河南焦作項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議與經(jīng)濟(jì)投資估算課件

2009.9.10謹(jǐn)呈：河南思達(dá)置業(yè)焦作項(xiàng)目產(chǎn)品策劃建議及經(jīng)濟(jì)投資收益估算2009.9.10謹(jǐn)呈：河南思達(dá)置業(yè)焦作項(xiàng)目產(chǎn)品策劃建議及市場(chǎng)及定位報(bào)告回顧老城區(qū)商品住宅供應(yīng)和銷售均以三室為主，兩室為輔，其他戶型供應(yīng)和銷售均較少。三室消化速度最快，兩室居第二，一室居第三。市場(chǎng)及定位報(bào)告回顧老城區(qū)商品住宅供應(yīng)和銷售均以三室為主，兩室市場(chǎng)及定位報(bào)告回顧小區(qū)環(huán)境、價(jià)格以及交通等是購(gòu)房者最關(guān)注因素，其中，小區(qū)環(huán)境（26.8%）是消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)的首要考慮因素。其次是交通（18.7%）和價(jià)格（17.3%）。周邊配套主要考慮教育、醫(yī)療和商業(yè)設(shè)施三方面。市場(chǎng)及定位報(bào)告回顧小區(qū)環(huán)境、價(jià)格以及交通等是購(gòu)房者最關(guān)注因素市場(chǎng)及定位報(bào)告回顧我們的大盤開(kāi)發(fā)模式城市中心大盤視角之下的中心城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)模式我們的啟動(dòng)模式以點(diǎn)帶面模式項(xiàng)目核心定位檔次定位中高檔“新城市生活主義”生態(tài)主題社區(qū)市場(chǎng)及定位報(bào)告回顧我們的大盤開(kāi)發(fā)模式“新城市生活主義”生態(tài)主我們的邏輯思路核心問(wèn)題目標(biāo)產(chǎn)品發(fā)展KPI分析產(chǎn)品策劃建議實(shí)現(xiàn)回答項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)估算我們的邏輯思路核心問(wèn)題目標(biāo)產(chǎn)品發(fā)展KPI分析產(chǎn)品策劃建議實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)

快速回籠資金

保證合理利潤(rùn)空間

保證大盤的成功啟動(dòng)

樹立思達(dá)地產(chǎn)在焦作市場(chǎng)品牌項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)快速回籠資金保證合理利潤(rùn)空間保證大盤的成功我們的邏輯思路核心問(wèn)題目標(biāo)產(chǎn)品發(fā)展KPI分析產(chǎn)品策劃建議實(shí)現(xiàn)回答項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)估算我們的邏輯思路核心問(wèn)題目標(biāo)產(chǎn)品發(fā)展KPI分析產(chǎn)品策劃建議實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目核心問(wèn)題確定什么樣的產(chǎn)品能夠符合市場(chǎng)需求，達(dá)到快速銷售的目的？以什么樣的產(chǎn)品組合，擴(kuò)大項(xiàng)目的客戶群體？需要怎樣的創(chuàng)新亮點(diǎn)，使項(xiàng)目在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出？采取什么樣的策略改變客戶對(duì)區(qū)域認(rèn)識(shí)，提升項(xiàng)目形象？項(xiàng)目核心問(wèn)題確定什么樣的產(chǎn)品能夠符合市場(chǎng)需求，達(dá)到快速銷售的我們的邏輯思路核心問(wèn)題目標(biāo)產(chǎn)品發(fā)展KPI分析產(chǎn)品策劃建議實(shí)現(xiàn)回答項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)估算我們的邏輯思路核心問(wèn)題目標(biāo)產(chǎn)品發(fā)展KPI分析產(chǎn)品策劃建議實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目地塊概述地塊編號(hào)用地性質(zhì)用地面積（公頃）容積率建筑限高（米）預(yù)計(jì)建筑面積（萬(wàn)平方米）A-1-1學(xué)校用地1.810.8151.45A-1-2二類居住用地12.572.56031.43A-1-3商業(yè)金融用地0.724.0802.88A-1-7商業(yè)金融用地0.654.0802.60A-2-2二類居住用地21.082.08042.16A-2-3二類居住用地12.122.58030.30A-2-4二類居住用地0.863.0802.58合計(jì)--49.81----113.39

項(xiàng)目在山陽(yáng)路與解放路交叉口東北側(cè),位于焦作市東北的城鄉(xiāng)結(jié)合部，周邊市政道路良好，未來(lái)路網(wǎng)規(guī)劃完備。

總用地面積49.81公頃，預(yù)計(jì)總建筑面積113.39萬(wàn)平方米（含學(xué)校及其他物業(yè)面積）。

區(qū)域內(nèi)整體配套較為齊全，檔次普遍偏低，西側(cè)隔山陽(yáng)路為焦作市體育館。宗地條件分析項(xiàng)目地塊概述地塊編號(hào)用地性質(zhì)用地面積容積率建筑限高預(yù)計(jì)建筑面一、地形、地貌分析規(guī)劃基地地勢(shì)較平坦。地塊南北較長(zhǎng)，南部較北部高，相對(duì)高差在10~15米。

二、自然生態(tài)資源分析基地內(nèi)現(xiàn)有多處林木，為原廠區(qū)綠化遺留，可考慮通過(guò)規(guī)劃予以保留，或移作小區(qū)未來(lái)綠化用樹。

三、現(xiàn)有道路分析基地規(guī)劃道路系統(tǒng)較為完善，基地西側(cè)與南側(cè)為城市主要道路（西側(cè)山陽(yáng)路，南側(cè)解放路），中間與東部現(xiàn)狀道路情況較差，為未來(lái)規(guī)劃道路，北側(cè)規(guī)劃道路現(xiàn)狀為荒地與住宅小區(qū)?；匮刂饕缆肥姓涮自O(shè)施較為完善。但內(nèi)部有一條高壓走廊穿越過(guò)，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)有一定影響，未來(lái)考慮落入地下。項(xiàng)目基礎(chǔ)條件分析宗地條件分析一、地形、地貌分析項(xiàng)目基礎(chǔ)條件分析宗地條件分析通過(guò)各項(xiàng)指標(biāo)對(duì)產(chǎn)品發(fā)展的評(píng)價(jià)及影響，判斷產(chǎn)品發(fā)展的初步方向產(chǎn)品發(fā)展的KPI策略

地塊屬性市場(chǎng)因素項(xiàng)目定位要求發(fā)展方向規(guī)劃地塊整體較為平整，除未拆遷的村莊及一個(gè)工廠外其余地方已可進(jìn)行開(kāi)工建設(shè)市場(chǎng)現(xiàn)有項(xiàng)目相對(duì)規(guī)模較小，在整體規(guī)劃上存在一定局限性規(guī)劃作為整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)的框架，對(duì)項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展起到舉足輕重的作用，中高檔的社區(qū)定位，使社區(qū)規(guī)劃不僅要滿足規(guī)范等要求，更要考慮居住的人的感受，處處體現(xiàn)規(guī)劃的人文理念用先進(jìn)的規(guī)劃理念指導(dǎo)規(guī)劃,將800畝地塊作為統(tǒng)一整體進(jìn)行規(guī)劃開(kāi)發(fā),避免分開(kāi)規(guī)劃帶來(lái)的不連續(xù)性造成區(qū)域分隔感。建筑地塊基礎(chǔ)條件較好，局部區(qū)域高差較小，適合住宅建設(shè)市場(chǎng)在售項(xiàng)目建筑風(fēng)格多樣，其中以簡(jiǎn)潔明了的現(xiàn)代風(fēng)格最為客戶接受需要較高的舒適度、較強(qiáng)的可辨識(shí)度的建筑產(chǎn)品對(duì)項(xiàng)目持續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)提供支持形成特色鮮明的建筑風(fēng)格，在外立面設(shè)計(jì)與戶型設(shè)計(jì)上突出創(chuàng)新。景觀目前地塊內(nèi)景觀資源較差，基本無(wú)可利用自然景觀，北部山景也距離地塊較遠(yuǎn)，且目前環(huán)境較差。在售項(xiàng)目對(duì)于景觀環(huán)境的營(yíng)建均給予了重視，但考慮到規(guī)模問(wèn)題，在園林景觀的建設(shè)上還是存在一定限制景觀設(shè)計(jì)作為大盤建設(shè)的特色，社區(qū)景觀環(huán)境將成為人們對(duì)本項(xiàng)目的最初感觸，直接影響到客戶對(duì)項(xiàng)目的最初認(rèn)識(shí)與項(xiàng)目建筑特色相結(jié)合的優(yōu)質(zhì)景觀設(shè)計(jì)，結(jié)合本地中原文化，通過(guò)改善區(qū)域環(huán)境，提升項(xiàng)目整體形象。配套及服務(wù)周邊道路及市政配套較完善，未來(lái)有三條規(guī)劃道路與地塊相連，其中風(fēng)翔路穿過(guò)整個(gè)區(qū)域?qū)⒌貕K分為兩部分。在售項(xiàng)目配套多依靠地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)，借助城市配套；在物業(yè)服務(wù)方面，目前仍停留在簡(jiǎn)單的初級(jí)服務(wù)層面，有一定突破空間。提供完善的配套，良好的物業(yè)服務(wù)是本項(xiàng)目提供給客戶的最好附加值抓住市場(chǎng)空間，以優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，完善的配套贏得市場(chǎng)口碑，樹立硬件之外的另一品質(zhì)高度（提供高質(zhì)量的附加配套，例如優(yōu)勢(shì)教育資源）通過(guò)各項(xiàng)指標(biāo)對(duì)產(chǎn)品發(fā)展的評(píng)價(jià)及影響，產(chǎn)品發(fā)展的KPI策略地我們的邏輯思路核心問(wèn)題目標(biāo)產(chǎn)品發(fā)展KPI分析產(chǎn)品策劃建議實(shí)現(xiàn)回答項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)估算我們的邏輯思路核心問(wèn)題目標(biāo)產(chǎn)品發(fā)展KPI分析產(chǎn)品策劃建議實(shí)現(xiàn)整體概念策劃300畝地塊建議項(xiàng)目分期與啟動(dòng)策略產(chǎn)品策劃建議內(nèi)容整體概念策劃300畝地塊建議項(xiàng)目分期與啟動(dòng)策略產(chǎn)品策劃建議內(nèi)百萬(wàn)平米大盤開(kāi)發(fā)，需要用什么樣的概念來(lái)指導(dǎo)規(guī)劃？整體概念策劃什么樣的建筑能夠符合市場(chǎng)，并創(chuàng)造形象的差異化？社區(qū)的景觀設(shè)計(jì)應(yīng)以什么作為主題？百萬(wàn)平米大盤開(kāi)發(fā)，需要用什么樣的概念來(lái)指導(dǎo)規(guī)劃？整體概念策劃整體概念策劃引入新城市主義思想，打造復(fù)合生態(tài)社區(qū)

隨著城市發(fā)展帶來(lái)的各種問(wèn)題，1990年代后在西方城市規(guī)劃領(lǐng)域興起“新城市主義運(yùn)動(dòng)”。萬(wàn)科地產(chǎn)最早將這個(gè)理念帶入中國(guó)并用于指導(dǎo)大盤開(kāi)發(fā)實(shí)踐?！靶鲁鞘兄髁x”倡導(dǎo)許多獨(dú)特的設(shè)計(jì)理念，其中最突出的反映在對(duì)社區(qū)的組織和建構(gòu)上。鄰里、分區(qū)和走廊成為“新城市主義”社區(qū)的基本組織元素。他們所構(gòu)筑的未來(lái)社區(qū)的理想模式是：緊湊的、功能混合的、適宜步行的鄰里；位置和特征適宜的分區(qū)；能將自然環(huán)境與人造社區(qū)結(jié)合成一個(gè)可持續(xù)的整體的功能化和藝術(shù)化的走廊。其核心在于更人性化的城市功能和空間設(shè)計(jì)以及促進(jìn)更多的鄰里交流和社區(qū)生活。均好性理念價(jià)值定位理念新街坊理念在新城市主義思想引導(dǎo)下，采用以下具體居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)理念對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃進(jìn)行指導(dǎo)。項(xiàng)目定位回顧：“新城市生活主義，生態(tài)主題社區(qū)”整體概念策劃引入新城市主義思想，打造復(fù)合生態(tài)社區(qū)隨著城市發(fā)均好性理念

強(qiáng)調(diào)環(huán)境資源的均享強(qiáng)調(diào)歸屬領(lǐng)域的均好和共享強(qiáng)調(diào)居住日照和朝向的均好，內(nèi)外部環(huán)境的融合整體規(guī)劃框架中要布置多個(gè)景觀亮點(diǎn)，避免因資源集中而產(chǎn)生僅供部分人享受的格局出現(xiàn)。實(shí)踐證明尺度過(guò)大的景觀空間往往實(shí)用性低，且減弱了居民的領(lǐng)域感；增強(qiáng)院落的圍合，弱化組團(tuán)空間而更強(qiáng)調(diào)半私密性空間。為了達(dá)到居住日照和朝向的均好，以及使規(guī)劃方案能夠適合地塊自身地勢(shì)，資源條件，有時(shí)甚至需要犧牲項(xiàng)目的容積率。整體概念策劃均好性理念強(qiáng)調(diào)環(huán)境資源的均享整體規(guī)劃框架中要布置多個(gè)景觀價(jià)值定位理念

根據(jù)人文地理環(huán)境，確定整個(gè)小區(qū)基本架構(gòu)，劃定住宅的“價(jià)值區(qū)域”根據(jù)劃定的價(jià)值區(qū)域，確定各種戶型在住宅中的位置

通過(guò)推敲住宅群體的組合形式，調(diào)整資源，盡量減少或消除區(qū)域中的低價(jià)位區(qū)，達(dá)到價(jià)位均等在初步劃定“價(jià)值區(qū)域”時(shí)，按地塊現(xiàn)狀的資源環(huán)境劃分地塊居住價(jià)值戶型在價(jià)值區(qū)域中的劃分，應(yīng)當(dāng)在設(shè)計(jì)初步方案之后，結(jié)合小區(qū)規(guī)劃及景觀設(shè)計(jì)，按價(jià)值大小分配各種戶型。即根據(jù)景觀環(huán)境條件進(jìn)行“戶型定位”地塊中心位置價(jià)值最高，利于布置大面積戶型，居住舒適度高的產(chǎn)品。整體概念策劃價(jià)值定位理念根據(jù)人文地理環(huán)境，確定整個(gè)小區(qū)基本架構(gòu)，劃定新街坊理念

“新街坊”理念是現(xiàn)代城市管理和現(xiàn)代小區(qū)管理不斷變革的產(chǎn)物，新街坊分為“城市街坊”與“小區(qū)內(nèi)街坊”具體到本項(xiàng)目，即涉及到了“城市街坊”的概念，又涉及到了“小區(qū)街坊的”理念。“小區(qū)內(nèi)街坊”應(yīng)以小區(qū)內(nèi)的院落或組團(tuán)作為鄰里單元。“小區(qū)內(nèi)街坊”的道路自成體系，除出入口與城市道路相通外，其他道路均不與城市道路直接連通。

車流主路沿小區(qū)周遍布置，形成外環(huán)車行支路由外環(huán)向內(nèi)延伸，通至每個(gè)組團(tuán)人行主路設(shè)置在小區(qū)中央，貫穿兩個(gè)地塊人行支路以主路為軸，向外成樹枝狀延伸通過(guò)兩個(gè)系統(tǒng)支路間隔，形成人車分流的同時(shí)，將地塊分割為獨(dú)立的鄰里單元。道路交通示意圖整體概念策劃新街坊理念“新街坊”理念是現(xiàn)代城市管理和現(xiàn)代小區(qū)管理不斷百萬(wàn)平米大盤開(kāi)發(fā)，需要用什么樣的概念來(lái)指導(dǎo)規(guī)劃？整體概念策劃什么樣的建筑能夠符合市場(chǎng)，并創(chuàng)造形象的差異化？社區(qū)的景觀設(shè)計(jì)應(yīng)以什么作為主題？百萬(wàn)平米大盤開(kāi)發(fā)，需要用什么樣的概念來(lái)指導(dǎo)規(guī)劃？整體概念策劃風(fēng)格釋義

立面的設(shè)計(jì)以崇尚自然,簡(jiǎn)潔樸素。以簡(jiǎn)潔有力的體量構(gòu)成表現(xiàn)建筑。

住宅形式純凈，風(fēng)格明亮，端莊大方，在統(tǒng)一中求變化，體現(xiàn)出一種積極向上的城市風(fēng)貌。以極具雕塑感的品質(zhì)建筑，塑造項(xiàng)目鮮明風(fēng)格，與市場(chǎng)其他樓盤形成對(duì)比。“現(xiàn)代簡(jiǎn)約主義,都市風(fēng)尚建筑”整體概念策劃市場(chǎng)在售樓盤立面風(fēng)格釋義立面的設(shè)計(jì)以崇尚自然,簡(jiǎn)潔樸素。以簡(jiǎn)潔有力的體量百萬(wàn)平米大盤開(kāi)發(fā)，需要用什么樣的概念來(lái)指導(dǎo)規(guī)劃？整體概念策劃什么樣的建筑能夠符合市場(chǎng)，并創(chuàng)造形象的差異化？社區(qū)的景觀設(shè)計(jì)應(yīng)以什么作為主題？百萬(wàn)平米大盤開(kāi)發(fā)，需要用什么樣的概念來(lái)指導(dǎo)規(guī)劃？整體概念策劃

環(huán)境因素作為客戶在購(gòu)置住房時(shí)考慮的首要，在第一因素中占到了26.8%

建議項(xiàng)目園林景觀通過(guò)點(diǎn)狀庭院綠地與帶狀公共綠地形成小區(qū)完整的景觀系統(tǒng)。通過(guò)“點(diǎn)、線、面”綠地空間的相互結(jié)合，構(gòu)成各自相對(duì)完整又有機(jī)聯(lián)系的綠化系統(tǒng)，各成體系，各具特色，形成豐富的生態(tài)空間，營(yíng)造怡人的居住環(huán)境，使生活區(qū)與景觀園林融為一體。小區(qū)環(huán)境作為居民購(gòu)房首要因素整體概念策劃環(huán)境因素作為客戶在購(gòu)置住房時(shí)考慮的首要，在第一因素中占到景觀釋義

用現(xiàn)代的園林建設(shè)手法，創(chuàng)造出具有中國(guó)傳統(tǒng)文化氣息的園林景觀通過(guò)對(duì)“中原文化”的挖掘，將傳統(tǒng)文化元素融入到園林建設(shè)中，更能迎合客戶意愿。在景觀設(shè)計(jì)中注重樹木與草坪的建設(shè)，同時(shí)也應(yīng)照顧到客戶對(duì)水景的需求現(xiàn)代中式園林設(shè)計(jì)，體現(xiàn)中原文化氣息整體概念策劃

景觀釋義用現(xiàn)代的園林建設(shè)手法，創(chuàng)造出具有中國(guó)傳統(tǒng)文化氣息現(xiàn)代中式園林設(shè)計(jì)，體現(xiàn)傳統(tǒng)文化氣息

通過(guò)與綠植的搭配，將代表中式傳統(tǒng)元素的符號(hào)用建筑的形式進(jìn)行表達(dá)同時(shí)利用不同植物特有的文化寓意來(lái)表達(dá)，也是體現(xiàn)園林意境的另一種方式。現(xiàn)代中式園林設(shè)計(jì)，體現(xiàn)傳統(tǒng)文化氣息通過(guò)與綠植的搭配，將代生態(tài)景觀——生態(tài)發(fā)展的可持續(xù)性

堅(jiān)持以生態(tài)理論做指導(dǎo)，生態(tài)環(huán)境建設(shè)與功能建設(shè)同步，創(chuàng)造良好的生態(tài)環(huán)境，盡可能進(jìn)行喬灌草復(fù)式綠化和理想的居住生活環(huán)境，達(dá)到人與自然的和諧，使其可持續(xù)發(fā)展。整體概念策劃符合項(xiàng)目主題的園林景觀生態(tài)景觀——生態(tài)發(fā)展的可持續(xù)性堅(jiān)持以生態(tài)理論做指導(dǎo)，生園林景觀與生態(tài)健康

由于小區(qū)所處區(qū)位環(huán)境存在一定問(wèn)題，充分利用具有生態(tài)保健功能的植物提高環(huán)境質(zhì)量、殺菌和凈化空氣，以利于居民身心健康。整體概念策劃符合區(qū)域環(huán)境的園林景觀園林景觀與生態(tài)健康由于小區(qū)所處區(qū)位環(huán)境存在一定問(wèn)題，充分體現(xiàn)生態(tài)環(huán)境的景觀藝術(shù)

在布局上增設(shè)建筑和園林小品，強(qiáng)化小區(qū)的園林氛圍。

在綠化上以常綠樹為基調(diào)，適當(dāng)穿插草花，力求樹木高低錯(cuò)落有秩、疏密有序，形成優(yōu)良的植物總體和局部效果整體概念策劃體現(xiàn)生態(tài)環(huán)境的景觀藝術(shù)在布局上增設(shè)建筑和園林小品，強(qiáng)化小整體概念策劃300畝地塊建議項(xiàng)目分期與啟動(dòng)策略產(chǎn)品策劃建議內(nèi)容整體概念策劃300畝地塊建議項(xiàng)目分期與啟動(dòng)策略產(chǎn)品策劃建議內(nèi)規(guī)劃篇景觀篇建筑篇300畝地塊建議地塊指標(biāo)地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)確定配套篇300畝地塊建議經(jīng)濟(jì)指標(biāo)規(guī)劃篇景觀篇建筑篇300畝地塊建議地塊指標(biāo)地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)確定配地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)確定地塊A-2-2，總占地面積21.08公頃，容積率限制為2.0，建筑限高80米。地塊指標(biāo)地塊A-2-4，總占地面積0.86公頃，容積率限制為3.0，建筑限高80米。地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)確定地塊A-2-2，總占地面積21.08公頃，容突破地塊容積率之下，我們項(xiàng)目的盈利能力如何？物業(yè)類型

比例

建筑面積（m2）

總建筑面積751378占地面積219400容積率3.42普通多層0%0花園洋房

0%0小高層0%0高層100%739378公建及商業(yè)配套12000地塊指標(biāo)突破地塊容積率之下，物業(yè)類型比例建筑面積（m2）總建筑物業(yè)類型

總投入20.62億元開(kāi)發(fā)收入22.32億元稅前利潤(rùn)1.70億元稅前利潤(rùn)率8.24%稅后利潤(rùn)1.28億元稅后利潤(rùn)率6.18%盈虧平衡率92.38%從以上數(shù)據(jù)不難看出，地塊容積率做到極限值為3.42，那么本項(xiàng)目的盈利能力只有6.18%（稅后利潤(rùn)率）；從費(fèi)用比重表上可以看出，開(kāi)發(fā)高層產(chǎn)品，建安費(fèi)用比重過(guò)高，由于項(xiàng)目產(chǎn)品單一化，市場(chǎng)價(jià)格難以突破市場(chǎng)現(xiàn)狀，導(dǎo)致項(xiàng)目盈利能力非常低，我們建議本項(xiàng)目盡量不做高層產(chǎn)品，或者只做部分高層產(chǎn)品。突破地塊容積率之下，我們項(xiàng)目的盈利能力如何？地塊指標(biāo)物業(yè)類型總投入20.62億元開(kāi)發(fā)收入22.32億元稅前利潤(rùn)

按地塊控規(guī)所給指標(biāo)將A-2-2地塊容積率做滿2.0,A-2-4地塊容積率做滿3.0,平均得出容積率為2.04,得出方案一經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。物業(yè)類型

比例

建筑面積（m2）

總建筑面積448606占地面積219400容積率2.04住宅100%436606普通多層

52%227036花園洋房----小高層----高層48%209570公建及商業(yè)配套100%12000方案一按地塊控規(guī)所給指標(biāo)將A-2-2地塊容積率做滿2.0,A-意向購(gòu)房客戶對(duì)物業(yè)類型的選擇方案二

兩年內(nèi)有購(gòu)房意向客戶建筑類型選擇與市場(chǎng)總體客戶選擇情況基本一致，多層選擇比例最高，為42.9%；小高層居第二，為25.7%；高層居第三，為14.3%。意向購(gòu)房客戶需求選擇市場(chǎng)調(diào)查及訪談結(jié)論

根據(jù)實(shí)地調(diào)查及對(duì)相關(guān)人士訪談了解，焦作本地房地產(chǎn)項(xiàng)目在銷售時(shí)，多層的消化速度高于小高層與高層。一方面是因?yàn)閮r(jià)格原因，在焦作市場(chǎng)小高層、高層產(chǎn)品價(jià)格要略高于多層產(chǎn)品；另一方面原因是考慮到居住舒適度，得房率等問(wèn)題，多層還是要好于高層產(chǎn)品。

根據(jù)已得各在售樓盤數(shù)據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，以及從市場(chǎng)“招、拍、掛”土地給出經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來(lái)看，未來(lái)焦作市場(chǎng)的多層產(chǎn)品供應(yīng)量將逐漸減少，小高層，高層產(chǎn)品將逐漸增多。意向購(gòu)房客戶對(duì)物業(yè)類型的選擇方案二兩年內(nèi)有購(gòu)房意向客戶建物業(yè)類型

普通多層小高層高層

花園洋房類別墅目標(biāo)客戶選擇比例42.90%25.70%14.30%12.90%4.30%重新分配后的比例43.00%26.00%14.00%17.00%--考慮市場(chǎng)因素修正后物業(yè)類型比例初判

45.00%25.00%10.00%20%--

考慮到本項(xiàng)目區(qū)域認(rèn)知度相對(duì)較低，因此高端產(chǎn)品在此位置的接受程度較小，另外高端產(chǎn)品的市場(chǎng)銷售速度也與我們實(shí)現(xiàn)快速回籠資金的目標(biāo)不符，因此不考慮類別墅產(chǎn)品，而將高端需求比例劃入花園洋房。

未來(lái)市場(chǎng)多層產(chǎn)品仍為需求熱點(diǎn)，而花園洋房這種多層的變形產(chǎn)品，將會(huì)因?yàn)槠涮峁┑妮^普通多層與小高層更高的舒適度，而獲得更多客戶的認(rèn)可（市場(chǎng)上目前供應(yīng)產(chǎn)品中，真正的“層層退臺(tái)，底層送花園，頂層送露臺(tái)”的花園洋房并不多見(jiàn)）。合理確定物業(yè)類型比例，滿足市場(chǎng)需求空間

通過(guò)調(diào)整小高層、高層產(chǎn)品比例來(lái)適當(dāng)增大多層產(chǎn)品比例，從而保證項(xiàng)目的快速銷售。方案二物業(yè)類型普通多層小高層高層花園洋房類別墅目標(biāo)客戶選擇比物業(yè)類型

普通多層小高層高層

花園洋房類別墅目標(biāo)客戶選擇比例42.90%25.70%14.30%12.90%4.30%重新分配后的比例43.00%26.00%14.00%17.00%--考慮市場(chǎng)因素修正后物業(yè)類型比例初判

45.00%25.00%10.00%20%--

依照市場(chǎng)需求物業(yè)類型比例，即考慮市場(chǎng)因素修正后比例，得出方案二物業(yè)類型

比例

建筑面積（m2）

總建筑面積358652占地面積219400容積率1.63住宅100%346652普通多層

45%155994花園洋房20%69330小高層25%86663高層10%34665公建及商業(yè)配套100%12000方案二物業(yè)類型普通多層小高層高層花園洋房類別墅目標(biāo)客戶選擇比我們就項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件、市場(chǎng)需求狀況、本著項(xiàng)目低風(fēng)險(xiǎn)、高收益、短期回籠資金的目標(biāo)進(jìn)行以下二個(gè)方案的比較，從而找出最切合本項(xiàng)目的投資估算方案。

項(xiàng)目占地（m2）項(xiàng)目總建面（萬(wàn)m2）物業(yè)類型配比稅前利潤(rùn)（萬(wàn)元）投資利潤(rùn)率（稅前）稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元）投資利潤(rùn)率（稅后）總投入（萬(wàn)元）方案一（2.04）219400448606多層52%17731.339315.57%13298.504411.68%113897.0795花園洋房0%小高層0%高層48%方案二（1.63）219400358652多層45%14743.863915.8%11057.898011.85%93311.7801花園洋房20%小高層25%高層10%經(jīng)濟(jì)投資估算比較我們就項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件、市場(chǎng)需求狀況、本著項(xiàng)目低風(fēng)險(xiǎn)、高收益、短對(duì)各因素綜合評(píng)價(jià)，1.63容積率方案為最優(yōu)方案1.63容積率方案

2.04容積率方案

市場(chǎng)

1.63容積率主要是根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查做的物業(yè)類型配比，切合市場(chǎng)需求現(xiàn)狀，多層、花園洋房產(chǎn)品體量較大，從而降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

該方案主要是為了滿足容積率調(diào)整的方案，并且考慮到多層產(chǎn)品市場(chǎng)需求較多，盡量增加多層產(chǎn)品。產(chǎn)品

多層產(chǎn)品比例較大，市場(chǎng)需求較大，加速項(xiàng)目整體銷售速度。

由于為滿足容積率，導(dǎo)致高層產(chǎn)品體量較大，從而給項(xiàng)目銷售帶來(lái)一定壓力，項(xiàng)目操作風(fēng)險(xiǎn)較大。銷售

銷售速度理論上是最快的方案。項(xiàng)目銷售壓力較小。

多層產(chǎn)品為市場(chǎng)容易接受產(chǎn)品，銷售速度相對(duì)較快，高層產(chǎn)品銷售抗性較大。

開(kāi)發(fā)商

切合市場(chǎng)需求的物業(yè)組合，且多層、花園洋房產(chǎn)品更加快速的提高開(kāi)發(fā)商品牌知名度

有助于開(kāi)發(fā)商品牌的打造，盡快回?cái)n資金經(jīng)濟(jì)

單平米產(chǎn)值最高單平米產(chǎn)值適中方案綜合比較對(duì)各因素綜合評(píng)價(jià)，1.63容積率方案為最優(yōu)方案1.63容積率綜合比較最終方案經(jīng)濟(jì)指標(biāo)物業(yè)類型

比例

建筑面積（m2）

總建筑面積358652占地面積219400容積率1.63住宅100%346652普通多層

45%155994花園洋房20%69330小高層25%86663高層10%34665公建及商業(yè)配套100%12000綜合比較最終方案經(jīng)濟(jì)指標(biāo)物業(yè)類型比例建筑面積（m2）總?cè)莘e率固定：地價(jià)變化與利潤(rùn)變化容積率固定：地價(jià)變化與利潤(rùn)變化規(guī)劃篇景觀篇建筑篇300畝地塊建議地塊指標(biāo)地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)確定配套篇300畝地塊建議戶型配比規(guī)劃篇景觀篇建筑篇300畝地塊建議地塊指標(biāo)地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)確定配客戶主要需求在91-130平方米意向購(gòu)房客戶需求選擇

兩年內(nèi)有購(gòu)房意向客戶選擇111-130平米的比例最高，達(dá)32.4%；其次是91-110平米，選擇比例為29.6%。

兩年內(nèi)有購(gòu)房意向客戶購(gòu)房總價(jià)款集中于30萬(wàn)以內(nèi)，其中20萬(wàn)以內(nèi)比例最高，達(dá)49.3%，20-30萬(wàn)選擇比例為43.7%；30萬(wàn)以上選擇比例僅為7%。意向購(gòu)房客戶總價(jià)承受能力戶型配比客戶主要需求在91-130平方米意向購(gòu)房客戶需求選擇兩年各戶型區(qū)間供應(yīng)情況

總體來(lái)看，三室與兩室戶型所占供應(yīng)較高。

總體消化速度較快的為兩室與三室戶型，其中又以三室戶型消化速度為最快。各戶型區(qū)間消化情況二室與三室戶型供應(yīng)與消化較快戶型配比各戶型區(qū)間供應(yīng)情況總體來(lái)看，三室與兩室戶型所占供應(yīng)較高?？傮w戶型比例戶型面積區(qū)間面積比例一室戶型40-705%二室戶型70-9030%三室戶型（小三房）80-9035%三室戶型（緊湊型）90-11015%三室戶型（舒適型）110-13010%四室戶型130-1505%100%

主力需求空間在90-130平方米之間，占到整個(gè)比例的62%。

意向客戶能夠接受的總價(jià)款以20萬(wàn)以下及20-30萬(wàn)為主，根據(jù)目前市場(chǎng)均價(jià)，可估算出面積在70-110平方米左右。

市場(chǎng)目前消化速度較快戶型為兩室與三室戶型。

根據(jù)政府相關(guān)政策（90/70），90平方米以上戶型需求按客戶選擇比例分配，給出以下比例。戶型配比總體戶型比例戶型面積區(qū)間面積比例一室戶型40-705%二室戶普通多層戶型配比產(chǎn)品類型戶型面積指標(biāo)（m2）比例（%）套數(shù)（套）面積（萬(wàn)m2）普通多層二室70-9015%2922.34三室80-9060%11009.36三室90-110101561.56三室110-13015%1952.34174315.60產(chǎn)品類型戶型面積指標(biāo)（m2）比例（%）套數(shù)（套）面積（萬(wàn)m2）花園洋房二室80-9035%2862.43三室90-11025%1731.73三室110-13015%871.04四室130-15025%1241.736706.93花園洋房戶型配比普通多層與花園洋房戶型配比戶型配比普通多層戶型配比產(chǎn)品類型戶型面積指標(biāo)（m2）比例（%）套數(shù)（產(chǎn)品類型戶型面積指標(biāo)（m2）比例（%）套數(shù)（套）面積（萬(wàn)m2）小高層二室70-9080%8686.94三室90-11020%1731.7310418.67產(chǎn)品類型戶型面積指標(biāo)（m2）比例（%）套數(shù)（套）面積（萬(wàn)m2）高層一室40-7050%3161.74二室70-9040%1741.39三室90-11010%350.355253.47小高層戶型配比高層戶型配比小高層與高層戶型配比戶型配比產(chǎn)品類型戶型面積指標(biāo)（m2）比例（%）套數(shù)（套）面積（萬(wàn)m2最終戶型比例戶型配比戶型面積區(qū)間（m2）面積比例套數(shù)一室戶型40-705%316二室戶型70-9030%1334三室戶型（小三房）80-9035%1386三室戶型（緊湊型）90-11015%537三室戶型（舒適型）110-13010%282四室戶型130-1505%124100%3979最終戶型比例戶型配比戶型面積區(qū)間（m2）面積比例套數(shù)一室戶型規(guī)劃篇景觀篇建筑篇300畝地塊建議地塊指標(biāo)地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)配套篇案例借鑒規(guī)劃篇景觀篇建筑篇300畝地塊建議地塊指標(biāo)地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)配套篇案例一：天津金地格林世界

金地格林世界運(yùn)用新都市主義的規(guī)劃設(shè)計(jì)手法，營(yíng)造天津“五大道”的生活氛圍，塑造城市感的居住空間，借鑒世界宜居城市核心人居精神，以現(xiàn)代block主義街區(qū)生活為藍(lán)本，打造悠然平和、恬靜溫馨的居住氛圍。

項(xiàng)目概況案例一：天津金地格林世界金地格林世界運(yùn)用新都市主義的規(guī)劃

多種產(chǎn)品組合，包括4.5層花園洋房、5.5層景觀洋房、8.5-11層經(jīng)典電梯公寓、創(chuàng)新型9層薄板小高層在內(nèi)的五類精致低密度產(chǎn)品

高層采用環(huán)庭洋房設(shè)計(jì)概念，入戶花園與景觀露臺(tái)為客戶提供高附加值產(chǎn)品建筑亮點(diǎn)借鑒入戶花園

除一級(jí)景觀體系外，分布在各處的坡地、水系、花圃、軟草、組團(tuán)間庭院等為鄰里交流創(chuàng)造了生動(dòng)的空間

景觀多種產(chǎn)品組合，包括4.5層花園洋房、5.5層景觀洋房、8.案例借鑒案例二：成都華潤(rùn)置地翡翠城翡翠城占地1245畝，由420余畝東湖公園、200余畝沙河公園、100余畝府河公園、43畝臨二環(huán)商業(yè)用地以及782余畝居住區(qū)組成?？偨ㄖ娣e近100萬(wàn)平方米，分五期開(kāi)發(fā)，目前已開(kāi)發(fā)四期。項(xiàng)目概況案例借鑒案例二：成都華潤(rùn)置地翡翠城翡翠城占地1245畝，案例借鑒亮點(diǎn)借鑒

建筑產(chǎn)品組合類型多樣化，類別墅、花園洋房、小高層、高層等高層戶型考慮到景觀與規(guī)劃

建筑布局彈性圍合，形成良好的空間組團(tuán)面向河岸逐級(jí)疊落的建筑秩序，形成豐富的天際輪廓線外，還保證建筑的景觀與日照的均好性建筑組團(tuán)串聯(lián)于景觀主軸上，與景觀主軸的相互呼應(yīng)，互有收放，空間流動(dòng)而富于變化景觀案例借鑒亮點(diǎn)借鑒建筑產(chǎn)品組合類型多樣化，類別墅、花園洋房、案例借鑒案例三：廣州華南新城2萬(wàn)平方米濱江文化廣場(chǎng)、3.8公里江岸休閑長(zhǎng)廊、3.5萬(wàn)平方米天然園林泳湖、5萬(wàn)平方米私家山林公園；完善生活配套，成熟人文化區(qū)；毗鄰大學(xué)城，知識(shí)精英匯聚。項(xiàng)目概況案例借鑒案例三：廣州華南新城2萬(wàn)平方米濱江文化廣場(chǎng)、3.案例借鑒亮點(diǎn)借鑒戶型設(shè)計(jì)依據(jù)人的生活模式，以起居室為中心，公私、潔污、鬧靜分區(qū)。底層部位架空結(jié)合布置環(huán)境藝術(shù)小品，娛樂(lè)設(shè)施等，將室外鋪地自然延伸進(jìn)入架空層，避免架空層無(wú)人光顧的情景屋頂部分作綠化處理，頂蓋弧型飄板，局部漏空，體伸通透輕靈的特點(diǎn)建筑

規(guī)劃布置時(shí)，注重對(duì)外部自然環(huán)境的引入，并通過(guò)整體布局，創(chuàng)造良好的內(nèi)部景觀視線規(guī)劃

以區(qū)域文化為底蘊(yùn)，注重對(duì)地塊資源應(yīng)用，創(chuàng)造以濱江風(fēng)景和嶺南特色為主要元素的園區(qū)文化

景觀案例借鑒亮點(diǎn)借鑒戶型設(shè)計(jì)依據(jù)人的生活模式，以起居室為中心，公案例借鑒案例四：濟(jì)南重汽翡翠郡重汽·翡翠郡坐落于濟(jì)南中央北區(qū)，占地約500畝，總建筑面積約68萬(wàn)平方米，綠化率37%，容積率1.67，居住戶數(shù)4000多戶。本項(xiàng)目是一個(gè)由大型超市、沿街商業(yè)及配套公建、TOWNHOUSE、疊拼別墅、花園洋房、多層、小高層、高層住宅等組成的大型綜合性社區(qū)。項(xiàng)目概況案例借鑒案例四：濟(jì)南重汽翡翠郡重汽·翡翠郡坐落于濟(jì)南中央北區(qū)案例借鑒亮點(diǎn)借鑒

創(chuàng)新引入圓形、橢圓形類變形樓體，打造市場(chǎng)唯一產(chǎn)品形象創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)，高層270°觀景陽(yáng)臺(tái)，景觀露臺(tái)、及工人房?jī)?chǔ)藏空間設(shè)計(jì)規(guī)劃

規(guī)劃南北分區(qū)，各區(qū)域建筑產(chǎn)品分布明確，通過(guò)景觀軸線完成兩區(qū)的空間延續(xù)將城市BRT快速交通系統(tǒng)與小區(qū)對(duì)外交通系統(tǒng)接軌，詮釋領(lǐng)先規(guī)劃理念建筑案例借鑒亮點(diǎn)借鑒創(chuàng)新引入圓形、橢圓形類變形樓體，打造市場(chǎng)唯

景觀設(shè)計(jì)注重對(duì)原生態(tài)人文景觀的保護(hù)，包括地塊原生大樹、特色碉堡、標(biāo)志鐘樓等保留原廠區(qū)貫穿南北兩區(qū)的林蔭大道，兩區(qū)域各有中心圍合景觀景觀亮點(diǎn)借鑒

聯(lián)手國(guó)內(nèi)知名教育品牌（北師大），成功打造了濟(jì)南第一的教育地產(chǎn)完善的道路交通配套及其他如會(huì)所、商業(yè)街等生活休閑配套設(shè)施配套景觀設(shè)計(jì)注重對(duì)原生態(tài)人文景觀的保護(hù)，包括地塊原生大樹、特色

大盤的開(kāi)發(fā)必然伴隨著配套設(shè)施的建設(shè)與完善，從而提升項(xiàng)目整體規(guī)模優(yōu)勢(shì)建筑空間彈性圍合，將景觀融入住宅建筑，形成半封閉空間，增強(qiáng)景觀的均好性，提高居住的私密程度。保留原生資源，融入生態(tài)規(guī)劃理念。多種檔次產(chǎn)品組合，豐富小區(qū)建筑形態(tài)，提升小區(qū)購(gòu)買客群。底層架空，引入景觀小品、休閑娛樂(lè)設(shè)施等，豐富小區(qū)景觀層次，提升生活品質(zhì)。高層建筑采用花園入戶、陽(yáng)光入戶等新穎的方式，起居室結(jié)合寬視角景觀窗和大面積空中庭院體現(xiàn)合理的戶型舒適度。案例總結(jié)與項(xiàng)目啟示案例總結(jié)項(xiàng)目啟示

建筑空間組合采用圍合形式，形成組團(tuán)院落空間，從而避免大面積的兵營(yíng)式排布帶來(lái)的形式重復(fù)目前焦作大部分樓盤為現(xiàn)代風(fēng)格建筑，形式單一缺乏變化，本項(xiàng)目可考慮通過(guò)建筑外形的變化來(lái)形成差異化的樓盤風(fēng)格地塊內(nèi)學(xué)校用地，可整合優(yōu)質(zhì)教育資源，創(chuàng)造焦作市場(chǎng)唯一教育主題樓盤。地塊原有樹木等資源，可考慮予以保留或在景觀設(shè)計(jì)時(shí)進(jìn)行移栽使用。地塊南北存在高差，可采用底層架空減弱高差影響，豐富建筑形式。北方地區(qū)的景觀設(shè)計(jì)，不利于采用大面積水系，可考慮水體景觀采用點(diǎn)的形式出現(xiàn)，既豐富了小區(qū)景觀，又便于后期維護(hù)管理。大盤的開(kāi)發(fā)必然伴隨著配套設(shè)施的建設(shè)與完善，從而提升項(xiàng)目整體規(guī)劃篇景觀篇建筑篇300畝地塊建議地塊指標(biāo)規(guī)劃篇配套篇規(guī)劃篇景觀篇建筑篇300畝地塊建議地塊指標(biāo)規(guī)劃篇配套篇規(guī)劃篇規(guī)劃建議策略的目標(biāo)本期規(guī)劃與后續(xù)開(kāi)發(fā)的連貫性問(wèn)題【內(nèi)容】通過(guò)規(guī)劃可以解決的問(wèn)題，及在規(guī)劃條件下規(guī)劃設(shè)計(jì)與市場(chǎng)環(huán)境之間的關(guān)系核心問(wèn)題如何在規(guī)劃中尋求創(chuàng)新突破規(guī)劃篇規(guī)劃建議策略的目標(biāo)本期規(guī)劃與后續(xù)開(kāi)發(fā)的連貫性問(wèn)題【內(nèi)容規(guī)劃建議基于地塊屬性的規(guī)劃要求基于客戶需求的規(guī)劃要求基于可比案例的規(guī)劃要求基于營(yíng)銷需要的規(guī)劃要求【規(guī)劃的邏輯推導(dǎo)】規(guī)劃篇規(guī)劃建議基于地塊屬性的規(guī)劃要求基于客戶需求的規(guī)劃要求基于可比基于地塊屬性的規(guī)劃要求基于客戶需求的規(guī)劃要求基于可比案例的規(guī)劃要求基于營(yíng)銷需要的規(guī)劃要求地塊規(guī)劃條件中高端客戶定位可借鑒經(jīng)驗(yàn)營(yíng)銷亮點(diǎn)總占地面積近300畝，屬于項(xiàng)目地塊中條件較好的一塊，西側(cè)與南側(cè)為城市道路，北側(cè)與東側(cè)為規(guī)劃道路中高端客戶對(duì)于居住小區(qū)規(guī)劃的基本要求：如人車分流、適宜的鄰里空間、樓座的朝向及合理性布置。組團(tuán)圍合與街區(qū)的開(kāi)放，人車分流，公共交流空間的建設(shè)等。項(xiàng)目自身規(guī)劃設(shè)計(jì)的提升與創(chuàng)新，遵循競(jìng)爭(zhēng)的藍(lán)海策略，為營(yíng)銷創(chuàng)造訴求點(diǎn)?！疽?guī)劃的邏輯推導(dǎo)】規(guī)劃篇基于地塊屬性的規(guī)劃要求基于客戶需求的規(guī)劃要求基于可比案例的規(guī)統(tǒng)一規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值最大化

本期地塊屬于項(xiàng)目宗地整體的一部分，建議對(duì)800地塊整體做規(guī)劃設(shè)計(jì)，而非僅在300畝范圍內(nèi)如若做整體規(guī)劃有一定操作難度，建議在做300地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，充分考慮與其他地塊聯(lián)系

統(tǒng)一考慮地塊規(guī)劃，有利于實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的最大化利用規(guī)劃篇地塊屬性的要求連接部分連接部分統(tǒng)一規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值最大化本期地塊屬于項(xiàng)目宗地整體的一規(guī)劃篇建筑多樣搭配，空間組合體現(xiàn)變化

多樣的建筑形態(tài)，塑造項(xiàng)目不同的天際線輪廓，既有統(tǒng)一又存在變化，使小區(qū)空間形態(tài)豐富。

板樓與塔樓的結(jié)合運(yùn)用，避免純板樓帶來(lái)的遮擋與封閉。可案例借鑒應(yīng)用規(guī)劃篇建筑多樣搭配，空間組合體現(xiàn)變化多樣的建筑形態(tài)，塑造規(guī)劃篇圍合的建筑，增強(qiáng)歸屬感

注重交流環(huán)境的營(yíng)造用圍合的布局增強(qiáng)社區(qū)的歸屬感可案例借鑒應(yīng)用規(guī)劃篇圍合的建筑，增強(qiáng)歸屬感注重交流環(huán)境的營(yíng)造可案例借鑒規(guī)劃篇營(yíng)造多級(jí)公共空間，提供理想交流場(chǎng)地

注重交流環(huán)境的營(yíng)造用空間層級(jí)保證交流質(zhì)量用整體規(guī)劃保證社區(qū)活力可案例借鑒應(yīng)用規(guī)劃篇營(yíng)造多級(jí)公共空間，提供理想交流場(chǎng)地注重交流環(huán)境的營(yíng)規(guī)劃篇景觀篇建筑篇300畝地塊建議地塊指標(biāo)配套篇建筑篇規(guī)劃篇景觀篇建筑篇300畝地塊建議地塊指標(biāo)配套篇建筑篇建筑建議策略的目標(biāo)建筑篇打造怎樣的建筑風(fēng)格實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品差異化什么樣的建筑設(shè)計(jì)亮點(diǎn)可以打動(dòng)客戶【內(nèi)容】通過(guò)建筑設(shè)計(jì)可以解決的問(wèn)題，建筑產(chǎn)品與市場(chǎng)定位及產(chǎn)品概念之間的關(guān)系核心問(wèn)題建筑建議策略的目標(biāo)建筑篇打造怎樣的建筑風(fēng)格實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品差異化什么建筑設(shè)計(jì)建議基于項(xiàng)目定位的建筑設(shè)計(jì)建議基于開(kāi)發(fā)目的的建筑設(shè)計(jì)建議基于規(guī)劃條件的建筑設(shè)計(jì)建議基于可比案例的經(jīng)驗(yàn)借鑒的建筑設(shè)計(jì)建議

基于營(yíng)銷需要的建筑設(shè)計(jì)要求【建筑的邏輯推導(dǎo)】建筑設(shè)計(jì)建議基于項(xiàng)目定位的建筑設(shè)計(jì)建議基于開(kāi)發(fā)目的的建筑設(shè)計(jì)基于項(xiàng)目定位的建筑設(shè)計(jì)要求基于開(kāi)發(fā)目的的建筑設(shè)計(jì)要求基于規(guī)劃條件的建筑設(shè)計(jì)要求基于營(yíng)銷需要的建筑設(shè)計(jì)要求項(xiàng)目定位快速回現(xiàn)與品牌樹立90/70政策限制營(yíng)銷亮點(diǎn)生態(tài)建筑的體現(xiàn)，以局部帶動(dòng)整體形象通過(guò)豐富產(chǎn)品戶型類型滿足目標(biāo)客戶的不同需求，通過(guò)建筑建造品質(zhì)與外立面塑造項(xiàng)目中高檔品牌低總價(jià)戶型設(shè)計(jì)；面積贈(zèng)送，增加產(chǎn)品附加值建筑產(chǎn)品的創(chuàng)新亮點(diǎn)，為后期的銷售提供更多訴求點(diǎn)，為營(yíng)銷推廣提供有力支持基于可比案例的經(jīng)驗(yàn)借鑒

可借鑒經(jīng)驗(yàn)270°轉(zhuǎn)角觀景窗臺(tái)設(shè)計(jì)，高層入戶花園等建筑篇基于項(xiàng)目定位的建筑設(shè)計(jì)要求基于開(kāi)發(fā)目的的建筑設(shè)計(jì)要求基于規(guī)劃高層——入戶花園，觀景露臺(tái)建筑篇入戶是回家的真正起點(diǎn)，高層入戶花園的設(shè)計(jì)提供了一種對(duì)于生活全新的體驗(yàn)。寬敞的觀景露臺(tái)，給人們提供視野開(kāi)闊的休息平臺(tái)，打破高層建筑的封閉性。案例借鑒的應(yīng)用高層——入戶花園，觀景露臺(tái)建筑篇入戶是回家的真正起點(diǎn)，高層入

將不同性質(zhì)的材料組合在一起,通過(guò)對(duì)比的質(zhì)感、豐富的色彩、精致的細(xì)部、柔和的內(nèi)部空間來(lái)達(dá)成強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊表現(xiàn)出活潑而富有朝氣的建筑風(fēng)格把建筑的總體量表現(xiàn)為若干松散的片段,穿插浮游于主體建筑之中,來(lái)取得某種變異的次序,反映出建筑空間是由多個(gè)平面與實(shí)體所構(gòu)成,影喻著建筑的成長(zhǎng)昆明·

銀順彼岸小高層——體塊的組合形成強(qiáng)烈視覺(jué)沖擊建筑篇形象定位對(duì)建筑的要求將不同性質(zhì)的材料組合在一起,通過(guò)對(duì)比的質(zhì)感、豐富的色彩花園洋房，其實(shí)是介于別墅與普通住宅之間的一個(gè)市場(chǎng)化概念，在建筑學(xué)上并沒(méi)有硬性的指標(biāo)。但實(shí)際上，低容積率、高綠化率，足夠大的樓間距離，是與花園洋房掛鉤的指數(shù)。首層贈(zèng)送花園，頂層贈(zèng)送露臺(tái)，層層退臺(tái)，將戶外綠化景觀引入室內(nèi)。面積介于普通多層與別墅之間,讓更多客戶用略高于普通住宅的價(jià)格享受到別墅式的生活方式。花園洋房——新鮮居住感覺(jué)，超值居住享受建筑篇花園洋房，其實(shí)是介于別墅與普通住宅之間的一個(gè)市場(chǎng)化概念，樓座底層架空

——減弱地面高差帶來(lái)的影響，豐富小區(qū)景觀層次建筑篇

地塊南北有10米左右高差，為減弱因地較低而帶來(lái)的景觀視線影響，可考慮在北側(cè)建筑采用底層架空設(shè)計(jì)。

可考慮將景觀綠化引入架空層，以及布置康體健身設(shè)施，豐富社區(qū)景觀層次，提升居住品質(zhì)。案例借鑒應(yīng)用樓座底層架空建筑篇地塊南北有10米左右高差，為減弱因地較臺(tái)……空中的庭院臺(tái)……附加值

臺(tái)不需要寬大，但是提供了更多的與自然交互的機(jī)會(huì)與可能性與自然開(kāi)放交互的精神主線貫穿規(guī)劃，戶型以及產(chǎn)品的各個(gè)方面不僅僅是面積的附加值，更是產(chǎn)品支撐的生活形態(tài)

實(shí)用理性是設(shè)計(jì)的另一大思路，臺(tái)的設(shè)置最能體現(xiàn)這一點(diǎn)，把附加值讓渡給業(yè)主，業(yè)主得到的是使用上的極大便利處理陽(yáng)臺(tái)的材料、安全性等方法很多，效果也豐富臺(tái)……空中的庭院臺(tái)……附加值臺(tái)不需要寬大，但是提供了更多窗……光與影的游戲，建筑的表情

戶型設(shè)計(jì)優(yōu)劣的決定性元素之一就是窗戶的運(yùn)用；窗戶不僅滿足采光和通風(fēng)的基本功能，而且直接代表著不同的情趣；提升客戶層的鑒賞力，首當(dāng)其沖是充分調(diào)動(dòng)光影元素，豐富戶型之于居住之外的功能；窗……光與影的游戲，建筑的表情戶型設(shè)計(jì)優(yōu)劣的決定性元素之與戶外景觀互動(dòng)窗……低平窗尤其在具有較好景觀視野的單位中，低窗使業(yè)主在房間內(nèi)能夠充分感受到與自然的交流,最大限度延展了自然的垂直視野變化之后的低臺(tái)飄窗飄窗因其有效的擴(kuò)大了戶型的使用面積而在客戶中廣受歡迎，成為了戶型設(shè)計(jì)的必備元素之一；但因安全問(wèn)題政府加強(qiáng)了控制，但是飄窗對(duì)于戶型的附加值提升依然十分突出；低臺(tái)飄窗與戶外景觀互動(dòng)窗……低平窗變化之后的低臺(tái)飄窗低臺(tái)飄窗

步入式景觀凸窗室內(nèi)地面步入式陽(yáng)臺(tái)（窗臺(tái)板或空調(diào)位）步入式景觀凸窗步入式陽(yáng)臺(tái)步入式陽(yáng)臺(tái)——增加產(chǎn)品附加值，提高居住舒適度建筑篇步入式室內(nèi)地面步入式步入式陽(yáng)臺(tái)步入式陽(yáng)臺(tái)——增加產(chǎn)品附加值萬(wàn)科的90+產(chǎn)品創(chuàng)新系列——戶型亮點(diǎn)創(chuàng)新三分離式衛(wèi)生間，淋浴、盥洗、廁所各主其事，提升空間使用率。入戶門高約2.2米，相交一般門高約15-20cm方便使用，彰現(xiàn)氣派次臥設(shè)入墻式衣柜，人性化設(shè)計(jì)，增強(qiáng)空間利用率次臥與書房均設(shè)飄窗，采光之外，提升舒適感與空間利用率。建筑篇政策要求下的創(chuàng)新萬(wàn)科的90+產(chǎn)品創(chuàng)新系列——戶型亮點(diǎn)創(chuàng)新三分離式衛(wèi)生入戶門高萬(wàn)科的90+產(chǎn)品創(chuàng)新系列建筑篇

層層退臺(tái)的多層產(chǎn)品，提供富有情趣的類別墅生活整體戶型面積區(qū)間較小，但功能齊全，布置精巧露臺(tái)或花園的設(shè)計(jì)既給客戶帶來(lái)實(shí)惠，又增添了生活的情趣政策要求下的創(chuàng)新萬(wàn)科的90+產(chǎn)品創(chuàng)新系列建筑篇層層退臺(tái)的多層產(chǎn)品，提供富彈性空間的預(yù)留

——入戶花園

預(yù)留戶型的功能彈性。讓客戶有更多的想象空間，根據(jù)自己需要決定功能的分配。餐廳改次臥或書房花園改餐廳可將入戶花園隔成一個(gè)開(kāi)敞的書房或和室建筑篇案例借鑒應(yīng)用彈性空間的預(yù)留

——入戶花園

弧形觀景陽(yáng)臺(tái)

——270°景觀視野建筑篇

弧形觀景陽(yáng)臺(tái)，增大景觀面的同時(shí)，豐富建筑立面形象案例借鑒應(yīng)用弧形觀景陽(yáng)臺(tái)建筑篇弧形觀景陽(yáng)臺(tái)，增大景觀面的同時(shí)，豐富建景觀策劃建議景觀篇規(guī)劃篇景觀篇建筑篇300畝地塊建議地塊指標(biāo)配套篇景觀策劃建議景觀篇規(guī)劃篇景觀篇建筑篇300畝地塊建議地塊指標(biāo)什么樣的景觀主題風(fēng)格能夠贏得客戶青睞【內(nèi)容】通過(guò)園林景觀設(shè)計(jì)可以解決的問(wèn)題，園林景觀與客戶需求，市場(chǎng)環(huán)境及本項(xiàng)目定位之間的關(guān)系核心問(wèn)題如何營(yíng)造切合定位的生態(tài)景觀怎樣的景觀設(shè)計(jì)亮點(diǎn)能夠提升項(xiàng)目形象景觀建議策略的目標(biāo)景觀篇什么樣的景觀主題風(fēng)格能夠贏得客戶青睞【內(nèi)容】核如何營(yíng)造切合定景觀設(shè)計(jì)建議基于地塊屬性與資源條件的景觀設(shè)計(jì)要求基于目標(biāo)客戶選擇的景觀設(shè)計(jì)要求基于可比案例經(jīng)驗(yàn)借鑒的景觀設(shè)計(jì)要求【景觀建議的邏輯推導(dǎo)】景觀篇景觀設(shè)計(jì)建議基于地塊屬性與資源條件的景觀設(shè)計(jì)要求基于目標(biāo)客戶【園林景觀的邏輯推導(dǎo)】基于地塊基本屬性與資源條件的園林景觀設(shè)計(jì)要求基于目標(biāo)客戶選擇的園林景觀設(shè)計(jì)要求環(huán)境資源及規(guī)劃條件目標(biāo)客戶選擇案例經(jīng)驗(yàn)基于可比案例經(jīng)驗(yàn)借鑒的園林景觀設(shè)計(jì)要求地塊無(wú)景觀資源優(yōu)勢(shì)，應(yīng)通過(guò)營(yíng)造優(yōu)質(zhì)景觀，改善客戶對(duì)區(qū)域的認(rèn)知，提升項(xiàng)目形象從市場(chǎng)調(diào)查來(lái)看，目標(biāo)客戶對(duì)水景的選擇率較高，本項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)考慮以水景為主要園林景觀小區(qū)水體景觀布置中，采用多種不同形態(tài)水景組合，如瀑布、跌水、流水墻、湖面等。景觀篇【園林景觀的邏輯推導(dǎo)】基于地塊基本屬性與資源條件的園林景觀設(shè)景觀篇

景觀設(shè)計(jì)要注重環(huán)境生態(tài)的親和性。以社區(qū)內(nèi)主要條線性綠化帶，輔以細(xì)節(jié)，構(gòu)成了主題景觀帶，各個(gè)組團(tuán)景觀形成景觀核。營(yíng)造符合地塊環(huán)境的生態(tài)景觀景觀篇景觀設(shè)計(jì)要注重環(huán)境生態(tài)的親和性。營(yíng)造符合地塊環(huán)境的其實(shí)綠色與水一樣都是可以流動(dòng)的景觀篇

水景應(yīng)用存在多方面限制，但綠植等景觀元素依然可以滿足景觀設(shè)計(jì)的需要。景觀帶、景觀核與宅間綠地景觀形成多種公共或私密的交往空間，為社區(qū)交際提供了豐富平臺(tái)。其實(shí)綠色與水一樣都是可以流動(dòng)的景觀篇水景應(yīng)用存在多方面限尊重自然的景觀設(shè)計(jì)，降低維護(hù)成本景觀篇

以綠色植物為主的園林景觀設(shè)計(jì)，應(yīng)當(dāng)重視遵循自然規(guī)律，多選用本地樹種綠化種植等在使用中應(yīng)符合自然的發(fā)展規(guī)律，降低日后維護(hù)成本尊重自然的景觀設(shè)計(jì)，降低維護(hù)成本景觀篇以綠色植物為主的園景觀小品與休閑坐椅景觀篇小區(qū)內(nèi)部休閑座椅，提升小區(qū)居住舒適度

富有特色的創(chuàng)意景觀小品設(shè)計(jì)，打造焦作社區(qū)典范營(yíng)銷需要的景觀亮點(diǎn)景觀小品與休閑坐椅景觀篇小區(qū)內(nèi)部休閑座椅，提升小區(qū)居住舒適度地面透水鋪裝，增強(qiáng)社區(qū)生態(tài)性

為提升基地保水性能，預(yù)留盡可能多的落樓地面或設(shè)透水鋪裝，使地面有良好的透水性，降雨可充分滲入地面，防止過(guò)量地表徑流，及人工輔助入滲設(shè)施的建設(shè)。景觀篇符合生態(tài)主體的鋪裝地面透水鋪裝，增強(qiáng)社區(qū)生態(tài)性為提升基地保水性能，預(yù)留盡可配套篇規(guī)劃篇景觀篇建筑篇300畝地塊建議地塊指標(biāo)配套篇配套篇規(guī)劃篇景觀篇建筑篇300畝地塊建議地塊指標(biāo)配套篇產(chǎn)品策略配套篇

豐富的配套設(shè)施，滿足小區(qū)居民的日常休閑、購(gòu)物等需要。引入知名物業(yè)管理公司，在滿足前期客戶服務(wù)需求的同時(shí)，增強(qiáng)后期購(gòu)買客戶的信心?！巴晟频呐涮自O(shè)施，貼心的物業(yè)服務(wù)”產(chǎn)品策略配套篇豐富的配套設(shè)施，滿足小區(qū)居民的日常休閑、購(gòu)配套及服務(wù)篇除了規(guī)模優(yōu)勢(shì)，我們還能給客戶什么？“優(yōu)先啟動(dòng)學(xué)校建設(shè)，引入優(yōu)質(zhì)教育資源”

學(xué)校建設(shè)與住宅開(kāi)發(fā)同步進(jìn)行，學(xué)生入學(xué)與交房同期進(jìn)行，建議在一期開(kāi)工同時(shí)啟動(dòng)學(xué)校的建設(shè)與教育資源的引入。建議考慮與河南名牌學(xué)校甚至更高等級(jí)學(xué)校合作，以較少的投入獲取廣泛的市場(chǎng)關(guān)注。教育資源的強(qiáng)勢(shì)介入，將會(huì)提升客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)，減弱項(xiàng)目發(fā)展劣勢(shì)，占領(lǐng)市場(chǎng)先機(jī)配套及服務(wù)篇除了規(guī)模優(yōu)勢(shì)，我們還能給客戶什么？“優(yōu)先啟動(dòng)學(xué)校配套及服務(wù)篇“引入思達(dá)旗下商業(yè)、實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)”一條體現(xiàn)時(shí)尚與精致休閑商業(yè)街

實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)的資源整合，以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為源頭，帶動(dòng)思達(dá)商業(yè)在焦作的發(fā)展擁有社區(qū)自己的商業(yè)街區(qū)配套，使客戶對(duì)未來(lái)的社區(qū)發(fā)展充滿信心商業(yè)街位置考慮布置在人行主干道，啟動(dòng)期做形象，待時(shí)機(jī)成熟進(jìn)行招商經(jīng)營(yíng)。配套及服務(wù)篇“引入思達(dá)旗下商業(yè)、實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)”一條體現(xiàn)時(shí)商業(yè)配套:豐富的業(yè)態(tài)設(shè)置文化功能：文具店、書店、音像制品店等。休閑功能：酒吧、咖啡茶座、美容美發(fā)店、網(wǎng)吧等。生活功能：中小型超市、（24小時(shí)）便利店、面包店、早餐店、鮮花店、特色餐飲店、水果店、洗衣店、沖曬店、服裝店、藥店、五金店、汽車美容店等。綜合服務(wù)功能：銀行、郵局、衛(wèi)生服務(wù)站、家政服務(wù)中心等。配套篇商業(yè)配套:豐富的業(yè)態(tài)設(shè)置文化功能：文具店、書店、音像制品

地下車庫(kù)入口造型也是園林的一部分；利用造型拼接、色彩跳躍、虛實(shí)間的對(duì)比和反光照明設(shè)施的應(yīng)用，提高其夜間識(shí)別性，令回家成為美麗的旅程停車位建議

市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果顯示88.4%的人有車位需求根據(jù)控規(guī)要求，本項(xiàng)目編號(hào)A-2-2、A-2-4用地應(yīng)配制機(jī)動(dòng)車位1273個(gè)考慮本區(qū)域?qū)嶋H情況及未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展，建議車位配比按1：0.9設(shè)計(jì)適當(dāng)控制地面停車位比例，避免影響地下車位銷售配套篇地下車庫(kù)入口造型也是園林的一部分；利用造型拼接、色彩跳躍地下生態(tài)車位

將地下停車室頂板局部開(kāi)口，將陽(yáng)光及自然風(fēng)引入地下停車空間，結(jié)合環(huán)境在開(kāi)口部位種植綠化，形成各種景觀區(qū)域。切合項(xiàng)目定位的生態(tài)車位設(shè)計(jì)配套篇地下生態(tài)車位將地下停車室頂板局部開(kāi)口，將陽(yáng)光及自然風(fēng)引入智能化配套設(shè)施建議

為適應(yīng)信息社會(huì)的生活方式,打造國(guó)際化資訊生活，提高住宅功能與質(zhì)量，根據(jù)建設(shè)部《居住小區(qū)智能化系統(tǒng)建設(shè)要點(diǎn)與技術(shù)導(dǎo)則》中的要求，以統(tǒng)一敷設(shè)的管線為依托，建設(shè)主要由安全防范子系統(tǒng)、管理與設(shè)備監(jiān)控子系統(tǒng)、信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)構(gòu)成的全套居住小區(qū)智能化系統(tǒng)?！耠娫捪到y(tǒng)●網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)●電視系統(tǒng)●安防系統(tǒng)●對(duì)講系統(tǒng)●小區(qū)背景音樂(lè)●停車管理●IC卡系統(tǒng)●三表系統(tǒng)……配套篇智能化配套設(shè)施建議為適應(yīng)信息社會(huì)的生活方式,打造國(guó)際化資室外健身設(shè)施配套篇

室外健身設(shè)施做為客戶購(gòu)房考慮的第一要素，選擇率排在第二位。因此良好的室外健身設(shè)施，應(yīng)促進(jìn)購(gòu)房者的選擇。室外健身設(shè)施配套篇室外健身設(shè)施做為客戶購(gòu)房考慮的第一要素配套篇物業(yè)管理體現(xiàn)尊貴.——完備服務(wù)方案，分項(xiàng)選擇，部分收費(fèi)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)清楚標(biāo)識(shí)配套篇物業(yè)管理體現(xiàn)尊貴.整體概念策劃300畝地塊建議項(xiàng)目分期與啟動(dòng)策略產(chǎn)品策劃建議整體概念策劃300畝地塊建議項(xiàng)目分期與啟動(dòng)策略產(chǎn)項(xiàng)目分期項(xiàng)目分期一期二期三期四期五期學(xué)校1、通過(guò)一、二期的成功開(kāi)發(fā)，三期地塊價(jià)值更為凸現(xiàn)，時(shí)機(jī)更加成熟；2、隨著地塊東側(cè)市政道路的開(kāi)通，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)將會(huì)提供更多契機(jī)。1、針對(duì)一期地塊，該地塊緊鄰山陽(yáng)路展示效果好2、該位置有成熟商業(yè)3、一期地塊南部由成熟居住區(qū)、人氣旺4、地塊對(duì)面有體育館，市政配套具有一定優(yōu)勢(shì)1、隨著一期地塊的開(kāi)發(fā)與入住，二期地塊的居住價(jià)值將會(huì)提升2、通過(guò)一期成功開(kāi)發(fā)、二期地塊位置人氣漸增、利于迅速開(kāi)發(fā)3、從開(kāi)發(fā)順序方面從用由南到北、由西向東依次開(kāi)發(fā)，二期地塊處于開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)處，便于開(kāi)發(fā)。四期與五期地塊目前處于尚未成熟區(qū)域，且北部北環(huán)路規(guī)劃不明確，但隨著南部前面三期的完工，項(xiàng)目的整體市場(chǎng)形象將會(huì)提升該區(qū)域價(jià)值，所以將此處作為后期開(kāi)發(fā)地塊。項(xiàng)目分期項(xiàng)目分期一期二期三期四期五期學(xué)校1、通過(guò)一、二期的成啟動(dòng)區(qū)目標(biāo)1、低密度住宅產(chǎn)品2、具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)資源3、區(qū)域生活配套成熟4、社區(qū)內(nèi)規(guī)劃、環(huán)境良好5、良好教育配套設(shè)施6、社區(qū)配套滿足生活需求啟動(dòng)區(qū)策略啟動(dòng)區(qū)目標(biāo)1、低密度住宅產(chǎn)品啟動(dòng)區(qū)策略啟動(dòng)區(qū)策略啟動(dòng)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵因素啟動(dòng)區(qū)位置確定啟動(dòng)模式及體量的確定展示街區(qū)實(shí)景展示區(qū)會(huì)所啟動(dòng)、學(xué)校規(guī)劃展示行動(dòng)啟動(dòng)區(qū)策略啟動(dòng)區(qū)策略啟動(dòng)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵因素啟動(dòng)區(qū)位置確定啟動(dòng)區(qū)策略區(qū)域環(huán)境啟動(dòng)位置啟動(dòng)配套相對(duì)地塊其他位置、周邊生活配套較為完善要具有展示性容積率不宜過(guò)高園林展示區(qū)會(huì)所、售樓處配套資源展示啟動(dòng)區(qū)要求啟動(dòng)區(qū)策略區(qū)域環(huán)境啟動(dòng)位置啟動(dòng)配套相對(duì)地塊其他位置、要具有展示性園林展啟動(dòng)區(qū)策略啟動(dòng)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵因素啟動(dòng)區(qū)位置確定啟動(dòng)模式及體量的確定展示街區(qū)實(shí)景展示區(qū)會(huì)所啟動(dòng)、學(xué)校規(guī)劃展示行動(dòng)啟動(dòng)區(qū)策略啟動(dòng)區(qū)策略啟動(dòng)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵因素啟動(dòng)區(qū)位置確定啟動(dòng)區(qū)策略大盤啟動(dòng)模型蔚藍(lán)海岸每期開(kāi)發(fā)均值：18.3萬(wàn)㎡每期套數(shù)均值：1667套啟動(dòng)規(guī)模：8.4萬(wàn)㎡啟動(dòng)配置：缺乏“畫餅”模式：描繪宏偉藍(lán)圖啟動(dòng)模式適用范圍：1、價(jià)格低開(kāi)高走，有充分的上揚(yáng)空間（郊區(qū)物業(yè)或市政規(guī)劃有重大利好）2、存在前提：早期地產(chǎn)營(yíng)銷不充分同類項(xiàng)目：桃源居啟動(dòng)區(qū)策略大盤啟動(dòng)模型蔚藍(lán)海岸“畫餅”模式：描繪宏偉藍(lán)圖啟動(dòng)模式適用范大盤的啟動(dòng)模型黃埔雅苑每期開(kāi)發(fā)均值：11.98萬(wàn)m2每期套數(shù)均值：753套啟動(dòng)規(guī)模：10.7萬(wàn)m2啟動(dòng)配置：會(huì)所（售樓處）“以點(diǎn)帶面”啟動(dòng)模式理論基礎(chǔ)：——心理學(xué)觀點(diǎn)：當(dāng)一個(gè)人在某方面具有突出的表現(xiàn)時(shí)，會(huì)被大多數(shù)人認(rèn)為此人在各方面都具有超凡的能力——新經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)：消費(fèi)者是有限理性的波托菲諾每期開(kāi)發(fā)均值：11.98萬(wàn)m2啟動(dòng)規(guī)模：7.1萬(wàn)m2啟動(dòng)配置：會(huì)所（售樓處）“以點(diǎn)帶面”啟動(dòng)模式啟動(dòng)區(qū)策略大盤的啟動(dòng)模型黃埔雅苑“以點(diǎn)帶面”啟動(dòng)模式理論基礎(chǔ)：波托菲諾大盤啟動(dòng)模型理論基礎(chǔ)：——新經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)：消費(fèi)者以廣義的幸福而不以財(cái)富為終極需求同類項(xiàng)目：陽(yáng)光棕櫚園四季花城每期開(kāi)發(fā)均值：7.57萬(wàn)m2每期套數(shù)均價(jià)值：641套啟動(dòng)規(guī)模：7.64萬(wàn)m2啟動(dòng)配置：300米花城商業(yè)街“以小博大”啟動(dòng)模式啟動(dòng)區(qū)策略大盤啟動(dòng)模型理論基礎(chǔ)：同類項(xiàng)目：陽(yáng)光棕櫚園四季花城“以小博大大盤啟動(dòng)模型的結(jié)論結(jié)論1：驗(yàn)證啟動(dòng)規(guī)模：

大盤的啟動(dòng)規(guī)模通常為5-15萬(wàn)㎡，滿足成本經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)消化、規(guī)模展示三大要求結(jié)論2：大盤要一舉奠定氣勢(shì)結(jié)論3：?jiǎn)?dòng)期一般的配套形式為：

會(huì)所及景觀主軸或廣場(chǎng)、風(fēng)情商業(yè)街、教育資源將會(huì)吸引客戶啟動(dòng)區(qū)策略大盤啟動(dòng)模型的結(jié)論結(jié)論1：驗(yàn)證啟動(dòng)規(guī)模：?jiǎn)?dòng)區(qū)策略本項(xiàng)目選用“以點(diǎn)帶面”的啟動(dòng)模式“以點(diǎn)帶面”“以小博大”“以本傷人”“畫餅”模式反營(yíng)銷的做法，屬于產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)范疇低成本營(yíng)銷手法，成為目前主流模式體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的萌芽狀態(tài)地產(chǎn)營(yíng)銷初始階段的產(chǎn)物“以點(diǎn)帶面”的啟動(dòng)模式，我們的展示為：入口+示范園林+會(huì)所+樣板間+教育資源啟動(dòng)區(qū)策略本項(xiàng)目選用“以點(diǎn)帶面”的啟動(dòng)模式“以點(diǎn)帶面”“以小博大”“以如何確定啟動(dòng)區(qū)的開(kāi)發(fā)體量大盤開(kāi)發(fā)的一般規(guī)律未來(lái)一至二年的市場(chǎng)消化量預(yù)估啟動(dòng)期開(kāi)發(fā)量=？啟動(dòng)區(qū)策略如何確定啟動(dòng)區(qū)的開(kāi)發(fā)體量大盤開(kāi)發(fā)的一般規(guī)律未來(lái)一至二年的市場(chǎng)項(xiàng)目名稱啟動(dòng)面積蔚藍(lán)海岸8.4萬(wàn)㎡黃埔雅苑10.7萬(wàn)㎡波托菲諾7.1萬(wàn)㎡四季花城7.64萬(wàn)㎡大盤開(kāi)發(fā)的啟動(dòng)規(guī)模項(xiàng)目名稱啟動(dòng)面積蔚藍(lán)海岸8.4萬(wàn)㎡黃埔雅苑10.7萬(wàn)㎡波托菲如何確定啟動(dòng)區(qū)的開(kāi)發(fā)體量大盤開(kāi)發(fā)的一般規(guī)律未來(lái)一至二年的市場(chǎng)消化量預(yù)估啟動(dòng)期開(kāi)發(fā)量=？啟動(dòng)區(qū)策略如何確定啟動(dòng)區(qū)的開(kāi)發(fā)體量大盤開(kāi)發(fā)的一般規(guī)律未來(lái)一至二年的市場(chǎng)未來(lái)市場(chǎng)消化量預(yù)測(cè)截止09年年底，市場(chǎng)需求量=42.3萬(wàn)㎡本項(xiàng)目預(yù)期市場(chǎng)份額？啟動(dòng)區(qū)策略未來(lái)市場(chǎng)消化量預(yù)測(cè)截止09年年底，市場(chǎng)需求量=42.3萬(wàn)㎡本市場(chǎng)在售大盤市場(chǎng)占有份額分析市場(chǎng)在售大盤平均市場(chǎng)占有率在6%，按照市場(chǎng)狀況，我司項(xiàng)目啟動(dòng)期市場(chǎng)份額應(yīng)在6%之間，但考慮到本項(xiàng)目規(guī)模近100萬(wàn)平米，是其他項(xiàng)目的2-5倍，理論上講我們的市場(chǎng)份額應(yīng)是其他項(xiàng)目的2-5倍，但考慮到項(xiàng)目自身限制條件，確保項(xiàng)目順利開(kāi)發(fā)以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過(guò)于激烈，我們針對(duì)本項(xiàng)目市場(chǎng)份額進(jìn)行修正，取一個(gè)較為適中的市場(chǎng)份額——10%。項(xiàng)目名稱本項(xiàng)目08年上半年消化量項(xiàng)目總體量(萬(wàn)㎡)08上半年總消化量(萬(wàn)㎡)市場(chǎng)占有份額森林半島1.021612.718.03%西城美苑0.582612.714.56%錦江現(xiàn)代城0.678112.715.27%啟動(dòng)區(qū)策略市場(chǎng)在售大盤市場(chǎng)占有份額分析市場(chǎng)在售大盤平均市場(chǎng)占有率在6%未來(lái)市場(chǎng)消化量預(yù)測(cè)截止09年年底，市場(chǎng)需求量=42.3萬(wàn)㎡本項(xiàng)目預(yù)期市場(chǎng)份額10%09年本項(xiàng)目市場(chǎng)消化量=42.3×10%=4.23萬(wàn)㎡啟動(dòng)區(qū)策略未來(lái)市場(chǎng)消化量預(yù)測(cè)截止09年年底，市場(chǎng)需求量=42.3萬(wàn)㎡本大盤開(kāi)發(fā)的一般規(guī)律未來(lái)一至二年的市場(chǎng)消化量預(yù)估成熟大盤開(kāi)發(fā)通常啟動(dòng)期投入市場(chǎng)銷售總量在5~17萬(wàn)平方米之間，根據(jù)項(xiàng)目自身情況存在一定差異。預(yù)計(jì)未來(lái)市場(chǎng)消化量在4.23萬(wàn)平方米保守約5萬(wàn)平米啟動(dòng)區(qū)的開(kāi)發(fā)體量啟動(dòng)區(qū)策略大盤開(kāi)發(fā)的一般規(guī)律未來(lái)一至二年的市場(chǎng)消化量預(yù)估成熟大盤開(kāi)發(fā)通啟動(dòng)開(kāi)發(fā)5萬(wàn)m2

啟動(dòng)時(shí)間

啟動(dòng)規(guī)模啟動(dòng)產(chǎn)品

首期客戶啟動(dòng)配置老城區(qū)中高端客戶預(yù)計(jì)09年7月開(kāi)盤

主入口大門、展示區(qū)園林景觀、會(huì)所建設(shè)完成，周邊園林綠化建設(shè)到位，作為情景式營(yíng)銷的主要展示區(qū)域。

啟動(dòng)模式“以點(diǎn)帶面”模式：以中高端產(chǎn)品入市適用范圍當(dāng)一個(gè)人在某方面具有突出表現(xiàn)時(shí)，會(huì)被大多數(shù)人認(rèn)為此人在各方面都具有超凡能力新經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)：消費(fèi)者是有限理性的花園洋房35%普通多層65%項(xiàng)目啟動(dòng)策略啟動(dòng)區(qū)策略啟動(dòng)啟動(dòng)時(shí)間啟動(dòng)規(guī)模啟動(dòng)產(chǎn)品首期客戶啟動(dòng)配置老城區(qū)中高入口——第一印象導(dǎo)入。入口大門，有內(nèi)涵，氣派。大道——入口及展示區(qū)交通展示，漂亮的景觀大道。景觀——展示區(qū)示范園林、整體景觀模型，充分詮釋環(huán)境價(jià)值。住宅——樣板間展示。注重建造和裝修質(zhì)量，體現(xiàn)檔次。會(huì)所——概念展示。會(huì)所兼做營(yíng)銷中心，高檔次，泛文化內(nèi)涵。學(xué)校——規(guī)劃展示與營(yíng)銷活動(dòng)配合施工建設(shè)同期進(jìn)行。以總體形象建立為營(yíng)銷目標(biāo)；但適當(dāng)控制開(kāi)盤難度。啟動(dòng)期多種物業(yè)開(kāi)發(fā)，展現(xiàn)風(fēng)情為主，實(shí)驗(yàn)市場(chǎng)為輔。借花園洋房展示帶動(dòng)整體形象，以該形象拉動(dòng)下的整體銷售為本期目標(biāo)。通過(guò)生活場(chǎng)景、產(chǎn)品品質(zhì)展示、創(chuàng)新贈(zèng)送吸引關(guān)注。啟動(dòng)策略——以點(diǎn)帶面

園林展示+產(chǎn)品展示+學(xué)校規(guī)劃展示啟動(dòng)區(qū)策略入口——第一印象導(dǎo)入。入口大門，有內(nèi)涵，氣派。大道——入口及啟動(dòng)區(qū)策略啟動(dòng)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵因素啟動(dòng)區(qū)位置確定啟動(dòng)模式及體量的確定展示街區(qū)實(shí)景展示區(qū)會(huì)所啟動(dòng)、學(xué)校規(guī)劃展示行動(dòng)啟動(dòng)區(qū)策略啟動(dòng)區(qū)策略啟動(dòng)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵因素啟動(dòng)區(qū)位置確定啟動(dòng)區(qū)策略氣勢(shì)磅礴的小區(qū)主入口啟動(dòng)區(qū)策略氣勢(shì)磅礴的小區(qū)主入口啟動(dòng)區(qū)策略小區(qū)入口做成公共廣場(chǎng)，展示品質(zhì)

廣場(chǎng)可作為公眾休憩場(chǎng)所，提供小型表演舞臺(tái)和臨時(shí)的展示空間/給街區(qū)公民提供一種“人居人聚”的雙優(yōu)空間，為他們創(chuàng)造一種差異化生活體驗(yàn)的價(jià)值動(dòng)感/趣味/生活/文化實(shí)用的公共設(shè)施啟動(dòng)區(qū)策略小區(qū)入口做成公共廣場(chǎng)，展示品質(zhì)廣場(chǎng)可作為公眾休憩場(chǎng)所，提健身房休閑茶吧室內(nèi)臺(tái)球室養(yǎng)生會(huì)館會(huì)所功能配置建議：休閑養(yǎng)生會(huì)所

建議會(huì)所前期作為營(yíng)銷中心使用,位置在臨山陽(yáng)路附近,便于前期形象展示的同時(shí)方便后期封閉管理。啟動(dòng)區(qū)策略健身房休閑茶吧室內(nèi)臺(tái)球室養(yǎng)生會(huì)館會(huì)所功能配置建議：休閑養(yǎng)生會(huì)

示范區(qū)園林應(yīng)當(dāng)充分展示項(xiàng)目風(fēng)采，透過(guò)示范區(qū)展示讓來(lái)訪客戶對(duì)項(xiàng)目的整體形象有所認(rèn)知，進(jìn)而贏得客戶的認(rèn)同感。示范區(qū)園林的展示啟動(dòng)區(qū)策略示范區(qū)園林應(yīng)當(dāng)充分展示項(xiàng)目風(fēng)采，透過(guò)示范區(qū)展示讓來(lái)訪客戶樣板間設(shè)計(jì)建議：舒適體驗(yàn)陽(yáng)光室客廳書房臥室

采用實(shí)體樓做樣板房設(shè)計(jì)，提升客戶切身感受樣板房的設(shè)計(jì)、建造與裝修是打動(dòng)客戶的一個(gè)重要因素。良好的戶型展示，讓客戶能夠在未入住前就體驗(yàn)到樓盤的品質(zhì)氛圍，并產(chǎn)生認(rèn)同感。啟動(dòng)區(qū)策略樣板間設(shè)計(jì)建議：舒適體驗(yàn)陽(yáng)光室客廳書房臥室采用實(shí)體樓做樣推薦辦學(xué)模式：股份合作制案例：桃源居——清華試驗(yàn)學(xué)校經(jīng)營(yíng)模式：學(xué)校、政府、開(kāi)發(fā)商三方參股總學(xué)位：7000——8000個(gè)學(xué)位，通過(guò)與政府的談判，學(xué)位按片區(qū)劃分，對(duì)住宅銷售的促進(jìn)作用非常大優(yōu)勢(shì)：相對(duì)于（民辦公助），保證了政府在學(xué)校發(fā)展中應(yīng)有作用，同時(shí)避免了公辦學(xué)校政府對(duì)學(xué)校管得過(guò)多、管得過(guò)細(xì)的弊端。相對(duì)于其他模式，股份合作制更有創(chuàng)新性劣勢(shì)：需要與政府的強(qiáng)談判力前期整合各方資源；出資建校，提供教育所需的設(shè)施設(shè)備，是學(xué)校的主要出資者；不參與學(xué)校日常經(jīng)營(yíng)管理辦學(xué)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商、學(xué)校與教育行政部門之間要訂立協(xié)約，以明確各自的責(zé)任和義務(wù)。政府教育部門在校舍、教學(xué)設(shè)施、政策、人員等方面給予一定的扶持和幫助。提供教師隊(duì)伍；享有學(xué)校的日常經(jīng)營(yíng)權(quán)、辦學(xué)方式、人事權(quán)、教育所得等開(kāi)發(fā)商：政府：學(xué)校：?jiǎn)?dòng)區(qū)策略推薦辦學(xué)模式：股份合作制案例：桃源居——清華試驗(yàn)學(xué)校優(yōu)勢(shì)：相我們的邏輯思路核心問(wèn)題目標(biāo)產(chǎn)品發(fā)展KPI分析產(chǎn)品策劃建議實(shí)現(xiàn)回答項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)估算我們的邏輯思路核心問(wèn)題目標(biāo)產(chǎn)品發(fā)展KPI分析產(chǎn)品策劃建議實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)估算項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)估算項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)估算項(xiàng)（一）估價(jià)方法市場(chǎng)比較法：根據(jù)市場(chǎng)的整體需求情況，參考市場(chǎng)樓盤價(jià)格，綜合考慮各樓盤各因素對(duì)價(jià)格的影響程度，并相應(yīng)給予權(quán)重，加權(quán)平均求取價(jià)格的一種定價(jià)策略。即在影響樓盤銷售價(jià)格和銷售率的因素中，選取重要因子，根據(jù)其重要程度相應(yīng)給出權(quán)重。然后逐個(gè)給競(jìng)爭(zhēng)樓盤打分，求出本項(xiàng)目同類物業(yè)的性價(jià)比，根據(jù)加權(quán)平均性價(jià)比得出本項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格。（二）定價(jià)應(yīng)考慮的其他因素1、市場(chǎng)對(duì)同類產(chǎn)品價(jià)格的接受范圍根據(jù)我們所做的市場(chǎng)調(diào)查表明：同類產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格根據(jù)位置不同，價(jià)格也不盡相同?？紤]到本項(xiàng)目地理位置、產(chǎn)品檔次我們?cè)谧龆▋r(jià)上將進(jìn)行適當(dāng)修正。2、市場(chǎng)上同類產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)程度目前項(xiàng)目片區(qū)具有代表性的樓盤主要有西城美苑、建月花園等，這些樓盤在地理位置、銷售價(jià)格、產(chǎn)品品質(zhì)方面都具有可參考性，因此，我們的定價(jià)必須充分考慮目前市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的威脅。3、產(chǎn)品自身的價(jià)值任何產(chǎn)品的價(jià)格，也必須反映一定的價(jià)值。任何開(kāi)發(fā)商都不希望自己的產(chǎn)品以低于它自身價(jià)值的價(jià)格出售，所以定價(jià)在保證成本的前提下以獲取最大的利潤(rùn)為目標(biāo)。4、產(chǎn)品的銷售周期開(kāi)發(fā)商推出樓盤，期望能迅速回籠資金收回開(kāi)發(fā)成本并獲取豐厚的利潤(rùn)，但如果價(jià)格期望太高會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)品滯銷，銷售周期拉長(zhǎng)，各項(xiàng)成本自然增長(zhǎng)，最終事與愿違，反而會(huì)給企業(yè)帶來(lái)更大的損失。價(jià)格定位采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行本項(xiàng)目定價(jià)（一）估價(jià)方法價(jià)格定位采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行本項(xiàng)目定價(jià)濰坊市的總?cè)丝?，非農(nóng)業(yè)人口都比焦作多，城市化率也高于焦作市可比城市濰坊房地產(chǎn)發(fā)展走勢(shì)分析濰坊市從2003年到2007年之間，無(wú)論是全市人口總量還是非農(nóng)業(yè)人口增長(zhǎng)速度都保持一個(gè)穩(wěn)定的增長(zhǎng)速度，2007年濰坊市總?cè)丝?59.1萬(wàn)，非農(nóng)業(yè)人口為371.7萬(wàn)。2005年和2007年城市化率增長(zhǎng)幅度較大，2007年底城市化率為43.27％，焦作市截止到2007年末總?cè)丝?57.97萬(wàn)人，比上年增加2.84萬(wàn)人。其中，非農(nóng)業(yè)人口105.45萬(wàn)人，占29.46%；農(nóng)業(yè)人口252.52萬(wàn)人，占70.54%。

濰坊市的總?cè)丝?，非農(nóng)業(yè)人口都比焦作多，城市化率也高于焦作市可濰坊市2007年GDP總量為2056億元；人均GDP為23349元可比城市濰坊房地產(chǎn)發(fā)展走勢(shì)分析濰坊濰坊市的GDP連續(xù)五年一直保持較快的增長(zhǎng)勢(shì)頭，2007年GDP總量達(dá)到2056億元；濰坊人均GDP年增長(zhǎng)率均在13%以上,保持較快發(fā)展速度。2007年濰坊全市人均GDP達(dá)到23349元。2003－2007年濰坊市GDP總量情況分析

2003－2007年濰坊市人均GDP情況

濰坊市2007年GDP總量為2056億元；人均GDP為233焦作市2007年GDP為885.01億元，人均GDP25067元；

焦作市的國(guó)民生產(chǎn)總值總量低于濰坊市，但人均GDP稍高于濰坊市可比城市濰坊房地產(chǎn)發(fā)展走勢(shì)分析焦作市2003年以來(lái)焦作市GDP年均增長(zhǎng)率24%,明顯高于全國(guó)同期增長(zhǎng)水平，2007年焦作市GDP達(dá)到885.01億元。2007年焦作人均GDP達(dá)到25067元。近幾年保持較強(qiáng)的增長(zhǎng)勢(shì)頭。2003－2007年焦作市GDP總量情況分析

2003－2007年焦作市人均GDP情況

焦作市2007年GDP為885.01億元，人均GDP2506相似項(xiàng)目魯發(fā)名城定價(jià)：2700元/平米相似項(xiàng)目比較

基本狀況項(xiàng)目位于長(zhǎng)松路，北宮西街與東風(fēng)西街之間，原巨力集團(tuán)地塊，總占地面積1000余畝，總建筑面積逾100萬(wàn)平米，是濰坊市第一大盤。該項(xiàng)目一期德勝郡總建面積11萬(wàn)平米，其中住宅780戶，車位897個(gè)，由24棟多層、獨(dú)立商業(yè)、住宅底層商業(yè)、幼稚園、會(huì)所等組成，純板式花園住宅，全南北朝向，且小區(qū)全部采用地?zé)峁┡姆绞揭蕴岣呱畹氖孢m性。產(chǎn)品組合本項(xiàng)目戶型面積從80多平方米到140多平方米，其中包括80平左右的經(jīng)濟(jì)型兩居室、85平方米左右的舒適型兩居室、98平方米左右的經(jīng)濟(jì)型三居室（三房?jī)蓮d一衛(wèi)）、117平方米左右的舒適型三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，130平方米豪華型的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，140平的舒適型四室兩廳兩衛(wèi)等。銷售情況目前已銷售95％（一期）客戶分析從置業(yè)目的來(lái)看，80%的客戶為一次置業(yè)，大部分為周邊區(qū)域客戶，部分客戶為拆遷。另外由于價(jià)格原因，購(gòu)置本樓盤的剛工作的年輕人也較多。總體分析項(xiàng)目位于西部濰城區(qū)未來(lái)的中央居住區(qū)，屬于巨力片區(qū)控規(guī)中的“三片”之一，現(xiàn)為濰坊體量最大的樓盤，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商魯發(fā)置業(yè)也擔(dān)負(fù)著建設(shè)濰坊最適宜居住小區(qū)的任務(wù)。項(xiàng)目主打概念為“中國(guó)濰坊首席千畝示范生態(tài)城”。目前項(xiàng)目一期配有恒溫游泳池、會(huì)所、雙語(yǔ)幼兒園、大型超市等配套設(shè)施，周邊學(xué)校及其他公共設(shè)施配套也較為完善。開(kāi)發(fā)商曾在濰坊成功開(kāi)發(fā)鴻禧花園，本項(xiàng)目是其從項(xiàng)目品牌向企業(yè)品牌邁進(jìn)的一個(gè)重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)。相似項(xiàng)目魯發(fā)名城定價(jià)：2700元/平米相似項(xiàng)目比較基本狀況多層價(jià)格定位評(píng)估方法——市場(chǎng)比較法：根據(jù)市場(chǎng)的整體需求情況，參考市場(chǎng)樓盤價(jià)格，綜合考慮各樓盤各因素對(duì)價(jià)格的影響程度，并相應(yīng)給予權(quán)重，加權(quán)平均求取價(jià)格的一種定價(jià)策略。即在影響樓盤銷售價(jià)格和銷售率的因素中，選取重要因子，根據(jù)其重要程度相應(yīng)給出權(quán)重。然后逐個(gè)給競(jìng)爭(zhēng)樓盤打分，求出本項(xiàng)目同類物業(yè)的性價(jià)比，根據(jù)加權(quán)平均性價(jià)比得出本項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格。影響權(quán)重分配競(jìng)爭(zhēng)類型樓盤名稱權(quán)重同區(qū)同質(zhì)金德利西城美苑35%同區(qū)異質(zhì)建月花園25%異區(qū)同質(zhì)億祥東郡30%異區(qū)異質(zhì)錦江現(xiàn)代城10%競(jìng)爭(zhēng)樓盤：同區(qū)同質(zhì)：金德利西城美苑；同區(qū)異質(zhì)：建月花園；異區(qū)同質(zhì)：億祥東郡；異區(qū)異質(zhì)：錦江現(xiàn)代城多層價(jià)格定位評(píng)估方法——市場(chǎng)比較法：根據(jù)市場(chǎng)的整體需求情況，多層價(jià)格定位項(xiàng)目細(xì)化因素打分項(xiàng)目細(xì)化因素權(quán)重金德利西城美苑建月花園億祥東郡錦江現(xiàn)代城因素打分得分打分得分打分得分打分得分地域因素45%環(huán)境25%升值前瞻60.251.50.31.80.251.50.31.8生活氣氛5-0.5-2.5-0.1-0.50.10.50.21人文氣氛3-0.3-0.9-0.5-1.5-0.4-1.2-0.5-1.5自然環(huán)境50.251.250.251.250.150.750.120.6治安狀況40.150.60.150.60.150.60.150.6區(qū)域印象50.210.31.50.150.750.21交通5%車行管制4-0.2-0.8-0.2-0.8-0.2-0.8-0.2-0.8公共交通4-0.2-0.80.20.8-0.1-0.40.20.8多層價(jià)格定位項(xiàng)目細(xì)化因素打分項(xiàng)目細(xì)化因素權(quán)重金德利西城美苑多層價(jià)格定位項(xiàng)目細(xì)化因素打分配套15%學(xué)校、幼兒園6-0.1-0.6-0.5-3-0.1-0.6-0.5-3菜場(chǎng)、商場(chǎng)4-0.3-1.20.20.8-0.2-0.8-0.3-1.2醫(yī)院、銀行4-0.2-0.80.41.6-0.2-0.8-0.1-0.4樓盤個(gè)別因素40%

規(guī)模50.10.50.050.250.210.050.25平面設(shè)計(jì)（面積、戶型等）40.10.40.10.40.08