江陰地塊勘察及市場調(diào)研報(bào)告課件

恒通地產(chǎn)房地產(chǎn)事業(yè)部2015.4.23

江陰地塊勘察及市場調(diào)研報(bào)告恒通地產(chǎn)房地產(chǎn)事業(yè)部2015.4.23江陰地塊勘察及目錄︱CONTENTSPART3項(xiàng)目本體條件分析及財(cái)務(wù)測算PART2江陰房地產(chǎn)市場分析整體市場供需去化分析住宅市場分析商業(yè)寫字樓市場分析典型項(xiàng)目分析PART1項(xiàng)目概況目錄︱CONTENTSPART3項(xiàng)目本體條件分析及財(cái)1.1目項(xiàng)介紹—江陰地理位置介紹江陰市項(xiàng)目位于江蘇省江陰市，江陰市東接張家港，南臨無錫，西連常州，北對靖江。據(jù)上海公156里、距蘇州85公里。人口：122萬（戶籍）交通：常州北站、無錫東站

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G2京滬高速經(jīng)濟(jì)：2014年GDP-2905億元2014全國百強(qiáng)縣與昆山并列第一近兩年人口邁入老齡化，加工產(chǎn)業(yè)開始工人減少，外貿(mào)出口產(chǎn)業(yè)也趨弱。1.1目項(xiàng)介紹—江陰地理位置介紹江陰市項(xiàng)目位于江蘇省江陰市1.2項(xiàng)目概況地塊一地塊二地塊一、地塊二位于江陰市東北方向。地塊一一期255畝，二期355畝；地塊二一期300畝。1.2項(xiàng)目概況地塊一地塊二地塊一、地塊二位于江陰市東北方向PART2江陰房地產(chǎn)市場分析整體市場供需去化分析住宅市場分析商業(yè)寫字樓市場分析典型項(xiàng)目分析PART2PART2江陰房地產(chǎn)市場分析整體市場供需去化分析P江陰整體樓市成交去化分析PART2江陰整體樓市成交去化分析PART22.1江陰市場近年整體成交數(shù)據(jù)江陰整體市場連續(xù)五年供大于求，成交價(jià)格從2014年開始下降?？梢钥吹剑瑑r(jià)格在09年大幅提升之后，從2011年開始維持穩(wěn)定，保持在6900元./平；2013年年度去化水平為170萬方，整體供大于求；2014年以來，受到年初市場波動等影響，均價(jià)大幅下降，總體在6300-6600元（全業(yè)態(tài)）。2006年1月-2014年12月江陰商品住宅成交情況2.1江陰市場近年整體成交數(shù)據(jù)江陰整體市場連續(xù)五年供大于求，2.2江陰市場2014年住宅供銷走勢整體供大于求現(xiàn)象嚴(yán)重，近一年有過半月份供應(yīng)量是去化量的2倍，按年均去化計(jì)算需3年才能去化庫存存量：已累計(jì)到548.99萬方，按近五年年均去化165.4萬方計(jì)，約40個(gè)月才能全部去化；成交：2014年整體較去年成交略有下降，整體市場萎縮，其中3月份下降最多，達(dá)31.03%。2.2江陰市場2014年住宅供銷走勢整體供大于求現(xiàn)象嚴(yán)重，2014年住宅（普宅）市場近一年價(jià)格走勢去年以來，整體月成交維穩(wěn)在1000套上下，價(jià)格基本維穩(wěn)5900元左右。江陰市場自09年大幅度上漲后，基本維穩(wěn)，2014年整體均價(jià)基本維持在5900元左右；2014年住宅（普宅）市場近一年價(jià)格走勢去年以來，整體月成交2014年住宅（別墅）近一年價(jià)格走勢2014年以來，別墅月成交量波動較大，全市月均45套左右，價(jià)格基本維穩(wěn)11200元左右；江陰市場自09年大幅度上漲后，基本維穩(wěn)，14年別墅整體均價(jià)基本維持在11200元左右；2014年住宅（別墅）近一年價(jià)格走勢2014年以來，別墅月成江陰市場2014年1-12月成交面積分布從成交結(jié)構(gòu)來看，傳統(tǒng)剛需產(chǎn)品成交相對較少，改善型住房占據(jù)了主體，偏向于大面積戶型。江陰市場上90m2以下成交的比例相對較少，剛需市場表現(xiàn)一般；改善型住房，尤其是首改占據(jù)了主體。此部分客群中121-140m2的成交比例最高，占到總體成交的23%；在一定程度上反映本地首改客群更偏向于大面積戶型。2014年全市住宅成交面積分布面積段（m2）成交套數(shù)比例90以下156013%91-100159113%101-120224218%121-140285123%141-170229519%171以上176014%合計(jì)12299100%江陰市場2014年1-12月成交面積分布從成交結(jié)構(gòu)來看，傳統(tǒng)2.3商業(yè)辦公樓供求分析月份2014年01月2014年02月2014年03月2014年04月2014年05月2014年06月2014年07月2014年08月2014年09月2014年10月2014年11月2014年12月2015年01月2015年02月2015年03月供應(yīng)面積13331816220132200186483817452614000180403864141256188218160670437591719940成交面積143945820426987164851311721859971420445156272307126920193626047835076110699成交均價(jià)951310476108551212410365765610310138539665900111499106118331101608847從2013年1月至今商業(yè)+辦公寫字樓供求成交去化來看，供應(yīng)是去量的1.7倍。2.3商業(yè)辦公樓供求分析月份2014年01月2014年02從2014年1月至今寫字樓供求成交去化來看，供應(yīng)是去量的2.1倍，寫字樓成交均價(jià)7823元/㎡。2.3寫字樓供求成交分析月份2014.12014.22014.32014.42014.52014.62014.72014.82014.92014.10月2014.112014.122015.12015.22015.3供應(yīng)面積520950000000591312620039023000成交面積624124621555467625442152104.76105819451731173071122303277631637成交戶均面積20751528754775253636267474863280成交均價(jià)8582748273621265265777992605159738197702385586143472768078138從2014年1月至今寫字樓供求成交去化來看，供應(yīng)是去量的2.江陰地產(chǎn)大品牌開發(fā)商經(jīng)營狀況萬達(dá)地產(chǎn)、碧桂園、恒大地產(chǎn)、佳兆業(yè)、世貿(mào)地產(chǎn)等全國性大開發(fā)商已進(jìn)入江陰市場、本地房企相對定價(jià)隨意，導(dǎo)致整體價(jià)格波動性較大；2014年恒大、碧桂園等價(jià)格戰(zhàn)房企進(jìn)入，導(dǎo)致客戶對價(jià)格預(yù)期有所下降。尤其是年末，打折促銷甩貨的項(xiàng)目增加；目前各大開發(fā)商開發(fā)效果與預(yù)期有較大差距。隨著前幾年各大品牌開發(fā)商樓盤先期推出，吸納了大量的本地客源促銷，剛需市場進(jìn)入疲軟狀態(tài)。江陰地產(chǎn)大品牌開發(fā)商經(jīng)營狀況萬達(dá)地產(chǎn)、碧桂園、恒大地產(chǎn)、佳兆江陰土地出讓價(jià)格情況江陰土地出讓價(jià)格情況江陰總體樓市小節(jié)1、江陰本地供求關(guān)系失衡，供大于求現(xiàn)象嚴(yán)重，庫存壓力較大，按近五年平均去化量計(jì)算，去化周期約40個(gè)月；2014年全國房價(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，江陰房價(jià)降幅居全國第三；2、江陰本地剛需高層客戶中改善型為主，改善面積需求偏大，主力成交面積段集中在120-140平；3、本地房企相對定價(jià)隨意，導(dǎo)致整體價(jià)格波動性較大；2014年恒大、碧桂園等價(jià)格戰(zhàn)房企進(jìn)入，導(dǎo)致客戶對價(jià)格預(yù)期有所下降。尤其是年末，打折促銷甩貨的項(xiàng)目增加；4、江陰本地剛需市場相對較小，隨著前幾年各大品牌開發(fā)商的吸納客源促銷，剛需市場進(jìn)入疲軟狀態(tài)。江陰總體樓市小節(jié)1、江陰本地供求關(guān)系失衡，供大于求現(xiàn)象嚴(yán)重，2-2典型性項(xiàng)目分析PART22-2典型性項(xiàng)目分析PART2江陰市樓市板塊劃分一覽城中板塊傳統(tǒng)城區(qū)，已發(fā)展成熟，在江陰屬于售價(jià)較高區(qū)域，運(yùn)河與京滬高速之間的區(qū)域?yàn)榉績r(jià)高峰，往東西逐降城東板塊主要指城東街道，供給量較大，供過于求較大郚山灣新城板塊依托定山等風(fēng)景資源而建立的住宅片區(qū)城南板塊(含鎮(zhèn)區(qū))偏離主城區(qū)，毗鄰無錫惠山區(qū)，房價(jià)受到惠山區(qū)制約城西板塊江陰城市向西發(fā)展過程中形成的新興區(qū)域，具備一定發(fā)展?jié)摿Ψ績r(jià)越往西越低江陰市區(qū)大致分為五個(gè)板塊，我司地塊位于城東，地塊1.靠近市區(qū)，地塊2.在東郊，與傳統(tǒng)城區(qū)城中板塊有一定距離，但江陰城市向東發(fā)展，本地塊有一定的發(fā)展前景空間。地塊1地塊2江陰市樓市板塊劃分一覽城中板塊城東板塊郚山灣新城板塊城南板在售典型項(xiàng)目分布圖本案和院碧桂園·白鷺灣世茂·御龍灣本案長江御園長江萬悅城云巢中心海瀾財(cái)富蟠龍灣恒大御景在售典型項(xiàng)目分布圖本案和院碧桂園·白鷺灣世茂·御龍灣本案長江典型項(xiàng)目長江萬悅城占地面積9萬方綠化率20%業(yè)態(tài)高層最早開盤2014年08月13日建筑面積25萬方容積率2.8開發(fā)商永盛置業(yè)((長江房產(chǎn))車位配比1:1當(dāng)前售價(jià)均價(jià)7200元-7450元（95m2、123m2戶型調(diào)整到6900元）去化：目前一期757套已售出315套，其中12月售出36套。面積段（m2）

總數(shù)已售可售去化率95㎡2246016427%118、123㎡2749418034%132、142㎡2111337863%139㎡48282058%總計(jì)75731544242%萬悅城位于萬達(dá)廣場邊上，配套交通較好，去年8月開盤賣得還不錯(cuò)，后續(xù)降價(jià)促銷。去年報(bào)價(jià)都在8600元。近期銷售以價(jià)換量，調(diào)整價(jià)格到6900元。一期綜合去化率42%二期還未開發(fā)，預(yù)計(jì)供應(yīng)量大于一期。典型項(xiàng)目長江萬悅城占地面積9萬方綠化率20%業(yè)態(tài)高層最36長江萬悅城銷售情況及成交走勢整體來看，大面積的戶型相對去化較好，改善型客戶占據(jù)了主體；95、118、123戶型相對去化慘淡，12月份調(diào)整價(jià)格至均價(jià)6900元，去化率略有回升；月份成交套數(shù)成交均價(jià)8月20175409月32749010月23748511月23730012月367200合計(jì)3157475典型項(xiàng)目長江萬悅城該項(xiàng)目在市場上屬于賣得很好的項(xiàng)目，但目前采取以價(jià)換量策略。36長江萬悅城銷售情況及成交走勢整體來看，大面積的戶型相對去占地面積12萬方綠化率50%業(yè)態(tài)20-32層，精裝修最早開盤2014年6月22日建筑面積30萬方總戶數(shù)2003開發(fā)商恒大當(dāng)前售價(jià)8400-8500(宣傳1500-2000元精裝標(biāo)準(zhǔn))815套已成交618套，去化率76%。其中12月售出29套，均價(jià)約8400元/㎡。在售典型項(xiàng)目恒大.御景近期動態(tài)：一期清盤階段，對外宣傳首付10%，最低5.8萬起；大戶型基本售罄，現(xiàn)階段主要推售110㎡、120㎡小戶型；面積段供給銷售去化率82m2363597%110m226915558%120m223318780%130m218715181%140m24646100%150m24444100%合計(jì)81561876%占地面積12萬方綠化率50%業(yè)態(tài)20-32層，精裝修最早開盤29月份成交套數(shù)成交均價(jià)6月36385407月5084908月4484809月47845010月46845011月37840012月318400合計(jì)6188500

12月，首付10%，最低5.8萬起恒大項(xiàng)目為江陰市場銷售冠軍，一期推盤815套，去化618套，去化率76%，是市場上唯一一個(gè)年內(nèi)去化率超過50%的項(xiàng)目。在售典型項(xiàng)目恒大.御景恒大.御景銷售去化走勢29月份成交套數(shù)成交均價(jià)6月36385407月5084908物業(yè)類型毛坯建筑形態(tài)一期120-220㎡別墅、花園洋房占地面積2799.45畝樓面價(jià)3009容積率1.1最早開盤時(shí)間2014年07月27日交房時(shí)間2015年9月30日建筑面積一期3萬方在售均價(jià)洋房5980元總戶數(shù)3996戶，截至2014.12.11已取得預(yù)售證720套典型項(xiàng)目世茂.御龍灣面積供給銷售去化率80622032%116221464%140801418%1601383626%1801361813%合計(jì)43810223%面積供給銷售去化率180922426%2001172521%3003938%合計(jì)2485221%物業(yè)類型毛坯建筑形態(tài)一期120-220㎡別墅、花園洋房占12月洋房成交均價(jià)下降至5140元/m2世茂御龍灣銷售情況及成交走勢月份成交套數(shù)成交均價(jià)8月159399月38629510月29611511月17588812月175140合計(jì)102598038202916179177截止到12月底，336套洋房去化102套，去化率30.4%。12月別墅成交均價(jià)下降至10500元/m2月份別墅成交套數(shù)成交均價(jià)9月201148610月161181511月91061612月710500合計(jì)5211304

截止到12月底，248套別墅去化52套，去化率21%。典型項(xiàng)目世茂.御龍灣12月洋房成交均價(jià)下降至5140元/m2世茂御龍灣銷售情況規(guī)劃戶數(shù)900綠化率50%業(yè)態(tài)高層、洋房、別墅最早開盤2010年10月建筑面積32萬方容積率1.7開發(fā)商泓佳置業(yè)車位配比1:1當(dāng)前售價(jià)高層6388，小高層6338近期動態(tài)：和院二期高層峰景進(jìn)入尾盤階段，現(xiàn)基本處于滯銷狀態(tài)，掛靠在下屬中介銷售，對外一口價(jià)6388元/m2，有談價(jià)空間；現(xiàn)主推三期小高層，一口價(jià)6338元/m2，不限樓層。2014年全年成交120套，其中12月份成交34套，絕大多數(shù)為三期小高層，一口價(jià)6338元/m2；典型項(xiàng)目和院

面積段供給銷售去化率二期26F高層1051169985%154624979%16811610994%188545194%

合計(jì)34830889%三期15F小高層127m2902022%159m2601017%165m23027%

合計(jì)1803218%規(guī)劃戶數(shù)900綠化率50%業(yè)態(tài)高層、洋房、別墅最早開盤201和院銷售情況時(shí)間節(jié)點(diǎn)及成交走勢68886388高層滯銷，掛在下屬中介在賣小高層75006338以團(tuán)購的形式包裝，每周推特價(jià)房月份套數(shù)（套）面積（M2）1月2313.72月6967.793月91327.84月101876.65月41025.76月101510.397月122127.188月2327.079月203346.4210月101679.611月1185.5312月348214.17合計(jì)12022901.95高層：和院二期高層峰景現(xiàn)基本處于滯銷狀態(tài)，三期6338元/m2一口價(jià)傾銷2014年成交6套（剔除工抵房），均價(jià)約11500元/m2；2010年10月-2014年12月底，220套別墅去化129套，去化率59%，其中相當(dāng)大比例為工抵房與法爾勝內(nèi)部定房。面積供給銷售去化率200-270745676%350944548%420372157%60015747%合計(jì)22012959%洋房和聯(lián)排別墅產(chǎn)品：去化率約59%，其中相當(dāng)多為工抵房，售價(jià)12500元/㎡。典型項(xiàng)目和院和院銷售情況時(shí)間節(jié)點(diǎn)及成交走勢68886388高層滯銷，掛在典型項(xiàng)目長江御園規(guī)劃戶數(shù)996（洋房216）戶綠化率35%業(yè)態(tài)高層、洋房最早開盤2012.09.23建筑面積12.85萬方容積率2.5開發(fā)商江陰市長江房地產(chǎn)開發(fā)公司車位配比1:1當(dāng)前售價(jià)約9500元/m2近期動態(tài)：周周特賣會，年底特惠；年底熱銷，洋房130-180m2，一次性付款享95折，辦理按揭享96折，底層和頂樓可特價(jià)。2014年，洋房成交約6套，均價(jià)約9500元/m2；現(xiàn)剩余房源多為1F（帶約40m2花園及約80m2地下室）、2F（無贈送）、6F（送53m2露臺）；面積供給銷售去化率130242083%145201680%155242188%165361336%175402255%合計(jì)1449264%11000105009500價(jià)格走勢：典型項(xiàng)目長江御園規(guī)劃戶數(shù)996（洋房216）戶綠化率35典型競品：碧桂園白鷺灣規(guī)劃戶數(shù)一期綠化率業(yè)態(tài)高層、洋房、別墅最早開盤尚未開盤建筑面積32萬方容積率2.2開發(fā)商江陰高新區(qū)碧桂園置業(yè)有限公司當(dāng)前售價(jià)高層預(yù)計(jì)6300-6800（含精裝，對外宣傳1000元/平米）近期動態(tài)：9月28日大型品牌發(fā)布會；11月15日，售樓處正式公開；1月1日，對外首次公布價(jià)格區(qū)間，高層預(yù)計(jì)6300-6800元/m2（含精裝)面積段㎡供給占比去化套數(shù)去化率88298%0/985816%0/12511731.5%0/14011731.5%0/220-2705013%3978%合計(jì)321100%3912%高層6300-6800元/m2（含精裝，對外宣傳1000元/m2）洋房7600-7800元/m2（含精裝，對外宣傳1000元/m2）別墅真石漆外立面12000-14000元/m2別墅干掛石材外立面14000-16000元/m2典型競品：碧桂園白鷺灣規(guī)劃戶數(shù)一期綠化率業(yè)態(tài)高層、洋房、別墅產(chǎn)品類型項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間總計(jì)已售套數(shù)去化率現(xiàn)均價(jià)月均去化高層萬悅城2014.8.1375731542%7200-740023恒大御景2014.6.2281561876%8400-8500（含精裝）43和院2010.152834064%633810碧桂園白鷺灣預(yù)計(jì)2015年5月321006300-6800（含精裝）\洋房長江御園2013年1449263.90%9500元全年6套世茂御龍灣2014.7.2743810223%5980元25套/月碧桂園預(yù)計(jì)2015年5月35007600-7800元（含1000元精裝)）\別墅和院2010.122012958.60%12500全年6套世茂御龍灣2014.7.272485221%1050010套/月碧桂園白鷺灣2015年1月50397812000-1600013套/月市場上銷量較好的多為120-140m2的大三房產(chǎn)品為主，此部分客群多為首改客群；針對去化較差的小戶型（如悅城95m2、123m2）降價(jià)拋售。江陰本地洋房供應(yīng)量不多，區(qū)域內(nèi)直接競品少；但本地洋房去化較慢，部分需求被城中大戶型二手房分流；高層產(chǎn)品降價(jià)現(xiàn)象嚴(yán)重，洋房市場也起到了一定的價(jià)格干擾；本地市場別墅存量較大，且相對去化緩慢；別墅客群多為城中改善型需求，受周邊二手房別墅影響較大，市場典型項(xiàng)目分析小結(jié)市場高層產(chǎn)品較多，同質(zhì)化嚴(yán)重降價(jià)銷售售價(jià)在6300-7400元/㎡之間，洋房產(chǎn)品相對較少，售價(jià)在7800-9000元/㎡，別墅產(chǎn)品供應(yīng)量較多，均價(jià)在11000元/㎡左右。市場去化較慢，高層月均去化在43套以下。產(chǎn)品類型項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間總計(jì)已售套數(shù)去化率現(xiàn)均價(jià)月均去化高層PART3PART3項(xiàng)目本體條件分析及財(cái)務(wù)測算PART3PART3項(xiàng)目本體條件分析及財(cái)務(wù)測算項(xiàng)目板塊所屬敔山灣板塊城東板塊城南板塊城區(qū)板塊城西板塊臨港板塊地塊二地塊一江陰房地產(chǎn)市場分為城區(qū)板塊、城西板塊、城東板塊、城南板塊、敔山灣板塊和臨港板塊。當(dāng)?shù)厥袌鲎钫J(rèn)可的是城區(qū)板塊，偏好向東發(fā)展。在市場疲弱的情況下，城區(qū)板塊尚能堅(jiān)挺，城西、城東板塊稍好，敔山灣、臨港板塊處于“死盤“狀態(tài)。項(xiàng)目地塊二位于城東板塊范圍內(nèi)，江陰未來“CBD”核心區(qū)內(nèi)，地塊一臨近敔山灣板塊。項(xiàng)目板塊所屬敔山灣板塊城東板塊城南板塊城區(qū)板塊城西板塊臨港板地塊一：項(xiàng)目四至二期355畝一期255畝項(xiàng)目北至澄張線（S338），東至通博路，南至地塊內(nèi)溝渠，西至創(chuàng)新大道。項(xiàng)目地塊一的一期土地平整，無地上物，便于施工；二期地塊尚存有當(dāng)?shù)卮迕穹N植的樹林，在調(diào)研時(shí)，經(jīng)與村民了解，樹林的賠償尚未開始。地塊一：項(xiàng)目四至二期一期255畝項(xiàng)目北至澄張線（S338），地塊一：項(xiàng)目現(xiàn)場情況一期255畝地塊一：項(xiàng)目現(xiàn)場情況一期255畝地塊一（一期）項(xiàng)目測算：經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：地塊1用地面積255畝，170000.85平米總建筑面積452542.26平米地上建筑面積374001.87平米地下建筑面積78540.39平米車位3740地上車位1496地下車位2244容積率2.2綠化率30%地塊一（一期）項(xiàng)目測算：經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：用地面積2地塊1開發(fā)成本及期間費(fèi)用164019萬元財(cái)務(wù)費(fèi)用12607萬元稅費(fèi)31506萬元銷售費(fèi)用9694萬元總投資217826萬元銷售收入242353萬元稅前利潤24527萬元利潤率8.4%投資測算地塊一（一期）項(xiàng)目測算：投資測算開發(fā)成本及期間費(fèi)用164019萬元財(cái)務(wù)費(fèi)用12607萬元稅費(fèi)項(xiàng)目一開發(fā)建議江陰目前商品房庫存52500套(其中2014年入市21355套)，2014年成交13527套，整體庫存壓力偏大。項(xiàng)目所在地區(qū)較為偏僻，周邊項(xiàng)目多為2012-2013開盤，去化水平整體保持在30%左右，且今年新開項(xiàng)目體量較大，項(xiàng)目回款能力預(yù)期較低。項(xiàng)目周邊市政條件較為完備，環(huán)境優(yōu)美，具備立即進(jìn)場施工條件。但土地交易條件不明確，根據(jù)華創(chuàng)印總介紹預(yù)估為200萬元/畝，容積率2.5，以此計(jì)算樓面價(jià)為1200元，與周邊項(xiàng)目5500元左右均價(jià)相比無競爭力。綜上考慮，建議暫緩取得土地，但如土地價(jià)格有較大彈性空間，則可考慮摘牌，但考慮該項(xiàng)目對開發(fā)團(tuán)隊(duì)的成本控制和營銷能力要求較高，建議以合作方式運(yùn)作。

項(xiàng)目一開發(fā)建議江陰目前商品房庫存52500套地塊二：項(xiàng)目四至地塊一期北至濱江東路，東至定山路，南至澄江中路、要塞路，西至秦望山路及海瀾財(cái)富中心。地塊二一期范圍內(nèi)，土地平整，無明顯地上物，周邊為較成熟地區(qū)，市政配套方面不存在明顯問題。地塊二：項(xiàng)目四至地塊一期北至濱江東路，東至定山路，南至澄江中地塊二：地塊現(xiàn)狀地塊二：地塊現(xiàn)狀地塊二（一期）經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)用地面積約421.5畝，281000平米總建筑面積1105032.5平米地上建筑面積913250平米地下建筑面積191782.5平米車位9132地上車位3652地下車位5480容積率居住2.5，商業(yè)4.0綠化率30%地塊二（一期）經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)用地面積約421.5畝，28100地塊二（一期）投資測算開發(fā)成本及期間費(fèi)用405299萬元財(cái)務(wù)費(fèi)用39941萬元稅費(fèi)104787萬元銷售費(fèi)用32242萬元總投資582270萬元銷售收入806053萬元稅前利潤223783萬元利潤率28.8%地塊二（一期）投資測算開發(fā)成本及期間費(fèi)用405299萬元財(cái)項(xiàng)目二開發(fā)建議項(xiàng)目周邊市政條件較為完備，部分地塊具備立即進(jìn)場施工條件。但周圍匯聚了大量的商業(yè)辦公類項(xiàng)目，前有新中心、華府天地已經(jīng)消化了很大一部分的購買力，近鄰項(xiàng)目用地又有近期入市的海瀾財(cái)富中心、云巢廣場、東方廣場等商業(yè)項(xiàng)目，同質(zhì)化嚴(yán)重，再加上目前江陰商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營現(xiàn)狀低迷，未來前景難以看好。根據(jù)華創(chuàng)印總介紹該地塊交易價(jià)格預(yù)估為約600萬元/畝，一期用地300畝，全部為商業(yè)辦公用地，資金占用率過高，而項(xiàng)目回款能力預(yù)期很低。綜上考慮，建議暫緩取得土地，但可同政府部門保持聯(lián)系，不排除在找到可靠合作方的情況下以合作方式運(yùn)作。

項(xiàng)目二開發(fā)建議項(xiàng)目周邊市政條件較為完備，部分地THANGKS！謝謝！THANGKS！謝謝！恒通地產(chǎn)房地產(chǎn)事業(yè)部2015.4.23

江陰地塊勘察及市場調(diào)研報(bào)告恒通地產(chǎn)房地產(chǎn)事業(yè)部2015.4.23江陰地塊勘察及目錄︱CONTENTSPART3項(xiàng)目本體條件分析及財(cái)務(wù)測算PART2江陰房地產(chǎn)市場分析整體市場供需去化分析住宅市場分析商業(yè)寫字樓市場分析典型項(xiàng)目分析PART1項(xiàng)目概況目錄︱CONTENTSPART3項(xiàng)目本體條件分析及財(cái)1.1目項(xiàng)介紹—江陰地理位置介紹江陰市項(xiàng)目位于江蘇省江陰市，江陰市東接張家港，南臨無錫，西連常州，北對靖江。據(jù)上海公156里、距蘇州85公里。人口：122萬（戶籍）交通：常州北站、無錫東站

蘇南碩放國際機(jī)場

G2京滬高速經(jīng)濟(jì)：2014年GDP-2905億元2014全國百強(qiáng)縣與昆山并列第一近兩年人口邁入老齡化，加工產(chǎn)業(yè)開始工人減少，外貿(mào)出口產(chǎn)業(yè)也趨弱。1.1目項(xiàng)介紹—江陰地理位置介紹江陰市項(xiàng)目位于江蘇省江陰市1.2項(xiàng)目概況地塊一地塊二地塊一、地塊二位于江陰市東北方向。地塊一一期255畝，二期355畝；地塊二一期300畝。1.2項(xiàng)目概況地塊一地塊二地塊一、地塊二位于江陰市東北方向PART2江陰房地產(chǎn)市場分析整體市場供需去化分析住宅市場分析商業(yè)寫字樓市場分析典型項(xiàng)目分析PART2PART2江陰房地產(chǎn)市場分析整體市場供需去化分析P江陰整體樓市成交去化分析PART2江陰整體樓市成交去化分析PART22.1江陰市場近年整體成交數(shù)據(jù)江陰整體市場連續(xù)五年供大于求，成交價(jià)格從2014年開始下降?？梢钥吹?，價(jià)格在09年大幅提升之后，從2011年開始維持穩(wěn)定，保持在6900元./平；2013年年度去化水平為170萬方，整體供大于求；2014年以來，受到年初市場波動等影響，均價(jià)大幅下降，總體在6300-6600元（全業(yè)態(tài)）。2006年1月-2014年12月江陰商品住宅成交情況2.1江陰市場近年整體成交數(shù)據(jù)江陰整體市場連續(xù)五年供大于求，2.2江陰市場2014年住宅供銷走勢整體供大于求現(xiàn)象嚴(yán)重，近一年有過半月份供應(yīng)量是去化量的2倍，按年均去化計(jì)算需3年才能去化庫存存量：已累計(jì)到548.99萬方，按近五年年均去化165.4萬方計(jì)，約40個(gè)月才能全部去化；成交：2014年整體較去年成交略有下降，整體市場萎縮，其中3月份下降最多，達(dá)31.03%。2.2江陰市場2014年住宅供銷走勢整體供大于求現(xiàn)象嚴(yán)重，2014年住宅（普宅）市場近一年價(jià)格走勢去年以來，整體月成交維穩(wěn)在1000套上下，價(jià)格基本維穩(wěn)5900元左右。江陰市場自09年大幅度上漲后，基本維穩(wěn)，2014年整體均價(jià)基本維持在5900元左右；2014年住宅（普宅）市場近一年價(jià)格走勢去年以來，整體月成交2014年住宅（別墅）近一年價(jià)格走勢2014年以來，別墅月成交量波動較大，全市月均45套左右，價(jià)格基本維穩(wěn)11200元左右；江陰市場自09年大幅度上漲后，基本維穩(wěn)，14年別墅整體均價(jià)基本維持在11200元左右；2014年住宅（別墅）近一年價(jià)格走勢2014年以來，別墅月成江陰市場2014年1-12月成交面積分布從成交結(jié)構(gòu)來看，傳統(tǒng)剛需產(chǎn)品成交相對較少，改善型住房占據(jù)了主體，偏向于大面積戶型。江陰市場上90m2以下成交的比例相對較少，剛需市場表現(xiàn)一般；改善型住房，尤其是首改占據(jù)了主體。此部分客群中121-140m2的成交比例最高，占到總體成交的23%；在一定程度上反映本地首改客群更偏向于大面積戶型。2014年全市住宅成交面積分布面積段（m2）成交套數(shù)比例90以下156013%91-100159113%101-120224218%121-140285123%141-170229519%171以上176014%合計(jì)12299100%江陰市場2014年1-12月成交面積分布從成交結(jié)構(gòu)來看，傳統(tǒng)2.3商業(yè)辦公樓供求分析月份2014年01月2014年02月2014年03月2014年04月2014年05月2014年06月2014年07月2014年08月2014年09月2014年10月2014年11月2014年12月2015年01月2015年02月2015年03月供應(yīng)面積13331816220132200186483817452614000180403864141256188218160670437591719940成交面積143945820426987164851311721859971420445156272307126920193626047835076110699成交均價(jià)951310476108551212410365765610310138539665900111499106118331101608847從2013年1月至今商業(yè)+辦公寫字樓供求成交去化來看，供應(yīng)是去量的1.7倍。2.3商業(yè)辦公樓供求分析月份2014年01月2014年02從2014年1月至今寫字樓供求成交去化來看，供應(yīng)是去量的2.1倍，寫字樓成交均價(jià)7823元/㎡。2.3寫字樓供求成交分析月份2014.12014.22014.32014.42014.52014.62014.72014.82014.92014.10月2014.112014.122015.12015.22015.3供應(yīng)面積520950000000591312620039023000成交面積624124621555467625442152104.76105819451731173071122303277631637成交戶均面積20751528754775253636267474863280成交均價(jià)8582748273621265265777992605159738197702385586143472768078138從2014年1月至今寫字樓供求成交去化來看，供應(yīng)是去量的2.江陰地產(chǎn)大品牌開發(fā)商經(jīng)營狀況萬達(dá)地產(chǎn)、碧桂園、恒大地產(chǎn)、佳兆業(yè)、世貿(mào)地產(chǎn)等全國性大開發(fā)商已進(jìn)入江陰市場、本地房企相對定價(jià)隨意，導(dǎo)致整體價(jià)格波動性較大；2014年恒大、碧桂園等價(jià)格戰(zhàn)房企進(jìn)入，導(dǎo)致客戶對價(jià)格預(yù)期有所下降。尤其是年末，打折促銷甩貨的項(xiàng)目增加；目前各大開發(fā)商開發(fā)效果與預(yù)期有較大差距。隨著前幾年各大品牌開發(fā)商樓盤先期推出，吸納了大量的本地客源促銷，剛需市場進(jìn)入疲軟狀態(tài)。江陰地產(chǎn)大品牌開發(fā)商經(jīng)營狀況萬達(dá)地產(chǎn)、碧桂園、恒大地產(chǎn)、佳兆江陰土地出讓價(jià)格情況江陰土地出讓價(jià)格情況江陰總體樓市小節(jié)1、江陰本地供求關(guān)系失衡，供大于求現(xiàn)象嚴(yán)重，庫存壓力較大，按近五年平均去化量計(jì)算，去化周期約40個(gè)月；2014年全國房價(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，江陰房價(jià)降幅居全國第三；2、江陰本地剛需高層客戶中改善型為主，改善面積需求偏大，主力成交面積段集中在120-140平；3、本地房企相對定價(jià)隨意，導(dǎo)致整體價(jià)格波動性較大；2014年恒大、碧桂園等價(jià)格戰(zhàn)房企進(jìn)入，導(dǎo)致客戶對價(jià)格預(yù)期有所下降。尤其是年末，打折促銷甩貨的項(xiàng)目增加；4、江陰本地剛需市場相對較小，隨著前幾年各大品牌開發(fā)商的吸納客源促銷，剛需市場進(jìn)入疲軟狀態(tài)。江陰總體樓市小節(jié)1、江陰本地供求關(guān)系失衡，供大于求現(xiàn)象嚴(yán)重，2-2典型性項(xiàng)目分析PART22-2典型性項(xiàng)目分析PART2江陰市樓市板塊劃分一覽城中板塊傳統(tǒng)城區(qū)，已發(fā)展成熟，在江陰屬于售價(jià)較高區(qū)域，運(yùn)河與京滬高速之間的區(qū)域?yàn)榉績r(jià)高峰，往東西逐降城東板塊主要指城東街道，供給量較大，供過于求較大郚山灣新城板塊依托定山等風(fēng)景資源而建立的住宅片區(qū)城南板塊(含鎮(zhèn)區(qū))偏離主城區(qū)，毗鄰無錫惠山區(qū)，房價(jià)受到惠山區(qū)制約城西板塊江陰城市向西發(fā)展過程中形成的新興區(qū)域，具備一定發(fā)展?jié)摿Ψ績r(jià)越往西越低江陰市區(qū)大致分為五個(gè)板塊，我司地塊位于城東，地塊1.靠近市區(qū)，地塊2.在東郊，與傳統(tǒng)城區(qū)城中板塊有一定距離，但江陰城市向東發(fā)展，本地塊有一定的發(fā)展前景空間。地塊1地塊2江陰市樓市板塊劃分一覽城中板塊城東板塊郚山灣新城板塊城南板在售典型項(xiàng)目分布圖本案和院碧桂園·白鷺灣世茂·御龍灣本案長江御園長江萬悅城云巢中心海瀾財(cái)富蟠龍灣恒大御景在售典型項(xiàng)目分布圖本案和院碧桂園·白鷺灣世茂·御龍灣本案長江典型項(xiàng)目長江萬悅城占地面積9萬方綠化率20%業(yè)態(tài)高層最早開盤2014年08月13日建筑面積25萬方容積率2.8開發(fā)商永盛置業(yè)((長江房產(chǎn))車位配比1:1當(dāng)前售價(jià)均價(jià)7200元-7450元（95m2、123m2戶型調(diào)整到6900元）去化：目前一期757套已售出315套，其中12月售出36套。面積段（m2）

總數(shù)已售可售去化率95㎡2246016427%118、123㎡2749418034%132、142㎡2111337863%139㎡48282058%總計(jì)75731544242%萬悅城位于萬達(dá)廣場邊上，配套交通較好，去年8月開盤賣得還不錯(cuò)，后續(xù)降價(jià)促銷。去年報(bào)價(jià)都在8600元。近期銷售以價(jià)換量，調(diào)整價(jià)格到6900元。一期綜合去化率42%二期還未開發(fā)，預(yù)計(jì)供應(yīng)量大于一期。典型項(xiàng)目長江萬悅城占地面積9萬方綠化率20%業(yè)態(tài)高層最36長江萬悅城銷售情況及成交走勢整體來看，大面積的戶型相對去化較好，改善型客戶占據(jù)了主體；95、118、123戶型相對去化慘淡，12月份調(diào)整價(jià)格至均價(jià)6900元，去化率略有回升；月份成交套數(shù)成交均價(jià)8月20175409月32749010月23748511月23730012月367200合計(jì)3157475典型項(xiàng)目長江萬悅城該項(xiàng)目在市場上屬于賣得很好的項(xiàng)目，但目前采取以價(jià)換量策略。36長江萬悅城銷售情況及成交走勢整體來看，大面積的戶型相對去占地面積12萬方綠化率50%業(yè)態(tài)20-32層，精裝修最早開盤2014年6月22日建筑面積30萬方總戶數(shù)2003開發(fā)商恒大當(dāng)前售價(jià)8400-8500(宣傳1500-2000元精裝標(biāo)準(zhǔn))815套已成交618套，去化率76%。其中12月售出29套，均價(jià)約8400元/㎡。在售典型項(xiàng)目恒大.御景近期動態(tài)：一期清盤階段，對外宣傳首付10%，最低5.8萬起；大戶型基本售罄，現(xiàn)階段主要推售110㎡、120㎡小戶型；面積段供給銷售去化率82m2363597%110m226915558%120m223318780%130m218715181%140m24646100%150m24444100%合計(jì)81561876%占地面積12萬方綠化率50%業(yè)態(tài)20-32層，精裝修最早開盤29月份成交套數(shù)成交均價(jià)6月36385407月5084908月4484809月47845010月46845011月37840012月318400合計(jì)6188500

12月，首付10%，最低5.8萬起恒大項(xiàng)目為江陰市場銷售冠軍，一期推盤815套，去化618套，去化率76%，是市場上唯一一個(gè)年內(nèi)去化率超過50%的項(xiàng)目。在售典型項(xiàng)目恒大.御景恒大.御景銷售去化走勢29月份成交套數(shù)成交均價(jià)6月36385407月5084908物業(yè)類型毛坯建筑形態(tài)一期120-220㎡別墅、花園洋房占地面積2799.45畝樓面價(jià)3009容積率1.1最早開盤時(shí)間2014年07月27日交房時(shí)間2015年9月30日建筑面積一期3萬方在售均價(jià)洋房5980元總戶數(shù)3996戶，截至2014.12.11已取得預(yù)售證720套典型項(xiàng)目世茂.御龍灣面積供給銷售去化率80622032%116221464%140801418%1601383626%1801361813%合計(jì)43810223%面積供給銷售去化率180922426%2001172521%3003938%合計(jì)2485221%物業(yè)類型毛坯建筑形態(tài)一期120-220㎡別墅、花園洋房占12月洋房成交均價(jià)下降至5140元/m2世茂御龍灣銷售情況及成交走勢月份成交套數(shù)成交均價(jià)8月159399月38629510月29611511月17588812月175140合計(jì)102598038202916179177截止到12月底，336套洋房去化102套，去化率30.4%。12月別墅成交均價(jià)下降至10500元/m2月份別墅成交套數(shù)成交均價(jià)9月201148610月161181511月91061612月710500合計(jì)5211304

截止到12月底，248套別墅去化52套，去化率21%。典型項(xiàng)目世茂.御龍灣12月洋房成交均價(jià)下降至5140元/m2世茂御龍灣銷售情況規(guī)劃戶數(shù)900綠化率50%業(yè)態(tài)高層、洋房、別墅最早開盤2010年10月建筑面積32萬方容積率1.7開發(fā)商泓佳置業(yè)車位配比1:1當(dāng)前售價(jià)高層6388，小高層6338近期動態(tài)：和院二期高層峰景進(jìn)入尾盤階段，現(xiàn)基本處于滯銷狀態(tài)，掛靠在下屬中介銷售，對外一口價(jià)6388元/m2，有談價(jià)空間；現(xiàn)主推三期小高層，一口價(jià)6338元/m2，不限樓層。2014年全年成交120套，其中12月份成交34套，絕大多數(shù)為三期小高層，一口價(jià)6338元/m2；典型項(xiàng)目和院

面積段供給銷售去化率二期26F高層1051169985%154624979%16811610994%188545194%

合計(jì)34830889%三期15F小高層127m2902022%159m2601017%165m23027%

合計(jì)1803218%規(guī)劃戶數(shù)900綠化率50%業(yè)態(tài)高層、洋房、別墅最早開盤201和院銷售情況時(shí)間節(jié)點(diǎn)及成交走勢68886388高層滯銷，掛在下屬中介在賣小高層75006338以團(tuán)購的形式包裝，每周推特價(jià)房月份套數(shù)（套）面積（M2）1月2313.72月6967.793月91327.84月101876.65月41025.76月101510.397月122127.188月2327.079月203346.4210月101679.611月1185.5312月348214.17合計(jì)12022901.95高層：和院二期高層峰景現(xiàn)基本處于滯銷狀態(tài)，三期6338元/m2一口價(jià)傾銷2014年成交6套（剔除工抵房），均價(jià)約11500元/m2；2010年10月-2014年12月底，220套別墅去化129套，去化率59%，其中相當(dāng)大比例為工抵房與法爾勝內(nèi)部定房。面積供給銷售去化率200-270745676%350944548%420372157%60015747%合計(jì)22012959%洋房和聯(lián)排別墅產(chǎn)品：去化率約59%，其中相當(dāng)多為工抵房，售價(jià)12500元/㎡。典型項(xiàng)目和院和院銷售情況時(shí)間節(jié)點(diǎn)及成交走勢68886388高層滯銷，掛在典型項(xiàng)目長江御園規(guī)劃戶數(shù)996（洋房216）戶綠化率35%業(yè)態(tài)高層、洋房最早開盤2012.09.23建筑面積12.85萬方容積率2.5開發(fā)商江陰市長江房地產(chǎn)開發(fā)公司車位配比1:1當(dāng)前售價(jià)約9500元/m2近期動態(tài)：周周特賣會，年底特惠；年底熱銷，洋房130-180m2，一次性付款享95折，辦理按揭享96折，底層和頂樓可特價(jià)。2014年，洋房成交約6套，均價(jià)約9500元/m2；現(xiàn)剩余房源多為1F（帶約40m2花園及約80m2地下室）、2F（無贈送）、6F（送53m2露臺）；面積供給銷售去化率130242083%145201680%155242188%165361336%175402255%合計(jì)1449264%11000105009500價(jià)格走勢：典型項(xiàng)目長江御園規(guī)劃戶數(shù)996（洋房216）戶綠化率35典型競品：碧桂園白鷺灣規(guī)劃戶數(shù)一期綠化率業(yè)態(tài)高層、洋房、別墅最早開盤尚未開盤建筑面積32萬方容積率2.2開發(fā)商江陰高新區(qū)碧桂園置業(yè)有限公司當(dāng)前售價(jià)高層預(yù)計(jì)6300-6800（含精裝，對外宣傳1000元/平米）近期動態(tài)：9月28日大型品牌發(fā)布會；11月15日，售樓處正式公開；1月1日，對外首次公布價(jià)格區(qū)間，高層預(yù)計(jì)6300-6800元/m2（含精裝)面積段㎡供給占比去化套數(shù)去化率88298%0/985816%0/12511731.5%0/14011731.5%0/220-2705013%3978%合計(jì)321100%3912%高層6300-6800元/m2（含精裝，對外宣傳1000元/m2）洋房7600-7800元/m2（含精裝，對外宣傳1000元/m2）別墅真石漆外立面12000-14000元/m2別墅干掛石材外立面14000-16000元/m2典型競品：碧桂園白鷺灣規(guī)劃戶數(shù)一期綠化率業(yè)態(tài)高層、洋房、別墅產(chǎn)品類型項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間總計(jì)已售套數(shù)去化率現(xiàn)均價(jià)月均去化高層萬悅城2014.8.1375731542%7200-740023恒大御景2014.6.2281561876%8400-8500（含精裝）43和院2010.152834064%633810碧桂園白鷺灣預(yù)計(jì)2015年5月321006300-6800（含精裝）\洋房長江御園2013年1449263.90%9500元全年6套世茂御龍灣2014.7.2743810223%5980元25套/月碧桂園預(yù)計(jì)2015年5月35007600-7800元（含1000元精裝)）\別墅和院2010.122012958.60%12500全年6套世茂御龍灣2014.7.272485221%1050010套/月碧桂園白鷺灣2015年1月50397812000-1600013套/月市場上銷量較好的多為120-140m2的大三房產(chǎn)品為主，此部分客群多為首改客群；針對去化較差的小戶型（如悅城95m2、123m2）降價(jià)拋售。江陰本地洋房供應(yīng)量不多，區(qū)域內(nèi)直接競品少；但本地洋房去化較慢，部分需求被城中大戶型二手房分流；高層產(chǎn)品降價(jià)現(xiàn)象嚴(yán)重，洋房市場也起到了一定的價(jià)格干擾；本地市場別墅存量較大，且相對去化緩慢；別墅客群多為城中改善型需求，受周邊二手房別墅影響較大，市場典型項(xiàng)目分析小結(jié)市場高層產(chǎn)品較多，同質(zhì)化嚴(yán)重降價(jià)銷售售價(jià)在630