住宅開發(fā)過程中物業(yè)與地產的前期配合流程

住宅開發(fā)過程中物業(yè)與地產的前期配合流程近年來，房地產行業(yè)的高速發(fā)展對物業(yè)管理前期介入提出了更高的要求。為加強物業(yè)與地產前期的工作配合，共同打造優(yōu)質品牌，地產公司必須對物業(yè)管理的前期介入高度重視，并采取相應措施。第一部分組織機構與職能地產客戶服務委員會是物業(yè)與地產前期配合工作的最高決策組織，地產客戶服務中心和物業(yè)項目管理部是職能部門，也是地產與物業(yè)的接口部門。地產各項目部和物業(yè)項目組為具體執(zhí)行單位。一、地產客房服務委員會組成』主任：地產公司主管營銷和客戶服務的副總經理；I副主任：物業(yè)公司分管項目副總經理、地產客戶服務中心總經理；』常委三名，分別是地產公司財務、策劃和工程的負責人；4委員多人，分別是地產公司各項目部的負責人。二、客戶服務委員會職責4客戶服務委員會為公司客戶服務工作的領導和決策機構，負責：』地產公司客戶服務工作的計劃、統(tǒng)籌與監(jiān)控；4客戶服務基金使用的審批；』重大客戶投訴的分析、決策、監(jiān)督落實；4公司及物業(yè)公司商品類住宅客戶服務工作的評價考核等工作。三、兩個會議客戶服務委員會會議時間：每月一次或發(fā)生重大事件時召開參會人員：客戶服務委員會目的：研討相關議題，形成決議客服月度會議時間：每月一次參會人員：客戶服務委員會成員、地產客服中心全體人員、各項目部負責人、物業(yè)項目管理部負責人目的：通報客服情況，檢討工程方面的問題四、地產客戶服務中心主要職責本是客服委的秘書處和執(zhí)行機構，負責客戶服務標準的制定、頒布、實施工作，并對公司全程客戶服務各環(huán)節(jié)實施有效監(jiān)控；本負責地產公司商品住宅的客戶服務工作；本為地產公司與物業(yè)公司在商品住宅開發(fā)和服務過程中對對接部門；本負責公司內部客戶服務工作的協(xié)調、溝通和代表公司對施工單位的后續(xù)管理。五、物業(yè)項目管理部主要職責本與地產公司客戶服務中心及各項目部對接；本負責項目的管理方案策劃，費用測算；本兼顧公司內部協(xié)調，為項目提供前期介入的配套服務。第二部分配合內容及流程雙方配合工作的內容在《物業(yè)管理前期介委托合同》和客戶服務委員會會議紀要中規(guī)定，簡述如下：策劃設計階段本由地產客戶服中心組織地產項目部、物業(yè)項目管理部召開項目說明會，項目部提供必要的圖紙資料給物業(yè)公司；本項目管理部組織專業(yè)人員進行現(xiàn)場勘查，研究設計文件，從物業(yè)管理和業(yè)主使用角度提出合理化的建議。地產公司項目部對物業(yè)公司提出的建議要進行研究和回復，確定建議采納的情況，如不采納需說明原因；本根據(jù)項目的市場定位和商品定位，物業(yè)公司編制管理方案；?物業(yè)公司測算管理成本初步確定管理費用收費標準，經地產和物業(yè)公司達到成一致意見后執(zhí)行；本物業(yè)公司配合地產公司起草《前期物業(yè)服務協(xié)議》和《業(yè)主臨時規(guī)約》，經雙方匯簽后執(zhí)行。施工階段本一般在入伙前六個月派駐工程人員進住現(xiàn)場；本物業(yè)現(xiàn)場工程人員參加項目工程例會；本項目部工程人員，對各項目定期巡視；*記錄發(fā)現(xiàn)問題并于項目溝通解決。銷售階段本地產在編制銷售包裝設計任務書和營銷工作方案時，將營銷思路、規(guī)劃設計思路向物業(yè)公司做詳細介紹，物業(yè)公司依此講行物業(yè)管理概念及模式研究、納入項目策劃的一部分，同時作為銷售賣點進行提煉；本物業(yè)公司設管理處對銷售中心、樣板房等進行管理，主要提供保安、清潔、服務員服務、配合地產開展各種促銷活動。驗收本入伙前三個月物業(yè)公司組織人員對房屋進行全面檢查及預驗收，入伙前一個月物業(yè)公司與項目部進行交接驗收；本記錄發(fā)現(xiàn)的問題，交給項目部處理；本項目部對發(fā)現(xiàn)的問題進行整改，爭取做到零缺陷交房。入伙本物業(yè)公司編制《入伙方案》，經項目部、客戶服務中心研討后實施；項目部負責入伙現(xiàn)場的布置、入伙儀式及活動的策劃與開展；*物業(yè)公司根據(jù)實際情況調派公司人員辦理集中入伙手續(xù)。售后服務I地產公司、物業(yè)公司、施工單位簽訂《保修協(xié)議書》，明確三方的責權利，《保修協(xié)議書》將作為施工合同的附件，具有法律效力；I物業(yè)公司派駐專業(yè)售后服務人員，負責收集整理《房屋驗收表》，交項目部安排施工單位返修；』入伙后前6個月的售后服務責任單位為項目部，地產客戶服務中心和物業(yè)售后服務人員配合工作。6個月后由售后服務人員和客戶服務中心負責。1年后由物業(yè)公司主要負責。費用結算*前期費用主要包括:前期介入人工成本、前期水電費用、清潔費用（包括保潔開荒費）、辦公費用分攤、物資購置費用、物業(yè)墊付的費用、管理酬金（總成本的10%）等；本前期費用先由物業(yè)公司編制總預算，而實際的費用以《費用確認單》確認的為準；本費用的金額確認，平時發(fā)生的費用由物業(yè)公司填寫《費用確認單》，說明發(fā)生費用的情況，經項目部的指定負責人審核簽字生效；*每季度地產和物業(yè)結算一次，物業(yè)公司填寫費用匯總表，經物業(yè)公司項目管理部、物業(yè)公司分管領導、地產公司客戶服務中心、地產公司項目部總經理確認簽字后進行結算。策劃設計階段和施工階段的配合（案例）策劃設計階段是物業(yè)與地產配合工作的開始，我們都知道，策劃設計對一個項目是非常重要的階段，物業(yè)公司在這個階段的有效介入可以實現(xiàn)以最小的投入達到最佳的效果，起到優(yōu)化設計方案、完善設計細節(jié)、降低運行成本、方便使用管理作用。物業(yè)公司在策劃設計階段前期介入主要由項目管理部統(tǒng)籌完成，主要的工作內容包括：1）提出工程建議2）參與研究物業(yè)管理模式3）策劃編制物業(yè)管理方案4）編寫《前期物業(yè)管理協(xié)議》5）編寫《臨時業(yè)主公約》提出工程建議的配合流程一般由地產客服中心服或項目部組織召開設計說明會，由項目部向物業(yè)公司進行設計方案的說明和交底。參加設計說明會的包括：地產項目部、地產客服中心、物業(yè)項目部、物業(yè)相關項目組的人員。之后由物業(yè)項目部組織研計設計方案，編寫《物業(yè)設計建議書》提交給項目部。地產項目部研討《物業(yè)設計建議書》的內容并回復物業(yè)建議的采納情況。在這種運行的模式下，物業(yè)先后編寫項目的設計建議書。很多的物業(yè)建議被采納，取得了很好的效果，例如項目的員工宿舍，管理用房等，下面具體分享兩個案例具體如下：項目物業(yè)建議及被采納情況一、建筑方面外立面要不利于攀爬，戶與戶之間難于攀越?？照{室外機的位置要夠大并且利于散熱和安裝。（建議客廳空調室外機位置設計為1.5米*0.9米、房間空調室外機位置設計為1.2米*0.6米）已采納。盡可能可慮足夠位置?？紤]空調室外機的噪聲不要影響鄰居。已采納。但小戶型不能避免。水電表及煤氣表的位置要便于檢查及抄表，盡量不要設計在戶內。已采納。16-18棟水表在戶內，項目與設計院協(xié)調。充分考慮自行車的出入及停放位置，在自行車的停放位置安裝電源插座，為電動自行車充電提供方便。（現(xiàn)小區(qū)設計基本無單車、電單車存放地點的規(guī)劃）已采納。在小區(qū)設計集中停放區(qū)，并安裝充電電源，地下室安裝攝像監(jiān)控。盡量減少小區(qū)內水景水池數(shù)量，因深圳是嚴重缺水城市，小區(qū)水景會增加物業(yè)的運作成本，不利于日后的管理。游泳池要有遮陽的設施，可用遮陽板等。已采納。設計有遮蔭帆布棚。游泳池內要設有洗手間。已采納。