房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)第二版

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)

（第二版）

呂萍等編著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材第1章緒論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材本章內(nèi)容提要

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程、經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程和產(chǎn)業(yè)服務(wù)過(guò)程等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的有機(jī)統(tǒng)一，它不僅包括房地產(chǎn)領(lǐng)域的商品買(mǎi)賣(mài)、租賃和管理，還包括房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、交換、分配以及引導(dǎo)和組織消費(fèi)等活動(dòng)。本章主要對(duì)相關(guān)概念進(jìn)行介紹，并就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容和特點(diǎn)進(jìn)行分析，對(duì)學(xué)科的形成、研究?jī)?nèi)容和方法等也將進(jìn)行探討。重點(diǎn)問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的概念房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的形式和內(nèi)容房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)及其特點(diǎn)廣義：國(guó)土開(kāi)發(fā)、區(qū)域開(kāi)發(fā)、城市開(kāi)發(fā)等都與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)有著密切的關(guān)系的開(kāi)發(fā)活動(dòng)均可以視為整體上和宏觀(guān)意義上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；狹義：主要是指在依據(jù)國(guó)家的法律取得了國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為，是在特定地段上所進(jìn)行的具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)、施工等開(kāi)發(fā)活動(dòng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的概念房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有與其他項(xiàng)目不同的特殊性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材1.1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)基本含義1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)及其特點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材1.1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)基本含義房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)：是企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的重要組成部分，是指房地產(chǎn)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)，確定實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的戰(zhàn)略和策略，并有意識(shí)、有計(jì)劃加以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程。

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)廣義：不僅包括房地產(chǎn)生產(chǎn)過(guò)程的開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)、流通環(huán)節(jié)的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)和中介服務(wù)活動(dòng)等，而且還包括消費(fèi)環(huán)節(jié)中的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)；狹義：僅指流通環(huán)節(jié)的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)和中介服務(wù)活動(dòng)。1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)及其特點(diǎn)1.1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)基本含義將開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)視為一個(gè)概念的問(wèn)題討論開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的相互包含問(wèn)題與其他概念如與管理概念相混等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材有關(guān)概念的討論1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)及其特點(diǎn)1.1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)難度較大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)政策性強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)形式和內(nèi)容1.2.1按開(kāi)發(fā)范疇分類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材按開(kāi)發(fā)的時(shí)間不同，可以分為初次開(kāi)發(fā)和再次開(kāi)發(fā)；按開(kāi)發(fā)的內(nèi)容不同，可以分為外延式開(kāi)發(fā)和內(nèi)涵式開(kāi)發(fā)；按開(kāi)發(fā)的規(guī)模不同，可以分為單項(xiàng)開(kāi)發(fā)、綜合開(kāi)發(fā)等。1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)形式和內(nèi)容1.2.2按經(jīng)營(yíng)范疇分類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材按經(jīng)營(yíng)對(duì)象的相對(duì)差異劃分，可以分為地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)；地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)按經(jīng)營(yíng)規(guī)模和經(jīng)營(yíng)方式劃分，可以分為專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)營(yíng)、綜合經(jīng)營(yíng)、集團(tuán)經(jīng)營(yíng)和跨國(guó)經(jīng)營(yíng)等；專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)營(yíng)綜合經(jīng)營(yíng)集團(tuán)經(jīng)營(yíng)跨國(guó)經(jīng)營(yíng)按活動(dòng)發(fā)生的不同過(guò)程劃分，可以分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)流通經(jīng)營(yíng)和房地產(chǎn)消費(fèi)及使用經(jīng)營(yíng)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)流通經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)消費(fèi)及使用經(jīng)營(yíng)1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)形式和內(nèi)容1.2.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的程序與內(nèi)容租售階段前期工作項(xiàng)目定位程序內(nèi)容投資機(jī)會(huì)選擇建設(shè)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材1.3房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)學(xué)學(xué)科的的建設(shè)設(shè)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國(guó)家家級(jí)規(guī)規(guī)劃教教材房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)學(xué)學(xué)科的的形成成和發(fā)發(fā)展；；房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)學(xué)學(xué)科的的研究究?jī)?nèi)容容和方方法；；研究?jī)?nèi)內(nèi)容研究方方法關(guān)鍵術(shù)術(shù)語(yǔ)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管管理理房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國(guó)家家級(jí)規(guī)規(guī)劃教教材復(fù)習(xí)習(xí)思思考考題題房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的的含含義義是是什什么么？？房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的的特特點(diǎn)點(diǎn)是是什什么么？？簡(jiǎn)要要敘敘述述房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的的程程序序和和內(nèi)內(nèi)容容。。房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””國(guó)國(guó)家家級(jí)級(jí)規(guī)規(guī)劃劃教教材材房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)（第第二二版版））呂萍萍等等編編著著房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””國(guó)國(guó)家家級(jí)級(jí)規(guī)規(guī)劃劃教教材材第2章章房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)理理論論和和策策略略房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””國(guó)國(guó)家家級(jí)級(jí)規(guī)規(guī)劃劃教教材材本章章內(nèi)內(nèi)容容提提要要房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)理理論論和和策策略略是是一一般般性性的的經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管管理理理理論論在在特特定定的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)環(huán)境境中中的的應(yīng)應(yīng)用用與與推推廣廣，，這這一一理理論論體體系系的的建建立立將將為為正正確確指指導(dǎo)導(dǎo)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)行行為為提提供供基基本本原原則則和和理理論論指指導(dǎo)導(dǎo)。。本本章章對(duì)對(duì)收收益益最最大大原原理理、、可可行行性性分分析析、、消消費(fèi)費(fèi)者者市市場(chǎng)場(chǎng)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)行行為為、、市市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)環(huán)境境、、市市場(chǎng)場(chǎng)需需求求預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)以以及及價(jià)價(jià)格格確確定定等等原原理理進(jìn)進(jìn)行行介介紹紹，，并并對(duì)對(duì)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)中中的的財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)策策略略、、生生產(chǎn)產(chǎn)策策略略、、市市場(chǎng)場(chǎng)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)策策略略以以及及價(jià)價(jià)格格策策略略等等進(jìn)進(jìn)行行分分析析，，最最后后討討論論房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的的決決策策問(wèn)問(wèn)題題。。重點(diǎn)點(diǎn)問(wèn)問(wèn)題題房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)決決策策內(nèi)內(nèi)容容房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)決決策策類(lèi)類(lèi)型型房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)決決策策類(lèi)類(lèi)型型、、準(zhǔn)準(zhǔn)則則和和程程序序房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””國(guó)國(guó)家家級(jí)級(jí)規(guī)規(guī)劃劃教教材材2.1房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)理理論論綜綜述述市場(chǎng)環(huán)境分析；市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)；價(jià)格確定理論；收益（利潤(rùn)）最大原理；可行性分析；消費(fèi)者市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)行為理論；房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””國(guó)國(guó)家家級(jí)級(jí)規(guī)規(guī)劃劃教教材材2.1房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)理理論論綜綜述述宏觀(guān)觀(guān)環(huán)環(huán)境境微觀(guān)觀(guān)環(huán)環(huán)境境市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)環(huán)境境房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””國(guó)國(guó)家家級(jí)級(jí)規(guī)規(guī)劃劃教教材材2.1.1市市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)環(huán)境境分分析析經(jīng)濟(jì)濟(jì)因因素素政治治因因素素人口口因因素素政策策法法規(guī)規(guī)因因素素供應(yīng)應(yīng)者者生產(chǎn)產(chǎn)者者顧客客競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)者者社會(huì)會(huì)公公眾眾2.1房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)理理論論綜綜述述2.1.2市市場(chǎng)場(chǎng)需需求求預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””國(guó)國(guó)家家級(jí)級(jí)規(guī)規(guī)劃劃教教材材市場(chǎng)場(chǎng)需需求求預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)的的有有關(guān)關(guān)概概念念市場(chǎng)場(chǎng)需需求求市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)市場(chǎng)場(chǎng)需需求求影影響響因因素素分分析析競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)狀狀況況人口口統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)分分析析趨勢(shì)勢(shì)分分析析市場(chǎng)場(chǎng)需需求求預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)的的主主要要方方法法購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)者者意意向向調(diào)調(diào)查查銷(xiāo)售售人人員員綜綜合合意意見(jiàn)見(jiàn)法法時(shí)間間序序列列分分析析法法2.1房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)與與經(jīng)營(yíng)理理論綜述述價(jià)格確定完全競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)型市場(chǎng)場(chǎng)結(jié)構(gòu)企企業(yè)定價(jià)價(jià)壟斷競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)型市場(chǎng)場(chǎng)結(jié)構(gòu)企企業(yè)定價(jià)價(jià)寡頭競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)型市場(chǎng)場(chǎng)結(jié)構(gòu)企企業(yè)定價(jià)價(jià)純粹壟斷斷型市場(chǎng)場(chǎng)結(jié)構(gòu)企企業(yè)定價(jià)價(jià)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”國(guó)家家級(jí)規(guī)劃劃教材2.1.3價(jià)價(jià)格確定定理論2.1房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)與與經(jīng)營(yíng)理理論綜述述2.1.4收收益（利利潤(rùn)）最最大原理理收益、成成本指標(biāo)標(biāo)確定項(xiàng)目最佳佳規(guī)模確確定經(jīng)濟(jì)收益益分析方方法房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”國(guó)家家級(jí)規(guī)劃劃教材2.1房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)與與經(jīng)營(yíng)理理論綜述述2.1.5可可行性分分析可行性研研究的過(guò)過(guò)程：投資機(jī)會(huì)會(huì)鑒別階階段；初步可行行性研究究階段；；可行性研研究階段段；評(píng)價(jià)與決決策階段段。房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”國(guó)家家級(jí)規(guī)劃劃教材2.1房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)與與經(jīng)營(yíng)理理論綜述述2.1.5可可行性分分析現(xiàn)金流量量分析：凈現(xiàn)值———將投投資方案案在每一一計(jì)算期期內(nèi)的資資金流出出和流入入相抵，，并折算算為現(xiàn)值值的累加加和；凈收益率率——項(xiàng)項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)現(xiàn)值與總總投資現(xiàn)現(xiàn)值之比比；內(nèi)部收益益率———使凈現(xiàn)現(xiàn)值等于于零的貼貼現(xiàn)率。。損益臨界界分析房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”國(guó)家家級(jí)規(guī)劃劃教材2.1房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)與與經(jīng)營(yíng)理理論綜述述2.1.6消消費(fèi)者市市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)行為理理論消費(fèi)者購(gòu)購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)機(jī)購(gòu)買(mǎi)決策策過(guò)程消費(fèi)者購(gòu)購(gòu)買(mǎi)行為為分析房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”國(guó)家家級(jí)規(guī)劃劃教材2.2房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)與與經(jīng)營(yíng)策策略分析析2.2.1房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)決策策內(nèi)容房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”國(guó)家家級(jí)規(guī)劃劃教材財(cái)務(wù)策略略生產(chǎn)策略略市場(chǎng)開(kāi)發(fā)發(fā)策略?xún)r(jià)格策略略：高價(jià)策略略低低價(jià)價(jià)策略均均衡衡價(jià)格策策略2.2房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)與與經(jīng)營(yíng)策策略分析析開(kāi)發(fā)由本本地化向向跨區(qū)域域發(fā)展開(kāi)發(fā)從品品質(zhì)向品品牌跨越越純住宅開(kāi)開(kāi)發(fā)向商商用物業(yè)業(yè)拓展誠(chéng)信開(kāi)發(fā)發(fā)地產(chǎn)爭(zhēng)爭(zhēng)雄樓市市開(kāi)發(fā)健康康住宅風(fēng)風(fēng)生水起起開(kāi)發(fā)策略略趨勢(shì)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”國(guó)家家級(jí)規(guī)劃劃教材2.2.2房房地產(chǎn)市市場(chǎng)開(kāi)發(fā)發(fā)策略2.2房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)與與經(jīng)營(yíng)策策略分析析2.2.3房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格策略略房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”國(guó)家家級(jí)規(guī)劃劃教材房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的生生命周期期和市場(chǎng)場(chǎng)周期不同時(shí)期期房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格策策略房地產(chǎn)品品進(jìn)入期期房地產(chǎn)品品成長(zhǎng)期期房地產(chǎn)品品成熟期期房地產(chǎn)品品衰退期期2.3房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)與與經(jīng)營(yíng)決決策基本條件有明確的的目標(biāo)有兩個(gè)以以上可供供選擇比比較的方方案有評(píng)價(jià)方方案優(yōu)劣劣的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)有真實(shí)地地反映客客觀(guān)實(shí)際際的數(shù)據(jù)據(jù)資料房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”國(guó)家家級(jí)規(guī)劃劃教材2.3.1房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)決策策類(lèi)型構(gòu)成決策策問(wèn)題的的基本條條件2.3房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)與與經(jīng)營(yíng)決決策風(fēng)險(xiǎn)型決決策不確定型型決策確定型決決策房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”國(guó)家家級(jí)規(guī)劃劃教材2.3.1房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)決策策類(lèi)型決策類(lèi)型型開(kāi)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)決策策原則：-遵守政策策法規(guī)的的原則-取得最佳佳效益的的原則-風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)識(shí)的原則則-定性分析析與定量量分析相相結(jié)合的的原則2.3房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)與與經(jīng)營(yíng)決決策房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”國(guó)家家級(jí)規(guī)劃劃教材2.3.1房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)決策策類(lèi)型2.3房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)與與經(jīng)營(yíng)決決策2.3.2房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)決策策準(zhǔn)則房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”國(guó)家家級(jí)規(guī)劃劃教材確定型決決策準(zhǔn)則則風(fēng)險(xiǎn)型決決策準(zhǔn)則則基本決策策準(zhǔn)則———最大大可能準(zhǔn)準(zhǔn)則和期期望值準(zhǔn)準(zhǔn)則決策樹(shù)不確定型型決策樂(lè)觀(guān)準(zhǔn)則則悲觀(guān)準(zhǔn)則則后悔準(zhǔn)則則等可能性性準(zhǔn)則2.3房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)與與經(jīng)營(yíng)決決策2.3.3房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)決策策程序與與方法房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（（第二版））普普通高高等教育““十一五””國(guó)家級(jí)規(guī)規(guī)劃教材發(fā)現(xiàn)問(wèn)題確定目標(biāo)針對(duì)性明明確性性層層次性可可行性性擬制方案整體詳盡性性相相互排斥斥性分析評(píng)價(jià)限制因素分分析潛潛在在問(wèn)題分析析綜綜合評(píng)評(píng)價(jià)選擇方案實(shí)施追蹤反饋控制追追蹤決決策關(guān)鍵術(shù)語(yǔ)理論策策略決決策房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（（第二版））普普通高高等教育““十一五””國(guó)家級(jí)規(guī)規(guī)劃教材復(fù)習(xí)思考題題簡(jiǎn)述收益最最大原理及及其在房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與與經(jīng)營(yíng)中的的應(yīng)用。簡(jiǎn)述價(jià)格確確定理論及及其在房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與與經(jīng)營(yíng)中的的應(yīng)用。簡(jiǎn)述房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)決策的的內(nèi)容。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)決策準(zhǔn)則則是什么？？房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)決策程序序是什么？？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（（第二版））普普通高高等教育““十一五””國(guó)家級(jí)規(guī)規(guī)劃教材房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版））呂萍等編編著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（（第二版））普普通高高等教育““十一五””國(guó)家級(jí)規(guī)規(guī)劃教材第3章房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（（第二版））普普通高高等教育““十一五””國(guó)家級(jí)規(guī)規(guī)劃教材本章內(nèi)容提提要房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)是從事土土地和房屋屋開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)，以及以以房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品為核心心從事房地地產(chǎn)中介、、物業(yè)服務(wù)務(wù)的經(jīng)濟(jì)組組織，是房房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)活動(dòng)中的的主要成分分。房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的發(fā)發(fā)展和完善善為房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)動(dòng)提供了保保障。本章章主要討論論房地產(chǎn)企企業(yè)的分類(lèi)類(lèi)、性質(zhì)和和特征，研研究房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)管理理、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的政政府行業(yè)管管理，以及及房地產(chǎn)的的行業(yè)組織織。重點(diǎn)問(wèn)題房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的概念、、特征與類(lèi)類(lèi)型房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)戰(zhàn)略和組組織模式房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的設(shè)立與與資質(zhì)等級(jí)級(jí)管理房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的行業(yè)管管理房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國(guó)家家級(jí)規(guī)規(guī)劃教教材3.1房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)概述述3.1.1房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)的概概念與與特征征房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)的地地域?qū)賹傩苑康禺a(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)的不不完全全競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)性房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)存在在專(zhuān)業(yè)業(yè)化和和綜合合化發(fā)發(fā)展趨趨勢(shì)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國(guó)家家級(jí)規(guī)規(guī)劃教教材房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)：房地地產(chǎn)企企業(yè)是是從事事土地地和房房屋開(kāi)開(kāi)發(fā)建建設(shè)，，以及及以房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品為核核心從從事房房地產(chǎn)產(chǎn)中介介、咨咨詢(xún)、、物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)，實(shí)實(shí)現(xiàn)自自身價(jià)價(jià)值的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)組織織。特征：3.1房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)概述述3.1.2房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)的類(lèi)類(lèi)型房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國(guó)家家級(jí)規(guī)規(guī)劃教教材房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)專(zhuān)門(mén)從事事土地和和城市基基礎(chǔ)設(shè)施施開(kāi)發(fā)的的企業(yè)專(zhuān)門(mén)從事事地上建建筑物和和構(gòu)筑物物建設(shè)的的房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)綜綜合開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)企企業(yè)房地產(chǎn)中中介服務(wù)務(wù)企業(yè)房地產(chǎn)咨咨詢(xún)服務(wù)務(wù)企業(yè)房地產(chǎn)估估價(jià)服務(wù)務(wù)企業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)服務(wù)務(wù)企業(yè)物業(yè)管理理企業(yè)按照企業(yè)業(yè)功能分分類(lèi)：3.1房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)概概述3.1.2房房地產(chǎn)企企業(yè)的類(lèi)類(lèi)型房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”國(guó)家家級(jí)規(guī)劃劃教材城鎮(zhèn)集體體所有制制房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)國(guó)有獨(dú)資資企業(yè)、、股份有有限公司司和有限限責(zé)任公公司合伙制房房地產(chǎn)企企業(yè)中外合資資經(jīng)營(yíng)房房地產(chǎn)企企業(yè)、中中外合作作經(jīng)營(yíng)房房地產(chǎn)企企業(yè)、外外資房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)按照企業(yè)業(yè)所有制制性質(zhì)分分類(lèi)：3.2房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略和組組織模式式3.2.1房房地產(chǎn)企企業(yè)的計(jì)計(jì)劃與戰(zhàn)戰(zhàn)略房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”國(guó)家家級(jí)規(guī)劃劃教材計(jì)劃是企企業(yè)管理理的四大大職能之之一。計(jì)計(jì)劃的主主要內(nèi)容容包括確確定組織織發(fā)展目目標(biāo)制定定全局戰(zhàn)戰(zhàn)略、開(kāi)開(kāi)發(fā)出一一組廣泛泛的相關(guān)關(guān)計(jì)劃，，制定戰(zhàn)戰(zhàn)略實(shí)施施和資源源分配方方案。房地產(chǎn)企企業(yè)的計(jì)計(jì)劃管理理：3.2房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略和組組織模式式3.2.1房房地產(chǎn)企企業(yè)的計(jì)計(jì)劃與戰(zhàn)戰(zhàn)略房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”國(guó)家家級(jí)規(guī)劃劃教材房地產(chǎn)企企業(yè)的戰(zhàn)戰(zhàn)略管理理——戰(zhàn)戰(zhàn)略管理理過(guò)程：：確定企業(yè)當(dāng)前的使命、目標(biāo)和戰(zhàn)略；外部環(huán)境分析；內(nèi)部資源和能力分析；構(gòu)造戰(zhàn)略；實(shí)施戰(zhàn)略；評(píng)估戰(zhàn)略。3.2房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略和組組織模式式3.2.1房房地產(chǎn)企企業(yè)的計(jì)計(jì)劃與戰(zhàn)戰(zhàn)略房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”國(guó)家家級(jí)規(guī)劃劃教材房地產(chǎn)企企業(yè)的戰(zhàn)戰(zhàn)略管理理——房房地產(chǎn)企企業(yè)戰(zhàn)略略類(lèi)型：：公司層戰(zhàn)略；事業(yè)層戰(zhàn)略；職能層戰(zhàn)略。3.2房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略和組組織模式式一般組織織結(jié)構(gòu)現(xiàn)代組織織結(jié)構(gòu)設(shè)設(shè)計(jì)常見(jiàn)的房房地產(chǎn)企企業(yè)組織結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”國(guó)家家級(jí)規(guī)劃劃教材3.2.2房房地產(chǎn)企企業(yè)的組組織結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)計(jì)直線(xiàn)制組組織結(jié)構(gòu)構(gòu)職能制組組織結(jié)構(gòu)構(gòu)直線(xiàn)職能能制結(jié)構(gòu)構(gòu)事業(yè)部制制組織結(jié)結(jié)構(gòu)矩陣型組組織結(jié)構(gòu)構(gòu)團(tuán)隊(duì)結(jié)構(gòu)構(gòu)虛擬結(jié)構(gòu)構(gòu)無(wú)邊界組組織3.3房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的的設(shè)立與與資質(zhì)等等級(jí)管理理3.3.1房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)的設(shè)立立及資質(zhì)質(zhì)等級(jí)管管理房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)的設(shè)立立條件房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)設(shè)立程程序房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)的資質(zhì)質(zhì)等級(jí)與與管理房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”國(guó)家家級(jí)規(guī)劃劃教材3.3房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的的設(shè)立與與資質(zhì)等等級(jí)管理理3.3.2房房地產(chǎn)估估價(jià)企業(yè)業(yè)的設(shè)立立及資質(zhì)質(zhì)等級(jí)管管理房地產(chǎn)估估價(jià)企業(yè)業(yè)的設(shè)立立條件房地產(chǎn)估估價(jià)企業(yè)業(yè)設(shè)立程程序房地產(chǎn)估估價(jià)企業(yè)業(yè)的資質(zhì)質(zhì)等級(jí)與與管理房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”國(guó)家家級(jí)規(guī)劃劃教材3.3房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的的設(shè)立與與資質(zhì)等等級(jí)管理理3.3.3房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)企業(yè)業(yè)的設(shè)立立房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)企業(yè)業(yè)的設(shè)立立條件房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)企業(yè)業(yè)設(shè)立程程序房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”國(guó)家家級(jí)規(guī)劃劃教材3.3房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的的設(shè)立與與資質(zhì)等等級(jí)管理理3.3.4房房地產(chǎn)物物業(yè)管理理企業(yè)的的設(shè)立及及資質(zhì)等等級(jí)管理理房地產(chǎn)物物業(yè)管理理企業(yè)的的設(shè)立房地產(chǎn)物物業(yè)管理理企業(yè)的的資質(zhì)等等級(jí)與管管理房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”國(guó)家家級(jí)規(guī)劃劃教材3.4房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的的行業(yè)管管理房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”國(guó)家家級(jí)規(guī)劃劃教材房地產(chǎn)企企業(yè)行業(yè)業(yè)管理概概述房地產(chǎn)企企業(yè)的信信用檔案案房地產(chǎn)從從業(yè)人員員的執(zhí)業(yè)業(yè)資格管管理房地產(chǎn)行行業(yè)組織織簡(jiǎn)介關(guān)鍵術(shù)語(yǔ)語(yǔ)房地產(chǎn)企企業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略略管理企企業(yè)業(yè)資質(zhì)行行業(yè)管理理企企業(yè)業(yè)組織結(jié)結(jié)構(gòu)企企業(yè)業(yè)等級(jí)信信用用檔案執(zhí)執(zhí)業(yè)資資格房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”國(guó)家家級(jí)規(guī)劃劃教材復(fù)習(xí)思考考題我國(guó)房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的特征征有哪些些？對(duì)比分析析房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)五五種一般般組織結(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)計(jì)的優(yōu)缺缺點(diǎn)。分析房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的現(xiàn)代代組織結(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)計(jì)的發(fā)展展趨勢(shì)。。簡(jiǎn)述房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)戰(zhàn)略管管理的內(nèi)內(nèi)容。簡(jiǎn)述房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)資質(zhì)管管理。簡(jiǎn)述房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)行業(yè)管管理的主主要內(nèi)容容。房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”國(guó)家家級(jí)規(guī)劃劃教材房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)（第二版版）呂萍等等編著房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”國(guó)家家級(jí)規(guī)劃劃教材第4章房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目及及項(xiàng)目定定位房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”國(guó)家家級(jí)規(guī)劃劃教材本章內(nèi)容容提要隨著我國(guó)國(guó)土地使使用制度度的逐步步發(fā)展和和完善，，以及土土地使用用實(shí)踐的的不斷豐豐富，我我國(guó)房地地產(chǎn)項(xiàng)目目的類(lèi)型型也逐漸漸增多，，制度改改革對(duì)房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目定位位的要求求也提高高了。本本章將對(duì)對(duì)我國(guó)的的房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目類(lèi)類(lèi)型及項(xiàng)項(xiàng)目定位位方法等等進(jìn)行詳詳細(xì)的闡闡述。重點(diǎn)問(wèn)題土地儲(chǔ)備和和一級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目類(lèi)別別及含義房地產(chǎn)綜合合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目的含義與與類(lèi)型房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓項(xiàng)目特點(diǎn)點(diǎn)、流程和和稅費(fèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目目定位的含含義、原則則、流程及及方法房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（（第二版））普普通高高等教育““十一五””國(guó)家級(jí)規(guī)規(guī)劃教材4.1土土地儲(chǔ)備和和一級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目4.1.1土地儲(chǔ)儲(chǔ)備和一級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（（第二版））普普通高高等教育““十一五””國(guó)家級(jí)規(guī)規(guī)劃教材土地儲(chǔ)備和和一級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目：土地儲(chǔ)備備和一級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)，是指指政府依法法通過(guò)收購(gòu)購(gòu)、收回、、征收等方方式儲(chǔ)備國(guó)國(guó)有建設(shè)用用地，并組組織實(shí)施拆拆遷和市政政基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)，達(dá)達(dá)到土地供供應(yīng)條件的的行為。在在實(shí)施土地地儲(chǔ)備和一一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)過(guò)程中產(chǎn)生生的房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目即為為土地儲(chǔ)備備和一級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。。土地儲(chǔ)備和和一級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目的類(lèi)類(lèi)別及含義義：-按照進(jìn)入儲(chǔ)儲(chǔ)備和一級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)程序序的土地來(lái)來(lái)源不同，，土地儲(chǔ)備備和一級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可可以分為地地方土地儲(chǔ)儲(chǔ)備和一級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目、央產(chǎn)土土地儲(chǔ)備和和一級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目、軍軍產(chǎn)土地儲(chǔ)儲(chǔ)備和一級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目。-按照土地儲(chǔ)儲(chǔ)備和一級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施施的主體不不同，土地地儲(chǔ)備和一一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目可以分分為土地一一級(jí)開(kāi)發(fā)商商實(shí)施的土土地儲(chǔ)備和和一級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目、房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商實(shí)施的的土地儲(chǔ)備備和一級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、、政府直接接實(shí)施的土土地儲(chǔ)備和和一級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目。-按照原土地地使用方的的意愿不同同，土地儲(chǔ)儲(chǔ)備和一級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目可以分為為原土地使使用方主動(dòng)動(dòng)申請(qǐng)的土土地儲(chǔ)備和和一級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目、原原土地使用用方被動(dòng)接接受政府對(duì)對(duì)其實(shí)施的的土地儲(chǔ)備備和一級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。。4.1土土地儲(chǔ)備和和一級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（（第二版））普普通高高等教育““十一五””國(guó)家級(jí)規(guī)規(guī)劃教材4.1.1土地儲(chǔ)儲(chǔ)備和一級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目概述4.1土土地儲(chǔ)備和和一級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目征地、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)；收購(gòu)、收回和置換過(guò)程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用；市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用；招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用；貸款利息；其他費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（（第二版））普普通高高等教育““十一五””國(guó)家級(jí)規(guī)規(guī)劃教材4.1.1土地儲(chǔ)儲(chǔ)備和一級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目概述土地儲(chǔ)備和和一級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目的成成本：4.1土土地儲(chǔ)備和和一級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目4.1.2一般土土地儲(chǔ)備和和一級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目地方土地儲(chǔ)儲(chǔ)備和一級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目概述地方土地儲(chǔ)儲(chǔ)備和一級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目的一般程程序地方土地儲(chǔ)儲(chǔ)備和一級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目的管理機(jī)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（（第二版））普普通高高等教育““十一五””國(guó)家級(jí)規(guī)規(guī)劃教材4.1土土地儲(chǔ)備和和一級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目4.1.3特殊土土地儲(chǔ)備和和一級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（（第二版））普普通高高等教育““十一五””國(guó)家級(jí)規(guī)規(guī)劃教材央產(chǎn)土地儲(chǔ)儲(chǔ)備和一級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目概述央產(chǎn)地是指雖處于于當(dāng)?shù)匦姓茌爡^(qū)域域范圍內(nèi)，，但土地使使用主體為為中央在京京單位，且且其使用不不受當(dāng)?shù)卣绊懙牡耐恋亍１颈緯?shū)中所提提及的央產(chǎn)產(chǎn)地主要是是指由中央央在京企業(yè)業(yè)使用，并并歸口于國(guó)國(guó)務(wù)院機(jī)關(guān)關(guān)事務(wù)管理理局管理的的土地，它它不同于地地方地，也也不同于軍軍產(chǎn)地。央產(chǎn)土地儲(chǔ)儲(chǔ)備和一級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目的一般程程序央產(chǎn)土地儲(chǔ)儲(chǔ)備和一級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目的管理機(jī)機(jī)構(gòu)央產(chǎn)土地儲(chǔ)儲(chǔ)備和一級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目4.1土土地儲(chǔ)備和和一級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目4.1.3特殊土土地儲(chǔ)備和和一級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（（第二版））普普通高高等教育““十一五””國(guó)家級(jí)規(guī)規(guī)劃教材軍產(chǎn)土地儲(chǔ)儲(chǔ)備和一級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目概述軍產(chǎn)地是指處于當(dāng)當(dāng)?shù)匦姓芄茌爡^(qū)域范范圍內(nèi)，但但出于軍事事用途，由由中國(guó)人民民解放軍系系統(tǒng)控制、、使用，被被劃為軍事事管理區(qū)的的土地，是是軍產(chǎn)的重重要組成部部分。這些些土地歸口口于中國(guó)人人民解放軍軍總后勤部部管理，不不受當(dāng)?shù)卣缮妗?。它不同于于地方地，，也不同于于央產(chǎn)地，，具有一定定的保密性性。軍產(chǎn)土地儲(chǔ)儲(chǔ)備和一級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目的一般程程序軍產(chǎn)土地儲(chǔ)儲(chǔ)備和一級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目的管理機(jī)機(jī)構(gòu)軍產(chǎn)土地儲(chǔ)儲(chǔ)備和一級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目4.2房房地產(chǎn)綜合合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目4.2.1房地產(chǎn)產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目的含含義與類(lèi)型型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（（第二版））普普通高高等教育““十一五””國(guó)家級(jí)規(guī)規(guī)劃教材房地產(chǎn)綜合合開(kāi)發(fā)的含含義指房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)在在中華人民民共和國(guó)城城市規(guī)劃區(qū)區(qū)國(guó)有土地地范圍內(nèi)取取得房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地地的土地使使用權(quán)，從從事基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)、、房屋開(kāi)發(fā)發(fā)，并轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或或者銷(xiāo)售、、出租商品品房的行為為。房地產(chǎn)綜合合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目的類(lèi)別按照開(kāi)發(fā)物物業(yè)類(lèi)型的的不同可以以分為商業(yè)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目、住住宅地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、、工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目等等。按照房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)過(guò)程中所承承擔(dān)的責(zé)任任不同，可可以分為自自主開(kāi)發(fā)和和房地產(chǎn)合合作開(kāi)發(fā)。。房地產(chǎn)綜合合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目的含義在房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)的過(guò)程程中，從獲獲取土地到到整個(gè)物業(yè)業(yè)建設(shè)全過(guò)過(guò)程實(shí)施管管理的項(xiàng)目目即為房地地產(chǎn)綜合開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。。4.2房房地產(chǎn)綜合合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目普通商品住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；限價(jià)商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；廉租房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；別墅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；旅游住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（（第二版））普普通高高等教育““十一五””國(guó)家級(jí)規(guī)規(guī)劃教材4.2.2住宅房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目4.2房房地產(chǎn)綜合合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目寫(xiě)字樓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；酒店式公寓類(lèi)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；商業(yè)用房項(xiàng)目。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（（第二版））普普通高高等教育““十一五””國(guó)家級(jí)規(guī)規(guī)劃教材4.2.3商用房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目4.2房房地產(chǎn)綜合合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式；主體企業(yè)引導(dǎo)模式；工業(yè)地產(chǎn)商模式；綜合運(yùn)作模式。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（（第二版））普普通高高等教育““十一五””國(guó)家級(jí)規(guī)規(guī)劃教材4.2.4工業(yè)房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目工業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)是指工業(yè)類(lèi)類(lèi)土地使用用性質(zhì)的所所有毛地、、熟地，以以及該類(lèi)土土地上的建建筑物和附附屬物。作作為有別于于住宅、商商業(yè)服務(wù)業(yè)業(yè)和綜合類(lèi)類(lèi)用地以外外的第四種種性質(zhì)用地地。工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)常見(jiàn)的的模式：4.3房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓項(xiàng)目4.3.1房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目目概況房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（（第二版））普普通高高等教育““十一五””國(guó)家級(jí)規(guī)規(guī)劃教材房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓項(xiàng)目的含含義是指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利人通通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、、贈(zèng)與或者者其他合法法方式將其其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移給他人人的行為。。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓項(xiàng)目的基基本類(lèi)型房地產(chǎn)項(xiàng)目目轉(zhuǎn)讓的政政策規(guī)定4.3房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓項(xiàng)目4.3.2土地開(kāi)開(kāi)發(fā)階段轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（（第二版））普普通高高等教育““十一五””國(guó)家級(jí)規(guī)規(guī)劃教材項(xiàng)目的基本本特點(diǎn)轉(zhuǎn)讓的基本本流程發(fā)生的主要要稅費(fèi)土地轉(zhuǎn)讓的的出讓方繳繳納的稅費(fèi)費(fèi)土地轉(zhuǎn)讓的的受讓方繳繳納的稅費(fèi)費(fèi)此外還包括括印花稅，，交易手續(xù)續(xù)費(fèi)，土地地證工本費(fèi)費(fèi)，交易成成本如評(píng)估估、勘測(cè)、、公證、場(chǎng)場(chǎng)地等費(fèi)用用。4.3房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓項(xiàng)目4.3.3房地產(chǎn)產(chǎn)在產(chǎn)品階階段轉(zhuǎn)讓的的項(xiàng)目項(xiàng)目的基本本特點(diǎn)轉(zhuǎn)讓的基本本流程發(fā)生的主要要稅費(fèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（（第二版））普普通高高等教育““十一五””國(guó)家級(jí)規(guī)規(guī)劃教材4.3房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓項(xiàng)目4.3.4房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)成品階階段轉(zhuǎn)讓的的項(xiàng)目項(xiàng)目的基本本特點(diǎn)轉(zhuǎn)讓的基本本流程發(fā)生的主要要稅費(fèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（（第二版））普普通高高等教育““十一五””國(guó)家級(jí)規(guī)規(guī)劃教材4.4房房地產(chǎn)項(xiàng)目目定位4.4.1房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目定位位的含義房地產(chǎn)項(xiàng)目目定位的含含義房地產(chǎn)項(xiàng)目目定位的重重要性房地產(chǎn)項(xiàng)目目定位的發(fā)發(fā)展趨勢(shì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（（第二版））普普通高高等教育““十一五””國(guó)家級(jí)規(guī)規(guī)劃教材4.4房房地產(chǎn)項(xiàng)目目定位4.4.2房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目定位位的原則與企業(yè)發(fā)展展戰(zhàn)略相一一致符合市場(chǎng)需需求協(xié)調(diào)發(fā)展原則符合城市規(guī)規(guī)劃效益最大化化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（（第二版））普普通高高等教育““十一五””國(guó)家級(jí)規(guī)規(guī)劃教材4.4房房地產(chǎn)項(xiàng)目目定位4.4.3房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目定位位的流程與與基本內(nèi)容容房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（（第二版））普普通高高等教育““十一五””國(guó)家級(jí)規(guī)規(guī)劃教材項(xiàng)目定位的的基本流程程項(xiàng)目定位的的主要內(nèi)容容確立開(kāi)發(fā)理理念明確用途功功能篩選目標(biāo)客客戶(hù)進(jìn)行項(xiàng)目初初步設(shè)計(jì)測(cè)算租售價(jià)價(jià)格確定方案房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的方法市場(chǎng)調(diào)研法其他方法頭腦風(fēng)暴法經(jīng)驗(yàn)分析法4.4房房地產(chǎn)項(xiàng)目目定位4.4.4房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目定位位的方法房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（（第二版））普普通高高等教育““十一五””國(guó)家級(jí)規(guī)規(guī)劃教材4.4房房地產(chǎn)項(xiàng)目目定位4.4.5房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目定位位的修正房地產(chǎn)項(xiàng)目目定位修正正的必要性性房地產(chǎn)項(xiàng)目目定位修正正的方法房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（（第二版））普普通高高等教育““十一五””國(guó)家級(jí)規(guī)規(guī)劃教材4.5案案例分析宏觀(guān)市場(chǎng)環(huán)境分析；區(qū)域市場(chǎng)分析；產(chǎn)品定位；銷(xiāo)售推廣建議；案例評(píng)述。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（（第二版））普普通高高等教育““十一五””國(guó)家級(jí)規(guī)規(guī)劃教材本節(jié)將以京西某一實(shí)實(shí)操樓盤(pán)為例對(duì)項(xiàng)目目進(jìn)行定位位所涵蓋的的內(nèi)容、采采用的分析析思路和方方法進(jìn)行概概要的介紹紹。關(guān)鍵術(shù)語(yǔ)一級(jí)開(kāi)發(fā)綜綜合開(kāi)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓定定位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（（第二版））普普通高高等教育““十一五””國(guó)家級(jí)規(guī)規(guī)劃教材復(fù)習(xí)思考題題什么是土土地儲(chǔ)備備和一級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)？？房地產(chǎn)綜綜合開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的類(lèi)型有有哪些？？住宅房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目包包括哪幾幾類(lèi)？土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓讓必須符符合哪些些條件？？我國(guó)《城城市房地地產(chǎn)管理理法》規(guī)規(guī)定哪些些房地產(chǎn)產(chǎn)不得轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)咳绾芜M(jìn)行行房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目定定位？房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”國(guó)家家級(jí)規(guī)劃劃教材房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)（第二版版）呂萍等等編著房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”國(guó)家家級(jí)規(guī)劃劃教材第5章房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目用地地的獲取取房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”國(guó)家家級(jí)規(guī)劃劃教材本章內(nèi)容容提要房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)獲取建建設(shè)項(xiàng)目目用地主主要有三三種方式式，即出出讓、劃劃撥和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓。其其中出讓讓和劃撥撥屬于土土地一級(jí)級(jí)市場(chǎng)行行為，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓屬于于土地二二級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)行為。。房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)在獲獲得房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目用用地，并并相應(yīng)取取得土地地使用權(quán)權(quán)之后，，要進(jìn)行行項(xiàng)目的的前期工工作，其其中包括括申請(qǐng)、、獲取項(xiàng)項(xiàng)目的三三種許可可證。本本章將對(duì)對(duì)這三種種土地取取得方式式和三種種許可證證的申辦辦程序進(jìn)進(jìn)行介紹紹與討論論。重點(diǎn)問(wèn)題題房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目用地地獲取的的方式劃撥土地地使用權(quán)權(quán)的特點(diǎn)點(diǎn)、范圍圍。土地使用用權(quán)出讓讓的類(lèi)型型及各自自含義、、特點(diǎn)、、范圍。。土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓讓的類(lèi)型型及其特特點(diǎn)、要要求。土地使用用權(quán)出讓讓與轉(zhuǎn)讓讓的區(qū)別別。房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”國(guó)家家級(jí)規(guī)劃劃教材5.1.1劃劃撥土地地使用權(quán)權(quán)概述劃撥土地地使用權(quán)權(quán)的含義義劃撥土地地使用權(quán)權(quán)，即通過(guò)過(guò)行政劃劃撥方式式取得的的土地使使用權(quán)。。土地使用用權(quán)劃撥撥，是指經(jīng)經(jīng)縣級(jí)以以上人民民政府依依法批準(zhǔn)準(zhǔn)，在土土地使用用者繳納納補(bǔ)償、、安置等等費(fèi)用后后將該幅幅土地交交付其使使用，或或者將土土地使用用權(quán)無(wú)償償交付給給土地使使用者的的行為。。房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”國(guó)家家級(jí)規(guī)劃劃教材5.1劃劃撥土土地使用用權(quán)的獲獲取劃撥土地地使用權(quán)權(quán)的基本本特征5.1.1劃劃撥土地地使用權(quán)權(quán)概述房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”國(guó)家家級(jí)規(guī)劃劃教材基本特征行政性無(wú)償性無(wú)期限性性流轉(zhuǎn)限制制性劃撥土地地使用權(quán)權(quán)的基本本類(lèi)型國(guó)家機(jī)關(guān)關(guān)、軍事事機(jī)關(guān)等等公法人人享有的的劃撥土土地使用用權(quán)。企業(yè)、事事業(yè)單位位等私法法人、自自然人或或其他組組織享有有的劃撥撥土地使使用權(quán)。。5.1.1劃劃撥土地地使用權(quán)權(quán)概述房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”國(guó)家家級(jí)規(guī)劃劃教材5.1.2劃劃撥土地地使用權(quán)權(quán)的適用用范圍房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”國(guó)家家級(jí)規(guī)劃劃教材中央政府府的政策策規(guī)定《中華人人民共和和國(guó)土地地管理法法》（1998）《劃撥用用地目錄錄》（國(guó)國(guó)土資2001第9號(hào)號(hào)令）地方政府府的政策策規(guī)定原因：劃劃撥土地地存在非非法隱形形市場(chǎng)流流轉(zhuǎn)一般性管管理國(guó)有企業(yè)業(yè)改制過(guò)過(guò)程中的的劃撥土土地管理理5.1.2劃劃撥土地地使用權(quán)權(quán)的適用用范圍房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”國(guó)家家級(jí)規(guī)劃劃教材劃撥土地地使用權(quán)權(quán)的主要要步驟5.1.3劃劃撥土地地使用權(quán)權(quán)獲取的的主要流流程房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”國(guó)家家級(jí)規(guī)劃劃教材預(yù)審申請(qǐng)批準(zhǔn)審查登記發(fā)證證《國(guó)有土土地使用用證》主要利益益主體及及相互關(guān)關(guān)系5.1.3劃劃撥土地地使用權(quán)權(quán)獲取的的主要流流程房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”國(guó)家家級(jí)規(guī)劃劃教材政府劃撥土地使用者原土地使用者行政關(guān)系利益關(guān)系5.1.4劃劃撥土地地使用權(quán)權(quán)獲取過(guò)過(guò)程中的的主要成成本和稅稅費(fèi)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”國(guó)家家級(jí)規(guī)劃劃教材其他費(fèi)用用安置補(bǔ)助助費(fèi)主要成本本和稅費(fèi)費(fèi)土地補(bǔ)償償費(fèi)地上附著著物及青青苗補(bǔ)償償費(fèi)拆遷補(bǔ)償償費(fèi)土地使用用權(quán)出讓讓含義土地使用用權(quán)出讓讓?zhuān)?jiǎn)稱(chēng)土土地出讓讓?zhuān)侵钢竾?guó)家將將國(guó)有土土地使用用權(quán)在一一定年限限內(nèi)出讓讓給土地地使用者者，由土土地使用用者向國(guó)國(guó)家支付付土地使使用權(quán)出出讓金的的行為。。5.2.1土土地使用用權(quán)出讓讓概述房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”國(guó)家家級(jí)規(guī)劃劃教材5.2出出讓土土地使用用權(quán)的獲獲取出讓土地地使用權(quán)權(quán)的基本本特征5.2.1土土地使用用權(quán)出讓讓概述房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”國(guó)家家級(jí)規(guī)劃劃教材基本特征主體客體內(nèi)容出讓方受讓方城鎮(zhèn)國(guó)有土地出讓方：出讓一定年限土地使用權(quán)受讓方：支付土地出讓金出讓土地地使用權(quán)權(quán)的基本本類(lèi)型5.2.1土土地使用用權(quán)出讓讓概述房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”國(guó)家家級(jí)規(guī)劃劃教材拍賣(mài)招標(biāo)掛牌協(xié)議協(xié)議出讓讓的政策策規(guī)定招牌掛出出讓的政政策規(guī)定定5.2.2出出讓土地地使用權(quán)權(quán)的政策策規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”國(guó)家家級(jí)規(guī)劃劃教材協(xié)議出讓讓5.2.3出出讓土地地使用權(quán)權(quán)過(guò)程中中涉及的的各主要要利益主主體及相相互關(guān)系系房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)（第第二版））普普通高等等教育““十一五五”國(guó)家家級(jí)規(guī)劃劃教材協(xié)議議出出讓讓工商企業(yè)中央政府城市居民地方政府開(kāi)發(fā)商農(nóng)民招牌牌掛掛出出讓讓直接接的的利利益益主主體體：：出讓讓方方————地地方方政政府府受讓讓方方————土土地地使使用用者者5.2.3出出讓讓土土地地使使用用權(quán)權(quán)過(guò)過(guò)程程中中涉涉及及的的各各主主要要利利益益主主體體及及相相互互關(guān)關(guān)系系房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””國(guó)國(guó)家家級(jí)級(jí)規(guī)規(guī)劃劃教教材材土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓金：國(guó)有有土地地使用用者的的代表表向土土地使使用者者收取取的一一定期期限的的土地地使用用費(fèi)，，主要要用于于各項(xiàng)項(xiàng)城市市建設(shè)設(shè)和土土地開(kāi)開(kāi)墾、、復(fù)墾墾等方方面。。其他費(fèi)費(fèi)用：契稅稅，征征地補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)，房房屋拆拆遷費(fèi)費(fèi)，耕耕地占占用稅稅，新新增建建設(shè)用用地土土地有有償使使用費(fèi)費(fèi)，耕耕地開(kāi)開(kāi)墾費(fèi)費(fèi)和各各項(xiàng)管管理費(fèi)費(fèi)用等等。5.2.4出出讓土土地使使用權(quán)權(quán)過(guò)程程中主主要成成本和和稅費(fèi)費(fèi)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國(guó)家家級(jí)規(guī)規(guī)劃教教材協(xié)議出出讓土土地使使用權(quán)權(quán)的含含義協(xié)議出出讓國(guó)國(guó)有土土地使使用權(quán)權(quán)，是指指國(guó)家家以協(xié)協(xié)議方方式將將國(guó)有有土地地使用用權(quán)在在一定定年限限內(nèi)出出讓給給土地地使用用者，，由土土地使使用者者向國(guó)國(guó)家支支付土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓金的的行為為。5.3.1協(xié)議議出讓讓土地地使用用權(quán)概概述房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國(guó)家家級(jí)規(guī)規(guī)劃教教材5.3協(xié)協(xié)議出出讓土土地使使用權(quán)權(quán)的獲獲取協(xié)議出出讓土土地使使用權(quán)權(quán)的基基本特特征非市場(chǎng)場(chǎng)出讓讓?zhuān)瑳](méi)沒(méi)有競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)者者政府對(duì)對(duì)地價(jià)價(jià)較易易控制制，靈靈活性性較大大價(jià)格和和使用用范圍圍收到到限制制5.3.1協(xié)協(xié)議出出讓土土地使使用權(quán)權(quán)概述述房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國(guó)家家級(jí)規(guī)規(guī)劃教教材經(jīng)營(yíng)性性用地地招牌牌掛協(xié)議出出讓國(guó)國(guó)有土土地最最低價(jià)價(jià)格標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)協(xié)議出出讓公公示制制度存在的的問(wèn)題題：信息息公開(kāi)開(kāi)程度度不夠夠，操操作行行為和和操作作程序序不夠夠規(guī)范范5.3.2協(xié)協(xié)議出出讓土土地使使用權(quán)權(quán)的管管理情情況房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)（（第二二版））普普通高高等教教育““十一一五””國(guó)家家級(jí)規(guī)規(guī)劃教教材供地環(huán)節(jié)的一一般程序5.3.3協(xié)協(xié)議出讓土土地使用權(quán)獲獲取的主要流流程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與與經(jīng)營(yíng)（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”國(guó)家家級(jí)規(guī)劃教材材公開(kāi)信息接收申請(qǐng)編制方案地價(jià)評(píng)估確定底價(jià)方案、底價(jià)報(bào)批協(xié)商簽訂公示簽訂合同公布結(jié)果核發(fā)批準(zhǔn)書(shū)土地登記資料歸檔北京市協(xié)議出出讓程序5.3.3協(xié)協(xié)議出讓土土地使用權(quán)獲獲取的主要流流程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與與經(jīng)營(yíng)（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”國(guó)家家級(jí)規(guī)劃教材材受理告知簽約審定復(fù)審審核地價(jià)評(píng)審審查招標(biāo)出讓土地地使用權(quán)招標(biāo)出讓土地地使用權(quán)，是指市、縣縣國(guó)土資源管管理部門(mén)發(fā)布布招標(biāo)公告或或者發(fā)出投標(biāo)標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)，邀邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘哒卟惶囟ǖ姆ǚㄈ?、自然人人和其他組織織參加國(guó)有土土地使用權(quán)投投標(biāo)，根據(jù)投投標(biāo)結(jié)果確定定土地使用者者的行為。公開(kāi)招標(biāo)，邀邀請(qǐng)招標(biāo)5.4.1招招標(biāo)拍賣(mài)掛掛牌出讓土地地使用權(quán)概述述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與與經(jīng)營(yíng)（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”國(guó)家家級(jí)規(guī)劃教材材5.4招標(biāo)標(biāo)、拍賣(mài)、掛掛牌出讓土地地使用權(quán)的獲獲取拍賣(mài)出讓土地地使用權(quán)拍賣(mài)出讓土地地使用權(quán)，是指市、縣縣國(guó)土資源管管理部門(mén)發(fā)布布拍賣(mài)公告，，由競(jìng)買(mǎi)人在在指定時(shí)間、、地點(diǎn)進(jìn)行公公開(kāi)競(jìng)價(jià)，根根據(jù)出價(jià)結(jié)果果確定土地使使用者的行為為。5.4.1招招標(biāo)拍賣(mài)掛掛牌出讓土地地使用權(quán)概述述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與與經(jīng)營(yíng)（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”國(guó)家家級(jí)規(guī)劃教材材掛牌出讓土地地使用權(quán)掛牌出讓土地地使用權(quán)，是指市、縣縣國(guó)土資源管管理部門(mén)發(fā)布布掛牌公告，，按公告規(guī)定定的期限將擬擬出讓宗地的的交易條件在在指定的土地地交易場(chǎng)所掛掛牌公布，接接受競(jìng)買(mǎi)人的的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并并更新掛牌價(jià)價(jià)格，根據(jù)掛掛牌截止時(shí)的的出價(jià)結(jié)果或或現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)結(jié)結(jié)果確定土地地使用者的行行為。5.4.1招招標(biāo)拍賣(mài)掛掛牌出讓土地地使用權(quán)概述述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與與經(jīng)營(yíng)（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”國(guó)家家級(jí)規(guī)劃教材材招標(biāo)出讓土地地使用權(quán)的基基本特征程序規(guī)范全方位開(kāi)放，，透明度高公平、客觀(guān)交易雙方一次次成交5.4.2招招標(biāo)拍賣(mài)掛掛牌出讓土地地使用權(quán)的基基本特征房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與與經(jīng)營(yíng)（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”國(guó)家家級(jí)規(guī)劃教材材拍賣(mài)出讓土地地使用權(quán)的基基本特征必須有兩個(gè)以以上的買(mǎi)主必須有不斷變變動(dòng)的價(jià)格必須有公開(kāi)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的行為5.4.2招招標(biāo)拍賣(mài)掛掛牌出讓土地地使用權(quán)的基基本特征房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與與經(jīng)營(yíng)（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”國(guó)家家級(jí)規(guī)劃教材材掛牌出讓土地地使用權(quán)的基基本特征時(shí)間長(zhǎng)，且允允許多次報(bào)價(jià)價(jià)，有利于投投資者理性決決策和競(jìng)爭(zhēng)操作簡(jiǎn)便，便便于開(kāi)展有利于土地有有形市場(chǎng)的形形成和運(yùn)作5.4.2招招標(biāo)拍賣(mài)掛掛牌出讓土地地使用權(quán)的基基本特征房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與與經(jīng)營(yíng)（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”國(guó)家家級(jí)規(guī)劃教材材招標(biāo)基本流程程5.4.3招招標(biāo)拍賣(mài)掛掛牌出讓土地地使用權(quán)的基基本流程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與與經(jīng)營(yíng)（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”國(guó)家家級(jí)規(guī)劃教材材招標(biāo)投標(biāo)開(kāi)標(biāo)評(píng)標(biāo)決標(biāo)簽約領(lǐng)證拍賣(mài)基本流程程市、縣國(guó)土資資源管理部門(mén)門(mén)公告拍賣(mài)活活動(dòng)的時(shí)間、、地點(diǎn)舉行拍賣(mài)會(huì)簽訂《成交確確認(rèn)書(shū)》5.4.3招招標(biāo)拍賣(mài)掛掛牌出讓土地地使用權(quán)的基基本流程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與與經(jīng)營(yíng)（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”國(guó)家家級(jí)規(guī)劃教材材掛牌基本流程程5.4.3招招標(biāo)拍賣(mài)掛掛牌出讓土地地使用權(quán)的基基本流程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與與經(jīng)營(yíng)（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”國(guó)家家級(jí)規(guī)劃教材材公布掛牌信息競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)確認(rèn)報(bào)價(jià)掛牌截止現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)簽訂《成交確認(rèn)書(shū)》保證金處理法律責(zé)任廣義：土地使用權(quán)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的的所有行為，，包括出讓。。狹義：通過(guò)出讓方方式獲得土地地使用權(quán)的土土地使用者，，通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、、贈(zèng)與或其他他合法方式將將土地使用權(quán)權(quán)再轉(zhuǎn)移的行行為。土地交易一級(jí)級(jí)市場(chǎng)；土地交易二級(jí)級(jí)市場(chǎng)5.5.1土土地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念念房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與與經(jīng)營(yíng)（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”國(guó)家家級(jí)規(guī)劃教材材5.5土地地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓讓《城市房地產(chǎn)產(chǎn)管理法》可以轉(zhuǎn)讓的條條件不得轉(zhuǎn)讓的條條件5.5.2土土地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律律條件房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與與經(jīng)營(yíng)（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”國(guó)家家級(jí)規(guī)劃教材材土地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的法律效效力土地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)鲎尯虾贤d明的其其他權(quán)力義務(wù)務(wù)隨之轉(zhuǎn)讓。。新受讓人應(yīng)遵遵循原受讓人人與國(guó)家簽訂訂的合同要求求，不得隨意意更改。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)厣辖ńㄖ?、其他他附著物所有有?quán)隨之轉(zhuǎn)讓讓。5.5.3土土地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓的特點(diǎn)點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與與經(jīng)營(yíng)（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”國(guó)家家級(jí)規(guī)劃教材材土地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的類(lèi)型5.5.3土土地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓的特點(diǎn)點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與與經(jīng)營(yíng)（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”國(guó)家家級(jí)規(guī)劃教材材1出售2交換3贈(zèng)與轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同同轉(zhuǎn)讓合同公證證5.5.4土土地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序序房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與與經(jīng)營(yíng)（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”國(guó)家家級(jí)規(guī)劃教材材繳納土地出讓讓金和土地增增值稅增值稅扣除項(xiàng)項(xiàng)目增值稅四級(jí)超超額累進(jìn)稅率率土地使用權(quán)變變更登記5.5.4土土地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序序房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與與經(jīng)營(yíng)（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”國(guó)家家級(jí)規(guī)劃教材材5.5.5土土地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓與出讓讓的比較房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與與經(jīng)營(yíng)（第二二版）普普通高高等教育“十十一五”國(guó)家家級(jí)規(guī)劃教材材區(qū)別出讓轉(zhuǎn)讓行為主體政府及土地管理部門(mén)境內(nèi)外任何經(jīng)濟(jì)實(shí)體及個(gè)人法律關(guān)系法律關(guān)系不平等法律關(guān)系平等在市場(chǎng)所處層次一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)年限按合同規(guī)定，不得超過(guò)國(guó)家規(guī)定合同年限－已使用年限＝剩余使用年限土地轉(zhuǎn)移方式協(xié)議、招標(biāo)、掛牌、拍賣(mài)出售、交換、贈(zèng)與關(guān)鍵鍵術(shù)術(shù)語(yǔ)語(yǔ)劃撥撥出出讓讓招招標(biāo)標(biāo)掛掛牌牌拍拍賣(mài)賣(mài)房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””國(guó)國(guó)家家級(jí)級(jí)規(guī)規(guī)劃劃教教材材復(fù)習(xí)習(xí)思思考考題題房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目用用地地獲獲取取的的方方式式有有哪哪些些？？簡(jiǎn)述述劃劃撥撥土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的特特點(diǎn)點(diǎn)。。簡(jiǎn)述述出出讓讓土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的類(lèi)類(lèi)型型、、含含義義。。簡(jiǎn)述述協(xié)協(xié)議議出出讓讓國(guó)國(guó)有有土土地地的的范范圍圍。。簡(jiǎn)述述招招標(biāo)標(biāo)拍拍賣(mài)賣(mài)掛掛牌牌出出讓讓國(guó)國(guó)有有土土地地的的范范圍圍。。土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓與與轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓的的區(qū)區(qū)別別。。房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””國(guó)國(guó)家家級(jí)級(jí)規(guī)規(guī)劃劃教教材材房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)（第第二二版版））呂萍萍等等編編著著房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””國(guó)國(guó)家家級(jí)級(jí)規(guī)規(guī)劃劃教教材材第6章章房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)與與經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)（（第第二二版版））普普通通高高等等教教育育““十十一一五五””國(guó)國(guó)家家級(jí)級(jí)規(guī)規(guī)劃劃教教材材本章章內(nèi)內(nèi)容容提提要要房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研不不僅僅是是房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商進(jìn)進(jìn)行行項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位、、修修正正項(xiàng)項(xiàng)目目開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)方方案案的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)，，也也是是政政府府對(duì)對(duì)房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)進(jìn)進(jìn)行行調(diào)調(diào)控控的的重重要要依依據(jù)據(jù)，，對(duì)對(duì)于于了了解解和和掌掌控控房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)活活動(dòng)動(dòng)具具有有重重要要意意義義。。本本章章將將對(duì)對(duì)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研方方法法、、流流程程、、內(nèi)內(nèi)容容，，調(diào)調(diào)研研報(bào)報(bào)告告的的撰撰寫(xiě)寫(xiě)方方法法等等進(jìn)進(jìn)行行詳詳細(xì)細(xì)的的闡闡述述，，并并輔輔以以相相關(guān)關(guān)案案例例分分析析。。重點(diǎn)點(diǎn)問(wèn)問(wèn)題題房地地產(chǎn)產(chǎn)市