XXXX年3月房地產(chǎn)新政影響報(bào)告-政策解讀課件

新政影響報(bào)告——政策解讀2011/3/1新政影響報(bào)告——政策解讀2011/3/11內(nèi)容框架宏觀環(huán)境1新政解讀2市場(chǎng)變化3應(yīng)對(duì)策略4內(nèi)容框架宏觀環(huán)境1新政解讀2市場(chǎng)變化3應(yīng)對(duì)策略4宏觀環(huán)境美聯(lián)儲(chǔ)新一輪量化寬松政策在國(guó)際金融市場(chǎng)引起連鎖反應(yīng)，商品期貨市場(chǎng)全線上揚(yáng)。美元的“溢出效應(yīng)”加劇了國(guó)際通貨膨脹壓力。印度、中國(guó)、巴西等新興經(jīng)濟(jì)體國(guó)家物價(jià)均出現(xiàn)大幅上漲。中國(guó)香港、印度、巴西、韓國(guó)、俄羅斯等國(guó)家均受到游資沖擊，由于國(guó)內(nèi)嚴(yán)格的資金管理，國(guó)際游資對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)還未造成過大影響，但從游資流入方向和資金推高房地產(chǎn)等行業(yè)的情況來看，已經(jīng)到了“令人警醒的時(shí)點(diǎn)?！眹?guó)際經(jīng)濟(jì)狀況1國(guó)際經(jīng)濟(jì)政策出現(xiàn)分化，貨幣增發(fā)，熱錢涌動(dòng)，物價(jià)上漲，通脹壓力增大，中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨外部嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。宏觀環(huán)境美聯(lián)儲(chǔ)新一輪量化寬松政策在國(guó)際金融市場(chǎng)引起連鎖反應(yīng)，2國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況——CPI宏觀環(huán)境由於官方調(diào)整了2011年CPI的權(quán)重，中國(guó)1月CPI同比上漲4.9%，環(huán)比漲幅約在0.9%，低於市場(chǎng)的普遍預(yù)期。PPI比去年同月上漲6.6%。CPI仍在較高位運(yùn)行，物價(jià)的高企推升了加息預(yù)期。預(yù)計(jì)年內(nèi)將有2-4次加息，加息幅度50-100個(gè)點(diǎn)。2國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況——CPI宏觀環(huán)境由於官方調(diào)整了2011年CP2國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況——貨幣供應(yīng)宏觀環(huán)境1月末，廣義貨幣(M2)余額73.56萬億元，同比增長(zhǎng)17.2%。人民銀行計(jì)劃全年增長(zhǎng)率為16%，新增約7萬億貸款。由于2009年對(duì)國(guó)際經(jīng)濟(jì)的預(yù)判，大量增發(fā)貨幣，致使貨幣供量過剩，加劇通貨膨脹預(yù)期。2國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況——貨幣供應(yīng)宏觀環(huán)境1月末，廣義貨幣(M2)余2國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況——新增貸款宏觀環(huán)境2010年新增貸款約8萬億，流向以房地產(chǎn)行業(yè)為主的固定資產(chǎn)投資領(lǐng)域。央行數(shù)據(jù)顯示，2010年12月份，人民幣貸款增加4807億元，2010年全年人民幣貸款增加7.95萬億元，超過7.5萬億元的調(diào)控目標(biāo)。中長(zhǎng)期貸款6.5億元，說明資金大部分流向了固定資產(chǎn)投資和購房信貸方向。2國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況——新增貸款宏觀環(huán)境2010年新增貸款約8萬億2國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況——國(guó)房景氣指數(shù)宏觀環(huán)境2010年全年房地產(chǎn)投資處于景氣區(qū)間，但受政策影響，下半年出現(xiàn)明顯回落。房地產(chǎn)景氣指數(shù)自2009年3月出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，并進(jìn)入景氣區(qū)間，但在持續(xù)了一年時(shí)間后受政策影響出現(xiàn)快速下滑。2國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況——國(guó)房景氣指數(shù)宏觀環(huán)境2010年全年房地產(chǎn)投宏觀環(huán)境十二五規(guī)劃中的房地產(chǎn)行業(yè)3房地產(chǎn)行業(yè)十二五”期間全國(guó)住房建設(shè)總量較大，估計(jì)每年商品房建設(shè)大概在600萬套左右，保障性安居工程500萬套左右。開征持有環(huán)節(jié)稅，房產(chǎn)稅已納入房地產(chǎn)十二五規(guī)劃。確立“民生型支柱產(chǎn)業(yè)”的基本定位，構(gòu)建穩(wěn)定合理的房?jī)r(jià)形成機(jī)制。將住房保障建設(shè)納入法制化軌道。宏觀環(huán)境十二五規(guī)劃中的房地產(chǎn)行業(yè)3房地產(chǎn)行業(yè)十二五”期間全國(guó)宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境總結(jié)4國(guó)際經(jīng)濟(jì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)國(guó)內(nèi)政治國(guó)際經(jīng)濟(jì)大環(huán)境形勢(shì)嚴(yán)峻；國(guó)內(nèi)貨幣供應(yīng)量過剩，央行正在加緊回收流動(dòng)性；房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策進(jìn)一步從緊，開發(fā)貸和購房貸均受限制；國(guó)內(nèi)抑制房?jī)r(jià)呼聲甚高，促使國(guó)家出臺(tái)嚴(yán)厲政策嚴(yán)控房?jī)r(jià)上漲。宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境總結(jié)4國(guó)際國(guó)內(nèi)國(guó)內(nèi)國(guó)際經(jīng)濟(jì)大環(huán)境形勢(shì)嚴(yán)峻；內(nèi)容框架宏觀環(huán)境1新政解讀2市場(chǎng)變化3應(yīng)對(duì)策略4內(nèi)容框架宏觀環(huán)境1新政解讀2市場(chǎng)變化3應(yīng)對(duì)策略4新政解讀新國(guó)八條第三條：調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管。第四條：強(qiáng)化差別化住房信貸政策。第六條：合理引導(dǎo)住房需求。

第二條：加大保障性安居工程建設(shè)力度。第五條：嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。

第一條：進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任。第八條：堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。第七條：落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制。1、抑制需求2、增加供給3、預(yù)期管理4、加強(qiáng)對(duì)地方政府約束新國(guó)八條重點(diǎn)從四個(gè)角度對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。新國(guó)八條政策內(nèi)容1新政解讀新國(guó)八條第三條：調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管?？偟膩砜?，新國(guó)八條在信貸、限購、征稅要求上更嚴(yán)調(diào)控關(guān)鍵點(diǎn)對(duì)比2011.1.26調(diào)控措施表述2010.9.29調(diào)控措施表述二套房首付比例首付款比例不低于60%。嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%。非本地居民購房擁有一套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。限購各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ拶?套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝和Ｙ彿?。?duì)于房?jī)r(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。稅費(fèi)對(duì)個(gè)人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。對(duì)個(gè)人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。新國(guó)八條政策內(nèi)容1新政解讀總的來看，新國(guó)八條在信貸、限購、征稅要求上更嚴(yán)調(diào)控關(guān)鍵點(diǎn)對(duì)比12新國(guó)八條政策內(nèi)容1

限購政策各地明細(xì)政府公布價(jià)格控制目標(biāo)情況

限購區(qū)域本市戶籍家庭（新購）非本市戶籍家庭（新購套數(shù)）無房戶有房無納稅社保一定年限納稅社保證明1套2套及以上納稅社保年限無房戶有1套以上價(jià)格控制目標(biāo)北京全市11禁購禁購5年1禁購未提及上海2年累計(jì)1年3月底前向公布寧波3月份公布天津累計(jì)1年3月底前公布長(zhǎng)春l年以上合理區(qū)間南京市區(qū)3月底前公布南寧未提及無錫一季度廈門2年有1年3月上旬公布成都主城無要求未提及1年以上哈爾濱城區(qū)未提及青島部分未提及石家莊未提及太原一季度公布貴陽不高全國(guó)平均地方政策細(xì)則均按照新國(guó)八條執(zhí)行內(nèi)容如下：5年內(nèi)營(yíng)業(yè)稅全額。第二套房首付6成利率1.1倍。投資不達(dá)25%不含土地款不得轉(zhuǎn)讓。保障性和中小套型商品住房用地不低于70%，今年的商品住房用地供應(yīng)量原則上不低于前2年平均實(shí)際供應(yīng)量，新政解讀新國(guó)八條政策內(nèi)容1限購政策各地明細(xì)政府公布價(jià)格控制目標(biāo)情況從內(nèi)容上，新國(guó)八條可以總結(jié)為“一個(gè)創(chuàng)新、五個(gè)加強(qiáng)、兩個(gè)持續(xù)”。一個(gè)創(chuàng)新：直接要求各地政府對(duì)新建住房?jī)r(jià)格制定目標(biāo)，明確本地區(qū)價(jià)格的漲幅幅度。五個(gè)加強(qiáng)：從稅收、金融信貸、土地供應(yīng)、限購、落實(shí)保障性住房及約談機(jī)制五個(gè)方面進(jìn)行強(qiáng)化。兩個(gè)持續(xù)：持續(xù)加大保障性住房的建設(shè)、通過輿論持續(xù)引導(dǎo)合理住房消費(fèi)。從調(diào)控目標(biāo)來看，依舊是抑制房?jī)r(jià)過快上漲，而非房?jī)r(jià)下降。從調(diào)控重點(diǎn)來看，依舊是打壓投機(jī)、投資性需求。如果樓市熱度不去，后續(xù)政府可動(dòng)用的政策仍然較多，因此不能認(rèn)為行業(yè)利空出盡。新國(guó)八條政策內(nèi)容——總結(jié)1新政解讀從內(nèi)容上，新國(guó)八條可以總結(jié)為“一個(gè)創(chuàng)新、五個(gè)加強(qiáng)、兩個(gè)持續(xù)”合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布“土地雙限”——大力推廣以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式“約談機(jī)制”——對(duì)于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位等問題，也納入約談問責(zé)范圍。問責(zé)機(jī)制影響3影響2影響1明確以“房?jī)r(jià)”作為控制目標(biāo)，促使地方政府就控制合理水平房?jī)r(jià)將制定有更為針對(duì)性、有效性的應(yīng)對(duì)策略地方政府與中央政府的博弈將繼續(xù)持續(xù)土地雙限將降低開發(fā)商拿地?zé)崆椋胤秸恋囟愂諏⒊霈F(xiàn)明顯縮減，對(duì)當(dāng)?shù)爻鞘谢l(fā)展進(jìn)程將帶來一定影響地方政府2國(guó)八條對(duì)各利益體影響預(yù)測(cè)——地方政府新政解讀合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布土地雙限“限房?jī)r(jià)、控地價(jià)”全面限購對(duì)于本地及異地客戶的購房資格進(jìn)行了更加明確和嚴(yán)格的限定利潤(rùn)空間“被控制”市場(chǎng)需求“被減少”拿地更為謹(jǐn)慎，考慮與政府合作開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目銷售周期拉長(zhǎng)，檢驗(yàn)開發(fā)商資金鏈健康度，上市企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)。開發(fā)商關(guān)注度向商業(yè)市場(chǎng)及城市綜合體這類高價(jià)值物業(yè)轉(zhuǎn)移，考驗(yàn)開發(fā)商操作水平和專業(yè)能力行業(yè)內(nèi)部企業(yè)兼并速度加快2國(guó)八條對(duì)各利益體影響預(yù)測(cè)——開發(fā)商新政解讀土地“限房?jī)r(jià)、控地價(jià)”全面對(duì)于本地及異地客戶的購房資格進(jìn)行了經(jīng)紀(jì)公司代理一手市場(chǎng)二手市場(chǎng)住宅代理銷售租賃市場(chǎng)轉(zhuǎn)熱，住宅及商住類物業(yè)租金價(jià)格將呈現(xiàn)上揚(yáng)態(tài)勢(shì)商鋪、商住及寫字樓物業(yè)二手市場(chǎng)將持續(xù)升溫住宅代理面臨“折扣戰(zhàn)”和“閃電戰(zhàn)”，需積極開拓客戶資源與合作伙伴顧問咨詢及商業(yè)物業(yè)類相關(guān)業(yè)務(wù)的比重會(huì)出現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)行業(yè)內(nèi)部的企業(yè)兼并速度加快，上市公司抗風(fēng)險(xiǎn)性強(qiáng)買賣市場(chǎng)短期內(nèi)出現(xiàn)有價(jià)無市的觀望局面，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)緩慢回落2國(guó)八條對(duì)各利益體影響預(yù)測(cè)——經(jīng)紀(jì)公司新政解讀經(jīng)紀(jì)公司代理一手市場(chǎng)二手市場(chǎng)住宅代理租賃市場(chǎng)轉(zhuǎn)熱，住宅及商住首套置業(yè)改善性需求投資購買本地居民12——非本地居民1————當(dāng)前調(diào)控政策下，居民商品住宅購買資格限定套數(shù)購房數(shù)量受限觀望態(tài)勢(shì)將持續(xù)一定時(shí)間，市場(chǎng)剛需釋放緩慢部分剛性需求轉(zhuǎn)向商住類物業(yè)市場(chǎng)或二手租賃市場(chǎng)二套房首付提高購房理性化增強(qiáng)，高性價(jià)比的一手大戶型產(chǎn)品更為看好，二手房則有向城市成熟環(huán)境內(nèi)的小戶型產(chǎn)品傾斜住宅投資行為受限住宅投資客戶由短期投資轉(zhuǎn)向長(zhǎng)線投資商住類產(chǎn)品將成為新的投資熱點(diǎn)2國(guó)八條對(duì)各利益體影響預(yù)測(cè)——購房者新政解讀首套置業(yè)改善性需求投資購買本地居民12——非本地居民1———國(guó)八條政策預(yù)判32008年10月：《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》1、差別化住房購買的首付及利率（認(rèn)貸不認(rèn)房）。2、商業(yè)用房首不低于50%，期限不超過10年，貸款利率不低于1.1倍。3、借款人償還住房貸款月支出不高于其月收入50%。2007年9月：《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》2008年10月：《關(guān)于擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度等有關(guān)問題的通知》1、對(duì)個(gè)人購買或銷售住房予以稅收減免。2、2009年，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由5年調(diào)整為2年。3、首付比例下調(diào)至20%，商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率實(shí)行7折優(yōu)惠。4、下調(diào)公積金貸款利率。1、建立考核問責(zé)機(jī)制.2、90㎡首套房首付不低于30%；二套房首付不低于50%，利率1.1倍；三套房首付和利率大幅提高。3、保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。2010年4月：新國(guó)十條2010年9月：國(guó)五條2011年1月：新國(guó)八條1、暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。2、對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。1、全國(guó)建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套。2、購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按其銷售收入全額征稅。3、二套房首付不低于60%，利率1.1倍。4、直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市在一定時(shí)期內(nèi)從嚴(yán)執(zhí)行住房限購措施。

2007年，“9.27”新政出臺(tái)打破了房地產(chǎn)市場(chǎng)自2006年以來持續(xù)的量?jī)r(jià)齊升形勢(shì)，住宅的價(jià)格上漲趨勢(shì)得以控制，價(jià)格在8個(gè)月內(nèi)趨于平穩(wěn)。2008年8月起，住宅價(jià)格連續(xù)7個(gè)月出現(xiàn)下滑，成交量亦下滑，市場(chǎng)整體疲軟。

“10.22”新政的出臺(tái)釋放大量利好消息，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面復(fù)蘇打下良好政策基礎(chǔ)。2009年3月至2010年12月，住宅價(jià)格持續(xù)攀升，成交量大幅增加，大量投資投機(jī)使得房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過快過熱發(fā)展，政府密集出臺(tái)“4.15”新政、“9.29”新政，住宅價(jià)格上漲幅度回落。新政解讀國(guó)八條政策預(yù)判32008年10月：2007年9月：2008年通過2007年“9.27”新政及2010年“4.15”新政的對(duì)比，可以明確：在利空政策出臺(tái)后的2至3月內(nèi)，商品住宅的價(jià)格的漲幅會(huì)有顯著下降，這主要是由市場(chǎng)對(duì)政策的應(yīng)激性所引發(fā)的。大量購房客戶因觀望情緒而暫緩購買，市場(chǎng)成交量亦有所下滑。“9.27”新政和“4.15”新政沒有明確的限購政策，并未從政策層面控制市場(chǎng)需求量。新國(guó)八條則直接通過行政手段干預(yù)了市場(chǎng)需求量，本次新政的調(diào)控效果會(huì)更顯著，價(jià)格和成交量的下降將高于“9.27”新政。市場(chǎng)反應(yīng)時(shí)間縮短，政策的靈活度和及時(shí)性提高。政府2010年頻繁出臺(tái)了三項(xiàng)與房地產(chǎn)相關(guān)的政策，調(diào)控力度和頻率可見一斑。政府極可能根據(jù)新國(guó)八條出臺(tái)后的實(shí)際調(diào)控效果及時(shí)強(qiáng)化或弱化政策調(diào)控以期在達(dá)到調(diào)控效果的同時(shí)維持房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。新政解讀國(guó)八條政策預(yù)判3通過2007年“9.27”新政及2010年“4.15”新政的宏觀環(huán)境1新政解讀2市場(chǎng)變化3應(yīng)對(duì)策略4內(nèi)容框架宏觀環(huán)境1新政解讀2市場(chǎng)變化3應(yīng)對(duì)策略4內(nèi)容框架2010年中央出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，經(jīng)濟(jì)手段和行政手段并用，從抑制需求、增加供給、加強(qiáng)監(jiān)管等方面對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了全方位的調(diào)控，政策力度不斷加強(qiáng)并一直延續(xù)，從實(shí)際效果來看，并未對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響，因而招致2011年1月的新一輪嚴(yán)厲調(diào)控。全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)1市場(chǎng)變化2010年中央出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，經(jīng)濟(jì)手段和行政手22出于降價(jià)預(yù)期、限購及購房成本增加等多項(xiàng)因素，思源全國(guó)代理項(xiàng)目的來電和來訪在“4.17新政”出臺(tái)后的短時(shí)期內(nèi)出現(xiàn)大幅減少。由于商品房?jī)r(jià)格保持平穩(wěn)，購房客戶的觀望情緒逐漸減弱。截至10月，來電和來訪呈現(xiàn)出緩慢回升趨勢(shì)。與“4.17新政”不同，“9.29新政”并未立刻引起市場(chǎng)的劇烈變化。房地產(chǎn)市場(chǎng)頻繁而嚴(yán)格的調(diào)控再次調(diào)動(dòng)起購房客戶的觀望情緒，來電和來訪在2010年第四季度呈現(xiàn)出加速下降的趨勢(shì)?！?.17新政“正式出臺(tái)，嚴(yán)格的差別化住房信貸政策使購房客戶產(chǎn)生觀望情緒，市場(chǎng)熱度顯著下降，后逐漸回溫?！?.29”新政延續(xù)并強(qiáng)調(diào)了住房信貸和稅收調(diào)節(jié)等調(diào)控重點(diǎn)，客戶觀望情緒加重，市場(chǎng)再次落入低谷。備注：思源指數(shù)定義2010年第14周（4月5日~4月11日

）的周平均數(shù)據(jù)（周總計(jì)數(shù)據(jù)/項(xiàng)目數(shù)）為基數(shù)點(diǎn)100，之后每周指數(shù)在此基礎(chǔ)上生成。2思源全國(guó)代理項(xiàng)目來電來訪指數(shù)市場(chǎng)變化出于降價(jià)預(yù)期、限購及購房成本增加等多項(xiàng)因素，思源全國(guó)代理項(xiàng)目23北京近期市場(chǎng)變化情況3成交面積從近期北京商品住宅周成交情況來看，春節(jié)期間成交面積出現(xiàn)明顯回落，雖然春節(jié)期間原本就是成交低點(diǎn)，但每次新出臺(tái)政策都會(huì)出現(xiàn)短期內(nèi)成交量快速萎縮的情況，成交量回落是兩種效應(yīng)的雙重疊加。單位：萬平方米春節(jié)期間春節(jié)后一周北京商品住宅成交價(jià)格出現(xiàn)明顯回落，受政策影響而使購房者對(duì)價(jià)格呈現(xiàn)下降的預(yù)期，可能會(huì)使價(jià)格進(jìn)一步走低。成交均價(jià)市場(chǎng)變化北京近期市場(chǎng)變化情況3成交面積從近期北京商品住宅周成交24宏觀環(huán)境1新政解讀2市場(chǎng)變化3應(yīng)對(duì)策略4內(nèi)容框架宏觀環(huán)境1新政解讀2市場(chǎng)變化3應(yīng)對(duì)策略4內(nèi)容框架25產(chǎn)品策略開發(fā)策略銷售策略客戶策略由于商業(yè)及公建性質(zhì)的公寓產(chǎn)品不受限購政策影響，預(yù)計(jì)公寓產(chǎn)品的銷售將會(huì)上升，商業(yè)及公建用地出讓更被開發(fā)商所看好。限購城市的大戶型產(chǎn)品的銷售及市場(chǎng)占有量將會(huì)提升，而中小城市的小戶型銷售將會(huì)提升。開發(fā)商將會(huì)更加注重產(chǎn)品品質(zhì)和細(xì)節(jié)，以提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。主要面向外來需求的旅游度假類產(chǎn)品將受到顯著影響。產(chǎn)品策略1應(yīng)對(duì)策略產(chǎn)品開發(fā)銷售客戶由于商業(yè)及公建性質(zhì)的公寓產(chǎn)品不受限購政策影響26產(chǎn)品策略開發(fā)策略銷售策略客戶策略本地客群可采取以舊換新的方式，加強(qiáng)一二手聯(lián)動(dòng)，引導(dǎo)鼓勵(lì)住房升級(jí)換代，從而增加可售面積；外地客群可結(jié)合購房辦理該城市戶口的方式，從而享受在成為本市居民可再購一套的優(yōu)惠。“國(guó)八條”與“京十五條”等各地細(xì)則對(duì)客戶納稅時(shí)間只有年限限制沒有時(shí)間起止點(diǎn)的限制，只要是有連續(xù)的繳稅記錄即可，可以針對(duì)此類客群拓寬客群基礎(chǔ)。2客戶策略應(yīng)對(duì)策略產(chǎn)品開發(fā)銷售客戶本地客群可采取以舊換新的方式，加強(qiáng)一二手聯(lián)動(dòng)27產(chǎn)品策略開發(fā)策略銷售策略客戶策略以租代售。購兩套房辦一套手續(xù)，另外一套租出去70年，如果一旦政策放寬，履行購房協(xié)議，租金可以頂替房款。選擇中小型和外資銀行作為貸款行，這類銀行貸款政策相對(duì)較為靈活。靈活利用消費(fèi)貸、抵押擔(dān)保貸款等其他信貸形式。銷售策略3應(yīng)對(duì)策略產(chǎn)品開發(fā)銷售客戶以租代售。購兩套房辦一套手續(xù)，另外一套租出去28產(chǎn)品策略開發(fā)策略銷售策略客戶策略精裝修交房，銷售以毛坯價(jià)格銷售，簽約的合同價(jià)不含精裝，裝修款另簽協(xié)議。這種方式既可以滿足政府控制房?jī)r(jià)的目的，又可以降低土地增值稅；出限購細(xì)則的城市大戶型可能會(huì)更暢銷，實(shí)際購買比預(yù)期購買的標(biāo)準(zhǔn)會(huì)提高，可能會(huì)考慮到購房一步到位。未出限購的城市小戶型更暢銷一些。在購房群體中，可根據(jù)具體情況調(diào)整戶型供應(yīng)。開發(fā)策略4應(yīng)對(duì)策略產(chǎn)品開發(fā)銷售客戶精裝修交房，銷售以毛坯價(jià)格銷售，簽約的合同價(jià)29ThankYou!ThankYou!30演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！31新政影響報(bào)告——政策解讀2011/3/1新政影響報(bào)告——政策解讀2011/3/132內(nèi)容框架宏觀環(huán)境1新政解讀2市場(chǎng)變化3應(yīng)對(duì)策略4內(nèi)容框架宏觀環(huán)境1新政解讀2市場(chǎng)變化3應(yīng)對(duì)策略4宏觀環(huán)境美聯(lián)儲(chǔ)新一輪量化寬松政策在國(guó)際金融市場(chǎng)引起連鎖反應(yīng)，商品期貨市場(chǎng)全線上揚(yáng)。美元的“溢出效應(yīng)”加劇了國(guó)際通貨膨脹壓力。印度、中國(guó)、巴西等新興經(jīng)濟(jì)體國(guó)家物價(jià)均出現(xiàn)大幅上漲。中國(guó)香港、印度、巴西、韓國(guó)、俄羅斯等國(guó)家均受到游資沖擊，由于國(guó)內(nèi)嚴(yán)格的資金管理，國(guó)際游資對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)還未造成過大影響，但從游資流入方向和資金推高房地產(chǎn)等行業(yè)的情況來看，已經(jīng)到了“令人警醒的時(shí)點(diǎn)?！眹?guó)際經(jīng)濟(jì)狀況1國(guó)際經(jīng)濟(jì)政策出現(xiàn)分化，貨幣增發(fā)，熱錢涌動(dòng)，物價(jià)上漲，通脹壓力增大，中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨外部嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。宏觀環(huán)境美聯(lián)儲(chǔ)新一輪量化寬松政策在國(guó)際金融市場(chǎng)引起連鎖反應(yīng)，2國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況——CPI宏觀環(huán)境由於官方調(diào)整了2011年CPI的權(quán)重，中國(guó)1月CPI同比上漲4.9%，環(huán)比漲幅約在0.9%，低於市場(chǎng)的普遍預(yù)期。PPI比去年同月上漲6.6%。CPI仍在較高位運(yùn)行，物價(jià)的高企推升了加息預(yù)期。預(yù)計(jì)年內(nèi)將有2-4次加息，加息幅度50-100個(gè)點(diǎn)。2國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況——CPI宏觀環(huán)境由於官方調(diào)整了2011年CP2國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況——貨幣供應(yīng)宏觀環(huán)境1月末，廣義貨幣(M2)余額73.56萬億元，同比增長(zhǎng)17.2%。人民銀行計(jì)劃全年增長(zhǎng)率為16%，新增約7萬億貸款。由于2009年對(duì)國(guó)際經(jīng)濟(jì)的預(yù)判，大量增發(fā)貨幣，致使貨幣供量過剩，加劇通貨膨脹預(yù)期。2國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況——貨幣供應(yīng)宏觀環(huán)境1月末，廣義貨幣(M2)余2國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況——新增貸款宏觀環(huán)境2010年新增貸款約8萬億，流向以房地產(chǎn)行業(yè)為主的固定資產(chǎn)投資領(lǐng)域。央行數(shù)據(jù)顯示，2010年12月份，人民幣貸款增加4807億元，2010年全年人民幣貸款增加7.95萬億元，超過7.5萬億元的調(diào)控目標(biāo)。中長(zhǎng)期貸款6.5億元，說明資金大部分流向了固定資產(chǎn)投資和購房信貸方向。2國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況——新增貸款宏觀環(huán)境2010年新增貸款約8萬億2國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況——國(guó)房景氣指數(shù)宏觀環(huán)境2010年全年房地產(chǎn)投資處于景氣區(qū)間，但受政策影響，下半年出現(xiàn)明顯回落。房地產(chǎn)景氣指數(shù)自2009年3月出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，并進(jìn)入景氣區(qū)間，但在持續(xù)了一年時(shí)間后受政策影響出現(xiàn)快速下滑。2國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況——國(guó)房景氣指數(shù)宏觀環(huán)境2010年全年房地產(chǎn)投宏觀環(huán)境十二五規(guī)劃中的房地產(chǎn)行業(yè)3房地產(chǎn)行業(yè)十二五”期間全國(guó)住房建設(shè)總量較大，估計(jì)每年商品房建設(shè)大概在600萬套左右，保障性安居工程500萬套左右。開征持有環(huán)節(jié)稅，房產(chǎn)稅已納入房地產(chǎn)十二五規(guī)劃。確立“民生型支柱產(chǎn)業(yè)”的基本定位，構(gòu)建穩(wěn)定合理的房?jī)r(jià)形成機(jī)制。將住房保障建設(shè)納入法制化軌道。宏觀環(huán)境十二五規(guī)劃中的房地產(chǎn)行業(yè)3房地產(chǎn)行業(yè)十二五”期間全國(guó)宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境總結(jié)4國(guó)際經(jīng)濟(jì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)國(guó)內(nèi)政治國(guó)際經(jīng)濟(jì)大環(huán)境形勢(shì)嚴(yán)峻；國(guó)內(nèi)貨幣供應(yīng)量過剩，央行正在加緊回收流動(dòng)性；房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策進(jìn)一步從緊，開發(fā)貸和購房貸均受限制；國(guó)內(nèi)抑制房?jī)r(jià)呼聲甚高，促使國(guó)家出臺(tái)嚴(yán)厲政策嚴(yán)控房?jī)r(jià)上漲。宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境總結(jié)4國(guó)際國(guó)內(nèi)國(guó)內(nèi)國(guó)際經(jīng)濟(jì)大環(huán)境形勢(shì)嚴(yán)峻；內(nèi)容框架宏觀環(huán)境1新政解讀2市場(chǎng)變化3應(yīng)對(duì)策略4內(nèi)容框架宏觀環(huán)境1新政解讀2市場(chǎng)變化3應(yīng)對(duì)策略4新政解讀新國(guó)八條第三條：調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管。第四條：強(qiáng)化差別化住房信貸政策。第六條：合理引導(dǎo)住房需求。

第二條：加大保障性安居工程建設(shè)力度。第五條：嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。

第一條：進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任。第八條：堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。第七條：落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制。1、抑制需求2、增加供給3、預(yù)期管理4、加強(qiáng)對(duì)地方政府約束新國(guó)八條重點(diǎn)從四個(gè)角度對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。新國(guó)八條政策內(nèi)容1新政解讀新國(guó)八條第三條：調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管?？偟膩砜矗聡?guó)八條在信貸、限購、征稅要求上更嚴(yán)調(diào)控關(guān)鍵點(diǎn)對(duì)比2011.1.26調(diào)控措施表述2010.9.29調(diào)控措施表述二套房首付比例首付款比例不低于60%。嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%。非本地居民購房擁有一套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ瑫和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房。對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。限購各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝和Ｙ彿?。?duì)于房?jī)r(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。稅費(fèi)對(duì)個(gè)人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。對(duì)個(gè)人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。新國(guó)八條政策內(nèi)容1新政解讀總的來看，新國(guó)八條在信貸、限購、征稅要求上更嚴(yán)調(diào)控關(guān)鍵點(diǎn)對(duì)比43新國(guó)八條政策內(nèi)容1

限購政策各地明細(xì)政府公布價(jià)格控制目標(biāo)情況

限購區(qū)域本市戶籍家庭（新購）非本市戶籍家庭（新購套數(shù)）無房戶有房無納稅社保一定年限納稅社保證明1套2套及以上納稅社保年限無房戶有1套以上價(jià)格控制目標(biāo)北京全市11禁購禁購5年1禁購未提及上海2年累計(jì)1年3月底前向公布寧波3月份公布天津累計(jì)1年3月底前公布長(zhǎng)春l年以上合理區(qū)間南京市區(qū)3月底前公布南寧未提及無錫一季度廈門2年有1年3月上旬公布成都主城無要求未提及1年以上哈爾濱城區(qū)未提及青島部分未提及石家莊未提及太原一季度公布貴陽不高全國(guó)平均地方政策細(xì)則均按照新國(guó)八條執(zhí)行內(nèi)容如下：5年內(nèi)營(yíng)業(yè)稅全額。第二套房首付6成利率1.1倍。投資不達(dá)25%不含土地款不得轉(zhuǎn)讓。保障性和中小套型商品住房用地不低于70%，今年的商品住房用地供應(yīng)量原則上不低于前2年平均實(shí)際供應(yīng)量，新政解讀新國(guó)八條政策內(nèi)容1限購政策各地明細(xì)政府公布價(jià)格控制目標(biāo)情況從內(nèi)容上，新國(guó)八條可以總結(jié)為“一個(gè)創(chuàng)新、五個(gè)加強(qiáng)、兩個(gè)持續(xù)”。一個(gè)創(chuàng)新：直接要求各地政府對(duì)新建住房?jī)r(jià)格制定目標(biāo)，明確本地區(qū)價(jià)格的漲幅幅度。五個(gè)加強(qiáng)：從稅收、金融信貸、土地供應(yīng)、限購、落實(shí)保障性住房及約談機(jī)制五個(gè)方面進(jìn)行強(qiáng)化。兩個(gè)持續(xù)：持續(xù)加大保障性住房的建設(shè)、通過輿論持續(xù)引導(dǎo)合理住房消費(fèi)。從調(diào)控目標(biāo)來看，依舊是抑制房?jī)r(jià)過快上漲，而非房?jī)r(jià)下降。從調(diào)控重點(diǎn)來看，依舊是打壓投機(jī)、投資性需求。如果樓市熱度不去，后續(xù)政府可動(dòng)用的政策仍然較多，因此不能認(rèn)為行業(yè)利空出盡。新國(guó)八條政策內(nèi)容——總結(jié)1新政解讀從內(nèi)容上，新國(guó)八條可以總結(jié)為“一個(gè)創(chuàng)新、五個(gè)加強(qiáng)、兩個(gè)持續(xù)”合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布“土地雙限”——大力推廣以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式“約談機(jī)制”——對(duì)于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位等問題，也納入約談問責(zé)范圍。問責(zé)機(jī)制影響3影響2影響1明確以“房?jī)r(jià)”作為控制目標(biāo)，促使地方政府就控制合理水平房?jī)r(jià)將制定有更為針對(duì)性、有效性的應(yīng)對(duì)策略地方政府與中央政府的博弈將繼續(xù)持續(xù)土地雙限將降低開發(fā)商拿地?zé)崆椋胤秸恋囟愂諏⒊霈F(xiàn)明顯縮減，對(duì)當(dāng)?shù)爻鞘谢l(fā)展進(jìn)程將帶來一定影響地方政府2國(guó)八條對(duì)各利益體影響預(yù)測(cè)——地方政府新政解讀合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布土地雙限“限房?jī)r(jià)、控地價(jià)”全面限購對(duì)于本地及異地客戶的購房資格進(jìn)行了更加明確和嚴(yán)格的限定利潤(rùn)空間“被控制”市場(chǎng)需求“被減少”拿地更為謹(jǐn)慎，考慮與政府合作開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目銷售周期拉長(zhǎng)，檢驗(yàn)開發(fā)商資金鏈健康度，上市企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)。開發(fā)商關(guān)注度向商業(yè)市場(chǎng)及城市綜合體這類高價(jià)值物業(yè)轉(zhuǎn)移，考驗(yàn)開發(fā)商操作水平和專業(yè)能力行業(yè)內(nèi)部企業(yè)兼并速度加快2國(guó)八條對(duì)各利益體影響預(yù)測(cè)——開發(fā)商新政解讀土地“限房?jī)r(jià)、控地價(jià)”全面對(duì)于本地及異地客戶的購房資格進(jìn)行了經(jīng)紀(jì)公司代理一手市場(chǎng)二手市場(chǎng)住宅代理銷售租賃市場(chǎng)轉(zhuǎn)熱，住宅及商住類物業(yè)租金價(jià)格將呈現(xiàn)上揚(yáng)態(tài)勢(shì)商鋪、商住及寫字樓物業(yè)二手市場(chǎng)將持續(xù)升溫住宅代理面臨“折扣戰(zhàn)”和“閃電戰(zhàn)”，需積極開拓客戶資源與合作伙伴顧問咨詢及商業(yè)物業(yè)類相關(guān)業(yè)務(wù)的比重會(huì)出現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)行業(yè)內(nèi)部的企業(yè)兼并速度加快，上市公司抗風(fēng)險(xiǎn)性強(qiáng)買賣市場(chǎng)短期內(nèi)出現(xiàn)有價(jià)無市的觀望局面，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)緩慢回落2國(guó)八條對(duì)各利益體影響預(yù)測(cè)——經(jīng)紀(jì)公司新政解讀經(jīng)紀(jì)公司代理一手市場(chǎng)二手市場(chǎng)住宅代理租賃市場(chǎng)轉(zhuǎn)熱，住宅及商住首套置業(yè)改善性需求投資購買本地居民12——非本地居民1————當(dāng)前調(diào)控政策下，居民商品住宅購買資格限定套數(shù)購房數(shù)量受限觀望態(tài)勢(shì)將持續(xù)一定時(shí)間，市場(chǎng)剛需釋放緩慢部分剛性需求轉(zhuǎn)向商住類物業(yè)市場(chǎng)或二手租賃市場(chǎng)二套房首付提高購房理性化增強(qiáng)，高性價(jià)比的一手大戶型產(chǎn)品更為看好，二手房則有向城市成熟環(huán)境內(nèi)的小戶型產(chǎn)品傾斜住宅投資行為受限住宅投資客戶由短期投資轉(zhuǎn)向長(zhǎng)線投資商住類產(chǎn)品將成為新的投資熱點(diǎn)2國(guó)八條對(duì)各利益體影響預(yù)測(cè)——購房者新政解讀首套置業(yè)改善性需求投資購買本地居民12——非本地居民1———國(guó)八條政策預(yù)判32008年10月：《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》1、差別化住房購買的首付及利率（認(rèn)貸不認(rèn)房）。2、商業(yè)用房首不低于50%，期限不超過10年，貸款利率不低于1.1倍。3、借款人償還住房貸款月支出不高于其月收入50%。2007年9月：《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》2008年10月：《關(guān)于擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度等有關(guān)問題的通知》1、對(duì)個(gè)人購買或銷售住房予以稅收減免。2、2009年，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由5年調(diào)整為2年。3、首付比例下調(diào)至20%，商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率實(shí)行7折優(yōu)惠。4、下調(diào)公積金貸款利率。1、建立考核問責(zé)機(jī)制.2、90㎡首套房首付不低于30%；二套房首付不低于50%，利率1.1倍；三套房首付和利率大幅提高。3、保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。2010年4月：新國(guó)十條2010年9月：國(guó)五條2011年1月：新國(guó)八條1、暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。2、對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。1、全國(guó)建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套。2、購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按其銷售收入全額征稅。3、二套房首付不低于60%，利率1.1倍。4、直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市在一定時(shí)期內(nèi)從嚴(yán)執(zhí)行住房限購措施。

2007年，“9.27”新政出臺(tái)打破了房地產(chǎn)市場(chǎng)自2006年以來持續(xù)的量?jī)r(jià)齊升形勢(shì)，住宅的價(jià)格上漲趨勢(shì)得以控制，價(jià)格在8個(gè)月內(nèi)趨于平穩(wěn)。2008年8月起，住宅價(jià)格連續(xù)7個(gè)月出現(xiàn)下滑，成交量亦下滑，市場(chǎng)整體疲軟。

“10.22”新政的出臺(tái)釋放大量利好消息，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面復(fù)蘇打下良好政策基礎(chǔ)。2009年3月至2010年12月，住宅價(jià)格持續(xù)攀升，成交量大幅增加，大量投資投機(jī)使得房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過快過熱發(fā)展，政府密集出臺(tái)“4.15”新政、“9.29”新政，住宅價(jià)格上漲幅度回落。新政解讀國(guó)八條政策預(yù)判32008年10月：2007年9月：2008年通過2007年“9.27”新政及2010年“4.15”新政的對(duì)比，可以明確：在利空政策出臺(tái)后的2至3月內(nèi)，商品住宅的價(jià)格的漲幅會(huì)有顯著下降，這主要是由市場(chǎng)對(duì)政策的應(yīng)激性所引發(fā)的。大量購房客戶因觀望情緒而暫緩購買，市場(chǎng)成交量亦有所下滑?！?.27”新政和“4.15”新政沒有明確的限購政策，并未從政策層面控制市場(chǎng)需求量。新國(guó)八條則直接通過行政手段干預(yù)了市場(chǎng)需求量，本次新政的調(diào)控效果會(huì)更顯著，價(jià)格和成交量的下降將高于“9.27”新政。市場(chǎng)反應(yīng)時(shí)間縮短，政策的靈活度和及時(shí)性提高。政府2010年頻繁出臺(tái)了三項(xiàng)與房地產(chǎn)相關(guān)的政策，調(diào)控力度和頻率可見一斑。政府極可能根據(jù)新國(guó)八條出臺(tái)后的實(shí)際調(diào)控效果及時(shí)強(qiáng)化或弱化政策調(diào)控以期在達(dá)到調(diào)控效果的同時(shí)維持房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。新政解讀國(guó)八條政策預(yù)判3通過2007年“9.27”新政及2010年“4.15”新政的宏觀環(huán)境1新政解讀2市場(chǎng)變化3應(yīng)對(duì)策略4內(nèi)容框架宏觀環(huán)境1新政解讀2市場(chǎng)變化3應(yīng)對(duì)策略4內(nèi)容框架2010年中央出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，經(jīng)濟(jì)手段和行政手段并用，從抑制需求、增加供給、加強(qiáng)監(jiān)管等方面對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了全方位的調(diào)控，政策力度不斷加強(qiáng)并一直延續(xù)，從實(shí)際效果來看，并未對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響，因而招致2011年1月的新一輪嚴(yán)厲調(diào)控。全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)1市場(chǎng)變化2010年中央出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，經(jīng)濟(jì)手段和行政手53出于降價(jià)預(yù)期、限購及購房成本增加等多項(xiàng)因素，思源全國(guó)代理項(xiàng)目的來電和來訪在“4.17新政”出臺(tái)后的短時(shí)期內(nèi)出現(xiàn)大幅減少。由于商品房?jī)r(jià)格保持平穩(wěn)，購房客戶的觀望情緒逐漸減弱。截至10月，來電和來訪呈現(xiàn)出緩慢回升趨勢(shì)。與“4.17新政”不同，“9.29新政”并未立刻引起市場(chǎng)的劇烈變化。房地產(chǎn)市場(chǎng)頻繁而嚴(yán)格的調(diào)控再次調(diào)