房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)聯(lián)交易與稅務(wù)風(fēng)險防范課件

房地產(chǎn)行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)聯(lián)交易與稅務(wù)風(fēng)險防范

房地產(chǎn)行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)聯(lián)交易與稅務(wù)風(fēng)險防范1主要內(nèi)容一、服務(wù)金額偏高勘察、設(shè)計、監(jiān)理、建筑二、違法與非法支出三、還原抵銷交易四、實質(zhì)重于形式2主要內(nèi)容一、服務(wù)金額偏高2稅收征管法第三十六條企業(yè)或者外國企業(yè)在中國境內(nèi)設(shè)立的從事生產(chǎn)、經(jīng)營的機(jī)構(gòu)、場所與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來，應(yīng)當(dāng)按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來收取或者支付價款、費用；不按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來收取或者支付價款、費用，而減少其應(yīng)納稅的收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)進(jìn)行合理調(diào)整。3稅收征管法第三十六條企業(yè)或者外國企業(yè)在中國境內(nèi)設(shè)立的從事生關(guān)聯(lián)交易的公允性2006企業(yè)財務(wù)通則第三十五條企業(yè)發(fā)生關(guān)聯(lián)交易的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定，按照獨立企業(yè)之間的交易計價結(jié)算投資者或者經(jīng)營者不得利用關(guān)聯(lián)交易非法轉(zhuǎn)移企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益或者操縱關(guān)聯(lián)企業(yè)的利潤。4

關(guān)聯(lián)交易的公允性2006企業(yè)財務(wù)通則第三十五條4關(guān)聯(lián)方認(rèn)定特別納稅調(diào)整\第二章關(guān)聯(lián)申報1、股權(quán)控制：直接或間接25%2、資金控制：實收資本50%或借貸資金10%3、人員控制：董事成員半數(shù)以上或一票否決4、經(jīng)營控制：特許權(quán)/

銷售/勞務(wù)5、親屬關(guān)系：直系/三代以內(nèi)旁系/近姻親6、其他關(guān)系：享受共同的經(jīng)濟(jì)利益5關(guān)聯(lián)方認(rèn)定特別納稅調(diào)整\第二章關(guān)聯(lián)申報5無效合同合同法第五十二條有下列情形之一的，合同無效：（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；注：惡意，明知或應(yīng)知某種行為將造成損害而故意為之；串通，當(dāng)事人都具有共同的目的，相互配合或共同實施非法行為6無效合同合同法第五十二條有下列情形之一的，合同無效：（二準(zhǔn)備同期資料的法律依據(jù)稅收征收管理法第51條第二款納稅人有義務(wù)就其與關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來，向當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)的價格、費用標(biāo)準(zhǔn)等資料。企業(yè)所得稅法實施條例第114條第三款企業(yè)應(yīng)當(dāng)在稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)提供與關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)往來有關(guān)的價格、費用的制定標(biāo)準(zhǔn)、計算方法和說明等資料7準(zhǔn)備同期資料的法律依據(jù)稅收征收管理法第51條第二款72009法釋5號關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第十九條對于合同法第七十四條規(guī)定的“明顯不合理的低價”，人民法院應(yīng)當(dāng)以交易當(dāng)?shù)匾话憬?jīng)營者的判斷，并參考交易當(dāng)時交易地的物價部門指導(dǎo)價或者市場交易價，結(jié)合其他相關(guān)因素綜合考慮予以確認(rèn)。82009法釋5號關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解2009法釋5號轉(zhuǎn)讓價格達(dá)不到交易時交易地的指導(dǎo)價或者市場交易價百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價；對轉(zhuǎn)讓價格高于當(dāng)?shù)刂笇?dǎo)價或者市場交易價百分之三十的，一般可以視為明顯不合理的高價。92009法釋5號轉(zhuǎn)讓價格達(dá)不到交易時交易地的指導(dǎo)價或者市場交1998價格法第二條在中華人民共和國境內(nèi)發(fā)生的價格行為，適用本法。本法所稱價格包括商品價格和服務(wù)價格。商品價格是指各類有形產(chǎn)品和無形資產(chǎn)的價格。服務(wù)價格是指各類有償服務(wù)的收費。101998價格法第二條在中華人民共和國境內(nèi)發(fā)生的價格行為，適1998價格法第三條國家實行并逐步完善宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控下主要由市場形成價格的機(jī)制。價格的制定應(yīng)當(dāng)符合價值規(guī)律，大多數(shù)商品和服務(wù)價格實行市場調(diào)節(jié)價，極少數(shù)商品和服務(wù)價格實行政府指導(dǎo)價或者政府定價。111998價格法第三條國家實行并逐步完善宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控下主要由1998價格法政府指導(dǎo)價，是指依照本法規(guī)定，由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價及其浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價格。如：勘查、設(shè)計、監(jiān)理等市場調(diào)節(jié)價，是指由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。121998價格法政府指導(dǎo)價，是指依照本法規(guī)定，由政府價格主管部2002工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定第五條工程勘察和工程設(shè)計收費根據(jù)建設(shè)項目投資額的不同情況，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。建設(shè)項目總投資估算額500萬元及以上的工程勘察和工程設(shè)計收費實行政府指導(dǎo)價；建設(shè)項目總投資估算額500萬元以下的工程勘察和工程設(shè)計收費實行市場調(diào)節(jié)價。

132002工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定第五條工程勘察和工程設(shè)計收以上/以下2009立法技術(shù)規(guī)范（試行）（一）“以上、以下、以內(nèi)”均含本數(shù)，“不滿、超過”均不含本數(shù)?！叭铡卑?jié)假日，“工作日”不包含節(jié)假日。14以上/以下2009立法技術(shù)規(guī)范（試行）（一）142002工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定第六條實行政府指導(dǎo)價的工程勘察和工程設(shè)計收費，其基準(zhǔn)價根據(jù)《工程勘察收費標(biāo)準(zhǔn)》或者《工程設(shè)計收費標(biāo)準(zhǔn)》計算，除本規(guī)定第七條另有規(guī)定者外，浮動幅度為上下20%，發(fā)包人和勘察人、設(shè)計人應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)項目的實際情況在規(guī)定的浮動幅度內(nèi)協(xié)商確定收費額。152002工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定第六條實行政府指導(dǎo)價的工程2002工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定第七條工程勘察費和工程設(shè)計費，應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的原則。工程勘察和工程設(shè)計收費實行政府指導(dǎo)價的，凡在工程勘察設(shè)計中采用新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備、新材料，有利于提高建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會效益的，發(fā)包人和勘察人、設(shè)計人可以在上浮25%的幅度內(nèi)協(xié)商確定收費額。162002工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定第七條工程勘察費和工程設(shè)計

勘察2013財稅37號應(yīng)稅服務(wù)范圍注釋工程勘察勘探服務(wù)，是指在采礦、工程施工以前，對地形、地質(zhì)構(gòu)造、地下資源蘊(yùn)藏情況進(jìn)行實地調(diào)查的業(yè)務(wù)活動。鉆井勘探和爆破勘探按“建筑業(yè)”稅目17勘察2013財稅37號應(yīng)稅服務(wù)范圍注釋17設(shè)計2013財稅37號應(yīng)稅服務(wù)范圍注釋設(shè)計服務(wù)，是指把計劃、規(guī)劃、設(shè)想通過視覺、文字等形式傳遞出來的業(yè)務(wù)活動。包括工業(yè)設(shè)計、造型設(shè)計、服裝設(shè)計、環(huán)境設(shè)計、平面設(shè)計、包裝設(shè)計、動漫設(shè)計、展示設(shè)計、網(wǎng)站設(shè)計、機(jī)械設(shè)計、工程設(shè)計、廣告設(shè)計、創(chuàng)意策劃、文印曬圖等18設(shè)計2013財稅37號應(yīng)稅服務(wù)范圍注釋18境外設(shè)計2004關(guān)于外國企業(yè)在中華人民共和國境內(nèi)從事建設(shè)工程設(shè)計活動的管理暫行規(guī)定四外國企業(yè)承擔(dān)中華人民共和國境內(nèi)建設(shè)工程設(shè)計，必須選擇至少一家持有建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的建設(shè)工程設(shè)計資質(zhì)的中方設(shè)計企業(yè)進(jìn)行中外合作設(shè)計，且在所選擇的中方設(shè)計企業(yè)資質(zhì)許可的范圍內(nèi)承接設(shè)計業(yè)務(wù)。19境外設(shè)計2004關(guān)于外國企業(yè)在中華人民共和國境內(nèi)從事建設(shè)工程境外設(shè)計（續(xù)）境外設(shè)計單位，無權(quán)在中國境內(nèi)單獨承攬設(shè)計勞務(wù)。如果單獨承攬設(shè)計勞務(wù)，屬于非法支出，不允許在企業(yè)所得稅和土地增值稅前申報扣除。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向境外支付設(shè)計費，應(yīng)當(dāng)扣繳增值稅，同時有可能涉及預(yù)提所得稅。20境外設(shè)計（續(xù)）境外設(shè)計單位，無權(quán)在中國境內(nèi)單設(shè)計的營改增1.應(yīng)扣增值稅=接受方支付的價款÷（1+稅率）×稅率2.判斷是否轉(zhuǎn)讓著作權(quán)，扣繳預(yù)提所得稅應(yīng)扣預(yù)提所得稅=接受方支付的價款÷（1+稅率）×10%2008國稅發(fā)120號關(guān)于調(diào)整新增企業(yè)所得稅征管范圍問題的通知21設(shè)計的營改增1.應(yīng)扣增值稅=接受方支付的價款÷（1+稅率）著作權(quán)的人身權(quán)利（一）發(fā)表權(quán)，即決定作品是否公之于眾的權(quán)利（二）署名權(quán)，即表明作者身份，在作品上署名的權(quán)利；（三）修改權(quán)，即修改或者授權(quán)他人修改作品的權(quán)利；（四）保護(hù)作品完整權(quán)，即保護(hù)作品不受歪曲、篡改的權(quán)利；22西安張輝著作權(quán)的人身權(quán)利（一）發(fā)表權(quán)，即決定作品是否公之于眾的權(quán)利著作權(quán)的財產(chǎn)權(quán)（五）復(fù)制權(quán)，即以印刷、復(fù)印、拓印、錄音、錄像、翻錄、翻拍等方式將作品制作一份或者多份的權(quán)利；信息網(wǎng)絡(luò)傳播權(quán)發(fā)行權(quán)、出租權(quán)、展覽權(quán)、表演權(quán)、放映權(quán)廣播權(quán)、攝制權(quán)、改編權(quán)、翻譯權(quán)、匯編權(quán)23西安張輝著作權(quán)的財產(chǎn)權(quán)（五）復(fù)制權(quán)，即以印刷、復(fù)印、拓印、錄音、錄像設(shè)計圖紙的著作權(quán)焦點：是否限制使用1、復(fù)制權(quán)：甲方是否有權(quán)復(fù)制到其他工程項目2、發(fā)行權(quán)：向社會公開3、改編權(quán)：根據(jù)已有圖紙創(chuàng)作另一圖紙24西安張輝設(shè)計圖紙的著作權(quán)焦點：是否限制使用24西安張輝虛擬境外設(shè)計費用地域管轄權(quán)

居民管轄權(quán)對來源于境外的所得不征稅：中國香港/中國澳門/新加坡/馬來西亞/文萊阿根廷/巴西/委內(nèi)瑞拉/危地馬拉巴拿馬/巴拉圭/烏拉圭/哥斯達(dá)黎加肯尼亞/贊比亞25虛擬境外設(shè)計費用地域管轄權(quán)居民管轄權(quán)25監(jiān)理范圍2000建設(shè)工程監(jiān)理范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定第五條成片開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)工程，建筑面積在5萬平方米以上的住宅建設(shè)工程必須實行監(jiān)理；5萬平方米以下的住宅建設(shè)工程，可以實行監(jiān)理，具體范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門規(guī)定。26監(jiān)理范圍2000建設(shè)工程監(jiān)理范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定262007建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費管理規(guī)定第四條建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費根據(jù)建設(shè)項目性質(zhì)不同情況，分別實行政府指導(dǎo)價或市場調(diào)節(jié)價。依法必須實行監(jiān)理的建設(shè)工程施工階段的監(jiān)理收費實行政府指導(dǎo)價；其它建設(shè)工程施工階段的監(jiān)理收費和其它階段的監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。272007建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費管理規(guī)定第四條建設(shè)工程監(jiān)2007建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費管理規(guī)定第五條實行政府指導(dǎo)價的建設(shè)工程施工階段監(jiān)理收費，其基準(zhǔn)價根據(jù)《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)》計算，浮動幅度為上下20%。發(fā)包人和監(jiān)理人應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)項目的實際情況在規(guī)定的浮動幅度內(nèi)協(xié)商確定收費額282007建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費管理規(guī)定第五條實行政府指2013財稅37號應(yīng)稅服務(wù)范圍注釋鑒證服務(wù)，是指具有專業(yè)資質(zhì)的單位，為委托方的經(jīng)濟(jì)活動及有關(guān)資料進(jìn)行鑒證，發(fā)表具有證明力的意見的業(yè)務(wù)活動。包括會計鑒證、稅務(wù)鑒證、法律鑒證、工程造價鑒證、資產(chǎn)評估、環(huán)境評估、房地產(chǎn)土地評估、建筑圖紙審核、醫(yī)療事故鑒定等注：北京、安徽、山東292013財稅37號應(yīng)稅服務(wù)范圍注釋鑒證服務(wù)，是指具有專業(yè)資質(zhì)2004法函96號關(guān)于審理行政案件適用法律規(guī)范問題的座談會紀(jì)要法律規(guī)范在列舉其適用的典型事項后，又以“等”、“其他”等詞語進(jìn)行表述的，屬于不完全列舉的例示性規(guī)定。注：正列舉+等，基層執(zhí)法部門不得擴(kuò)展302004法函96號關(guān)于審理行政案件適用法律規(guī)范問題的座談會紀(jì)2004法函96號以“等”、“其他”等概括性用語表示的事項，均為明文列舉的事項以外的事項，且其所概括的情形應(yīng)為與列舉事項類似的事項。注：正列舉+等+概括性詞語，基層執(zhí)法部門可以擴(kuò)展312004法函96號以“等”、“其他”等概括性監(jiān)理公司的營業(yè)稅納稅地點2009營業(yè)稅暫行條例第十四條營業(yè)稅納稅地點：（一）納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。但是，納稅人提供的建筑業(yè)勞務(wù)以及國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的其他應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。32監(jiān)理公司的營業(yè)稅納稅地點2009營業(yè)稅暫行條例32稅收征管法第二十一條從事生產(chǎn)、經(jīng)營的納稅人到外縣（市）臨時從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，應(yīng)當(dāng)持稅務(wù)登記證副本和所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)填開的外出經(jīng)營活動稅收管理證明，向營業(yè)地稅務(wù)機(jī)關(guān)報驗登記，接受稅務(wù)管理。從事生產(chǎn)、經(jīng)營的納稅人外出經(jīng)營，在同一地累計超過180天的，應(yīng)當(dāng)在營業(yè)地辦理稅務(wù)登記手續(xù)。33稅收征管法第二十一條從事生產(chǎn)、經(jīng)營的納稅人監(jiān)理公司的營業(yè)稅納稅地點（續(xù)）2004總局令第7號稅務(wù)登記管理辦法第十條（五）從事生產(chǎn)、經(jīng)營的納稅人外出經(jīng)營，自其在同一縣（市）實際經(jīng)營或提供勞務(wù)之日起，在連續(xù)的12個月內(nèi)累計超過180天的，應(yīng)當(dāng)自期滿之日起30日內(nèi)，向生產(chǎn)、經(jīng)營所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報辦理稅務(wù)登記，稅務(wù)機(jī)關(guān)核發(fā)臨時稅務(wù)登記證及副本；34監(jiān)理公司的營業(yè)稅納稅地點（續(xù)）2004總局令第7號稅務(wù)登記管監(jiān)理合同的印花稅2000深圳關(guān)于工程監(jiān)理合同是否征收印花稅問題的批復(fù)經(jīng)請示總局地方稅司，“工程監(jiān)理合同”不屬于“技術(shù)合同”，也不屬于印花稅稅法中列舉的征稅范圍。因此，工程監(jiān)理單位承接監(jiān)理業(yè)務(wù)而與建筑商簽訂的合同不征印花稅。35監(jiān)理合同的印花稅2000深圳關(guān)于工程監(jiān)理合同是否征收印花稅問2012青島關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅管理有關(guān)問題的通知

注重建筑工程支出真實性的審核，重點審核建筑安裝成本、配套工程成本，參照建筑工程定額，查看建筑安裝工程合同，衡量成本費用水平是否真實、合理，如與建筑工程定額差距較大，應(yīng)當(dāng)要求企業(yè)說明原因。

2012國稅發(fā)34號362012青島關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅管理有建筑業(yè)虛開發(fā)票（續(xù)）

開發(fā)產(chǎn)品成本超過預(yù)算，應(yīng)當(dāng)要求企業(yè)提供雙方簽訂的變更合同，說明變更的理由以及變更是否在合理的范圍以內(nèi)，否則主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)核定計稅成本。

對于明顯超出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑安裝工程成本參考范圍的，主管地稅機(jī)關(guān)要重點核實，加大管理力度。37建筑業(yè)虛開發(fā)票（續(xù)）開發(fā)產(chǎn)品成本超過預(yù)算，公司的社會責(zé)任第五條公司從事經(jīng)營活動，必須遵守法律、行政法規(guī)，遵守社會公德、商業(yè)道德，誠實守信，接受政府和社會公眾的監(jiān)督，承擔(dān)社會責(zé)任。

公司的合法權(quán)益受法律保護(hù)，不受侵犯。38公司的社會責(zé)任第五條公司從事經(jīng)營活動，必須遵守法律、行政法稅法的社會責(zé)任一、違反法律的各種收入，應(yīng)當(dāng)視為企業(yè)應(yīng)稅收入，但有關(guān)職權(quán)部門已經(jīng)裁判為違法或非法除外二、違反法律的禁止規(guī)定（不得/應(yīng)當(dāng)）的扣除項目，在有關(guān)職權(quán)部門裁判為違法或非法行為前暫時可以申報扣除，但應(yīng)當(dāng)取得行政許可和可以直接認(rèn)定的違法事實除外39稅法的社會責(zé)任一、違反法律的各種收入，應(yīng)當(dāng)視為企業(yè)應(yīng)稅收入，行政許可一、扣除類應(yīng)當(dāng)取得而沒有取得的，不予扣除2009財稅29號關(guān)于企業(yè)手續(xù)費及傭金支出稅前扣除政策的通知二、收入類有無許可證不影響征稅2008國稅函660號關(guān)于互聯(lián)網(wǎng)廣告代理業(yè)務(wù)營業(yè)稅問題的批復(fù)混業(yè)經(jīng)營一般經(jīng)營項目和許可經(jīng)營項目，許可經(jīng)營項目的收入有可能從高征稅40行政許可一、扣除類402004企業(yè)經(jīng)營范圍登記管理規(guī)定

第四條經(jīng)營范圍分為許可經(jīng)營項目和一般經(jīng)營項目。許可經(jīng)營項目是指企業(yè)在申請登記前依據(jù)法律、行政法規(guī)、國務(wù)院決定應(yīng)當(dāng)報經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)的項目。一般經(jīng)營項目是指不需批準(zhǔn)，企業(yè)可以自主申請的項目。412004企業(yè)經(jīng)營范圍登記管理規(guī)定第四條經(jīng)營1999法釋19號關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（一）第十條當(dāng)事人超越經(jīng)營范圍訂立合同，人民法院不因此認(rèn)定合同無效。但違反國家限制經(jīng)營、特許經(jīng)營以及法律、行政法規(guī)禁止經(jīng)營規(guī)定的除外注：視為主行為的價外費用421999法釋19號關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的違法—非法2011立法技術(shù)規(guī)范（試行）（二）“違法”一般用于違反法律強(qiáng)制性規(guī)范的行為。

“非法”通常情況下也是違法，但主要強(qiáng)調(diào)缺乏法律依據(jù)的行為。注：具體規(guī)定/原則規(guī)定43違法—非法2011立法技術(shù)規(guī)范（試行）（二）43法律原則公理性原則，即由法律原理構(gòu)成的原則，是嚴(yán)格意義的法律原則，例如法律平等原則、誠實信用原則、等價有償原則、無罪推定原則、罪刑法定原則等，具有較大的普適性。政策性原則，是一個國家或民族出于一定的政策考量而制定的一些原則，具有針對性、民族性和時代性。44法律原則公理性原則，即由法律原理構(gòu)成的原則，是嚴(yán)格意義的法律2004城市商品房預(yù)售管理辦法第六條商品房預(yù)售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。452004城市商品房預(yù)售管理辦法第六條商品房1995國稅函156號營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則第二十八條規(guī)定：“納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。”此項規(guī)定所稱預(yù)收款，包括預(yù)收定金。因此，預(yù)收定金的營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天。461995國稅函156號營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則第二十八條規(guī)定：違法的廣告宣傳1998房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定2002關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告管理的通知在取得預(yù)售許可證之前發(fā)生的廣告支出（不含業(yè)務(wù)宣傳費），屬于違法支出，不得申報扣除；47違法的廣告宣傳1998房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定47違法的廣告宣傳（續(xù)）2010關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知未取得預(yù)售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費用，不得參加任何展銷活動。48違法的廣告宣傳（續(xù)）2010關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)2011房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員為促成房地產(chǎn)交易，向委托人提供房地產(chǎn)居間、代理等服務(wù)并收取傭金的行為。2009財稅29號關(guān)于企業(yè)手續(xù)費及傭金支出稅前扣除政策的通知49房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)2011房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法492011房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法第十四條房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一承接，服務(wù)報酬由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一收取。

分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)以設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)名義承攬業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得以個人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和收取費用。502011房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法第十四條房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)由房地違法的認(rèn)定2002法釋21號關(guān)于行政訴訟證據(jù)若干問題的規(guī)定第六十八條下列事實法庭可以直接認(rèn)定：

（一）自然規(guī)律及定理；

（二）眾所周知的事實；

（三）按照法律規(guī)定推定的事實；

（四）已經(jīng)依法證明的事實；

（五）根據(jù)日常生活經(jīng)驗法則推定的事實。51違法的認(rèn)定2002法釋21號關(guān)于行政訴訟證據(jù)若干問題的規(guī)定51993反不正當(dāng)競爭法第十三條經(jīng)營者不得從事下列有獎銷售

（三）抽獎式的有獎銷售，最高獎的金額超過五千元。1993關(guān)于禁止有獎銷售活動中不正當(dāng)競爭行為的若干規(guī)定521993反不正當(dāng)競爭法第十三條經(jīng)營者不得反不正當(dāng)競爭法第十二條經(jīng)營者銷售商品，不得違背購買者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的條件。注：從高適用稅率，不考慮是否分別核算53反不正當(dāng)競爭法第十二條經(jīng)營者銷售商品，不得違背購買者的意精裝修房屋1998國稅函53號關(guān)于銷售不動產(chǎn)兼裝修行為征收營業(yè)稅問題的批復(fù)納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，分別簽訂兩份契約（或合同），向?qū)Ψ绞杖煞輧r款。對納稅人向?qū)Ψ绞杖〉难b修及安裝設(shè)備的費用，應(yīng)一并列入房屋售價，按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。54精裝修房屋1998國稅函53號關(guān)于銷售不動產(chǎn)兼裝修行為征收營營業(yè)稅暫行條例（混業(yè)）第三條納稅人兼有不同稅目的，應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)分別核算不同稅目的營業(yè)額、轉(zhuǎn)讓額、銷售額；未分別核算營業(yè)額的，從高適用稅率。第九條納稅人兼營免稅、減稅項目的，應(yīng)當(dāng)分別核算免稅、減稅項目的營業(yè)額；未分別核算營業(yè)額的，不得免稅、減稅。注：單獨核算＋自愿55營業(yè)稅暫行條例（混業(yè)）第三條納稅人兼有不同稅目的，應(yīng)當(dāng)繳納抵銷交易情形：出售小區(qū)內(nèi)已建成商鋪，但書面合同約定三年后再實際交付。在這段期間，開發(fā)商保留控制權(quán)，用于售樓部或樣板間、家居展示等用途。2008國稅函576號關(guān)于個人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價格協(xié)議購買商店征收個人所得稅問題的批復(fù)56抵銷交易情形：出售小區(qū)內(nèi)已建成商鋪，但書面合同約定三年后再實抵銷交易（續(xù)）2009國稅發(fā)2號特別納稅調(diào)整實施辦法第四十條企業(yè)與關(guān)聯(lián)方之間收取價款與支付價款的交易相互抵銷的，稅務(wù)機(jī)關(guān)在可比性分析和納稅調(diào)整時，原則上應(yīng)還原抵銷交易。注：應(yīng)當(dāng)分別確認(rèn)營業(yè)收入和營業(yè)成本，應(yīng)收賬款和應(yīng)付賬款可以相互抵頂，避免影響流轉(zhuǎn)稅和財產(chǎn)行為稅57抵銷交易（續(xù)）2009國稅發(fā)2號特別納稅調(diào)整實施辦法第四十條抵消—抵銷2009立法技術(shù)規(guī)范（試行）（一）“抵消”用于表述兩種事物的作用因相反而互相消除，“抵銷”用于表述賬的沖抵。法律中表述債權(quán)債務(wù)的相互沖銷抵免情形時，用“抵銷”，不用“抵消”。58抵消—抵銷2009立法技術(shù)規(guī)范（試行）（一）58帳/賬2009立法技術(shù)規(guī)范（試行）（一）表述貨幣、貨物出入的記載、賬簿以及債等意思時，用“賬”，不用“帳”。賬簿/賬單/賬戶/賬冊/入賬價值帳篷/帳子/帳幕59帳/賬2009立法技術(shù)規(guī)范（試行）（一）59抵銷交易（合同法）第九十九條當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù)，該債務(wù)的標(biāo)的物種類、品質(zhì)相同的，任何一方可以將自己的債務(wù)與對方的債務(wù)抵銷，但依照法律規(guī)定或者按照合同性質(zhì)不得抵銷的除外。

第一百條當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，標(biāo)的物種類、品質(zhì)不相同的，經(jīng)雙方協(xié)商一致，也可以抵銷。60抵銷交易（合同法）第九十九條當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù)，該債務(wù)的標(biāo)2009國稅發(fā)31號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法第三十七條企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的，企業(yè)應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場公允價值計算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。612009國稅發(fā)31號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法61出地方會計處理借：銀行存款借：固定資產(chǎn)應(yīng)收賬款貸：應(yīng)收賬款累計攤銷營業(yè)外收入貸：無形資產(chǎn)營業(yè)外收入62出地方會計處理借：銀行存款借：固定開發(fā)商會計處理分析：房地產(chǎn)企業(yè)接受土地時暫不確認(rèn)其成本，待實際分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按照其公允價格和補(bǔ)價以及應(yīng)支付的相關(guān)稅費確認(rèn)土地成本，同時計算繳納契稅借：開發(fā)成本—土地成本貸：主營業(yè)務(wù)收入63開發(fā)商會計處理分析：房地產(chǎn)企業(yè)接受土地時暫不確認(rèn)其成本，待實代建房屋行為2000遼寧關(guān)于代建房收入征收營業(yè)稅問題的批復(fù)代建房即統(tǒng)建房（也稱委托建房）是指委托方向受托方提供規(guī)劃定點通知、建設(shè)項目立項批復(fù)和年度投資計劃，受托方按照委托方要求，以委托方名義建蓋房屋并按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向委托方收取手續(xù)費。64代建房屋行為2000遼寧關(guān)于代建房收入征收營業(yè)稅問題的批復(fù)6代建房屋行為（續(xù)）同時符合上述條件的代建房，對受托方取得的手續(xù)費收入按代理業(yè)征收營業(yè)稅；凡不同時符合上述條件的，對受托方建蓋的房屋一律按自營業(yè)務(wù)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其計稅依據(jù)按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。1999陜西于委托建房征收營業(yè)稅問題的通知1995云南關(guān)于營業(yè)稅若干征稅問題的通知765代建房屋行為（續(xù)）同時符合上述條件的代建房，對受托方取得的手1998國稅函554號關(guān)于代建房屋行為應(yīng)如何征收營業(yè)稅問題的批復(fù)（現(xiàn)行有效）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱甲方）取得土地使用權(quán)并辦理施工手續(xù)后根據(jù)其他單位（以下簡稱乙方）的要求進(jìn)行施工，并按施工進(jìn)度向乙方預(yù)收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等手續(xù)。甲方的上述行為屬于銷售不動產(chǎn)，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅；661998國稅函554號關(guān)于代建房屋行為應(yīng)如何征收營業(yè)稅問題的代建房屋與定向開發(fā)代建房屋定向開發(fā)土地使用權(quán)：工廠開發(fā)商報建手續(xù)：工廠開發(fā)商土地轉(zhuǎn)移：x√開發(fā)商：代理業(yè)銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅：5%（差額）5%（全額）土地增值稅x√67代建房屋與定向開發(fā)代建工程1995國稅函156號營業(yè)稅問題解答（之一）

工程承包公司不與建設(shè)單位簽訂承包建筑安裝工程合同，只是負(fù)責(zé)工程的組織協(xié)調(diào)業(yè)務(wù)，對工程承包公司的此項業(yè)務(wù)則按“服務(wù)業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。68代建工程1995國稅函156號營業(yè)稅問題解答（之一）68聯(lián)合建設(shè)承擔(dān)特定項目工業(yè)企業(yè)將擁有的土地通過土地部門協(xié)議轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，約定完成另一宗土地的特定項目建設(shè)。注：特定項目不涉及土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，單獨辦理報建手續(xù)，屬于開發(fā)商的代建項目，不涉及轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的營業(yè)稅69聯(lián)合建設(shè)承擔(dān)特定項目工業(yè)企業(yè)將擁有的土地通過土地部門協(xié)議轉(zhuǎn)讓聯(lián)合建設(shè)承擔(dān)特定項目（續(xù)）開發(fā)商應(yīng)將特定項目對應(yīng)的建設(shè)成本作為土地成本的組成部分，付款人為開發(fā)商，但發(fā)票抬頭應(yīng)當(dāng)填寫工業(yè)企業(yè)2002國稅函1094號關(guān)于以項目換土地等方式承受土地使用權(quán)有關(guān)契稅問題的批復(fù)70聯(lián)合建設(shè)承擔(dān)特定項目（續(xù)）開發(fā)商應(yīng)將特定項目對應(yīng)的建設(shè)成本作代建保障房情形：政府在出讓土地時與開發(fā)商書面約定在宗地面積外由開發(fā)商代建保障房由于建設(shè)期間沒有擁有土地的使用權(quán)，因此未來交付不涉及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移，沒有營業(yè)稅和土地增值稅注：抵銷交易，相互開票、換票71代建保障房情形：政府在出讓土地時與開發(fā)商書面約定在宗地面積外建設(shè)保障房2007廉租住房保障辦法第十四條新建廉租住房，應(yīng)當(dāng)采取配套建設(shè)與相對集中建設(shè)相結(jié)合的方式，主要在經(jīng)濟(jì)適用住房、普通商品住房項目中配套建設(shè)。注：宗地內(nèi)，轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，計算營業(yè)稅，不涉及土地增值稅和企業(yè)所得稅72建設(shè)保障房2007廉租住房保障辦法72拆一還一1995國稅函549號關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)

對外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營業(yè)額計征營業(yè)稅；

對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅。73拆一還一1995國稅函549號關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小拆一還一1999廣東關(guān)于舊城拆遷改造有關(guān)營業(yè)稅問題的批復(fù)以房產(chǎn)補(bǔ)償給被遷戶的，對補(bǔ)償面積與拆遷面積相等的部分，按同類住宅房屋的成本價核定計征“銷售不動產(chǎn)”的營業(yè)稅；對補(bǔ)償面積超過拆遷面積的部分，按營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則第十五條規(guī)定，核定營業(yè)額計征“銷售不動產(chǎn)”的營業(yè)稅。74拆一還一1999廣東關(guān)于舊城拆遷改造有關(guān)營業(yè)稅問題的批復(fù)74計算公式拆一還一：工程造價÷（1－5.6%）×5.6%開發(fā)成本，不含土地但包括資本化利息超面積部分：工程造價×（1＋15%）×5.6%75計算公式拆一還一：75尚未出售房屋2007物業(yè)管理條例第四十二條第二款已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。注：可以在企業(yè)所得稅前申報扣除，但由于與已售商品無關(guān)，不允許在計算土地增值稅前申報扣除76尚未出售房屋2007物業(yè)管理條例76尚未出售房屋（續(xù)）2009國稅發(fā)31號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法第十五條

企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的維修費用，準(zhǔn)予在當(dāng)期據(jù)實扣除77尚未出售房屋（續(xù)）2009國稅發(fā)31號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)商品房買賣合同范本第十七條雙方可以就下列事項約定：1、該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)___________________________________；2、商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)___________________________________；注：權(quán)利與義務(wù)對等78商品房買賣合同范本第十七條雙方可以就下列事項約定：78法律實質(zhì)要件民法通則第五十五條民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律或者社會公共利益。思考：如果實質(zhì)要件與形式要件不一致79法律實質(zhì)要件民法通則第五十五條民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件無效合同合同法第五十二條有下列情形之一的，合同無效：（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；注：惡意，明知或應(yīng)知某種行為將造成損害而故意為之；串通，當(dāng)事人都具有共同的目的，相互配合或共同實施非法行為80無效合同合同法第五十二條有下列情形之一的，合同無效：（二非法目的合同法第五十二條有下列情形之一的，合同無效：（三）以合法形式掩蓋非法目的；注：又稱隱匿行為，這種合同的外觀合法，但其目的違法。當(dāng)事人故意表示的形式或故意實施的行為并不是要達(dá)到的目的，也不是真實意思。81非法目的合同法第五十二條有下列情形之一的，合同無效：81實質(zhì)重于形式企業(yè)會計準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則第十六條企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照交易或者事項的經(jīng)濟(jì)實質(zhì)進(jìn)行會計確認(rèn)、計量和報告，不應(yīng)僅以交易或者事項的法律形式為依據(jù)。企業(yè)會計準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則講解企業(yè)發(fā)生的交易或事項在多數(shù)情況下其經(jīng)濟(jì)實質(zhì)和法律形式是一致的，但在有些情況下也會出現(xiàn)不一致。82實質(zhì)重于形式企業(yè)會計準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則第十六條82不合理的商業(yè)安排企業(yè)所得稅法第四十七條企業(yè)實施其他不具有合理商業(yè)目的的安排而減少其應(yīng)納稅收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。企業(yè)所得稅法實施條例第一百二十條企業(yè)所得稅法第四十七條所稱不具有合理商業(yè)目的，是指以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的。83不合理的商業(yè)安排企業(yè)所得稅法第四十七條83實質(zhì)課稅原則特別納稅調(diào)整\第十章一般反避稅管理第九十四條稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按照經(jīng)濟(jì)實質(zhì)對企業(yè)的避稅安排重新定性，取消企業(yè)從避稅安排獲得的稅收利益。前提：法律事實與法律形式不一致，并且對稅收造成消極影響84實質(zhì)課稅原則特別納稅調(diào)整\第十章一般反避稅管理事實認(rèn)定與稅法一、經(jīng)人民法院判決或國家職權(quán)部門實質(zhì)審查的，稅法無權(quán)否定，不考慮稅務(wù)機(jī)關(guān)提供相反證據(jù)足以推翻二、經(jīng)人民法院調(diào)解或國家職權(quán)部門形式審查的，以及經(jīng)專業(yè)技術(shù)部門或具有法定資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)鑒定的，稅法一般承認(rèn)，但稅務(wù)機(jī)關(guān)提供相反證據(jù)足以推翻的除外85事實認(rèn)定與稅法一、經(jīng)人民法院判決或國家職權(quán)部門實質(zhì)審查的，稅裁判文書判決書：一般針對實體問題裁定書：一般針對程序問題調(diào)解書：調(diào)解是指雙方或多方當(dāng)事人就爭議的實體權(quán)利、義務(wù)，在人民法院等主持下，自愿進(jìn)行協(xié)商，通過教育疏導(dǎo)，促成各方達(dá)成協(xié)議、解決糾紛的辦法。無須事實認(rèn)定和證據(jù)質(zhì)證86裁判文書判決書：一般針對實體問題862003行政許可法第三十四條行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對申請人提交的申請材料進(jìn)行審查。申請人提交的申請材料齊全、符合法定形式，行政機(jī)關(guān)能夠當(dāng)場作出決定的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場作出書面的行政許可決定。根據(jù)法定條件和程序，需要對申請材料的實質(zhì)內(nèi)容進(jìn)行核實的，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)指派兩名以上工作人員進(jìn)行核查。872003行政許可法第三十四條行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對申請人提交的申請2009國稅發(fā)31號第六條企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實現(xiàn)，2003法釋7號第五條商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。882009國稅發(fā)31號第六條企業(yè)通過正式簽商品房買賣合同1、當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；2、商品房基本狀況；3、商品房的銷售方式；4、商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；5、交付使用條件及日期；89商品房買賣合同1、當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；892009國稅發(fā)31號采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)；902009國稅發(fā)31號采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于2009國稅發(fā)31號采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，如果屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。2005國稅函917號

2007國稅函645號912009國稅發(fā)31號采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，如果房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)聯(lián)交易與稅務(wù)風(fēng)險防范課件公益性捐贈2009財稅124號關(guān)于通過公益性群眾團(tuán)體的公益性捐贈稅前扣除有關(guān)問題的通知企業(yè)通過公益性群眾團(tuán)體用于公益事業(yè)的捐贈支出，在年度利潤總額12%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。年度利潤總額，是指企業(yè)依照國家統(tǒng)一會計制度的規(guī)定計算的大于零的數(shù)額。思考：會計利潤<0，所得額>093公益性捐贈2009財稅124號關(guān)于通過公益性群眾團(tuán)體的公益性組織員工對外捐贈包裝：先發(fā)放給員工，再以員工的名義通過特定機(jī)構(gòu)對外公益捐贈，可以全額在個人所得稅前申報扣除，還可以變相在企業(yè)所得稅前申報扣除特定機(jī)構(gòu)：紅十字會、農(nóng)村義務(wù)教育2009國稅函3號關(guān)于企業(yè)工資薪金及職工福利費扣除問題的通知94組織員工對外捐贈包裝：先發(fā)放給員工，再以員工股權(quán)信托股權(quán)信托主要是指信托機(jī)構(gòu)通過資金信托計劃向投資者募集資金，然后購買房地產(chǎn)公司定向增發(fā)的股本，從而成為房地產(chǎn)公司的股東，但一般不參與生產(chǎn)經(jīng)營。在約定的一定期限屆滿后，房地產(chǎn)公司溢價回購信托機(jī)構(gòu)持有的股權(quán)，然后減少房地產(chǎn)公司實收資本95股權(quán)信托股權(quán)信托主要是指信托機(jī)構(gòu)通過資金信托股權(quán)信托投資（續(xù)）2002財稅191號關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知一、以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。二、對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。焦點問題：信托公司股權(quán)投資期間是否承擔(dān)投資風(fēng)險。96股權(quán)信托投資（續(xù)）2002財稅191號關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅2005法釋5號關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋

第二十六條合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同。

972005法釋5號關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法應(yīng)當(dāng)2009立法技術(shù)規(guī)范（試行）（一）“應(yīng)當(dāng)”與“必須”的含義沒有實質(zhì)區(qū)別。法律在表述義務(wù)性規(guī)范時，一般用“應(yīng)當(dāng)”，不用“必須”。98應(yīng)當(dāng)2009立法技術(shù)規(guī)范（試行）（一）98股權(quán)信托投資的處理借：實收資本

資本公積、盈余公積、利潤分配貸：銀行存款注：按照順序沖減，前兩項減至零為限2006財企67號關(guān)于《公司法》施行后有關(guān)企業(yè)財務(wù)處理問題的通知99股權(quán)信托投資的處理借：實收資本992012公告15號

根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第二十一條規(guī)定，對企業(yè)依據(jù)財務(wù)會計制度規(guī)定，并實際在財務(wù)會計處理上已確認(rèn)的支出，凡沒有超過《企業(yè)所得稅法》和有關(guān)稅收法規(guī)規(guī)定的稅前扣除范圍和標(biāo)準(zhǔn)的，可按企業(yè)實際會計處理確認(rèn)的支出，在企業(yè)所得稅前扣除，計算其應(yīng)納稅所得額。1002012公告15號根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第二十2000國稅函687號關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)

鑒于深圳市能源集團(tuán)有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實業(yè)有限公司100%的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物，對此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅。1012000國稅函687號關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土2002財稅191號關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知一、以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅。二、對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。1022002財稅191號關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知102有限責(zé)任公司法第三條

公司以其全部財產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。有限責(zé)任公司的股東以其認(rèn)繳的出資額為限對公司承擔(dān)責(zé)任…注：雙方約定以前的債務(wù)由以前的股東承擔(dān)，違背了法律強(qiáng)制性規(guī)定。103有限責(zé)任公司法第三條公司以其全部財產(chǎn)對公司的債務(wù)變相轉(zhuǎn)讓土地變相轉(zhuǎn)讓土地，開發(fā)商取得固定收益，投資人既提供工程所需資金，又提供工程管理服務(wù)，相關(guān)的經(jīng)營風(fēng)險由投資人承擔(dān)，但對外完全是以開發(fā)商的名義從事經(jīng)營活動注：與專業(yè)承包的區(qū)別在于開發(fā)商是否承擔(dān)一定風(fēng)險104變相轉(zhuǎn)讓土地變相轉(zhuǎn)讓土地，開發(fā)商取得固定收益變相轉(zhuǎn)讓土地和承包經(jīng)營承包經(jīng)營：投資人對開發(fā)項目的經(jīng)營成果不擁有所有權(quán)，僅是按合同（協(xié)議）規(guī)定取得一定所得的注：開發(fā)商承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險變相轉(zhuǎn)讓土地：投資人按合同（協(xié)議）的規(guī)定只向開發(fā)商繳納一定費用后，開發(fā)項目的經(jīng)營成果全部歸其所有的105變相轉(zhuǎn)讓土地和承包經(jīng)營承包經(jīng)營：投資人對開發(fā)項目的經(jīng)營成果不不動產(chǎn)所有權(quán)變更（續(xù)）2005法釋5號關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋第二十四條

合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。106不動產(chǎn)所有權(quán)變更（續(xù)）2005法釋5號關(guān)于審理涉及國有土地使不動產(chǎn)所有權(quán)變更（續(xù)）2005法釋5號第八條土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方與受讓方訂立土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，當(dāng)事人一方以雙方之間未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。合同效力≠登記確認(rèn)107不動產(chǎn)所有權(quán)變更（續(xù)）2005法釋5號第八條107變相轉(zhuǎn)讓土地（營業(yè)稅）2003財稅16號關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知二（七）單位和個人轉(zhuǎn)讓在建項目時，不管是否辦理立項人和土地使用人的更名手續(xù)，其實質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為。108變相轉(zhuǎn)讓土地（營業(yè)稅）2003財稅16號關(guān)于營業(yè)稅若干政策問2009青島十三1、企業(yè)（出地方）取得國有土地使用權(quán)后，聯(lián)合其他單位（出資方）一同開發(fā)的，若雙方約定，出地方不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險而只收取固定利益的，包括貨幣資金和其他非貨幣資產(chǎn)，對出地方應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)計算征收營業(yè)稅和土地增值稅，并向出資方開具發(fā)票；1092009青島十三1、企業(yè)（出地方）取得國有土地使用權(quán)后，2009青島2、對于取得土地使用權(quán)的出資方，繼續(xù)投資進(jìn)行開發(fā)并建房出售的，以新建房作為開發(fā)項目，計算征收土地增值稅。其中對出地方計算征收轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)土地增值稅的價格，即作為出資方取得土地使用權(quán)所支付的金額，憑發(fā)票在其土地增值稅清算時據(jù)以扣除。1102009青島2、對于取得土地使用權(quán)的出資方，繼續(xù)投資進(jìn)行開發(fā)變相轉(zhuǎn)讓土地（續(xù)）土地和前期工程費成本1.4億作價1.5差額0.1億銷售收入4個億，后續(xù)發(fā)生2.2億支出4－2.2

=

1.8（獨立建賬并且對方未繳稅）4－2.2－1.4

=

0.4（承包經(jīng)營）4－2.2－1.5

=

0.3（對方已繳稅）111變相轉(zhuǎn)讓土地（續(xù)）土地和前期工程費111開發(fā)項目封閉運作工業(yè)企業(yè)擁有土地，聯(lián)合乙方組建合資的房地產(chǎn)公司，雙方按照約定的比例出資和分配房產(chǎn)（不對外銷售），項目結(jié)束后解散合資的房地產(chǎn)公司。最低銷售收入=開發(fā)成本×（1+15%）÷（1－5%）2007財稅13號關(guān)于單位低價向職工售房有關(guān)個人所得稅問題的通知112開發(fā)項目封閉運作工業(yè)企業(yè)擁有土地，聯(lián)合乙方組建合資的房地產(chǎn)公開發(fā)項目封閉運作（續(xù)）2009特別納稅調(diào)整實施辦法（試行）第三十九條按照關(guān)聯(lián)方訂單從事加工制造，不承擔(dān)經(jīng)營決策、產(chǎn)品研發(fā)、銷售等功能的企業(yè)，不應(yīng)承擔(dān)由于決策失誤、開工不足、產(chǎn)品滯銷等原因帶來的風(fēng)險和損失，通常應(yīng)保持一定的利潤率水平。對出現(xiàn)虧損的企業(yè)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在經(jīng)濟(jì)分析的基礎(chǔ)上，選擇適當(dāng)?shù)目杀葍r格或可比企業(yè)，確定企業(yè)的利潤水平。適用情形：銷售給關(guān)聯(lián)方的面積超過總銷售面積的80%及以上113開發(fā)項目封閉運作（續(xù)）2009特別納稅調(diào)整實施辦法（試行）1分配開發(fā)產(chǎn)品1997國稅函387號關(guān)于以不動產(chǎn)作為股利進(jìn)行分配征收營業(yè)稅問題的批復(fù)（現(xiàn)行有效）東亞公司將屬于東亞公司的不動產(chǎn)作價作為股利分配給中外雙方，所有權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，符合現(xiàn)行營業(yè)稅關(guān)于銷售不動產(chǎn)的規(guī)定。因此對東亞公司分配的不動產(chǎn)應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。114分配開發(fā)產(chǎn)品1997國稅函387號關(guān)于以不動產(chǎn)作為股利進(jìn)行分分配開發(fā)產(chǎn)品（續(xù)）借：應(yīng)付股利——xxx貸：主營業(yè)務(wù)收入借：主營業(yè)務(wù)成本貸：開發(fā)產(chǎn)品借：營業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交稅費—營業(yè)稅

—土地增值稅115分配開發(fā)產(chǎn)品（續(xù)）借：應(yīng)付股利——xxx115提前分配股息企業(yè)財務(wù)通則第五十一條企業(yè)彌補(bǔ)以前年度虧損和提取盈余公積后，當(dāng)年沒有可供分配的利潤時，不得向投資者分配利潤，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。116提前分配股息企業(yè)財務(wù)通則116提前分配股息（續(xù)）由于在年度結(jié)束之前提前取得實物股息，并且沒有經(jīng)過董事會宣告進(jìn)行利潤分配，應(yīng)當(dāng)重新計算實物股息的計稅價格，即將直接收款方式改為賒銷，需要調(diào)整增加營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅的收入注：交付以后或者竣工決算后應(yīng)當(dāng)及時結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)收賬款，確認(rèn)相應(yīng)的營業(yè)收入和成本117提前分配股息（續(xù)）由于在年度結(jié)束之前提前取得實物股息，并且沒兼職高管勞動合同：母公司工作單位：子公司工資發(fā)放：子公司稅收待遇：母公司向子公司提供管理服務(wù)，計算營業(yè)稅；子公司按照管理費用扣除118兼職高管勞動合同：母公司1182000國稅發(fā)149號

兼職律師從律師事務(wù)所取得工資、薪金性質(zhì)的所得，律師事務(wù)所在代扣代繳其個人所得稅時，不再減除個人所得稅法規(guī)定的費用扣除標(biāo)準(zhǔn)，以收入全額（取得分成收入的為扣除辦理案件支出費用后的余額）直接確定適用稅率，計算扣繳個人所得稅。1192000國稅發(fā)149號兼職律師從律師事務(wù)所取同時取得兩份工資1994國稅發(fā)89號征收個人所得稅若干問題的規(guī)定三1、同時繳納社保的，視為主要工資，可以扣除3500元；2、沒有同時繳納社保的，視為補(bǔ)充工資，不扣除3500元；3、個人在繳納社保地匯算清繳，補(bǔ)稅；同時取得兩份工資1994國稅發(fā)89號征收個人所得稅若干問題的120辭退補(bǔ)償與個人所得稅2001財稅157號關(guān)于個人與用人單位解除勞動關(guān)系取得的一次性補(bǔ)償收入征免個人所得稅問題的通知個人因與用人單位解除勞動關(guān)系而取得的一次性補(bǔ)償收入（包括用人單位發(fā)放的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金、生活補(bǔ)助費和其他補(bǔ)助費用），其收入在當(dāng)?shù)厣夏曷毠て骄べY3倍數(shù)額以內(nèi)的部分，免征個人所得稅；121辭退補(bǔ)償與個人所得稅2001財稅157號關(guān)于個人與用人單位解辭退補(bǔ)償?shù)姆幢芏悾ɡm(xù)）勞動者非因本人原因從原用人單位被安排到新用人單位工作，從原單位取得的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，分為兩種情形：1、延續(xù)工作年限的，全年一次性獎金2、沒有延續(xù)工作年限的，辭退補(bǔ)償2013法釋4號關(guān)于審理勞動爭議案件適用法律若干問題的解釋（四）122辭退補(bǔ)償?shù)姆幢芏悾ɡm(xù)）勞動者非因本人原因從原用人單位被安排到不利因素（法定推定）（一）勞動者仍在原工作場所、工作崗位工作，勞動合同主體由原用人單位變更為新用人單位；（二）用人單位以組織委派或任命形式對勞動者進(jìn)行工作調(diào)動；（三）因用人單位合并、分立等原因?qū)е聞趧诱吖ぷ髡{(diào)動；123不利因素（法定推定）（一）勞動者仍在原工作場所、工作崗位工房地產(chǎn)行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)聯(lián)交易與稅務(wù)風(fēng)險防范

房地產(chǎn)行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)聯(lián)交易與稅務(wù)風(fēng)險防范124主要內(nèi)容一、服務(wù)金額偏高勘察、設(shè)計、監(jiān)理、建筑二、違法與非法支出三、還原抵銷交易四、實質(zhì)重于形式125主要內(nèi)容一、服務(wù)金額偏高2稅收征管法第三十六條企業(yè)或者外國企業(yè)在中國境內(nèi)設(shè)立的從事生產(chǎn)、經(jīng)營的機(jī)構(gòu)、場所與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來，應(yīng)當(dāng)按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來收取或者支付價款、費用；不按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來收取或者支付價款、費用，而減少其應(yīng)納稅的收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)進(jìn)行合理調(diào)整。126稅收征管法第三十六條企業(yè)或者外國企業(yè)在中國境內(nèi)設(shè)立的從事生關(guān)聯(lián)交易的公允性2006企業(yè)財務(wù)通則第三十五條企業(yè)發(fā)生關(guān)聯(lián)交易的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定，按照獨立企業(yè)之間的交易計價結(jié)算投資者或者經(jīng)營者不得利用關(guān)聯(lián)交易非法轉(zhuǎn)移企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益或者操縱關(guān)聯(lián)企業(yè)的利潤。127

關(guān)聯(lián)交易的公允性2006企業(yè)財務(wù)通則第三十五條4關(guān)聯(lián)方認(rèn)定特別納稅調(diào)整\第二章關(guān)聯(lián)申報1、股權(quán)控制：直接或間接25%2、資金控制：實收資本50%或借貸資金10%3、人員控制：董事成員半數(shù)以上或一票否決4、經(jīng)營控制：特許權(quán)/

銷售/勞務(wù)5、親屬關(guān)系：直系/三代以內(nèi)旁系/近姻親6、其他關(guān)系：享受共同的經(jīng)濟(jì)利益128關(guān)聯(lián)方認(rèn)定特別納稅調(diào)整\第二章關(guān)聯(lián)申報5無效合同合同法第五十二條有下列情形之一的，合同無效：（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；注：惡意，明知或應(yīng)知某種行為將造成損害而故意為之；串通，當(dāng)事人都具有共同的目的，相互配合或共同實施非法行為129無效合同合同法第五十二條有下列情形之一的，合同無效：（二準(zhǔn)備同期資料的法律依據(jù)稅收征收管理法第51條第二款納稅人有義務(wù)就其與關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來，向當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)的價格、費用標(biāo)準(zhǔn)等資料。企業(yè)所得稅法實施條例第114條第三款企業(yè)應(yīng)當(dāng)在稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)提供與關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)往來有關(guān)的價格、費用的制定標(biāo)準(zhǔn)、計算方法和說明等資料130準(zhǔn)備同期資料的法律依據(jù)稅收征收管理法第51條第二款72009法釋5號關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第十九條對于合同法第七十四條規(guī)定的“明顯不合理的低價”，人民法院應(yīng)當(dāng)以交易當(dāng)?shù)匾话憬?jīng)營者的判斷，并參考交易當(dāng)時交易地的物價部門指導(dǎo)價或者市場交易價，結(jié)合其他相關(guān)因素綜合考慮予以確認(rèn)。1312009法釋5號關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解2009法釋5號轉(zhuǎn)讓價格達(dá)不到交易時交易地的指導(dǎo)價或者市場交易價百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價；對轉(zhuǎn)讓價格高于當(dāng)?shù)刂笇?dǎo)價或者市場交易價百分之三十的，一般可以視為明顯不合理的高價。1322009法釋5號轉(zhuǎn)讓價格達(dá)不到交易時交易地的指導(dǎo)價或者市場交1998價格法第二條在中華人民共和國境內(nèi)發(fā)生的價格行為，適用本法。本法所稱價格包括商品價格和服務(wù)價格。商品價格是指各類有形產(chǎn)品和無形資產(chǎn)的價格。服務(wù)價格是指各類有償服務(wù)的收費。1331998價格法第二條在中華人民共和國境內(nèi)發(fā)生的價格行為，適1998價格法第三條國家實行并逐步完善宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控下主要由市場形成價格的機(jī)制。價格的制定應(yīng)當(dāng)符合價值規(guī)律，大多數(shù)商品和服務(wù)價格實行市場調(diào)節(jié)價，極少數(shù)商品和服務(wù)價格實行政府指導(dǎo)價或者政府定價。1341998價格法第三條國家實行并逐步完善宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控下主要由1998價格法政府指導(dǎo)價，是指依照本法規(guī)定，由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價及其浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價格。如：勘查、設(shè)計、監(jiān)理等市場調(diào)節(jié)價，是指由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。1351998價格法政府指導(dǎo)價，是指依照本法規(guī)定，由政府價格主管部2002工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定第五條工程勘察和工程設(shè)計收費根據(jù)建設(shè)項目投資額的不同情況，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。建設(shè)項目總投資估算額500萬元及以上的工程勘察和工程設(shè)計收費實行政府指導(dǎo)價；建設(shè)項目總投資估算額500萬元以下的工程勘察和工程設(shè)計收費實行市場調(diào)節(jié)價。

1362002工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定第五條工程勘察和工程設(shè)計收以上/以下2009立法技術(shù)規(guī)范（試行）（一）“以上、以下、以內(nèi)”均含本數(shù)，“不滿、超過”均不含本數(shù)?！叭铡卑?jié)假日，“工作日”不包含節(jié)假日。137以上/以下2009立法技術(shù)規(guī)范（試行）（一）142002工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定第六條實行政府指導(dǎo)價的工程勘察和工程設(shè)計收費，其基準(zhǔn)價根據(jù)《工程勘察收費標(biāo)準(zhǔn)》或者《工程設(shè)計收費標(biāo)準(zhǔn)》計算，除本規(guī)定第七條另有規(guī)定者外，浮動幅度為上下20%，發(fā)包人和勘察人、設(shè)計人應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)項目的實際情況在規(guī)定的浮動幅度內(nèi)協(xié)商確定收費額。1382002工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定第六條實行政府指導(dǎo)價的工程2002工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定第七條工程勘察費和工程設(shè)計費，應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的原則。工程勘察和工程設(shè)計收費實行政府指導(dǎo)價的，凡在工程勘察設(shè)計中采用新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備、新材料，有利于提高建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會效益的，發(fā)包人和勘察人、設(shè)計人可以在上浮25%的幅度內(nèi)協(xié)商確定收費額。1392002工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定第七條工程勘察費和工程設(shè)計

勘察2013財稅37號應(yīng)稅服務(wù)范圍注釋工程勘察勘探服務(wù)，是指在采礦、工程施工以前，對地形、地質(zhì)構(gòu)造、地下資源蘊(yùn)藏情況進(jìn)行實地調(diào)查的業(yè)務(wù)活動。鉆井勘探和爆破勘探按“建筑業(yè)”稅目140勘察2013財稅37號應(yīng)稅服務(wù)范圍注釋17設(shè)計2013財稅37號應(yīng)稅服務(wù)范圍注釋設(shè)計服務(wù)，是指把計劃、規(guī)劃、設(shè)想通過視覺、文字等形式傳遞出來的業(yè)務(wù)活動。包括工業(yè)設(shè)計、造型設(shè)計、服裝設(shè)計、環(huán)境設(shè)計、平面設(shè)計、包裝設(shè)計、動漫設(shè)計、展示設(shè)計、網(wǎng)站設(shè)計、機(jī)械設(shè)計、工程設(shè)計、廣告設(shè)計、創(chuàng)意策劃、文印曬圖等141設(shè)計2013財稅37號應(yīng)稅服務(wù)范圍注釋18境外設(shè)計2004關(guān)于外國企業(yè)在中華人民共和國境內(nèi)從事建設(shè)工程設(shè)計活動的管理暫行規(guī)定四外國企業(yè)承擔(dān)中華人民共和國境內(nèi)建設(shè)工程設(shè)計，必須選擇至少一家持有建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的建設(shè)工程設(shè)計資質(zhì)的中方設(shè)計企業(yè)進(jìn)行中外合作設(shè)計，且在所選擇的中方設(shè)計企業(yè)資質(zhì)許可的范圍內(nèi)承接設(shè)計業(yè)務(wù)。142境外設(shè)計2004關(guān)于外國企業(yè)在中華人民共和國境內(nèi)從事建設(shè)工程境外設(shè)計（續(xù)）境外設(shè)計單位，無權(quán)在中國境內(nèi)單獨承攬設(shè)計勞務(wù)。如果單獨承攬設(shè)計勞務(wù)，屬于非法支出，不允許在企業(yè)所得稅和土地增值稅前申報扣除。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向境外支付設(shè)計費，應(yīng)當(dāng)扣繳增值稅，同時有可能涉及預(yù)提所得稅。143境外設(shè)計（續(xù)）境外設(shè)計單位，無權(quán)在中國境內(nèi)單設(shè)計的營改增1.應(yīng)扣增值稅=接受方支付的價款÷（1+稅率）×稅率2.判斷是否轉(zhuǎn)讓著作權(quán)，扣繳預(yù)提所得稅應(yīng)扣預(yù)提所得稅=接受方支付的價款÷（1+稅率）×10%2008國稅發(fā)120號關(guān)于調(diào)整新增企業(yè)所得稅征管范圍問題的通知144設(shè)計的營改增1.應(yīng)扣增值稅=接受方支付的價款÷（1+稅率）著作權(quán)的人身權(quán)利（一）發(fā)表權(quán)，即決定作品是否公之于眾的權(quán)利（二）署名權(quán)，即表明作者身份，在作品上署名的權(quán)利；（三）修改權(quán)，即修改或者授權(quán)他人修改作品的權(quán)利；（四）保護(hù)作品完整權(quán)，即保護(hù)作品不受歪曲、篡改的權(quán)利；145西安張輝著作權(quán)的人身權(quán)利（一）發(fā)表權(quán)，即決定作品是否公之于眾的權(quán)利著作權(quán)的財產(chǎn)權(quán)（五）復(fù)制權(quán)，即以印刷、復(fù)印、拓印、錄音、錄像、翻錄、翻拍等方式將作品制作一份或者多份的權(quán)利；信息網(wǎng)絡(luò)傳播權(quán)發(fā)行權(quán)、出租權(quán)、展覽權(quán)、表演權(quán)、放映權(quán)廣播權(quán)、攝制權(quán)、改編權(quán)、翻譯權(quán)、匯編權(quán)146西安張輝著作權(quán)的財產(chǎn)權(quán)（五）復(fù)制權(quán)，即以印刷、復(fù)印、拓印、錄音、錄像設(shè)計圖紙的著作權(quán)焦點：是否限制使用1、復(fù)制權(quán)：甲方是否有權(quán)復(fù)制到其他工程項目2、發(fā)行權(quán)：向社會公開3、改編權(quán)：根據(jù)已有圖紙創(chuàng)作另一圖紙147西安張輝設(shè)計圖紙的著作權(quán)焦點：是否限制使用24西安張輝虛擬境外設(shè)計費用地域管轄權(quán)

居民管轄權(quán)對來源于境外的所得不征稅：中國香港/中國澳門/新加坡/馬來西亞/文萊阿根廷/巴西/委內(nèi)瑞拉/危地馬拉巴拿馬/巴拉圭/烏拉圭/哥斯達(dá)黎加肯尼亞/贊比亞148虛擬境外設(shè)計費用地域管轄權(quán)居民管轄權(quán)25監(jiān)理范圍2000建設(shè)工程監(jiān)理范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定第五條成片開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)工程，建筑面積在5萬平方米以上的住宅建設(shè)工程必須實行監(jiān)理；5萬平方米以下的住宅建設(shè)工程，可以實行監(jiān)理，具體范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門規(guī)定。149監(jiān)理范圍2000建設(shè)工程監(jiān)理范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定262007建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費管理規(guī)定第四條建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費根據(jù)建設(shè)項目性質(zhì)不同情況，分別實行政府指導(dǎo)價或市場調(diào)節(jié)價。依法必須實行監(jiān)理的建設(shè)工程施工階段的監(jiān)理收費實行政府指導(dǎo)價；其它建設(shè)工程施工階段的監(jiān)理收費和其它階段的監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。1502007建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費管理規(guī)定第四條建設(shè)工程監(jiān)2007建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費管理規(guī)定第五條實行政府指導(dǎo)價的建設(shè)工程施工階段監(jiān)理收費，其基準(zhǔn)價根據(jù)《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)》計算，浮動幅度為上下20%。發(fā)包人和監(jiān)理人應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)項目的實際情況在規(guī)定的浮動幅度內(nèi)協(xié)商確定收費額1512007建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費管理規(guī)定第五條實行政府指2013財稅37號應(yīng)稅服務(wù)范圍注釋鑒證服務(wù)，是指具有專業(yè)資質(zhì)的單位，為委托方的經(jīng)濟(jì)活動及有關(guān)資料進(jìn)行鑒證，發(fā)表具有證明力的意見的業(yè)務(wù)活動。包括會計鑒證、稅務(wù)鑒證、法律鑒證、工程造價鑒證、資產(chǎn)評估、環(huán)境評估、房地產(chǎn)土地評估、建筑圖紙審核、醫(yī)療事故鑒定等注：北京、安徽、山東1522013財稅37號應(yīng)稅服務(wù)范圍注釋鑒證服務(wù)，是指具有專業(yè)資質(zhì)2004法函96號關(guān)于審理行政案件適用法律規(guī)范問題的座談會紀(jì)要法律規(guī)范在列舉其適用的典型事項后，又以“等”、“其他”等詞語進(jìn)行表述的，屬于不完全列舉的例示性規(guī)定。注：正列舉+等，基層執(zhí)法部門不得擴(kuò)展1532004法函96號關(guān)于審理行政案件適用法律規(guī)范問題的座談會紀(jì)2004法函96號以“等”、“其他”等概括性用語表示的事項，均為明文列舉的事項以外的事項，且其所概括的情形應(yīng)為與列舉事項類似的事項。注：正列舉+等+概括性詞語，基層執(zhí)法部門可以擴(kuò)展1542004法函96號以“等”、“其他”等概括性監(jiān)理公司的營業(yè)稅納稅地點2009營業(yè)稅暫行條例第十四條營業(yè)稅納稅地點：（一）納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。但是，納稅人提供的建筑業(yè)勞務(wù)以及國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的其他應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。155監(jiān)理公司的營業(yè)稅納稅地點2009營業(yè)稅暫行條例32稅收征管法第二十一條從事生產(chǎn)、經(jīng)營的納稅人到外縣（市）臨時從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，應(yīng)當(dāng)持稅務(wù)登記證副本和所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)填開的外出經(jīng)營活動稅收管理證明，向營業(yè)地稅務(wù)機(jī)關(guān)報驗登記，接受稅務(wù)管理。從事生產(chǎn)、經(jīng)營的納稅人外出經(jīng)營，在同一地累計超過180天的，應(yīng)當(dāng)在營業(yè)地辦理稅務(wù)登記手續(xù)。156稅收征管法第二十一條從事生產(chǎn)、經(jīng)營的納稅人監(jiān)理公司的營業(yè)稅納稅地點（續(xù)）2004總局令第7號稅務(wù)登記管理辦法第十條（五）從事生產(chǎn)、經(jīng)營的納稅人外出經(jīng)營，自其在同一縣（市）實際經(jīng)營或提供勞務(wù)之日起，在連續(xù)的12個月內(nèi)累計超過180天的，應(yīng)當(dāng)自期滿之日起30日內(nèi)，向生產(chǎn)、經(jīng)營所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報辦理稅務(wù)登記，稅務(wù)機(jī)關(guān)核發(fā)臨時稅務(wù)登記證及副本；157監(jiān)理公司的營業(yè)稅納稅地點（續(xù)）2004總局令第7號稅務(wù)登記管監(jiān)理合同的印花稅2000深圳關(guān)于工程監(jiān)理合同是否征收印花稅問題的批復(fù)經(jīng)請示總局地方稅司，“工程監(jiān)理合同”不屬于“技術(shù)合同”，也不屬于印花稅稅法中列舉的征稅范圍。因此，工程監(jiān)理單位承接監(jiān)理業(yè)務(wù)而與建筑商簽訂的合同不征印花稅。158監(jiān)理合同的印花稅2000深圳關(guān)于工程監(jiān)理合同是否征收印花稅問2012青島關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅管理有關(guān)問題的通知

注重建筑工程支出真實性的審核，重點審核建筑安裝成本、配套工程成本，參照建筑工程定額，查看建筑安裝工程合同，衡量成本費用水平是否真實、合理，如與建筑工程定額差距較大，應(yīng)當(dāng)要求企業(yè)說明原因。

2012國稅發(fā)34號1592012青島關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅管理有建筑業(yè)虛開發(fā)票（續(xù)）

開發(fā)產(chǎn)品成本超過預(yù)算，應(yīng)當(dāng)要求企業(yè)提供雙方簽訂的變更合同，說明變更的理由以及變更是否在合理的范圍以內(nèi)，否則主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)核定計稅成本。

對于明顯超出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑安裝工程成本參考范圍的，主管地稅機(jī)關(guān)要重點核實，加大管理力度。160建筑業(yè)虛開發(fā)票（續(xù)）開發(fā)產(chǎn)品成本超過預(yù)算，公司的社會責(zé)任第五條公司從事經(jīng)營活動，必須遵守法律、行政法規(guī)，遵守社會公德、商業(yè)道德，誠實守信，接受政府和社會公眾的監(jiān)督，承擔(dān)社會責(zé)任。

公司的合法權(quán)益受法律保護(hù)，不受侵犯。161公司的社會責(zé)任第五條公司從事經(jīng)營活動，必須遵守法律、行政法稅法的社會責(zé)任一、違反法律的各種收入，應(yīng)當(dāng)視為企業(yè)應(yīng)稅收入，但有關(guān)職權(quán)部門已經(jīng)裁判為違法或非法除外二、違反法律的禁止規(guī)定（不得/應(yīng)當(dāng)）的扣除項目，在有關(guān)職權(quán)部門裁判為違法或非法行為前暫時可以申報扣除，但應(yīng)當(dāng)取得行政許可和可以直接認(rèn)定的違法事實除外162稅法的社會責(zé)任一、違反法律的各種收入，應(yīng)當(dāng)視為企業(yè)應(yīng)稅收入，行政許可一、扣除類應(yīng)當(dāng)取得而沒有取得的，不予扣除2009財稅29號關(guān)于企業(yè)手續(xù)費及傭金支出稅前扣除政策的通知二、收入類有無許可證不影響征稅2008國稅函660號關(guān)于互聯(lián)網(wǎng)廣告代理業(yè)務(wù)營業(yè)稅問題的批復(fù)混業(yè)經(jīng)營一般經(jīng)營項目和許可經(jīng)營項目，許可經(jīng)營項目的收入有可能從高征稅163行政許可一、扣除類402004企業(yè)經(jīng)營范圍登記管理規(guī)定

第四條經(jīng)營范圍分為許可經(jīng)營項目和一般經(jīng)營項目。許可經(jīng)營項目是指企業(yè)在申請登記前依據(jù)法律、行政法規(guī)、國務(wù)院決定應(yīng)當(dāng)報經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)的項目。一般經(jīng)營項目是指不需批準(zhǔn)，企業(yè)可以自主申請的項目。1642004企業(yè)經(jīng)營范圍登記管理規(guī)定第四條經(jīng)營1999法釋19號關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（一）第十條當(dāng)事人超越經(jīng)營范圍訂立合同，人民法院不因此認(rèn)定合同無效。但違反國家限制經(jīng)營、特許經(jīng)營以及法律、行政法規(guī)禁止經(jīng)營規(guī)定的除外注：視為主行為的價外費用1651999法釋19號關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的違法—非法2011立法技術(shù)規(guī)范（試行）（二）“違法”一般用于違反法律強(qiáng)制性規(guī)范的行為。

“非法”通常情況下也是違法，但主要強(qiáng)調(diào)缺乏法律依據(jù)的行為。注：具體規(guī)定/原則規(guī)定166違法—非法2011立法技術(shù)規(guī)范（試行）（二）43法律原則公理性原則，即由法律原理構(gòu)成的原則，是嚴(yán)格意義的法律原則，例如法律平等原則、誠實信用原則、等價有償原則、無罪推定原則、罪刑法定原則等，具有較大的普適性。政策性原則，是一個國家或民族出于一定的政策考量而制定的一些原則，具有針對性、民族性和時代性。167法律原則公理性原則，即由法律原理構(gòu)成的原則，是嚴(yán)格意義的法律2004城市商品房預(yù)售管理辦法第六條商品房預(yù)售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。1682004城市商品房預(yù)售管理辦法第六條商品房1995國稅函156號營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則第二十八條規(guī)定：“納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。”此項規(guī)定所稱預(yù)收款，包括預(yù)收定金。因此，預(yù)收定金的營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天。1691995國稅函156號營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則第二十八條規(guī)定：違法的廣告宣傳1998房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定2002關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告管理的通知在取得預(yù)售許可證之前發(fā)生的廣告支出（不含業(yè)務(wù)宣傳費），屬于違法支出，不得申報扣除；170違法的廣告宣傳1998房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定47違法的廣告宣傳（續(xù)）2010關(guān)于進(jìn)一