房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的融資概述

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理

廈門大學(xué)建筑與土木工程學(xué)院

第四篇

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資

4.1房地產(chǎn)融資概述4.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集方式4.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金籌集規(guī)劃4.1房地產(chǎn)融資概述

從廣義概念上講，房地產(chǎn)融資是指在房地產(chǎn)開發(fā),流通及消費(fèi)過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱，包括資金的籌集、運(yùn)用和清算。從狹義概念上講，房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項(xiàng)目的直接和間接融資的總和，包括房地產(chǎn)信貸及資本市場融資等。4.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集4.2.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資組織形式4.2.3向金融機(jī)構(gòu)貸款4.2.4商品房預(yù)售（定金及預(yù)收款）4.2.5發(fā)行債券融資4.2.6房地產(chǎn)融資創(chuàng)新4.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集4.2.1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金的組成4.2.1.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金的籌集4.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集4.2.1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金的組成資本金資本公積金盈余公積金未分配利潤其他自有資金按財(cái)務(wù)制度規(guī)定，歸房地產(chǎn)企業(yè)支配的各種自有資金。4.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集4.2.1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金的組成資本金資本公積金盈余公積金未分配利潤其他自有資金房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立時(shí)必須擁有一定數(shù)量的資本金。法律、法規(guī)規(guī)定的最低限額（不少于100萬元）為法定資本金；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工商行政管理部門注冊登記的注冊資金為注冊資本（實(shí)收資本），股份有限公司的資本金被稱為股本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)作過程中，隨著投資主體及投資額的變化，其資本金也處于變化之中，當(dāng)企業(yè)實(shí)有資金比注冊資金增加或減少20%以上時(shí)，需進(jìn)行變更登記。4.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集4.2.1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金的組成資本金資本公積金盈余公積金未分配利潤其他自有資金資本公積金是指由投資者投入及資產(chǎn)本身或其他原因形成的權(quán)益收入，所有權(quán)歸屬于投資者，但不構(gòu)成實(shí)收資本（注冊資本范圍）的那部分資本，與企業(yè)經(jīng)營取得的收益無關(guān)。資本公積金可以按照法定程序轉(zhuǎn)增資本，但不能用于彌補(bǔ)公司的虧損。企業(yè)資本公積金主要來源：資本（股本）溢價(jià)法定資產(chǎn)重估增值接受捐贈(zèng)4.2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集4.2.1自有資金的籌集4.2.1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金的組成資本金資本公積金盈余公積金未分配利潤其他自有資金盈余公積金是企業(yè)按規(guī)定從凈利潤中提取的屬于所有者留存于企業(yè)內(nèi)部的資產(chǎn)或權(quán)益。法定（盈余）公積金：提取稅后利潤10%列入法定公積金，累計(jì)額達(dá)到公司注冊資本50%以上的，可以不再提取。法定公積金轉(zhuǎn)為資本時(shí)，留存不得少于轉(zhuǎn)增前公司注冊資本的25%。任意（盈余）公積金：公司從凈利潤中提取法定公積金（&支付優(yōu)先股股利）后，經(jīng)股東會(huì)議決議，可從稅后利潤中提取任意公積金。盈余公積金可用于彌補(bǔ)虧損、轉(zhuǎn)增資本金，也可用于分配股利。4.2房地地產(chǎn)開發(fā)資金金籌集4.2.1自自有資金的籌籌集4.2.1.1房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)自有有資金的組成成資本金資本公積金盈余公積金未分配利潤其他自有資金金=稅后利潤-法定盈余公公積-可分配配利潤（可分分配利潤包括括：彌補(bǔ)以前前年度虧損+優(yōu)先股股利利+任意盈余余公積金+普普通股股利等等）4.2房地地產(chǎn)開發(fā)資金金籌集4.2.1自自有資金的籌籌集4.2.1.1房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)自有有資金的組成成資本金資本公積金盈余公積金未分配利潤其他自有資金金企業(yè)折舊資金金通過發(fā)行股票票籌集的資金金4.2房地地產(chǎn)開發(fā)資金金籌集4.2.1自自有資金的籌籌集4.2.1.2房地產(chǎn)開開發(fā)資本金的的籌集房地產(chǎn)股份有有限公司可通過下列方方式籌集資本本金：注冊資本金的的籌集資本公積金、、盈余公積金金轉(zhuǎn)增為資本本金經(jīng)股東大會(huì)同同意將未分配配利潤轉(zhuǎn)增為為資本金發(fā)行股票籌集集資金首次公開發(fā)行行股票（IPO）并上市上市公司發(fā)行行新股（股權(quán)權(quán)再融資）非上市公司公公開發(fā)行股票票優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)（1）永久性。股本沒有固定的到期日，無須償還本金，是公司的永久性資本。（2）財(cái)務(wù)靈活性。普通股籌資，無固定利息負(fù)擔(dān)，可靈活分配股利；優(yōu)先股籌資，固定股利支付非法定義務(wù)，有一定的靈活性。（3）增強(qiáng)信用。股票籌資可為利用更多的債務(wù)籌資提供支持。（1）籌資成本較高。高于債券籌資成本。普通股＞優(yōu)先股＞債券（2）限制條件多。（3）發(fā)售新股票，增加新股東，一方面可能會(huì)分散公司的控制權(quán)，另一方面會(huì)降低普通股的每股凈收益，甚至?xí)绊懝镜氖兄岛桶l(fā)展?jié)摿?。股票籌資的優(yōu)優(yōu)缺點(diǎn)4.2房地地產(chǎn)開發(fā)資金金籌集4.2.1自自有資金的籌籌集4.2.1.2房地產(chǎn)開開發(fā)資本金的的籌集房地產(chǎn)股份有有限公司可通過下列方方式籌集資本本金：注冊資本金的的籌集資本公積金、、盈余公積金金轉(zhuǎn)增為資本本金經(jīng)過股東大會(huì)會(huì)同意未分配配利潤轉(zhuǎn)增為為資本金發(fā)行股票籌集集資金其他方式：如如以資金或土土地使用權(quán)作作價(jià)入股合作作開發(fā)、階段段性股權(quán)式融融資等。4.2房地地產(chǎn)開發(fā)資金金籌集4.2.1自自有資金的籌籌集4.2.1.3房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目資本本金項(xiàng)目資本金是是項(xiàng)目投資中中由投資者提提供的資金，，來源于企業(yè)業(yè)的自有資金金，是獲得債債務(wù)資金的基基礎(chǔ)。國務(wù)院關(guān)于固固定資產(chǎn)投資資項(xiàng)目試行資資本金制度的的通知（1996）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營管理?xiàng)l例例（1998）投資項(xiàng)目資本本金，是指在在投資項(xiàng)目總總投資中，由由投資者認(rèn)繳繳的出資額，，對投資項(xiàng)目目來說是非債債務(wù)性資金。。在項(xiàng)目總投投資中，必須須擁有一定比比例的資本金金。第十三條房房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立立資本金制度度，資本金占占項(xiàng)目總投資資的比例不得得低于20％％。4.2房地地產(chǎn)開發(fā)資金金籌集4.2.1自自有資金的籌籌集4.2.1.3房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目資本本金項(xiàng)目資本金是是項(xiàng)目投資中中由投資者提提供的資金，，來源于企業(yè)業(yè)的自有資金金，是獲得債債務(wù)資金的基基礎(chǔ)。國務(wù)院關(guān)于固固定資產(chǎn)投資資項(xiàng)目試行資資本金制度的的通知（1996）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營管理?xiàng)l例例（1998）央行關(guān)于進(jìn)一一步加強(qiáng)房地地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)務(wù)管理的通知知（2003）房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)申請銀行行貸款，其自自有資金（指指所有者權(quán)益益）應(yīng)不低于于開發(fā)項(xiàng)目總總投資的30％。4.2房地地產(chǎn)開發(fā)資金金籌集4.2.1自自有資金的籌籌集4.2.1.3房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目資本本金項(xiàng)目資本金是是項(xiàng)目投資中中由投資者提提供的資金，，來源于企業(yè)業(yè)的自有資金金，是獲得債債務(wù)資金的基基礎(chǔ)。國務(wù)院關(guān)于固固定資產(chǎn)投資資項(xiàng)目試行資資本金制度的的通知（1996）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營管理?xiàng)l例例（1998）央行關(guān)于進(jìn)一一步加強(qiáng)房地地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)務(wù)管理的通知知（2003）國務(wù)院關(guān)于調(diào)調(diào)整部分行業(yè)業(yè)固定資產(chǎn)投投資項(xiàng)目資本本金比例的通通知（2004）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目（不含經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)項(xiàng)目）資本金金比例由20％及以上提提高到35％％及以上。4.2房地地產(chǎn)開發(fā)資金金籌集4.2.1自有有資金金的籌籌集4.2.1.3房地地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目資資本金金項(xiàng)目資資本金金是項(xiàng)項(xiàng)目投投資中中由投投資者者提供供的資資金，，來源源于企企業(yè)的的自有有資金金，是是獲得得債務(wù)務(wù)資金金的基基礎(chǔ)。。國務(wù)院院關(guān)于于固定定資產(chǎn)產(chǎn)投資資項(xiàng)目目試行行資本本金制制度的的通知知（1996）房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營營管理理?xiàng)l例例（1998）央行關(guān)關(guān)于進(jìn)進(jìn)一步步加強(qiáng)強(qiáng)房地地產(chǎn)信信貸業(yè)業(yè)務(wù)管管理的的通知知（2003）國務(wù)院院關(guān)于于調(diào)整整部分分行業(yè)業(yè)固定定資產(chǎn)產(chǎn)投資資項(xiàng)目目資本本金比比例的的通知知（2004）經(jīng)濟(jì)適適用住住房開開發(fā)貸貸款管管理辦辦法（銀發(fā)發(fā)〔2008〕13號(hào)）建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目資資本金金（所所有者者權(quán)益益）不不低于于項(xiàng)目目總投投資的的30%，，并在在貸款款使用用前已已投入入項(xiàng)目目建設(shè)設(shè)。4.2房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)資金金籌集集4.2.1自有有資金金的籌籌集4.2.1.3房地地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目資資本金金項(xiàng)目資資本金金是項(xiàng)項(xiàng)目投投資中中由投投資者者提供供的資資金，，來源源于企企業(yè)的的自有有資金金，是是獲得得債務(wù)務(wù)資金金的基基礎(chǔ)。。國務(wù)院院關(guān)于于固定定資產(chǎn)產(chǎn)投資資項(xiàng)目目試行行資本本金制制度的的通知知（1996）房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營營管理理?xiàng)l例例（1998）央行關(guān)關(guān)于進(jìn)進(jìn)一步步加強(qiáng)強(qiáng)房地地產(chǎn)信信貸業(yè)業(yè)務(wù)管管理的的通知知（2003）國務(wù)院院關(guān)于于調(diào)整整部分分行業(yè)業(yè)固定定資產(chǎn)產(chǎn)投資資項(xiàng)目目資本本金比比例的的通知知（2004）國務(wù)院院關(guān)于于調(diào)整整固定定資產(chǎn)產(chǎn)投資資項(xiàng)目目資本本金比比例的的通知知（國發(fā)發(fā)〔2009〕27號(hào)）保障性性住房房和普普通商商品住住房項(xiàng)項(xiàng)目的的最低低資本本金比比例為為20%，，其他他房地地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的的最低低資本本金比比例為為30%。。4.2房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)資金金籌集集4.2.2房地地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目融融資組組織形形式4.2.2.1既有有項(xiàng)目目法人人融資資4.2.2.2新設(shè)設(shè)項(xiàng)目目法人人融資資4.2房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)資金金籌集集4.2.2房地地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目融融資組組織形形式4.2.2.1既有有項(xiàng)目目法人人融資資又稱為為公司司融資資。不不組建建新的的獨(dú)立立法人人，由由已有有的公公司出出面籌籌集資資金，，投資資于新新項(xiàng)目目。公司融融資方方式下下的項(xiàng)項(xiàng)目資資本金金，來來自于于公司司的自自有資資金，，包括括：企業(yè)現(xiàn)現(xiàn)有的的現(xiàn)金金未來企企業(yè)生生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營中中獲得得的可可用于于項(xiàng)目目的資資金企業(yè)資資產(chǎn)變變現(xiàn)企業(yè)增增資擴(kuò)擴(kuò)股4.2房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)資金金籌集集4.2.2房地地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目融融資組組織形形式4.2.2.2新設(shè)設(shè)項(xiàng)目目法人人融資資又稱為為項(xiàng)目目融資資。由由項(xiàng)目目發(fā)起起人及及其他他投資資者出出資，，建立立新的的獨(dú)立立承擔(dān)擔(dān)民事事責(zé)任任的法法人，，承擔(dān)擔(dān)項(xiàng)目目的投投融資資及運(yùn)運(yùn)營。。以項(xiàng)目目投資資所形形成的的資產(chǎn)產(chǎn)、未未來的的收益益和權(quán)權(quán)益作作為建建立項(xiàng)項(xiàng)目信信用的的基礎(chǔ)礎(chǔ)，取取得債債務(wù)資資金。。新建項(xiàng)項(xiàng)目法法人的的資本本金，，由項(xiàng)項(xiàng)目投投資者者為擬擬建項(xiàng)項(xiàng)目提提供的的資本本金，，通常常以注注冊資資本的的方式式投入入；有有些情情況下下投資資者還還可以以以準(zhǔn)準(zhǔn)資本本金方方式投投入資資金，，如優(yōu)優(yōu)先股股、可可轉(zhuǎn)換換債、、股東東借款款等。。4.2房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)資金金籌集集4.2.3向金金融機(jī)機(jī)構(gòu)貸貸款4.2.3.1房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)流流動(dòng)資資金貸貸款4.2.3.2房地地產(chǎn)開開發(fā)（（項(xiàng)目目）貸貸款4.2.3.3金融融機(jī)構(gòu)構(gòu)（銀銀行））對房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)貸款款的審審查4.2房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)資金金籌集集4.2.3向金金融機(jī)機(jī)構(gòu)貸貸款4.2.3.1房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)流流動(dòng)資資金貸貸款房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)因資資金周周轉(zhuǎn)所所需而而申請請的貸貸款，，不與與具體體項(xiàng)目目相聯(lián)聯(lián)系，，貸款款的期期限較較短。。央行：：《關(guān)于進(jìn)進(jìn)一步步加強(qiáng)強(qiáng)房地地產(chǎn)信信貸業(yè)業(yè)務(wù)管管理的的通知知》（121號(hào)文））央行、、銀監(jiān)監(jiān)會(huì)：：《關(guān)于加加強(qiáng)商商業(yè)性性房地地產(chǎn)信信貸管管理的的通知知》（銀發(fā)發(fā)[2007]359號(hào)）商業(yè)銀銀行對對房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)發(fā)發(fā)放的的貸款款只能能通過過房地地產(chǎn)開開發(fā)貸貸款科科目發(fā)發(fā)放，，嚴(yán)禁禁以房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)流動(dòng)動(dòng)資金金貸款款或其其他貸貸款科科目發(fā)發(fā)放。。4.2房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)資金金籌集集4.2.3向金金融機(jī)機(jī)構(gòu)貸貸款4.2.3.2房地地產(chǎn)開開發(fā)（（項(xiàng)目目）貸貸款金融機(jī)機(jī)構(gòu)（（銀行行）向向房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)發(fā)發(fā)放的的項(xiàng)目目建設(shè)設(shè)資金金貸款款，只只能用用于指指定的的開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目，不不允許許改變變資金金用途途或挪挪用于于其他他項(xiàng)目目。當(dāng)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)貸貸款款為為抵抵押押貸貸款款時(shí)時(shí)，，抵抵押押物物可可為為有有償償取取得得的的土土地地使使用用權(quán)權(quán)、、在在建建工工程程和和已已建建成成商商品品房房。。房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)貸貸款款條條件件：：項(xiàng)目目資資本本金金比比例例；；項(xiàng)目目已已取取得得““四四證證””。。4.2房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)資資金金籌籌集集4.2.3向向金金融融機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)貸貸款款4.2.3.3金金融融機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)（（銀銀行行））對對房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)貸貸款款的的審審查查借款款企企業(yè)業(yè)信信用用評評級(jí)級(jí)（（資資信信等等級(jí)級(jí)評評價(jià)價(jià)））貸款款項(xiàng)項(xiàng)目目評評估估貸款款擔(dān)擔(dān)保保方方式式評評價(jià)價(jià)貸款款綜綜合合評評價(jià)價(jià)4.2房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)資資金金籌籌集集4.2.3向向金金融融機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)貸貸款款4.2.3.3金金融融機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)（（銀銀行行））對對房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)貸貸款款的的審審查查借款款企企業(yè)業(yè)信信用用評評級(jí)級(jí)（（資資信信等等級(jí)級(jí)評評價(jià)價(jià)））信用用評評級(jí)級(jí)的的涵涵義義信用用評評級(jí)級(jí)的的要要素素信用用評評級(jí)級(jí)的的標(biāo)標(biāo)識(shí)識(shí)借款款企企業(yè)業(yè)信信用用等等級(jí)級(jí)系系數(shù)數(shù)的的取取值值規(guī)規(guī)則則信用用評評級(jí)級(jí)，，一一般般是是指指由由獨(dú)獨(dú)立立的的信信用用評評級(jí)級(jí)機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)對對影影響響評評級(jí)級(jí)對對象象的的諸諸多多信信用用風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)因因素素進(jìn)進(jìn)行行分分析析研研究究，，就就其其償還還債債務(wù)務(wù)的的能能力力及其其償債債意意愿愿進(jìn)行行綜綜合合評評價(jià)價(jià)，，并并且且用用簡簡單單明明了了的的符符號(hào)號(hào)表表示示出出來來。。4.2房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)資資金金籌籌集集4.2.3向向金金融融機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)貸貸款款4.2.3.3金金融融機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)（（銀銀行行））對對房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)貸貸款款的的審審查查借款款企企業(yè)業(yè)信信用用評評級(jí)級(jí)（（資資信信等等級(jí)級(jí)評評價(jià)價(jià)））信用用評評級(jí)級(jí)的的涵涵義義信用用評評級(jí)級(jí)的的要要素素信用用評評級(jí)級(jí)的的標(biāo)標(biāo)識(shí)識(shí)借款款企企業(yè)業(yè)信信用用等等級(jí)級(jí)系系數(shù)數(shù)的的取取值值規(guī)規(guī)則則信用用評評級(jí)級(jí)機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)對對借借款款企企業(yè)業(yè)進(jìn)進(jìn)行行信信用用評評級(jí)級(jí)主主要要考考察察的的因因素素：：企業(yè)業(yè)素素質(zhì)質(zhì)經(jīng)營營能能力力獲利利能能力力償債債能能力力履約約情情況況發(fā)展展前前景景4.2房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)資資金金籌籌集集4.2.3向向金金融融機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)貸貸款款4.2.3.3金金融融機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)（（銀銀行行））對對房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)貸貸款款的的審審查查借款款企企業(yè)業(yè)信信用用評評級(jí)級(jí)（（資資信信等等級(jí)級(jí)評評價(jià)價(jià)））信用用評評級(jí)級(jí)的的涵涵義義信用用評評級(jí)級(jí)的的要要素素信用用評評級(jí)級(jí)的的標(biāo)標(biāo)識(shí)識(shí)借款款企企業(yè)業(yè)信信用用等等級(jí)級(jí)系系數(shù)數(shù)的的取取值值規(guī)規(guī)則則借款款企企業(yè)業(yè)信信用用等等級(jí)級(jí)分分三三等等九九級(jí)級(jí)，，即即：：AAAAAABBBBBBCCCCCC短期期債債務(wù)務(wù)支支付付困困難難，，長長期期債債務(wù)務(wù)償償還還能能力力極極差差；；企企業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營營狀狀況況一一直直不不好好，，基基本本處處于于惡惡性性循循環(huán)環(huán)狀狀態(tài)態(tài)，，促促使使企企業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營營及及發(fā)發(fā)展展走走向向良良性性循循環(huán)環(huán)狀狀態(tài)態(tài)的的內(nèi)內(nèi)外外部部因因素素極極少少，，企企業(yè)業(yè)瀕瀕臨臨破破產(chǎn)產(chǎn)。。C短期債債務(wù)的的支付付能力力和長長期債債務(wù)的的償還還能力力嚴(yán)重重不足足；經(jīng)經(jīng)營狀狀況差差，促促使企企業(yè)經(jīng)經(jīng)營及及發(fā)展展走向向良性性循環(huán)環(huán)狀態(tài)態(tài)的內(nèi)內(nèi)外部部因素素很少少，風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)極極大。。CC短期債債務(wù)支支付能能力和和長期期債務(wù)務(wù)償還還能力力很差差；受受內(nèi)外外不確確定因因素的的影響響，企企業(yè)經(jīng)經(jīng)營困困難，，支付付能力力很困困難，，風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)很大大。CCCC短期債債務(wù)支支付能能力和和長期期債務(wù)務(wù)償還還能力力較差差；受受內(nèi)外外不確確定因因素的的影響響，企企業(yè)經(jīng)經(jīng)營較較困難難，支支付能能力具具有較較大的的不確確定性性，風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)較較大。。B短期債債務(wù)支支付能能力和和長期期債務(wù)務(wù)償還還能力力較弱弱；企企業(yè)經(jīng)經(jīng)營與與發(fā)展展?fàn)顩r況不佳佳，支支付能能力不不穩(wěn)定定，有有一定定風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。BB短期債債務(wù)的的支付付能力力和長長期債債務(wù)償償還能能力一一般，，目前前對本本息的的保障障尚屬屬適當(dāng)當(dāng)；企企業(yè)經(jīng)經(jīng)營處處于良良性循循環(huán)狀狀態(tài)，，未來來經(jīng)營營與發(fā)發(fā)展受受企業(yè)業(yè)內(nèi)外外部不不確定定因素素的影影響，，盈利利能力力和償償債能能力會(huì)會(huì)有較較大波波動(dòng)，，約定定的條條件可可能不不足以以保障障本息息的安安全。。BBBB短期債債務(wù)的的支付付能力力和長長期債債務(wù)的的償還還能力力較強(qiáng)強(qiáng)；企企業(yè)經(jīng)經(jīng)營處處于良良性循循環(huán)狀狀態(tài)，，未來來經(jīng)營營與發(fā)發(fā)展易易受企企業(yè)內(nèi)內(nèi)外部部不確確定因因素的的影響響，盈盈利能能力和和償債債能力力會(huì)產(chǎn)產(chǎn)生波波動(dòng)。。A短期債債務(wù)的的支付付能力力和長長期債債務(wù)的的償還還能力力很強(qiáng)強(qiáng)；經(jīng)經(jīng)營處處于良良性循循環(huán)狀狀態(tài)，，不確確定因因素對對經(jīng)營營與發(fā)發(fā)展的的影響響很小小。AA短期債債務(wù)的的支付付能力力和長長期債債務(wù)的的償還還能力力具有有最大大保障障；經(jīng)經(jīng)營處處于良良性循循環(huán)狀狀態(tài)，，不確確定因因素對對經(jīng)營營與發(fā)發(fā)展的的影響響最小小。AAAA信用等等級(jí)含含義級(jí)等4.2房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)資金金籌集集4.2.3向金金融機(jī)機(jī)構(gòu)貸貸款4.2.3.3金融融機(jī)構(gòu)構(gòu)（銀銀行））對房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)貸款款的審審查借款企企業(yè)信信用評評級(jí)（（資信信等級(jí)級(jí)評價(jià)價(jià)）信用評評級(jí)的的涵義義信用評評級(jí)的的要素素信用評評級(jí)的的標(biāo)識(shí)識(shí)借款企企業(yè)信信用等等級(jí)系系數(shù)的的取值值規(guī)則則AAA級(jí)企業(yè)業(yè)為30％AA級(jí)企業(yè)業(yè)為50％A級(jí)企業(yè)業(yè)為70％BBB級(jí)企業(yè)業(yè)為90％4.2房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)資金金籌集集4.2.3向金金融機(jī)機(jī)構(gòu)貸貸款4.2.3.3金融融機(jī)構(gòu)構(gòu)（銀銀行））對房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)貸款款的審審查貸款項(xiàng)項(xiàng)目評評估項(xiàng)目風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)等等級(jí)系系數(shù)的的確定定：先按照照項(xiàng)目目建設(shè)設(shè)條件件、市市場和和產(chǎn)品品分析析以及及財(cái)務(wù)務(wù)評價(jià)價(jià)的結(jié)結(jié)果，，將項(xiàng)項(xiàng)目劃劃分成成AAA、AA、A和BBB四個(gè)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)等等級(jí)。。AAA、AA、A和BBB四個(gè)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)等等級(jí)其其對應(yīng)應(yīng)的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)系系數(shù)分分別為為80％、70％、60％和50％。4.2房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)資金金籌集集4.2.3向金金融機(jī)機(jī)構(gòu)貸貸款4.2.3.3金融融機(jī)構(gòu)構(gòu)（銀銀行））對房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)貸款款的審審查貸款擔(dān)擔(dān)保方方式評評價(jià)貸款方方式系系數(shù)的的取值值規(guī)則則：信用貸貸款為為100％。由銀行行金融融機(jī)構(gòu)構(gòu)提供供擔(dān)保保的為為10～20％。由省級(jí)級(jí)非銀銀行金金融機(jī)機(jī)構(gòu)擔(dān)擔(dān)保的的為50％。AA級(jí)以下下企業(yè)業(yè)擔(dān)保保的為為100％。用商品品房抵抵押的的為50％。由其他他房屋屋及建建筑物物抵押押的為為100％，如如參加加保險(xiǎn)險(xiǎn)且保保險(xiǎn)期期長于于貸款款期的的為50%。4.2房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)資金金籌集集4.2.3向金金融機(jī)機(jī)構(gòu)貸貸款4.2.3.3金融融機(jī)構(gòu)構(gòu)（銀銀行））對房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)貸款款的審審查貸款綜綜合評評價(jià)金融機(jī)機(jī)構(gòu)考考察完完開發(fā)發(fā)商的的資信信狀況況和房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目以后后，還還要結(jié)結(jié)合對對企業(yè)業(yè)和項(xiàng)項(xiàng)目考考察的的結(jié)果果，綜綜合企企業(yè)信信用等等級(jí)、、項(xiàng)目目風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)等級(jí)級(jí)、貸貸款擔(dān)擔(dān)保方方式、、貸款款期限限等因因素，，對項(xiàng)項(xiàng)目貸貸款進(jìn)進(jìn)行綜綜合評評價(jià)。。貸款綜綜合評評價(jià)的的主要要工作作是計(jì)計(jì)算貸貸款綜綜合風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)度度。某筆貸貸款的的綜合合風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)度＝(某筆貸貸款風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)額額／某某筆貸貸款額額)×100％＝信用用等級(jí)級(jí)系數(shù)數(shù)×貸款方方式系系數(shù)×期限系系數(shù)×項(xiàng)目風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)等等級(jí)系系數(shù)綜合風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)度度超過過60%的為高高風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，銀銀行一一般不不予發(fā)發(fā)放貸貸款。。中短期期貸款款期限限在半半年以以內(nèi)的的為100％。。期限在在半年年以上上不滿滿1年年的為為120％％。中長長期期貸貸款款期期限限在在1年年以以上上不不滿滿3年年為為120％％。。期限限在在3年年以以上上不不滿滿5年年的的為為130％％。。期限限在在5年年以以上上的的為為140％％。。4.2房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)資資金金籌籌集集4.2.3向向金金融融機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)貸貸款款4.2.3.3金金融融機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)（（銀銀行行））對對房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)貸貸款款的的審審查查貸款款綜綜合合評評價(jià)價(jià)某開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)申申請請貸貸款款5000萬元元，，該該企企業(yè)業(yè)的的信信用用等等級(jí)級(jí)為為AA級(jí)，，以以商商品品房房做做抵抵押押，，期期限限2年，，項(xiàng)項(xiàng)目目風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)等等級(jí)級(jí)為為A級(jí)。。貸款款綜綜合合風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)度度：：＝50％×120％×50％×60％＝＝18%＜60%銀行行可可以以發(fā)發(fā)放放貸貸款款。。4.2房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)資資金金籌籌集集4.2.4商商品品房房預(yù)預(yù)售售（（定定金金及及預(yù)預(yù)收收款款））4.2.4.1商商品品房房預(yù)預(yù)售售的的實(shí)實(shí)質(zhì)質(zhì)4.2.4.2商商品品房房預(yù)預(yù)售售制制度度4.2.4.3定定金金及及預(yù)預(yù)收收款款4.2房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)資資金金籌籌集集4.2.4商商品品房房預(yù)預(yù)售售（（定定金金及及預(yù)預(yù)收收款款））4.2.4.1商商品品房房預(yù)預(yù)售售的的實(shí)實(shí)質(zhì)質(zhì)商品品房房預(yù)預(yù)售售作作為為商商品品房房銷銷售售的的一一種種方方式式，，同同時(shí)時(shí)又又具具備備融融資資功功能能。。它它在在實(shí)實(shí)質(zhì)質(zhì)上上是是一一種種預(yù)預(yù)收收貨貨款款的的商業(yè)業(yè)信信用用行行為為（即即銷銷貨貨單單位位向向購購貨貨者者預(yù)預(yù)借借一一筆筆款款項(xiàng)項(xiàng)，，以以后后再再以以商商品品歸歸還還））。。當(dāng)商商品品供供不不應(yīng)應(yīng)求求或或者者生生產(chǎn)產(chǎn)周周期期較較長長且且售售價(jià)價(jià)較較高高時(shí)時(shí)，，采采用用預(yù)預(yù)收收貨貨款款方方式式，，可可以以緩緩和和企企業(yè)業(yè)資資金金短短缺缺的的矛矛盾盾。。1994年建設(shè)部制定發(fā)布的《城市商品房預(yù)售管理辦法》第二條：“本辦法所稱商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價(jià)款的行為?！?.2房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)資資金金籌籌集集4.2.4商商品品房房預(yù)預(yù)售售（（定定金金及及預(yù)預(yù)收收款款））4.2.4.2商商品品房房預(yù)預(yù)售售制制度度我國國商商品品房房預(yù)預(yù)售售制制度度的的建建立立商品品房房預(yù)預(yù)售售的的條條件件4.2房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)資資金金籌籌集集4.2.4商商品品房房預(yù)預(yù)售售（（定定金金及及預(yù)預(yù)收收款款））4.2.4.2商商品品房房預(yù)預(yù)售售制制度度我國國商商品品房房預(yù)預(yù)售售制制度度的的建建立立1950年年代代，，香香港港““地地產(chǎn)產(chǎn)教教父父””霍霍英英東東先先生生創(chuàng)創(chuàng)造造性性地地提提出出““預(yù)預(yù)售售樓樓花花””的的銷銷售售方方式式，，以以加加速速資資金金流流動(dòng)動(dòng)，，增增強(qiáng)強(qiáng)地地產(chǎn)產(chǎn)商商回回款款力力度度。。伴伴隨隨著著香香港港房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的的崛崛起起，，商商品品房房預(yù)預(yù)售售制制度度逐逐漸漸演演變變成成為為香香港港乃乃至至亞亞洲洲很很多多地地區(qū)區(qū)的的樓樓盤盤銷銷售售模模式式。。中國內(nèi)地的商商品房預(yù)售制制度最初確立立于1994年（房地產(chǎn)產(chǎn)管理法，1994）。。當(dāng)初的目的的主要是為了了拉動(dòng)內(nèi)需，，降低房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)資金進(jìn)進(jìn)入的門檻。。從十多年的的實(shí)踐來看，，這一制度盡盡管存在諸多多弊端，但極極大地促進(jìn)了了我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與與繁榮。4.2房地地產(chǎn)開發(fā)資金金籌集4.2.4商商品房預(yù)售（（定金及預(yù)收收款）4.2.4.2商品房預(yù)預(yù)售制度我國商品房預(yù)預(yù)售制度的建建立目前與商品房房預(yù)售有關(guān)的的法律規(guī)范主主要包括：《城市房地產(chǎn)管管理法》（1994、2007）《城市商品房預(yù)預(yù)售管理辦法法》（1994發(fā)布、2001、2004修改）《城市房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營管理理?xiàng)l例》（1998）《商品房銷售管管理辦法》（2001）4.2房地地產(chǎn)開發(fā)資金金籌集4.2.4商商品房預(yù)售（（定金及預(yù)收收款）4.2.4.2商品房預(yù)預(yù)售制度商品房預(yù)售的的條件《商品房預(yù)售售管理辦法》》第五條規(guī)定，，“商品房預(yù)預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合合下列條件：：（一）已交付付全部土地使使用權(quán)出讓金金，取得土地地使用權(quán)證書書；（二）持有建建設(shè)工程規(guī)劃劃許可證和施施工許可證；；（三）按提供供預(yù)售的商品品房計(jì)算，投投入開發(fā)建設(shè)設(shè)的資金達(dá)到到工程建設(shè)總總投資的25％以上，并并已經(jīng)確定施施工進(jìn)度和竣竣工交付日期期?！鄙唐贩款A(yù)售實(shí)實(shí)行許可制度度。開發(fā)企業(yè)業(yè)進(jìn)行商品房房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)當(dāng)向房地產(chǎn)管管理部門申請請預(yù)售許可，，取得《商品品房預(yù)售許可可證》；未取取得《商品房房預(yù)售許可證證》的，不得得進(jìn)行商品房房預(yù)售。4.2房地地產(chǎn)開發(fā)資金金籌集4.2.4商商品房預(yù)售（（定金及預(yù)收收款）4.2.4.3定金及預(yù)預(yù)收款定金根據(jù)《擔(dān)保法法》，定金是是通過當(dāng)事人人一方在債務(wù)務(wù)履行前交付付對方的金錢錢，在不履行行時(shí)發(fā)生不返返還或雙倍返返還的效力，，起到擔(dān)保效效果的一種擔(dān)擔(dān)保方式。其其數(shù)額由當(dāng)事事人約定，但但不得超過主主合同標(biāo)的額額的20%。定金雖然具有有預(yù)先給付的的性質(zhì)，但又又有別于預(yù)收收款。4.2房地地產(chǎn)開發(fā)資金金籌集4.2.4商商品房預(yù)售（（定金及預(yù)收收款）4.2.4.3定金及預(yù)預(yù)收款預(yù)收款訂金（≠定金金，其作用主要在在于融資）一次性付款分期付款首付款+按揭貸款4.2房地地產(chǎn)開發(fā)資金金籌集4.2.5發(fā)發(fā)行債券融資資4.2.5.1企業(yè)（公公司）債券的的內(nèi)涵4.2.5.2公開發(fā)行行公司債券的的條件4.2.5.3公司債券券的發(fā)行價(jià)格格4.2.5.4公司債券券籌資的優(yōu)缺缺點(diǎn)4.2房地地產(chǎn)開發(fā)資金金籌集4.2.5發(fā)發(fā)行債券融資資4.2.5.1企業(yè)（公公司）債券的的內(nèi)涵企業(yè)債券《企業(yè)債券管理理?xiàng)l例》（1993年）：企業(yè)債券，，是指企業(yè)依依照法定程序序發(fā)行、約定定在一定期限限內(nèi)還本付息息的有價(jià)證券券。公司債券發(fā)行公司債券券是公司籌集集債務(wù)性資金金的重要方式式之一?！豆痉ā罚?005年修訂）：公司債券，，是指公司依依照法定程序序發(fā)行、約定定在一定期限還本付息的有有價(jià)證券。上市公司經(jīng)股股東大會(huì)決議議可以發(fā)行可可轉(zhuǎn)換為股票票的公司債券券，公司按照照其轉(zhuǎn)換辦法法向債券持有有人換發(fā)股票票?！豆緜l(fā)發(fā)行試點(diǎn)辦法法》（2007）：本辦法所稱公公司債券，是是指公司依照照法定程序發(fā)發(fā)行、約定在在一年以上期期限內(nèi)還本付付息的有價(jià)證證券。公司債券發(fā)行行試點(diǎn)辦法4.2房地地產(chǎn)開發(fā)資金金籌集4.2.5發(fā)發(fā)行債券融資資4.2.5.2公開發(fā)行行公司債券的的條件公開發(fā)行公司司債券的條件件（《證券法》（（2005修修訂））：股份有限公司司的凈資產(chǎn)不不低于人民幣幣三千萬元，，有限責(zé)任公公司的凈資產(chǎn)產(chǎn)不低于人民民幣六千萬元元；累計(jì)債券余額額不超過公司司凈資產(chǎn)的百百分之四十；；最近三年平均均可分配利潤潤足以支付公公司債券一年年的利息；籌集的資金投投向符合國家家產(chǎn)業(yè)政策；；債券的利率不不超過國務(wù)院院限定的利率率水平；國務(wù)院規(guī)定的的其他條件。。上市公司發(fā)行行可轉(zhuǎn)換為股股票的公司債債券，還應(yīng)當(dāng)當(dāng)符合公開發(fā)發(fā)行股票的條條件，并報(bào)國國務(wù)院證券監(jiān)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)構(gòu)核準(zhǔn)。4.2房地地產(chǎn)開發(fā)資金金籌集4.2.5發(fā)發(fā)行債券融資資4.2.5.3公司債券券的發(fā)行價(jià)格格理論上債券的的面值就是它它的發(fā)行價(jià)格格。但實(shí)際操作中中，債券的發(fā)發(fā)行價(jià)格常常常脫離它的面面值，因?yàn)橘Y資金市場上的的利率是經(jīng)常常變化的。債券的發(fā)行價(jià)格有三種：等價(jià)發(fā)行：票票面利率等于于市場利率折價(jià)發(fā)行：票票面利率低于于市場利率溢價(jià)發(fā)行：票票面利率高于于市場利率可以通過求現(xiàn)現(xiàn)值的方法，，確定債權(quán)的的發(fā)行價(jià)格。。4.2房地地產(chǎn)開發(fā)資金金籌集4.2.5發(fā)發(fā)行債券融資資4.2.5.3公司債券券的發(fā)行價(jià)格格債券發(fā)行價(jià)格格等于各期利利息的現(xiàn)值和和到期還本的的現(xiàn)值之和，，折現(xiàn)率以市市場利率為標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。分期付息（每每期期末付息息）債券價(jià)格格的計(jì)算公式式：發(fā)行者計(jì)算利利息，償付本本金都以債券券的面值為根根據(jù)，而不以以發(fā)行價(jià)格為為根據(jù)。4.2房地地產(chǎn)開發(fā)資金金籌集4.2.5發(fā)發(fā)行債券融資資4.2.5.3公司債券券的發(fā)行價(jià)格格某房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)發(fā)行10000份面值值為1000元的債券，，期限為3年年，年利率為為10%，付付息方式為每每年計(jì)息一次次，發(fā)行時(shí)市市場利率為8%，試計(jì)算算單位面值債債券的發(fā)行價(jià)價(jià)格。4.2房地地產(chǎn)開發(fā)資金金籌集4.2.5發(fā)發(fā)行債券融資資4.2.5.4公司債券券籌資的優(yōu)缺缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)（1）資本成本低。債券的發(fā)行費(fèi)用低，并且利息在稅前支付，具有抵稅作用，比股票籌資成本低。（2）能夠保證控制權(quán)。債券持有人無權(quán)干涉企業(yè)的經(jīng)營管理事務(wù)。（3）可以發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿作用。債券只支付固定的利息，當(dāng)企業(yè)盈利多時(shí)，可以留更多的收益給股東或給企業(yè)擴(kuò)大經(jīng)營，使資本金發(fā)揮更大的作用。（1）籌資風(fēng)險(xiǎn)高。債券有固定的到期日，并定期支付利息，無論企業(yè)經(jīng)營如何都要償還。（2）限制條件多。債券發(fā)行的限制條件比向銀行借款、發(fā)行股票要嚴(yán)格得多。（3）籌資額有限。利用債券籌資在數(shù)額上有一定限度?！蹲C券法》規(guī)定，累計(jì)債券余額不超過公司凈資產(chǎn)的百分之四十。4.2.6房房地產(chǎn)融資創(chuàng)創(chuàng)新房地產(chǎn)基金簡簡介房地產(chǎn)基金是是一種主要投投資于房地產(chǎn)產(chǎn)或房地產(chǎn)抵抵押有關(guān)公司司發(fā)行的股票票的投資基金金。按照是否否直接投資于于房地產(chǎn)可將將其劃分為兩兩類:一類是是直接投資房房地產(chǎn)公司發(fā)發(fā)行的股票上上;另一類是是間接投資房房地產(chǎn)業(yè)的基基金,即房地地產(chǎn)抵押基金金,該基金主主要是通過投投資房屋抵押押市場而間接接投資房地產(chǎn)產(chǎn)。美國是世界上上最早成立房房地產(chǎn)投資基基金的國家之之一,也是金金融制度、法法律法規(guī)相對對健全的國家家,20世紀(jì)紀(jì)60年代,為解決房地地產(chǎn)投資專業(yè)業(yè)性要求高、、資金需求大大、地域性強(qiáng)強(qiáng)、流動(dòng)性差差等不利因素素,美國出現(xiàn)現(xiàn)了由房地產(chǎn)產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)管管理的房地產(chǎn)產(chǎn)投資信托基基金,其在匯匯集眾多投資資者的資金后后進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)投資。隨著著房地產(chǎn)基金金運(yùn)作模式的的不斷成熟和和運(yùn)作規(guī)模的的不斷擴(kuò)大,當(dāng)前房地產(chǎn)產(chǎn)基金幾乎已已經(jīng)滲入美國國每一個(gè)大中中城市的房產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中中。房地產(chǎn)投投資基金的發(fā)發(fā)展不僅為廣廣大投資者提提供一種金融融投資工具,也為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提提供了高效的的融資渠道,成為連接金金融和房地產(chǎn)產(chǎn)兩大行業(yè)的的紐帶。美國房地產(chǎn)投投資基金有開開放式基金和和封閉式基金金的區(qū)分,采采用互惠基金金的共同基金金組織形式的的房地產(chǎn)投資資基金基本屬屬于開放式基基金,而采用用有限合伙制制度組織形式式的房地產(chǎn)投投資基金多為為封閉式基金金。其中,以以有限合伙制制房地產(chǎn)投資資基金最為普普遍,而采用用開放式基金金模式的相對對較少,約占占30%。開放式房地產(chǎn)產(chǎn)投資基金具有流動(dòng)性強(qiáng)強(qiáng)的特點(diǎn),便便于投資者控控制風(fēng)險(xiǎn),而而且該類基金金具有面向投投資者更為廣廣泛的優(yōu)點(diǎn)。。但是美國對對開放式房地地產(chǎn)投資基金金的投資方向向有所限制,該類基金一一般不能直接接投資于房地地產(chǎn)資產(chǎn),而而是要通過投投資于房地產(chǎn)產(chǎn)投資信托股股票、房地產(chǎn)產(chǎn)相關(guān)債券等等房地產(chǎn)相關(guān)關(guān)金融產(chǎn)品來來參與房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的投資資,而且要求求其在房地產(chǎn)產(chǎn)方面的投資資比例達(dá)到基基金規(guī)模的90%以上。。有限合伙制房房地產(chǎn)投資基基金一般由一個(gè)負(fù)負(fù)無限責(zé)任的的普通合伙人人(基金管理理公司)和一一個(gè)或多個(gè)負(fù)負(fù)有限責(zé)任的的合伙人(基基金投資者)組成,主要要以私募的方方式募集資金金,并將所募募集的資金用用于房地產(chǎn)投投資。在這種種基金組織形形式中,普通通合伙人負(fù)責(zé)責(zé)基金經(jīng)營管管理,并對基基金債務(wù)承擔(dān)擔(dān)無限責(zé)任;而有限合伙伙人擁有所有有權(quán)而無經(jīng)營營權(quán),也不承承擔(dān)無限責(zé)任任。有限合伙伙制房地產(chǎn)投投資基金投資資方向嚴(yán)格限限定于房地產(chǎn)產(chǎn)有關(guān)的證券券(包括房地地產(chǎn)上市公司司的股票、房房地產(chǎn)依托債債券、住房抵抵押貸款債券券等)和房地地產(chǎn)資產(chǎn)等方方面。房地產(chǎn)產(chǎn)投資基金直直接投資的房房地產(chǎn)資產(chǎn)一一般是能產(chǎn)生生較穩(wěn)定現(xiàn)金金流的高級(jí)公公寓、寫字樓樓、倉庫、廠廠房及商業(yè)用用房等物業(yè)。。有限合伙制制基金的普通通合伙人承擔(dān)擔(dān)的是無限償償付責(zé)任,所所以一般在其其發(fā)起基金時(shí)時(shí)會(huì)規(guī)定基金金不會(huì)通過負(fù)負(fù)債的方式購購進(jìn)物業(yè),除除非基金所投投資的物業(yè)需需要裝修、維維修以及其他他改進(jìn)物業(yè)狀狀況等措施而而基金本身的的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)出出現(xiàn)一定的困困難時(shí),可以以進(jìn)行適當(dāng)融融資,但融資資的比例一般般也不超過投投資物業(yè)價(jià)值值的25%。。房地產(chǎn)產(chǎn)投資資信托托基金金房地產(chǎn)產(chǎn)投資資信托托基金金房地地產(chǎn)投投資信信托（RealEstateInvestmentTrust,簡稱稱REITs）最最早的的定義義為““有多多個(gè)受受托人人作為為管理理者，，并持持有可可轉(zhuǎn)換換的收收益股股份所所組成成的非非公司司組織織”。。由此此將REITs明確確界定定為專專門持持有房房地產(chǎn)產(chǎn)、抵抵押貸貸款相相關(guān)的的資產(chǎn)產(chǎn)或同同時(shí)持持有兩兩種資資產(chǎn)的的封閉閉型投投資基基金。。從國際際范圍圍看，，房地地產(chǎn)投投資信信托基基金（（RealEstateInvestmentTrust,簡簡稱REITs）是是一種種以發(fā)發(fā)行收收益憑憑證的的方式式匯集集特定定多數(shù)數(shù)投資資者的的資金金，由由專門門投資資機(jī)構(gòu)構(gòu)進(jìn)行行房地地產(chǎn)投投資經(jīng)經(jīng)營管管理，，并將將投資資綜合合收益益按比比例分分配給給投資資者的的一種種信托托基金金。與與我國國信托托產(chǎn)品品純屬屬私募募所不不同的的是，，國際際意義義上的的REITs在在性質(zhì)質(zhì)上等等同于于基金金，少少數(shù)屬屬于私私募，，但絕絕大多多數(shù)屬屬于公公募。。REITs既既可以以封閉閉運(yùn)行行，也也可以以上市市交易易流通通，類類似于于我國國的開開放式式基金金與封封閉式式基金金。發(fā)展歷歷史:世界上上第一一只REITs1960年誕誕生于于美國國，和和60—70年年代的的其他他金融融創(chuàng)新新一樣樣，REITs也是是為了了逃避避管制制而生生。隨隨著美美國政政府正正式允允許滿滿足一一定條條件的的REITs可可免征征所得得稅和和資本本利得得稅，，REITs開開始成成為美美國最最重要要的一一種金金融工工具。。目前前美國國大約約有300個(gè)REITs在運(yùn)運(yùn)作之之中，，管理理的資資產(chǎn)總總值超超過3000億億美元元，而而且其其中有有近三三分之之二在在全國國性的的證券券交易易所上上市交交易。。優(yōu)勢REITs具有有其他他投資資產(chǎn)品品所不不具有有的獨(dú)獨(dú)特優(yōu)優(yōu)勢。。第一，，REITs的的長期期收益益由其其所投投資的的房地地產(chǎn)價(jià)價(jià)值決決定，，與其其他金金融資資產(chǎn)的的相關(guān)關(guān)度較較低，，有相相對較較低的的波動(dòng)動(dòng)性和和在通通貨膨膨脹時(shí)時(shí)期所所具有有的保保值功功能；；第二，，可免免雙重重征稅稅并且且無最最低投投資資資金要要求；；第三，，REITs按按規(guī)定定必須須將90％％的收收入作作為紅紅利分分配，，投資資者可可以獲獲得比比較穩(wěn)穩(wěn)定的的即期期收入入；第四，，在美美國REITs的經(jīng)經(jīng)營業(yè)業(yè)務(wù)通通常被被限制制在房房地產(chǎn)產(chǎn)的買買賣和和租賃賃，在在稅收收上按按轉(zhuǎn)手手證券券計(jì)算算，即即絕大大部分分的利利潤直直接分分配給給投資資者，，公司司不被被征收收資本本利得得稅；；第五，，一般般中小小投資資者即即使沒沒有大大量資資本也也可以以用很很少的的錢參參與房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的投資資；第六，，由于于REITs股股份基基本上上都在在各大大證券券交易易所上上市，，與傳傳統(tǒng)的的以所所有權(quán)權(quán)為目目的房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資相比比，具具有相相當(dāng)高高的流流動(dòng)性性；第七，，上市市交易易的REITs較房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)直直接投投資，，信息息不對對稱程程度低低，經(jīng)經(jīng)營情情況受受獨(dú)立立董事事、分分析師師、審審計(jì)師師、商商業(yè)和和金融融媒體體的直直接監(jiān)監(jiān)督。。從本質(zhì)質(zhì)上看看，REITs屬于于資產(chǎn)產(chǎn)證券券化的的一種種方式式。REITs典型型的運(yùn)運(yùn)作方方式有有兩種種，其其一是是特殊殊目的的載體體公司司(SPV)向向投資資者發(fā)發(fā)行收收益憑憑證，，將所所募集集資金金集中中投資資于寫寫字樓樓、商商場等等商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)，并并將這這些經(jīng)經(jīng)營性性物業(yè)業(yè)所產(chǎn)產(chǎn)生的的現(xiàn)金金流向向投資資者還還本歸歸息；；其二是是原物物業(yè)發(fā)發(fā)展商商將旗旗下部部分或或全部部經(jīng)營營性物物業(yè)資資產(chǎn)打打包設(shè)設(shè)立專專業(yè)的的REITs，，以其其收益益如每每年的的租金金、按按揭利利息等等作為為標(biāo)的的，均均等地地分割割成若若干份份出售售給投投資者者，然然后定定期派派發(fā)紅紅利，，實(shí)際際上給給投資資者提提供的的是一一種類類似債債券的的投資資方式式。相相形之之下，，寫字字樓、、商場場等商商業(yè)地地產(chǎn)的的現(xiàn)金金流遠(yuǎn)遠(yuǎn)較傳傳統(tǒng)住住宅地地產(chǎn)的的現(xiàn)金金流穩(wěn)穩(wěn)定，，因此此，REITs一般般只適適用于于商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)。另外，，從REITs的國國際發(fā)發(fā)展經(jīng)經(jīng)驗(yàn)看看，幾幾乎所所有REITs的經(jīng)經(jīng)營模模式都都是收收購已已有商商業(yè)地地產(chǎn)并并出租租，靠靠租金金回報(bào)報(bào)投資資者，，極少少有進(jìn)進(jìn)行開開發(fā)性性投資資的REITs存在在。因因此，，REITs并并不同同于一一般意意義上上的房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目融資資。4.3房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)資金金籌集集方案案選擇擇4.3.1房地地產(chǎn)開開發(fā)資資金成成本4.3.2房地地產(chǎn)開開發(fā)資資金籌籌集的的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)4.3.3房地地產(chǎn)開開發(fā)資資金結(jié)結(jié)構(gòu)4.3.4衡量量房地地產(chǎn)開開發(fā)資資金籌籌集方方案的的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)4.3.5房地地產(chǎn)開開發(fā)資資金籌籌集方方案的的決策策程序序4.3房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)資金金籌集集方案案選擇擇4.3.1房地地產(chǎn)開開發(fā)資資金成成本房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)通過過各種種渠道道籌集集資金金，不不僅要要考慮慮是否否可能能，而而且還還要考考慮所所付代代價(jià)，，即資資金成成本。。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)資金金成本本的構(gòu)構(gòu)成房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)資金金成本本的計(jì)計(jì)算4.3房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)資金金籌集集方案案選擇擇4.3.1房地地產(chǎn)開開發(fā)資資金成成本4.3.1.1房地地產(chǎn)開開發(fā)資資金成成本的的構(gòu)成成資金籌籌措成成本（（多為為一次次性費(fèi)費(fèi)用））資金使使用成成本（（資金金占用用費(fèi)））4.3房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)資金金籌集集方案案選擇擇4.3.1房地地產(chǎn)開開發(fā)資資金成成本及及其計(jì)計(jì)算4.3.1.2房地地產(chǎn)開開發(fā)資資金成成本的的計(jì)算算個(gè)別資資金成成本計(jì)計(jì)算綜合資資金成成本計(jì)計(jì)算邊際資資金成成本計(jì)計(jì)算4.3房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)資金金籌集集方案案選擇擇4.3.1房地地產(chǎn)開開發(fā)資資金成成本及及其計(jì)計(jì)算4.3.1.2房地地產(chǎn)開開發(fā)資資金成成本的的計(jì)算算個(gè)別資資金成成本計(jì)計(jì)算債務(wù)成成本計(jì)計(jì)算算銀行貸貸款（（長期期借款款）成成本債券成成本權(quán)益成成本計(jì)計(jì)算算優(yōu)先股股資金金成本本普通股股資金金成本本留存收收益資資金成成本特點(diǎn)：：資金成成本主主要表表現(xiàn)為為按期期支付付的利利息，，利率率事先先確定定，且且在債債務(wù)期期一般般固定定不變變；本息按按期償償還；；利息為為稅前前扣除除項(xiàng)目目。4.3房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)資金金籌集集方案案選擇擇4.3.1房地地產(chǎn)開開發(fā)資資金成成本及及其計(jì)計(jì)算4.3.1.2房地地產(chǎn)開開發(fā)資資金成成本的的計(jì)算算個(gè)別資資金成成本計(jì)計(jì)算債務(wù)成成本計(jì)計(jì)算算銀行貸貸款（（長期期借款款）成成本債券成成本權(quán)益成成本計(jì)計(jì)算算優(yōu)先股股資金金成本本普通股股資金金成本本留存收收益資資金成成本特點(diǎn)：：權(quán)益資資金成成本主主要由由投資資者的的預(yù)期期投資資報(bào)酬酬和資資金籌籌集費(fèi)費(fèi)用構(gòu)構(gòu)成；；除優(yōu)先先股外外，投投資報(bào)報(bào)酬非非事先先約定定，故故權(quán)益益成本本計(jì)算算有很很大的的不確確定性性。權(quán)益資資金報(bào)報(bào)酬是是稅后后支付付，故故無減減稅效效應(yīng)。。4.3房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)資金金籌集集方案案選擇擇4.3.1房地地產(chǎn)開開發(fā)資資金成成本及及其計(jì)計(jì)算4.3.1.2房地地產(chǎn)開開發(fā)資資金成成本的的計(jì)算算個(gè)別資資金成成本計(jì)計(jì)算債務(wù)成成本計(jì)計(jì)算算銀行貸貸款（（長期期借款款）成成本債券成成本權(quán)益成成本計(jì)計(jì)算算優(yōu)先股股資金金成本本普通股股資金金成本本留存收收益資資金成成本不考慮慮貨幣幣的時(shí)時(shí)間價(jià)價(jià)值4.3房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)資金金籌集集方案案選擇擇4.3.1房地地產(chǎn)開開發(fā)資資金成成本及及其計(jì)計(jì)算4.3.1.2房地地產(chǎn)開開發(fā)資資金成成本的的計(jì)算算個(gè)別資資金成成本計(jì)計(jì)算債務(wù)成成本計(jì)計(jì)算算銀行貸貸款（（長期期借款款）成成本債券成成本權(quán)益成成本計(jì)計(jì)算算優(yōu)先股股資金金成本本普通股股資金金成本本留存收益資金金成本考慮貨幣的時(shí)時(shí)間價(jià)值實(shí)際上是將長期借款的資本成本看做是使這一借款的現(xiàn)金流入現(xiàn)值等于其現(xiàn)金流出現(xiàn)值的貼現(xiàn)率。4.3房地地產(chǎn)開發(fā)資金金籌集方案選選擇4.3.1房房地產(chǎn)開發(fā)資資金成本及其其計(jì)算4.3.1.2房地產(chǎn)開開發(fā)資金成本本的計(jì)算個(gè)別資金成本本計(jì)算債務(wù)成本計(jì)計(jì)算銀行貸款（長長期借款）成成本債券成本權(quán)益成本計(jì)計(jì)算優(yōu)先股資金成成本普通股資金成成本留存收益資金金成本不考慮貨幣的的時(shí)間價(jià)值4.3房地地產(chǎn)開發(fā)資金金籌集方案選選擇4.3.1房房地產(chǎn)開發(fā)資資金成本及其其計(jì)算4.3.1.2房地產(chǎn)開開發(fā)資金成本本的計(jì)算個(gè)別資金成本本計(jì)算債務(wù)成本計(jì)計(jì)算銀行貸款（長長期借款）成成本債券成本權(quán)益成本計(jì)計(jì)算優(yōu)先股資金成成本普通股資金成成本留存收益資金金成本考慮貨幣的時(shí)時(shí)間價(jià)值4.3房地地產(chǎn)開發(fā)資金金籌集方案選選擇4.3.1房房地產(chǎn)開發(fā)資資金成本及其其計(jì)算4.3.1.2房地產(chǎn)開開發(fā)資金成本本的計(jì)算個(gè)別資金成本本計(jì)算債務(wù)成本計(jì)計(jì)算銀行貸款（長長期借款）成成本債券成本權(quán)益成本計(jì)計(jì)算優(yōu)先股資金成成本普通股資金成成本留存收益資金金成本年股利：優(yōu)先先股兼有普通通股和債券的的性質(zhì)，投資資報(bào)酬為股利利形式且股利利支出固定，，本金不需償償還。優(yōu)先股股利為為稅后支付，，其風(fēng)險(xiǎn)大于于債券，故通通常優(yōu)先股的的資金成本要要高于債券。。4.3房地地產(chǎn)開發(fā)資金金籌集方案選選擇4.3.1房房地產(chǎn)開發(fā)資資金成本及其其計(jì)算4.3.1.2房地產(chǎn)開開發(fā)資金成本本的計(jì)算個(gè)別資金成本本計(jì)算債務(wù)成本計(jì)計(jì)算銀行貸款（長長期借款）成成本債券成本權(quán)益成本計(jì)計(jì)算優(yōu)先股資金成成本普通股資金成成本留存收益資金金成本普通股股利不不是確定的，，故很難準(zhǔn)確確估計(jì)出普通通股的資本成成本。從理論論上分析，普普通股的成本本是普通股股股東在一定的的風(fēng)險(xiǎn)條件下下所要求的最最低投資報(bào)酬酬。常用普通股資資金成本估計(jì)計(jì)的方法有：：股利折現(xiàn)模型型資本資產(chǎn)定價(jià)價(jià)模型債券收益率加加風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率率4.3房地地產(chǎn)開發(fā)資金金籌集方案選選擇4.3.1房房地產(chǎn)開發(fā)資資金成本及其其計(jì)算4.3.1.2房地產(chǎn)開開發(fā)資金成本本的計(jì)算個(gè)別資金成本本計(jì)算債務(wù)成本計(jì)計(jì)算銀行貸款（長長期借款）成成本債券成本權(quán)益成本計(jì)計(jì)算優(yōu)先股資金成成本普通股資金成成本留存收益資金金成本股利折現(xiàn)法將企業(yè)發(fā)行股股票所收到資資金凈現(xiàn)值與與預(yù)計(jì)未來資資金流出現(xiàn)值值相等的貼現(xiàn)現(xiàn)率作為普通通股資本成本本。零成長股票4.3房地地產(chǎn)開發(fā)資金金籌集方案選選擇4.3.1房房地產(chǎn)開發(fā)資資金成本及其其計(jì)算4.3.1.2房地產(chǎn)開開發(fā)資金成本本的計(jì)算個(gè)別資金成本本計(jì)算債務(wù)成本計(jì)計(jì)算銀行貸款（長長期借款）成成本債券成本權(quán)益成本計(jì)計(jì)算優(yōu)先股資金金成本普通股資金金成本留存收益資資金成本股利折現(xiàn)法法將企業(yè)發(fā)行行股票所收收到資金凈凈現(xiàn)值與預(yù)預(yù)計(jì)未來資資金流出現(xiàn)現(xiàn)值相等的的貼現(xiàn)率作作為普通股股資本成本本。固定成長股票4.3房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)資金籌集集方案選擇擇4.3.1房地產(chǎn)開開發(fā)資金成成本及其計(jì)計(jì)算4.3.1.2房地地產(chǎn)開發(fā)資資金成本的的計(jì)算個(gè)別資金成成本計(jì)算債務(wù)成本計(jì)計(jì)算銀行貸款（（長期借款款）成本債券成本權(quán)益成本計(jì)計(jì)算優(yōu)先股資金金成本普通股資金金成本留存收益資資金成本留存收益由由企業(yè)稅后后凈利潤形形成，企業(yè)業(yè)使用這部部分資金的的最低成本本應(yīng)該與普普通股資本本成本相同同，惟一的的差別就是是留存收益益沒有籌資資費(fèi)用。4.3房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)資金籌集集方案選擇擇4.3.1房地產(chǎn)開開發(fā)資金成成本及其計(jì)計(jì)算4.3.1.2房地地產(chǎn)開發(fā)資資金成本的的計(jì)算綜合資金成成本計(jì)算各種資金具具有不同的的資金成本本，一個(gè)企企業(yè)不可能能采用單一一的籌資方方式。衡量一個(gè)企企業(yè)的籌資資成本，需需要對各種種資金的成成本進(jìn)行加加權(quán)平均計(jì)計(jì)算，求得得綜合資金金成本。第j種資金的占總資金的比重第j種資金的成本4.3房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)資金籌集集方案選擇擇4.3.1房地產(chǎn)開開發(fā)資金成成本及其計(jì)計(jì)算4.3.1.2房地地產(chǎn)開發(fā)資資金成本的的計(jì)算綜合資金成成本計(jì)算各種資金具具有不同的的資金成本本，一個(gè)企企業(yè)不可能能采用單一一的籌資方方式。衡量一個(gè)企企業(yè)的籌資資成本，需需要對各種種資金的成成本進(jìn)行加加權(quán)平均計(jì)計(jì)算，求得得綜合資金金成本。確定權(quán)數(shù)（（資金結(jié)構(gòu)構(gòu)）有不同同的計(jì)算方方法：可以以按資金的的帳面價(jià)值值計(jì)算權(quán)數(shù)數(shù)，也可以以按資金的的市場價(jià)值值或目標(biāo)價(jià)價(jià)值計(jì)算權(quán)權(quán)數(shù)。4.3房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)資金籌集集方案選擇擇4.3.1房地產(chǎn)開開發(fā)資金成成本及其計(jì)計(jì)算4.3.1.2房地地產(chǎn)開發(fā)資資金成本的的計(jì)算邊際資金成成本計(jì)算邊際資金成成本是企業(yè)業(yè)籌集新資資的成本。。邊際資本是是加權(quán)平均均資金成本本的一種形形式，采用用加權(quán)平均均法進(jìn)行計(jì)計(jì)算。邊際資金成成本是企業(yè)業(yè)投資新項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行追追加籌資時(shí)時(shí)必須考慮慮的問題。。如：將邊邊際資金成成本作為貼貼現(xiàn)率，計(jì)計(jì)算項(xiàng)目的的凈現(xiàn)值；；拿邊際資資金成本與與項(xiàng)目的內(nèi)內(nèi)部收益率率進(jìn)行比較較。4.3房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)資金籌集集方案選擇擇4.3.2房地產(chǎn)開開發(fā)資金籌籌集的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)4.3.2.1財(cái)務(wù)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與財(cái)財(cái)務(wù)杠桿4.3.2.2財(cái)務(wù)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的度度量4.3房房地產(chǎn)開發(fā)