房地產(chǎn)金融實務(wù)

第八章房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)經(jīng)典案例：萬科便宜的5億元信托貸款2006年5月，深圳萬科從中國外經(jīng)貿(mào)信托得到一筆將近5億元的貸款。這是外經(jīng)貿(mào)信托和深圳萬科的第三度合作貸款。與通常意義上的房地產(chǎn)貸款不同，該信托貸款的利率比銀行貸款還要便宜，僅不到5%。這似乎是房地產(chǎn)商找到的一條融資“捷徑”。而實際上，這是農(nóng)業(yè)銀行一筆授信轉(zhuǎn)型而成的信托貸款。

2006年4月28日，中國人民銀行決定上調(diào)金融機構(gòu)貸款基準利率，金融機構(gòu)一年期貸款基準利率由現(xiàn)行的5.58%提高到5.85%。本次調(diào)整被認為是央行發(fā)出的明確貨幣緊縮信號。而銀行與信托的契合似乎正是市場對于央行調(diào)高貸款利率的應(yīng)對之策。

第八章房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)

補充：一、信托與房地產(chǎn)信托1.信托及其分類根據(jù)《信托法》，信托是指“委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為。2.信托分類資金信托：“金錢信托”：單一資金信托和集合資金信托民事信托和商事信托商事信托：證券投資信托、產(chǎn)業(yè)投資信托產(chǎn)業(yè)投資信托：股權(quán)投資信托、貸款信托、權(quán)益投資信托財產(chǎn)信托：動產(chǎn)信托不動產(chǎn)信托3.房地產(chǎn)信托及其分類基于資金信托的房地產(chǎn)信托單一房地產(chǎn)資金信托和集合房地產(chǎn)資金信托房地產(chǎn)證券投資類信托和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資類證券投資類資金運用方向為房地產(chǎn)上市公司股票、房地產(chǎn)企業(yè)債券、抵押貸款支持證劵產(chǎn)業(yè)投資類包括：非上市公司或項目公司股權(quán)投資、房地產(chǎn)貸款（開發(fā)貸或住房消費貸款）、房地產(chǎn)權(quán)益投資信托（基于房地產(chǎn)收益）基于財產(chǎn)信托的房地產(chǎn)信托案例：“榮豐2008項目財產(chǎn)信托優(yōu)先受益權(quán)計劃”“榮豐2008項目財產(chǎn)信托優(yōu)先受益權(quán)”由中煤信托投資有限責任公司獨家代理，資金收付銀行為興業(yè)銀行北京分行及下屬支行網(wǎng)點，該產(chǎn)品以享譽較高的榮豐2008項目市場價值3.27億元的現(xiàn)房為保證.這部分信托財產(chǎn)優(yōu)先受益權(quán)委托中煤信托轉(zhuǎn)讓給廣大中小投資者，在最大程度降低了投資者風險，同時使投資客戶獲得較高的回報。未轉(zhuǎn)讓部分由榮豐公司持有，為普通受益權(quán)

。二、投資基金與房地產(chǎn)投資基金投資基金：是一種利益共享、風險共擔的集合投資方式，即通過發(fā)行基金單位，集中投資者的資金，由基金托管人托管，由基金管理人管理和運作資金，投資于證券等金融產(chǎn)品或其他產(chǎn)業(yè)部門，以獲得投資收益和資本增值。房地產(chǎn)投資基金：是用于房地產(chǎn)用途的投資基金。公司性和契約型（信托型）證券投資類和產(chǎn)業(yè)投資類8.1房地產(chǎn)信托的資金來源8.1.1吸收信托存款1.信托存款的含義2.信托存款的種類1）單位信托存款2）公益信托存款3）專用基金信托存款4）個人信托存款3.信托存款業(yè)務(wù)處理程序1）存款人提出申請2）信托投資公司審查3）開立賬戶信托存款開戶書4）提供資金、交付信托收益5）退還信托存款8.1.2信托投資公司的實收資本金8.1.3同業(yè)拆借8.1.4發(fā)行股票或債券

8.2房地產(chǎn)信托托貸款業(yè)務(wù)務(wù)8.2.1信托貸款的的含義8.2.2一般信托貸貸款業(yè)務(wù)1.種類聯(lián)營投資信信托貸款房地產(chǎn)抵押押貸款2.處理程序備選立項、、調(diào)查評估估、簽約放放貸、管理理追蹤借款申請表表貸款合同8.2.3特約信托貸貸款業(yè)務(wù)1.特約信托貸貸款業(yè)務(wù)種種類1）甲種特約約信托貸款款2）乙種特約約信托貸款款3）專項特約約信托貸款款2.處理程序:1）委托方、、受托方、、借款人簽簽訂三方合合同2）委托方與與受托方簽簽訂合同借款合同8.3房地產(chǎn)信托托投資業(yè)務(wù)務(wù)8.3.1房地產(chǎn)信托托投資的含含義8.3.2房地產(chǎn)信托托投資的基基本原則1、符合國家家政策要求求2、投資項目目切實可行行3、合理分享享利潤4、投資額度度控制8.3.3房地產(chǎn)信托托投資的一一般運作流流程1.信托投資公公司面向投投資者發(fā)行行房地產(chǎn)投投資集合資資金信托計計劃，投資資者與信托托投資公司司簽訂信托托合同并交交付投資資資金。2.信托公司按按照信托計計劃，購買買或參與房房地產(chǎn)項目目3.信托公司按按照信托計計劃，出租租或出售房房地產(chǎn)4.信托公司按按照信托計計劃，扣除除必要的管管理費用和和其他稅費費后，向投投資者支付付本金和投投資收益。。8.3.4房地產(chǎn)信托托投資的特特色1.專業(yè)化經(jīng)營營2.投資風險低低3.促進土地有有效利用4.投資期短5.回籠資金快快6.拓展了投融融資渠道8.3.5信托投資方方式1.契約式2.股權(quán)式案例分析信托產(chǎn)品22002年7月28日，上海國國際信托投投資公司推推出了國內(nèi)內(nèi)首個房地地產(chǎn)資金信信托產(chǎn)品------新上海國際際大廈信托托項目，產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)模為為2.3億元，信托托計劃期限限3年，每份信信托合同金金額不低于于5萬元，以萬萬元增加。。預(yù)期年收收益4%，每年支付付。該產(chǎn)品品以新上海海國際大廈廈部分樓盤盤作抵押，，抵押物市市場價格超超過4.6億元，地處處陸家嘴，，有升值潛潛力。上海海國際信托托投資公司司為投資者者設(shè)立轉(zhuǎn)讓讓平臺。有有貸款風險險。管理費費年收益4%以下為0，4%以上收取4%--5%。信托產(chǎn)品52002年年10月16日深發(fā)發(fā)展在上海海推出市政政項目委托托貸款。項項目為青浦浦區(qū)市政基基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)一期，，金額5000萬元元，期限1年，收益益率為年3%。寶山山區(qū)市政基基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)一期，，金額3億億元，期限限5年，收收益率為年年4%。項項目分別由由青浦投資資有限公司司，寶山城城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)經(jīng)營有限公公司借款。。個人投資資者最低投投資1萬元元，以萬元元的整數(shù)倍倍增加。不不得提前推推出，可以以轉(zhuǎn)讓。銀銀行收取固固定的手續(xù)續(xù)費，不承承擔風險。。信托產(chǎn)品7北京商務(wù)中中心區(qū)（CBD）土土地開發(fā)項項目資金信信托計劃。。由北京國國際信托于于2002年9月8日推出，，信托期限限為五年募募集資金總總規(guī)模不超超過15億億元，按年年度向投資資者分配信信托收益，，預(yù)計受益益人可以獲獲得4.8%的年平平均收益率率。信托產(chǎn)品9青島房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)貸款款資金信托托計劃。由由山東國際際信托公司司設(shè)立，募募集資金1.5億元元，年平均均收益率在在4.5%左右。募募集的資金金全部以信信托貸款的的方式向魯魯信置業(yè)授授信融資，，用于魯信信未央花園園項目建設(shè)設(shè)。REITs概述1、REITs概念：是一一種按照信信托原理設(shè)設(shè)計、以發(fā)發(fā)行受益憑憑證的方式式公開或非非公開匯集集多數(shù)投資資者的資金金交由專門門機構(gòu)進行行投資經(jīng)營營管理，并并將投資綜綜合收益按按比例分配配給投資者者的投資工工具。美國從法律律上認定REITs需要經(jīng)過““結(jié)構(gòu)檢驗驗”和“經(jīng)經(jīng)驗檢驗””。結(jié)構(gòu)檢驗：：其目的是是確保REITs實實體符合美美國國會設(shè)設(shè)立該項投投資工具時時讓廣大中中小投資者者充分參與與的意圖，，具體通過過股東數(shù)量量、股權(quán)集集中度等指指標進行檢檢驗。經(jīng)驗檢驗：：確保其資資金投向的的方向限定定在房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)，且且主要來源源為被動收收入。2.REITs產(chǎn)生的歷史史淵源：美國馬薩諸諸塞州商業(yè)業(yè)信托，19世紀3.REITs的產(chǎn)生、發(fā)發(fā)展與創(chuàng)新新。1960年美國《國內(nèi)稅收法法案》1986年《國內(nèi)稅收法法案》修正案4.REITs的基本特征征：流動性市場價值的的穩(wěn)定性高現(xiàn)金回報報：REITs的凈收益的的90%以上必須以以分紅的方方式返還給給投資者。。有效地分散散投資風險險抵御通貨膨膨脹5.REITs的基本組織織形式：契契約型和公公司型6.REITs的運作模式式：必須采用公公司、信托托投資行等等組織形式式。至少有有100位股東，份份額最大的的5名股東在REITs中的股份應(yīng)應(yīng)低于50%；所有股份都都一樣，沒沒有普通與與優(yōu)先之分分，且所有有股份都可可以在證券券市場上自自由轉(zhuǎn)讓；；總資產(chǎn)中須須至少有75%投資于房地地產(chǎn)有關(guān)的的業(yè)務(wù)中，，如房地產(chǎn)產(chǎn)運營、房房屋抵押貸貸款或其他他REITs等?？偸杖胫兄林辽賾?yīng)有75%來源于房屋屋租金收入入、房屋抵抵押貸款的的利息收入入、出售物物業(yè)的利潤潤、及投資資股票的紅紅利、利息息和出售證證券的資本本收益總收入中最最多只能有有30%來來源于持有有不超過4年的物業(yè)業(yè)的銷售收收入。必須返還90%以上上的經(jīng)營收收益給投資資者；高級管理人人員必須將將大部分個個人凈資產(chǎn)產(chǎn)投資于自自己管理的的REITs中；REITs的經(jīng)營收收入在公司司經(jīng)營層面面上無需納納稅，從而而成為美國國最重要的的避稅投資資工具之一一。第九章房房地產(chǎn)保險險內(nèi)容提提要房地產(chǎn)保險險是房地產(chǎn)產(chǎn)金融的重重要組成部部分，它對對房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)可起到到保駕護航航的作用。。本章將通通過對與房房地產(chǎn)有關(guān)關(guān)的保險產(chǎn)產(chǎn)品的研究究，使大家家在了解保保險基本理理論的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，掌握握房地產(chǎn)保保險產(chǎn)品基基本內(nèi)容和和運作過程程，為今后后從事房地地產(chǎn)金融工工作奠定基基礎(chǔ)。第一節(jié)保保險險基本理論論一、保險的的含義及其其特征保險是指投投保人根據(jù)據(jù)合同約定定，向保險險人支付保保險費，保保險人對于于合同約定定的可能發(fā)發(fā)生的事故故因其發(fā)生生所造成的的財產(chǎn)損失失承擔賠償償保險金責責任，或者者當被保險險人死亡、、傷殘、疾疾病，或者者達到合同同約定的年年齡、期限限時承擔給給付保險金金的責任。。第一節(jié)保保險險基本理論論（一）保險險與儲蓄保險與儲蓄蓄都是為了了將來經(jīng)濟濟上的某種種需要而現(xiàn)現(xiàn)在積存資資金的一種種方式，是是處理經(jīng)濟濟不穩(wěn)定因因素的善后后措施。兩者的區(qū)別別：行為特征：：儲蓄是是單單獨的、個個別進行的的；保險是是集體的行行為。資金的所有有和使用：：儲蓄的資金金的所有權(quán)權(quán)歸儲蓄者者所有，并并且由其支支配使用；；保險基金金的所有權(quán)權(quán)歸被保險險人集體所所有，并且且由保險人人代為支配配使用。經(jīng)營技術(shù)：：保險經(jīng)營需需要特殊的的精算技術(shù)術(shù)。給付均等原原則的含義義：儲蓄是個別別均等原則則；保險是是綜合均等等原則。第一節(jié)保保險險基本理論論（二）保險險與救濟保險和救濟濟都是補償償災(zāi)害事故故損失的經(jīng)經(jīng)濟制度。。兩者的區(qū)別別：救濟是基于于人道主義義的單方施施舍行為，，而保險則則是受法律律約束的經(jīng)經(jīng)濟合同行行為。救濟是單方方的無償行行為，而保保險則是以以投保人支支付保險費費為前提的的雙方對價價有償行為為。救濟濟的的實實施施者者是是完完全全依依靠靠財財政政資資金金或或社社會會資資金金的的政政府府部部門門和和慈慈善善機機構(gòu)構(gòu)，，保保險險的的經(jīng)經(jīng)營營者者是是具具有有互互助助共共濟濟性性質(zhì)質(zhì)的的經(jīng)經(jīng)濟濟單單位位—保險險公公司司。。救濟濟的的給給付付對對象象范范圍圍不不能能事事先先確確定定，，保保險險的的給給付付對對象象范范圍圍是是依依保保險險合合同同事事先先確確定定的的。。第一一節(jié)節(jié)保保險險基基本本理理論論（三三））保保險險與與賭賭博博保險險與與賭賭博博都都是是建建立立在在綜綜合合均均等等原原則則基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上，，而而且且給給付付都都由由偶偶然然因因素素決決定定。。兩者者具具有有本本質(zhì)質(zhì)區(qū)區(qū)別別：：經(jīng)營營對對象象：：賭博博為為投投機機風風險險；；保保險險為為純純粹粹風風險險。。目的的：：賭博博在在于于射射利利；；保保險險在在于于排排憂憂解解難難，，獲獲得得經(jīng)經(jīng)濟濟保保障障，，利利人人利利己己。。結(jié)果果：：賭博博是是贏贏者者以以輸輸者者的的損損失失為為代代價價，，是是風風險險的的增增加加；；保保險險是是被被保保險險人人的的經(jīng)經(jīng)濟濟損損失失獲獲得得補補償償，，是是風風險險的的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移和和減減少少。。保險險與與賭賭博博的的本本質(zhì)質(zhì)區(qū)區(qū)別別在在于于保保險險以以保保險險利利益益原原則則為為前前提提，，即即投投保保人人或或被被保保險險人人對對保保險險標標的的必必須須具具有有保保險險利利益益，，否否則則，，合合同同無無效效。。第一一節(jié)節(jié)保保險險基基本本理理論論（四四））保保險險與與保保證證保險險與與保保證證都都是是當當事事人人應(yīng)應(yīng)付付未未來來偶偶然然事事件件的的防防范范措措施施。。兩者者的的區(qū)區(qū)別別：：保證證是是個個體體之之間間的的合合同同關(guān)關(guān)系系；；保保險險則則是是多多數(shù)數(shù)單單位位和和個個人人之之間間的的互互助助合合作作關(guān)關(guān)系系。。保證證合合同同從從屬屬于于其其他他合合同同；；保保險險合合同同則則是是獨獨立立的的合合同同。。保證證費費用用的的確確定定主主要要受受當當事事人人的的心心理理因因素素影影響響；；保保險險費費的的確確定定建建立立在在精精算算基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上。。第一一節(jié)節(jié)保保險險基基本本理理論論二、、保保險險的的性性質(zhì)質(zhì)（一一））保保險險是是一一種種經(jīng)經(jīng)濟濟形形式式，，從從屬屬于于一一定定的的生生產(chǎn)產(chǎn)關(guān)關(guān)系系。。（二二））保保險險是是一一種種合合同同行行為為。。（三三））保保險險分分配配的的性性質(zhì)質(zhì)受受生生產(chǎn)產(chǎn)關(guān)關(guān)系系制制約約。。（四四））保保險險是是一一種種信信用用關(guān)關(guān)系系。。第一一節(jié)節(jié)保保險險基基本本理理論論三、、保保險險的的職職能能和和作作用用（一一））保保險險的的職職能能即保保險險所所具具有有的的職職責責和和功功能能，，它它是是保保險險性性質(zhì)質(zhì)及及其其規(guī)規(guī)律律性性的的客客觀觀要要求求和和具具體體反反映映。。第一一節(jié)節(jié)保保險險基基本本理理論論1.保險險的的基基本本職職能能保險險的的基基本本職職能能是指指保保險險在在一一切切經(jīng)經(jīng)濟濟形形態(tài)態(tài)下下所所固固有有的的職職能能，，表表現(xiàn)現(xiàn)為為組組織織經(jīng)經(jīng)濟濟補補償償和和保保險險金金給給付付的的職職能能。。即即通通過過組組織織分分散散的的保保險險費費，，建建立立保保險險基基金金，，用用于于補補償償被被保保險險人人因因約約定定的的保保險險事事故故發(fā)發(fā)生生所所致致經(jīng)經(jīng)濟濟損損失失的的職職能能。。也也稱稱為為經(jīng)經(jīng)濟濟補補償償職職能能。。第一一節(jié)節(jié)保保險險基基本本理理論論保險險基基本本職職能能是是保保險險本本質(zhì)質(zhì)特特征征的的反反應(yīng)應(yīng)。。表表現(xiàn)現(xiàn)為為：：（1）保保險險的的經(jīng)經(jīng)濟濟補補償償以以分分散散風風險險為為前前提提。。（2）經(jīng)經(jīng)濟濟補補償償要要求求是是保保險險產(chǎn)產(chǎn)生生和和發(fā)發(fā)展展的的原原因因。。（3）保保險險所所擔擔負負的的經(jīng)經(jīng)濟濟補補償償職職能能是是一一切切社社會會形形態(tài)態(tài)所所共共有有的的。。（4）保保險險的的經(jīng)經(jīng)濟濟補補償償職職能能具具有有如如下下豐豐富富的的內(nèi)內(nèi)涵涵：：第一一、、補補償償由由于于自自然然災(zāi)災(zāi)害害和和意意外外事事故故所所致致保保險險財財產(chǎn)產(chǎn)的的經(jīng)經(jīng)濟濟損損失失；；第二二、、對對被被保保險險人人在在保保險險期期內(nèi)內(nèi)發(fā)發(fā)生生人人身身傷傷亡亡或或生生存存到到保保險險期期滿滿給給付付保保險險金金；；第三三、、承承擔擔被被保保險險人人因因其其行行為為失失當當依依法法對對受受害害人人（（第第三三者者））所所付付的的經(jīng)經(jīng)濟濟賠賠償償?shù)牡拿衩袷率仑熦熑稳?；；第四四、、保保證證商商業(yè)業(yè)信信用用和和銀銀行行信信用用的的履履約約責責任任。。第一一節(jié)節(jié)保保險險基基本本理理論論2.保險險的的派派生生職職能能保險險的的派派生生職職能能是由由保保險險的的經(jīng)經(jīng)濟濟補補償償職職能能派派生生出出來來的的。。它它包包括括：：（1）財財政政性性的的分分配配職職能能（2）金金融融性性的的融融資資職職能能（3）防防災(zāi)災(zāi)防防損損職職能能（4）社社會會管管理理職職能能第一一節(jié)節(jié)保保險險基基本本理理論論（二二））保保險險的的作作用用保險險的的作作用用是是指指保保險險在在國國民民經(jīng)經(jīng)濟濟中中執(zhí)執(zhí)行行其其職職能能所所產(chǎn)產(chǎn)生生的的社社會會效效應(yīng)應(yīng)。。1.保險險的的地地位位（1）保保險險在在國國民民經(jīng)經(jīng)濟濟中中的的地地位位（2）保保險險在在金金融融體體系系中中的的地地位位2.保險險的的作作用用（1）保保險險在在微微觀觀經(jīng)經(jīng)濟濟中中的的作作用用（2）保保險險在在宏宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟濟中中的的作作用用保險險是是國國民民經(jīng)經(jīng)濟濟的的重重要要組組成成部部分分，，是是國國民民經(jīng)經(jīng)濟濟的的““穩(wěn)穩(wěn)定定器器””。。四、、保保險險基基金金保險險基基金金是是社社會會后后備備基基金金的的重重要要組組成成部部分分。。它它是是保保險險人人通通過過合合理理計計算算分分攤攤金金，，向向投投保保人人收收取取保保險險費費建建立立起起來來的的后后備備基基金金，，是是用用于于補補償償被被保保險險人人因因約約定定的的保保險險事事故故發(fā)發(fā)生生所所致致經(jīng)經(jīng)濟濟損損失失的的貨貨幣幣資資金金。。保險險基基金金具具有有下下列列特特點點：：1.保險險基基金金是是通通過過經(jīng)經(jīng)濟濟合合同同方方式式收收取取保保險險費費而而實實現(xiàn)現(xiàn)的的。。2.保險險基基金金用用于于保保險險參參加加者者之之間間的的資資金金調(diào)調(diào)節(jié)節(jié)。。3.保險險基基金金逐逐年年積積累累，，始始終終具具有有償償付付能能力力。?？傊?，，保保險險基基金金是是保保險險經(jīng)經(jīng)營營的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)，，是是保保險險公公司司償償付付能能力力的的體體現(xiàn)現(xiàn)。。9.1房房地地產(chǎn)產(chǎn)保保險險概概述述9.1.1房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)相相關(guān)關(guān)的的風風險險1.房地地產(chǎn)產(chǎn)財財產(chǎn)產(chǎn)風風險險自然然原原因因：：如如火火災(zāi)災(zāi)、、地地震震、、臺臺風風社會會原原因因：：個體體行行為為團體體行行為為經(jīng)濟濟原原因因：：例例開開發(fā)發(fā)商商經(jīng)經(jīng)營營管管理理不不善善政治治原原因因房地地產(chǎn)產(chǎn)財財產(chǎn)產(chǎn)損損失失分分類類：：直接損失：：如房屋被被大火焚毀毀間接損失：：因而造成成殘存部分分市場價值值減損、租租金下降。。2.房地產(chǎn)責任任風險例如.房地產(chǎn)建筑筑師、工程程師、監(jiān)理理師由于工工作失職可可能面臨各各種職業(yè)責責任風險。。3.房地產(chǎn)人身身風險：如如施工人員員在房屋建建造過程中中面臨著遭遭受意外傷傷害的風險險。4.房地產(chǎn)信用用風險：指指因權(quán)利人人因義務(wù)人人不履行義義務(wù)而導(dǎo)致致的風險損損失。9.1.2房地產(chǎn)保險險1.含義2.必要性3.類別9.2房房地產(chǎn)保險險合同是房地產(chǎn)投投保人和保保險人約定定權(quán)利與義義務(wù)關(guān)系的的協(xié)議。9.2.1房地產(chǎn)保險險合同的主主體1.房地產(chǎn)保險險合同的當當事人房地產(chǎn)保險險人：又稱稱承包人，，在我國要要求必須是是法人保險人的權(quán)權(quán)利保險人的義義務(wù)房地產(chǎn)投保保人民事行為能能力保險利益訂立合同、、支付保費費2.房地產(chǎn)保險險合同的關(guān)關(guān)系人被保險人：：指享有保保險金請求求權(quán)的人。。投保人和被被保險人統(tǒng)統(tǒng)一的情況況：為自己己的利益投投保。投保人和被被保險人分分離的情況況：為他人人利益投保保受益人：只只適用于人人身保險。。人生保險中中，被保險險人死亡以以后有權(quán)有有權(quán)領(lǐng)取保保險金的人人。3.房地產(chǎn)保險險合同的輔輔助人保險代理人人保險經(jīng)紀人人保險公估人人9.2.2房地產(chǎn)保險險合同的客客體保險利益而而非保險標標的9.2.3房地產(chǎn)保險險合同的內(nèi)內(nèi)容1.內(nèi)容構(gòu)成當事人的權(quán)權(quán)利、義務(wù)務(wù)為核心由基本條款款和特約條條款組成2.房地產(chǎn)保險險合同的形形式投保單保險單保險憑證：：小保單暫保單批單：也稱稱背書，是是保險單修修改或變更更的書面證證明。9.2.4房地產(chǎn)保險險訂立的基基本原則保險基本原原則是保險險的行為準準則，是維維護保險雙雙方當事人人合法權(quán)益益的準則。。遵守保險險的基本原原則，有利利于發(fā)揮保保險的職能能，保障社社會生產(chǎn)、、生活的安安定。一、最大誠誠信原則1.含義：保險雙方當當事人在實實施保險行行為過程中中必須誠實實守信，不不得隱瞞有有關(guān)保險活活動的任何何重要事實實，否則合合同無效。。2.特點：在我國，最最大誠信原原則是用來來約束保險險雙方當事事人的。3.內(nèi)容：最大誠信原原則的內(nèi)容容包括告知知、保證和和棄權(quán)與禁禁止反言。。告知是約約束保險雙雙方當事人人的，保證證是約束被被保險人的的，棄權(quán)與與禁止反言言則約束保保險人。1）告知：保險合同的的一方當事事人在保險險合同訂立立前、訂立立時或履行行保險合同同時，向另另一方當事事人所做的的口頭或書書面陳述。。立法形式：：無限告知與與詢問告知知；《保險法》17條1款（1）房地產(chǎn)保保險投保人人在不同階階段應(yīng)告知知的內(nèi)容分分別如下：：在訂立保險險合同時，，以填寫保保單的方式式履行告知知義務(wù)。例例如如房屋屋權(quán)屬、結(jié)結(jié)構(gòu)、形狀狀等保險合同訂訂立以后，，危險狀況況增加時及及時告知保保險人。保險標的發(fā)發(fā)生轉(zhuǎn)移或或保險合同同有關(guān)事項項發(fā)生變動動。及時通通知保險人人保險事故發(fā)發(fā)生后及時時通知保險險人重復(fù)保險情情況下，重重復(fù)保險情情況應(yīng)如實實告知保險險人（2）保險人的的告知義務(wù)務(wù)又稱說明義義務(wù)，是法法定義務(wù)具體內(nèi)容：：合同訂立時時，主動說說明合同的的條款的內(nèi)內(nèi)容，特別別是免責條條款的內(nèi)容容必須明確確說明。保險事故發(fā)發(fā)生后，應(yīng)應(yīng)如實履行行賠償義務(wù)務(wù)。拒賠條條件成立應(yīng)應(yīng)發(fā)送拒賠賠通知書。。3）違反誠信信原則的法法律后果。。處理方式：：一是宣布合合同條款無無效。如《保險法》第18條二是解除保保險合同。?！侗ｋU法》第17條2款三是不承擔擔賠償或給給付保險金金責任?！侗ｋU法》第17條3款四是退或不不退保險費費：《保險法》第17條3款（2）保證：1）人們對于于某種事情情的作為或或不作為的的允諾。保保險中的保保證是指被被保險人允允諾對某一一事情的作作為或不作作為，以及及擔保某一一事項的真真實性。2）保證的種種類：確認保證和和承諾保證證；a.明示保證：：是以書面面的形式載載明于保險險合同中，，以“被保保險人義務(wù)務(wù)”條款表表達事項。。b.默示保證：：是指雖未未以條款形形式列明，，但是按照照行業(yè)或國國際慣例、、有關(guān)法規(guī)規(guī)以及社會會公認的準準則，投保保人或被保保險人應(yīng)該該作為或不不作為的事事項。3）違反保證證的后果：：不承擔賠償償或給付保保險金的責責任，比告告知更重要要，主要約約束被保險險人（3）棄權(quán)和禁禁止反言：：棄權(quán)，是指指合同的一一方當事人人放棄他在在合同中可可以主張的的某種權(quán)利利；禁止反言，，是指當事事人既已放放棄可以主主張的權(quán)利利而后不得得再向他方方主張該權(quán)權(quán)利。關(guān)于棄權(quán)與與禁止反言言的問題，，往往涉及及到保險人人、代理人人和投保人人三者之間間的關(guān)系。。保險代理理人為謀取取多收入代代理費，往往往對保險險標的或投投保人的聲聲明事項不不作嚴格審審核，而以以保險人的的名義向投投保人作出出承諾，簽簽發(fā)保險單單，并收取取保險費。。一旦合同同生效以后后，發(fā)現(xiàn)投投保人違背背了保險條條件，就產(chǎn)產(chǎn)生了棄權(quán)權(quán)行為。因因為保險代代理人本可可以拒保，，或附加條條件承保。。從保險代代理關(guān)系上上講，保險險代理人是是以保險人人的名義進進行代理行行為，這可可視為保險險人的棄權(quán)權(quán)行為。保保險人不能能解除保險險代理人已已接受的不不符合保險險條件的保保險單，即即所謂禁止止反言。例如：某企企業(yè)為職工工投保團體體人身保險險，在提交交的被保險險人名單上上，已注明明某被保險險人因肝癌癌已病休2個月，但但因代理人人未嚴格審審查，辦理理了承保手手續(xù)，簽發(fā)發(fā)了保單，，日后該被被保險人因因肝癌死亡亡，保險人人不能因該該被保險人人不符合投投保條件而而拒付保險險金。二、保險利利益原則（一）保險險利益原則則的含義保險利益是是指投保人人對保險標標的所具有有的法律上上承認的利利益。保險險利益原則則是指投保保人或被保保險人對保保險標的在在訂立保險險合同時或或合同履行行過程中必必須具有保保險利益。。（二）保險險利益的構(gòu)構(gòu)成要件（1）保險利益益必須是合合法的利益益（2）保險利益益必須是一一種具有經(jīng)經(jīng)濟價值的的利益（3）保險利益益必須是確確定的利益益（三）保險險利益的存存在形式1）現(xiàn)有利益益：財產(chǎn)保險的的保險利益益形式。（1）財產(chǎn)所有有人對歸其其所有的財財產(chǎn)具有保保險利益。。（2）抵押權(quán)人人、質(zhì)權(quán)人人對抵押、、出質(zhì)的財財產(chǎn)的債權(quán)權(quán)具有保險險利益。（3）財產(chǎn)保管管人對其所所保管的財財產(chǎn)具有保保險利益。。（4）經(jīng)營管理理者對其經(jīng)經(jīng)營管理的的財產(chǎn)有可可保利益。。2）預(yù)期利益益：當事人對其其財產(chǎn)合法法的、預(yù)期期的經(jīng)濟利利益具有保保險利益。。（1）責任保險險，投保人人對被保險險人的民事事?lián)p害在法法律上所負負的經(jīng)濟賠賠償責任具具有保險利利益。（2）信用（保保證）保險險，信用、、保證保險險的保險標標的是信用用行為，由由于義務(wù)人人的失信會會給權(quán)利人人造成經(jīng)濟濟損失，所所以，權(quán)利利人或義務(wù)務(wù)人對這種種信用行為為都具有保保險利益。。人身保險的的保險利益益形式人身保險是是以人的身身體或壽命命為保險標標的的保險險。保險的的目的是滿滿足被保險險人及其家家屬在生活活上的經(jīng)濟濟需要，不不因保險事事故的發(fā)生生而受影響響。我國《保險法》第53條規(guī)定，在在人身保險險中，投保保人對下列列人員具有有保險利益益：（1）本人；（（2）配偶、子子女、父母母；（3）前項以外外與投保人人有撫養(yǎng)、、贍養(yǎng)或者者扶養(yǎng)關(guān)系系的家庭其其他成員、、近親屬；；（4）除前款規(guī)規(guī)定外，其其他被保險險人同意投投保人為其其訂立合同同的，視為為投保人對對被保險人人具有保險險利益。第55條規(guī)定：““投保人不不得為無民民事行為能能力人投保保以死亡為為給付保險險金條件的的人身保險險，保險人人也不得承承保?！钡?6條規(guī)定：““以死亡為為給付保險險金條件的的合同，未未經(jīng)被保險險人書面同同意并認可可保險金額額的，合同同無效。””3.近因原則近因原則是是保險事故故發(fā)生后用用來分清責責任、確定定責任應(yīng)遵遵循的保險險基本原則則。（一）近因因原則的含含義近因，是指指釀成某種種結(jié)果的直直接、有效效、起決定定作用的原原因。保險險中的近因因是指造成成保險標的的損失的直直接、有效效、起決定定作用的原原因。近因因原則是指指保險賠償償與保險金金給付是以以造成保險險標的損害害后果的近近因必須是是保險責任任事故為先先決條件。。直接認定近近因的規(guī)則則有以下下兩種情況況：一.單一原因單一原因是是指造成保保險標的損損害的原因因只有一種種，這種原原因就是近近因。二.多原因多原因是指指造成保險險標的損害害的原因有有兩個或兩兩個以上，，有兩種情情況：（1）兩個或兩兩個以上原原因連續(xù)發(fā)發(fā)生，則最最先發(fā)生的的風險因素素或風險事事故是近因因。（2）兩個或兩兩個以上原原因同時發(fā)發(fā)生，則這這些事故都都為近因。。保險車輛遭受暴雨泡泡浸氣缸進進水，強行行啟動發(fā)動動機導(dǎo)致發(fā)發(fā)動機受損損，近因是是強行啟動動發(fā)動機，，暴雨并不不必然導(dǎo)致致發(fā)動機受受損而不是是近因著名的艾思思寧頓訴意意外保險公公司案。被保險人打打獵時不慎慎從樹上掉掉下來，受受傷后的被被保險人爬爬到公路邊邊等待救援援，因夜間間天冷又染染上肺炎死死亡。肺炎炎是意外險險保單中的的除外責任任，保險公公司以此拒拒絕給付保保險金，但但法院認為為被保險人人的死亡近近因是意外外事故——從樹上掉下下來，因此此保險公司司應(yīng)給付賠賠償金。至至于肺炎，，只是意外外事故發(fā)展展進程中的的必然，可可以說，沒沒有“從樹樹上掉下來來”，也就就不會發(fā)生生肺炎及死死亡的結(jié)果果。因此，，意外事故故屬于決定定性、支配配性的原因因，是導(dǎo)致致被保險人人死亡的近近因。4.損害補償原原則損害補償原原則是處理理財產(chǎn)保險險賠案時遵遵循的一項項基本原則則。人身保保險采用定定值保險合合同，一般般不適用于于該原則。。（1）損害補償償原則的含含義損害補償原原則是指在在發(fā)生保險險事故致保保險標的損損失時，按按照保險合合同約定的的條件，依依保險標的的的實際損損失，在保保險金額以以內(nèi)進行賠賠償?shù)脑瓌t則。（2）損害補償償原則的實實施損害補償原原則，一方方面通過法法律、法規(guī)規(guī)和條例約約束與監(jiān)督督保險人履履約；另一一方面通過過多種方式式限制賠償償金額。損失補償以以實際損失失為限損失補償以以保險金額額為限損失補償以以可保利益益為限（3）保險人對對損失補償償形式的選選擇：現(xiàn)金支付修復(fù)、恢復(fù)復(fù)原狀更換零部件件：如汽車車玻璃險重置（4）防止被保保險人獲得得額外利益益的方法損害補償原原則的例外外情況1.人身保險（（醫(yī)療保險險除外）2.定值保險合合同3.重置價值賠賠償方式4.施救費用的的賠償定值保險合同成立后，一旦發(fā)發(fā)生保險事故，雙方在合合同中約定定的保險價值就應(yīng)該成為為保險人支付保險賠賠償金數(shù)額額的計算依依據(jù)。如果果保險事故故造成保險險標的的全全部損失，，則無論保保險標的實實際損失如如何，保險險人均應(yīng)支支付合同所所約定的保險金額的全部，不不必對保險險標的重新新估價；如如果保險標標的僅遭部部分損失，，那么只需需要確定損損失的比例例，該比例例與雙方確確定的保險險價值的乘乘積，就是是保險人應(yīng)應(yīng)支付的保保險賠償金金額，同樣樣無須對保保險標的實實際價值進進行估算。。5.代位追償原原則代位追償原原則是指保保險事故發(fā)發(fā)生后，保保險人向被被保險人支支付了保險險賠償金后后，依法取取得有關(guān)保保險標的的的所有權(quán)或或向第三者者的索賠權(quán)權(quán)。代位追償權(quán)權(quán)取得的條條件：保險責任范范圍由第三者責責任造成先賠償，后后追償（1）權(quán)利代位位保險標的發(fā)發(fā)生保險事事故所致?lián)p損失依法應(yīng)應(yīng)由第三者者承擔經(jīng)濟濟賠償責任任，保險人人自向被保保險人支付付保險賠償償金之日起起，相應(yīng)取取得對第三三者在保險險賠償金額額范圍內(nèi)的的請求賠償償?shù)臋?quán)利。。（2）物上代位位保險標的發(fā)發(fā)生保險事事故造成損損失，依保保險合同約約定自保險險人支付保保險賠償金金之日起，，保險標的的的所有權(quán)權(quán)向保險人人轉(zhuǎn)移。通通常發(fā)生在在實際全損損和推定全全損的情況況下。6.重復(fù)保險分分攤分攤原原則分攤原則是是指在重復(fù)復(fù)保險的情情況下，當當保險事故故發(fā)生后，，各保險人人采取適當當?shù)姆謹偡椒椒ǚ謸r賠償責任，，既使被保保險人得到到充分保障障，又不會會使被保險險人因保險險賠償而獲獲利。（1）比例責任任制比例責任制制又稱保險險金額比例例分攤制，，是各保險險人按各自自單獨承保保的保險金金額占總保保險金額的的比例來分分攤保險事事故損失的的方式。計計算公式如如下：某保險人承承擔的賠償償責任=該保險人的的保險金額額/所有保險人人的保險金金額總和×實際損失我國《保險法》第41條第2款規(guī)定定：除除合同同另有有約定定外，，各保保險人人按照照其保保險金金額與與保險險金額額總和和的比比例承承擔賠賠償責責任。。2、責任任限額額制責任限限額制制也稱稱賠款款比例例分攤攤制，，是指指保險險人承承擔的的賠償償責任任以單單獨承承保時時的賠賠款額額作為為分攤攤的比比例而而不是是以保保額為為分攤攤的基基礎(chǔ)。。計算公公式為為：某保險險人承承擔的的賠償償責任任=該保險險人單單獨承承保時時的賠賠款金金額/所有保保險人人單獨獨承保保時的的賠款款金額額的總總和×實際損損失。。3、順序序分攤攤制按出單單時間間順序序賠償償，先先出單單的公公司在在其保保險限限額內(nèi)內(nèi)賠償償，后后出單單的公公司只只在其其損失失額超超出前前家公公司的的保險險額時時，再再在其其保險險限額額內(nèi)賠賠償超超出部部分，，如果果在有有其他他保險險公司司承包包，那那么依依據(jù)時時間順順序按按照此此方法法順推推下去去。案例12006年1月2日，A公司向向該市市一家家印刷刷廠租租借了了一間間100多平方方米的的廠房房做生生產(chǎn)車車間，，雙方方在租租賃合合同中中約定定租賃賃期為為一年年，若若有一一方違違約，，則違違約方方將支支付違違約金金。同同年3月6日，A公司向向當?shù)氐乇ｋU險公司司投保保了企企業(yè)財財產(chǎn)險險，期期限為為一年年。當當年年A公司因因訂單單不斷斷，欲欲向印印刷廠廠續(xù)租租廠房房一年年，遭遭到拒拒絕，，因此此A公司只只好邊邊維持持生產(chǎn)產(chǎn)邊準準備搬搬遷。。次年年1月2日至18日間，，印刷刷廠多多次與與A公司交交涉，，催促促其盡盡快搬搬走，，而A公司經(jīng)經(jīng)理多多次向向印刷刷廠解解釋，，并表表示愿愿意支支付違違約金金。最最后，，印刷刷廠的的法定定代表表人只只得要要求A公司最最遲在在2月10日前交交還廠廠房，，否則則將向向法院院起訴訴。2月3日，A公司職職員不不慎將將灑在在地上上的煤煤油引引燃起起火，，造成成廠房房內(nèi)設(shè)設(shè)備損損失215000元，廠廠房屋屋頂燒燒塌，，需修修理費費53000元，A公司于于是向向保險險人索索賠。。保險公公司以以火災(zāi)災(zāi)時保保險利利益不不合法法為由由拒賠賠，請請問合合理嗎嗎？首先，，根據(jù)據(jù)《保險法法》第12條第1款的規(guī)規(guī)定，，“投投保人人對保保險標標的應(yīng)應(yīng)當具具有保保險利利益””以及及第12條第3款的規(guī)規(guī)定，，“保保險利利益是是指投投保人人對保保險標標的具具有的的法律律上承承認的的利益益”。。本案案中，，A公司于于2006年1月2日向印印刷廠廠租借借廠房房，租租期為為一年年，根根據(jù)《合同法法》第212條的規(guī)規(guī)定，，“租租賃合合同是是出租租人將將租賃賃物交交付承承租人人使用用、收收益，，承租租人支支付租租金的的合同同”，，A公司享享有對對承租租廠房房“使使用””及““收益益”的的權(quán)利利，因因此在在本案案中，，A公司投投保時時，對對廠房房具保保險利利益，，保險險合同同合法法有效效。其其次次，本本案的的關(guān)鍵鍵在于于租賃賃合同同期滿滿后，，保險險合同同是否否仍具具有法法律效效力。。根據(jù)據(jù)我國國《民法通通則》第56條的規(guī)規(guī)定，，“民民事法法律行行為可可采取取書面面形式式、口口頭形形式或或者其其他形形式””，以以及《合同法法》第10條的規(guī)規(guī)定，，“當當事人人訂立立合同同，有有書面面形式式、口口頭形形式和和其他他形式式”。。本案案中，，A公司與與印刷刷廠的的租賃賃合同同到期期后，，經(jīng)數(shù)數(shù)次交交涉，，印刷刷廠的的法定定代表表人最最終同同意A公司在在2007年2月10日前交交還廠廠房。。前述述事實實表明明，印印刷廠廠對A公司租租賃合合同到到期后后繼續(xù)續(xù)使用用廠房房行為為是認認可的的，雙雙方之之間達達成了了延長長租賃賃合同同至2007年2月10日終止止的口口頭協(xié)協(xié)議。。因此此，保保險事事故發(fā)發(fā)生時時，A公司對對廠房房這一一保險險標的的具有有保險險利益益，保保險合合同依依然有有效。。案例2張華于于2008年1月，買買了房房屋火火災(zāi)保保險，，保險險金額額30w，同年年五月月，張張華將將房屋屋轉(zhuǎn)賣賣于李李紅，，李紅紅用此此房經(jīng)經(jīng)營早早點，，同時時兩人人到保保險公公司進進行保保單變變更，，說明明房屋屋實用用性質(zhì)質(zhì)的變變化，，保險險公司司做批批單時時，未未做任任何要要求。。8月，房房屋失失火，，于是是李紅紅持更更改的的保單單向保保險公公司提提出索索賠，，但保保險公公司以以房屋屋使用用價值值的變變化為為由，，借保保險標標的的的危害害增加加為由由，拒拒絕索索賠。。請請用保保險原原理分分析此此案例例。9.3房地產(chǎn)產(chǎn)保險險業(yè)務(wù)務(wù)類型型9.3.1房地產(chǎn)財產(chǎn)產(chǎn)保險財產(chǎn)損失保保險是以坐坐落于某一一固定地點點的有形的的房屋及其其相關(guān)利益益為保險標標的的保險險。（一）企業(yè)業(yè)財產(chǎn)保險險企業(yè)財產(chǎn)保保險，是指指以企業(yè)所所擁有的某某一特定地地點的一般般固定資產(chǎn)產(chǎn)和流動資資產(chǎn)為保險險標的，因因遭受火災(zāi)災(zāi)及保單列列明的各種種自然災(zāi)害害和意外事事故引起保保險標的的的直接損失失給予經(jīng)濟濟補償?shù)谋１ｋU。1.投保人企業(yè)、事業(yè)業(yè)單位及國國家機關(guān)、、團體等可可以作為投投保人。2.企業(yè)財產(chǎn)保保險標的的的范圍可保財產(chǎn)&不可保財產(chǎn)產(chǎn)3.企業(yè)財產(chǎn)保保險的保險險責任（1）財產(chǎn)保險險基本險：：第一、由于于下列原因因所造成的的保險標的的的損失，，保險人按按照保險條條款的約定定負責賠償償：1）火災(zāi)。2）雷擊。3）爆炸。4）飛行物體體及空中運運行物體墜墜落。第二、對下下列損失保保險人也負負責賠償：：在發(fā)生保保險事故時時，為搶救救保險標的的或防止災(zāi)災(zāi)害蔓延所所采取的合合理的、必必要的措施施而造成保保險標的的的損失；保保險事故發(fā)發(fā)生后，被被保險人為為防止或減減少保險財財產(chǎn)的損失失所支付的的必要的合合理的費用用。4.責任免除：：第一、財產(chǎn)產(chǎn)保險基本本險對由下下列風險所所造成的損損失不負賠賠償責任：：戰(zhàn)爭、敵敵對行為、、軍事行動動、武裝沖沖突、罷工工、暴動；；被保險人人及其代表表的故意行行為或縱容容所致；核核反應(yīng)、核核輻射和放放射性污染染；地震、、暴雨、洪洪水、臺風風、暴風、、龍卷風、、雪災(zāi)、雹雹災(zāi)、冰凌凌、泥石流流、崖崩、、滑坡、水水暖管爆裂裂、搶劫、、盜竊。第二、對下下列原因所所致?lián)p失，，保險人也也不負賠償償責任：保保險財產(chǎn)遭遭受承保危危險引起的的間接損失失；由于行行政行為或或執(zhí)法行為為所致的損損失；其他他不屬于保保險責任范范圍內(nèi)的損損失和費用用。5.保險金額及及保險價值值企業(yè)的房屋屋建筑物通通常屬于固固定資產(chǎn)，，其保險金金額有以下下四種確定定方法：（1）按賬面原原值確定（2）按賬面原原值加成數(shù)數(shù)確定（3）按重置價價值確定（4）按其他方方式確定6.賠償處理全部損失：：取保險金金額和保險險價值中低低者部分損失：：保險金額等等于或高于于保險價值值時，賠償償金額按實實際損失計計算。保險金額低低于保險價價值時，按按保險金額額與保險價價值比例計計算。賠償金額=實際損失X（保險金額額/保險價值））7.保險期限：：一般為一一年，期滿滿后經(jīng)協(xié)商商續(xù)保。補充：財產(chǎn)產(chǎn)保險綜合合險：第一、由于于下列原因因造成保險險標的損失失，保險人人依照保險險合同約定定負責賠償償：1）火災(zāi)、爆爆炸。2）雷擊、暴暴雨、洪水水、臺風、、暴風、龍龍卷風、雪雪災(zāi)、雹災(zāi)災(zāi)、冰凌、、泥石流、、崖崩、突突發(fā)性滑坡坡、地面突突然塌陷。。3）飛行物體體及其他空空中運行物物體墜落。。第二、保險險人對保險險標的的下下列損失也也負賠償責責任：在發(fā)發(fā)生保險事事故時，為為搶救保險險標的或防防止災(zāi)害蔓蔓延所采取取的合理的的、必要的的措施而造造成保險標標的的損失失；保險事事故發(fā)生后后，被保險險人為防止止或減少保保險財產(chǎn)的的損失所支支付的必要要的合理的的費用。第三、財產(chǎn)產(chǎn)保險綜合合險對由下下列風險所所造成的損損失不負賠賠償責任：：戰(zhàn)爭、敵敵對行為、、軍事行動動、武裝沖沖突、罷工工、暴動；；被保險人人及其代表表的故意行行為或縱容容所致；核核反應(yīng)、核核輻射和放放射性污染染。第四、對下下列原因所所致?lián)p失，，保險人也也不負賠償償責任：保保險財產(chǎn)遭遭受承保危危險引起的的間接損失失；地震所所造成的一一切損失；；由于行政政行為或執(zhí)執(zhí)法行為所所致的損失失；其他不不屬于保險險責任范圍圍內(nèi)的損失失和費用。。財產(chǎn)保險綜綜合險：（1）財產(chǎn)保險險基本險：：包括暴風風、暴雨、、洪水保險險；盜搶保保險；雪災(zāi)災(zāi)、冰凌保保險，泥石石流、崖崩崩、突發(fā)性性滑坡保險險；水管爆爆裂、突發(fā)發(fā)性地震保保險等。（2）附加險：：包括盜搶搶保險、水水管爆裂保保險、破壞壞性地震保保險等。（二）家庭庭房屋保險險一次性付款款購買的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房屋，，其保險期期限自保險險合同簽訂訂之日零時時起，最長長以5年為限。以以抵押貸款款方式購買買的產(chǎn)權(quán)房房屋，其保保險期限與與抵押貸款款合同期限限相同，最最長30年。1.保險房屋范范圍（1）屬于被保保險人自有有的房屋。。（2）下列房屋屋須經(jīng)投保保人與保險險人特別約約定并在保保單上注明明后方可承承保：與他他人共有的的房屋、代代他人看管管的房屋、、租借他人人的房屋。。2.不保房屋（1）處于緊急急危險狀態(tài)態(tài)下的房屋屋。（2）政府征用用、拆遷或或違章建設(shè)設(shè)的房屋。。（3）年久失修修或長期無無人居住或或看管的房房屋。（4）在建房屋屋及建筑原原材料。（（5）坐落在分分洪區(qū)、泄泄洪區(qū)、洪洪水警戒線線以下的房房屋。（6）用蘆葦、、蘆席、油油氈紙塑料料、稻麥稈稈、帆布、、竹柳等材材料為屋墻墻、屋頂、、屋架的簡簡陋房屋。。（7）灶火棚、、畜禽舍、、看守棚及及房屋的附附屬建筑物物（如院墻墻、廁所等等）。3.保險責任。。（1）火災(zāi)、爆爆炸。（2）雷擊、洪洪水、雹災(zāi)災(zāi)、雪災(zāi)、、崖崩、冰冰凌、泥石石流、突發(fā)發(fā)性地陷、、突發(fā)性滑滑坡。（3）暴風、暴暴雨造成房房屋主要結(jié)結(jié)構(gòu)倒塌。。（4）空中運行行物體墜落落以及外來來建筑物或或其他物體體的倒塌。。4.責任免除。。（1）戰(zhàn)爭、軍軍事行動或或暴力行為為。（2）核子輻射射或核污染染。（3）地震所造造成的一切切損失。（（4）被保險人人、房屋所所有人、使使用人、承承租人或看看管人及其其家庭成員員的故意行行為。（5）屬于不保保房屋及其其他不屬于于保險責任任范圍內(nèi)的的災(zāi)害事故故損失。5.保險金額：：按房屋總價價（評估價價格）或雙雙方約定定的價格格計算6.保險費=保險金額X保險費率X繳費系數(shù)7.賠償處理：：8.賠付時需要要注意的問問題：例：張先生當初初投保的是是大地保險險的家庭財財產(chǎn)綜合保保險，保險險生效期是是2007年7月3日，保障房房屋保險、、室內(nèi)裝潢潢和家中其其他財產(chǎn)。。被水泡了的的地板這樣樣賠地地板被被水深10厘米，浸泡泡時間3小時，浸泡泡面積20平方米。該該地板于1997年安裝，當當時連工帶帶料共花費費1000元整(房主提供發(fā)發(fā)票)。在理賠時，，地板的使使用壽命按按照15年計算。張張先生家的的地板使用用至今已有有10年時間，這這樣算來，，使用程度度已經(jīng)達到到：10/15=67%，剩余的使使用價值：：1-67%=33%。從而，當當時價值1000元的地板，，現(xiàn)在的實實際價值為為：1000××33%=330元。另外，，因為考慮慮到這20平方米的地地板并非全全部報廢，，以損失率率50%來算，地板板實際獲得得賠償約為為150元。（三）個人人貸款抵押押房屋保險險保險對象保險范圍保險責任責任免除保險期限：：借款期限限保險金額與與保險費：：保險金額額不得小于于抵押借款款本金（四）建筑筑工程一切切險建筑工程一一切險，簡簡稱建工險險，是以承承包合同價價格或概算算價格為保保險金額，，承保以土土木建筑為為主體的工工程在整個個建設(shè)期間間由于保險險責任范圍圍內(nèi)的風險險所造成的的損失和列列明的責任任的保險。。它適用于于一切以籌籌集資金方方式所進行行的改建、、擴建及新新建的建筑筑工程項目目。建筑工工程一切險險是集財產(chǎn)產(chǎn)損失與責責任保險于于一身的綜綜合保險。。1.被保險人人建筑工程程一切險險的被保保險人包包括以下下各方：：（1）業(yè)主（（2）承包人人（3）技術(shù)顧顧問（4）貸款銀銀行。2.保險項目目及保險險金額的的確定（1）物質(zhì)損損失部分分（2）第三者者責任（（3）特種風風險賠償償保險標的的：包括括房屋建建筑工程程及工地地的材料料。3.保險責任任及其除除外責任任（物質(zhì)質(zhì)損失部部分）（1）保險責責任：第一、自自然災(zāi)害害、意外外事故所所造成的的物質(zhì)損損失。如如洪水、、暴雨、、風暴、、地陷、、火災(zāi)、、爆炸、、雷擊等等。第二、盜盜竊。第三、工工人、技技術(shù)人員員缺乏經(jīng)經(jīng)驗、疏疏忽、過過失、惡惡意行為為。第四、原原材料或或工藝不不善所引引起的事事故。（2）除外責責任：第一、設(shè)設(shè)計錯誤誤引起的的損失和和費用。。第二、自自然磨損損、內(nèi)在在或潛在在缺陷物物質(zhì)本身身變化、、自燃、、自熱、、氧化、、銹蝕、、滲漏、、鼠咬、、蟲蛀、、大氣變變化、正正常水位位變化或或其他漸漸變原因因造成的的保險財財產(chǎn)本身身的損失失和費用用。第三、因因原材料料缺陷或或工藝不不善引起起的保險險財產(chǎn)本本身的損損失以及及為置換換、修理理或矯正正這些缺缺點和錯錯誤所支支付的費費用。第四、非非外力引引起的機機械或電電器裝置置的本身身損失，，或施工工用機具具、設(shè)備備、機械械裝置失失靈造成成的本身身損失。。第五、維維修保養(yǎng)養(yǎng)或正常常檢修費費用。第六、領(lǐng)領(lǐng)有公共共運輸行行駛執(zhí)照照的，或或已由其其他保險險予以保保障的車車輛、船船舶、飛飛機損失失。第七、除除另有約約定外，，在保險險工程開開始以前前已經(jīng)存存在或形形成的位位于工地地范圍內(nèi)內(nèi)或周圍圍的屬于于被保險險人所有有的財產(chǎn)產(chǎn)的損失失。第八、除除另有約約定外，，在保險險有效期期內(nèi)，保保險財產(chǎn)產(chǎn)中已由由工程所所有人簽簽發(fā)完工工驗收證證書或驗驗收合格格或?qū)嶋H際占有或或使用或或接收的的部分。。第九、盤盤點時發(fā)發(fā)現(xiàn)的短短缺。第十、檔檔案、文文件、賬賬簿、票票據(jù)、現(xiàn)現(xiàn)金、各各種有價價證券、、圖表資資料及包包裝物料料的損失失。4.保險期限限：從開工至至竣工驗驗收或?qū)崒嶋H使用用止5.保險金額額：（1）建筑工工程部分分；（2）施工用用機器、、裝備等等；（3）與之相相關(guān)的其其他項目目6.保險費率率一般按照照工期費費率計收收，費率率通常由由保險公公司對投投保工程程進行風風險評估估后，根根據(jù)工程程的危險險程度確確定。7.擴展條款款建工險可可以根據(jù)據(jù)投保人人的要求