房地產開發(fā)公司組織結構及制度

第六章 房地產企業(yè)張永岳 陳伯庚 孫斌藝 編著第一節(jié) 房地產企業(yè)的特征和企業(yè)制度一、房地產企業(yè)的性質房地產企業(yè)是指從事房地產開發(fā)、經營、管理和服務活動，并以營利為目的進行自主經營、獨立核算的經濟組織。通常是按照房地產企業(yè)的經營內容對其進行劃分，如常見的房地產開發(fā)企業(yè)、房地產中介服務企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)等從所有權的角度來看，在多種經濟成分并存條件下，我國現(xiàn)階段房地產企業(yè)的性質劃分為 :全民所有制企業(yè)集體所有制企業(yè)股份制企業(yè)股份合作制企業(yè)私營企業(yè)外資企業(yè)二、房地產企業(yè)的特征和類型（一）房地產企業(yè)的特征受所經營產品和服務特殊性的影響，同其他行業(yè)的企業(yè)相比較，房地產企業(yè)有以下幾方面特征：、經營對象的不可移動性、業(yè)務形態(tài)的服務性、經營活動的資金和人才密集性、經營活動過程的行業(yè)限制性（二）房地產企業(yè)的類型房地產企業(yè)的類型可以從兩個角度進行劃分。第一個角度是從經營內容和經營方式的角度劃分房地產開發(fā)企業(yè)房地產中介服務企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)第二個角度是從經營范圍的廣度劃分房地產綜合企業(yè)房地產專營企業(yè)房地產項目企業(yè)三、房地產企業(yè)制度在市場經濟條件下，房地產企業(yè)要正常運行，除了建立科學的組織結構外，還必須通過改革，建立起產權清晰、權責分明、政企分開、管理科學為鮮明特征的現(xiàn)代企業(yè)制度1、開發(fā)經營管理制度2、工程技術管理制度3、經濟核算管理制度4、行政人事管理制度5、物業(yè)管理制度第二節(jié) 房地產企業(yè)的組織結構一、房地產企業(yè)組織結構設計原則、與經營目標適應、適度授權、分工協(xié)同、與產業(yè)特性相結合二、房地產企業(yè)組織結構的基本形式房地產企業(yè)組織結構的基本形式可分為：傳統(tǒng)的組織形式和現(xiàn)代的組織形式傳統(tǒng)的企業(yè)組織形式包括：直線職能型直線改成型職能改成型直線參謀制委員會現(xiàn)代的企業(yè)組織形式有：矩陣制分部制超分部制多維制三、我國房地產企業(yè)組織結構現(xiàn)狀1、主導結構：直線職能型2、H型的組織結構：依據(jù)資產關系建立的新型組織3、專項組織形式：項目公司或項目管理組織第三節(jié) 房地產企業(yè)資金一、房地產企業(yè)資金的來源（一）房地產企業(yè)資金來源的途徑、財政撥款、主管部門或單位撥款、銀行貸款、股票債券等資本運作籌資、引進外資、企業(yè)內部資金積累和集資、預收定金二、房地產企業(yè)資金循環(huán)、房地產企業(yè)資金構成在房地產企業(yè)實際經濟活動過程中， 其資金構成往往因企業(yè)和項目不同而有所區(qū)別， 房地產資金可由固定資金、流動資金及專項資金三大類構成固定資金是以貨幣形式表現(xiàn)的固定資產的價值固定資金的實物形態(tài)在生產經營過程中長期存在，其價值是逐漸地、部分地以折舊的形式轉移到產品中，并從產品的銷售中得以補償流動資金是企業(yè)在生產經營活動中供周轉使用的，隨產品的供產銷過程，一次實現(xiàn)全部價值轉移的資金專項資金是包括專項物資、專用資金、專項工程、專項存款、專項應收款等部分2、房地產企業(yè)資金循環(huán)運動房地產經濟運動過程中的資金隨著生產經營活動的進行而不斷地運動。房地產生產和再生產過程，依次經過三個連續(xù)階段：供應階段實際開發(fā)階段工程結算和銷售階段三、房地產企業(yè)開發(fā)企業(yè)的資金運作（一）資金運作過程和特點一般而論，房地產開發(fā)過程包括以下幾個階段：1）企業(yè)投資決策，包括項目的選址及布局分析2）政府征地或企業(yè)獲得土地開發(fā)權及土地規(guī)劃、分塊及修整3）房屋或建筑物的建造4）土地及建筑物的出售或出租以及物業(yè)管理。房地產開發(fā)經營的各個階段，都需要資金支出，特別是在前期開發(fā)和建造階段，這種支出需要較長的時間才能收回。隨著開發(fā)商從第一階段進入到第四階段，支出的最終回收越來越近，但需要的資金也越來越多，收支變異程度極大（二）資金運作的管理（1）合理協(xié)調收入和支出，提高資金供應和使用的協(xié)同性，改善資金的時間結構（2）平滑收入和支出的波動，減少資金平均占用水平，提高資金利用率第四節(jié) 房地產企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略一、房地產企業(yè)的戰(zhàn)略理念（一）房地產企業(yè)實施全新戰(zhàn)略理念的必要性、企業(yè)自身生存壓力的要求、消費者或用戶多重異質性特點的要求、市場供給和需求結構性特點的要求、技術持續(xù)變遷壓力的要求、需求地方性和資金來源全球性交互作用的要求（二）房地產企業(yè)戰(zhàn)略理念的特點、方向性、原則性、整體性、協(xié)同性二、房地產開發(fā)企業(yè)的品牌戰(zhàn)略（一）房地產品牌的特點、房地產品牌的受重視程度相對較高、房地產品牌的市場推廣范圍較為有限、房地產品牌的創(chuàng)立時間較長、房地產品牌的外部關聯(lián)性較大（二）房地產開發(fā)企業(yè)品牌戰(zhàn)略的基本框架、結合消費者差異化需求狀況，從差異化出發(fā)，進行品牌合理定位，塑造個性化品牌、結合品牌本身的資產特性，從維護品牌資產價值出發(fā)，以嚴謹來保持品牌，以創(chuàng)新來延續(xù)和發(fā)展品牌三、房地產企業(yè)的營銷戰(zhàn)略（一）市場營銷的基本思想框架（二）中