濟(jì)南土地利用總體規(guī)劃修編課件

第二章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估理論基礎(chǔ)第三節(jié)產(chǎn)權(quán)理論一、產(chǎn)權(quán)與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)二、我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型1第二章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估理論基礎(chǔ)第三節(jié)產(chǎn)權(quán)理論1房地產(chǎn)是資產(chǎn)的一種形式，而資產(chǎn)是由資源衍生而來(lái)的。資源之所以成為資產(chǎn)，與產(chǎn)權(quán)界定有直接的關(guān)系。“產(chǎn)權(quán)”一詞來(lái)源于西方，其本意僅指財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。但是，隨著人類社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，僅所有權(quán)已不能滿足人們?nèi)找鎻?fù)雜的社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系和需要，人們除了對(duì)自己的物享有權(quán)利外，往往還需要利用他人之物或與他人之物發(fā)生關(guān)系，如為了便利土地耕種或便于通行而設(shè)地役權(quán)、為了獲得借貸資金而設(shè)（不動(dòng)產(chǎn)）抵押權(quán)、為了充分利用土地增加收益而設(shè)地上權(quán)等。新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)家諾斯認(rèn)為，有效的產(chǎn)權(quán)制度是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)鍵，一個(gè)有效率的經(jīng)濟(jì)組織在西方的發(fā)展正是西方世界興起的原因。產(chǎn)權(quán)及其制度安排也是房地產(chǎn)估價(jià)的根本，同一房地產(chǎn)由于產(chǎn)權(quán)設(shè)置的不同將會(huì)有不同的價(jià)格。2房地產(chǎn)是資產(chǎn)的一種形式，而資產(chǎn)是由資源衍生而來(lái)的。資源之所以一、產(chǎn)權(quán)與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)1.產(chǎn)權(quán)的概念

產(chǎn)權(quán)是指財(cái)產(chǎn)權(quán)，即存在或設(shè)定在一切客體之中或之上的完全權(quán)利。所謂完全權(quán)利—般認(rèn)為它包括占有、使用、收益和處分的權(quán)利。在眾多的權(quán)利中，對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)起決定作用的是占有權(quán)，如果沒(méi)會(huì)占有權(quán)，財(cái)產(chǎn)權(quán)就成了一個(gè)空殼。其次是使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。3一、產(chǎn)權(quán)與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)1.產(chǎn)權(quán)的概念3占有權(quán)是對(duì)物的一種權(quán)利，是占有的法律表現(xiàn)（占有是事實(shí)，是對(duì)物的實(shí)際控制的事實(shí)狀態(tài)，不能形成權(quán)利）。其他權(quán)利，如使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)都是以占有權(quán)為前提的。使用權(quán)是按照物的性質(zhì)和用途，通過(guò)對(duì)物的利用，滿足使用人生活或經(jīng)營(yíng)需要的權(quán)利。它是可以直接行使于所有物之上的權(quán)利，也可以以所有權(quán)和使用權(quán)相分離為條件，按法律或合同的規(guī)定，按指定的用途使用物。一、產(chǎn)權(quán)與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)4占有權(quán)是對(duì)物的一種權(quán)利，是占有的法律表現(xiàn)（占有是事實(shí)，是對(duì)物收益權(quán)是在物之上獲得經(jīng)濟(jì)利益的權(quán)利。收益權(quán)既是所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得以實(shí)現(xiàn)的形式，所有人可以根據(jù)自己的意志取得物的全部收益，也可以僅保留部分收益權(quán)利。處分權(quán)是指在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，處理物或財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。處分權(quán)是財(cái)產(chǎn)權(quán)的最根本的權(quán)利，處分權(quán)的行使可以決定物的歸屬和產(chǎn)權(quán)的存在、消滅或轉(zhuǎn)移。一、產(chǎn)權(quán)與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)5收益權(quán)是在物之上獲得經(jīng)濟(jì)利益的權(quán)利。收益權(quán)既是所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上2.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是財(cái)產(chǎn)權(quán)在房地產(chǎn)上的具體化，即存在于土地和房屋上的，以所有權(quán)為核心的一系列排他性權(quán)利的集合。

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)既要反映產(chǎn)權(quán)的基本特征，又要體現(xiàn)土地和房屋的產(chǎn)權(quán)特征：排他性主體的特定性房地產(chǎn)權(quán)的法定性產(chǎn)權(quán)的可分離性產(chǎn)權(quán)必須在經(jīng)濟(jì)上得以實(shí)現(xiàn)土地和房屋產(chǎn)權(quán)主體的一致性一、產(chǎn)權(quán)與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)62.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)既要反映產(chǎn)權(quán)的基本特征，又要體現(xiàn)土

產(chǎn)權(quán)制度改革是我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要內(nèi)容，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度改革是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育的前提，而土地有償使用制度改革是其中的核心。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度的建立與產(chǎn)權(quán)類型的確定是房地產(chǎn)估價(jià)的法律基礎(chǔ)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型7產(chǎn)權(quán)制度改革是我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展通過(guò)多年的改革實(shí)踐，我國(guó)已初步建立具有我國(guó)特殊土地使用制度的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度：國(guó)家實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制；國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償、有限期使用制度；國(guó)有土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離，準(zhǔn)許土地使用權(quán)依法進(jìn)入土地（房地產(chǎn)）市場(chǎng)；承認(rèn)土地使用權(quán)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)、房地產(chǎn)抵押權(quán)等權(quán)益的存在，并為法律所確認(rèn)和保護(hù)。二、我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型8通過(guò)多年的改革實(shí)踐，我國(guó)已初步建立具有我國(guó)特（一）我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)類型體系房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)類型所有權(quán)使用權(quán)他項(xiàng)權(quán)利二、我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型9（一）我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)類型體系房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)類型所有權(quán)使用權(quán)他項(xiàng)權(quán)土地所有權(quán)房屋所有權(quán)國(guó)家所有集體所有村農(nóng)民集體所有土地村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)組織所有土地國(guó)家所有集體所有個(gè)人所有獨(dú)有共有共同共有按份共有所有權(quán)二、我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型10土地所有權(quán)房屋所有權(quán)國(guó)家所有集體所有村農(nóng)民集體所有土地村內(nèi)兩使用權(quán)國(guó)有土地使用權(quán)集體土地使用權(quán)房屋使用權(quán)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)農(nóng)村國(guó)有土地使用權(quán)農(nóng)村土地使用權(quán)農(nóng)村居民宅基地使用權(quán)集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)自用房屋租賃房屋二、我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型11使用權(quán)國(guó)有土地使用權(quán)集體土地使用權(quán)房屋使用權(quán)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用他項(xiàng)權(quán)利土地他項(xiàng)權(quán)利房屋他項(xiàng)權(quán)利抵押權(quán)地役權(quán)租賃權(quán)空中權(quán)地上權(quán)地下權(quán)抵押權(quán)租賃權(quán)典當(dāng)權(quán)安全權(quán)采光通風(fēng)權(quán)二、我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型12他項(xiàng)權(quán)利土地他項(xiàng)權(quán)利房屋他項(xiàng)權(quán)利抵押權(quán)地役權(quán)抵押權(quán)（二）房地產(chǎn)所有權(quán)類型及其職能1．所有權(quán)類型（1）國(guó)有土地國(guó)有土地享有最完整、最充分的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。這不僅表現(xiàn)為土地所有權(quán)的本質(zhì)：絕對(duì)性、排他性和永久性，而且體現(xiàn)于其無(wú)限制性，即國(guó)有土地為國(guó)家最高法律所確認(rèn)和保護(hù)，擁有對(duì)國(guó)有土地的最終處分權(quán)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型13（二）房地產(chǎn)所有權(quán)類型及其職能二、我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型13我國(guó)國(guó)有土地主要包括三個(gè)部分：城市市區(qū)的土地；國(guó)家未確定為集體所有的林地、草地、山嶺、荒地、灘涂、河灘地等；農(nóng)村和城市郊區(qū)中依法沒(méi)收、征用、征收、征購(gòu)、收歸國(guó)有的土地（依法劃定或者確定為集體所有的除外）。如國(guó)營(yíng)農(nóng)、牧、林場(chǎng)使用的土地；按照法律規(guī)定程序征用的土地；國(guó)家有關(guān)部門根據(jù)法律規(guī)定劃定的名勝古跡、自然保護(hù)區(qū)、公用設(shè)施、國(guó)防軍事用地等特殊用地。二、我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型14我國(guó)國(guó)有土地主要包括三個(gè)部分：二、我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型14國(guó)家土地所有權(quán)的唯一主體是中華人民共和國(guó)，其所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。國(guó)家實(shí)行土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的原則，“國(guó)有土地實(shí)行有償、有限期使用制度”，通過(guò)有償出讓的土地使用權(quán)可以依法進(jìn)入土地（房地產(chǎn)）市場(chǎng)，但行政劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)除外。二、我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型15國(guó)家土地所有權(quán)的唯一主體是中華人民共和國(guó)，其所有權(quán)由（2）集體所有土地集體土地所有權(quán)是我國(guó)土地公有制的另一表現(xiàn)形式。包括：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

集體所有土地同樣具有對(duì)其土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，但其權(quán)利的完全性和充分性在一定條件下受到一定的“限制”，“國(guó)家因公共利益的需要，可以依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用”。

二、我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型16（2）集體所有土地二、我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型16集體所有土地的限制主要表現(xiàn)為：國(guó)有土地與集體所有土地存在讓渡，但只能是單向的，即由集體所有土地通過(guò)法定程序征用為國(guó)有土地，而不是相反。集體所有土地的最終處分權(quán)屬于國(guó)家。如國(guó)家因鐵路、公路等大型交通設(shè)施或其他基礎(chǔ)設(shè)施如環(huán)境保護(hù)等建設(shè)的需要而需征用集體所有土地的，集體土地所有單位應(yīng)服從國(guó)家建設(shè)和發(fā)展的需要，同意征用，具有明顯的強(qiáng)制性；集體所有土地的經(jīng)濟(jì)利益得不到應(yīng)有的滿足。盡管對(duì)集體所有土地的征用有一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，但僅僅是補(bǔ)償，并非是對(duì)等的經(jīng)濟(jì)交換關(guān)系，也不考慮實(shí)際的市場(chǎng)情況及其發(fā)展趨勢(shì)。然而，土地的價(jià)格主要地是由土地未來(lái)能給所有者或使用者可能帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)收益所決定的，而不是過(guò)去的收益水平。過(guò)去的收益水平僅是一種參考。二、我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型17集體所有土地的限制主要表現(xiàn)為：二、我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型17（3）公有房屋1）國(guó)家房屋所有權(quán)這是我國(guó)社會(huì)主義全民所有制在法律上的體現(xiàn)，是國(guó)家財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的重要組成部分。國(guó)有房產(chǎn)是我國(guó)城鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)的主要部分，主要包括：直管房屋——國(guó)家授權(quán)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理部門直接管理的公房；自管房屋——國(guó)家授權(quán)給機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位自行管理的公房，以及軍隊(duì)持有的、全民所有制、集體所有制企業(yè)單位持有的自管房屋。2）集體房屋所有權(quán)這是我國(guó)勞動(dòng)群眾集體所有制在法律上的體現(xiàn)，是我國(guó)社會(huì)主義房屋公有制的另一表現(xiàn)形式。集體房屋所有權(quán)的主體可以是具有法人資格的各種集體組織。集體房屋所有權(quán)所涉及的房屋主要是城鎮(zhèn)集體組織的工業(yè)、商業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、文化教育等建筑物及其設(shè)施。二、我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型18（3）公有房屋2）集體房屋所有權(quán)二、我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型183）個(gè)人所有獨(dú)有共有A.按份共有：共有人可以分別按各自所有的份額分享權(quán)利和義務(wù)。B.共同共有：所有權(quán)主體為兩個(gè)以上，每個(gè)產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋都享有所有權(quán)，都具有獨(dú)立的法律地位，但產(chǎn)權(quán)的實(shí)現(xiàn)需經(jīng)全體共有人的同意，未經(jīng)全體共有人的同意的民事行為無(wú)效。與集體所有的區(qū)別在于：集體所有的主體是單一的一個(gè)，其集體成員不具有獨(dú)立的法律地位，而是由集體組織行使權(quán)利和義務(wù)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型193）個(gè)人所有二、我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型192.房地產(chǎn)所有權(quán)的權(quán)能（1）占有權(quán)，指產(chǎn)權(quán)主體對(duì)土地或房屋的實(shí)際的掌管或控制。（2）使用權(quán)，是產(chǎn)權(quán)主體按照土地或房屋的性能和用途進(jìn)行事實(shí)上的利用和運(yùn)用。（3）收益權(quán)，是產(chǎn)權(quán)主體在土地或房屋獲取經(jīng)濟(jì)利益的權(quán)利。（4）處分權(quán)，是產(chǎn)權(quán)主體在法律允許范圍內(nèi)對(duì)土地和房屋的處理權(quán)利。二、我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型202.房地產(chǎn)所有權(quán)的權(quán)能二、我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型20（三）房地產(chǎn)使用權(quán)類型及其權(quán)能1.房地產(chǎn)使用權(quán)類型（1）城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)是指國(guó)有土地使用者依照法律規(guī)定或合同規(guī)定，享有使用土地并取得收益的權(quán)利，負(fù)有保護(hù)和合理利用土地的義務(wù)。國(guó)有土地使用權(quán)取得的途徑是：行政劃撥、有償出讓。二、我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型21（三）房地產(chǎn)使用權(quán)類型及其權(quán)能二、我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型21

國(guó)有土地使用權(quán)的有償出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。主要包含以下內(nèi)容：國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓的主體是國(guó)家，政府是國(guó)有土地產(chǎn)權(quán)的唯一代表；國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓的客體是城市規(guī)劃范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)，除法律規(guī)定可以行政劃撥的土地；國(guó)有土地使用權(quán)的出讓是有年期限制的，其最高出讓年限按用途不同而不同：居住用地70年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年，工業(yè)、綜合和其他用地50年；土地使用者需向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金。出讓形式有拍賣、招標(biāo)和雙方協(xié)議等三種，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅用地，有條件的必須采取拍賣、招標(biāo)形式；沒(méi)有條件不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式，但其出讓的土地使用權(quán)出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)。二、我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型22國(guó)有土地使用權(quán)的有償出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使除上述土地使用權(quán)的有償使用外，還存在行政劃撥的情況。行政劃撥的土地使用權(quán)主要有：國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。二、我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型23除上述土地使用權(quán)的有償使用外，還存在行政劃撥的（2）集體土地使用權(quán)。主要指農(nóng)村集體土地使用權(quán)，是指農(nóng)村集體土地使用者依照法律規(guī)定或合同規(guī)定，享有使用土地并取得收益的權(quán)利，負(fù)有保護(hù)和合理利用土地的義務(wù)。農(nóng)村集體土地使用權(quán)取得的途徑有：農(nóng)民通過(guò)集體承包獲得一段時(shí)間的農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)；組織和個(gè)人與集體協(xié)商通過(guò)政府審批的方式獲得建設(shè)用地使用權(quán)。(3)房屋使用權(quán)指房屋使用人依房屋所有人的意志，依照法律規(guī)定或合同規(guī)定，取得對(duì)房屋的實(shí)際占有和使用的權(quán)利。這里的房屋使用權(quán)是指與房屋所有權(quán)相分離，具有獨(dú)立民事權(quán)利的相對(duì)獨(dú)立的權(quán)利。二、我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型24（2）集體土地使用權(quán)。二、我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型242．房地產(chǎn)使用權(quán)權(quán)能(1)占有。指使用權(quán)人對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行控制或支配的權(quán)利，是使用權(quán)的前提和基礎(chǔ)。(2)使用。是依照法律規(guī)定或合同規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)利用和運(yùn)用的權(quán)利。(3)收益。是使用人享有使用土地和房屋的權(quán)利，它是基于使用房地產(chǎn)而取得的經(jīng)濟(jì)收入。(4)處分。使用人處分不同于所有人處分，使用人無(wú)權(quán)決定房地產(chǎn)的命運(yùn)，只能依照法律規(guī)定或合同規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。二、我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型252．房地產(chǎn)使用權(quán)權(quán)能二、我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型25（四）房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利我國(guó)房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利的類型有：1．抵押權(quán)。房屋所有權(quán)和以出讓方式取得的土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)。2．地役權(quán)。為了自己使用土地的便利，按照法律規(guī)定在他人使用的土地或房屋上設(shè)定的通行、取水、排水等權(quán)利稱為地役權(quán)。3．租賃權(quán)。我國(guó)的房屋及以出讓方式取得的土地可以出租。4．典當(dāng)權(quán)。是產(chǎn)權(quán)人將房地產(chǎn)以商定的典價(jià)典給承典人，承典人在典期內(nèi)享有對(duì)房地產(chǎn)的使用和管理權(quán)的行為。此外，房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利還包括安全權(quán)、采光通風(fēng)權(quán)、地上權(quán)、地下權(quán)、空中權(quán)等。

二、我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型26（四）房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利二、我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型26

第二章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估理論基礎(chǔ)第四節(jié)供求理論一、供求理論*二、房地產(chǎn)的供求與價(jià)格27第二章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估理論基礎(chǔ)第四節(jié)供求理論27一、供求理論（一）基本概念價(jià)格需求供給均衡價(jià)格（二）需求法則

所謂效用，是指消費(fèi)者在某種條件下對(duì)某種商品的消費(fèi)所產(chǎn)生的主觀上和心理上的滿足程度。邊際效用是指當(dāng)商品的消費(fèi)量增加一個(gè)單位時(shí)總效用的增加量，在數(shù)學(xué)形式上表現(xiàn)為效用函數(shù)的一階導(dǎo)數(shù)。

邊際效用遞減法則是經(jīng)濟(jì)學(xué)中報(bào)酬遞減規(guī)律在消費(fèi)方面的反映，其可表示為：在一定時(shí)期內(nèi)，邊際效用隨著商品消費(fèi)量的增加而不斷減少；或在一定時(shí)期內(nèi)，總效用隨著商品消費(fèi)量的增加而增加，但總效用的增加量卻不斷減少。

28一、供求理論（一）基本概念28在邊際效用遞減法則的制約下，商品價(jià)格與個(gè)人需求量之間反比關(guān)系：在其他因素不變情況下，如果某商品價(jià)格上升，則消費(fèi)者對(duì)該商品的消費(fèi)量將減少；同理，如果某商品價(jià)格下降，則消費(fèi)者的消費(fèi)量將增加。上述個(gè)人消費(fèi)量與商品價(jià)格間的關(guān)系的集合則構(gòu)成了市場(chǎng)需求法則：市場(chǎng)需求量與商品價(jià)格之間呈相反方向變化的關(guān)系，即在其他因素不變的情況下，若某商品價(jià)格提高，則該商品的市場(chǎng)需求量將下降；若某商品價(jià)格降低，則該商品的市場(chǎng)需求量將增加。一、供求理論29在邊際效用遞減法則的制約下，商品價(jià)格與個(gè)人需PQDO市場(chǎng)需求法則反映了市場(chǎng)需求量與商品價(jià)格間的一般規(guī)律，其需求曲線表現(xiàn)為在以商品價(jià)格P為縱軸、商品數(shù)量Q為橫軸的坐標(biāo)系中，是一條從左上至右下的負(fù)斜率曲線D。

一、供求理論30PQDO市場(chǎng)需求法則反映了市場(chǎng)需求量與商品價(jià)（三）供給法則與市場(chǎng)需求一樣，市場(chǎng)的供給是眾多分散經(jīng)營(yíng)決策的個(gè)體投資者供給行為的總和。投資商的投資目標(biāo)是利潤(rùn)最大化，但在商品生產(chǎn)過(guò)程中，同樣也受報(bào)酬遞減規(guī)律的制約：在技術(shù)不變、其他生產(chǎn)要素投入量不變的條件下，連續(xù)地增加某一生產(chǎn)要素的投入量，到一定數(shù)量后，所得的產(chǎn)量的增量是遞減的。一、供求理論31（三）供給法則一、供求理論31市場(chǎng)上分散經(jīng)營(yíng)決策的個(gè)體投資者對(duì)商品的供給量與市場(chǎng)價(jià)格存在正比關(guān)系：在其他條件不變情況下，某商品的市場(chǎng)價(jià)格升高，則該商品的市場(chǎng)供給量將增加；反之，某商品的市場(chǎng)價(jià)格降低，則該商品的市場(chǎng)供給量將減小。由眾多分散經(jīng)營(yíng)決策的個(gè)體投資者的市場(chǎng)供給行為的集合構(gòu)成了市場(chǎng)供給法則：市場(chǎng)供給量與商品價(jià)格間呈同方向變化的關(guān)系，即在其他因素不變的情況下，若某商品價(jià)格升高，則該商品的市場(chǎng)供給量將增多；若某商品價(jià)格降低，則市場(chǎng)供給量將下降。一、供求理論32市場(chǎng)上分散經(jīng)營(yíng)決策的個(gè)體投資者對(duì)商品的供給量PQSO市場(chǎng)供給法則反映了市場(chǎng)供給量與商品價(jià)格間的一般變化關(guān)系，其供給曲線表現(xiàn)為商品價(jià)格P-商品數(shù)量Q坐標(biāo)系中是一條正斜率的曲線S，其基本特征是從左下向右上傾斜。一、供求理論33PQSO市場(chǎng)供給法則反映了市場(chǎng)供給量與商品價(jià)格間的一般（四）市場(chǎng)均衡價(jià)格需求與供給是市場(chǎng)中的一對(duì)矛盾，既相互對(duì)立又相互協(xié)同，它們共同運(yùn)動(dòng)，相互作用，逐漸達(dá)到市場(chǎng)均衡，形成價(jià)格。Q均衡產(chǎn)量YXSODP0均衡價(jià)格EQ1Q2P1P2一、供求理論34（四）市場(chǎng)均衡價(jià)格QYXSODP0EQ1Q2P1P2一、供求(五)需求彈性和供給彈性1.需求彈性：用來(lái)說(shuō)明商品的價(jià)格、收入等自變量發(fā)生變化后，需求量因之發(fā)生變動(dòng)的程度。商品需求價(jià)格彈性商品需求收入彈性商品需求交叉彈性影響因素：商品的可替代性、商品在消費(fèi)者預(yù)算支出中所占的比重、商品用途的多寡、適應(yīng)新價(jià)格所需時(shí)間。2.供給彈性（供給的價(jià)格彈性）：表示一定的商品或勞務(wù)的價(jià)格變動(dòng)所引起的供給量的增減變化程度。影響因素：成本因素、時(shí)間因素。一、供求理論35(五)需求彈性和供給彈性一、供求理論35（一）土地的供求與價(jià)格1.對(duì)于一個(gè)地區(qū)或城市而言，土地供給數(shù)量基本上是固定的，土地價(jià)格由土地需求量決定。二、房地產(chǎn)的供求與價(jià)格YXSOD36（一）土地的供求與價(jià)格二、房地產(chǎn)的供求與價(jià)格YXSOD362.就某一用途的土地而言，供給是有彈性的（土地用途具有多樣性和相互轉(zhuǎn)換性）Y價(jià)格

X（數(shù)量）SODS1S2P2PP1二、房地產(chǎn)的供求與價(jià)格372.就某一用途的土地而言，供給是有彈性的（土地用途具有多樣性（二）房地產(chǎn)的供求與價(jià)格1.影響房地產(chǎn)需求的因素(1)房地產(chǎn)的價(jià)格水平。

(2)消費(fèi)者的收入水平。(3)相關(guān)房地產(chǎn)的價(jià)格水平。(4)消費(fèi)者的偏好。

(5)消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的頂期。2.影響房地產(chǎn)供給的因素(1)房地產(chǎn)的價(jià)格水平。(2)開(kāi)發(fā)成本。(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)技術(shù)水平的提高。

(4)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期。二、房地產(chǎn)的供求與價(jià)格38（二）房地產(chǎn)的供求與價(jià)格二、房地產(chǎn)的供求與價(jià)格383.房地產(chǎn)均衡價(jià)格二、房地產(chǎn)的供求與價(jià)格YXSODP0均衡價(jià)格EQ1Q2P1P2Q393.房地產(chǎn)均衡價(jià)格二、房地產(chǎn)的供求與價(jià)格YXSODP0EQ1

4.房地產(chǎn)需求彈性和供給彈性(1)房地產(chǎn)需求彈性可分為房地產(chǎn)需求價(jià)格彈性、房地產(chǎn)需求收人彈性和房地產(chǎn)需求的交叉彈性。房地產(chǎn)需求價(jià)格彈性是指房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)所引起的本身需求量的變動(dòng)程度。房地產(chǎn)需求收入彈性是在消費(fèi)者愛(ài)好、房地產(chǎn)本身的價(jià)格和其他價(jià)格不變時(shí)，計(jì)量消費(fèi)者的收入水平變動(dòng)導(dǎo)致房地產(chǎn)需求量變動(dòng)的程度。房地產(chǎn)需求的交叉彈性是指房地產(chǎn)的替代品或互補(bǔ)品價(jià)格發(fā)生變動(dòng)的百分比導(dǎo)致房地產(chǎn)的需求量產(chǎn)生的變動(dòng)程度。影響房地產(chǎn)需求彈性的因素有：房地產(chǎn)的可替代性；房地產(chǎn)在消費(fèi)者預(yù)算支出中所占的比重；房地產(chǎn)用途的多寡；房地產(chǎn)適應(yīng)新價(jià)格所需的時(shí)間。二、房地產(chǎn)的供求與價(jià)格404.房地產(chǎn)需求彈性和供給彈性二、房地產(chǎn)的供求與價(jià)格40(2)房地產(chǎn)的供給彈性也稱供給的價(jià)格彈性，表示房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)所引起的供給量的增減變化程度。影響房地產(chǎn)供給彈性的因素有：成本因素、時(shí)間因素。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期比較長(zhǎng)，所以，從短期看房地產(chǎn)的供給彈性是比較小的；但從長(zhǎng)期看，由于開(kāi)發(fā)商有時(shí)間對(duì)市場(chǎng)供求狀況作出反應(yīng)調(diào)整開(kāi)發(fā)量，因此，房地產(chǎn)的供給彈性是比較大的。二、房地產(chǎn)的供求與價(jià)格41(2)房地產(chǎn)的供給彈性也稱供給的價(jià)格彈性，表示房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)5．房地產(chǎn)具有明顯的區(qū)域性特征房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的區(qū)域性市場(chǎng)。此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)可以依據(jù)房地產(chǎn)的不同類別進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估時(shí)，我們要重點(diǎn)關(guān)注本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。二、房地產(chǎn)的供求與價(jià)格425．房地產(chǎn)具有明顯的區(qū)域性特征二、房地產(chǎn)的供求與價(jià)格42

第二章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估理論基礎(chǔ)第三節(jié)產(chǎn)權(quán)理論一、產(chǎn)權(quán)與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)二、我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型43第二章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估理論基礎(chǔ)第三節(jié)產(chǎn)權(quán)理論1房地產(chǎn)是資產(chǎn)的一種形式，而資產(chǎn)是由資源衍生而來(lái)的。資源之所以成為資產(chǎn)，與產(chǎn)權(quán)界定有直接的關(guān)系。“產(chǎn)權(quán)”一詞來(lái)源于西方，其本意僅指財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。但是，隨著人類社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，僅所有權(quán)已不能滿足人們?nèi)找鎻?fù)雜的社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系和需要，人們除了對(duì)自己的物享有權(quán)利外，往往還需要利用他人之物或與他人之物發(fā)生關(guān)系，如為了便利土地耕種或便于通行而設(shè)地役權(quán)、為了獲得借貸資金而設(shè)（不動(dòng)產(chǎn)）抵押權(quán)、為了充分利用土地增加收益而設(shè)地上權(quán)等。新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)家諾斯認(rèn)為，有效的產(chǎn)權(quán)制度是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)鍵，一個(gè)有效率的經(jīng)濟(jì)組織在西方的發(fā)展正是西方世界興起的原因。產(chǎn)權(quán)及其制度安排也是房地產(chǎn)估價(jià)的根本，同一房地產(chǎn)由于產(chǎn)權(quán)設(shè)置的不同將會(huì)有不同的價(jià)格。44房地產(chǎn)是資產(chǎn)的一種形式，而資產(chǎn)是由資源衍生而來(lái)的。資源之所以一、產(chǎn)權(quán)與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)1.產(chǎn)權(quán)的概念

產(chǎn)權(quán)是指財(cái)產(chǎn)權(quán)，即存在或設(shè)定在一切客體之中或之上的完全權(quán)利。所謂完全權(quán)利—般認(rèn)為它包括占有、使用、收益和處分的權(quán)利。在眾多的權(quán)利中，對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)起決定作用的是占有權(quán)，如果沒(méi)會(huì)占有權(quán)，財(cái)產(chǎn)權(quán)就成了一個(gè)空殼。其次是使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。45一、產(chǎn)權(quán)與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)1.產(chǎn)權(quán)的概念3占有權(quán)是對(duì)物的一種權(quán)利，是占有的法律表現(xiàn)（占有是事實(shí)，是對(duì)物的實(shí)際控制的事實(shí)狀態(tài)，不能形成權(quán)利）。其他權(quán)利，如使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)都是以占有權(quán)為前提的。使用權(quán)是按照物的性質(zhì)和用途，通過(guò)對(duì)物的利用，滿足使用人生活或經(jīng)營(yíng)需要的權(quán)利。它是可以直接行使于所有物之上的權(quán)利，也可以以所有權(quán)和使用權(quán)相分離為條件，按法律或合同的規(guī)定，按指定的用途使用物。一、產(chǎn)權(quán)與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)46占有權(quán)是對(duì)物的一種權(quán)利，是占有的法律表現(xiàn)（占有是事實(shí)，是對(duì)物收益權(quán)是在物之上獲得經(jīng)濟(jì)利益的權(quán)利。收益權(quán)既是所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得以實(shí)現(xiàn)的形式，所有人可以根據(jù)自己的意志取得物的全部收益，也可以僅保留部分收益權(quán)利。處分權(quán)是指在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，處理物或財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。處分權(quán)是財(cái)產(chǎn)權(quán)的最根本的權(quán)利，處分權(quán)的行使可以決定物的歸屬和產(chǎn)權(quán)的存在、消滅或轉(zhuǎn)移。一、產(chǎn)權(quán)與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)47收益權(quán)是在物之上獲得經(jīng)濟(jì)利益的權(quán)利。收益權(quán)既是所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上2.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是財(cái)產(chǎn)權(quán)在房地產(chǎn)上的具體化，即存在于土地和房屋上的，以所有權(quán)為核心的一系列排他性權(quán)利的集合。

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)既要反映產(chǎn)權(quán)的基本特征，又要體現(xiàn)土地和房屋的產(chǎn)權(quán)特征：排他性主體的特定性房地產(chǎn)權(quán)的法定性產(chǎn)權(quán)的可分離性產(chǎn)權(quán)必須在經(jīng)濟(jì)上得以實(shí)現(xiàn)土地和房屋產(chǎn)權(quán)主體的一致性一、產(chǎn)權(quán)與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)482.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)既要反映產(chǎn)權(quán)的基本特征，又要體現(xiàn)土

產(chǎn)權(quán)制度改革是我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要內(nèi)容，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度改革是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育的前提，而土地有償使用制度改革是其中的核心。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度的建立與產(chǎn)權(quán)類型的確定是房地產(chǎn)估價(jià)的法律基礎(chǔ)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型49產(chǎn)權(quán)制度改革是我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展通過(guò)多年的改革實(shí)踐，我國(guó)已初步建立具有我國(guó)特殊土地使用制度的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度：國(guó)家實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制；國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償、有限期使用制度；國(guó)有土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離，準(zhǔn)許土地使用權(quán)依法進(jìn)入土地（房地產(chǎn)）市場(chǎng)；承認(rèn)土地使用權(quán)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)、房地產(chǎn)抵押權(quán)等權(quán)益的存在，并為法律所確認(rèn)和保護(hù)。二、我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型50通過(guò)多年的改革實(shí)踐，我國(guó)已初步建立具有我國(guó)特（一）我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)類型體系房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)類型所有權(quán)使用權(quán)他項(xiàng)權(quán)利二、我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型51（一）我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)類型體系房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)類型所有權(quán)使用權(quán)他項(xiàng)權(quán)土地所有權(quán)房屋所有權(quán)國(guó)家所有集體所有村農(nóng)民集體所有土地村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)組織所有土地國(guó)家所有集體所有個(gè)人所有獨(dú)有共有共同共有按份共有所有權(quán)二、我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型52土地所有權(quán)房屋所有權(quán)國(guó)家所有集體所有村農(nóng)民集體所有土地村內(nèi)兩使用權(quán)國(guó)有土地使用權(quán)集體土地使用權(quán)房屋使用權(quán)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)農(nóng)村國(guó)有土地使用權(quán)農(nóng)村土地使用權(quán)農(nóng)村居民宅基地使用權(quán)集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)自用房屋租賃房屋二、我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型53使用權(quán)國(guó)有土地使用權(quán)集體土地使用權(quán)房屋使用權(quán)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用他項(xiàng)權(quán)利土地他項(xiàng)權(quán)利房屋他項(xiàng)權(quán)利抵押權(quán)地役權(quán)租賃權(quán)空中權(quán)地上權(quán)地下權(quán)抵押權(quán)租賃權(quán)典當(dāng)權(quán)安全權(quán)采光通風(fēng)權(quán)二、我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型54他項(xiàng)權(quán)利土地他項(xiàng)權(quán)利房屋他項(xiàng)權(quán)利抵押權(quán)地役權(quán)抵押權(quán)（二）房地產(chǎn)所有權(quán)類型及其職能1．所有權(quán)類型（1）國(guó)有土地國(guó)有土地享有最完整、最充分的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。這不僅表現(xiàn)為土地所有權(quán)的本質(zhì)：絕對(duì)性、排他性和永久性，而且體現(xiàn)于其無(wú)限制性，即國(guó)有土地為國(guó)家最高法律所確認(rèn)和保護(hù)，擁有對(duì)國(guó)有土地的最終處分權(quán)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型55（二）房地產(chǎn)所有權(quán)類型及其職能二、我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型13我國(guó)國(guó)有土地主要包括三個(gè)部分：城市市區(qū)的土地；國(guó)家未確定為集體所有的林地、草地、山嶺、荒地、灘涂、河灘地等；農(nóng)村和城市郊區(qū)中依法沒(méi)收、征用、征收、征購(gòu)、收歸國(guó)有的土地（依法劃定或者確定為集體所有的除外）。如國(guó)營(yíng)農(nóng)、牧、林場(chǎng)使用的土地；按照法律規(guī)定程序征用的土地；國(guó)家有關(guān)部門根據(jù)法律規(guī)定劃定的名勝古跡、自然保護(hù)區(qū)、公用設(shè)施、國(guó)防軍事用地等特殊用地。二、我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型56我國(guó)國(guó)有土地主要包括三個(gè)部分：二、我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型14國(guó)家土地所有權(quán)的唯一主體是中華人民共和國(guó)，其所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。國(guó)家實(shí)行土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的原則，“國(guó)有土地實(shí)行有償、有限期使用制度”，通過(guò)有償出讓的土地使用權(quán)可以依法進(jìn)入土地（房地產(chǎn)）市場(chǎng)，但行政劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)除外。二、我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型57國(guó)家土地所有權(quán)的唯一主體是中華人民共和國(guó)，其所有權(quán)由（2）集體所有土地集體土地所有權(quán)是我國(guó)土地公有制的另一表現(xiàn)形式。包括：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

集體所有土地同樣具有對(duì)其土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，但其權(quán)利的完全性和充分性在一定條件下受到一定的“限制”，“國(guó)家因公共利益的需要，可以依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用”。

二、我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型58（2）集體所有土地二、我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型16集體所有土地的限制主要表現(xiàn)為：國(guó)有土地與集體所有土地存在讓渡，但只能是單向的，即由集體所有土地通過(guò)法定程序征用為國(guó)有土地，而不是相反。集體所有土地的最終處分權(quán)屬于國(guó)家。如國(guó)家因鐵路、公路等大型交通設(shè)施或其他基礎(chǔ)設(shè)施如環(huán)境保護(hù)等建設(shè)的需要而需征用集體所有土地的，集體土地所有單位應(yīng)服從國(guó)家建設(shè)和發(fā)展的需要，同意征用，具有明顯的強(qiáng)制性；集體所有土地的經(jīng)濟(jì)利益得不到應(yīng)有的滿足。盡管對(duì)集體所有土地的征用有一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，但僅僅是補(bǔ)償，并非是對(duì)等的經(jīng)濟(jì)交換關(guān)系，也不考慮實(shí)際的市場(chǎng)情況及其發(fā)展趨勢(shì)。然而，土地的價(jià)格主要地是由土地未來(lái)能給所有者或使用者可能帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)收益所決定的，而不是過(guò)去的收益水平。過(guò)去的收益水平僅是一種參考。二、我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型59集體所有土地的限制主要表現(xiàn)為：二、我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型17（3）公有房屋1）國(guó)家房屋所有權(quán)這是我國(guó)社會(huì)主義全民所有制在法律上的體現(xiàn)，是國(guó)家財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的重要組成部分。國(guó)有房產(chǎn)是我國(guó)城鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)的主要部分，主要包括：直管房屋——國(guó)家授權(quán)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理部門直接管理的公房；自管房屋——國(guó)家授權(quán)給機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位自行管理的公房，以及軍隊(duì)持有的、全民所有制、集體所有制企業(yè)單位持有的自管房屋。2）集體房屋所有權(quán)這是我國(guó)勞動(dòng)群眾集體所有制在法律上的體現(xiàn)，是我國(guó)社會(huì)主義房屋公有制的另一表現(xiàn)形式。集體房屋所有權(quán)的主體可以是具有法人資格的各種集體組織。集體房屋所有權(quán)所涉及的房屋主要是城鎮(zhèn)集體組織的工業(yè)、商業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、文化教育等建筑物及其設(shè)施。二、我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型60（3）公有房屋2）集體房屋所有權(quán)二、我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型183）個(gè)人所有獨(dú)有共有A.按份共有：共有人可以分別按各自所有的份額分享權(quán)利和義務(wù)。B.共同共有：所有權(quán)主體為兩個(gè)以上，每個(gè)產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋都享有所有權(quán)，都具有獨(dú)立的法律地位，但產(chǎn)權(quán)的實(shí)現(xiàn)需經(jīng)全體共有人的同意，未經(jīng)全體共有人的同意的民事行為無(wú)效。與集體所有的區(qū)別在于：集體所有的主體是單一的一個(gè)，其集體成員不具有獨(dú)立的法律地位，而是由集體組織行使權(quán)利和義務(wù)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型613）個(gè)人所有二、我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型192.房地產(chǎn)所有權(quán)的權(quán)能（1）占有權(quán)，指產(chǎn)權(quán)主體對(duì)土地或房屋的實(shí)際的掌管或控制。（2）使用權(quán)，是產(chǎn)權(quán)主體按照土地或房屋的性能和用途進(jìn)行事實(shí)上的利用和運(yùn)用。（3）收益權(quán)，是產(chǎn)權(quán)主體在土地或房屋獲取經(jīng)濟(jì)利益的權(quán)利。（4）處分權(quán)，是產(chǎn)權(quán)主體在法律允許范圍內(nèi)對(duì)土地和房屋的處理權(quán)利。二、我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型622.房地產(chǎn)所有權(quán)的權(quán)能二、我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型20（三）房地產(chǎn)使用權(quán)類型及其權(quán)能1.房地產(chǎn)使用權(quán)類型（1）城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)是指國(guó)有土地使用者依照法律規(guī)定或合同規(guī)定，享有使用土地并取得收益的權(quán)利，負(fù)有保護(hù)和合理利用土地的義務(wù)。國(guó)有土地使用權(quán)取得的途徑是：行政劃撥、有償出讓。二、我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型63（三）房地產(chǎn)使用權(quán)類型及其權(quán)能二、我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型21

國(guó)有土地使用權(quán)的有償出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。主要包含以下內(nèi)容：國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓的主體是國(guó)家，政府是國(guó)有土地產(chǎn)權(quán)的唯一代表；國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓的客體是城市規(guī)劃范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)，除法律規(guī)定可以行政劃撥的土地；國(guó)有土地使用權(quán)的出讓是有年期限制的，其最高出讓年限按用途不同而不同：居住用地70年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年，工業(yè)、綜合和其他用地50年；土地使用者需向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金。出讓形式有拍賣、招標(biāo)和雙方協(xié)議等三種，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅用地，有條件的必須采取拍賣、招標(biāo)形式；沒(méi)有條件不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式，但其出讓的土地使用權(quán)出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)。二、我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型64國(guó)有土地使用權(quán)的有償出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使除上述土地使用權(quán)的有償使用外，還存在行政劃撥的情況。行政劃撥的土地使用權(quán)主要有：國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。二、我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型65除上述土地使用權(quán)的有償使用外，還存在行政劃撥的（2）集體土地使用權(quán)。主要指農(nóng)村集體土地使用權(quán)，是指農(nóng)村集體土地使用者依照法律規(guī)定或合同規(guī)定，享有使用土地并取得收益的權(quán)利，負(fù)有保護(hù)和合理利用土地的義務(wù)。農(nóng)村集體土地使用權(quán)取得的途徑有：農(nóng)民通過(guò)集體承包獲得一段時(shí)間的農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)；組織和個(gè)人與集體協(xié)商通過(guò)政府審批的方式獲得建設(shè)用地使用權(quán)。(3)房屋使用權(quán)指房屋使用人依房屋所有人的意志，依照法律規(guī)定或合同規(guī)定，取得對(duì)房屋的實(shí)際占有和使用的權(quán)利。這里的房屋使用權(quán)是指與房屋所有權(quán)相分離，具有獨(dú)立民事權(quán)利的相對(duì)獨(dú)立的權(quán)利。二、我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型66（2）集體土地使用權(quán)。二、我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型242．房地產(chǎn)使用權(quán)權(quán)能(1)占有。指使用權(quán)人對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行控制或支配的權(quán)利，是使用權(quán)的前提和基礎(chǔ)。(2)使用。是依照法律規(guī)定或合同規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)利用和運(yùn)用的權(quán)利。(3)收益。是使用人享有使用土地和房屋的權(quán)利，它是基于使用房地產(chǎn)而取得的經(jīng)濟(jì)收入。(4)處分。使用人處分不同于所有人處分，使用人無(wú)權(quán)決定房地產(chǎn)的命運(yùn)，只能依照法律規(guī)定或合同規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。二、我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型672．房地產(chǎn)使用權(quán)權(quán)能二、我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型25（四）房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利我國(guó)房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利的類型有：1．抵押權(quán)。房屋所有權(quán)和以出讓方式取得的土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)。2．地役權(quán)。為了自己使用土地的便利，按照法律規(guī)定在他人使用的土地或房屋上設(shè)定的通行、取水、排水等權(quán)利稱為地役權(quán)。3．租賃權(quán)。我國(guó)的房屋及以出讓方式取得的土地可以出租。4．典當(dāng)權(quán)。是產(chǎn)權(quán)人將房地產(chǎn)以商定的典價(jià)典給承典人，承典人在典期內(nèi)享有對(duì)房地產(chǎn)的使用和管理權(quán)的行為。此外，房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利還包括安全權(quán)、采光通風(fēng)權(quán)、地上權(quán)、地下權(quán)、空中權(quán)等。

二、我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型68（四）房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利二、我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的類型26

第二章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估理論基礎(chǔ)第四節(jié)供求理論一、供求理論*二、房地產(chǎn)的供求與價(jià)格69第二章房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估理論基礎(chǔ)第四節(jié)供求理論27一、供求理論（一）基本概念價(jià)格需求供給均衡價(jià)格（二）需求法則

所謂效用，是指消費(fèi)者在某種條件下對(duì)某種商品的消費(fèi)所產(chǎn)生的主觀上和心理上的滿足程度。邊際效用是指當(dāng)商品的消費(fèi)量增加一個(gè)單位時(shí)總效用的增加量，在數(shù)學(xué)形式上表現(xiàn)為效用函數(shù)的一階導(dǎo)數(shù)。

邊際效用遞減法則是經(jīng)濟(jì)學(xué)中報(bào)酬遞減規(guī)律在消費(fèi)方面的反映，其可表示為：在一定時(shí)期內(nèi)，邊際效用隨著商品消費(fèi)量的增加而不斷減少；或在一定時(shí)期內(nèi)，總效用隨著商品消費(fèi)量的增加而增加，但總效用的增加量卻不斷減少。

70一、供求理論（一）基本概念28在邊際效用遞減法則的制約下，商品價(jià)格與個(gè)人需求量之間反比關(guān)系：在其他因素不變情況下，如果某商品價(jià)格上升，則消費(fèi)者對(duì)該商品的消費(fèi)量將減少；同理，如果某商品價(jià)格下降，則消費(fèi)者的消費(fèi)量將增加。上述個(gè)人消費(fèi)量與商品價(jià)格間的關(guān)系的集合則構(gòu)成了市場(chǎng)需求法則：市場(chǎng)需求量與商品價(jià)格之間呈相反方向變化的關(guān)系，即在其他因素不變的情況下，若某商品價(jià)格提高，則該商品的市場(chǎng)需求量將下降；若某商品價(jià)格降低，則該商品的市場(chǎng)需求量將增加。一、供求理論71在邊際效用遞減法則的制約下，商品價(jià)格與個(gè)人需PQDO市場(chǎng)需求法則反映了市場(chǎng)需求量與商品價(jià)格間的一般規(guī)律，其需求曲線表現(xiàn)為在以商品價(jià)格P為縱軸、商品數(shù)量Q為橫軸的坐標(biāo)系中，是一條從左上至右下的負(fù)斜率曲線D。

一、供求理論72PQDO市場(chǎng)需求法則反映了市場(chǎng)需求量與商品價(jià)（三）供給法則與市場(chǎng)需求一樣，市場(chǎng)的供給是眾多分散經(jīng)營(yíng)決策的個(gè)體投資者供給行為的總和。投資商的投資目標(biāo)是利潤(rùn)最大化，但在商品生產(chǎn)過(guò)程中，同樣也受報(bào)酬遞減規(guī)律的制約：在技術(shù)不變、其他生產(chǎn)要素投入量不變的條件下，連續(xù)地增加某一生產(chǎn)要素的投入量，到一定數(shù)量后，所得的產(chǎn)量的增量是遞減的。一、供求理論73（三）供給法則一、供求理論31市場(chǎng)上分散經(jīng)營(yíng)決策的個(gè)體投資者對(duì)商品的供給量與市場(chǎng)價(jià)格存在正比關(guān)系：在其他條件不變情況下，某商品的市場(chǎng)價(jià)格升高，則該商品的市場(chǎng)供給量將增加；反之，某商品的市場(chǎng)價(jià)格降低，則該商品的市場(chǎng)供給量將減小。由眾多分散經(jīng)營(yíng)決策的個(gè)體投資者的市場(chǎng)供給行為的集合構(gòu)成了市場(chǎng)供給法則：市場(chǎng)供給量與商品價(jià)格間呈同方向變化的關(guān)系，即在其他因素不變的情況下，若某商品價(jià)格升高，則該商品的市場(chǎng)供給量將增多；若某商品價(jià)格降低，則市場(chǎng)供給量將下降。一、供求理論74市場(chǎng)上分散經(jīng)營(yíng)決策的個(gè)體投資者對(duì)商品的供給量PQSO