房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施階段管理

第八章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施階段管理本章要點(diǎn)：基于委托咨詢機(jī)構(gòu)模式下的業(yè)主方項(xiàng)目管理是工程項(xiàng)目管理的發(fā)展趨勢(shì)，本章主要討論的是包括勘察、設(shè)計(jì)、施工、竣工驗(yàn)收及保修等工作的實(shí)施階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目管理。在國(guó)內(nèi)，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要委托的工程咨詢機(jī)構(gòu)是監(jiān)理公司；從發(fā)展趨勢(shì)上看，未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要委托的工程咨詢機(jī)構(gòu)應(yīng)是項(xiàng)目管理公司，監(jiān)理公司只不過(guò)是項(xiàng)目管理公司的分包單位。本章主要介紹了工程項(xiàng)目管理模式及發(fā)展趨勢(shì)、基于委托咨詢機(jī)構(gòu)模式下的業(yè)主方項(xiàng)目管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目勘察階段管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工階段的管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收及保修等內(nèi)容。第八章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

實(shí)施階段管理工程項(xiàng)目管理模式及發(fā)展趨勢(shì)

基于委托咨詢機(jī)構(gòu)模式下的業(yè)主方項(xiàng)目管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)階段管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工階段的管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收及保修

8.1工程項(xiàng)目管理模式及發(fā)展趨勢(shì)

工程項(xiàng)目管理模式

工程項(xiàng)目管理的發(fā)展趨勢(shì)

工程項(xiàng)目管理模式

建設(shè)單位自行組織工程項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理委托咨詢公司協(xié)助業(yè)主進(jìn)行項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)一采購(gòu)一建造（EPC）交鑰匙模式由專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目管理建造一運(yùn)營(yíng)一移交模式工程項(xiàng)目管理的發(fā)展趨勢(shì)

工程項(xiàng)目全壽命管理

工程項(xiàng)目管理的集成化

工程項(xiàng)目協(xié)作（Partnering）概念的出現(xiàn)

工程項(xiàng)目總控（ProjectControlling）概念的出現(xiàn)

信息技術(shù)及網(wǎng)絡(luò)技術(shù)在工程項(xiàng)目管理中的應(yīng)用

8.2基于委托咨詢機(jī)構(gòu)模式下的

業(yè)主方項(xiàng)目管理

項(xiàng)目業(yè)主對(duì)項(xiàng)目的管理咨詢工程師對(duì)頂目的管理

8.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

勘察、設(shè)計(jì)階段管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目勘察階段管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目勘察階段管理

勘察工作的主要任務(wù)和目的

勘察工作的主要程序

勘察過(guò)程的分類

勘察工作的原則

勘察工作的具體內(nèi)容

勘察階段監(jiān)理單位的主要工作

勘察階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要工作

1）委托監(jiān)理單位進(jìn)行勘察階段的監(jiān)督管理。2）對(duì)勘察階段的勘察質(zhì)量、進(jìn)度、費(fèi)用進(jìn)行論證。3）選擇勘察單位并簽訂《勘察合同》。4）在勘察工作開(kāi)始前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向勘察單位提供勘察的基礎(chǔ)資料，即提交由設(shè)計(jì)單位提供經(jīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同意的勘察范圍、設(shè)計(jì)單位填寫(xiě)的勘察技術(shù)要求及其附圖。5）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)負(fù)責(zé)勘察現(xiàn)場(chǎng)的水、電、氣的暢通供應(yīng)，平整道路、現(xiàn)場(chǎng)清理等工作，以保證勘察工作的開(kāi)展?？辈祀A段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要工作6）在勘察人員、監(jiān)理人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)負(fù)責(zé)提供必要的工作和生活條件。7）根據(jù)《勘察合同》的規(guī)定履行自己的義務(wù)。8）監(jiān)督監(jiān)理單位履行《監(jiān)理合同》。9）進(jìn)行項(xiàng)目系統(tǒng)外的協(xié)調(diào)工作。10）驗(yàn)收勘察單位提交的勘察成果。11）支付勘察費(fèi)及監(jiān)理費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目設(shè)計(jì)階階段管理理設(shè)計(jì)工作作的原則則工程設(shè)計(jì)計(jì)階段設(shè)計(jì)工作作的基本本內(nèi)容設(shè)計(jì)階段段的特點(diǎn)點(diǎn)設(shè)計(jì)階段段監(jiān)理單單位的主主要工作作設(shè)計(jì)階段段房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)的主主要工作作設(shè)計(jì)階段段房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)的主主要工作作（1）選選擇設(shè)計(jì)計(jì)階段的的監(jiān)理單單位。（2）與與設(shè)計(jì)階階段的監(jiān)監(jiān)理單位位共同對(duì)對(duì)設(shè)計(jì)階階段設(shè)計(jì)計(jì)質(zhì)量、、費(fèi)用、、進(jìn)度以以及施工工階段質(zhì)質(zhì)量、費(fèi)費(fèi)用、進(jìn)進(jìn)度目標(biāo)標(biāo)進(jìn)行論論證。（3）選選擇設(shè)計(jì)計(jì)單位與與其簽訂訂《設(shè)計(jì)計(jì)合同》》。（4）如如果委托托初步設(shè)設(shè)計(jì)，房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)應(yīng)在規(guī)規(guī)定的日日期內(nèi)向向設(shè)計(jì)單單位提供供經(jīng)過(guò)批批準(zhǔn)的可可行性研研究報(bào)告告、選址址報(bào)告和和能滿足足初步設(shè)設(shè)計(jì)要求求的勘察察資料及及其他技技術(shù)資料料。（5）如如果委托托施工圖圖設(shè)計(jì)，，房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)在規(guī)定定日期內(nèi)內(nèi)向設(shè)計(jì)計(jì)單位提提供經(jīng)過(guò)過(guò)批準(zhǔn)的的初步設(shè)設(shè)計(jì)文件件和能滿滿足施工工圖設(shè)計(jì)計(jì)要求的的勘察資資料、施施工條件件以及有有關(guān)設(shè)備備的技術(shù)術(shù)資料。。設(shè)計(jì)階段段房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)的主主要工作作（6）房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)應(yīng)及時(shí)時(shí)向有關(guān)關(guān)部門(mén)辦辦理各設(shè)設(shè)計(jì)階段段設(shè)計(jì)文文件的審審批工作作。（7）為為設(shè)計(jì)人人員了解解現(xiàn)場(chǎng)情情況創(chuàng)造造條件。。（8）依依照合同同的約定定支付設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)用用。（9）驗(yàn)驗(yàn)收設(shè)計(jì)計(jì)單位提提交的設(shè)設(shè)計(jì)成果果。8.4房房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目施施工階段段的管理理施工階段段的特點(diǎn)點(diǎn)施工階段段監(jiān)理單單位的主主要工作作房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)的主要要工作施工階段段房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)的主主要工作作（1）選選擇施工工階段的的監(jiān)理單單位。（2）房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)指定駐駐工地的的代表（（或指定定履行《《建設(shè)工工程施工工合同》》的代表表）。（3）施施工階段段的質(zhì)量量、投資資、進(jìn)度度目標(biāo)進(jìn)進(jìn)行論證證。（4）通通過(guò)招標(biāo)標(biāo)投標(biāo)方方式選擇擇施工單單位并與與其簽訂訂《建設(shè)設(shè)工程施施工合同同》。（5）申申請(qǐng)領(lǐng)取取《施工工許可證證》。（6）進(jìn)進(jìn)行施工工現(xiàn)場(chǎng)的的“三通通一平””工作。。（7）進(jìn)進(jìn)行甲供供材料、、設(shè)備的的訂購(gòu)。。（8）履履行《建建設(shè)工程程施工合合同》中中規(guī)定的的甲方的的權(quán)利和和義務(wù)。。（9）監(jiān)監(jiān)督工程程建設(shè)監(jiān)監(jiān)理單位位履行施施工階段段的《建建設(shè)工程程委托監(jiān)監(jiān)理合同同》。施工階段段房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)的主主要工作作（10））根據(jù)資資金使用用計(jì)劃，，進(jìn)一步步籌措建建設(shè)資金金。（11））處理工工程建設(shè)設(shè)中重大大問(wèn)題。。例如：對(duì)對(duì)設(shè)計(jì)變變更、重重大質(zhì)量量事故的的處理等等。（12））做好項(xiàng)項(xiàng)目系統(tǒng)統(tǒng)外的協(xié)協(xié)調(diào)工作作。例如：與與供水、、供電、、供氣等等部門(mén)的的協(xié)調(diào)，，與工程程相鄰單單位、政政府有關(guān)關(guān)部門(mén)的的協(xié)調(diào)。。（13））處理好好索賠與與被索賠賠中的有有關(guān)事項(xiàng)項(xiàng)。（14））按照《《建設(shè)工工程施工工合同》》的規(guī)定定支付工工程款。。（15））組織項(xiàng)項(xiàng)目的竣竣工驗(yàn)收收。8.5房房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的竣工驗(yàn)驗(yàn)收及保保修竣工驗(yàn)收收的條件件建設(shè)工程程竣工驗(yàn)驗(yàn)收的程程序工程決算算房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目的保修修建設(shè)工程程竣工驗(yàn)驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)當(dāng)具備下下列條件件（1）完完成工程程設(shè)計(jì)和和合同約約定的各各項(xiàng)內(nèi)容容；（2）施施工單位位在工程程完工后后對(duì)工程程質(zhì)量進(jìn)進(jìn)行了檢檢查，確確認(rèn)工程程質(zhì)量符符合有關(guān)關(guān)法律、、法規(guī)和和工程建建設(shè)強(qiáng)制制性標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，符合合設(shè)計(jì)文文件及合合同要求求，并提提出工程程竣工報(bào)報(bào)告。工工程竣工工報(bào)告應(yīng)應(yīng)經(jīng)項(xiàng)目目經(jīng)理和和施工單單位負(fù)責(zé)責(zé)人審核核簽字。。（3））對(duì)于于委托托監(jiān)理理的工工程項(xiàng)項(xiàng)目，，監(jiān)理理單位位對(duì)工工程進(jìn)進(jìn)行了了質(zhì)量量評(píng)估估，具具有完完整的的監(jiān)理理資料料，并并提出出了工工程質(zhì)質(zhì)量評(píng)評(píng)估報(bào)報(bào)告。。工程程質(zhì)量量評(píng)估估報(bào)告告應(yīng)經(jīng)經(jīng)總監(jiān)監(jiān)理工工程師師和監(jiān)監(jiān)理單單位有有關(guān)負(fù)負(fù)責(zé)人人審核核簽字。建設(shè)工工程竣竣工驗(yàn)驗(yàn)收應(yīng)應(yīng)當(dāng)具具備下下列條條件（4））勘察察、設(shè)設(shè)計(jì)單單位對(duì)對(duì)勘察察、設(shè)設(shè)計(jì)文文件及及施工工過(guò)程程中由由設(shè)計(jì)計(jì)單位位簽署署的設(shè)設(shè)計(jì)變變更通通知書(shū)書(shū)進(jìn)行行了檢檢查，，并提提出質(zhì)質(zhì)量檢檢查報(bào)報(bào)告。。質(zhì)量量檢查查報(bào)告告應(yīng)經(jīng)經(jīng)該項(xiàng)項(xiàng)目勘勘察、、設(shè)計(jì)計(jì)負(fù)責(zé)責(zé)人和和勘察察、設(shè)設(shè)計(jì)單單位有有關(guān)負(fù)負(fù)責(zé)人人審核核簽字字。（5））有完完整的的技術(shù)術(shù)檔案案和施施工管管理資資料。。（6））有工工程使使用的的主要要建筑筑材料料、建建筑構(gòu)構(gòu)配件件和設(shè)設(shè)備的的進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)試驗(yàn)驗(yàn)報(bào)告告。（7））建設(shè)設(shè)單位位已按按合同同約定定支付付工程程款。。（8））有施施工單單位簽簽署的的工程程質(zhì)量量保證證書(shū)。。（9））城鄉(xiāng)鄉(xiāng)規(guī)劃劃行政政主管管部門(mén)門(mén)對(duì)工工程是是否符符合規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)要要求進(jìn)進(jìn)行檢檢查，，并出出具認(rèn)認(rèn)可文文件。。(10)有有公安安消防防、環(huán)環(huán)保等等部門(mén)門(mén)出具具的認(rèn)認(rèn)可文文件或或者準(zhǔn)準(zhǔn)許使使用文文件。。（11）建建設(shè)行行政主主管部部門(mén)及及其委委托的的工程程質(zhì)量量監(jiān)督督機(jī)構(gòu)構(gòu)等有有關(guān)部部門(mén)責(zé)責(zé)令整整改的的問(wèn)題題全部部整改改完畢畢。建設(shè)工工程竣竣工驗(yàn)驗(yàn)收的的程序序工程完工工后，，施工工單位位向建建設(shè)單單位提提交工工程竣竣工報(bào)報(bào)告，，申請(qǐng)請(qǐng)工程程竣工工驗(yàn)收收。實(shí)實(shí)行監(jiān)監(jiān)理的的工程程，工工程竣竣工報(bào)報(bào)告須須經(jīng)總總監(jiān)理理工程程師簽簽署意意見(jiàn)。。建設(shè)單單位收收到工工程竣竣工報(bào)報(bào)告后后，對(duì)對(duì)符合合竣工工驗(yàn)收收要求求的工工程，，組織織勘察察、設(shè)設(shè)計(jì)、、施工工、監(jiān)監(jiān)理等等單位位和其