融創(chuàng)本金展期2年方案獲通過

融創(chuàng)本金展期2年方案獲通過！本文目錄一、融創(chuàng)的自救二、疫情，壓倒駱駝的最后一根稻草三、監(jiān)管政策持續(xù)加碼，行業(yè)在加速回暖四、AMC房地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)的歷史背景五、AMC收購標(biāo)的大擴容，或迎重大機遇六、AMC參與困境地產(chǎn)項目的模式一、融創(chuàng)的自救此前（4月1日），融創(chuàng)中國剛剛在“20融創(chuàng)01”債券展期方案獲得債券持有人（權(quán)益人）投票通過！但是代價是提供孫宏斌個人連帶保證責(zé)任+融創(chuàng)旗下青島阿朵小鎮(zhèn)+鄭州中原文旅城增信保障，而前者更是融創(chuàng)文旅的明星項目之一。自2021年下半年開始，自恒大債務(wù)危機開始，整個房地產(chǎn)行業(yè)的形勢便急轉(zhuǎn)直下，融創(chuàng)中國除了停止其上半年瘋狂倒地的動作外，便開啟了“賣賣賣”一系自救行動，試圖緩解其流動性危機：除此之外還包括通過融創(chuàng)中國股權(quán)折價融資、孫宏斌個人4.5億美元的無息借款等，合計融得約300億元的資產(chǎn)，但是相對于總負債1.2萬億的融創(chuàng)中國來說，這顯然遠遠不夠。二、疫情，壓倒駱駝的最后一根稻草除了融創(chuàng)中國自身流動性緊張外，與多數(shù)房企一樣，今年以來融創(chuàng)中國的銷售情況也出現(xiàn)了斷崖性地暴跌。2022年1-4月銷售額859億元，同比下跌50%，近乎腰斬。圖源：中指指數(shù)雪上加霜的是，作為融創(chuàng)中國銷售回款重倉、貢獻了融創(chuàng)中國近1/3銷售額的上海分公司，受3月初上海疫情影響，銷售情況受到了極其嚴(yán)重的影響：作為金三銀四的銷售旺季，3-4月份僅錄得72.14億的銷售額，比1-2月的銷售回款143.86億再次腰斬，其中4月僅錄得14.99億的銷售額，幾近停滯。從對比圖中可以看出，全國區(qū)域銷售額的下降區(qū)間基本同步于上海地區(qū)銷售額的下降幅度。2021年9月，孫宏斌在業(yè)績會上說，“除了我們以外都有可能暴雷，了解自己的公司都比較難，別說別人的公司了。”在房地產(chǎn)行業(yè)由點及面的流動性困境及金融機構(gòu)整體對房地產(chǎn)的致性收縮下，疫情帶來的沖擊作為壓垮融創(chuàng)中國的最后一根稻草。而此前房地產(chǎn)行業(yè)即將逆轉(zhuǎn)的2021年上半年，融創(chuàng)中國的高溢價逆勢加倉或許是更為直接的原因……2021年3月，“上海普陀”官微發(fā)布一則消息，針對該區(qū)此前土拍地塊高溢價成交的情況，普陀區(qū)政府第一時間約談了融創(chuàng)上海及項目公司相關(guān)負責(zé)人，約談由區(qū)規(guī)劃資源局和區(qū)房管局相關(guān)負責(zé)人主持。2021年3月30日，融創(chuàng)以成交樓面價9158元/m2拿下淮安區(qū)婦幼保健院東側(cè)地塊，溢價率高達98.9%，一躍成為淮安區(qū)新“地王”。2021年4月7日，融創(chuàng)經(jīng)過201輪競價，以總價16.56億元成功競得寧波暨環(huán)北路居住區(qū)R21-07地塊，成交樓面價12280元/m2，溢價率34.9%。4月29日，融創(chuàng)以11.9億元拿下重慶中央公園82.24畝土地，樓面價14470元/m2。5月，融創(chuàng)99億元收購林影泰?！趧?chuàng)在2021年上半年瘋狂拿地，收購金額900億元，堪稱“中國拿地王”。當(dāng)時的媒體是這么報道孫宏斌的：當(dāng)時的融創(chuàng)的口號：“搶別人的地，讓別人無地可買”。在政策調(diào)控之下，友商紛紛踩剎車之時，融創(chuàng)卻偏偏還要踩一腳油門?，F(xiàn)在來看，顯然是孫宏斌，昏頭了。融創(chuàng)副總裁陳恒六曾經(jīng)說，“老孫這么多年的目標(biāo)就是要當(dāng)老大，做中國第一世界第一?！边@也許能夠解釋，為什么孫宏斌會在2021年的春天，選擇逆勢加倉。也許在那一刻，孫宏斌十九年前要成為行業(yè)“老大”的夢，突然又點燃了。三、監(jiān)管政策持續(xù)加碼，行業(yè)在加速回暖從2021年7月開始，央媽便連續(xù)釋放利好。尤其是作為居民中長期貸款的錨五年期LPR調(diào)低5BP，更是一個明顯的信息。很顯然，要保持今年GDP實現(xiàn)5.5%的增長目標(biāo)，作為中國經(jīng)濟重要支柱的房地產(chǎn)行業(yè)維持正常水平的增長就顯得尤為重要。在地方限購限貸方面：3月1日，鄭州市政府官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》（鄭政辦（2022）13號），這是房地產(chǎn)本輪調(diào)控政策以來首個在限購限售等方面全面系統(tǒng)性松綁樓市的省會城市和限購城市，而且也是首個以政府名義發(fā)布且沒有一日游的地產(chǎn)行業(yè)政策文件，其風(fēng)向標(biāo)作用不言而喻。截止到4月29日，據(jù)不完全統(tǒng)計，已有80多個城市發(fā)布相關(guān)促進房地產(chǎn)方面的政策。4月25日，市場傳聞，央行召集包括5家AMC機構(gòu)在內(nèi)的金融機構(gòu)召開專題會議，商討為問題房企進行紓困，首批紓困房企名單包括恒大、融創(chuàng)、世茂、綠地、中南、奧園、榮盛、陽光城、融信、中梁控股、富力及佳兆業(yè)12家。接近中梁人士證實，確實開會了。會議主要談的是不良資產(chǎn)處置問題。陽光城一位人士告訴記者，的確有會議。目前AMC機構(gòu)承接此類業(yè)務(wù)意愿較強。此次專題會議，針對AMC對目標(biāo)房企的資產(chǎn)收并購等工作有六項擬討論措施：1、可以收2021年年底以前資產(chǎn)用途是土地價款的、可以收金融機構(gòu)暫未納入不良的貸款、可以收集團2021年年底之前的關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款；2、以上業(yè)務(wù)開展不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，保證按揭發(fā)放；3、以上業(yè)務(wù)資本金按照50%計量，同時全力支持開發(fā)貸，資金務(wù)必封閉管理；4、與關(guān)聯(lián)方合作收購，不納入重大關(guān)聯(lián)交易；5、對這12家房企的四證不全項目并購、涉及并購貸款置換土地出讓金項目等合規(guī)性要求有所放松；6、存量逾期補充增信后展期。清單有效期為2022年4月至20233年4月，后續(xù)名單還會進行動態(tài)調(diào)整。筆者認(rèn)為：針對第3條及第4條措施屬于既有包括6大行、12家股價制銀行、5大AMC在內(nèi)金融機構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)舊有支持政策的重申，本次討論的措施亮點集中在第1條、第2條，對五大AMC而言，在首批12家目標(biāo)房企的范圍內(nèi)，或迎重大機遇！四、AMC房地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)的歷史背景持牌AMC因不具備直接對企業(yè)放款的資質(zhì)。之前在房地產(chǎn)行業(yè)上行周期，鑒于房地產(chǎn)企業(yè)普遍的高周轉(zhuǎn)模式，對資金利率敏感性比較低，有抵押，AMC又天然具有資金成本低的優(yōu)勢，因此通過收購目標(biāo)房企的關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款的形式來達到間接對目標(biāo)房企提供融資成為AMC們的非金投放主要方向，甚至一度成為部分AMC的主要利潤來源。隨著監(jiān)管機構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)融資端政策不斷收緊、持續(xù)回歸主業(yè)的要求下，特別是2019年7月，銀保監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于加強地方資產(chǎn)管理公司監(jiān)督管理工作的通知》（銀保監(jiān)辦發(fā)〔2019〕153號，后簡稱“153號文”）明確規(guī)定：“地方資產(chǎn)管理公司收購處置的不良資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)符合真實、有效等條件，通過評估或估值程序進行市場公允定價，實現(xiàn)資產(chǎn)和風(fēng)險的真實、完全轉(zhuǎn)移。不得以收購不良資產(chǎn)名義為企業(yè)或項目提供融資，不得收購無實際對應(yīng)資產(chǎn)和無真實交易背景的債權(quán)資產(chǎn)?！贝撕?，這一塊業(yè)務(wù)新增就被禁止了，而且非金投放存量規(guī)模也在不斷降低，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓關(guān)聯(lián)企業(yè)應(yīng)收賬款給AMC從而達到融資的通道就要斬斷了。五、AMC收購標(biāo)的大擴容，或迎重大機遇早在2022年1月底，金融監(jiān)管部門召集全國性AMC開會，研究AMC參與風(fēng)險房企項目并購的金融服務(wù)。到目前為止，長城資產(chǎn)已經(jīng)參與了華夏幸福、光耀集團、卓達地產(chǎn)、陽光美基、信德地產(chǎn)、金東海、億城地產(chǎn)等企業(yè)的重組，今年一季度已掛牌地產(chǎn)資產(chǎn)就達到430個，資產(chǎn)總額783億元。東方資產(chǎn)則進入了華夏幸福、佳兆業(yè)、重慶東銀集團、協(xié)信集團、福晟集團、三盛宏業(yè)等企業(yè)的重組和資產(chǎn)盤活，收購了深圳地標(biāo)賽格廣場、北京經(jīng)典項目中弘大廈、昆明地標(biāo)滇池旅游度假區(qū)等大型項目。本次允許AMC對12家房企關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款、非不良貸款的債權(quán)進行收購，這實際上就是對12家目標(biāo)房企放松了“153號文”的限制，產(chǎn)生一箭雙雕的作用：（1）針對目標(biāo)房企在銀行即將到期的存量貸款項目，因為流動性困難而難以歸還，通過收購該類型貸款，實現(xiàn)對目標(biāo)房企進行展期的目的，從而減緩短期資金的流動性壓力；（2）因目標(biāo)房企現(xiàn)在普遍缺乏有效未抵押的資產(chǎn)，要想繼續(xù)從市場上進行新增融資特別是低資金成本的融資幾乎不可能，而通過允許AMC收購目標(biāo)房企關(guān)聯(lián)方之間還未轉(zhuǎn)讓的應(yīng)收賬款，來達到給目標(biāo)房企提供新增的資金來源達到紓困流動性困境的目的。同樣的，對“可以收2021年年底以前資金用途是土地價款的”也是如此，本質(zhì)上和前面商業(yè)銀行并購貸款看可以用置換土地出讓金是一個思路。自房地產(chǎn)嚴(yán)監(jiān)管政策以來，要求土地價款須為自有資金禁止融資的規(guī)定，大大減少了房地產(chǎn)企業(yè)的資金杠桿率，而此次允許包括五大AMC在內(nèi)的金融機構(gòu)收購2021年前資金用途是土地價款的貸款，對于五大AMC而言，因收購標(biāo)的的大擴容或迎來新一輪的機遇，而這也是持續(xù)聚焦回歸不良資產(chǎn)主業(yè)、助力風(fēng)險房企化解風(fēng)險的應(yīng)有之意；此外，對于目標(biāo)12家企業(yè)來說，相當(dāng)于又重新允許對存量自有資金的項目進行杠桿化操作，從而釋放出新增的資金來達到紓困流動性困境的目的。政策到位、組織就位、資產(chǎn)上桌、銀行迫切、樓市時機、資本涌動，AMC紓困地產(chǎn)這場大戲，彈藥已齊、只待點火。六、AMC參與困境地產(chǎn)項目的模式1、債務(wù)重組適用對象：資產(chǎn)充足，具備較強開發(fā)運營能力，但是短期內(nèi)陷入流動性危機的房地產(chǎn)企業(yè)。AMC參與模式：收購問題房企的各項債權(quán)，對債務(wù)期限、擔(dān)保條件、利率等進行整體債務(wù)重組，給予一定還款寬限期，并根據(jù)項目實際情況提供流動性資金支持，幫助復(fù)工，推進項目，并確?！氨＝粯恰?。優(yōu)勢：該方式可以減輕企業(yè)債務(wù)，緩釋項目風(fēng)險，從而通過“以時間換空間”來實現(xiàn)項目的退出。2、引入戰(zhàn)略投資方進行重組盤活適用對象：企業(yè)自身有優(yōu)質(zhì)的土地項目資源，但其開發(fā)能力不足、加上銷售行情低迷導(dǎo)致現(xiàn)金回款緊張，導(dǎo)致到期無法償還債務(wù)。AMC的參與模式：一方面，通過對企業(yè)債務(wù)重組讓企業(yè)輕裝上陣；另一方面，通過引入實力較強的第三方開發(fā)商作為戰(zhàn)略投資人來幫助盤活資產(chǎn)，其中：債務(wù)人可以讓渡一部分項目收益權(quán)給戰(zhàn)略投資人，由戰(zhàn)略投資人對項目代管、代建、代銷，最終通過盤活項目，正常銷售的方式實現(xiàn)項目退出；若債務(wù)人愿意直接出售項目換取現(xiàn)金流來盡快脫困，則AMC可以協(xié)助尋找合適的收購方，配合收購方進行項目的盡調(diào)，共同設(shè)計交易結(jié)構(gòu)和盤活方案，撮合交易的達成，配合收購方進行債務(wù)的收購重組、提供資金支持等，最終通過資產(chǎn)處置的方式實現(xiàn)項目退出。優(yōu)勢：這種模式可以將AMC的資本運作、資源整合能力與開發(fā)商的開發(fā)運營能力進行有機結(jié)合，雙方優(yōu)勢互補，從而有效提高對困境地產(chǎn)項目的重組盤活能力，實現(xiàn)項目價值最大化。對于開發(fā)商來說，在“拿地難，拿地貴”的現(xiàn)狀下，通過介入問題地產(chǎn)項目的方式，能夠以較低成本獲取優(yōu)質(zhì)項目資源，開拓了新的拿地渠道，獲得較好的經(jīng)濟效益。3、通過改造和專業(yè)運營提升困境物業(yè)的價值適用對象：物業(yè)已經(jīng)建成，但是因錯誤定位、經(jīng)營不善等原因出現(xiàn)流動性問題。AMC的參與模式：可以通過與專業(yè)機構(gòu)合作，一方面可以對物業(yè)進行更市場化的改造，如對酒店重新裝修等；另一方面可以根據(jù)物業(yè)所在區(qū)域的特點來改變物業(yè)用途，從而實現(xiàn)其價值的提升：如將寫字樓改造成醫(yī)院，，加上與各類業(yè)態(tài)的專業(yè)運營方合作，提升運營管理水平，最終實現(xiàn)對資產(chǎn)的賦能盤活。

優(yōu)勢：充分利用AMC手中充分的客戶資源，統(tǒng)籌規(guī)劃，為我所用。4、參與困境房企破產(chǎn)重整適用對象：由于自身經(jīng)營不善導(dǎo)致債務(wù)危機爆發(fā)，各家機構(gòu)交叉違約，債權(quán)債務(wù)關(guān)系較為復(fù)雜的房企。AMC的參與模式：這種情況可