房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃流程

第五章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的類型與特點(diǎn)第二節(jié)風(fēng)險對投資方向和時機(jī)選擇的影響第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)場地的選擇第四節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)品功能的定位12/16/20221本章要求了解房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的類型和特點(diǎn)；熟悉風(fēng)險對投資方向和時機(jī)選擇的影響；掌握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目場地選擇、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品功能定位的含義與工作方法。12/16/20222第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的類型與特點(diǎn)一、住宅開發(fā)項(xiàng)目二、寫字樓與零售商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目三、其他類型的開發(fā)項(xiàng)目12/16/20223一、住宅開發(fā)項(xiàng)目（一）居住建筑的類型12/16/20224一、住宅開發(fā)項(xiàng)目（一）居住建筑的類型別墅獨(dú)立住宅聯(lián)排住宅城鎮(zhèn)住宅公寓普通住宅12/16/20225一、住宅開發(fā)項(xiàng)目（一）居住建筑的類型別墅獨(dú)立住宅聯(lián)排住宅城鎮(zhèn)住宅公寓普通住宅12/16/20226一、住宅開發(fā)項(xiàng)目（一）居住建筑的類型別墅獨(dú)立住宅聯(lián)排住宅城鎮(zhèn)住宅公寓普通住宅12/16/20227一、住宅開發(fā)項(xiàng)目（一）居住建筑的類型別墅獨(dú)立住宅聯(lián)排住宅城鎮(zhèn)住宅公寓普通住宅12/16/20228一、住宅開發(fā)項(xiàng)目（一）居住建筑的類型別墅獨(dú)立住宅聯(lián)排住宅城鎮(zhèn)住宅公寓普通住宅12/16/20229一、住宅開發(fā)項(xiàng)目（一）居住建筑的類型別墅獨(dú)立住宅聯(lián)排住宅城鎮(zhèn)住宅公寓普通住宅12/16/202210（二）住宅宅開發(fā)項(xiàng)目目的特點(diǎn)1.市場潛潛力巨大2.開發(fā)投投資風(fēng)險相相對較小3.多元化化的市場需需求4.對開發(fā)發(fā)商投資能能力要求較較低12/12/202211二、寫字樓樓與零售商商業(yè)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目（一）寫字字樓項(xiàng)目的的分類硬件內(nèi)容甲級寫字樓乙級寫字樓丙級寫字樓所處位置位置十分優(yōu)越，一般居于城市商貿(mào)中心(CBD)，交通十分便利居于城市小型或零星的商貿(mào)集中區(qū)，交通條件較好零散建設(shè)的辦公樓，遠(yuǎn)離城市商貿(mào)中心區(qū)，交通條件一般停車位數(shù)量每60~90平方米出租面積提供1個機(jī)動車位每90~120平方米出租面積提供1個機(jī)動車位每120平方米出租面積提供1個機(jī)動車位電梯數(shù)量每部電梯服務(wù)面積3300~3900平方米/噸·臺每部電梯服務(wù)面積3900~4500平方米/噸·臺每部電梯服務(wù)面積4500~5000平方米/噸·臺12/12/202212辦公空間能提供可靈活分割適應(yīng)各種變化的辦公空間，室內(nèi)凈高2.6米以上辦公空間在一定程度上具有靈活分割適應(yīng)性，室內(nèi)凈高2.5米室內(nèi)凈高2.4米公用設(shè)施設(shè)專門的職工餐廳，并設(shè)有適當(dāng)規(guī)模的高檔餐廳，設(shè)提供多項(xiàng)服務(wù)的商務(wù)中心，設(shè)小型商場、郵局、快遞服務(wù)、銀行設(shè)職工餐廳，高檔餐廳視具體情況而定，設(shè)商務(wù)中心，設(shè)小型商場，其他服務(wù)項(xiàng)目選擇位置可不設(shè)職工餐廳，提供盒飯或在附近解決就餐，選擇設(shè)置商務(wù)中心，可設(shè)小賣部空調(diào)系統(tǒng)中央空調(diào)系統(tǒng)，用戶能根據(jù)自我要求調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度、濕度，空調(diào)系統(tǒng)具有充分區(qū)域控制能力中央空調(diào)系統(tǒng)，溫濕度可由中央系統(tǒng)控制可不采用中央空調(diào)系統(tǒng)12/12/202213智能化水平辦公(OA)預(yù)留OA電力負(fù)荷30~50伏·安·米，辦公室OA布線采用網(wǎng)絡(luò)地板或地面線槽預(yù)留OA電力負(fù)荷15~30伏·安·米，OA布線采用地面線槽或均布地面線盒預(yù)留OA電力負(fù)荷5~15伏·安·米，OA布線采用均布地面線盒或沿墻布置插座通信(CA)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng)到達(dá)所有的辦公間，提供其他國際國內(nèi)長途語音及數(shù)據(jù)通信條件客戶可以有選擇地加入計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，提供充足的國際、國內(nèi)直撥電話客戶能夠獲得直接國際、國內(nèi)電話、傳真服務(wù)設(shè)備(BA)主要的機(jī)電設(shè)計(jì)由計(jì)算機(jī)管理監(jiān)控其運(yùn)行狀況，實(shí)現(xiàn)部分管路的自動控制機(jī)電設(shè)備運(yùn)行計(jì)算機(jī)與人工管理相結(jié)合，管路開閉人工控制設(shè)備的運(yùn)行管理、監(jiān)控及管路的運(yùn)行控制以人工為主防火(FA)防火電視監(jiān)控，安裝自動報警、自動噴灑裝置防火重點(diǎn)位置電視監(jiān)控，有選擇地安裝自動報警噴灑系統(tǒng)根據(jù)防火分區(qū)面積、決定是否安裝自動報警、噴灑裝置保安(SA)保安重點(diǎn)部位（門廳、電梯等）設(shè)電視監(jiān)控計(jì)算機(jī)，自動巡更常與消防共用電視監(jiān)控系統(tǒng)以保安人員為主的保安體系12/12/202214內(nèi)部裝修采用高檔裝飾材料，地面應(yīng)采用石材采用中檔裝飾材料地面宜采用石材普通裝修和重點(diǎn)部位做點(diǎn)綴處理走廊高級帶膠墊毯或用石材地面，高檔吸音材料吊頂普通地毯或塊狀墊地毯，普通吸音材料吊頂普通地毯或地磚，可不吊頂辦公間墻面耐擦洗壁紙或高級乳膠漆，高檔吸音材料吊頂，無梁結(jié)構(gòu)可不吊頂，刷高級乳膠漆，塊狀膠墊地毯地面墻面普通壁紙、噴涂或高級乳膠漆，普通吸音材料吊頂或高級乳膠漆，普通地毯地面墻面噴涂或普通乳膠漆，普通乳膠漆刷頂或噴白衛(wèi)生間高檔低噪聲衛(wèi)生潔具，通長石材洗面臺，設(shè)通長面鏡、洗手液盒、電動干手機(jī)、手紙，高檔防水防潮吊頂，洗面臺、面鏡部位提高照度，高級瓷磚或石材墻、地面，前室空間能有余度滿足使用者理容要求中檔衛(wèi)生潔具，普通洗面臺或臺式洗面盆，普通面鏡，設(shè)香皂盒、手紙盒，普通吊頂或不做吊頂，普通瓷磚墻面、防滑地磚地面普通衛(wèi)生潔具，普通洗手盆，設(shè)香皂盒，不設(shè)吊頂，瓷磚墻裙普通防滑地磚地面門廳、電梯梯廳12/12/202215（二）零售售商業(yè)物業(yè)業(yè)及其分類類1.區(qū)域購購物中心2.市級購購物中心3.地區(qū)購購物商場4.居住區(qū)區(qū)商場5.鄰里商商店6.特色商商店12/12/202216（三）寫字樓樓與零售商業(yè)業(yè)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的特點(diǎn)1.寫字樓開開發(fā)項(xiàng)目的特特點(diǎn)：要求開發(fā)商具具備長期投資能力力；把握寫字樓設(shè)計(jì)發(fā)展潮流流和趨勢；要高度重視寫寫字樓的選址12/12/202217銀河soho：使用了多多項(xiàng)綠色建筑筑的先進(jìn)技術(shù)術(shù)，比如高性性能的幕墻系系統(tǒng)、日光采采集、百分之之百的地下停停車、污水循循環(huán)利用、高高效率的采暖暖與空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)、無氟氯化化碳的制冷方方式以及優(yōu)質(zhì)質(zhì)的建筑自動動化體系12/12/2022182.零售商業(yè)業(yè)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的特點(diǎn)：：需要認(rèn)真分析析零售商業(yè)物物業(yè)的商業(yè)輻射區(qū)域域；要求開發(fā)商具具備長期大規(guī)模投資的的能力；先租后建建、只租租不售；對物業(yè)管理理水平的要求高高；需要與交通設(shè)施施聯(lián)合開發(fā)發(fā)；要努力實(shí)實(shí)現(xiàn)商場場收益風(fēng)險管理理社會化化；零售商業(yè)業(yè)物業(yè)與與其他物物業(yè)聯(lián)合開發(fā)發(fā)12/12/202219（一一））旅旅游游度度假假村村開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目三、、其其他他類類型型的的開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目12/12/202220（二二））工工業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目重工工業(yè)業(yè)廠廠房房輕工工業(yè)業(yè)廠廠房房高新新技技術(shù)術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)用用房房研究究與與發(fā)發(fā)展展用用房房12/12/202221政府府土地地儲儲備備中中心心土地地利利用用總總體體規(guī)規(guī)劃劃城市市總總體體規(guī)規(guī)劃劃控制制詳詳細(xì)細(xì)規(guī)規(guī)劃劃年度度土土地地供供應(yīng)應(yīng)計(jì)計(jì)劃劃存量量國國有有土土地地、、擬擬征征用用和和農(nóng)農(nóng)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)用用土土地地征地地、、農(nóng)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)用用、、拆拆遷遷和和市市政政道道路路等等基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施建建設(shè)設(shè)（三三））土土地地一一級級開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目12/12/202222由于于投投資資收收益益是是對對投投資資者者所所承承擔(dān)擔(dān)投投資資風(fēng)風(fēng)險險的的回回報報，，因因此此正正常常情情況況下下投投資資收收益益與與投投資資風(fēng)風(fēng)險險是是相相匹匹配配的的。。高高收收益益伴伴隨隨高高風(fēng)風(fēng)險險。。第二二節(jié)節(jié)風(fēng)風(fēng)險險對對投投資資方方向向和和時時機(jī)機(jī)選選擇擇的的影影響響12/12/202223風(fēng)險險對對房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資方方向向和和時時機(jī)機(jī)選選擇擇的的影影響響，，主主要要包包括括以以下下幾幾個個方方面面：：1.根根據(jù)據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目目風(fēng)風(fēng)險險的的大大小小，，確確定定其其合合理理的的投投資資收收益益水水平平；；2.根根據(jù)據(jù)風(fēng)風(fēng)險險管管理理的的能能力力選選擇擇投投資資方方向向3.根根據(jù)據(jù)風(fēng)風(fēng)險險周周期期變變化化特特點(diǎn)點(diǎn)把把握握投投資資時時機(jī)機(jī)12/12/202224第三三節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)場場地地的的選選擇擇一、、位位置置的的含含義義二、、影影響響房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)場場地地選選擇擇的的要要素素分分析析三、、不不同同類類型型項(xiàng)項(xiàng)目目對對位位置置的的特特殊殊要要求求12/12/202225一、、位位置置的的含含義義狹義義的的位位置置是是指指某某一一具具體體投投資資場場地地在在城城市市中中的的地理理位位置置，，包括括宏宏觀觀位位置置和和中中觀觀、、微微觀觀位位置置。。廣義義的的位位置置除除了了地地理理位位置置以以外外，，還還包包括括該該位位置置所所處處的的社會會、、經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)、、自自然然環(huán)環(huán)境境或或背背景景。。某一一具具體體位位置置所所處處的的社社會會、、經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)、、自自然然環(huán)環(huán)境境決決定定了了該該位位置置附附近近的的市場場需需求求和消費(fèi)費(fèi)特特征征。。對位位置置的的理理解解還還包包括括該該位位置置進(jìn)進(jìn)行行房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資所所需需支支付付的的成本本高高低低和所所面面臨臨的的競爭爭環(huán)環(huán)境境。。對位位置置的的把把握握還還須有有發(fā)發(fā)展展的的、、動動態(tài)態(tài)的的眼眼光光。?！皩帉幰制治魑饕灰粡垙埓泊?，，不不要要浦浦東東一一套套房房””12/12/202226二、、影影響響房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)場場地地選選擇擇的的要要素素分分析析（一一））區(qū)區(qū)位位分分析析備選選區(qū)區(qū)位位：：可可進(jìn)進(jìn)入入性性、、交交通通模模式式、、優(yōu)優(yōu)勢勢條條件件及及已已有有競競爭爭性性項(xiàng)項(xiàng)目目的的情情況況，，確確保保投投資資項(xiàng)項(xiàng)目目的的規(guī)規(guī)劃劃用用途途與與周周圍圍環(huán)環(huán)境境相相匹匹配配（二二））場場地地分分析析場地地條條件件：：大大小小、、形形狀狀、、地地質(zhì)質(zhì)地地形形條條件件、、臨臨街街狀狀況況、、基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施水水平平、、利利用用現(xiàn)現(xiàn)狀狀、、分分區(qū)區(qū)限限制制12/12/202227（三））開發(fā)發(fā)潛力力分析析房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)應(yīng)追追求最最高、、最佳佳利用用，也也就是是說在在技術(shù)術(shù)可行行、規(guī)規(guī)劃許許可且且財(cái)力力允許許的前前提下下達(dá)到到最有有效利利用。。（四））獲取取場地地開發(fā)發(fā)權(quán)的的方式式政府土土地出出讓、、當(dāng)前前土地地使用用者轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓12/12/202228（五））影響響場地地選擇擇的因因素匯匯總1.城城市規(guī)規(guī)劃方方面的的因素素2.自自然特特性3.市市政基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施條條件4.交交通通通達(dá)程程度5.停停車條條件6.環(huán)環(huán)境條條件7.公公共配配套服服務(wù)設(shè)設(shè)施完完備情情況8.當(dāng)當(dāng)前土土地使使用者者的態(tài)態(tài)度9.土土地價價格10.供求求關(guān)系系12/12/202229（一））居住住項(xiàng)目目1.市市政公公用和和公建建配套套設(shè)施施完備備的程程度2.公公共交交通便便捷程程度3.環(huán)環(huán)境因因素4.居居民人人口與與收入入三、不不同類類型項(xiàng)項(xiàng)目對對位置置的特特殊要要求12/12/202230（二））寫字字樓項(xiàng)項(xiàng)目1.與與其他他商業(yè)業(yè)設(shè)施施的接接近程程度2.周周圍土土地利利用情情況和和環(huán)境境3.易易接近近性（（交通通便捷捷）12/12/202231（三）零售售商業(yè)項(xiàng)目目住宅區(qū)的發(fā)發(fā)展商業(yè)輻射區(qū)區(qū)域及消費(fèi)費(fèi)者分析(購買力分分析)競爭性物業(yè)業(yè)分析項(xiàng)目易接近近性交通通達(dá)程程度、停車車等12/12/202232（四）工業(yè)業(yè)項(xiàng)目原材料供應(yīng)應(yīng)技術(shù)人才和和勞動力供供應(yīng)水電等資源源供給控制環(huán)境污污染交通運(yùn)輸12/12/202233第四節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品功能的的定位一、房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品功能能的特點(diǎn)二、房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品功能能定位的含含義和重要要性三、房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品功能能定位原則則與方法12/12/202234一、房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品功能能的特點(diǎn)（一）功能能的含義和和分類功能是指功功用、效用用和能力等等。按性質(zhì)不同同分類：使使用功能、、美學(xué)功能能按功能的重重要程度：：基本功能能、輔助功功能按功能的有有用性：必必要功能、、不必要功功能（二）房地地產(chǎn)產(chǎn)品功功能的特點(diǎn)點(diǎn)房地產(chǎn)產(chǎn)品品的功能調(diào)整的難度度大、費(fèi)用用高要求在房屋屋建筑的功功能設(shè)計(jì)中中具有超前前性和適當(dāng)當(dāng)?shù)膹椥?2/12/202235二、房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品功能能定位的含含義和重要要性房地產(chǎn)產(chǎn)品品的功能定定位是指在目標(biāo)標(biāo)市場選擇擇和市場定定位基礎(chǔ)上上，根據(jù)潛潛在的目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)者使使用需求的的特征，結(jié)結(jié)合房地產(chǎn)產(chǎn)特定產(chǎn)品品類型的特特點(diǎn)，對擬提供的的房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品應(yīng)具備備的基本功功能和輔助助功能做出出具體規(guī)定定的過程。12/12/202236三、房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品功能能定位原則則與方法房地產(chǎn)產(chǎn)品品功能定位位應(yīng)遵循的的根本原則則是：以未未來潛在使使用者的功功能需求特特征為導(dǎo)向向，站在使使用者的立立場上精打打細(xì)算，體體現(xiàn)以人為為本和對人人的關(guān)懷。。對房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品功能定定位的基本本方法與步步驟是：明確目標(biāo)使使用者群體體分析研究目目標(biāo)使用者者的需求特特征、消費(fèi)費(fèi)偏好和可可支付能力力針對目標(biāo)使使用者群體體設(shè)計(jì)12/12/202237萬科的戰(zhàn)略略核心要素素與市場定定位1.以擁有有穩(wěn)定收入入，講求生生活品味和和質(zhì)量的中中等收入家家庭為目標(biāo)標(biāo)客戶；2.小區(qū)規(guī)規(guī)劃注重人人與自然，，人與人的的和諧相處處3.設(shè)計(jì)以以滿足人的的舒適需要要為第一，，先