政務(wù)新區(qū)發(fā)展規(guī)律研究課件

政務(wù)新區(qū)發(fā)展規(guī)律研究1政務(wù)新區(qū)發(fā)展規(guī)律研究1作為新城模式的政務(wù)新區(qū)的發(fā)展規(guī)律總結(jié)作為起步階段的取地需要依托哪些規(guī)律？成熟階段特征：新城與老城逐漸融合，新城的價(jià)值開始依托其商務(wù)和商業(yè)價(jià)值；住宅開發(fā)價(jià)值開始走向平穩(wěn)，商業(yè)和商務(wù)價(jià)值開始提升加速。查漏補(bǔ)缺

式發(fā)展成熟階段發(fā)展階段特征：政務(wù)類設(shè)施進(jìn)駐，形成城市另一極；圍繞這一級(jí)依托政務(wù)資源周邊的地塊逐漸啟動(dòng)，住宅仍為主要發(fā)力點(diǎn)，其價(jià)值在此階段提升速度最快。極核式

發(fā)展發(fā)展階段起步階段特征起爆點(diǎn)均為距離老城區(qū)最近的住宅開發(fā)項(xiàng)目，依托高性價(jià)比、以及老城區(qū)的自然發(fā)展來(lái)帶動(dòng)單點(diǎn)

引爆起步階段在政務(wù)新區(qū)起步階段取地需要把握的基本原則：此時(shí)土地價(jià)值在于跟老城區(qū)之間的關(guān)聯(lián)性，距離老城區(qū)近的土地?fù)碛懈玫拈_發(fā)優(yōu)勢(shì)和更高的地塊價(jià)值；住宅用地起步開發(fā)最有利，商業(yè)用地只能留待成熟階段開發(fā)；梳理地塊價(jià)值的額外依托點(diǎn)，在起步階段住宅首先關(guān)注的是其自然資源類地塊。附：政務(wù)新區(qū)地塊的額外依托點(diǎn)有：1、自然資源類：山、水、湖、河流、溫泉等；2、政務(wù)類：市/省政辦公大樓、市/省委領(lǐng)導(dǎo)班子，市/省委集資宿舍等；3、市政配套類：市民廣場(chǎng)、政府接待酒店、圖書館等4、交通類：路網(wǎng)等級(jí)和路網(wǎng)密集程度；2作為新城模式的政務(wù)新區(qū)的發(fā)展規(guī)律總結(jié)作為起步階段的取地需要依揭秘二線省會(huì)城市政務(wù)新區(qū)的發(fā)展規(guī)律及其起步區(qū)的運(yùn)營(yíng)模式案例借鑒合肥政務(wù)新區(qū)鄭州鄭東新區(qū)貴陽(yáng)政務(wù)新區(qū)長(zhǎng)沙政務(wù)新區(qū)案例研究的目的——案例選取標(biāo)準(zhǔn)：選取二線省會(huì)城市政務(wù)新區(qū)；結(jié)合國(guó)內(nèi)政務(wù)新區(qū)發(fā)展的一般規(guī)律，研究項(xiàng)目與新區(qū)發(fā)展的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，指導(dǎo)本案的取地方向和開發(fā)思路，從而實(shí)現(xiàn)資本綜合運(yùn)作的利益最大化；作為政務(wù)新區(qū)起步區(qū)的發(fā)展，都有哪些模式，這些模式之間適用條件又是什么樣的？房地產(chǎn)在這其中所依托的價(jià)值點(diǎn)是什么？3揭秘二線省會(huì)城市政務(wù)新區(qū)的發(fā)展規(guī)律及其起步區(qū)的運(yùn)營(yíng)模式案合肥政務(wù)文化新區(qū)依托老城區(qū)延伸，憑借高品質(zhì)項(xiàng)目起爆，逐漸形成合肥新的一極國(guó)際花都國(guó)際花都坐鎮(zhèn)新區(qū)核心，正對(duì)1000畝天鵝湖，左臨市政大樓，與規(guī)劃中的商務(wù)中心接壤，近攬?zhí)禊Z湖風(fēng)景區(qū)、政務(wù)文化廣場(chǎng)、藝術(shù)公園。大劇院市政大廈綜合藝術(shù)館合肥政務(wù)新區(qū)的發(fā)展歷程：在起步階段，依托綠地國(guó)際花都中高品質(zhì)項(xiàng)目入市，借助與老城區(qū)的關(guān)系進(jìn)行延伸式發(fā)展；在發(fā)展階段，當(dāng)市政大樓、大劇院等進(jìn)駐后，直接帶動(dòng)了天鵝湖北側(cè)的、市府周邊的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)；在此基礎(chǔ)上政務(wù)新區(qū)向縱深延伸，逐漸開發(fā)天鵝湖南側(cè)地塊；同時(shí)政務(wù)新區(qū)的寫字樓商務(wù)辦公需求開始出現(xiàn)；未來(lái)政務(wù)新區(qū)的開發(fā)重點(diǎn)仍在商務(wù)和商業(yè)需求上面。目前政府的發(fā)展重點(diǎn)在濱湖新區(qū)，政府的喜新厭舊使得政務(wù)新區(qū)由原先的寵兒陷入了了尷尬境地。4合肥政務(wù)文化新區(qū)依托老城區(qū)延伸，憑借高品質(zhì)項(xiàng)目起爆，逐漸形成鄭東新區(qū)的發(fā)展受到政府強(qiáng)勢(shì)推動(dòng)，高起點(diǎn)規(guī)劃，完善配套投入，鄭州未來(lái)城市新中心區(qū)域政府強(qiáng)勢(shì)推動(dòng)規(guī)劃：鄭東新區(qū)發(fā)展是政府強(qiáng)勢(shì)推動(dòng)下進(jìn)行的，規(guī)劃面積約150平方公里，人口260萬(wàn)，在20~30年建完；由六大功能組團(tuán)組成，CBD和副中心充當(dāng)了商務(wù)和高檔居住的價(jià)值；規(guī)劃起點(diǎn)高，政府實(shí)施強(qiáng)勢(shì)，未來(lái)鄭東新區(qū)將會(huì)取代老城區(qū)成為城市價(jià)值最高的區(qū)域。鄭東新區(qū)起步區(qū)仍然是依托與老城區(qū)最近的區(qū)域撬動(dòng)；鄭東新區(qū)是依托高質(zhì)量大盤低密度群來(lái)啟動(dòng)：開發(fā)水平高；價(jià)格提升快；產(chǎn)品形式多樣。綠地“老街”3順馳“第一大街”1綠城“百合公寓”23412聯(lián)盟新城4鄭東規(guī)劃龍湖·CBD副中心龍子湖高校區(qū)鄭東CBD5鄭東新區(qū)的發(fā)展受到政府強(qiáng)勢(shì)推動(dòng)，高起點(diǎn)規(guī)劃，完善配套投入，鄭貴陽(yáng)政務(wù)新區(qū)受到地理?xiàng)l件的限制，距離老城區(qū)較遠(yuǎn)，其發(fā)展采用低價(jià)聚人氣策略金陽(yáng)新區(qū)建設(shè)使貴陽(yáng)城市建設(shè)跳出了“山間壩子”的局限，跳出了“攤餅式”的傳統(tǒng)城市發(fā)展思維；基礎(chǔ)建設(shè)：基礎(chǔ)道路等市政基本完成；今后5年內(nèi)，將投資400億元，重點(diǎn)實(shí)施“三大工程”、建設(shè)“八大城市功能板塊”；政府文教機(jī)構(gòu)：市級(jí)行政中心已投入使用，貴陽(yáng)一中已經(jīng)入駐，將投資24個(gè)億建大學(xué)城；房地產(chǎn)開發(fā)：已推出總建面將近250萬(wàn)平米的經(jīng)濟(jì)適用房，目前正在建設(shè)商業(yè)中心，未來(lái)將有大面積土地出讓。貴陽(yáng)政務(wù)新區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀：政策引導(dǎo)下，片區(qū)大面積開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，希望通過片區(qū)開發(fā)帶動(dòng)區(qū)域人氣；生活配套不全，銷售好但入住率低；未來(lái)有大量土地供應(yīng)，物業(yè)檔次及品質(zhì)將全面升級(jí)；土地出讓價(jià)格逐年攀升區(qū)域前景看好。6貴陽(yáng)政務(wù)新區(qū)受到地理?xiàng)l件的限制，距離老城區(qū)較遠(yuǎn)，其發(fā)展采用低長(zhǎng)沙政務(wù)新區(qū)呈現(xiàn)雙子星態(tài)勢(shì)，市府板塊為老城擴(kuò)充模式，發(fā)展重點(diǎn)為省府板塊的新城模式長(zhǎng)沙市規(guī)劃“一主、兩翼、四組團(tuán)”的“多中心、分散組團(tuán)式”城市空間結(jié)構(gòu)；“東拓、西進(jìn)、南融、北上”開發(fā)熱點(diǎn)近年發(fā)生階段性轉(zhuǎn)移，但城市發(fā)展大方向保持——向南（城南板塊）長(zhǎng)株潭一體化；長(zhǎng)沙規(guī)劃了兩個(gè)政務(wù)新區(qū)，但是其各自特定不同：河西板塊腹地較小，且之前已經(jīng)為建成區(qū)，目前依托市府帶動(dòng)其價(jià)值升值，但仍然為老城區(qū)擴(kuò)充的部分；省府板塊借勢(shì)長(zhǎng)株潭一體化，且有較廣闊腹地，從房地產(chǎn)開發(fā)和市政配套設(shè)施建設(shè)來(lái)看均為南區(qū)的發(fā)展為新城模式。開福區(qū)岳麓區(qū)芙蓉區(qū)雨花區(qū)天心區(qū)省政府市政府長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)長(zhǎng)沙縣城市規(guī)劃發(fā)展方向傳統(tǒng)中心區(qū)河西板塊南城板塊土地供應(yīng)向南，城市發(fā)展向南，河西土地逐漸減少；中心區(qū)土地稀缺，可供基本為舊改，且地價(jià)奇高，此情況加速了城市核心南移。7長(zhǎng)沙政務(wù)新區(qū)呈現(xiàn)雙子星態(tài)勢(shì)，市府板塊為老城擴(kuò)充模式，發(fā)展重點(diǎn)市場(chǎng)認(rèn)同度作為起步區(qū)地塊應(yīng)該采用哪種開發(fā)模式？我們首先需要明確不同地塊的市場(chǎng)認(rèn)同度演變曲線政務(wù)區(qū)周邊地塊商業(yè)用地政務(wù)區(qū)邊緣地塊老城區(qū)邊緣地塊例如：淮河新城起步區(qū)地塊本項(xiàng)目住宅用地新區(qū)成熟度起步階段發(fā)展階段成熟階段起步區(qū)地塊價(jià)值依托依托與老城區(qū)之間的關(guān)系，前期作為老城區(qū)自然延伸；待新區(qū)進(jìn)入發(fā)展階段，其價(jià)值依托才轉(zhuǎn)向政務(wù)新區(qū)。政務(wù)區(qū)周邊地塊價(jià)值依托只能依托政務(wù)資源，其住宅價(jià)值初期不高，受到政務(wù)資源進(jìn)駐和配套成熟影響，會(huì)加速上漲。商業(yè)地塊

價(jià)值依托依托成熟的居住氛圍或者商務(wù)辦公氛圍，在區(qū)域成熟階段，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值才開始凸顯，初期過多投入帶來(lái)過大風(fēng)險(xiǎn)。政務(wù)區(qū)邊緣地塊價(jià)值依托對(duì)政務(wù)資源的依托極弱，完全依賴來(lái)新區(qū)整體的成熟，初期架價(jià)值增長(zhǎng)緩慢且后勁不足；8市場(chǎng)認(rèn)同度作為起步區(qū)地塊應(yīng)該采用哪種開發(fā)模式？我們首先需要明在全面的新城打造基礎(chǔ)上，起步地塊的核心價(jià)值更多體現(xiàn)在與老城區(qū)的關(guān)聯(lián)和帶動(dòng)上從政務(wù)新區(qū)的發(fā)展規(guī)律看到，起步階段的新區(qū)良好規(guī)劃和基建，甚至政府等大型機(jī)構(gòu)的啟動(dòng)都不是起步地塊的核心依托起步地塊后續(xù)地塊老城區(qū)新城區(qū)起步階段發(fā)展階段成熟階段地塊依托核心價(jià)值老城區(qū)的依托（配套功能）老城區(qū)，新城區(qū)核心位置（新興配套功能）小價(jià)值（地段，指標(biāo)，環(huán)境）起步階段——依托的核心價(jià)值依然是老城區(qū)的影響力；發(fā)展階段——新區(qū)逐步在配套和影響力上不斷增長(zhǎng)，新區(qū)地塊價(jià)值的依托逐漸轉(zhuǎn)到新區(qū)核心范圍內(nèi)新興配套上；成熟階段——新區(qū)影響力已經(jīng)放大甚至超過老城區(qū)，此時(shí)地塊的價(jià)值除去新、老城區(qū)核心的依托外，更多表現(xiàn)在自身“小價(jià)值”的高低之上（小是相對(duì)于外部的宏觀影響而言的）。依托舊心，一步一優(yōu)勢(shì)趨向新心新老區(qū)價(jià)值依托逐漸平衡且新區(qū)更優(yōu)，“小價(jià)值”開始發(fā)揮作用9在全面的新城打造基礎(chǔ)上，起步地塊的核心價(jià)值更多體現(xiàn)在與老城區(qū)政務(wù)新區(qū)發(fā)展規(guī)律研究10政務(wù)新區(qū)發(fā)展規(guī)律研究1作為新城模式的政務(wù)新區(qū)的發(fā)展規(guī)律總結(jié)作為起步階段的取地需要依托哪些規(guī)律？成熟階段特征：新城與老城逐漸融合，新城的價(jià)值開始依托其商務(wù)和商業(yè)價(jià)值；住宅開發(fā)價(jià)值開始走向平穩(wěn)，商業(yè)和商務(wù)價(jià)值開始提升加速。查漏補(bǔ)缺

式發(fā)展成熟階段發(fā)展階段特征：政務(wù)類設(shè)施進(jìn)駐，形成城市另一極；圍繞這一級(jí)依托政務(wù)資源周邊的地塊逐漸啟動(dòng)，住宅仍為主要發(fā)力點(diǎn)，其價(jià)值在此階段提升速度最快。極核式

發(fā)展發(fā)展階段起步階段特征起爆點(diǎn)均為距離老城區(qū)最近的住宅開發(fā)項(xiàng)目，依托高性價(jià)比、以及老城區(qū)的自然發(fā)展來(lái)帶動(dòng)單點(diǎn)

引爆起步階段在政務(wù)新區(qū)起步階段取地需要把握的基本原則：此時(shí)土地價(jià)值在于跟老城區(qū)之間的關(guān)聯(lián)性，距離老城區(qū)近的土地?fù)碛懈玫拈_發(fā)優(yōu)勢(shì)和更高的地塊價(jià)值；住宅用地起步開發(fā)最有利，商業(yè)用地只能留待成熟階段開發(fā)；梳理地塊價(jià)值的額外依托點(diǎn)，在起步階段住宅首先關(guān)注的是其自然資源類地塊。附：政務(wù)新區(qū)地塊的額外依托點(diǎn)有：1、自然資源類：山、水、湖、河流、溫泉等；2、政務(wù)類：市/省政辦公大樓、市/省委領(lǐng)導(dǎo)班子，市/省委集資宿舍等；3、市政配套類：市民廣場(chǎng)、政府接待酒店、圖書館等4、交通類：路網(wǎng)等級(jí)和路網(wǎng)密集程度；11作為新城模式的政務(wù)新區(qū)的發(fā)展規(guī)律總結(jié)作為起步階段的取地需要依揭秘二線省會(huì)城市政務(wù)新區(qū)的發(fā)展規(guī)律及其起步區(qū)的運(yùn)營(yíng)模式案例借鑒合肥政務(wù)新區(qū)鄭州鄭東新區(qū)貴陽(yáng)政務(wù)新區(qū)長(zhǎng)沙政務(wù)新區(qū)案例研究的目的——案例選取標(biāo)準(zhǔn)：選取二線省會(huì)城市政務(wù)新區(qū)；結(jié)合國(guó)內(nèi)政務(wù)新區(qū)發(fā)展的一般規(guī)律，研究項(xiàng)目與新區(qū)發(fā)展的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，指導(dǎo)本案的取地方向和開發(fā)思路，從而實(shí)現(xiàn)資本綜合運(yùn)作的利益最大化；作為政務(wù)新區(qū)起步區(qū)的發(fā)展，都有哪些模式，這些模式之間適用條件又是什么樣的？房地產(chǎn)在這其中所依托的價(jià)值點(diǎn)是什么？12揭秘二線省會(huì)城市政務(wù)新區(qū)的發(fā)展規(guī)律及其起步區(qū)的運(yùn)營(yíng)模式案合肥政務(wù)文化新區(qū)依托老城區(qū)延伸，憑借高品質(zhì)項(xiàng)目起爆，逐漸形成合肥新的一極國(guó)際花都國(guó)際花都坐鎮(zhèn)新區(qū)核心，正對(duì)1000畝天鵝湖，左臨市政大樓，與規(guī)劃中的商務(wù)中心接壤，近攬?zhí)禊Z湖風(fēng)景區(qū)、政務(wù)文化廣場(chǎng)、藝術(shù)公園。大劇院市政大廈綜合藝術(shù)館合肥政務(wù)新區(qū)的發(fā)展歷程：在起步階段，依托綠地國(guó)際花都中高品質(zhì)項(xiàng)目入市，借助與老城區(qū)的關(guān)系進(jìn)行延伸式發(fā)展；在發(fā)展階段，當(dāng)市政大樓、大劇院等進(jìn)駐后，直接帶動(dòng)了天鵝湖北側(cè)的、市府周邊的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)；在此基礎(chǔ)上政務(wù)新區(qū)向縱深延伸，逐漸開發(fā)天鵝湖南側(cè)地塊；同時(shí)政務(wù)新區(qū)的寫字樓商務(wù)辦公需求開始出現(xiàn)；未來(lái)政務(wù)新區(qū)的開發(fā)重點(diǎn)仍在商務(wù)和商業(yè)需求上面。目前政府的發(fā)展重點(diǎn)在濱湖新區(qū)，政府的喜新厭舊使得政務(wù)新區(qū)由原先的寵兒陷入了了尷尬境地。13合肥政務(wù)文化新區(qū)依托老城區(qū)延伸，憑借高品質(zhì)項(xiàng)目起爆，逐漸形成鄭東新區(qū)的發(fā)展受到政府強(qiáng)勢(shì)推動(dòng)，高起點(diǎn)規(guī)劃，完善配套投入，鄭州未來(lái)城市新中心區(qū)域政府強(qiáng)勢(shì)推動(dòng)規(guī)劃：鄭東新區(qū)發(fā)展是政府強(qiáng)勢(shì)推動(dòng)下進(jìn)行的，規(guī)劃面積約150平方公里，人口260萬(wàn)，在20~30年建完；由六大功能組團(tuán)組成，CBD和副中心充當(dāng)了商務(wù)和高檔居住的價(jià)值；規(guī)劃起點(diǎn)高，政府實(shí)施強(qiáng)勢(shì)，未來(lái)鄭東新區(qū)將會(huì)取代老城區(qū)成為城市價(jià)值最高的區(qū)域。鄭東新區(qū)起步區(qū)仍然是依托與老城區(qū)最近的區(qū)域撬動(dòng)；鄭東新區(qū)是依托高質(zhì)量大盤低密度群來(lái)啟動(dòng)：開發(fā)水平高；價(jià)格提升快；產(chǎn)品形式多樣。綠地“老街”3順馳“第一大街”1綠城“百合公寓”23412聯(lián)盟新城4鄭東規(guī)劃龍湖·CBD副中心龍子湖高校區(qū)鄭東CBD14鄭東新區(qū)的發(fā)展受到政府強(qiáng)勢(shì)推動(dòng)，高起點(diǎn)規(guī)劃，完善配套投入，鄭貴陽(yáng)政務(wù)新區(qū)受到地理?xiàng)l件的限制，距離老城區(qū)較遠(yuǎn)，其發(fā)展采用低價(jià)聚人氣策略金陽(yáng)新區(qū)建設(shè)使貴陽(yáng)城市建設(shè)跳出了“山間壩子”的局限，跳出了“攤餅式”的傳統(tǒng)城市發(fā)展思維；基礎(chǔ)建設(shè)：基礎(chǔ)道路等市政基本完成；今后5年內(nèi)，將投資400億元，重點(diǎn)實(shí)施“三大工程”、建設(shè)“八大城市功能板塊”；政府文教機(jī)構(gòu)：市級(jí)行政中心已投入使用，貴陽(yáng)一中已經(jīng)入駐，將投資24個(gè)億建大學(xué)城；房地產(chǎn)開發(fā)：已推出總建面將近250萬(wàn)平米的經(jīng)濟(jì)適用房，目前正在建設(shè)商業(yè)中心，未來(lái)將有大面積土地出讓。貴陽(yáng)政務(wù)新區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀：政策引導(dǎo)下，片區(qū)大面積開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，希望通過片區(qū)開發(fā)帶動(dòng)區(qū)域人氣；生活配套不全，銷售好但入住率低；未來(lái)有大量土地供應(yīng)，物業(yè)檔次及品質(zhì)將全面升級(jí)；土地出讓價(jià)格逐年攀升區(qū)域前景看好。15貴陽(yáng)政務(wù)新區(qū)受到地理?xiàng)l件的限制，距離老城區(qū)較遠(yuǎn)，其發(fā)展采用低長(zhǎng)沙政務(wù)新區(qū)呈現(xiàn)雙子星態(tài)勢(shì)，市府板塊為老城擴(kuò)充模式，發(fā)展重點(diǎn)為省府板塊的新城模式長(zhǎng)沙市規(guī)劃“一主、兩翼、四組團(tuán)”的“多中心、分散組團(tuán)式”城市空間結(jié)構(gòu)；“東拓、西進(jìn)、南融、北上”開發(fā)熱點(diǎn)近年發(fā)生階段性轉(zhuǎn)移，但城市發(fā)展大方向保持——向南（城南板塊）長(zhǎng)株潭一體化；長(zhǎng)沙規(guī)劃了兩個(gè)政務(wù)新區(qū)，但是其各自特定不同：河西板塊腹地較小，且之前已經(jīng)為建成區(qū)，目前依托市府帶動(dòng)其價(jià)值升值，但仍然為老城區(qū)擴(kuò)充的部分；省府板塊借勢(shì)長(zhǎng)株潭一體化，且有較廣闊腹地，從房地產(chǎn)開發(fā)和市政配套設(shè)施建設(shè)來(lái)看均為南區(qū)的發(fā)展為新城模式。開福區(qū)岳麓區(qū)芙蓉區(qū)雨花區(qū)天心區(qū)省政府市政府長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)長(zhǎng)沙縣城市規(guī)劃發(fā)展方向傳統(tǒng)中心區(qū)河西板塊南城板塊土地供應(yīng)向南，城市發(fā)展向南，河西土地逐漸減少；中心區(qū)土地稀缺，可供基本為舊改，且地價(jià)奇高，此情況加速了城市核心南移。16長(zhǎng)沙政務(wù)新區(qū)呈現(xiàn)雙子星態(tài)勢(shì)，市府板塊為老城擴(kuò)充模式，發(fā)展重點(diǎn)市場(chǎng)認(rèn)同度作為起步區(qū)地塊應(yīng)該采用哪種開發(fā)模式？我們首先需要明確不同地塊的市場(chǎng)認(rèn)同度演變曲線政務(wù)區(qū)周邊地塊商業(yè)用地政務(wù)區(qū)邊緣地塊老城區(qū)邊緣地塊例如：淮河新城起步區(qū)地塊本項(xiàng)目住宅用地新區(qū)成熟度起步階段發(fā)展階段成熟階段起步區(qū)地塊價(jià)值依托依托與老城區(qū)之間的關(guān)系，前期作為老城區(qū)自然延伸；待新區(qū)進(jìn)入發(fā)展階段，其價(jià)值依托才轉(zhuǎn)向政務(wù)新