房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算暨其他稅收問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算暨其他稅收問題江蘇國瑞興光稅務咨詢有限公司江蘇國瑞興光稅務師事務所高允斌主講人簡介：注冊會計師，注冊稅務師，注冊資產(chǎn)評估師，高級會計師。中國民主促進會會員，民進江蘇省委會經(jīng)濟與法律工作委員會委員?，F(xiàn)任江蘇國瑞興光稅務師事務所所長、江蘇國瑞興光稅務咨詢有限公司董事長、中國稅務視野網(wǎng)首席咨詢專家?？稻壦帢I(yè)等三家上市公司獨立董事。中國注冊會計師協(xié)會專業(yè)技術咨詢委員會委員，中國總會計師協(xié)會教材編審委員會委員，江蘇省總會計師協(xié)會常務理事、江蘇省工商聯(lián)房地產(chǎn)商會專家顧問委員會委員，江蘇省注冊稅務師協(xié)會理事。長期受聘于中國注冊會計師協(xié)會、中國注冊稅務師協(xié)會及其部分地方協(xié)會，以及南京大學、北京國家會計學院、上海交大等多家高校。出版?zhèn)€人專著有《小型企業(yè)審計實務》、《會計與稅法差異比較及納稅調(diào)整》、《企業(yè)重組的會計處理與納稅處理》、《個人所得稅最新政策解析與納稅籌劃》、《新企業(yè)所得稅申報表填報指南及政策解析》、《公司稅制與納稅籌劃》、《新企業(yè)所得稅法與會計準則間的差異比較及納稅申報》等，主編、參編教材九部。共在《會計研究》、《財務與會計》等刊物發(fā)表會計、審計、稅務類專業(yè)文章約兩百篇，并多次獲得科研獎勵?，F(xiàn)任多家大型企業(yè)集團和上市公司的稅務顧問。第一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算一、土地增值稅清算管理依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》；《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則（以下簡稱條例或細則）；《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號，以下簡稱187號文）；《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號，以下簡稱91號文）；《國家稅務總局關于進一步開展土地增值稅清算工作的通知》(國稅函〔2008〕318號)。二、土地增值稅清算業(yè)務需處理的幾個問題1、開發(fā)業(yè)務流程與清算的關系；2、會計核算與土地增值稅清算的關系；3、企業(yè)所得稅政策（主要對照國稅發(fā)[2009]31號文，以下簡稱31號文）與土地增值稅清算政策的關系；4、土地增值稅預繳與清算的關系。三、關于項目管理91號文：第六條主管稅務機關應加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理，實施項目管理。主管稅務機關應從納稅人取得土地使用權開始，按項目分別建立檔案、設置臺帳，對納稅人項目立項、規(guī)劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結(jié)算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務管理與納稅人項目開發(fā)同步。三、關于項目管理實施細則第十六條：納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。三、關于項目管理91號文：第九條納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；(二)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；(三)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權的。三、關于項目管理91號文：第十條對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。(一)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；(二)取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；(三)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；(四)省(自治區(qū)、直轄市、計劃單列市)稅務機關規(guī)定的其他情況。三、關于項目管理187號文：土地增值稅以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。三、關于項項目管理91號文：：第十七條清清算審核核時，應審審核房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目目是否以國國家有關部部門審批、、備案的項項目為單位位進行清算算；對于分分期開發(fā)的的項目，是是否以分期期項目為單單位清算；；對不同類類型房地產(chǎn)產(chǎn)是否分別別計算增值值額、增值值率，繳納納土地增值值稅。三、關于項項目管理91號文：：項目清算算程序1、、90天天內(nèi)內(nèi)辦辦理理清清算算手手續(xù)續(xù)的的要要求求；；2、、納納稅稅人人清清算算土土地地增增值值稅稅時時應應提提供供的的清清算算資資料料(1)土土地地增增值值稅稅清清算算表表及及其其附附表表(參參考考表表樣樣見見附附件件，，各各地地可可根根據(jù)據(jù)本本地地實實際際情情況況制制定定)。。(2)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項項目目清清算算說說明明，，主主要要內(nèi)內(nèi)容容應應包包括括房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項項目目立立項項、、用用地地、、開開發(fā)發(fā)、、銷銷售售、、關關聯(lián)聯(lián)方方交交易易、、融融資資、、稅稅款款繳繳納納等等基基本本情情況況及及主主管管稅稅務務機機關關需需要要了了解解的的其其他他情情況況。。(3)項項目目竣竣工工決決算算報報表表、、取取得得土土地地使使用用權權所所支支付付的的地地價價款款憑憑證證、、國國有有土土地地使使用用權權出出讓讓合合同同、、銀銀行行貸貸款款利利息息結(jié)結(jié)算算通通知知單單、、項項目目工工程程合合同同結(jié)結(jié)算算單單、、商商品品房房購購銷銷合合同同統(tǒng)統(tǒng)計計表表、、銷銷售售明明細細表表、、預預售售許許可可證證等等與與轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的收收入入、、成成本本和和費費用用有有關關的的證證明明資資料料。。主主管管稅稅務務機機關關需需要要相相應應項項目目記記賬賬憑憑證證的的，，納納稅稅人人還還應應提提供供記記賬賬憑憑證證復復印印件件。。(4)納納稅稅人人委委托托稅稅務務中中介介機機構(gòu)構(gòu)審審核核鑒鑒證證的的清清算算項項目目，，還還應應報報送送中中介介機機構(gòu)構(gòu)出出具具的的《《土土地地增增值值稅稅清清算算稅稅款款鑒鑒證證報報告告》》。。三、、關關于于項項目目管管理理3、、資資料料審審核核，，確確定定是是否否受受理理；；4、、主主管管稅稅務務機機關關受受理理納納稅稅人人清清算算資資料料后后，，應應在在一一定定期期限限內(nèi)內(nèi)及及時時組組織織清清算算審審核核。。具具體體期期限限由由各各省省、、自自治治區(qū)區(qū)、、直直轄轄市市、、計計劃劃單單列列市市稅稅務務機機關關確確定定。。5、、清清算算審審核核結(jié)結(jié)束束，，主主管管稅稅務務機機關關應應當當將將審審核核結(jié)結(jié)果果書書面面通通知知納納稅稅人人，，并并確確定定辦辦理理補補、、退退稅稅期期限限。。四、、開開發(fā)發(fā)成成本本歸歸集集與與分分配配問問題題問題題1：：計計稅稅成成本本對對象象之之確確定定31號號文文中中規(guī)規(guī)定定確確定定計計稅稅成成本本對對象象時時，，應應按按照照可可否否銷銷售售原原則則、、分分類類歸歸集集原原則則、、功功能能區(qū)區(qū)分分原原則則、、定定價價差差異異原原則則、、成成本本差差異異原原則則、、權權益益區(qū)區(qū)分分原原則則予予以以劃劃分分。。并并提提出出備備案案要要求求。。91號號文文要要求求對對不不同同類類型型房房地地產(chǎn)產(chǎn)分分別別計計算算增增值值額額、、增增值值率率；；187號號文文要要求求應應分分別別計計算算普普通通住住宅宅和和非非普普通通住住宅宅的的增增值值額額。。對對應應了了31號號文文的的分分類類歸歸集集、、定定價價差差異異等等原原則則，，但但無無事事先先備備案案規(guī)規(guī)定定。。分類類核核算算中中的的具具體體問問題題討討論論。。四、、開開發(fā)發(fā)成成本本歸歸集集與與分分配配問問題題問題題2：：成成本本費費用用預預提提對于于分分期期開開發(fā)發(fā)的的項項目目，，如如果果以以分分期期項項目目為為單單位位清清算算，，31號號文文規(guī)規(guī)定定，，出出包包工工程程未未最最終終辦辦理理結(jié)結(jié)算算而而未未取取得得全全額額發(fā)發(fā)票票的的，，在在證證明明資資料料充充分分的的前前提提下下，，其其發(fā)發(fā)票票不不足足金金額額可可以以預預提提，，但但最最高高不不得得超超過過合合同同總總金金額額的的10%；；公公共共配配套套設設施施尚尚未未建建造造或或尚尚未未完完工工的的，，可可按按預預算算造造價價合合理理預預提提建建造造費費用用；；報報批批報報建建費費用用、、物物業(yè)業(yè)完完善善費費用用可可以以按按規(guī)規(guī)定定預預提提。。四、開發(fā)發(fā)成本歸歸集與分分配問題題土地增值值稅清算算能否認認同？187號號文第四四條：房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)的預提提費用，，除另有有規(guī)定外外，不得得扣除。。91號文文第二十十四條：：審核公公共配套套設施費費時應當當重點關關注：(一)公公共配套套設施的的界定是是否準確確，公共共配套設設施費是是否真實實發(fā)生，，有無預預提的公公共配套套設施費費情況。。第二十五五條審審核建筑筑安裝工工程費時時應當重重點關注注：(一)發(fā)發(fā)生的費費用是否否與決算算報告、、審計報報告、工工程結(jié)算算報告、、工程施施工合同同記載的的內(nèi)容相相符。------。。(五)建建筑安裝裝發(fā)票是是否在項項目所在在地稅務務機關開開具。四、開發(fā)發(fā)成本歸歸集與分分配問題題問題3：：共同成成本分配配31號文文中規(guī)定定共同成成本的分分配可以以采用占占地面積積法、建建筑面積積法、直直接成本本法、預預算造價價法。實施細則則第九條條納稅稅人成片片受讓土土地使用用權后，，分期分分批開發(fā)發(fā)、轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)產(chǎn)的，其其扣除項項目金額額的確定定，可按按轉(zhuǎn)讓土土地使用用權的面面積占總總面積的的比例計計算分攤攤，或按按建筑面面積計算算分攤，，也可按按稅務機機關確認認的其他他方式計計算分攤攤。187號號文第四四條：屬屬于多個個房地產(chǎn)產(chǎn)項目共共同的成成本費用用，應按按清算項項目可售售建筑面面積占多多個項目目可售總總建筑面面積的比比例或其其他合理理的方法法，計算算確定清清算項目目的扣除除金額。。91號文文第二十十一條：：(五)納稅人人分期開開發(fā)項目目或者同同時開發(fā)發(fā)多個項項目的，，或者同同一項目目中建造造不同類類型房地地產(chǎn)的，，應按照照受益對對象，采采用合理理的分配配方法，，分攤共共同的成成本費用用。四、開發(fā)發(fā)成本歸歸集與分分配問題題問題4：：土地成成本的處處理31號文文：(一)土土地征用用費及拆拆遷補償償費。指指為取得得土地開開發(fā)使用用權(或或開發(fā)權權)而發(fā)發(fā)生的各各項費用用，主要要包括土土地買價價或出讓讓金、大大市政配配套費、、契稅、、耕地占占用稅、、土地使使用費、、土地閑閑置費、、土地變變更用途途和超面面積補交交的地價價及相關關稅費、、拆遷補補償支出出、安置置及動遷遷支出、、回遷房房建造支支出、農(nóng)農(nóng)作物補補償費、、危房補補償費等等。實施細則則：土地地征用及及拆遷補補償費，，包括土土地征用用費、耕耕地占用用稅、勞勞動力安安置費及及有關地地上、地地下附著著物拆遷遷補償?shù)牡膬糁С龀觥仓弥脛舆w用用房支出出等。四、開發(fā)發(fā)成本歸歸集與分分配問題題31號文文：土地開發(fā)發(fā)同時連連結(jié)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的,屬屬于一次次性取得得土地分分期開發(fā)發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)的情況況,其土土地開發(fā)發(fā)成本經(jīng)經(jīng)商稅務務機關同同意后可可先按土土地整體體預算成成本進行行分配,待土地地整體開開發(fā)完畢畢再行調(diào)調(diào)整。四、開發(fā)發(fā)成本歸歸集與分分配問題題187號號文：房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)辦理土土地增值值稅清算算時計算算與清算算項目有有關的扣扣除項目目金額，，應根據(jù)據(jù)土地增增值稅暫暫行條例例第六條條及其實實施細則則第七條條的規(guī)定定執(zhí)行。。除另有有規(guī)定外外，扣除除取得土土地使用用權所支支付的金金額、房房地產(chǎn)開開發(fā)成本本、費用用及與轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)有關關稅金，，須提供供合法有有效憑證證；不能能提供合合法有效效憑證的的，不予予扣除。。分期開發(fā)發(fā)項目中中的土地地成本計計提、支支付憑憑證、分分配等問問題。四、開發(fā)發(fā)成本歸歸集與分分配問題題91號文文第二十十二條：：審核取得得土地使使用權支支付金額額和土地地征用及及拆遷補補償費時時應當重重點關注注：(一)同同一宗土土地有多多個開發(fā)發(fā)項目，，是否予予以分攤攤，分攤攤辦法是是否合理理、合規(guī)規(guī)，具體體金額的的計算是是否正確確。(二)是是否存在在將房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)費用記記入取得得土地使使用權支支付金額額以及土土地征用用及拆遷遷補償費費的情形形。(三)拆拆遷補償償費是否否實際發(fā)發(fā)生，尤尤其是支支付給個個人的拆拆遷補償償款、拆拆遷(回回遷)合合同和簽簽收花名名冊或簽簽收憑證證是否一一一對應應。企業(yè)所得得稅方面面，稅務務機關關關注納稅稅人是否否將開發(fā)發(fā)成本計計入開發(fā)發(fā)費用；；土地增增值稅方方面，恰恰恰相反反。四、開發(fā)發(fā)成本歸歸集與分分配問題題問題5：：公共基基礎設施施的處理理（1）車車庫的處處理問題題。31號文文第三十十三條：：企業(yè)單單獨建造造的停車車場所，，應作為為成本對對象單獨獨核算。。利用地地下基礎礎設施形形成的停停車場所所，作為為公共配配套設施施進行處處理。187號號文第三三條：房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)將開發(fā)發(fā)的部分分房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)為企企業(yè)自用用或用于于出租等等商業(yè)用用途時，，如果產(chǎn)產(chǎn)權未發(fā)發(fā)生轉(zhuǎn)移移，不征征收土地地增值稅稅，在稅稅款清算算時不列列收入，，不扣除除相應的的成本和和費用。。試分析上上述處理理對三種種不同情情況下土土地增值值稅清算算的影響響。四、開發(fā)發(fā)成本歸歸集與分分配問題題（2）合合建公共共配套設設施：31號文文第十八八條：企企業(yè)在開開發(fā)區(qū)內(nèi)內(nèi)建造的的郵電通通訊、學學校、醫(yī)醫(yī)療設施施應單獨獨核算成成本，其其中，由由企業(yè)與與國家有有關業(yè)務務管理部部門、單單位合資資建設，，完工后后有償移移交的，，國家有有關業(yè)務務管理部部門、單單位給予予的經(jīng)濟濟補償可可直接抵抵扣該項項目的建建造成本本，抵扣后的的差額應應調(diào)整當當期應納納稅所得得額。上述處理理對營業(yè)業(yè)稅、土土地增值值稅的影影響。四、開發(fā)發(fā)成本歸歸集與分分配問題題187號號文：房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)開發(fā)建建造的與與清算項項目配套套的居委委會和派派出所用用房、會會所、停停車場（（庫）、、物業(yè)管管理場所所、變電電站、熱熱力站、、水廠、、文體場場館、學學校、幼幼兒園、、托兒所所、醫(yī)院院、郵電電通訊等等公共設設施，按按以下原原則處理理：①建成后后產(chǎn)權屬屬于全體體業(yè)主所所有的，，其成本本、費用用可以扣扣除；②建成后后無償移移交給政政府、公公用事業(yè)業(yè)單位用用于非營營利性社社會公共共事業(yè)的的，其成成本、費費用可以以扣除；；③建成后后有償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的，，應計算算收入，，并準予予扣除成成本、費費用。四、開發(fā)發(fā)成本歸歸集與分分配問題題問題6：：開發(fā)間間接費的的處理31號文文：開發(fā)發(fā)間接費費。指企企業(yè)為直直接組織織和管理理開發(fā)項項目所發(fā)發(fā)生的，，且不能能將其歸歸屬于特特定成本本對象的的成本費費用性支支出。主主要包括括管理人人員工資資、職工工福利費費、折舊舊費、修修理費、、辦公費費、水電電費、勞勞動保護護費、工程管理理費、周轉(zhuǎn)房房攤銷以以及項目營銷銷設施建建造費等。實施細則則：開發(fā)發(fā)間接費費用，是是指直接接組織、、管理開開發(fā)項目目發(fā)生的的費用，，包括工工資、職職工福利利費、折折舊費、、修理費費、辦公公費、水水電費、、勞動保保護費、、周轉(zhuǎn)房房攤銷等等。四、開發(fā)發(fā)成本歸歸集與分分配問題題91號文文第二十十六條：：審核開發(fā)發(fā)間接費費用時應應當重點點關注：：(一)是是否存在在將企業(yè)業(yè)行政管管理部門門(總部部)為組組織和管管理生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營活活動而發(fā)發(fā)生的管管理費用用記入開開發(fā)間接接費用的的情形。。(二)開開發(fā)間接接費用是是否真實實發(fā)生，，有無預預提開發(fā)發(fā)間接費費用的情情況，取取得的憑憑證是否否合法有有效。營銷設設施折折舊、、日常常運營營費用用（水水電等等）、、樣板板房費費用應應如何何處理理？四、開開發(fā)成成本歸歸集與與分配配問題題問題7：建建筑安安裝成成本項項目的的處理理91號號文第第二十十五條條：審審核建建筑安安裝工工程費費時應應當重重點關關注：：(一)發(fā)生生的費費用是是否與與決算算報告告、審審計報報告、、工程程結(jié)算算報告告、工工程施施工合合同記記載的的內(nèi)容容相符符。(二)房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)自自購建建筑材材料時時，自自購建建材費費用是是否重重復計計算扣扣除項項目。。(三)參照照當?shù)氐禺斊谄谕愵愰_發(fā)發(fā)項目目單位位平均均建安安成本本或當當?shù)亟ńㄔO部部門公公布的的單位位定額額成本本，驗驗證建建筑安安裝工工程費費支出出是否否存在在異常常（注注：187號文文有類類似規(guī)規(guī)定））。(四)房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)采采用自自營方方式自自行施施工建建設的的，還還應當當關注注有無無虛列列、多多列施施工人人工費費、材材料費費、機機械使使用費費等情情況。。(五)建筑筑安裝裝發(fā)票票是否否在項項目所所在地地稅務務機關關開具具。四、開開發(fā)成成本歸歸集與與分配配問題題（1））施工工企業(yè)業(yè)出票票金額額、營營業(yè)稅稅計稅稅依據(jù)據(jù)新《營營業(yè)稅稅暫行行條例例實施施細則則》第第十六六條規(guī)規(guī)定：：除本本細則則第七七條規(guī)規(guī)定外外，納納稅人人提供供建筑筑業(yè)勞勞務（（不含含裝飾飾勞務務）的的，其其營業(yè)業(yè)額應應當包包括工工程所所用原原材料料、設設備及及其他他物資資和動動力價價款在在內(nèi)，，但不不包括括建設設方提提供的的設備備的價價款。。四、開開發(fā)成成本歸歸集與與分配配問題題《增值值稅暫暫行條條例實實施細細則》》第六六條：：納納稅人人的下下列混混合銷銷售行行為，，應當當分別別核算算貨物物的銷銷售額額和非非增值值稅應應稅勞勞務的的營業(yè)業(yè)額，，并根根據(jù)其其銷售售貨物物的銷銷售額額計算算繳納納增值值稅，，非增增值稅稅應稅稅勞務務的營營業(yè)額額不繳繳納增增值稅稅；未未分別別核算算的，，由主主管稅稅務機機關核核定其其貨物物的銷銷售額額：（一））銷售售自產(chǎn)產(chǎn)貨物物并同同時提提供建建筑業(yè)業(yè)勞務務的行行為；；（二））財政政部、、國家家稅務務總局局規(guī)定定的其其他情情形。。四、開開發(fā)成成本歸歸集與與分配配問題題新《營營業(yè)稅稅暫行行條例例》第第十四四條：：營業(yè)業(yè)稅納納稅地地點：：（（一））納稅稅人提提供應應稅勞勞務應應當向向其機機構(gòu)所所在地地或者者居住住地的的主管管稅務務機關關申報報納稅稅。但但是，，納稅稅人提提供的的建筑筑業(yè)勞勞務以以及國國務院院財政政、稅稅務主主管部部門規(guī)規(guī)定的的其他他應稅稅勞務務，應應當向向應稅稅勞務務發(fā)生生地的的主管管稅務務機關關申報報納稅稅。國稅發(fā)發(fā)[1993]149號號第二二條：：建筑業(yè)業(yè)，是是指建建筑安安裝工工程作作業(yè)。。本本稅稅目的的征收收范圍圍包括括：建建筑、、安裝裝、修修繕、、裝飾飾、其其他工工程作作業(yè)。。四、開開發(fā)成成本歸歸集與與分配配問題題（2））開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)扣繳繳義務務財稅[2009]61號號文廢廢止了了財稅稅[2006]177號號文件件。境外施施工企企業(yè)來來華施施工例例外。。四、開開發(fā)成成本歸歸集與與分配配問題題（3））施工工企業(yè)業(yè)納稅稅義務務發(fā)生生時間間新《營營業(yè)稅稅暫行行條例例實施施細則則》第第二十十五條條納稅人人提供供建筑筑業(yè)或或者租租賃業(yè)業(yè)勞務務，采采取預預收款款方式式的，，其納納稅義義務發(fā)發(fā)生時時間為為收到到預收收款的的當天天。四、開開發(fā)成成本歸歸集與與分配配問題題問題8：前前期開開發(fā)費費的處處理實施細細則：：前期期工程程費，，包括括規(guī)劃劃、設設計、、項目目可行行性研研究和和水文文、地地質(zhì)、、勘察察、測測繪、、“三三通一一平””等支支出。。四、開開發(fā)成成本歸歸集與與分配配問題題（1））費用用發(fā)票票與行行政事事業(yè)收收據(jù)的的區(qū)分分國家發(fā)發(fā)展改改革委委、財財政部部關于于印發(fā)發(fā)《行行政事事業(yè)性性收費費標準準管理理暫行行辦法法》的的通知知：行政事事業(yè)收收費標標準實實行中中央和和省兩兩級審審批制制度。。國務務院和和省、、自治治區(qū)、、直轄轄市人人民政政府(以下下簡稱稱“省省級政政府””)的的價格格、財財政部部門按按照規(guī)規(guī)定權權限審審批收收費標標準。。收費單單位實實施收收費時時，應應到指指定的的價格格主管管部門門辦理理收費費許可可證申申領或或變更更手續(xù)續(xù)，并并按財財務隸隸屬關關系分分別使使用財財政部部或省省級政政府財財政部部門統(tǒng)統(tǒng)一印印制的的財政政票據(jù)據(jù)。四、開開發(fā)成成本歸歸集與與分配配問題題財政部部國國家家計委委關于于事業(yè)業(yè)單位位和社社會團團體有有關收收費管管理問問題的的通知知：事業(yè)單單位和和社會會團體體等非非企業(yè)業(yè)組織織(不不包括括國家家機關關)按按照自自愿有有償原原則提提供下下列服服務，，不屬屬于政政府行行為，，其收收費應應作為為經(jīng)營營服務務性收收費由由價格格主管管部門門進行行管理理，收收費標標準除除價格格主管管部門門明確確規(guī)定定實行行政府府定價價或政政府指指導價價以外外，均均由有有關事事業(yè)單單位和和社會會團體體等非非企業(yè)業(yè)組織織自主主確定定或與與委托托人協(xié)協(xié)商確確定。。收費時時要按按規(guī)定定使用用稅務務發(fā)票票，不不應使使用行行政事事業(yè)性性收費費票據(jù)據(jù)。四、開開發(fā)成成本歸歸集與與分配配問題題南京市市地稅稅局《《土地地增值值稅清清算操操作指指南》》：如果對對方是是行政政機關關（例例如：：房產(chǎn)產(chǎn)局、、土地地局、、規(guī)劃劃局、、公安安局等等）或或是政政府行行業(yè)管管理機機構(gòu)（（例如如：質(zhì)質(zhì)監(jiān)站站、防防疫站站、測測繪隊隊、消消防局局、市市容管管理等等），，則可可以是是行政政事業(yè)業(yè)性收收據(jù)，，而并并非一一定為為稅務務部門門監(jiān)制制的發(fā)發(fā)票。。以上上部門門若提提供的的是應應稅行行為，，則需需提供供發(fā)票票，開開發(fā)企企業(yè)可可以相相應的的計入入成本本費用用中；；以上上部門門若提提供的的為非非應稅稅行為為的政政府性性收費費，則則提供供行政政事業(yè)業(yè)性收收據(jù)，，開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)應將將該部部分支支出列列入““開發(fā)發(fā)費用用”或或“期期間費費用””中。。四、開開發(fā)成成本歸歸集與與分配配問題題（2））營業(yè)業(yè)稅扣扣繳義義務新《營營業(yè)稅稅暫行行條例例》第第十一一條：：“境外外的單單位或或者個個人在在境內(nèi)內(nèi)提供供應稅稅勞務務、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓無無形資資產(chǎn)或或者銷銷售不不動產(chǎn)產(chǎn)，在在境內(nèi)內(nèi)未設設有經(jīng)經(jīng)營機機構(gòu)的的，以以其境境內(nèi)代代理人人為扣扣繳義義務人人；在在境內(nèi)內(nèi)沒有有代理理人的的，以以受讓讓方或或者購購買方方為扣扣繳義義務人人”四、開發(fā)成成本歸集與與分配問題題問題9：利利息費用的的處理實施細則第第七條：財財務費用中中的利息支支出，凡能能夠按轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)項目計計算分攤并并提供金融融機構(gòu)證明明的，允許據(jù)實實扣除，但但最高不能能超過按商商業(yè)銀行同同類同期貸貸款利率計計算的金額額。其他房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)費用，按按本條(一一)、(二二)項規(guī)定定計算的金金額之和的的5%以內(nèi)內(nèi)計算扣除除。凡凡不能按按轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)項目計計算分攤利利息支出或或不能提供供金融機構(gòu)構(gòu)證明的，，房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)費用按本本條(一)、(二)項規(guī)定計計算的金額額之和的10%以內(nèi)內(nèi)計算扣除除。四、開發(fā)成成本歸集與與分配問題題91號文第第二十七條條：審核利息支支出時應當當重點關注注：(一)是否否將利息支支出從房地地產(chǎn)開發(fā)成成本中調(diào)整整至開發(fā)費費用。(二)分期期開發(fā)項目目或者同時時開發(fā)多個個項目的，，其取得的的一般性貸貸款的利息息支出，是是否按照項項目合理分分攤。(三)利用用閑置專項項借款對外外投資取得得收益，其其收益是否否沖減利息息支出。四、開發(fā)成成本歸集與與分配問題題《企業(yè)所得得稅法實施施條例》三三十八條：：(1)向向金融企業(yè)業(yè)借款的利利息支出、、企業(yè)經(jīng)批批準發(fā)行債債券的利息息支出；(2)向向非金融企業(yè)業(yè)借款的利利息支出，不超過按按照金融企企業(yè)同期同同類貸款利利率計算的的數(shù)額的部部分。31號文：：企業(yè)集團或或其成員企企業(yè)統(tǒng)一向向金融機構(gòu)構(gòu)借款分攤攤集團內(nèi)部部其他成員員企業(yè)使用用的，借入入方凡能出出具從金融融機構(gòu)取得得借款的證證明文件，，可以在使使用借款的的企業(yè)間合合理的分攤攤利息費用用,使用借借款的企業(yè)業(yè)分攤的合合理利息準準予在稅前前扣除。分配方法：按按直接成本法法或按預算造造價法進行分分配。四、開發(fā)成本本歸集與分配配問題幾個關注事項項：貸款主體問題題；票據(jù)形式問題題；扣除比例問題題；分配方法問題題；開發(fā)成本與開開發(fā)費用中利利息支出處理理在企業(yè)所得得稅與土地增增值稅方面的的差異；利息支出與利利息收入的不不同處理方法法。四、開發(fā)成本本歸集與分配配問題問題10：涉涉及加計扣除除的費用認定定31號文：企業(yè)代有關部部門、單位和和企業(yè)收取的的各種基金、、費用和附加加等，凡納入入開發(fā)產(chǎn)品價價內(nèi)或由企業(yè)業(yè)開具發(fā)票的的，應按規(guī)定定全部確認為為銷售收入；；未納入開發(fā)發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并并由企業(yè)之外外的其他收取取部門、單位位開具發(fā)票的的，可作為代代收代繳款項項進行管理。。四、開發(fā)成本本歸集與分配配問題南京市地稅局局規(guī)定，下列列列舉的各項項費用可計入入對應的土地地或開發(fā)成本本中，但不允允許作為加計計20%扣除除的基數(shù)。①市政公用基基礎設施配套套費（經(jīng)濟適適用房含安居居工程免收））——“土地地征用及拆遷遷補償費”；；②建制鎮(zhèn)市政政公用基礎設設施配套費———“土地征征用及拆遷補補償費”；③發(fā)展新型墻墻體材料專項項用費（經(jīng)濟濟適用房含安安居工程免收收）——“建建筑安裝工程程費”；④結(jié)建人防經(jīng)經(jīng)費（經(jīng)濟適適用房含安居居工程免收））——“公共共基礎設施費費”；⑤供電工程貼貼費（經(jīng)濟適適用房含安居居工程免收或或減收）———“前期工程程費”；⑥消防設施建建設費——““公共基礎設設施費”；⑦煤氣建設費費——“公共共基礎設施費費”；⑧散裝水泥專專項資金———“建筑安裝裝工程費”；；⑨教育地方附附加費（經(jīng)濟濟適用房含安安居工程和已已配套教育設設施的項目免免收）——公公共基礎設施施費（建委代代收）。代付水電費、、社保費用等等支出處理問問題。四、開發(fā)成本本歸集與分配配問題問題11：促促銷贈品的處處理國稅函[2008]875號：企業(yè)以買一贈贈一等方式組組合銷售本企企業(yè)商品的，，不屬于捐贈贈，應將總的的銷售金額按按各項商品的的公允價值的的比例來分攤攤確認各項的的銷售收入。。