房地產(chǎn)企業(yè)成本殺手之道

房地產(chǎn)企業(yè)“成本殺手之道”--如何構(gòu)建企業(yè)全面計(jì)劃預(yù)算管理系統(tǒng)100$200$300$

自我介紹觀自在菩薩行深般若波羅密多心經(jīng)時照見五蘊(yùn)皆空度一切苦厄舍利子色不異空空不異色色即是空空即是色受想行識亦復(fù)如是舍利子是諸法空相不生不滅不垢不凈不增不減是故空中無色無受想行識無眼耳鼻舌身意無色聲香味觸法無眼界乃至無意識界無無明亦無無明盡乃至無老死亦無老死盡無苦集滅道無智亦無得以無所得故菩提薩垂依般若波羅密多故心無掛礙無掛礙故無有恐怖遠(yuǎn)離顛倒夢想究竟涅盤三世諸佛依般若波羅密多故得阿耨多羅三藐三菩提故知般若波羅密多是大神咒是大明咒是無上咒是無等等咒能除一切苦真實(shí)不虛故說般若波羅密多咒即說咒曰羯諦羯諦波羅羯諦波羅僧羯諦菩提娑婆訶.曹海良

一個企業(yè)的知己管理之道：易經(jīng)的智慧易者：一也易者：容易也易者：變易也房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)：市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)則A、供需法則需求：供給：B、自由競爭法則

房地產(chǎn)企業(yè)生存的環(huán)境信息時代帶來的高速變化(定時出擊的強(qiáng)大壓力)產(chǎn)品、技術(shù)、觀念的更新成本快速增加（土地政策、金融政策）國際化競爭的日益激烈顧客期望的飛速提高更高素質(zhì)與期望的員工案例：房地產(chǎn)成本的構(gòu)成由直接成本和間接成本(1)直接成本:土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、房屋開發(fā)費(fèi)用等(2)間接成本:管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、其他費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)和稅費(fèi)案例：某開發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成(協(xié)議地價)序號成本內(nèi)容金額(萬元)占費(fèi)用比例一土地成本336915.52二前期工程費(fèi)用7723.56三基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)5502.53四建安工程費(fèi)1624274.83五配套設(shè)施費(fèi)1290.6六開發(fā)費(fèi)6423.0七合計(jì)21704100某開發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成(拍賣地價)序號成本內(nèi)容金額(萬元)占費(fèi)用比例一土地成本1400043.30二前期工程費(fèi)用7722.38三基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)5501.7四建安工程費(fèi)1624250.23五配套設(shè)施費(fèi)1290.4六開發(fā)費(fèi)6422.0七合計(jì)32335100房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的質(zhì)變趨勢混亂事后被動神奇局部系統(tǒng)事中、事前主動腐朽全面－－企業(yè)成長－－

－－領(lǐng)袖成熟－－

－－競爭加?。?/p>

－－客戶至上－－從優(yōu)秀到卓越一、、全全面面預(yù)預(yù)算算管管理理的的發(fā)發(fā)展展現(xiàn)現(xiàn)狀狀預(yù)算算管管理理的的產(chǎn)產(chǎn)生生與與發(fā)發(fā)展展一、、全全面面預(yù)預(yù)算算管管理理的的發(fā)發(fā)展展現(xiàn)現(xiàn)狀狀美國企企業(yè)運(yùn)運(yùn)用預(yù)預(yù)算管管理情情況調(diào)調(diào)查表表行業(yè)公司比重商業(yè)銀行各種金融、財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)各種服務(wù)機(jī)構(gòu)醫(yī)療機(jī)構(gòu)人壽保險公司大型生產(chǎn)制造企業(yè)中型生產(chǎn)制造企業(yè)批發(fā)商與零售商交通運(yùn)輸企業(yè)公共事業(yè)公司其他9893100100961009897949683一、全全面預(yù)預(yù)算管管理的的發(fā)展展現(xiàn)狀狀中國企企業(yè)實(shí)實(shí)行預(yù)預(yù)算管管理情情況調(diào)調(diào)查表表全面預(yù)算管理的內(nèi)容采掘業(yè)制造業(yè)建筑業(yè)流通業(yè)其他行業(yè)總體比例利潤預(yù)算生產(chǎn)成本預(yù)算管理費(fèi)用預(yù)算財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)算銷售量預(yù)算資本性支出預(yù)算存貨預(yù)算應(yīng)收賬款預(yù)算現(xiàn)金預(yù)算應(yīng)付賬款預(yù)算10010010082556473555545100891008989786767392810067100100673367330100-8974744747472132715786291443029093599679675950483628房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)全面面預(yù)算算管理理的發(fā)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀耗時的的不具有有戰(zhàn)略略性不具有有現(xiàn)實(shí)實(shí)意義義沒有增增加企企業(yè)價價值不具有有靈活活性強(qiáng)化指指令與與控制制不支持持新的的業(yè)務(wù)務(wù)模式式基于““拍腦腦門的的決策策”加劇本本位主主義側(cè)重成成本削削減共性的的問題題一、全全面預(yù)預(yù)算管管理的的發(fā)展展現(xiàn)狀狀全面預(yù)預(yù)算管管理中中存在在的主主要問問題全面預(yù)預(yù)算與與企業(yè)業(yè)戰(zhàn)略略的對對接只停留留在預(yù)預(yù)算編編制階階段預(yù)算不不夠全全面預(yù)算調(diào)調(diào)整上下對對立年末狂歡高管層對全面面預(yù)算的共識識全面預(yù)算管理理的最終目的的是確保各項(xiàng)項(xiàng)經(jīng)營目標(biāo)的的順利實(shí)現(xiàn)為企業(yè)成本、、費(fèi)用控制提提供依據(jù)保證實(shí)現(xiàn)董事事會提出的年年度財(cái)務(wù)目標(biāo)標(biāo)全面預(yù)算管理理是目標(biāo)管理理的重要支持持工具有效控制市場場高變化的手手段。。。。。。。二、全面預(yù)算算管理的內(nèi)涵涵預(yù)算不是會計(jì)計(jì)師為會計(jì)目目的而準(zhǔn)備的的會計(jì)工具。。預(yù)算是幫助管管理者進(jìn)行計(jì)計(jì)劃和控制的的工具，旨在在盡早發(fā)現(xiàn)經(jīng)經(jīng)營和財(cái)務(wù)等等方面的問題題，并及時采采取措施避免免或糾正問題題，最終確保保企業(yè)戰(zhàn)略目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。。二、全面預(yù)算算管理的內(nèi)涵涵全面預(yù)算管理理的功能之一一：規(guī)劃就是迫使管理理者思想超前前，即對市場場的可能變化化情況作出預(yù)預(yù)測和準(zhǔn)備，，認(rèn)真考慮完完成目標(biāo)的方方法，使企業(yè)業(yè)目標(biāo)和政策策與企業(yè)資源源有效對接。。二、全面預(yù)算算管理的內(nèi)涵涵全面預(yù)算管理理功能之二：：控制全面預(yù)算確定定了明確的目目標(biāo)，從而為為控制提供了了明確的依據(jù)據(jù)通過預(yù)算執(zhí)行行過程的反饋饋，可以了解解執(zhí)行過程中中存在的問題題及原因，進(jìn)進(jìn)行過程控制制二、全面預(yù)算算管理的內(nèi)涵涵預(yù)算管理功能能之三：溝通通和協(xié)調(diào)預(yù)算編制，是是上下、左右右溝通、協(xié)調(diào)調(diào)的過程和結(jié)結(jié)果預(yù)算的執(zhí)行需需要公司各部部門充分配合合，加強(qiáng)對企企業(yè)整體目標(biāo)標(biāo)的認(rèn)識。二、全面預(yù)算算管理的內(nèi)涵涵預(yù)算管理功能能之四：激勵勵與約束預(yù)算與薪酬制制度的對接經(jīng)理是千里馬馬，全面預(yù)算算系統(tǒng)是伯樂樂獎罰分明，強(qiáng)強(qiáng)化企業(yè)業(yè)績績管理文化預(yù)算管理全面預(yù)算管理理是集規(guī)劃、、控制、考評評于一體的系系統(tǒng)化管理全面預(yù)算會計(jì)反映監(jiān)督內(nèi)部控制全面預(yù)算項(xiàng)目全程預(yù)算控制全員預(yù)算規(guī)則沒有業(yè)務(wù)沒有預(yù)算沒有預(yù)算沒有業(yè)務(wù)客觀反映及時反饋業(yè)務(wù)制度化流程規(guī)范化權(quán)責(zé)明確化等于““經(jīng)營目標(biāo)””“制度規(guī)則””“經(jīng)營責(zé)任””“獎懲依據(jù)””全面預(yù)算不等等于“財(cái)財(cái)務(wù)預(yù)算””三、房地產(chǎn)企企業(yè)全面預(yù)算算管理組織體體系的構(gòu)建預(yù)算管理組織織預(yù)算執(zhí)行組織織（一）預(yù)算管管理組織預(yù)算管理委員會設(shè)在財(cái)務(wù)部門，財(cái)務(wù)總監(jiān)負(fù)責(zé)設(shè)在總經(jīng)辦，由總經(jīng)理負(fù)責(zé)設(shè)在董事會，由董事長負(fù)責(zé)（一）預(yù)算管管理組織預(yù)算管理委員員會的職責(zé)審議通過預(yù)算算目標(biāo)、預(yù)算算政策和程序序?qū)彾?、下達(dá)正正式預(yù)算根據(jù)需要調(diào)整整或修改預(yù)算算制定相應(yīng)的預(yù)預(yù)算控制措施施和激勵制度度仲裁有關(guān)預(yù)算算沖突中國房地產(chǎn)集集團(tuán)公司組織織機(jī)構(gòu)對比分分析（內(nèi)部資料嚴(yán)嚴(yán)禁外傳））總經(jīng)理財(cái)務(wù)部客服中心人力資源部合同預(yù)算部研發(fā)部經(jīng)營部計(jì)劃部公關(guān)部規(guī)劃局、立項(xiàng)、證照辦理鳳凰城華亭嘉園優(yōu)仕閣翡翠城公司投資地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目,以項(xiàng)目經(jīng)理制制執(zhí)行檔案室總經(jīng)辦工程管理部行政部成都翡翠城華潤俱樂部圖例說明：華潤置地組織織機(jī)構(gòu)技術(shù)發(fā)展委員員會董事長資金管理中心心設(shè)計(jì)管理部招標(biāo)采購中心心網(wǎng)絡(luò)部法律部市場研究\土地談判\(zhòng)前期策劃總建筑師負(fù)責(zé),每個項(xiàng)目目實(shí)行責(zé)任建筑師制總工負(fù)責(zé)制,實(shí)行資金的籌集\使用\結(jié)算統(tǒng)一管理合同起草\審審核\執(zhí)行\(zhòng)監(jiān)監(jiān)約,做工程預(yù)算信息化平臺建立維護(hù)華潤特點(diǎn):1\公司所有有項(xiàng)目營銷由由華潤置地經(jīng)經(jīng)濟(jì)公司承擔(dān)擔(dān),專業(yè)化與與職業(yè)化,形形成內(nèi)部市場場化運(yùn)作2\實(shí)行項(xiàng)目目經(jīng)理制\總總工負(fù)責(zé)制\建筑師責(zé)任任制3\市場反應(yīng)應(yīng)較慢\管理理隊(duì)伍年輕化化4\華遠(yuǎn)分流流人才,內(nèi)傷傷較大5\資金\品品牌\規(guī)劃有有優(yōu)勢6\逐漸形成成自己開發(fā)模模式,例如鳳鳳凰城項(xiàng)目與與翡翠城項(xiàng)目目由項(xiàng)目經(jīng)理編編制預(yù)算，財(cái)財(cái)務(wù)部審核確確認(rèn)總經(jīng)理財(cái)務(wù)管理部人力資源部管理總部建筑研究中心心萬科周刊秘書處大連萬科投資決策中心檔案室總經(jīng)辦工程管理部行政部萬科集團(tuán)組織織機(jī)構(gòu)監(jiān)事長董事長資金結(jié)算中心心企劃部物業(yè)管理部審計(jì)法務(wù)部萬科特點(diǎn):1\最早提出出職業(yè)經(jīng)理人人理念的企業(yè)業(yè),倡導(dǎo)職業(yè)業(yè)化管理2\管理比較較規(guī)范3\集團(tuán)本部部為投資決策策中心,從事事戰(zhàn)略高度事事宜4\各地區(qū)為為法人治理機(jī)機(jī)制企業(yè),通通過產(chǎn)權(quán)控制制5\分公司授授權(quán)較大,機(jī)機(jī)構(gòu)盡量簡單單,總部提供供支持和監(jiān)約約功能6\人力資源源管理非常重重視,強(qiáng)調(diào)人人才的輪崗和和晉升,職業(yè)業(yè)生涯較好7、薪酬較低低，強(qiáng)調(diào)職業(yè)業(yè)生涯，人才才流動大深圳萬科北京萬科天津萬科沈陽萬科南京萬科武漢萬科副總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理辦公室法律部物業(yè)公司分管財(cái)務(wù)\成本\預(yù)算分管營銷分管工程(規(guī)劃設(shè)計(jì)\工程\采購\預(yù)算)人力資源\行政\信息等功能集合區(qū)域項(xiàng)目利潤中心成本費(fèi)用中心心區(qū)域子公司作作為利潤中心心全責(zé)編制預(yù)預(yù)算，對財(cái)務(wù)務(wù)指標(biāo)負(fù)責(zé)董事長計(jì)劃財(cái)務(wù)中心心經(jīng)營開發(fā)中心心人力資源中心心信息管理中心心市場開發(fā)中心心經(jīng)濟(jì)法律中心心總裁秘書處編輯部行政管理部信息資源部戰(zhàn)略規(guī)劃部集團(tuán)總裁戰(zhàn)略發(fā)展決策策委員會財(cái)經(jīng)、審計(jì)委委員會客戶服務(wù)部市場研究部計(jì)劃財(cái)務(wù)部金融信貸部金融資本部審計(jì)部總會計(jì)師總工程師總經(jīng)濟(jì)師品牌推廣部經(jīng)營管理部項(xiàng)目管理部前期工程部子公司A子公司B子公司C子公司D集團(tuán)投資控股企業(yè)薪酬福利績效考核招聘培訓(xùn)總工辦公室合同管理部法律事務(wù)部預(yù)算管理部集團(tuán)參股企業(yè)業(yè)當(dāng)代投資集團(tuán)團(tuán)組織機(jī)構(gòu)當(dāng)代特點(diǎn):1\高速成長長的企業(yè)，原原始積累后迅迅速突破2、從人控制制到制度控制制轉(zhuǎn)變較為出出色3、一手抓管管理、一手抓抓人才4、管理先行行，平臺先建建5、注重成本本控制6、骨干人才才缺乏，領(lǐng)軍軍人物缺乏房房地產(chǎn)專業(yè)知知識，識才不不利，對高級級人才缺乏信信任感7、項(xiàng)目戰(zhàn)略略定位缺乏獨(dú)獨(dú)到見解，使使企業(yè)拖入泥泥潭8、總裁事無無巨細(xì)，一抓抓到底，即耽耽誤工作，又又不利于培養(yǎng)養(yǎng)高級人才每個子公司出出經(jīng)營計(jì)劃，，依據(jù)集團(tuán)全全面預(yù)算管理理系統(tǒng)編制與與執(zhí)行，財(cái)務(wù)務(wù)權(quán)利集中極重視計(jì)劃管管理和全面預(yù)預(yù)算管理，控控制成本非常重視人力力資源管理，，認(rèn)為人才決決定項(xiàng)目成功功股東大會住宅建設(shè)事業(yè)業(yè)部商用物業(yè)事業(yè)業(yè)部土地經(jīng)營事業(yè)業(yè)部控股公司支持系統(tǒng)定制服務(wù)事業(yè)業(yè)部監(jiān)事會亞運(yùn)新新家園房地產(chǎn)公司北京萬置房地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理龍山新新小鎮(zhèn)北京京伯房地產(chǎn)開發(fā)公司北京萬泉花園物業(yè)開發(fā)公司三亞萬通房地產(chǎn)開發(fā)公司北京先鋒置業(yè)股份有限公司北京萬通新世界房地產(chǎn)公司北京萬通新世界商城公司萬通廣場房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略與與金融融部總經(jīng)理理辦公公室人力資資源部部法律部部北京萬通新概念集成住宅開發(fā)公司北京萬通鼎安國際物業(yè)管理顧問公司萬通集集團(tuán)組組織機(jī)機(jī)構(gòu)董事會會財(cái)務(wù)管管理部部會計(jì)部部公共關(guān)關(guān)系部部客戶關(guān)關(guān)系部部與香港港置地地共同同開發(fā)發(fā)新城城國際際項(xiàng)目目，萬萬通控控股51%萬通特特點(diǎn):1\以以投資資公司司為定定位,在地地產(chǎn)和和風(fēng)險險投資資兩個個領(lǐng)域域發(fā)展展,相相互支支持2\較較早實(shí)實(shí)現(xiàn)所所有者者和經(jīng)經(jīng)營者者分離離,走向“兩權(quán)分分離”，引進(jìn)進(jìn)大批批職業(yè)業(yè)經(jīng)理理人，，全面面推動動“資本社社會化化、公公司專專業(yè)化化、經(jīng)經(jīng)理職職業(yè)化化、發(fā)發(fā)展本本土化化”3\企業(yè)文文化則則從充充滿理理想色色彩發(fā)發(fā)展到到強(qiáng)化化商人人精神神，堅(jiān)堅(jiān)持“以股東東利益益最大大化”為核心心價值值觀。。萬通通集團(tuán)團(tuán)認(rèn)為為自己己基本本克服服了民民營企企業(yè)成成長過過程中中自身身的一一些致致命障障礙，，完成成了民民營企企業(yè)的的理性性變革革和體體制創(chuàng)創(chuàng)新這這一重重要轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)折，，使公公司上上升到到一個個新的的發(fā)展展平臺臺。4\通通過產(chǎn)產(chǎn)權(quán)控控制保保障公公司擴(kuò)擴(kuò)張與與發(fā)展展5\認(rèn)認(rèn)為房房地產(chǎn)產(chǎn)將重重走到到定制制時代代(成成立萬萬通研研究院院\定定制事事業(yè)部部)6\人人才比比較穩(wěn)穩(wěn)定,強(qiáng)調(diào)調(diào)企業(yè)業(yè)文化化認(rèn)同同與人人才培培養(yǎng),年輕輕人才才承擔(dān)擔(dān)較大大責(zé)任任7\戰(zhàn)戰(zhàn)略清清晰,對企企業(yè)自自身認(rèn)認(rèn)識較較為深深刻,具有有長遠(yuǎn)遠(yuǎn)發(fā)展展動力力事業(yè)部部出自自己預(yù)預(yù)算管管理制制度，，集團(tuán)團(tuán)匯總總報(bào)表表（二））房地地產(chǎn)企企業(yè)全全面預(yù)預(yù)算執(zhí)執(zhí)行機(jī)機(jī)構(gòu)預(yù)算執(zhí)執(zhí)行主主體由由全面面預(yù)算算管理理部門門和直直線經(jīng)經(jīng)理共共同組組成預(yù)算責(zé)任經(jīng)理全面預(yù)算管理部角色1．主角2．球員1．設(shè)計(jì)師2．咨詢顧問與伙伴3．全面預(yù)算管理者職責(zé)1．制定分管領(lǐng)域的經(jīng)營計(jì)劃2．學(xué)習(xí)掌握公司全面預(yù)算管理制度和應(yīng)用工具3、參與公司預(yù)算管理計(jì)劃會4、按照全面預(yù)算管理編制計(jì)劃完成預(yù)算表的編制并交財(cái)務(wù)審核5、同上級領(lǐng)導(dǎo)審核確認(rèn)6、依據(jù)財(cái)務(wù)管理制度執(zhí)行預(yù)算1．建立全面預(yù)算管理流程與體制，交委員會審批2．發(fā)布公司全面預(yù)算管理制度，培訓(xùn)全面預(yù)算管理技能3、制定全面預(yù)算編制計(jì)劃，上級審批后嚴(yán)格實(shí)施4、全面預(yù)算編制過程中的輔導(dǎo)預(yù)審和5．參與基于預(yù)算指標(biāo)的激勵政策討論6．追蹤全面預(yù)算執(zhí)行狀況，提出修正意見7．執(zhí)行公司財(cái)務(wù)授權(quán)政策8．例外事件處理四、預(yù)預(yù)算管管理循循環(huán)企業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略薪酬計(jì)計(jì)劃預(yù)算目目標(biāo)預(yù)算編編制預(yù)算執(zhí)執(zhí)行預(yù)算考考評房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)管理理的本本質(zhì)是是？韓非子子說??！一流房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)管理理平臺臺的組組成各崗位位職位位說明明書職位評評估各部門門目標(biāo)標(biāo)管理理崗位工工資系系統(tǒng)績績效獎獎金系系統(tǒng)（（預(yù)算算獎金金）人力資資源開開發(fā)（（招聘聘錄用用、培培訓(xùn)、、職業(yè)業(yè)生涯涯