(完整版)社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)功能及運(yùn)營分析

社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)功能及運(yùn)營分析社區(qū)商業(yè)是指以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對(duì)象的商業(yè)形態(tài)，如鄰里商業(yè)街區(qū)、社區(qū)購物中心及鄰里購物中心等。社區(qū)商業(yè)形態(tài)是城市商業(yè)的基礎(chǔ)，它的服務(wù)人口一般在5萬人以下，服務(wù)半徑一般在2公里以內(nèi)。由于這一商業(yè)的屬性也決定了社區(qū)商業(yè)的總規(guī)模一般應(yīng)控制在3萬平米以內(nèi)，商業(yè)業(yè)態(tài)的設(shè)置也有較強(qiáng)的針對(duì)性。一、社區(qū)商業(yè)分類目前為止，社區(qū)商業(yè)還沒有非常權(quán)威的標(biāo)準(zhǔn)分類方法，出發(fā)點(diǎn)和目的的不同，使得社區(qū)商業(yè)的劃分種類繁多。綜合所有分類，可以將其歸結(jié)為宏觀和微觀兩個(gè)層面的劃分方式，具體劃分如下表：劃分方式具體分類宏觀層面社區(qū)商業(yè)的戰(zhàn)熟康①自岌型社區(qū)商業(yè)硼代型社區(qū)商業(yè)廚馬文化和帝聶水平①鬲襠壯區(qū)簡業(yè)②中高梏社匡簡業(yè)③中低檔社區(qū)商業(yè)社反商業(yè)的集中度①區(qū)域性社區(qū)商業(yè)【也可鴻為社區(qū)商業(yè)中心〕②集中性社區(qū)商業(yè)③鄰里準(zhǔn)社醫(yī)商業(yè)建違形或①圍舍式（封閉式）社區(qū)商業(yè)②離散型社區(qū)商業(yè)③步行街式社區(qū)商業(yè)④集申型社區(qū)兩業(yè)①軍輕人社區(qū)②外地人比敦集中社雇③攪嘖性社區(qū)霽徴觀層面勒業(yè)莢型①獨(dú)立垃體裙房翠底商②住宅混建的裙房或底茴所在區(qū)域「①住宅區(qū)內(nèi)設(shè)置②産宅區(qū)周邊沿街設(shè)置施宅區(qū)分離遊立設(shè)置。布局形態(tài)①衙區(qū)條狀②塊狀爼園③無塊結(jié)倉鬲業(yè)肅局①淚窗式伽國或③事點(diǎn)式④會(huì)所式服務(wù)g①內(nèi)向型底商一服務(wù)小區(qū)內(nèi)部居民②外向型底商一服務(wù)小區(qū)內(nèi)部及周邊居民開倉目的①短期道具型辰商一促送樓盤銷售②持續(xù)功盲鏗底裔一通過長犬經(jīng)營乗茯眠利擁國外零售商業(yè)分類形式參考:級(jí)別購物中心類型輻射范圍澳大利亞規(guī)模美國規(guī)模日本規(guī)模.級(jí)風(fēng)恆域卍或吿歷扯舸物中心(superr-egionalcenter)?軸射全市竝沂幀市丸刑汙區(qū)主于⑷萬平方呆5-15萬平嫌大于5萬平嫌二級(jí)岡城型購物中業(yè)(.regionalcenter)?輜射樂A抒玫區(qū)?主耍半輕在5-15豎里4.昏萬-1°萬平耒3萬呻萬平厳27J-3.5萬平三圾社區(qū)璽購勘中心(ccinmunitycenter)?軸射一個(gè)行政區(qū)的大部骨?主霧半輕在5魚甲.以.內(nèi)2萬-5萬平地LZFTTT平來】萬P7J平狀鄰里唯購物中心(neighbortioodcente?輜時(shí)項(xiàng)n周邊木區(qū)?主要卑輕在3去里且內(nèi)1萬平*左右3,000-1萬平哦3.500-1^平二、社區(qū)商業(yè)的功能社區(qū)商業(yè)的功能主要包括：購物功能、社交功能、服務(wù)功能、文化休閑娛樂功能。按照潛在業(yè)主對(duì)不同商業(yè)配套設(shè)施設(shè)施的需求強(qiáng)度差異，我們將其分為3個(gè)層次，即:1、強(qiáng)度需求商業(yè)設(shè)施，需求的比重超過50%此類商業(yè)設(shè)施主要包括：綜合超市、菜市場、購物中心、銀行；2、中度需求商業(yè)設(shè)施，需求比重在10-50%之間此類商業(yè)設(shè)施主要有藥房、診所、餐館、郵局、健身中心、幼兒園、運(yùn)動(dòng)場館、24小時(shí)便店、書店、洗衣店、游泳池、娛樂中心、美容美發(fā)店、老年活動(dòng)中心等；3、弱需求商業(yè)設(shè)施，需求比重在10%以下此類商業(yè)設(shè)施主要包括修理店、彩擴(kuò)沖洗店、茶館、花店、寵物店、高爾夫球場。三、社區(qū)商業(yè)功能業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合功能定位必備型業(yè)種及業(yè)態(tài)選禪型業(yè)種及業(yè)態(tài)鄰里商業(yè)侏障草本生活需求，提供必須生活服務(wù)菜店、食雜店、報(bào)刊亭、餐飲店r理發(fā)店、維修、再生資源回收超市、便利店、圖書音像店、美容店、洗衣店、家庭服務(wù)等居性區(qū)商業(yè)滿足口常生活必要的商品及便利服務(wù)菜市場、超市、報(bào)刊亭、餐飲丿占、維修、美容美發(fā)店、洗衣店-再生齋源回收、家庭服務(wù)、沖印店便利店、藥店、圏書音橡店、家庭服務(wù)、腮相館、洗浴、休閑、文化娛樂、醫(yī)療保健、房厲租賃等屮介服務(wù)社區(qū)商業(yè)中心滿足口常生活綜合礙求，提供個(gè)性此消費(fèi)和多元化服務(wù)白貨店、人型綜合超市、便利店、藥店、圖書音像店.餐飲店、維修、美容美震店、洗衣店、洗浴、再生資源回收、家庭服務(wù)、照相館專賣店、專業(yè)店、旅館、醫(yī)療探個(gè)、房岸和賃等中介服務(wù)、寵物服務(wù)、文化娛樂等四、社區(qū)商業(yè)運(yùn)營中存在的問題1、“殺豬式”銷售帶來的后果通常開發(fā)商的做法就是以住宅銷售的手法進(jìn)行商鋪的銷售，先營造出一個(gè)好的概念，讓投資者有一個(gè)美好的想象空間，然后將商鋪高價(jià)賣給投資者，再由這些投資者運(yùn)營出租給商家，令商鋪（街）自然成熟。由于設(shè)計(jì)、建設(shè)之初，并沒有合理的定位，銷售后更沒有對(duì)于投資者的后續(xù)服務(wù)及輔助，導(dǎo)致投資者購買前期望過高，購買后盲目經(jīng)營，或者由于售價(jià)過高，導(dǎo)致投資者為了達(dá)到比較理想的投資回報(bào)，只能把租金提高，結(jié)果導(dǎo)致惡性循環(huán)。2、體量過大，超出社區(qū)承受范圍社區(qū)商業(yè)的體量多大才合適，一直以來并沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)，所以開發(fā)商在做規(guī)劃的時(shí)候往往比較盲目，首先遵循的是規(guī)劃指標(biāo)，在條件允許的范圍內(nèi)，寧大勿小。通常來說，社區(qū)商業(yè)的體量大小和所服務(wù)的住宅體量大小有關(guān)，如果體量太小，則無法滿足社區(qū)居民的基本生活需求，如果體量太大，則導(dǎo)致人流不足、商家經(jīng)營出現(xiàn)問題，最終導(dǎo)致商鋪空置現(xiàn)象出現(xiàn)。預(yù)估商業(yè)體量方法參考一一通過周邊人口數(shù)量。國內(nèi)一線城市的人均商業(yè)面積達(dá)到1.6平方米以上，主要二線城市的人均商業(yè)面積約在1.0-1.6平方米之間。考慮到社區(qū)商業(yè)功能、服務(wù)對(duì)象以及服務(wù)范圍，社區(qū)商業(yè)的體量應(yīng)控制在人均1平方米左右或以內(nèi)。3、住宅入住率長期的超低由于城市化進(jìn)程的不斷加快，很多城市的市區(qū)已經(jīng)有了成熟樓盤，越來越多的開發(fā)商開始把開發(fā)的目光轉(zhuǎn)向郊區(qū)，但是由于一些配套的不完善，再加上近幾年來樓盤投資客的增多，導(dǎo)致很多郊區(qū)樓盤的入住率增長緩慢，最后形成了惡性循環(huán)，居民入住率越低，商家越不愿意進(jìn)駐樓盤周邊的商鋪。同樣，樓盤周邊的商業(yè)配套不完善也使得原本想入住的居民望而卻步。4、社區(qū)商業(yè)存在先天不足對(duì)于大多數(shù)的社區(qū)商業(yè)來說，建筑上的先天不足是制約其發(fā)展的一個(gè)硬傷，首先，對(duì)于開發(fā)商來說，社區(qū)商業(yè)不是經(jīng)過規(guī)劃的，更多的是一種固有模式，也就是在整體規(guī)劃的時(shí)候設(shè)置一些底商作為社區(qū)商業(yè)，并沒有把社區(qū)商業(yè)的功能考慮清楚，對(duì)于業(yè)態(tài)的設(shè)置和商家的開店需求更是沒有規(guī)劃。結(jié)果最終導(dǎo)致很多社區(qū)商業(yè)很難良性運(yùn)作。五、社區(qū)商業(yè)運(yùn)營成功的因素總結(jié)深入、細(xì)致的市場調(diào)研，特別是需求分析。社區(qū)商業(yè)首要關(guān)注的因素：第一是“人”；第二是“人”；第三還是