如何在經(jīng)營性房屋租賃合同糾紛中主張可得利益損失

如何在經(jīng)營性房屋租賃合同糾紛中主張可得利益損失？經(jīng)營性房屋租賃合同因一方違約而導致合同解除，另一方可以主張其在租賃合同正常履行情況下可以獲得的可得利益損失。出租人和承租人的可得利益損失如何認定往往成為租賃雙方爭議的焦點。房屋租賃合同作為一種繼續(xù)性合同，合同解除的直接后果包括房屋返還、已經(jīng)履行期間合同利益的結算以及裝修擴建等添附物的處理等。如果房屋租賃合同因違約解除，還涉及違約責任的承擔。[1]租賃合同項下因一方違約導致合同無法繼續(xù)履行，守約方可根據(jù)合同約定和法律規(guī)定行使單方解約權，并追究違約方的違約責任。造成守約方損失的，損失賠償額如果有約定的從約定，沒有約定的損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，即可得利益。因經(jīng)營性房屋的出租主要用于生產(chǎn)經(jīng)營，合同解除時，出租人和承租人的可得利益損失如何認定往往成為租賃雙方爭議的焦點。一、可得利益損失的屬性《中華人民共和國民法典》（以下簡稱“《民法典》”）第五百八十四條規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失?！边@里的“合同履行后可以獲得的利益”，排除履行利益，就是可得利益。一般認為，可得利益僅限于未來可以得到的利益，不包括履行本身獲得的利益，而主要是獲取利潤所對應的利益。由于一方違約，受害人不能按照合同約定取得應交付的財產(chǎn)，造成其生產(chǎn)經(jīng)營活動中斷或從事該活動的基礎和條件喪失，從而導致利潤損失，這就是一種可得利益損失。[2]一般情況，可得利益損失也歸屬于間接損失，與直接損失對應。比如，最高人民法院民法典貫徹實施工作領導小組主編的《中華人民共和國民法典合同編理解與適用》（二）中認為，賠償損失的范圍可由法律直接規(guī)定或由當事人雙方約定。在法律沒有特殊規(guī)定和當事人沒有另行約定的情況下，應按完全賠償?shù)脑瓌t賠償全部損失，包括直接損失和間接損失，直接損失指財產(chǎn)上的直接減少。間接損失又稱所失利益，是指失去可以預期取得的利益。[3]有些學者也將可得利益損失稱為消極損失，與實際損失即積極損失對應。比如，黃薇主編的《中華人民共和國民法典釋義》認為，按照完全賠償原則，違約損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括對實際損失和可得利益的賠償。實際損失即所受損害，是指因違約而導致，造成現(xiàn)有的利益減少，是現(xiàn)實的利益損失，又被稱為積極損失。可得利益，即所失利益受害人在合同履行后本可以獲得，但因違約而無法獲得的利益,是未來的、期待的利益損失，又被稱為消極損失。[4]“直接損失”與“實際損失”是否是同一概念？合同法中“實際損失”的概念來自于原《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》（以下簡稱“《合同法司法解釋二》”，現(xiàn)已失效，下同），該解釋第二十九條規(guī)定：“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決?！倍睹穹ǖ洹吩跅l文上并沒有使用“實際損失”的表述，而使用了“直接損失”的表述。比如《民法典》第九百三十三條“委托人或者受托人可以隨時解除委托合同。因解除合同造成對方損失的，除不可歸責于該當事人的事由外，無償委托合同的解除方應當賠償因解除時間不當造成的直接損失，有償委托合同的解除方應當賠償對方的直接損失和合同履行后可以獲得的利益?！钡恰皩嶋H損失”在其他部門法語境下還有使用。從《合同法司法解釋二》到《民法典》中有關損失的相關規(guī)定，我們認為采用“直接損失”和“間接損失”的表述更加符合司法審判精神。二、可得利益損失賠償?shù)臉嫵梢鶕?jù)《民法典》第五百八十四條的規(guī)定，可得利益損失賠償?shù)臉嫵梢ㄒ韵滤膫€方面。（一）合同成立且有效法律對當事人利益的保護因合同是否成立、是否有效而有所不同。合同成立且有效是當事人主張可得利益損失賠償?shù)那疤岷突A。在房屋租賃合同無效的情況下，可得利益損失的主張也不具有相應的前提。比如，在（2019）滬01民終9184號房屋租賃合同糾紛中，[5]二審法院認為，因涉案租賃標的物系違章建筑而導致租賃合同無效，承租人基于該無效租賃合同本無可得利益，故承租人主張可得利益損失的訴請未能得到法院的支持。（二）發(fā)生違約行為違約行為是當事人主張包括可得利益損失在內的合同違約責任的必備條件之一。《民法典》采取了無過錯責任原則，違約責任構成上總的說來并不要求違約人具有過錯，只要沒有免責事由，就要承擔違約責任。[6]（三）存在因果關系因果關系是損害賠償?shù)暮诵膯栴}。能夠獲得賠償?shù)目傻美鎿p失與違約行為之間應當具有直接因果關系，如果利益實現(xiàn)還取決于其他諸多因素和條件，則可能因為過于間接和不確定而不能獲得賠償。（四）損害的可確定性可得利益必須具有一定的確定性。在合同法中，任何需要補救的損害都必須具有一定程度的確定性，否則是不能要求賠償?shù)摹7]損害的可確定性是指損害能夠通過金錢計算，且非違約方可以通過舉證予以確定。需要注意的是，可得利益損失的確定性是針對可得利益受到損害的事實而言的，而不應包括具體數(shù)額，后者屬于可得利益損失的計算問題，不能僅因為可得利益損失數(shù)額難以確定而駁回當事人的合理賠償請求。[8]三、可得利益損失的確定最高人民法院《關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》(法發(fā)〔2009〕40號，以下簡稱“《民商事合同指導意見》”)第10條規(guī)定：人民法院在計算和認定可得利益損失時，應當綜合運用可預見規(guī)則、減損規(guī)則、損益相抵規(guī)則以及過失相抵規(guī)則等，從非違約方主張的可得利益賠償總額中扣除違約方不可預見的損失、非違約方不當擴大的損失、非違約方因違約獲得的利益、非違約方亦有過失所造成的損失以及必要的交易成本。由此可以歸納出,可得利益賠償?shù)膿p失的計算公式基本是：可得利益損失賠償額=可得利益損失總額-不可預見的損失-擴大的損失-受害方因違約獲得的利益-必要的成本。[9]（一）可得利益損失賠償?shù)姆秶睹裆淌潞贤笇б庖姟返?條規(guī)定：“在當前市場主體違約情形比較突出的情況下，違約行為通常導致可得利益損失。根據(jù)交易的性質、合同的目的等因素，可得利益損失主要分為生產(chǎn)利潤損失、經(jīng)營利潤損失和轉售利潤損失等類型。生產(chǎn)設備和原材料等買賣合同違約中，因出賣人違約而造成買受人的可得利益損失通常屬于生產(chǎn)利潤損失。承包經(jīng)營、租賃經(jīng)營合同以及提供服務或勞務的合同中，因一方違約造成的可得利益損失通常屬于經(jīng)營利潤損失。先后系列買賣合同中，因原合同出賣方違約而造成其后的轉售合同出售方的可得利益損失通常屬于轉售利潤損失。”應當如何理解“利潤”的概念，《北京市高級人民法院關于商事審判應對金融危機的若干意見》中明確，應正確理解與適用《中華人民共和國合同法》第一百一十三條第一款關于“可得利益損失或稱預期利益損失”的規(guī)定，可得利益損失應當界定為“預期的凈利潤損失”。如何計算“預期的凈利潤”問題，在實踐中主要包括五種方法。（一）差額法。差額賠償原則是將損害行為發(fā)生時，將受損方的財產(chǎn)狀況與合同得到適當履行后，受損方應具有的財產(chǎn)狀況進行對比，其中的差額即為受損方所遭受的損失，包括可得利潤損失。（二）約定法。是指當事人直接在合同中約定損失賠償額的計算方法。（三）類比法。是指比照與守約方相同或類似的其他企業(yè)在類似條件下所能獲得利潤或以守約方在同一合同項下，曾經(jīng)取得的合同利益來確定可得利益的賠償數(shù)額。（四）估算法。是指當法院無法確定可得利益數(shù)額時，根據(jù)案件的實際情況酌定賠償數(shù)額的方法。（五）綜合裁量法。是指無證據(jù)證明可得利益損失具體數(shù)額的情況下，法官以差額法為基礎方法，綜合考慮守約方因違約遭受的實際損失或可能遭受的損失為基礎數(shù)據(jù)，以自由心證和經(jīng)驗法則酌定的數(shù)額。[10]（二）可得利益損失賠償?shù)南拗茝摹睹穹ǖ洹返谖灏侔耸臈l“不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失”中可知，損失賠償應符合可預見性標準，即違約方在締約時應當預見的因違約所造成的損失，包括合理預見的損失數(shù)量和根據(jù)對方的身份所能預見到的可得利益損失類型，以此限制違約損害賠償范圍。1980年《聯(lián)合國國際貨物銷售合同公約》第74條也規(guī)定，賠償損失“不得超過違反合同一方在訂立合同時，依照他當時已知道或理應知道的事實和情況，對違反合同預料到或理應預料到的可能損失”。可見，法律要求違約當事人僅對其在訂約時能夠合理預見到的損害承擔賠償責任，從而為因果關系的確定提供了相應可操作性和確定性的依據(jù)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十二條規(guī)定：“買賣合同當事人一方違約造成對方損失，對方主張賠償可得利益損失的，人民法院在確定違約責任范圍時，應當根據(jù)當事人的主張，依據(jù)民法典第五百八十四條、第五百九十一條、第五百九十二條、本解釋第二十三條等規(guī)定進行認定。”也就是說，當事人關于賠償可得利益損失的主張并不必然獲得支持，除了可預見性規(guī)則，還要受到減輕損失規(guī)則、過失相抵規(guī)則以及損益相抵規(guī)則等的限制。減損規(guī)則，即守約方應當根據(jù)當時的情境采取一定的措施，以防止損失的擴大。損益相抵規(guī)則，即守約方因損失發(fā)生的同一違約行為而獲益時，其所能請求的賠償額應當是損失減去獲益的差額。過失相抵規(guī)則，即守約方因自身過錯造成的損失的擴大，亦不能向違約方請求賠償。四、經(jīng)營性房屋租賃合同中可得利益損失的認定和相關建議（一）可得利益損失的類型按照上文所提及的《民商事合同指導意見》第9條的規(guī)定，可得利益損失主要分為生產(chǎn)利潤損失、經(jīng)營利潤損失和轉售利潤損失三種類型，租賃經(jīng)營合同因違約造成可得利益損失則屬于經(jīng)營利潤損失。（二）可得利益損失的司法實踐根據(jù)上述規(guī)定，經(jīng)營性房屋租賃合同中的可得利益損失屬于經(jīng)營利潤損失。從出租人的角度，可得利益損失一般表現(xiàn)為租金利益損失，在存在轉租的情況下，可得利益還包括轉租租金的差價損失。因此，出租人的可得利益損失將以租金作為確定的標準。從承租人的角度，相對于出租人可以租金標準作為可得利益損失的計算標準，承租人的可得利益損失計算更加復雜，“另行尋找替代房屋周轉期間所受損失”和“經(jīng)營利潤”都有可能成為向出租人主張可得利益損失的基礎。1.以另行尋找替代房屋周轉期間所受損失作為主張可得利益損失的基礎最高人民法院在（2021）最高法民申1914號民事裁定書中認為，在經(jīng)營性租賃合同中，承租人的經(jīng)營損失主要表現(xiàn)為尋找替代性租賃場所期間因不能正常經(jīng)營而導致的損失。對此，我國有些地方高院持相同觀點，并就此出臺了具體的司法認定規(guī)則。如《北京市高級人民法院關于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》第26條規(guī)定：“房屋租賃合同因違約解除產(chǎn)生的實際損失如何確定？因承租人根本違約行為導致房屋租賃合同解除，出租人要求承租人賠償其房屋閑置期間的租金等實際損失的，可予支持，但合同另有約定的除外。因出租人根本違約行為導致房屋租賃合同解除，承租人要求出租人賠償其另行尋找替代房屋周轉期間所受損失的，可予支持，但合同另有約定的除外。損失具體數(shù)額不能確定的，可以推定為租賃房屋閑置期間或尋找替代房屋周轉期間的租金損失，但最長一般不得超過六個月?！背侗本┦懈呒壢嗣穹ㄔ宏P于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》第26條明確規(guī)定外，經(jīng)筆者檢索，司法實踐中法院支持的租金損失也多在6個月之內。如在(2020)湘01民終12287號房屋租賃合同糾紛案中，[11]承租人按照合同解除前的平均利潤水平預估剩余6年零8個月租期的總經(jīng)營利潤，并將該預估利潤數(shù)額作為可得利益損失主張，法院認為，對承租人要求出租人賠償剩余6年零8個月租期的預期利益（預期經(jīng)營利潤）損失問題，因經(jīng)營行為本身存在風險，是否盈利具有不確定性，故不予支持。但考慮到出租人提前解除租賃合同，承租人另行尋找替代租賃場地需要一定時間，故對承租人另行尋找替代租賃場地周轉期間所遭受的利益損失，出租人應予賠償，至于具體的周轉時間，一審長沙市岳麓區(qū)人民法院結合承租人的實際經(jīng)營規(guī)模酌情確定為6個月，并參照涉案《租賃合同》解除前6個月承租人實際支付給平和堂公司的租金標準酌情認定，該案二審長沙市中級人民法院亦對此進行了最終認定。類似的案例還有(2020)粵民再328號租賃合同糾紛案，[12]因承租人未充分舉證證明其所主張賠償?shù)?年剩余租期內預期可得利益損失，法院最終酌定出租人賠償承租人相當于3個月租金的損失。2.

以經(jīng)營利潤作為主張可得利益損失的基礎部分法院認為租賃合同是出租人將租賃物交付給承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，故應當用收益即經(jīng)營利潤來認定承租人的可得利益損失?！督K省高級人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問題的意見》第二十七條第二款也就此進行了規(guī)定：“因出租人違約行為導致房屋租賃合同解除的，承租人可以要求出租人賠償其租金差價損失及相關費用。租賃房屋用于商業(yè)用途的，承租人還可要求出租人賠償其合理期間內的經(jīng)營損失，但最長不得超過六個月?！痹谥俨冒讣幸灿胁簧僦俨猛ブС衷撚^點。在某仲裁案件中，仲裁庭對被申請人主張涉案租約約定的“全部直接損失”不應包括停業(yè)利潤，停業(yè)利潤屬于間接損失的觀點不予認同。理由如下：首先《中華人民共和國合同法》第一百一十三條[13]規(guī)定，損失賠償額應當相當于違約所造成的損失，包括合同履行后可獲得的利潤。其次，《店鋪租約》關于“清淡期”的約定是，“實際支出”包括“首次裝修和后續(xù)改進的設計費、支付給承包商的費用、空調和其他設備的購置和安裝等費用”；《店鋪租約》還約定，出租人知道或應當知道承租人將依賴本租約的租期而對店鋪投入一筆客觀的租金用于裝修場地、安裝設備并運營其業(yè)務，承租人運營的任何意外終止或暫停都將給承租人帶來嚴重的損失；出租人同意除本租約明確允許的情況外，出租人不以任何理由或方式解除本租約；出租人重大違約造成的“全部直接損失”應包括“實際支出”和“運營其業(yè)務”的損失，即停業(yè)利潤損失。再如，在另一仲裁案件中，仲裁庭認為，案涉店鋪在違約行為發(fā)生前的經(jīng)營收入數(shù)據(jù)系確定其未來經(jīng)營收入情況的良好證據(jù)。案涉店鋪營業(yè)收入說明了申請人開始在案涉店鋪中的門店具備通過自身經(jīng)營取得收入的能力。在沒有相反證據(jù)的情況下，仲裁庭認為這種經(jīng)營收入是可以為申請人帶來利潤的。如果沒有第一被申請人的違約行為而申請人繼續(xù)在案涉店鋪經(jīng)營門店，其獲得可得利潤具有高度蓋然性。兩被申請人僅以有關利潤損失存在不確定性加以抗辯不足以對抗申請人的主張。即使存在這種不確定性，該不確定性亦由第一被申請人違約導致，即第一被申請人違約導致申請人無法獲得此后的營業(yè)利潤以及利潤證據(jù)。對此，第一被申請人應當承擔相應后果。綜上，仲裁庭認定本案中存在可得利益損失。在以經(jīng)營利潤損失作為主張可得利益損失的基礎時，就如何確定賠償期限的問題，目前司法實踐中的標準并不統(tǒng)一。經(jīng)筆者檢索，就此問題目前主要有以下幾種處理意見：一是以剩余租賃期限為計算期間。如在(2019)粵01民終20396號租賃合同糾紛案中，[14]法院認為承租人剩余租期內的經(jīng)營損失屬于預期可得利益，應當視為一種損失，合同解除后，承租人可就剩余租期內的經(jīng)營損失要求賠償，但根據(jù)過錯及公平原則，承租人應自行承擔40%的責任。二是以停產(chǎn)停業(yè)期間為計算期間。如在(2019)瓊96民終1416號房屋租賃合同糾紛案中，[15]法院最終認定依據(jù)承租人營業(yè)額流水計算，并結合雙方的過錯程度，由出租人賠償承租人停業(yè)期間的90%的損失。三是酌情認定一定的期限。如在(2013)粵高法民二申字第169號房屋租賃合同糾紛案中，[16]法院最終結合審計結論和綜合本案的情況及考慮茶餐廳的行業(yè)利潤率，酌定每月利潤為20000元，并確定賠償期限為12個月。四是損失數(shù)額直接由法院結合多種因素進行酌定。如在（2016）最高法民再282號合同糾紛案中，[17]法院綜合考慮了合同履行情況，加盟手冊所做的投資回報分析，并參照案涉飯店營業(yè)稅完稅證明，以及承租人自愿放棄的部分可得利益，根據(jù)公平原則，酌情支持了承租人可得利益損失139.9萬元。（三）相關建議綜合來看，司法實踐中支持或部分支持可得利益損失的理由主要有：合同約定、公平原則以及誠實信用原則；法院不支持的理由一般為：超出可預見范圍、缺乏事實和法律依據(jù)。其中，可預見性標準是法院裁判的主要依據(jù)。對于承租人主張的經(jīng)營利潤損失，法院也可能會以市場風險具有不確定性為理由，認為該種經(jīng)營利潤損失超出了可預見范圍，如在上述(2020)湘01民終12287號租賃合同糾紛案中，雖然當事人提供了關于預期經(jīng)營利潤的相關證據(jù)，甚至通過司法鑒定程序對預期利益進行了評估，但法院以經(jīng)營行為本身存在商業(yè)風險為由，并沒有支持承租人主張的預期經(jīng)營利潤損失，而最終僅對尋找替代租賃場地周轉期間所遭受的利益損失予以支持。而對于可得利益損失的賠償期限問題，也存在不同的裁判標準，通常存在以剩余租賃期限為計算期間、以停產(chǎn)停業(yè)期間為計算期間、酌情認定一定期限或結合多種因素直接酌定賠償金額等不同尺度。因此，為了使經(jīng)營性房屋租賃合同中的當事人最大化地獲得可得利益損失賠償，建議如下：可得利益損失的認定受諸多因素影響，通常又缺少公允的標準，舉證也存在一定困難。因此，出租人和承租人可在訂立租賃合同時，在意思自治的基礎上約定合理的可得利益損失賠償條款，最重要的是明確其計算方式和標準。這樣不僅可以優(yōu)先依約定來適用此條款計算可得利益損失，還將提高司法裁判效率。如果產(chǎn)生糾紛而事先又未約定可得利益損失賠償條款的，對于主張經(jīng)營利潤損失而言，會計事務所作出的年度審計報告、公司的年度利潤表、記賬憑證以及銀行交易流水等可以作為有關經(jīng)營利潤的相關證據(jù)。