(完整版)社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)功能及運營分析

社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)功能及運營分析社區(qū)商業(yè)是指以地域內和周邊居民為主要服務對象的商業(yè)形態(tài)，如鄰里商業(yè)街區(qū)、社區(qū)購物中心及鄰里購物中心等。社區(qū)商業(yè)形態(tài)是城市商業(yè)的基礎，它的服務人口一般在5萬人以下，服務半徑一般在2公里以內。由于這一商業(yè)的屬性也決定了社區(qū)商業(yè)的總規(guī)模一般應控制在3萬平米以內，商業(yè)業(yè)態(tài)的設置也有較強的針對性。一、社區(qū)商業(yè)分類目前為止，社區(qū)商業(yè)還沒有非常權威的標準分類方法，出發(fā)點和目的的不同，使得社區(qū)商業(yè)的劃分種類繁多。綜合所有分類，可以將其歸結為宏觀和微觀兩個層面的劃分方式，具體劃分如下表：劃分方式具體分類宏觀層面社區(qū)商業(yè)的戰(zhàn)熟康①自岌型社區(qū)商業(yè)硼代型社區(qū)商業(yè)廚馬文化和帝聶水平①鬲襠壯區(qū)簡業(yè)②中高梏社匡簡業(yè)③中低檔社區(qū)商業(yè)社反商業(yè)的集中度①區(qū)域性社區(qū)商業(yè)【也可鴻為社區(qū)商業(yè)中心〕②集中性社區(qū)商業(yè)③鄰里準社醫(yī)商業(yè)建違形或①圍舍式（封閉式）社區(qū)商業(yè)②離散型社區(qū)商業(yè)③步行街式社區(qū)商業(yè)④集申型社區(qū)兩業(yè)①軍輕人社區(qū)②外地人比敦集中社雇③攪嘖性社區(qū)霽徴觀層面勒業(yè)莢型①獨立垃體裙房翠底商②住宅混建的裙房或底茴所在區(qū)域「①住宅區(qū)內設置②産宅區(qū)周邊沿街設置施宅區(qū)分離遊立設置。布局形態(tài)①衙區(qū)條狀②塊狀爼園③無塊結倉鬲業(yè)肅局①淚窗式伽國或③事點式④會所式服務g①內向型底商一服務小區(qū)內部居民②外向型底商一服務小區(qū)內部及周邊居民開倉目的①短期道具型辰商一促送樓盤銷售②持續(xù)功盲鏗底裔一通過長犬經(jīng)營乗茯眠利擁國外零售商業(yè)分類形式參考:級別購物中心類型輻射范圍澳大利亞規(guī)模美國規(guī)模日本規(guī)模.級風恆域卍或吿歷扯舸物中心(superr-egionalcenter)?軸射全市竝沂幀市丸刑汙區(qū)主于⑷萬平方呆5-15萬平嫌大于5萬平嫌二級岡城型購物中業(yè)(.regionalcenter)?輜射樂A抒玫區(qū)?主耍半輕在5-15豎里4.昏萬-1°萬平耒3萬呻萬平厳27J-3.5萬平三圾社區(qū)璽購勘中心(ccinmunitycenter)?軸射一個行政區(qū)的大部骨?主霧半輕在5魚甲.以.內2萬-5萬平地LZFTTT平來】萬P7J平狀鄰里唯購物中心(neighbortioodcente?輜時項n周邊木區(qū)?主要卑輕在3去里且內1萬平*左右3,000-1萬平哦3.500-1^平二、社區(qū)商業(yè)的功能社區(qū)商業(yè)的功能主要包括：購物功能、社交功能、服務功能、文化休閑娛樂功能。按照潛在業(yè)主對不同商業(yè)配套設施設施的需求強度差異，我們將其分為3個層次，即:1、強度需求商業(yè)設施，需求的比重超過50%此類商業(yè)設施主要包括：綜合超市、菜市場、購物中心、銀行；2、中度需求商業(yè)設施，需求比重在10-50%之間此類商業(yè)設施主要有藥房、診所、餐館、郵局、健身中心、幼兒園、運動場館、24小時便店、書店、洗衣店、游泳池、娛樂中心、美容美發(fā)店、老年活動中心等；3、弱需求商業(yè)設施，需求比重在10%以下此類商業(yè)設施主要包括修理店、彩擴沖洗店、茶館、花店、寵物店、高爾夫球場。三、社區(qū)商業(yè)功能業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合功能定位必備型業(yè)種及業(yè)態(tài)選禪型業(yè)種及業(yè)態(tài)鄰里商業(yè)侏障草本生活需求，提供必須生活服務菜店、食雜店、報刊亭、餐飲店r理發(fā)店、維修、再生資源回收超市、便利店、圖書音像店、美容店、洗衣店、家庭服務等居性區(qū)商業(yè)滿足口常生活必要的商品及便利服務菜市場、超市、報刊亭、餐飲丿占、維修、美容美發(fā)店、洗衣店-再生齋源回收、家庭服務、沖印店便利店、藥店、圏書音橡店、家庭服務、腮相館、洗浴、休閑、文化娛樂、醫(yī)療保健、房厲租賃等屮介服務社區(qū)商業(yè)中心滿足口常生活綜合礙求，提供個性此消費和多元化服務白貨店、人型綜合超市、便利店、藥店、圖書音像店.餐飲店、維修、美容美震店、洗衣店、洗浴、再生資源回收、家庭服務、照相館專賣店、專業(yè)店、旅館、醫(yī)療探個、房岸和賃等中介服務、寵物服務、文化娛樂等四、社區(qū)商業(yè)運營中存在的問題1、“殺豬式”銷售帶來的后果通常開發(fā)商的做法就是以住宅銷售的手法進行商鋪的銷售，先營造出一個好的概念，讓投資者有一個美好的想象空間，然后將商鋪高價賣給投資者，再由這些投資者運營出租給商家，令商鋪（街）自然成熟。由于設計、建設之初，并沒有合理的定位，銷售后更沒有對于投資者的后續(xù)服務及輔助，導致投資者購買前期望過高，購買后盲目經(jīng)營，或者由于售價過高，導致投資者為了達到比較理想的投資回報，只能把租金提高，結果導致惡性循環(huán)。2、體量過大，超出社區(qū)承受范圍社區(qū)商業(yè)的體量多大才合適，一直以來并沒有明確的標準出臺，所以開發(fā)商在做規(guī)劃的時候往往比較盲目，首先遵循的是規(guī)劃指標，在條件允許的范圍內，寧大勿小。通常來說，社區(qū)商業(yè)的體量大小和所服務的住宅體量大小有關，如果體量太小，則無法滿足社區(qū)居民的基本生活需求，如果體量太大，則導致人流不足、商家經(jīng)營出現(xiàn)問題，最終導致商鋪空置現(xiàn)象出現(xiàn)。預估商業(yè)體量方法參考一一通過周邊人口數(shù)量。國內一線城市的人均商業(yè)面積達到1.6平方米以上，主要二線城市的人均商業(yè)面積約在1.0-1.6平方米之間?？紤]到社區(qū)商業(yè)功能、服務對象以及服務范圍，社區(qū)商業(yè)的體量應控制在人均1平方米左右或以內。3、住宅入住率長期的超低由于城市化進程的不斷加快，很多城市的市區(qū)已經(jīng)有了成熟樓盤，越來越多的開發(fā)商開始把開發(fā)的目光轉向郊區(qū)，但是由于一些配套的不完善，再加上近幾年來樓盤投資客的增多，導致很多郊區(qū)樓盤的入住率增長緩慢，最后形成了惡性循環(huán)，居民入住率越低，商家越不愿意進駐樓盤周邊的商鋪。同樣，樓盤周邊的商業(yè)配套不完善也使得原本想入住的居民望而卻步。4、社區(qū)商業(yè)存在先天不足對于大多數(shù)的社區(qū)商業(yè)來說，建筑上的先天不足是制約其發(fā)展的一個硬傷，首先，對于開發(fā)商來說，社區(qū)商業(yè)不是經(jīng)過規(guī)劃的，更多的是一種固有模式，也就是在整體規(guī)劃的時候設置一些底商作為社區(qū)商業(yè)，并沒有把社區(qū)商業(yè)的功能考慮清楚，對于業(yè)態(tài)的設置和商家的開店需求更是沒有規(guī)劃。結果最終導致很多社區(qū)商業(yè)很難良性運作。五、社區(qū)商業(yè)運營成功的因素總結深入、細致的市場調研，特別是需求分析。社區(qū)商業(yè)首要關注的因素：第一是“人”；第二是“人”；第三還是