XXXX年1月房地產(chǎn)政策解讀報(bào)告課件

2011政策解讀報(bào)告2011政策解讀報(bào)告1政策出臺(tái)背景經(jīng)歷2008年的大變局和史無前例的金融風(fēng)暴后，房地產(chǎn)在2009年意外獲得了復(fù)蘇與改變的契機(jī)。然而，金融危機(jī)的陰霾剛剛散去，行業(yè)的復(fù)蘇卻戛然而止，新一輪的調(diào)控已然降臨。毫無疑問，2010年對(duì)于中國樓市而言，是不折不扣的政策年、調(diào)控年，這一年中國房地產(chǎn)最關(guān)鍵的詞語就是“新政”與“調(diào)控”。進(jìn)入2011年，國家更是重拳出擊，出臺(tái)了新國八條。樓市調(diào)控一輪又一輪的出現(xiàn)，國家出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，將政策由此前的支持轉(zhuǎn)向抑制投機(jī)，遏制房價(jià)過快上漲，其中包括土地、金融、稅收等多種調(diào)控手段。國務(wù)院總理溫家寶2011年1月26日主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。會(huì)議指出，自去年4月份《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》印發(fā)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化，房價(jià)過快上漲勢(shì)頭得到初步遏制。為鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，繼續(xù)有效遏制投資投機(jī)性購房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，必須進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。會(huì)議確定的相關(guān)政策措施，簡稱“新國八條”。經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型需防止房地產(chǎn)投資過熱2011年是“十二五”的開篇之年，國家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的任務(wù)重大，產(chǎn)業(yè)發(fā)展與支持創(chuàng)新均需要資金扶持。一段時(shí)間以來的樓市上漲吸引了大批資金“棄實(shí)體入樓市”，當(dāng)前需要抑制樓市過熱使資金重回實(shí)體經(jīng)濟(jì)。2010年11、12月CPI分別達(dá)5.1%和4.6%，11月PMI達(dá)55.2%，雖然12月略有下降，但未來經(jīng)濟(jì)仍存過熱風(fēng)險(xiǎn)，抑制樓市有助于經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)、防止經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。全國土地市場(chǎng)持續(xù)升溫2010年12月份，十個(gè)品牌發(fā)展商新增土地儲(chǔ)備的用地面積合計(jì)為666萬平方米，環(huán)比11月大幅上升199%。12月的新增土地儲(chǔ)備量是2010年內(nèi)的第二高峰，僅略次于10月的新增土地儲(chǔ)備量。至12月份，開發(fā)商拿地金額達(dá)到本年度的最高峰值503億元。9.29政策逐漸消化，購房需求釋放成交大幅回暖2010年9.29新政后，各地樓價(jià)并未出現(xiàn)回落，仍保持小幅上漲，需求再度逐漸釋放。2011年初銀行放貸沖動(dòng)再起，預(yù)計(jì)1月銀行放貸超1.2萬億。而首套房貸利率優(yōu)惠逐漸取消，擔(dān)心購房成本增加而入市。隨著調(diào)控的深入，市場(chǎng)對(duì)政策進(jìn)一步收緊的預(yù)期逐漸增加，部分客戶擔(dān)心房貸再次收緊，特別是首套、二套首付成數(shù)提高而果斷入市。部分城市擔(dān)心房產(chǎn)稅的出臺(tái)、限購政策的出臺(tái)而提前購房規(guī)避政策影響。自12月開始，各地成交已經(jīng)普遍較11月水平有所回升。至2011年1月中旬，各地成交繼續(xù)回暖，大部分城市成交量對(duì)比上年同期均有所增長。政策出臺(tái)背景經(jīng)歷2008年的大變局和史無前例2(一)統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)。(二)建立考核問責(zé)機(jī)制。(三)實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。(四)發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。(五)增加居住用地有效供應(yīng)。(六)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。(七)確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務(wù)。(八)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管。(九)加大交易秩序監(jiān)管力度。(十)完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度。政策出臺(tái)背景（一）加快中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)。（二）增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率。（三）加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。（四）繼續(xù)實(shí)施差別化的住房稅收政策。（五）加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理。（六）繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。（七）進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)管理和商品房銷售管理。（八）加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)。（九）力爭(zhēng)到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。（十）中央將加大對(duì)保障性安居工程建設(shè)的支持力度，適當(dāng)提高對(duì)中西部地區(qū)廉租住房建設(shè)的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，改進(jìn)和完善中央補(bǔ)助資金的下達(dá)方式，調(diào)動(dòng)地方積極性，確保資金使用效果。（十一）進(jìn)一步健全和落實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、解決低收入家庭住房困難問題由省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)，市、縣人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制。(一)要增加普通商品住房的有效供給。(二)要繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房。(三)要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。(四)要繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。(一)進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任。(二)加大保障性安居工程建設(shè)力度(三)調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管。(四)強(qiáng)化差別化住房信貸政策。(五)嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。(六)合理引導(dǎo)住房需求。(七)落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房價(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制。(八)堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。

（一）是各地要加大貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策措施的力度。（二）是完善差別化的住房信貸的政策。（三）是調(diào)整住房交易的環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。（四）是切實(shí)增加住房有效供給。（五）是加大住房交易市場(chǎng)檢查力度，依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房價(jià)、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為。2011.1.262009.12.142010.09.292010.04.172010.01.10(一)統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)。政策出臺(tái)背景（一）加快中低價(jià)位、3政策條款—新國八條(一)進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任。地方政府要切實(shí)承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任。2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。(二)加大保障性安居工程建設(shè)力度。各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制，切實(shí)做到公開、公平、公正。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應(yīng)。(三)調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管。調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過周邊房價(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅(jiān)決堵塞稅收漏洞。嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。(四)強(qiáng)化差別化住房信貸政策。對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對(duì)違規(guī)行為嚴(yán)肅處理。(五)嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。各地要增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。在新增建設(shè)用地年度計(jì)劃中，單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。大力推廣以“限房價(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。加強(qiáng)對(duì)企業(yè)土地市場(chǎng)準(zhǔn)入資格和資金來源的審查，參加土地競(jìng)買的單位或個(gè)人，必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。對(duì)擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，堅(jiān)決糾正，嚴(yán)肅查處。對(duì)已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進(jìn)行開工建設(shè)的，及時(shí)收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。(六)合理引導(dǎo)住房需求。各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァo法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。(七)落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房價(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制。未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)、新建住房價(jià)格上漲幅度超過年度控制目標(biāo)或沒有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的省(區(qū)、市)人民政府，要向國務(wù)院作出報(bào)告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問責(zé)。對(duì)于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問題，也納入約談問責(zé)范圍。(八)堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。對(duì)各地穩(wěn)定房價(jià)和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn)，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國情出發(fā)理性消費(fèi)。對(duì)制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。政策條款—新國八條(一)進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任。地方政府要切4政策條款—新國八條首先，進(jìn)一步明確住房市場(chǎng)發(fā)展宗旨是解決城鎮(zhèn)居民的住房條件，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)。這明確回答了住房到底是什么產(chǎn)品，住房發(fā)展的宗旨是什么的問題，是為住房的“去投資化”、“去賺錢效應(yīng)”明確定調(diào)。其次，為了打擊房地產(chǎn)投機(jī)炒作，進(jìn)一步強(qiáng)化了使用針對(duì)炒房的各種稅收工具的預(yù)期。比如加強(qiáng)住房交易稅和住房交易所得稅，要求住房財(cái)產(chǎn)稅征收試點(diǎn)展開。對(duì)于這些房地產(chǎn)稅，除了住房財(cái)產(chǎn)稅沒有出臺(tái)還不知道什么內(nèi)容之外，對(duì)于住房交易稅及住房交易所得稅，如果不采取嚴(yán)厲的或高累進(jìn)稅政策，要想通過房地產(chǎn)稅來達(dá)到遏制住房投機(jī)炒作是不可能的。比如，在我國香港及新加坡，最近都出臺(tái)了對(duì)住房交易嚴(yán)厲控制的稅收政策，從而使得住房投機(jī)炒作得到有效遏制。而國內(nèi)十分溫和的住房交易稅作用將十分有限。政府一方面要對(duì)住房投機(jī)炒作嚴(yán)厲打擊，另一方面不通過嚴(yán)厲的房地產(chǎn)稅來限制。兩者在政策及經(jīng)濟(jì)邏輯上還有待統(tǒng)一。第三，對(duì)于這次差別化的信貸政策，重點(diǎn)放在第二套住房的首付比例提高上，利率水平則與以前相同。對(duì)于第一套住房信貸彈性在商業(yè)銀行，這就得看央行今年的貨幣政策是如何展開了。如果信貸規(guī)模嚴(yán)格控制，那么第一套住房的利率及首付都會(huì)提高，甚至于取消優(yōu)惠利率；如果信貸規(guī)?？刂撇粐?yán)格，那么第一套住房的優(yōu)惠的信貸政策又可能放開。這對(duì)商業(yè)銀行有較大自主，同樣也面臨很大不確定。不過，對(duì)于第二套以上住房的利率與首付，對(duì)于不同的地區(qū)，增加了央行酌情權(quán)。為了強(qiáng)調(diào)政策嚴(yán)肅性，新國八條加上對(duì)違規(guī)者的處罰條文。第四，新國八條要求各地方政府全面落實(shí)住房限購令。即本地居民可以再購買一套住房，而外地居民只可有條件地購買一套住房。第三套以上的住房禁止購買。并且這種限購令在全國所有的城市開展。對(duì)此需要嚴(yán)防的是，由于對(duì)未來買房難度預(yù)期加大，地方政府的限購令反而會(huì)鼓勵(lì)有了一套住房的本地居民加快再購買一套住房。因?yàn)槿绻麤]有針對(duì)炒房的稅收政策，已購一套住房的居民都可能用這一套住房來投資，購買第二套以上住房的居民也可以借機(jī)炒作。一方面政策要嚴(yán)厲遏制住房投機(jī)炒作，另一方面政策又可能會(huì)有副作用，一定程度上會(huì)鼓勵(lì)居民購買第二套以上的住房，因此新國八條之后還需要有更完善的配套政策，而且需要各職能部門配合執(zhí)行形成合力。否則，新國八條的執(zhí)行實(shí)施效果仍會(huì)有不確定性。第五，加大保障性安居工程建設(shè)力度，嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理，以及問責(zé)制，都是國十條的內(nèi)容，這次屬于再次強(qiáng)調(diào)并增加了一些東西，而且這些方面應(yīng)該不是這次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重點(diǎn)。重點(diǎn)應(yīng)該放在嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)投機(jī)炒作上，放在擠出房地產(chǎn)泡沫上。不過，問責(zé)虛假信息也是新國八條的新內(nèi)容。關(guān)鍵的問題是政府如何來落實(shí)，如何來追究這種虛假信息的責(zé)任。總之，新國八條出臺(tái)既說明了當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的問題太糾結(jié)、太嚴(yán)重，也說明了政府對(duì)這些問題有清醒的頭腦，并有決心來調(diào)整。而要化解當(dāng)前房地產(chǎn)問題，重點(diǎn)就在對(duì)住房“去投資化”、“去賺錢效應(yīng)”，并采取嚴(yán)厲的住房信貸政策及房地產(chǎn)稅政策，達(dá)到擠出房地產(chǎn)泡沫、改善居民基本居住條件的目的。

1月26日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定了2011年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的新國八條。與2010年的國十條相比，新國八條對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控又有了新的內(nèi)容。政策條款—新國八條首先，進(jìn)一步明確住房市場(chǎng)發(fā)展宗旨是解決城鎮(zhèn)5政策解讀—新國八條政府監(jiān)管方面---房價(jià)目標(biāo)施壓地方政府【政策一】進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任。地方政府要切實(shí)承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任。2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房價(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制。未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)、新建住房價(jià)格上漲幅度超過年度控制目標(biāo)或沒有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的省(區(qū)、市)人民政府，要向國務(wù)院作出報(bào)告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問責(zé)。對(duì)于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問題，也納入約談問責(zé)范圍。堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。對(duì)各地穩(wěn)定房價(jià)和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn)，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國情出發(fā)理性消費(fèi)。對(duì)制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。

【解讀】這是首次要求地方政府制定房價(jià)調(diào)控目標(biāo)，并要求今年第一季度就要發(fā)布，力度之嚴(yán)，史無前例。據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士表示，規(guī)定中所提的“住房價(jià)格控制目標(biāo)”應(yīng)該指的是一個(gè)具體的價(jià)格數(shù)量，各地方政府應(yīng)該制定并公布一個(gè)2011年底本區(qū)域內(nèi)的預(yù)期房價(jià)。這樣做的好處可以打消投資、投機(jī)者對(duì)預(yù)期的追逐，同時(shí)，讓有合理購買需求的購房人不再恐慌性購房。讓房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸平穩(wěn)，特別是價(jià)格能保持在合理的區(qū)間。海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭稱，這是第一次明確提出要各地制定房價(jià)控制目標(biāo)，估計(jì)部分高房價(jià)城市可能會(huì)制定出房價(jià)漲幅控制線，部分房價(jià)不太高的城市可能會(huì)像重慶那樣，制定出一個(gè)房價(jià)收入比的區(qū)間。地方政府將為如何定這個(gè)目標(biāo)而苦惱不堪。調(diào)控房價(jià)的效果肯定比去年好。保障性住房須擴(kuò)大覆蓋【政策二】加大保障性安居工程建設(shè)力度。各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制，切實(shí)做到公開、公平、公正。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應(yīng)。

【解讀】今年北京將開工建設(shè)20萬套保障性住房，其中六成為公租房。同時(shí)，今年竣工10萬套保障性住房，實(shí)現(xiàn)交用的公租房數(shù)量將達(dá)到1萬套左右?！笆濉逼陂g，北京開工建設(shè)的保障房數(shù)量總量將達(dá)到100萬套，其中六成為公租房。政策解讀—新國八條政府監(jiān)管方面---房價(jià)目標(biāo)施壓地方政府6政策解讀—新國八條金融政策方面---二套房首付款提至六成【政策三】強(qiáng)化差別化住房信貸政策。對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對(duì)違規(guī)行為嚴(yán)肅處理。

【解讀】再次加強(qiáng)了對(duì)投資及投機(jī)購房者的控制，特別是第二套房貸款增加一成首付，將使得投資者最多只能貸款不到四成，而且，“貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍”也為提升二套房貸款利率留下了空間，可以進(jìn)一步抑制投機(jī)購房。雖然規(guī)定二套房首付提高，但是執(zhí)行的時(shí)間沒有具體確定，所以將可能促成消費(fèi)者規(guī)避政策短期之內(nèi)成交量加速上漲。一旦二套房利率再往上調(diào)，根據(jù)現(xiàn)在“認(rèn)房又認(rèn)貸”的商貸政策標(biāo)準(zhǔn)，即使賣掉手中貸款房產(chǎn)，名下無房也會(huì)算做二套房，意味著更加貸款買不起房，止步于置業(yè)升級(jí)“門檻”之外。北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長陳志稱，新“國八條”相對(duì)于此前兩輪調(diào)控，最大的特點(diǎn)就是“抬高門檻，強(qiáng)化力度”，都是為了抑制過度消費(fèi)和投資需求。畢竟資源是有限的，應(yīng)該把資源盡可能地向首套房需求傾斜，抑制多套房的投資需求。土地交易方面---保障性住房用地將單列【政策四】嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。各地要增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。在新增建設(shè)用地年度計(jì)劃中，單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。大力推廣以“限房價(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。加強(qiáng)對(duì)企業(yè)土地市場(chǎng)準(zhǔn)入資格和資金來源的審查，參加土地競(jìng)買的單位或個(gè)人，必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。對(duì)擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，堅(jiān)決糾正，嚴(yán)肅查處。對(duì)已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進(jìn)行開工建設(shè)的，及時(shí)收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。

【解讀】“十一五”期間北京市累計(jì)投放保障性住房用地3603公頃，保障性住房在全市住房供應(yīng)中的比例逐年加大。2010年，北京明確提出了“兩個(gè)50%”的建設(shè)目標(biāo)，即保障性住房建設(shè)用地占全市住宅供地50%以上;新開工建設(shè)和收購各類保障性住房13.6萬套以上，占全市新開工住宅套數(shù)50%以上。政策解讀—新國八條金融政策方面---二套房首付款提至六成土地7交易稅費(fèi)方面---二手房交易稅按全額征收【政策五】調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管。調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過周邊房價(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅(jiān)決堵塞稅收漏洞。嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。

【解讀】北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉稱，首先，相比之前執(zhí)行差額收取營業(yè)稅，新“國八條”再次嚴(yán)格了二手房交易稅費(fèi)。5.5%的全額營業(yè)稅使得5年內(nèi)房源再交易成本將明顯上漲，將明顯遏制過度炒作。以一套2008年100萬元購買、現(xiàn)在出售200萬元的二手房為例，之前只需要按照差額繳納5.5%的營業(yè)稅也就是繳納5.5萬，而以后將需要交納11萬。其次，對(duì)房價(jià)超過平均水平的商品房項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算和稽查，將有效地遏制部分開發(fā)商過快上漲價(jià)格。預(yù)計(jì)各地區(qū)將陸續(xù)出臺(tái)房價(jià)的抑制措施。第三，加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅(jiān)決堵塞稅收漏洞。目前部分城市存在明顯的避稅現(xiàn)象，導(dǎo)致了樓市調(diào)控的部分措施作用減弱。預(yù)計(jì)調(diào)控很快將彌補(bǔ)這部分漏洞，部分城市的二手房交易可能增加稅費(fèi)在一倍以上。第四，嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策，個(gè)稅很可能開始按照20%收取，如果嚴(yán)格收取將給市場(chǎng)調(diào)控帶來相比房產(chǎn)稅更有效的作用。政策解讀—新國八條相較于之前的政策“新國八條”的力度有所加大，但本質(zhì)上依舊是前期政策的延續(xù)和已有的成果鞏固，既：調(diào)控目標(biāo)是抑制房價(jià)過快增長，而非下降房價(jià)。房地產(chǎn)發(fā)展需要穩(wěn)定，而非過快，過熱?；虼驂汉拖拗啤Ｍ瑫r(shí)我們也可以看到，雖然本輪調(diào)控重點(diǎn)是打壓投機(jī)，投資性需求。但是改善性需求也很大程度上被誤傷。交易稅費(fèi)方面---二手房交易稅按全額征收政策解讀—新國八條相8政策條款—房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅，又稱房屋稅，是國家以房產(chǎn)作為課稅對(duì)象向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。對(duì)房產(chǎn)征稅的目的是運(yùn)用稅收杠桿，加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)的管理，提高房產(chǎn)使用效率，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模和配合國家房產(chǎn)政策的調(diào)整，合理調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有人和經(jīng)營人的收入。上海本地戶籍：新購且屬于家庭第二套以上外地戶籍：新購計(jì)稅價(jià)格：交易價(jià)格70%，以后按評(píng)估價(jià)稅率：0.6%低于平均價(jià)格2倍的0.4%免稅額：人均60平（含）第二套購入后一年內(nèi)第一套賣出，退稅重慶別墅：存量增量都收高檔（高于平均價(jià)兩倍）：增量收三無（無戶口無工作無投資）：不管是否高檔，第二套開始收稅率：平均價(jià)格3倍以下0.5%，3-4倍1%，4倍以上1.2%計(jì)稅價(jià)格：交易價(jià)格，以后按評(píng)估價(jià)免稅額：別墅180平，高檔100平，按戶算某地居民（一家三口）已有一套80平方米房，在1月28日以后再次購買一套120平方米、均價(jià)為3萬元的住宅（超過重慶上一年新建商品房均價(jià)的3倍）上海市重慶市征收面積原來住房及新購住房合計(jì)面積（80+120=200平方米）一家庭人數(shù)*60平方米（3*60=180平方米）=需要納稅面積（20平方米）征收面積120平方米征收金額3萬元*20平方米&70%（按住房交易價(jià)格的70%繳納）*0.6%=2520元征收金額3萬元*120平方米*1%=3.6萬元征收對(duì)象當(dāng)?shù)鼐用窦彝ピ谏虾Ｊ行沦徢覍儆谠摼用窦彝サ诙准耙陨系淖》浚òㄐ沦彽亩执媪孔》亢托陆ㄉ唐纷》浚┖头巧虾Ｊ芯用窦彝ピ谏虾Ｊ行沦彽淖》?，合并?jì)算的家庭全部住房面積，人均超過60平方米的，對(duì)屬新購住房超出部分的面積，征收房產(chǎn)稅征收對(duì)象獨(dú)棟商品住宅（包括存量及新購）：新購高檔住房（單位價(jià)格較主城新建商品房成交均價(jià)高2倍）；在當(dāng)?shù)責(zé)o戶籍，無工作的，第2套以上住房（包括普通住宅）退出機(jī)制上海市拒聘在新購一套住房后的一年內(nèi)出售該居民家庭原有唯一住房的，其新購住房已按本暫行辦法規(guī)定計(jì)算征收的房產(chǎn)稅，可予退還退出機(jī)制暫無稅率應(yīng)納稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于上海市上年度新建商品住房品均銷售價(jià)格2倍（含2倍）的，稅率為0.4%高于2倍的為0.6%稅率應(yīng)納稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格與本市上年度新建商品住房品均銷售價(jià)格相比，前者若是后者3倍以下的，稅率為0.5%，3-4倍之間的為1%，4倍以上的稅率為1.2%稅基暫按應(yīng)納稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%繳納稅額稅基按應(yīng)納稅住房交易價(jià)格為征稅基數(shù)，不排除3-5年后使用評(píng)估計(jì)稅的方法政策條款—房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅，又稱房屋稅，是國家以9政策解讀—房產(chǎn)稅首先：房產(chǎn)稅對(duì)市場(chǎng)需求會(huì)產(chǎn)生直接影響

從本地人和外地人的差別化待遇來看，影響力由小至大依次為:本地的自住購房需求、本地的改善性購房、外地投資性需求(含外地高端自住需求）、上海本地投資投機(jī)性需求、外地自住型需求。由于此次上海房產(chǎn)稅對(duì)本地人與外地人實(shí)行差別化待遇，上海人給予60平方米的免稅面積，對(duì)于普通的自住型購房家庭而言，購買住房應(yīng)該不會(huì)超過免稅面積，幾乎不受房產(chǎn)稅的影響。對(duì)于上海本地改善行購房而言，其最主要的影響在于心購房和原有住房面面積相加后，有可能超出免稅面積，而超出部分則面臨征收房產(chǎn)稅。對(duì)于投資投機(jī)性需求，基本可以肯定會(huì)成為房產(chǎn)稅的納稅主體，然而相對(duì)而言這部分的購房者經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)，支付能力強(qiáng)勁，因此對(duì)于每年0.6%或（0.4%）的房產(chǎn)稅而言，敏感度不會(huì)很強(qiáng)。而受影響最大的恐怕會(huì)是普通自住型。這部分人或許是大學(xué)畢業(yè)生留在城市，或許是新近城市謀求職業(yè)發(fā)展，總體而言，這類人群普遍支付能力較差，對(duì)納稅敏感度較強(qiáng)，購房自住特征明顯。滬版的房產(chǎn)稅在很大程度上增加了這部分原本經(jīng)濟(jì)實(shí)力就偏弱人群的購房、養(yǎng)老成本，壓力顯而易見。但同時(shí)，滬版房產(chǎn)稅對(duì)“持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的購房人，其在上海市新購住房、且住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅；持有本市居住證但不滿3年的購房人，其上述住房先按本暫行辦法規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅，待持有本市居住證滿3年并在共工作生活的，其上述住房已征收的房產(chǎn)稅，可與退還。由此對(duì)于持有居住證且居住超過三年“新上海人”而言，房產(chǎn)稅暫不會(huì)影響其首次剛性需求。政策解讀—房產(chǎn)稅首先：房產(chǎn)稅對(duì)市場(chǎng)需求會(huì)產(chǎn)生直接影響10政策解讀—房產(chǎn)稅其次，房產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)上漲預(yù)期影響較小從上海房產(chǎn)稅的稅率來看0.6%（或0.4%)的稅率并不高，不會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生重大的逆轉(zhuǎn)作用。（1）對(duì)普通自住者免稅，無影響：（2）對(duì)投資者而言，每年0.6%（或0.4%）的稅率，相較動(dòng)輒10%的年收益率，根本難以組織其投資需求。更何況目前看來，國內(nèi)尚缺少更好的投資領(lǐng)域。從“既往不咎”免稅規(guī)則來看，一方面鼓勵(lì)了以投資性購房繼續(xù)持有房產(chǎn)的愿望，另一方面即便新買房，房產(chǎn)稅的負(fù)擔(dān)也比預(yù)期減少許多。買房依然會(huì)作為家庭資產(chǎn)保值增值的主要途徑。此外，按市場(chǎng)價(jià)格的70%為納稅依據(jù)、房價(jià)低于前一年平均價(jià)格2倍的稅率為0.4%等規(guī)定使得上海房產(chǎn)稅實(shí)際對(duì)購房者的影響更低。因此，由于稅率不高，影響范圍有限等原因，滬版房產(chǎn)稅難以對(duì)房價(jià)預(yù)期形成直接影響。房產(chǎn)稅出臺(tái)在新“國八條”之后，相較兩大政策，不但沒有產(chǎn)生疊加效應(yīng)，房產(chǎn)稅的作用反而被削弱了。新“國八條”中最為嚴(yán)厲的政策莫過于限購政策，這一政策真正嚴(yán)格執(zhí)行后，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量或?qū)⒊霈F(xiàn)急劇下滑，高收入、多房產(chǎn)的購房人群被驅(qū)逐出市場(chǎng)，而買房的人群更多為首次購房或中低端消費(fèi)需求。綜合“既往不咎”的原則，滬版房產(chǎn)稅或?qū)⒚媾R“空城”的尷尬，即最該征收房產(chǎn)稅、也最有可能被征收房產(chǎn)稅的購房人群由于限購而不買房，房產(chǎn)稅失去了征稅來源。由此我們認(rèn)為，滬版房產(chǎn)稅稅制改革的試點(diǎn)意義遠(yuǎn)大于其對(duì)房價(jià)可能產(chǎn)生的影響。政策解讀—房產(chǎn)稅其次，房產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)上漲預(yù)期影響較小11日期城市二套房首付不低于60%貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍停放三套

房貸停放三套

公積金貸限購調(diào)整稅收

優(yōu)惠政策房產(chǎn)稅試點(diǎn)土地增值稅

清算稽查增加土地

住房供給懲罰違規(guī)房企落實(shí)地方政府責(zé)任本地外地區(qū)域1月26日全國√√√√√√√√√√2月16日北京√√2套1套（連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅全市√√√√√1月31日上?！獭?套1套（自購房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)）繳納證明）全市√√√√√√1月27日重慶

√1月28日青島√√√√2套1套（本市一年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的）市轄七區(qū)√√

√1月28日長春√√√√2套1套（本市一年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的）全市√

√√√1月21日濟(jì)南不低于50%√√√1套1套市區(qū)范圍內(nèi)（包括歷下區(qū)、市中區(qū)、槐蔭區(qū)、天橋區(qū)、歷城區(qū)、長清區(qū)和濟(jì)南高新區(qū)）

√1月14日武漢

1套1套（能夠提供在本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明）中心城區(qū)（江岸、江漢、硚口、漢陽、武昌、青山、洪山區(qū)及武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)）

√

1月14日昆明不低于50%√√√1套1套主城四區(qū)及呈貢縣行政區(qū)域范圍內(nèi)（含三個(gè)國家級(jí)開發(fā)、度假區(qū)）

1月11日太原不低于50%√√√1套1套市轄六區(qū)√

√√1月4日鄭州

1套1套（本市一年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的)人口過密區(qū)域（農(nóng)業(yè)路以南、桐柏路以東、航海路以北、未來路以西區(qū)域，未來路與農(nóng)業(yè)路未交界處以中州大道為界）

√

1月2日南昌

1套1套東湖區(qū)、西湖區(qū)、青云譜區(qū)、青山湖區(qū)、紅谷灘新區(qū)

√日期城市二套房首付不低于60%貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍12政策市場(chǎng)影響分析價(jià)格控制：地方政府制定的價(jià)格控制目標(biāo)仍會(huì)保持合理的漲幅“價(jià)格控制目標(biāo)”的制定是基于各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均收入增長目標(biāo)等，政府的目的并非是讓房價(jià)下降，而是希望房價(jià)保持一個(gè)和經(jīng)濟(jì)、收入增速較為匹配的增速。春節(jié)假期后，“新國八條”調(diào)控導(dǎo)致的置業(yè)淡季已明顯開始。但是因?yàn)槟壳柏泿殴?yīng)量依然比較高，而保障房及商品房的供應(yīng)效果只能在下半年才能明顯出現(xiàn)，所以實(shí)際對(duì)房價(jià)特別是城區(qū)房價(jià)的抑制作用，依然需要看政策的落實(shí)及持續(xù)力度。即使在春節(jié)后因?yàn)檎{(diào)控抑制了部分需求，但是因?yàn)楣?yīng)的絕對(duì)稀缺，預(yù)計(jì)上半年的供需比可能相比2010年更加緊張，所以房價(jià)下調(diào)的可能非常小，而到下半年可能部分郊區(qū)將出現(xiàn)微調(diào)。限購：對(duì)首次置業(yè)影響不大，高端市場(chǎng)在細(xì)則出臺(tái)前將出現(xiàn)一輪搶購行情“直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施”。首次置業(yè)不受限購影響，短期將陷入一定觀望；待一季度地方政府制定的價(jià)格控制目標(biāo)明朗后，才會(huì)根據(jù)實(shí)際考慮是否入市；三次及以上高端置業(yè)需求直接受限購影響，預(yù)計(jì)細(xì)則出臺(tái)前高端市場(chǎng)將有一輪集中推貨、搶購行情，同時(shí)高端物業(yè)價(jià)格將保持平穩(wěn)，但不排除部分開發(fā)商為搶時(shí)間搶客源推出促銷活動(dòng)。而在各地細(xì)則出臺(tái)后且限購政策被嚴(yán)格執(zhí)行，高端市場(chǎng)將隨即陷入低迷。限購：促使需求流入周邊不限購地區(qū)，帶動(dòng)周邊地區(qū)成交量的增長；限購措施利好周邊不限購區(qū)域，帶動(dòng)成交量增長。2010年10月15日，廣州出臺(tái)限購細(xì)則，在十區(qū)實(shí)行限購，增城、從化不在限購范圍，細(xì)則執(zhí)行后，增城、從化成交比例增加明顯，在新一輪限購細(xì)則制定時(shí)，有可能被納入限購范圍。房貸：二套房貸首付提高對(duì)一手市場(chǎng)影響大于二手市場(chǎng)“對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。”目前廣州有約4成購房需求為二次置業(yè)，政策影響面較廣，對(duì)于資金較為充裕的改善型客戶，首付提高1成影響不大；對(duì)于資金不充裕的客戶，或暫緩置業(yè)計(jì)劃，或根據(jù)自身的資金實(shí)力降低要求；而部分開發(fā)商或針對(duì)此類客戶，采取幫客戶先墊1成首付的方式應(yīng)對(duì)。改善型買家比例約30%，其中約15%短時(shí)間內(nèi)難以承受七成首付。這部分改善型買家的經(jīng)濟(jì)承受力產(chǎn)生一定的挑戰(zhàn)；長線投資型買家約占10%，其中約3%的長線投資客短時(shí)間內(nèi)難以承受七成首付；由于二手樓市首次置業(yè)比例較高，實(shí)際受二套房貸首付六成政策影響的買家約有兩成；二手樓市中約有兩成買家擁有三套住宅，改善型買家多為賣舊房換新房的買家。政策市場(chǎng)影響分析價(jià)格控制：地方政府制定的價(jià)格控制目標(biāo)仍會(huì)保持13政策市場(chǎng)影響分析商業(yè)地產(chǎn)：商用物業(yè)優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)，成交價(jià)量將進(jìn)入上升軌道新政下，商用物業(yè)按揭最低首付較二套房貸低一成，且商務(wù)商業(yè)物業(yè)貸款不計(jì)套數(shù)，優(yōu)勢(shì)明顯。商務(wù)商用物業(yè)市場(chǎng)成交量將上升，開發(fā)商也將趁機(jī)提高價(jià)格。部分住宅開發(fā)商也將改變銷售策略，推售商務(wù)公寓、商鋪等。長期看，營業(yè)稅政策不會(huì)成為影響二手樓市的重要因素，從歷史經(jīng)驗(yàn)以及目前市場(chǎng)情況看，影響二手樓市的最關(guān)鍵因素仍然是經(jīng)濟(jì)情況、供求關(guān)系、業(yè)主惜售、通脹以及房貸政策等。資金來源：防止國際熱錢涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)“加強(qiáng)對(duì)企業(yè)土地市場(chǎng)準(zhǔn)入資格和資金來源的審查，參加土地競(jìng)買的單位或個(gè)人，必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明?！?010年國際上寬松的貨幣環(huán)境以及人民幣升值因素，使我國面臨更大的熱錢沖擊，進(jìn)一步助長國內(nèi)通脹預(yù)期。2010年下半年我國新增外匯占款快速增加，10至12月每月均超過3000億元以上的水平，境外資本的流入壓力明顯增大。實(shí)際操作可能有較大的靈活空間。房企：向三四線城市轉(zhuǎn)移，對(duì)資金周轉(zhuǎn)快的企業(yè)影響較小限購令旨在限制一二線城市購房價(jià)格，控制投機(jī)置業(yè)，在三四線城市并不執(zhí)行限購令，因此房企會(huì)轉(zhuǎn)向三四線城市進(jìn)行投資開發(fā)，針對(duì)三四線城市的開發(fā)商便可能搭上順風(fēng)車以便趕超。另外對(duì)于資金流動(dòng)快的企業(yè)，采用降價(jià)銷售的方式回收資金再循環(huán)，影響不大。保障房：推進(jìn)“雙軌制”建立和完善“各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制，切實(shí)做到公開、公平、公正。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應(yīng)?！奔哟蟊Ｕ戏拷ㄔO(shè)力度，目的是調(diào)整中長期社會(huì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，逐步建立“雙軌制”，即商品房和保障房兩大住房體系。2011年，全國保障房建設(shè)規(guī)模或達(dá)1000萬套，同比增長72.4%，相比2010年增加420萬套。2011年廣州計(jì)劃通過各種形式提供10萬套保障房。政策市場(chǎng)影響分析商業(yè)地產(chǎn)：商用物業(yè)優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)，成交價(jià)量將進(jìn)入上14政策市場(chǎng)影響分析地方政府：能否落實(shí)問責(zé)機(jī)制是政策執(zhí)行的關(guān)鍵“落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房價(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制。未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)、新建住房價(jià)格上漲幅度超過年度控制目標(biāo)或沒有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的省(區(qū)、市)人民政府，對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問責(zé)。對(duì)于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問題，也納入約談問責(zé)范圍。堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)，對(duì)制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任?！敝醒肱c地方的博弈，過去地方政府對(duì)中央政策的執(zhí)行力度大打折扣，問責(zé)機(jī)制能否落實(shí)是關(guān)鍵，但地方政府的壓力無疑是增加。重慶、上海率先試點(diǎn)開征房產(chǎn)稅。重慶、上海均根據(jù)自身城市特征制定房產(chǎn)稅細(xì)則，且力度均不大，對(duì)市場(chǎng)影響有限?？梢?，地方政府在制定房產(chǎn)稅方案時(shí)，會(huì)結(jié)合自身實(shí)際，不會(huì)打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，也不會(huì)放棄“土地財(cái)政”。另外，三部委表示，“條件成熟時(shí)，在統(tǒng)籌考慮對(duì)基本需求居住面積免稅等因素的基礎(chǔ)上，在全國范圍內(nèi)對(duì)個(gè)人擁有的住房征收房產(chǎn)稅?！敝脴I(yè)需求：政策直接影響需求，不同類客戶決策差異豪宅買家、投資客受限購影響最直接，或會(huì)在地方細(xì)則出臺(tái)前購買；首改買家首付門檻提高，部分實(shí)力一般的買家或會(huì)觀望；首次置業(yè)者受影響較小，但較易受政策影響而觀望。后期影響來看，高端住宅趁細(xì)則出臺(tái)前加快出貨，買家提前購買；地方細(xì)則出臺(tái)后，成交萎縮，市場(chǎng)將進(jìn)入一段時(shí)間的觀望和消化期；商務(wù)公寓、商鋪間接受益；外圍首置型樓盤受影響較小，市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)更集中到外圍，帶動(dòng)整體均價(jià)回落。價(jià)格預(yù)計(jì)將會(huì)平穩(wěn)，個(gè)別樓盤降價(jià)促銷。成交回落房價(jià)小幅震蕩，長期趨勢(shì)仍看經(jīng)濟(jì)基本面從歷年調(diào)控看，平抑的調(diào)控政策均使廣州樓市成交量短期下滑，一般4-6個(gè)月左右。由于現(xiàn)今市場(chǎng)對(duì)政策的消化周期逐漸縮短，成交量反彈更快，政策頻率亦提高，成交量波動(dòng)會(huì)更明顯。從經(jīng)驗(yàn)看，價(jià)格下調(diào)較難，當(dāng)政策效應(yīng)累積，市場(chǎng)信心不足，需求萎縮，樓價(jià)才會(huì)下降。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)信心依然較足，強(qiáng)通脹預(yù)期下，房價(jià)上漲具備支撐。但由于中央一年來的調(diào)控力度空前，短期內(nèi)消費(fèi)者信心或受影響，預(yù)計(jì)短期的小幅震蕩可能存在。房價(jià)長期趨勢(shì)仍需看經(jīng)濟(jì)基本面的變化。政策市場(chǎng)影響分析地方政府：能否落實(shí)問責(zé)機(jī)制是政策執(zhí)行的關(guān)鍵置15感謝您的關(guān)注感謝您的關(guān)注16演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！172011政策解讀報(bào)告2011政策解讀報(bào)告18政策出臺(tái)背景經(jīng)歷2008年的大變局和史無前例的金融風(fēng)暴后，房地產(chǎn)在2009年意外獲得了復(fù)蘇與改變的契機(jī)。然而，金融危機(jī)的陰霾剛剛散去，行業(yè)的復(fù)蘇卻戛然而止，新一輪的調(diào)控已然降臨。毫無疑問，2010年對(duì)于中國樓市而言，是不折不扣的政策年、調(diào)控年，這一年中國房地產(chǎn)最關(guān)鍵的詞語就是“新政”與“調(diào)控”。進(jìn)入2011年，國家更是重拳出擊，出臺(tái)了新國八條。樓市調(diào)控一輪又一輪的出現(xiàn)，國家出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，將政策由此前的支持轉(zhuǎn)向抑制投機(jī)，遏制房價(jià)過快上漲，其中包括土地、金融、稅收等多種調(diào)控手段。國務(wù)院總理溫家寶2011年1月26日主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。會(huì)議指出，自去年4月份《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》印發(fā)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化，房價(jià)過快上漲勢(shì)頭得到初步遏制。為鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，繼續(xù)有效遏制投資投機(jī)性購房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，必須進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。會(huì)議確定的相關(guān)政策措施，簡稱“新國八條”。經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型需防止房地產(chǎn)投資過熱2011年是“十二五”的開篇之年，國家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的任務(wù)重大，產(chǎn)業(yè)發(fā)展與支持創(chuàng)新均需要資金扶持。一段時(shí)間以來的樓市上漲吸引了大批資金“棄實(shí)體入樓市”，當(dāng)前需要抑制樓市過熱使資金重回實(shí)體經(jīng)濟(jì)。2010年11、12月CPI分別達(dá)5.1%和4.6%，11月PMI達(dá)55.2%，雖然12月略有下降，但未來經(jīng)濟(jì)仍存過熱風(fēng)險(xiǎn)，抑制樓市有助于經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)、防止經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。全國土地市場(chǎng)持續(xù)升溫2010年12月份，十個(gè)品牌發(fā)展商新增土地儲(chǔ)備的用地面積合計(jì)為666萬平方米，環(huán)比11月大幅上升199%。12月的新增土地儲(chǔ)備量是2010年內(nèi)的第二高峰，僅略次于10月的新增土地儲(chǔ)備量。至12月份，開發(fā)商拿地金額達(dá)到本年度的最高峰值503億元。9.29政策逐漸消化，購房需求釋放成交大幅回暖2010年9.29新政后，各地樓價(jià)并未出現(xiàn)回落，仍保持小幅上漲，需求再度逐漸釋放。2011年初銀行放貸沖動(dòng)再起，預(yù)計(jì)1月銀行放貸超1.2萬億。而首套房貸利率優(yōu)惠逐漸取消，擔(dān)心購房成本增加而入市。隨著調(diào)控的深入，市場(chǎng)對(duì)政策進(jìn)一步收緊的預(yù)期逐漸增加，部分客戶擔(dān)心房貸再次收緊，特別是首套、二套首付成數(shù)提高而果斷入市。部分城市擔(dān)心房產(chǎn)稅的出臺(tái)、限購政策的出臺(tái)而提前購房規(guī)避政策影響。自12月開始，各地成交已經(jīng)普遍較11月水平有所回升。至2011年1月中旬，各地成交繼續(xù)回暖，大部分城市成交量對(duì)比上年同期均有所增長。政策出臺(tái)背景經(jīng)歷2008年的大變局和史無前例19(一)統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)。(二)建立考核問責(zé)機(jī)制。(三)實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。(四)發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。(五)增加居住用地有效供應(yīng)。(六)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。(七)確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務(wù)。(八)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管。(九)加大交易秩序監(jiān)管力度。(十)完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度。政策出臺(tái)背景（一）加快中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)。（二）增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率。（三）加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。（四）繼續(xù)實(shí)施差別化的住房稅收政策。（五）加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理。（六）繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。（七）進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)管理和商品房銷售管理。（八）加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)。（九）力爭(zhēng)到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。（十）中央將加大對(duì)保障性安居工程建設(shè)的支持力度，適當(dāng)提高對(duì)中西部地區(qū)廉租住房建設(shè)的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，改進(jìn)和完善中央補(bǔ)助資金的下達(dá)方式，調(diào)動(dòng)地方積極性，確保資金使用效果。（十一）進(jìn)一步健全和落實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、解決低收入家庭住房困難問題由省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)，市、縣人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制。(一)要增加普通商品住房的有效供給。(二)要繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房。(三)要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。(四)要繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。(一)進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任。(二)加大保障性安居工程建設(shè)力度(三)調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管。(四)強(qiáng)化差別化住房信貸政策。(五)嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。(六)合理引導(dǎo)住房需求。(七)落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房價(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制。(八)堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。

（一）是各地要加大貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策措施的力度。（二）是完善差別化的住房信貸的政策。（三）是調(diào)整住房交易的環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。（四）是切實(shí)增加住房有效供給。（五）是加大住房交易市場(chǎng)檢查力度，依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房價(jià)、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為。2011.1.262009.12.142010.09.292010.04.172010.01.10(一)統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)。政策出臺(tái)背景（一）加快中低價(jià)位、20政策條款—新國八條(一)進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任。地方政府要切實(shí)承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任。2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。(二)加大保障性安居工程建設(shè)力度。各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制，切實(shí)做到公開、公平、公正。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應(yīng)。(三)調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管。調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過周邊房價(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅(jiān)決堵塞稅收漏洞。嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。(四)強(qiáng)化差別化住房信貸政策。對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對(duì)違規(guī)行為嚴(yán)肅處理。(五)嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。各地要增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。在新增建設(shè)用地年度計(jì)劃中，單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。大力推廣以“限房價(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。加強(qiáng)對(duì)企業(yè)土地市場(chǎng)準(zhǔn)入資格和資金來源的審查，參加土地競(jìng)買的單位或個(gè)人，必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。對(duì)擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，堅(jiān)決糾正，嚴(yán)肅查處。對(duì)已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進(jìn)行開工建設(shè)的，及時(shí)收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。(六)合理引導(dǎo)住房需求。各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。(七)落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房價(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制。未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)、新建住房價(jià)格上漲幅度超過年度控制目標(biāo)或沒有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的省(區(qū)、市)人民政府，要向國務(wù)院作出報(bào)告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問責(zé)。對(duì)于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問題，也納入約談問責(zé)范圍。(八)堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。對(duì)各地穩(wěn)定房價(jià)和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn)，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國情出發(fā)理性消費(fèi)。對(duì)制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。政策條款—新國八條(一)進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任。地方政府要切21政策條款—新國八條首先，進(jìn)一步明確住房市場(chǎng)發(fā)展宗旨是解決城鎮(zhèn)居民的住房條件，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)。這明確回答了住房到底是什么產(chǎn)品，住房發(fā)展的宗旨是什么的問題，是為住房的“去投資化”、“去賺錢效應(yīng)”明確定調(diào)。其次，為了打擊房地產(chǎn)投機(jī)炒作，進(jìn)一步強(qiáng)化了使用針對(duì)炒房的各種稅收工具的預(yù)期。比如加強(qiáng)住房交易稅和住房交易所得稅，要求住房財(cái)產(chǎn)稅征收試點(diǎn)展開。對(duì)于這些房地產(chǎn)稅，除了住房財(cái)產(chǎn)稅沒有出臺(tái)還不知道什么內(nèi)容之外，對(duì)于住房交易稅及住房交易所得稅，如果不采取嚴(yán)厲的或高累進(jìn)稅政策，要想通過房地產(chǎn)稅來達(dá)到遏制住房投機(jī)炒作是不可能的。比如，在我國香港及新加坡，最近都出臺(tái)了對(duì)住房交易嚴(yán)厲控制的稅收政策，從而使得住房投機(jī)炒作得到有效遏制。而國內(nèi)十分溫和的住房交易稅作用將十分有限。政府一方面要對(duì)住房投機(jī)炒作嚴(yán)厲打擊，另一方面不通過嚴(yán)厲的房地產(chǎn)稅來限制。兩者在政策及經(jīng)濟(jì)邏輯上還有待統(tǒng)一。第三，對(duì)于這次差別化的信貸政策，重點(diǎn)放在第二套住房的首付比例提高上，利率水平則與以前相同。對(duì)于第一套住房信貸彈性在商業(yè)銀行，這就得看央行今年的貨幣政策是如何展開了。如果信貸規(guī)模嚴(yán)格控制，那么第一套住房的利率及首付都會(huì)提高，甚至于取消優(yōu)惠利率；如果信貸規(guī)?？刂撇粐?yán)格，那么第一套住房的優(yōu)惠的信貸政策又可能放開。這對(duì)商業(yè)銀行有較大自主，同樣也面臨很大不確定。不過，對(duì)于第二套以上住房的利率與首付，對(duì)于不同的地區(qū)，增加了央行酌情權(quán)。為了強(qiáng)調(diào)政策嚴(yán)肅性，新國八條加上對(duì)違規(guī)者的處罰條文。第四，新國八條要求各地方政府全面落實(shí)住房限購令。即本地居民可以再購買一套住房，而外地居民只可有條件地購買一套住房。第三套以上的住房禁止購買。并且這種限購令在全國所有的城市開展。對(duì)此需要嚴(yán)防的是，由于對(duì)未來買房難度預(yù)期加大，地方政府的限購令反而會(huì)鼓勵(lì)有了一套住房的本地居民加快再購買一套住房。因?yàn)槿绻麤]有針對(duì)炒房的稅收政策，已購一套住房的居民都可能用這一套住房來投資，購買第二套以上住房的居民也可以借機(jī)炒作。一方面政策要嚴(yán)厲遏制住房投機(jī)炒作，另一方面政策又可能會(huì)有副作用，一定程度上會(huì)鼓勵(lì)居民購買第二套以上的住房，因此新國八條之后還需要有更完善的配套政策，而且需要各職能部門配合執(zhí)行形成合力。否則，新國八條的執(zhí)行實(shí)施效果仍會(huì)有不確定性。第五，加大保障性安居工程建設(shè)力度，嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理，以及問責(zé)制，都是國十條的內(nèi)容，這次屬于再次強(qiáng)調(diào)并增加了一些東西，而且這些方面應(yīng)該不是這次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重點(diǎn)。重點(diǎn)應(yīng)該放在嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)投機(jī)炒作上，放在擠出房地產(chǎn)泡沫上。不過，問責(zé)虛假信息也是新國八條的新內(nèi)容。關(guān)鍵的問題是政府如何來落實(shí)，如何來追究這種虛假信息的責(zé)任?？傊?，新國八條出臺(tái)既說明了當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的問題太糾結(jié)、太嚴(yán)重，也說明了政府對(duì)這些問題有清醒的頭腦，并有決心來調(diào)整。而要化解當(dāng)前房地產(chǎn)問題，重點(diǎn)就在對(duì)住房“去投資化”、“去賺錢效應(yīng)”，并采取嚴(yán)厲的住房信貸政策及房地產(chǎn)稅政策，達(dá)到擠出房地產(chǎn)泡沫、改善居民基本居住條件的目的。

1月26日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定了2011年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的新國八條。與2010年的國十條相比，新國八條對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控又有了新的內(nèi)容。政策條款—新國八條首先，進(jìn)一步明確住房市場(chǎng)發(fā)展宗旨是解決城鎮(zhèn)22政策解讀—新國八條政府監(jiān)管方面---房價(jià)目標(biāo)施壓地方政府【政策一】進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任。地方政府要切實(shí)承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任。2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房價(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制。未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)、新建住房價(jià)格上漲幅度超過年度控制目標(biāo)或沒有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的省(區(qū)、市)人民政府，要向國務(wù)院作出報(bào)告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問責(zé)。對(duì)于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問題，也納入約談問責(zé)范圍。堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。對(duì)各地穩(wěn)定房價(jià)和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn)，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國情出發(fā)理性消費(fèi)。對(duì)制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。

【解讀】這是首次要求地方政府制定房價(jià)調(diào)控目標(biāo)，并要求今年第一季度就要發(fā)布，力度之嚴(yán)，史無前例。據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士表示，規(guī)定中所提的“住房價(jià)格控制目標(biāo)”應(yīng)該指的是一個(gè)具體的價(jià)格數(shù)量，各地方政府應(yīng)該制定并公布一個(gè)2011年底本區(qū)域內(nèi)的預(yù)期房價(jià)。這樣做的好處可以打消投資、投機(jī)者對(duì)預(yù)期的追逐，同時(shí)，讓有合理購買需求的購房人不再恐慌性購房。讓房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸平穩(wěn)，特別是價(jià)格能保持在合理的區(qū)間。海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭稱，這是第一次明確提出要各地制定房價(jià)控制目標(biāo)，估計(jì)部分高房價(jià)城市可能會(huì)制定出房價(jià)漲幅控制線，部分房價(jià)不太高的城市可能會(huì)像重慶那樣，制定出一個(gè)房價(jià)收入比的區(qū)間。地方政府將為如何定這個(gè)目標(biāo)而苦惱不堪。調(diào)控房價(jià)的效果肯定比去年好。保障性住房須擴(kuò)大覆蓋【政策二】加大保障性安居工程建設(shè)力度。各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制，切實(shí)做到公開、公平、公正。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應(yīng)。

【解讀】今年北京將開工建設(shè)20萬套保障性住房，其中六成為公租房。同時(shí)，今年竣工10萬套保障性住房，實(shí)現(xiàn)交用的公租房數(shù)量將達(dá)到1萬套左右。“十二五”期間，北京開工建設(shè)的保障房數(shù)量總量將達(dá)到100萬套，其中六成為公租房。政策解讀—新國八條政府監(jiān)管方面---房價(jià)目標(biāo)施壓地方政府23政策解讀—新國八條金融政策方面---二套房首付款提至六成【政策三】強(qiáng)化差別化住房信貸政策。對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對(duì)違規(guī)行為嚴(yán)肅處理。

【解讀】再次加強(qiáng)了對(duì)投資及投機(jī)購房者的控制，特別是第二套房貸款增加一成首付，將使得投資者最多只能貸款不到四成，而且，“貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍”也為提升二套房貸款利率留下了空間，可以進(jìn)一步抑制投機(jī)購房。雖然規(guī)定二套房首付提高，但是執(zhí)行的時(shí)間沒有具體確定，所以將可能促成消費(fèi)者規(guī)避政策短期之內(nèi)成交量加速上漲。一旦二套房利率再往上調(diào)，根據(jù)現(xiàn)在“認(rèn)房又認(rèn)貸”的商貸政策標(biāo)準(zhǔn)，即使賣掉手中貸款房產(chǎn)，名下無房也會(huì)算做二套房，意味著更加貸款買不起房，止步于置業(yè)升級(jí)“門檻”之外。北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長陳志稱，新“國八條”相對(duì)于此前兩輪調(diào)控，最大的特點(diǎn)就是“抬高門檻，強(qiáng)化力度”，都是為了抑制過度消費(fèi)和投資需求。畢竟資源是有限的，應(yīng)該把資源盡可能地向首套房需求傾斜，抑制多套房的投資需求。土地交易方面---保障性住房用地將單列【政策四】嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。各地要增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。在新增建設(shè)用地年度計(jì)劃中，單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。大力推廣以“限房價(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。加強(qiáng)對(duì)企業(yè)土地市場(chǎng)準(zhǔn)入資格和資金來源的審查，參加土地競(jìng)買的單位或個(gè)人，必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。對(duì)擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，堅(jiān)決糾正，嚴(yán)肅查處。對(duì)已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進(jìn)行開工建設(shè)的，及時(shí)收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。

【解讀】“十一五”期間北京市累計(jì)投放保障性住房用地3603公頃，保障性住房在全市住房供應(yīng)中的比例逐年加大。2010年，北京明確提出了“兩個(gè)50%”的建設(shè)目標(biāo)，即保障性住房建設(shè)用地占全市住宅供地50%以上;新開工建設(shè)和收購各類保障性住房13.6萬套以上，占全市新開工住宅套數(shù)50%以上。政策解讀—新國八條金融政策方面---二套房首付款提至六成土地24交易稅費(fèi)方面---二手房交易稅按全額征收【政策五】調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管。調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過周邊房價(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅(jiān)決堵塞稅收漏洞。嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。

【解讀】北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉稱，首先，相比之前執(zhí)行差額收取營業(yè)稅，新“國八條”再次嚴(yán)格了二手房交易稅費(fèi)。5.5%的全額營業(yè)稅使得5年內(nèi)房源再交易成本將明顯上漲，將明顯遏制過度炒作。以一套2008年100萬元購買、現(xiàn)在出售200萬元的二手房為例，之前只需要按照差額繳納5.5%的營業(yè)稅也就是繳納5.5萬，而以后將需要交納11萬。其次，對(duì)房價(jià)超過平均水平的商品房項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算和稽查，將有效地遏制部分開發(fā)商過快上漲價(jià)格。預(yù)計(jì)各地區(qū)將陸續(xù)出臺(tái)房價(jià)的抑制措施。第三，加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅(jiān)決堵塞稅收漏洞。目前部分城市存在明顯的避稅現(xiàn)象，導(dǎo)致了樓市調(diào)控的部分措施作用減弱。預(yù)計(jì)調(diào)控很快將彌補(bǔ)這部分漏洞，部分城市的二手房交易可能增加稅費(fèi)在一倍以上。第四，嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策，個(gè)稅很可能開始按照20%收取，如果嚴(yán)格收取將給市場(chǎng)調(diào)控帶來相比房產(chǎn)稅更有效的作用。政策解讀—新國八條相較于之前的政策“新國八條”的力度有所加大，但本質(zhì)上依舊是前期政策的延續(xù)和已有的成果鞏固，既：調(diào)控目標(biāo)是抑制房價(jià)過快增長，而非下降房價(jià)。房地產(chǎn)發(fā)展需要穩(wěn)定，而非過快，過熱?；虼驂汉拖拗?。同時(shí)我們也可以看到，雖然本輪調(diào)控重點(diǎn)是打壓投機(jī)，投資性需求。但是改善性需求也很大程度上被誤傷。交易稅費(fèi)方面---二手房交易稅按全額征收政策解讀—新國八條相25政策條款—房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅，又稱房屋稅，是國家以房產(chǎn)作為課稅對(duì)象向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。對(duì)房產(chǎn)征稅的目的是運(yùn)用稅收杠桿，加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)的管理，提高房產(chǎn)使用效率，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模和配合國家房產(chǎn)政策的調(diào)整，合理調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有人和經(jīng)營人的收入。上海本地戶籍：新購且屬于家庭第二套以上外地戶籍：新購計(jì)稅價(jià)格：交易價(jià)格70%，以后按評(píng)估價(jià)稅率：0.6%低于平均價(jià)格2倍的0.4%免稅額：人均60平（含）第二套購入后一年內(nèi)第一套賣出，退稅重慶別墅：存量增量都收高檔（高于平均價(jià)兩倍）：增量收三無（無戶口無工作無投資）：不管是否高檔，第二套開始收稅率：平均價(jià)格3倍以下0.5%，3-4倍1%，4倍以上1.2%計(jì)稅價(jià)格：交易價(jià)格，以后按評(píng)估價(jià)免稅額：別墅180平，高檔100平，按戶算某地居民（一家三口）已有一套80平方米房，在1月28日以后再次購買一套120平方米、均價(jià)為3萬元的住宅（超過重慶上一年新建商品房均價(jià)的3倍）上海市重慶市征收面積原來住房及新購住房合計(jì)面積（80+120=200平方米）一家庭人數(shù)*60平方米（3*60=180平方米）=需要納稅面積（20平方米）征收面積120平方米征收金額3萬元*20平方米&70%（按住房交易價(jià)格的70%繳納）*0.6%=2520元征收金額3萬元*120平方米*1%=3.6萬元征收對(duì)象當(dāng)?shù)鼐用窦彝ピ谏虾Ｊ行沦徢覍儆谠摼用窦彝サ诙准耙陨系淖》浚òㄐ沦彽亩执媪孔》亢托陆ㄉ唐纷》浚┖头巧虾Ｊ芯用窦彝ピ谏虾Ｊ行沦彽淖》?，合并?jì)算的家庭全部住房面積，人均超過60平方米的，對(duì)屬新購住房超出部分的面積，征收房產(chǎn)稅征收對(duì)象獨(dú)棟商品住宅（包括存量及新購）：新購高檔住房（單位價(jià)格較主城新建商品房成交均價(jià)高2倍）；在當(dāng)?shù)責(zé)o戶籍，無工作的，第2套以上住房（包括普通住宅）退出機(jī)制上海市拒聘在新購一套住房后的一年內(nèi)出售該居民家庭原有唯一住房的，其新購住房已按本暫行辦法規(guī)定計(jì)算征收的房產(chǎn)稅，可予退還退出機(jī)制暫無稅率應(yīng)納稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于上海市上年度新建商品住房品均銷售價(jià)格2倍（含2倍）的，稅率為0.4%高于2倍的為0.6%稅率應(yīng)納稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格與本市上年度新建商品住房品均銷售價(jià)格相比，前者若是后者3倍以下的，稅率為0.5%，3-4倍之間的為1%，4倍以上的稅率為1.2%稅基暫按應(yīng)納稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%繳納稅額稅基按應(yīng)納稅住房交易價(jià)格為征稅基數(shù)，不排除3-5年后使用評(píng)估計(jì)稅的方法政策條款—房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅，又稱房屋稅，是國家以26政策解讀—房產(chǎn)稅首先：房產(chǎn)稅對(duì)市場(chǎng)需求會(huì)產(chǎn)生直接影響

從本地人和外地人的差別化待遇來看，影響力由小至大依次為:本地的自住購房需求、本地的改善性購房、外地投資性需求(含外地高端自住需求）、上海本地投資投機(jī)性需求、外地自住型需求。由于此次上海房產(chǎn)稅對(duì)本地人與外地人實(shí)行差別化待遇，上海人給予60平方米的免稅面積，對(duì)于普通的自住型購房家庭而言，購買住房應(yīng)該不會(huì)超過免稅面積，幾乎不受房產(chǎn)稅的影響。對(duì)于上海本地改善行購房而言，其最主要的影響在于心購房和原有住房面面積相加后，有可能超出免稅面積，而超出部分則面臨征收房產(chǎn)稅。對(duì)于投資投機(jī)性需求，基本可以肯定會(huì)成為房產(chǎn)稅的納稅主體，然而相對(duì)而言這部分的購房者經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)，支付能力強(qiáng)勁，因此對(duì)于每年0.6%或（0.4%）的房產(chǎn)稅而言，敏感度不會(huì)很強(qiáng)。而受影響最大的恐怕會(huì)是普通自住型。這部分人或許是大學(xué)畢業(yè)生留在城市，或許是新近城市謀求職業(yè)發(fā)展，總體而言，這類人群普遍支付能力較差，對(duì)納稅敏感度較強(qiáng)，購房自住特征明顯。滬版的房產(chǎn)稅在很大程度上增加了這部分原本經(jīng)濟(jì)實(shí)力就偏弱人群的購房、養(yǎng)老成本，壓力顯而易見。但同時(shí)，滬版房產(chǎn)稅對(duì)“持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的購房人，其在上海市新購住房、且住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅；持有本市居住證但不滿3年的購房人，其上述住房先按本暫行辦法規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅，待持有本市居住證滿3年并在共工作生活的，其上述住房已征收的房產(chǎn)稅，可與退還。由此對(duì)于持有居住證且居住超過三年“新上海人”而言，房產(chǎn)稅暫不會(huì)影響其首次剛性需求。政策解讀—房產(chǎn)稅首先：房產(chǎn)稅對(duì)市場(chǎng)需求會(huì)產(chǎn)生直接影響27政策解讀—房產(chǎn)稅其次，房產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)上漲預(yù)期影響較小從上海房產(chǎn)稅的稅率來看0.6%（或0.4%)的稅率并不高，不會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生重大的逆轉(zhuǎn)作用。（1）對(duì)普通自住者免稅，無影響：（2）對(duì)投資者而言，每年0.6%（或0.4%）的稅率，相較動(dòng)輒10%的年收益率，根本難以組織其投資需求。更何況目前看來，國內(nèi)尚缺少更好的投資領(lǐng)域。從“既往不咎”免稅規(guī)則來看，一方面鼓勵(lì)了以投資性購房繼續(xù)持有房產(chǎn)的愿望，另一方面即便新買房，房產(chǎn)稅的負(fù)擔(dān)也比預(yù)期減少許多。買房依然會(huì)作為家庭資產(chǎn)保值增值的主要途徑。此外，按市場(chǎng)價(jià)格的70%為納稅依據(jù)、房價(jià)低于前一年平均價(jià)格2倍的稅率為0.4%等規(guī)定使得上海房產(chǎn)稅實(shí)際對(duì)購房者的影響更低。因此，由于稅率不高，影響范圍有限等原因，滬版房產(chǎn)稅難以對(duì)房價(jià)預(yù)期形成直接影響。房產(chǎn)稅出臺(tái)在新“國八條”之后，相較兩大政策，不但沒有產(chǎn)生疊加效應(yīng)，房產(chǎn)稅的作用反而被削弱了。新“國八條”中最為嚴(yán)厲的政策莫過于限購政策，這一政策真正嚴(yán)格執(zhí)行后，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量或?qū)⒊霈F(xiàn)急劇下滑，高收入、多房產(chǎn)的購房人群被驅(qū)逐出市場(chǎng)，而買房的人群更多為首次購房或中低端消費(fèi)需求。綜合“既往不咎”的原則，滬版房產(chǎn)稅或?qū)⒚媾R“空城”的尷尬，即最該征收房產(chǎn)稅、也最有可能被征收房產(chǎn)稅的購房人群由于限購而不買房，房產(chǎn)稅失去了征稅來源。由此我們認(rèn)為，滬版房產(chǎn)稅稅制改革的試點(diǎn)意義遠(yuǎn)大于其對(duì)房價(jià)可能產(chǎn)生的影響。政策解讀—房產(chǎn)稅其次，房產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)上漲預(yù)期影響較小28日期城市二套房首付不低于60%貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍停放三套

房貸停放三套

公積金貸限購調(diào)整稅收

優(yōu)惠政策房產(chǎn)稅試點(diǎn)土地增值稅

清算稽查增加土地

住房供給懲罰違規(guī)房企落實(shí)地方政府責(zé)任本地外地區(qū)域1月26日全國√√√√√√√√√√2月16日北京√√2套1套（連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅全市√√√√√1月31日上?！獭?套1套（自購房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)）繳納證明）全市√√√√√√1月27日重慶

√1月28日青島√√√√2套1套（本市一年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的）市轄七區(qū)√√

√1月28日長春√√√√2套1套（本市一年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的）全市√

√√√1月21日濟(jì)南不低于50%√√√1套1套市區(qū)范圍內(nèi)（包括歷下區(qū)、市中區(qū)、槐蔭區(qū)、天橋區(qū)、歷城區(qū)、長清區(qū)和濟(jì)南高新區(qū)）

√1月14日武漢

1套1套（能夠提供在本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明）中心城區(qū)（江岸、江漢、硚口、漢陽、武昌、青山、洪山區(qū)及武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)）

√

1月14日昆明不低于50%√√√1套1套主城四區(qū)及呈貢縣行政區(qū)域范圍內(nèi)（含三個(gè)國家級(jí)開發(fā)、度假區(qū)）

1月11日太原不低于50%√√√1套1套市轄六區(qū)√

√√1月4日鄭州

1套1套（本市一年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的)人口過密區(qū)域（農(nóng)業(yè)路以南、桐柏路以東、航海路以北、未來路以西區(qū)域，未來路與農(nóng)業(yè)路未交界處以中州大道為界）

√

1月2日南昌

1套1套東湖區(qū)、西湖區(qū)、青云譜區(qū)、青山湖區(qū)、紅谷灘新區(qū)

√日期城市二套房首付不低于60%貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍29政策市場(chǎng)影響分析價(jià)格控制：地方政府制定的價(jià)格控制目標(biāo)仍會(huì)保持合理的漲幅“價(jià)格控制目標(biāo)”的制定是基