《物業(yè)管理法規(guī)與案例教程》第七章物業(yè)經(jīng)營相關法規(guī)

第七章物業(yè)經(jīng)營相關法規(guī)

第一節(jié)物業(yè)服務企業(yè)多種經(jīng)營第二節(jié)物業(yè)轉讓第三節(jié)物業(yè)租賃第四節(jié)物業(yè)中介服務第五節(jié)《勞動法》在物業(yè)經(jīng)營中的應用

第一節(jié)物業(yè)服務企業(yè)多種經(jīng)營學習目標通過本節(jié)的學習，使學生熟悉并掌握物業(yè)服務企業(yè)開展綜合經(jīng)營服務項目的有關規(guī)定，以便日后合法地開展物業(yè)多種經(jīng)營服務。主要內(nèi)容：一、物業(yè)綜合經(jīng)營服務的基本涵義及作用二、物業(yè)綜合經(jīng)營服務的主要內(nèi)容三、開展綜合經(jīng)營服務項目的注意事項

【引導案例】

某高檔住宅小區(qū)內(nèi)，隨處可見各種廣告牌：公告欄內(nèi)、公寓樓的外墻壁、樓內(nèi)大廳里，甚至電梯的液晶電視也不停地播放著各種廣告。業(yè)主們認為這些廣告紛亂煩雜，極大地影響了小區(qū)的環(huán)境美觀，要求物業(yè)公司撤掉這些廣告牌。而物業(yè)公司認為，這些廣告色彩繽紛，制作精良，不僅未影響小區(qū)環(huán)境美觀，還有美化環(huán)境的作用，同時豐厚的廣告收益可以極大地彌補物業(yè)服務經(jīng)費的不足，是一舉兩得的好事，不同意撤掉廣告牌。雙方發(fā)生了糾紛。請問，物業(yè)公司該撤掉廣告牌嗎？一、物業(yè)綜合經(jīng)營服務的基本涵義我國《物業(yè)管理條例》第四十四條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。這里所說的“物業(yè)服務合同約定以外的服務項目”即為物業(yè)綜合經(jīng)營服務。二、物業(yè)綜合經(jīng)營服務的主要內(nèi)容

物業(yè)綜合經(jīng)營服務可總結為以下十二類：1．商業(yè)類。主要包括便利店、超市、藥店、菜市場、攝影及照片洗印。2．餐飲類。餐館、快餐店、茶室、學生飯桌等。3．生活服務類。洗染店、美容美發(fā)室、洗車、主食加工點、代聘家教。

4．文化娛樂類。書店、打字復印店、健身房、老年活動室。5．教育類。幼兒園、小學，。6．醫(yī)療保健類。社區(qū)醫(yī)院或診所。7．商務類。商務中心、代購(機)票、代辦商務。8．維修類。家電、汽車、自行車及各類生活用品的維修服務。9．房地產(chǎn)中介代理類。房地產(chǎn)咨詢、估價、中介服務等。10．家政類。代請保姆或小時工、代辦購物。11．金融郵電類與有關部門合作，開辦金融門市或郵電網(wǎng)點。12．環(huán)保物資回收類物資回收站、跳蚤市場、舊書報刊回收銷售點。三、開展綜合經(jīng)營服務項目的注意事項

1．經(jīng)營范圍及服務內(nèi)容應合法。

2．合理收費。3．合理解決房屋和場地問題。4．避免出現(xiàn)擾民問題。5．物業(yè)企業(yè)不能擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營。【實訓案例】某物業(yè)服務企業(yè)將其所轄住宅小區(qū)的道路全部兩邊劃為停車位，對外出租車位并收取停車費。住宅小區(qū)業(yè)主認為物業(yè)服務企業(yè)未經(jīng)業(yè)主同意，擅自將公共部位讓與他人經(jīng)營是一種侵權行為。而物業(yè)服務認為，物業(yè)企業(yè)作為住宅小區(qū)的管理者，有權將公共部位出租給別人經(jīng)營。請分析并討論：物業(yè)服務企業(yè)是否有權利將小區(qū)道路兩邊的停車位用于經(jīng)營呢？物業(yè)企業(yè)如何合法地的利用小區(qū)共用部位經(jīng)營呢？【思考】開展物業(yè)綜合經(jīng)營服務項目時如何避免侵犯業(yè)主的權益？第二節(jié)物業(yè)轉讓

學習目標通過本節(jié)的學習，使學生熟悉并掌握物業(yè)轉讓的有關規(guī)定，能夠分析、解決物業(yè)轉讓的相關法律問題。主要內(nèi)容一、物業(yè)轉讓的概念及方式二、物業(yè)轉讓的原則三、物業(yè)轉讓的條件四、物業(yè)轉讓管理的行政主管部門五、物業(yè)轉讓的程序六、商品房銷售

【引導案例】

2007年6月，王女士與某物業(yè)公司簽訂委托代理購房協(xié)議，由該物業(yè)公司代理購買一處建筑面積80平方米的二居室房屋，成交價為60萬元。簽協(xié)議同時，王女士支付該公司購房定金6萬元，之后，王女士交付了房款，但未辦理房屋登記過戶手續(xù)。2007年8月，物業(yè)公司見房價又上漲，遂以72萬元的價格將該房屋出賣給何某，雙方到房管部門辦理了房屋登記過戶手續(xù)。此后，物業(yè)公司將6萬元定金退給王女士，并要求解除與王女士的合同。王女士認為已簽訂了委托代理購房協(xié)議，且已交清房款，不同意解除合同。雙方遂訴至法院。一、物業(yè)轉讓的概念及方式

物業(yè)轉讓是指房地產(chǎn)權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉移給他人的行為。物業(yè)轉讓可以采取多種方式，主要包括：（一）物業(yè)買賣。（二）物業(yè)贈與。（三）以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的；（四）一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權屬發(fā)生變更的；（五）因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權屬隨之轉移的；（六）以房地產(chǎn)抵債的；（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。二、物業(yè)轉讓的原則

(一)房地一體原則(二)登記公示原則三、物業(yè)轉讓的條件

（一）轉讓物業(yè)應當符合的條件根據(jù)《城市房地產(chǎn)轉讓管理規(guī)定》的規(guī)定，轉讓物業(yè)應當符合的以下條件：1．以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，應當符合下列條件：（1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；（2）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，應完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上；屬于成片開發(fā)土地的，依照規(guī)劃對土地進行開發(fā)建設，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎設施、公用設施的建設，達到場地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。（3）轉讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權證書。三、物業(yè)轉讓的條件2．以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，按照國務院的規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。三、物業(yè)轉讓的條件

3．以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，屬于下列情形之一的，經(jīng)有批準權的人民政府批準，可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)，但應當將轉讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。土地收益的繳納和處理的辦法按照國務院規(guī)定辦理。（1）經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準，轉讓的土地用于建設《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定的項目的；（2）私有住宅轉讓后仍用于居住的；（3）按照國務院住房制度改革有關規(guī)定出售公有住宅的；（4）同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的；（5）轉讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的；（6）根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權不宜出讓的；（7）縣級以上人民政府規(guī)定暫時無法或不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形。依照前款規(guī)定繳納土地收益或作其他處理的，應當在房地產(chǎn)轉讓合同中注明。4．物業(yè)再轉讓，需要辦理出讓手續(xù)、補交土地使用權出讓金的，應當扣除已經(jīng)繳納的土地收益。三、物業(yè)轉讓的條件

(二）轉讓物業(yè)的限制性條件根據(jù)《城市房地產(chǎn)轉讓管理規(guī)定》第六條規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉讓：（1）以出讓方式取得土地使用權但不符合本規(guī)定第十條規(guī)定的條件的；（2）司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；（3）依法收回土地使用權的；（4）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（5）權屬有爭議的；（6）未依法登記領取權屬證書的；（7）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。四、物業(yè)轉讓管理的行政主管部門

國務院建設行政主管部門歸口管理全國城市房地產(chǎn)轉讓工作。省、自治區(qū)人民政府建設行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)的城市房地產(chǎn)轉讓工作。直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱房地產(chǎn)管理部門）負責本行政區(qū)域內(nèi)的城市房地產(chǎn)轉讓管理工作。五、物業(yè)轉讓的程序

（一）房地產(chǎn)轉讓當事人簽訂書面轉讓合同；（二）房地產(chǎn)轉讓當事人在房地產(chǎn)轉讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權屬證書、當事人的合法證明、轉讓合同等有關文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格；（三）房地產(chǎn)管理部門對提供的有關文件進行審查，并在7日內(nèi)作出是否受理申請的書面答復，7日內(nèi)未作書面答復的，視為同意受理；（四）房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉讓的房地產(chǎn)進行現(xiàn)場查勘和評估；（五）房地產(chǎn)轉讓當事人按照規(guī)定繳納有關稅費；（六）房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權屬證書。六、商品房銷售

（一）商品房銷售的一般規(guī)定1．商品房銷售時，出賣方和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。3．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。4．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。5．商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。6．商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應當在訂立商品房買賣合同時與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關物業(yè)管理的協(xié)議。7．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。8．符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當?shù)肿鞣績r款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向買受人返還所收費用；當事人之間另有約定的，從其約定。9．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；預售商品房的，還必須明示《城市商品房預售管理辦法》。（二）商品房現(xiàn)售

商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房現(xiàn)售,應當符合以下條件：

1．現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；

2．取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；

3．持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

4．已通過竣工驗收；

5．拆遷安置已經(jīng)落實；

6．供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；

7．物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。（三）商品房預售

商品房預售，商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。1．商品房預售的條件根據(jù)2004年7月20日修訂的《城市商品房預售管理辦法》，商品房預售應當符合下列條件：（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（2）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。2．商品房預售許可制度商品房預售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產(chǎn)管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書應當載明《商品房預售許可證》的批準文號。3．商品房預售的程序（1）受理。（2）審核。（3）許可。（4）公示。【實訓案例】某小區(qū)業(yè)主張某與妻子感情不合，離婚在即。張某為免日后財產(chǎn)糾紛，暗中將委托物業(yè)公司將其與妻子共有的一套三居室出售。物業(yè)公司該不該接受張某的委托？請演示物業(yè)企業(yè)接受或拒絕張某的過程。【思考】物業(yè)企業(yè)接受業(yè)主委托代賣或代買房屋時應注意哪些問題？第三節(jié)物業(yè)租賃

學習目標通過本節(jié)的學習，使學生熟悉物業(yè)租賃的程序，掌握物業(yè)租賃的條件、物業(yè)租賃合同的相關法律知識，能夠分析、解決物業(yè)租賃的相關法律問題。主要內(nèi)容

一、物業(yè)租賃的概念二、物業(yè)租賃的條件三、物業(yè)租賃管理的行政主管部門四、物業(yè)租賃合同五、物業(yè)轉租六、承租人的優(yōu)先購買權七、買賣不破租賃【引導案例】某物業(yè)公司經(jīng)業(yè)主大會授權，將所轄物業(yè)區(qū)域內(nèi)一臨街房屋（業(yè)主共有）出租。2006年2月，該物業(yè)公司與李某簽定了房屋租賃合同。合同約定，李某租用該臨街房屋用于經(jīng)營超市，年租金10萬元，合同期限3年；每年提前7天交下一年的租金；未按期繳納租金可視為違約，須支付年租金10%的違約金。此后，李某某如約繳納了第一年租金10萬元。第二年，李某未按時交納租金。經(jīng)多次催要后，李某答稱，因超市經(jīng)營不景氣，該房屋已讓他轉租給了張某，物業(yè)公司應向張某追討租金。物業(yè)公司遂向張某要求交納房租。但張某稱，他是與李某簽訂的租賃合同，沒義務向該物業(yè)交納租金。物業(yè)應如何處理此問題？一、物業(yè)租賃的概念物業(yè)租賃，是指物業(yè)所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。二、物業(yè)租賃的條件

根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有權證的；（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權利的；（三）共有房屋未取得共有人同意的；（四）權屬有爭議的；（五）屬于違法建筑的；（六）不符合安全標準的；（七）已抵押，未經(jīng)抵押權人同意的；（八）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的；（九）有關法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。三、物業(yè)租賃管理的行政主管部門

國務院建設行政主管部門主管全國城市房屋租賃管理工作。省、自治區(qū)建設行政主管部門主管本行政區(qū)域內(nèi)城市房屋租賃管理工作。直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱房地產(chǎn)管理部門）主管本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋租賃管理工作。四、物業(yè)租賃合同

《城市房地產(chǎn)管理法》第五十四條規(guī)定，房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。（一）租賃合同的內(nèi)容

《城市房屋租賃管理辦法》第九條規(guī)定，租賃合同應當具備以下條款：1．當事人姓名或者名稱及住所；2．房屋的坐落、面積、裝修及設施狀況；3．租賃用途；4．租賃期限；5．租金及交付方式（房屋租金由租賃雙方按照房屋所在地人民政府的私有房屋租金標準，協(xié)商議定；沒有規(guī)定標準的，由租賃雙方根據(jù)公平合理原則，參照房屋所在地租金的實際水平協(xié)商議定，不得任意抬高）；6．房屋修繕責任；7．轉租的約定；8．變更和解除合同的條件；9．當事人約定的其它條款。（二）租賃合同當事人的權利和義務出租人的權利義務：（1）出租人除收取租金外，不得收取押租或其他額外費用。承租人應當按照合同規(guī)定交租，不得拒交或拖欠。（2）出租人、承租人共同使用的房屋及其設備，使用人應當本著互諒互讓、照顧公共利益的原則，共同合理使用和維護。（3）出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負責修復。（4）出租人在租賃期限內(nèi)，確需提前收回房屋時，應當事先商得承租人同意，給承租人造成損失的，應當予以賠償。（5）以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有士地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。（二）租賃合同當事人的權利和義務承租人的權利義務：（1）承租人必須按期繳納租金，違約的，應當支付違約金。（2）承租人應當愛護并合理便用所承租的房屋及附屬設施，不得擅自拆改、擴建或增添。確需變動的，必須征得出租人的同意，并簽訂書面合同。（3）租賃合同終止時，承租人應當將房屋退還出租人。如承租人到期確實無法找到房屋，出租人應當酌情延長租賃期限。（4）出租人應當依照租賃合同約定的期限將房屋交付承租人，不能按期交付的，應當支付違約金，給承租人造成損失的，應當承擔賠償責任。（5）因承租人過錯造成房屋損壞的，由承租人負責修復或者賠償。（6）經(jīng)出租人同意，承租人可以對租賃房屋進行改善或增設設施。在租賃合同期滿后，對租賃房屋改善或者增設設施所增價值的歸屬，當事人有約定的，依照約定，沒有約定的，承租人可依據(jù)不當?shù)美鲝埛颠€請求權。（三）租賃合同的終止與解除

1．租賃合同的終止房屋租賃期限屆滿，租賃合同終止。承租人需要繼續(xù)租用的，應當在租賃期限屆滿前3個月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同。2．有下列情形之一的，房屋租賃當事人可以變更或者解除租賃合同：（1）符合法律規(guī)定或者合同約定可以變更或解除合同條款的；（2）因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的；（3）當事人協(xié)商一致的。因變更或者解除租賃合同使一方當事人遭受損失的，除依法可以免除責任的以外，應當由責任方負責賠償。（三）租賃合同的終止與解除

3．承租人有下列行為之一的，出租人有權終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償：（1）將承租的房屋擅自轉租的；（2）將承租的房屋擅自轉讓、轉借他人或擅自調(diào)換使用的；（3）將承租的房屋擅自拆改結構或改變用途的；（4）拖欠租金累計六個月以上的；（5）公用住宅用房無正當理由閑置六個月以上的；（6）租用承租房屋進行違法活動的；（7）故意損壞承租房屋的；（8）法律、法規(guī)規(guī)定其他可以收回的。五、物業(yè)轉租

房屋轉租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。房屋轉租，應當訂立轉租合同。轉租合同必須經(jīng)原出租人書面同意，并按規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。轉租合同的終止日期不得超過原租賃合同規(guī)定的終止日期，但出租人與轉租雙方協(xié)商約定的除外。轉租合同生效后，轉租人享有并承擔轉租合同規(guī)定的出租人的權利和義務，并且應當履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務，但出租人與轉租雙方另有約定的除外。轉租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉租合同也隨之相應的變更、解除或者終止。六、承租人的優(yōu)先購買權

房屋所有人出賣租出房屋，須提前三個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權。在房屋租賃過程中，出租人通知承租人出賣房屋，承租人在出租人所給予的合理期限內(nèi)未予答復的，視為其放棄優(yōu)先購買權。當承租人與共有人同時主張優(yōu)先購買權時，由于共有人依物權性質(zhì)的共有權享有優(yōu)先權，比承租人依債權性質(zhì)的使用權享有的優(yōu)先權更優(yōu)先。七、買賣不破租賃

租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。租賃合同對受讓人繼續(xù)有效，承租人不需要與新的買受人簽訂新的租賃合同。所剩租期的租金，承租人應向新的買受人支付。新的買受人應受原租賃合同的約束，不得提高租金以變相不受原租賃合同的影響。買受人也不得以自己需要住房為由要求承租人騰房。如果出租人向買受人隱瞞了該房屋租賃的事實，買受人可以欺詐為由主張撤銷買賣合同，并有權要求賠償損失。【實訓案例】

王先生承租了某小區(qū)一套兩居室。入住一個月后發(fā)現(xiàn)房屋屋內(nèi)墻面涂料大量脫落。遂找到物業(yè)服務公司要求維修，物業(yè)管理人員卻說，物業(yè)公司只對業(yè)主負責，讓王先生找房東。但房東又告訴他說修可以，但錢必須由王先生自己出，王先生覺得自己不應承擔這筆支出，雙方遂發(fā)生糾紛。請演示該糾紛解決的過程?！舅伎肌磕承^(qū)部分業(yè)主將自己的房屋群租出去，嚴重擾亂了小區(qū)內(nèi)的正常秩序，請問，物業(yè)公司有沒有權利阻止業(yè)主群租其房屋？第四節(jié)物業(yè)中介服務

學習目標

通過本節(jié)的學習，使學生熟悉物業(yè)物業(yè)中介服務機構及人員資格管理的有關規(guī)定，掌握物業(yè)中介業(yè)務管理的相關法律知識，能夠分析、解決物業(yè)中介服務的相關法律問題。主要內(nèi)容

一、物業(yè)中介服務的概念二、物業(yè)中介服務機構三、物業(yè)中介服務人員資格管理四、中介業(yè)務管理【引導案例】2006年7月，某中介公司與客戶任桂芳簽訂了《房地產(chǎn)出售居間協(xié)議》，任桂芳委托中介公司居間出售本市西藏北路一小區(qū)住房，2006年9月，客戶鄭曉玲與中介公司就該住房簽訂《房地產(chǎn)求購確認書》，并實地查看了該住房的有關情況。但事后鄭曉玲未經(jīng)過中介公司同意私下與該住房的業(yè)主任桂芳完成了房屋買賣。中介公司認為鄭曉玲的行為已違反雙方的約定，損害了中介公司的合法權益。請求法院依法判令鄭曉玲支付違約金9000元。鄭曉玲辯解道，和中介公司簽訂的是《房地產(chǎn)求購確認書》，非居間協(xié)議。中介公司帶鄭曉玲去實地看了一次房屋，由于對方掛牌價格太高，所以明確告知中介公司的經(jīng)辦人不購買該房屋。之后鄭曉玲丈夫在小區(qū)保安處又得知了該房屋出售的信息，并得知該業(yè)主任桂芳的開價僅為915000元，遠遠低于中介公司報出的價格980000元，因此自行與該業(yè)主任桂芳簽訂了合同實現(xiàn)了房屋買賣。法院應如何裁決？（案例來源：胡建新，法律快車網(wǎng)，2007年6月25日）一、物業(yè)中介服務的概念

物業(yè)中介服務，是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動的總稱。房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動當事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術等方面服務的經(jīng)營活動；房地產(chǎn)價格評估，是指對房地產(chǎn)進行測算，評定其經(jīng)濟價值和價格的經(jīng)營活動；房地產(chǎn)經(jīng)紀，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務的經(jīng)營活動。二、物業(yè)中介服務機構

（一）物業(yè)中介服務機構的概念物業(yè)中介機構是指為物業(yè)交易提供洽談協(xié)議、交流信息、展示行情等服務業(yè)務的組織，其在物業(yè)交易中的作用和功能就是為物業(yè)交易雙方牽線搭橋，提供服務、促成交易。（二）物業(yè)中介服務機構的設立條件物業(yè)中介服務機構，應是具有獨立法人資格的經(jīng)濟組織。設立房地產(chǎn)中介服務機構應具備下列條件：1．有自己的名稱、組織機構；2．有固定的服務場所；3．有規(guī)定數(shù)量的財產(chǎn)和經(jīng)費；4．從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務的，具有房地產(chǎn)及相關專業(yè)中等以上學歷、初級以上專業(yè)技術職稱人員須占總人數(shù)的50％以上；從事房地產(chǎn)評估業(yè)務的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)估價師；從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀人。（三）物業(yè)中介服務機構的義務物業(yè)中介服務機構必須履行下列義務：1．遵守有關的法律、法規(guī)和政策；2．遵守自愿、公平、誠實信用的原則；3．按照核準的業(yè)務范圍從事經(jīng)營活動；4．按規(guī)定標準收取費用；5．依法交納稅費；6．接受行業(yè)主管部門及其他有關部門的指導、監(jiān)督和檢查。三、物業(yè)中介服務人員資格管理

（一）房地產(chǎn)咨詢業(yè)務人員的資格管理從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務的人員，必須是具有房地產(chǎn)及相關專業(yè)中等以上學歷，有與房地產(chǎn)咨詢業(yè)務相關的初級以上專業(yè)技術職稱并取得考試合格證書的專業(yè)技術人員。（二）房地產(chǎn)價格評估人員的資格管理國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度。房地產(chǎn)價格評估人員分為房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價員。房地產(chǎn)估價師必須是經(jīng)國家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認證，取得《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書》，并經(jīng)注冊登記取得《房地產(chǎn)估價師注冊證》的人員。未取得《房地產(chǎn)估價師注冊證》的人員，不得以房地產(chǎn)估價師的名義從事房地產(chǎn)估價業(yè)務。房地產(chǎn)估價員必須是經(jīng)過考試并取得《房地產(chǎn)估價員崗位合格證》的人員。未取得《房地產(chǎn)估價員崗位合格證》的人員，不得從事房地產(chǎn)估價業(yè)務。三、物業(yè)中介服務人員資格管理

（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀人的資格管理房地產(chǎn)經(jīng)紀人必須是經(jīng)過考試、注冊并取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證》的人員。未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證》的人員，不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務。（四）房地產(chǎn)中介服務人員的資格考試及證書管理房地產(chǎn)中介服務人員的資格考試，由國務院建設行政主管部門統(tǒng)一制定考試大綱，指定培訓教材。省、自治區(qū)人民政府建設行政主管部門和直轄市房地產(chǎn)管理部門制訂的考試辦法和試題，報建設部核準后，方可實施。嚴禁偽造、涂改、轉讓《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)估價師注冊證》、《房地產(chǎn)估價員崗位合格證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證》。遺失《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)估價師注冊證》、《房地產(chǎn)估價員崗位合格證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證》的，應當向原發(fā)證機關申請補發(fā)。四、中介業(yè)務管理

（一）房地產(chǎn)中介服務人員承辦業(yè)務，由其所在中介機構統(tǒng)一受理并與委托人簽訂書面中介服務合同。（二）房地產(chǎn)中介服務機構開展業(yè)務應當建立業(yè)務記錄，設立業(yè)務臺帳。業(yè)務記錄和業(yè)務臺帳應當載明業(yè)務活動中的收入、支出等費用，以及省、自治區(qū)建設行政主管部門和直轄市房地產(chǎn)管理部門要求的其他內(nèi)容。（三）房地產(chǎn)中介服務人員執(zhí)行業(yè)務，可以根據(jù)需要查閱委托人的有關資料和文件，查看現(xiàn)場。委托人應當協(xié)助。房地產(chǎn)中介服務人員與委托人有利害關系的，應當回避。委托人有權要求其回避。（四）經(jīng)委托人同意，房地產(chǎn)中介服務機構可以將委托的房地產(chǎn)中介業(yè)務轉讓委托給具有相應資格的中介服務機構代理，但不得增加傭金。（五）房地產(chǎn)中介服務費用由房地產(chǎn)中介服務機構統(tǒng)一收取，房地產(chǎn)中介服務機構收取費用應當開具發(fā)票，依法納稅。（六）房地產(chǎn)中介服務人員在房地產(chǎn)中介活動中不得有下列行為：1．索取、收受委托合同以外的酬金或其他財物，或者利用工作之便，牟取其他不正當?shù)睦妫?．允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)中介業(yè)務；3．同時在兩個或兩個以上中介服務機構執(zhí)行業(yè)務；4．與一方當事人串通損害另一方當事人利益；5．法律、法規(guī)禁止的其他行為。（七）因房地產(chǎn)中介服務人員過失，給當事人造成經(jīng)濟損失的，由所在中介服務機構承擔賠償責任。所在中介服務機構可以對有關人員追償?！緦嵱柊咐縿⑴坑?008年11月在某房屋中介公司購買了一套二手房。雙方約定在2009年上半年完成房屋過戶等一系列手續(xù)。劉女士于2008年12月付清了房款和中介費。但在2009年上半年辦理房屋產(chǎn)權過戶手續(xù)時，卻被告知無法交易過戶，原因是該房屋是居住未滿五年的經(jīng)濟適用房屋。既然無法交易，劉女士要求中介公司退還中介費。但中介公司認為交易無法完成是房屋主人的問題，與中介公司無關，中介公司已提供了相應的中介服務，不應返還中介費。請給出此糾紛的解決方案?！舅伎肌课飿I(yè)中介公司在二手房交易中應注意哪些事項？第五節(jié)《勞動法》在物業(yè)經(jīng)營中的應用

學習目標通過本節(jié)的學習，使學生熟悉《勞動法》的基本內(nèi)容，掌握物業(yè)企業(yè)用工的基本法律規(guī)定。主要內(nèi)容

一、《勞動法》的適用范圍二、勞動合同三、工作時間和休息、休假四、工資五、女職工與未成年工的特殊保護六、社會保險七、勞動爭議的解決【引導案例】

劉某今年還不滿16周歲，因為家庭經(jīng)濟困難，初中未畢業(yè)就輟學外出打工，以維持生活。經(jīng)人介紹，劉某成為某物業(yè)公司的一名保安。雖然明知劉某未滿16周歲，但物業(yè)公司劉某提出由公司為其辦理假的身份證，將其年齡改為17周歲，以避免勞動部門的檢查，并在簽訂勞動合同時借機壓低了劉某的工資待遇。后來，劉某值班過程中，和值班經(jīng)理發(fā)生口角，物業(yè)公司將劉某解雇。劉某認為自己工作盡責，物業(yè)公司沒理由解雇自己，雙方發(fā)生了糾紛。一、《勞動法》的適用范圍

（1）在中華人民共和國境內(nèi)的企業(yè)、個體經(jīng)濟組織（以下統(tǒng)稱用人單位）和與之形成勞動關系的勞動者。（2）國家機關、事業(yè)組織、社會團體和與之建立勞動合同關系的勞動者。（3）實行企業(yè)化管理的事業(yè)組織的非工勤人員。（4）其他通過勞動合同（包括聘用合同）與國家機關、事業(yè)組織、社會團體建立勞動關系的勞動者。物業(yè)服務企業(yè)聘用、管理員工，應遵守《勞動法》的有關規(guī)定。二、勞動合同

勞動合同是勞動者與用人單位確立勞動關系、明確雙方權利和義務的協(xié)議。勞動合同分為固定期限勞動合同、無固定期限勞動合同和以完成一定工作任務為期限的勞動合同。固定期限勞動合同，是指用人單位與勞動者約定合同終止時間的勞動合同。無固定期限勞動合同，是指用人單位與勞動者約定無確定終止時間的勞動合同。以完成一定工作任務為期限的勞動合同，是指用人單位與勞動者約定以某項工作的完成為合同期限的勞動合同?！秳趧臃ā返谑鶙l規(guī)定，建立勞動關系應當訂立勞動合同。（一）勞動合同的訂立

1．勞動合同訂立的原則。訂立勞動合同，應當遵循合法、公平、平等自愿、協(xié)商一致、誠實信用的原則。依法訂立的勞動合同具有約束力，用人單位與勞動者應當履行勞動合同約定的義務。

2．用人單位在建立勞動關系時的權利及義務。（1）用人單位有權了解勞動者與勞動合同直接相關的基本情況，勞動者應當如實說明。（2）用人單位招用勞動者時，應當如實告知勞動者工作內(nèi)容、工作條件、工作地點、職業(yè)危害、安全生產(chǎn)狀況、勞動報酬，以及勞動者要求了解的其他情況；（3）用人單位招用勞動者，不得扣押勞動者的居民身份證和其他證件，不得要求勞動者提供擔?；蛘咭云渌x向勞動者收取財物。

3．勞動合同的形式（1）建立勞動關系，應當訂立書面勞動合同。（2）已建立勞動關系，未同時訂立書面勞動合同的，應當自用工之日起一個月內(nèi)訂立書面勞動合同，但勞動關系自用工之日起建立。（3）用人單位未在用工的同時訂立書面勞動合同，與勞動者約定的勞動報酬不明確的，新招用的勞動者的勞動報酬按照集體合同規(guī)定的標準執(zhí)行；沒有集體合同或者集體合同未規(guī)定的，實行同工同酬。4．勞動合同的期限用人單位與勞動者協(xié)商一致，可以訂立固定期限勞動合同，也可以訂立無固定期限勞動合同及以完成一定工作任務為期限的勞動合同。但有下列情形之一，勞動者提出或者同意續(xù)訂、訂立勞動合同的，除勞動者提出訂立固定期限勞動合同外，應當訂立無固定期限勞動合同：（1）勞動者在該用人單位連續(xù)工作滿十年的；（2）用人單位初次實行勞動合同制度或者國有企業(yè)改制重新訂立勞動合同時，勞動者在該用人單位連續(xù)工作滿十年且距法定退休年齡不足十年的；（3）連續(xù)訂立二次固定期限勞動合同，且勞動者沒有本法第三十九條和第四十條第一項、第二項規(guī)定的情形，續(xù)訂勞動合同的。用人單位自用工之日起滿一年不與勞動者訂立書面勞動合同的，視為用人單位與勞動者已訂立無固定期限勞動合同。（二）勞動合同的內(nèi)容

《勞動合同法》第十七條規(guī)定，勞動合同應當具備以下條款：

1．用人單位的名稱、住所和法定代表人或者主要負責人；

2．勞動者的姓名、住址和居民身份證或者其他有效身份證件號碼；

3．勞動合同期限；

4．工作內(nèi)容和工作地點；

5．工作時間和休息休假；

6．勞動報酬；

7．社會保險；

8．勞動保護、勞動條件和職業(yè)危害防護；

9．法律、法規(guī)規(guī)定應當納入勞動合同的其他事項。勞動合同除前款規(guī)定的必備條款外，用人單位與勞動者可以約定試用期、培訓、保守秘密、補充保險和福利待遇等其他事項。（三）勞動試用期的有關規(guī)定（1）勞動合同期限三個月以上不滿一年的，試用期不得超過一個月；勞動合同期限一年以上不滿三年的，試用期不得超過二個月；三年以上固定期限和無固定期限的勞動合同，試用期不得超過六個月。（2）同一用人單位與同一勞動者只能約定一次試用期。（3）以完成一定工作任務為期限的勞動合同或者勞動合同期限不滿三個月的，不得約定試用期。（4）試用期包含在勞動合同期限內(nèi)。勞動合同僅約定試用期的，試用期不成立，該期限為勞動合同期限。（5）勞動者在試用期的工資不得低于本單位相同崗位最低檔工資或者勞動合同約定工資的百分之八十，并不得低于用人單位所在地的最低工資標準。（6）在試用期中，用人單位不得無故解除勞動合同。用人單位在試用期解除勞動合同的，應當向勞動者說明理由。（四）勞動合同的無效

勞動合同無效，是指勞動合同雖然是雙方當事人協(xié)商訂立的，但不具有法律效力。下列勞動合同無效或者部分無效：

1．以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立或者變更勞動合同的；

2．用人單位免除自己的法定責任、排除勞動者權利的；

3．違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的。對勞動合同的無效或者部分無效有爭議的，由勞動爭議仲裁機構或者人民法院確認。勞動合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。勞動合同被確認無效，勞動者已付出勞動的，用人單位應當向勞動者支付勞動報酬。勞動報酬的數(shù)額，參照本單位相同或者相近崗位勞動者的勞動報酬確定。（五）勞動合同的解除

勞動合同的解除是指在勞動合同期限屆滿之前終止勞動合同關系的法律行為。勞動合同的解除有以下三種情況：1．雙方協(xié)議解除合同

《勞動合同法》第三十六條規(guī)定，用人單位與勞動者協(xié)商一致，可以解除勞動合同。2．勞動者單方解除合同（1）勞動者提前三十日以書面形式通知用人單位，可以解除勞動合同。勞動者在試用期內(nèi)提前三日通知用人單位，可以解除勞動合同。（2）用人單位有下列情形之一的，勞動者可以解除勞動合同：①未按照勞動合同約定提供勞動保護或者勞動條件的；②未及時足額支付勞動報酬的；③未依法為勞動者繳納社會保險費的；④用人單位的規(guī)章制度違反法律、法規(guī)的規(guī)定，損害勞動者權益的；⑤對方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，在違背真實意思的情況下訂立或者變更勞動合同，致使勞動合同無效的；⑥法律、行政法規(guī)規(guī)定勞動者可以解除勞動合同的其他情形。（3）用人單位以暴力、威脅或者非法限制人身自由的手段強迫勞動者勞動的，或者用人單位違章指揮、強令冒險作業(yè)危及勞動者人身安全的，勞動者可以立即解除勞動合同，不需事先告知用人單位。3．用人單位單方解除合同的相關規(guī)定用人單位單方解除勞動合同，應當事先將理由通知工會。用人單位違反法律、行政法規(guī)規(guī)定或者勞動合同約定的，工會有權要求用人單位糾正。用人單位應當研究工會的意見，并將處理結果書面通知工會。（1）勞動者有下列情形之一的，用人單位可以解除勞動合同：①在試用期間被證明不符合錄用條件的；②嚴重違反用人單位的規(guī)章制度的；③嚴重失職，營私舞弊，給用人單位造成重大損害的；④勞動者同時與其他用人單位建立勞動關系，對完成本單位的工作任務造成嚴重影響，或者經(jīng)用人單位提出，拒不改正的；⑤對方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，在違背真實意思的情況下訂立或者變更勞動合同，致使勞動合同無效的；⑥被依法追究刑事責任的。（2）有下列情形之一的，用人單位提前三十日以書面形式通知勞動者本人或者額外支付勞動者一個月工資后，可以解除勞動合同：①勞動者患病或者非因工負傷，在規(guī)定的醫(yī)療期滿后不能從事原工作，也不能從事由用人單位另行安排的工作的；②勞動者不能勝任工作，經(jīng)過培訓或者調(diào)整工作崗位，仍不能勝任工作的；③勞動合同訂立時所依據(jù)的客觀情況發(fā)生重大變化，致使勞動合同無法履行，經(jīng)用人單位與勞動者協(xié)商，未能就變更勞動合同內(nèi)容達成協(xié)議的。

（3）勞動者有下列情形之一的，用人單位不得單方解除勞動合同：①從事接觸職業(yè)病危害作業(yè)的勞動者未進行離崗前職業(yè)健康檢查，或者疑似職業(yè)病病人在診斷或者醫(yī)學觀察期間的；②在本單位患職業(yè)病或者因工負傷并被確認喪失或者部分喪失勞動能力的；③患病或者非因工負傷，在規(guī)定的醫(yī)療期內(nèi)的；④女職工在孕期、產(chǎn)期、哺乳期的；⑤在本單位連續(xù)工作滿十五年，且距法定退休年齡不足五年的；⑥法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。（六）勞動合同終止

《勞動合同法》第四十四條規(guī)定，有下列情形之一的，勞動合同終止：1．勞動合同期滿的；2．勞動者開始依法享受基本養(yǎng)老保險待遇的；3．勞動者死亡，或者被人民法院宣告死亡或者宣告失蹤的；4．用人單位被依法宣告破產(chǎn)的；5．用人單位被吊銷營業(yè)執(zhí)照、責令關閉、撤銷或者用人單位決定提前解散的；6．法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。三、工作時間和休息、休假

(一)標準工作時間《勞動法》第三十六條規(guī)定，國家實行勞動者每日工作時間不超過八小時、平均每周工作時間不超過四十四小時的工時制度。用人單位應當保證勞動者每周至少休息一日。用人單位在下列節(jié)日期間應當依法安排勞動者休假：元旦、春節(jié)、國際勞動節(jié)、國慶節(jié)、法律、法規(guī)規(guī)定的其他休假節(jié)日。（二）延長工作時間

用人單位由于生產(chǎn)經(jīng)營需要，經(jīng)與工會和勞動者協(xié)商后可以延長工作時間，一般每日不得超過一小時；因特殊原因需要延長工作時間的，在保障勞動者身體健康的條件下延長工作時間每日不得超過三小時，但是每月不得超過三十六小時。有下列情形之一的，延長工作時間不受以上的限制：