戴德梁行合肥高速濱湖時(shí)代廣場(chǎng)開盤前策略執(zhí)行提報(bào)課件

高速·濱湖時(shí)代廣場(chǎng)戴德梁行房地產(chǎn)咨詢(上海)有限公司開盤前策略執(zhí)行提報(bào)謹(jǐn)致：安徽高速公路房地產(chǎn)有限責(zé)任公司In時(shí)代In生活I(lǐng)n未來(lái)高速·濱湖時(shí)代廣場(chǎng)戴德梁行房地產(chǎn)咨詢(上海)有限公司開盤前策市場(chǎng)分析項(xiàng)目推案策略項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行目錄市場(chǎng)分析目8月份市場(chǎng)表現(xiàn)·2009年8月1日-8月31日，合肥市銷售住宅類商品房11145套，延續(xù)7月份銷售破萬(wàn)套的良好勢(shì)頭（7月份銷售量為11599套），為2009年單月銷售量的次高?！?月份銷售均價(jià)為4315.8元/㎡，較7月份4276.5元/㎡上漲39.3元/㎡，漲幅為0.92%，房?jī)r(jià)漲幅并不大。·金九銀十，一貫是房地產(chǎn)銷售的旺季。為確保國(guó)家經(jīng)濟(jì)持續(xù)走出谷底，預(yù)計(jì)下半年國(guó)家政策將繼續(xù)保持穩(wěn)定，目前房地產(chǎn)行業(yè)看不到拐點(diǎn)的出現(xiàn)，市場(chǎng)將保持相對(duì)的穩(wěn)定。8月份市場(chǎng)表現(xiàn)·2009年8月1日-8月31日，合肥市銷售8月份市場(chǎng)表現(xiàn)商品房成交區(qū)域分布：備注：面積單位為萬(wàn)㎡。8月份市場(chǎng)表現(xiàn)商品房成交區(qū)域分布：備注：面積單位為萬(wàn)㎡。8月份市場(chǎng)表現(xiàn)濱湖銷售獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷濱湖住宅8月份無(wú)論是銷售套數(shù)和銷售面積都成倍上升。該區(qū)住宅成交套數(shù)為4417套，占全市總套數(shù)的39.6%；銷售面積也高達(dá)45.0萬(wàn)㎡，也占總量的40.0%。本月主要是受濱湖新區(qū)住宅成交量的成倍攀升，維持全市高位的住宅成交量。8月份市場(chǎng)表現(xiàn)濱湖銷售獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷8月份合肥全市住宅成交均價(jià)為4316元/㎡，其中包河、高新、蜀山、政務(wù)和瑤海5區(qū)高于全市均價(jià)，作出正值貢獻(xiàn)；而廬陽(yáng)、新站、經(jīng)開和濱湖4區(qū)對(duì)全市均價(jià)作出負(fù)值貢獻(xiàn)，同時(shí)濱湖唯一一個(gè)低于4000元/㎡的區(qū)域，且占全市總銷售量的比重很大，否則全市均價(jià)的價(jià)格將高達(dá)4662元/㎡，相比目前的全市高出346元/㎡。8月份住宅成交價(jià)格8月份合肥全市住宅成交均價(jià)為4316元/㎡，其中包河、高新、濱湖成功超越蜀山8月份合肥市區(qū)住宅成交總金額為48.53億元，環(huán)比上月增加了1.03億元元，2.7%。其中濱湖以17.10億元的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，成功反超蜀山，占居全市區(qū)域金額榜首位。而蜀山以7.92億元的成績(jī)位列次席，包河以6.38億元緊隨其后，位列三甲之列。8月份住宅銷售金額濱湖成功超越蜀山8月份住宅銷售金額2009年成交量走勢(shì)2009年全市住宅成交量走勢(shì)分析：09年銷售1-8月住宅共計(jì)銷售641.9萬(wàn)㎡，銷售套數(shù)為65529套。8月合肥住宅銷售套數(shù)連續(xù)2個(gè)月突破萬(wàn)套，僅次于上月創(chuàng)造的最高銷售記錄，成為09年第二高的月度。從住宅銷售量的的曲線走勢(shì)圖，可以清晰的看出，除了個(gè)別月份的停滯外，合肥住宅銷售量基本上都是一路高速上漲走勢(shì)，且成交增幅非常明顯。2009年成交量走勢(shì)2009年全市住宅成交量走勢(shì)分析：09年2009年成交均價(jià)走勢(shì)2009年全市住宅成交均價(jià)走勢(shì)分析：09年以來(lái)，合肥樓市只有4月和7月住宅均價(jià)環(huán)比下跌。其中4月份由于各樓盤想抓住銷售黃金機(jī)遇，頻頻推出優(yōu)惠促銷政策，致使全市宅價(jià)微弱下跌，定性為市場(chǎng)行為致使宅價(jià)微降；而7月份則是由于政府集資房和經(jīng)適房對(duì)市場(chǎng)沖擊，致使均價(jià)出現(xiàn)均價(jià)下跌89元/㎡，也是09年來(lái)最高跌幅，另扣除集資房和經(jīng)適房的影響，7月合肥宅價(jià)仍然上漲90元左右。

2009年成交均價(jià)走勢(shì)2009年全市住宅成交均價(jià)走勢(shì)分析：02009年成交金額走勢(shì)2009年全市住宅銷售金額走勢(shì)分析：2009年1-8月份，合肥樓市住宅商品房共計(jì)回籠266.8億元現(xiàn)金。住宅成交總金額總體呈現(xiàn)急速上升趨勢(shì)，自4月份開始逐月打破上月的創(chuàng)造的最高紀(jì)錄，8月銷售量雖然有所下降，但是受成交均價(jià)的上漲，故成交總金額也在上月高基數(shù)的基礎(chǔ)上，小幅上升。

2009年成交金額走勢(shì)2009年全市住宅銷售金額走勢(shì)分析：2住宅新增供應(yīng)濱湖新增供應(yīng)量再創(chuàng)新高

濱湖8月份實(shí)際新增套數(shù)3329套，新增面積33.4萬(wàn)㎡，再次刷新該區(qū)上月創(chuàng)造的新增供應(yīng)量的最高記錄，濱湖連續(xù)三個(gè)月位居全市各區(qū)域新增量最高區(qū)域。住宅新增供應(yīng)濱湖新增供應(yīng)量再創(chuàng)新高濱湖新區(qū)市場(chǎng)表現(xiàn)·繼7月份大賣之后（7月份濱湖區(qū)住宅銷售套數(shù)2403套，銷售面積23.4萬(wàn)㎡，銷售面積位居合肥市各區(qū)之首，成交均價(jià)為3779元/㎡。濱湖區(qū)7月實(shí)際新增套數(shù)為2858套，新增面積為33.2萬(wàn)㎡，供應(yīng)量較合肥市其他區(qū)域相對(duì)較大。），8月份，濱湖區(qū)繼續(xù)高歌猛進(jìn)，全月銷售了4417套，幾乎達(dá)到了“狂熱”的程度。銷售量占到全市總量的39.6%，從而拉大了與其他區(qū)域的距離，令合肥其他區(qū)域只能望其項(xiàng)背?！た鄢秊I湖惠園經(jīng)濟(jì)適用房的因素，濱湖區(qū)8月份住宅均價(jià)為3855元/㎡，環(huán)比上浮2.0%?！I湖住宅銷售面積為45.0萬(wàn)㎡，占總量的40.0%?！?9年第一季度濱湖新區(qū)住宅銷售套數(shù)占全市的比例僅為12.8%；4-6月的第二季度占全市的比例上升為17.5%；7月份該比例又上升至20.7%；而到了8月份濱湖新區(qū)占全市總銷售體量的39.6%。·濱湖區(qū)由于價(jià)低量大，總體上拉底了合肥市場(chǎng)價(jià)格，故房?jī)r(jià)漲幅并不能反映合肥市房?jī)r(jià)的實(shí)際漲幅。濱湖新區(qū)市場(chǎng)表現(xiàn)·繼7月份大賣之后（7月份濱湖區(qū)住宅銷售

目前在售項(xiàng)目：濱湖世紀(jì)城——4期（臨濱苑）觀湖苑（最后三棟）濱湖明珠（尾盤）濱湖品閣（尾盤）即將上市項(xiàng)目：高速.濱湖時(shí)代廣場(chǎng)1期濱湖世紀(jì)城5期書香門第2期濱湖假日1期棠溪人家1期高速時(shí)代廣場(chǎng)（高層）濱湖在售項(xiàng)目目前在售項(xiàng)目：高速時(shí)代廣場(chǎng)濱湖在售項(xiàng)目項(xiàng)目名稱供應(yīng)量（萬(wàn)㎡）開盤時(shí)間實(shí)際成交價(jià)格銷售率優(yōu)惠情況剩余貨量（萬(wàn)㎡）世紀(jì)城.徽杰苑42.992008年10月26日3637.375.41%97/99折13.47世紀(jì)城.徽昌苑39.822009年4月25日3645.6168.68%97/99折13.76世紀(jì)城.振徽苑40.822008年9月13日3681.3686.82%97/99折6.99世紀(jì)城.徽貴苑42.162009年7月4日3842.0524.06%97/99折32.92世紀(jì)城.臨濱苑24.622009年7月28日-8月18日4074.0843.83%97/98折13.81藍(lán)鼎.觀湖苑50.662008年10月18日4199.9975.91%97/99折10.37濱湖明珠28.972007年10月1日3745.7598.80%——0.37濱湖品閣14.842007年10月2日3535.2698.97%無(wú)優(yōu)惠0.19書香門第6.032009年6月6日4113.3386.84%97/98折0.77合計(jì)：290.91——3859.01————92.65濱湖區(qū)在售項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱供應(yīng)量開盤時(shí)間實(shí)際成交價(jià)格銷售率優(yōu)惠情況剩余貨量（萬(wàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目推案策略項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行目錄市場(chǎng)分析目高市場(chǎng)增長(zhǎng)率高明星現(xiàn)金牛嬰兒瘦狗相對(duì)市場(chǎng)份額波士頓矩陣銷售節(jié)奏原則。具備差異性優(yōu)勢(shì)以及稀缺物業(yè)類型的最高端產(chǎn)品，形成項(xiàng)目標(biāo)桿價(jià)值。客戶需求量高、可實(shí)現(xiàn)高市場(chǎng)價(jià)值。成熟市場(chǎng)中的領(lǐng)導(dǎo)者，具有廣泛的客戶關(guān)注，它是項(xiàng)目資金的主要來(lái)源。客戶需求量較高、可實(shí)現(xiàn)較高價(jià)值。需要不斷投入以增強(qiáng)其競(jìng)爭(zhēng)能力，可通過(guò)持續(xù)投資，發(fā)展為明星單位。即目前缺乏展示、包裝、推廣的單位；目前客戶需求較低、條件轉(zhuǎn)化后可實(shí)現(xiàn)較高市場(chǎng)價(jià)值。產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)較弱，市場(chǎng)承接度低，客戶需求量較低、市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)價(jià)值較低。明星產(chǎn)品現(xiàn)金牛產(chǎn)品嬰兒產(chǎn)品瘦狗產(chǎn)品包裝，旗幟！利潤(rùn)主力培育、轉(zhuǎn)化盡早出貨高市場(chǎng)高明星現(xiàn)金牛嬰兒瘦狗相對(duì)市場(chǎng)份額波士頓矩陣銷售節(jié)奏原①②③⑤⑥⑦⑨⑧一期住宅產(chǎn)品界定高市場(chǎng)增長(zhǎng)率高明星旗幟現(xiàn)金牛利潤(rùn)主力嬰兒培養(yǎng)瘦狗出貨

相對(duì)市場(chǎng)份額波士頓矩陣⑥⑧137M2137M2120/88/124122/87/137166/245121/87/136/109142/14788/134/142/1243/3/23/3/23/2/1,2/2/1,3/2/13/2/1,2/2/1,3/2/23/2/2,5/2/33/2/1,2/2/1,3/2/2,2/2/13/2/2,3/2/22/2/1,3/2/2,3/2/2,3/2/1結(jié)合各個(gè)樓宇所處的位置以及內(nèi)部房型特征，對(duì)一期住宅產(chǎn)品進(jìn)行界定。③①②⑤⑦⑨①②③⑤⑥⑦⑨⑧一期住宅產(chǎn)品界定高市場(chǎng)高明星旗幟現(xiàn)金牛高市場(chǎng)增長(zhǎng)率第一批推出3、5、9號(hào)樓，開盤快速去化，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流；同時(shí)將后期可能滯銷的劣勢(shì)產(chǎn)品先期推出；第二批推出1、2、7、8號(hào)樓，實(shí)現(xiàn)多類產(chǎn)品的組合，明星產(chǎn)品豎立高端形象，暢銷產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)回流，新型產(chǎn)品差異化競(jìng)爭(zhēng)；第三批推出6號(hào)樓，高調(diào)豎立項(xiàng)目高端形象，為二期的入市吸引市場(chǎng)關(guān)注。①②③⑤⑥⑦⑨⑧一期住宅推案節(jié)奏高明星旗幟現(xiàn)金牛利潤(rùn)主力嬰兒培養(yǎng)瘦狗出貨

相對(duì)市場(chǎng)份額波士頓矩陣⑥⑧137M2137M2120/88/124122/87/137166/245121/87/136/109142/14788/134/142/1243/3/23/3/23/2/1,2/2/1,3/2/13/2/1,2/2/1,3/2/23/2/2,5/2/33/2/1,2/2/1,3/2/2,2/2/13/2/2,3/2/22/2/1,3/2/2,3/2/2,3/2/1③①②⑤⑦⑨第一批第二批第三批高市場(chǎng)第一批推出3、5、9號(hào)樓，開盤快速去化，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流；——住宅一期首批房源③⑤⑨①②⑥⑦⑧推出樓號(hào)3、5、9號(hào)樓推出面積56248平方米（42%）推出套數(shù)476套（47%）房型面積（M2)套數(shù)當(dāng)批比例1/1/14900%2/2/18815432%大2/2/110900%3/2/1120~12415933%子母房13600%3/2/2133~14715132%大3/2/216600%3/2/2+G140~15182%4、5房+G200~26041%5房復(fù)式22500%預(yù)計(jì)去化周期2~2.5個(gè)月（除去團(tuán)購(gòu)面積）·上列面積統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)包括已團(tuán)購(gòu)的面積和戶型推出理由：整個(gè)小區(qū)首次推出的樓宇，市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的熟悉度處于培育期，低價(jià)入市迅速吸引市場(chǎng)關(guān)注度；一期推出的產(chǎn)品戶型中，5號(hào)及9號(hào)樓中有較大份額的2房產(chǎn)品，面積需求為目前區(qū)域內(nèi)最熱銷的產(chǎn)品，有利于開盤快速去化，形成熱銷局面；而在該三棟樓中，均存在較大比重的3/2/1戶型，隨著時(shí)間的推移小三房日益成為落后戶型，需在前期快速去化?！≌黄谑着吭储邰茛幄佗冖蔻撷嗤瞥鰳翘?hào)3、5、9號(hào)樓推——住宅一期第二批房源③⑤⑨①②⑥⑦⑧推出樓號(hào)1、2、7、8號(hào)樓推出面積58502平方米（44%）推出套數(shù)453套（44%）房型面積（M2)套數(shù)當(dāng)批比例1/1/14900%2/2/1886214%大2/2/1109317%3/2/1120~124317%子母房13619844%3/2/2133~14712528%大3/2/216600%3/2/2+G140~15141%4、5房+G200~26020%5房復(fù)式22500%預(yù)計(jì)去化周期3個(gè)月（除去團(tuán)購(gòu)面積）·上列面積統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)包括已團(tuán)購(gòu)的面積和戶型推出理由：第二批推出的樓宇類型豐富，包括明星產(chǎn)品8號(hào)樓，具有將高市場(chǎng)預(yù)期的1號(hào)、2號(hào)樓，以及面積區(qū)間較小可快速實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的7號(hào)樓；該次推出的房源戶型豐富，跨越了項(xiàng)目的所有產(chǎn)品線，但以大三房為主力房源，強(qiáng)化項(xiàng)目的高端主流形象；二房及部分小三房仍以快速去化為目的，同時(shí)也可實(shí)現(xiàn)較之首批房源更高的利潤(rùn)?！≌黄诘诙吭储邰茛幄佗冖蔻撷嗤瞥鰳翘?hào)1、2、7、8——住宅一期第三批房源③⑤⑨①②⑥⑦⑧推出樓號(hào)6號(hào)樓推出面積19552平方米（14%）推出套數(shù)96套（9%）房型面積（M2)套數(shù)當(dāng)批比例1/1/14900%2/2/18800%大2/2/110900%3/2/1120~12400%子母房13600%3/2/2133~14700%大3/2/21666669%3/2/2+G140~15101%4、5房+G200~26000%5房復(fù)式2253031%預(yù)計(jì)去化周期1個(gè)月（除去團(tuán)購(gòu)面積）·上列面積統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)包括已團(tuán)購(gòu)的面積和戶型推出理由：第三批房源的銷售周期一方面是通過(guò)“樓王”的抄做，豎立項(xiàng)目高端精品的形象，為二期的開盤造勢(shì)；另一方面是消化第一批和第二批的剩余房源，爭(zhēng)取一期的全案銷售；同時(shí)也為二期產(chǎn)品的上市積累客源?！≌黄诘谌吭储邰茛幄佗冖蔻撷嗤瞥鰳翘?hào)6號(hào)樓推出面積一期住宅價(jià)格策略月份10月11月12月1月2月3月4月5月9月推出樓宇3#/5#/9#1#/2#/7#/8#6#均價(jià)走勢(shì)預(yù)期價(jià)格平開高走，節(jié)節(jié)上揚(yáng)，預(yù)計(jì)一期營(yíng)銷周期內(nèi)價(jià)格上漲8％－10％開盤月熱銷后，11月均價(jià)小幅上調(diào)，給予客戶熱銷及物業(yè)升值的感受。第二批房源推出后均價(jià)的抬升，一方面出于產(chǎn)品更高自身價(jià)值，另一方面項(xiàng)目形象成熟后品牌帶來(lái)的價(jià)值提升。配合農(nóng)歷新年后住宅市場(chǎng)的熱銷打開，調(diào)升價(jià)格，延續(xù)物業(yè)不斷升值的市場(chǎng)形象。一期“樓王”的推出伴隨著均價(jià)的一次上漲，以高端形象完美收官。一期住宅價(jià)格策略月份10月11月12月1月2月3月4月5月9一期住宅入市價(jià)格定位運(yùn)用市場(chǎng)比較法對(duì)項(xiàng)目入市價(jià)格進(jìn)行定位建議本項(xiàng)目的入市均價(jià)為3900元/平方米一期住宅入市價(jià)格定位運(yùn)用市場(chǎng)比較法對(duì)項(xiàng)目入市價(jià)格進(jìn)行定位建議一期住宅價(jià)格體系說(shuō)明：該價(jià)格體系為項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)底價(jià)；該實(shí)現(xiàn)均價(jià)已除去項(xiàng)目?jī)?nèi)部團(tuán)購(gòu)部分，暫計(jì)團(tuán)購(gòu)的面積約為項(xiàng)目總體量的20％（約200套），項(xiàng)目由入市價(jià)格到一期尾盤價(jià)格實(shí)現(xiàn)了10％的價(jià)格漲幅；項(xiàng)目4個(gè)節(jié)點(diǎn)的價(jià)格漲幅分別設(shè)定為開盤價(jià)格3％、6％、8％、10％的增長(zhǎng)比例；一期住宅價(jià)格體系說(shuō)明：該價(jià)格體系為項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)底價(jià)；市場(chǎng)報(bào)價(jià)體系考慮折扣的市場(chǎng)均價(jià)報(bào)價(jià)表現(xiàn)：說(shuō)明：針對(duì)銷售節(jié)點(diǎn)的不同，需運(yùn)用不同的市場(chǎng)報(bào)價(jià)體系，現(xiàn)給出1%-5%各折扣點(diǎn)的均價(jià)報(bào)價(jià)體現(xiàn)；針對(duì)開盤日節(jié)點(diǎn)，建議實(shí)施以下折扣策略：1、開盤日認(rèn)購(gòu)客戶可享受VIP認(rèn)購(gòu)卡規(guī)定優(yōu)惠；2、開盤日后三天內(nèi)簽訂合同支付首付的客戶可再享受1%的折扣。在其他營(yíng)銷時(shí)間點(diǎn)，銷售員可有1%折扣點(diǎn)的權(quán)利，2%-3%的折扣點(diǎn)掌握在銷售經(jīng)理以上級(jí)別的權(quán)利范圍內(nèi)。市場(chǎng)報(bào)價(jià)體系考慮折扣的市場(chǎng)均價(jià)報(bào)價(jià)表現(xiàn)：說(shuō)明：針對(duì)銷售節(jié)點(diǎn)的房源定價(jià)原則平面定價(jià)原則因素內(nèi)容價(jià)格定位外部因素臨街距離近遠(yuǎn)－＋臨近主要車行入口近遠(yuǎn)－＋臨近集中綠化遠(yuǎn)近－＋受噪音影響近遠(yuǎn)－＋內(nèi)部因素戶型南北通透無(wú)有－＋戶型面積大小大?。珣粜统蛭髂蠔|南－＋戶型私密性低高－＋垂直定價(jià)原則因素內(nèi)容價(jià)格定位外部因素受鄰近樓宇遮擋小大－＋受外立面造型影響小大－＋內(nèi)部因素1－5層

價(jià)差小價(jià)差大6－15層16－25層26－33層房源定價(jià)原則平面定價(jià)原則因素內(nèi)容價(jià)格定位臨街距離近垂直價(jià)差建議方案一：拉大價(jià)差方案二：縮小價(jià)差優(yōu)點(diǎn)項(xiàng)目開盤期可快速銷售價(jià)格定位較低的單元容易形成開盤旺銷局面項(xiàng)目相較于周邊項(xiàng)目具有底價(jià)優(yōu)勢(shì)可擴(kuò)大有支付能力的客群范圍銷售速度平均，可保持穩(wěn)定的現(xiàn)金流后期價(jià)格調(diào)整的空間較大有利于高區(qū)樓層的去化缺點(diǎn)項(xiàng)目后期去化速度減慢，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大不利于項(xiàng)目后期進(jìn)一步調(diào)整價(jià)格縮小了有支付能力的客群范圍可能會(huì)導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)樓層前期銷售一空客戶選房范圍擴(kuò)大，增加了銷售談判難度入市風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大綜合方案一、方案二的優(yōu)缺點(diǎn)考慮，建議項(xiàng)目的垂直價(jià)差控制在20~30元/平方米的梯度。垂直價(jià)差建議項(xiàng)目開盤期可快速銷售價(jià)格定位較低的單元銷售速一期住宅銷售節(jié)奏完成一期住宅銷售90%以上（未含滾動(dòng)銷售量），總回收資金約4.96億元。市場(chǎng)化銷售預(yù)期收益除去團(tuán)購(gòu)面積后銷售預(yù)期收益暫計(jì)團(tuán)購(gòu)面積占總銷面積的20％，預(yù)期一期銷售周期為7個(gè)月；完成可售面積90%以上（未含滾動(dòng)銷售量），總回收資金約3.97億元。一期住宅銷售節(jié)奏完成一期住宅銷售90%以上（未含滾動(dòng)銷售量）市場(chǎng)分析項(xiàng)目推案策略項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行目錄市場(chǎng)分析目“高速會(huì)”會(huì)員招募“高速會(huì)”會(huì)員嘉年華戶外鞏固工程主題現(xiàn)場(chǎng)媒體戶外事件物料樓體十四層以上現(xiàn)場(chǎng)售樓中心完成售樓中心接待客戶項(xiàng)目周圍牌、人流中心區(qū)廣告牌、售樓處外包裝、情景氛圍、精神堡壘、引導(dǎo)旗等DM房型單片樓書主體工程三分之二左右樣板房完成看房通道完成外圍形象系統(tǒng)完成報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、雜志、電臺(tái)、短信等延續(xù)序盤期戶外，增加巴士公車廣告/樓體接近封頂建議能完成部分景觀樣板段戶外鞏固，可考慮增加公交站臺(tái)廣告主體工程即將完工/月份序盤開盤中盤收官10月11月12月1月2月3月4月9月一期住宅營(yíng)銷策略總控圖網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、短信報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、短信、口碑等報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、短信、口碑等一期開盤儀式一期解籌選房日業(yè)主圣誕聯(lián)誼會(huì)項(xiàng)目市中心系列路演/高速會(huì)會(huì)員通訊印在未來(lái)印生活全解析感受印生活珍藏印象未來(lái)·城中央——項(xiàng)目全程案名副標(biāo),In時(shí)代、In生活、In未來(lái)——項(xiàng)目住宅部分全程推廣主題定位合肥“住博會(huì)”印時(shí)代選房卡認(rèn)籌“高速會(huì)”會(huì)員招募戶外鞏固工程主題現(xiàn)場(chǎng)媒體戶外事件物料樓體十工程主題現(xiàn)場(chǎng)媒體戶外事件物料樓體十四層以上現(xiàn)場(chǎng)售樓中心完成售樓中心接待客戶項(xiàng)目周圍牌、人流中心區(qū)廣告牌、售樓處外包裝、情景氛圍、精神堡壘、引導(dǎo)旗等DM房型單片樓書月份序盤網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、短信“高速會(huì)”會(huì)員招募合肥“住博會(huì)”印在未來(lái)未來(lái)·城中央——項(xiàng)目全程案名副標(biāo),In時(shí)代、In生活、In未來(lái)——項(xiàng)目住宅部分全程推廣主題定位序盤開盤中盤收官10月11月12月1月2月3月4月9月工程主題現(xiàn)場(chǎng)媒體戶外事件物料樓體十四層以上現(xiàn)場(chǎng)售樓中心完成項(xiàng)序盤-主題印時(shí)代，印在未來(lái)In·

印

·將項(xiàng)目的案名與項(xiàng)目主題定位結(jié)合，強(qiáng)化“印”與“未來(lái)”兩大關(guān)鍵詞的輸出，使其成為項(xiàng)目的標(biāo)識(shí)性文字和符號(hào)；“印”的詮釋來(lái)展現(xiàn)項(xiàng)目掌權(quán)者的象征，科技進(jìn)步的印記，生態(tài)環(huán)境的印象等多重含義，合乎項(xiàng)目客戶定位，同時(shí)體現(xiàn)“科技”與“生態(tài)”相結(jié)合的主題概念；以一種大氣、憧憬、充滿張力的態(tài)度來(lái)展現(xiàn)項(xiàng)目的大盤形象和氣勢(shì)如虹的入市形象。序盤-主題印時(shí)代，印在未來(lái)In·印·將項(xiàng)目的案名與項(xiàng)目序盤-銷售中心銷售中心需迅速投入使用，用于序盤期客戶積累：序盤階段平媒及戶外廣告吸引的客戶濱湖新區(qū)其他熱銷樓盤（世紀(jì)城、觀湖苑）的看房客戶

需布置主要干道通往銷售中心的引導(dǎo)標(biāo)識(shí)，吸引過(guò)往人流，引導(dǎo)訪客。銷售中心銷售中心引導(dǎo)標(biāo)識(shí)售樓處需在9月上中旬對(duì)外正式接待客戶序盤-銷售中心銷售中心需迅速投入使用，用于序盤期客戶積累：銷序盤-戶外位置項(xiàng)目周圍牌：可考慮在徽州大道、西藏路及廬州大道選擇1-2塊路牌，如右圖示（可兼做售樓處引導(dǎo)牌）中心區(qū)域路牌：可考慮在長(zhǎng)江路沿線中心區(qū)域、南區(qū)進(jìn)入濱湖區(qū)域交通要道及經(jīng)開區(qū)進(jìn)入濱湖區(qū)域交通要道選擇2-3塊路牌；引導(dǎo)旗：在序盤及開盤階段建議沿徽州大道及西藏路布置引導(dǎo)旗；圍墻展示：完成項(xiàng)目基地圍墻的包裝，展現(xiàn)項(xiàng)目形象，吸引過(guò)來(lái)車流。立刻行動(dòng)序盤-戶外位置項(xiàng)目周圍牌：可考慮在徽州大道、西藏路及廬州大序盤-售樓現(xiàn)場(chǎng)包裝售樓現(xiàn)場(chǎng)需制造熱鬧的景象，同時(shí)集中式發(fā)布項(xiàng)目信息，可運(yùn)用：樓體巨幅基地圍墻彩旗氣球豎幅（結(jié)合活動(dòng)節(jié)點(diǎn)）售樓中心門前廣場(chǎng)需營(yíng)造整潔優(yōu)雅的綠化化境，同時(shí)需提供固定充足的停車位置，以供客戶泊車。立刻行動(dòng)序盤-售樓現(xiàn)場(chǎng)包裝售樓現(xiàn)場(chǎng)需制造熱鬧的景象，同時(shí)集中式發(fā)布項(xiàng)序盤-媒體推廣合房網(wǎng)、家園網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)報(bào)紙《新安晚報(bào)》《合肥晚報(bào)》《安徽商報(bào)》投放內(nèi)容投放形式投放周期印時(shí)代，印在未來(lái)主頁(yè)硬廣9月10日－19日未來(lái)城中央，“印時(shí)代”即將到來(lái)主頁(yè)硬廣+鏈接軟文9月21日－9月25日投放內(nèi)容媒體選擇投放形式投放周期印時(shí)代，印在未來(lái)——銷售中心正式開幕《新安晚報(bào)》《合肥晚報(bào)》《安徽商報(bào)》硬廣9月17日－9月18日未來(lái)城中央，“印時(shí)代”公映在即《新安晚報(bào)》《合肥晚報(bào)》《安徽商報(bào)》硬廣9月21日－9月25日短信在項(xiàng)目序盤階段主要通報(bào)目標(biāo)受眾“售樓處開放”的重要事件。序盤-媒體推廣合房網(wǎng)、家園網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)報(bào)紙《新安晚報(bào)》《合肥晚報(bào)》序盤-物料準(zhǔn)備折頁(yè)房型單片須在售樓處開放日前完成精裝樓書須在開盤日前完成折頁(yè)及房型單片針對(duì)一般性客戶均可贈(zèng)送；精裝樓書只贈(zèng)送給準(zhǔn)客戶序盤-物料準(zhǔn)備折頁(yè)房型單片須在售樓處開放日前完成精裝樓書須在序盤-“住博會(huì)”序盤之合肥“住博會(huì)”目的：項(xiàng)目的公眾化亮相，通過(guò)“住博會(huì)”的推廣與購(gòu)房目標(biāo)客戶直接溝通，引導(dǎo)準(zhǔn)客戶參與項(xiàng)目開盤儀式及VIP購(gòu)房卡認(rèn)籌。時(shí)間：9月24日－27日形式：形成“住博會(huì)”現(xiàn)場(chǎng)與項(xiàng)目售樓處的聯(lián)動(dòng)。1、“住博會(huì)”現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行項(xiàng)目的形象性宣傳；2、意向客戶通過(guò)不間斷的看房車引導(dǎo)至項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)做深度洽談；3、銷售員告知意向客戶9月27日進(jìn)行項(xiàng)目開盤儀式以及VIP卡認(rèn)籌，以VIP卡昭示性的購(gòu)房?jī)?yōu)惠條件吸引積累客戶在開盤日前往現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)購(gòu)。序盤-“住博會(huì)”序盤之合肥“住博會(huì)”目的：項(xiàng)目的公眾化亮相，序盤開盤中盤收官10月11月12月1月2月3月4月9月工程主題現(xiàn)場(chǎng)媒體戶外事件物料主體工程三分之二左右樣板房完成看房通道完成外圍形象系統(tǒng)完成報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、雜志、電臺(tái)、短信等延續(xù)序盤期戶外，增加巴士公車廣告月份開盤印生活全解析未來(lái)·城中央——項(xiàng)目全程案名副標(biāo),In時(shí)代、In生活、In未來(lái)——項(xiàng)目住宅部分全程推廣主題定位一期開盤儀式一期解籌選房日業(yè)主圣誕聯(lián)誼會(huì)序盤開盤中盤收官10月11月12月1月2月3月4月9月工程主開盤-主題印時(shí)代，In生活I(lǐng)n·

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·項(xiàng)目進(jìn)入開盤階段，將側(cè)重于項(xiàng)目本身集中優(yōu)勢(shì)的宣傳，即全面解析印生活和印產(chǎn)品；以“印”為精神符號(hào)，將區(qū)位優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)及生活方式的引導(dǎo)結(jié)合演進(jìn)，深化市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的理解。結(jié)合項(xiàng)目成功人士的客戶定位，在形象推廣上以“家”為概念，營(yíng)造時(shí)尚、安逸、和諧的家庭生活氛圍。開盤期需要的是引爆市場(chǎng)，將本項(xiàng)目最具競(jìng)爭(zhēng)力的區(qū)位和產(chǎn)品要素，在“印”概念的引導(dǎo)下逐一亮相于市場(chǎng)，吸引客戶，全面體會(huì)項(xiàng)目的與眾不同！開盤-主題印時(shí)代，In生活I(lǐng)n·印·項(xiàng)目進(jìn)入開盤階段，開盤-媒體推廣報(bào)紙《新安晚報(bào)》《合肥晚報(bào)》《安徽商報(bào)》《安徽市場(chǎng)報(bào)》投放內(nèi)容媒體選擇投放形式投放周期IN生活正式啟航—印時(shí)代9月27日盛大開幕《新安晚報(bào)》《合肥晚報(bào)》《安徽商報(bào)》《安徽市場(chǎng)報(bào)》硬廣9月26日－27日未來(lái)城中央，“印時(shí)代”VIP卡認(rèn)籌中《新安晚報(bào)》《合肥晚報(bào)》《安徽商報(bào)》硬廣9月28日－10月16日3.28,In生活與生態(tài)湖的距離《新安晚報(bào)》《合肥晚報(bào)》《安徽商報(bào)》硬廣10月第四周印時(shí)代引爆開盤月旺銷，濱湖新區(qū)精品樓盤再受青睞《新安晚報(bào)》《合肥晚報(bào)》《安徽商報(bào)》《安徽市場(chǎng)報(bào)》新聞報(bào)道11月初IN生活，感受生態(tài)與科技之美《合肥晚報(bào)》軟硬結(jié)合11月中首批房源完美落幕《新安晚報(bào)》《合肥晚報(bào)》軟硬結(jié)合12月雜志《溝通》投放內(nèi)容媒體選擇投放形式投放周期IN生活正式啟航—印時(shí)代9月27日盛大開幕《溝通》硬廣10月刊IN生活，感受生態(tài)與科技之美《溝通》軟硬結(jié)合11月刊開盤-媒體推廣報(bào)紙《新安晚報(bào)》《合肥晚報(bào)》《安徽商報(bào)》《安徽開盤-媒體推廣合房網(wǎng)、家園網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)電臺(tái)合肥廣播電臺(tái)交通頻率，安徽廣播電臺(tái)音樂(lè)頻率投放內(nèi)容投放形式投放周期IN生活正式啟航—印時(shí)代9月27日盛大開幕主頁(yè)硬廣+鏈接軟文9月26日-27日未來(lái)城中央，“印時(shí)代”VIP卡認(rèn)籌中主頁(yè)硬廣+鏈接軟文9月28日－10月16日印時(shí)代引爆開盤月旺銷，濱湖新區(qū)精品樓盤再受青睞新聞報(bào)道11月初投放內(nèi)容投放周期項(xiàng)目宣傳要點(diǎn)（區(qū)位、主題精神、產(chǎn)品特色）、開盤信息9月16-10月31日開盤-媒體推廣合房網(wǎng)、家園網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)電臺(tái)合肥廣播電臺(tái)交通頻率，安開盤-開盤儀式開盤儀式目的：項(xiàng)目正式對(duì)外銷售的公開，營(yíng)造熱鬧喜慶的開盤氛圍，項(xiàng)目VIP認(rèn)購(gòu)卡的集中式認(rèn)籌。時(shí)間：2009年9月27日地點(diǎn)：項(xiàng)目售樓中心及門前廣場(chǎng)活動(dòng)內(nèi)容：建議專注于項(xiàng)目銷售行為的商業(yè)性，不建議與公益型活動(dòng)相嫁接，建議流程如下：9：30-10：00舞獅等慶典儀式10：00-10：30領(lǐng)導(dǎo)及嘉賓致辭10：30-11：30項(xiàng)目VIP選房卡集中認(rèn)籌11：30-13：00自助冷餐會(huì)，抽獎(jiǎng)活動(dòng)樂(lè)隊(duì)助興（穿插）開盤-開盤儀式開盤儀式目的：項(xiàng)目正式對(duì)外銷售的公開，營(yíng)造熱鬧開盤-印時(shí)代選房卡認(rèn)籌開盤之印時(shí)代選房卡認(rèn)籌目的：通過(guò)“購(gòu)房卡”的形式鎖定準(zhǔn)客戶，同時(shí)為項(xiàng)目開盤儀式準(zhǔn)備集中式的客戶捧場(chǎng)，并在開盤日之后繼續(xù)進(jìn)行選房卡認(rèn)籌，為解籌及選房圈定準(zhǔn)客戶資源，從而對(duì)銷售形勢(shì)較準(zhǔn)確的預(yù)估。時(shí)間：9月27日（開盤日）——10月17日（解籌及選房日）程序：從售樓處開放至項(xiàng)目開盤前進(jìn)行客戶資源的積累，在開盤當(dāng)日進(jìn)行首次“印時(shí)代VIP選房卡”認(rèn)籌，從開盤日至10月16日仍進(jìn)行選房卡的銷售，在10月17日進(jìn)行集中式“解籌及選房活動(dòng)”。VIP選房卡認(rèn)籌價(jià)格：5000元，一張VIP卡只可適用一套物業(yè)VIP選房卡優(yōu)惠措施：1、凡解籌日成功認(rèn)購(gòu)物業(yè)的客戶，一張VIP卡可享受總房?jī)r(jià)2%的折扣優(yōu)惠；解籌日未認(rèn)購(gòu)而在之后認(rèn)購(gòu)物業(yè)的客戶，一張VIP卡可享受總房?jī)r(jià)1%的折扣優(yōu)惠2、凡成功認(rèn)購(gòu)物業(yè)的客戶，可享受自認(rèn)購(gòu)卡日開始至解籌日（10月17日)每天800元的現(xiàn)金累計(jì)抵扣VIP選房卡認(rèn)購(gòu)條件：均可認(rèn)購(gòu)，采用實(shí)名制，一張身份證只能購(gòu)買一張選房卡，最終未認(rèn)購(gòu)首期物業(yè)的客戶，選房卡可延續(xù)至后續(xù)新推物業(yè)的認(rèn)購(gòu)優(yōu)惠，也可選擇全額退款；其他：1/僅持卡客戶在解籌日可認(rèn)購(gòu)物業(yè);2/選房卡不匹配物業(yè)單元的選擇。開盤-印時(shí)代選房卡認(rèn)籌開盤之印時(shí)代選房卡認(rèn)籌目的：通過(guò)“購(gòu)房開盤-解籌日選房流程解籌日選房流程休息等候區(qū)擁有VIP選房卡的認(rèn)籌客戶在該區(qū)休息等候，按解籌順序準(zhǔn)備進(jìn)入選房區(qū)選房區(qū)認(rèn)籌客戶按解籌次序進(jìn)入選房區(qū)域，選房時(shí)間為1分鐘，選定后在銷售代表的協(xié)助下填寫房號(hào)確認(rèn)單，客戶若超出1分鐘未能確定，則被輪空，由下位被解籌客戶選房。銷控區(qū)選中房號(hào)的認(rèn)籌客戶在銷售人員的帶領(lǐng)下，向銷控人員遞交房號(hào)確認(rèn)單，確定房號(hào)、總銷控編號(hào)。財(cái)務(wù)區(qū)認(rèn)籌客戶憑銷控簽字的房號(hào)確認(rèn)單到財(cái)務(wù)室補(bǔ)齊購(gòu)房定金，財(cái)務(wù)收回VIP選房卡發(fā)票及房號(hào)確認(rèn)單，并開立正式的定金收據(jù)。簽約區(qū)認(rèn)籌客戶憑定金收據(jù)和身份證到簽約區(qū)簽署認(rèn)購(gòu)書，并需在認(rèn)購(gòu)書規(guī)定的時(shí)間內(nèi)前往售樓處補(bǔ)足首付，簽訂合同?？紤]到解籌日售樓處現(xiàn)場(chǎng)人流較多，流程時(shí)間較長(zhǎng)，建議全程給予客戶高規(guī)格的餐飲自助服務(wù)。開盤-解籌日選房流程解籌日選房流程休息等候區(qū)擁有VIP選房卡開盤-解籌方式建議方案一：卡序解籌方案二：排隊(duì)解籌方案三：抽簽解籌說(shuō)明按認(rèn)購(gòu)VIP卡的先后順序安排解籌

按解籌當(dāng)日現(xiàn)場(chǎng)排隊(duì)順序先后解籌

根據(jù)解籌當(dāng)日現(xiàn)場(chǎng)抽簽順序決定選房順序

優(yōu)點(diǎn)能促使客戶提早買卡在正式解籌前將安排預(yù)選房，有利于開盤當(dāng)天流程順利并有利于提高解籌率客戶忠誠(chéng)度較高；開盤日客戶為早選房會(huì)提前很長(zhǎng)時(shí)間到場(chǎng)排隊(duì)，容易制造銷售現(xiàn)場(chǎng)熱銷的場(chǎng)面

開盤日按規(guī)定時(shí)間前簽到，并可營(yíng)造爆棚場(chǎng)面解籌時(shí)分批抽簽分批選房，客戶機(jī)會(huì)均等降低預(yù)選房階段客戶放棄率現(xiàn)場(chǎng)火爆有序，并可提高解籌率缺點(diǎn)開盤當(dāng)天早到的客戶會(huì)有不滿情緒后期VIP卡比較難賣，可能損失一部分客戶預(yù)選房階段，容易流失部分客戶解籌日客戶到場(chǎng)時(shí)難以掌控，不利于營(yíng)造爆棚場(chǎng)面開盤日前可能會(huì)造成客戶提前一天甚至幾天開始排隊(duì)，欠人性化，且現(xiàn)場(chǎng)極易造成秩序混亂一些客戶花錢雇人排隊(duì)，容易造成排隊(duì)紛爭(zhēng)游離客戶容易流失，部分游離客戶甚至不會(huì)來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)；排隊(duì)的順序容易出現(xiàn)作弊，缺乏公信力認(rèn)卡前期動(dòng)力不足在購(gòu)卡過(guò)程中，會(huì)有部分客戶為提高被提前抽中的機(jī)會(huì)而購(gòu)置多張卡，難以準(zhǔn)確判斷誠(chéng)意客戶數(shù)量在解籌時(shí)后被抽到的選房客戶有少許的抱怨我司傾向于選擇方案三，針對(duì)方案三的缺點(diǎn)業(yè)已提供了解決方案，即“VIP認(rèn)購(gòu)卡的房?jī)r(jià)優(yōu)惠措施”“實(shí)名購(gòu)卡”“解籌當(dāng)天現(xiàn)場(chǎng)氣氛的營(yíng)造”等。開盤-解籌方式建議方案一：卡序解籌方案二：排隊(duì)解籌方案三：抽開盤-業(yè)主圣誕聯(lián)誼會(huì)業(yè)主圣誕聯(lián)誼會(huì)目的：企業(yè)品牌宣傳、客戶擴(kuò)容、進(jìn)行口碑傳播時(shí)間：2009年12月，圣誕節(jié)前地點(diǎn)：項(xiàng)目售樓中心活動(dòng)內(nèi)容：會(huì)員酒會(huì)助興演出抽獎(jiǎng)等互動(dòng)活動(dòng)等開盤-業(yè)主圣誕聯(lián)誼會(huì)業(yè)主圣誕聯(lián)誼會(huì)目的：企業(yè)品牌宣傳、客戶擴(kuò)至解籌日工作進(jìn)度安排表至解籌日工作進(jìn)度安排表序盤開盤中盤收官10月11月12月1月2月3月4月9月工程主題現(xiàn)場(chǎng)媒體戶外事件物料主體結(jié)構(gòu)接近封頂戶外鞏固，可考慮增加公交站臺(tái)廣告/月份中盤報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、短信、口碑等項(xiàng)目市中心系列路演感受印生活未來(lái)·城中央——項(xiàng)目全程案名副標(biāo),In時(shí)代、In生活、In未來(lái)——項(xiàng)目住宅部分全程推廣主題定位序盤開盤中盤收官10月11月12月1月2月3月4月9月工程主中盤-主題感受，印生活I(lǐng)n·

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·在開盤階段對(duì)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)做出較為全面的解析之后，“感受，印生活”從產(chǎn)品層面進(jìn)入一種精神享受層面，突出一種生活方式的引導(dǎo)；此次推出的產(chǎn)品戶型以舒適型三房為主，目標(biāo)客群更是以成功人士家庭性消費(fèi)為主；因此在推廣中更要注重家庭概念的營(yíng)造，“感受，印生活”的主題營(yíng)造了家庭氛圍的和諧氣息，更注重一種生活方式的體會(huì)與融入。中盤-主題感受，印生活I(lǐng)n·印·在開盤階段對(duì)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)中盤-媒體推廣報(bào)紙《新安晚報(bào)》《合肥晚報(bào)》《安徽商報(bào)》《安徽市場(chǎng)報(bào)》投放內(nèi)容媒體選擇投放形式投放周期新春送喜，印時(shí)代新品房源推出《新安晚報(bào)》《合肥晚報(bào)》《安徽商報(bào)》《安徽市場(chǎng)報(bào)》硬廣2010年1月印生活，給“家”無(wú)限可能《新安晚報(bào)》《合肥晚報(bào)》《安徽商報(bào)》軟硬結(jié)合2010年2月印生活，享受“家”《新安晚報(bào)》《合肥晚報(bào)》《安徽商報(bào)》軟硬結(jié)合2010年3月網(wǎng)絡(luò)合房網(wǎng)、家園網(wǎng)投放內(nèi)容投放形式投放周期新春送喜，印時(shí)代新品房源推出主頁(yè)按鈕+鏈接軟文2010年1月短信跟據(jù)項(xiàng)目各節(jié)點(diǎn)情況適時(shí)發(fā)送項(xiàng)目短信。中盤-媒體推廣報(bào)紙《新安晚報(bào)》《合肥晚報(bào)》《安徽商報(bào)》《安徽中盤-市中心路演市中心路演目的：考慮到中盤期上市量仍然比較集中，市區(qū)商業(yè)中心的路演可增加在全市范圍內(nèi)的宣傳力度，在周末及節(jié)假日促進(jìn)外區(qū)域的客源成交。時(shí)間：2009年1月-3月，根據(jù)路演效果可調(diào)節(jié)頻次地點(diǎn)：可考慮在三孝口、淮河路、元一廣場(chǎng)等商業(yè)人流較密集的市區(qū)地點(diǎn)活動(dòng)內(nèi)容：市中心臨時(shí)站臺(tái)，可配合臨近區(qū)域派單、現(xiàn)場(chǎng)禮品的派發(fā)等增加人氣，同時(shí)設(shè)置市區(qū)至項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的看房班車。中盤-市中心路演市中心路演目的：考慮到中盤期上市量仍然比較集戶外鞏固工程主題現(xiàn)場(chǎng)媒體戶外事件物料建議能完成部分景觀樣板段主體工程即將完工月份收官報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、短信、口碑等高速會(huì)會(huì)員通訊珍藏印象未來(lái)·城中央——項(xiàng)目全程案名副標(biāo),In時(shí)代、In生活、In未來(lái)——項(xiàng)目住宅部分全程推廣主題定位序盤開盤中盤收官10月11月12月1月2月3月4月9月“高速會(huì)”會(huì)員招募“高速會(huì)”會(huì)員嘉年華戶外鞏固工程主題現(xiàn)場(chǎng)媒體戶外事件物料建議能完成部分景觀樣板段收官-主題珍藏·印象In·

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·在收官階段，配合6號(hào)樓“樓王”的形象，以“珍藏”的概念突出樓王的稀缺性及尊貴性；“珍藏印象”以一種“珍品”的姿態(tài)將樓王推出市場(chǎng)，引發(fā)關(guān)注；從感受印生活到珍藏印象，是一個(gè)產(chǎn)品升級(jí)的過(guò)程，也是客戶對(duì)印時(shí)代產(chǎn)品力理解的一次升級(jí)。收官-主題珍藏·印象In·印·在收官階段，配合6收官-媒體推廣報(bào)紙《新安晚報(bào)》《合肥晚報(bào)》《安徽商報(bào)》《安徽市場(chǎng)報(bào)》投放內(nèi)容媒體選擇投放形式投放周期正藏印象，印時(shí)代精品樓王正式發(fā)售《新安晚報(bào)》《合肥晚報(bào)》《安徽商報(bào)》《安徽市場(chǎng)報(bào)》硬廣2010年4月網(wǎng)絡(luò)合房網(wǎng)、家園網(wǎng)投放內(nèi)容投放形式投放周期印時(shí)代銷售信息速遞——加推樓王，經(jīng)典收官軟文2010年4月短信跟據(jù)項(xiàng)目各節(jié)點(diǎn)情況適時(shí)發(fā)送項(xiàng)目短信（樓王銷售、剩余房源促銷等）。收官-媒體推廣報(bào)紙《新安晚報(bào)》《合肥晚報(bào)》《安徽商報(bào)》《安徽收官-物料準(zhǔn)備高速會(huì)會(huì)員期刊會(huì)員期刊作為與會(huì)員聯(lián)絡(luò)的一種方式，及時(shí)傳達(dá)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)，也給予客戶項(xiàng)目良好的精神面貌感受。會(huì)員期刊的內(nèi)容主題精神聚焦印時(shí)代企業(yè)天地客戶心聲營(yíng)銷動(dòng)態(tài)工程進(jìn)度收官-物料準(zhǔn)備高速會(huì)會(huì)員期刊會(huì)員期刊作為與會(huì)員聯(lián)絡(luò)的一種方式收官-“高速會(huì)”會(huì)員招募收官之“高速會(huì)”會(huì)員招募目的：以“高速會(huì)”會(huì)員的形式積累客戶、整合客戶，通過(guò)短信平臺(tái)、會(huì)員期刊等形式保持長(zhǎng)期的互動(dòng)聯(lián)絡(luò)和信息通訊，維持客戶的可持續(xù)性；為二期的推出積累客戶資源。時(shí)間：一期最后一批房源推出時(shí)形式：針對(duì)前往銷售中心看房的任何意向客戶及已購(gòu)買項(xiàng)目物業(yè)的業(yè)主，若自愿即可填寫“高速會(huì)”會(huì)員申請(qǐng)表，批準(zhǔn)入會(huì)的會(huì)員建議享有如下主要優(yōu)惠措施:1、可享有在高速地產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)的任何物業(yè)中的會(huì)員折扣；2、可免費(fèi)獲閱“高速會(huì)”會(huì)員期刊；3、享有一定的積分制度，成為高速地產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)的物業(yè)的業(yè)主的會(huì)員可通過(guò)積分抵扣的形式享有諸如抵扣物業(yè)管理費(fèi)等多項(xiàng)優(yōu)惠措施。“高速會(huì)”的組建是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，也是作為品牌發(fā)展商進(jìn)入客戶管理和客戶可持續(xù)性發(fā)展的重要一步。

希望通過(guò)濱湖時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目的運(yùn)作開始，高速地產(chǎn)集團(tuán)將逐步實(shí)現(xiàn)客戶資源的整合管理。收官-“高速會(huì)”會(huì)員招募收官之“高速會(huì)”會(huì)員招募目的：以“高收官-高速會(huì)會(huì)員嘉年華高速會(huì)會(huì)員嘉年華目的：一期收官，二期即將上市積累人氣；增進(jìn)與客戶的聯(lián)誼及口碑效應(yīng)。時(shí)間：2010年4月地點(diǎn)：項(xiàng)目售樓中心活動(dòng)內(nèi)容：嘉年華之親子場(chǎng)：孩子與家長(zhǎng)一齊參與的小游戲，以競(jìng)技的形式可獲得獎(jiǎng)品；嘉年華之時(shí)尚場(chǎng)：樂(lè)隊(duì)、演出及時(shí)裝表演等；嘉年華之戶外場(chǎng)：寶馬、奔馳等新車試駕活動(dòng)；全程提供自助冷餐及BBQ等。收官-高速會(huì)會(huì)員嘉年華高速會(huì)會(huì)員嘉年華目的：一期收官，二期即THANKYOUTHANKYOU高速·濱湖時(shí)代廣場(chǎng)戴德梁行房地產(chǎn)咨詢(上海)有限公司開盤前策略執(zhí)行提報(bào)謹(jǐn)致：安徽高速公路房地產(chǎn)有限責(zé)任公司In時(shí)代In生活I(lǐng)n未來(lái)高速·濱湖時(shí)代廣場(chǎng)戴德梁行房地產(chǎn)咨詢(上海)有限公司開盤前策市場(chǎng)分析項(xiàng)目推案策略項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行目錄市場(chǎng)分析目8月份市場(chǎng)表現(xiàn)·2009年8月1日-8月31日，合肥市銷售住宅類商品房11145套，延續(xù)7月份銷售破萬(wàn)套的良好勢(shì)頭（7月份銷售量為11599套），為2009年單月銷售量的次高?！?月份銷售均價(jià)為4315.8元/㎡，較7月份4276.5元/㎡上漲39.3元/㎡，漲幅為0.92%，房?jī)r(jià)漲幅并不大?！そ鹁陪y十，一貫是房地產(chǎn)銷售的旺季。為確保國(guó)家經(jīng)濟(jì)持續(xù)走出谷底，預(yù)計(jì)下半年國(guó)家政策將繼續(xù)保持穩(wěn)定，目前房地產(chǎn)行業(yè)看不到拐點(diǎn)的出現(xiàn)，市場(chǎng)將保持相對(duì)的穩(wěn)定。8月份市場(chǎng)表現(xiàn)·2009年8月1日-8月31日，合肥市銷售8月份市場(chǎng)表現(xiàn)商品房成交區(qū)域分布：備注：面積單位為萬(wàn)㎡。8月份市場(chǎng)表現(xiàn)商品房成交區(qū)域分布：備注：面積單位為萬(wàn)㎡。8月份市場(chǎng)表現(xiàn)濱湖銷售獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷濱湖住宅8月份無(wú)論是銷售套數(shù)和銷售面積都成倍上升。該區(qū)住宅成交套數(shù)為4417套，占全市總套數(shù)的39.6%；銷售面積也高達(dá)45.0萬(wàn)㎡，也占總量的40.0%。本月主要是受濱湖新區(qū)住宅成交量的成倍攀升，維持全市高位的住宅成交量。8月份市場(chǎng)表現(xiàn)濱湖銷售獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷8月份合肥全市住宅成交均價(jià)為4316元/㎡，其中包河、高新、蜀山、政務(wù)和瑤海5區(qū)高于全市均價(jià)，作出正值貢獻(xiàn)；而廬陽(yáng)、新站、經(jīng)開和濱湖4區(qū)對(duì)全市均價(jià)作出負(fù)值貢獻(xiàn)，同時(shí)濱湖唯一一個(gè)低于4000元/㎡的區(qū)域，且占全市總銷售量的比重很大，否則全市均價(jià)的價(jià)格將高達(dá)4662元/㎡，相比目前的全市高出346元/㎡。8月份住宅成交價(jià)格8月份合肥全市住宅成交均價(jià)為4316元/㎡，其中包河、高新、濱湖成功超越蜀山8月份合肥市區(qū)住宅成交總金額為48.53億元，環(huán)比上月增加了1.03億元元，2.7%。其中濱湖以17.10億元的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，成功反超蜀山，占居全市區(qū)域金額榜首位。而蜀山以7.92億元的成績(jī)位列次席，包河以6.38億元緊隨其后，位列三甲之列。8月份住宅銷售金額濱湖成功超越蜀山8月份住宅銷售金額2009年成交量走勢(shì)2009年全市住宅成交量走勢(shì)分析：09年銷售1-8月住宅共計(jì)銷售641.9萬(wàn)㎡，銷售套數(shù)為65529套。8月合肥住宅銷售套數(shù)連續(xù)2個(gè)月突破萬(wàn)套，僅次于上月創(chuàng)造的最高銷售記錄，成為09年第二高的月度。從住宅銷售量的的曲線走勢(shì)圖，可以清晰的看出，除了個(gè)別月份的停滯外，合肥住宅銷售量基本上都是一路高速上漲走勢(shì)，且成交增幅非常明顯。2009年成交量走勢(shì)2009年全市住宅成交量走勢(shì)分析：09年2009年成交均價(jià)走勢(shì)2009年全市住宅成交均價(jià)走勢(shì)分析：09年以來(lái)，合肥樓市只有4月和7月住宅均價(jià)環(huán)比下跌。其中4月份由于各樓盤想抓住銷售黃金機(jī)遇，頻頻推出優(yōu)惠促銷政策，致使全市宅價(jià)微弱下跌，定性為市場(chǎng)行為致使宅價(jià)微降；而7月份則是由于政府集資房和經(jīng)適房對(duì)市場(chǎng)沖擊，致使均價(jià)出現(xiàn)均價(jià)下跌89元/㎡，也是09年來(lái)最高跌幅，另扣除集資房和經(jīng)適房的影響，7月合肥宅價(jià)仍然上漲90元左右。

2009年成交均價(jià)走勢(shì)2009年全市住宅成交均價(jià)走勢(shì)分析：02009年成交金額走勢(shì)2009年全市住宅銷售金額走勢(shì)分析：2009年1-8月份，合肥樓市住宅商品房共計(jì)回籠266.8億元現(xiàn)金。住宅成交總金額總體呈現(xiàn)急速上升趨勢(shì)，自4月份開始逐月打破上月的創(chuàng)造的最高紀(jì)錄，8月銷售量雖然有所下降，但是受成交均價(jià)的上漲，故成交總金額也在上月高基數(shù)的基礎(chǔ)上，小幅上升。

2009年成交金額走勢(shì)2009年全市住宅銷售金額走勢(shì)分析：2住宅新增供應(yīng)濱湖新增供應(yīng)量再創(chuàng)新高

濱湖8月份實(shí)際新增套數(shù)3329套，新增面積33.4萬(wàn)㎡，再次刷新該區(qū)上月創(chuàng)造的新增供應(yīng)量的最高記錄，濱湖連續(xù)三個(gè)月位居全市各區(qū)域新增量最高區(qū)域。住宅新增供應(yīng)濱湖新增供應(yīng)量再創(chuàng)新高濱湖新區(qū)市場(chǎng)表現(xiàn)·繼7月份大賣之后（7月份濱湖區(qū)住宅銷售套數(shù)2403套，銷售面積23.4萬(wàn)㎡，銷售面積位居合肥市各區(qū)之首，成交均價(jià)為3779元/㎡。濱湖區(qū)7月實(shí)際新增套數(shù)為2858套，新增面積為33.2萬(wàn)㎡，供應(yīng)量較合肥市其他區(qū)域相對(duì)較大。），8月份，濱湖區(qū)繼續(xù)高歌猛進(jìn)，全月銷售了4417套，幾乎達(dá)到了“狂熱”的程度。銷售量占到全市總量的39.6%，從而拉大了與其他區(qū)域的距離，令合肥其他區(qū)域只能望其項(xiàng)背。·扣除濱湖惠園經(jīng)濟(jì)適用房的因素，濱湖區(qū)8月份住宅均價(jià)為3855元/㎡，環(huán)比上浮2.0%?！I湖住宅銷售面積為45.0萬(wàn)㎡，占總量的40.0%?！?9年第一季度濱湖新區(qū)住宅銷售套數(shù)占全市的比例僅為12.8%；4-6月的第二季度占全市的比例上升為17.5%；7月份該比例又上升至20.7%；而到了8月份濱湖新區(qū)占全市總銷售體量的39.6%?！I湖區(qū)由于價(jià)低量大，總體上拉底了合肥市場(chǎng)價(jià)格，故房?jī)r(jià)漲幅并不能反映合肥市房?jī)r(jià)的實(shí)際漲幅。濱湖新區(qū)市場(chǎng)表現(xiàn)·繼7月份大賣之后（7月份濱湖區(qū)住宅銷售

目前在售項(xiàng)目：濱湖世紀(jì)城——4期（臨濱苑）觀湖苑（最后三棟）濱湖明珠（尾盤）濱湖品閣（尾盤）即將上市項(xiàng)目：高速.濱湖時(shí)代廣場(chǎng)1期濱湖世紀(jì)城5期書香門第2期濱湖假日1期棠溪人家1期高速時(shí)代廣場(chǎng)（高層）濱湖在售項(xiàng)目目前在售項(xiàng)目：高速時(shí)代廣場(chǎng)濱湖在售項(xiàng)目項(xiàng)目名稱供應(yīng)量（萬(wàn)㎡）開盤時(shí)間實(shí)際成交價(jià)格銷售率優(yōu)惠情況剩余貨量（萬(wàn)㎡）世紀(jì)城.徽杰苑42.992008年10月26日3637.375.41%97/99折13.47世紀(jì)城.徽昌苑39.822009年4月25日3645.6168.68%97/99折13.76世紀(jì)城.振徽苑40.822008年9月13日3681.3686.82%97/99折6.99世紀(jì)城.徽貴苑42.162009年7月4日3842.0524.06%97/99折32.92世紀(jì)城.臨濱苑24.622009年7月28日-8月18日4074.0843.83%97/98折13.81藍(lán)鼎.觀湖苑50.662008年10月18日4199.9975.91%97/99折10.37濱湖明珠28.972007年10月1日3745.7598.80%——0.37濱湖品閣14.842007年10月2日3535.2698.97%無(wú)優(yōu)惠0.19書香門第6.032009年6月6日4113.3386.84%97/98折0.77合計(jì)：290.91——3859.01————92.65濱湖區(qū)在售項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱供應(yīng)量開盤時(shí)間實(shí)際成交價(jià)格銷售率優(yōu)惠情況剩余貨量（萬(wàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目推案策略項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行目錄市場(chǎng)分析目高市場(chǎng)增長(zhǎng)率高明星現(xiàn)金牛嬰兒瘦狗相對(duì)市場(chǎng)份額波士頓矩陣銷售節(jié)奏原則。具備差異性優(yōu)勢(shì)以及稀缺物業(yè)類型的最高端產(chǎn)品，形成項(xiàng)目標(biāo)桿價(jià)值。客戶需求量高、可實(shí)現(xiàn)高市場(chǎng)價(jià)值。成熟市場(chǎng)中的領(lǐng)導(dǎo)者，具有廣泛的客戶關(guān)注，它是項(xiàng)目資金的主要來(lái)源?？蛻粜枨罅枯^高、可實(shí)現(xiàn)較高價(jià)值。需要不斷投入以增強(qiáng)其競(jìng)爭(zhēng)能力，可通過(guò)持續(xù)投資，發(fā)展為明星單位。即目前缺乏展示、包裝、推廣的單位；目前客戶需求較低、條件轉(zhuǎn)化后可實(shí)現(xiàn)較高市場(chǎng)價(jià)值。產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)較弱，市場(chǎng)承接度低，客戶需求量較低、市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)價(jià)值較低。明星產(chǎn)品現(xiàn)金牛產(chǎn)品嬰兒產(chǎn)品瘦狗產(chǎn)品包裝，旗幟！利潤(rùn)主力培育、轉(zhuǎn)化盡早出貨高市場(chǎng)高明星現(xiàn)金牛嬰兒瘦狗相對(duì)市場(chǎng)份額波士頓矩陣銷售節(jié)奏原①②③⑤⑥⑦⑨⑧一期住宅產(chǎn)品界定高市場(chǎng)增長(zhǎng)率高明星旗幟現(xiàn)金牛利潤(rùn)主力嬰兒培養(yǎng)瘦狗出貨

相對(duì)市場(chǎng)份額波士頓矩陣⑥⑧137M2137M2120/88/124122/87/137166/245121/87/136/109142/14788/134/142/1243/3/23/3/23/2/1,2/2/1,3/2/13/2/1,2/2/1,3/2/23/2/2,5/2/33/2/1,2/2/1,3/2/2,2/2/13/2/2,3/2/22/2/1,3/2/2,3/2/2,3/2/1結(jié)合各個(gè)樓宇所處的位置以及內(nèi)部房型特征，對(duì)一期住宅產(chǎn)品進(jìn)行界定。③①②⑤⑦⑨①②③⑤⑥⑦⑨⑧一期住宅產(chǎn)品界定高市場(chǎng)高明星旗幟現(xiàn)金牛高市場(chǎng)增長(zhǎng)率第一批推出3、5、9號(hào)樓，開盤快速去化，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流；同時(shí)將后期可能滯銷的劣勢(shì)產(chǎn)品先期推出；第二批推出1、2、7、8號(hào)樓，實(shí)現(xiàn)多類產(chǎn)品的組合，明星產(chǎn)品豎立高端形象，暢銷產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)回流，新型產(chǎn)品差異化競(jìng)爭(zhēng)；第三批推出6號(hào)樓，高調(diào)豎立項(xiàng)目高端形象，為二期的入市吸引市場(chǎng)關(guān)注。①②③⑤⑥⑦⑨⑧一期住宅推案節(jié)奏高明星旗幟現(xiàn)金牛利潤(rùn)主力嬰兒培養(yǎng)瘦狗出貨

相對(duì)市場(chǎng)份額波士頓矩陣⑥⑧137M2137M2120/88/124122/87/137166/245121/87/136/109142/14788/134/142/1243/3/23/3/23/2/1,2/2/1,3/2/13/2/1,2/2/1,3/2/23/2/2,5/2/33/2/1,2/2/1,3/2/2,2/2/13/2/2,3/2/22/2/1,3/2/2,3/2/2,3/2/1③①②⑤⑦⑨第一批第二批第三批高市場(chǎng)第一批推出3、5、9號(hào)樓，開盤快速去化，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流；——住宅一期首批房源③⑤⑨①②⑥⑦⑧推出樓號(hào)3、5、9號(hào)樓推出面積56248平方米（42%）推出套數(shù)476套（47%）房型面積（M2)套數(shù)當(dāng)批比例1/1/14900%2/2/18815432%大2/2/110900%3/2/1120~12415933%子母房13600%3/2/2133~14715132%大3/2/216600%3/2/2+G140~15182%4、5房+G200~26041%5房復(fù)式22500%預(yù)計(jì)去化周期2~2.5個(gè)月（除去團(tuán)購(gòu)面積）·上列面積統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)包括已團(tuán)購(gòu)的面積和戶型推出理由：整個(gè)小區(qū)首次推出的樓宇，市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的熟悉度處于培育期，低價(jià)入市迅速吸引市場(chǎng)關(guān)注度；一期推出的產(chǎn)品戶型中，5號(hào)及9號(hào)樓中有較大份額的2房產(chǎn)品，面積需求為目前區(qū)域內(nèi)最熱銷的產(chǎn)品，有利于開盤快速去化，形成熱銷局面；而在該三棟樓中，均存在較大比重的3/2/1戶型，隨著時(shí)間的推移小三房日益成為落后戶型，需在前期快速去化?！≌黄谑着吭储邰茛幄佗冖蔻撷嗤瞥鰳翘?hào)3、5、9號(hào)樓推——住宅一期第二批房源③⑤⑨①②⑥⑦⑧推出樓號(hào)1、2、7、8號(hào)樓推出面積58502平方米（44%）推出套數(shù)453套（44%）房型面積（M2)套數(shù)當(dāng)批比例1/1/14900%2/2/1886214%大2/2/1109317%3/2/1120~124317%子母房13619844%3/2/2133~14712528%大3/2/216600%3/2/2+G140~15141%4、5房+G200~26020%5房復(fù)式22500%預(yù)計(jì)去化周期3個(gè)月（除去團(tuán)購(gòu)面積）·上列面積統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)包括已團(tuán)購(gòu)的面積和戶型推出理由：第二批推出的樓宇類型豐富，包括明星產(chǎn)品8號(hào)樓，具有將高市場(chǎng)預(yù)期的1號(hào)、2號(hào)樓，以及面積區(qū)間較小可快速實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的7號(hào)樓；該次推出的房源戶型豐富，跨越了項(xiàng)目的所有產(chǎn)品線，但以大三房為主力房源，強(qiáng)化項(xiàng)目的高端主流形象；二房及部分小三房仍以快速去化為目的，同時(shí)也可實(shí)現(xiàn)較之首批房源更高的利潤(rùn)?！≌黄诘诙吭储邰茛幄佗冖蔻撷嗤瞥鰳翘?hào)1、2、7、8——住宅一期第三批房源③⑤⑨①②⑥⑦⑧推出樓號(hào)6號(hào)樓推出面積19552平方米（14%）推出套數(shù)96套（9%）房型面積（M2)套數(shù)當(dāng)批比例1/1/14900%2/2/18800%大2/2/110900%3/2/1120~12400%子母房13600%3/2/2133~14700%大3/2/21666669%3/2/2+G140~15101%4、5房+G200~26000%5房復(fù)式2253031%預(yù)計(jì)去化周期1個(gè)月（除去團(tuán)購(gòu)面積）·上列面積統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)包括已團(tuán)購(gòu)的面積和戶型推出理由：第三批房源的銷售周期一方面是通過(guò)“樓王”的抄做，豎立項(xiàng)目高端精品的形象，為二期的開盤造勢(shì)；另一方面是消化第一批和第二批的剩余房源，爭(zhēng)取一期的全案銷售；同時(shí)也為二期產(chǎn)品的上市積累客源。——住宅一期第三批房源③⑤⑨①②⑥⑦⑧推出樓號(hào)6號(hào)樓推出面積一期住宅價(jià)格策略月份10月11月12月1月2月3月4月5月9月推出樓宇3#/5#/9#1#/2#/7#/8#6#均價(jià)走勢(shì)預(yù)期價(jià)格平開高走，節(jié)節(jié)上揚(yáng)，預(yù)計(jì)一期營(yíng)銷周期內(nèi)價(jià)格上漲8％－10％開盤月熱銷后，11月均價(jià)小幅上調(diào)，給予客戶熱銷及物業(yè)升值的感受。第二批房源推出后均價(jià)的抬升，一方面出于產(chǎn)品更高自身價(jià)值，另一方面項(xiàng)目形象成熟后品牌帶來(lái)的價(jià)值提升。配合農(nóng)歷新年后住宅市場(chǎng)的熱銷打開，調(diào)升價(jià)格，延續(xù)物業(yè)不斷升值的市場(chǎng)形象。一期“樓王”的推出伴隨著均價(jià)的一次上漲，以高端形象完美收官。一期住宅價(jià)格策略月份10月11月12月1月2月3月4月5月9一期住宅入市價(jià)格定位運(yùn)用市場(chǎng)比較法對(duì)項(xiàng)目入市價(jià)格進(jìn)行定位建議本項(xiàng)目的入市均價(jià)為3900元/平方米一期住宅入市價(jià)格定位運(yùn)用市場(chǎng)比較法對(duì)項(xiàng)目入市價(jià)格進(jìn)行定位建議一期住宅價(jià)格體系說(shuō)明：該價(jià)格體系為項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)底價(jià)；該實(shí)現(xiàn)均價(jià)已除去項(xiàng)目?jī)?nèi)部團(tuán)購(gòu)部分，暫計(jì)團(tuán)購(gòu)的面積約為項(xiàng)目總體量的20％（約200套），項(xiàng)目由入市價(jià)格到一期尾盤價(jià)格實(shí)現(xiàn)了10％的價(jià)格漲幅；項(xiàng)目4個(gè)節(jié)點(diǎn)的價(jià)格漲幅分別設(shè)定為開盤價(jià)格3％、6％、8％、10％的增長(zhǎng)比例；一期住宅價(jià)格體系說(shuō)明：該價(jià)格體系為項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)底價(jià)；市場(chǎng)報(bào)價(jià)體系考慮折扣的市場(chǎng)均價(jià)報(bào)價(jià)表現(xiàn)：說(shuō)明：針對(duì)銷售節(jié)點(diǎn)的不同，需運(yùn)用不同的市場(chǎng)報(bào)價(jià)體系，現(xiàn)給出1%-5%各折扣點(diǎn)的均價(jià)報(bào)價(jià)體現(xiàn)；針對(duì)開盤日節(jié)點(diǎn)，建議實(shí)施以下折扣策略：1、開盤日認(rèn)購(gòu)客戶可享受VIP認(rèn)購(gòu)卡規(guī)定優(yōu)惠；2、開盤日后三天內(nèi)簽訂合同支付首付的客戶可再享受1%的折扣。在其他營(yíng)銷時(shí)間點(diǎn)，銷售員可有1%折扣點(diǎn)的權(quán)利，2%-3%的折扣點(diǎn)掌握在銷售經(jīng)理以上級(jí)別的權(quán)利范圍內(nèi)。市場(chǎng)報(bào)價(jià)體系考慮折扣的市場(chǎng)均價(jià)報(bào)價(jià)表現(xiàn)：說(shuō)明：針對(duì)銷售節(jié)點(diǎn)的房源定價(jià)原則平面定價(jià)原則因素內(nèi)容價(jià)格定位外部因素臨街距離近遠(yuǎn)－＋臨近主要車行入口近遠(yuǎn)－＋臨近集中綠化遠(yuǎn)近－＋受噪音影響近遠(yuǎn)－＋內(nèi)部因素戶型南北通透無(wú)有－＋戶型面積大小大?。珣粜统蛭髂蠔|南－＋戶型私密性低高－＋垂直定價(jià)原則因素內(nèi)容價(jià)格定位外部因素受鄰近樓宇遮擋小大－＋受外立面造型影響小大－＋內(nèi)部因素1－5層

價(jià)差小價(jià)差大6－15層16－25層26－33層房源定價(jià)原則平面定價(jià)原則因素內(nèi)容價(jià)格定位臨街距離近垂直價(jià)差建議方案一：拉大價(jià)差方案二：縮小價(jià)差優(yōu)點(diǎn)項(xiàng)目開盤期可快速銷售價(jià)格定位較低的單元容易形成開盤旺銷局面項(xiàng)目相較于周邊項(xiàng)目具有底價(jià)優(yōu)勢(shì)可擴(kuò)大有支付能力的客群范圍銷售速度平均，可保持穩(wěn)定的現(xiàn)金流后期價(jià)格調(diào)整的空間較大有利于高區(qū)樓層的去化缺點(diǎn)項(xiàng)目后期去化速度減慢，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大不利于項(xiàng)目后期進(jìn)一步調(diào)整價(jià)格縮小了有支付能力的客群范圍可能會(huì)導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)樓層前期銷售一空客戶選房范圍擴(kuò)大，增加了銷售談判難度入市風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大綜合方案一、方案二的優(yōu)缺點(diǎn)考慮，建議項(xiàng)目的垂直價(jià)差控制在20~30元/平方米的梯度。垂直價(jià)差建議項(xiàng)目開盤期可快速銷售價(jià)格定位較低的單元銷售速一期住宅銷售節(jié)奏完成一期住宅銷售90%以上（未含滾動(dòng)銷售量），總回收資金約4.96億元。市場(chǎng)化銷售預(yù)期收益除去團(tuán)購(gòu)面積后銷售預(yù)期收益暫計(jì)團(tuán)購(gòu)面積占總銷面積的20％，預(yù)期一期銷售周期為7個(gè)月；完成可售面積90%以上（未含滾動(dòng)銷售量），總回收資金約3.97億元。一期住宅銷售節(jié)奏完成一期住宅銷售90%以上（未含滾動(dòng)銷售量）市場(chǎng)分析項(xiàng)目推案策略項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行目錄市場(chǎng)分析目“高速會(huì)”會(huì)員招募“高速會(huì)”會(huì)員嘉年華戶外鞏固工程主題現(xiàn)場(chǎng)媒體戶外事件物料樓體十四層以上現(xiàn)場(chǎng)售樓中心完成售樓中心接待客戶項(xiàng)目周圍牌、人流中心區(qū)廣告牌、售樓處外包裝、情景氛圍、精神堡壘、引導(dǎo)旗等DM房型單片樓書主體工程三分之二左右樣板房完成看房通道完成外圍形象系統(tǒng)完成報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、雜志、電臺(tái)、短信等延續(xù)序盤期戶外，增加巴士公車廣告/樓體接近封頂建議能完成部分景觀樣板段戶外鞏固，可考慮增加公交站臺(tái)廣告主體工程即將完工/月份序盤開盤中盤收官10月11月12月1月2月3月4月9月一期住宅營(yíng)銷策略總控圖網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、短信報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、短信、口碑等報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、短信、口碑等一期開盤儀式一期解籌選房日業(yè)主圣誕聯(lián)誼會(huì)項(xiàng)目市中心系列路演/高速會(huì)會(huì)員通訊印在未來(lái)印生活全解析感受印生活珍藏印象未來(lái)·城中央——項(xiàng)目全程案名副標(biāo),In時(shí)代、In生活、In未來(lái)——項(xiàng)目住宅部分全程推廣主題定位合肥“住博會(huì)”印時(shí)代選房卡認(rèn)籌“高速會(huì)”會(huì)員招募戶外鞏固工程主題現(xiàn)場(chǎng)媒體戶外事件物料樓體十工程主題現(xiàn)場(chǎng)媒體戶外事件物料樓體十四層以上現(xiàn)場(chǎng)售樓中心完成售樓中心接待客戶項(xiàng)目周圍牌、人流中心區(qū)廣告牌、售樓處外包裝、情景氛圍、精神堡壘、引導(dǎo)旗等DM房型單片樓書月份序盤網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、短信“高速會(huì)”會(huì)員招募合肥“住博會(huì)”印在未來(lái)未來(lái)·城中央——項(xiàng)目全程案名副標(biāo),In時(shí)代、In生活、In未來(lái)——項(xiàng)目住宅部分全程推廣主題定位序盤開盤中盤收官10月11月12月1月2月3月4月9月工程主題現(xiàn)場(chǎng)媒體戶外事件物料樓體十四層以上現(xiàn)場(chǎng)售樓中心完成項(xiàng)序盤-主題印時(shí)代，印在未來(lái)In·

印

·將項(xiàng)目的案名與項(xiàng)目主題定位結(jié)合，強(qiáng)化“印”與“未來(lái)”兩大關(guān)鍵詞的輸出，使其成為項(xiàng)目的標(biāo)識(shí)性文字和符號(hào)；“印”的詮釋來(lái)展現(xiàn)項(xiàng)目掌權(quán)者的象征，科技進(jìn)步的印記，生態(tài)環(huán)境的印象等多重含義，合乎項(xiàng)目客戶定位，同時(shí)體現(xiàn)“科技”與“生態(tài)”相結(jié)合的主題概念；以一種大氣、憧憬、充滿張力的態(tài)度來(lái)展現(xiàn)項(xiàng)目的大盤形象和氣勢(shì)如虹的入市形象。序盤-主題印時(shí)代，印在未來(lái)In·印·將項(xiàng)目的案名與項(xiàng)目序盤-銷售中心銷售中心需迅速投入使用，用于序盤期客戶積累：序盤階段平媒及戶外廣告吸引的客戶濱湖新區(qū)其他熱銷樓盤（世紀(jì)城、觀湖苑）的看房客戶

需布置主要干道通往銷售中心的引導(dǎo)標(biāo)識(shí)，吸引過(guò)往人流，引導(dǎo)訪客。銷售中心銷售中心引導(dǎo)標(biāo)識(shí)售樓處需在9月上中旬對(duì)外正式接待客戶序盤-銷售中心銷售中心需迅速投入使用，用于序盤期客戶積累：銷序盤-戶外位置項(xiàng)目周圍牌：可考慮在徽州大道、西藏路及廬州大道選擇1-2塊路牌，如右圖示（可兼做售樓處引導(dǎo)牌）中心區(qū)域路牌：可考慮在長(zhǎng)江路沿線中心區(qū)域、南區(qū)進(jìn)入濱湖區(qū)域交通要道及經(jīng)開區(qū)進(jìn)入濱湖區(qū)域交通要道選擇2-3塊路牌；引導(dǎo)旗：在序盤及開盤階段建議沿徽州大道及西藏路布置引導(dǎo)旗；圍墻展示：完成項(xiàng)目基地圍墻的包裝，展現(xiàn)項(xiàng)目形象，吸引過(guò)來(lái)車流。立刻行動(dòng)序盤-戶外位置項(xiàng)目周圍牌：可考慮在徽州大道、西藏路及廬州大序盤-售樓現(xiàn)場(chǎng)包裝售樓現(xiàn)場(chǎng)需制造熱鬧的景象，同時(shí)集中式發(fā)布項(xiàng)目信息，可運(yùn)用：樓體巨幅基地圍墻彩旗氣球豎幅（結(jié)合活動(dòng)節(jié)點(diǎn)）售樓中心門前廣場(chǎng)需營(yíng)造整潔優(yōu)雅的綠化化境，同時(shí)需提供固定充足的停車位置，以供客戶泊車。立刻行動(dòng)序盤-售樓現(xiàn)場(chǎng)包裝售樓現(xiàn)場(chǎng)需制造熱鬧的景象，同時(shí)集中式發(fā)布項(xiàng)序盤-媒體推廣合房網(wǎng)、家園網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)報(bào)紙《新安晚報(bào)》《合肥晚報(bào)》《安徽商報(bào)》投放內(nèi)容投放形式投放周期印時(shí)代，印在未來(lái)主頁(yè)硬廣9月10日－19日未來(lái)城中央，“印時(shí)代”即將到來(lái)主頁(yè)硬廣+鏈接軟文9月21日－9月25日投放內(nèi)容媒體選擇投放形式投放周期印時(shí)代，印在未來(lái)——銷售中心正式開幕《新安晚報(bào)》《合肥晚報(bào)》《安徽商報(bào)》硬廣9月17日－9月18日未來(lái)城中央，“印時(shí)代”公映在即《新安晚報(bào)》《合肥晚報(bào)》《安徽商報(bào)》硬廣9月21日－9月25日短信在項(xiàng)目序盤階段主要通報(bào)目標(biāo)受眾“售樓處開放”的重要事件。序盤-媒體推廣合房網(wǎng)、家園網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)報(bào)紙《新安晚報(bào)》《合肥晚報(bào)》序盤-物料準(zhǔn)備折頁(yè)房型單片須在售樓處開放日前完成精裝樓書須在開盤日前完成折頁(yè)及房型單片針對(duì)一般性客戶均可贈(zèng)送；精裝樓書只贈(zèng)送給準(zhǔn)客戶序盤-物料準(zhǔn)備折頁(yè)房型單片須在售樓處開放日前完成精裝樓書須在序盤-“住博會(huì)”序盤之合肥“住博會(huì)”目的：項(xiàng)目的公眾化亮相，通過(guò)“住博會(huì)”的推廣與購(gòu)房目標(biāo)客戶直接溝通，引導(dǎo)準(zhǔn)客戶參與項(xiàng)目開盤儀式及VIP購(gòu)房卡認(rèn)籌。時(shí)間：9月24日－27日形式：形成“住博會(huì)”現(xiàn)場(chǎng)與項(xiàng)目售樓處的聯(lián)動(dòng)。1、“住博會(huì)”現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行項(xiàng)目的形象性宣傳；2、意向客戶通過(guò)不間斷的看房車引導(dǎo)至項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)做深度洽談；3、銷售員告知意向客戶9月27日進(jìn)行項(xiàng)目開盤儀式以及VIP卡認(rèn)籌，以VIP卡昭示性的購(gòu)房?jī)?yōu)惠條件吸引積累客戶在開盤日前往現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)購(gòu)。序盤-“住博會(huì)”序盤之合肥“住博會(huì)”目的：項(xiàng)目的公眾化亮相，序盤開盤中盤收官10月11月12月1月2月3月4月9月工程主題現(xiàn)場(chǎng)媒體戶外事件物料主體工程三分之二左右樣板房完成看房通道完成外圍形象系統(tǒng)完成報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、雜志、電臺(tái)、短信等延續(xù)序盤期戶外，增加巴士公車廣告月份開盤印生活全解析未來(lái)·城中央——項(xiàng)目全程案名副標(biāo),In時(shí)代、In生活、In未來(lái)——項(xiàng)目住宅部分全程推廣主題定位一期開盤儀式一期解籌選房日業(yè)主圣誕聯(lián)誼會(huì)序盤開盤中盤收官10月11月12月1月2月3月4月9月工程主開盤-主題印時(shí)代，In生活I(lǐng)n·

印

·項(xiàng)目進(jìn)入開盤階段，將側(cè)重于項(xiàng)目本身集中優(yōu)勢(shì)的宣傳，即全面解析印生活和印產(chǎn)品；以“印”為精神符號(hào)，將區(qū)位優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)及生活方式的引導(dǎo)結(jié)合演進(jìn)，深化市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的理解。結(jié)合項(xiàng)目成功人士的客戶定位，在形象推廣上以“家”為概念，營(yíng)造時(shí)尚、安逸、和諧的家庭生活氛圍。開盤期需要的是引爆市場(chǎng)，將本項(xiàng)目最具競(jìng)爭(zhēng)力的區(qū)位和產(chǎn)品要素，在“印”概念的引導(dǎo)下逐一亮相于市場(chǎng)，吸引客戶，全面體會(huì)項(xiàng)目的與眾不同！開盤-主題印時(shí)代，In生活I(lǐng)n·印·項(xiàng)目進(jìn)入開盤階段，開盤-媒體推廣報(bào)紙《新安晚報(bào)》《合肥晚報(bào)》《安徽商報(bào)》《安徽市場(chǎng)報(bào)》投放內(nèi)容媒體選擇投放形式投放周期IN生活正式啟航—印時(shí)代9月27日盛大開幕《新安晚報(bào)》《合肥晚報(bào)》《安徽商報(bào)》《安徽市場(chǎng)報(bào)》硬廣9月26日－27日未來(lái)城中央，“印時(shí)代”VIP卡認(rèn)籌中《新安晚報(bào)》《合肥晚報(bào)》《安徽商報(bào)》硬廣9月28日－10月16日3.28,In生活與生態(tài)湖的距離《新安晚報(bào)》《合肥晚報(bào)》《安徽商報(bào)》硬廣10月第四周印時(shí)代引爆開盤月旺銷，濱湖新區(qū)精品樓盤再受青睞《新安晚報(bào)》《合肥晚報(bào)》《安徽商報(bào)》《安徽市場(chǎng)報(bào)》新聞報(bào)道11月初IN生活，感受生態(tài)與科技之美《合肥晚報(bào)》軟硬結(jié)合11月中首批房源完美落幕《新安晚報(bào)》《合肥晚報(bào)》軟硬結(jié)合12月雜志《溝通》投放內(nèi)容媒體選擇投放形式投放周期IN生活正式啟航—印時(shí)代9月27日盛大開幕《溝通》硬廣10月刊IN生活，感受生態(tài)與科技之美《溝通》軟硬結(jié)合11月刊開盤-媒體推廣報(bào)紙《新安晚報(bào)》《合肥晚報(bào)》《安徽商報(bào)》《安徽開盤-媒體推廣合房網(wǎng)、家園網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)電臺(tái)合肥廣播電臺(tái)交通頻率，安徽廣播電臺(tái)音樂(lè)頻率投放內(nèi)容投放形式投放周期IN生活正式啟航—印時(shí)代9月27日盛大開幕主頁(yè)硬廣+鏈接軟文9月26日-27日未來(lái)城中央，“印時(shí)代”VIP卡認(rèn)籌中主頁(yè)硬廣+鏈接軟文9月28日－10月16日印時(shí)代引爆開盤月旺銷，濱湖新區(qū)精品樓盤再受青睞新聞報(bào)道11月初投放內(nèi)容投放周期項(xiàng)目宣傳要點(diǎn)（區(qū)位、主題精神、產(chǎn)品特色）、開盤信息9月16-10月31日開盤-媒體推廣合房網(wǎng)、家園網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)電臺(tái)合肥廣播電臺(tái)交通頻率，安開盤-開盤儀式開盤儀式目的：項(xiàng)目正式對(duì)外銷售的公開，營(yíng)造熱鬧喜慶的開盤氛圍，項(xiàng)目VIP認(rèn)購(gòu)卡的集中式認(rèn)籌。時(shí)間：2009年9月27日地點(diǎn)：項(xiàng)目售樓中心及門前廣場(chǎng)活動(dòng)內(nèi)容：建議專注于項(xiàng)目銷售行為的商業(yè)性，不建議與公益型活動(dòng)相嫁接，建議流程如下：9：30-10：00舞獅等慶典儀式10：00-10：30領(lǐng)導(dǎo)及嘉賓致辭10：30-11：30項(xiàng)目VIP選房卡集中認(rèn)籌11：30-13：00自助冷餐會(huì)，抽獎(jiǎng)活動(dòng)樂(lè)隊(duì)助興（穿插）開盤-開盤儀式開盤儀式目的：項(xiàng)目正式對(duì)外銷售的公開，營(yíng)造熱鬧開盤-印時(shí)代選房卡認(rèn)籌開盤之印時(shí)代選房卡認(rèn)籌目的：通過(guò)“購(gòu)房卡”的形式鎖定準(zhǔn)客戶，同時(shí)為項(xiàng)目開盤儀式準(zhǔn)備集中式的客戶捧場(chǎng)，并在開盤日之后繼續(xù)進(jìn)行選房卡認(rèn)籌，為解籌及選房圈定準(zhǔn)客戶資源，從而對(duì)銷售形勢(shì)較準(zhǔn)確的預(yù)估。時(shí)間：9月27日（開盤日）——10月17日（解籌及選房日）程序：從售樓處開放至項(xiàng)目開盤前進(jìn)行客戶資源的積累，在開盤當(dāng)日進(jìn)行首次“印時(shí)代VIP選房卡”認(rèn)籌，從開盤日至10月16日仍進(jìn)行選房卡的銷售，在10月17日進(jìn)行集中式“解籌及選房活動(dòng)”。VIP選房卡認(rèn)籌價(jià)格：5000元，一張VIP卡只可適用一套物業(yè)VIP選房卡優(yōu)惠措施：1、凡解籌日成功認(rèn)購(gòu)物業(yè)的客戶，一張VIP卡可享受總房?jī)r(jià)2%的折扣優(yōu)惠；解籌日未認(rèn)購(gòu)而在之后認(rèn)購(gòu)物業(yè)的客戶，一張VIP卡可享受總房?jī)r(jià)1%的折扣優(yōu)惠2、凡成功認(rèn)購(gòu)物業(yè)的客戶，可享受自認(rèn)購(gòu)卡日開始至解籌日（10月17日)每天800元的現(xiàn)金累計(jì)抵扣VIP選房卡認(rèn)購(gòu)條件：均可認(rèn)購(gòu)，采用實(shí)名制，一張身份證只能購(gòu)買一張選房卡，最終未認(rèn)購(gòu)首期物業(yè)的客戶，選房卡可延續(xù)至后續(xù)新推物業(yè)的認(rèn)購(gòu)優(yōu)惠，也可選擇全額退款；其他：1/僅持卡客戶在解籌日可認(rèn)購(gòu)物業(yè);2/選房卡不匹配物業(yè)單元的選擇。開盤-印時(shí)代選房卡認(rèn)籌開盤之印時(shí)代選房卡認(rèn)籌目的：通過(guò)“購(gòu)房開盤-解籌日選房流程解籌日選房流程休息等候區(qū)擁有VIP選房卡的認(rèn)籌客戶在該區(qū)休息等候，按解籌順序準(zhǔn)備進(jìn)入選房區(qū)選房區(qū)認(rèn)籌客戶按解籌次序進(jìn)入選房區(qū)域，選房時(shí)間為1分鐘，選定后在銷售代表的協(xié)助下