某樓盤項目銷售招商策劃課件

您可委以重任的外腦

——陜西豪仕地產(chǎn)企劃作品集錦：運城地區(qū)：御苑置業(yè)：清華園、水岸華庭華榮置業(yè)：楠楓華庭紅鑫地產(chǎn)：鳳凰城美食生態(tài)園曾經(jīng)的輝煌：名人港灣、黃金水岸、宇豐市場、天美電動車城、盛璽電器公司、.（....），提供海量管理資料免費下載！您可委以重任的外腦

御苑置業(yè)清華園一二層裙樓項目銷售招商整合推廣/陜西豪仕地產(chǎn)企劃機構(gòu)御苑項目組2007.11.3推廣企劃總案.（....），提供海量管理資料免費下載！御苑置業(yè)推廣企劃總案.（....），提供海量管理資料免費下載

一、 產(chǎn)品分析及市場定位二、 入市時機三、 清華園商鋪價格定位四、 清華園商鋪營銷案五、 清華園商鋪廣告投放計劃六、 年前投放計劃目錄.（....），提供海量管理資料免費下載！目錄.（....），提供海Part1.產(chǎn)品市場定位篇清華園商鋪物業(yè)介紹周邊商業(yè)分析目標客戶群定位如何提升項目形象價值清華園商業(yè)部分市場定位.（....），提供海量管理資料免費下載！Part1.產(chǎn)品市場定位篇清華園商鋪物業(yè)介紹.（....），、產(chǎn)品市場定位1、清華園商鋪物業(yè)介紹：樓號面積套數(shù)可供經(jīng)營業(yè)態(tài)A座231.42、252.96、274.92、255.54、222.42、210.74、237.40、221.26、245.34共9套雙層結(jié)構(gòu)餐飲、圖書、音像、小型超市、美容美體、裝飾公司、學生用品、銀行、體育用品、B座387.87*2=775.74698.67*2=1397.34共2套雙層結(jié)構(gòu)教育培訓機構(gòu)、大型餐飲、娛樂場所、圖書中心總建筑面積：4325㎡周邊學校：運城學院、學院附小、新運中、逸夫小學、學院附小共計學生：21000余人。.（....），提供海量管理資料免費下載！、產(chǎn)品市場定位1、清華園商鋪物業(yè)介紹：樓號面積套數(shù)可供經(jīng)營業(yè)針對本案，我們對周邊100米內(nèi)的商業(yè)物業(yè)形式進行了調(diào)研、產(chǎn)品市場定位2、周邊商業(yè)分析:日雜攝影用品飲水器彩票茶莊理發(fā)店銀行裝飾公司藥店門診空調(diào)旅游醫(yī)院網(wǎng)吧洗衣店郵政網(wǎng)通聯(lián)通小吃超市飾品飯店按摩洗浴213311185742120511161281521周邊商鋪租金：以75平米為例，年租金為2.1萬，每平米每年租金為280元，月租金23元

.（....），提供海量管理資料免費下載！針對本案，我們對周邊100米內(nèi)的商業(yè)物業(yè)形式進行了調(diào)研、產(chǎn)品、產(chǎn)品市場定位3）商業(yè)SWOT分析

優(yōu)勢：①地段絕佳——本案所處位置是未來城市核心地段，項目兩面臨街，A座對面是新運中，非常好的地段是項目最大的優(yōu)勢。②學校林立——本案周邊學校林立，周邊在校生有近3500人左右，龐大的學生群體，為本案創(chuàng)造了極為有利的商業(yè)價值③3萬固定的消費群——周邊50米內(nèi)5個住宅小區(qū)，擁有固定消費人群3萬，奠定穩(wěn)扎的商業(yè)消費基礎(chǔ)。⑤穩(wěn)定的商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)——周邊商鋪少，對本案暫沒有沖擊力，一般商鋪的空置時間在2個月以內(nèi)，現(xiàn)在沿街商鋪月租金每平方在23-30元/㎡，回報率在6-8％左右，穩(wěn)定的出租及高回報率吸引了大量的商業(yè)投資者追捧。劣勢：①商業(yè)氛圍有待提高——本地區(qū)具有極大商業(yè)發(fā)展?jié)摿?。但是現(xiàn)在的商業(yè)氛圍不足，所謂無勢不成商，所以有待提高本地商業(yè)氛圍。②本案屬于期房——對于本案來說，現(xiàn)在的商鋪是期房，期房銷售對于運城人來說接受能力有限。③本案商業(yè)形式——主要以住宅底商為主，主要以社區(qū)生活配套服務(wù)為主，檔次水平一般，規(guī)劃及管理等方面都嚴重滯后于其它新型住宅底商商業(yè)街，從而限制商業(yè)形象的發(fā)展提高；機會點：①市政轉(zhuǎn)移區(qū)域形象——政府形象工程，該區(qū)域?qū)⑹俏磥沓鞘泻诵牡囟?，本案兩旁商業(yè)的價值得以提升，坐享其成。②本案路旁需要一條有規(guī)劃、定位出發(fā)點高、有檔次的形象臨街商業(yè)；③周邊的競爭對手商業(yè)部分還沒有上市銷售，競爭壓力減少。威脅點：①本案路旁商業(yè)氛圍不足，拖累我們項目的招商和銷售，因此，給予投資者及消費者存在對項目信心不足。.（....），提供海量管理資料免費下載！、產(chǎn)品市場定位3）商業(yè)SWOT分析優(yōu)勢：劣勢：機會點：威脅、產(chǎn)品市場定位小結(jié)：由于以上因素的影響，限制了本案A\B臨街商鋪商業(yè)價值及租金的發(fā)展。本案周邊商業(yè)業(yè)態(tài)主要以居民生活配套服務(wù)為主，項目周邊小區(qū)主要依賴各自周邊社區(qū)業(yè)主為主要消費群體。本案周邊所具有的學生群體量大，且周邊針對學生的商業(yè)物業(yè)很少，這是本案的一個重要突破口；周邊地段絕佳，屬于未來城市核心，且周邊社區(qū)多，屬于典型富人區(qū)，所以商業(yè)潛力巨大，有足夠的吸引力。建議采用“先招商、后銷售”策略——通過良好的招商造勢，體現(xiàn)開發(fā)商持續(xù)經(jīng)營、做旺市場的責任心，帶動銷售的火熱進行，由招商先行可以帶來“未開先旺”、“永續(xù)經(jīng)營”的市場效應(yīng)，可以刺激觀望型投資客的購買欲望，增強其投資信心，帶動項目的銷售。.（....），提供海量管理資料免費下載！、產(chǎn)品市場定位小結(jié)：.（....），提供海量管理資料免費下載、產(chǎn)品市場定位3、目標客戶群定位》賣給誰，誰又為我們項目買單？

.（....），提供海量管理資料免費下載！、產(chǎn)品市場定位3、目標客戶群定位》賣給誰，誰又為我們.（..、產(chǎn)品市場定位——有豐富投資經(jīng)驗，已有多處投資物業(yè)，專門進行商鋪投資的運城大客戶；——對運城經(jīng)濟及市場環(huán)境較為熟悉，看好城東發(fā)展前景的外來商人；——本地商務(wù)人員、政府公務(wù)員等中產(chǎn)階層人士，該部分投資商客熟悉本地經(jīng)濟環(huán)境及發(fā)展方向；——手中有一定積累，進行二次置業(yè)，對本商業(yè)物業(yè)前景看好的周邊業(yè)主；——從事商業(yè)經(jīng)營，積蓄一定資金，投資自營的經(jīng)營商客。1）投資商客戶定位：.（....），提供海量管理資料免費下載！、產(chǎn)品市場定位——有豐富投資經(jīng)驗，已有多處投資物業(yè)，專門進行賣地段：重點突出項目城市未來中央商業(yè)地段價值，隔路相望新運中、周邊學校林立，學生有1.2萬人左右，且周邊50米內(nèi)5個住宅小區(qū)，擁有固定消費人群3萬，是該區(qū)域眾多小區(qū)的中心交匯點，而且東臨禹西路，北臨魏南大街，且臨近河東商務(wù)中心，項目的商業(yè)價值高。

賣成熟：周邊社區(qū)成熟，入住業(yè)主有3萬來人，且御溪苑內(nèi)就有2000多業(yè)主，學生、業(yè)主共有4萬來人，巨大的消費市場這里商業(yè)投資及經(jīng)營都大有所為。2）我們有哪些優(yōu)勢可以賣？拿什么去吸引他們？、產(chǎn)品市場定位.（....），提供海量管理資料免費下載！2）我們有哪些優(yōu)勢可以賣？拿什么去吸引他們？、產(chǎn)品市場定位.賣機遇：①項目周邊有多個小區(qū)，居住人口眾多，主要依靠周邊社區(qū)內(nèi)的生活配套服務(wù)商店，這里生活配套服務(wù)商業(yè)存在市場發(fā)展機遇。②眾多的業(yè)主和學生足以支撐如此小體量的商業(yè)物業(yè)。賣前景：①強化項目所處城市未來中心，突出產(chǎn)品的稀缺性及本案的商業(yè)成熟經(jīng)營現(xiàn)狀及升值前景描述；②周邊商業(yè)穩(wěn)定可靠的經(jīng)營狀況，加強其投資者和經(jīng)營者信心；③“社區(qū)商業(yè)”變?yōu)椤皡^(qū)域商業(yè)”——周邊大量社區(qū)的再入住，等將會形成一個大型住宅片區(qū)，屆時常住居民大增，該區(qū)域?qū)摹吧鐓^(qū)商業(yè)”逐變發(fā)展成“區(qū)域商業(yè)”。、產(chǎn)品市場定位.（....），提供海量管理資料免費下載！賣機遇：、產(chǎn)品市場定位.（....），提供海量管理資料免費下賣升值空間：①背靠大樹好乘涼，成熟御溪苑社區(qū)、新運中為主依托，就是保值和升值的信心保證；②借助品牌御苑及御溪苑社區(qū)的知名度，在人流、投資回報、品牌效應(yīng)、市場收益等因素的全面素質(zhì)提升，強化項目優(yōu)勢及特性；

賣產(chǎn)品投資安全性：①投資方式——可自營出租，自由支配；②風險低——住宅底商風險性低，投資的安全性高。、產(chǎn)品市場定位.（....），提供海量管理資料免費下載！賣升值空間：、產(chǎn)品市場定位.（....），提供海量管理資料免、產(chǎn)品市場定位小結(jié)：我們的優(yōu)勢賣點集合成熟御溪苑社區(qū)、清華園業(yè)主、新運中為主依托——大量的社區(qū)業(yè)主以及周邊眾多學生群體形成本案最大的固定消費群，人多，才有可能形成商業(yè)氛圍，有足夠固定消費群體才有可能形成商業(yè)；絕佳的地段——成為本案又一比較大的商業(yè)升值支點，本案所處位置是未來城市核心地段最佳位置，市政規(guī)劃中的有力地段，未來5年內(nèi)必將形成一定的商業(yè)氛圍，且現(xiàn)在已有一定的商業(yè)形式，從現(xiàn)在的社區(qū)商業(yè)發(fā)展為區(qū)域商業(yè)，該地段的升值潛力是巨大的。.（....），提供海量管理資料免費下載！、產(chǎn)品市場定位小結(jié)：我們的優(yōu)勢賣點集合.（....），提供海4、如何提升項目形象價值？總思路：通過現(xiàn)場及對產(chǎn)品主題形象包裝，營造專業(yè)的商業(yè)形象，提高整體商業(yè)氣氛，給予投資者和經(jīng)營者對產(chǎn)品的投資的信心，讓其親身感受產(chǎn)品價值。核心問題解決方式項目如何跳出區(qū)域市場？本區(qū)域尚未形成成熟商業(yè)氛圍，如何給客戶吸引可投資興趣項目現(xiàn)場的營造：樣板商鋪、媒體推廣；售樓部、內(nèi)部包裝及裝修風格的運用；賣點推廣、媒體的曝光及戶外、形象的展示。戶外媒體的非常規(guī)應(yīng)用：高端媒體策略，拒絕住宅式推廣3公里封殺策略產(chǎn)品推介會——邀請意向客戶參加，做專門推介、產(chǎn)品市場定位.（....），提供海量管理資料免費下載！4、如何提升項目形象價值？總思路：通過現(xiàn)場及對產(chǎn)品主題形象包、產(chǎn)品市場定位5、清華園商業(yè)部分市場定位：1）我們的商業(yè)形象定位：

清華園·金街

學生用品旗艦街商業(yè)新紀元、人生財富新起點.（....），提供海量管理資料免費下載！、產(chǎn)品市場定位5、清華園商業(yè)部分市場定位：1）我們的商業(yè)形象品牌：在這里匯集有關(guān)學生用品各行業(yè)的品牌經(jīng)營商家；旗艦：商家可以集展示品牌、產(chǎn)品與銷售相結(jié)合的形象店。①我們是城東學生用品商業(yè)形象代表；②我們是城東學生用品商業(yè)的升級版；③我們是城東商業(yè)的價值體現(xiàn)。、產(chǎn)品市場定位.（....），提供海量管理資料免費下載！品牌：在這里匯集有關(guān)學生用品各行業(yè)的品牌經(jīng)營商家；、產(chǎn)品市場①是城東的臨街商業(yè)，是新區(qū)的絕版臨街商業(yè)；②已經(jīng)形成一定濃厚的區(qū)域商業(yè)氣氛；③可以滿足商家品牌宣傳、產(chǎn)品展示、銷售的臨街商業(yè)；④可以給商家更多的營業(yè)空間——雙層9米層高；⑤緊鄰禹西路及魏南大街，來往的車流及人流量大，商鋪門面廣告效果好；⑥周邊固定消費者多，對面3000新運中師生、背靠御溪苑近3000多業(yè)主，以及其它社區(qū)消費者和周邊林校學生。⑦該區(qū)域?qū)儆诟蝗思袇^(qū)，所以除了可以投資與學生有關(guān)的商店外，也可投資高檔茶室、會所、KTV等店鋪，這樣本案的投資豐富多樣。2）7大優(yōu)勢支撐我們的商業(yè)定位：、產(chǎn)品市場定位.（....），提供海量管理資料免費下載?、偈浅菛|的臨街商業(yè)，是新區(qū)的絕版臨街商業(yè)；2）7大優(yōu)勢支撐我鑒于項目周邊雖然已經(jīng)有固定的消費人群，但整體消費能力中等水平，且主要消費群以中學生為主，而項目周邊商業(yè)檔次一般，但該區(qū)屬于富人區(qū)，另外我們是以住宅底商，營業(yè)面積方面限制大型商家及檔次較高的品牌商家進駐經(jīng)營，因此，經(jīng)過項目特征及周邊商業(yè)環(huán)境及經(jīng)營情況結(jié)合分析，我們建議檔次定位為

中檔檔次商業(yè)定位3）“品牌旗艦街”檔次定位：、產(chǎn)品市場定位.（....），提供海量管理資料免費下載！鑒于項目周邊雖然已經(jīng)有固定的消費人群，但整體消費能力中4）業(yè)態(tài)功能劃分：、產(chǎn)品市場定位——A座主要以基礎(chǔ)性生活配套商業(yè)為主，主要滿足學生、居民日常生活需求的最基本的配套?！狟座主要以發(fā)展型生活學生學習配套商業(yè)配套，主要滿足學生、業(yè)主居民多元化多層次的物質(zhì)和消費需求的配套；.（....），提供海量管理資料免費下載！4）業(yè)態(tài)功能劃分：、產(chǎn)品市場定位——A座主要以基礎(chǔ)性生活配套——經(jīng)營業(yè)態(tài)：·書店、學生學習用品專賣店、學習電子用具、小吃店、理發(fā)店等針對學生為主的學習用品店·學生服裝店·品牌運動裝、運動鞋、體育器具、音樂器具專賣店·便利店·面包、點心店··高級美容美發(fā)店·地產(chǎn)中介、銀行-——可行因素：1A座隔路相望新運中，有3000人的師生，且周邊學生眾多，完全有條件打造成學生商鋪主力街2我們產(chǎn)品以雙層銷售為主，其面積多雙層在230平方，可自由組合，適合商家經(jīng)營要求；3緊鄰多所學校和社區(qū)，固定消費群體多、車流、人流量也不錯；4連接禹西路與魏南大街，使二者商業(yè)成為一體，更臨近河東商務(wù)大廈等，不僅會形成強大的消費潛力的，而且將帶動整個該片區(qū)商業(yè)的發(fā)展；5本地各針對學生的主力店面還沒有。在此，形成了學生一條街完全有可能；6富人居住區(qū)，周邊小區(qū)中高檔較多，人口密集，消費市場大。5）業(yè)態(tài)描述A座底層商鋪、產(chǎn)品市場定位.（....），提供海量管理資料免費下載！5）業(yè)態(tài)描述A座底層商鋪、產(chǎn)品市場定位.（....），提供?！?jīng)營業(yè)態(tài)：·學生培訓學?！?、足浴按摩·網(wǎng)吧·沖印、攝影店·棋牌店、茶莊.咖啡廳·西餐廳·移動通信辦事處·高級美容美發(fā)店·地產(chǎn)中介——可行因素1臨近禹西路，車流、人流量多；2本地各針對學生的培訓學校還沒有有。在此，形成了學生專門培訓學校效益十分樂觀；3富人居住區(qū)，周邊小區(qū)中高檔較多，人口密集，消費市場大。3我們產(chǎn)品以雙層銷售為主，商鋪面積多為雙層670平方且可自由組合，可滿足商家經(jīng)營要求；4將來的政治文化中心區(qū)，且周邊多為中高檔社區(qū)，居住多為運城老市民，其中包括相當一部分公務(wù)員、市政領(lǐng)導(dǎo)、這部分人對生活質(zhì)量要求較高，尤其是會所、中年人對足浴按摩此類健康消費較為熱衷。B座底層商鋪、產(chǎn)品市場定位.（....），提供海量管理資料免費下載！B座底層商鋪、產(chǎn)品市場定位.（....），提供海量管理資料免小結(jié)：我們可以做的物業(yè)形態(tài)中檔次學生品牌一條街——書店、學習用品專賣店、學習電子用具、小吃店、理發(fā)店店、·學生服裝店、品牌運動裝、運動鞋、體育器具、音樂器具專賣（琴行）店等針對學生為主的學習品牌專賣店（李寧、匹克、雙星、鴻興爾克等國內(nèi)一線品牌店）中高檔次規(guī)模大的消費場所——學生培訓學校、會所、足浴按摩、網(wǎng)吧、沖印、攝影店、棋牌店、茶莊、咖啡廳、西餐廳、移動通信辦事處、高級美容美發(fā)店，依舊主要以學生服務(wù)為主的店面，其中針對學生的培訓學校是最有價值的投資項目。、產(chǎn)品市場定位.（....），提供海量管理資料免費下載！小結(jié)：我們可以做的物業(yè)形態(tài)、產(chǎn)品市場定位.（....），提供二、入市時機Part2.入市時機篇工作安排推出時機（切入市場時機）推出時機（切入市場時機）時間建議：.（....），提供海量管理資料免費下載！二、入市時機Part2.入市時機篇工作安排.（....），完成目標工作完成時間推廣項目總推廣案定案07年11月上旬準備宣傳材料07年11月中旬銷售工作推廣上市07年11月下旬認購期07年11月下旬——08年2月下旬公開開盤期

08年3——4月中旬1、工作安排：二、入市時機篇.（....），提供海量管理資料免費下載！完成目標工作完成時間推廣項目總推廣案定案07年11月上旬準備2、推出時機（切入市場時機）現(xiàn)擇取決于以下幾個因素：①施工進度，住宅工程達到全面封頂進度，其中A、B棟整體外墻完成；②銷售工作準備充分，儲備有一定的意向客戶及意向進駐商家量，為下一階段工作做好鋪墊；③商業(yè)街整體包裝完成，營造濃厚的商業(yè)氣氛，突出商業(yè)形象價值。目的：①凸出發(fā)展商對商業(yè)街的重視，增強投資者及經(jīng)營商家的信心；②凸出產(chǎn)品的優(yōu)勢，讓投資者清晰產(chǎn)品價值所在；③闡述說明產(chǎn)品的升值空間，讓投資者看到升值前景；④可以充分利用3-5月份期間完成我們需要準備的前期工作，積累足夠的客源儲備，實現(xiàn)在開盤銷售滿堂紅營造熱銷搶購的場面。二、入市時機篇豪仕建議：.（....），提供海量管理資料免費下載！2、推出時機（切入市場時機）現(xiàn)擇取決于以下幾個因素：二、入市3、推出時機（切入市場時機）時間建議：綜上研究，根據(jù)項目的進度和各方面工作準備情況，我們建議開盤期定在2008年4月19日。二、入市時機篇.（....），提供海量管理資料免費下載！3、推出時機（切入市場時機）時間建議：二、入市時機篇.（..二、入市時機Part3.清華園商鋪價格定位篇定價原則定價策略定價項目定價.（....），提供海量管理資料免費下載！二、入市時機Part3.清華園商鋪價格定位篇定價原則.（..1、定價原則：一鋪一價、好鋪優(yōu)價：①小面積商鋪需求多,租金價高；②大面積商鋪需求差,難租價低；③兩端商鋪高于中間商鋪；④北面高于南端。穩(wěn)定原則:①折扣、優(yōu)惠、對每一租鋪者一視同仁，每一個鋪位一個價格，做到一鋪一價。三、商鋪價格定位.（....），提供海量管理資料免費下載！1、定價原則：三、商鋪價格定位.（....），提供海量管理資1、可比項目加權(quán)定價法采用條件相似的商鋪市場均價作為基數(shù)，對影響因素以權(quán)重系數(shù)的形式進行調(diào)整，建立線性回歸方程，求出該類產(chǎn)品的行業(yè)線性回歸系數(shù)，驗證其線性相關(guān)性，最后針對于本項目進行各項因素的分值判定，求出客觀合理價格.本項目選取了十個主要影響因素，分別為：調(diào)研所得、地段、品質(zhì)、規(guī)劃、物業(yè)服務(wù)、設(shè)計、開發(fā)商知名度、升值潛力、配套設(shè)施、營銷推廣、交通條件。分別進行評分，分值范圍為1－4，分值越高，登記越高。三、商鋪價格定位2、定價策略.（....），提供海量管理資料免費下載！1、可比項目加權(quán)定價法三、商鋪價格定位2、定價策略.（...【計算公式】：目標實現(xiàn)價值=【類比物業(yè)均價a*權(quán)重a+類比物業(yè)均價b*權(quán)重b+類比物業(yè)均價c*權(quán)重c+……類比物業(yè)均價n*權(quán)重n】/總權(quán)重

A、B座價格相同，一層商鋪價格6700

二層商鋪價格3600

總的商鋪均價51503、項目定價即于此，我們對本案進行了整體評估后定價為：如果市場反應(yīng)好，我們會根據(jù)客戶源進行適當?shù)恼{(diào)價，以達到項目快速被消化，最短時間內(nèi)使得項目招到商家。三、商鋪價格定位.（....），提供海量管理資料免費下載！【計算公式】：目標實現(xiàn)價值=【類比物業(yè)均價a*權(quán)重a+類二、入市時機Part4.清華園商鋪營銷篇項目營銷階段劃分整體推盤計劃推盤策略推盤節(jié)奏推廣總思路階段性營銷階段思路促銷活動.（....），提供海量管理資料免費下載！二、入市時機Part4.清華園商鋪營銷篇項目營銷階段劃分.（針對營銷思考-旋渦思考模式特征型產(chǎn)品競爭市場定位旋渦核心獨特項目賣點消費市場捕捉特殊行銷手法產(chǎn)品引擎完善廣告企劃特征產(chǎn)品研究分析體驗銷售策略.（....），提供海量管理資料免費下載！針對營銷思考-旋渦思考模式特征型產(chǎn)品競爭市場定位旋渦核心獨特1、項目營銷階段劃分四、商鋪營銷營銷階段時間形象展示期11月20日至08.2月30日開盤熱銷期3月1日至4月30日持續(xù)銷售期5月1日至8月31日尾盤階段9月1日至12月31日.（....），提供海量管理資料免費下載！1、項目營銷階段劃分四、商鋪營銷營銷階段時間形象2、整體推盤計劃營銷階段時間推盤計劃形象展示期11月20日至08.2月30日目標積累意向客戶300名開盤熱銷期3月1日至4月30日（4.19開盤）銷售商鋪階段持續(xù)銷售期5月1日至8月31日尾盤階段9月1日至12月31日剩余商鋪四、商鋪營銷.（....），提供海量管理資料免費下載！2、整體推盤計劃時間推盤計劃形象展示期11月23、推盤策略：進行商鋪銷售控制，有利于商鋪銷售階段有序推進，主要表現(xiàn)在：①為防止好商鋪一哄而上全部挑完，相對差一點的商鋪全部空置的現(xiàn)象。能保證每個銷售期間都有好的鋪源，以此提升持續(xù)熱銷場面，增加人氣，提升項目口碑。②相對運城市場來說本項目商鋪整體供應(yīng)量不大，分批推廣可進一步強化銷售氣氛，有利于將投資客戶過濾為素質(zhì)高的群體。③招商造勢，拉動銷售，炒高租金，增加投資者的信心。四、商鋪營銷.（....），提供海量管理資料免費下載！3、推盤策略：四、商鋪營銷.（....），提供海量管理資料免4、推盤節(jié)奏：推出時間推售單位08.1月10日選鋪08.3月19日鋪王拍賣（2～3間商鋪）08.5月10日--8月30日組團推滯銷商鋪四、商鋪營銷.（....），提供海量管理資料免費下載！4、推盤節(jié)奏：推出時間推售單位08.1月10日選5、推廣總思路：①建立濃厚的商業(yè)氣氛，營造良好的商業(yè)秩序；②通過與媒體的有機配合，擴大商鋪的知名度與美譽度；③強化和突出項目對投資者的利益點，強調(diào)投資的高回報性與安全性；④抓住市場的有利時機策劃系列的公關(guān)活動，吸引人氣，搞活氣氛，促進銷售。目的：通過推廣、招商宣傳造勢，提升項目投資價值與升值潛力，使本商業(yè)的價值最大化。四、商鋪營銷.（....），提供海量管理資料免費下載！5、推廣總思路：四、商鋪營銷.（....），提供海量管理資料6、階段性營銷1）第一階段：形象展示期目標積累客戶：60名階段時間：11月20日至08年2月30日階段目的：①拉開推廣序幕，現(xiàn)場接受咨詢，接受意向登記，隱形公布價格，銷售前摸底；②開展招商工作，主動與品牌商家聯(lián)系溝通，目標簽署部分商家意向購買入駐協(xié)議，讓前期已經(jīng)留意商鋪的投資者加強其購買信心；③擴大項目知名度，引起投資者的注意，前來了解咨詢，截流意向投資客。四、商鋪營銷.（....），提供海量管理資料免費下載！6、階段性營銷四、商鋪營銷.（....），提供海量管理資料免階段要點：①接受意向客戶咨詢登記，暫不公開價格。②盡早將招商信息發(fā)散，告知市場。勢頭要迅速猛烈。③通過項目市場前期的形象宣傳推廣和招商，讓市場對項目地段、定位、經(jīng)營優(yōu)勢等多方面的全面認知。階段思路：①營銷策略：——以形象展示為重心，充分把項目優(yōu)勢展示在客戶面前；——虛擬招商，以強勢品牌打造商業(yè)地產(chǎn)的典范，樹立項目定位鮮明的市場形象和知名度，喚起市場對本項目的關(guān)注度，以商家進駐熱情喚起投資者購買熱情；——接受客戶意向登記，了解客戶意向鋪號、可承受價格及客戶居住地同時為下一階段銷售儲蓄客戶；②客戶來源——開發(fā)商公司已積累的商家、——上門登記客戶——銷售人員通過派單、拜訪等開發(fā)客戶③廣告策略：——我們前期工作還在準備階段，建議前期不必要投入太大的廣告費用。可憑借區(qū)域地理位置優(yōu)勢，主要媒體以樓體條幅、網(wǎng)站發(fā)布商鋪意向登記信息、招商信息發(fā)布及手機短信配合現(xiàn)場推介促進銷售。——單張派發(fā)四、商鋪營銷.（....），提供海量管理資料免費下載！階段要點：四、商鋪營銷.（....），提供海量管理資料免費下促銷活動活動一：“品牌旗艦街”接受意向登記及盛大招商活動目的：——擴大項目知名度，現(xiàn)場接受咨詢，受意向登記，銷售意向摸底?！l(fā)布招商信息，引起商家注意，前來洽談，通過品牌商家名單的發(fā)布，增強對購買者的信心；——積累意向客戶，為開售蓄勢?！ゎA(yù)計時間：11月20日至08.2月30日·活動地點：售樓部現(xiàn)場·活動內(nèi)容：商鋪意向登記及招商工作開展/現(xiàn)場派發(fā)商鋪海報宣傳單張四、商鋪營銷.（....），提供海量管理資料免費下載！促銷活動四、商鋪營銷.（....），提供海量管理資料免費下載2）第二階段：開盤熱銷期階段時間：08.3月1日至4月30日階段目的：①通過開盤前期的炒作宣傳及五一黃金周宣傳推廣迅速提升項目市場影響力，加強投資者下定決心購買；②信息發(fā)布意向進駐商家名單，帶動其它商鋪的較差銷售；③通過品牌旗艦街的現(xiàn)場形象展示，加強投資者及商家對產(chǎn)品信心，給下一階段銷售奠定基礎(chǔ)；④通過前期認籌或鋪王拍賣等系列活動制造熱銷高潮。階段要點：①推出部分單位，公開價格直接選鋪，即可控制銷售進度，又可保留有一定的升值空間。②制造項目熱銷的場面，促成客戶快速購買，集中快速消化部分單位，并通過新聞炒作可提高項目的形象及宣傳，增強品牌效應(yīng)。四、商鋪營銷.（....），提供海量管理資料免費下載！2）第二階段：開盤熱銷期四、商鋪營銷.（....），提供海量階段思路：①營銷策略——開盤當天公開價格直接選鋪，強化部分意向客戶信心；——通過前期積累意向客戶，為后期鋪王拍賣或直接選房活動奠定基礎(chǔ)，營造熱銷氣氛，給予猶豫不定的客戶施加壓力，早日落定購買。——A座部分商鋪限量銷售，營造買家追捧熱銷氣氛，吸納更多的投資客戶，帶動B座部分商鋪銷售。②價格策略：——捉住客戶買漲不買跌，建議采用低開高走價格策略，逐步適當提價，給予后期鋪位有升值和漲價得空間，配合低價位低折扣優(yōu)惠政策，給予客戶物超所值的感覺，營造火爆熱銷場面。③廣告策略：——前期通過系列報紙廣告與現(xiàn)場廣告、手機短信、網(wǎng)站、車體廣告等多媒體相結(jié)合商業(yè)街形象展示，多層面的發(fā)布強勢賣點和展示項目的良好商業(yè)形象；——現(xiàn)場形象包裝以商業(yè)主題賣點視覺形象廣告為主，能極力突出商業(yè)氛圍感染力，給人以視覺沖擊力，充分讓意向客戶能夠感受未來的希望。四、商鋪營銷.（....），提供海量管理資料免費下載！階段思路：四、商鋪營銷.（....），提供海量管理資料免費下促銷活動活動一：VIP卡銷售VIP卡客戶優(yōu)惠措施：優(yōu)先選房、可在認購打折優(yōu)惠上在優(yōu)惠一個點（折上折）誠意金：10000元/張·活動目的：——消化前期強烈意向客戶，加強穩(wěn)定客戶信心；——給予猶豫不定客戶短時間內(nèi)下定決心購買，打消貨比三家的念頭；——通過前期認籌活動，為正式開盤熱銷蓄勢；——通過意向客戶登記信息（意向鋪號、可接受價格等）為價格制定提供依據(jù)?！せ顒拥攸c：售樓部·活動目標客戶：意向客戶及已購買住宅老業(yè)主·活動時間：3月1日至4.18日·活動內(nèi)容：VIP卡銷售四、商鋪營銷.（....），提供海量管理資料免費下載！促銷活動四、商鋪營銷.（....），提供海量管理資料免費下載活動二：鋪王拍賣會銷售推廣，是一個不斷提升客戶心理價格的過程，在項目開盤旺銷后，舉行鋪王拍賣會將更提高項目售價的期望值，一般來說買商鋪是買漲不買跌，通過舉行鋪王拍賣會預(yù)示商鋪良好的升值空間，從而形成銷售的勢能，達到項目的旺銷?！せ顒幽康模骸ㄟ^活動，迅速炒熱項目知名度，擴大市場影響力；——禹西路和魏南大街較好商鋪搭配拍賣，邀請運城有名的拍賣師親自主拍，價高者得之，樹立價格標竿，以拍賣帶動商鋪不斷升值的勢頭，拉升整體價格及項目形象，加快理智型客戶的入場決策。·活動時間：3月22月·活動地點：待定·活動對象：意向登記客戶·競價對象：預(yù)選2～3間商鋪（待定）·活動細則——活動原則：采取報名登記，預(yù)交保證金，逐漸競投，價高者得之得方式銷售——200000元/間起拍，拍賣當天公布其他商鋪價格——保證金：10萬元/間——認購登記程序：客戶憑身份證原件、優(yōu)先認購權(quán)協(xié)議、保證金收據(jù)填寫《商鋪預(yù)約拍賣申請表》——活動形式：以拍賣形式，按500元/㎡倍數(shù)價格競投，上不封頂，下保底價（不低于公布的價格基數(shù)，若低于價格基數(shù)則作為廢標）——若參加拍賣未能成功認購者，其優(yōu)先認購權(quán)繼續(xù)保留，可參加下批單位優(yōu)先選房四、商鋪營銷.（....），提供海量管理資料免費下載！活動二：鋪王拍賣會四、商鋪營銷.（....），提供海量管理資活動三：選鋪·活動地點：售樓部·活動目標客戶：VIP卡客戶及意向客戶·活動時間：4月19日·活動內(nèi)容：選鋪·活動形式：——開盤當天公布價格直接選鋪；——對于一個鋪號，多個意向客戶現(xiàn)象，采取現(xiàn)場“抽簽”形式，營造火爆開盤氛圍；四、商鋪營銷.（....），提供海量管理資料免費下載！活動三：選鋪四、商鋪營銷.（....），提供海量管理資料免費二、入市時機Part5.清華園商鋪廣告投放計劃篇媒體投放策略媒體費用預(yù)算媒體劃分.（....），提供海量管理資料免費下載！二、入市時機Part5.清華園商鋪廣告投放計劃篇媒體投放策略推廣總思路：①建立濃厚的商業(yè)氣氛，營造良好的商業(yè)秩序；②通過與媒體的有機配合，擴大商鋪的知名度與美譽度；③強化和突出項目對投資者的利益點，強調(diào)投資的高回報性與安全性；④抓住市場的有利時機策劃系列的公關(guān)活動，吸引人氣，搞活氣氛，促進銷售。目的：通過推廣、招商宣傳造勢，提升項目投資價值與升值潛力，使本商業(yè)的價值最大化。推廣綱領(lǐng)1媒體投放策略.（....），提供海量管理資料免費下載！推廣總思路：推廣綱領(lǐng)1媒體投放策略.（....），提供海量管先大眾傳播，后小眾傳播

大眾的眼球，小眾的需求入市期以地毯式大眾媒體轟炸為主，目的是塑造形象，形成口碑效應(yīng)；同時積累目標客戶。當客戶積累到一定量之后，在開盤過后，將以SP活動為主，點對點、針對準目標客戶進行小眾傳播。推廣綱領(lǐng)2媒體投放策略.（....），提供海量管理資料免費下載！先大眾傳播，后小眾傳播

大眾的眼球，小眾的需求推廣綱領(lǐng)2媒SP活動貫穿始終利用SP活動制造話題，提升項目價值。以多種促銷活動來吸引客戶①部分差商鋪進行折上折優(yōu)惠促銷②通過客戶代客戶，每帶一個客戶成交可折現(xiàn)金作為酬勞；③可招大型品牌店免二年租金入住，來帶動形象和品牌知名度推廣綱領(lǐng)3媒體投放策略.（....），提供海量管理資料免費下載！SP活動貫穿始終推廣綱領(lǐng)3媒體投放策略.（....），提供沒有強勢媒體

我們怎么辦？

媒體策略

“不放老媒體，創(chuàng)造新媒體”

媒體種類上，新老媒體比例：7：3

費用投入上，新老媒體比例：3：7推廣綱領(lǐng)4媒體投放策略.（....），提供海量管理資料免費下載！沒有強勢媒體

我們怎么辦？

媒體策略

“不放老媒體，創(chuàng)造新電視用電視側(cè)重SP活動報道（運城電視臺）預(yù)算10%報紙用報紙平面媒體側(cè)重促銷活動（運城日報等）預(yù)算10%戶外、車體用戶外媒體側(cè)重大形象（封殺城市出口及市中心）50%傳統(tǒng)媒體預(yù)算約：70%具體媒體選擇待媒體調(diào)查完畢另案處理傳統(tǒng)媒體媒體投放策略.（....），提供海量管理資料免費下載！電視報紙戶外、車體傳統(tǒng)媒體預(yù)算約：70%傳統(tǒng)媒體媒體投放策10萬DM單掃全城規(guī)格：32K造型：鉆石造型，外套請柬外形投放地點：紅綠燈十字路口、高速路出口投遞對象：所有出租車、私家車、公車單位費用：0.5元/套分兩期投放：預(yù)熱期與持續(xù)期費用預(yù)算:共計3%（含銷使工資費用）清華園·金街學生用品旗艦街商業(yè)新紀元、人生財富新起點推廣綱領(lǐng)5媒體投放策略.（....），提供海量管理資料免費下載！10萬DM單掃全城規(guī)格：32K媒體總預(yù)算30萬不包含招商中心建設(shè)費用、印刷品及其他制作費用，總的保守估算，推廣和包裝費用30萬。媒體預(yù)算分布原則平穩(wěn)推進，突出重點4:4:2前期推廣重點是形象和品牌宣傳，后期宣傳則主要以告知信息為主，依靠強大的口碑效應(yīng)，來延續(xù)出租勢頭?？偯襟w費用預(yù)算因為項目屬于新商鋪項目，對于市場和客戶都有一定的抗性，需要投入大量推廣費，且項目地段并非據(jù)于城市商業(yè)中心，需要花費大量推廣費用來達到宣傳效應(yīng)以及形成項目高品質(zhì)形象。媒體費用預(yù)算.（....），提供海量管理資料免費下載！媒體總預(yù)算總媒體費用預(yù)算因為項目屬于新商鋪項階段引導(dǎo)期開盤期強銷期余鋪處理期投放比例30%40%20%10%各銷售階段費用預(yù)算媒體費用預(yù)算.（....），提供海量管理資料免費下載！階段引導(dǎo)期開盤期強銷期余鋪處理期投放比例30%40%20%1媒體單項投放方式投放時間費用戶外機場附近跨街廣告周期半年

3.5萬二郎廟、南風廣場附近跨街廣告周期半年

5萬宣傳單頁5萬份2.5萬元報紙靈通咨詢（最少12次）整版11——.08.4.196萬元短信開盤前兩次6000元SP活動2萬元預(yù)計19.6萬媒體劃分.（....），提供海量管理資料免費下載！媒體單項投放方式投放時間費用戶外機場附近跨街廣告3.5萬二二、入市時機Part6.清華園商鋪年前投放計劃篇媒體預(yù)算及選擇媒體應(yīng)用年前各月媒體選擇文案表現(xiàn).（....），提供海量管理資料免費下載！二、入市時機Part6.清華園商鋪年前投放計劃篇媒體預(yù)算及選媒介費用分配媒介類型媒體選擇具體費用比例傳統(tǒng)媒體報紙、雜志報紙（6期硬廣、2期軟文）雜志

3.6萬24%戶外廣告2塊以上戶外

11萬47%DM單頁5萬份

2.5萬10%電視、3個月

3萬7%液晶電視、短信廣告、液晶電視3個月短信廣告10萬2.5萬11%總費用概算：22.6萬媒體預(yù)算及選擇.（....），提供海量管理資料免費下載！媒介費用分配媒介類型媒體選擇具體費用比例傳統(tǒng)媒體報紙、雜志報【電視媒體】1、運城電視臺：《第一時間》、《運城新聞》2、其它電視廣告：電梯（酒店、高檔洗浴中心）、超市（華聯(lián)）3、縣級電視臺飄字媒體預(yù)算及選擇.（....），提供海量管理資料免費下載！【電視媒體】1、運城電視臺：《第一時間》、《運城新聞》媒體預(yù)（廣告位選擇）用戶外訴求形象大形象，總是在戶外【戶外媒體】1、南風廣場、二郎廟附近2、槐東路大自然水果超市：3、河津到運城路、永濟到運城路、聞喜到運城路媒體應(yīng)用.（....），提供海量管理資料免費下載?。◤V告位選擇）用戶外訴求形象大形象，總是在戶外【戶外媒體】1【報紙媒體】消費廣場、潮流、廣播電視報、運城日報

雜志媒體新元素、時尚速遞媒體應(yīng)用.（....），提供海量管理資料免費下載！【報紙媒體】消費廣場、潮流、廣播電視報、運城日報檢索名單，御苑原有客戶群、意向客戶、高收入群體，郵寄廣告其它媒體1廣告直郵：直郵海報、精準打擊媒體應(yīng)用.（....），提供海量管理資料免費下載！檢索名單，御苑原有客戶群、意向客戶、高收入群體，郵寄廣告其它短信：短信以突出開盤信息為主檢索名單，御苑原有客戶群、本案意向客戶、高收入群體其它媒體2媒體應(yīng)用.（....），提供海量管理資料免費下載！短信：短信以突出開盤信息為主檢索名單，御苑原有客戶群、本案意其它媒體3DM單：以形象+投資+返租收益為主媒體應(yīng)用.（....），提供海量管理資料免費下載！其它媒體3DM單：以形象+投資+返租收益為主媒體應(yīng)用.（..12月媒體支持：以賣點宣傳消費廣場、時尚速遞、黃河晨報為主11月媒體支持：以形象宣傳和認購活動為主戶外、潮流、消費廣場以硬廣為主宣傳【階段任務(wù)】08.1月媒體支持：以賣點宣傳和開盤告知為主潮流、消費廣場、時尚速遞、電視宣傳為主年前各月媒體選擇.（....），提供海量管理資料免費下載！12月媒體支持：以賣點宣傳11月媒體支持：以形象宣傳和認購活文案表現(xiàn)消費廣場等雜志文案系列稿內(nèi)容：報廣文案一主訴求：地段catch:引領(lǐng)黃金地段，體驗顛峰夫地形者，兵之助也！戰(zhàn)場如此，商場亦如此！清華園金街，統(tǒng)領(lǐng)這片新興的土地，屹立于城東新區(qū)禹西路與魏南大街交匯處，北臨新運中、河東商務(wù)大廈，位居交通要道，處新城中心地段，是運城未來黃金地段享有地理優(yōu)勢，聚斂人流資源，占天時地利人和，天下財富集中于此。入駐黃金鋪位，可招財進寶，日進斗金，登臨商業(yè)巓峰。.（....），提供海量管理資料免費下載！文案表現(xiàn)消費廣場等雜志文案系列稿內(nèi)容：報廣文案一.（....報廣文案二主訴求：消費者catch:4萬多固定消費者，1萬多流動消費群體，清華園黃金旺鋪，理想的投資地隔路相望新運中、且周邊學校林立，學生1.2萬人左右，周邊50米內(nèi)5個100百畝住宅小區(qū)，擁有固定消費人群3萬，是該區(qū)域眾多小區(qū)的中心交匯點聚斂優(yōu)勢商業(yè)資源，享有無可匹敵的商業(yè)魄力；融入高檔品牌，創(chuàng)造巨額財富!御苑，邀您與清華園同步文案表現(xiàn).（....），提供海量管理資料免費下載！報廣文案二文案表現(xiàn).（....），提供海量管理資料免費下載！報廣文案三主訴求：組合catch:引領(lǐng)時尚生活，體驗繁華人的生活就是在城市里的消費生活，逛不完的街，尋不完的樂，24小時停不下來的都市瘋狂。學習、買衣、購物、休閑、文化、餐飲、娛樂盡顯城市的城東活力與瘋狂，一樣的繁華，不一樣的璀璨！清華園金街，演藝商業(yè)金街的波瀾，榜樣業(yè)態(tài)的優(yōu)化。

文案表現(xiàn).（....），提供海量管理資料免費下載！報廣文案三文案表現(xiàn).（....），提供海量管理資料免費下載！報廣文案四主訴求：稀有catch:引領(lǐng)稀有領(lǐng)域，體驗獨尊從每層角度審視，都是一席彌足珍貴的領(lǐng)域：地段優(yōu)勢無可匹及、業(yè)態(tài)組合獨領(lǐng)風騷，地段絕版，數(shù)量絕版，黃金鋪位絕版。這是投資者不可多得的財富圣地，“誰先入場，誰贏天下”。文案表現(xiàn).（....），提供海量管理資料免費下載！報廣文案四文案表現(xiàn).（....），提供海量管理資料免費下載！文案表現(xiàn)時尚速遞文案內(nèi)容：主標：清華園·金街，商業(yè)新紀元、人生財富街副標：商業(yè)平臺+消費人氣=財富坐標=清華園·金街所有人的清華園·金街，集聚的是一股勢不可擋的消費人氣。要塞：屹立于城東新區(qū)禹西路與魏南大街交匯處，北臨新運中、河東商務(wù)大廈，位居交通要道，處新城中心地段，是運城未來黃金地段。固定消費群：隔路相望運城新中、且周邊學校林立，學生1.2萬人左右，周邊百米內(nèi)多個大型住宅小區(qū)，擁有固定消費人群3萬，是該區(qū)域眾多小區(qū)的中心交匯點。豐富：11套雙層鋪王、靈動設(shè)計、自由空間，隨意組合，迎合每一種經(jīng)營業(yè)態(tài)需求。獨特：220——1100平米雙層鋪店，創(chuàng)造共贏協(xié)作平臺、專業(yè)內(nèi)刊宣傳自己的廣告自己做主。享受：社區(qū)噴泉音樂廣場、景觀商業(yè)環(huán)境、適宜享受式消費。物業(yè)組合：培訓學習、買衣購物、休閑文化、餐飲娛樂盡顯城市的活力與瘋狂，一樣的繁華，不一樣的璀璨！.（....），提供海量管理資料免費下載！文案表現(xiàn)時尚速遞文案內(nèi)容：主標：清華園·金街，商業(yè)新紀元文案表現(xiàn)電視文案：清華園·金街商業(yè)新紀元、人生財富街70年產(chǎn)權(quán)4.9倍總回報率每年7%高回報率.（....），提供海量管理資料免費下載！文案表現(xiàn)電視文案：清華園·金街商業(yè)新紀元、人生財富戶外文案：清華園·金街商業(yè)新紀元、人生財富街文案表現(xiàn).（....），提供海量管理資料免費下載！戶外文案：清華園·金街商業(yè)新紀元、人生財富街文案表TheEnd.（....），提供海量管理資料免費下載！TheEnd.（....），提供海量管理資料免費下載！您可委以重任的外腦

——陜西豪仕地產(chǎn)企劃作品集錦：運城地區(qū)：御苑置業(yè)：清華園、水岸華庭華榮置業(yè)：楠楓華庭紅鑫地產(chǎn)：鳳凰城美食生態(tài)園曾經(jīng)的輝煌：名人港灣、黃金水岸、宇豐市場、天美電動車城、盛璽電器公司、.（....），提供海量管理資料免費下載！您可委以重任的外腦

御苑置業(yè)清華園一二層裙樓項目銷售招商整合推廣/陜西豪仕地產(chǎn)企劃機構(gòu)御苑項目組2007.11.3推廣企劃總案.（....），提供海量管理資料免費下載！御苑置業(yè)推廣企劃總案.（....），提供海量管理資料免費下載

一、 產(chǎn)品分析及市場定位二、 入市時機三、 清華園商鋪價格定位四、 清華園商鋪營銷案五、 清華園商鋪廣告投放計劃六、 年前投放計劃目錄.（....），提供海量管理資料免費下載！目錄.（....），提供海Part1.產(chǎn)品市場定位篇清華園商鋪物業(yè)介紹周邊商業(yè)分析目標客戶群定位如何提升項目形象價值清華園商業(yè)部分市場定位.（....），提供海量管理資料免費下載！Part1.產(chǎn)品市場定位篇清華園商鋪物業(yè)介紹.（....），、產(chǎn)品市場定位1、清華園商鋪物業(yè)介紹：樓號面積套數(shù)可供經(jīng)營業(yè)態(tài)A座231.42、252.96、274.92、255.54、222.42、210.74、237.40、221.26、245.34共9套雙層結(jié)構(gòu)餐飲、圖書、音像、小型超市、美容美體、裝飾公司、學生用品、銀行、體育用品、B座387.87*2=775.74698.67*2=1397.34共2套雙層結(jié)構(gòu)教育培訓機構(gòu)、大型餐飲、娛樂場所、圖書中心總建筑面積：4325㎡周邊學校：運城學院、學院附小、新運中、逸夫小學、學院附小共計學生：21000余人。.（....），提供海量管理資料免費下載！、產(chǎn)品市場定位1、清華園商鋪物業(yè)介紹：樓號面積套數(shù)可供經(jīng)營業(yè)針對本案，我們對周邊100米內(nèi)的商業(yè)物業(yè)形式進行了調(diào)研、產(chǎn)品市場定位2、周邊商業(yè)分析:日雜攝影用品飲水器彩票茶莊理發(fā)店銀行裝飾公司藥店門診空調(diào)旅游醫(yī)院網(wǎng)吧洗衣店郵政網(wǎng)通聯(lián)通小吃超市飾品飯店按摩洗浴213311185742120511161281521周邊商鋪租金：以75平米為例，年租金為2.1萬，每平米每年租金為280元，月租金23元

.（....），提供海量管理資料免費下載！針對本案，我們對周邊100米內(nèi)的商業(yè)物業(yè)形式進行了調(diào)研、產(chǎn)品、產(chǎn)品市場定位3）商業(yè)SWOT分析

優(yōu)勢：①地段絕佳——本案所處位置是未來城市核心地段，項目兩面臨街，A座對面是新運中，非常好的地段是項目最大的優(yōu)勢。②學校林立——本案周邊學校林立，周邊在校生有近3500人左右，龐大的學生群體，為本案創(chuàng)造了極為有利的商業(yè)價值③3萬固定的消費群——周邊50米內(nèi)5個住宅小區(qū)，擁有固定消費人群3萬，奠定穩(wěn)扎的商業(yè)消費基礎(chǔ)。⑤穩(wěn)定的商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)——周邊商鋪少，對本案暫沒有沖擊力，一般商鋪的空置時間在2個月以內(nèi)，現(xiàn)在沿街商鋪月租金每平方在23-30元/㎡，回報率在6-8％左右，穩(wěn)定的出租及高回報率吸引了大量的商業(yè)投資者追捧。劣勢：①商業(yè)氛圍有待提高——本地區(qū)具有極大商業(yè)發(fā)展?jié)摿?。但是現(xiàn)在的商業(yè)氛圍不足，所謂無勢不成商，所以有待提高本地商業(yè)氛圍。②本案屬于期房——對于本案來說，現(xiàn)在的商鋪是期房，期房銷售對于運城人來說接受能力有限。③本案商業(yè)形式——主要以住宅底商為主，主要以社區(qū)生活配套服務(wù)為主，檔次水平一般，規(guī)劃及管理等方面都嚴重滯后于其它新型住宅底商商業(yè)街，從而限制商業(yè)形象的發(fā)展提高；機會點：①市政轉(zhuǎn)移區(qū)域形象——政府形象工程，該區(qū)域?qū)⑹俏磥沓鞘泻诵牡囟?，本案兩旁商業(yè)的價值得以提升，坐享其成。②本案路旁需要一條有規(guī)劃、定位出發(fā)點高、有檔次的形象臨街商業(yè)；③周邊的競爭對手商業(yè)部分還沒有上市銷售，競爭壓力減少。威脅點：①本案路旁商業(yè)氛圍不足，拖累我們項目的招商和銷售，因此，給予投資者及消費者存在對項目信心不足。.（....），提供海量管理資料免費下載！、產(chǎn)品市場定位3）商業(yè)SWOT分析優(yōu)勢：劣勢：機會點：威脅、產(chǎn)品市場定位小結(jié)：由于以上因素的影響，限制了本案A\B臨街商鋪商業(yè)價值及租金的發(fā)展。本案周邊商業(yè)業(yè)態(tài)主要以居民生活配套服務(wù)為主，項目周邊小區(qū)主要依賴各自周邊社區(qū)業(yè)主為主要消費群體。本案周邊所具有的學生群體量大，且周邊針對學生的商業(yè)物業(yè)很少，這是本案的一個重要突破口；周邊地段絕佳，屬于未來城市核心，且周邊社區(qū)多，屬于典型富人區(qū)，所以商業(yè)潛力巨大，有足夠的吸引力。建議采用“先招商、后銷售”策略——通過良好的招商造勢，體現(xiàn)開發(fā)商持續(xù)經(jīng)營、做旺市場的責任心，帶動銷售的火熱進行，由招商先行可以帶來“未開先旺”、“永續(xù)經(jīng)營”的市場效應(yīng)，可以刺激觀望型投資客的購買欲望，增強其投資信心，帶動項目的銷售。.（....），提供海量管理資料免費下載！、產(chǎn)品市場定位小結(jié)：.（....），提供海量管理資料免費下載、產(chǎn)品市場定位3、目標客戶群定位》賣給誰，誰又為我們項目買單？

.（....），提供海量管理資料免費下載！、產(chǎn)品市場定位3、目標客戶群定位》賣給誰，誰又為我們.（..、產(chǎn)品市場定位——有豐富投資經(jīng)驗，已有多處投資物業(yè)，專門進行商鋪投資的運城大客戶；——對運城經(jīng)濟及市場環(huán)境較為熟悉，看好城東發(fā)展前景的外來商人；——本地商務(wù)人員、政府公務(wù)員等中產(chǎn)階層人士，該部分投資商客熟悉本地經(jīng)濟環(huán)境及發(fā)展方向；——手中有一定積累，進行二次置業(yè)，對本商業(yè)物業(yè)前景看好的周邊業(yè)主；——從事商業(yè)經(jīng)營，積蓄一定資金，投資自營的經(jīng)營商客。1）投資商客戶定位：.（....），提供海量管理資料免費下載！、產(chǎn)品市場定位——有豐富投資經(jīng)驗，已有多處投資物業(yè)，專門進行賣地段：重點突出項目城市未來中央商業(yè)地段價值，隔路相望新運中、周邊學校林立，學生有1.2萬人左右，且周邊50米內(nèi)5個住宅小區(qū)，擁有固定消費人群3萬，是該區(qū)域眾多小區(qū)的中心交匯點，而且東臨禹西路，北臨魏南大街，且臨近河東商務(wù)中心，項目的商業(yè)價值高。

賣成熟：周邊社區(qū)成熟，入住業(yè)主有3萬來人，且御溪苑內(nèi)就有2000多業(yè)主，學生、業(yè)主共有4萬來人，巨大的消費市場這里商業(yè)投資及經(jīng)營都大有所為。2）我們有哪些優(yōu)勢可以賣？拿什么去吸引他們？、產(chǎn)品市場定位.（....），提供海量管理資料免費下載！2）我們有哪些優(yōu)勢可以賣？拿什么去吸引他們？、產(chǎn)品市場定位.賣機遇：①項目周邊有多個小區(qū)，居住人口眾多，主要依靠周邊社區(qū)內(nèi)的生活配套服務(wù)商店，這里生活配套服務(wù)商業(yè)存在市場發(fā)展機遇。②眾多的業(yè)主和學生足以支撐如此小體量的商業(yè)物業(yè)。賣前景：①強化項目所處城市未來中心，突出產(chǎn)品的稀缺性及本案的商業(yè)成熟經(jīng)營現(xiàn)狀及升值前景描述；②周邊商業(yè)穩(wěn)定可靠的經(jīng)營狀況，加強其投資者和經(jīng)營者信心；③“社區(qū)商業(yè)”變?yōu)椤皡^(qū)域商業(yè)”——周邊大量社區(qū)的再入住，等將會形成一個大型住宅片區(qū)，屆時常住居民大增，該區(qū)域?qū)摹吧鐓^(qū)商業(yè)”逐變發(fā)展成“區(qū)域商業(yè)”。、產(chǎn)品市場定位.（....），提供海量管理資料免費下載！賣機遇：、產(chǎn)品市場定位.（....），提供海量管理資料免費下賣升值空間：①背靠大樹好乘涼，成熟御溪苑社區(qū)、新運中為主依托，就是保值和升值的信心保證；②借助品牌御苑及御溪苑社區(qū)的知名度，在人流、投資回報、品牌效應(yīng)、市場收益等因素的全面素質(zhì)提升，強化項目優(yōu)勢及特性；

賣產(chǎn)品投資安全性：①投資方式——可自營出租，自由支配；②風險低——住宅底商風險性低，投資的安全性高。、產(chǎn)品市場定位.（....），提供海量管理資料免費下載！賣升值空間：、產(chǎn)品市場定位.（....），提供海量管理資料免、產(chǎn)品市場定位小結(jié)：我們的優(yōu)勢賣點集合成熟御溪苑社區(qū)、清華園業(yè)主、新運中為主依托——大量的社區(qū)業(yè)主以及周邊眾多學生群體形成本案最大的固定消費群，人多，才有可能形成商業(yè)氛圍，有足夠固定消費群體才有可能形成商業(yè)；絕佳的地段——成為本案又一比較大的商業(yè)升值支點，本案所處位置是未來城市核心地段最佳位置，市政規(guī)劃中的有力地段，未來5年內(nèi)必將形成一定的商業(yè)氛圍，且現(xiàn)在已有一定的商業(yè)形式，從現(xiàn)在的社區(qū)商業(yè)發(fā)展為區(qū)域商業(yè)，該地段的升值潛力是巨大的。.（....），提供海量管理資料免費下載！、產(chǎn)品市場定位小結(jié)：我們的優(yōu)勢賣點集合.（....），提供海4、如何提升項目形象價值？總思路：通過現(xiàn)場及對產(chǎn)品主題形象包裝，營造專業(yè)的商業(yè)形象，提高整體商業(yè)氣氛，給予投資者和經(jīng)營者對產(chǎn)品的投資的信心，讓其親身感受產(chǎn)品價值。核心問題解決方式項目如何跳出區(qū)域市場？本區(qū)域尚未形成成熟商業(yè)氛圍，如何給客戶吸引可投資興趣項目現(xiàn)場的營造：樣板商鋪、媒體推廣；售樓部、內(nèi)部包裝及裝修風格的運用；賣點推廣、媒體的曝光及戶外、形象的展示。戶外媒體的非常規(guī)應(yīng)用：高端媒體策略，拒絕住宅式推廣3公里封殺策略產(chǎn)品推介會——邀請意向客戶參加，做專門推介、產(chǎn)品市場定位.（....），提供海量管理資料免費下載！4、如何提升項目形象價值？總思路：通過現(xiàn)場及對產(chǎn)品主題形象包、產(chǎn)品市場定位5、清華園商業(yè)部分市場定位：1）我們的商業(yè)形象定位：

清華園·金街

學生用品旗艦街商業(yè)新紀元、人生財富新起點.（....），提供海量管理資料免費下載！、產(chǎn)品市場定位5、清華園商業(yè)部分市場定位：1）我們的商業(yè)形象品牌：在這里匯集有關(guān)學生用品各行業(yè)的品牌經(jīng)營商家；旗艦：商家可以集展示品牌、產(chǎn)品與銷售相結(jié)合的形象店。①我們是城東學生用品商業(yè)形象代表；②我們是城東學生用品商業(yè)的升級版；③我們是城東商業(yè)的價值體現(xiàn)。、產(chǎn)品市場定位.（....），提供海量管理資料免費下載！品牌：在這里匯集有關(guān)學生用品各行業(yè)的品牌經(jīng)營商家；、產(chǎn)品市場①是城東的臨街商業(yè)，是新區(qū)的絕版臨街商業(yè)；②已經(jīng)形成一定濃厚的區(qū)域商業(yè)氣氛；③可以滿足商家品牌宣傳、產(chǎn)品展示、銷售的臨街商業(yè)；④可以給商家更多的營業(yè)空間——雙層9米層高；⑤緊鄰禹西路及魏南大街，來往的車流及人流量大，商鋪門面廣告效果好；⑥周邊固定消費者多，對面3000新運中師生、背靠御溪苑近3000多業(yè)主，以及其它社區(qū)消費者和周邊林校學生。⑦該區(qū)域?qū)儆诟蝗思袇^(qū)，所以除了可以投資與學生有關(guān)的商店外，也可投資高檔茶室、會所、KTV等店鋪，這樣本案的投資豐富多樣。2）7大優(yōu)勢支撐我們的商業(yè)定位：、產(chǎn)品市場定位.（....），提供海量管理資料免費下載！①是城東的臨街商業(yè)，是新區(qū)的絕版臨街商業(yè)；2）7大優(yōu)勢支撐我鑒于項目周邊雖然已經(jīng)有固定的消費人群，但整體消費能力中等水平，且主要消費群以中學生為主，而項目周邊商業(yè)檔次一般，但該區(qū)屬于富人區(qū)，另外我們是以住宅底商，營業(yè)面積方面限制大型商家及檔次較高的品牌商家進駐經(jīng)營，因此，經(jīng)過項目特征及周邊商業(yè)環(huán)境及經(jīng)營情況結(jié)合分析，我們建議檔次定位為

中檔檔次商業(yè)定位3）“品牌旗艦街”檔次定位：、產(chǎn)品市場定位.（....），提供海量管理資料免費下載！鑒于項目周邊雖然已經(jīng)有固定的消費人群，但整體消費能力中4）業(yè)態(tài)功能劃分：、產(chǎn)品市場定位——A座主要以基礎(chǔ)性生活配套商業(yè)為主，主要滿足學生、居民日常生活需求的最基本的配套?！狟座主要以發(fā)展型生活學生學習配套商業(yè)配套，主要滿足學生、業(yè)主居民多元化多層次的物質(zhì)和消費需求的配套；.（....），提供海量管理資料免費下載！4）業(yè)態(tài)功能劃分：、產(chǎn)品市場定位——A座主要以基礎(chǔ)性生活配套——經(jīng)營業(yè)態(tài)：·書店、學生學習用品專賣店、學習電子用具、小吃店、理發(fā)店等針對學生為主的學習用品店·學生服裝店·品牌運動裝、運動鞋、體育器具、音樂器具專賣店·便利店·面包、點心店··高級美容美發(fā)店·地產(chǎn)中介、銀行-——可行因素：1A座隔路相望新運中，有3000人的師生，且周邊學生眾多，完全有條件打造成學生商鋪主力街2我們產(chǎn)品以雙層銷售為主，其面積多雙層在230平方，可自由組合，適合商家經(jīng)營要求；3緊鄰多所學校和社區(qū)，固定消費群體多、車流、人流量也不錯；4連接禹西路與魏南大街，使二者商業(yè)成為一體，更臨近河東商務(wù)大廈等，不僅會形成強大的消費潛力的，而且將帶動整個該片區(qū)商業(yè)的發(fā)展；5本地各針對學生的主力店面還沒有。在此，形成了學生一條街完全有可能；6富人居住區(qū)，周邊小區(qū)中高檔較多，人口密集，消費市場大。5）業(yè)態(tài)描述A座底層商鋪、產(chǎn)品市場定位.（....），提供海量管理資料免費下載！5）業(yè)態(tài)描述A座底層商鋪、產(chǎn)品市場定位.（....），提供?！?jīng)營業(yè)態(tài)：·學生培訓學?！⒆阍“茨ΑぞW(wǎng)吧·沖印、攝影店·棋牌店、茶莊.咖啡廳·西餐廳·移動通信辦事處·高級美容美發(fā)店·地產(chǎn)中介——可行因素1臨近禹西路，車流、人流量多；2本地各針對學生的培訓學校還沒有有。在此，形成了學生專門培訓學校效益十分樂觀；3富人居住區(qū)，周邊小區(qū)中高檔較多，人口密集，消費市場大。3我們產(chǎn)品以雙層銷售為主，商鋪面積多為雙層670平方且可自由組合，可滿足商家經(jīng)營要求；4將來的政治文化中心區(qū)，且周邊多為中高檔社區(qū)，居住多為運城老市民，其中包括相當一部分公務(wù)員、市政領(lǐng)導(dǎo)、這部分人對生活質(zhì)量要求較高，尤其是會所、中年人對足浴按摩此類健康消費較為熱衷。B座底層商鋪、產(chǎn)品市場定位.（....），提供海量管理資料免費下載！B座底層商鋪、產(chǎn)品市場定位.（....），提供海量管理資料免小結(jié)：我們可以做的物業(yè)形態(tài)中檔次學生品牌一條街——書店、學習用品專賣店、學習電子用具、小吃店、理發(fā)店店、·學生服裝店、品牌運動裝、運動鞋、體育器具、音樂器具專賣（琴行）店等針對學生為主的學習品牌專賣店（李寧、匹克、雙星、鴻興爾克等國內(nèi)一線品牌店）中高檔次規(guī)模大的消費場所——學生培訓學校、會所、足浴按摩、網(wǎng)吧、沖印、攝影店、棋牌店、茶莊、咖啡廳、西餐廳、移動通信辦事處、高級美容美發(fā)店，依舊主要以學生服務(wù)為主的店面，其中針對學生的培訓學校是最有價值的投資項目。、產(chǎn)品市場定位.（....），提供海量管理資料免費下載！小結(jié)：我們可以做的物業(yè)形態(tài)、產(chǎn)品市場定位.（....），提供二、入市時機Part2.入市時機篇工作安排推出時機（切入市場時機）推出時機（切入市場時機）時間建議：.（....），提供海量管理資料免費下載！二、入市時機Part2.入市時機篇工作安排.（....），完成目標工作完成時間推廣項目總推廣案定案07年11月上旬準備宣傳材料07年11月中旬銷售工作推廣上市07年11月下旬認購期07年11月下旬——08年2月下旬公開開盤期

08年3——4月中旬1、工作安排：二、入市時機篇.（....），提供海量管理資料免費下載！完成目標工作完成時間推廣項目總推廣案定案07年11月上旬準備2、推出時機（切入市場時機）現(xiàn)擇取決于以下幾個因素：①施工進度，住宅工程達到全面封頂進度，其中A、B棟整體外墻完成；②銷售工作準備充分，儲備有一定的意向客戶及意向進駐商家量，為下一階段工作做好鋪墊；③商業(yè)街整體包裝完成，營造濃厚的商業(yè)氣氛，突出商業(yè)形象價值。目的：①凸出發(fā)展商對商業(yè)街的重視，增強投資者及經(jīng)營商家的信心；②凸出產(chǎn)品的優(yōu)勢，讓投資者清晰產(chǎn)品價值所在；③闡述說明產(chǎn)品的升值空間，讓投資者看到升值前景；④可以充分利用3-5月份期間完成我們需要準備的前期工作，積累足夠的客源儲備，實現(xiàn)在開盤銷售滿堂紅營造熱銷搶購的場面。二、入市時機篇豪仕建議：.（....），提供海量管理資料免費下載！2、推出時機（切入市場時機）現(xiàn)擇取決于以下幾個因素：二、入市3、推出時機（切入市場時機）時間建議：綜上研究，根據(jù)項目的進度和各方面工作準備情況，我們建議開盤期定在2008年4月19日。二、入市時機篇.（....），提供海量管理資料免費下載！3、推出時機（切入市場時機）時間建議：二、入市時機篇.（..二、入市時機Part3.清華園商鋪價格定位篇定價原則定價策略定價項目定價.（....），提供海量管理資料免費下載！二、入市時機Part3.清華園商鋪價格定位篇定價原則.（..1、定價原則：一鋪一價、好鋪優(yōu)價：①小面積商鋪需求多,租金價高；②大面積商鋪需求差,難租價低；③兩端商鋪高于中間商鋪；④北面高于南端。穩(wěn)定原則:①折扣、優(yōu)惠、對每一租鋪者一視同仁，每一個鋪位一個價格，做到一鋪一價。三、商鋪價格定位.（....），提供海量管理資料免費下載！1、定價原則：三、商鋪價格定位.（....），提供海量管理資1、可比項目加權(quán)定價法采用條件相似的商鋪市場均價作為基數(shù)，對影響因素以權(quán)重系數(shù)的形式進行調(diào)整，建立線性回歸方程，求出該類產(chǎn)品的行業(yè)線性回歸系數(shù)，驗證其線性相關(guān)性，最后針對于本項目進行各項因素的分值判定，求出客觀合理價格.本項目選取了十個主要影響因素，分別為：調(diào)研所得、地段、品質(zhì)、規(guī)劃、物業(yè)服務(wù)、設(shè)計、開發(fā)商知名度、升值潛力、配套設(shè)施、營銷推廣、交通條件。分別進行評分，分值范圍為1－4，分值越高，登記越高。三、商鋪價格定位2、定價策略.（....），提供海量管理資料免費下載！1、可比項目加權(quán)定價法三、商鋪價格定位2、定價策略.（...【計算公式】：目標實現(xiàn)價值=【類比物業(yè)均價a*權(quán)重a+類比物業(yè)均價b*權(quán)重b+類比物業(yè)均價c*權(quán)重c+……類比物業(yè)均價n*權(quán)重n】/總權(quán)重

A、B座價格相同，一層商鋪價格6700

二層商鋪價格3600

總的商鋪均價51503、項目定價即于此，我們對本案進行了整體評估后定價為：如果市場反應(yīng)好，我們會根據(jù)客戶源進行適當?shù)恼{(diào)價，以達到項目快速被消化，最短時間內(nèi)使得項目招到商家。三、商鋪價格定位.（....），提供海量管理資料免費下載！【計算公式】：目標實現(xiàn)價值=【類比物業(yè)均價a*權(quán)重a+類二、入市時機Part4.清華園商鋪營銷篇項目營銷階段劃分整體推盤計劃推盤策略推盤節(jié)奏推廣總思路階段性營銷階段思路促銷活動.（....），提供海量管理資料免費下載！二、入市時機Part4.清華園商鋪營銷篇項目營銷階段劃分.（針對營銷思考-旋渦思考模式特征型產(chǎn)品競爭市場定位旋渦核心獨特項目賣點消費市場捕捉特殊行銷手法產(chǎn)品引擎完善廣告企劃特征產(chǎn)品研究分析體驗銷售策略.（....），提供海量管理資料免費下載！針對營銷思考-旋渦思考模式特征型產(chǎn)品競爭市場定位旋渦核心獨特1、項目營銷階段劃分四、商鋪營銷營銷階段時間形象展示期11月20日至08.2月30日開盤熱銷期3月1日至4月30日持續(xù)銷售期5月1日至8月31日尾盤階段9月1日至12月31日.（....），提供海量管理資料免費下載！1、項目營銷階段劃分四、商鋪營銷營銷階段時間形象2、整體推盤計劃營銷階段時間推盤計劃形象展示期11月20日至08.2月30日目標積累意向客戶300名開盤熱銷期3月1日至4月30日（4.19開盤）銷售商鋪階段持續(xù)銷售期5月1日至8月31日尾盤階段9月1日至12月31日剩余商鋪四、商鋪營銷.（....），提供海量管理資料免費下載！2、整體推盤計劃時間推盤計劃形象展示期11月23、推盤策略：進行商鋪銷售控制，有利于商鋪銷售階段有序推進，主要表現(xiàn)在：①為防止好商鋪一哄而上全部挑完，相對差一點的商鋪全部空置的現(xiàn)象。能保證每個銷售期間都有好的鋪源，以此提升持續(xù)熱銷場面，增加人氣，提升項目口碑。②相對運城市場來說本項目商鋪整體供應(yīng)量不大，分批推廣可進一步強化銷售氣氛，有利于將