房地產(chǎn)企業(yè)納稅戰(zhàn)略決策課件

房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略決策

與風(fēng)險(xiǎn)管理房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略決策

與風(fēng)險(xiǎn)管理房地產(chǎn)財(cái)稅問題解決專家1房地產(chǎn)企業(yè)四種死法住建部政策研究中心主任陳淮日前在2010博鰲房地產(chǎn)論壇上表示：“迄今，我們中國開發(fā)商只有四種死法，卷款潛逃、行賄案發(fā)、內(nèi)訌解體、屯地被查。幾乎找不到被市場淘汰的例證。這是市場發(fā)展不成熟的表現(xiàn)?！狈康禺a(chǎn)企業(yè)四種死法2房地產(chǎn)行業(yè)背景分析房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營與財(cái)稅管理房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營戰(zhàn)略與風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)行業(yè)背景分析房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營與財(cái)稅管理房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略3房地產(chǎn)行業(yè)特殊地位一、國民經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)1、對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)高：房地產(chǎn)業(yè)每年為GDP貢獻(xiàn)超過2個(gè)百分點(diǎn)；2、對其他行業(yè)關(guān)聯(lián)度高；（鋼材、水泥、建筑、裝修、家具、電器）2003年《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》明確指出：“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。”3、對政府財(cái)政貢獻(xiàn)度高：在各城市政府的財(cái)政收入中，來自房地產(chǎn)業(yè)的至少要在20%以上，許多城市達(dá)到40%以上。4、對提高就業(yè)率的貢獻(xiàn)：全國房地產(chǎn)企業(yè)、房屋裝飾裝修公司、物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)有利于大量接納就業(yè)人員。房地產(chǎn)行業(yè)特殊地位一、國民經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)4房地產(chǎn)行業(yè)特殊地位二、不規(guī)范的行業(yè)1、作為一個(gè)較新的，正在蓬勃發(fā)展的行業(yè)，規(guī)范度較低；2、行業(yè)布局尚未完全形成；3、行業(yè)發(fā)展穩(wěn)定性較差；4、高增長和資源的稀缺掩蓋了行業(yè)的不規(guī)范。房地產(chǎn)行業(yè)特殊地位二、不規(guī)范的行業(yè)5房地產(chǎn)行業(yè)特殊地位三、監(jiān)管力度日益加強(qiáng)的行業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)監(jiān)管金融監(jiān)管稅收監(jiān)管房地產(chǎn)行業(yè)特殊地位三、監(jiān)管力度日益加強(qiáng)的行業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管金6房地產(chǎn)行業(yè)特殊地位四、獨(dú)特運(yùn)營模式的行業(yè)1、經(jīng)營體系的獨(dú)特性；房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營完全不同于普通生產(chǎn)和流通性企業(yè)，從取得土地、設(shè)計(jì)規(guī)劃、工程建設(shè)、營銷策劃、產(chǎn)權(quán)分割形成了一個(gè)獨(dú)特的運(yùn)營鏈條，這個(gè)運(yùn)營鏈條的顯著特點(diǎn)是各個(gè)環(huán)節(jié)不可逆轉(zhuǎn)。這種獨(dú)特性也決定了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)體系和稅務(wù)體系必須吻合運(yùn)營體系的所有特點(diǎn)。2、稅務(wù)體系的獨(dú)特性；房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種繁雜，核心稅種為營業(yè)稅、所得稅和土地增值稅。房地產(chǎn)獨(dú)有的運(yùn)營模式?jīng)Q定了房地產(chǎn)企業(yè)所得稅及流轉(zhuǎn)稅體系的獨(dú)特征管模式，正是這種獨(dú)特征管模式給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)。而土地增值稅成為房地產(chǎn)企業(yè)的核心稅種，成為決定房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)高低的關(guān)鍵點(diǎn)。3、經(jīng)營收入的透明性；房地產(chǎn)企業(yè)處于嚴(yán)格監(jiān)管之中，公開審批的規(guī)劃，嚴(yán)格的合同簽署監(jiān)管都使得房地產(chǎn)企業(yè)收入基本透明。而這也使得房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅管理更加復(fù)雜和困難。房地產(chǎn)行業(yè)特殊地位四、獨(dú)特運(yùn)營模式的行業(yè)7房地產(chǎn)行業(yè)背景分析房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營與財(cái)稅管理房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營戰(zhàn)略與風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)行業(yè)背景分析房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營與財(cái)稅管理房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略8房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營與財(cái)稅管理房地產(chǎn)運(yùn)營活動(dòng)循環(huán)現(xiàn)金建設(shè)施工取得土地銷售債權(quán)人股東政府或其他企業(yè)稅務(wù)局客戶人力資源流動(dòng)固定權(quán)益負(fù)債銷售收入銷售成本運(yùn)營費(fèi)用利潤建筑商及供應(yīng)商現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出現(xiàn)金留存房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營與財(cái)稅管理房地產(chǎn)運(yùn)營活動(dòng)循環(huán)現(xiàn)金建設(shè)取得銷售債9房地產(chǎn)運(yùn)營與財(cái)稅管理房地產(chǎn)企業(yè)管理核心錢從哪來錢怎么花錢怎么分融資內(nèi)部積累預(yù)算核算納稅分紅回饋社會企業(yè)管理房地產(chǎn)運(yùn)營與財(cái)稅管理房地產(chǎn)企業(yè)管理核心錢從哪來錢怎么花錢怎么10房地產(chǎn)運(yùn)營與財(cái)稅管理房地產(chǎn)企業(yè)決策目標(biāo)——是利潤嗎？問題一：利潤高的企業(yè)一定比利潤低的企業(yè)好嗎？問題二：銷售利潤率高的企業(yè)一定比銷售利潤率低的企業(yè)好嗎？那么，判斷的依據(jù)到底是什么？房地產(chǎn)運(yùn)營與財(cái)稅管理房地產(chǎn)企業(yè)決策目標(biāo)——是利潤嗎？11房地產(chǎn)運(yùn)營與財(cái)稅管理企業(yè)管理的最高追求——企業(yè)價(jià)值最大化

1、什么是企業(yè)價(jià)值最大化？

價(jià)值的多重理解（公平市價(jià)、投資價(jià)值、賬面價(jià)值、清算價(jià)值等）

收購企業(yè)的估值

——將未來與現(xiàn)在完美結(jié)合的價(jià)值最大化。

——將風(fēng)險(xiǎn)與收益均衡協(xié)調(diào)的價(jià)值最大化。

——將利益相關(guān)者利益綜合平衡的價(jià)值最大化。

2、企業(yè)價(jià)值最大化的數(shù)字化表現(xiàn)——股東投資回報(bào)率

股東投資回報(bào)率=稅后凈利潤/股東投入總額房地產(chǎn)運(yùn)營與財(cái)稅管理企業(yè)管理的最高追求——企業(yè)價(jià)值最大化

12房地產(chǎn)運(yùn)營與財(cái)稅管理股東投資回報(bào)率總資產(chǎn)收益率財(cái)務(wù)杠桿銷售凈利率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率成本費(fèi)用比率稅負(fù)比率應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率存貨周轉(zhuǎn)率資金積壓期間應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)率固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率營業(yè)收入增長率速動(dòng)比率利息保障倍數(shù)房地產(chǎn)運(yùn)營與財(cái)稅管理股東投資回報(bào)率總資產(chǎn)收益率財(cái)務(wù)杠桿銷售凈13房地產(chǎn)運(yùn)營與財(cái)稅管理企業(yè)管理的最高追求——企業(yè)價(jià)值最大化

管理者決策的關(guān)鍵指標(biāo)：——自有資金——借入資金——收入——成本費(fèi)用與稅金——項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間與進(jìn)度房地產(chǎn)運(yùn)營與財(cái)稅管理企業(yè)管理的最高追求——企業(yè)價(jià)值最大化

14房地產(chǎn)運(yùn)營與財(cái)稅管理進(jìn)度與周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)土地取得風(fēng)險(xiǎn)資金流與債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成本與稅收風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)能否生存的一大關(guān)鍵：

是否能拿到適合開發(fā)的土地

房地產(chǎn)企業(yè)需解決的三大風(fēng)險(xiǎn)：

——資金問題：會不會出現(xiàn)斷流

——進(jìn)度問題：能不能盡快完工

——利潤問題：能不能保證賺錢房地產(chǎn)運(yùn)營與財(cái)稅管理進(jìn)度與周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金流與債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)15房地產(chǎn)行業(yè)背景分析房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營與財(cái)稅管理房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營戰(zhàn)略與風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)行業(yè)背景分析房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營與財(cái)稅管理房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略16房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析三、房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對

不同的取得土地方式?jīng)Q定了房地產(chǎn)運(yùn)營的兩大關(guān)鍵點(diǎn)：一是主體問題，也就是運(yùn)作平臺問題，運(yùn)作平臺是利益平臺，也是涉稅平臺和風(fēng)險(xiǎn)平臺；二是土地交易本質(zhì)問題，土地交易本質(zhì)決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同土地提供方的利益分割和涉稅糾紛。購買土地土地投資入股收購?fù)恋爻钟蟹介_展項(xiàng)目合作城中村改造買賣樓花代建房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析三、房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式及風(fēng)險(xiǎn)17（一）、購買土地模式三、房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對（一）、購買土地模式三、房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對18房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析（一）、購買土地模式1、國家土地使用權(quán)出讓（土地交易一級市場）（1）招標(biāo)、拍賣、掛牌三種方式。（2）房地產(chǎn)企業(yè)需繳納土地出讓金、契稅、印花稅2、企業(yè)之間土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（土地交易二級市場）（1）轉(zhuǎn)讓特殊要求——年限延續(xù)，使用性質(zhì)延續(xù)——原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書?！冻擎?zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（2）交易雙方涉及稅費(fèi)出讓方：土地增值稅、營業(yè)稅、所得稅房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析（一）、購買土地模式19房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)一：土地增值稅加計(jì)扣除風(fēng)險(xiǎn)——生地與熟地轉(zhuǎn)讓繳納土地增值稅的差異國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅宣傳提綱》的通知國稅函發(fā)[1995]110號（一）對取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，其目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為。（二）對取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，和開發(fā)土地所需成本再加計(jì)開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，是鼓勵(lì)投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開發(fā)。國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的通知國稅發(fā)（2007）132號（一）對取得土地（不論是生地還是熟地）使用權(quán)后，未進(jìn)行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，核實(shí)有無違反稅收規(guī)定加計(jì)扣除的情形。（二）對于取得土地使用權(quán)后，僅進(jìn)行土地開發(fā)（如"三通一平"等），不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，審核是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，是否按取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和開發(fā)土地的成本之和計(jì)算加計(jì)扣除?！D(zhuǎn)讓在建工程的土地增值稅問題？如果在建工程是本企業(yè)投資，允許土地成本和開發(fā)成本之和的20%加計(jì)扣除；如果僅從別的企業(yè)得到的在建工程，未作投入又再次轉(zhuǎn)讓，不得加計(jì)扣除。房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)一：土地增值稅加計(jì)扣除風(fēng)險(xiǎn)20房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)二：營業(yè)稅差額征收風(fēng)險(xiǎn)財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知財(cái)稅[2003]16號（二十）單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額。單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營業(yè)額?！弦画h(huán)節(jié)未征稅，是否可以差額征收？國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的批復(fù)國稅函[2005]83號三、單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，無論該不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)上一環(huán)節(jié)是否已繳納營業(yè)稅，均應(yīng)按照財(cái)稅[2003]16號文件第三條第（二十）項(xiàng)的有關(guān)規(guī)定，以全部收入減去該不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為計(jì)稅營業(yè)額；同時(shí)，在營業(yè)額減除項(xiàng)目憑證的管理上，應(yīng)嚴(yán)格按照財(cái)稅[2003]16號文件第四條的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。問：投資入企業(yè)的土地，再次轉(zhuǎn)讓，如何繳納營業(yè)稅？房地產(chǎn)企業(yè)拿來土地開發(fā)后銷售，是否可差額征收營業(yè)稅？房地產(chǎn)公司買來項(xiàng)目在建工程，完工后銷售商品房，是否可以差額征收？房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)二：營業(yè)稅差額征收風(fēng)險(xiǎn)21房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)三：拆遷補(bǔ)償風(fēng)險(xiǎn)案例房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲擬購買乙企業(yè)一塊土地，土地上有4000平方米辦公樓一棟。請問：應(yīng)該簽署土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議還是不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議？有沒有區(qū)別?提示：存在拆遷補(bǔ)償支出、安置支出時(shí)，一定要提前考慮好該部分支出如何進(jìn)入成本，如何簽訂協(xié)議，如何取得合法票據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)三：拆遷補(bǔ)償風(fēng)險(xiǎn)22三、房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對（二）、土地投資入股模式三、房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對（二）、土地投資入股模式23房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析（二）、土地投資入股模式1、投入新公司還是老公司？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定中華人民共和國建設(shè)部令第77號第十八條一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。二級資質(zhì)及二級資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，承擔(dān)業(yè)務(wù)的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門確定。各資質(zhì)等級企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，不得越級承擔(dān)任務(wù)。投入新公司投入老公司優(yōu)點(diǎn)項(xiàng)目核算簡單；不涉及其他項(xiàng)目；如有糾紛處理簡單。無資質(zhì)限制；準(zhǔn)備周期短；缺點(diǎn)新公司資質(zhì)限制；準(zhǔn)備周期長；項(xiàng)目核算復(fù)雜；利益計(jì)算牽涉其他項(xiàng)目；如有糾紛，處理困難。房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析（二）、土地投資入股模式投入新公24房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析（二）、土地投資入股模式2、營業(yè)稅風(fēng)險(xiǎn)（1）土地投資入股，營業(yè)稅免征。財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知財(cái)稅［2002］191號一、以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅。二、對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。（2）如取得固定收益，是否征收營業(yè)稅？國家稅務(wù)總局關(guān)于以不動(dòng)產(chǎn)或無形資產(chǎn)投資入股收取固定利潤征收營業(yè)稅問題的批復(fù)國稅函發(fā)（1997）490號根據(jù)《營業(yè)稅稅目注釋》的有關(guān)規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)或無形資產(chǎn)投資入股，與投資方不共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，收取固定利潤的行為，應(yīng)區(qū)別以下兩種情況征收營業(yè)稅:以不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)投資入股，收取固定利潤的，屬于將場地、房屋等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”項(xiàng)目征收營業(yè)稅；以商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)、非專利技術(shù)、著作權(quán)、商譽(yù)等投資入股，收取固定利潤的，屬于轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)使用權(quán)的行為，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析（二）、土地投資入股模式25房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析（二）、土地投資入股模式2、營業(yè)稅風(fēng)險(xiǎn)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《營業(yè)稅問題解答(之一)》的通知國稅函發(fā)[1995]156號第二種方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅：1．房屋建成后，如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤共享的分配方式，按照營業(yè)稅“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對其不征營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅；對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。2．房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為，那么，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅；對合營企業(yè)則按全部房屋的銷售收入依“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。3．如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營行為，也未構(gòu)成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的不征營業(yè)稅的行為。因此，首先對甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅，其營業(yè)額按實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定。其次，對合營企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征稅。房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析（二）、土地投資入股模式26房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析（二）、土地投資入股模式2、營業(yè)稅風(fēng)險(xiǎn)——視同銷售征收營業(yè)稅的時(shí)間點(diǎn)（納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間）收取固定收益還是以物易物，二者納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間有無不同？固定收益（銷售收入比例收益）：收到之日以物易物：土地過戶之日還是收到房子之日？——視同銷售中土地征收營業(yè)稅的計(jì)稅基礎(chǔ)對于土地?fù)Q出方，營業(yè)稅計(jì)稅基礎(chǔ)是否包含換回房屋的地價(jià)？？建議：簽署合作協(xié)議時(shí)，必須申明：“風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，收益共享”，不能出現(xiàn)固定收益或以物易物說法，否則，視同銷售，雙方繳納營業(yè)稅。但需要注意投資方式的賬務(wù)處理和資金處理！房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析（二）、土地投資入股模式27房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析（二）、土地投資入股模式3、土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知財(cái)稅字[1995]048號對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知財(cái)稅[2006]21號第五條：對于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]048號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定（自2006年3月2日起執(zhí)行）因此，以土地投資入股需要區(qū)分兩種情況：實(shí)質(zhì)是先階段征收還是最后統(tǒng)一清算征收問：土地投資入股非房地產(chǎn)企業(yè)，再變更為房地產(chǎn)企業(yè)，土地增值稅是否繳納？投入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投入非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2006年3月2日前暫免征收土地增值稅暫免征收土地增值稅2006年3月2日后征收土地增值稅暫免征收土地增值稅房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析（二）、土地投資入股模式投入房地28房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析（二）、土地投資入股模式4、所得稅風(fēng)險(xiǎn)（1）土地投資方風(fēng)險(xiǎn)：投資入股的實(shí)質(zhì)是以土地或房產(chǎn)換取被投資企業(yè)股權(quán)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)資產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)算應(yīng)納稅所得額，計(jì)算繳納所得稅。關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知財(cái)稅[2009]59號一、(四)資產(chǎn)收購，是指一家企業(yè)(以下稱為受讓企業(yè))購買另一家企業(yè)(以下稱為轉(zhuǎn)讓企業(yè))實(shí)質(zhì)經(jīng)營性資產(chǎn)的交易。受讓企業(yè)支付對價(jià)的形式包括股權(quán)支付、非股權(quán)支付或兩者的組合。二、(三)企業(yè)股權(quán)收購、資產(chǎn)收購重組交易，相關(guān)交易應(yīng)按以下規(guī)定處理：1。被收購方應(yīng)確認(rèn)股權(quán)、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。2。收購方取得股權(quán)或資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)應(yīng)以公允價(jià)值為基礎(chǔ)確定。3。被收購企業(yè)的相關(guān)所得稅事項(xiàng)原則上保持不變。三、(三)資產(chǎn)收購，受讓企業(yè)收購的資產(chǎn)不低于轉(zhuǎn)讓企業(yè)全部資產(chǎn)的75%，且受讓企業(yè)在該資產(chǎn)收購發(fā)生時(shí)的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%，可以選擇按以下規(guī)定處理：1。轉(zhuǎn)讓企業(yè)取得受讓企業(yè)股權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)，以被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的原有計(jì)稅基礎(chǔ)確定。2。受讓企業(yè)取得轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)，以被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的原有計(jì)稅基礎(chǔ)確定。房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析（二）、土地投資入股模式29房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析（二）、土地投資入股模式4、所得稅問題（2）投資方與被投資方共同風(fēng)險(xiǎn)第三十一條企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本：（一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：1．換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià),土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。2．換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時(shí)，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià),土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。（二）企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)，按該項(xiàng)土地使用權(quán)的市場公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的取得成本。如涉及補(bǔ)價(jià),土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。虛假的投資入股將視同為土地轉(zhuǎn)讓，如果以地?fù)Q房，還要再次視同銷售，將給雙方帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析（二）、土地投資入股模式30三、房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對（三）、收購?fù)恋爻钟蟹饺?、房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對（三）、收購?fù)恋爻钟蟹?1房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析（三）、收購?fù)恋爻钟蟹胶芏喾康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過重組直接將土地持有方收購，并在土地持有方公司基礎(chǔ)上進(jìn)行改制，直接變更為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。利益分析：不存在土地使用權(quán)變更，不需繳納因土地轉(zhuǎn)讓帶來的營業(yè)稅、土地增值稅和所得稅。風(fēng)險(xiǎn)分析：1、原公司遺留問題可能影響新項(xiàng)目開發(fā)；2、原公司改制變更為房地產(chǎn)公司需要時(shí)間和成本，資質(zhì)也可能受到限制。3、原土地計(jì)稅成本可能較低，不利于后期稅收規(guī)劃。4、現(xiàn)金收購股權(quán)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)問題收購企業(yè)還是收購?fù)恋?？收購對方企業(yè)，對方不交接財(cái)務(wù)怎么辦？房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析（三）、收購?fù)恋爻钟蟹?2三、房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對（四）、成立項(xiàng)目部，開展項(xiàng)目合作三、房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對（四）、成立項(xiàng)目部，開展33房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析（四）、成立項(xiàng)目部，開展項(xiàng)目合作項(xiàng)目合作情況復(fù)雜，以不成立第三方法人公司為判斷標(biāo)準(zhǔn)，可分兩類：第一類：一方出地，一方出錢，出地方將土地過戶到房地產(chǎn)公司名下，房地產(chǎn)公司成立項(xiàng)目部獨(dú)立運(yùn)營，或者同出地方共同組建項(xiàng)目部，共同管理。其合作實(shí)質(zhì)：1、土地轉(zhuǎn)讓2、土地轉(zhuǎn)讓的對價(jià)為現(xiàn)金、固定數(shù)額收益、固定比例收益或者不動(dòng)產(chǎn)等。項(xiàng)目合作風(fēng)險(xiǎn)1、營業(yè)稅風(fēng)險(xiǎn)在合同中約定土地支付對價(jià)為現(xiàn)金、固定數(shù)額收益、固定比例收益的，營業(yè)稅計(jì)稅基礎(chǔ)為現(xiàn)金數(shù)額、固定收益數(shù)額或售房收入乘以固定比例收益數(shù)額。營業(yè)稅納稅時(shí)間為簽訂合作協(xié)議生效之日。約定以土地?fù)Q房子的，見前款。房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析（四）、成立項(xiàng)目部，開展項(xiàng)目合作34房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析（四）、成立項(xiàng)目部，開展項(xiàng)目合作2、土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)土地增值稅依然視同銷售。視同為轉(zhuǎn)讓土地，計(jì)算繳納土地增值稅。但對于合作建房中的以地易房的情況，分房自用的，可暫不繳納土地增值稅，待以后銷售后在計(jì)算繳納土地增值稅。財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知財(cái)稅字［1995］48號二、關(guān)于合作建房的征免稅問題對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。3、所得稅風(fēng)險(xiǎn)視同銷售，若合同規(guī)定土地轉(zhuǎn)讓的對價(jià)為現(xiàn)金、固定數(shù)額收益、固定比例收益，則合同簽訂生效即為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。若合同規(guī)定土地轉(zhuǎn)讓對價(jià)為該土地開發(fā)產(chǎn)品，則需要等到首次分到開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，根據(jù)當(dāng)時(shí)公允價(jià)格和相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算該土地使用權(quán)收益，合作方的房地產(chǎn)公司也在此時(shí)方可以此價(jià)格計(jì)算該土地成本。詳見31號文。房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析（四）、成立項(xiàng)目部，開展項(xiàng)目合作35房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析（四）、成立項(xiàng)目部，開展項(xiàng)目合作第二類：一方出地，一方出錢，土地不過戶，投資方投入資金，約定分配房屋或分配項(xiàng)目利潤。如約定分配房屋，則視同銷售，投資方投入資金視為預(yù)售收入，雙方結(jié)算；如約定分配項(xiàng)目利潤，開發(fā)主體方正常納稅，確認(rèn)所得，投資方取得的利潤視為股息、紅利進(jìn)行稅務(wù)處理。持有土地方（項(xiàng)目開發(fā)主體）投資方投資房子或利潤房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析（四）、成立項(xiàng)目部，開展項(xiàng)目合作36三、房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對（五）、城中村改造三、房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對（五）、城中村改造37房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析（五）、城中村改造1、什么是城中村改造？2、城中村改造的本質(zhì)是什么？——城中村以集體土地交換房產(chǎn)3、城中村改造稅收風(fēng)險(xiǎn)——拆遷補(bǔ)償房屋是否視同銷售房地產(chǎn)公司80畝地村民20畝地項(xiàng)目主體拆遷補(bǔ)償計(jì)入土地成本房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析（五）、城中村改造房地產(chǎn)公司村民38三、房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對（六）、代建三、房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對（六）、代建39房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析（六）、代建日常所稱的代建有兩種含義，一種是土地過戶至房地產(chǎn)開發(fā)公司名下，由房地產(chǎn)公司定向開發(fā)；另一種是土地不過戶，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只是代為建設(shè)和管理，收取管理費(fèi)。第一種模式同前面所述項(xiàng)目合作模式。第二種模式是真正意義的代建模式。有兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，一個(gè)是土地是否過戶；第二個(gè)是所有建設(shè)費(fèi)用、工程費(fèi)用誰來支付，是否存在墊付狀況。標(biāo)準(zhǔn)代建模式下土地仍屬于原委托方所有，各種工程費(fèi)用均由委托方支付。代建方僅就其提供的管理服務(wù)收取管理費(fèi)或服務(wù)費(fèi)，開具營業(yè)稅發(fā)票。代建風(fēng)險(xiǎn)：1、土地是否過戶？2、是否墊付資金？房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析（六）、代建40房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析（七）、買賣樓花樓花一詞來自香港，指尚未建成的房屋，即在建工程。房地產(chǎn)公司在開發(fā)項(xiàng)目過程中，常常會因資金等原因無法正常開發(fā)，需要轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目或?qū)で蠛献?。常常采取樓花的形式來進(jìn)行合作。房地產(chǎn)公司甲住宅小區(qū)項(xiàng)目項(xiàng)目A區(qū)項(xiàng)目B區(qū)項(xiàng)目C區(qū)房地產(chǎn)公司乙房地產(chǎn)公司丙房地產(chǎn)公司丁房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析（七）、買賣樓花房地產(chǎn)公司甲住宅41房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析（七）、買賣樓花買賣樓花風(fēng)險(xiǎn)：1、項(xiàng)目開發(fā)主體到底是誰？甲還是乙丙??？2、項(xiàng)目建設(shè)施工的發(fā)票怎么開？3、項(xiàng)目預(yù)售誰來做？4、營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅誰來交？5、甲公司常出現(xiàn)的問題是什么？6、乙丙丁公司常出現(xiàn)的問題是什么？7、買賣樓花的兩種情況房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析（七）、買賣樓花42房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析（八）、土地置換案例房地產(chǎn)企業(yè)甲從政府手中拿到一塊開發(fā)用地，同政府約定土地出讓金免征，但要為當(dāng)?shù)卣藿ㄒ欢?公里長的道路。請問：這種情況下土地成本如何確定？房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析（八）、土地置換43房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析我們的觀點(diǎn)：1、土地取得是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存命脈，實(shí)踐中有七種常見的取得土地方式；2、每種取得土地方式所預(yù)示的開發(fā)主體和土地交易均有較大差異，開發(fā)企業(yè)必須理清這些不同方式之間的差異；3、在認(rèn)清每種取得土地方式本質(zhì)的基礎(chǔ)上，必須預(yù)先從合作架構(gòu)、合同、財(cái)務(wù)處理、稅務(wù)處理等方面進(jìn)行準(zhǔn)備，以避免給企業(yè)帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析我們的觀點(diǎn)：44房地產(chǎn)行業(yè)背景分析房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營與財(cái)稅管理房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營戰(zhàn)略與風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)行業(yè)背景分析房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營與財(cái)稅管理房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略45房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析一、房地產(chǎn)企業(yè)投資方向分析新項(xiàng)目投資、產(chǎn)業(yè)鏈投資與其他行業(yè)投資

房地產(chǎn)企業(yè)新項(xiàng)目一新項(xiàng)目二新項(xiàng)目三建安企業(yè)裝飾裝修企業(yè)銷售代理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)其他行業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析一、房地產(chǎn)企業(yè)投資方向分析房46房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析二、投資與資產(chǎn)重組廣義的投資常常和資產(chǎn)重組聯(lián)系在一起，并通過種種重組的方式實(shí)現(xiàn)企業(yè)投資的目的。

企業(yè)企業(yè)法律形式改變分立債務(wù)重組股權(quán)收購合并資產(chǎn)收購房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析二、投資與資產(chǎn)重組企業(yè)企業(yè)法47房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析二、投資與資產(chǎn)重組1、債務(wù)重組（1）債務(wù)重組本質(zhì)債權(quán)（應(yīng)收、其他應(yīng)收）換現(xiàn)金、股權(quán)、其他資產(chǎn)等某企業(yè)“債權(quán)換土地”案例（2）三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)——視同銷售——公允價(jià)值——重組收入與重組損失（3）稅收優(yōu)惠

重組應(yīng)納稅所得額占全年應(yīng)納稅所得額50%以上，可在5個(gè)納稅年度平均分配。房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析二、投資與資產(chǎn)重組48房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析二、投資與資產(chǎn)重組2、股權(quán)收購（1）股權(quán)收購本質(zhì)現(xiàn)金、股權(quán)、其他資產(chǎn)等換取對方股權(quán)（2）三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)——視同銷售——公允價(jià)值——重組收入與重組損失（3）稅收優(yōu)惠

股權(quán)置換中，收購股權(quán)不低于75%；股權(quán)支付不低于85%。（4）個(gè)人股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否繳納個(gè)人所得稅？國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅管理的通知國稅函[2009]285號國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)核定問題的公告國家稅務(wù)總局公告2010年第27號（5）股權(quán)投資入股——股權(quán)出資提示：企業(yè)可利用股權(quán)出資方式設(shè)立集團(tuán)公司，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析二、投資與資產(chǎn)重組49房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析二、投資與資產(chǎn)重組3、資產(chǎn)收購（1）資產(chǎn)收購本質(zhì)資產(chǎn)換取現(xiàn)金、股權(quán)或其他資產(chǎn)投資（2）三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)——視同銷售——公允價(jià)值——重組收入與重組損失（3）稅收優(yōu)惠

收購的資產(chǎn)不低于轉(zhuǎn)讓企業(yè)全部資產(chǎn)的75%，且受讓企業(yè)在該資產(chǎn)收購發(fā)生時(shí)的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%（4）個(gè)人資產(chǎn)評估增值是否繳納個(gè)人所得稅？國家稅務(wù)總局關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)評估增值暫不征收個(gè)人所得稅的批復(fù)2005319號國家稅務(wù)總局關(guān)于資產(chǎn)評估增值計(jì)征個(gè)人所得稅問題的通知2008115號最新文件！房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析二、投資與資產(chǎn)重組50房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析二、投資與資產(chǎn)重組4、企業(yè)合并（1）企業(yè)合并本質(zhì)吸收合并（A+B=A）；新設(shè)合并（A+B=C）——資產(chǎn)換取股權(quán)（2）三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)——視同銷售——公允價(jià)值——重組收入與重組損失（3）稅收優(yōu)惠

所得稅：企業(yè)股東在該企業(yè)合并發(fā)生時(shí)取得的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%增值稅、營業(yè)稅、土地增值稅、契稅房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析二、投資與資產(chǎn)重組51房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析二、投資與資產(chǎn)重組5、企業(yè)分立（1）企業(yè)分立本質(zhì)存續(xù)分立（A=A+B）與新設(shè)分立（A=B+C）——資產(chǎn)換取股權(quán)（2）三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)——視同銷售——公允價(jià)值——重組收入與重組損失（3）稅收優(yōu)惠

所得稅：被分立企業(yè)所有股東按原持股比例取得分立企業(yè)的股權(quán)，分立企業(yè)和被分立企業(yè)均不改變原來的實(shí)質(zhì)經(jīng)營活動(dòng)，且被分立企業(yè)股東在該企業(yè)分立發(fā)生時(shí)取得的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%增值稅、營業(yè)稅、土地增值稅、契稅房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析二、投資與資產(chǎn)重組52房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析二、投資與資產(chǎn)重組資產(chǎn)重組和投資也是一種交易，關(guān)鍵在于認(rèn)清這種交易的本質(zhì)，同時(shí)利用稅法的優(yōu)惠政策合理設(shè)計(jì)重組和投資方案，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化。房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析二、投資與資產(chǎn)重組資產(chǎn)重組和53房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析三、投資與企業(yè)架構(gòu)企業(yè)一企業(yè)二企業(yè)三企業(yè)四股本架構(gòu)業(yè)務(wù)架構(gòu)組織架構(gòu)地域架構(gòu)企業(yè)群架構(gòu)企業(yè)群架構(gòu)單一企業(yè)架構(gòu)資產(chǎn)架構(gòu)企業(yè)財(cái)務(wù)架構(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析三、投資與企業(yè)架構(gòu)企業(yè)一企業(yè)54房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析三、投資與企業(yè)架構(gòu)1、企業(yè)群架構(gòu)企業(yè)群架構(gòu)是指決策層對旗下企業(yè)及關(guān)聯(lián)企業(yè)相互之間產(chǎn)權(quán)關(guān)系、資產(chǎn)關(guān)系、業(yè)務(wù)關(guān)系等所進(jìn)行的重新設(shè)計(jì)和安排，以達(dá)到某種特定目的。避稅目的安全目的融資目的房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析三、投資與企業(yè)架構(gòu)避稅目的安55房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析三、投資與企業(yè)架構(gòu)1、企業(yè)群架構(gòu)（1）產(chǎn)權(quán)關(guān)系架構(gòu)——控股模式與參股模式控股的標(biāo)準(zhǔn)？幾個(gè)節(jié)點(diǎn)（1/3；1/2；2/3）控股與參股案例——子公司與分公司模式直接經(jīng)營——分公司——子公司

子公司與分公司案例——緊密企業(yè)群與非緊密企業(yè)群房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析三、投資與企業(yè)架構(gòu)56房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析三、投資與企業(yè)架構(gòu)1、企業(yè)群架構(gòu)（2）資產(chǎn)關(guān)系架構(gòu)——資產(chǎn)所有權(quán)的安排資產(chǎn)架構(gòu)與業(yè)務(wù)架構(gòu)的關(guān)系折舊或攤銷的問題

土地使用權(quán)歸屬問題企業(yè)群資產(chǎn)安排之酒店經(jīng)營案例

——企業(yè)群中的“明星企業(yè)”模式優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)匯集“明星企業(yè)”國有企業(yè)分拆上市房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析三、投資與企業(yè)架構(gòu)57房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析三、投資與企業(yè)架構(gòu)1、企業(yè)群架構(gòu)（3）業(yè)務(wù)關(guān)系架構(gòu)——多元戰(zhàn)略架構(gòu)

某集團(tuán)公司生物制藥酒店餐飲房地產(chǎn)商業(yè)超市房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析三、投資與企業(yè)架構(gòu)某集團(tuán)公司58房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析三、投資與企業(yè)架構(gòu)1、企業(yè)群架構(gòu)（3）業(yè)務(wù)關(guān)系架構(gòu)——多元戰(zhàn)略架構(gòu)

業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)度的互補(bǔ)性

不同行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)度差異業(yè)務(wù)未來發(fā)展?jié)摿Φ幕パa(bǔ)性

朝陽產(chǎn)業(yè)普通產(chǎn)業(yè)夕陽產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)現(xiàn)金流的互補(bǔ)性

創(chuàng)造現(xiàn)金流的行業(yè)和需要現(xiàn)金流的行業(yè)業(yè)務(wù)利潤空間的互補(bǔ)性

高度競爭領(lǐng)域低競爭度領(lǐng)域

房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析三、投資與企業(yè)架構(gòu)59房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析李嘉誠基金長江實(shí)業(yè)和記黃埔長江基建香港電燈長江生命科技TOM.COM36.53%49.90%84.60%38.90%22.00%44.00%14.60%29.35%房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析李嘉誠基金長江實(shí)業(yè)和記黃埔長60

房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析——多元戰(zhàn)略架構(gòu)

業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)度的互補(bǔ)性、業(yè)務(wù)未來發(fā)展?jié)摿Φ幕パa(bǔ)性、業(yè)務(wù)現(xiàn)金流的互補(bǔ)性、業(yè)務(wù)利潤空間的互補(bǔ)性

和記黃埔港口及相關(guān)服務(wù)和記黃埔地產(chǎn)與酒店和記黃埔海逸國際酒店零售屈臣氏百佳TASTEGREAT能源與基建長江電燈長江基建電訊和記電訊國際和記電訊香港

房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析——多元戰(zhàn)略架構(gòu)61房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析

1998——2001年和黃各大行業(yè)息稅前凈利增長圖黃實(shí)線：零售藍(lán)實(shí)線：電訊紅實(shí)線：基建黑虛線：港口綠虛線：能源黑實(shí)線：地產(chǎn)及酒店黑粗線：整體表現(xiàn)

250%200%150%100%50%0-50%-100%25%20%15%10%5%0-5%-10%各行業(yè)增長百分比整體增長百分比1998199920002001房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析1998——2001年62房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析三、投資與企業(yè)架構(gòu)1、企業(yè)群架構(gòu)（3）業(yè)務(wù)關(guān)系架構(gòu)——專業(yè)化戰(zhàn)略架構(gòu)

產(chǎn)品設(shè)計(jì)原料采購倉儲運(yùn)輸訂單處理批發(fā)經(jīng)營終端零售產(chǎn)品制造房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析三、投資與企業(yè)架構(gòu)產(chǎn)品設(shè)計(jì)原63房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析1、企業(yè)群架構(gòu)（3）業(yè)務(wù)關(guān)系架構(gòu)——專業(yè)化戰(zhàn)略架構(gòu)

購買土地拆遷補(bǔ)償規(guī)劃設(shè)計(jì)土建銷售裝修房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析1、企業(yè)群架構(gòu)購買土地拆遷補(bǔ)64房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析三、投資與企業(yè)架構(gòu)1、單一企業(yè)架構(gòu)股本架構(gòu)業(yè)務(wù)架構(gòu)組織架構(gòu)地域架構(gòu)資產(chǎn)架構(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析三、投資與企業(yè)架構(gòu)股本架構(gòu)業(yè)65房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析三、投資與企業(yè)架構(gòu)1、單一企業(yè)架構(gòu)（1）股本架構(gòu)——單一企業(yè)股本架構(gòu)服從于企業(yè)群產(chǎn)權(quán)關(guān)系架構(gòu)——股本架構(gòu)簡單原則股本架構(gòu)的演變歷程——股本架構(gòu)可控原則

國有股東問題——股東的價(jià)值是什么

我們應(yīng)該選擇什么樣的股東？——自然人股東還是法人股東

某企業(yè)分紅問題

——特殊事項(xiàng)的股本架構(gòu)調(diào)整

土地投資入股引發(fā)的股本架構(gòu)調(diào)整收購?fù)恋爻钟蟹揭l(fā)的股本調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析三、投資與企業(yè)架構(gòu)66房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析1、單一企業(yè)架構(gòu)（1）資產(chǎn)架構(gòu)

長期投資：請別的企業(yè)代為賺錢的資產(chǎn)固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)：資金一旦投入短期內(nèi)回不來的資產(chǎn)其他資產(chǎn)：已經(jīng)耗掉現(xiàn)金，但不想承認(rèn)為費(fèi)用的虛的資產(chǎn)流動(dòng)資產(chǎn)：買賣收付過程中會帶來現(xiàn)金增加的資產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債：近期需要償還的債務(wù)長期負(fù)債：一年內(nèi)不需要償還的債務(wù)股本公司登記時(shí)投入的資本額未分配利潤以前的稅后利潤，未拿走公積金以前的稅后利潤，不能拿走房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析1、單一企業(yè)架構(gòu)長期投資：固67房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析1、單一企業(yè)架構(gòu)（1）資產(chǎn)架構(gòu)a、非流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)資產(chǎn)的架構(gòu)——流動(dòng)資產(chǎn)為主：住宅地產(chǎn)型——非流動(dòng)資產(chǎn)為主：商業(yè)地產(chǎn)型——流動(dòng)資產(chǎn)與非流動(dòng)資產(chǎn)并重

萬科天地源金融街流動(dòng)資產(chǎn)1526億65.4億383.24億——存貨1115億35.75億276.55億非流動(dòng)資產(chǎn)79.5億4.32億87.55億——投資性房地產(chǎn)1.24億1.43億56.9億房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析1、單一企業(yè)架構(gòu)萬科天地源金68房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析三、投資與企業(yè)架構(gòu)1、單一企業(yè)架構(gòu)（2）資產(chǎn)架構(gòu)b、負(fù)債架構(gòu)——財(cái)務(wù)杠桿香港地產(chǎn)四大天王：低于40%負(fù)債率

國內(nèi)地產(chǎn)上市公司：高于70%負(fù)債率思考：貴企業(yè)目前的負(fù)債率是多少？

負(fù)債的稅收風(fēng)險(xiǎn)——利息企業(yè)經(jīng)常取得來自哪些領(lǐng)域的借款？商業(yè)往來銀行股東高管與員工其他企業(yè)和個(gè)人

房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析三、投資與企業(yè)架構(gòu)69房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析一、房地產(chǎn)企業(yè)投資方向分析（二）、投資與企業(yè)架構(gòu)1、單一企業(yè)架構(gòu)（2）資產(chǎn)架構(gòu)c、股東投入架構(gòu)

——未分配利潤、法定公積、盈余公積問題資本公積轉(zhuǎn)增股本資本公積類型盈余公積轉(zhuǎn)增股本

——股權(quán)與債權(quán)的轉(zhuǎn)化策略

房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析一、房地產(chǎn)企業(yè)投資方向分析70房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析（3）組織架構(gòu)a、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部部門的協(xié)作架構(gòu)計(jì)劃預(yù)算系統(tǒng)信息管理系統(tǒng)內(nèi)部控制系統(tǒng)關(guān)鍵點(diǎn)上的內(nèi)部監(jiān)控采購部門工程部門營銷部門行政、人力資源等支持部門決策部門財(cái)務(wù)部門房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析（3）組織架構(gòu)采購部門工程部71房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析一、房地產(chǎn)企業(yè)投資方向分析（二）、投資與企業(yè)架構(gòu)（3）組織架構(gòu)a、財(cái)稅部門與其他部門的協(xié)作架構(gòu)組織設(shè)計(jì)的三層次：分工、協(xié)作、團(tuán)隊(duì)

給決策者的幾點(diǎn)建議：

1、不要把自己僅僅看做非財(cái)務(wù)高管，要盡可能站在企業(yè)全局看待財(cái)務(wù)和站在財(cái)務(wù)的角度看待全局。

2、加強(qiáng)同財(cái)務(wù)部門的溝通，尤其是在房地產(chǎn)運(yùn)營的一些關(guān)鍵環(huán)節(jié)，運(yùn)用財(cái)稅專業(yè)人員降低風(fēng)險(xiǎn)。。

3、以財(cái)稅專業(yè)人員為核心，強(qiáng)化項(xiàng)目管理的計(jì)劃性，以預(yù)算管理項(xiàng)目。b、預(yù)算機(jī)構(gòu)的設(shè)立問題一：工程預(yù)算還是企業(yè)預(yù)算？問題二：預(yù)算誰來做？問題三：預(yù)算誰來執(zhí)行？

房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析一、房地產(chǎn)企業(yè)投資方向分析72房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析一、房地產(chǎn)企業(yè)投資方向分析（二）、投資與企業(yè)架構(gòu)（4）業(yè)務(wù)架構(gòu)保障房開發(fā)型業(yè)務(wù)模式住宅開發(fā)型業(yè)務(wù)模式商業(yè)地產(chǎn)型業(yè)務(wù)模式旅游地產(chǎn)型業(yè)務(wù)模式

（5）地域架構(gòu)——注冊地納稅環(huán)境差異——項(xiàng)目地與注冊地統(tǒng)一——運(yùn)用地域架構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)公司注冊地選擇

房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析一、房地產(chǎn)企業(yè)投資方向分析73房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析一、房地產(chǎn)企業(yè)投資方向分析（二）、投資與企業(yè)架構(gòu)3、企業(yè)財(cái)務(wù)架構(gòu)（1）成本收益架構(gòu)——利用預(yù)算管理，預(yù)先計(jì)劃項(xiàng)目的收益與成本，并在預(yù)算制定中綜合稅法要求考慮土地成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用的籌劃，降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)獲取最大受益?！骖A(yù)算管理中，以財(cái)務(wù)部門為核心，覆蓋企業(yè)所有部門、人員和業(yè)務(wù)行為，對企業(yè)一定時(shí)間階段內(nèi)全部工作數(shù)字化的表述，為企業(yè)所得稅管理確立了標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)奠定實(shí)施控制的基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析一、房地產(chǎn)企業(yè)投資方向分析74房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析一、房地產(chǎn)企業(yè)投資方向分析（二）、投資與企業(yè)架構(gòu)3、企業(yè)財(cái)務(wù)架構(gòu)（1）成本收益架構(gòu)

開發(fā)間接費(fèi)土地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)建安工程費(fèi)期間費(fèi)用實(shí)際銷售收入視同銷售收入代收款項(xiàng)收入房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析一、房地產(chǎn)企業(yè)投資方向分析開75房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析3、企業(yè)財(cái)務(wù)架構(gòu)（2）財(cái)務(wù)核算架構(gòu)“二加二法則”成本核算（核算層次）經(jīng)營行為發(fā)生與會計(jì)核算的差異

成本結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)間點(diǎn)選擇——完工標(biāo)準(zhǔn)

業(yè)務(wù)招待費(fèi)與其他費(fèi)用間接開發(fā)費(fèi)用與期間費(fèi)用收入確認(rèn)的時(shí)間點(diǎn)選擇

房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析3、企業(yè)財(cái)務(wù)架構(gòu)76房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析一、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營的核心——資金流

取得土地審批規(guī)劃拆遷補(bǔ)償建安施工銷售現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析一、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營的核心——77房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析2010.1季度2010.2季度2010.3季度2010.4季度2011.1季度2011.2季度2011.3季度2011.4季度2012.1季度2012.2季度2012.3季度2012.4季度可行性研究預(yù)計(jì)流入預(yù)計(jì)流出土地取得審批規(guī)劃拆遷補(bǔ)償建設(shè)施工銷售移交入駐項(xiàng)目清算房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析2010.1季度2010.278房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營的核心——資金流一、房地產(chǎn)企業(yè)資金流的特點(diǎn)1、資金需求量大2、資金占用周期長3、前期與后期資金流不平衡我們的觀點(diǎn)：資金管理成為房地產(chǎn)企業(yè)管理的命脈。資金管理的風(fēng)險(xiǎn)，也就是債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，成為房地產(chǎn)企業(yè)管理中最大的風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營的核心——資金79房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析二、房地產(chǎn)企業(yè)資金從何處來房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析二、房地產(chǎn)企業(yè)資金從何處來80房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析二、房地產(chǎn)企業(yè)資金從何處來備注：1、國內(nèi)貸款主要指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目貸款

2、其他來源主要為：定金、預(yù)收款和應(yīng)付工程款房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析二、房地產(chǎn)企業(yè)資金從何處來備81房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營的核心——資金流二、房地產(chǎn)企業(yè)資金從何來？1、自有資金（1）注冊資本（所有者權(quán)益）——房地產(chǎn)公司如何設(shè)計(jì)公司注冊資本？股本結(jié)構(gòu)？——虛假出資與抽逃注冊資金投資方企業(yè)真實(shí)資金來源投資方企業(yè)其他關(guān)聯(lián)企業(yè)投資方企業(yè)其他關(guān)聯(lián)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營的核心——資金82房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析二、房地產(chǎn)企業(yè)資金從何來？抽逃注冊資金法律風(fēng)險(xiǎn)——抽逃注冊資本罪；虛假驗(yàn)資罪行政責(zé)任：公司的發(fā)起人、股東在公司成立后，抽逃其出資的，由公司登記機(jī)關(guān)責(zé)令改正，處以所抽逃出資金額百分之五以上百分之十五以下的罰款。刑事責(zé)任：（1）、依據(jù)《中華人民共和國刑法》第159條規(guī)定，公司發(fā)起人、股東違反公司法的規(guī)定未交付貨幣、實(shí)物或者未轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)權(quán)，虛假出資，或者在公司成立后又抽逃其出資，數(shù)額巨大、后果嚴(yán)重或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處5年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處虛假出資金額或者抽逃出資金額2％以上10％以下罰金。單位犯前款罪的，對單位判處罰金，并對其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，處5年以下有期徒刑或者拘役。（2）、依據(jù)最高檢、公安部《關(guān)于經(jīng)濟(jì)犯罪案件追訴標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定》（2001年4月18日）的規(guī)定，公司發(fā)起人、股東違反公司法的規(guī)定未交付貨幣、實(shí)物或者未轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)權(quán)，虛假出資，或者在公司成立后又抽逃其出資，涉嫌下列情形之一的，應(yīng)予追訴：（一）虛假出資、抽逃出資，給公司、股東、債權(quán)人造成的直接經(jīng)濟(jì)損失累計(jì)數(shù)額在10萬元至50萬元以上的；（二）雖未達(dá)到上述數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)，但具有下列情形之一的：①致使公司資不抵債或者無法正常經(jīng)營的；②公司發(fā)起人、股東合謀虛假出資、抽逃出資的；③因虛假出資、抽逃出資，受過行政處罰2次以上，又虛假出資，抽逃出資的；④利用虛假出資、抽逃出資所得資金進(jìn)行違法活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析二、房地產(chǎn)企業(yè)資金從何來？83房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營的核心——資金流二、房地產(chǎn)企業(yè)資金從何來？1、自有資金（2）股東及關(guān)聯(lián)公司借入資金——借入資金的途徑與方式——借入資金同注冊資本的優(yōu)劣比較——借入資金的稅收風(fēng)險(xiǎn)

自然人股東法人股東公司高管關(guān)聯(lián)公司非關(guān)聯(lián)公司或個(gè)人房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營的核心——資金84房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營的核心——資金流二、房地產(chǎn)企業(yè)資金從何來？借入資金的稅收風(fēng)險(xiǎn)（1）高利息問題（2）利息稅前扣除票據(jù)問題（3）關(guān)聯(lián)方利息扣除問題（4）委托貸款問題（5）變相拆借資金問題

借入資金的籌劃思路——化整為零法——關(guān)聯(lián)與非關(guān)聯(lián)轉(zhuǎn)化法——金融機(jī)構(gòu)委托貸款房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營的核心——資金85房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析二、房地產(chǎn)企業(yè)資金從何來？2、金融機(jī)構(gòu)借入資金什么是金融機(jī)構(gòu)？商業(yè)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)及所有的金融機(jī)構(gòu)，包括保險(xiǎn)公司、證券公司、期貨公司、信托公司等。（1）銀行資金——國家宏觀政策對銀行資金的影響——如何同銀行進(jìn)行溝通：建立信任感——房地產(chǎn)企業(yè)使用銀行資金獨(dú)特特點(diǎn)自有資金比例要求：20%？30%？35%？通過金融機(jī)構(gòu)委托貸款如何操作？房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析二、房地產(chǎn)企業(yè)資金從何來？86房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析二、房地產(chǎn)企業(yè)資金從何來？2、金融機(jī)構(gòu)借入資金（2）信托資金——一種新的模式——基本門檻四證齊全自有資金35%以上提供抵押物或擔(dān)保方

二級以上資質(zhì)——信托資金成本——資金使用周期房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析二、房地產(chǎn)企業(yè)資金從何來？87房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析3、權(quán)益性融資（1）吸納新股東——投資型股東——運(yùn)營型股東房地產(chǎn)企業(yè)很多增資、重組行為都涉及到土地的取得，實(shí)際是一種變通的權(quán)益性融資方式。購買土地土地投資入股收購?fù)恋爻钟蟹介_展項(xiàng)目合作城中村改造買賣樓花代建房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析3、權(quán)益性融資購買土地土地投88房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析二、房地產(chǎn)企業(yè)資金從何來？3、權(quán)益性融資（2）上市房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)資本市場香港資本市場新加坡資本市場美國資本市場房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析二、房地產(chǎn)企業(yè)資金從何來？房89房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析二、房地產(chǎn)企業(yè)資金從何來？合景泰富(1813.HK:行情)15.3億港元發(fā)行新股上置集團(tuán)(1207.HK:行情)9.73億港元發(fā)行新股及可換股債券遠(yuǎn)洋地產(chǎn)(3377.HK:行情)26億元人民幣通過內(nèi)地子公司發(fā)行人民幣公司債券百仕達(dá)控股(1168.HK:行情)5億港元發(fā)行三年期港元零息可換股債券仁恒置地(YNLG.SI:行情)3.46億美元發(fā)行新股及可換股債券瑞安房地產(chǎn)(0272.HK:行情)20.4億港元發(fā)行新股合生創(chuàng)展(0754.HK:行情)16億港元發(fā)行新股保利香港(0119.HK:行情)7.9億港元發(fā)行新股華潤置地(1109.HK:行情)43億港元發(fā)行新股五礦建設(shè)(0230.HK:行情)5.2億港元進(jìn)行2:1供股SOHO中國(0410.HK:行情)28億港元發(fā)行2014年到期年利率3.75%可換股債券世茂房地產(chǎn)(0813.HK:行情)19.6億港元發(fā)行新股方興地產(chǎn)(0817.HK:行情)27.2億港元進(jìn)行100:23供股廣州富力地產(chǎn)(2777.HK:行情)60億港元首創(chuàng)置業(yè)(2868.HK:行情)18億港元復(fù)地集團(tuán)(2337.HK:行情)19億港元房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析二、房地產(chǎn)企業(yè)資金從何來？90房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析二、房地產(chǎn)企業(yè)資金從何來？3、權(quán)益性融資（2）上市房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析二、房地產(chǎn)企業(yè)資金從何來？91房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析二、房地產(chǎn)企業(yè)資金從何來？3、權(quán)益性融資（2）上市ChinaHousing&LandDevelopment，Inc中華房屋土地開發(fā)集團(tuán)公司2006年8月24日，中華房屋完成第一次股權(quán)融資，共發(fā)行745361股普通股，以及3年期認(rèn)股證336976股，募集資金200余萬美元；2007年5月9日，中華房屋完成了第二次股權(quán)融資。募集資金2500萬美元，共發(fā)行9261844股普通股，以及2778553股認(rèn)股權(quán)證。2008年1月28日，在另一投行MerrimanCurhanFord&Co運(yùn)作下，中華房屋完成了第三次可轉(zhuǎn)換債券融資。共募集資金2000萬美元。2008年5月16日，中華房屋正式在納斯達(dá)克主板交易，當(dāng)天開盤價(jià)為5.25美元，市值達(dá)到1.5億美元。2008年11月10日，PraxCapital公司向中華房屋投資3000萬美金共同開發(fā)灞橋項(xiàng)目。。。。。。。。房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析二、房地產(chǎn)企業(yè)資金從何來？92房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析二、房地產(chǎn)企業(yè)資金從何來？4、項(xiàng)目預(yù)售款預(yù)售款項(xiàng)是房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)先占用的客戶資金。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2010年一季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源16250億元。其中，定金及預(yù)收款3749億元，個(gè)人按揭貸款2193億元，兩者合計(jì)5942億元，占房企整體資金來源的比例達(dá)36.6％。問題在于：房地產(chǎn)企業(yè)多將預(yù)售款項(xiàng)用于其他項(xiàng)目前期拿地資金，而不是真正用于本項(xiàng)目后續(xù)資金。住建部、央行、銀監(jiān)會等其他相關(guān)部門計(jì)劃對房地產(chǎn)企業(yè)在售項(xiàng)目的預(yù)售賬款實(shí)施監(jiān)控，擬定的方案要求今后房企的預(yù)售賬款須存入監(jiān)管部門指定的專門賬戶，監(jiān)管部門會按照項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和工程資金所需，實(shí)行“?？顚Ｓ谩薄Ｒ褜?shí)施地區(qū)：天津、廣州、湖北。。。擬實(shí)施地區(qū)：陜西、深圳、北京。。。房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析二、房地產(chǎn)企業(yè)資金從何來？93房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營的核心——資金流三、房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理1、企業(yè)資金管理常見問題（1）賭博型資金管理現(xiàn)金持有量不足拆東墻補(bǔ)西墻持有現(xiàn)金為什么？

某房地產(chǎn)項(xiàng)目失敗的案例預(yù)防動(dòng)機(jī)現(xiàn)金管理交易動(dòng)機(jī)投資動(dòng)機(jī)房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營的核心——資金94房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析某房地產(chǎn)項(xiàng)目失敗的案例現(xiàn)金流入朋友借款銀行個(gè)人貸款高息拆借假按揭銷售現(xiàn)金流出土地施工費(fèi)用還款其他項(xiàng)目房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出95房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析（2）粗放型資金管理——資金沉淀嚴(yán)重，周轉(zhuǎn)速度下降錢去哪里了？長期投資：請別的企業(yè)代為賺錢的資產(chǎn)固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)：資金一旦投入短期內(nèi)回不來的資產(chǎn)其他資產(chǎn)：已經(jīng)耗掉現(xiàn)金，但不想承認(rèn)為費(fèi)用的虛的資產(chǎn)流動(dòng)資產(chǎn)：買賣收付過程中會帶來現(xiàn)金增加的資產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債：近期需要償還的債務(wù)長期負(fù)債：一年內(nèi)不需要償還的債務(wù)股本公司登記時(shí)投入的資本額未分配利潤以前的稅后利潤，未拿走公積金以前的稅后利潤，不能拿走房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析（2）粗放型資金管理——資金96房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析（2）粗放型資金管理——資金沉淀嚴(yán)重，周轉(zhuǎn)速度下降錢去哪里了？長期投資：請別的企業(yè)代為賺錢的資產(chǎn)固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)：資金一旦投入短期內(nèi)回不來的資產(chǎn)其他資產(chǎn)：已經(jīng)耗掉現(xiàn)金，但不想承認(rèn)為費(fèi)用的虛的資產(chǎn)流動(dòng)資產(chǎn)：買賣收付過程中會帶來現(xiàn)金增加的資產(chǎn)現(xiàn)金、銀行存款短期投資應(yīng)收賬款其它應(yīng)收款預(yù)付賬款開發(fā)成本存貨房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析（2）粗放型資金管理——資金97房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析（3）家庭型資金管理——個(gè)人資金同企業(yè)資金混淆投資方企業(yè)產(chǎn)生利潤客戶分紅個(gè)人賬戶轉(zhuǎn)賬現(xiàn)金房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析（3）家庭型資金管理——個(gè)人98房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析（4）迷宮型資金管理——資金往來混亂低效子公司1子公司1子公司1子公司1子公司1集團(tuán)自然人房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析（4）迷宮型資金管理——資金99房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析（5）失控型資金管理——資金支出缺乏監(jiān)控——付出后發(fā)現(xiàn)超出預(yù)算預(yù)算形同虛設(shè)，無法發(fā)揮作用——付出后發(fā)現(xiàn)與合同不符，與事實(shí)不符財(cái)務(wù)審查脫節(jié)甚至完全失效——相關(guān)審批未完成時(shí)就支付盲目追求效率，導(dǎo)致資金管理漏洞房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析（5）失控型資金管理——資金100房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析2、資金管理解決之道——資金預(yù)算管理投資方案進(jìn)度方案資金計(jì)劃成本計(jì)劃融資計(jì)劃進(jìn)度計(jì)劃資金使用監(jiān)控資金計(jì)劃實(shí)施資金計(jì)劃調(diào)控資金計(jì)劃修改融資方案項(xiàng)目進(jìn)度控制房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析2、資金管理解決之道——資金101房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析2、資金管理解決之道——資金預(yù)算管理——資金預(yù)算之成本預(yù)算——資金預(yù)算之融資預(yù)算——資金預(yù)算之進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目可行性研究土地取得策劃設(shè)計(jì)施工銷售交付入駐房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析2、資金管理解決之道——資金102房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析2、資金管理解決之道——資金預(yù)算管理房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目進(jìn)度的重大價(jià)值（1）盡量縮短預(yù)售證批復(fù)時(shí)間，減少資金壓力；（2）盡量縮短整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)度，減少資金回收期，提升利潤。某項(xiàng)目總投資2億，自有資金8000萬元，銷售收入3億元，銷售利潤率6000萬元（稅后）。假設(shè)一：項(xiàng)目三年完成，則年投資收益率為：6000÷8000＝75%75%÷3年＝25%假設(shè)二：項(xiàng)目四年完成，則年投資收益率為：75%÷4年＝18.75%房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析2、資金管理解決之道——資金103房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析2、資金管理解決之道——資金預(yù)算管理房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃和進(jìn)度管理關(guān)鍵點(diǎn)（1）可行性研究階段調(diào)研信息，判斷風(fēng)險(xiǎn)（2）取得土地階段注重時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)“三年未拿到的土地”（3）設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目細(xì)節(jié)較為準(zhǔn)確，可制定較詳細(xì)的進(jìn)度計(jì)劃，關(guān)注重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)——里程碑事件，如開工、正負(fù)零、主體封頂?shù)龋?）施工階段該階段為進(jìn)度中的主體時(shí)間階段，正常狀況下約占整個(gè)耗時(shí)的70%—80%房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析2、資金管理解決之道——資金104房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析2、資金管理解決之道——資金預(yù)算管理房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目進(jìn)度管理關(guān)鍵點(diǎn)（4）施工階段——工程承包方式總包和分包；——付款與進(jìn)度——專業(yè)分包的計(jì)劃性玻璃幕墻、電梯、室內(nèi)裝修、中央空調(diào)、消防、弱電——意外因素的影響政府、施工單位、事故、不可抗力等（5）銷售與入駐房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析2、資金管理解決之道——資金105房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析2、資金管理解決之道——資金預(yù)算管理項(xiàng)目進(jìn)度管理優(yōu)化（1）誰對進(jìn)度負(fù)責(zé)？項(xiàng)目經(jīng)理？總經(jīng)理？董事長？（2）進(jìn)度計(jì)劃數(shù)據(jù)有沒有？進(jìn)度報(bào)表與進(jìn)度會議（3）進(jìn)度延誤怎么辦？找到原因，拿出解決方案房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析2、資金管理解決之道——資金106房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析3、資金預(yù)算之監(jiān)控體系（1）監(jiān)控體系構(gòu)成財(cái)務(wù)部門房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)控體系業(yè)務(wù)部門審計(jì)部門房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析3、資金預(yù)算之監(jiān)控體系財(cái)務(wù)房107房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析3、資金預(yù)算之監(jiān)控體系（2）監(jiān)控關(guān)鍵要點(diǎn)業(yè)務(wù)內(nèi)容房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部監(jiān)控要點(diǎn)預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)審批程序房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析3、資金預(yù)算之監(jiān)控體系業(yè)務(wù)房108房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析3、資金預(yù)算之監(jiān)控體系（3）監(jiān)控流程項(xiàng)目整體預(yù)算項(xiàng)目年度預(yù)算資金整體預(yù)算資金年度預(yù)算資金月度預(yù)算資金收入計(jì)劃資金支出計(jì)劃資金審批權(quán)限審批負(fù)責(zé)人預(yù)算內(nèi)審批預(yù)算外審批業(yè)務(wù)內(nèi)容審核審批程序?qū)徍速Y金支出房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析3、資金預(yù)算之監(jiān)控體系項(xiàng)目整109房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)與利潤的交叉點(diǎn)——項(xiàng)目成本一、房地產(chǎn)企業(yè)成本分析開發(fā)間接費(fèi)土地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)建安工程費(fèi)期間費(fèi)用房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)與利潤的交叉點(diǎn)——項(xiàng)目成110房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)與利潤的交叉點(diǎn)——項(xiàng)目成本一、房地產(chǎn)企業(yè)成本分析利潤＝收入－成本成本越低越好嗎？凈利潤＝收入－成本－稅我們的觀點(diǎn)：稅是房地產(chǎn)企業(yè)決策中不能忽視的一個(gè)重要因素，不僅關(guān)系到利潤，而且關(guān)系到風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)與利潤的交叉點(diǎn)——項(xiàng)目成111房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)與利潤的交叉點(diǎn)——項(xiàng)目成本一、房地產(chǎn)企業(yè)成本分析房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種及交稅模式：營業(yè)稅營業(yè)額的5%土地增值稅就房地產(chǎn)開發(fā)的增值額繳稅。稅率為30%；40%；50%；60%。所得稅就房地產(chǎn)開發(fā)的所得額繳稅。稅率為25%。房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)與利潤的交叉點(diǎn)——項(xiàng)目成112房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析一、房地產(chǎn)企業(yè)成本分析1、土地增值稅土地增值稅關(guān)鍵點(diǎn)在于增值額的計(jì)算。增值額＝收入－扣除項(xiàng)目扣除項(xiàng)目開發(fā)成本開發(fā)費(fèi)用土地費(fèi)用稅金加計(jì)扣除開發(fā)間接費(fèi)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)建安工程費(fèi)期間費(fèi)用利息房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析一、房地產(chǎn)企業(yè)成本分析扣開發(fā)113房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析一、房地產(chǎn)企業(yè)成本分析2、所得稅所得稅的關(guān)鍵點(diǎn)在于應(yīng)納稅所得額的計(jì)算。應(yīng)納稅所得額＝收入－扣除項(xiàng)目扣除項(xiàng)目計(jì)稅成本期間費(fèi)用稅金開發(fā)間接費(fèi)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)建安工程費(fèi)土地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析一、房地產(chǎn)企業(yè)成本分析扣計(jì)稅114房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析一、房地產(chǎn)企業(yè)成本分析利潤＝收入－（成本＋稅）成本與稅負(fù)的蹺蹺板效應(yīng)成本稅負(fù)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析一、房地產(chǎn)企業(yè)成本分析成本稅115房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析一、房地產(chǎn)企業(yè)成本分析案例：某企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目總收入2.5億元，開發(fā)成本共計(jì)1億元，期間費(fèi)用2000萬元（利息忽略）。1、營業(yè)稅及附加：2.5億元×5.55%＝1375萬元2、土地增值稅：增值額為：25000萬元－10000萬元×130%－1375萬元＝10625萬元增值率為：10625÷14375＝73.91%增值稅為：10625×40%－14375×5%

＝3531.25萬元3、所得稅：應(yīng)納稅所得額為：25000－10000－2000－4906.25＝8093.75萬元所得稅為：8093.75×25%＝2023.44萬元4、稅后凈利潤為：8093.75－2023.44＝6070.31萬元5、繳稅總額為：1375＋3531.25＋2023.44＝6929.69萬元房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析一、房地產(chǎn)企業(yè)成本分析116房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析一、房地產(chǎn)企業(yè)成本分析案例：某企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目總收入2.5億元，開發(fā)成本共計(jì)1.5億元，期間費(fèi)用2000萬元（利息忽略）。1、營業(yè)稅及附加：2.5億元×5.55%＝1375萬元2、土地增值稅：增值額為：25000萬元－15000萬元×130%－1375萬元＝4125萬元增值率為：4125÷20875＝19.76%增值稅為：4125×30%＝1237.5萬元3、所得稅：應(yīng)納稅所得額為：25000－15000－2000－2612.5＝5387.5萬元所得稅為：5387.5×25%＝1346.87萬元4、稅后凈利潤為：5387.5－1346.87＝4040.63萬元5、繳稅總額為：1375＋3531.25＋2023.44＝3959.37萬元房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析一、房地產(chǎn)企業(yè)成本分析117房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析一、房地產(chǎn)企業(yè)成本分析案例：某企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目總收入2.5億元，開發(fā)成本共計(jì)1.3億元，期間費(fèi)用2000萬元（利息忽略）。1、營業(yè)稅及附加：2.5億元×5.55%＝1375萬元2、土地增值稅：增值額為：25000萬元－13000萬元×130%－1375萬元＝6725萬元增值率為：6725÷18275＝36.8%增值稅為：6725×30%＝2017.5萬元3、所得稅：應(yīng)納稅所得額為：25000－13000－2000－3392.5＝6607.5萬元所得稅為：6607.5×25%＝1651.87萬元4、稅后凈利潤為：6607.5－1651.87＝4955.63萬元5、繳稅總額為：1375＋2017.5＋1651.87＝5044.37萬元房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析一、房地產(chǎn)企業(yè)成本分析118房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析一、房地產(chǎn)企業(yè)成本分析案例：某企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目總收入2.5億元，開發(fā)成本共計(jì)1.2億元，期間費(fèi)用2000萬元（利息忽略）。1、營業(yè)稅及附加：2.5億元×5.55%＝1375萬元2、土地增值稅：增值額為：25000萬元－12000萬元×130%－1375萬元＝8025萬元增值率為：8025÷16975＝47.28%增值稅為：8025×30%＝2407.5萬元3、所得稅：應(yīng)納稅所得額為：25000－12000－2000－3782.5＝7217.5萬元所得稅為：7217.5×25%＝1804.38萬元4、稅后凈利潤為：6607.5－1651.87＝5314.12萬元5、繳稅總額為：1375＋2407.5＋1804.38＝5586.88萬元房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析一、房地產(chǎn)企業(yè)成本分析119房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營戰(zhàn)略管理與風(fēng)險(xiǎn)分析一、房地產(chǎn)企業(yè)成本分析收入成本費(fèi)用稅負(fù)稅后凈利潤2.5億元；1億元；0.2億元6929.69萬元6070.31萬元1375萬元3531.25萬元2023.44萬元2.5億元；1.2億元；0.2億元5586.885314.1213752407.51804.382.5億元；1.3億元；0.2億元504