房地產(chǎn)培訓(xùn)房價變化趨勢

房價變化趨勢與中小開發(fā)商經(jīng)營策略調(diào)整▲數(shù)據(jù)驗證（成都1）

此圖為成都2008年2月18日至2009年6月7日一手商品房成交面積變化，交易量此前出現(xiàn)恢復(fù)跡象但隨后受到震災(zāi)影響?！鴶?shù)據(jù)驗證（成都2）成都市2008年2月18日至2009年6月7日商品房成交套數(shù)：一手房交易量呈恢復(fù)跡象但隨后受到震災(zāi)影響，二手房市場表現(xiàn)不好?！鴶?shù)據(jù)驗證（南京1）

此圖為南京市2008年2月18日至2009年6月7日商品房成交面積變化，交易量明顯恢復(fù)?！鴶?shù)據(jù)驗證（南京2）

此圖為南京市2008年2月18日至2009年6月7日商品房成交套數(shù)變化，交易量出現(xiàn)恢復(fù)跡象。房地產(chǎn)仍有發(fā)展空間，但最好的日子結(jié)束了

▲短期供應(yīng)增長率不高，但需求面臨調(diào)整壓力

2006年以來商品房投資指標(biāo)增幅變化（目前已經(jīng)上挑）

如圖表所示：09年7月1日期房和現(xiàn)房住宅庫存總量已與08年5月水平基本持平。各類商品房成交面積變化

商品房新開工面積雖然從08年初開始下降，但此前的施工面積要陸續(xù)轉(zhuǎn)化為供應(yīng)，2010年后市場可能供應(yīng)緊張2009年前5個月各種物業(yè)房屋銷售面積增幅均有所增加

2008年前5個月房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資保保持高位位增長(這里有土土地、建建材價格格上漲的的影響),隨后下滑滑，最近近好轉(zhuǎn)▲短期錯動動后土地地價格仍仍會上漲漲2009年1-5月全國及及東中西西地區(qū)房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)購置土土地面積積和完成成開發(fā)土土地面積積增長變變化▲建安成本本長期看看也在不不斷增加加1.人工費（施工的工工人和在在現(xiàn)場為為建筑安安裝工程程施工操操作服務(wù)務(wù)的輔助助工人的的基本工工資）2.材料費（主要材料料、其它它材料、、結(jié)構(gòu)物物及零件件的成本本，以及及周轉(zhuǎn)材材料的攤攤銷費）3.機械使用用費（折舊費、、大修費費、附屬屬工具費費。動力力及燃料料費等）4.施工管理理（工作人員員工資，工資附加加費，辦公費，差旅費，檢驗試驗驗費）5.設(shè)備購置置及安裝裝費包包括各種種設(shè)備的的購置及及安裝費費（供熱及換換熱站，供電設(shè)備備，電梯）▲增值稅將將嚴(yán)格征征收，稅稅收壓力力大大增增加▲輿論壓力力大大增增加當(dāng)前形勢勢下（未未來五年年左右時時間）中中小開發(fā)發(fā)商的戰(zhàn)戰(zhàn)略調(diào)整整▲高度關(guān)注注工業(yè)地地產(chǎn)發(fā)展展趨勢，，拓展發(fā)發(fā)展思路路?工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)具體指指工業(yè)類類使用性性質(zhì)的土土地及其其土地上上建筑物物和附屬屬物，工工業(yè)類土土地上建建筑物通通常包括括工業(yè)廠廠房、物物流倉庫庫和工業(yè)業(yè)研發(fā)樓樓宇等。。?工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)入市市場調(diào)配配資源的的時代,以政策為為主導(dǎo)的的調(diào)配方方式淡出出歷史舞舞臺?調(diào)控將大大大提升升工業(yè)地地產(chǎn)的價價值?工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)模模式?工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的前景景?小企業(yè)如如何分享享工業(yè)地地產(chǎn)的增增值空間間商業(yè)用地地不同城市市不同類類型預(yù)計計初始收收益率比比較類型城市頂級寫字樓豪華住宅零售商業(yè)地產(chǎn)工業(yè)物業(yè)上海6.0-8.0%7.0-8.0%7.0-8.0%8.0-9.0%北京7.0-8.0%4.0-6.0%8.0-10.0%9.5-11.0%香港4.7%3.0%4.3%6.7%日本2.8-3.3%5.0-5.8%2.8-3.3%4.8-5.3%新加坡5.6%2.6%5.9%4.8%資料來源源：德勤勤會計師師事務(wù)所所《中國房地地產(chǎn)投資資手冊》（2009-04-07）(1)搭乘到最最后一批批協(xié)議用用地的‘末班車’。(2)研究模式式，選好好區(qū)域A.直接建工工業(yè)項目目，適時時出售股股權(quán)，回回避增值值稅；B.雙方合作作，適時時撤出（（按照即即時土地地價格））；C.持續(xù)經(jīng)營營，爭取取經(jīng)營收收益、土土地增值值、上市市（中小小企業(yè)板板或創(chuàng)業(yè)業(yè)板）三三重機會會。D.投資有科科技含量量的工業(yè)業(yè)項目，，爭取上上市，再再裝入地地產(chǎn)部分分，或地地產(chǎn)公司司通過自自己的工工業(yè)上市市項目借借殼上市市，獲得得幾十倍倍增值收收入。(3)不要瞧不不起工業(yè)業(yè)。有些些項目回回報很好好；經(jīng)營營規(guī)范；；低價買買入持續(xù)續(xù)持有最最優(yōu)質(zhì)資資產(chǎn)（白白金資產(chǎn)產(chǎn)）；具具有世界界性成長長空間（（500強里基本本無地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)，，麥當(dāng)勞勞的啟示示）(4)關(guān)注四個個增長區(qū)區(qū)（大連連長興島島、天津津濱海新新區(qū)、曹曹妃甸、、北部灣灣）未來四個個特別經(jīng)經(jīng)濟區(qū)域域的比較較（分值值高為好好，低為為差）注：1，區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟基礎(chǔ)礎(chǔ)綜合考考察所在在省份GDP總量、人人均GDP、產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)、企企業(yè)規(guī)模模、技術(shù)術(shù)水平等等情況；；2，對外開開放程度度綜合考考察所在在省份對對外開放放的歷史史、外資資企業(yè)擁擁有量與與影響力力、涉外外政策、、外資企企業(yè)國別別、外資資企業(yè)類類別、進(jìn)進(jìn)出口狀狀況、政政府官員員外事素素質(zhì)與涉涉外經(jīng)濟濟管理水水平、常常住外籍籍人口等等情況；；3，智力支支撐綜合合考察所所在省份份高校數(shù)數(shù)量、高高校影響響力、工工科與財財經(jīng)學(xué)科科畢業(yè)生生及影響響力、居居民學(xué)歷歷狀況、、研究院院所與人人數(shù)、企企業(yè)研發(fā)發(fā)能力、、發(fā)明與與專利持持有量等等情況；；4，合作對對象考察察重點合合作國家家（地區(qū)區(qū)）、國國內(nèi)意向向合作對對象及其其投資能能力、國國內(nèi)外合合作發(fā)展展?jié)摿Φ鹊龋?，交通運運輸綜合合考察所所在省份份及該區(qū)區(qū)域海陸陸空運輸輸狀況和和發(fā)展規(guī)規(guī)劃。

考察點區(qū)域區(qū)域經(jīng)濟基礎(chǔ)對外開放程度智力支撐合作對象基礎(chǔ)設(shè)施交通運輸勞動力素質(zhì)綜合推薦程度天津濱海新區(qū)43445544北部灣21122322曹妃甸31222432長興島55554555▲考慮到北北部沿海海、到北北方發(fā)展展遼東半島島、環(huán)渤渤海、膠膠東半島島、江蘇蘇區(qū)域購購買力穩(wěn)穩(wěn)而強北方方城城市市受受調(diào)調(diào)控控政政策策的的影影響響明明顯顯較較小小，，投投資資風(fēng)風(fēng)險險較較小小

房地產(chǎn)市場供給增長變化房地產(chǎn)市場需求變化主要城市房價環(huán)比變化東北地區(qū)竣工↑↓↑北部沿海地區(qū)竣工↑↓↑↓南部沿海地區(qū)↓↓↓↓黃河中游地區(qū)↓↓↑↓長江中游地區(qū)↓↓↑↓大西南地區(qū)↓↓↓大西北地區(qū)↓↓↑長三角地區(qū)↓↓↓珠三角地區(qū)↓↓↓↓環(huán)渤海地區(qū)竣工↑↓↑↓2008年3季度度各各區(qū)區(qū)域域房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場變變化化表表2008年3季度度各各地地區(qū)區(qū)商商品品房房銷銷售售面面積積負(fù)負(fù)增增長長2008年3季度度各各地地區(qū)區(qū)商商品品房房銷銷售售面面積積負(fù)負(fù)增增長長(時間間切切面面)2009年1-5月份份主主要要城城市市和和區(qū)區(qū)域域商商品品房房銷銷售售面面積積變變化化▲側(cè)重重于于開開發(fā)發(fā)高高檔檔房房地地產(chǎn)產(chǎn)，，尋尋求求相相對對較較高高的的回回報報在商商品品住住宅宅投投資資增增量量中中，，90平方方米米以以下下住住宅宅投投資資增增加加很很快快。。90平方方米米以以下下住住宅宅投投資資增增長長成成為為拉拉動動商商品品住住宅宅投投資資增增長長的的重重要要力力量量，，高高檔檔住住宅宅供供應(yīng)應(yīng)下下降降。。城鎮(zhèn)鎮(zhèn)住住房房存存量量中中的的面面積積比比例例和和居居室室比比例例分分布布90平方米以下90-120平方米120平方米以上合計在住房存量中的比例68.2%14.1%17.6%100.0%1980年后建造的比例56.3%13.2%16.7%86.2%其中：1居室比例20.5%0.3%0.3%21.0%2居室比例32.1%3.3%1.6%37.0%3居室比例11.7%7.2%5.1%24.0%4居室以上比例4.0%3.3%10.7%18.0%近期期各各類類商商品品房房價價格格環(huán)環(huán)比比變變化化未來來幾幾年年高高檔檔住住宅宅價價格格可可能能大大漲漲（（北北京京豪豪宅宅租租金金08年一季季度與與上一一季度度相比比則上上漲約約15%，上海海公寓寓租金金上漲漲超過過50%；與此此同時時，強強勁的的需求求和有有限的的供給給也使使豪華華住宅宅的資資本值值顯著著上升升）。。應(yīng)側(cè)側(cè)重于于高檔檔房地地產(chǎn)開開發(fā)，，避開開保障障房增增加帶帶來的的沖擊擊，尤尤其是是新政政府成成立之之初這這兩三三年。。可以以向一一些小小開發(fā)發(fā)商淘淘地。。▲到相對對發(fā)達(dá)達(dá)的中中小城城市投投資，，投資資回收收較安安全到相對對較發(fā)發(fā)達(dá)的的中小小城市市發(fā)展展，可可避開開大城城市大大量建建保障障房帶帶來的的沖擊擊。住住房保保障推推進(jìn)的的重點點是大大型、、特大大型城城市▲調(diào)整經(jīng)經(jīng)營方方式，，促進(jìn)進(jìn)企業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)型型?規(guī)模模稍大大的開開發(fā)商商可以以考慮慮向城城市運運行商商轉(zhuǎn)變變，使使單一一的開開發(fā)活活動與與城市市運營營、城城市發(fā)發(fā)展結(jié)結(jié)合起起來，，同時時控制制土地地資源源，掌掌握開開發(fā)進(jìn)進(jìn)度（（萬年年基業(yè)業(yè)）?與知知名企企業(yè)合合作，，貼牌牌開發(fā)發(fā)，提提高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化化程度度和項項目聲聲譽，，提升升產(chǎn)品品品質(zhì)質(zhì)和競競爭力力（中中體奧奧林匹匹克））?拓展展融資資渠道道，提提高融融資能能力，，減輕輕對信信貸、、私募募方式式的依依賴（（萬達(dá)達(dá)：通通過上上一個個項目目中酒酒店、、購物物中心心的持持有向向銀行行貸款款，解解決了了拿地地資金金；通通過商商業(yè)聯(lián)聯(lián)盟共共同入入住萬萬達(dá)廣廣場交交的資資金，，又解解決一一部分分資金金——通過上上一個個項目目的資資金的的循環(huán)環(huán)流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)就解解決了了下一一個項項目的的資本本運作作問題題）?調(diào)整整投資資方向向，向向商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)、旅旅游地地產(chǎn)、、工業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)等競競爭較較弱的的領(lǐng)域域邁進(jìn)進(jìn)?向更更專業(yè)業(yè)化、、精細(xì)細(xì)化方方向邁邁進(jìn)（（住宅宅還是是商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)、旅旅游地地產(chǎn)、、工業(yè)業(yè)園區(qū)區(qū)？哪哪類住住宅？？萬達(dá)達(dá)模式式還是是萬科科模式式）?規(guī)模模較大大的公公司適適度構(gòu)構(gòu)建產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈鏈，向向內(nèi)部部協(xié)作作要成成長、、要效效益、、要影影響力力（萬萬達(dá)））?培養(yǎng)養(yǎng)自己己的研研發(fā)力力量，，有自自己的的核心心技術(shù)術(shù)或能能力（（龍湖湖：設(shè)設(shè)計、、園林林，這這就是是龍湖湖的一一個研研發(fā)模模式?持有有優(yōu)質(zhì)質(zhì)物業(yè)業(yè)，尋尋求可可持續(xù)續(xù)發(fā)展展，提提升抗抗震能能力（（萬達(dá)達(dá)與萬萬科的的比較較）?逆勢勢操作作，降降低損損失（（“現(xiàn)現(xiàn)金為為王””思維維的錯錯誤，，李嘉嘉誠、、萬達(dá)達(dá)最近近的舉舉動））▲與有創(chuàng)創(chuàng)新精精神的的金融融機構(gòu)構(gòu)合作作，降降低資資金占占用水水平?引入入金融融服務(wù)務(wù)企業(yè)業(yè)，提提高經(jīng)經(jīng)營水水平和和競爭爭力●“互互利合合作、、優(yōu)勢勢互補補、資資源共共享、、共贏贏發(fā)展展”要要成為為開發(fā)發(fā)商經(jīng)經(jīng)營的的實實實在在在理念念?！褡》糠堪唇医屹J款款服務(wù)務(wù)的傳傳統(tǒng)模模式將將漸遭遭拋棄棄，一一種新新的住住房按按揭貸貸款““置業(yè)業(yè)擔(dān)保?！蹦ＤＪ揭岩呀?jīng)萌萌芽。。（1）參與與方：：開發(fā)發(fā)商、、擔(dān)保保公司司、銀銀行、、貸款款購房房人（2）各方方定位位——開發(fā)商商：住住房產(chǎn)產(chǎn)品提提供者者擔(dān)保公公司：：金融融服務(wù)務(wù)提供供者、、階段段性擔(dān)擔(dān)保風(fēng)風(fēng)險承承擔(dān)者者銀行：：資金金提供供者、、金融融服務(wù)務(wù)提供供者貸款購購房人人：住住房產(chǎn)產(chǎn)品購購買者者、金金融服服務(wù)需需求者者（3）實踐踐結(jié)果果：開發(fā)商商將非核心心、無無盈利利業(yè)務(wù)進(jìn)進(jìn)行轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)嫁和和外包包，集集中財財力、、人力力、物物力從從事地地產(chǎn)開開發(fā)業(yè)業(yè)務(wù)（（核心心業(yè)務(wù)務(wù)），，增強強了開開發(fā)商商的核核心競競爭力力，降降低了了成本本、提提高了了收益益。（4）新模模式特特點：：——對房地地產(chǎn)商商的好好處：：擔(dān)保風(fēng)風(fēng)險轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，，無須須承擔(dān)擔(dān)擔(dān)保保責(zé)任任。資金壓壓力轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，，無須須占用用自有有資金金。服務(wù)成成本轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，，節(jié)省省大量量人力力物力力?！獙J款款購房房者的的好處處：對購房房人而而言，，擁有有全款款購房房的議議價權(quán)權(quán)，一一般情情況下下能享享受到到總房房價1—3%的價格格優(yōu)惠惠。專業(yè)擔(dān)擔(dān)保公公司為為客戶戶提供供貸款款“一一條龍龍”服服務(wù)，，具有有專業(yè)業(yè)性強強、效效率高高、服服務(wù)好好、貸貸款門門檻低低等特特點，，客戶戶省心心省力力?！獙︺y行行的好好處：：專業(yè)規(guī)規(guī)范的的擔(dān)保保公司司較開開發(fā)商商而言言具有有更強強的貸貸后管管理和和風(fēng)險險控制制能力力，進(jìn)進(jìn)一步步保證證了信信貸資資產(chǎn)安安全。。?與中中小商商業(yè)銀銀行合合作，，爭取取對持持有性性物業(yè)業(yè)的中中長期期貸款款▲提前進(jìn)進(jìn)入一一些城城市建建設(shè)的的新區(qū)區(qū)謀求求發(fā)展展花大力力氣搜搜集城城市規(guī)規(guī)劃變變動信信息，，特別別是新新區(qū)建建設(shè)信信息，，提前前進(jìn)入入，與與政府府通過過合同同約定定好，，相對對長期期地持持有土土地，，獲取取巨額額土地地升值值回報報?！胶Ｍ馔鈱で笄蟀l(fā)展展空間間一些發(fā)發(fā)達(dá)國