房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算與鑒證操作實務

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算與鑒證操作實務楊衛(wèi)南三亞會計網(wǎng)：107896531本人QQ號：446558980

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1、自查與清算應向稅務機關如何提供土增稅清算資料2、2010年房地產(chǎn)企業(yè)土增稅清算政策及操作實務3、土地增值稅清算有關問題的探討4、問題解答1清算審核人員應具備的相關知識

1.國家稅務總局、省國稅和省地稅局及其他相關部門的政策文件規(guī)定。

2.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理知識。

3.土地管理知識。

4.工程造價知識。

5.會計基礎知識。

6.其它相關法律法規(guī)2清算項目的前期準備

一、1、根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的審批、備案程序，稅務采取依托網(wǎng)絡方式和要求企業(yè)提供涉稅信息

2、收集企業(yè)基本情況

3、收集開發(fā)項目的基本信息

4、收集項目工程及財務等資料

二、采集相關部門涉稅信息1.發(fā)改部門：◆該部門主要負責項目的立項和固定資產(chǎn)投資備案?！逗Ｄ鲜∑髽I(yè)固定資產(chǎn)投資項目備案管理辦法》

◆了解房地產(chǎn)項目的單位、名稱、地點、性質(zhì)、所屬行業(yè)、規(guī)模、總投資額、開工時間和建設期限等信息。3采集相關部門信息

2.土地管理部門。主要負責土地出讓和土地轉讓，向土地使用者頒發(fā)《土地使用權證》，3.規(guī)劃部門：◆《建設用地規(guī)劃許可證》◆《建設工程規(guī)劃許可證》4、建設部門◆《拆遷許可證》

4采集相關部門信息

◆《建設工程開工許可證》◆《建筑工程竣工備案表》5.房產(chǎn)管理部門◆《商品房銷售（預售）許可證》◆《商品房買賣合同》◆《房屋測繪報告書》◆辦理房地產(chǎn)項目初始產(chǎn)權登記

◆核發(fā)房屋產(chǎn)權有關證件

5企業(yè)應收集的基本資料

1.營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、法人身份證復印件；2.公司設立、歷次變更、登記;3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅申請審批表；

4.土地增值稅清算申報表及各項明細表5.取得土地使用權所支付的地價款憑證

6.國有土地使用權出讓合同

7.開發(fā)項目立項批復（發(fā)改委文件）

8.規(guī)劃申請、報告及圖紙（企業(yè)報送規(guī)劃局）9.建設用地規(guī)劃許可證；10.建筑工程施工許可證（發(fā)證機關：建設局）6項目及財務等信息(一)

11.工程項目招投標文件；12.施工合同與結算單（表）；13.建設工程規(guī)劃許可證（發(fā)證機關：規(guī)劃局）；14.土地使用權證（發(fā)證機關：國土局）15.開發(fā)項目的預算、決算書； 16.建設工程施工圖設計文件審查批準書（建設局核發(fā)）17.工程竣工驗收證明（或備案證）房產(chǎn)證等完工證明資料18.規(guī)劃局關于停緩建項目批復文件； 19.商品房銷（預）售許可證（房地產(chǎn)管理局核發(fā)）20.無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的憑證

7項目及財務等信息(二)21.經(jīng)房產(chǎn)局采信的房屋面積測繪報告及各棟各層房型套數(shù)、面積統(tǒng)計表；

22.商品房銷售合同與銷售收款明細情況統(tǒng)計表（包括電子表）；

23.清算項目開始預售至今的所有發(fā)票存根聯(lián)及發(fā)票報表；

24.預售至今的土地增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅年（季）納稅申報表；

25.繳納營業(yè)額、預交土地增值稅會計憑證及繳款書復印件；26.工程竣工備案表（備案機關：質(zhì)監(jiān)局牽頭、相關部門確認）

27.當期財務會計報表；

28.與轉讓房地產(chǎn)有關稅金的合法有效憑證；

29.相關年度報表、賬簿、憑證，并復印開發(fā)成本會計憑證和附件；30.轉讓房地產(chǎn)項目成本、費用、分期開發(fā)分攤依據(jù)；

8項目及財務等信息(三)

31.銀行貸款合同、利息結算通知單與支付憑證；32.與土地增值稅檢查項目有關的其他鑒證資料。33.交房記錄等其他資料,34.能夠按清算項目支付貸款利息的有關證明及借款合同35.項目的預算、決算書；36.主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料（如納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的<<土地增值稅清算鑒證報告>>和工作底稿。

這些是在土地增值清算時稅務要求企業(yè)提供的資料

9整體測算分析析一例、某房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)開發(fā)每每平方米商品品房:工程造價(包括取得土地地所支付金額額和投建成本本：3,500元/㎡（高層）；房房地產(chǎn)企業(yè)開開發(fā)普通住宅宅2萬平米，每平平米銷售單價價：5,818元，銷售收入入：116,200,000元，扣除總成成本:70,000,000元，增值額未未超過扣除項項目金額20％，增值比：：0.19%，按條例規(guī)定定：普通住宅宅增值額不超超過20%的免稅。1、銷售總收收入：5,818*20000=116,200,000元2、應納營業(yè)稅稅及附加：116,200,000*0.055=6,391,000元3、土地增值稅稅稅負率：04、應繳土地增增值稅：05、企業(yè)綜合稅稅負率：每平平方米：12.56%增值額剛好不不超過扣除項項目金額20％，免土增稅稅。10整體測算分析析二1、銷售總收收入：148,200,000元2、扣除總成本本:70,000,000元3、應納營業(yè)稅稅及附加：8151000元4、土地增值稅稅稅負率：9.93%5、應繳土地增增值稅：14,714,700元6、綜合稅負率率：23.58%增值額剛好不不超過扣除項項目金額50%，適應30%稅稅率。11整體測算分析析三1、銷售總收收入：202,800,000元2、扣除總成本本:70,000,000元3、應納營業(yè)業(yè)稅及附加：：11,154,000元4、土地增值稅稅稅負率：17.33%5、應繳土地增增值稅：35,150,700元6、綜合稅負率率：32.63%增值額剛好不不超過扣除項項目金額100%，適應40%稅率。12整體測算分析析四1、銷售總收收入：325,000,000元2、扣除總成成本:70,000,000元3、應納營業(yè)業(yè)稅及附加：：17875000元4、土地增值稅稅稅負率：28.23%5、應繳土地增增值稅：91,731,2506、綜合稅負率率：44.37%增值額剛好不不超過扣除項項目金額200%，適應50%稅率。13整體測算分析析五1、銷售總收收入：465,600,000元2、扣除總成成本:70,000,000元3、應納營業(yè)業(yè)稅及附加：：25,608,000元4、土地增值稅稅稅負率：36.21%5、應繳土地增增值稅：1685824006、綜合稅負率率：52.15%增值額超過扣扣除項目金額額200%以上…….適應60%稅稅率.14土地增值稅清清算—基本規(guī)規(guī)定瓊地稅發(fā)〔2009〕〕102號規(guī)定:一、土地增值值稅清算以國國家有關部門門審批的房地地產(chǎn)開發(fā)項目目為單位，實實行一級清算算、審管分離的模模式。二、各直屬地地稅局可以委委托工程造價價事務所（甲甲級或乙級））和會計師（（稅務師）事事務所進行清清算項目的鑒鑒證和審核，，由中介機構構出具鑒證審審計報告；也也可以聘請注注冊造價師或或注冊會計師師、注冊稅務務師參與清算算工作，由直直屬地稅局作作出清算結論論。三、收費標準準比照國家稅稅務總局和海海南省出臺的的稅務師收費費標準執(zhí)行。。清算項目鑒證證和審核工作作要對票據(jù)及及其對應業(yè)務務的真實性予予以認定，有有必要的可對對企業(yè)進行延延伸檢查。各各直屬地稅局局對中介機構構的清算項目目鑒證、審核核工作進行必必要的督導和和檢查，確保保土地增值稅稅清算工作質(zhì)質(zhì)量。土地增值稅清清算管理規(guī)程程國稅發(fā)[2009]91號規(guī)定:四、達到清算算條件的:第九條納稅人符合下下列條件之一一的，應進行行土地增值稅稅的清算。（一）房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目全全部竣工、完完成銷售的；；（二）整體轉轉讓未竣工決決算房地產(chǎn)開開發(fā)項目的；；（三）直接轉轉讓土地使用用權的。15第十條對對符合以下條條件之一的，，主管稅務機機關可要求納納稅人進行土土地增值稅清清算。（一）已竣工工驗收的房地地產(chǎn)開發(fā)項目目，已轉讓的的房地產(chǎn)建筑筑面積占整個個項目可售建建筑面積的比比例在85%以上，或該比比例雖未超過過85%，但剩余的可可售建筑面積積已經(jīng)出租或或自用的；（二）取得銷銷售（預售））許可證滿三三年仍未銷售售完畢的（三）納稅人人申請注銷稅稅務登記但未未辦理土地增增值稅清算手手續(xù)的。16舊房處理的有有關規(guī)定一、關于清算算單位的問題題土地增值稅以以國家有關部部門核發(fā)的“建設工程規(guī)規(guī)劃（臨時））許可證”確認的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目為為單位進行清清算（摘自自瓊地稅發(fā)〔2009〕〕187號）二、關于轉讓讓舊房準予扣扣除項目的計計算問題1、納稅人轉讓讓舊房及建筑筑物，凡不能能取得評估價價格，但能提提供購房發(fā)票票的，經(jīng)當?shù)氐囟悇詹块T確確認，《條例》第六條第（一一）、（三））項規(guī)定的扣扣除項目的金金額，可按發(fā)發(fā)票所載金額額并從購買年年度起至轉讓讓年度止每年年加計5%計算。對納稅稅人購房時繳繳納的契稅，，凡能提供契契稅完稅憑證證的，準予作作為“與轉讓讓房地產(chǎn)有關關的稅金”予予以扣除，但但不作為加計計5%的基數(shù)。2、對于轉讓舊舊房及建筑物物，既沒有評評估價格，又又不能提供購購房發(fā)票的，，地方稅務機機關可以根據(jù)據(jù)《中華人民共和和國稅收征收收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規(guī)定，實實行核定征收收。（摘自財稅[2006]21號）17舊房處理的有有關規(guī)定中華人民共和和國稅收征收收管理法中華人民共和和國主席令第四十九號第三十五條納納稅人有下下列情形之一一的，稅務機機關有權核定定其應納稅額額：(一)依照法法律、、行政政法規(guī)規(guī)的規(guī)規(guī)定可可以不不設置置帳簿簿的；；(二)依照法法律、、行政政法規(guī)規(guī)的規(guī)規(guī)定應應當設設置帳帳簿但但未設設置的的；(三)擅自銷銷毀帳帳簿或或者拒拒不提提供納納稅資資料的的；(四)雖設置置帳簿簿，但但賬目目混亂亂或者者成本本資料料、收收入憑憑證、、費用用憑證證殘缺缺不全全，難難以查查帳的的；(五)發(fā)生納納稅義義務，，未按按照規(guī)規(guī)定的的期限限辦理理納稅稅申報報，經(jīng)經(jīng)稅務務機關關責令令限期期申報報，逾逾期仍仍不申申報的的；(六)納稅人人申報報的計計稅依依據(jù)明明顯偏偏低，，又無無正當當理由由的。。稅務務機關關核定定應納納稅額額的具具體程程序和和方法法由國國務院院稅務務主管管部門門規(guī)定定。18舊房處處理的的有關關規(guī)定定舊房：：不存存在清清算問問題，，舊房房及建建筑物物的扣扣除項項目計計算方方法：：第一種種方法法：評評估價價格:重置成成本價價×成新率率成新率率=[(設備總總使用用年限限—設備已已使用用年限限)/設備總總使用用年限限]*100%若房屋屋屬單單門獨獨院的的，其其土地地的扣扣除金金額，，以取取得土土地時時的基基準地地價進進行評評估。。第二種種方法法：舊房及及建筑筑物的的扣除除項目目計算算：自購房房發(fā)票票所載載月份份起至至售房房發(fā)票票開具具當月月止，，每滿滿12個月計計一年年，未未滿一一年的的，不不得給給予加加計5%的扣除除；滿滿一年年但未未超過過1年半的的（含含一年年半）），其其加計計扣除除年限限為一一年；；超過過1年半但但未滿滿兩年年的，，其加加計扣扣除年年限為為兩年年，如如此類類推計計算。。（瓊瓊地稅稅函【2010】第250號）第三種種方法法：在在納稅稅人無無法提提供購購進發(fā)發(fā)票的的情況況下，，在銷銷售收收入的的50%至70%內(nèi)核定定，摘摘自據(jù)據(jù)瓊地地稅發(fā)發(fā)【2004】122號文規(guī)規(guī)定。。19納稅人人土地地增值值稅清清算申申報表表*（（表一一）項目

行次

金額

一、轉讓房地產(chǎn)收入總額1＝2＋3

1其中貨幣收入

2實物收入及其他收入

3二、扣除項目金額合計4＝5＋6＋13＋16＋20

4

1.取得土地使用權所支付的金額

5

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本6＝7＋8＋9＋10＋11＋12

6其中土地征用及拆遷補償費

7前期工程費

8建筑安裝工程費

9基礎設施費

10公共配套設施費

11開發(fā)間接費用

12

3.房地產(chǎn)開發(fā)費用13＝14＋15

1320其中利息支出

14其他房地產(chǎn)開發(fā)費用

15

4.與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金等16＝17＋18＋19

16

營業(yè)稅

17

其中城市維護建設稅

18教育費附加

19

5.財政部規(guī)定的其他扣除項目

20三、增值額21＝1－4

21四、增值額與扣除項目金額之比（％）22＝21÷4

22五、適用稅率（％）

23六、速算扣除系數(shù)（％）

24

七、應繳土地增值稅稅額25＝21×23－4×24

25

八、已繳土地增值稅稅額

26

九、應補（退）土地增值稅稅額27＝25－26

27授權代理人

（如果你已委托代理申報人，請?zhí)顚懴铝匈Y料）為代理一切稅務事宜，現(xiàn)授權____（地址）_____為本納稅人的代理申報人，任何與本報表有關的來往文件都可寄與此人。

授權人簽字：_________

聲明

我聲明：此納稅申報表是根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其《實施細則》的規(guī)定填報的。我確信它是真實的、可靠的、完整的

聲明人簽字：____________

納稅人簽章

法人代表簽章

經(jīng)辦人員（代理申報人）簽章

備注21中華人人民共共和國國土地地增值值稅暫暫行條條例實實施細細則財法字字[1995]第6號十二、、四級級超率率累進進稅率率，每每級““增值值額未未超過過扣除除項目目金額額”的的比例例，均均包括括本比比例數(shù)數(shù)。計算土土地增增值稅稅稅額額，可可按增增值額額乘以以適用用的稅稅率減減去扣扣除項項目金金額乘乘以速速算扣扣除系系數(shù)的的簡便便方法法計算算，具具體公公式如如下：：（一））增值值額未未超過過扣除除項目目金額額50％土地增增值稅稅稅額額=增值額額×30％（二））增值值額超超過扣扣除項項目金金額50％，未未超過過100％的土地增增值稅稅稅額額＝增增值額額×40％－扣扣除項項目金金額×5％（三））增值值額超超過扣扣除項項目金金額100％，未未超過過200％的土地增增值稅稅稅額額=增值額額×50％－扣扣除項項目金金額×15％（四））增值值額超超過扣扣除項項目金金額200％土地增增值稅稅稅額額=增值額額×60％－扣扣除項項目金金額×35％公式中中的5％，15％，35％為速速算扣扣除系系數(shù)。。22

項目

支付金額項目一(土地面積)

項目二(土地面積)項目三(土地面積)土地價款支付情況

支付的土地出讓金

支付地價款金額

交納的有關稅費

其中：契稅

耕地占用稅

土地辦證過戶費

土地測量費

合計土地征用費用情況

土地征用費用

勞動力安置費

安置動遷用房支出

拆遷補償款

合計土地費費用申申報表表（表表二））23一、聯(lián)聯(lián)營方方式二、投投資入入股方方式三、合合作建建房方方式存在問問題：：比如如：轉轉讓取取得土土地使使用權權。在在2005年1月8號以前前，三三亞稅稅務是是委托托國土土局代代收稅稅款的的，請請問在在繳納納營業(yè)業(yè)稅和和契稅稅后，，沒有有取得得有效效憑證證，其其取得得土地地來源源所支支付的的成本本企業(yè)業(yè)如何何應對對24土地取取得的的形式式和成成本問問題1、通過過招拍拍或協(xié)協(xié)議方方式取取得土土地2、土地地房產(chǎn)產(chǎn)投資資聯(lián)營營3、股權權方式式取得得土地地或項項目4、司法法或行行政確確權一、聯(lián)聯(lián)營方方式取取得的的土地地：財稅[2006]21號規(guī)定五五、、關于于以房房地產(chǎn)產(chǎn)進行行投資資或聯(lián)聯(lián)營的的征免免稅問問題1、對對于以以土地地（房房地產(chǎn)產(chǎn)）作作價入入股進進行投投資或或聯(lián)營營的，，凡所投投資、、聯(lián)營營的企企業(yè)從從事房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的，，或者者房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)以以其建建造的的商品品房進進行投投資和和聯(lián)營營的，，均不不適用用《財政部部、國國家稅稅務總總局關關于土土地增增值稅稅一些些具體體問題題規(guī)定定的通通知》（財稅稅字[1995]48號）第第一條條暫免免征收收土地地增值值稅的的規(guī)定定。2、關于于以房房地產(chǎn)產(chǎn)進行行投資資、聯(lián)聯(lián)營的的征免免稅問問題（（財財稅字字[1995]48號）對于以以房地地產(chǎn)進進行投投資、、聯(lián)營營的，，投資資、聯(lián)聯(lián)營的的一方方以土土地（（房地地產(chǎn)））作價價入股股進行行投資資或作作為聯(lián)聯(lián)營條條件，，將房房地產(chǎn)產(chǎn)轉讓讓到所所投資資、聯(lián)聯(lián)營的的企業(yè)業(yè)中時時，暫暫免征征收土土地增增值稅稅。對對投資資、聯(lián)聯(lián)營企企業(yè)將上述房房地產(chǎn)再再轉讓的，應征征收土地地增值稅稅。253、《契稅暫行行條例細細則》中規(guī)定，，土地、、房屋權權屬以作作價投資資、入股股方式轉轉移的，，視同土土地使用用權轉讓讓，房屋屋買賣或或者房屋屋贈與征征稅。4、《國家稅務務總局關關于房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有關企企業(yè)所得得稅問題題的通知知》（國稅發(fā)發(fā)[2003]83號）和《國家稅務務總局關關于房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)業(yè)務征征收企業(yè)業(yè)所得稅稅問題的的通知》（國稅發(fā)發(fā)[2006]31號）中都都規(guī)定，，將開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品用作作對外投投資視同同銷售確確認收入入。還規(guī)定：：企業(yè)、、單位以以換取開開發(fā)產(chǎn)品品為目的的，將土土地使用用權投資資房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項項目的，，企業(yè)、、單位應應在首次次取得開開發(fā)產(chǎn)品品時，將將其分解解為轉讓讓土地使使用權和和購入開開發(fā)產(chǎn)品品兩項經(jīng)經(jīng)濟業(yè)務務進行所所得稅處處理。由此可見見，在契契稅、企企業(yè)所得得稅中，，均是將將以房地地產(chǎn)進行行投資、、聯(lián)營按按照視同同銷售進進行納稅稅處理。。二、股權權方式取取得土地地或項目目：財政部國國家稅稅務總局局關于股股權轉讓讓有關營營業(yè)稅問問題的通通知（財財稅[2002]191號）規(guī)定定：（一）以以無形形資產(chǎn)、、不動產(chǎn)產(chǎn)投資入入股，參參與接受受投資方方利潤分分配，共共同承擔擔投資風風險的行行為，不不征收營營業(yè)稅。。26（二）、對對股權權轉讓不不征收營營業(yè)稅。。三、以房房地產(chǎn)進進行投資資、聯(lián)營營和股權權轉讓方方式取得得土地的的成本認認定：以房地產(chǎn)產(chǎn)投資、、聯(lián)營講講市場公公允值，，企業(yè)財財務以實實際發(fā)生生成本入入賬，入入賬憑證證：繳納納契稅的的完稅憑憑證上記記載的計計稅金額額和合同同等，而而稅務機機關是以以原始投投建或取取得土地地的實際際費用的的支出確確認成本本。否則則要補上上一環(huán)節(jié)節(jié)的應納納各稅，，取得合合法有效效憑證，，才能進進入成本本。這是是稅務機機關對股股權轉讓讓成本的的認定：：四、股權權的性質(zhì)質(zhì):（一）股股權方式式取得的的土地或或項目：：股權是是指企業(yè)業(yè)投資者者的法律律所有權權,以及由此此而產(chǎn)生生的投資資者對企企業(yè)擁有有的各項項權利，，包括自自益權和和共益權權。產(chǎn)權權指所有有者的權權益。27股權方式式取得的的土地或或項目（二）、、股權則則指資本本金或實實收資本本。（三）、、國稅函[2000]687號規(guī)定：國國家稅稅務總局關關于以轉讓讓股權名義義轉讓房地地產(chǎn)行為征征收土地增增值稅問題題的批復，，其中有這這么一段：：鑒于深圳圳市能源集集團有限公公司和深圳圳能源投資資股份有限限公司一次次性共同轉轉讓深圳能能源（欽州州）實業(yè)有有限公司100％的股權，，且這些以股權形式式表現(xiàn)的資資產(chǎn)主要是是土地使用用權、地上上建筑物及及附著物，，經(jīng)研究，，對此應按按土地增值值稅的規(guī)定定征稅。五、對沒有有按規(guī)定繳繳納稅款的的，其股權權成本只能能按甲方原原來取得土土地使用權權所支付的的實際價款款作為成本本，而不是是以協(xié)議價價或合同價價款。實際上，相相當與甲方方轉讓股權權按市場公公允值作價價應納稅款款，此時已已轉嫁給了了乙方，其其差額只能能掛往來科科目，沒有有合法有效效憑證進成成本。28六、取得土土地使用權權所支付的的金額認定定：（第一）、對對取得土地地或房地產(chǎn)產(chǎn)使用權后后，未進行行開發(fā)即轉轉讓的，計計算其增值值額時，只只允許扣除除取得土地地使用權時時支付的地地價款、繳繳納的有關關費用，以及在轉讓讓環(huán)節(jié)繳納納的稅金。。這樣規(guī)定的的目的主要要是抑制““炒”買““炒”賣地地皮的行為為。顯然，，這種情況況沒有規(guī)定定加計扣除除項目。（第二）、、對取得土土地使用權權后投入資資金，將生生地變?yōu)槭焓斓剞D讓的的，計算其其增值額時時，允許扣扣除取得土土地使用權權時支付的的地價款、、繳納的有有關費用、、開發(fā)土地地所需成本本再加計開開發(fā)成本的的20%以及在轉讓讓環(huán)節(jié)繳納納的稅金。。這樣規(guī)定定，是鼓勵勵投資者將將更多的資資金投向房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)。需要納納稅人注意意的是，這這種情況雖雖然可以加加計扣除，，但在計算算轉讓土地地使用權加加計扣除項項目時，僅僅是對開發(fā)發(fā)成本加計計扣除，對對土地成本本價款不加加計扣除。。摘自國國稅函發(fā)〔1995〕110號）規(guī)定，，29以聯(lián)營的形形式取得土土地使用權權聯(lián)營方式取取得的土地地：財稅[2006]21號規(guī)定關于于以房地產(chǎn)產(chǎn)進行投資資或聯(lián)營的的征免稅問問題（第一）、、對于以以土地（房房地產(chǎn)）作作價入股進進行投資或或聯(lián)營的，，凡所投資、、聯(lián)營的企企業(yè)從事房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的，或者者房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)以以其建造的的商品房進進行投資和和聯(lián)營的，，均不適用用《財政部、國國家稅務總總局關于土土地增值稅稅一些具體體問題規(guī)定定的通知》。30以股權的形形式取得土土地使用權權（第二）、企企業(yè)、單位位以股權的的形式，將將土地使用用權投資企企業(yè)的，接接受投資的的企業(yè)應在在投資交易易發(fā)生時，，按該項土土地使用權權的市場公公允價值和和土地使用用權轉移過過程中應支付的相關關稅費計算確認該該項土地使使用權的取取得成本。。如涉及補補價,土地使用權權的取得成成本還應加加上應支付付的補價款款或減除應應收到的補補價款。國國稅發(fā)〔2009〕31號第三十一一條（第第二款）存在問題：：那么對于于在2005年1月8號以前轉讓讓取得土地地使用權的的房地產(chǎn)企企業(yè)，已取取得營業(yè)稅稅和契稅完完稅憑證的的，在房地地產(chǎn)項目開開發(fā)完工后后進行土地地增值稅清清算時，成成本將如何何認定1、現(xiàn)省局也也沒有明確確規(guī)定2、土地增值值稅納稅對對像不同,應分別核算算3、稅務機關關應追繳轉轉讓方的土土地增值稅稅和企業(yè)所所得稅或個個人所得稅稅31拆遷補償費費明細申報報表（三）項目補償單位(人)

入帳時間

憑證號

對方科目

補償方式

金額

入帳憑據(jù)

備注

合計32拆遷補償費費的確認問題題一、拆遷的的收據(jù)和白白條能否作作為憑證二、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)支付給回回遷戶成本本的如何處處理三、異地安安置問題四、具有拆拆遷資格的的房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)自自行拆遷在在沒有取得得合法有效效憑證的情情況下應如如何應對五、委托拆拆遷企業(yè)要要不要取得得合法有效效憑證六、貨幣安安置拆遷安安置問題如如何處理33拆遷補償費費的確認海南省地方方稅務局關關于明確確土地增值值稅若干政政策問題的的通知瓊地稅稅函〔〔2007〕356號第七條條規(guī)定定、關關于拆拆遷補補償費費的確確認問問題納稅人人在征征地過過程中中支付付了拆拆遷補補償費費，如如青苗苗補償償費、、遷墳墳補償償費、、安置置費等等，但但由于于拆遷遷補償償費的的憑據(jù)據(jù)不屬于于發(fā)票票管理理范圍圍，因此此，對對納稅稅人在在取得得土地地使用用權時時確實實支付付了拆拆遷補補償費費的，，其扣扣除金金額，，根據(jù)據(jù)雙方方簽訂訂的補補償協(xié)協(xié)議、、收付付款憑憑據(jù)等等相關關資料料確定定。土地征征用費費及拆拆遷補補償費費。指指為取取得土土地開開發(fā)使使用權權（或或開發(fā)發(fā)權））而發(fā)發(fā)生的的各項項費用用，主主要包包括土土地買買價、、出讓讓金、、市政政配套套費、、契稅稅、耕耕地占占用稅稅、土土地使使用費費、土地閑閑置費費、土地變變更用用途和和超面面積補補交的的地價價及相相關稅稅費、、拆遷遷補償償支出出、安安置及及動遷遷支出出、回回遷房房建造造支出出、農(nóng)農(nóng)作物物補償償費、、危房房補償償費等等。國國稅發(fā)發(fā)〔2009〕31號第二十十七條第第一款款的規(guī)定定。34拆遷補償償費的確確認七、關于于拆遷安安置土地地增值稅稅計算問問題（一）房房地產(chǎn)企企業(yè)用建建造的本本項目房房地產(chǎn)安安置回遷遷戶的，，安置用房房視同銷銷售處理理，按《國家稅務務總局關關于房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)土土地增值值稅清算算管理有有關問題題的通知知》（國稅發(fā)發(fā)[2006]187號）第三三條第（（一）款款規(guī)定確確認收入入，同時將此此確認為為房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項項目的拆拆遷補償償費。房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)支付給給回遷戶戶的補差差價款，，計入拆拆遷補償償費；回回遷戶支支付給房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)的補差差價款，，應抵減減本項目目拆遷補補償費。。（二）異異地安置置的房屋屋屬于購購入的，，以實際際支付的的購房支支出計入入拆遷補補償費。。（三）貨貨幣安置置拆遷的的，房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)憑合法法有效憑憑據(jù)計入入拆遷補補償費。。摘自<國家稅務務總局關關于土地地增值稅稅清算有有關問題題的通知知>國稅函[2010]220號35拆遷補償償費的確確認1、具有拆拆遷資格格的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)自自行拆遷遷，其發(fā)發(fā)生的補補償費用用不屬于生生產(chǎn)經(jīng)營營性活動動，不能開具具發(fā)票2、委托有有拆遷資資格的單單位進行行拆遷，，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)向對對方支付付拆遷費費用時，，應取得得地稅部部門監(jiān)制制的“建安發(fā)發(fā)票”3、?？谑惺嘘P于拆拆遷方面面的規(guī)定定有（1）《海口市房房屋拆遷遷管理條條例》；（2）《?？谑信f舊城區(qū)（（城中村村）改造造拆遷補補償安置置若干意意見》（海府[2007]2號）；（3）《?？谑信f舊城區(qū)（（城中村村）改造造拆遷補補償安置置若干意意見（試試行）的的補充規(guī)規(guī)定（一一）》（海府辦辦[2008]246號）。36前期工程程費明細細申報表表（四）項目

施工單位

入賬時間

憑證號

對方科目

金額

入帳憑據(jù)

發(fā)票號

合計37前期工程程費（一）設設計費用用方面問問題的處處理（二）財財政性資資金問題題的處理理（三）關關于政府府性基金金和行政政事業(yè)性性收費問問題的處處理（四）專專項資金金、市政政配套設設施費和和人防易易地建設設費和土土價款的的區(qū)別問問題38前期工程程費一、前期期工程費費：1、“入帳帳憑據(jù)””欄填寫寫入帳所所憑據(jù)的的票據(jù)，，如“建建安發(fā)票票”、““服務發(fā)發(fā)票”、、“銷售售發(fā)票””等。2、項目與與發(fā)票要要對應,若是一個個項目對對應多張張發(fā)票,要按每張張發(fā)票一一行進行行分列。。3、項目內(nèi)內(nèi)容按規(guī)規(guī)劃費用用、設計計費用、、水文地地質(zhì)費用用、勘探探費用、、測繪費費用、場場地平整整費等支支出內(nèi)容容分別填填列。。（一）設設計費用用方面問問題：《營業(yè)稅暫暫行條例例》第十一條條規(guī)定：：“營業(yè)業(yè)稅扣繳繳義務人人：中華華人民共共和國境境外的單單位或者者個人在在境內(nèi)提提供應稅稅勞務、、轉讓無無形資產(chǎn)產(chǎn)或者銷銷售不動動產(chǎn)，在在境內(nèi)未未設有經(jīng)經(jīng)營機構構的，以以其境內(nèi)內(nèi)代理人人為扣繳繳義務人人；在境境內(nèi)沒有有代理人人的，以以受讓方方或者購購買方為為扣繳義義務人。。從上述述可見，，提供或或者接受受條例規(guī)規(guī)定勞務務的單位位或者個個人在境境內(nèi)取得得收入，，均應該該繳納營營業(yè)稅。。（二）財財政性資資金(1)、企業(yè)取取得的各各類財政政性資金金，除屬屬于國家家投資和和資金使使用后要要求歸還還本金的的以外，，均應計計入企業(yè)業(yè)當年收收入總額額。39政府專項項基金和和代收費費用的扣扣除問題題(2)、對企業(yè)業(yè)取得的的由國務務院財政政、稅務務主管部部門規(guī)定定專項用用途并經(jīng)經(jīng)國務院院批準的的財政性性資金，，準予作作為不征征稅收入入，在計計算應納納稅所得得額時從從收入總總額中減減除。(3)、納入預預算管理理的事業(yè)業(yè)單位、、社會團團體等組組織按照照核定的的預算和和經(jīng)費報報領關系系收到的的由財政政部門或或上級單單位撥入入的財政政補助收收入，準準予作為為不征稅稅收入，，在計算算應納稅稅所得額額時從收收入總額額中減除除，但國國務院和和國務院院財政、、稅務主主管部門門另有規(guī)規(guī)定的除除外。（4）所稱財財政性資資金，是是指企業(yè)業(yè)取得的的來源于于政府及及其有關關部門的的財政補補助、補補貼、貸貸款貼息息，以及及其他各各類財政政專項資資金，包包括直接接減免的的增值稅稅和即征征即退、、先征后后退、先先征后返返的各種種稅收，，但不包包括企業(yè)業(yè)按規(guī)定定取得的的出口退退稅款。。40（5）、所稱稱價外費費用，包包括收取取的手續(xù)續(xù)費、補補貼、基基金、集集資費、、返還利利潤、獎獎勵費、、違約金、滯納金金、延期期付款利利息、賠賠償金、、代收款款項、代代墊款項項、罰息息及其他他各種性性質(zhì)的價價外收費費，但不不包括同同時符合合以下條條件代為為收取的的政府性性基金或或者行政政事業(yè)性性收費：：（一）由由國務院院或者財財政部批批準設立立的政府府性基金金，由國國務院或或者省級級人民政政府及其其財政、、價格主主管部門門批準設設立的行行政事業(yè)業(yè)性收費費；（二）收收取時開開具省級級以上財財政部門門印制的的財政票票據(jù)；（三三））所所收收款款項項全全額額上上繳繳財財政政。。摘摘自自營營業(yè)業(yè)稅稅暫暫行行條條例例實實施施細細則則規(guī)規(guī)定定第第十十三三條條。。二、、關關于于政政府府性性基基金金和和行行政政事事業(yè)業(yè)性性收收費費(1)企業(yè)業(yè)按按照照規(guī)規(guī)定定繳繳納納的的、、由由國國務務院院或或財財政政部部批批準準設設立立的的政政府府性性基基金金以以及及由由國國務務院院和和省省、、自自治治區(qū)區(qū)、、直直轄轄市市人人民民政政府府及及其其財財政政、、價價格格主主管管部部門門批批準準設設立立的的行行政政事事業(yè)業(yè)性性收收費費，，準準予予在在計計算算應應納納稅稅所所得得額額時時扣扣除除。。41(2)、企企業(yè)業(yè)收收取取的的各各種種基基金金、、收收費費，，應應計計入入企企業(yè)業(yè)當當年年收收入入總總額額。。(3)、對對企企業(yè)業(yè)依依照照法法律律、、法法規(guī)規(guī)及及國國務務院院有有關關規(guī)規(guī)定定收收取取并并上上繳繳財財政政的的政政府府性性基基金金和和行行政政事事業(yè)業(yè)性性收收費費，，準準予予作作為為不不征征稅稅收收入入，，對于于上上繳繳財財政政的的當當年年在在計計算算應應納納稅稅所所得得額額時時從從收收入入總總額額中中減減除除；；未未上上繳繳財財政政的的部部分分，，不不得得從從收收入入總總額額中中減減除除。。三、、企企業(yè)業(yè)的的不不征征稅稅收收入入用用于于支支出出所所形形成成的的費費用用，，不不得得在在計計算算應應納納稅稅所所得得額額時時扣扣除除；；企企業(yè)業(yè)的的不不征征稅稅收收入入用用于于支支出出所所形形成成的的資資產(chǎn)產(chǎn)，，其其計計算算的的折折舊舊、、攤攤銷銷不不得得在在計計算算應應納納稅稅所所得得額額時時扣扣除除。。摘自自財財稅稅[2008]151號四、、專專項項資資金金、、人人防防易易地地建建設設費費和和土土價價款款的的區(qū)區(qū)別別：：（一一））、、第第四四十十九九條條防防空空地地下下室室易易地地建建設設費費，，全全額額上上繳繳同同級級財財政政預預算算外外專專戶戶，，實實行行收收支支兩兩條條線線管管理理，，專專項項用用于于人人民民防防空空建建設設，，任任何何單單位位和和個個人人不不得得平平調(diào)調(diào)、、截截留留和和挪挪用用。。摘摘自自國家家人人防防辦辦字字[2003]18號文文42（二））、、城市市基基礎礎設設施施配配套套費費是是人人民民政政府府強強制制征征收收的的城城市市基基礎礎設設施施建建設設專專項項資資金金。。城市市基基礎礎設設施施配配套套費費應應當當用用于于城城市市道道路路、、橋橋涵涵、、給給排排水水、、路路燈燈照照明明、、環(huán)環(huán)衛(wèi)衛(wèi)設設施施、、園園林林綠綠化化、、消消防防、、城城市市防防洪洪等等市市政政基基礎礎設設施施建建設設與與管管理理。。摘摘自自三三亞亞市市城城市市基基礎礎設設施施配配套套費費征征收收管管理理辦辦法法三府府辦辦〔2010〕〕90號第第二二條條規(guī)規(guī)定定。。（三三））、、土土地地價價款款和和出出讓讓金金：：根根據(jù)據(jù)《土地地管管理理法法》、《土地地登登記記辦辦法法》的相相關關規(guī)規(guī)定定，，土土地地使使用用類類型型只只有有土土地地劃劃撥撥和和土土地地出出讓讓兩兩種種形形式式。。1、劃劃撥撥土土地地使使用用權權是是指指經(jīng)經(jīng)縣縣級級以以上上人人民民政政府府依依法法批批準準，，在在土土地地使使用用者者繳繳納納補補償償、、安安置置等等費費用用后后，，取取得得的的國國有有土土地地使使用用權權，，或或者者經(jīng)經(jīng)縣縣級級以以上上人人民民政政府府依依法法批批準準后后無無償償取取得得的的國國有有土土地地使使用用權權。。2、出出讓讓土土地地使使用用權權是是指指國國家家以以土土地地所所有有者者的的身身份份將將國國有有土土地地使使用用權權在在一一定定年年限限內(nèi)內(nèi)讓讓與與土土地地使使用用者者。。由由土土地地使使用用者者向向國國家家支支付付土土地地使使用用權權出出讓讓金金后后取取得得的的土土地地使使用用權權。（1）取得的土土地使用權權是有償?shù)牡?。?）取得的土土地使用權權是有期限限的。（（3）取得的土土地使用權權是一種物物權。由此此可見地價價款和繳納納土地出讓讓金是企業(yè)業(yè)取得土地地使用權成成本的一部部份。它不同與代代收基金和和代收費用用。43建筑安裝工工程費明細細申報表（（五）項目

施工單位

入賬時間

憑證號

對方科目

金額

入帳憑據(jù)

發(fā)票號

合計44建筑安裝工工程費一、包工不不包料的建建安工程問問題的處理理二、廣告工工程能不能能進成本三、應視為為開發(fā)產(chǎn)品品已經(jīng)完工工所得稅如如何處理四、在沒有有收入情況況下發(fā)生的的業(yè)務招待待費如何處處理為好45建筑安裝工工程費填寫表格基基本要求（一）、1、“入帳憑憑據(jù)”欄填填寫入帳所所憑據(jù)的票票據(jù)，如““建安發(fā)票票”、“服服務發(fā)票””、“銷售售發(fā)票”等等。2、項目與發(fā)發(fā)票要對應應,若是一個項項目對應多多張發(fā)票,要按每一張張發(fā)票一行行進行分列列。（二）、建建筑安裝工工程：建筑筑工程的發(fā)發(fā)包單位與與承包單位位應當依法法訂立書面面合同，明明確雙方的的權利和義義務。發(fā)包單位和承包包單位應當當全面履行行合同約定定的義務。。不按照合合同約定履履行義務的的，依法承承擔違約責責任。摘自中華人人民共和國國建筑法。。（三）、第第十四條已已銷開發(fā)發(fā)產(chǎn)品的計計稅成本，，按當期已已實現(xiàn)銷售售的可售面面積和可售售面積單位位工程成本本確認?？煽墒勖娣e單單位工程成成本和已銷銷開發(fā)產(chǎn)品品的計稅成成本按下列列公式計算算確定：可售面積單單位工程成成本=成本對象總總成本÷成本對象總總可售面積積已銷開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的計稅稅成本=已實現(xiàn)銷售售的可售面面積×可售面積單單位工程成成本，納稅人應向向稅務機關關提供立書書合同和對對應的有效效入賬憑證證。摘自國稅發(fā)發(fā)國稅發(fā)〔2009〕31號46建筑安裝工工程費關于扣除項項目憑證的的確認問題題一、對于包包工不包料料的建安工工程，施工工方按提供供的建安勞勞務金額（（不含材料料價款）開開具發(fā)票。。在計算土土地增值稅稅扣除項目目時，施工工費用的扣扣除憑證以以建安發(fā)票票為準，材材料和設備備費用的扣扣除憑證以以銷售發(fā)票票為準。第十六條除除本細則則第七條規(guī)規(guī)定外，納納稅人提供供建筑業(yè)勞勞務（不含含裝飾勞務務）的，其其營業(yè)額應應當包括工工程所用原原材料、設設備及其他他物資和動動力價款在在內(nèi)，但不不包括建設設方提供的的設備的價價款。摘自自營業(yè)稅暫暫行條例實實施細則規(guī)規(guī)定47二、廣告費、業(yè)業(yè)務宣傳費費、業(yè)務招招待費。按按以下規(guī)定定進行處理理：（1）開發(fā)企業(yè)業(yè)取得的預預售收入不不得作為廣廣告費、業(yè)業(yè)務宣傳費費、業(yè)務招招待費等三三項費用的的計算基數(shù)數(shù)，至預售售收入轉為為實際銷售售收入時，，再將其作作為計算基基數(shù)。（2）新辦開發(fā)發(fā)企業(yè)在取取得第一筆筆開發(fā)產(chǎn)品品實際銷售售收入之前前發(fā)生的，，與建造、、銷售開發(fā)發(fā)產(chǎn)品相關關的廣告費費、業(yè)務宣宣傳費和業(yè)業(yè)務招待費費，可以向向后結轉，，按稅收規(guī)規(guī)定的標準準扣除，但但結轉期限限最長不得得超過3個納稅年度度。(國稅發(fā)〔2006〕31號三、國家稅稅務總局關關于房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)開發(fā)產(chǎn)品品完工條件件確認問題題的通知國國稅函【2010】】201號號根據(jù)《國家家稅務總局局關于房地地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營業(yè)務征征收企業(yè)所所得稅問題題的通知》》（國稅發(fā)發(fā)[2006]31號）規(guī)定定精神和《《國家稅務務總局關于于印發(fā)〈房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營業(yè)務務企業(yè)所得得稅處理辦辦法〉的通通知》（國國稅發(fā)[2009]31號））第三條規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)建造造、開發(fā)的的開發(fā)產(chǎn)品品，無論工工程質(zhì)量是是否通過驗驗收合格，，或是否辦辦理完工（（竣工）備備案手續(xù)以以及會計決決算手續(xù)，，當企業(yè)開開始辦理開開發(fā)產(chǎn)品交交付手續(xù)（（包括入住住手續(xù)）、、或已開始始實際投入入使用時，，為開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品開始投投入使用，，應視為開開發(fā)產(chǎn)品已已經(jīng)完工。。房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)應應按規(guī)定及及時結算開開發(fā)產(chǎn)品計計稅成本，，并計算企企業(yè)當年度度應納稅所所得額。48基礎設施建建設費明細細申報表（六）項目

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入帳憑據(jù)

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合計49基礎設施建建設費明細細申報表基礎設施建建設費有哪哪些：1、項目內(nèi)容容按道路、、供水、供供電、供氣氣、排污、、排洪、通通訊、照明明、環(huán)衛(wèi)、、綠化等具具體支出內(nèi)內(nèi)容填列。。2、項目與發(fā)發(fā)票要對應應,若是一個項項目對應多多張發(fā)票,要按每一張張發(fā)票一行行進行分列列。3、“入帳憑憑據(jù)”欄填填寫入帳所所憑據(jù)的票票據(jù)，如““建安發(fā)票票”、“服服務發(fā)票””、“銷售售發(fā)票”、、“行政收收據(jù)”等。。4、納稅人提提供建筑業(yè)業(yè)勞務（不不含裝飾勞勞務）的，，其營業(yè)額額應當包括括工程所用用原材料、、設備及其其他物資和和動力價款款在內(nèi)，但但不包括建建設方提供供的設備的的價款。但在包工不不包料、土土建、綠化化工程中：：企業(yè)為保保證工程質(zhì)質(zhì)量，往往往自購建材材和園藝的的樹種、花花草等，工工程實行清清包的。瓊瓊地稅發(fā)[2009]104號文有規(guī)定定，銷售發(fā)發(fā)票可以入入賬，可沒沒說不按規(guī)規(guī)定繳納建建筑工程營營業(yè)稅。50公共配套設設施費明細細申報表（七）項目

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合計51公共配套設設施費公共配套設設施費存在在問題企業(yè)業(yè)應如何應應對一、產(chǎn)權式式酒店應如如何處理與與業(yè)主的關關系問題？？二、人防工工程、架空空層、夾層層如何扣除除問題三、企業(yè)未未放異產(chǎn)權權如何處理理52公共配套設設施費審核公共配配套設施費費時應當重重點關注：：第二十四條條（一）公共共配套設施施的界定是是否準確，，公共配套套設施費是是否真實發(fā)發(fā)生，有無無預提的公公共配套設設施費情況況。（二）是否否將房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)費用用記入公共共配套設施施費。（三）多個個（或分期期）項目共共同發(fā)生的的公共配套套設施費，，是否按項項目合理分分攤摘自國稅發(fā)〔2009〕91號。公共配套設設施費有哪哪些：1、項目內(nèi)容容按物業(yè)管管理用房、、變電站、、熱力站、、居委會、、派出所、、幼兒園、、學校、托托兒所用房房、公共廁廁所、郵電電通訊用房房等具體支支出內(nèi)容填填列。2、“入帳憑憑據(jù)”欄填填寫入帳所所憑據(jù)的票票據(jù)，如““建安發(fā)票票”、“服服務發(fā)票””、“銷售售發(fā)票”等等。3、項目與與發(fā)票要要對應,若是一個個項目對對應多張張發(fā)票,要按每一一張發(fā)票票一行進進行分列列。2、關于國家家國防動動員委員員會、國國家發(fā)展展計劃、、委員會會、建設設部、財財政部，，國家人人防辦字字[2003]18號文規(guī)定定：城市新新建民用用建筑，，按照國國家有關關規(guī)定修修建防空空地下室室。53公共配套套設施費費民用建筑筑包括除除工業(yè)生生產(chǎn)廠房房及其配配套設施施以外的的所有非非生產(chǎn)性性建筑。。居民住宅宅以外的的其他民民用建筑筑，地面面總建筑筑面積在在2000平方米以以上的，，按照地地面建筑筑面積的的2-5%修建6級（含））以上防防空地下下室；開開發(fā)區(qū)、、工業(yè)園園區(qū)、保保稅區(qū)和和重要性性經(jīng)濟目目標區(qū)除除一款規(guī)規(guī)定和居居民住宅宅以外的的新建民民用建筑筑，按照照一次性性規(guī)劃地地面總建建筑面積積的2-5%集中修建建6級（含））以上防防空地下下室；一類人民民防空重重點城市市按照4-5%修建；二二類人民民防空重重點城市市按照3-4%修建；三三類人民民防空重重點城市市和其他他城市（（含縣城城）按照照2-3%修建。新新建除一一款規(guī)定定以外的的人民防防空重點點城市的的居民住住宅樓，，按照地面面首層建建筑面積積修建6B級防空地地下室；；按照規(guī)定定應修建建防空地地下室的的民用建建筑，因因地質(zhì)、、地形等等原因不不宜修建建的，或或者規(guī)定定應建面面積小于于民用建建筑地面面首層建建筑面積積的，經(jīng)經(jīng)人民防防空主管管部門批批準，可可以不修修建，但但必須按按照應修修建防空空地下室室面積所所需造價價繳納易易地建設設費，由由人民防防空主管管部門統(tǒng)統(tǒng)一就近近易地修修建。摘自人民民防空工工程建設設管理規(guī)規(guī)定[2003]18號文54公共配套套設施費費一、人民民防空重重點城市市按照4-5%修建6級（含））以上防防空地下下室，房房地產(chǎn)企企業(yè)自愿愿多建，，是人防防辦和政政府鼓勵勵的，不不可能不不報批。。二、人防防工程超超面積建建筑，其其用途和和性質(zhì)不不一樣，，分戰(zhàn)時時與和平平共處時時期；戰(zhàn)戰(zhàn)時按規(guī)規(guī)定國家家無償使使用，但但超面積積的不一一定是無無償使用用。三、超面面積地下下人防建建筑物屬屬企業(yè)產(chǎn)產(chǎn)權，可可以銷售售和經(jīng)營營。企業(yè)在開開發(fā)區(qū)內(nèi)內(nèi)建造的的會所、、物業(yè)管管理場所所、電站站、熱力力站、水水廠、文文體場館館、幼兒兒園等配配套設施施，按以以下規(guī)定定進行處處理。(一)屬于非營營利性且且產(chǎn)權屬屬于全體體業(yè)主的的，或無償償贈與地地方政府府、公用用事業(yè)單單位的，，可將其其視為公公共配套套設施，，其建造造費用按按公共配配套設施施費的有有關規(guī)定定進行處處理。(二)屬于營利利性的，，或產(chǎn)權權歸企業(yè)業(yè)所有的的，或未明確確產(chǎn)權歸歸屬的，，或無償償贈與地地方政府府、公用用事業(yè)單單位以外外其他單單位的，，應當單單獨核算算其成本本。除企企業(yè)自用用應按建建造固定定資產(chǎn)進進行處理理外，其其他一律律按建造造開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品進行行處理。。摘自國稅稅發(fā)〔2009〕31號55公共配套套設施費費1.建成后產(chǎn)產(chǎn)權屬于于全體業(yè)業(yè)主所有有的，其其成本、、費用可可以扣除除；2.建成后無無償移交交給政府府、公用用事業(yè)單單位用于于非營利利性社會會公共事事業(yè)的，，其成本本、費用用可以扣扣除；3.建成后有有償轉讓讓的，應應計算收收入，并并準予扣扣除成本本、費用用。房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)開發(fā)建建造的與與清算項項目配套套的居委委會和派派出所用用房、會會所、停停車場（（庫）、、物業(yè)管管理場所所、變電電站、熱熱力站、、水廠、、文體場場館、學學校、幼幼兒園、、托兒所所、醫(yī)院院、郵電電通訊等等公共設設施，按按以下原原則處理理：1.建成后產(chǎn)產(chǎn)權屬于于全體業(yè)業(yè)主所有有的，其其成本、、費用可可以扣除除；2.建成后無無償移交交給政府府、公用用事業(yè)單單位用于于非營利利性社會會公共事事業(yè)的，，其成本本、費用用可以扣扣除；3.建成后有有償轉讓讓的，應應計算收收入，并并準予扣扣除成本本、費用用。（（摘自國國稅發(fā)[2006]187號文存在問題題：1、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)、產(chǎn)產(chǎn)權式酒酒店的地地下室、、架空層層、夾層層、停車車位等，，產(chǎn)權放放沒放異異的，產(chǎn)產(chǎn)權不屬屬于全體體業(yè)主所所有的，，其成本本、費用用不可以以扣除56開發(fā)間接接費用明明細申報報表（八）項目

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入賬時間

憑證號

對方科目

金額

入帳憑據(jù)

備注

合計公共配套套設施費費57開發(fā)間接接費用明明細申報報表一、項目目內(nèi)容包包括直接接管理人人員工資資、職工工福利費費、折舊舊費、修修理費、、辦公費費、水電電費、勞勞動保護護費、周周轉房攤攤銷費等等具體支支出內(nèi)容容分別填填列。二、哪些些開發(fā)間間接費用用可以加加計20%扣除：（1）凡與工工程相關關的費用用支出可可加計20%；（2）關于開開發(fā)間接接費用里里列支：：通訊費費（移動動電話））、差旅旅費等稅稅務機關關采取謹謹慎的原原則準與與列支，，由企業(yè)業(yè)提供有有效憑據(jù)據(jù)決定。。三、企業(yè)業(yè)為職工工提供的的交通、、住房、、通訊待待遇，已已經(jīng)實行行貨幣化化改革的的，按月月按標準準發(fā)放或或支付的的住房補補貼、交交通補貼貼或者車車改補貼貼、通訊訊補貼，，應當納納入職工工工資總總額，不不再納入入職工福福利費管管理；尚尚未實行行貨幣化化改革的的，企業(yè)業(yè)發(fā)生的的相關支支出作為為職工福福利費管管理，但但根據(jù)國國家有關關企業(yè)住住房制度度改革政政策的統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)定定，不得得再為職職工購建建住房。。企業(yè)給職職工發(fā)放放的節(jié)日日補助、、未統(tǒng)一一供餐而而按月發(fā)發(fā)放的午午餐費補補貼，應應當納入入工資總總額管理理。摘自自財企[2009]242號四、職工工福利費費的稅務務處理《企業(yè)所得得稅法實實施條例例》第四十條條規(guī)定