河南建業(yè)引入國資對(duì)其他民營(yíng)房企有何啟示

河南建業(yè)引入國資，對(duì)其他民營(yíng)房企有何啟示？民營(yíng)房企的生存邏輯變了，它們不再需要離上交所近一點(diǎn)，而需要離地方國資委近一點(diǎn)當(dāng)眾多民營(yíng)房企仍在努力招攬國資入局、等待政府幫扶的時(shí)候，建業(yè)集團(tuán)的引戰(zhàn)交易最先落槌。6月1日，建業(yè)地產(chǎn)（0832.HK）公告，董事長(zhǎng)胡葆森單獨(dú)擁有的恩輝投資公司（下稱“恩輝投資”）將建業(yè)地產(chǎn)29.01%的股份轉(zhuǎn)讓給河南同晟置業(yè)有限公司（下稱“同晟置業(yè)”）。同晟置業(yè)是河南省鐵路建設(shè)投資集團(tuán)有限公司（下稱“河南鐵建”）全資子公司，河南鐵建又由河南省人民政府100%控股。除股份交易，建業(yè)地產(chǎn)還向同晟置業(yè)定向發(fā)出一筆年限為2+1的可換股債券，即債券基本有效期24個(gè)月，雙方同意下可延期12個(gè)月。當(dāng)某些條件觸發(fā)時(shí)，同晟置業(yè)有權(quán)將債券轉(zhuǎn)為股份。按公告披露股本數(shù)據(jù)計(jì)算，目前，胡葆森的恩輝投資持股數(shù)仍高于河南鐵建，是公司第一大股東。但若上述可轉(zhuǎn)債未來全部轉(zhuǎn)股，河南鐵建將持有建業(yè)地產(chǎn)40.80%的股份，恩輝投資持股34.27%。如果胡葆森沒有通過恩輝投資以外的其他機(jī)構(gòu)持有建業(yè)股份，那么，河南鐵建將成為建業(yè)地產(chǎn)第一大股東。

但是對(duì)于胡葆森來說，現(xiàn)在不是計(jì)較股份高低的時(shí)候。讓公司活下去，才是最重要的。

建業(yè)地產(chǎn)公告的數(shù)據(jù)顯示，公司2022年前五個(gè)月合同銷售總額同比下降48.6%。截至2021年12月31日，建業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)金總額為98.48億元，同比減少66.4%。

公告中也提到，恩輝投資會(huì)以股東貸款形式，將股份交易所得6.88億港元交給建業(yè)地產(chǎn)，補(bǔ)充其營(yíng)運(yùn)資金。

一位接觸交易雙方的知情人說，為了這場(chǎng)交易，河南省政府有關(guān)部門做了很多統(tǒng)籌協(xié)調(diào)工作。

省政府出手相救，一是，因?yàn)榻I(yè)地產(chǎn)在河南房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與程度足夠深、足夠廣。從省會(huì)鄭州到鄉(xiāng)鎮(zhèn)，建業(yè)的項(xiàng)目遍布河南各級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)，供應(yīng)鏈上下游觸達(dá)省內(nèi)眾多企業(yè)。河南需要一個(gè)穩(wěn)定的建業(yè)。

二是，恒大債務(wù)危機(jī)出現(xiàn)后，遇險(xiǎn)房企的風(fēng)險(xiǎn)化解執(zhí)行地方屬地原則。如果建業(yè)無法靠自身力量扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)，河南省政府遲早要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)化解工作，越拖延工作難度越大。

建業(yè)地產(chǎn)樣本背后，是自2020年開啟的愈發(fā)提速的民營(yíng)房企“回鄉(xiāng)”潮，它們逐漸撤出燈紅酒綠的北上深，轉(zhuǎn)頭深耕發(fā)家之地和大本營(yíng)。民營(yíng)房企的生存邏輯變了，它們不再需要離上交所近一點(diǎn)，而需要離地方國資委近一點(diǎn)。

救援建業(yè)早有準(zhǔn)備前述知情人認(rèn)為，為了救援建業(yè)地產(chǎn)，河南省政府有關(guān)部門已經(jīng)策劃了許久。

建業(yè)地產(chǎn)遇險(xiǎn)的苗頭出現(xiàn)在2021年9月。當(dāng)時(shí)，一份建業(yè)地產(chǎn)寫給河南省政府的求助信流傳到網(wǎng)上。信中寫道，受水災(zāi)和疫情影響，建業(yè)地產(chǎn)的銷售出現(xiàn)斷崖式下滑，有潛在的人員失業(yè)和銀行失信風(fēng)險(xiǎn)，希望政府給予幫扶。與求救信一起流出的是河南省長(zhǎng)王凱對(duì)求救信的批復(fù)：“請(qǐng)有關(guān)部門盡快就報(bào)告中建議提出意見?！?/p>

三個(gè)月后，2021年12月，建業(yè)地產(chǎn)本次股權(quán)交易的買方，河南鐵路建設(shè)投資集團(tuán)揭牌成立。它是由2009年成立的河南鐵路投資有限公司改組而成。

從“鐵投”變成“鐵建投”，改組前后的河南鐵建有何不同？從2021年5月《河南省人民政府辦公廳關(guān)于深化鐵路投融資體制改革的若干意見》（下稱《若干意見》）中，可見端倪。

這份文件中寫道，加快推進(jìn)重組成立省鐵路建設(shè)投資集團(tuán)，要支持集團(tuán)公司圍繞鐵路投資建設(shè)主責(zé)主業(yè)，發(fā)展鐵路關(guān)聯(lián)延伸產(chǎn)業(yè)，培植自身造血機(jī)能，通過以地補(bǔ)路、以商補(bǔ)公、綜合經(jīng)營(yíng)等實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)和可持續(xù)發(fā)展。

《若干意見》還要求，建立“鐵路項(xiàng)目+土地開發(fā)”綜合回報(bào)模式。新建鐵路沿線的市、縣級(jí)政府，要在站場(chǎng)周邊規(guī)劃“綜合開發(fā)備選用地”，不具備開發(fā)條件的，可在其他區(qū)域選址。同時(shí)，支持既有城際鐵路通過TOD模式（transit-orienteddevelopment，以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展模式，即將人、活動(dòng)、建筑和公共交通整合在一起，通過5-10分鐘的步行或騎行的方式快捷地鏈接它們）開發(fā)運(yùn)營(yíng)。

簡(jiǎn)單概括，改組之后河南鐵建新增了一項(xiàng)重要業(yè)務(wù)，就是房地產(chǎn)。省政府期望這家公司通過房地產(chǎn)開發(fā)，盡量自主掙出鐵路建設(shè)資金。

于是，在各自經(jīng)歷了2021的變動(dòng)后，建業(yè)地產(chǎn)和河南鐵建一拍即合。

建業(yè)地產(chǎn)遇到的麻煩與其他民營(yíng)房企別無二致。恒大事件之后，金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流斷裂風(fēng)險(xiǎn)過高，收緊了對(duì)民營(yíng)房企的信貸審批，導(dǎo)致全行業(yè)融資額度嚴(yán)重萎縮。買房者也對(duì)房企缺乏信任，再加上疫情影響，購房意愿降低，房企銷售額大幅下降。

由此全行業(yè)進(jìn)入一個(gè)惡性循環(huán)：現(xiàn)金流吃緊-企業(yè)評(píng)級(jí)被下調(diào)-融資更艱難-債務(wù)逾期-購房者信心下降-銷量大跌回款慢。

在情勢(shì)惡化下，“國資”這塊招牌不僅能改善金融機(jī)構(gòu)對(duì)建業(yè)地產(chǎn)的觀感，為其爭(zhēng)取更多低成本資金。同時(shí)，也能給買房者吃一顆定心丸。

其實(shí)，兩家是各取所需。

上文《若干意見》已提到，新鐵路沿線市縣要規(guī)劃綜合開發(fā)用地。前述知情人說，截至目前，河南鐵建已經(jīng)以較實(shí)惠的價(jià)格，在河南省多個(gè)城市儲(chǔ)備了不少優(yōu)質(zhì)地塊，但開發(fā)的還很少。未來，這些項(xiàng)目都可能以股份合作或者代建的模式，與建業(yè)地產(chǎn)共同開發(fā)。

河南鐵建有錢有地，但是做地產(chǎn)，它們是門外漢。河南鐵建需要建業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)開發(fā)能力，也需要建業(yè)的品牌口碑和營(yíng)銷能力。

而鐵建已有的土地儲(chǔ)備，對(duì)建業(yè)地產(chǎn)來說是不錯(cuò)的資源補(bǔ)給。這家公司不僅省了前期拿地成本，也有了可持續(xù)售賣的項(xiàng)目，現(xiàn)金流得以盤活。

一家國資研究院投融資專家認(rèn)為，中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展至今，一家國企想從零起步，培育出高水平的地產(chǎn)公司，幾乎是不可能的。利用股權(quán)紐帶借用好建業(yè)地產(chǎn)的能力，河南鐵建能事半功倍。

作為省級(jí)鐵建企業(yè)，河南鐵建的主要任務(wù)是完善省內(nèi)城際鐵路網(wǎng)，這意味著它獲得的土地，不少將位于原本鐵路欠發(fā)達(dá)的城市。

從這個(gè)角度考慮，建業(yè)地產(chǎn)的確是最合適的牽手對(duì)象。比起全國頭部房企，建業(yè)地產(chǎn)更懂如何做河南省中小城市的生意；比起其他當(dāng)?shù)氐闹行》科螅@家公司又有一線的品牌價(jià)值。地產(chǎn)公司“回鄉(xiāng)潮”6月11日，在股份交易公告10天后，胡葆森線上出席了亞布力中國企業(yè)家論壇。他在演講中說，過去30年里，建業(yè)深耕河南，上繳了510億元稅收，常年提供超100萬人次的就業(yè)崗位，如果我們不是30年里在這一個(gè)地方干了這一件事，政府是不可能在這個(gè)關(guān)鍵時(shí)期，讓國企入股一個(gè)民營(yíng)企業(yè)的。如今，眾多房企都在苦苦尋求國資戰(zhàn)投，誰能成為下一個(gè)建業(yè)地產(chǎn)？目前看，比起那些布局分散、在哪片地域都沒形成足夠影響力的全國性企業(yè)，那些布局集中、與某一省份或城市深度綁定的區(qū)域性房企更有引戰(zhàn)優(yōu)勢(shì)。某TOP20民營(yíng)房企中層人士分析，為什么廣東省政府對(duì)出險(xiǎn)民營(yíng)房企的救助力度，不如河南省這么大？因?yàn)閮H恒大這家巨無霸，就已經(jīng)足夠廣東省政府頭疼了。廣東房企眾多，政府實(shí)在難以兼顧。換個(gè)角度來說，廣東不缺千億規(guī)模的房企。地產(chǎn)行業(yè)之外，廣東也有華為、騰訊等鯤鵬級(jí)企業(yè)。一家千億規(guī)模地產(chǎn)公司之于廣東的意義，遠(yuǎn)不如建業(yè)地產(chǎn)之于河南那么重要。同樣的邏輯也適用于上海。于是我們看到，不少房企正告別曾經(jīng)的“地產(chǎn)中心”上海虹橋，將總部搬回它們的發(fā)家之地。房企總部匯聚上海的現(xiàn)象，始于21世紀(jì)初，在2015年后達(dá)到高潮。全行業(yè)都乘著火箭扶搖直上的那些年里，為了追逐金融紅利，離各大銀行和券商更近一點(diǎn)，也離上交所更近一點(diǎn)，發(fā)家于各省的龍頭房企紛紛將總部搬到上海，或在上海設(shè)置雙總部。代表公司有四川的藍(lán)光，福建的陽光城，江蘇的弘陽，浙江的祥生、中梁等。在上海設(shè)置總部，也幫助這些企業(yè)摘掉了區(qū)域性房企的帽子，升格為全國性房企。至少，它們的項(xiàng)目分布在江浙滬三地了，而不僅限于一個(gè)省?！叭珖苑科蟆边@頂新帽子，無形中助力了它們的上市之路。中梁2016年將總部搬至上海，2019年在港交所上市。祥生2019年在上海設(shè)置雙總部，2020年登陸港交所。但如今，還是為了更好地融資，這些企業(yè)需要回到各自的大本營(yíng)了。只要它們無法減輕金融機(jī)構(gòu)對(duì)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的顧慮，那么，離上海再近、溝通再順暢，也于事無補(bǔ)。目前看，取信于金融機(jī)構(gòu)最好的辦法之一就是得到地方政府或國資的支持。這件事在它們各自的發(fā)家之地可能更容易些。

據(jù)悉，弘陽已經(jīng)將上?？偛康亩鄶?shù)職能轉(zhuǎn)移到南京，祥生也已將上?？偛哭k公樓退租，職員撤回杭州辦公。但要想讓地方政府和國資加持，這些房企需要釋放更多的誠意。如將更多投資集中在大本營(yíng)，增加本地就業(yè)崗位等。前述投融資專家認(rèn)為，得到國資加持后，建業(yè)地產(chǎn)的融資成本能比現(xiàn)在下降2%。一位資深的券商債務(wù)部人士預(yù)測(cè)，交易完成后，至少河南省內(nèi)金融機(jī)構(gòu)，尤其是國有銀行，會(huì)對(duì)建業(yè)地產(chǎn)釋放貸款支持，“畢竟交易是在省政府協(xié)調(diào)下促成的，國有銀行讀得懂這個(gè)信號(hào)?！?/p>

不過，他同時(shí)認(rèn)為，在銀行間或交易所的債券市場(chǎng)上，建業(yè)地產(chǎn)想要發(fā)債還是會(huì)困難重重。他講道，券商判斷一家企業(yè)的性質(zhì)，主要看實(shí)控人。目前，胡葆森還是建業(yè)地產(chǎn)第一大股東和實(shí)控人，盡管河南鐵建占了近30%的股份，但在券商眼里，建業(yè)地產(chǎn)還是一家民營(yíng)公司。

前述券商債務(wù)部人士介紹，目前，民營(yíng)公司發(fā)債項(xiàng)目很難在券商內(nèi)部立項(xiàng)通過。此前，有民營(yíng)企業(yè)債項(xiàng)爆雷后，作為受托管理人的券商公司被牽連，收到過證監(jiān)局的罰單。事項(xiàng)嚴(yán)重的，甚至可能會(huì)被暫停營(yíng)業(yè)資質(zhì)，無論對(duì)公司或個(gè)人，這都是滅頂之災(zāi)。因此，盡管屢有政策吹風(fēng)，但券商行業(yè)如同戴著緊箍咒，對(duì)民企融資項(xiàng)目非常謹(jǐn)慎。

融資之外，河南鐵建的入股還會(huì)如何影響建業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展？

一位頭部房企人士認(rèn)為，近年國有資產(chǎn)監(jiān)管改革的一大方向，就是從“管企業(yè)”向“管資本”轉(zhuǎn)變。在建業(yè)地產(chǎn)一事上，就要看河南鐵建能不能安心扮演好戰(zhàn)略投資者角色，會(huì)不會(huì)介入建業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)。更具體地，要觀察河南鐵建會(huì)不會(huì)在副總裁、CFO等關(guān)鍵崗位上安插人員。他說：“在建業(yè)地產(chǎn)董事會(huì)中，河南鐵建作為第二大股東，理所應(yīng)當(dāng)派駐董事，行使股東權(quán)利。但如果他們更進(jìn)一步，想要在管理層占據(jù)CFO、副總裁等核心職位，干預(yù)日常經(jīng)營(yíng)決策，就可能會(huì)與胡葆森團(tuán)隊(duì)