房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)與房地產(chǎn)泡沫培訓(xùn)課件

第九組第9章房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)與房地產(chǎn)泡沫Contents目錄04案例與啟示01房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)02房地產(chǎn)泡沫03房地產(chǎn)泡沫的測(cè)度及危害01市場(chǎng)周期房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行呈現(xiàn)出周期特征，它和其他宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行一樣，時(shí)而高漲，時(shí)而收縮，呈現(xiàn)出一定的規(guī)律性。房地產(chǎn)周期：是指房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)水平起伏波動(dòng)、循環(huán)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。房地產(chǎn)周期循環(huán)：是指所有類型房地產(chǎn)的總收益率的重復(fù)但不規(guī)則的波動(dòng)。01市場(chǎng)周期周期對(duì)比周期循環(huán)美國(guó)從1870年開(kāi)始大約為18—20年日本基本是7年我國(guó)香港從1945年二戰(zhàn)后大致是7—8年我國(guó)內(nèi)地是4—5年庫(kù)茲涅茨周期一種長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)周期。是一種從生產(chǎn)和價(jià)格的長(zhǎng)期運(yùn)動(dòng)中揭示主要資本主義國(guó)家經(jīng)濟(jì)周期的理論。（18—20年）朱格拉周期是針對(duì)資本主義經(jīng)濟(jì)中一種為期約10年的周期性波動(dòng)而提出的理論?；鶜J周期又稱”短波理論”。1923年英國(guó)的約瑟夫·基欽從廠商生產(chǎn)過(guò)多時(shí)，就會(huì)形成存貨，就會(huì)減少生產(chǎn)的現(xiàn)象出發(fā)，他在《經(jīng)濟(jì)因素中的周期與傾向》中把這種2到4年的短期調(diào)整稱之為“存貨”周期，人們亦稱之為“基欽周期”。01市場(chǎng)周期房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)的原因外部因素城市經(jīng)濟(jì)、政策因素、整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的周期波動(dòng)內(nèi)部因素供給不能及時(shí)響應(yīng)需求變化01市場(chǎng)周期房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)的階段劃分復(fù)蘇階段表現(xiàn)為上一輪的蕭條使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)陷入長(zhǎng)期低迷，自住需求者入市，投資、投機(jī)需求基本不存在，價(jià)格、租金價(jià)格低下。房?jī)r(jià)開(kāi)始回升，少數(shù)投機(jī)者入市，市場(chǎng)交易量增加空置率下降。各種因素帶動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)緩慢回升，市場(chǎng)充滿樂(lè)觀情緒，投資者信心飽滿，市場(chǎng)預(yù)期良好，房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)而旺盛。繁榮階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量激增、品種增多，投機(jī)者活躍，市場(chǎng)投機(jī)需求高于自住需求。政府開(kāi)始出臺(tái)政策限制炒房，投機(jī)熱情繼續(xù)旺盛，自住需求者基本退出市場(chǎng)，實(shí)際上已經(jīng)是有價(jià)無(wú)市。進(jìn)而新增投資數(shù)量下降，銷售難度加大，交易量下降，空置率增加，市場(chǎng)出現(xiàn)悲觀情緒，持幣觀望。衰退階段交易量萎縮，房地產(chǎn)投資下降，市場(chǎng)悲觀情緒加強(qiáng)。受一些突發(fā)利空性消息或事件影響，房?jī)r(jià)急劇下降，炒家驚恐拋售，房地產(chǎn)價(jià)格暴跌。進(jìn)而小開(kāi)發(fā)商紛紛破產(chǎn)，部分在建工程爛尾，大量投機(jī)者被套牢，血本無(wú)歸，房地產(chǎn)業(yè)失業(yè)人數(shù)激增。蕭條階段房?jī)r(jià)和租金持續(xù)下降，交易量銳減，空置率居高不下，大量房地產(chǎn)商破產(chǎn)。大蕭條末期房地產(chǎn)泡沫擠出，市場(chǎng)正常需求緩慢增長(zhǎng)，政府減少限制性干涉，市場(chǎng)波動(dòng)開(kāi)始平穩(wěn)。房地產(chǎn)慢慢過(guò)度到下一個(gè)復(fù)蘇與增長(zhǎng)周期。擴(kuò)張收縮01市場(chǎng)周期房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)的階段劃分房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)的各階段市場(chǎng)表現(xiàn)圖01市場(chǎng)周期總結(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)類似，繁榮和蕭條會(huì)交替出現(xiàn)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)期，常常會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)是否存在泡沫的激烈爭(zhēng)論。什么是房地產(chǎn)泡沫呢？Contents目錄04案例與啟示01房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)02房地產(chǎn)泡沫03房地產(chǎn)泡沫的測(cè)度及危害02含義房地產(chǎn)泡沫的含義美國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家查爾斯·P·金德?tīng)柌裾J(rèn)為：房地產(chǎn)泡沫可理解為房地產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)的過(guò)程中的持續(xù)上漲，這種價(jià)格的上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，并不斷吸引新的買者--隨著價(jià)格的不斷上漲與投機(jī)資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于與之對(duì)應(yīng)的實(shí)體價(jià)格，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。泡沫過(guò)度膨脹的后果是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)、高空置率和價(jià)格的暴跌，即泡沫破裂，它的本質(zhì)是不可持續(xù)性。簡(jiǎn)單來(lái)講，是指房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值偏離其基礎(chǔ)價(jià)值的持續(xù)上漲的過(guò)程與狀態(tài)。02特征是房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格波波動(dòng)的一一種形態(tài)態(tài)通常在經(jīng)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期期增長(zhǎng)的的背景下下發(fā)生的的房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格呈現(xiàn)現(xiàn)出的陡陡升陡降降的波動(dòng)動(dòng)狀況，，振幅較較大房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格波動(dòng)動(dòng)不具有有連續(xù)性性，沒(méi)有有穩(wěn)定的的周期和和頻率特征房地產(chǎn)泡泡沫的主主要特征征02類型房地產(chǎn)泡泡沫的類類型土地價(jià)格格泡沫由由于土地地的稀缺缺性和市市場(chǎng)需求求的無(wú)限限性，以以及土地地市場(chǎng)的的投機(jī)炒炒作，將將使地價(jià)價(jià)出現(xiàn)虛虛漲，這這稱為土土地價(jià)格格泡沫。。房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格是由由建筑物物價(jià)格和和土地價(jià)價(jià)格共同同構(gòu)成。。地價(jià)泡泡沫引起起房?jī)r(jià)泡泡沫，開(kāi)開(kāi)發(fā)商對(duì)對(duì)利潤(rùn)的的期望值值過(guò)高，，人為抬抬高房?jī)r(jià)價(jià)，也會(huì)會(huì)形成經(jīng)經(jīng)濟(jì)泡沫沫。在房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)供供求關(guān)系系中，如如果商品品房的供供給超過(guò)過(guò)了市場(chǎng)場(chǎng)需求，，則超過(guò)過(guò)部分屬屬于供給給虛漲，，發(fā)展到到一定程程度將構(gòu)構(gòu)成經(jīng)濟(jì)濟(jì)泡沫，，空置率率在5%-10%之間是正正常的。。房地產(chǎn)投投資增長(zhǎng)長(zhǎng)率應(yīng)與與房地產(chǎn)產(chǎn)消費(fèi)增增長(zhǎng)率相相適應(yīng)，，當(dāng)房地地產(chǎn)投資資過(guò)度膨膨脹，商商品房嚴(yán)嚴(yán)重滯銷銷，造成成還貸困困難，連連帶引起起金融危危機(jī)時(shí)，，才形成成泡沫經(jīng)經(jīng)濟(jì)破滅滅。土地價(jià)格格泡沫房?jī)r(jià)虛漲漲泡沫房屋空置置泡沫房地產(chǎn)投投資泡沫沫02成因土地的有限性和稀缺性1投資預(yù)期2過(guò)度投機(jī)3金融自由化和寬松的貨幣政策4信息不對(duì)稱5房地產(chǎn)泡泡沫的成成因基礎(chǔ)直接助燃劑土地稀缺缺性投機(jī)需求求膨脹金融機(jī)構(gòu)構(gòu)過(guò)度放放貸直接誘因因02成因⑴土地的有有限性和和稀缺性性由于土地地資源的的稀缺性性、壟斷斷性、不不可再生生性，以以及房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)周期長(zhǎng)長(zhǎng)，從短短期看，，它的供供給缺乏乏彈性。。房地產(chǎn)產(chǎn)的需求求旺盛，，而土地地資源的的供給又又相對(duì)有有限，這這為地價(jià)價(jià)上漲創(chuàng)創(chuàng)造可能能，從而而推動(dòng)房房?jī)r(jià)上漲漲。02成因2015年10大典型城城市土地地成交建建筑面積積增幅排排名2015年10大典型城城市土地地成交均均價(jià)增幅幅排名02成因⑵投資預(yù)期期交易者對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的的預(yù)期能能在一定定程度上上影響需需求。交易者預(yù)預(yù)期房地地產(chǎn)資產(chǎn)產(chǎn)將來(lái)會(huì)會(huì)升值，，房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格在在本期證證實(shí)了自自己價(jià)格格上升的的預(yù)期，，于是他他們?cè)谙孪乱黄谶M(jìn)進(jìn)一步產(chǎn)產(chǎn)生價(jià)格格繼續(xù)上上升的預(yù)預(yù)期，從從而需求求增加。。由于房房地產(chǎn)外外部供給給有較強(qiáng)強(qiáng)的約束束性，易易產(chǎn)生供供不應(yīng)求求的局面面，推動(dòng)動(dòng)價(jià)格進(jìn)進(jìn)一步上上漲，上上漲的價(jià)價(jià)格又進(jìn)進(jìn)一步強(qiáng)強(qiáng)化了其其他投資資者的心心理預(yù)期期，從而而形成一一種自我我增強(qiáng)的的正反饋饋機(jī)制。。在這種種正反饋饋刺激下下，房地地產(chǎn)價(jià)格格與其市市場(chǎng)基本本價(jià)值之之間的正正向偏離離，房地地產(chǎn)價(jià)格格逐漸單單邊上揚(yáng)揚(yáng)，最終終產(chǎn)生泡泡沫并促促成泡沫沫的膨脹脹。02成因⑶過(guò)度投機(jī)機(jī)當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展社會(huì)會(huì)財(cái)富積積累到一一定程度度，房地地產(chǎn)交易易目的不不再僅限限于滿足足住房需需求，更更多是為為了從交交易中獲獲利賺取取差價(jià)，，這就會(huì)會(huì)使房地地產(chǎn)泡沫沫發(fā)生的的可能性性大大加加強(qiáng)。如如果投機(jī)機(jī)者對(duì)房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格上漲漲形成了了共同的的心理預(yù)預(yù)期，他他們會(huì)低低價(jià)買進(jìn)進(jìn)高位拋拋出，房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格從而而被抬高高。在非非理性預(yù)預(yù)期和““羊群效效應(yīng)”的的作用下下，投機(jī)機(jī)者和資資金大量量涌入房房地產(chǎn)市市場(chǎng)，導(dǎo)導(dǎo)致需求求量急劇劇增加，，進(jìn)一步步推動(dòng)房房?jī)r(jià)上漲漲，從而而吸引后后繼投機(jī)機(jī)者和資資金的進(jìn)進(jìn)入，甚甚至使投投機(jī)需求求取代真真實(shí)需求求成為市市場(chǎng)主體體，形成成惡性循循環(huán)。成本合理利潤(rùn)潤(rùn)泡沫正常房?jī)r(jià)價(jià)02成因⑷金融自由由化和寬寬松的貨貨幣政策策金融自由由化充分分發(fā)揮了了市場(chǎng)機(jī)機(jī)制在資資金流動(dòng)動(dòng)中的作作用，資資本流動(dòng)動(dòng)性大大大增加，，其中部部分資金金促進(jìn)了了泡沫的的形成；；此外寬寬松的貨貨幣政策策和低利利率導(dǎo)致致貨幣供供應(yīng)量迅迅速增加加，流向向房地產(chǎn)產(chǎn)的資金金過(guò)快增增長(zhǎng)，對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)的需求求迅速增增加；再再有，金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)過(guò)度放放貸是房房地產(chǎn)泡泡沫產(chǎn)生生的直接接助燃劑劑。02成因2015年個(gè)人人住房貸貸款迅猛猛攀升，，脫離了了2010年以以來(lái)的平平穩(wěn)軌道道，新增增個(gè)人購(gòu)購(gòu)房貸款款2.67萬(wàn)億億元，占占全年住住宅銷售售額的比比例為37%，，相比2013年（25%））和2014年年（28%），，大幅上上升。02成因2015年9月月30日日將一套套房首付付比例從從30%降低為為25%。2016年年2月3日，同同時(shí)對(duì)首首套房和和二套房房首付比比例進(jìn)行行調(diào)整，，首套房房最低首首付比例例降至20%，，二套房房首付比比例進(jìn)一一步由40%降降至30%。一一線城市市首付比比例略高高，但相相比2015年年初也大大幅下降降。02成因直接依賴賴①11.3%的的國(guó)內(nèi)銀銀行貸款款②在自籌籌資金里里，76%的部部分都是是房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸貸款，占占房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)資資金來(lái)源源的27.4%。間接依賴賴①其他資資金里有有21%來(lái)自于于購(gòu)房者者銀行貸貸款②施工方方墊資18.8%實(shí)質(zhì)上也也是房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的負(fù)債債，且可可能有部部分也來(lái)來(lái)自于貸貸款。因此，開(kāi)開(kāi)發(fā)資金金中大致致有約65%左左右的資資金是依依賴于銀銀行體系系的，明明顯超過(guò)過(guò)40%的國(guó)際際通行標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，具具有比較較大的不不穩(wěn)定性性。02成因房地產(chǎn)行行業(yè)的資資產(chǎn)負(fù)債債率近15年時(shí)時(shí)間里，，從52%一路路上升至至77%，一旦旦未來(lái)的的房地產(chǎn)產(chǎn)資產(chǎn)縮縮水的話話，房地地產(chǎn)泡沫沫破裂，，可能存存在更大大的資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債率率走高，，房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)債債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)暴露，，容易引引發(fā)金融融危機(jī)。。02成因⑸信息不對(duì)對(duì)稱①信息不不對(duì)稱容容易誘發(fā)發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)投機(jī)過(guò)過(guò)度大量國(guó)內(nèi)內(nèi)資本和和國(guó)際游游資進(jìn)入入房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)，，制造了了虛假的的需求信信息，引引發(fā)了虛虛假的市市場(chǎng)繁榮榮，推動(dòng)動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格非非理性上上漲。在在房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格不不斷上漲漲的過(guò)程程中?！百I漲不買買跌”心理不斷斷強(qiáng)化，，投機(jī)氣氣氛日益益濃厚，，導(dǎo)致了了泡沫不不斷增多多。②信息不對(duì)對(duì)稱容易易誘發(fā)銀銀行業(yè)的的逆向選選擇和道道德風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)問(wèn)題在信息不不對(duì)稱下下，由于于金融體體制的不不健全，，在信貸貸市場(chǎng)上上風(fēng)險(xiǎn)偏偏好型的的房地產(chǎn)產(chǎn)商和投投資者獲獲得了較較多貸款款，導(dǎo)致致逆向選選擇產(chǎn)生生；銀行行盲目追追求市場(chǎng)場(chǎng)份額信信貸規(guī)模模，忽略略對(duì)借款款企業(yè)和和個(gè)人的的資信審審查，低低估了投投資項(xiàng)目目潛在的的風(fēng)險(xiǎn)，，大量銀銀行資金金的介入入，加快快房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的的膨脹和和泡沫的的產(chǎn)生。。02成因Contents目錄04案例與啟啟示01房地產(chǎn)市市場(chǎng)周期期循環(huán)02房地產(chǎn)泡泡沫03房地產(chǎn)泡泡沫的測(cè)測(cè)度及危危害03泡沫測(cè)度度指標(biāo)法通通過(guò)對(duì)對(duì)各種與與房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格相相關(guān)的指指標(biāo)進(jìn)行行分析，，測(cè)度房房地產(chǎn)產(chǎn)泡沫，，該類方方法主要要包括簡(jiǎn)簡(jiǎn)單指標(biāo)標(biāo)法、指指標(biāo)體系系法、功功效系系數(shù)法和和綜合指指數(shù)法等等具體方方法。目前測(cè)度度房地產(chǎn)產(chǎn)泡沫的的方法主主要可分分為指標(biāo)法、統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)驗(yàn)法和理論價(jià)格格法三類統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)驗(yàn)法運(yùn)運(yùn)用統(tǒng)計(jì)計(jì)分析測(cè)測(cè)度房地地產(chǎn)泡沫沫存在性性，當(dāng)房房地產(chǎn)泡泡沫不存存在時(shí)，，房地地產(chǎn)價(jià)格格的變化化呈現(xiàn)一一定規(guī)律律，統(tǒng)計(jì)計(jì)分析可可找到統(tǒng)統(tǒng)計(jì)規(guī)律律；當(dāng)當(dāng)房地產(chǎn)產(chǎn)泡沫存存在時(shí)，，房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格變變化沒(méi)有有規(guī)律。。該類類方法主主要包括括方差界界檢驗(yàn)、、設(shè)定性性檢驗(yàn)和和單位根根-協(xié)整檢檢驗(yàn)等具具體方法法。理論價(jià)格格法通過(guò)過(guò)數(shù)學(xué)模模型等計(jì)計(jì)算出房房地產(chǎn)產(chǎn)的理論論價(jià)格（（房地產(chǎn)產(chǎn)的基礎(chǔ)礎(chǔ)價(jià)值）），與房房地產(chǎn)實(shí)實(shí)際價(jià)格格進(jìn)行比比較，二二者的偏偏離部分分即為房房地產(chǎn)泡泡沫大小小。根據(jù)據(jù)計(jì)算算房地產(chǎn)產(chǎn)理論價(jià)價(jià)格的思思路不同同，分為為收益還還原法、、邊際收收益法法和市場(chǎng)場(chǎng)供求法法。房地產(chǎn)泡泡沫的測(cè)測(cè)度方法法房地產(chǎn)泡泡沫測(cè)度度輸入：輸出：房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格虛漲漲泡沫土地價(jià)格格泡沫房屋空置置率泡沫沫房地產(chǎn)投投資泡沫沫愿景使命各模塊理念房地產(chǎn)泡泡沫綜合合測(cè)度=0.703××土地價(jià)格格泡沫+0.583×房屋空置置泡沫+0.262×房地產(chǎn)投投資泡沫沫+0.041×房?jī)r(jià)虛張張泡沫03泡沫測(cè)度度房?jī)r(jià)收入入比是以以房地產(chǎn)產(chǎn)泡沫形形成時(shí)過(guò)過(guò)度的投投機(jī)需求求為基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)計(jì)的的。房?jī)r(jià)收入入比是房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格與居居民平均均家庭年年收入的的比值，反映了了居民家家庭對(duì)住住房的支支付能力力，比值值越高，，支付能能力就越越低。當(dāng)當(dāng)該指標(biāo)標(biāo)持續(xù)增增大時(shí)，，表明房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的上上漲超過(guò)過(guò)了居民民實(shí)際支支付能力力的上漲漲。當(dāng)市市場(chǎng)中的的房?jī)r(jià)收收入比一一直處于于上升狀狀態(tài)，并并沒(méi)有存存在市場(chǎng)場(chǎng)萎縮的的跡象，，則說(shuō)明明這個(gè)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)中投投機(jī)需求求的程度度較高，，產(chǎn)生房房地產(chǎn)泡泡沫的可可能性越越大。（1）房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格虛虛漲房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格虛漲漲是房地地產(chǎn)泡沫沫形成的的直接表表現(xiàn)，由由于房?jī)r(jià)價(jià)上漲預(yù)預(yù)期以及及大量投投機(jī)需求求的存在在，房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格脫脫離其實(shí)實(shí)際價(jià)值值飛速上上漲，助助推了泡泡沫的膨膨脹。此此次將以以收入比比來(lái)測(cè)度度房地產(chǎn)產(chǎn)泡沫。。03泡沫測(cè)度度03泡沫測(cè)度度利用房?jī)r(jià)價(jià)收入比比對(duì)西安安市房?jī)r(jià)價(jià)虛漲泡泡沫進(jìn)行行測(cè)度2000-2010年西安市市城鎮(zhèn)居居民人均均可支配配收入呈呈逐年上上升態(tài)勢(shì)勢(shì)，如表表所示示，由2000年的6364元增長(zhǎng)到到2010年的22244元，年平平均增長(zhǎng)長(zhǎng)率為12.7%，居民生生活狀況況得到逐逐步改善善，這為為西安市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的快速發(fā)發(fā)展奠定定了堅(jiān)實(shí)實(shí)基礎(chǔ)。。房屋均均價(jià)雖然然個(gè)別年年份有所所波動(dòng)，，但總體體呈上升升趨勢(shì)，，2000年西安市市房屋平平均價(jià)格格僅為1527.33元，2005年為每平平米3444.1元，2010年上漲到到每平米米6543元。商品品房?jī)r(jià)格格的上漲漲促進(jìn)了了西安市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的繁榮，，但同時(shí)時(shí)也孕育育著房地地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。房房?jī)r(jià)收入入比是房房屋價(jià)格格與居民民平均家家庭年收收入的比比值，據(jù)據(jù)此定義義，房?jī)r(jià)價(jià)收入比比計(jì)算公公式應(yīng)為為：西安市房房屋銷售售價(jià)格與與收入情情況數(shù)據(jù)據(jù)表（數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)源：《西安統(tǒng)計(jì)計(jì)年鑒》，西安統(tǒng)統(tǒng)計(jì)信息息網(wǎng)）03泡沫測(cè)度度設(shè)住宅售售價(jià)為P，居民家家庭年收收入Y，銀行住住房抵押押貸款年年利率為為r，貸款期期限為n，首付款款比例為為a，每年貸貸款償還還額占家家庭年收收入的比比例為k。則貸款款總額應(yīng)應(yīng)等于P(1??a),根據(jù)銀行行房地產(chǎn)產(chǎn)抵押貸貸款等額額本息還還款計(jì)算算公式居民還款款總額為為：則房?jī)r(jià)收收入比為為：03泡沫測(cè)度度首付款比比例為20%時(shí)西安市市房?jī)r(jià)收收入比首付款比比例為30%時(shí)西安市市房?jī)r(jià)收收入比03泡沫測(cè)度度銀行個(gè)人按揭貸款期限一般不超過(guò)30年，因此設(shè)定貸款年限的上限為30年，西安市住房公積金貸款利率為4.45%-4.9%，購(gòu)房商業(yè)貸款利率為7%-8%，因此，我們?nèi)≠J款利率變化區(qū)間為4%-8%進(jìn)行運(yùn)算。根據(jù)西安市統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)顯示，歷年來(lái)西安市城鎮(zhèn)居民住宅支出占消費(fèi)支出的比例大約在6%-13%之間，近年來(lái)房?jī)r(jià)提升速度超過(guò)了收入增加速度，住房支出比例呈現(xiàn)不斷上升趨勢(shì)。因此可將k最大值設(shè)定為25%。2010年10月，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布通知明確購(gòu)買90平米以下商品住房首付比例由原先的20%提高至30%。由計(jì)算結(jié)果可知，當(dāng)貸款年限為20和30年，首付款比例為20%時(shí)，房?jī)r(jià)收入比最大值為5.404，最小值為3.069。首付款比例為30%時(shí)，房?jī)r(jià)收入比的最大值和最小值分別為3.506、6.176。因此，一般情況下，西安市房?jī)r(jià)收入比合理區(qū)間為3-6倍。03泡沫測(cè)度度西安房地地產(chǎn)價(jià)格格虛漲泡泡沫分析析圖03泡沫測(cè)度度由前面分分析可知知，西安安市房?jī)r(jià)價(jià)收入比比合理范范圍為3-6倍，通過(guò)過(guò)對(duì)西安安市2000-2010年房?jī)r(jià)收收入比與與合理區(qū)區(qū)間最小小值3和最大值值6進(jìn)行對(duì)比比，2000-2005年間，西西安市房房?jī)r(jià)收入入比均處處于合理理區(qū)間3-6之間，房房地產(chǎn)市市場(chǎng)并無(wú)無(wú)價(jià)格泡泡沫存在在。2006-2010年西安市市房?jī)r(jià)收收入比值值均大于于合理區(qū)區(qū)間最大大值，由由此可以以推斷，，該階段段西安市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)出出現(xiàn)了房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格虛漲漲泡沫。。若將處處于合理理房?jī)r(jià)收收入比區(qū)區(qū)間3-6范圍內(nèi)的的房地產(chǎn)產(chǎn)泡沫大大小設(shè)為為零，西西安市2000年到2010年房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格虛虛漲泡沫沫值如表表所示：：2000-2010年西安市市房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格虛虛漲泡沫沫度數(shù)值值表03泡沫測(cè)度度土地價(jià)格格泡沫是是一種土土地使用用權(quán)的實(shí)實(shí)際價(jià)格格嚴(yán)重偏偏離其基基礎(chǔ)價(jià)值值的經(jīng)濟(jì)濟(jì)失衡現(xiàn)現(xiàn)象，土土地價(jià)格格泡沫是是土地實(shí)實(shí)際價(jià)格格超過(guò)土土地理論論價(jià)格的的部分，，土地價(jià)格格泡沫度度公式為為：土地價(jià)格格泡沫度度=（土地實(shí)實(shí)際價(jià)格格－土地地理論價(jià)價(jià)值）/土地理論論價(jià)值2000-2010年西安市市土地基基礎(chǔ)價(jià)值值運(yùn)行區(qū)區(qū)間圖（2）土地價(jià)價(jià)格泡沫沫03泡沫測(cè)度度我們將位位于土地地基礎(chǔ)價(jià)價(jià)值運(yùn)行行區(qū)間，，即無(wú)泡泡沫狀態(tài)態(tài)下的泡泡沫度數(shù)數(shù)值設(shè)為為0，則可得得到2000-2010年西安市市土地價(jià)價(jià)格泡沫沫度，如如表所示示：2000-2010年西安市市土地價(jià)價(jià)格泡沫沫度數(shù)值值表（單單位：%）03泡沫測(cè)度度商品房大大量空置置是房地地產(chǎn)泡沫沫的表現(xiàn)現(xiàn)形式之之一，一一方面，，房地產(chǎn)產(chǎn)泡沫的的出現(xiàn)帶帶來(lái)了大大量房屋屋空置，，另一方方面，商商品房大大量空置置又加重重了房地地產(chǎn)泡沫沫程度。。目前，國(guó)國(guó)內(nèi)學(xué)者者對(duì)于房房屋空置置率的定定義還沒(méi)沒(méi)有形成成統(tǒng)一觀觀點(diǎn)，計(jì)計(jì)算方法法千差萬(wàn)萬(wàn)別。從從理論上上講，空置率=空置面積積/全部商品品房存量量，實(shí)際分分析中比比較常見(jiàn)見(jiàn)的空置置率計(jì)算算方法主主要有以以下三種種：第一，空空置率=累計(jì)空置置面積/當(dāng)年施工工面積，，第二，空空置率=累計(jì)空置置面積/近三年竣竣工面積積，第三，空空置率=空置面積積/當(dāng)年竣工工面積。。單一的房房屋空置置率指標(biāo)標(biāo)并不能能全面反反映空置置現(xiàn)象與與房地產(chǎn)產(chǎn)泡沫之之間的關(guān)關(guān)系，我我們小組組將采用市場(chǎng)場(chǎng)修正法法，在單一一空置指指標(biāo)的基基礎(chǔ)上，，綜合考考慮影響響房屋空空置以及及房地產(chǎn)產(chǎn)泡沫的的多重因因素，對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)空置泡泡沫進(jìn)行行分析。。（3）房地產(chǎn)產(chǎn)空置泡泡沫03泡沫測(cè)度度西安市房房地產(chǎn)空空置泡沫沫測(cè)度03泡沫測(cè)度度2000年-2010年西安市市房屋空空置泡沫沫度數(shù)值值表（單單位%）除2000年、2001年、2003年以及2007年空置泡泡沫系數(shù)數(shù)低于5%之外，其其余年份份西安市市商品房房空置泡泡沫系數(shù)數(shù)均處于于5%-14%的合理范范圍內(nèi)。。由此可可推斷，，2000年到2010年間，西西安市房房地產(chǎn)市市場(chǎng)并未未出現(xiàn)房房屋空置置泡沫。。令商品品房空置置泡沫系系數(shù)在合合理范圍圍的泡沫沫度大小小為零，，則可得得到2000-2010年西安市市房地產(chǎn)產(chǎn)空置泡泡沫度數(shù)數(shù)值如下下：03泡沫測(cè)度度房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資資額是房房地產(chǎn)供供求狀況況最直接接的反映映，開(kāi)發(fā)發(fā)投資額額如果超超常增長(zhǎng)長(zhǎng)可能意意味著房房地產(chǎn)投投機(jī)需求求的存在在和房產(chǎn)產(chǎn)泡沫的的形成。。房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資資額增長(zhǎng)長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之之比是用用來(lái)衡量量虛擬經(jīng)經(jīng)濟(jì)相對(duì)對(duì)于實(shí)體體經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)速度度的動(dòng)態(tài)態(tài)指標(biāo)之之一，該指標(biāo)標(biāo)可以用用來(lái)衡量量房地產(chǎn)產(chǎn)投資泡泡沫度，，指標(biāo)值值越大，，房地產(chǎn)產(chǎn)泡沫程程度越大大。按照國(guó)際際慣例，，兩者的的比值大大于2時(shí)，說(shuō)明明房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)孕孕育著泡泡沫。李李木祥2007年在“中中國(guó)房地地產(chǎn)泡沫沫研究””中認(rèn)為為，該比比值大于于2小于于3，存存在在輕輕微微泡泡沫沫，，大大于于3，存存在在嚴(yán)嚴(yán)重重泡泡沫沫。。（4）房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)投投資資泡泡沫沫03泡沫沫測(cè)測(cè)度度房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)投投資資與與GDP增長(zhǎng)長(zhǎng)情情況況表表03泡沫沫測(cè)測(cè)度度將處處于于合合理理區(qū)區(qū)間間的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資泡泡沫沫度度設(shè)設(shè)為為零零，，則則2000-2010年西西安安市市房房產(chǎn)產(chǎn)投投資資泡泡沫沫度度數(shù)數(shù)值值如如表表所所示示：：西安安市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資泡泡沫沫度度數(shù)數(shù)值值表表03泡沫沫測(cè)測(cè)度度通過(guò)過(guò)建建立立土土地地價(jià)價(jià)格格泡泡沫沫、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資泡泡沫沫、、房房屋屋空空置置泡泡沫沫以以及及房房?jī)r(jià)價(jià)虛虛漲漲泡泡沫沫與與房房地地產(chǎn)產(chǎn)泡泡沫沫的的關(guān)關(guān)系系路路徑徑分分析析模模型型，，對(duì)對(duì)30個(gè)省省市市的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)進(jìn)行行統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)檢檢驗(yàn)驗(yàn)，，研研究究結(jié)結(jié)果果表表明明，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)泡泡沫沫四四種種表表現(xiàn)現(xiàn)形形式式與與房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)泡泡沫沫存存在在著著以以下下內(nèi)內(nèi)在在聯(lián)聯(lián)系系：：房地地產(chǎn)產(chǎn)泡泡沫沫=0.041××房?jī)r(jià)價(jià)虛虛張張泡泡沫沫+0.703××土地地價(jià)價(jià)格格泡泡沫沫+0.583××房屋屋空空置置泡泡沫沫+0.262××房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資泡泡沫沫（5）西西安安市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)泡泡沫沫綜綜合合測(cè)測(cè)度度03泡沫沫測(cè)測(cè)度度西安安市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)綜綜合合泡泡沫沫度度數(shù)數(shù)值值圖圖如圖圖所所示示，，2000-2010年西西安安市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)經(jīng)歷歷了了三三個(gè)個(gè)階階段段，，2000-2003年西西安安市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)泡泡沫沫度度均均小小于于0，并并無(wú)無(wú)泡泡沫沫存存在在，，2004-2006年間間，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)綜綜合合泡泡沫沫度度大大于于0，西西安安市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)存存在在泡泡沫沫，，但但泡泡沫沫程程度度并并不不明明顯顯，，2007、2008與2010年，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)綜綜合合泡泡沫沫度度較較大大，，西西安安市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)存存在在明明顯顯泡泡沫沫，，2008年綜綜合合泡泡沫沫度度為為4.5641，房房地地產(chǎn)產(chǎn)泡泡沫沫程程度度最最大大。。總結(jié)結(jié)03泡沫沫測(cè)測(cè)度度房地地產(chǎn)產(chǎn)泡泡沫沫的的累累積積，，使使得得地地價(jià)價(jià)和和房房?jī)r(jià)價(jià)上上漲漲，，地價(jià)價(jià)上上漲漲，加加大大了了房房地地產(chǎn)產(chǎn)商商的的開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)成成本本和和投投資資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)；；房?jī)r(jià)價(jià)上上漲漲，吸吸引引更更多多企企業(yè)業(yè)涉涉足足房房地地產(chǎn)產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)域域，，加加大大房房地地產(chǎn)產(chǎn)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。。并并且且房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)大大量量依依賴賴負(fù)債債經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)，一一旦旦泡泡沫沫過(guò)過(guò)多多，，銀銀行行貸貸款款收收緊緊，，企企業(yè)業(yè)資資金金鏈鏈條條斷斷裂裂，，風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)加加劇劇。。01增加加房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商和和建建筑筑企企業(yè)業(yè)的的財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)02導(dǎo)致致金金融融危危機(jī)機(jī)房地地產(chǎn)產(chǎn)與與銀銀行行關(guān)關(guān)系系密密切切，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目投投入入資資金金中中大大約約20%~30%是銀銀行行貸貸款款；建建筑筑公公司司對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目墊付付資資金金大多多也也來(lái)來(lái)自自銀銀行行貸貸款款；；至至少少一一半半以以上上購(gòu)購(gòu)房房者者申申請(qǐng)請(qǐng)了了個(gè)人人住住房房抵抵押押貸貸款款，一一旦旦泡泡沫沫破破裂裂，，房房?jī)r(jià)價(jià)急急劇劇下下跌跌，，大大量量投投資資可可能能無(wú)無(wú)法法正正常常收收回回，，銀銀行行信信貸貸風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)加加大大，，降降低低了了銀銀行行的的抗抗風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)能能力力，，進(jìn)進(jìn)而而引引起起連連鎖鎖反反應(yīng)應(yīng)，，引引發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)危危機(jī)機(jī)。。03泡沫沫危危害害房地地產(chǎn)產(chǎn)泡泡沫沫危危害害04引發(fā)發(fā)政政治治和和社社會(huì)會(huì)危危機(jī)機(jī)由于于城市市土土地地價(jià)格格持持續(xù)續(xù)高高漲漲，，土土地地作作為為人人們們心心目目中中最最安安全全，，收收益益率率最最高高的的資資產(chǎn)產(chǎn)被被大大量量保保有有，，使使本本來(lái)來(lái)就就稀稀少少的的土土地地大大量量閑置置或或低低效效利利用用；房房?jī)r(jià)價(jià)的的上上漲漲，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)持持有有者者與與非非房房地地產(chǎn)產(chǎn)持持有有者者，，大大都都市市圈圈與與地地方方圈圈的的資產(chǎn)產(chǎn)差差距距越來(lái)來(lái)越越大大，，導(dǎo)導(dǎo)致致社社會(huì)會(huì)分分配配的的新新的的不不公公，，嚴(yán)嚴(yán)重重挫挫傷傷勞勞動(dòng)動(dòng)者者的的積積極極性性，，帶帶來(lái)來(lái)深深刻刻的的社社會(huì)會(huì)問(wèn)問(wèn)題題；；金金融融危危機(jī)機(jī)下下，，犯罪罪案案件件激增增從從而而引引發(fā)發(fā)政政治治和和社社會(huì)會(huì)危危機(jī)機(jī)。。03泡沫沫危危害害房地地產(chǎn)產(chǎn)泡泡沫沫的的存存在在意意味味著著投投資資房房地地產(chǎn)產(chǎn)有有更高高的的投投資資回回報(bào)報(bào)率率，大大量量的的資資金金流流入入房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)，，生生產(chǎn)產(chǎn)性性的的企企業(yè)業(yè)缺缺乏乏足足夠夠資資金金；；高高房房?jī)r(jià)價(jià)使使得得居居民民不不得得不不壓壓縮縮其其他他方方面面的的消消費(fèi)費(fèi)支支出出，，從從而而使使消費(fèi)費(fèi)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)畸畸形形，同同時(shí)時(shí)會(huì)會(huì)抑抑制制其其他他消消費(fèi)費(fèi)需需求求對(duì)對(duì)相相關(guān)關(guān)行行業(yè)業(yè)的的拉拉動(dòng)動(dòng)作作用用，，進(jìn)進(jìn)而而造造成成生生產(chǎn)產(chǎn)，，消消費(fèi)費(fèi)危危機(jī)機(jī)。。03造成成生生產(chǎn)產(chǎn)和和消消費(fèi)費(fèi)危危機(jī)機(jī)Contents目錄錄04案例例與與啟啟示示01房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)周周期期循循環(huán)環(huán)02房地地產(chǎn)產(chǎn)泡泡沫沫03房地地產(chǎn)產(chǎn)泡泡沫沫的的測(cè)測(cè)度度及及危危害害20世世紀(jì)紀(jì)80年年代代，，為為促促進(jìn)進(jìn)國(guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)展展，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)為為優(yōu)優(yōu)先先投投資資的的領(lǐng)領(lǐng)域域以以帶帶動(dòng)動(dòng)其其他他部部門門發(fā)發(fā)展展，，還還制制訂訂了了相相關(guān)關(guān)的的刺刺激激性性政政策策，，催催生生出出房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)的的繁繁榮榮，，經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)增增長(zhǎng)長(zhǎng)漂漂亮亮數(shù)數(shù)字字掩掩蓋蓋了了資資產(chǎn)產(chǎn)泡泡沫沫的的集集聚聚，，國(guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)投投資資規(guī)規(guī)模模急急劇劇膨膨脹脹80年代代后期，，泰國(guó)土土地價(jià)格格低廉，，勞動(dòng)力力供給充充足，工工資和消消費(fèi)水平平都比較較低，再再加上政政府的各各種優(yōu)惠惠政策，，大量外外資便迅迅速涌入入泰國(guó)在銀行信信貸的大大量擴(kuò)張張下，首首都曼谷谷等大城城市的房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格迅速速上漲，，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的超超高利潤(rùn)潤(rùn)更是吸吸引了大大量的國(guó)國(guó)際資本本，兩者者相互作作用，房房地產(chǎn)泡泡沫迅速速膨脹123案例一4.1泰國(guó)：亞亞洲金融融危機(jī)刺刺破泡沫沫1988—1992年年間，地地價(jià)以平平均每年年10%—30%的速速度上漲漲在1992—1997年年7月，，達(dá)到每每年40%，某某些地方方的地價(jià)價(jià)1年上上漲了14倍。。1997年，，泰國(guó)的的新增空空置住宅宅85萬(wàn)萬(wàn)套，其其中僅首首都曼曼谷就就有35萬(wàn)套，，空置率率高達(dá)21%1989年泰國(guó)國(guó)的住房房貸款總總額為459億億泰銖，，到1996年年則超過(guò)過(guò)了7900億億泰銖，，7年里里增加了了5倍多多。同時(shí)時(shí)，房?jī)r(jià)價(jià)格也迅迅速上升升，1988——1997年金金融危機(jī)機(jī)爆發(fā)的的10年年間，泰泰國(guó)的土土地價(jià)格格一直快快速上升升1997年4月月房地產(chǎn)產(chǎn)類股票票累積跌跌幅高達(dá)達(dá)85%，銀行行和金融融機(jī)構(gòu)類類股票累累積跌幅幅也高達(dá)達(dá)80%。很多多國(guó)際投投資基金金已經(jīng)撤撤出泰國(guó)國(guó)，房地地產(chǎn)價(jià)格格也迅速速下跌，，1997年下下半年縮縮水水30%，房地地產(chǎn)泡沫沫最終崩崩潰456案例一4.1泰國(guó)：亞亞洲金融融危機(jī)刺刺破泡沫沫4.1泰國(guó)金融融市場(chǎng)過(guò)過(guò)早的對(duì)對(duì)外開(kāi)放放金融監(jiān)控控體系不不是很完完善，海海灣戰(zhàn)爭(zhēng)爭(zhēng)結(jié)束后后，大量量開(kāi)發(fā)商商和投機(jī)機(jī)者紛紛紛涌入房房地產(chǎn)市市場(chǎng)國(guó)內(nèi)金融融機(jī)構(gòu)對(duì)對(duì)信貸政政策放任任，加大大了對(duì)房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的信貸貸資金的的投入，，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的貸貸款資金金就占到到其總貸貸款的一一半左右右。大量外國(guó)國(guó)資本進(jìn)進(jìn)入東南南亞其他他國(guó)家的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)進(jìn)行投機(jī)機(jī)房地產(chǎn)市市場(chǎng)泡沫沫形成原原因案例一泰國(guó)：亞亞洲金融融危機(jī)刺刺破泡沫沫危害01.樓宇閑置置房地產(chǎn)日日益暴露露嚴(yán)重的的供過(guò)于于求現(xiàn)象象，大量量樓宇閑閑置。泰泰國(guó)房屋屋空置率率高達(dá)20%，，菲律賓賓為15%—20%，，印尼為為18%，馬來(lái)來(lái)西亞的的數(shù)量也也不少03.經(jīng)濟(jì)衰退退大量企業(yè)業(yè)停產(chǎn)、、倒閉，，失業(yè)率率大幅上上升，對(duì)對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)經(jīng)濟(jì)造成成了巨大大的打擊擊，東南南亞其他他國(guó)家的的經(jīng)濟(jì)也也出現(xiàn)了了嚴(yán)重衰衰退02.破壞金融融體系隨東南亞亞金融危危機(jī)的爆爆發(fā)，泰泰國(guó)等東東南亞國(guó)國(guó)家的房房地產(chǎn)泡泡沫徹底底破滅，，泰國(guó)房房地產(chǎn)泡泡沫破滅滅導(dǎo)致產(chǎn)產(chǎn)生400億美美元的銀銀行呆賬賬，破壞壞了泰國(guó)國(guó)的銀行行業(yè)和金金融體系系.04.周期長(zhǎng)東南亞國(guó)國(guó)家這一一輪房地地產(chǎn)泡沫沫周期中中，泰國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)泡沫自自1988年產(chǎn)產(chǎn)生到1997年破滅滅，歷時(shí)時(shí)9年多多。印度度尼西亞亞歷時(shí)8年，馬馬來(lái)西亞亞歷時(shí)約約7年案例一4.1泰國(guó)：亞亞洲金融融危機(jī)刺刺破泡沫沫舉成措效01.降價(jià)去庫(kù)庫(kù)存降低地價(jià)價(jià)以消化化房地產(chǎn)產(chǎn)庫(kù)存。。1998年,泰國(guó)政政府宣布布降低首首都曼谷谷和其他他部分地地區(qū)的官官方參考考地價(jià),下降幅幅度高達(dá)達(dá)45%03.住房融資資創(chuàng)新泰國(guó)政府府住房銀銀行引入入專門的的住房融融資方案案，促進(jìn)購(gòu)房房需求，，協(xié)助政政府搞活活房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，刺刺激危機(jī)機(jī)后的經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)02.稅費(fèi)優(yōu)惠惠政府陸續(xù)續(xù)推出了了各種支支持措施施如降低低手續(xù)費(fèi)費(fèi)率、個(gè)個(gè)人房地地產(chǎn)貸款款利息可可抵扣應(yīng)應(yīng)納所得得稅和降降低房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的所得得稅等，，加上貸貸款利率率大幅降降低，泰泰國(guó)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)需求得得以釋放放。04.房地產(chǎn)業(yè)業(yè)復(fù)蘇隨著政府府一系列列購(gòu)房?jī)?yōu)優(yōu)惠政策策的出臺(tái)臺(tái)，泰國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)需需求明顯顯提升，，泰國(guó)房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)從2000年年起開(kāi)始始逐步復(fù)復(fù)蘇，泰國(guó)經(jīng)濟(jì)濟(jì)也逐漸漸趨于穩(wěn)穩(wěn)定案例一4.1泰國(guó)：亞亞洲金融融危機(jī)刺刺破泡沫沫4.2201320152014012002年年2008年02032009年YOURTEXTHEREYOURTEXTHEREYOURTEXTHERE美國(guó)的次次貸危機(jī)機(jī)引發(fā)世世界經(jīng)濟(jì)濟(jì)衰退，，對(duì)俄羅羅斯的房房地產(chǎn)市市場(chǎng)產(chǎn)生生了消極極影響：：房地產(chǎn)產(chǎn)新開(kāi)工工項(xiàng)目減減少，投投入使用用的住房房面積增增速減緩緩，大批批建筑企企業(yè)瀕臨臨破產(chǎn)，，房?jī)r(jià)下下跌YOURTEXTHEREYOURTEXTHEREYOURTEXTHERE案例二俄羅斯：：流動(dòng)性性不足成成導(dǎo)火索索受經(jīng)濟(jì)快快速增長(zhǎng)長(zhǎng)、供需需關(guān)系失失衡、按按揭貸款款利率相相對(duì)較低低、炒房房、官商商黑幕等等因素影影響，俄俄羅斯房房地產(chǎn)市市場(chǎng)價(jià)格格一直