房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告

PAGEPAGE50扶持方式：財政補助項目類別：建筑業(yè)項目（房地產(chǎn)）項目代碼：ISO1632882010年海南省瓊海市嘉積鎮(zhèn)7萬平方米商住新建項目可行性研究報告項目單位：花果山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目建設(shè)地點：瓊海市嘉積鎮(zhèn)紅星居委會濱河新區(qū)可研報告編制時間：二○一○年十一月目錄第一章總論┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈51.1項目單位情況┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈51.1.1概況┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈51.1.2財務(wù)狀況┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈51.2項目的基本情況┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈51.2.1項目名稱、建設(shè)性質(zhì)及建設(shè)地點┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈51.2.2項目概況┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈51.2.3組織管理┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈61.2.4環(huán)境保護┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈61.2.5項目實施進度安排┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈61.2.6項目總投資┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈61.2.7資金籌措┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈71.2.8社會效益┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈71.3可行性報告依據(jù)┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈7第二章項目背景┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈82.1建設(shè)項目的有力條件┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈82.1.1自然條件┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈82.1.2地理位置┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈92.1.3自然資源┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈92.1.4基礎(chǔ)設(shè)施┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈102.1.5瓊海特色┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈122.1.6項目位置┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈152.1.7符合國家政策┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈162.1.8有關(guān)部門重視┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈162.2項目建設(shè)的必要性┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈16第三章市場狀況分析與預(yù)測┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈173.1市場情況分析┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈173.1.1綜合經(jīng)濟實力明顯增強┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈173.1.2新農(nóng)村建設(shè)扎實推進┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈183.1.3第二產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈183.1.4城市化進程明顯加快┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈193.2需求預(yù)測┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈203.2.1博鰲效應(yīng)激活房地產(chǎn)業(yè)┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈203.2.2博鰲效應(yīng)+生態(tài)美景：瓊海市房地產(chǎn)業(yè)火爆的根本所在┈┈┈┈203.2.3博鰲要走達沃斯的路子┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈213.2.4項目周圍房價對比┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈213.3項目市場分析┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈223.3.1房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈223.3.2房屋施工、新開工和竣工情況┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈223.3.3商品房銷售情況┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈223.3.4房屋平均銷售價格┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈223.3.5商品房購買對象情況┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈233.3.6經(jīng)濟危機對南海房地產(chǎn)的影響┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈23第四章項目方案┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈254.1地理位置及現(xiàn)狀┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈254.2項目設(shè)計內(nèi)容與規(guī)模┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈264.2.1設(shè)計依據(jù)┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈264.2.2設(shè)計基礎(chǔ)資料┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈274.2.3規(guī)劃設(shè)計┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈284.2.4規(guī)劃和單體構(gòu)思原則┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈28第五章環(huán)境評價及節(jié)能減排措施┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈295.1環(huán)境影響┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈295.2環(huán)境治理┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈29第六章管理組織機構(gòu)┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈316.1經(jīng)營管理模式及機構(gòu)設(shè)置┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈316.2組織機構(gòu)┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈31第七章投資估算與資金來源┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈317.1估算依據(jù)┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈317.2估算范圍┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈317.3估算金額┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈327.4資金籌措┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈32第八章財務(wù)效益評價┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈328.1項目經(jīng)濟分析遵循的主要依據(jù)┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈328.2基礎(chǔ)數(shù)據(jù)┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈338.2.1銷售收入┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈338.2.2成本分析┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈338.3財務(wù)分析┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈348.3.1財務(wù)靜態(tài)數(shù)據(jù)分析┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈348.3.2項目財務(wù)現(xiàn)金流量分析┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈348.3.3敏感性分析┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈348.3.4償債能力分析┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈35第九章社會效益分析┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈35附表一：主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈37附表二:項目總投資估算表┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈38附表三：銷售收入預(yù)測表┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈39附表四：項目投資計劃與資金籌措表┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈40附表五：費用估算表┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈41附表六：成本預(yù)測表┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈42附表七:項目損益預(yù)測表┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈42附表八：銷售收入與經(jīng)營稅金估算表┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈43附表九：資金來源與運用表┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈44附表十：貸款還本付息估算表┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈45附表十一：項目財務(wù)現(xiàn)金流量表┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈46附表十二：財務(wù)現(xiàn)值計算表┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈47附表十三：投資發(fā)生敏感性分析表┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈48附件十四：敏感性分析表┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈49第一章總論1.1項目單位基本情況1.1.1概況項目開發(fā)商法定名稱：花果山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。項目開發(fā)商法人代表：王酈花果山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位于瓊海市銀海路,公司2009年11月成立。法人代表，王酈。公司注冊資本1000萬元人民幣。是一家主要從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。公司堅持“努力創(chuàng)新、科學(xué)管理、創(chuàng)一流企業(yè)”。公司視信譽為企業(yè)的生命。1.1.2財務(wù)狀況花果山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司近兩年經(jīng)營業(yè)務(wù)穩(wěn)步上升，項目資產(chǎn)總額達5000萬元，固定資產(chǎn)3000萬，流動資產(chǎn)2000萬。所有者權(quán)益2000萬，實收資本1000萬。凈利潤高達2000萬以上。1.2項目的基本情況1.2.1項目名稱、建設(shè)性質(zhì)及建設(shè)地點項目名稱：瓊?！懊孛芑▓@”生活園項目性質(zhì)：新建商住樓項目建設(shè)地點：瓊海市嘉積鎮(zhèn)紅星居委會濱河新區(qū)1.2.2項目概況瓊海"秘密花園"生活園項目是由花果山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資興建的工程。工程位于瓊海市嘉積鎮(zhèn)紅星居委會濱河新區(qū)。瓊海"秘密花園"生活園項目總土地面積為58000平方米，項目總建筑面積70000平方米（其中地下室800㎡），其中可售住宅面積為29000平方米,1#樓住宅可銷售面積26000平方米，低層住宅面積為4000平方米,商鋪面積4500平方米容積率1.06，建筑密度18%，綠化率55%。項目總體停車位為100個。居住總戶數(shù)580戶，小區(qū)是集多層住宅樓、小高層住宅樓及服務(wù)及設(shè)備用房為一體的生態(tài)型智能化居住小區(qū)。1.2.3組織管理項目建成前，由公司工程部組建瓊海"秘密花園"生活園項目部統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，項目建成后實行公司經(jīng)理負(fù)責(zé)制，財務(wù)上獨立核算，接受公司統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)。1.2.4環(huán)境保護本項目屬中高檔商住小區(qū)，是以生態(tài)環(huán)境為主題，綠化率達55%。建筑材料選用環(huán)保節(jié)能型材料，給排水和電氣設(shè)備選用節(jié)能型設(shè)備和材料。生活污水和雨水分流，生活污水經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管道。公共廚房污水經(jīng)隔油池后再進入室外污水管網(wǎng)。雨水直接排入市政雨水管網(wǎng)。1.2.5項目實施進度安排本項目2010年月11月開工，預(yù)計工期約25個月，即2012年12月完工并經(jīng)驗收合格后即可交付使用。1.2.6項目總投資經(jīng)測算，本項目所需的資金24824.50萬元，其中房地產(chǎn)開發(fā)成本為22298.45萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費用為2526.05萬元。企業(yè)自籌17500萬元，占總投資的70.49%；申請銀行貸款5000萬元，占總投資的20.14%，不足部分來源于房產(chǎn)預(yù)銷售款。貸款年利率為5.40%，貸款期限為3年，本金分2000萬、3000萬于2011、2012年兩次還清。（詳見附表二及附表七）1.2.7資金籌措（一）申請國內(nèi)金融機構(gòu)貸款5000萬元；（二）企業(yè)自籌資金17500萬元；（三）房產(chǎn)預(yù)銷售款2324.50萬元1.2.8社會效益1、可以調(diào)整瓊海房地產(chǎn)市場布局結(jié)構(gòu)，建設(shè)現(xiàn)代化大城市。2、有利于促進瓊海房地產(chǎn)市場消費的多元化發(fā)展。3、有利于打開本地房地產(chǎn)市場向外地擴展的新局面。4、帶動海南省其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。5、有利于調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，增加社會就業(yè)。1.3可行性報告依據(jù)一、委托方提供的各項原始資料及有關(guān)數(shù)據(jù)；二、土地證:海國用（2007）第0891號;三、建設(shè)工程規(guī)劃臨時許可證，編號：[2009]53；四、海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會和海南省房地產(chǎn)估價師協(xié)會統(tǒng)計的相關(guān)數(shù)據(jù)；五、海南省相關(guān)定額。第二章項目背景2.1建設(shè)項目的有利條件2.1.1自然條件瓊海，美麗而富有魅力的城市，被譽為海南省東海岸的明珠。充滿傳奇的紅色娘子軍、風(fēng)光旖旎的萬泉河、殊驚世界的博鰲亞洲論壇，構(gòu)架起瓊海的與眾不同。紅色的歷程、藍色的誘惑、綠色的魅力，張揚出瓊海光彩四射。瓊海市基礎(chǔ)設(shè)施良好，交通通訊發(fā)達。由嘉積、博鰲、官塘三大人口、建筑組團構(gòu)成的大瓊海，在21世紀(jì)初推進城市化進程中崛起為海南第三大城市。瓊海倍受胡錦濤、江澤民、溫家寶、吳邦國、賈慶林、曾慶紅等黨和國家領(lǐng)導(dǎo)人的關(guān)懷與重視。他們親臨瓊海，向亞洲乃至世界發(fā)出熱情的邀請，瓊海聚集了四海群賢，也聚攏了天下目光。瓊海，歷史悠久、人杰地靈、物阜民豐，文化發(fā)達，是著名的僑鄉(xiāng)、溫泉之鄉(xiāng)。在這塊美麗而神奇的土地上，資源豐富、社會安定、民風(fēng)高尚、環(huán)境良好，是國內(nèi)外投資商的樂園與天堂。瓊海到處是春潮涌、人氣旺、商機多、氣象新。站在新世紀(jì)改革開放的新潮頭，瓊海人民牢牢把握歷史發(fā)展的新機遇，把瓊海創(chuàng)建成中國優(yōu)秀旅游城市，全國雙擁模范城。今天，瓊海人堅持以人為本的科學(xué)發(fā)展觀，朝著實現(xiàn)中等城市、海南島東商貿(mào)中心城市、國際旅游城市目標(biāo)跨步邁進。瓊海素有愛商的熱心、親商的威望，助商的誠懇，興商的能力。瓊海將竭誠奉獻真情！迎接四方客商八面賓朋前來旅游觀光、投資置業(yè)，共同創(chuàng)造美好的未來！2.1.2地理位置瓊海市地處海南島東部，距海南省省會海口市86公里，距南端的國際旅游城市三亞市163公里。南距萬寧市60公里，西連定安、屯昌縣，東瀕文昌清瀾港。瓊海市總面積1710.4平方公里，現(xiàn)轄嘉積、中原、博鰲、潭門、長坡、萬泉、塔洋、大路、陽江、龍江、會山、石壁十二鎮(zhèn)。嘉積城區(qū)為市府所在地。博鰲水城特別規(guī)劃區(qū)面積41.8平方公里。瓊海市屬于熱帶季風(fēng)及海洋濕潤氣候區(qū)，年平均氣溫為24°C，年平均降雨量2072毫米，年平均日照2155小時，年平均輻射量為每平方118.99千卡，終年無霜雪。瓊海市轄嘉積、中原、博鰲、潭門、長坡、萬泉、塔洋、大路、陽江、龍江、會山、石壁十二個鎮(zhèn)，203個村（居）委會，轄區(qū)內(nèi)還有5個國營農(nóng)場、1個華僑農(nóng)場和1個國營林場。2.1.3自然資源【旅游資源】瓊海以風(fēng)光旖旎、舉世聞名的萬泉河為主線，以萬泉河峽谷漂流、探險、探秘等時尚項目為領(lǐng)軍的“綠色文化”，是萬泉河旅游的主色調(diào)，其中萬泉河漂流項目被評為海南省優(yōu)秀專項旅游產(chǎn)品之首。以紅色娘子軍為題材的“紅色之旅”，不斷被賦予新的文化內(nèi)涵，成為海南旅游的新亮點。博鰲水城是海南最具知名度、最具活力的旅游精品，是海南島十大優(yōu)秀旅游景點之一。包括萬泉河、白石嶺、官塘溫泉、沙洲島、萬泉河出海口、博鰲海濱玉帶灘與“博鰲亞洲論壇”國際會議中心構(gòu)成了海南東部大瓊海的旅游體系，是全省重點旅游區(qū)之一。【物產(chǎn)資源】全市有野生動物130多種，野生植物250多種，礦產(chǎn)資源有鈦、鉀鎢、金、石墨、高嶺土、玻璃砂等14種。熱礦泉資源豐富，境內(nèi)有官塘、北岸、藍山等熱礦泉。其中官塘溫泉日流量10700噸，最高水溫達90攝氏度，是“世界少有、海南無雙”的熱礦泉田?！竞Ｑ筚Y源】瓊海海岸線長43公里，漁場遍及東沙、西沙、中沙、南沙，經(jīng)濟價值較高的魚類有40多種。境內(nèi)的龍灣港水深12米，是個靠近國際航道的深水良港，可興建1-5萬噸級泊位碼頭42個。還有18.7萬畝淺海灘涂,是養(yǎng)殖海產(chǎn)品的良好基地,全國最大的麒麟菜養(yǎng)殖場就在我市境內(nèi)?！舅娰Y源】瓊海境內(nèi)河流總長252.1公里,流域面積在100平方公里以上的河流有6條,主要水系有萬泉河、九曲江和新園水。水資源總量29.9億立方米，貯水量達100萬立方米以上的水庫近40個。水質(zhì)達到國家二級飲水標(biāo)準(zhǔn)。水電蘊藏量為12萬千瓦，可開發(fā)量為11.8萬千瓦。2.1.4基礎(chǔ)設(shè)施【城市交通】瓊海是海南東部的交通樞紐，距省會?？?7公里，海榆東線和島東高速公里貫穿全境，高速公路在境內(nèi)有3個出入口，交通便捷。市里公路縱橫交錯，四通八達，全市通車?yán)锍踢_1194.2公里?！境鞘械缆贰凯偤Ｍ顿Y60多億元建設(shè)萬泉河濱河景觀大道、龍博濱海景觀大道、金海北路、銀海東路、沿河北路、興海中路、嘉博公路、愛華路、朝標(biāo)東路、人民南路、瓊文公路、嘉潭公路和萬泉河石龍大橋、培蘭大橋、樂城大橋等路橋工程，全市省級公路、縣際干道全部實現(xiàn)硬板化。2007年，投資1.25億元，完成了萬泉河路、銀河路及萬泉河路景觀帶建設(shè)項目,“兩路一景”成為城市風(fēng)景的重要組成部分。正在實施的路橋項目有萬泉河中路、萬泉河南路、濱海大道、官塘大道、新海路及海南東環(huán)鐵路、海榆東線公路、嘉積大橋等改造工程?！靖劭诮ㄔO(shè)】瓊海境內(nèi)有潭門港、博鰲港、青葛港、龍灣港等4個港口。其中龍灣港距歐亞國際航線僅55海里，是海南東部唯一的深水良港，可供建設(shè)萬噸至20萬噸級深水泊位200多個，龍灣港將與荷蘭鹿特丹港合作建設(shè)成多用途的遠東基地港。潭門港被列為國家重點漁港，正在加緊建設(shè)之中?！竟╇姽┧俊笆濉逼陂g，瓊海完成了二期農(nóng)村電網(wǎng)改造、培蘭11萬伏變電站和官塘22萬伏變電站；除省屬牛路嶺水電站外，市內(nèi)還有大小電站26座，裝機容量9.9萬千瓦，年發(fā)電量3億度，全市電力供應(yīng)充足。完成了博鰲二期供水工程、嘉積自來水廠擴建工程，日供水量15萬噸?！笆晃濉逼陂g，繼續(xù)完善嘉積主城區(qū)供水管網(wǎng)和污水處理管網(wǎng)，2008年計劃投資5400萬元，完成市自來水廠擴建工程；投資1500萬元，完成嘉積至官塘供水管網(wǎng)建設(shè)工程，確保供水能力可以滿足“三大組團”未來10年內(nèi)城市發(fā)展和大規(guī)模工業(yè)用水的需要?！距]電通訊】全市實現(xiàn)了城鄉(xiāng)電話傳輸數(shù)字化和程控化，可直通國內(nèi)和世界200多個國家和地區(qū)。郵政網(wǎng)點29個，其中電子化營業(yè)網(wǎng)點21個。特快郵寄業(yè)務(wù)已擴大到211個國家和地區(qū)，國內(nèi)全部通達?！纠c污水處理】瓊海投資3310萬元，建成了垃圾處理廠，日處理垃圾120噸，實現(xiàn)了無公害化垃圾處理。2008年計劃投資3500萬元新建一座污水處理廠，投資4700萬元抓好雙溝溪環(huán)境整治，進一步凈化美化城市環(huán)境。2.1.5瓊海特色萬泉河，中國熱帶自然生態(tài)保存最完美的萬泉河，是瓊海的母親河，萬泉河全長163公里，為海南島第三大河流，有南北兩源，南源發(fā)于五指山脈東麓，北源出自黎母山南麓，兩水分流而下，在瓊海市合嘴匯合，流經(jīng)嘉積鎮(zhèn)至博鰲港，融入南海。瓊海市境內(nèi)長81公里?！叭f泉河水清又清”唱紅全中國，萬泉河聞名遐爾。萬泉河集山、河、湖、泉于一體，既有溫泉洗凝脂、椰寨農(nóng)家樂，又有玉帶一線牽、濱海勝景地。尤以牛路嶺大壩以下21公里河段風(fēng)光最美。這里山青水碧，峽谷幽深，熱帶叢林密布，空氣新鮮純凈，飛瀑直下，疊泉奔涌，怪石嶙峋，魚翔鷗飛，更有激流險灘浪遏飛舟。這里是探險游的勝地、休閑游的天堂，被評為海南旅游品牌之首當(dāng)之無愧。博鰲亞洲論壇，博鰲亞洲論壇是亞洲對話的平臺，是亞細亞夢與夢團圓的地方。2001年2月26日-27日，博鰲亞洲論壇成立大會在博鰲隆重舉行。至2007年，已成功舉行了六屆年會。中國國家領(lǐng)導(dǎo)人胡錦濤、江澤民、溫家寶、朱镕基、賈慶林、曾慶紅分別出席成立大會和各屆年會。江澤民同志為之賦詩“萬泉氣象新，水闊晚風(fēng)純。四海群賢聚，博鰲更喜人”如今，東嶼島上的索菲特大酒店以現(xiàn)代氣派迎接五洲四海的朋友。論壇每年召開年會一次，亞洲政要、前政要、專家學(xué)者、企業(yè)家匯聚博鰲，共商亞洲發(fā)展大計。紅色娘子軍，瓊海是瓊崖革命23年紅旗不倒的策源地。海南革命先驅(qū)楊善集，海南工農(nóng)領(lǐng)袖王文明，領(lǐng)導(dǎo)瓊海人民在椰子寨打響瓊崖革命第一槍，創(chuàng)建起海南第一塊紅色革命根據(jù)地。

1931年5月1日，舉世聞名的紅色娘子軍誕生在萬泉河邊，開始了在中國現(xiàn)代史上最富有傳奇色彩的戰(zhàn)斗生活，上演了一出反帝、反封建、保衛(wèi)蘇維埃紅色政權(quán)英勇、頑強、慘烈的革命武裝斗爭史劇，轟轟烈烈地奏響了中國革命和婦女解放運動中最為光彩的一段樂章。反映紅色娘子軍戰(zhàn)斗生活的電影和芭蕾舞劇，已成為中國的紅色經(jīng)典。

溫泉之鄉(xiāng)，瓊海市地?zé)豳Y源豐富，歷史悠久，主要有官塘溫泉、北岸溫泉、藍山溫泉。官塘溫泉蘊藏量大、水溫高、水質(zhì)優(yōu)，被國家級專家鑒定為“國內(nèi)少有、海南無雙”。官塘溫泉的日開采量為10700立方米，目前開采利用能力只有500-700立方米，還有很大的開發(fā)潛力。1995年官塘溫泉開發(fā)利用成功以來，初步形成了具有瓊海特色的環(huán)保型“溫泉經(jīng)濟”近期，我市正在積極打造中國“溫泉城市”品牌。

文明生態(tài)村，瓊海堅持“因地制宜，突出重點，體現(xiàn)特色”的原則，按照“以點連線、以線連片、連片創(chuàng)建、整體推進”的思路，全力推進沿河、沿海、沿路三大文明生態(tài)村長廊建設(shè)，探索創(chuàng)建新路子，重點抓好萬泉河沿岸、環(huán)大路洋和青葛連片文明生態(tài)建設(shè)，把文明生態(tài)村創(chuàng)建活動融入“大旅游體系”和社會主義新農(nóng)村建設(shè)，形成了我市新的一大品牌。截止2007年底已建成文明生態(tài)村1050個，實現(xiàn)過半村莊建成文明生態(tài)村。風(fēng)味美食，瓊海特色小吃、風(fēng)味美食種類繁多，口感獨特，尤為出名的要數(shù)萬泉河鯉、嘉積鴨、溫泉鵝、瓊脂和雞屎稞籽等特色美食。萬泉河鯉因盛產(chǎn)于瓊海境內(nèi)萬泉河中得名。河鯉體大肉肥味美，營養(yǎng)價值極為豐富。吃法以清蒸為主，也有酸菜佐湯食法，素有“不吃萬泉鯉，枉為瓊海行”之說。嘉積鴨，因產(chǎn)地嘉積得名，又名番鴨。是海南傳統(tǒng)的四大名菜之一。嘉積鴨皮脆、肉厚、骨軟，脂肪少、味美滋補營養(yǎng)價值高，傳統(tǒng)食法是白切，用清水煮熟以后，以酸醋、姜泥、芝麻油蘸食，味道鮮美，別具風(fēng)味，如用冬蟲草燉食，可補虛暖胃，是民間常用的滋補食方。溫泉鵝指萬泉河沿岸農(nóng)戶飼養(yǎng)的本地雜交鵝，具有營養(yǎng)豐富，肥而不膩，清淡原味、淳香可口的特點，鵝血含豐富的蛋白質(zhì)及鐵、鈣、鋅、銅等10余種對人體有益的微量元素，多食可提高人體免疫功能，防止疾病。食法大多以白切為主。瓊脂（卡拉膠）系用一種稀有而珍貴的熱帶海洋紅藻——麒麟菜為原料，經(jīng)科學(xué)方法取制而成。它屬于關(guān)乳糖硫酸脂，含碳水化合物約75%，此外還含有人體不可缺少的無機物質(zhì)——鈣、碘、鐵、鈉、鎂等。是炎夏之際解暑之佳品，具有清熱涼肺、開胃健脾，增進食欲等功能，并防治便秘和治療高血壓病。其食用方法，大多以涼拌菜、冷飲、軟糕為主。雞屎藤稞仔是富有地方特色的民間滋補品，以雞屎藤葉和大米為原料精制而成。主要吃法是加砂糖、椰奶、水煮熟成雞屎藤稞仔湯。雞屎藤葉具有滋陰壯陽、補氣補血之功效，并且氣味香醇，所以雞屎藤稞仔湯一直是人們喜愛的食物。特別是農(nóng)歷七月初一日，瓊海市家家戶戶都要吃雞屎藤稞仔湯，以抵抗即將到來的嚴(yán)寒天氣。2.1.6項目位置該項目位于瓊海市嘉積鎮(zhèn)山葉排嶺洋段。地處熱帶北緣，屬亞熱帶季風(fēng)氣候，全年暖熱，雨量充沛。自然景觀條件良好，其特點是：日照時間長、輻射能量大、雨水充足、干濕季變化大、多臺風(fēng)。年平均氣溫23.6℃，最高平均氣溫38.9℃、最低平均氣溫2.8℃。年平均日照時數(shù)2239.8小時，年降雨量1691.7mm，年平均相對濕度為81%。常年主導(dǎo)風(fēng)向為東南風(fēng)和東北風(fēng)，全年平均風(fēng)速3.2m/秒，年平均大風(fēng)日數(shù)172天（六級以上）。本區(qū)域受臺風(fēng)影響較大，處于臺風(fēng)走廊范圍；臺風(fēng)季節(jié)為6～9月份，臺風(fēng)風(fēng)力一般為7級，最大風(fēng)力可達10～12級；年平均有2.5個臺風(fēng)影響本海區(qū)。2.1.7符合國家政策該項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策，對瓊海房地產(chǎn)市場消費的多元化發(fā)展起到了積極的促進推動作用。2.1.8有關(guān)部門重視該項目從醞釀、準(zhǔn)備階段到項目可行性報告的編寫，得到了省市有關(guān)部門和單位的大力支持。省市領(lǐng)導(dǎo)多次詢問項目進展情況，計劃、財政、金融、土地等部門也積極配合項目前期工作的開展，是本項目順利實施的重要有利條件。2.2項目建設(shè)的必要性海南省是一個擁有較好自然資源的省份，全省擁有的亞熱帶土地面積占全國的42%，同時還有較好的氣候、降水等自然條件，適合發(fā)展熱帶農(nóng)業(yè)和旅游業(yè)。近年來，海南省旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，海南良好的地理環(huán)境、潛力巨大的旅游資源，吸引不少島外購房者和投資者前來購房置業(yè)。海南建省辦經(jīng)濟特區(qū)二十年以來，全省能源、交通、通訊和房地產(chǎn)業(yè)得到迅猛的發(fā)展。尤其是經(jīng)歷了房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟低谷多年后,海南房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)步入了穩(wěn)健成熟的發(fā)展軌道。近幾年來海南省不斷夯實經(jīng)濟基礎(chǔ),經(jīng)濟發(fā)展速度已明顯回升,經(jīng)濟環(huán)境也大為改善?；浐ｈF路的建成通車,進一步改善了海南的交通條件,島內(nèi)外經(jīng)濟交流會更快捷,更方便。優(yōu)越的自然條件,加上日益改善的投資環(huán)境、逐步規(guī)范的市場機制、穩(wěn)中有升的商業(yè)氛圍和置業(yè)群體日趨成熟的消費理念,吸引了一批又一批島外人士前來海南購房置業(yè)。隨著中國加入WTO，以及海南投資環(huán)境和人居環(huán)境的進一步改善，加上“博鰲亞洲論壇”由概念變成現(xiàn)實，海南的房地產(chǎn)投資逐漸升溫，一方面過去積壓的房地產(chǎn)項目紛紛處置完成都市，另一方面設(shè)計新穎、品質(zhì)獨特的新樓盤陸續(xù)上市，目前海南房地產(chǎn)投資、樓盤消費需求回升，樓市日趨興旺。由此可見，具有全新超前設(shè)計理念，充分表現(xiàn)其相應(yīng)潛在客戶群生活方式的瓊海"萬泉美地"國際生活村項目的開發(fā)正適應(yīng)了海南房地產(chǎn)發(fā)展的需要。第三章市場情況分析與需求預(yù)測市場情況簡析3.1.1綜合經(jīng)濟實力明顯增強瓊海市全面貫徹落實省五次黨代會關(guān)于加快“東部沿海經(jīng)濟帶”建設(shè)和“兩翼推進”的戰(zhàn)略部署，統(tǒng)一發(fā)展思想，理清發(fā)展思路，立足特色資源，釋放比較優(yōu)勢，著力打造東部沿海增長極，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)得到了新的調(diào)整，全市經(jīng)濟在2006年恢復(fù)增長的基礎(chǔ)上跳出谷底發(fā)力一路走高，進入了周期性擴張發(fā)展的新階段。2007年全市生產(chǎn)總值63.05億元（現(xiàn)行價，下同），增長14.5%。完成固定資產(chǎn)投資17.04億元，增長70.4%。地方財政收入3.23億元，增長38.2%。金融機構(gòu)存款期末余額72.89億元，增長6.3%，貸款期末余額22.11億元，增長8.7%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9115元，增長20.3%。農(nóng)民人均純收入4087元，增長17.1%。全市經(jīng)濟呈現(xiàn)出速度快、效益好、活力強的良好局面。3.1.2新農(nóng)村建設(shè)扎實推進瓊海充分發(fā)揮區(qū)域比較優(yōu)勢和特色資源優(yōu)勢，致力發(fā)展高效農(nóng)業(yè)，積極推進農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，建立了冬季瓜菜、名優(yōu)水果、橡膠、胡椒、檳榔、椰子、商品糧、肉雞、生豬和水產(chǎn)品等十大生產(chǎn)基地，呈現(xiàn)出農(nóng)林牧漁協(xié)調(diào)發(fā)展、產(chǎn)加銷一條龍、農(nóng)工貿(mào)一體化的格局。2007年完成農(nóng)業(yè)增加值33.70億元,同比增長10.0%，增速高于全省平均水平。農(nóng)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化，農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)取得較好收成，科技服務(wù)“三農(nóng)”工作更加快捷高效，服務(wù)體系更加健全，服務(wù)手段更加科學(xué)，服務(wù)內(nèi)容更加豐富，農(nóng)業(yè)科技“110”成為新時期科技服務(wù)“三農(nóng)”的有效平臺。農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進一步加強，以改造中低產(chǎn)田為重點的農(nóng)田綜合整治及水利設(shè)施建設(shè)取得良好成效，農(nóng)村生產(chǎn)生活條件明顯改善，2007年，我市被列為全國農(nóng)村商務(wù)信息體系建設(shè)試點市。3.1.3第二產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展瓊海不斷強化重點企業(yè)拉動作用，推動第二產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展。2007年完成工業(yè)增加值3.65億元，增長8.8%。大中型工業(yè)企業(yè)拉動作用明顯，新天久公司、斯達制藥廠累計產(chǎn)值分別為1.9億元和1.2億元,分別占全市工業(yè)總產(chǎn)值的15.7%和9.9%,有力地拉動了工業(yè)經(jīng)濟增長，企業(yè)經(jīng)濟效益顯著改善。緊緊抓住省政府與中國電子信息產(chǎn)業(yè)集團開展信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展與信息化建設(shè)進行戰(zhàn)略合作的機遇，全力做好跟蹤服務(wù)工作，促使海南軟件產(chǎn)業(yè)園成功落戶我市，為加快發(fā)展新興工業(yè)打下了良好基礎(chǔ)。建筑業(yè)成為第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值逐步提升的重要支撐，全市建筑業(yè)增加值3.90億元，增長41.4%，拉動GDP增長2.0個百分點，對第二產(chǎn)業(yè)增長貢獻率達84.4%。3.1.4城市化進程明顯加快近年來，瓊海按照唯美主義的要求，不斷加快城市化進程，以重點項目建設(shè)為抓手，通過完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，配套完善城市服務(wù)功能，擴大城市規(guī)模，提升城市品位，做精做美城市，把瓊海建成恬靜、溫馨、精致、安寧、浪漫、宜居的城市，打造成“全國人民第二居住地”。城市化率達52%。截至2007年底，共確定重點建設(shè)項目75個，項目總投資65.24億元，已開工項目53個，實際投入資金15.59億元。沙美內(nèi)海環(huán)湖路、城鄉(xiāng)電網(wǎng)改造、潭門中心漁港、自來水廠擴建、南港大橋及嘉積大橋等大項目建設(shè)取得良好成效。旅游房地產(chǎn)項目中，已建成、在建或即將投資的上億元的項目共有23個，天來泉、萬泉綠洲、寶蓮城、陽光花園、萬泉龍域等項目極大地提高了我市房地產(chǎn)的品質(zhì)。3.2需求預(yù)測3.2.1博鰲效應(yīng)激活房地產(chǎn)業(yè)瓊海市建設(shè)局局長何廉健說：博鰲亞洲論壇成立后，吸引了一大批國內(nèi)外著名企業(yè)到此投資。海南博鰲中遠發(fā)展公司鎖定博鰲亞洲論壇現(xiàn)代化項目，已投入近20個億，興建包括博鰲金海岸溫泉大酒店、亞洲論壇會議中心等高檔設(shè)施；上海錦江酒店集團早在博鰲亞洲論壇成立前，就投資近8000萬元，興建了博鰲錦江大酒店；北京紅石集團在海南注冊的“海南紅石有限責(zé)任公司”專司博鰲房地產(chǎn)，在博鰲買了1000畝地，首期投資5000萬元，建設(shè)“藍色海岸小區(qū)”；廣州鐵路集團公司正在興建占地220畝的職工培訓(xùn)中心；瓊海萬利貿(mào)易公司決定投入4000萬元，興建博鰲萬利大酒店。3.2.2博鰲效應(yīng)＋生態(tài)美景：瓊海市房地產(chǎn)業(yè)火爆的根本所在瓊海市區(qū)金海路、銀海路沿街地價暴漲，最能說明博鰲效應(yīng)對瓊海市的房地產(chǎn)業(yè)的影響。據(jù)介紹，博鰲亞洲論壇成立前，金海路、銀海路沿街地價最高為600元／平方米，現(xiàn)在漲到最高3000元／平方米。瓊海市“黃金”段地價比?？诤腿齺喌摹包S金”段地價高出近100％。盡管地價暴漲，仍然供不應(yīng)求。就連靠近瓊海市區(qū)的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，地價也一路攀升。遠離市區(qū)約10公里的長坡鎮(zhèn)，過去地價最高也就是800元／平方米，現(xiàn)在漲到2200元／平方米。有些開發(fā)商不僅看重博鰲效應(yīng)，更看好瓊海萬泉河的生態(tài)美景。瓊海華升投資開發(fā)公司在博鰲亞洲論壇剛成立，就投資1500多萬元搶占到瓊海市區(qū)115畝最好的生態(tài)地段，興建“長升花園”商品房；瓊海嘉利實業(yè)有限公司主動掏出1500多萬元，先為瓊海市興建“萬泉河生態(tài)公園”和“市政生態(tài)廣場”，然后才搶占到市區(qū)緊鄰萬泉河岸邊的1200畝生態(tài)“寶地”，興建面水靠街的“亞洲華人家園”商住區(qū)。3.2.3博鰲要走達沃斯的路子瓊海的房價在理論上應(yīng)該逼近?？?。瓊海處于?？谂c三亞之間，著名的國家5A級景區(qū)萬泉河、五指山就在其境內(nèi)，集江河、綠島、海港、沙堤等景觀于一體，被認(rèn)為是世界河流入?？谧匀痪坝^保存最完美的處女地。此外，瓊海還有白石嶺、官塘溫泉度假區(qū)、紅色娘子軍紀(jì)念園、沙洲島、博鰲海濱玉帶灘與“博鰲亞洲論壇”國際會議中心等著名景點。2006年以來，瓊海市的樓市快速攀高，今年均價已經(jīng)逼近3800元/平方米。瓊海市通過進一步加強和規(guī)范對房地產(chǎn)有形市場的管理，促使有形市場有形配合政府對積壓商品房進行促銷、協(xié)助監(jiān)督和及時反饋情況，吸引國內(nèi)及境外投資和購房者前來合作開發(fā)，或購房置業(yè)，給瓊海市房地產(chǎn)市場注入新的活力。3.2.4項目周圍房價對比序號樓盤名稱均價1博鰲假日海岸4400元/M22椰海雅苑3800元/M23水岸怡園3400元/M23.3項目市場分析3.3.1房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況2008年前三季度，瓊海房地產(chǎn)投資完成11.8億元，增長38.7%。3.3.2房屋施工、新開工和竣工情況從開發(fā)情況來看，瓊海市商品房報建面積增速十分快，截止2008年7月份，全市商品房總報建面積已經(jīng)超過300萬平米，2008年前三季度施工面積近100萬平米，在建項目已達到25個。今年1－3月份，瓊海城鄉(xiāng)開工建設(shè)面積16．36萬平方米，投入建設(shè)資金1．8億元，分別增長79．8％和32％。房地產(chǎn)業(yè)成為瓊海經(jīng)濟新的增長點。3.3.3商品房銷售情況2008年上半年，瓊海房地產(chǎn)市場銷售情況良好，僅第一季度銷售面積達10萬平米，而在進入第三季度后，隨著海南島地震海嘯謠言和金融危機的雙重影響，不但不受到影響，而且銷售業(yè)績有一路走高現(xiàn)象。特別是萬泉河概念樓盤。3.3.4房屋平均銷售價格瓊海的房價在2003年僅900元平米，到2007年年底均價已經(jīng)接近3000元/平米，而在2008年上半年最高價更是接近了均價3500元/平米，但在第三季度，部分非萬泉河概念的樓盤價格趨緩并有小幅折扣優(yōu)惠。瓊海主要的營銷訴求點是萬泉河和博鰲亞洲論壇概念。從9月份的房價走勢看，在國家宏觀調(diào)控政策的作用下，瓊海市房地產(chǎn)價格漲幅趨緩，整體仍處于穩(wěn)步上漲之勢，其主要原因有兩方面：一是瓊海擁有得天獨厚的自然優(yōu)勢、良好的居住環(huán)境，目前房產(chǎn)價位處于全國低位，隨著居民收入的增長，購房需求逐漸增加，瓊海房地產(chǎn)價格仍有較大的上漲潛力；二是土地成本、建筑和運輸費用等價格的提高，使得房地產(chǎn)成本價格有所上漲。三是博鰲亞洲論壇，瓊海最大的特色資源是博鰲。瓊海就是要圍繞著博鰲，把博鰲片區(qū)打造成一流的國際會議會展中心，以博鰲為龍頭帶動整個瓊海的發(fā)展。四是博鰲機場就要動工了，帶動整個瓊海的發(fā)展。3.3.5商品房購買對象情況1-11月，島內(nèi)購買商品住宅123.52萬平方米，占總銷售面積的48.64%；島外購買商品住宅130.43萬平方米，占銷售總面積的51.36%。由此可見，今年的市場需求并沒有發(fā)生變化，仍以住宅需求為主，而商業(yè)營業(yè)用房由于一些商業(yè)廣場等項目的帶動，市場需求也逐漸活躍。瓊海市主要以住宅型樓盤為主，本項目開發(fā)后針對的購買人群是白領(lǐng)、中檔消費者及島外人士，在銷售價格上會很實惠。項目的開發(fā)完全能順應(yīng)市場的需要。3.3.6經(jīng)濟危機對海南房地產(chǎn)的影響從海南省統(tǒng)計局獲悉,今年前11個月,海南房地產(chǎn)開發(fā)投資167.8億元,比上年同期增長57.9%。從銷售數(shù)據(jù)看,前11個月,海南房屋銷售面積304.79萬平方米,比上年同期增長32%;房屋銷售額161.6億元,比上年同期增長63%。投資增速接近六成,銷售面積增速三成,銷售額也有六成以上的增長速度,如果不加對比,這組數(shù)據(jù)完全能夠說明:海南房地產(chǎn)對于開發(fā)商和消費者來說,具有不可否認(rèn)的吸引力。但與該省上半年的數(shù)據(jù)相比較,下半年,海南房地產(chǎn)在投資、銷售面積、銷售額三方面增速均大幅放緩。全國樓市都在起變化,海南不會獨善其身。雖然跟內(nèi)地房地產(chǎn)市場相比,海南有其獨特性,但是在全國整個房地產(chǎn)大背景下,總體上海南不可能置身局外,海南的房地產(chǎn)發(fā)展必然受到全國房產(chǎn)發(fā)展大趨勢的影響。為促進房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展,海南省政府近期出臺了一系列措施,包括下調(diào)、減免了一系列購房交易中的稅費,可以提取住房公積金用于裝修房屋等,給瓊海樓市注入了強有力的支持。不過,對于大部分購房者來說,國家經(jīng)濟運行增速趨緩,主要城市的房價一再下跌,讓他們放慢了買房的腳步,大多選擇持幣觀望態(tài)度。由此可見，經(jīng)濟危機對海南房地產(chǎn)業(yè)影響不是很大，本項目開發(fā)后針對的購買人群是白領(lǐng)、中檔消費者及島外人士，在銷售價格上會很實惠。項目的開發(fā)完全能順應(yīng)市場的需要。第四章項目方案4.1地理位置及現(xiàn)狀1、瓊海市位于海南省東部，東鄰南海，東北方向為文昌市，西與定安、屯昌、瓊中縣交界，南接萬寧市。萬泉河自西向東，從瓊海市境內(nèi)蜿蜒流過。2、基地處于“大東?！卑l(fā)展戰(zhàn)略——“博鰲水城”、“加積城區(qū)”“官塘溫泉”三大重點城區(qū)發(fā)展的中心地帶，城市景觀大道沿萬泉河北岸延伸，周邊規(guī)劃有人民廣場、千綠島、沿河帶狀公園等多種形態(tài)的城市公共休閑空間。本項目地處瓊海新城中心區(qū)，南臨萬泉河（基地臨河面寬達390m），西與東線高速公路相鄰，東連新城區(qū)沿河帶狀公園，北接新城區(qū)景觀大道，擁有優(yōu)越的城區(qū)地理位置，優(yōu)美開闊的河岸景觀和便利的城市交通?，F(xiàn)階段場地已完成拆遷工作，地勢較為平坦，基地內(nèi)草木叢生，臨河一帶水生植被繁茂，格外草深林密，具有不加雕琢的原生態(tài)自然景觀，建議室外環(huán)境設(shè)計中予以充分利用。3．對外交通發(fā)展迅速，短期內(nèi)仍有大的提升空間。瓊海距海口約80余公里、距三亞160余公里，223國道和環(huán)島東線高速公路縱貫境內(nèi)，兩條省道橫穿市區(qū)，高速公路在境內(nèi)有4個出入口，市內(nèi)公路縱橫交錯，四通八達，全市通車?yán)锍踢_2100公里。龍灣港是海南島東部唯一的天然深水良港，與博鰲亞洲論壇會址毗鄰，距歐亞國際海運主航道僅55海里，可供建設(shè)20萬噸級深水泊位200多個，并且龍灣港將與荷蘭鹿特丹港合作建設(shè)多用途遠東基地港。近年即將建成的博鰲機場將大大提升瓊海與國內(nèi)、國際空中聯(lián)系的便捷性。4．本項目以萬泉河50年一遇最高水位13.50m做為豎向設(shè)計的主要依據(jù)。5、該項目位于瓊海市嘉積鎮(zhèn)紅星居委會濱河新區(qū)，該區(qū)占地面積57331.2平方米。6、項目所在地域該地塊北臨道路，三面為空地。用地呈不規(guī)則形狀，地勢平坦，該地區(qū)內(nèi)地勢平坦。4.2項目設(shè)計內(nèi)容與規(guī)模4.2.1.設(shè)計依據(jù)《民用建筑設(shè)計通則》（GB50352-2005）；《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（GB50180-93）2002版；《城市道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范》（JGJ50-2001）《住宅設(shè)計規(guī)范》（GB50096-1999）2003版《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GBJ16-87）2001版《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》（GB50038-94）2003版；《人民防空地下室設(shè)計規(guī)范》（GB50038-94）2003版；《地下工程防水技術(shù)規(guī)范》（GB50108-2004）；《屋面工程技術(shù)規(guī)范》（GB50345-2004）；《夏熱冬暖地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ75-2003）《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（GB50189-2005）。4.2.2設(shè)計基礎(chǔ)資料⑴氣象：瓊海東面臨海，氣候溫暖、雨量充沛、夏長冬短、日照時間長、四季無霜雪，屬熱帶季風(fēng)島嶼型氣候。1）氣溫：年平均氣溫23.3℃，1月份氣溫最低，平均18.8℃，極端最高氣溫為38.8℃。2）降水：年均降水量為2081.9mm，日最大降水量達356.4mm，全年平均降水日樓為167天。降水季節(jié)分明，夏季為雨季，尤其以9月份降水最多；冬春季節(jié)降水較少。3）霧：年均霧日數(shù)21天。4）風(fēng)：位于熱帶季風(fēng)氣候北緣，全年主導(dǎo)風(fēng)向為東南季風(fēng)和東北季風(fēng)，年平均風(fēng)速為2.7m/s。冬季11月、12月、1月以東北季風(fēng)為主，上全年頻率的30%。夏季5月、6月、7月以東南季風(fēng)為主，占全年頻率的35%。風(fēng)荷載標(biāo)準(zhǔn)值為0.85kn/㎡。5）災(zāi)害性天氣：熱帶氣旋風(fēng)是影響本區(qū)的主要災(zāi)害性天氣，年均影響數(shù)達4.0次，最大風(fēng)速達70m/s，以東北東、東南東風(fēng)為主，破壞力極大。⑵地貌、地質(zhì)：地貌類型屬萬泉河沖洪積階地。地層表層為素填土，灰色、松散；第二層粉土質(zhì)砂。飽和、松散；第三層為粉質(zhì)粘土，紫紅色夾灰白色砂巖殘積土，可塑；第四層為砂質(zhì)粘質(zhì)性土，棕黃色花崗巖殘積土，可塑一硬塑；第五層為強風(fēng)化砂巖；第六層為強風(fēng)化花崗巖；第七層為中等風(fēng)化花崗巖；第七層為中等風(fēng)化花崗巖。該建筑場地類別為Ⅱ類。⑶地震烈度：本場地的抗震設(shè)防烈度為7度，設(shè)計基本地震為7度，設(shè)計基本地震加速度值為0.1g，設(shè)計地震動力反應(yīng)譜特征周期為0.35s，建筑工程抗震設(shè)防類別為丙類。4.2.3規(guī)劃設(shè)計1、有效地利用土地資源。2、均好性。3、建筑與環(huán)境的和諧。4、人性化。4.2.4規(guī)劃和單體構(gòu)思原則1．規(guī)劃設(shè)計原則在滿足城市總體規(guī)劃布局要求以及經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)限定的條件下，充分挖掘地塊優(yōu)勢，趨利避害，使盡可能多的住戶分享到城區(qū)內(nèi)不可復(fù)制的河景資源。用地大致呈三角形狀，西寬東窄，西部隔60m寬綠化帶與東線高速路比肩（不利條件：噪音影響），東邊窄狹，卻與帶狀公園相連。結(jié)合場地地形，分析地塊利弊條件，建筑高度西低東高，南低北高應(yīng)是較為合理的布局，因此決定將小區(qū)內(nèi)唯一的一棟高層公寓置于基地東邊相對狹窄的地段，而西邊臨高速路段由北向南布置4棟小高層公寓，且單體平面轉(zhuǎn)45度角呈東南向座落，在保證住戶良好朝向的前提下，獲得了良好河景的同時，也最大限度地減輕了高速路噪音對緊鄰住家的干擾。余下的地塊遵循南低北高的原則，沿河擺放獨棟低層住宅和聯(lián)體低層住宅，沿市政道路布置小高層公寓和臨街商鋪。臨街商鋪與兩棟小高層公寓結(jié)合布置，成為一個在二者之間留有狹長室外空間的組合體，使小高層公寓與聯(lián)體低層住宅之間盡可能圍合出一個相對完整、寬敞的室外空間，其間布置泳池、亭、橋、廊、架、園林綠化，使之成為整個小區(qū)主要的室外休閑景區(qū)。2．建筑單體設(shè)計原則住宅平面布局設(shè)計提供多種戶型以滿足不同住戶的需求。此外，單邊外走廊、大進深、大平臺采光天井與入戶小平臺的設(shè)計具有一種特別的寧靜和怡人的氣質(zhì)，給人以不一樣的住家感受。建筑造型方面，坡屋頂與平頂結(jié)合，四坡屋頂與雙坡山墻頂?shù)木植苛⒚嬖煨拖嘟Y(jié)合，講究細部設(shè)計以及構(gòu)件尺度比例的協(xié)調(diào)搭配。在我們的住宅設(shè)計理念中，營造平和溫馨的居家氛圍始終是第一位的，在質(zhì)樸淡定中，以細節(jié)設(shè)計的獨特性賦予建筑有別于其它小區(qū)的標(biāo)志，這應(yīng)該是居住建筑的發(fā)展方向吧。第五章環(huán)境評價及節(jié)能減排措施5.1環(huán)境影響本項目建設(shè)內(nèi)容是商住樓，屬商住性質(zhì)，主要污染物有生活垃圾及生活污水，不產(chǎn)生有害物質(zhì)。此項目對周邊環(huán)境不會帶來毀壞性的污染。5.2環(huán)境治理1、生活污水經(jīng)隔油池、化糞池等處理在污水納入污水處理廠集中處理之前執(zhí)行《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB8978-1996）一級標(biāo)準(zhǔn)；排水系統(tǒng)采用分流制，雨水與污水分流；糞便污水經(jīng)三級化糞池厭氧消化處理，三級化糞池容積保證污水在池中停留足夠時間。2、合理確定備用發(fā)電機、水泵、變配電及大樓送、排風(fēng)機等設(shè)備位置，并采取隔音、消聲和減振等措施。聲環(huán)境按《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB3096-93）的2類標(biāo)準(zhǔn)控制。施工期間聲環(huán)境按《建筑施工場界噪聲限值》（GB12523-90）標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 3、備用發(fā)電機房采取隔音、消聲措施，燃油采用輕質(zhì)柴油，含硫量≤0.5‰。發(fā)電機產(chǎn)生的廢氣經(jīng)排氣筒高空排放，排氣筒的高度和位置，應(yīng)以不影響周圍工作、學(xué)習(xí)生活環(huán)境和城市景觀為原則。4、統(tǒng)一設(shè)置住宅樓廚房排煙管道，廚房產(chǎn)生的油煙集中通過排煙管道在樓頂高空排放。5、空調(diào)采用非氟利昂制冷劑空調(diào)。合理布置空調(diào)器散熱口，禁止在人行道或居民窗戶附近設(shè)置散熱裝置，防治產(chǎn)生噪聲和熱污染。6、固體廢物分類收集，并及時做好清運工作。配備加蓋垃圾容器，實行垃圾袋裝制度。不將產(chǎn)生的殘渣和垃圾排入下水道。8、建設(shè)規(guī)范化排污口，排污口須按規(guī)范設(shè)置排放口標(biāo)志牌。第六章管理組織機構(gòu)6.1經(jīng)營管理模式及機構(gòu)設(shè)置的組織機構(gòu)，組織機構(gòu)配置圖如下：總經(jīng)理總經(jīng)理營銷部工程部綜合部財務(wù)部第七章投資估算與資金來源7.1估算依據(jù)1、海南省相關(guān)定額文件2、類似建筑項目經(jīng)濟指標(biāo)3、國家及海南省現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定4、材料和設(shè)備價格信息7.2估算范圍本項目瓊?！懊孛芑▓@”生活園工程，項目總用地面積為57331.2m2，總建筑面積69738.57m2（其中地下室7993.8㎡）。7.3估算金額項目總投資由土地費(含前期安置補償費)及前期工程費用、建安工程及小區(qū)配套費用、其他費用、不可預(yù)見費用及房地產(chǎn)開發(fā)費用組成，項目總投資額為24824.50萬元，其中房地產(chǎn)開發(fā)成本為22298.45萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費用為2526.05萬元。費用估算詳見項目總投資估算表和項目各種財務(wù)數(shù)據(jù)估算。（詳見附表二“項目總投資估算表”）本項目的建設(shè)期約為25個月，首期投入資金占總投資的55%，主要完成項目的主體及裝修工程；后期投入資金占總投資的45%，主要用于小區(qū)配套工程及銷售費用等。（詳見附表七“項目損益預(yù)測表”）7.4資金籌措項目的資金來源為三部分：自有資金、房產(chǎn)預(yù)銷售款和借貸資金。本項目所需的資金24824.50萬元。企業(yè)自籌17500萬元占總投資的70.49%；申請銀行貸款5000萬元，占總投資的20.14%，不足部分來源于房產(chǎn)預(yù)銷售款。貸款年利率為5.40%，貸款期限為3年，本金分2000萬、3000萬于2010、2011年兩次還清。（詳見附表四及附表十）第八章財務(wù)效益評價8.1項目經(jīng)濟分析遵循的主要依據(jù)1、中華人民共和國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)準(zhǔn)則；2、《投資項目可行性研究指南》。8.2基礎(chǔ)數(shù)據(jù)8.2.1銷售收入1、項目可售建筑面積：本項目為瓊?！懊孛芑▓@”生活園工程，項目總用地面積為57331.2m2，總建筑面積69738.57m2，其中住宅可銷售面積28162.84m2；1#樓住宅可銷售面積25250.90㎡；商鋪可銷售面積4305.23㎡；低層住宅可銷售面積4025.8㎡。2、項目經(jīng)營收入確定考慮相同區(qū)位，相同檔次的住宅樓目前銷售狀況，結(jié)合本項目的特點，住宅4300元/m2；1#樓住宅7800元/m2；商鋪6000元/m2；低層住宅10000元/m2。經(jīng)營期內(nèi)銷售比例分別為37%、50%、13%。（詳見附表三“銷售收入預(yù)測表”）3、項目收入估算 總銷售收入為38414.66萬元。（詳見附表三）8.2.2成本分析1、項目房地產(chǎn)開發(fā)成本總計22298.45萬元，包括土地費(含前期安置補償費)及前期工程費用、建安工程及小區(qū)配套費用、其他費用、不可預(yù)見費用，按項目的建筑面積比例對應(yīng)計算。2、項目管理費用按房地產(chǎn)開發(fā)成本的2.5%計算，銀行貸款年利率為5.40%。銷售費用按銷售收入的4.0%計，上述費用等均計入項目總投資中。（詳見附表二“項目總投資估算表”）3、在損益計算中，計算各種稅金（詳見附表七“項目損益預(yù)測表”）。營業(yè)稅5%計算，城市維護建設(shè)費按營業(yè)稅的7%計算，教育費附加按營業(yè)稅的3%計算。8.3財務(wù)分析8.3.1財務(wù)靜態(tài)數(shù)據(jù)分析項目預(yù)計總銷售收入為38414.66萬元，凈利潤7662.46萬元，投資利潤率30.87%，投資利稅率47.39%，資本金利潤率43.79%。（分析過程詳見附表七“項目損益預(yù)測表”）8.3.2項目財務(wù)現(xiàn)金流量分析基準(zhǔn)收益率取10%計算。相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)為（詳見附表十一“項目財務(wù)現(xiàn)金流量表”、附表十二“財務(wù)現(xiàn)值計算表”）：稅后全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率：22.09%稅后全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值：4877.66萬元靜態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）：2.61年動態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）：2.77年經(jīng)測算，財務(wù)內(nèi)部收益率遠高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，說明項目具有很強盈利能力。投資回收期均小于3，該項目的凈現(xiàn)值大于零，說明項目在財務(wù)上可行。8.3.3敏感性分析由附表十四“敏感性分析表”可見，針對凈現(xiàn)值的敏感性分析，該項目的不確定性因素中，銷售價格為最敏感因素，項目總投資為次敏感因素；該項目的不確定因素中，針對內(nèi)部收益率所做的分析，銷售價格為最敏感因素，項目總投資為次敏感因素。所以，從以上分析可看出，銷售價格對凈現(xiàn)值及內(nèi)部收益率的貢獻都是最大，成本控制也非常重要。適合客戶有效需求的銷售價格實現(xiàn)盈利之保證，定價就顯得尤為重要（詳見附表十四“敏感性分析表”）。8.3.4償債能力分析本項目采用滾動開發(fā)方式，邊開發(fā)，邊銷售，資金循環(huán)良好。從本項目的資金來源分析，所籌集資金可以滿足各期資金運用所需。項目經(jīng)營期三年內(nèi)可以收回全部投資,并還清銀行貸款本金及利息。（分析過程詳見附表九“資金來源與運用表”及附表十“貸款還本付息估算表”）第九章社會效益分析本項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策，符合瓊海市國民經(jīng)濟總體發(fā)展規(guī)劃要求，不僅房地產(chǎn)消費品市場有保證，而且資金既有企業(yè)自籌，又有銀行支持。結(jié)構(gòu)非常合理。項目建成后，除能為豐富海南省的房地產(chǎn)消費市場和促進島內(nèi)外的房地產(chǎn)的交流做出巨大貢獻，還能取得較好的經(jīng)濟效益。有較強的還款能力。它的巨大投資價值和高尚的居住功能是一般住宅無法比擬的。它不管是在設(shè)計方面、建筑質(zhì)量、后期管理，還是投資價值上都遠優(yōu)于同檔次項目。因此本項目具有很強的競爭力。由此可見，本項目切實可行，前景廣闊。建議加強項目后階段的準(zhǔn)備工作，保證建設(shè)資金的落實，加強工程實施的管理和監(jiān)督，開拓市場，加強人員培訓(xùn)，提高經(jīng)營管理水平。附表一：主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)工程項目：瓊海"萬泉美地"國際生活村單位：萬元序號指標(biāo)單位數(shù)量備注1總建筑面積㎡69738.572總投資萬元24824.503銷售收入萬元38414.664總成本費用萬元24824.505銷售稅金及附加萬元2112.816利潤總額萬元9650.397所得稅萬元1987.928稅后利潤萬元7662.469投資利潤率30.87%10投資利稅率47.39%11資本金利潤率43.79%12全部投資內(nèi)部收益率22.09%13財務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）萬元4877.66年基準(zhǔn)收益率10%14靜態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）年2.6115動態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）年2.77附表二:項目總投資估算表工程項目：瓊海"萬泉美地"國際生活村單位：萬元序號項目投資備注1房地產(chǎn)開發(fā)成本22298.451.1土地費用4300.00根據(jù)委托方提供1.2前期工程費用580.331.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用2929.021.4建筑安裝工程費用13817.331.5其他費用257.251.6不可預(yù)見費414.522房地產(chǎn)開發(fā)費用2526.052.1銷售費用1536.59按銷售收入的4％計取2.2管理費用557.46按房地產(chǎn)開發(fā)成本的2.5％計取2.3財務(wù)費用432.00按一至三年期銀行貸款利率5.40％計算合計24824.50附表三：銷售收入預(yù)測表工程項目：瓊海"萬泉美地"國際生活村單位：萬元項目基礎(chǔ)指標(biāo)2009年2010年2011年收入合計價格面積銷售收入銷售收入銷售收入（萬元/㎡）（㎡）比例（萬元）比例（萬元）比例（萬元）（萬元）1#樓住宅0.78025250.9037%7287.4150%9847.8513%2560.4419695.70住宅0.43028162.8437%4480.7150%6055.0113%1574.3012110.02低層住宅1.0004025.837%1489.5550%2012.9013%523.354025.80商鋪0.6004305.2337%955.7650%1291.5713%335.812583.14合計61744.7714213.4219207.334993.9138414.66附表四：項目投資計劃與資金籌措表工程項目：瓊海"萬泉美地"國際生活村單位：萬元序號項目投資占總投資比例備注一項目建設(shè)總投資1房地產(chǎn)開發(fā)成本22298.451.1土地費用4300.00根據(jù)委托方提供1.2前期工程費用580.331.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用2929.021.4建筑安裝工程費用13817.331.5其他費用257.251.6不可預(yù)見費414.522房地產(chǎn)開發(fā)費用2526.052.1銷售費用1536.59按銷售收入的4％計取2.2管理費用557.46按房地產(chǎn)開發(fā)成本的2.5％計取2.3財務(wù)費用432.00按一至三年期銀行貸款利率5.40％計算合計24824.50二資金籌措自籌資金17500.0070.49%銀行借貸資金5000.0020.14%房產(chǎn)預(yù)銷售款2324.509.36%合計24824.50三盈余資金0.00附表五：費用估算表一、建安工程費用估算表序號項目單方造價（元/㎡）建筑面積（㎡）金額備注1低層住宅建安工程1400.005595.20783.33地下1F,地上2F-3F2商鋪建安工程1400.004305.23602.733F3建安工程2800.0025250.907070.251#樓,地上14F（精裝修）1550.006424.40995.781#樓,地下1F4建安工程1550.0028162.844365.242#,3#,4#,5#,6#,7#樓(11F)合計69738.5713817.33二、前期工程費用估算表序號項目建安工程費費率金額備注1勘察設(shè)計費13817.332.5%345.43建安工程費×2.5%2三通一平13817.331.7%234.89建安工程費×1.7%合計580.33三、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用估算表項目建筑面積（㎡）單方造價（元/㎡）金額備注供電工程、供水工程、供氣工程、道路工程、消防工程、節(jié)能工程、通訊工程、照明工程、排污工程、環(huán)衛(wèi)工程、綠化工程、弱電系統(tǒng)工程69738.57420.002929.02按建筑面積×420元/平方米計合計2929.02四、其他費用估算表序號項目取費基數(shù)費率金額備注1規(guī)劃報建費69738.5725元/m2174.35基數(shù)為建筑面積2招標(biāo)代理費13817.330.10%13.82基數(shù)為建安費用3圖紙審查費13817.330.10%13.82基數(shù)為建安費用4預(yù)算編制費13817.330.10%13.82基數(shù)為建安費用5工程監(jiān)理費13817.330.30%41.45基數(shù)為建安費用合計257.25五、不可預(yù)見費用估算表項目取費基數(shù)費率金額備注不可預(yù)見費13817.333.00%414.52基數(shù)為建安費用附表六：成本預(yù)測表工程項目：瓊海"萬泉美地"國際生活村單位：萬元項目名稱總有效面積（㎡）金額2008年2009年2010年百分比金額百分比金額百分比金額總建筑成本69738.5722298.4535%7804.4635%7804.4630%6689.54成本合計22298.457804.467804.466689.54附表七:項目損益預(yù)測表工程項目：瓊海"萬泉美地"國際生活村單位：萬元序號項目合計2008年2009年2010年2011年1銷售收入38414.660.0014213.4219207.334993.912總成本費用24824.5013156.998688.582978.940.003土地增值稅1826.970.000.000.001826.974銷售稅金及附加2112.810.00781.741056.40274.665利潤總額9650.39-13156.994743.1115171.992892.276所得稅1987.921351.62636.307稅后利潤7662.46-13156.994743.1113820.362255.978盈余公積金766.25540.65225.609可分配利潤6896.22-13156.994743.1113279.722030.3810投資利潤率0.31投資利稅率0.47資本金利潤率0.44

附表八：銷售收入與經(jīng)營稅金估算表工程項目：瓊海"萬泉美地"國際生活村單位：萬元序號項目2009年2010年2011年合計1銷售收入（萬元）14213.4219207.334993.9138414.662可銷售面積（㎡）22845.5630872.39