昆山市房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)報(bào)2

昆山市房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)報(bào)

此篇報(bào)告主要側(cè)重于解讀近幾年新政下昆山樓市的變化現(xiàn)象，以及對(duì)樓市宏觀數(shù)據(jù)做出理性分析，為貴司面對(duì)撲朔迷離的樓市能做出正確的判斷提供一定的參考依據(jù)。前言

近年來，昆山房?jī)r(jià)每年保持約20%的漲幅，自2004年下半年以來昆山房?jī)r(jià)漲幅卻開始逐漸減緩。相比上海樓市的瘋狂漲勢(shì)，昆山樓市的步伐邁得還算較為穩(wěn)健。通過此次調(diào)查，我們認(rèn)為，此輪宏觀調(diào)控對(duì)消費(fèi)者造成的心理打擊非常大，市場(chǎng)呈現(xiàn)出非常濃厚的觀望情結(jié)，且還有繼續(xù)出臺(tái)相關(guān)措施的可能。房?jī)r(jià)下一步的走勢(shì)格外惹人注目，消費(fèi)者與開發(fā)商的心理博弈還會(huì)持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間。然而，房?jī)r(jià)從來不是完全由市場(chǎng)來自主決定的，房地產(chǎn)業(yè)向來是一個(gè)受政策影響極大的行業(yè)。如今政策調(diào)控與多空博弈下的樓市在悄悄變化，觀望還會(huì)持續(xù)多久？樓市何去何從、房?jī)r(jià)是漲是跌，縈繞在人們心頭，揮之不去。但可以肯定的是，以目前形勢(shì)房地產(chǎn)應(yīng)該在實(shí)現(xiàn)“軟著陸”后繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展。

第一部分政策

——昆山宏觀政策概述

一、2005年宏觀政策

2005年3月放貸利率調(diào)整，取消原先利率優(yōu)惠使房貸利率回歸原始位置通過利率杠桿，對(duì)投資及投機(jī)行為適當(dāng)控制；2005年4月15日

國土資源部下發(fā)《2005年全國土地利用計(jì)劃》，加大調(diào)控力度，保障穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)用地，提高居住用地的供應(yīng)比重，通過調(diào)整土地市場(chǎng)來抑制房?jī)r(jià)。2005年4月25日國務(wù)院副總理曾培炎提出運(yùn)用信貸、稅收等經(jīng)濟(jì)杠桿，遏制投機(jī)性炒房，控制投資性購房，對(duì)普通住房給予政策優(yōu)惠，同時(shí)強(qiáng)調(diào)對(duì)平價(jià)房的支持。2005年4月30日七部委聯(lián)合發(fā)表聲明，提出強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理；調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管；加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險(xiǎn)；明確享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)。2005年6月1日七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》正式實(shí)施，對(duì)個(gè)人購買住房不足２年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收5%營業(yè)稅；個(gè)人購買普通住房超過２年（含２年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購買非普通住房超過２年（含２年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。二、宏觀政策的影響

從三次‘國八條’的出臺(tái)內(nèi)容來看，我們可以將新政的精神總結(jié)為：“旨在通過供應(yīng)和需求的雙向調(diào)節(jié)，遏制投機(jī)性炒房，控制投資性購房，鼓勵(lì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，保證住房?jī)r(jià)格平衡和市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展”……那么，房地產(chǎn)新政將會(huì)對(duì)昆山樓市造成什么樣的影響呢？

（一）、從宏觀經(jīng)濟(jì)面看，昆山樓市仍處于上升周期內(nèi)

就房地產(chǎn)自身而言，昆山樓市尚未構(gòu)成一個(gè)完整的自身周期；從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析，房地產(chǎn)周期是以宏觀經(jīng)濟(jì)周期為核心和依據(jù)，與GDP的周期有密切的關(guān)聯(lián)。再從中國的經(jīng)濟(jì)周期看，江、浙、滬的經(jīng)濟(jì)面和昆山自身的發(fā)展來看，本輪經(jīng)濟(jì)周期的調(diào)整點(diǎn)在2010年左右，昆山房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不可能脫離于宏觀經(jīng)濟(jì)周期之外。房?jī)r(jià)仍將保持平衡上升的勢(shì)頭，當(dāng)然不排除期間小范圍小幅度的回落。房產(chǎn)新政的繼續(xù)出臺(tái)，短期內(nèi)可能引發(fā)市場(chǎng)的觀望氣氛，但不會(huì)從根本上改變這個(gè)上升周期。

（二）從供求關(guān)系和心理預(yù)期看，昆山樓市即將從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)型為買方市場(chǎng)

據(jù)有關(guān)部門調(diào)查了解，在今年1-5月份昆山樓市的購房者中，上海人及“新昆山人”占購房比例高達(dá)70%。房產(chǎn)新政的出臺(tái)，無疑在購房者與開發(fā)商的較量中增添了砝碼，市場(chǎng)博弈的主動(dòng)權(quán)正在慢慢轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)。（三）從需求層面看，由于受二次加息及其他房地產(chǎn)宏觀政策加強(qiáng)的信號(hào)影響，購房者的消費(fèi)心理在悄然發(fā)生變化，本地消費(fèi)者的購房計(jì)劃更趨謹(jǐn)慎，外地購房上升較快。

從需求層面上看，本地客戶的觀望心態(tài)日漸濃厚，原因除了新的政策不斷出臺(tái)對(duì)市場(chǎng)信心的影響外，對(duì)房?jī)r(jià)的承受力抗性加大以及經(jīng)過前幾年消化后本地人大多已經(jīng)購房也是重要原因。本地客戶現(xiàn)在對(duì)住宅的需求主要是改善性需求。但外地客戶對(duì)昆山的關(guān)注明顯加大，尤其是昆山房?jī)r(jià)的比較優(yōu)勢(shì)和昆山優(yōu)良的人居環(huán)境，吸引了越來越多的養(yǎng)老等第二居所的需求以及少許投資客戶。尤其是上海人在昆山購房有加快增長(zhǎng)的趨勢(shì)。

三、、政政策策分分析析“就就市市論論市市””，，我我們們認(rèn)認(rèn)為為：：““政政策策””的的目目的的主主要要在在于于健健全全市市場(chǎng)場(chǎng)，，擠擠壓壓房房地地產(chǎn)產(chǎn)泡泡沫沫，，因因此此，，對(duì)對(duì)于于本本身身價(jià)價(jià)格格適適中中、、結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)合合理理、、供供需需兩兩旺旺的的昆昆山山市市場(chǎng)場(chǎng)反反有有促促進(jìn)進(jìn)作作用用，，主主要要表表現(xiàn)現(xiàn)在在以以下下三三個(gè)個(gè)方方面面：：由于于昆昆山山房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)的的起起步步較較晚晚，，目目前前正正處處于于““成成型型””階階段段，，在在一一系系列列政政策策、、措措施施的的控控制制和和監(jiān)監(jiān)督督下下，，將將會(huì)會(huì)使使得得市市場(chǎng)場(chǎng)的的各各個(gè)個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)都都能能健健康康有有序序的的發(fā)發(fā)展展；；“政政策策””對(duì)對(duì)上上海海、、杭杭州州等等周周邊邊城城市市所所產(chǎn)產(chǎn)生生的的影影響響，，能能夠夠在在一一定定適適度度上上增增加加昆昆山山市市場(chǎng)場(chǎng)的的客客源源，，增增大大買買方方市市場(chǎng)場(chǎng)，，有有利利于于促促進(jìn)進(jìn)市市場(chǎng)場(chǎng)的的進(jìn)進(jìn)一一步步發(fā)發(fā)展展；；“政政策策””的的影影響響，，加加強(qiáng)強(qiáng)了了城城市市之之間間的的交交流流，，包包括括從從業(yè)業(yè)人人員員、、客客戶戶之之間間的的交交流流，，能能夠夠?yàn)闉槔ダド缴椒糠康氐禺a(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)帶帶來來相相對(duì)對(duì)先先進(jìn)進(jìn)的的理理念念。。四、、小小結(jié)結(jié)2005系列列政政策策接接連連出出臺(tái)臺(tái)，，促促使使市市場(chǎng)場(chǎng)觀觀望望氣氣氛氛較較為為濃濃厚厚未來來政政府府還還將將會(huì)會(huì)持持續(xù)續(xù)出出臺(tái)臺(tái)相相關(guān)關(guān)政政策策來來進(jìn)進(jìn)行行規(guī)規(guī)范范市市場(chǎng)場(chǎng)市場(chǎng)場(chǎng)各各種種物物業(yè)業(yè)漲漲跌跌互互現(xiàn)現(xiàn)。。供供應(yīng)應(yīng)量量較較大大的的中中檔檔住住宅宅有有降降價(jià)價(jià)的的可可能能性性；；經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適適用用房房及及市市中中心心房房源源，，可可能能在在新新政政后后出出現(xiàn)現(xiàn)一一定定的的漲漲幅幅第二二部部分分?jǐn)?shù)數(shù)據(jù)據(jù)———昆山山房房產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)宏宏觀觀數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)分分析析本報(bào)報(bào)告告數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)采采集集時(shí)時(shí)間間為為2001——2004年年年底底，，由由于于2001年以以前前昆昆山山房房地地產(chǎn)產(chǎn)基基數(shù)數(shù)較較低低，，增增幅幅不不大大，，2005年的的全全年年統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)尚尚未未完完全全出出臺(tái)臺(tái)，，因因此此，，目目前前僅僅以以2001——2004年作作為為樣樣本本，，進(jìn)進(jìn)行行采采樣樣分分析析。。本本報(bào)報(bào)告告的的宏宏觀觀數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)來來源源均均為為《2001——2004年昆昆山山統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)年年鑒鑒》，部部分分深深化化數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)亦亦依依據(jù)據(jù)以以上上權(quán)權(quán)威威數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)計(jì)計(jì)算算得得出出。。一、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)同同國國民民經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的的協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)關(guān)關(guān)系系（一一））房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)GDP/GDP上述述數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)體體現(xiàn)現(xiàn)了了房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)同同全全社社會(huì)會(huì)的的國國民民生生產(chǎn)產(chǎn)總總值值的的比比例例關(guān)關(guān)系系，，從從而而反反映映房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)在在產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)方方面面對(duì)對(duì)國國民民生生產(chǎn)產(chǎn)總總值值的的貢貢獻(xiàn)獻(xiàn)度度。。從從數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)可可以以看看出出，，2001-2004年間間，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)占占國國民民生生產(chǎn)產(chǎn)總總值值穩(wěn)穩(wěn)步步上上升升。。年份2001200220032004房地產(chǎn)業(yè)GDP（億元）6.839.0913.232.7GDP（億元）230.8306.85403.49570比率2.95%2.96%3.27%5.73%年份2001200220032004房地產(chǎn)投資額（億元）7.2422.1928.0980.40GDP（億元）230.8306.85403.49570比率3.13%7.23%6.96%14.1%年份2001200220032004房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)（億元）0.5514.955.952.31GDP增加值307696.64167比率1.83%19.67%6.1%31%（二二））房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資額額/GDP上述述數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)從從總總量量及及增增量量?jī)蓛蓚€(gè)個(gè)方方面面反反映映房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資在在全全社社會(huì)會(huì)資資源源中中占占的的比比例例，，可可以以看看到到總總量量方方面面2004年異異常常升升溫溫，，增增量量方方面面2002、2004年均均有有一一次次高高值值，，似似乎乎有有隔隔年年爆爆發(fā)發(fā)的的跡跡象象。。（三三））開開發(fā)發(fā)商商自自有有資資金金/房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資額額年份200120022003開發(fā)商自有資金（億元）2.26.0415.28房地產(chǎn)投資額（億元）7.2422.1928.09比率30.3%27.2%54.3%下述述數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)試試圖圖反反映映房房地地產(chǎn)產(chǎn)資資金金結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)中中貸貸款款占占社社會(huì)會(huì)資資源源的的比比例例，，目目前前房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資資資金金來來源源一一般般為為自自有有資資金金、、開開發(fā)發(fā)貸貸款款、、購購房房訂訂金金及及預(yù)預(yù)付付款款，，故故開開發(fā)發(fā)商商自自有有資資金金與與房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資額額的的比比率率也也可可以以顯顯示示出出其其占占用用社社會(huì)會(huì)資資源源的的狀狀況況。。從本本組組數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)顯顯示示，，2003年開開發(fā)發(fā)商商自自有有資資金金比比率率較較高高并并有有較較大大上上升升，，與與一一般般認(rèn)認(rèn)為為開開發(fā)發(fā)商商主主要要依依靠靠貸貸款款的的認(rèn)認(rèn)識(shí)識(shí)不不符符，，這這是是由由于于昆昆山山近近年年來來土土地地價(jià)價(jià)格格上上升升較較大大，，土土地地成成本本占占開開發(fā)發(fā)資資金金比比率率上上升升，，同同時(shí)時(shí)昆昆山山開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)中中外外地地企企業(yè)業(yè)比比重重逐逐漸漸增增大大有有關(guān)關(guān)。。（四）開發(fā)購購置土地面積積/GDP本組數(shù)據(jù)試圖圖從土地實(shí)物物量的角度反反映房地產(chǎn)開開發(fā)同國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)關(guān)關(guān)系，雖然兩兩者單位土同同似乎不可比比較，實(shí)際上上土地是房地地產(chǎn)開發(fā)必須須的生產(chǎn)資源源，其與GDP的比率更能反反映房地產(chǎn)業(yè)業(yè)占用社會(huì)資資源的情況，，從數(shù)據(jù)上可可以顯示，兩兩者基本保持持同步穩(wěn)定增增長(zhǎng)，協(xié)調(diào)性性較高。年份200120022003GDP（億元）230.8306.85403.49開發(fā)商購置土地面積（平方米）5103919859441537728比率22%32%38%以上四組數(shù)據(jù)據(jù)，我們分別別考察了昆山山近年來房地地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)業(yè)產(chǎn)出，產(chǎn)業(yè)業(yè)投入，產(chǎn)業(yè)業(yè)占用社會(huì)資資源，產(chǎn)業(yè)利利用土地資源源五個(gè)方面于于國民經(jīng)濟(jì)的的對(duì)比情況，，通過分析和和整理后，基基本可以得到到以下判斷：：房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)產(chǎn)出方面，連連年增長(zhǎng)且增增長(zhǎng)速度加大大，對(duì)國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度度穩(wěn)步提升。。昆山整體經(jīng)經(jīng)濟(jì)近五年保保持了30%以上的增速，，故兩者的關(guān)關(guān)系處于合理理范圍之內(nèi)，，呈健康發(fā)展展態(tài)勢(shì)。房地地產(chǎn)業(yè)對(duì)國民民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)獻(xiàn)度應(yīng)仍有較較大的提升空空間。房地產(chǎn)業(yè)的投投入方面，投投資增長(zhǎng)不穩(wěn)穩(wěn)定，特別是是2004年投資異常升升溫，使其與與國民經(jīng)濟(jì)的的協(xié)調(diào)性比較較差。實(shí)際上上這種不穩(wěn)定定性是直接由由開發(fā)企業(yè)投投入缺乏理性性而導(dǎo)致的，，這是對(duì)房地地產(chǎn)業(yè)所不利利的。隨著開開發(fā)企業(yè)的不不斷成熟，相相信亦會(huì)得到到改觀。房地產(chǎn)業(yè)的占占用、利用土土地資源方面面，雖然絕對(duì)對(duì)數(shù)據(jù)增加較較大，但與國國民經(jīng)的比例例關(guān)系表明，，兩者協(xié)調(diào)度度較高，證明明其增長(zhǎng)是與與整體經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展需要相相適應(yīng)的，亦亦表明目前房房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展比較健康康。二、房地產(chǎn)同同市場(chǎng)的協(xié)調(diào)調(diào)關(guān)系（一）商品房空空置量/實(shí)際銷售面積積本組數(shù)據(jù)根據(jù)據(jù)空置量與實(shí)實(shí)際的銷售面面積比較，反反映出其與總總體市場(chǎng)的比比例是否協(xié)調(diào)調(diào)。根據(jù)本組組數(shù)據(jù)顯示，，2001-2004年，銷售面積積增長(zhǎng)150%，而空置量下下降10%。完全在合理理的范圍。特特別是2003年達(dá)極低點(diǎn)，，從而致使市市場(chǎng)上無房可可買，2004年隨著銷售面面積的下降出出現(xiàn)反彈屬于于正常的恢復(fù)復(fù)。年份2001200220032004商品房空置量（平方米）231617195612137012209135實(shí)際銷售面積（平方米）64796788245217324141524118比率35.7%22.1%7.9%13.7%（二）銷售面面積/竣工面積本組數(shù)據(jù)顯示示商品房現(xiàn)房房供應(yīng)與需求求的關(guān)系,數(shù)據(jù)顯示2001－2004年竣工面積增增300%,供需關(guān)系自2001年后進(jìn)入供大大于需的格局局，值得注意意的是，2004年銷售面積出出現(xiàn)4年來首次比上上年下降，證證明需求在目目前的高基數(shù)數(shù)上繼續(xù)保持持增長(zhǎng)遇到了了一定的“瓶瓶頸”。年份2001200220032004銷售面積（平方米）64796788245217324141524118竣工面積（平方米）62607297316620462732445068比率103%90．6%84．6%62．3%（三）商商品房空空置量/2年商品房房竣工量量本組數(shù)據(jù)據(jù)反映了了房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)近期供供應(yīng)與需需求的協(xié)協(xié)調(diào)關(guān)系系，根據(jù)據(jù)建設(shè)部部曾經(jīng)制制定的衡衡量商品品房空置置率的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，空空置率是是當(dāng)年空空置面積積和前3年竣工面面積之比比，合理理標(biāo)準(zhǔn)在在5%—14%之間。考考慮到昆昆山目前前一般沒沒有空置置3年的商品品房，本本組數(shù)據(jù)據(jù)采用兩兩年的商商品房竣竣工量作作為對(duì)比比，即使使如此空空置率仍仍然處于于極低，，未來空空置率有有所提高高應(yīng)屬合合理。年份（年）2001200220032004商品房空置量（平方米）2316171956121370122091352年商品房竣工量（平方米）1242891159923830194394491341比率18．6%12.2%4.5%4．6%（四）住住宅平均均價(jià)格增增長(zhǎng)速度度/城鎮(zhèn)居民民可支配配收入增增長(zhǎng)速度度本組數(shù)據(jù)據(jù)反映了了房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)與與城鎮(zhèn)居居民收入入的協(xié)調(diào)調(diào)關(guān)系，，2001年——2004年，住宅宅平均價(jià)價(jià)格正好好翻一倍倍，絕對(duì)對(duì)值較大大。年增增幅維持持在20%左右，與與全國平平均增幅幅相近，，相比較較城鎮(zhèn)居居民可支支配收入入增長(zhǎng)速速度雖略略高，但但從比值值顯示反反而下降降。考慮慮到目前前購房者者大多為為貸款購購房，對(duì)對(duì)其購房房能力有有不同程程度的放放大作用用，目前前兩者的的關(guān)系比比較協(xié)調(diào)調(diào)。年份（年）200220032004住宅平均價(jià)格增長(zhǎng)速度20．8%21．4%19．6%城鎮(zhèn)居民可支配收入增長(zhǎng)速度13．4%17．1%15．2%比值1．551．251．29以上四組組數(shù)據(jù)，，我們分分別考察察了昆山山2001年—2004年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與當(dāng)當(dāng)年市場(chǎng)場(chǎng)、現(xiàn)房房市場(chǎng)、、近期市市場(chǎng)、城城鎮(zhèn)居民民收入的的對(duì)比情情況，通通過分析析和整理理后，基基本可以以得到以以下判斷斷：2001年—2004年市場(chǎng)供供需關(guān)系系經(jīng)歷了了由明顯顯的需大大于供到到供需趨趨于平衡衡的歷程程，其中中2003年供需落落差最大大，供需需關(guān)系與與價(jià)格走走勢(shì)存在在正相關(guān)關(guān)關(guān)系，，以此則則不難理理解昆山山近幾年年的價(jià)格格猛漲的的根本推推動(dòng)力是是供需關(guān)關(guān)系。由于房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)周期較較長(zhǎng)，導(dǎo)導(dǎo)致其供供應(yīng)的增增長(zhǎng)一般般會(huì)滯后后需求一一至二年年，2005年受需求求增長(zhǎng)帶帶動(dòng)的供供應(yīng)浪潮潮已完全全釋放，，如2005年的統(tǒng)計(jì)計(jì)數(shù)據(jù)，，仍能顯顯現(xiàn)供需需平衡，，那將對(duì)對(duì)后市是是個(gè)極大大的鼓舞舞。目前城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民收收入與房房?jī)r(jià)協(xié)調(diào)調(diào)性較好好，這收收益于城城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展帶帶動(dòng)居民民收入增增長(zhǎng)，以以及購房房貸款對(duì)對(duì)居民支支付能力力的放大大作用，，這兩項(xiàng)項(xiàng)要素的的變動(dòng)左左右了目目前居民民的購房房能力。。三、房地地產(chǎn)內(nèi)部部結(jié)構(gòu)的的協(xié)調(diào)關(guān)關(guān)系（一）住住宅竣工工面積/全部商品品房竣工工面積本組指標(biāo)標(biāo)反映房房地產(chǎn)中中住宅與與非住宅宅的比例例是否合合理，數(shù)數(shù)據(jù)顯示示，2001年—2004年，兩組組數(shù)據(jù)基基本保持持同步發(fā)發(fā)展，協(xié)協(xié)調(diào)性較較高，住住宅比例例也較合合理。年份（年）2001200220032004住宅竣工面積（平方米）51313883103117434412099882全部商品房竣工面積（平方米）62607297316620462732445068比率81．9%85．4%85．2%85．9%（二）別別墅、高高檔公寓寓竣工面面積/全部住宅宅竣工面面積本組數(shù)據(jù)據(jù)試圖反反映房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)中現(xiàn)存存產(chǎn)品檔檔次的分分布及其其是否合合理，數(shù)數(shù)據(jù)顯示示，2001年-2003年兩者同同步發(fā)展展較為協(xié)協(xié)調(diào)，而而2004年別墅、、高檔公公寓竣工工面積突突然降低低，總占占比例偏偏低，其其中高檔檔公寓的的竣工面面積降低低可以說說是直接接由于市市區(qū)開發(fā)發(fā)地塊稀稀缺所造造成的。。年份（年）2001200220032004別墅、高檔公寓竣工面積（平方米）37174100751285357103862全部住宅竣工面積（平方米）51313883103117434412099882比率7.24%12.1%16.4%4.95%（三）別墅、、高檔公寓新新開工面積/全部住宅新開開工面積本組數(shù)據(jù)試圖圖反映房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)中近期期產(chǎn)品檔次的的分布及其是是否合理，數(shù)數(shù)據(jù)顯示，2001-2004年，雖然別墅墅、高檔公寓寓新開工面積積新增19倍，但與全部部住宅新開工工面積仍保持持大致同步發(fā)發(fā)展，比例逐逐年提高但仍仍在合理區(qū)間間。年份（年）2001200220032004別墅、高檔公寓新開工面積（平方米）38620156936379004635599全部住宅新開工面積（平方米）418843206314136791055587505比率9.22%7.6%10.3%11.3%通過對(duì)上述六六組數(shù)據(jù)的分分析整理，我