版權(quán)說(shuō)明:本文檔由用戶提供并上傳,收益歸屬內(nèi)容提供方,若內(nèi)容存在侵權(quán),請(qǐng)進(jìn)行舉報(bào)或認(rèn)領(lǐng)
文檔簡(jiǎn)介
2022年房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法題庫(kù)題庫(kù)大全附答案(名師推薦)第一部分單選題(50題)1、一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)目的,本質(zhì)上是由()決定的。
A.估價(jià)機(jī)構(gòu)
B.估價(jià)師
C.估價(jià)報(bào)告使用者
D.估價(jià)委托人的估價(jià)需要
【答案】:D
2、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜銷售的,其價(jià)值適用()進(jìn)行評(píng)估。
A.比較法
B.收益法
C.成本法
D.推測(cè)法
【答案】:A
3、購(gòu)買一套建筑面積為120m2,單價(jià)為18000元/m2的住宅,下列付款方式,名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格相符的是()。
A.于成交日期一年后一次性支付所有款項(xiàng)
B.于成交日期一次性付清,給予5%的優(yōu)惠
C.于成交日期支付50萬(wàn)元,余款在第一年年末支付
D.首付50%,余款以期限10年、年利率7%、按月等額本息還款的抵押貸款支付
【答案】:D
4、尋找最高最佳利用的方法,是先盡可能地設(shè)想出估價(jià)對(duì)象各種潛在的使用方法,然后按照下列()方面依次篩選。
A.法律上是否允許、技術(shù)上是否可能、財(cái)務(wù)上是否可行、價(jià)值是否最大化
B.技術(shù)上是否可能、財(cái)務(wù)上是否可行、價(jià)值是否最大化、法律上是否允許
C.財(cái)務(wù)上是否可行、價(jià)值是否最大化、法律上是否允許、技術(shù)上是否可能
D.法律上是否允許、財(cái)務(wù)上是否可行、價(jià)值是否最大化、技術(shù)上是否可能
【答案】:A
5、下列敘述反映“陽(yáng)陽(yáng)偏盛”的是
A.“重寒則熱,重?zé)釀t寒”
B.“陽(yáng)虛則外寒,陰虛則內(nèi)熱”
C.“陰勝則陽(yáng)病,陽(yáng)勝則陰病”
D.“陰陽(yáng)離決,精氣乃絕”
【答案】:C
6、估價(jià)對(duì)象是一套不帶車位的住宅,選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為86萬(wàn)元,含有一個(gè)現(xiàn)價(jià)為8萬(wàn)元的車位和一套全新狀態(tài)下價(jià)值為3萬(wàn)元的家具,家具為八成新。該可比實(shí)例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價(jià)格為()萬(wàn)元。
A.75.00
B.75.60
C.83.60
D.86.00
【答案】:B
7、拍賣保留價(jià)由人民法院參照()確定。
A.應(yīng)價(jià)
B.評(píng)估價(jià)
C.成交價(jià)
D.起拍價(jià)
【答案】:B
8、某房屋的建筑面積為100m2,單位建筑面積的重置價(jià)格為1000元/m2,建筑物自然壽命為45年,殘值率為2.5%。經(jīng)測(cè)算,至價(jià)值時(shí)點(diǎn)該建筑物有效年齡為10年,建筑物市場(chǎng)價(jià)格為7.5萬(wàn)元。假設(shè)該建筑物在經(jīng)濟(jì)壽命內(nèi)每年折舊率相等。該建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為()年。
A.29
B.39
C.40
D.45
【答案】:B
9、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則要求評(píng)估價(jià)值是在由()決定的某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值。
A.價(jià)值類型
B.估價(jià)結(jié)果
C.估價(jià)目的
D.估價(jià)過(guò)程
【答案】:C
10、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià),對(duì)于資金的時(shí)間價(jià)值()。
A.不必考慮
B.根據(jù)實(shí)際情況而定
C.必須考慮
D.無(wú)法確定
【答案】:C
11、某商場(chǎng)建成于2000年10月,收益期限從2000年10月到2040年10月,預(yù)計(jì)未來(lái)正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬(wàn)元,年平均空置率20%,年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用50萬(wàn)元。目前該類物業(yè)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5%,風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的60%,則該商場(chǎng)在2005年10月的價(jià)值最接近于()萬(wàn)元。
A.536
B.549
C.557
D.816
【答案】:A
12、假設(shè)某類住宅價(jià)格從3000元/m2,下降到2800元/m2,其需求量從900套上升到1000套,則用中點(diǎn)法計(jì)算該類住宅需求的價(jià)格彈性為()。
A.-1.33
B.-0.66
C.0.66
D.1.53
【答案】:D
13、某宗房地產(chǎn)某年1月1日的成交價(jià)格為1000美元/m2,同年1月1日至9月1日類似房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格平均每月比上月增加80元/m2,該年9月1日該房地產(chǎn)以美元計(jì)算的正常價(jià)格為()美元/m2(假設(shè)該1月1日的匯率為1美元兌換6.7元人民幣,9月1日的匯率為1美元兌換6.4元人民幣)。
A.1051
B.1096
C.1100
D.1147
【答案】:D
14、對(duì)以買賣為目的的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí),當(dāng)租約租金與市場(chǎng)租金有差異且租期較長(zhǎng)時(shí),租約租金與市場(chǎng)租金差異的影響()。
A.應(yīng)考慮
B.不考慮
C.無(wú)所謂
D.不大
【答案】:A
15、某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000m2的寫字樓,開發(fā)完成后銷售均價(jià)為3000元/m2,已知取得土地時(shí)樓面地價(jià)為1000元/m2,建設(shè)成本和管理費(fèi)用為1200元/m2,建設(shè)成本和管理費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入,開發(fā)完成后即開始銷售,銷售費(fèi)用為銷售價(jià)格的2%,銷售稅費(fèi)為銷售價(jià)格的5.5%,開發(fā)期為1.5年,年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤(rùn)率為()。
A.7.90%
B.11.08%
C.11.83%
D.13.73%
【答案】:B
16、關(guān)于估價(jià)方法選用的說(shuō)法,正確的是()。
A.舊廠房因火災(zāi)造成的保險(xiǎn)賠償估價(jià)應(yīng)選擇成本法
B.估價(jià)范圍內(nèi)房屋已空置,征收估價(jià)時(shí)不能選用收益法
C.估價(jià)師對(duì)外地城市某一成套住宅估價(jià),因可比實(shí)例調(diào)查困難,可不選用
D.已封頂?shù)脑诮üこ坦纼r(jià)只能選用假設(shè)開發(fā)法
【答案】:A
17、對(duì)于商業(yè)用房來(lái)說(shuō),朝向和樓層相比較,通常情況下,()
A.樓層對(duì)價(jià)格的影響更大
B.朝向?qū)r(jià)格的影響更大
C.兩者同樣重要
D.因人而異
【答案】:A
18、()是權(quán)利人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)一定的物享有直接支配并排除他人干涉的權(quán)利。
A.物權(quán)
B.債權(quán)
C.租賃權(quán)
D.所有權(quán)
【答案】:A
19、替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果沒有不合理偏離()在同等條件下的正常價(jià)格。
A.同一城市房地產(chǎn)
B.同樣用途房地產(chǎn)
C.相同房地產(chǎn)
D.類似房地產(chǎn)
【答案】:D
20、某幢寫字樓,建筑物重新購(gòu)建成本為2000萬(wàn)元,經(jīng)濟(jì)壽命為50年,有效年齡為10年。其中,門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為10萬(wàn)元;裝修的重置成本為200萬(wàn)元,平均壽命為5年,有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為4年;設(shè)備的重置成本為250萬(wàn)元,平均壽命為15年,有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為9年。假設(shè)殘值率為零,則該幢寫字樓的物質(zhì)折舊額為()萬(wàn)元。
A.400
B.628
C.656
D.700
【答案】:B
21、由于房地產(chǎn)的(),使得完全相同的房地產(chǎn)幾乎沒有,但在同一市場(chǎng)上具有相近效用的房地產(chǎn),其價(jià)格是相近的。
A.獨(dú)一無(wú)二性
B.不可移動(dòng)性
C.價(jià)值高大性
D.增值保值性
【答案】:A
22、在運(yùn)用多元回歸分析法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí),其中的自變量和因變量分別為()。
A.房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格;影響房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格的若干因素
B.影響房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格的若干因素;房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格
C.所有被估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格;影響房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格的若干因素
D.影響房地產(chǎn)成交價(jià)格的若干因素;各宗被估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格
【答案】:B
23、替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果沒有不合理偏離()在同等條件下的正常價(jià)格。
A.同一城市房地產(chǎn)
B.同樣用途房地產(chǎn)
C.相同房地產(chǎn)
D.類似房地產(chǎn)
【答案】:D
24、某公司5年前與一辦公樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同,租用其中建筑面積1000m2的寫字樓,約定租賃期限為20年,第一年租金為24萬(wàn)元,以后每年租金在上年租金基礎(chǔ)上增加1萬(wàn)元,第8年以后每年租金與第8年租金相同。目前市場(chǎng)上類似辦公樓的年租金為360元/m2(建筑面積)。該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%,目前該承租人權(quán)益價(jià)值為()萬(wàn)元。
A.39.48
B.40.67
C.41.81
D.46.84
【答案】:B
25、收益法是以()為基礎(chǔ)的。
A.定期原理
B.平衡原理
C.替代原理
D.預(yù)期原理
【答案】:D
26、心開竅于舌的主要機(jī)理是
A.手少陰之別系連于舌本
B.心血榮于舌
C.心氣通于舌
D.舌為心之外候
【答案】:A
27、在符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下,住宅所有權(quán)人尋找他人出資,合作加蓋房屋并進(jìn)行分成,屬于動(dòng)用()的行為。
A.宅基地所有權(quán)
B.空間利用權(quán)
C.地役權(quán)
D.建筑物相鄰關(guān)系
【答案】:B
28、直線法求取建筑物折舊時(shí),從粗到細(xì)來(lái)進(jìn)行劃分的是()。
A.綜合折舊法→分類折舊加總法→個(gè)別折舊加總法
B.分類折舊加總法→個(gè)別折舊加總法→綜合折舊法
C.個(gè)別折舊加總法→分類折舊加總法→綜合折舊法
D.綜合折舊法→個(gè)別折舊加總法→分類折舊加總法
【答案】:A
29、根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)要素估價(jià)當(dāng)事人的內(nèi)容,估價(jià)結(jié)果的合理與否直接影響其利益的單位和個(gè)人是指()。
A.估價(jià)報(bào)告使用人
B.估價(jià)對(duì)象權(quán)利人
C.估價(jià)利害關(guān)系人
D.估價(jià)委托人
【答案】:C
30、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的法定代表人或者執(zhí)行合伙事務(wù)的合伙人是注冊(cè)后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作()年以上的房地產(chǎn)估價(jià)師。
A.1
B.2
C.3
D.4
【答案】:C
31、下列哪項(xiàng)不是血瘀的形成因素
A.陰虛
B.血熱
C.瘀血
D.痰濁
【答案】:A
32、房地產(chǎn)交換代價(jià)的價(jià)格,在經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為()。
A.交換價(jià)格
B.交換價(jià)值
C.源泉價(jià)格
D.市場(chǎng)價(jià)格
【答案】:C
33、臨街同一道路的其他土地的價(jià)格,是以路線價(jià)為基礎(chǔ),考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等,進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚蟮茫@些修正實(shí)際上為()。
A.交易情況修正
B.交易日期調(diào)整
C.房地產(chǎn)狀況調(diào)整
D.區(qū)域因素調(diào)整
【答案】:C
34、超過(guò)估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期使用估價(jià)報(bào)告的,相關(guān)責(zé)任由()承擔(dān)。
A.政府主管部門
B.估價(jià)機(jī)構(gòu)
C.使用者
D.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師
【答案】:C
35、下列哪項(xiàng)不是暑邪的致病特點(diǎn)
A.暑為陽(yáng)邪,其性炎熱
B.暑性升散,耗氣傷津
C.暑多夾濕
D.暑熱易生風(fēng)動(dòng)血
【答案】:D
36、對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象和同一估價(jià)時(shí)點(diǎn),下列價(jià)值類型中評(píng)估價(jià)值最大的一般是()。
A.謹(jǐn)慎價(jià)值
B.市場(chǎng)價(jià)值
C.殘余價(jià)值
D.快速變現(xiàn)價(jià)值
【答案】:B
37、具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且場(chǎng)地平整,可以直接在其上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地是()。
A.生地
B.毛地
C.熟地
D.在建工程
【答案】:C
38、征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi),按照()計(jì)算。
A.農(nóng)業(yè)人口
B.需要安置的農(nóng)業(yè)人口
C.原占用耕地的人口
D.原耕地供養(yǎng)的人口
【答案】:B
39、《物權(quán)法》規(guī)定,()可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。所以也可稱其為空間利用權(quán)或空間權(quán)。
A.宅基地使用權(quán)
B.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)
C.建設(shè)用地使用權(quán)
D.土地租賃權(quán)
【答案】:C
40、數(shù)學(xué)曲線擬合法中最簡(jiǎn)單、最常用的方法是()。
A.指數(shù)曲線趨勢(shì)法
B.直線趨勢(shì)法
C.二次拋物線趨勢(shì)法
D.指數(shù)修勻法
【答案】:B
41、賣方5年前以貸款方式購(gòu)買了一套建筑面積為85m2的住宅,貸款總額為45萬(wàn)元,期限為15年,年利率固定不變?yōu)?%。采用等額還本利息照付方式按月還款,現(xiàn)買賣合同約定買方付給賣方50萬(wàn)元,并承擔(dān)賣方應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)及尚未償還的購(gòu)房貸款。若賣方、買方應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的6%和4%,則該住宅的正常成交價(jià)格為()元/m2。
A.9787
B.10013
C.10282
D.10539
【答案】:A
42、從估價(jià)的角度來(lái)看,開發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息也要與應(yīng)獲得的()分開。
A.利潤(rùn)
B.利息
C.收入
D.收益
【答案】:A
43、生產(chǎn)關(guān)系對(duì)生產(chǎn)力的反作用表現(xiàn)在
A.生產(chǎn)關(guān)系決定生產(chǎn)力的性質(zhì)
B.生產(chǎn)關(guān)系決定生產(chǎn)力的發(fā)展
C.生產(chǎn)關(guān)系決定生產(chǎn)力的根本方向
D.生產(chǎn)關(guān)系可以加速或延緩生產(chǎn)力的發(fā)展
【答案】:D
44、采用百分比法進(jìn)行交易情況修正時(shí),交易情況修正系數(shù)應(yīng)以()為基準(zhǔn)來(lái)確定。
A.成交價(jià)格
B.賬面價(jià)格
C.正常價(jià)格
D.期望價(jià)格
【答案】:C
45、在房地產(chǎn)估價(jià)要素中,()限制了估價(jià)報(bào)告的用途。
A.估價(jià)原則
B.估計(jì)時(shí)點(diǎn)
C.估價(jià)目的
D.估價(jià)對(duì)象
【答案】:C
46、比較法中,采用間接比較法對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整,其中可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況,價(jià)格低2%;估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況,價(jià)格高1%,若改為直接比較,則可比實(shí)例相對(duì)于估價(jià)對(duì)象狀況下的得分為()。
A.105
B.97
C.98
D.103
【答案】:B
47、路線價(jià)法主要適用于()的估價(jià)。
A.城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地
B.城鎮(zhèn)街道兩側(cè)居住用地
C.鄉(xiāng)村街道兩側(cè)商業(yè)用地
D.城鎮(zhèn)街道兩側(cè)各類用地
【答案】:A
48、辨證論治中,致病邪氣作用于人體,人體正氣與之抗?fàn)幎鸬臋C(jī)體陰陽(yáng)失調(diào)、臟腑組織損傷或生理功能障礙的一個(gè)完整過(guò)程的是
A.病
B.證
C.癥
D.主訴
【答案】:A
49、氣能攝血主要與哪個(gè)臟腑有關(guān)
A.脾
B.胃
C.腎
D.肝
【答案】:A
50、比較法估價(jià)需要具備的條件是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有較多的()。
A.完全相同的房地產(chǎn)
B.相關(guān)的房地產(chǎn)交易
C.類似房地產(chǎn)的交易
D.房地產(chǎn)的交易
【答案】:C
第二部分多選題(50題)1、關(guān)于重新購(gòu)建價(jià)格的說(shuō)法,正確的有()。
A.重新購(gòu)建價(jià)格是指重新開發(fā)全新狀況的估價(jià)對(duì)象的實(shí)際支出
B.重新購(gòu)建價(jià)格相當(dāng)于賬面價(jià)值
C.重新購(gòu)建價(jià)格是客觀的重新購(gòu)建價(jià)格
D.建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格是全新狀況的建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格
E.土地的重新購(gòu)建價(jià)格是法定最高出讓年限的土地使用權(quán)價(jià)格
【答案】:CD
2、下列房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)中,符合合法原則要求的有()。
A.將學(xué)校用于教學(xué)的辦公樓假設(shè)可改變?yōu)樯虅?wù)辦公樓進(jìn)行估價(jià)
B.對(duì)已依法公告列入征收范圍內(nèi)的房屋,按抵押價(jià)值進(jìn)行估價(jià)
C.對(duì)已抵押房地產(chǎn)進(jìn)行再次抵押估價(jià),不扣除已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額
D.對(duì)在建工程進(jìn)行抵押估價(jià),不扣除承包人因?yàn)榘l(fā)包人違約造成的損失
E.對(duì)劃撥土地的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押估價(jià),扣除相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金
【答案】:D
3、城市規(guī)劃對(duì)土地使用管制的內(nèi)容,主要包括()等。
A.建筑高度
B.建筑結(jié)構(gòu)
C.容積率
D.土地使用權(quán)來(lái)源
E.土地用途
【答案】:AC
4、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中的動(dòng)態(tài)分析法運(yùn)用的說(shuō)法,正確的有()。
A.各項(xiàng)收入、支出均為價(jià)值時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的值
B.在抵押估價(jià)中一般采用“被迫轉(zhuǎn)讓前提”’
C.不需要單獨(dú)計(jì)算投資利息
D.不考慮預(yù)售和延遲銷售的影響
E.測(cè)算后續(xù)開發(fā)利潤(rùn)時(shí),要求利潤(rùn)率與其計(jì)算基數(shù)相匹配
【答案】:BC
5、下列關(guān)于交付估價(jià)報(bào)告的說(shuō)法中,正確的有()。
A.交付估價(jià)報(bào)告是房地產(chǎn)估價(jià)的基本程序
B.估價(jià)報(bào)告需經(jīng)內(nèi)部機(jī)構(gòu)審核
C.估價(jià)報(bào)告只能由委托人簽收
D.在交付估價(jià)報(bào)告時(shí),需在《估價(jià)報(bào)告交接單》上簽收
E.估價(jià)報(bào)告交給委托人后,房地產(chǎn)估價(jià)程序即已結(jié)束
【答案】:ABD
6、與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象的()等相同或相似的房地產(chǎn)。
A.區(qū)位
B.用途
C.權(quán)利性質(zhì)
D.總價(jià)
E.外觀
【答案】:ABC
7、某工業(yè)房地產(chǎn)的土地是5年前以出讓方式取得的50年建設(shè)用地使用權(quán),類似工業(yè)用地的重新購(gòu)建價(jià)格為200萬(wàn)元,重新建造該房地產(chǎn)的建設(shè)成本為300萬(wàn)元,管理費(fèi)用為15萬(wàn)元,銷售費(fèi)用為20萬(wàn)元,銷售稅費(fèi)為50萬(wàn)元。正常建設(shè)期為1.5年,假設(shè)土地取得費(fèi)用在建設(shè)期初一次性投入,其他費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻發(fā)生,年利率為6.31%,投資利潤(rùn)率為12%,土地報(bào)酬率為6%。下列運(yùn)用成本法評(píng)估該房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值中的有關(guān)說(shuō)法,正確的有()。
A.評(píng)估對(duì)象土地取得成本為196萬(wàn)元
B.應(yīng)計(jì)算利息項(xiàng)目的總金額為535萬(wàn)元
C.土地取得成本的計(jì)息期為1.5年
D.土地取得成本之外其他計(jì)息項(xiàng)目應(yīng)計(jì)投資利息總額為15.73萬(wàn)元
E.開發(fā)利潤(rùn)為64.20萬(wàn)元
【答案】:ACD
8、中國(guó)目前的房地產(chǎn)權(quán)利主要包括()。
A.所有權(quán)
B.建設(shè)用地使用權(quán)
C.地役權(quán)
D.抵押權(quán)
E.永租權(quán)
【答案】:ABCD
9、下列房地產(chǎn)中,難以采用市場(chǎng)法估價(jià)的有()
A.房地產(chǎn)開發(fā)用地
B.學(xué)校
C.在建工程
D.別墅
E.特殊廠房
【答案】:BC
10、下列制度政策的調(diào)整,在其他因素不變的情況下,會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降的有()。
A.提高購(gòu)房最低首付款比例
B.在賣方市場(chǎng)的情況下,增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收
C.在買方市場(chǎng)的情況下,減少賣方的稅收
D.減少房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應(yīng)量
E.建立嚴(yán)格的交易管理制度遏制房地產(chǎn)投機(jī)
【答案】:AC
11、房地產(chǎn)供給形成的條件有()。
A.供給計(jì)劃
B.供給決策
C.供給意愿
D.供給能力
E.供給行為
【答案】:CD
12、下列()屬于房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德范疇。
A.專業(yè)勝任能力
B.公平競(jìng)爭(zhēng)
C.勤勉盡責(zé)
D.誠(chéng)實(shí)守信
E.知難而進(jìn)
【答案】:ABCD
13、以下()因素會(huì)減弱房地產(chǎn)變現(xiàn)能力。
A.通用性差
B.房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮
C.價(jià)值大
D.獨(dú)立使用性好
E.房地產(chǎn)具有分割轉(zhuǎn)讓性
【答案】:AC
14、收益法中計(jì)算凈收益時(shí),扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用時(shí)不包括的項(xiàng)目有()。
A.抵押貸款還本付息額
B.房地產(chǎn)折舊額
C.重置提撥款
D.房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用
E.所得稅
【答案】:ABD
15、下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中,屬于區(qū)位因素的有()。
A.交通便捷程度
B.朝向、樓層
C.周圍環(huán)境和景觀
D.建筑規(guī)模
E.外部配套設(shè)施
【答案】:ABC
16、長(zhǎng)期趨勢(shì)法可以用于()。
A.推測(cè)、判斷房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格
B.預(yù)測(cè)收益法中未來(lái)的租金、空置率等
C.市場(chǎng)法中對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整
D.比較、分析兩宗或兩類以上房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)或潛力
E.填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏
【答案】:ABD
17、下列關(guān)于重新購(gòu)建價(jià)格的說(shuō)法中,正確的有()。
A.重新購(gòu)建價(jià)格是指重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對(duì)象所必需的支出
B.重新購(gòu)建價(jià)格是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格
C.重新購(gòu)建價(jià)格是客觀的價(jià)格
D.建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格是全新狀況下的價(jià)格E土地的重新購(gòu)建價(jià)格是法定最高出讓年限狀況下的價(jià)格
【答案】:BCD
18、房地產(chǎn)抵押對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要,包括()。
A.增加抵押貸款
B.抵押期間對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)
C.抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款
D.處置抵押房地產(chǎn)
E.租賃抵押房地產(chǎn)
【答案】:ABCD
19、下列房地產(chǎn)權(quán)利中,屬于物權(quán)的有()。
A.所有權(quán)
B.建設(shè)用地使用權(quán)
C.地役權(quán)
D.抵押權(quán)
E.租賃權(quán)
【答案】:ABCD
20、某估價(jià)機(jī)構(gòu)為一商品住宅抵押貨款作了評(píng)估,出具了估價(jià)報(bào)告,估價(jià)報(bào)告有效期為1年。該抵押人準(zhǔn)備以此估價(jià)報(bào)告向銀行申請(qǐng)抵押貸款,貸款期限為20年。在未來(lái)20年內(nèi)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)此估價(jià)報(bào)告()。
A.均要負(fù)法律責(zé)任
B.在經(jīng)過(guò)1年之后也無(wú)需重新對(duì)該商品住宅進(jìn)行評(píng)估
C.經(jīng)過(guò)1年之后需重新對(duì)該商品住宅進(jìn)行評(píng)估
D.如果委托人在1年后拿該估價(jià)報(bào)告向銀行辦理抵押貸款,則此估價(jià)報(bào)告失效,需要重新評(píng)估E如果委托人在1年后拿該估價(jià)報(bào)告向銀行辦理抵押貸款,則此估價(jià)報(bào)告繼續(xù)有效,不需要重新評(píng)估
【答案】:ABD
21、對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí),應(yīng)遵循的估價(jià)原則有()。
A.合法原則
B.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則
C.替代原則
D.最高最佳利用原則
E.謹(jǐn)慎原則
【答案】:BC
22、關(guān)于路線價(jià)法中選取標(biāo)準(zhǔn)宗地的說(shuō)法,正確的有()。
A.應(yīng)一面臨街
B.土地形狀應(yīng)為矩形
C.臨街寬度與臨街深度之比應(yīng)為1:1
D.用途應(yīng)為所在區(qū)段的代表性用途
E.容積率一般設(shè)定為1.0
【答案】:ABD
23、下列建筑物狀況中,屬于建筑物權(quán)益狀況的有()。
A.租賃期限
B.地役權(quán)的設(shè)立
C.建筑結(jié)構(gòu)
D.維護(hù)情況
E.物業(yè)管理
【答案】:AB
24、路線價(jià)法與一般的比較法的主要不同之處有()。
A.要做“交易情況修正”
B.不做“市場(chǎng)狀況調(diào)整”
C.先對(duì)多個(gè)“可比實(shí)例價(jià)格”進(jìn)行綜合,然后再進(jìn)行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”
D.利用相同的“可比實(shí)例價(jià)格”即路線價(jià),同時(shí)評(píng)估出許多“估價(jià)對(duì)象”
E.是先對(duì)“可比實(shí)例價(jià)格”進(jìn)行有關(guān)修正、調(diào)整,然后再進(jìn)行綜合
【答案】:BCD
25、下列房地產(chǎn)特性中,決定房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的特性有()
A.獨(dú)一無(wú)二
B.壽命長(zhǎng)久
C.供給有限
D.價(jià)值量大
E.保值增值
【答案】:AD
26、對(duì)某房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行評(píng)估時(shí),經(jīng)分析發(fā)現(xiàn)將其裝修改造后能獲得最大收益,這時(shí)應(yīng)遵循的估價(jià)原則有()。
A.替代原則
B.謹(jǐn)慎原則
C.合法原則
D.最高最佳利用原則
E.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則
【答案】:ACD
27、開發(fā)完成后用于出售的房地產(chǎn)通常采用()測(cè)算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。
A.比較法
B.收益法
C.成本法
D.長(zhǎng)期趨勢(shì)法
E.推測(cè)法
【答案】:ABD
28、一名合格的房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)具備()。
A.扎實(shí)的估價(jià)理論知識(shí)
B.良好的社會(huì)關(guān)系
C.良好的職業(yè)道德
D.深厚的語(yǔ)言文字表述功底
E.豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)
【答案】:AC
29、房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)除了從事房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù),還經(jīng)常從事()。
A.房地產(chǎn)價(jià)值分配業(yè)務(wù)
B.房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估業(yè)務(wù)
C.房地產(chǎn)價(jià)值提升評(píng)估業(yè)務(wù)
D.房地產(chǎn)代售業(yè)務(wù)
E.房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)
【答案】:ABC
30、由于房地產(chǎn)具有()等特性,加上交易手續(xù)較復(fù)雜等原因,所以房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱。
A.價(jià)值量大
B.不可移動(dòng)
C.獨(dú)一無(wú)二性
D.易受限制性
E.相互影響
【答案】:ABC
31、在求取土地的重新購(gòu)建成本時(shí),通常是假設(shè)該土地上的建筑物不存在,除此之外的狀況均維持不變,再采用()等求取該土地的重新購(gòu)置價(jià)格。
A.比較法
B.收益法
C.假設(shè)開發(fā)法
D.基準(zhǔn)地價(jià)修正法
E.長(zhǎng)期趨勢(shì)法
【答案】:AD
32、與非專業(yè)估價(jià)相比,專業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)有()。
A.是一種專業(yè)意見
B.估計(jì)價(jià)格或價(jià)值
C.實(shí)行有償服務(wù)
D.承擔(dān)法律責(zé)任
E.估價(jià)作業(yè)日期長(zhǎng)
【答案】:ACD
33、某小區(qū)中有一幢沿街商業(yè)樓,一、二層為商業(yè)用房,三~六層為住宅,現(xiàn)需評(píng)估其中第四層某套住宅價(jià)格,擬選取該小區(qū)中另一幢6層住宅樓第四層的某套住宅為可比實(shí)例,該樓為同期建造但不臨街。對(duì)該可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行對(duì)比,進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整時(shí),判斷錯(cuò)誤的有()。
A.因位于同一小區(qū),區(qū)位因素相同,不需進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整
B.因同期建造,質(zhì)量一致,不需進(jìn)行實(shí)物狀況調(diào)整
C.因房地產(chǎn)權(quán)利性質(zhì)相同,不需進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整
D.因樓層相同,不需進(jìn)行樓層因素調(diào)整
E.因臨街狀況不同,應(yīng)進(jìn)行噪聲污染因素調(diào)整
【答案】:ABCD
34、求取建筑物折舊的方法主要有()。
A.年限法
B.分解法
C.分部分項(xiàng)法
D.市場(chǎng)提取法
E.指數(shù)調(diào)整法
【答案】:ABD
35、不得抵押的房地產(chǎn)范圍包括()。
A.私人診所
B.公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)
C.依法公告列入征收范圍的房地產(chǎn)
D.被依法查封.扣留.監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)
E.空置2年的房地產(chǎn)
【答案】:BCD
36、運(yùn)用比較法進(jìn)行估價(jià)的步驟包括()。
A.收集大量交易實(shí)例
B.對(duì)選取的可比實(shí)例進(jìn)行比較
C.選取一定數(shù)量的可比實(shí)例
D.對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格依次進(jìn)行換算、修正和調(diào)整
E.采用數(shù)學(xué)方法測(cè)算出估價(jià)對(duì)象的價(jià)值或價(jià)格
【答案】:ACD
37、下列關(guān)于可比實(shí)例的說(shuō)法中,正確的有()。
A.可比實(shí)例一定是交易實(shí)例
B.可比實(shí)例不一定是交易實(shí)例
C.交易實(shí)例一定是可比實(shí)例
D.交易實(shí)例不一定是可比實(shí)例
E.可比實(shí)例可以是交易實(shí)例,也可以不是交易實(shí)例
【答案】:AD
38、下列房地產(chǎn)中,屬于按權(quán)益狀況劃分的類型有()。
A.已依法公告列入征收、征用范圍內(nèi)的房地產(chǎn)
B.已滅失的房地產(chǎn)
C.有租約限制的房地產(chǎn)
D.整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)
E.手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)
【答案】:AC
39、按經(jīng)營(yíng)使用方式劃分,房地產(chǎn)的類型主要有()。
A.現(xiàn)房
B.出售
C.出租
D.自用
E.自營(yíng)
【答案】:BCD
40、房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二特性導(dǎo)致了()。
A.難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給
B.房地產(chǎn)市場(chǎng)不能實(shí)現(xiàn)完全競(jìng)爭(zhēng)
C.房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式
D.房地產(chǎn)價(jià)格千差萬(wàn)別并容易受交易者個(gè)別因素的影響
E.房地產(chǎn)價(jià)值量大
【答案】:ABCD
41、對(duì)于同一房地產(chǎn),關(guān)于開發(fā)利潤(rùn)率大小的說(shuō)法,錯(cuò)誤的有()。
A.銷售利潤(rùn)率小于投資利潤(rùn)率
B.投資利潤(rùn)率小于成本利潤(rùn)率
C.成本利潤(rùn)率小于直接成本利潤(rùn)率
D.直接成本利潤(rùn)率小于銷售利潤(rùn)率
E.年利潤(rùn)率小于總利潤(rùn)率
【答案】:BD
42、引起建筑物物質(zhì)折舊的因素包括()。
A.地震
B.電梯數(shù)量不夠
C.酸雨
D.單行道
E.門窗的自然破損
【答案】:AC
43、關(guān)于基本估價(jià)方法,美國(guó)體系分為()等。
A.市場(chǎng)比較法
B.投資法
C.剩余法
D.成本法
E.收益法
【答案】:AD
44、評(píng)估一套單元式住宅的抵押估價(jià),若未做特別說(shuō)明,應(yīng)包含在估價(jià)對(duì)象范圍內(nèi)的有()。
A.二次裝修時(shí)所鋪的木地板
B.可拆卸的水凈化處理設(shè)備
C.嵌入式固定衣柜
D.隨建筑配置的中央空調(diào)系統(tǒng)
E.擺放在室內(nèi)的沙發(fā)
【答案】:ACD
45、市場(chǎng)法中選取可比實(shí)例時(shí),應(yīng)做到可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的()。
A.區(qū)位相近
B.權(quán)利性質(zhì)相同
C.面積相等
D.檔次相當(dāng)
E.建成年份相同
【答案】:ABD
46、與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象的()等相同或相似的房地產(chǎn)。
A.區(qū)位
B.用途
C.權(quán)利性質(zhì)
D.總價(jià)
E.外觀
【答案】:ABC
47、下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中,適用長(zhǎng)期趨勢(shì)法的有()。
A.比較某項(xiàng)目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價(jià)值
B.判斷某經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用水平
C.預(yù)測(cè)某地區(qū)限購(gòu)政策出臺(tái)后對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度
D.對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整
E.對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估
【答案】:BD
48、關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)要素的說(shuō)法,正確的有()。
A.估價(jià)目的取決于估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)的實(shí)際需要
B.估價(jià)對(duì)象有估價(jià)委托人和估價(jià)目的的雙重決定
C.選取估價(jià)依據(jù)應(yīng)有針對(duì)性,主要是根據(jù)估價(jià)對(duì)象和價(jià)值類型選取
D.估價(jià)原則應(yīng)根據(jù)價(jià)值類型和估價(jià)目的進(jìn)行選擇
E.估價(jià)程序是指完成估價(jià)項(xiàng)目所需做的各項(xiàng)工作進(jìn)行的先后次序,不得交叉或反復(fù)
【答案】:ABD
49、下列關(guān)于指數(shù)修勻法的說(shuō)法中,正確的有()。
A.指數(shù)修勻法是以本期的實(shí)際值和本期的預(yù)測(cè)值為根據(jù),經(jīng)過(guò)修勻后得出下一期預(yù)測(cè)值的一種預(yù)測(cè)方法
B.指數(shù)修勻法是以上一期的實(shí)際值和本期的預(yù)測(cè)值為根據(jù),經(jīng)過(guò)修勻后得出下一期預(yù)測(cè)值的一種預(yù)測(cè)方法
C.計(jì)算公式為:Vi+1=Vi+a(Pi-Vi)(Pi為第i期的實(shí)際值;Vi為第i期的預(yù)測(cè)值;Vi+1為第i+1期的預(yù)測(cè)值;a為修勻常數(shù),0≤a≤1)
D.運(yùn)用指數(shù)修勻法進(jìn)行預(yù)測(cè)的關(guān)鍵,是確定修勻常數(shù)的值
E.指數(shù)修勻法是計(jì)算得出實(shí)際值的一種方法
【答案】:ACD
50、關(guān)于長(zhǎng)期趨勢(shì)法用途的說(shuō)法,正確的有()。
A.可用于假設(shè)開發(fā)法中預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值
B.可用于收益法中預(yù)測(cè)未來(lái)租金、經(jīng)營(yíng)收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、空置率或凈收益
C.可用于比較法中對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整
D.可用來(lái)比較分析兩宗房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低
E.可用于填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏
【答案】:AB
第三部分大題(50題)1、對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō),它看重的是()。
A.繁華程度
B.安寧程度
C.交通條件
D.動(dòng)力的取得
E.基礎(chǔ)設(shè)施條件
【答案】:AC
2、當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列的逐期發(fā)展速度大致相同時(shí),可以采用平均發(fā)展速度法進(jìn)行預(yù)測(cè)。下列屬于采用平均發(fā)展速度法需滿足條件的有()。
A.房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的
B.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度大致相同
C.房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程只能是持續(xù)上升的
D.房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是間斷上升或間斷下降的
E.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度完全不相同
【答案】:AB
3、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經(jīng)分析,有下列兩種可能的利用方案。方案一:改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售,需補(bǔ)繳地價(jià),取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán),已知改造期為1年,改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元;在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用,該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來(lái)第一年凈租金收入的一半;改造完成即可全部租出,租金3元/m2·天,可出租面積為建筑面積的60%,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%,根據(jù)調(diào)查,10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長(zhǎng)率為
2.5%,批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍,轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%,房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二:改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià),取得70年居住用地土地使用取,增加建筑面積17600m2;預(yù)計(jì)改造期為1.5年,整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元;在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用,該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%;改造完成后即可完全售出,售價(jià)為每平方米建筑面積8500元;銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查,該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2,現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2,70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2;容積率每增加0.1,商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%,居住用地樓面地價(jià)下降2%;補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購(gòu)買該舊廠房均需繳納4%的契稅,折現(xiàn)率為15%,改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營(yíng)銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料,求取該舊廠房的市場(chǎng)價(jià)格(1年按365天計(jì))
【答案】:假設(shè)開發(fā)法方案一:(從舊廠房到批發(fā)市場(chǎng))從第2-11年,每年逐年遞增的凈租金,第11年的出售價(jià)格第一年凈租金收益=3×365×26400×60%×(1-25%)=1300.86(萬(wàn)元)開發(fā)完成后的價(jià)值V1=A/(Y-g)[1-(1+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(1+R)n=1300.86/(7.5%-
2.5%)×[1-(1+
2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=857
2.35+0.32V1V1=12606.39(萬(wàn)元)(改造期1年,出租期10年,11年后才能轉(zhuǎn)售。)補(bǔ)地價(jià)=4500×26400-1500×12500=10005萬(wàn)元契稅=(補(bǔ)地價(jià)+舊廠房?jī)r(jià)值V0)×4%=400.2+0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用=1000×26400/(1+15%)0.5=2461.81萬(wàn)元營(yíng)銷費(fèi)用=1300.86×0.5/(1+15%)0.75=585.71萬(wàn)元舊廠房的價(jià)值V0=12606.39-10005-400.2-0.04V0-2461.87-585.71V0=-813.83(萬(wàn)元)
4、市場(chǎng)法中權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括()。
A.土地使用期限
B.容積率
C.土地開發(fā)程度
D.房屋空間布局
E.地役權(quán)設(shè)立
【答案】:AB
5、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),層高4.8m,沒有電梯,建筑面積為30000m2,經(jīng)濟(jì)壽命為60年,有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知,現(xiàn)重
【答案】:(1)計(jì)算重新購(gòu)建價(jià)格C總:方法一:首先,計(jì)算單價(jià)①建筑安裝成本:1200元/m2;②專業(yè)費(fèi)用:1200×8%=96(元/m2);③管理費(fèi)用:(1200+96)×3%=38.88(元/m2);④銷售費(fèi)用:C×3%;⑤投資利息:(1200+96+38.88+3%C)×60%×[(1+6%)1.5-1]+(1200+96+38.88+3%C)×40%×[(1+6%)0.5-1]=88.93+0.2%C;⑥銷售稅費(fèi):C×6.5%;⑦投資利潤(rùn):(1200+96+38.88+3%C)×35%=467.208+1.05%C;⑧每平方米重新購(gòu)建價(jià)格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次,計(jì)算總價(jià)①建安成本:1200×30000=3600(萬(wàn)元);②專業(yè)費(fèi)用:3600×8%=288(萬(wàn)元);
6、市場(chǎng)法中選取可比實(shí)例時(shí),應(yīng)做到可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的()。
A.區(qū)位相近
B.權(quán)利性質(zhì)相同
C.面積相等
D.檔次相當(dāng)
E.建成年份相同
【答案】:ABD
7、在傳統(tǒng)方法中,正確測(cè)算投資利息需要把握()等幾個(gè)方面。
A.應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目
B.預(yù)售、預(yù)租和延遲銷售情況
C.計(jì)息周期
D.計(jì)息期
E.計(jì)息方式
【答案】:ACD
8、房地產(chǎn)的實(shí)物是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分,可以進(jìn)一步分為()。
A.該實(shí)體組合完成的功能
B.該實(shí)體的質(zhì)量
C.相應(yīng)的配套的基礎(chǔ)設(shè)施
D.立體空間
E.有形的實(shí)體
【答案】:AB
9、房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置發(fā)生變化,可能是由于()等引起。
A.交通建設(shè)
B.外部配套設(shè)施
C.人口素質(zhì)變化
D.地區(qū)衰落
E.城市建設(shè)
【答案】:ABD
10、根據(jù)適合原理,均衡原理以及收益遞增遞減原理,當(dāng)房地產(chǎn)()時(shí),便為最高最佳使用。
A.與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)
B.達(dá)到規(guī)模遞增
C.內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng)
D.外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)
E.外部環(huán)境要素為最適當(dāng)?shù)慕M合
【答案】:AC
11、某宗房地產(chǎn)占地2000m2,容積率為3.0。土地是在2009年5月通過(guò)出讓方式取得的,出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的,經(jīng)濟(jì)壽命為50年。經(jīng)調(diào)查,現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格是500元/m2,同類建筑物重置價(jià)格是1000元/m2。通過(guò)估價(jià)師對(duì)該建筑物觀察鑒定,對(duì)門窗等可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費(fèi)5萬(wàn)元,裝修重置價(jià)格30萬(wàn)元,經(jīng)濟(jì)壽命5年;設(shè)備的重置價(jià)格50萬(wàn)元,經(jīng)濟(jì)壽命15年。殘值率假設(shè)均為零,報(bào)酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場(chǎng)價(jià)格。(10分)
【答案】:
12、關(guān)于長(zhǎng)期趨勢(shì)法用途的說(shuō)法,正確的有()。
A.可用于假設(shè)開發(fā)法中預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值
B.可用于收益法中預(yù)測(cè)未來(lái)租金、經(jīng)營(yíng)收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、空置率或凈收益
C.可用于比較法中對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整
D.可用來(lái)比較分析兩宗房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低
E.可用于填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏
【答案】:AB
13、某幢寫字樓,土地面積4000㎡,總建筑面積為9000㎡,建成于2002年10月1日,土地使用權(quán)年限為2007年10月1目~2047年10月1日?,F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價(jià)格為5000元/㎡,建筑物重建成本為3000元/㎡,建筑物自然壽命為60年,有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下:(1)門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬(wàn)元,裝修的重置價(jià)格為8
2.5萬(wàn)元,平均壽命為5年,有效年齡為4年,空調(diào)系統(tǒng)功能落后,必須更換,舊系統(tǒng)已提折舊80萬(wàn)元,拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬(wàn)元,可回收殘值30萬(wàn)元,重新構(gòu)建價(jià)格(不含安裝費(fèi))為130萬(wàn)元,安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8萬(wàn)元,除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價(jià)格為250萬(wàn)元。平均壽命為15年,經(jīng)過(guò)年數(shù)為9年。(2)該幢寫字樓由于層高過(guò)高和墻體隔熱保溫性差,導(dǎo)致與同類寫字樓相比,每月增加能耗800元。(3)由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn),區(qū)域環(huán)境受到一定的污染,租金將長(zhǎng)期受到負(fù)面影響,預(yù)計(jì)每年租金損失為7萬(wàn)元。(4)該類寫字樓的報(bào)酬率為10%,銀行貸款年利率為5%,土地報(bào)酬率為8%。(5)假設(shè)除空調(diào)以外,殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。
【答案】:
14、某幢寫字樓,土地面積4000㎡,總建筑面積為9000㎡,建成于2002年10月1日,土地使用權(quán)年限為2007年10月1目~2047年10月1日?,F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價(jià)格為5000元/㎡,建筑物重建成本為3000元/㎡,建筑物自然壽命為60年,有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下:(1)門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬(wàn)元,裝修的重置價(jià)格為8
2.5萬(wàn)元,平均壽命為5年,有效年齡為4年,空調(diào)系統(tǒng)功能落后,必須更換,舊系統(tǒng)已提折舊80萬(wàn)元,拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬(wàn)元,可回收殘值30萬(wàn)元,重新構(gòu)建價(jià)格(不含安裝費(fèi))為130萬(wàn)元,安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8萬(wàn)元,除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價(jià)格為250萬(wàn)元。平均壽命為15年,經(jīng)過(guò)年數(shù)為9年。(2)該幢寫字樓由于層高過(guò)高和墻體隔熱保溫性差,導(dǎo)致與同類寫字樓相比,每月增加能耗800元。(3)由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn),區(qū)域環(huán)境受到一定的污染,租金將長(zhǎng)期受到負(fù)面影響,預(yù)計(jì)每年租金損失為7萬(wàn)元。(4)該類寫字樓的報(bào)酬率為10%,銀行貸款年利率為5%,土地報(bào)酬率為8%。(5)假設(shè)除空調(diào)以外,殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。
【答案】:
15、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的市場(chǎng)定價(jià)的說(shuō)法中,正確的有()。
A.房地產(chǎn)價(jià)值是客觀存在的
B.房地產(chǎn)價(jià)值是專業(yè)估價(jià)人員的價(jià)值判斷結(jié)果
C.房地產(chǎn)價(jià)值由市場(chǎng)力量決定
D.由市場(chǎng)參與者集體的價(jià)值判斷所形成
E.估價(jià)師是運(yùn)用自己的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)去“發(fā)現(xiàn)”或“探測(cè)”房地產(chǎn)價(jià)值
【答案】:ACD
16、房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置發(fā)生變化,可能是由于()等引起。
A.交
【答案】:ABD
17、下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中,屬于區(qū)位因素的有()。
A.交通便捷程度
B.朝向、樓層
C.周圍環(huán)境和景觀
D.建筑規(guī)模
E.外部配套設(shè)施
【答案】:ABC
18、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的市場(chǎng)定價(jià)的說(shuō)法中,正確的有()。
A.房地產(chǎn)價(jià)值是客觀存在的
B.房地產(chǎn)價(jià)值是專業(yè)估價(jià)人員的價(jià)值判斷結(jié)果
C.房地產(chǎn)價(jià)值由市場(chǎng)力量決定
D.由市場(chǎng)參與者集體的價(jià)值判斷所形成
E.估價(jià)師是運(yùn)用自己的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)去“發(fā)現(xiàn)”或“探測(cè)”房地產(chǎn)價(jià)值
【答案】:ACD
19、房地產(chǎn)的實(shí)物是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分,可以進(jìn)一步分為()。
A.該實(shí)體組合完成的功能
B.該實(shí)體的質(zhì)量
C.相應(yīng)的配套的基礎(chǔ)設(shè)施
D.立體空間
E.有形的實(shí)體
【答案】:AB
20、房地產(chǎn)由于壽命長(zhǎng)久,供給有限,其價(jià)值通??梢缘玫奖3?,甚至?xí)S著時(shí)間的推移而自然增加。會(huì)引起房地產(chǎn)自然增值的因素有()。
A.對(duì)房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良
B.房地產(chǎn)需求增加導(dǎo)致其稀缺性增加
C.通貨膨脹
D.外部經(jīng)濟(jì)性
E.建造成本提高
【答案】:BD
21、某宗出租的房地產(chǎn),建筑面積為40000m2,容積率為4,土地使用期限為40年,自2005年10月1日起計(jì)算,約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),于2007年10月1日建成,可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查得知,2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2,年平均空置率為20%,平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為30萬(wàn)元,出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占租金收入的8%,該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)土地單價(jià)為2100元/m2,土地報(bào)酬率為8%,建筑物報(bào)酬率為10%。請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價(jià)值。(8分)
【答案】:具體計(jì)算過(guò)程如下:(1)總有效毛收入:A=40000×0.7×(1-20%)×40×12=1075.2(萬(wàn)元);(2)總運(yùn)營(yíng)費(fèi)用:C=30×12+1075.2×8%=446.02(萬(wàn)元);(3)年凈收益:a=A-C=1075.2-446.02=629.18(萬(wàn)元);或a=4×0.7×(1-20%)×40×12×(1-8%)-30×12=629.18(萬(wàn)元);(4)土地總價(jià):L=40000/4×2100=2100(萬(wàn)元);(5)年土地凈收益:aL=2100×8%/[1-1/(1+8%)40-5]=180.19(萬(wàn)元);(6)年建筑物凈收益:aB=a-aL=629.18-180.19=448.99(萬(wàn)元);(7)建筑物總價(jià):B=448.99/10%×[1-1/(1+10%)40-5]=4330.13(萬(wàn)元);(8)房地產(chǎn)價(jià)值:V=L+B=2100+4330.13=6430.13(萬(wàn)元)。
22、某商場(chǎng)的建筑面積6000m2,土地使用期限40年,從2008年10月1日起計(jì),不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款,貸款金額600萬(wàn)元,貸款期限10年,貸款年利率6%(貸款期間貸款利率不變),每年等額償還本息。抵押當(dāng)時(shí)的貸款成數(shù)為6成,現(xiàn)實(shí)社會(huì)一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知,現(xiàn)在附近類似商場(chǎng)較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬(wàn)元、560萬(wàn)元和500萬(wàn)元。該商場(chǎng)除上述貸款外無(wú)其他法定優(yōu)先受償款,房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該商場(chǎng)2013年10月1日的再次抵押價(jià)值以及正常市場(chǎng)條件下帶抵押合同的購(gòu)買價(jià)格(分別計(jì)算以下兩種購(gòu)買方式下的購(gòu)買價(jià)格:一是購(gòu)買者購(gòu)買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù);二是購(gòu)買者一次性償還剩余貸款后購(gòu)買)。(10分)
【答案】:(1)求解2013年10月1日再次抵押價(jià)值再次抵押價(jià)值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值-已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額-其他法定優(yōu)先受償款=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值-(已抵押貸款余額/社會(huì)一般貸款成數(shù))-其他法定優(yōu)先受償款1)2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場(chǎng)價(jià)值抵押目的估價(jià)遵循謹(jǐn)慎原則,在用收益法評(píng)估時(shí),年凈收益應(yīng)采用較保守估計(jì)值500萬(wàn)元,收益期限為40年-5年=35年,利用公式:V=A/Y×[1-1/(1+Y)n],可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值為:V=500/8%×[1-1/(1+8%)35]=5827.28(萬(wàn)元)2)求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/(1+6%)7]=455.08(萬(wàn)元)3)2013年10月1日再次抵押價(jià)值=5827.28-(455.08/0.5)=4917.12(萬(wàn)元)
23、對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō),它看重的是()。
A.繁華程度
B.安寧程度
C.交通條件
D.動(dòng)力的取得
E.基礎(chǔ)設(shè)施條件
【答案】:AC
24、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經(jīng)分析,有下列兩種可能的利用方案。方案一:改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售,需補(bǔ)繳地價(jià),取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán),已知改造期為1年,改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元;在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用,該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來(lái)第一年凈租金收入的一半;改造完成即可全部租出,租金3元/m2·天,可出租面積為建筑面積的60%,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%,根據(jù)調(diào)查,10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長(zhǎng)率為
2.5%,批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍,轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%,房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二:改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià),取得70年居住用地土地使用取,增加建筑面積17600m2;預(yù)計(jì)改造期為1.5年,整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元;在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用,該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%;改造完成后即可完全售出,售價(jià)為每平方米建筑面積8500元;銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查,該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2,現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2,70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2;容積率每增加0.1,商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%,居住用地樓面地價(jià)下降2%;補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購(gòu)買該舊廠房均需繳納4%的契稅,折現(xiàn)率為15%,改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營(yíng)銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料,求取該舊廠房的市場(chǎng)價(jià)格(1年按365天計(jì))
【答案】:假設(shè)開發(fā)法方案一:(從舊廠房到批發(fā)市場(chǎng))從第2-11年,每年逐年遞增的凈租金,第11年的出售價(jià)格第一年凈租金收益=3×365×26400×60%×(1-25%)=1300.86(萬(wàn)元)開發(fā)完成后的價(jià)值V1=A/(Y-g)[1-(1+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(1+R)n=1300.86/(7.5%-
2.5%)×[1-(1+
2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=857
2.35+0.32V1V1=12606.39(萬(wàn)元)(改造期1年,出租期10年,11年后才能轉(zhuǎn)售。)補(bǔ)地價(jià)=4500×26400-1500×12500=10005萬(wàn)元契稅=(補(bǔ)地價(jià)+舊廠房?jī)r(jià)值V0)×4%=400.2+0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用=1000×26400/(1+15%)0.5=2461.81萬(wàn)元營(yíng)銷費(fèi)用=1300.86×0.5/(1+15%)0.75=585.71萬(wàn)元舊廠房的價(jià)值V0=12606.39-10005-400.2-0.04V0-2461.87-585.71V0=-813.83(萬(wàn)元)
25、關(guān)于投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值異同點(diǎn)的說(shuō)法,正確的有()。
A.市場(chǎng)價(jià)值是客觀的價(jià)值,而投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值
B.用收益法評(píng)估投資價(jià)值時(shí),凈收益的計(jì)算通常要扣除所得稅,而評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)通常不扣除所得稅
C.用收益法評(píng)估投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值時(shí),其中的報(bào)酬率取值應(yīng)相同
D.用成本法評(píng)估投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值時(shí),其中的利息取值可能不相同
E.投資價(jià)值的評(píng)估結(jié)果一般大于市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估結(jié)果
【答案】:AB
26、在傳統(tǒng)方法中,正確測(cè)算投資利息需要把握()等幾個(gè)方面。
A.應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目
B.預(yù)售、預(yù)租和延遲銷售情況
C.計(jì)息周期
D.計(jì)息期
E.計(jì)息方式
【答案】:ACD
27、假設(shè)開發(fā)法評(píng)估待開發(fā)土地價(jià)值時(shí),選取最佳的開發(fā)利用方式包括選取最佳的()。
A.區(qū)位
B.用途
C.檔次
D.周圍環(huán)境
E.建筑規(guī)模
【答案】:BC
28、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經(jīng)分析,有下列兩種可能的利用方案:方案一:改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售,需補(bǔ)繳地價(jià),取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán),已知改造期為1年,改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元;在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用,該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來(lái)第一年凈租金收入的一半;改造完成即可全部租出,租金3元/m2天,可出租面積為建筑面積的60%,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%,根據(jù)調(diào)查,10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長(zhǎng)率為
2.5%,批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍,轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%,房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二:改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià),取得70年居住用地土地使用取,增加建筑面積17600m2;預(yù)計(jì)改造期為1.5年,整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元;在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用,該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%;改造完成后即可完全售出,售價(jià)為每平方米建筑面積8500元;銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查,該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2,現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2,70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2;容積率每增加0.1,商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%,居民用地樓面地價(jià)下降2%;補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購(gòu)買該舊廠房均需繳納4%的契稅,折現(xiàn)率為15%,改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營(yíng)銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料,求取該舊廠房的市場(chǎng)價(jià)格(1年按365天計(jì))。
【答案】:假設(shè)開發(fā)法方案一:(舊廠房-批發(fā)市場(chǎng))第一年凈租金收益=3×365×26400×60%×(1-25%)=1300.86(萬(wàn)元)開發(fā)完成后的價(jià)值V1=A/(Y-g)[1-(1+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(1+R)n=1300.86/(7.5%-
2.5%)[1-(1+
2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=857
2.35+0.32V1V1=12606.39(萬(wàn)元)(改造期1年,出租期10年,11年后才能轉(zhuǎn)售)補(bǔ)地價(jià)=4500×26400-1500×12500=10005萬(wàn)元報(bào)課咨詢電話4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)(),正保遠(yuǎn)程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅=(補(bǔ)地價(jià)+舊廠房?jī)r(jià)值V0)×4%=400.2+0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用=1000×26400/(1+15%)0.5=2461.87萬(wàn)元營(yíng)銷費(fèi)用=1300.86×0.5/(1+15%)0.75=585.71萬(wàn)元
29、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的理由有()。
A.房地產(chǎn)具有獨(dú)一無(wú)二性
B.政府部門要求估價(jià)
C.房地產(chǎn)的價(jià)值量較大
D.估價(jià)人員要求估價(jià)
E.房地產(chǎn)不可移動(dòng)性
【答案】:AC
30、下列房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)中,符合估價(jià)行為規(guī)范的有()。
A.估價(jià)師向某銀行成功介紹借款人并回避該房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)
B.估價(jià)師要求估價(jià)委托人提供房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件,同時(shí)查驗(yàn)原件
C.估價(jià)師按貸款銀行要求對(duì)報(bào)酬率進(jìn)行取值
D.估價(jià)師委托工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)對(duì)象的建安成本進(jìn)行核算,并在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明
E.估價(jià)師在提
【答案】:ABD
31、影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位因素主要有()。
A.是否適于安裝設(shè)備
B.是否易于取得動(dòng)力
C.是否便于處理廢料
D.是否接近大自然
E.是否利于獲取原料
【答案】:BC
32、估價(jià)當(dāng)事人包括()。
A.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師
B.估價(jià)師協(xié)會(huì)
C.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)
D.估價(jià)委托人
E.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人
【答案】:ACD
33、房地產(chǎn)具有易受限制性,政府對(duì)房地產(chǎn)的限制通常通過(guò)()來(lái)實(shí)現(xiàn)。
A.充公權(quán)
B.管制權(quán)
C.征稅權(quán)
D.征收權(quán)
E.出讓權(quán)
【答案】:ABCD
34、關(guān)于路線價(jià)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法相同之處的說(shuō)法,正確的有()。
A.本質(zhì)上都是比較法
B.都需要進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整
C.都需要進(jìn)行交易情況修正
D.都需要進(jìn)行土地狀況調(diào)整
E.都是批量估價(jià)方法
【答案】:AD
35、當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列的逐期發(fā)展速度大致相同時(shí),可以采用平均發(fā)展速度法進(jìn)行預(yù)測(cè)。下列屬于采用平均發(fā)展速度法需滿足條件的有()。
A.房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的
B.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度大致相同
C.房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程只能是持續(xù)上升的
D.房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是間斷上升或間斷下降的
E.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度完全不相同
【答案】:AB
36、房地產(chǎn)由于壽命長(zhǎng)久,供給有限,其價(jià)值通??梢缘玫奖3?,甚至?xí)S著時(shí)間的推移而自然增加。會(huì)引起房地產(chǎn)自然增值的因素有()。
A.對(duì)房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良
B.房地產(chǎn)需求增加導(dǎo)致其稀缺性增加
C.通貨膨脹
D.外部經(jīng)濟(jì)性
E.建造成本提高
【答案】:BD
37、可用于報(bào)酬資本化法中轉(zhuǎn)換為價(jià)值的收入或收益有()。
A.潛在毛租金收入
B.有效毛收入
C.凈運(yùn)營(yíng)收益
D.稅前現(xiàn)金流量
E.稅后現(xiàn)金流量
【答案】:ABC
38、下列房地產(chǎn)狀況描述內(nèi)容中,屬于反映房地產(chǎn)實(shí)物狀況的有()。
A.房屋實(shí)際用途
B.土地開發(fā)程度
C.房屋建筑結(jié)構(gòu)
D.房屋出租情況
E.房屋維護(hù)狀況及完損程度
【答案】:BC
39、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經(jīng)分析,有下列兩種可能的利用方案:方案一:改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售,需補(bǔ)繳地價(jià),取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán),已知改造期為1年,改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元;在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用,該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來(lái)第一年凈租金收入的一半;改造完成即可全部租出,租金3元/m2天,可出租面積為建筑面積的60%,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%,根據(jù)調(diào)查,10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長(zhǎng)率為
2.5
溫馨提示
- 1. 本站所有資源如無(wú)特殊說(shuō)明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請(qǐng)下載最新的WinRAR軟件解壓。
- 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請(qǐng)聯(lián)系上傳者。文件的所有權(quán)益歸上傳用戶所有。
- 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網(wǎng)頁(yè)內(nèi)容里面會(huì)有圖紙預(yù)覽,若沒有圖紙預(yù)覽就沒有圖紙。
- 4. 未經(jīng)權(quán)益所有人同意不得將文件中的內(nèi)容挪作商業(yè)或盈利用途。
- 5. 人人文庫(kù)網(wǎng)僅提供信息存儲(chǔ)空間,僅對(duì)用戶上傳內(nèi)容的表現(xiàn)方式做保護(hù)處理,對(duì)用戶上傳分享的文檔內(nèi)容本身不做任何修改或編輯,并不能對(duì)任何下載內(nèi)容負(fù)責(zé)。
- 6. 下載文件中如有侵權(quán)或不適當(dāng)內(nèi)容,請(qǐng)與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
- 7. 本站不保證下載資源的準(zhǔn)確性、安全性和完整性, 同時(shí)也不承擔(dān)用戶因使用這些下載資源對(duì)自己和他人造成任何形式的傷害或損失。
最新文檔
- 浙江省浙南名校聯(lián)盟2024-2025學(xué)年高二上學(xué)期返校聯(lián)考 數(shù)學(xué)試卷
- 做賬實(shí)操-民宿旅館的成本控制方案
- 編制說(shuō)明《0~6歲殘疾兒童康復(fù)服務(wù)規(guī)范(智力殘疾)》
- 娃娃超市課件小班
- 安徽省安慶市潛山市第二中學(xué)2021-2022學(xué)年物理高一下期末質(zhì)量跟蹤監(jiān)視模擬試題含解析
- 2022年浙江省高中發(fā)展共同體物理高一下期末綜合測(cè)試模擬試題含解析
- 2022年物理高一第二學(xué)期期末教學(xué)質(zhì)量檢測(cè)試題含解析
- 機(jī)械設(shè)計(jì)基礎(chǔ) 試卷 2套
- 2024年特殊功能復(fù)合材料及制品項(xiàng)目規(guī)劃申請(qǐng)報(bào)告
- 阿里云基礎(chǔ)產(chǎn)品(四大件)培訓(xùn)考試
- ICH指南指導(dǎo)原則Q2(R1)分析方法的驗(yàn)證課件
- 小學(xué)心理健康教育快樂傳遞教學(xué)設(shè)計(jì)
- 美的多聯(lián)機(jī)中央空調(diào)安裝
- 德育:交友之道課件
- 危險(xiǎn)化學(xué)品作業(yè)場(chǎng)所安全、危險(xiǎn)象形圖、方向輔助標(biāo)志、警戒線、警示語(yǔ)句、圖形標(biāo)志尺寸、基本形式
- 熱連軋冷連軋機(jī)型和質(zhì)量控制課件
- 節(jié)前安全教育培訓(xùn)記錄
- 《民航飛機(jī)自動(dòng)飛行控制系統(tǒng)》課件合集
- 幼兒園園長(zhǎng)專業(yè)發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)解讀課件
- 胰腺疾病大全課件
- 電廠煤場(chǎng)雨水沉淀池施工方案
評(píng)論
0/150
提交評(píng)論