房地產(chǎn)信托講解郭維

廣東華商律師事務(wù)所郭維合伙人律師結(jié)構(gòu)性融資鑒于本PPT將根據(jù)實(shí)務(wù)操作經(jīng)驗(yàn)以及相關(guān)政策不斷的進(jìn)行討論、調(diào)整，且僅作為討論交流之用，不得視為本所律師出具的法律意見(jiàn)或者建議！2012年11月稿。在房地產(chǎn)領(lǐng)域的運(yùn)用主講人簡(jiǎn)介廣東華商律師事務(wù)所合伙人、房地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人深圳律師協(xié)會(huì)金融專(zhuān)業(yè)保險(xiǎn)委員會(huì)委員法學(xué)學(xué)士、北京大學(xué)工商管理碩士專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域：房地產(chǎn)與投融資業(yè)務(wù)（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、并購(gòu)、結(jié)構(gòu)性融資業(yè)務(wù)等）

郭維律師某“信托+公司型基金+銀行”結(jié)構(gòu)性融資交易結(jié)構(gòu)圖問(wèn)題：目前出現(xiàn)越來(lái)越多的多層結(jié)構(gòu)、多家金融機(jī)構(gòu)合作的房地產(chǎn)融資模式，原因是什么？房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道銀行信貸

信托融資租賃基金（有限合伙型、公司型）上市發(fā)債合作（股權(quán)投資、聯(lián)營(yíng)）民間高利貸各融資渠道目前的特點(diǎn)銀行信貸：傳統(tǒng)、受金融政策影響最大

信托：適合1-2年短期有現(xiàn)金流回報(bào)（還款來(lái)源有保障）的項(xiàng)目；必要時(shí)要包裝；年融資成本目前約17%融資租賃：僅少數(shù)幾家金融租賃公司可做；適合有穩(wěn)定現(xiàn)金流回報(bào)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目；年融資成本約10%；基金（有限合伙、公司）：融資成本高（20%以上），發(fā)行難，無(wú)保障；各融資渠道目前的特點(diǎn)上市：目前沒(méi)機(jī)會(huì)發(fā)債：目前基本沒(méi)機(jī)會(huì)合作（股權(quán)投資、聯(lián)營(yíng)）：講緣份，可遇不可求民間借貸：高利貸，不要輕易碰！境外資金：融資成本低（5-10%），但資金入境太難；

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整備二級(jí)開(kāi)發(fā)前期融資開(kāi)發(fā)建設(shè)期融資開(kāi)發(fā)建成后融資

土地進(jìn)行招拍掛取得四證取得房地產(chǎn)權(quán)證

房地產(chǎn)領(lǐng)域的融資特性禁止信托公司發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款；銀行信貸受限銀行信貸受限以銀行信貸為主，通過(guò)預(yù)售、在建工程轉(zhuǎn)讓等方式回收資金融資方式較多結(jié)構(gòu)性融資的重要性結(jié)構(gòu)性融資可以在一定程度上解決上述房地產(chǎn)融資難題！結(jié)構(gòu)性融資在最近幾年房地產(chǎn)融資中扮演著極其重要的角色，特別是在房地產(chǎn)項(xiàng)目取得四證之前的融資。結(jié)構(gòu)性融資的定義狹義結(jié)構(gòu)性融資是資產(chǎn)證券化或準(zhǔn)資產(chǎn)證券化（資產(chǎn)證券化的目標(biāo)是：破產(chǎn)隔離、有限追索），是指任何利用特別目的實(shí)體（SPV）安排的融資。結(jié)構(gòu)性融資指通過(guò)結(jié)構(gòu)化安排，使貸款人不再重點(diǎn)關(guān)注借款人自身信譽(yù)的融資——更傾向于“資產(chǎn)信用融資”，而非“企業(yè)信用融資”。結(jié)構(gòu)性融資以針對(duì)特定項(xiàng)目的股權(quán)類(lèi)融資為主。結(jié)構(gòu)構(gòu)性性融融資資的的定定義義廣義義結(jié)構(gòu)構(gòu)性性融融資資指指：：在在傳傳統(tǒng)統(tǒng)的的貸貸款款、、股股票票上上市市等等融融資資渠渠道道難難以以滿(mǎn)滿(mǎn)足足客客戶(hù)戶(hù)特特殊殊融融資資需需求求的的情情況況下下，，通通過(guò)過(guò)一一系系列列結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)性性安安排排，，為為客客戶(hù)戶(hù)量量身身定定制制的的一一種種融融資資產(chǎn)產(chǎn)品品。。結(jié)構(gòu)構(gòu)性性融融資資是是金金融融資資源源和和實(shí)實(shí)體體企企業(yè)業(yè)資資產(chǎn)產(chǎn)信信用用資資源源高高度度市市場(chǎng)場(chǎng)化化配配置置的的金金融融工工具具，，其其目目的的是是解解決決資資金金提提供供者者和和需需求求者者的的矛矛盾盾，，銀銀行行、、信信托托、、基基金金等等機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)成成為為輔輔助助者者或或中中介介服服務(wù)務(wù)者者。。結(jié)構(gòu)構(gòu)性性融融資資的的特特點(diǎn)點(diǎn)金融融機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)在在結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)性性融融資資中中的的盈盈利利模模式式：：發(fā)起起人人賺賺取取““服服務(wù)務(wù)費(fèi)費(fèi)””，，而而非非““存存貸貸差差””；；非發(fā)起人人經(jīng)?！啊皽S落””為收取取“通道道費(fèi)”信托是目目前境內(nèi)內(nèi)實(shí)現(xiàn)結(jié)結(jié)構(gòu)性融融資的主主要工具具：信托與銀銀行、信信托與券券商等金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)的區(qū)別別——信托是目目前中國(guó)國(guó)大陸受受管制最最少的金金融工具具之一；；信托財(cái)產(chǎn)產(chǎn)的獨(dú)立立性是關(guān)關(guān)鍵——信托計(jì)劃劃項(xiàng)下的的財(cái)產(chǎn)獨(dú)獨(dú)立于信信托公司司的固有有財(cái)產(chǎn)；；結(jié)構(gòu)性融融資的特特點(diǎn)結(jié)構(gòu)性融融資目前前主要適適用于房房動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)域：房地產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)域：房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)（含含城市更更新、一一級(jí)土地地開(kāi)發(fā)））房地產(chǎn)并并購(gòu)房地產(chǎn)運(yùn)運(yùn)營(yíng)（““Reits”）基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)與市政政工程（（“政府府投融資資平臺(tái)””）礦產(chǎn)行業(yè)業(yè)（不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域域）原因？？？房地產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)域的融融資特性性參考：歸根到底底，當(dāng)下下中國(guó)大大陸房地產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)域的融融資特性決定了結(jié)結(jié)構(gòu)性融融資與其其天然匹配配！銀根緊縮縮，傳統(tǒng)統(tǒng)銀行信信貸門(mén)檻檻極高??！上市？——“門(mén)都沒(méi)沒(méi)有！””復(fù)雜的金金融工具具本身要要求更高高的融資資成本，，因而對(duì)對(duì)實(shí)體企企業(yè)的利利潤(rùn)率要要求也更更高——房地產(chǎn)行行業(yè)的利利潤(rùn)率較較高。結(jié)構(gòu)性融融資在房房地產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)域運(yùn)用用的特性性房地產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)域的結(jié)結(jié)構(gòu)性融融資產(chǎn)品品——固定收益益類(lèi)產(chǎn)品品為主結(jié)構(gòu)性融融資在房房地產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)域運(yùn)用用的特性性參考：投資人面面對(duì)復(fù)雜雜的金融融工具時(shí)時(shí)更傾向向于固定定收益的的金融產(chǎn)產(chǎn)品目前，金金融產(chǎn)品品發(fā)行土土壤決定定房地產(chǎn)行行業(yè)的高高稅負(fù)、、行政審審批的復(fù)復(fù)雜程度度等特性性導(dǎo)致房房地產(chǎn)行行業(yè)成本本、利潤(rùn)潤(rùn)的不透透明，也也就是說(shuō)說(shuō)：房地產(chǎn)行行業(yè)存在在高度的的信息不不對(duì)稱(chēng)問(wèn)問(wèn)題，這這導(dǎo)致投投資人、、發(fā)起人人很難接接受浮動(dòng)動(dòng)收益的的金融產(chǎn)產(chǎn)品！結(jié)構(gòu)性融融資在房房地產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)域運(yùn)用用的特性性通過(guò)金融融工具組組合來(lái)實(shí)實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)構(gòu)性融資資信托+有限合伙伙信托+銀行信托+有限合伙伙+銀行融資租賃賃+銀行融資租賃賃+信托+銀行結(jié)構(gòu)性融融資的主主要金融融工具——信托房地產(chǎn)信信托貸款款股權(quán)投資資類(lèi)房地地產(chǎn)信托托收益權(quán)類(lèi)類(lèi)房地產(chǎn)產(chǎn)信托房地產(chǎn)信信托貸款款信托計(jì)劃信托公司優(yōu)先級(jí)投資人項(xiàng)目方母公司運(yùn)用于貸款次級(jí)投資人優(yōu)先級(jí)受益人次級(jí)受益人項(xiàng)目公司房地產(chǎn)項(xiàng)目抵押、保證等房地產(chǎn)信信托貸款款滿(mǎn)足“432”要求：：四證要求求：國(guó)有土土地使用用權(quán)證、、建設(shè)用用地規(guī)劃劃許可證證、建設(shè)設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可可證、建建筑工程程施工許許可證（（銀監(jiān)辦辦發(fā)[2008]265號(hào)文）最低項(xiàng)目目資本金金：項(xiàng)目資資本金不不低于30%，且債務(wù)務(wù)性集合合信托計(jì)計(jì)劃資金金不得用用于補(bǔ)充充項(xiàng)目最最低資本本金（銀銀監(jiān)發(fā)[2009]84號(hào)文）資質(zhì)要求求：房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商商或其控控股股東東不低于于二級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)資質(zhì)質(zhì)（銀監(jiān)監(jiān)辦發(fā)[2010]54號(hào)）股權(quán)投資資類(lèi)房地地產(chǎn)信托托信托計(jì)劃信托公司優(yōu)先級(jí)投資人項(xiàng)目方母公司運(yùn)用于次級(jí)投資人優(yōu)先級(jí)受益人項(xiàng)目公司房地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目方出資購(gòu)買(mǎi)次級(jí)受益權(quán)收益權(quán)類(lèi)類(lèi)房地產(chǎn)產(chǎn)信托某結(jié)構(gòu)化化收益權(quán)權(quán)信托項(xiàng)項(xiàng)目交易易結(jié)構(gòu)圖圖23某結(jié)構(gòu)化化收益權(quán)權(quán)信托項(xiàng)項(xiàng)目主要要交易步步驟241.信托設(shè)立立的同時(shí)時(shí)，由項(xiàng)項(xiàng)目公司司的控股股股東以以其持有有的項(xiàng)目目公司49%的股權(quán)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)該信信托計(jì)劃劃中的次次級(jí)受益益權(quán)；2.信托公司司以信托托資金受受讓項(xiàng)目目公司收收益權(quán)；；3.控股公司司、項(xiàng)目目公司及及實(shí)際控控制人提提供土地地抵押、、股權(quán)質(zhì)質(zhì)押以及及連帶保保證等擔(dān)擔(dān)保；4.信托公司司取得收收益并分分配信托托利益。。相關(guān)規(guī)定定：銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于加強(qiáng)強(qiáng)信托公公司結(jié)構(gòu)構(gòu)化信托托業(yè)務(wù)監(jiān)監(jiān)管有關(guān)關(guān)問(wèn)題的的通知》（銀監(jiān)通通[2010]2號(hào)）某“房地地產(chǎn)信托托+有限合伙伙”結(jié)構(gòu)構(gòu)性融資資交易結(jié)結(jié)構(gòu)圖25某房地產(chǎn)產(chǎn)信托基基金項(xiàng)目目主要交交易步驟驟261.信托計(jì)劃劃成立后后，B信托公司司以信托托計(jì)劃本本金加入入有限合合伙企業(yè)業(yè)，并成成為L(zhǎng)P；2.該有限合合伙企業(yè)業(yè)作為母母基金，，將其收收到的合合伙人的的認(rèn)繳資資金在預(yù)預(yù)留/扣除相關(guān)關(guān)費(fèi)用后后，再以以增資或或新設(shè)方方式組合合投資于于Z公司下屬屬的房地地產(chǎn)項(xiàng)目目公司；；或以債債權(quán)形式式投資于于其他項(xiàng)項(xiàng)目或加加入其他他信托計(jì)計(jì)劃；3.F房地產(chǎn)集集團(tuán)公司司提供相相應(yīng)的擔(dān)擔(dān)保之外外，Z公司出具具不可撤撤銷(xiāo)、不不可抗辯辯的承諾諾：(1)補(bǔ)足優(yōu)先先受益人人的基礎(chǔ)礎(chǔ)預(yù)期收收益；(2)非正常清清算時(shí)收收購(gòu)信托托計(jì)劃持持有的LP份額;4.B信托公司司與Z公司共同同組建信信托基金金的投委委會(huì)，另另外聘請(qǐng)請(qǐng)專(zhuān)業(yè)外外部機(jī)構(gòu)構(gòu)提供咨咨詢(xún)和估估值服務(wù)務(wù)；5.信托計(jì)劃劃從合伙伙企業(yè)獲獲取分紅紅、轉(zhuǎn)讓讓出資、、退伙等等方式從從合伙企企業(yè)退出出。有限限合合伙伙型型基基金金在在結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)性性融融資資中中扮演演越越來(lái)來(lái)越越重重要要的的角角色色!三種種基基金金類(lèi)類(lèi)型型的的結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)比比較較公司型PE基金信托型PE基金有限合伙型PE基金主體具有法人資格基金不具有主體資格具有主體地位出資方式實(shí)繳資本制，靈活性較小可分期或一次募集承諾制出資財(cái)產(chǎn)登記制度公司財(cái)產(chǎn)權(quán)屬可以進(jìn)行明確的登記缺乏相應(yīng)的信托財(cái)產(chǎn)登記制度合伙企業(yè)財(cái)產(chǎn)權(quán)屬登記制度明確基金財(cái)產(chǎn)獨(dú)立性基金財(cái)產(chǎn)即是公司財(cái)產(chǎn)基金財(cái)產(chǎn)作為信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立于委托人、受托人和受益人的財(cái)產(chǎn)有限合伙人的財(cái)產(chǎn)獨(dú)立于基金財(cái)產(chǎn)，無(wú)限合伙人對(duì)基金債務(wù)承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任管理人的權(quán)利義務(wù)除另有規(guī)定外主要由股東股比大小決定，也可外聘基金的管理為委托人，受托人為受益人的利益管理信托財(cái)產(chǎn)管理人可為GP或者外聘管理公司。有限合伙人一般不參與基金管理和執(zhí)行投資人的權(quán)利義務(wù)主要由公司章程規(guī)定依據(jù)信托合同的約定主要由有限合伙協(xié)議約定稅收基金受《公司法》和相關(guān)稅收法規(guī)的約束，基金公司投資所得和股東分紅雙重征稅在信托層面暫不征收所得稅,但是在信托財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)需繳納印花稅、契稅等僅由合伙人分別繳納所得稅，避免雙重征稅收益分配公司盈余時(shí)才能分配，收益分配不靈活可按項(xiàng)目情況進(jìn)行分配，靈活性大可按項(xiàng)目情況進(jìn)行分配，靈活性大法律責(zé)任基金公司的法律責(zé)任獨(dú)立于管理人以及股東的責(zé)任信托公司以其持有的信托財(cái)產(chǎn)為限承擔(dān)責(zé)任有限合伙人以其持有的基金份額為限對(duì)基金承擔(dān)法律責(zé)任；無(wú)限合伙人承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任28某不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)融融資資租租賃賃項(xiàng)項(xiàng)目目的的交交易易結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)圖圖某不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)融融資資租租賃賃項(xiàng)項(xiàng)目目主主要要交交易易步步驟驟301.金融融租租賃賃公公司司與與承承租租人人簽簽訂訂融融資資租租賃賃合合同同、、不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)賣(mài)合合同同并并辦辦理理產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移登登記記，，支支付付融融資資款款；；2.將該該不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)回回租租給給承承租租人人，，由由承承租租人人對(duì)對(duì)外外經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)，，例例如如轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租租給給次次承承租租人人（（可可以以為為多多個(gè)個(gè)次次承承租租人人）），，并并向向金金融融租租賃賃公公司司定定期期支支付付租租金金，，同同時(shí)時(shí)委委托托銀銀行行進(jìn)進(jìn)行行賬賬戶(hù)戶(hù)監(jiān)監(jiān)管管；；3.某房房地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)公公司司及及次次承承租租人人提提供供相相關(guān)關(guān)擔(dān)擔(dān)保保；；4.金融融租租賃賃公公司司通通過(guò)過(guò)向向承承租租人人收收取取租租金金回回籠籠所所有有的的融融資資租租賃賃款款（（含含本本息息及及相相關(guān)關(guān)費(fèi)費(fèi)用用））后后，，將將不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)以以名名義義價(jià)價(jià)格格轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓給給承承租租人人，，金金融融租租賃賃公公司司完完成成退退出出。。某““信信托托+公司司型型基基金金+銀行行”的交交易易結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)圖圖某銀銀信信合合作作項(xiàng)項(xiàng)目目主主要要交交易易步步驟驟321.A創(chuàng)投投公公司司與與B信托托公公司司設(shè)設(shè)立立單單一一資資金金的的信信托托計(jì)計(jì)劃劃，，將將信信托托資資金金用用于于向向項(xiàng)項(xiàng)目目公公司司發(fā)發(fā)放放貸貸款款；；2.A創(chuàng)投投公公司司將將上上述述信信托托計(jì)計(jì)劃劃的的受受益益權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓至至C商業(yè)業(yè)銀銀行行，，C商業(yè)業(yè)銀銀行行支支付付受受益益權(quán)權(quán)受受讓讓款款；；3.D地產(chǎn)產(chǎn)公公司司提提供供相相應(yīng)應(yīng)的的擔(dān)擔(dān)保保；；4.項(xiàng)目目公公司司向向B信托托公公司司償償還還本本息息后后，，信信托托計(jì)計(jì)劃劃進(jìn)進(jìn)行行清清算算相關(guān)關(guān)規(guī)規(guī)定定：銀監(jiān)監(jiān)會(huì)會(huì)《關(guān)于于規(guī)規(guī)范范銀銀信信理理財(cái)財(cái)合合作作業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)有有關(guān)關(guān)事事項(xiàng)項(xiàng)的的通通知知》（銀銀監(jiān)監(jiān)發(fā)發(fā)[2010]72號(hào)文文））銀監(jiān)監(jiān)會(huì)會(huì)《關(guān)于于進(jìn)進(jìn)一一步步規(guī)規(guī)范范銀銀信信合合作作業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)的的通通知知》（銀銀監(jiān)監(jiān)發(fā)發(fā)[2011]7號(hào)文文））回到到第第一一個(gè)個(gè)問(wèn)問(wèn)題題：：目前前出出現(xiàn)現(xiàn)越越來(lái)來(lái)越越多多的的多多層層結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、多多家家金金融融機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)合合作作的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)融融資資模模式式，，原原因因是是什什么么？？———政府府高高度度管管制制的的金金融融體體系系！披著“馬甲甲”的房地地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性性融資產(chǎn)品品物流城——收益權(quán)珠寶城——股權(quán)建設(shè)公司——公司流動(dòng)貸貸形形色色的的地方政府府投融資平平臺(tái)！設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)性性融資產(chǎn)品品的關(guān)鍵問(wèn)問(wèn)題：結(jié)構(gòu)性融資資中最便宜宜、最快捷捷，并且““源源不斷”的資資金來(lái)源？？參考：銀行行理財(cái)產(chǎn)品品！《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)會(huì)關(guān)于進(jìn)一一步規(guī)范商商業(yè)銀行個(gè)個(gè)人理財(cái)業(yè)業(yè)務(wù)投資管管理有關(guān)問(wèn)問(wèn)題的通知知（銀監(jiān)發(fā)發(fā)[2009]65號(hào)）》僅規(guī)定禁止止投資的范圍：（1）二級(jí)市場(chǎng)股股票或與其其相關(guān)的證證券投資基基金（2）未上市企業(yè)業(yè)股權(quán)和上上市公司非非公開(kāi)發(fā)行行或交易的的股份例外原則：：對(duì)于具有相相關(guān)投資經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)承受能力力較強(qiáng)的高高資產(chǎn)凈值值客戶(hù)，商業(yè)銀銀行可以通通過(guò)私人銀銀行服務(wù)滿(mǎn)滿(mǎn)足其投資資需求，不不受上述限限制。有消息稱(chēng)，，銀監(jiān)會(huì)近近日下發(fā)到到各銀行的的會(huì)議紀(jì)要要中，銀監(jiān)監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)負(fù)責(zé)人將六項(xiàng)銀行理理財(cái)模式界界定為違規(guī)規(guī)，包括：同同業(yè)存款存存放本行、、購(gòu)買(mǎi)他行行理財(cái)產(chǎn)品品、投向政政府融資、、繞過(guò)信托托做信托受受益權(quán)產(chǎn)品品、委托貸貸款理財(cái)產(chǎn)產(chǎn)品、票據(jù)據(jù)資產(chǎn)理財(cái)財(cái)產(chǎn)品。律師在該領(lǐng)領(lǐng)域能做什什么？1、盡職調(diào)查查2、協(xié)助交易易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)計(jì)3、