XXXX年6月2日簡(jiǎn)陽(yáng)市陽(yáng)晨·新世界的招商方案

XXXX年6月2日簡(jiǎn)陽(yáng)市陽(yáng)晨·新世界的招商方案

目錄市場(chǎng)調(diào)研分析項(xiàng)目商業(yè)定位招商策略簡(jiǎn)陽(yáng)市簡(jiǎn)介簡(jiǎn)陽(yáng)市商業(yè)市場(chǎng)背景簡(jiǎn)陽(yáng)市商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀簡(jiǎn)陽(yáng)市商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)簡(jiǎn)陽(yáng)市消費(fèi)者狀況簡(jiǎn)陽(yáng)市主要商業(yè)項(xiàng)目狀況項(xiàng)目所處商圈特征分析SWOT分析區(qū)域市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目定位可行性分析項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)及分析項(xiàng)目商業(yè)定位原則項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位原因項(xiàng)目各樓層業(yè)態(tài)及租金建議技術(shù)策略價(jià)格策略招商招商原則招商流程招商階段工作計(jì)劃

簡(jiǎn)陽(yáng)市概況簡(jiǎn)陽(yáng)市位于四川盆地西部、龍泉山東麓、沱江中游。素有“天府雄州”、“蜀都東來第一州”、“成都東大門”之美譽(yù)。全市幅員面積2215平方公里，主城區(qū)面積約20平方公里，轄55個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，全市總?cè)丝诩s150萬，主城區(qū)人口約23萬人，城區(qū)流動(dòng)人口約30萬人。市政府駐地簡(jiǎn)城鎮(zhèn)。東鄰樂至縣，南接雁江區(qū)，西連雙流縣和仁壽縣，北倚成都市龍泉驛區(qū)和金堂縣，距省會(huì)成都市區(qū)僅48公里。市場(chǎng)調(diào)研分析簡(jiǎn)陽(yáng)市簡(jiǎn)介

交通狀況簡(jiǎn)陽(yáng)離四川省會(huì)成都市區(qū)僅48公里，距資陽(yáng)28公里。區(qū)位條件優(yōu)越，交通便捷。成渝鐵路、成渝高速公路、321（廣州—成都）、319（廈門—成都）、318（上?！_）國(guó)道穿境而過。成簡(jiǎn)快速通道在建，2011年建成通車；成安渝高速，規(guī)劃中的成都第二國(guó)際機(jī)場(chǎng)在成都市金堂縣與簡(jiǎn)陽(yáng)市交界處，各占一半；與第二機(jī)場(chǎng)配套的機(jī)場(chǎng)高速、機(jī)場(chǎng)輕軌都將經(jīng)過簡(jiǎn)陽(yáng)。市場(chǎng)調(diào)研分析簡(jiǎn)陽(yáng)市簡(jiǎn)介

經(jīng)濟(jì)實(shí)力

2008年，全市地方生產(chǎn)總值（GDP）突破140億元大關(guān)，完成145.61億元，增長(zhǎng)15.2%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值完成37.06億元，增長(zhǎng)3.0%，第二產(chǎn)業(yè)增加值完成71.87億元，增長(zhǎng)22.6%，第三產(chǎn)業(yè)增加值完成36.68億元，增長(zhǎng)12.4%。

2008年，簡(jiǎn)陽(yáng)市規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值203.48億元，實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值70.21億元，同比增長(zhǎng)30.4%。市場(chǎng)調(diào)研分析簡(jiǎn)陽(yáng)市簡(jiǎn)介

成資工業(yè)區(qū)即“成都·資陽(yáng)工業(yè)集中發(fā)展區(qū)”的簡(jiǎn)稱。工業(yè)區(qū)位于簡(jiǎn)陽(yáng)市養(yǎng)馬鎮(zhèn)和石盤鎮(zhèn)交界處，目標(biāo)規(guī)劃100平方公里。起步區(qū)16.7平方公里動(dòng)工建設(shè)。從2008年6月開始運(yùn)轉(zhuǎn)起，已有48家企業(yè)前來洽談投資建廠，有意向的20余家，而其中有18家企業(yè)只等第一時(shí)間入駐，其投資總額將超過25億元。

根據(jù)規(guī)劃，到2012年，工業(yè)區(qū)將實(shí)現(xiàn)工業(yè)銷售收入500億元、增加值170億元。

從園區(qū)開建的成簡(jiǎn)快速通道，將工業(yè)區(qū)與雙流機(jī)場(chǎng)的距離拉近至40分鐘車程，與成都經(jīng)開區(qū)拉近至20分鐘，而距未來橫跨金堂、簡(jiǎn)陽(yáng)的成都第二機(jī)場(chǎng)只有20公里。市場(chǎng)調(diào)研分析簡(jiǎn)陽(yáng)市簡(jiǎn)介

簡(jiǎn)陽(yáng)市商業(yè)發(fā)展經(jīng)歷了初級(jí)階段，現(xiàn)正進(jìn)入快速成長(zhǎng)期，商業(yè)形態(tài)也在同步升級(jí)，從歷史情況來看，2002年以前，簡(jiǎn)陽(yáng)市商業(yè)形態(tài)以集貿(mào)市場(chǎng)為代表（部分商場(chǎng)物業(yè)也采用市場(chǎng)型的經(jīng)營(yíng)形式，從經(jīng)營(yíng)模式上我們稱為市場(chǎng)型物業(yè)），商品構(gòu)成主要集中在市民日用品方面，包括食品、副食品、低檔服裝、日用百貨等，中高檔商品和非生活耐用品銷售規(guī)模有限。2002年后，簡(jiǎn)陽(yáng)市商業(yè)發(fā)展進(jìn)入快速成長(zhǎng)階段，快速成長(zhǎng)階段的典型特征是商業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張和商業(yè)形態(tài)的升級(jí)，2002年以來，簡(jiǎn)陽(yáng)市民收入水平不斷提高，消費(fèi)理念超前，消費(fèi)規(guī)模同步提升。從商業(yè)形態(tài)而言，市場(chǎng)調(diào)研分析簡(jiǎn)陽(yáng)市商業(yè)市場(chǎng)背景

簡(jiǎn)陽(yáng)市一批新的商業(yè)賣場(chǎng)投入市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)，以品牌專賣和大型超市為主力的業(yè)態(tài)開始出現(xiàn)，并成為市場(chǎng)消費(fèi)的主體，這種情形標(biāo)志著米泉商業(yè)發(fā)展進(jìn)入快速成長(zhǎng)期。簡(jiǎn)陽(yáng)市商業(yè)發(fā)展已經(jīng)經(jīng)歷了以市場(chǎng)型商業(yè)為主體的初級(jí)發(fā)展階段，現(xiàn)正進(jìn)入以百貨、超市、專賣店、商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)多業(yè)態(tài)并舉的發(fā)展階段，商業(yè)形態(tài)升級(jí)和商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇成為這一時(shí)期的主要特征。市場(chǎng)調(diào)研分析簡(jiǎn)陽(yáng)市商業(yè)市場(chǎng)背景

典型的三級(jí)城市商業(yè)分布體系——二維商業(yè)分布體系，由一個(gè)核心商業(yè)區(qū)和社區(qū)商業(yè)組成的商業(yè)體系，商業(yè)分布十分集中。商業(yè)主要集中在以政府街為核心的區(qū)域，該區(qū)域集中了大型百貨、大型超市、家電賣場(chǎng)、品牌服飾、化妝品專賣店等多種商業(yè)形態(tài)。以政府街為核心，南街、西街、順城街主要經(jīng)營(yíng)各種品牌服飾專賣店、化妝品專賣店等商品。東街、北街商業(yè)檔次相對(duì)較差，主要經(jīng)營(yíng)各種日用百貨、副食品、煙酒、服裝、皮鞋等商品。政府街上的“香港城”是目前簡(jiǎn)陽(yáng)是唯一集“百貨、超市、服飾化及妝品專賣店、餐飲、娛樂、休閑等”為主的大型商業(yè)綜合體。市場(chǎng)調(diào)研分析簡(jiǎn)陽(yáng)市商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀

五友路沿街約1公里的臨街底商，主要經(jīng)營(yíng)摩托車銷售、汽車摩托車配件。以陽(yáng)晨新世界為核心，沿建設(shè)路沿街主要經(jīng)營(yíng)各種家具、燈飾、裝飾材料輔材等，該區(qū)域已成為簡(jiǎn)陽(yáng)市集品牌家私、燈飾、裝飾材料輔材的專業(yè)市場(chǎng)。紅建路及濱江路沿線是餐飲、酒吧、KTV較集中的區(qū)域；安象街安西巷正在打造聚餐飲、娛樂、休閑的美食風(fēng)情一條街；而“海上花園”“京龍江水灣”臨街二層商鋪也是餐飲、娛樂、休閑的主要聚集地。市場(chǎng)調(diào)研分析簡(jiǎn)陽(yáng)市商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀

隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和大面積商業(yè)開發(fā)，以商城和大型專業(yè)市場(chǎng)為代表的商業(yè)物業(yè)開始供應(yīng)市場(chǎng)。當(dāng)?shù)厣虡I(yè)形態(tài)由傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)轉(zhuǎn)型，但由于商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)增長(zhǎng)和消費(fèi)水平提升有限，商業(yè)過剩導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，經(jīng)營(yíng)戶的盈利能力逐步下降。從商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)判斷，當(dāng)?shù)厣虡I(yè)區(qū)域進(jìn)一步向政府路集聚，依托原有的商業(yè)環(huán)境促進(jìn)各種商業(yè)形態(tài)升級(jí)。尤其以香港城為代表的大型商業(yè)綜合體，必將徹底改變當(dāng)?shù)厣虡I(yè)格局和競(jìng)爭(zhēng)形式。伴隨當(dāng)?shù)厣啼佔(zhàn)饨鸬囊宦飞蠞q，商鋪銷售價(jià)格也水漲船高，但從商業(yè)經(jīng)營(yíng)水平來看，商業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模和單品利潤(rùn)并未同步提升，尤其是市場(chǎng)調(diào)研分析簡(jiǎn)陽(yáng)市商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)

單品利潤(rùn)反而呈下降趨勢(shì)，商業(yè)經(jīng)營(yíng)效益普遍下滑，從而抑制商鋪?zhàn)赓U和銷售價(jià)格進(jìn)一步走高，伴隨大量商鋪的開發(fā)和交付使用，商業(yè)租賃和銷售價(jià)格在登頂后必將出現(xiàn)逐步走低趨勢(shì)，直到市場(chǎng)供需重新達(dá)到平衡。從市場(chǎng)發(fā)育程度而言，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)層次較低，主要集中在低水平的重復(fù)定位和價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)上，時(shí)常缺乏有效的管理和規(guī)范，使廣大經(jīng)營(yíng)戶經(jīng)營(yíng)受到損失，市場(chǎng)迫切需要專業(yè)化、規(guī)范化管理的現(xiàn)代商業(yè)賣場(chǎng)。商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)逐步從硬件競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向軟硬件并舉的競(jìng)爭(zhēng)格局。市場(chǎng)調(diào)研分析簡(jiǎn)陽(yáng)市商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)

市場(chǎng)調(diào)研分析簡(jiǎn)陽(yáng)市商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)商業(yè)發(fā)展周期圖解

◆初級(jí)階段◆成長(zhǎng)階段◆成熟階段◆衰退階段

從上述發(fā)展趨勢(shì)圖可以看出，簡(jiǎn)陽(yáng)市商業(yè)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入成長(zhǎng)期，成長(zhǎng)期的典型特征是消費(fèi)規(guī)模的急劇擴(kuò)張和競(jìng)爭(zhēng)的殘酷性。受市場(chǎng)發(fā)展利好的刺激，商業(yè)規(guī)模急劇擴(kuò)張，必然導(dǎo)致商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，商業(yè)利潤(rùn)水平下降，市場(chǎng)波動(dòng)加劇。伴隨著市場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，定位失誤和經(jīng)營(yíng)管理水平低下的商業(yè)將會(huì)被淘汰出市場(chǎng)，而消費(fèi)者在競(jìng)爭(zhēng)過程中，消費(fèi)理念也日趨成熟，從現(xiàn)階段以價(jià)格導(dǎo)向消費(fèi)（消費(fèi)不理性的典型，高收入階層認(rèn)為價(jià)格是評(píng)判品牌和品質(zhì)的唯一標(biāo)準(zhǔn)，低收入以價(jià)格低為購(gòu)買目標(biāo)）向品質(zhì)和品牌方向轉(zhuǎn)變。消費(fèi)開始趨于理性，消費(fèi)目標(biāo)性明顯，消費(fèi)者傾向于到自己認(rèn)可的商業(yè)市場(chǎng)購(gòu)物，購(gòu)買適合自己的品牌。市場(chǎng)調(diào)研分析簡(jiǎn)陽(yáng)市商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)

中低檔商品仍是市場(chǎng)消費(fèi)的主體，伴隨居民收入水平提高和購(gòu)物理念更新，中高擋商品消費(fèi)規(guī)模逐步提升，品牌消費(fèi)意識(shí)成為消費(fèi)的主流意識(shí)。日用品等生活必需品是消費(fèi)的主流商品，主要從駐地附近購(gòu)買；服裝化妝品等耐用消費(fèi)品，主要在政府路附近購(gòu)買；餐飲休閑娛樂等仍在紅建路、濱江路等主要集中地消費(fèi)。區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口增長(zhǎng)，城市化進(jìn)程和消費(fèi)理念升級(jí)，必然帶來消費(fèi)規(guī)模的擴(kuò)張和消費(fèi)層次的升級(jí)，區(qū)域消費(fèi)出現(xiàn)融合，大型商業(yè)綜合體等現(xiàn)代主力業(yè)態(tài)成為市民購(gòu)物和休閑的主要去處。市場(chǎng)調(diào)研分析簡(jiǎn)陽(yáng)市消費(fèi)狀況

香港城項(xiàng)目位于簡(jiǎn)陽(yáng)市商業(yè)繁華的政府路上，規(guī)劃總占地38畝，總建筑面積17萬㎡，其中商業(yè)建筑面積6萬㎡。整個(gè)商業(yè)部分以“商業(yè)中心+步行街”規(guī)劃設(shè)計(jì)。市場(chǎng)調(diào)研分析簡(jiǎn)陽(yáng)市主要商業(yè)項(xiàng)目狀況

該項(xiàng)目是目前簡(jiǎn)陽(yáng)市唯一集購(gòu)物、休閑、文化、娛樂、居住于一體的大型商貿(mào)中心。項(xiàng)目商業(yè)部分共五層，以“美好家園”大型超市百貨為主要業(yè)態(tài)，其他業(yè)態(tài)有德克士、名古屋日本料理、各種專賣店、美容美發(fā)、網(wǎng)絡(luò)會(huì)所、婚慶、電玩城、美容健身中心等。整個(gè)項(xiàng)目租賃和經(jīng)營(yíng)情況良好，只有2樓和5樓有較大面積空置。（2樓空置約380平，原為該項(xiàng)目開發(fā)公司辦公場(chǎng)所，現(xiàn)租賃價(jià)格43元/平.月）。市場(chǎng)調(diào)研分析簡(jiǎn)陽(yáng)市主要商業(yè)項(xiàng)目狀況香港城

海上花園項(xiàng)目位于簡(jiǎn)陽(yáng)市公園后街（人民公園沱江河畔），規(guī)劃總占地160余畝，總建筑面50余萬平，其中商業(yè)建筑面積約16萬平。市場(chǎng)調(diào)研分析簡(jiǎn)陽(yáng)市主要商業(yè)項(xiàng)目狀況

整個(gè)項(xiàng)目商業(yè)為臨街臨河的底商部分，共兩層，1樓層高達(dá)6.1米、2樓層高達(dá)5.9米。目前該項(xiàng)目3期正在修建；1、2期底商主要為檔次較高的餐飲、休閑、娛樂業(yè)態(tài)，整個(gè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)情況良好，商家經(jīng)營(yíng)面積在200-1400平左右。項(xiàng)目1、2期剩少量商鋪出租出售，1樓銷售價(jià)格7600元/平、租賃價(jià)格28-35元/平.月；2樓銷售價(jià)格5500元/平、租賃價(jià)格25元/平.月。市場(chǎng)調(diào)研分析簡(jiǎn)陽(yáng)市主要商業(yè)項(xiàng)目狀況海上花園

項(xiàng)目位于簡(jiǎn)陽(yáng)市沱三橋畔東城新區(qū)，規(guī)劃總占地120余畝，總建筑面27余萬平，其中商業(yè)建筑面積6萬余平。市場(chǎng)調(diào)研分析簡(jiǎn)陽(yáng)市主要商業(yè)項(xiàng)目狀況京龍江水灣

整個(gè)項(xiàng)目商業(yè)為臨街臨河的底商部分，共兩層，1樓層高達(dá)5.9米、2樓層高達(dá)5.5米。目前該項(xiàng)目3期正在修建；1、2期底商主要為檔次較高的餐飲、休閑、娛樂業(yè)態(tài)，整個(gè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)情況良好。項(xiàng)目1、2期剩少量商鋪出租，1樓租賃價(jià)格35元/平.月左右；2樓租賃價(jià)格25-30元/平.月。3期商鋪銷售均價(jià)7000元/平左右。市場(chǎng)調(diào)研分析簡(jiǎn)陽(yáng)市主要商業(yè)項(xiàng)目狀況京龍江水灣

天成國(guó)際社區(qū)，位于簡(jiǎn)陽(yáng)市濱江路南端，沱江之濱，規(guī)劃總占地464畝，總建筑面積48萬平，商業(yè)約8萬平。為簡(jiǎn)陽(yáng)市目前規(guī)模最大的樓盤，建筑凸顯濃郁的歐洲風(fēng)情。項(xiàng)目三期馨河灣商業(yè)部分為退臺(tái)式3層建筑設(shè)計(jì)修建，未開始推廣。項(xiàng)目1、2期商業(yè)為建筑底商部分共2層，現(xiàn)大部分處于空置狀態(tài)。市場(chǎng)調(diào)研分析簡(jiǎn)陽(yáng)市主要商業(yè)項(xiàng)目狀況天成國(guó)際.馨河灣

昕雅圖酒店位于簡(jiǎn)陽(yáng)市建設(shè)西路西段（川空文化廣場(chǎng)對(duì)面）。規(guī)劃占地約90畝，總建筑面積27200平,層高十四層，是集住宿，餐飲，娛樂，休閑，商務(wù)，會(huì)議于一體的旅游，商務(wù)型豪華酒店。該酒店的餐飲、桑拿保健中心、有水休閑中心經(jīng)營(yíng)規(guī)模較大。市場(chǎng)調(diào)研分析簡(jiǎn)陽(yáng)市主要商業(yè)項(xiàng)目狀況昕雅圖酒店項(xiàng)目

項(xiàng)目位于簡(jiǎn)陽(yáng)市建設(shè)路（藝術(shù)中心對(duì)面）。規(guī)劃總占地20畝，總建筑面積5.5萬平，商業(yè)為臨街底商部分（共20間），已于今年年初售完，銷售均價(jià)7400元/平左右。市場(chǎng)調(diào)研分析簡(jiǎn)陽(yáng)市主要商業(yè)項(xiàng)目狀況昕雅圖花園上城

該項(xiàng)目位于簡(jiǎn)陽(yáng)市建設(shè)路（川空文化廣場(chǎng)對(duì)面）。規(guī)劃占地約20畝，商業(yè)為臨街底商（共2層），約5000平?，F(xiàn)處于推廣期。

市場(chǎng)調(diào)研分析簡(jiǎn)陽(yáng)市主要商業(yè)項(xiàng)目狀況簡(jiǎn)陽(yáng)市美食一條街

項(xiàng)目位于簡(jiǎn)陽(yáng)市安象街安西巷，是臨街臨河底商部分，共6000余平。該項(xiàng)目有少量商鋪?zhàn)馐郏N售均價(jià)為5600元/平；租賃價(jià)格為：第一年25元/平.月、第二年35元/平.月、第三年45元/平.月、第四年為免租期。整個(gè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況一般，臨河面商家經(jīng)營(yíng)情況較好。上城昕雅圖花園香港城天成國(guó)際馨河灣海上花園京龍江水灣昕雅圖酒店美食一條街市場(chǎng)調(diào)研分析簡(jiǎn)陽(yáng)市主要商業(yè)項(xiàng)目狀況陽(yáng)晨新世界

該區(qū)域是簡(jiǎn)陽(yáng)市集家私、燈飾、裝飾材料等一體的專業(yè)市場(chǎng)，受專業(yè)市場(chǎng)的影響，該區(qū)域商業(yè)氛圍欠缺，缺乏相應(yīng)的商業(yè)配套。該區(qū)域?qū)儆诔菂^(qū)邊緣，居住小區(qū)較少，居住人口不多，流動(dòng)人口也較少，這對(duì)對(duì)商圈的其他消費(fèi)難以形成支撐。該區(qū)域交通便利，是進(jìn)入主城區(qū)的主要干道，進(jìn)出十分便利。車流動(dòng)線規(guī)劃合理，物流配送方便快捷，配備有足夠數(shù)量的停車位。伴隨著城市開發(fā)和區(qū)域環(huán)境改造，片區(qū)商業(yè)形象逐步改善，發(fā)展?jié)摿^大。市場(chǎng)調(diào)研分析項(xiàng)目所處商圈特征分析

商圈特征屬于典型的專業(yè)市場(chǎng)商圈特征，適合大型品牌家私和大型裝飾材料賣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)，必須依賴自身?xiàng)l件改變區(qū)域商業(yè)氛圍較弱的不利點(diǎn)。周邊大型購(gòu)物、餐飲、娛樂、休閑等業(yè)態(tài)相對(duì)缺乏，隨著“文化藝術(shù)中心”的正式啟動(dòng)，“上城”“昕雅圖花園”的動(dòng)工，這將強(qiáng)化該區(qū)域的商業(yè)氛圍，改善對(duì)人流集聚的效應(yīng)更趨顯著。市場(chǎng)調(diào)研分析項(xiàng)目所處商圈特征分析

項(xiàng)目分析項(xiàng)目概況G區(qū)概況

G區(qū)為大賣場(chǎng)形態(tài)設(shè)計(jì)，分為地下1層和地上5層兩部分，地下為停車場(chǎng)，地上1-5層為商業(yè)。負(fù)1樓停車場(chǎng)部分規(guī)劃約80個(gè)車位；商業(yè)部分總面積約12300平方米，單層面積為2459平方米，層高約4.2米。項(xiàng)目分析項(xiàng)目概況G區(qū)概況

A區(qū)剩余商業(yè)為兩層，共約2680平方米。一樓現(xiàn)為菜市場(chǎng)設(shè)計(jì)并有少量商家經(jīng)營(yíng)；2樓臨街面已劃分成門面房銷售并與建設(shè)路齊平，層高約3.5米左右。項(xiàng)目分析項(xiàng)目概況A區(qū)剩余商業(yè)概況TOSW優(yōu)勢(shì)機(jī)會(huì)劣勢(shì)威脅項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目分析

目前簡(jiǎn)陽(yáng)市市區(qū)以沱江為界劃為老城區(qū)和新城區(qū)。具體劃分為：中部主城區(qū)、北部石橋片區(qū)、沱東片區(qū)、南部新市片區(qū)共四個(gè)片區(qū)。項(xiàng)目所處的簡(jiǎn)陽(yáng)市中部主城區(qū)，其目標(biāo)是全面提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展具有強(qiáng)大區(qū)域組織功能的服務(wù)業(yè)，提高城市的核心競(jìng)爭(zhēng)力。中部主城區(qū)作為簡(jiǎn)陽(yáng)市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心的地位短時(shí)間內(nèi)是無法改變，伴隨城市化進(jìn)程進(jìn)一步加快，區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力和不斷增強(qiáng)，人口不斷增長(zhǎng)。區(qū)域經(jīng)濟(jì)和人口的增長(zhǎng)必然促進(jìn)區(qū)域商業(yè)增長(zhǎng)和業(yè)態(tài)升級(jí)，從商業(yè)現(xiàn)階段發(fā)展概況、城市未來商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和商圈輻射能力看，本項(xiàng)目需順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展大的趨勢(shì)和商業(yè)形態(tài)升級(jí)的需求，才能具有巨大的商業(yè)發(fā)展?jié)摿?。?xiàng)目分析區(qū)域市場(chǎng)對(duì)本案定位的可行性分析從區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況看

簡(jiǎn)陽(yáng)市前期商業(yè)形態(tài)落后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民消費(fèi)需求，導(dǎo)致消費(fèi)外流，近兩年商業(yè)形態(tài)有所升級(jí)，大型商業(yè)綜合體、各種專業(yè)市場(chǎng)以及各種專賣店等商業(yè)形態(tài)發(fā)展情勢(shì)良好。項(xiàng)目所處區(qū)域商業(yè)形態(tài)單一和居民消費(fèi)需求之間的矛盾。迫切需要新興主力業(yè)態(tài)進(jìn)駐來改變這種現(xiàn)狀，從商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和項(xiàng)目定位而言，我們認(rèn)為找到了很好的對(duì)接點(diǎn)，符合市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)和消費(fèi)需求。項(xiàng)目分析區(qū)域市場(chǎng)對(duì)本案定位的可行性分析從當(dāng)?shù)厣虡I(yè)形態(tài)現(xiàn)狀和升級(jí)情況看

隨著簡(jiǎn)陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)的大力發(fā)展，必然帶動(dòng)消費(fèi)理念升級(jí)，居民消費(fèi)能力增強(qiáng)，消費(fèi)趨于品牌化和多樣性，在這種消費(fèi)趨勢(shì)的促進(jìn)下，傳統(tǒng)的、低檔的、單一的消費(fèi)顯然無法滿足居民消費(fèi)的需求，集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂等多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)綜合體必將成為未來城市商業(yè)的發(fā)展方向。項(xiàng)目分析區(qū)域市場(chǎng)對(duì)本案定位的可行性分析從消費(fèi)理念和消費(fèi)趨勢(shì)看

1樓臨街兩面都設(shè)計(jì)為獨(dú)立的商業(yè)門面，里面剩余（約1500平）區(qū)域只留有寬約6.5米的通道進(jìn)入。這使得里面剩余部分經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)無法很好的展示；共有消防步梯4組，電梯2組。而2組電梯的擺放分別位于臨次干道的兩側(cè)，這樣擺放無法有效的分割使用各樓層；本項(xiàng)目單層面積為2459平方米，由于2-5樓不能很好分割，對(duì)于下一步的招商和銷售帶來很大難度；項(xiàng)目分析項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)及分析G區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)

項(xiàng)目地上建筑共5層，層高都在4.2米左右，這對(duì)于大業(yè)態(tài)商家相對(duì)較低，不能達(dá)到較高檔業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)要求；柱距達(dá)到8.1米，能保證各商家很好的裝修設(shè)計(jì)；項(xiàng)目負(fù)一樓部分為地下停車場(chǎng)，能夠停車80個(gè)左右，為項(xiàng)目后期經(jīng)營(yíng)提供有力保障。項(xiàng)目分析項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)及分析G區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)

1樓為下沉式專業(yè)菜市場(chǎng)設(shè)計(jì)，主要展示面沒有面臨主干道；2樓臨主干道建設(shè)路為門面房設(shè)計(jì)，沒有預(yù)留通道和展示面給2樓剩余部分，現(xiàn)唯一進(jìn)入2樓通道設(shè)計(jì)在1樓菜市場(chǎng)內(nèi)；單層面積約1340平方米，層高約3.5米左右，柱距大部分為8米，局部只有4.2米。項(xiàng)目分析項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)及分析A區(qū)剩余部分規(guī)劃設(shè)計(jì)

有利本項(xiàng)目銷售的原則符合市場(chǎng)需求及其發(fā)展趨勢(shì)的原則商業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)建筑要求的原則維護(hù)本項(xiàng)目高品質(zhì)的原則項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目商業(yè)定位原則對(duì)寬泛的市場(chǎng)對(duì)象進(jìn)行細(xì)分，在明確相應(yīng)的目標(biāo)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造需求、并引導(dǎo)需求，從而有針對(duì)性進(jìn)行業(yè)態(tài)的整體規(guī)劃，最大限度的提升商業(yè)物業(yè)的價(jià)值。項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位理念項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃總體形象：引領(lǐng)時(shí)尚高品質(zhì)生活，情景式互動(dòng)感受，多功能服務(wù)，引入“休閑中心”的概念。主要的業(yè)態(tài)：方案1：零售超市、大型餐飲、大型休閑娛樂中心、健身美容中心等業(yè)態(tài)；方案2：家居廣場(chǎng)、大型餐飲、大型休閑娛樂中心、健身美容中心等業(yè)態(tài)。項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位G區(qū)業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位方案2：家居賣場(chǎng)圖片示意兩種業(yè)態(tài)對(duì)比：項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位方案區(qū)別租金承受能力主要優(yōu)劣勢(shì)招商范圍難易程度方案11樓賣場(chǎng)部分為超市20元/平.月左右優(yōu)勢(shì)：直接面對(duì)一個(gè)業(yè)主，租賃時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，租金價(jià)格較低。劣勢(shì)：一樓賣場(chǎng)外圍為獨(dú)立的門面設(shè)計(jì)，對(duì)于1樓剩余約1500平的賣場(chǎng)部分無法展示，很難分割銷售和出租。當(dāng)?shù)鼗虺啥驾^難方案21樓或1-2樓為家居賣場(chǎng)20-50元/平.月（市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)良好后期漲幅較大）優(yōu)勢(shì)：能夠很好將賣場(chǎng)內(nèi)外分割出租和銷售，該區(qū)域家居相關(guān)產(chǎn)業(yè)已很成熟；分割后能是租金和售價(jià)達(dá)到最大化。劣勢(shì)：面對(duì)多個(gè)業(yè)主和商家，需要較強(qiáng)實(shí)力的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)為家居廣場(chǎng)服務(wù)；無自動(dòng)扶梯。主要為當(dāng)?shù)剌^為容易項(xiàng)目業(yè)態(tài)總體形象：引領(lǐng)時(shí)尚高品質(zhì)生活；主要業(yè)態(tài)：高檔家私、燈飾等業(yè)態(tài)。項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位A區(qū)業(yè)態(tài)定位方案1：項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)楹?jiǎn)陽(yáng)市大型集家私、燈飾、裝飾材料的專業(yè)市場(chǎng)，區(qū)域類經(jīng)營(yíng)商家很多，屬于消費(fèi)理念領(lǐng)先和消費(fèi)檔次較高的人群。目前該區(qū)域缺乏較好的、較為集中的大型餐飲娛樂購(gòu)物中心，本定位填補(bǔ)了這一市場(chǎng)空白，讓本項(xiàng)目開業(yè)后既有一個(gè)基本的消費(fèi)支撐，而且，本定位為項(xiàng)目附近區(qū)域的餐飲娛樂購(gòu)物業(yè)態(tài)的升級(jí)版，因此，本項(xiàng)目也具備較強(qiáng)的消費(fèi)輻射力，有利于持續(xù)經(jīng)營(yíng)。如果引進(jìn)的商家品質(zhì)好，則本餐飲娛樂購(gòu)物中心建成后完全可以成為簡(jiǎn)陽(yáng)市的一個(gè)中心亮點(diǎn)。項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位原因G區(qū)業(yè)態(tài)定位原因方案2：將項(xiàng)目1樓或1-2樓作為家居飾品專業(yè)市場(chǎng)。簡(jiǎn)陽(yáng)市目前的家居飾品在該區(qū)域不多并比較分散，也就是該區(qū)域尚缺乏集中的以家居飾品為中心的主題市場(chǎng)，本定位填補(bǔ)了簡(jiǎn)陽(yáng)市這一市場(chǎng)空白，不僅可能使本項(xiàng)目的影響力超出本區(qū)域，而且可能達(dá)到、超出簡(jiǎn)陽(yáng)市范圍。其次，該區(qū)域本身就是簡(jiǎn)陽(yáng)市家私、燈飾、裝修材料的集中區(qū)，加上家居飾品的利潤(rùn)較高，能承受較高租金要求，可以為銷售提供較好的支撐。另配以大型餐飲、大型休閑娛樂中心、健身美容中心等業(yè)態(tài)。既有利于區(qū)域生活配套，又有利于聚集人氣，達(dá)到共存共榮的目的。項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位原因G區(qū)業(yè)態(tài)定位原因項(xiàng)目受物業(yè)本身限制，達(dá)不到對(duì)其他業(yè)態(tài)的吸引。項(xiàng)目所在區(qū)域本身就是簡(jiǎn)陽(yáng)市家私、燈飾、裝修材料的集中區(qū)，對(duì)于經(jīng)營(yíng)中高檔的其他大型家私、燈飾商家有很大吸引力，可以引入“南方家私”“雙虎家私”等未在區(qū)域的品牌商家。項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位原因A區(qū)業(yè)態(tài)定位原因項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目各樓層業(yè)態(tài)及租金建議G區(qū)方案1

樓層業(yè)態(tài)建議租金預(yù)估1超市+特色餐飲20-40元/平.月2大型中餐或火鍋20-30元/平.月3大型洗浴中心或保健浴足20-25元/平.月4大型KTV+電玩城15-20元/平.月5大型茶樓+健身美容中心10-15元/平.月項(xiàng)目商業(yè)定位G區(qū)方案2

樓層業(yè)態(tài)建議租金預(yù)估1家居賣場(chǎng)25-50元/平.月23大型中餐或火鍋20-25元/平.月4大型洗浴中心或保健浴足15-25元/平.月5大型茶樓+健身美容中心或KTV10-15元/平.月項(xiàng)目各樓層業(yè)態(tài)及租金建議項(xiàng)目商業(yè)定位A區(qū)樓層業(yè)態(tài)建議租金預(yù)估1干雜食品店+倉(cāng)庫(kù)8-20元/平.月2家私賣場(chǎng)或大型網(wǎng)吧10-20元/平.月項(xiàng)目各樓層業(yè)態(tài)及租金建議符合整個(gè)項(xiàng)目戰(zhàn)略定位的原則：

集零售超市（中高檔家居飾品）、大型餐飲、大型娛樂休閑中心、美容健身中心等業(yè)態(tài)于一體，業(yè)態(tài)選擇必須滿足以上定位需求的角度出發(fā)；尊重市場(chǎng)需求和選擇的原則：經(jīng)營(yíng)布局的規(guī)劃必須為招商服務(wù)，最終格局取決于招商的結(jié)果；合理有效使用空間的原則：

在體現(xiàn)商品形象、合理規(guī)劃休閑空間的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)無浪費(fèi)經(jīng)營(yíng)；經(jīng)濟(jì)效益原則：

應(yīng)充分考慮經(jīng)營(yíng)商家的經(jīng)營(yíng)利益，達(dá)成經(jīng)營(yíng)商家與投資者雙贏的局面；招商計(jì)劃招商原則大客戶和知名品牌優(yōu)先原則：

大客戶和知名品牌對(duì)提升項(xiàng)目品牌，帶動(dòng)中小商戶的進(jìn)駐，以及帶動(dòng)消費(fèi)起著至關(guān)重要的作用，對(duì)這類客戶要優(yōu)先考慮；充分考慮商家愿望和要求的原則：考慮了商家愿望和要求，才能充分吸引商家進(jìn)駐，并提高商家的經(jīng)營(yíng)激情，從而保證物業(yè)的增值，促進(jìn)后期銷售，實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值最大化；方便顧客消費(fèi)的原則：

在業(yè)態(tài)組合方面，體現(xiàn)原則要是顧客充分享受一站式消費(fèi)的樂趣；招商計(jì)劃招商原則53

確定招商方案確定經(jīng)營(yíng)模式制定招商優(yōu)惠策略制定招商計(jì)劃信息歸檔完善、招商資料準(zhǔn)備就緒招商負(fù)責(zé)人進(jìn)行目標(biāo)客戶開發(fā)、拜訪、接洽項(xiàng)目商家整體開業(yè)，以及開業(yè)活動(dòng)舉行正式簽定租賃合同簽定招商意向書、交納定金進(jìn)行客戶分類、確定重點(diǎn)全面進(jìn)行招商客戶提供裝修方案并進(jìn)場(chǎng)裝修招商計(jì)劃招商流程時(shí)間：2010年6月20日—2010年8月19日目標(biāo)：完成招商的基礎(chǔ)性工作；塑造項(xiàng)目形象；儲(chǔ)備大量的目標(biāo)商家資源，為后期招商做好鋪墊工作。招商計(jì)劃招商階段工作計(jì)劃第一階段——招商工作實(shí)施準(zhǔn)備階段招商團(tuán)隊(duì)的組建；完成項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查工作，根據(jù)市調(diào)情況完成市調(diào)報(bào)告、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目運(yùn)作計(jì)劃；完成現(xiàn)場(chǎng)招商處包裝及項(xiàng)目地盤包裝；根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃，設(shè)計(jì)切實(shí)可行的合理的租賃價(jià)格體系；確定目標(biāo)商家資源，收集商家信息；

篩選重點(diǎn)商家，開展對(duì)重點(diǎn)商家的接觸；

設(shè)計(jì)完成招商資料；

招商計(jì)劃招商階段工作計(jì)劃重點(diǎn)工作：完成對(duì)招商人員招商技巧、統(tǒng)一說辭、商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)培訓(xùn)；

完成租賃合同的評(píng)審和定稿；

確定招商廣告宣傳方案；

完成項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)廣告位及導(dǎo)識(shí)系統(tǒng)規(guī)劃方案；

協(xié)助甲方與業(yè)主簽定委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議。招商計(jì)劃招商階段工作計(jì)劃時(shí)間：2010年8月20日—2010年11月19日目標(biāo)：全面啟動(dòng)招商工作，完成項(xiàng)目80%招商率。招商計(jì)劃招商階段工作計(jì)劃第二階段——招商強(qiáng)力實(shí)施階段完成招商任務(wù)分解和落實(shí)；

繼續(xù)收集商家資源，篩選商家資源；與相關(guān)協(xié)會(huì)建立合作關(guān)系；

全面展開與意向商家的洽談，重點(diǎn)引進(jìn)大型品牌商家，形成帶動(dòng)作用和意向引導(dǎo)；

完成營(yíng)銷推廣階段性計(jì)劃；實(shí)施項(xiàng)目導(dǎo)識(shí)系統(tǒng)及廣告位的制作；逐步完成對(duì)項(xiàng)目商業(yè)氛圍的營(yíng)造。招商計(jì)劃招商階段工作計(jì)劃重點(diǎn)工作：時(shí)間：2010年11月20日—2011年1月19日目標(biāo)：

保證項(xiàng)目正常開業(yè)招商計(jì)劃招商階段工作計(jì)劃第三階段——整體開業(yè)準(zhǔn)備階段繼續(xù)對(duì)剩余商業(yè)進(jìn)行定向招商，提高招商成功率；督促商家進(jìn)場(chǎng)裝修并配合協(xié)調(diào)相關(guān)工作；完成開業(yè)策劃方案，組織進(jìn)行開業(yè)促銷活動(dòng)的準(zhǔn)備；開業(yè)環(huán)境布置；開業(yè)廣告宣傳；完成開業(yè)慶典準(zhǔn)備工作及開業(yè)慶典活動(dòng)；完成對(duì)媒體炒作的組織和實(shí)施。招商計(jì)劃招商階段工作計(jì)劃重點(diǎn)工作：

所有策略思路的實(shí)現(xiàn)，都需要和投資者、經(jīng)營(yíng)者及消費(fèi)者溝通，都離不開信息傳播。項(xiàng)目以定點(diǎn)招商為中心，整合其他資源，輔助以媒體報(bào)道、硬性廣告、促銷活動(dòng)、口碑傳播、現(xiàn)場(chǎng)包裝等，形成強(qiáng)大的市場(chǎng)沖擊力。招商策略招商策略思路：招商策略小眾直擊目標(biāo)、大眾造勢(shì)宣傳：本項(xiàng)目弱化本項(xiàng)目弱化

定向?yàn)橹?，整合?shí)施定向招商：依據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃，對(duì)品牌商家及牽頭租戶實(shí)行定向招商，并安排招商負(fù)責(zé)人重點(diǎn)落實(shí)適合業(yè)態(tài)定位的商家資源。以商引商：利用品牌商家及牽頭商家在其行業(yè)的影響力，擴(kuò)大宣傳，以吸引更多目標(biāo)商家加盟。廣告招商：通過各種宣傳和推廣活動(dòng)，制造題材，擴(kuò)大項(xiàng)目的影響，吸引目標(biāo)客戶的注意力，促進(jìn)招商。招商策略商家策略技術(shù)策略主次分明，把握節(jié)奏

依據(jù)商家資源儲(chǔ)備和優(yōu)化目標(biāo)客戶層，從餐飲娛樂