XXXX年度北京房地產(chǎn)(別墅)市場(chǎng)報(bào)告課件

|2013年度北京房地產(chǎn)（別墅）市場(chǎng)報(bào)告2014.01|2013年度北京房地產(chǎn)說明本市場(chǎng)報(bào)告的數(shù)據(jù)來源主要有三方面：第一是依據(jù)實(shí)際的市場(chǎng)調(diào)研情況；第二是參考專業(yè)的市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)提供的相關(guān)數(shù)據(jù)（如中房指數(shù)研究院、天朗房研網(wǎng)、搜房網(wǎng)等）；第三是通過土地儲(chǔ)備管理局、國家統(tǒng)計(jì)局、房屋管理局等政府權(quán)威網(wǎng)站獲得相應(yīng)數(shù)據(jù)。

本報(bào)告以反映市場(chǎng)真實(shí)情況為出發(fā)點(diǎn)，一方面為集團(tuán)對(duì)雁棲半島項(xiàng)目的決策提供市場(chǎng)依據(jù)，另一方面為集團(tuán)其他地產(chǎn)項(xiàng)目的決策提供參考。說明本市場(chǎng)報(bào)告的數(shù)據(jù)來源主要有三方面：第一目錄第一章：宏觀經(jīng)濟(jì)及政策環(huán)境分析第二章：全國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況第三章：北京房地產(chǎn)市場(chǎng)概況第四章：北京別墅市場(chǎng)情況第五章：2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)判目錄第一章：宏觀經(jīng)濟(jì)及政策環(huán)境分析|PART1宏觀經(jīng)濟(jì)及政策環(huán)境分析1、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2、政策環(huán)境分析|PART1宏觀經(jīng)濟(jì)及政策環(huán)境分析1、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2013年我國前三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP)386762億元，同比增長(zhǎng)7.7%，全年預(yù)計(jì)GDP同比增長(zhǎng)為7.5%。其中，一季度增長(zhǎng)7.7%，二季度增長(zhǎng)7.5%，三季度增長(zhǎng)7.8%。從前三個(gè)季度來看，國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)，其中房地產(chǎn)業(yè)同比增長(zhǎng)7.3%，行業(yè)發(fā)展較為平穩(wěn)。從中國近年的整體經(jīng)濟(jì)情況來看，中國的經(jīng)濟(jì)增速有所下滑，預(yù)計(jì)中國未來將面臨短期的經(jīng)濟(jì)改革帶來的陣痛，未來兩年GDP預(yù)計(jì)保持在7%左右的增幅范圍之內(nèi)。宏觀經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展?fàn)顩r︱國內(nèi)生產(chǎn)總值發(fā)展情況預(yù)計(jì)2014年國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)增長(zhǎng)目標(biāo)定在7%，比今年下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，反映出中國近年整體經(jīng)濟(jì)增速有所下滑。2013年我國前三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP)3宏觀經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展?fàn)顩r︱全國CPI運(yùn)行情況2013年12月份，全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲2.5%，CPI重回“2時(shí)代”。其中，城市上漲2.5%，農(nóng)村上漲2.5%；食品價(jià)格上漲4.1%，非食品價(jià)格上漲1.7%；消費(fèi)品價(jià)格上漲2.2%，服務(wù)價(jià)格上漲3.3%。2013年，全國居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年上漲2.6%，完成全年3.5%的物價(jià)調(diào)控目標(biāo)。數(shù)據(jù)低于預(yù)期，暗示消費(fèi)不振，對(duì)大盤將形成壓制。宏觀經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展?fàn)顩r︱全國CPI運(yùn)行情況201

2013年1-11月份，全國固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)391283億元，同比增長(zhǎng)19.9%，增速比1-10月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。從環(huán)比看，11月份固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)增長(zhǎng)1.47%。1-11月份，第一產(chǎn)業(yè)投資8509億元，同比增長(zhǎng)31.7%，增速比1-10月份加快1.1個(gè)百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)投資167043億元，增長(zhǎng)17.3%，增速回落0.3個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)投資215730億元，增長(zhǎng)21.5%，增速回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。宏觀經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展?fàn)顩r︱固定資產(chǎn)投資情況

從到位資金情況看1-11月份，到位資金433419億元，同比增長(zhǎng)20.2%，增速與1-10月份持平。其中，國家預(yù)算資金增長(zhǎng)15.4%，增速比1-10月份回落0.9個(gè)百分點(diǎn)；國內(nèi)貸款增長(zhǎng)17%，增速加快0.7個(gè)百分點(diǎn)。從施工和新開工項(xiàng)目情況看，1-11月份，施工項(xiàng)目計(jì)劃總投資836466億元，同比增長(zhǎng)17.9%，增速比1-10月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)；新開工項(xiàng)目計(jì)劃總投資328420億元，同比增長(zhǎng)14.3%，增速回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。固定資產(chǎn)投資情況良好，資金到位情況增幅平穩(wěn)，為房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)展提供動(dòng)力。2013年1-11月份，全國固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)宏觀經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展?fàn)顩r︱PPI運(yùn)行情況

2013年11月份，全國工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格同比下降1.4%，環(huán)比持平(漲跌幅度為0，下同)。工業(yè)生產(chǎn)者購進(jìn)價(jià)格同比下降1.5%，環(huán)比持平。1-11月平均，工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格同比下降2.0%，工業(yè)生產(chǎn)者購進(jìn)價(jià)格同比下降2.1%。PPI(生產(chǎn)者物價(jià)指數(shù))連續(xù)21個(gè)月出現(xiàn)“負(fù)增長(zhǎng)”顯示中國經(jīng)濟(jì)依然沒有從需求面疲弱、制造業(yè)不振的局面中完全走出。CPI、PPI、PPIRM運(yùn)行情況對(duì)比表注：PPIRM（動(dòng)力原材料購進(jìn)價(jià)格指數(shù)）宏觀經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展?fàn)顩r︱PPI運(yùn)行情況2013年宏觀經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展?fàn)顩r︱貨幣環(huán)境情況貨幣政策保持穩(wěn)健，信貸平穩(wěn)以維持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)貨幣政策方面已不如早年寬松截至2013年11月末，貨幣供應(yīng)量（M2）同比增長(zhǎng)14.2%，明顯高于年初設(shè)定的13%左右的調(diào)控目標(biāo)，1-11月人民幣新增貸款8.4萬億元，同比增長(zhǎng)10%，已超過去年全年的8.2萬億，從當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況來看，宏觀增長(zhǎng)指標(biāo)偏穩(wěn)，通貨膨脹預(yù)期稍有消減，短期經(jīng)濟(jì)維持平穩(wěn)增長(zhǎng)，根據(jù)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，2014年貨幣政策仍將保持穩(wěn)健取向，依靠信貸和社會(huì)融資額規(guī)模合理增長(zhǎng)以維持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)仍受到正面推動(dòng)，但推動(dòng)力度大不如前。(注：M2，指廣義貨幣，衡量貨幣供應(yīng)量的重要指標(biāo)，其計(jì)算方法是交易貨幣以及定期存款與儲(chǔ)蓄存款）宏觀經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展?fàn)顩r︱貨幣環(huán)境情況貨幣政策保持穩(wěn)健，信貸平穩(wěn)宏觀經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展?fàn)顩r︱其他指標(biāo)情況11月非制造業(yè)采購經(jīng)理人指數(shù)(PMI)為56.0環(huán)比下降

全國11月份官方非制造業(yè)采購經(jīng)理人指數(shù)(PMI)為56.0，較10月份創(chuàng)下的14個(gè)月高點(diǎn)56.3下降0.3。服務(wù)業(yè)分類指數(shù)為54.1，低于10月份的54.8。航空運(yùn)輸業(yè)、餐飲業(yè)、道路運(yùn)輸業(yè)等行業(yè)的新訂單指數(shù)低于50。11月份服務(wù)業(yè)新訂單指數(shù)由10月份的51.1降至50.3。不過，建筑業(yè)分類指數(shù)繼續(xù)受到房地產(chǎn)市場(chǎng)走強(qiáng)的提振，由10月份的62.0升至63.5。非制造業(yè)PMI涵蓋包括零售、航空、軟件、房地產(chǎn)及建筑業(yè)在內(nèi)的服務(wù)業(yè)。11月社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)13.7%

2013年11月份，社會(huì)消費(fèi)品零售總額21012億元，同比名義增長(zhǎng)13.7%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)11.8%）。1-11月份，社會(huì)消費(fèi)品零售總額211320億元，同比增長(zhǎng)13.0%。

按經(jīng)營單位所在地分，11月份，城鎮(zhèn)消費(fèi)品零售額18204億元，同比增長(zhǎng)13.6%；鄉(xiāng)村消費(fèi)品零售額2808億元，增長(zhǎng)14.8%。1-11月份，城鎮(zhèn)消費(fèi)品零售額182637億元，同比增長(zhǎng)12.8%；鄉(xiāng)村消費(fèi)品零售額28683億元，增長(zhǎng)14.5%。11月份全國規(guī)模以上工業(yè)增加值實(shí)際增長(zhǎng)10%

2013年11月份全國規(guī)模以上工業(yè)增加值扣除價(jià)格因素同比實(shí)際增長(zhǎng)10%，增速比10月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)；從環(huán)比看，11月份比上月增長(zhǎng)0.76%。1至11月，全國規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)9.7%。國內(nèi)生產(chǎn)總值增幅放緩，工業(yè)表現(xiàn)較為疲軟，其他經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)基本保持平穩(wěn)的發(fā)展。宏觀經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展?fàn)顩r︱其他指標(biāo)情況11月非制造業(yè)采購經(jīng)理人指|PART1宏觀經(jīng)濟(jì)及政策環(huán)境分析1、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2、政策環(huán)境分析|PART1宏觀經(jīng)濟(jì)及政策環(huán)境分析1、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策大事記2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策大事記時(shí)間提出單位/部門內(nèi)容1月11日國土資源部今年新增建設(shè)用地指標(biāo)原則上不低于去年。2月20日國務(wù)院“新國五條”重申堅(jiān)持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調(diào)控政策，堅(jiān)決打擊投資投機(jī)性購房，要求各地公布年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。3月5日十二屆全國人大一次會(huì)議今年基本建成470萬套保障性安居房、新開工630萬套，繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)村危房改造。3月15日住建部目前全國已有40個(gè)城市完成住房信息聯(lián)網(wǎng)3月30日各級(jí)政府住建委北京、上海、重慶、濟(jì)南、大連、合肥等城市均按時(shí)發(fā)布了樓市調(diào)控地方版細(xì)則

5月24日國家發(fā)改委《2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》，要求擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。7月22日國土資源部國土資源部宣布全國農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作已基本完成，下一步將著手研究做好不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。8月28日浙江溫州市浙江溫州市出臺(tái)《農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易管理暫行辦法》，宣布包括農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、林地使用權(quán)、農(nóng)村房屋所有權(quán)、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)均可以交易。9月25日國土資源部國土資源部要求，在穩(wěn)定土地供應(yīng)的同時(shí)，平抑地價(jià)信號(hào)，供求緊張的城市務(wù)必做到年內(nèi)不再出“地王”10月23日北京住建委北京發(fā)布“京七條”，首次提出自住改善型商品住房概念。10月29日中共中央政治局集體學(xué)習(xí)會(huì)上在中共中央政治局集體學(xué)習(xí)會(huì)上，習(xí)近平總書記強(qiáng)調(diào)，加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)，構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。11月15日十八屆三中全會(huì)十八屆三中全會(huì)《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》發(fā)布，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，重點(diǎn)指出從深化戶籍、土地、金融多要素改革促進(jìn)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建立健全。11月底各級(jí)政府上海、廣州、武漢、廈門、沈陽、長(zhǎng)沙、南京等城市相繼推出新一輪調(diào)控政策，主要內(nèi)容均為收緊限購政策及加大土地供應(yīng)。2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策大事記2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策大事記地方政府政策微調(diào)政策點(diǎn)評(píng)溫州本地戶籍家庭已有1套住房的，可以再購買1套，無房的可以購買2套住房。市場(chǎng)表現(xiàn)不佳，政策趨松蕪湖在市區(qū)就業(yè)滿3年的本科及以上學(xué)歷高校畢業(yè)生或具有技師及以上職業(yè)資格、中級(jí)及以上專業(yè)技術(shù)職務(wù)的人才，其購房補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)為所購房屋需繳納房產(chǎn)契稅和2萬元安家補(bǔ)助的總額。?？茖W(xué)歷高校畢業(yè)生或具有高級(jí)工職業(yè)資格、初級(jí)專業(yè)技術(shù)職務(wù)的人才，其購房補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)為所購房屋需繳納房產(chǎn)契稅的50%和1萬元安家補(bǔ)助的總額。市場(chǎng)表現(xiàn)不佳，政策趨松鄭州未滿20周歲的無住房單身人員，暫停其在本市限購區(qū)域購房;年滿20周歲的無住房單身人員，限購一套住房;持有本市居住證明3年以上，在本市繳納社?；騻€(gè)稅一年以上的非本市戶籍居民家庭，限購一套。市場(chǎng)過熱，收緊限購政策北京1、針對(duì)居高不下的房?jī)r(jià)推出了限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)地塊。2、10月13日發(fā)布《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》，俗稱“京7條”。價(jià)格上漲過快，平抑房?jī)r(jià)營口2012年以來，營口不斷出臺(tái)救市政策，連續(xù)三次推出購房者契稅全額返還、行政事業(yè)收費(fèi)減免政策，并由財(cái)政出資給市直機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工發(fā)放住房補(bǔ)貼，以刺激樓市消費(fèi)。市場(chǎng)表現(xiàn)不佳，政府救市上海上海11月8日公布的“滬七條”要求，將二套房的首付比例由60%提至70%，同時(shí)延長(zhǎng)非戶籍居民家庭購房繳納稅收或社保費(fèi)年限房?jī)r(jià)上漲過快，政策收緊深圳出臺(tái)“深八條”，將二套房首付比例提至7成。房?jī)r(jià)上漲過快，政策收緊廣州“穗六條”于11月18日公布。廣州市要求，第二套住房貸款首付比例由60%提高到70%，從11月25日起執(zhí)行。此外，非本地戶籍居民限購一套房屋的社保繳納年限從1年延長(zhǎng)為3年。房?jī)r(jià)上漲過快，政策收緊舟山將自2010年10月開始實(shí)施的僅允許新購1套住宅的原規(guī)定，調(diào)整為自2013年年初起未買房的家庭允許新購1套住宅，且不計(jì)購買者是否為本地居民，及其已擁有的住宅套數(shù)。市場(chǎng)表現(xiàn)不佳，政策趨松各地主要城市調(diào)控政策差別化，從本年度調(diào)控結(jié)果來看，一二線城市房?jī)r(jià)仍繼續(xù)領(lǐng)漲，我們認(rèn)為在調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的導(dǎo)向下，未來區(qū)域調(diào)控政策差別化將常態(tài)化。政策環(huán)境分析︱主要城市調(diào)控政策情況地方政府政策微調(diào)政策點(diǎn)評(píng)溫州本地戶籍家庭已有1套住房的，可政策環(huán)境分析︱主要政策解讀時(shí)間措施具體政策2012.3.30國土部再發(fā)“禁墅令”別墅或?qū)⒅饾u退出一手市場(chǎng)“不得以任何形式安排別墅類用地”2月底國土部公布《關(guān)于做好2012年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點(diǎn)工作的通知》，再次強(qiáng)調(diào)停止別墅類用地的土地供應(yīng)。這意味著目前在售別墅或?qū)⒊蔀樽詈蟮耐聿?，專業(yè)人士表示，隨著土地管理趨緊，別墅或?qū)⒅饾u退出一手市場(chǎng)。2013.3.1新“國五條”國務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確了五項(xiàng)具體政策措施（一）完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制（二）堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房（三）增加普通商品住房及用地供應(yīng)（四）加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)（五）加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管（六）加快建立和完善引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制2013.10.23“京7條”（一）加強(qiáng)限購政策社會(huì)監(jiān)督，組建限購監(jiān)督委員會(huì)（二）嚴(yán)格資金監(jiān)管，加強(qiáng)審查和稅收稽查（三）強(qiáng)化價(jià)格引導(dǎo)，嚴(yán)查變相漲價(jià)項(xiàng)目（四）嚴(yán)禁向不符合信貸政策的借款人違規(guī)發(fā)放貸款（五）切實(shí)增加供應(yīng)，有效滿足居民剛性自住需求（六）加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，部門聯(lián)動(dòng)（七）加強(qiáng)市場(chǎng)信息公開，提高市場(chǎng)信息透明度對(duì)于北京市場(chǎng)來說，本年度主要調(diào)控政策是年初的新“國五條”以及“京七條”，但從調(diào)控結(jié)果來看，并沒有達(dá)到預(yù)期的調(diào)控目的，因此，需慎防政策變化給項(xiàng)目帶來的風(fēng)險(xiǎn)。政策環(huán)境分析︱主要政策解讀時(shí)間措施具體政策2012.3.30政策環(huán)境分析︱北京市現(xiàn)行限購政策對(duì)已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭(含駐京部隊(duì)現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭，下同)、持有本市有效暫住證在本市沒擁有住房且連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)。

對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，無法提供本市有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。北京市戶籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購1套住房；對(duì)已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。即：擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭；擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭；擁有1套及以上住房的京籍單身人士，均暫停在北京市向其出售住房。政策環(huán)境分析︱北京市現(xiàn)行限購政策對(duì)已擁有1套住房

2013年3月北京住房公積金管理中心公布《關(guān)于實(shí)行住房公積金個(gè)人貸款差別化政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），明確指出借款申請(qǐng)人購買第二套住房的貸款首付款比例不得低于70%、貸款利率為同期首套住房貸款利率的1.1倍。對(duì)于此前社會(huì)熱議的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，《通知》規(guī)定，對(duì)于在北京市住建委房屋交易權(quán)屬信息查詢系統(tǒng)中顯示無房，但有1筆住房貸款記錄或1條公積金提取記錄，符合第二套住房貸款條件的借款申請(qǐng)人，即“無房有貸”的申請(qǐng)者，仍執(zhí)行貸款首付款比例不得低于60%、貸款利率為同期首套住房貸款利率1.1倍的政策。

二套房的商貸政策也同步收緊。央行營業(yè)管理部向北京地區(qū)商業(yè)銀行發(fā)出通知，要求二套房貸款首付比例不得低于70%，較此前的60%首付比例提高10個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)“無房有貸”的家庭，仍執(zhí)行首付款比例不低于60%的政策。第三套及以上住房貸款繼續(xù)停發(fā)。利率方面未做出具體要求。政策環(huán)境分析︱北京現(xiàn)行限貸政策即：無論是公積金貸款還是商業(yè)貸款，二套房首付至少為60%，部分銀行首付達(dá)到70%，利率為同期首套住房貸款的1.1倍，對(duì)于第三套及以上住房貸款繼續(xù)停發(fā)。2013年3月北京住房公積金管理中心公布《關(guān)政策環(huán)境分析︱形勢(shì)分析

自2009年12月份開始樓市調(diào)控以來，政策經(jīng)歷了四次升級(jí)，分別是2010年1月的“國十一條”，4月的“國十條”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新國八條”，而這次出臺(tái)的“國五條”則是第五次調(diào)控升級(jí)。穩(wěn)中求進(jìn)作為2013年經(jīng)濟(jì)工作的總基調(diào)，并明確提出“房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不動(dòng)搖”。而從近來中央及各部委釋放的信號(hào)也不難看出，2013年，政府絕不會(huì)放松樓市調(diào)控，因此樓市調(diào)控政策勢(shì)必圍繞“穩(wěn)”字展開。市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)存在較大不確定性，這是目前面臨的挑戰(zhàn)，但鑒于別墅的稀缺性、保值性、抗風(fēng)險(xiǎn)性強(qiáng)等特點(diǎn)，項(xiàng)目存在較大的市場(chǎng)機(jī)遇，同時(shí)也存在風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)調(diào)控將成為常態(tài)，慎防調(diào)控給項(xiàng)目帶來的風(fēng)險(xiǎn)政策環(huán)境分析︱形勢(shì)分析自2009年12月份開始樓|PART2全國房地產(chǎn)發(fā)展情況|PART2全國房地產(chǎn)發(fā)展情況全國房地產(chǎn)發(fā)展情況︱土地成交情況

整體成交量增長(zhǎng)超兩成，一線城市漲幅高達(dá)83%今年土地市場(chǎng)整體成交火熱，全國53個(gè)重點(diǎn)城市經(jīng)營性用地前11月成交建面高達(dá)65888萬平方米，比去年同期增長(zhǎng)了21%。整體成交金額增長(zhǎng)超6成，3個(gè)城市成交超1000億，地王頻出

2013年前11各月共成交土地金額8669億元，從成交金額來看，各地土地出讓金同比攀升顯著，其中，上海、北京、杭州三地的土地出讓金超過1000億元，地價(jià)較高的一線及部分二線城市土地成交量增長(zhǎng)，進(jìn)而帶動(dòng)土地出讓金上行。注;經(jīng)營性土地，是指土地用途為商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性質(zhì)的國有土地。全國房地產(chǎn)發(fā)展情況︱土地成交情況整體成交量增長(zhǎng)超兩成，一線

2013年1至11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資77412億元，同比增長(zhǎng)19.5%，增速比1至10月份提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資增長(zhǎng)19.1%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.6%。1至11月份，商品房銷售面積110807萬平方米，同比增長(zhǎng)20.8%，增速回落1個(gè)百分點(diǎn)。全國房地產(chǎn)發(fā)展情況︱開發(fā)投資情況

1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積646096萬平方米，同比增長(zhǎng)16.1%，增速比1-10月份提高1.5個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅施工面積472941萬平方米，增長(zhǎng)13.5%。房屋新開工面積181055萬平方米，增長(zhǎng)11.5%，增速提高5個(gè)百分點(diǎn)。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資情況較為良好，增速平穩(wěn)，供應(yīng)量充足。2013年1至11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資774上圖表明，2013年各月房地產(chǎn)開發(fā)值數(shù)一直在回落，但縱觀全局，景氣指數(shù)均在95以上，這與我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，以及近幾年房控政策的出臺(tái)有關(guān)。全國房地產(chǎn)發(fā)展情況︱房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)上圖表明，2013年各月房地產(chǎn)開發(fā)值數(shù)一直在回落全國房地產(chǎn)發(fā)展情況︱資金到位情況

1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金109475億元，同比增長(zhǎng)27.6%，增速比1-10月份提高0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款17667億元，增長(zhǎng)33.8%；利用外資475億元，增長(zhǎng)28.0%；自籌資金42742億元，增長(zhǎng)20.8%；其他資金48592億元，增長(zhǎng)31.9%。在其他資金中，定金及預(yù)收款30534億元，增長(zhǎng)32.1%；個(gè)人按揭貸款12657億元，增長(zhǎng)36.5%。1—11月份開發(fā)企業(yè)到位資金增速平穩(wěn)，為房地產(chǎn)開發(fā)增速提供了基本動(dòng)力，預(yù)計(jì)2014年上半年，在政策不變的情況下，在資金到位情況良好的保障下，開發(fā)投資，施工面積、銷售面積等波動(dòng)幅度不會(huì)有太大變化。全國房地產(chǎn)發(fā)展情況︱資金到位情況1-11月份，

1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積34773萬平方米，同比增長(zhǎng)9.9%；土地成交價(jià)款8669億元，增長(zhǎng)31.5%，增速比1-10月份提高19.8個(gè)百分點(diǎn)。折合平均土地購置價(jià)格為2493元/㎡。全國房地產(chǎn)發(fā)展情況︱土地購置面積情況2013年房地產(chǎn)土地購置面積總體有所增加，但土地成交價(jià)格也在增加，直接加大了開發(fā)商拿地成本，融資難，開發(fā)成本高，利潤(rùn)減少，是當(dāng)前面臨的實(shí)際問題。1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積347

1-11月份，商品房銷售面積110807萬平方米，同比增長(zhǎng)20.8%，增速比1-10月份回落1個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)21.3%。商品房銷售額69946億元，增長(zhǎng)30.7%，增速比1-10月份回落1.6個(gè)百分點(diǎn)。截至11月末，全國商品房待售面積46806萬平方米，比10月末增加1444萬平方米。2013年1至11月份商品房銷售面積和待售面積同比均有增加，但增速比前10個(gè)月一直在回落。全國房地產(chǎn)發(fā)展情況︱商品房銷售和待售情況1-11月份，商品房銷售面積110807萬平方從全國來看，整體呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)，2013年全國商品房銷售均價(jià)達(dá)到6006元/㎡。全國房地產(chǎn)發(fā)展情況︱全國商品房銷售均價(jià)情況從全國來看，整體呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)，2013年全國商品房銷售11月70個(gè)大中城市住宅銷售變化情況，同比最高漲幅21.9%一、新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格變動(dòng)情況

（一）與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有1個(gè)，持平的城市有3個(gè)，上漲的城市有66個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為1.3%，最低為下降0.5%。（二）與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有1個(gè)，上漲的城市有69個(gè)。11月份，同比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為21.9%，最低為下降1.2%。二、二手住宅價(jià)格變動(dòng)情況

（一）與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有2個(gè)，持平的城市有5個(gè)，上漲的城市有63個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為1.2%，最低為下降0.8%。（二）與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有1個(gè)，持平的城市有1個(gè)，上漲的城市有68個(gè)。11月份，同比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為20.1%，最低為下降5.7%。全國房地產(chǎn)發(fā)展情況︱70個(gè)大中城市價(jià)格情況11月70個(gè)大中城市住宅銷售變化情況，同比最高漲幅21.9%全國房地產(chǎn)發(fā)展情況︱大型開發(fā)商市場(chǎng)占有情況從開發(fā)商來看，行業(yè)集中度持續(xù)提升，大型企業(yè)占據(jù)市場(chǎng)份額越來越大，中小開發(fā)商發(fā)展困難重重。全國房地產(chǎn)發(fā)展情況︱大型開發(fā)商市場(chǎng)占有情況從開發(fā)商來看，行業(yè)2013年大型房企銷售排行（T50）情況房地產(chǎn)行業(yè)開始出現(xiàn)大型企業(yè)集約化跡象，市場(chǎng)占有率越來越高，將導(dǎo)致中小開發(fā)企業(yè)發(fā)展愈加困難。2013年大型房企銷售排行（T50）情況房地產(chǎn)|PART

3北京房地產(chǎn)市場(chǎng)概況1、北京土地市場(chǎng)概況2、北京房產(chǎn)市場(chǎng)概況注：本報(bào)告所統(tǒng)計(jì)的土地不包含工業(yè)用地、倉儲(chǔ)、物流用地，以居住類及商服金融類用地為主要統(tǒng)計(jì)對(duì)象。|PART3北京房地產(chǎn)市場(chǎng)概況1、北京土地市場(chǎng)概況注：本報(bào)2013年度北京全市共成交土地128宗，成交土地總面積146.8萬㎡，同比增加145%；規(guī)劃建設(shè)面積175.9萬㎡，同比增長(zhǎng)96%，表明今年的拿地?zé)崆橐h(yuǎn)高于去年。北京土地市場(chǎng)概況︱總體成交情況土地成交情況對(duì)比表日期土地宗數(shù)（宗）土地面積（萬㎡）規(guī)劃建設(shè)面積（萬㎡）2012年6659.989.62013年128146.8175.9同比93%145%96%土地成交情況對(duì)比表（萬㎡）月份宗數(shù)成交土地面積規(guī)劃建設(shè)面積1131468229.752332063.92233318631.393080407300046373983581034.24510593139.927759006486645.0427756878990228.0913758718122114063.29182637397488236.96813409108976991.9895147911313348338.284203343.6126926505.221373357合計(jì)12814684992.9217590805.742013年各月土地成交情況表（㎡）數(shù)據(jù)來源：北京市土地整理儲(chǔ)備中心2013年度北京全市共成交土地128宗，成交北京土地市場(chǎng)概況︱各區(qū)域成交情況區(qū)域宗數(shù)土地面積（㎡）規(guī)劃建設(shè)面積（㎡）房山區(qū)202834033.43049169密云區(qū)41465521919047通州區(qū)2616378932949625昌平區(qū)71048838.91561382大興區(qū)141775318.21898606門頭溝區(qū)8843378.531113666順義區(qū)101017318.181167869海淀區(qū)4345648.23512856北京經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)3202434.1400147.5朝陽區(qū)91162963.33997899平谷區(qū)4390524429856石景山區(qū)5402088.83354734豐臺(tái)區(qū)5404172.16767853東城區(qū)132753.5985800延慶縣6390023.31047732.24懷柔2732084.17334564合計(jì)12814684992.9217590805.742013年北京成交土地主要以近郊區(qū)為主，其中房山區(qū)成交量最高，達(dá)到283萬㎡，占全市土地成交總量的19.3%，其次是大興區(qū)、通州區(qū)、密云區(qū)等。各區(qū)土地成家情況表數(shù)據(jù)來源：北京市土地整理儲(chǔ)備中心北京土地市場(chǎng)概況︱各區(qū)域成交情況區(qū)域宗數(shù)土地面積（㎡）規(guī)劃建北京土地市場(chǎng)概況︱懷密板塊土地成交情況2013年懷柔區(qū)域共成交土地2宗，建筑面積共33.4萬㎡。其中樓面地價(jià)分別為7093.5元/㎡和6701.4元/㎡。區(qū)域位置土地面積(平方米)規(guī)劃建筑面積(平方米)規(guī)劃用途受讓單位成交日期容積率成交金額(萬元）樓面地價(jià)（元/㎡）合計(jì)建設(shè)用地面積代征地面積懷柔區(qū)懷柔區(qū)雁棲湖柏崖廠村682362339897.81342464.19231900R2二類居住用地、C8旅游設(shè)施用地、S3社會(huì)停車場(chǎng)庫用地、U1供應(yīng)設(shè)施用地、U2交通設(shè)施用地、C1行政辦公用地北京北控置業(yè)有限責(zé)任公司和北京京地咨詢有限責(zé)任公司聯(lián)合體2013年8月22日0.341645007093.5懷柔區(qū)迎賓路西側(cè)49722.1741062.438659.74102664R2二類居住用地北京萬通正遠(yuǎn)置業(yè)有限公司2013年8月22日2.0688006701.4懷柔區(qū)土地成交情況區(qū)域位置土地面積(平方米)規(guī)劃建筑面積(平方米)規(guī)劃用途受讓單位成交日期容積率成交金額(萬元）樓面地價(jià)（元/㎡）合計(jì)建設(shè)用地面積代征地面積密云區(qū)密云縣溪翁莊鎮(zhèn)470632257285213347237754R2二類居住用地、C25旅游業(yè)用地、R53托幼用地中投發(fā)展有限責(zé)任公司2013年2月1日0.92925003890.58密云縣溪翁莊鎮(zhèn)519965143201376764147127R2二類居住用地、C53休療養(yǎng)用地中投發(fā)展有限責(zé)任公司2013年2月4日1.03462003140.14密云縣密云鎮(zhèn)66272504311584191996二類居住用地、文化娛樂用地、社會(huì)停車場(chǎng)庫用地北京市華遠(yuǎn)置業(yè)有限公司2013年2月28日1.82326003543.63密云縣水源路南側(cè)408652183499225153442170F2公建混合住宅用地、F3其他類多功能用地、R53托幼用地綠地控股集團(tuán)有限公司2013年11月21日2.411800004070.83密云區(qū)土地成交情況北京土地市場(chǎng)概況︱懷密板塊土地成交情況2013北京土地市場(chǎng)概況︱按土地用途劃分土地類別宗數(shù)土地面積占總土地比例規(guī)劃建筑面積成交金額平均樓面地價(jià)居住類用地7011400836.9177.6%12251215.5119203819729.9578商服金融類用地251358817.889.2%2245297.242183343.949724.0753綜合用地331925338.1313.2%30942932825805.79132.3146合計(jì)12814684992.92100%17590805.7416929530.649624.07912013年成交土地用途分析表2013年成交土地用途分析表按成交土地的用途來劃分，2013年成交的土地絕大多數(shù)為居住類用地，占總成交面積的77.6%，其次為綜合用地，最后為商服金融類用地。另外從平均樓面地價(jià)來看，綜合用地的樓面價(jià)格稍低于其他兩類用地。數(shù)據(jù)來源：北京市土地整理儲(chǔ)備中心（本處綜合用地不含工業(yè)、物流、倉儲(chǔ)用地）北京土地市場(chǎng)概況︱按土地用途劃分土地類別宗數(shù)土地面積占總土地北京土地市場(chǎng)概況︱各區(qū)域成交價(jià)格情況區(qū)域宗數(shù)土地面積（㎡）規(guī)劃建設(shè)面積（㎡）成交金額（萬元）平均樓面地價(jià)（元/㎡）房山區(qū)202834033.430491691886018.846185.4密云區(qū)414655219190473513003822.4通州區(qū)26163789329496252927730.89925.8昌平區(qū)71048838.9156138212446807971.7大興區(qū)141775318.2189860617185009051.4門頭溝區(qū)8843378.531113666142677512811.5順義區(qū)101017318.1811678699527808158.3海淀區(qū)4345648.2351285679100015423.4經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)3202434.1400147.547500011870.6朝陽區(qū)91162963.33997899224500022497.3平谷區(qū)43905244298561665003873.4石景山區(qū)5402088.83354734788652223.2豐臺(tái)區(qū)5404172.1676785394960012367.0東城區(qū)132753.598580027778032375.3延慶縣6390023.31047732.24120470111498.2懷柔2732084.173345642333006973.3合計(jì)12814684992.9217590805.7416929530.649624.1數(shù)據(jù)來源：北京市土地整理儲(chǔ)備中心2013年北京市全年土地成交總金額共1692.9億元，同比大幅增加194.5%，平均樓面地價(jià)達(dá)到9624.1元/㎡，懷柔區(qū)成交的2宗土地，平均樓面地價(jià)為6973.3元/㎡。

單位：億元北京土地市場(chǎng)概況︱各區(qū)域成交價(jià)格情況區(qū)域宗數(shù)土地面積（㎡）規(guī)|PART

3北京房地產(chǎn)市場(chǎng)概況1、北京土地市場(chǎng)概況2、北京房產(chǎn)市場(chǎng)概況|PART3北京房地產(chǎn)市場(chǎng)概況1、北京土地市場(chǎng)概況1-11月，我市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資6373.5億元，比上年同期增長(zhǎng)8.2%。全社會(huì)投資中，城鎮(zhèn)投資完成5736.4億元，同比增長(zhǎng)8.5%。農(nóng)村固定資產(chǎn)投資完成637.1億元，增長(zhǎng)5.4%。城鎮(zhèn)投資中，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成3164.1億元，增長(zhǎng)9%。

1.基礎(chǔ)設(shè)施投資增長(zhǎng)0.9%。1-11月，我市基礎(chǔ)設(shè)施投資完成1549.3億元，比上年同期增長(zhǎng)0.9%，占全社會(huì)投資比重為24.3%，同比下降1.8個(gè)百分點(diǎn)。

2.建安投資增長(zhǎng)11.7%。1-11月，我市建安投資完成3038.6億元，比上年同期增長(zhǎng)11.7%；占全社會(huì)投資比重為47.7%，同比提高1.5個(gè)百分點(diǎn)。北京房產(chǎn)市場(chǎng)概況︱全社會(huì)固定資產(chǎn)投資情況北京全社會(huì)固定資產(chǎn)投資情況同比增長(zhǎng)8.2%，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)9%，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資情況良好。數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計(jì)局1-11月，我市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資6373.北京房產(chǎn)市場(chǎng)情況︱投資及開發(fā)施工情況2013年1-11月，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3164.1億元，比上年同期增長(zhǎng)9%。其中，住宅完成投資1554.2億元，同比增長(zhǎng)6.1%；寫字樓完成投資548億元，增長(zhǎng)40.6%；商業(yè)、非公益用房及其他完成投資1061.9億元，增長(zhǎng)1.3%。房地產(chǎn)開發(fā)投資中，建安工程投資為1307.9億元，比上年同期增長(zhǎng)9.4%，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資比重為41.3%。施工面積13406.4㎡，同比增長(zhǎng)4.9%，其中住宅施工面積7257.3㎡，同比略有下降。數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計(jì)局全市房地產(chǎn)開發(fā)施工面積房屋施工面積：指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋（包括地下室、半地下室以及配套房屋）建筑面積從投資及施工情況來看，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展較為平穩(wěn)，但住宅施工面積同比略有下降1.4%北京房產(chǎn)市場(chǎng)情況︱投資及開發(fā)施工情況2013年北京房產(chǎn)市場(chǎng)情況︱供給情況1、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給情況1-11月，全市商品房新開工面積為3148.4萬平方米，比上年同期增長(zhǎng)8.7%。其中，住宅新開工面積為1571.3萬平方米，增長(zhǎng)8%；寫字樓為531.9萬平方米，增長(zhǎng)10.5%；商業(yè)、非公益用房及其他為1045.2萬平方米，增長(zhǎng)8.8%。

1-11月，全市商品房竣工面積為1691.4萬平方米，增長(zhǎng)11.4%。其中，住宅竣工面積為1083萬平方米，增長(zhǎng)6.1%；寫字樓為174.9萬平方米，增長(zhǎng)46.6%；商業(yè)、非公益用房及其他為433.5萬平方米，增長(zhǎng)14.5%。2、保障性住房建設(shè)情況

1-11月，全市保障性住房完成投資639.6億元，比上年同期下降15.9%。截至11月末，全市保障性住房施工面積為4718.4萬平方米，下降0.6%；新開工面積為863.3萬平方米，下降17%；竣工面積為614.5萬平方米，增長(zhǎng)20%。3、自住型商品房供應(yīng)情況北京市住建委于10月22日表示，北京年底住房供應(yīng)量將大規(guī)模增加，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)逐步趨穩(wěn)。近期北京推出多塊配建自住型商品住房項(xiàng)目用地，年底前將形成2萬套左右供應(yīng)，2014年該類型住房計(jì)劃推出5萬套左右，價(jià)格比周邊商品房低三成。北京市商品房供給較為充足，保障性住房在投資額及新開工面積均有較大幅度下滑，將來如果自住型商品房的持續(xù)供應(yīng)，將能在一定程度上，緩解對(duì)商品住房的需求。北京房產(chǎn)市場(chǎng)情況︱供給情況1、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給情況全市房地產(chǎn)銷售面積北京房產(chǎn)市場(chǎng)情況︱銷售情況1-11月，全市商品房銷售面積為1634.4萬平方米，比上年同期增長(zhǎng)6.7%。其中，住宅銷售面積為1176.3萬平方米，下降0.2%；寫字樓為270.2萬平方米，增長(zhǎng)40.8%；商業(yè)、非公益用房及其他為187.9萬平方米，增長(zhǎng)17%。全市商品房銷售面積同比增長(zhǎng)6.7%，本年度各月商品房銷售面積同比增速幅度有所放緩全市房地產(chǎn)銷售面積北京房產(chǎn)市場(chǎng)情況︱銷售情況1北京房產(chǎn)市場(chǎng)情況︱成交價(jià)格及存量情況日期供應(yīng)量（萬㎡）成交量（萬㎡）期末存量（萬㎡）成交均價(jià)（元/㎡）11月128.52104.281446.922702210月97.12105.061449.49225049月72.36134.231465.44236128月111.91127.051511.57250107月79.56100.911486.73245566月108.68129.001481.4230965月78.05117.211462.96250234月89.03109.721452.35231643月89.6178.431464.42211082月23.368.381532.09215561月43.63170.011577.1722720合計(jì)921.761344.28

數(shù)據(jù)來源：天朗房研網(wǎng)北京市全部商品房交易情況

從各月的成交量及供應(yīng)量情況來看，今年各月銷售情況良好，市場(chǎng)需求旺盛，每期期末存量處于較穩(wěn)定狀態(tài)，基本可供半年至1年的銷售時(shí)間；從成交均價(jià)來看，價(jià)格穩(wěn)中有升，11月份成交價(jià)格更是達(dá)到2.7萬/㎡。截止11月底期末存量為1446.92萬㎡，依照今年銷售水平，（出清周期）可供9.7個(gè)月銷售，屬于正常范圍。（出清周期一般不超出兩年，均可認(rèn)為屬于正常范圍）北京房產(chǎn)市場(chǎng)情況︱成交價(jià)格及存量情況日期供應(yīng)量（萬㎡）成2013年市場(chǎng)小結(jié)1、宏觀環(huán)境：經(jīng)濟(jì)增速放緩，工業(yè)較為疲軟，整體運(yùn)行良好；2、政策環(huán)境：中央著力深化改革，調(diào)控以穩(wěn)為主，不同城市出現(xiàn)政策分化；3、貨幣政策：貨幣政策保持穩(wěn)健，信貸平穩(wěn)以維持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但房地產(chǎn)貨幣政策已沒有早年寬松；4、土地市場(chǎng)：逐步回暖，量?jī)r(jià)明顯好于2012年，一線城市增長(zhǎng)顯著，地王頻出；5、新建商品房情況

5.1價(jià)格情況：70個(gè)大中城市價(jià)格指數(shù)持續(xù)上漲，重點(diǎn)一線城市供需兩旺，創(chuàng)近四年新高；

5.2需求情況：政策預(yù)期加速市場(chǎng)變化，全年成交總量創(chuàng)近四年新高；

5.3供應(yīng)情況：新增供應(yīng)為近四年最高，多數(shù)城市供應(yīng)高于2012年；5.4庫存機(jī)去化情況：可售面積較年初小幅上升，出清周期略有延長(zhǎng)，但仍處于低位，北京市

場(chǎng)出清周期約為9.7個(gè)月。

2013年市場(chǎng)小結(jié)1、宏觀環(huán)境：經(jīng)濟(jì)增速放緩，工業(yè)較為疲軟，|PART

4北京別墅市場(chǎng)情況1、北京別墅市場(chǎng)情況2、市調(diào)個(gè)案情況分析3、競(jìng)品項(xiàng)目分析|PART4北京別墅市場(chǎng)情況1、北京別墅市場(chǎng)情況2011—2012年容積率低于1.2的土地成交一覽表序號(hào)宗地位置建設(shè)用地面積規(guī)劃建筑面積(平方米)規(guī)劃用途容積率1朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)北甸西村66293.312572923R2二類居住用地1.12豐臺(tái)區(qū)王佐鎮(zhèn)140919.5155011F3其他類多功能用地1.13大興區(qū)黃村鎮(zhèn)1011612139R2二類居住用地1.24平谷區(qū)馬坊鎮(zhèn)137670165204居住1.25房山區(qū)長(zhǎng)溝鎮(zhèn)7256172561R1一類居住用地、R1居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施用地1.0合計(jì)427559.8125477838北京低容積率用地供應(yīng)方面：2011年到2012兩年間，北京市出讓的住宅用地中容積率低于1.2的僅有5宗，共計(jì)建設(shè)用地面積約43萬平方米，建筑面積約47.8萬平方米，以300平方米/套計(jì)算，總供應(yīng)量約1593套。北京別墅市場(chǎng)供應(yīng)方面：2013年別墅市場(chǎng)新上市項(xiàng)目較少，分別在1月份、2月份、4月份北京別墅市場(chǎng)新增項(xiàng)目均出現(xiàn)“零供應(yīng)”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止6月底整個(gè)獨(dú)棟別墅只剩4543套。北京別墅市場(chǎng)情況︱低容積率土地交易情況2011—2012年容積率低于1.2的土地成交一覽表序號(hào)宗地北京別墅市場(chǎng)情況︱低容積率土地交易情況序號(hào)宗地位置土地面積(平方米)容積率規(guī)劃建筑面積(平方米)規(guī)劃用途成交日期成交價(jià)(萬元)合計(jì)建設(shè)用地面積代征地面積1密云縣4706322572852133470.9237754R2二類居住用地、C25旅游業(yè)用地、R53托幼用地2013年2月1日925002密云縣5199651432013767641.0147127R2二類居住用地、C53休療養(yǎng)用地2013年2月4日462003房山區(qū)8735518153692021.018859C2商業(yè)金融用地、C4體育用地2013年2月28日39004懷柔區(qū)682362339897.81342464.190.7231900R2二類居住用地、C8旅游設(shè)施用地、S3社會(huì)停車場(chǎng)庫用地、U1供應(yīng)設(shè)施用地、U2交通設(shè)施用地、C1行政辦公用地2013年8月22日1645005門頭溝區(qū)151202.299373.6151828.550.989961C2商業(yè)金融用地、S3社會(huì)停車場(chǎng)庫用地2013年10月10日267756順義區(qū)324319.8189830.3134489.520.9170568F1住宅混合公建用地、C8旅游設(shè)施用地、C9其他公共設(shè)施用地2013年10月11日3300007延慶縣15325.114868.14570.710408C8旅游設(shè)施用地2013年11月18日9818延慶縣39646.1536645.683000.470.829017C8旅游設(shè)施用地、U市政公共設(shè)施用地2013年11月18日23209延慶縣6004.566004.5600.53002C8旅游設(shè)施用地2013年11月18日396合計(jì)2296812110525911915539385966675722013年度（容積率≦1.2）成交土地一覽表2013年北京全市成交的土地當(dāng)中，容積率小于或等于1.2的宗地共有9宗，總建設(shè)用地面積為110.5萬㎡，總規(guī)劃建筑面積為93.8萬㎡，其中屬于居住類用地建設(shè)用地面積73.9萬㎡，規(guī)劃建筑面積約為61.7萬㎡（如按獨(dú)棟別墅300㎡/套，約可建設(shè)2056套）當(dāng)前，低容積率地塊供應(yīng)將日益減少，低密度產(chǎn)品價(jià)格將逐步上升。北京別墅市場(chǎng)情況︱低容積率土地交易情況序號(hào)宗地位置土地面積(時(shí)間新開工面積施工面積竣工面積銷售面積開發(fā)投資額銷售額銷售價(jià)格單位：萬㎡單位：萬㎡單位：萬㎡單位：萬㎡單位：億元單位：億元單位：元/平方米2013年1-11月60.33537.6278.1878.05127.51254.92326612013年1-10月60.33537.5469.7271.35117.482271-09月41.39518.5969.3965.891.32209.19317922013年1-08月35.69506.8355.5257.472.92185.66323452013年1-07月35.58497.4251.4847.8262.11153.76321542013年1-06月35.58493.1545.1943.253.59138.51320622013年1-05月33.57491.1437.7332.9442.71103.83315212013年1-04月30.72479.4939.2925.734.2281.8318292013年1-03月24.92464.2932.6919.8126.6960.99307872013年1-02月20.68450.2220.429.8518.9530.7231188北京別墅市場(chǎng)情況︱別墅、高檔公寓情況2013年截至11月底，北京別墅及高檔公寓產(chǎn)品，成交均價(jià)集中在3—3.3萬/㎡之間，價(jià)格水平較為平穩(wěn)；從新開工、施、竣工情況來看，市場(chǎng)供應(yīng)量充足；從銷售面積與竣工面積來看，市場(chǎng)基本處于供需平衡狀態(tài)。2013年別墅、高檔公寓市場(chǎng)情況一覽表時(shí)間新開工面積施工面積竣工面積銷售面積開發(fā)投資額銷售額2013年全年別墅成交月度走勢(shì)統(tǒng)計(jì)(合計(jì))

數(shù)量（套）面積(萬㎡)均價(jià)2013年12月2247.95338672013年11月2178.48359332013年10月2197.85310582013年9月3089.77306952013年8月2549.04312502013年7月2327.83290772013年6月31210.9286902013年5月34111.36266632013年4月2396.87225672013年3月34311256032013年2月1073.38203162013年1月2347.5327242合計(jì)3030101.9628971北京別墅市場(chǎng)情況︱別墅月度成交情況從成交數(shù)量及面積來看，2月份（春節(jié)）成交量較低，3、5、6、9月份成交較為旺盛，超出300套/月，其他各月成交量相對(duì)平穩(wěn)；從成交均價(jià)來看，8月份開始，別墅成交均價(jià)已突破3萬元/㎡，并且呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢(shì)。數(shù)據(jù)來源：天朗房研網(wǎng)與上一頁對(duì)比可發(fā)現(xiàn)，部分月份別墅產(chǎn)品價(jià)格略低于“別墅、高檔公寓”產(chǎn)品的銷售價(jià)格，主要由于成交的市內(nèi)高檔公寓價(jià)格相對(duì)于郊區(qū)別墅產(chǎn)品價(jià)格要高。2013年全年別墅成交月度走勢(shì)統(tǒng)計(jì)(合計(jì))數(shù)量（套）面積(2013年各區(qū)域別墅成交情況行政區(qū)數(shù)量面積(萬㎡)比例(套)成交均價(jià)西城區(qū)10.060.03%45000朝陽區(qū)26213.998.65%52313海淀區(qū)251.440.83%46872豐臺(tái)區(qū)1958.156.44%32108石景山區(qū)10.060.03%21187大興區(qū)50013.8216.50%22337通州區(qū)54714.1418.05%29141昌平區(qū)61621.8420.33%25096順義區(qū)48517.0716.01%24802房山區(qū)1573.525.18%19305門頭溝區(qū)150.730.50%29823平谷區(qū)20.060.07%22059懷柔區(qū)311.091.02%21468密云縣1835.716.04%13322延慶縣100.260.33%21468合計(jì)3030101.96100.00%28971數(shù)據(jù)來源：天朗房研網(wǎng)北京別墅市場(chǎng)情況︱別墅各區(qū)域成交情況截至12月底，全北京共成交別墅3030套，從各區(qū)域成交情況來看，郊區(qū)是別墅成交的主要區(qū)域，其中昌平、通州、大興、順義四個(gè)區(qū)域共成交2148套，占總成交量的70%；從成交價(jià)格來看朝陽區(qū)成交均價(jià)最高，達(dá)到5.2萬/㎡，最低成交均價(jià)為密云區(qū)1.3萬/㎡。懷柔區(qū)共成交31套別墅，交易面積為1.09萬平方米，成交均價(jià)為21468元/㎡懷柔區(qū)別墅交易量偏少的原因，主要與目前區(qū)域別墅項(xiàng)目較少，存量偏低相關(guān)。2013年各區(qū)域別墅成交情況行政區(qū)數(shù)量面積(萬㎡)比例(套)北京別墅市場(chǎng)情況︱懷密個(gè)別別墅成交情況月份成交套數(shù)成交面積(㎡)成交均價(jià)（元/㎡）成交總金額（萬元）2013年12月1206.27253575232013年11月12723952210752013年10月1301.13613410882013年8月3853.793113126582013年7月2578.033207118542013年6月3911.193494131842013年5月1195.21261265102013年3月1195.21302245902013年小計(jì)13

3512.83268612月154898.82186689145萬元2012年11月51364.94301034109萬元2012年9月1288.428963835萬元2012年7月2472.64303401434萬元2012年6月1195.2126433516萬元2012年2月1171.3723052395萬元2012年257391.3822234.016434月份成交套數(shù)成交面積(㎡)成交均價(jià)（元/㎡）成交總金額（萬元）2013年12月72853.34196815616萬元2013年11月3958.75166791599萬元2013年10月61952元2013年9月62067.26156643238萬元2013年8月62411.73189234564萬元2013年7月31044.86153251601萬元2013年6月2643.3113591874萬元2013年5月41528元2013年4月31266.91171262170萬元2013年3月114862.03167418140萬元2013年2月1424.6815998679萬元2013年1月31355.65162872208萬元2013年小計(jì)5521368.7816998.2363232012年12月2627.0615806991萬元2012年11月31007.4151801529萬元2012年10月1326.916461538萬元2012年8月2641.78168451081萬元2012年7月1556.43239521333萬元2012年6月21113.93211902360萬元2012年5月2676.94170731156萬元2012年4月1364.5320987765萬元2012年3月41498.58178362673萬元2012年2月2653.812059788萬元2012年小計(jì)207467.3517695.7013214半山世家項(xiàng)目成交情況君山高爾夫項(xiàng)目成交情況半山世家項(xiàng)目2013年度共成交別墅13套，成交面積3512.8㎡，成交總金額1.15億元，成交均價(jià)32686元/㎡，（不含贈(zèng)送面積均價(jià)）。數(shù)據(jù)來源：天朗房研網(wǎng)根據(jù)調(diào)查情況，半山世家含贈(zèng)送面積銷售均價(jià)約2.5萬元/㎡。北京別墅市場(chǎng)情況︱懷密個(gè)別別墅成交情況月份成交套數(shù)成交面積(2013年北京別墅成交套數(shù)排名名次項(xiàng)目名稱行政區(qū)域成交套數(shù)銷售價(jià)格產(chǎn)品類別1龍湖·好望山順義221600-750萬/套，均價(jià)約2萬/㎡疊拼別墅2中建·紅杉溪谷通州162最低價(jià)650萬元/套，均價(jià)約2.7萬/㎡聯(lián)排、疊拼3遠(yuǎn)洋天著大興134均價(jià)3.2萬/㎡聯(lián)排、洋房4譽(yù)皇殿（譽(yù)天下）順義1241200萬/套起，約3.2萬/㎡聯(lián)排5旭輝御錦通州117最低價(jià)538萬元/套，均價(jià)2.3萬㎡疊拼6親密別墅通州117均價(jià)2.35萬元/㎡聯(lián)排7中海九號(hào)公館豐臺(tái)941500-2000萬元/套，均價(jià)3.8萬/㎡聯(lián)排8首開璞瑅墅大興92均價(jià)1.8萬/㎡獨(dú)棟9中海尚湖世家昌平85最低價(jià)700萬元/套，均價(jià)2萬/㎡聯(lián)排、獨(dú)棟10龍熙順景大興80聯(lián)排1.8萬/㎡，獨(dú)棟2.2萬/㎡聯(lián)排、獨(dú)棟北京別墅市場(chǎng)情況︱北京別墅成交量排行情況龍湖·好望山項(xiàng)目以成交221套成為2013年銷售量最大的別墅項(xiàng)目，其次為中建·紅杉溪谷項(xiàng)目；從銷售量排行前十名的項(xiàng)目銷售情況來看，郊區(qū)類別墅產(chǎn)品由于總價(jià)較低，成為消費(fèi)者的搶手貨。2013年北京別墅成交套數(shù)排名名次項(xiàng)目名稱行政區(qū)域成交套數(shù)銷北京別墅市場(chǎng)情況︱小結(jié)土地供應(yīng)：2011年-2013年容積率低于1.2的住宅用地供應(yīng)共116.9萬㎡，規(guī)劃建筑面積109.5萬㎡，如按300㎡/套，可建設(shè)別墅3650套。銷售價(jià)格：2013年度別墅銷售價(jià)格穩(wěn)中有升，12月份別墅價(jià)格突破3.3萬/㎡，懷柔區(qū)2013年度別墅成交價(jià)為21468元/㎡。銷售情況：2013年北京共銷售別墅面積為101.96萬㎡，總銷售別墅3030套，懷柔區(qū)共銷售別墅面積1.09萬㎡，銷售別墅31套，周邊郊區(qū)是別墅銷售主力區(qū)域。存量預(yù)估：根據(jù)近三年的土地供應(yīng)量，我們預(yù)測(cè)北京市場(chǎng)可供銷售別墅在3650套左右，按照2013年的銷售水平，預(yù)計(jì)可供1.2年銷售；連同市場(chǎng)存量別墅，預(yù)計(jì)北京別墅可供1.2-2年左右銷售。北京別墅市場(chǎng)情況︱小結(jié)土地供應(yīng)：2011年-2013年容積率|PART

4北京別墅市場(chǎng)情況1、北京別墅市場(chǎng)情況2、市調(diào)個(gè)案情況分析3、競(jìng)品項(xiàng)目分析（注：部分市調(diào)項(xiàng)目由于房源較少，或?qū)Ρ卷?xiàng)目參考意義不大，不作為重點(diǎn)論述）。|PART4北京別墅市場(chǎng)情況1、北京別墅市場(chǎng)情況（注：部分市調(diào)概述市調(diào)范圍：根據(jù)自身項(xiàng)目所在位置，市調(diào)范圍鎖定在北京東北部一帶（中央別墅區(qū)和潮白河別墅區(qū)、昌平八達(dá)嶺別墅以及奧北別墅板塊）。市調(diào)目的：根據(jù)在售項(xiàng)目具體了解目前別墅市場(chǎng)產(chǎn)品種類、價(jià)格、去化速度、主力戶型，產(chǎn)品賣點(diǎn)以及產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)等。市調(diào)原則：以客觀事實(shí)為依據(jù)，反應(yīng)市場(chǎng)最真實(shí)、最有效的銷售情況為原則。市調(diào)目標(biāo)：主要以在售獨(dú)棟為主，聯(lián)排、雙拼為輔（注：部分市調(diào)項(xiàng)目由于房源較少，不作為重點(diǎn)論述）。競(jìng)品項(xiàng)目選取依據(jù)：項(xiàng)目區(qū)域位置設(shè)施配套產(chǎn)品價(jià)格區(qū)間產(chǎn)品種類競(jìng)品項(xiàng)目購買用途市調(diào)概述市調(diào)范圍：根據(jù)自身項(xiàng)目所在位置，市調(diào)范圍鎖定在北京東懷柔板塊和密云板塊是傳統(tǒng)的旅游度假區(qū)，天然景觀資源無可比擬，但區(qū)域成熟度還待完善和提升。懷柔板塊的雁棲組團(tuán)相較紅螺湖組團(tuán)起步晚，也有一定差距。從別墅板塊劃分來看，所處的懷密板塊成熟度還有待提高。各個(gè)板塊依托不同的資源形成各自鮮明的特征，項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)從某種角度上說也是板塊的競(jìng)爭(zhēng)。懷密板塊市調(diào)個(gè)案情況分析︱北京別墅市場(chǎng)板塊劃分懷柔板塊和密云板塊是傳統(tǒng)的旅游度假區(qū)，天然景觀資源無可比擬，2013年度北京別墅市場(chǎng)銷售量情況北京別墅成交量較大的區(qū)域集中在順義、通州等城郊區(qū)域，雁棲半島所處懷密別墅板塊，成交量較低。2013年北京別墅銷售面積排行榜排名項(xiàng)目名稱區(qū)域銷售面積（㎡）↓1龍湖好望山順義區(qū)497572譽(yù)天下順義區(qū)465063富力童話時(shí)光大興區(qū)445954遠(yuǎn)洋·LAVIE朝陽區(qū)428735中海九號(hào)公館·御龍府豐臺(tái)區(qū)414796中海尚湖世家昌平區(qū)405207融科·千章墅通州區(qū)394388億城燕西華府豐臺(tái)區(qū)326629遠(yuǎn)洋`天著大興區(qū)3262110中建·紅杉溪谷通州區(qū)315762013年北京別墅成交套數(shù)排名排名項(xiàng)目名稱行政區(qū)域成交套數(shù)1龍湖·好望山順義2212中建·紅杉溪谷通州1623遠(yuǎn)洋天著大興1344譽(yù)皇殿（譽(yù)天下）順義1245旭輝御錦通州1176親密別墅通州1177中海九號(hào)公館豐臺(tái)948首開璞瑅墅大興929中海尚湖世家昌平8510龍熙順景大興802013年度北京別墅市場(chǎng)銷售量情況北京別墅成交城市別墅板塊，區(qū)位良好，配套成熟，因此銷售均價(jià)較高，而懷密等遠(yuǎn)郊別墅板塊，由于離城區(qū)較遠(yuǎn)，配套不足，多作為第二居所，價(jià)格處于北京別墅市場(chǎng)洼地。2013年北京別墅銷售金額排行榜排名項(xiàng)目名稱區(qū)域銷售金額（億元）1遠(yuǎn)洋·LAVIE朝陽23.772中海九號(hào)公館·御龍府豐臺(tái)區(qū)15.693龍湖·雙瓏原著朝陽區(qū)15.544融科·千章墅通州區(qū)13.595譽(yù)天下順義區(qū)11.516遠(yuǎn)洋·天著大興區(qū)11.197潤(rùn)澤莊園·墅郡朝陽區(qū)10.258龍湖好望山順義區(qū)9.879御湯山昌平區(qū)8.8010億城燕西華府豐臺(tái)區(qū)8.362013年北京別墅銷售均價(jià)排行榜排名項(xiàng)目名稱區(qū)域銷售均價(jià)（元/㎡）1碧海方舟朝陽區(qū)1022582龍湖西苑好山居（頤和原著）海淀區(qū)776963九章別墅朝陽區(qū)775104京潤(rùn)水上花園別墅朝陽區(qū)736425K2清水灣通州區(qū)682906運(yùn)河岸上的院子(上河美墅)通州區(qū)659957亞運(yùn)新新家園朝陽區(qū)631398燕西臺(tái)海淀區(qū)569659麗來花園(麗宮別墅)順義區(qū)5660710清錦源順義區(qū)561942013年度北京別墅市場(chǎng)銷售價(jià)格情況城市別墅板塊，區(qū)位良好，配套成熟，因此銷售均價(jià)較高，而懷密等市調(diào)個(gè)案情況分析︱格拉斯小鎮(zhèn)項(xiàng)目位置：機(jī)場(chǎng)高速楊林出口東南6公里物業(yè)類型：獨(dú)棟建筑風(fēng)格：法式風(fēng)格面積區(qū)間：450-800㎡容積率：0.3板塊：溫榆河別墅板塊銷售均價(jià)：5萬/㎡物業(yè)費(fèi)：8.13

/㎡/月總戶數(shù)：1100套（目前在售三期116套）裝修情況：毛坯市調(diào)個(gè)案情況分析︱格拉斯小鎮(zhèn)項(xiàng)目位置：機(jī)場(chǎng)高速楊林出口東南6銷售情況：1、開盤時(shí)間：三期2013年2月24日（元宵節(jié)）開盤。2、入住時(shí)間：現(xiàn)房交房。3、推廣方式：戶外廣告為主（機(jī)場(chǎng)高速沿線），其次多為朋友介紹。4、去化速度：三期共116套，2013年銷售62套，月均6套，剩余54套在售。5、優(yōu)惠政策：貸款99折，全款97折。6、主要客群：生意人為主，年齡層偏年輕化。項(xiàng)目賣點(diǎn)：區(qū)位優(yōu)勢(shì)配套成熟第一居所法式風(fēng)格建筑厚重奢華優(yōu)劣勢(shì)：

該項(xiàng)目占地3000畝，體量較大，自身建有森林公園及水系等，并配有20000㎡配套商業(yè)且由開發(fā)商自持物業(yè)經(jīng)營，可保證后期經(jīng)營品質(zhì)。項(xiàng)目距離市區(qū)較近，距離機(jī)場(chǎng)僅10分鐘車程，出行十分便利，作為業(yè)主第一居所，附加值高。

別墅采用前二后三形式，房間略顯緊湊。由于距離機(jī)場(chǎng)較近，會(huì)有部分房源略受噪音影響。市調(diào)個(gè)案情況分析︱格拉斯小鎮(zhèn)銷售情況：市調(diào)個(gè)案情況分析︱格拉斯小鎮(zhèn)項(xiàng)目位置：機(jī)場(chǎng)高速楊林出口物業(yè)類型：獨(dú)棟建筑風(fēng)格：西班牙風(fēng)格面積區(qū)間：456-1050㎡容積率：0.33板塊：中央別墅區(qū)銷售均價(jià)：5萬/㎡物業(yè)費(fèi)：8.8元/㎡/月總戶數(shù)：140套（一期76套，二期64套）裝修情況：毛坯市調(diào)個(gè)案情況分析︱棕櫚灘中央墅項(xiàng)目位置：機(jī)場(chǎng)高速楊林出口銷售均價(jià)：5萬/㎡市調(diào)個(gè)案情況分銷售情況：1、開盤時(shí)間：二期預(yù)計(jì)2014年中旬開盤。2、入住時(shí)間：現(xiàn)房交房。3、推廣方式：基本未做推廣，項(xiàng)目周邊有道旗。項(xiàng)目作為期房時(shí)定價(jià)過低，開發(fā)商計(jì)劃待轉(zhuǎn)現(xiàn)房后重新定價(jià)，再作推廣。4、去化速度：2013預(yù)定10套（以關(guān)系戶為主），本年度月均去化不足1套，剩余54套。5、優(yōu)惠政策：待定。6、主要客群：企業(yè)主為主。項(xiàng)目賣點(diǎn)：區(qū)位優(yōu)勢(shì)周邊配套成熟優(yōu)劣勢(shì)：

該項(xiàng)目開發(fā)較早，一期早已售罄，二期采用人車分流形式，包含自身人工水系園林等來提升項(xiàng)目品質(zhì)。項(xiàng)目位于中央別墅區(qū)，區(qū)位特征明顯，出行便利，周邊榮祥廣場(chǎng)、榮和廣場(chǎng)、歐陸廣場(chǎng)等配套商業(yè)成熟。

該項(xiàng)目總共140套，二期銷售價(jià)格預(yù)計(jì)與周邊項(xiàng)目相同，且產(chǎn)品同質(zhì)化較重，開發(fā)商也并未有太多去化速度要求。市調(diào)個(gè)案情況分析︱棕櫚灘中央墅銷售情況：市調(diào)個(gè)案情況分析︱棕櫚灘中央墅項(xiàng)目位置：順平路與潮白河交界處西南角物業(yè)類型：獨(dú)棟建筑風(fēng)格：新亞洲主義面積區(qū)間：450-650㎡容積率：0.37板塊：潮白河別墅板塊銷售均價(jià)：4.5萬/㎡物業(yè)費(fèi)：8.28元/㎡/月總戶數(shù)：201套，100余套在售裝修情況：毛坯市調(diào)個(gè)案情況分析︱御墅項(xiàng)目位置：順平路與潮白河交界處西南角銷售均價(jià)：4.5萬/㎡市銷售情況：1、開盤時(shí)間：三期持續(xù)銷售中。2、入住時(shí)間：現(xiàn)房交房。3、推廣方式：未做推廣。4、去化速度：銷售速度一般，以介紹方式為主，2013年共銷售10多套，2012年共銷售約60