本溪房地產(chǎn)調(diào)研報告

本溪房地產(chǎn)市場研究報告前言本報告由北京上古房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司研究完成，由于本溪房地產(chǎn)市場目前發(fā)展的水平較低，加之公共渠道的信息較為有限，因此，在研究過程中，我們廣泛征求當(dāng)?shù)卣藛T、地產(chǎn)人士、消費(fèi)者對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的見解，并對眾多新建商品房、商業(yè)物業(yè)進(jìn)行實(shí)地考察，取得較多能夠反映市場實(shí)際情況的第一手信息，并總結(jié)為此報告供貴集團(tuán)參考。本報告主要由三部分內(nèi)容組成：第一部分為本溪市宏觀經(jīng)濟(jì)形勢研究，此部分內(nèi)容包括本溪市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、城市發(fā)展藍(lán)圖等內(nèi)容；報告第二部分內(nèi)容為房地產(chǎn)市場研究，此部分包括近年來本溪市房地產(chǎn)的發(fā)展情況、市場供應(yīng)情況、商業(yè)物業(yè)市場情況等；報告第三部分為海航集團(tuán)擬收購的實(shí)華項(xiàng)目區(qū)域市場分析及項(xiàng)目投資分析。研究內(nèi)容目錄一. 本溪市概況及宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況本溪市房地產(chǎn)市場分析三. 實(shí)華項(xiàng)目區(qū)域市場分析及項(xiàng)目投資分析一. 本溪市概況及宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況1. 本溪市概況1.本溪市概況【地理位置】本溪位于遼寧東南部(東經(jīng)123°34’～125°46’，北緯40°49’～41°35’)，地處遼東半島腹地，全境總面積8411.3平方公里，呈亞鈴形分布，自然地貌為“八山一水半分田，半分道路和莊園”。北靠沈陽、撫順(距沈陽63.8公里，距撫順64.6公里)，南接丹東(距丹東140公里)，西鄰遼陽、鞍山(距遼陽50公里,距鞍山68.6公里)，東傍吉林(距通化150公里)。內(nèi)陸、多山地，太子河將城市一分為二【氣候條件】本溪屬于中溫帶濕潤氣候區(qū)，春天風(fēng)和日麗，夏季稍熱多雨，秋季天高氣爽。全地區(qū)年平均氣溫為6.1℃～7.8℃，最熱的七月，月平均氣溫為24.3℃；最冷的一月，平均氣溫為零下14.3℃。雨量比較充足，年平均降水量為800-900毫米，其中一半集中在夏季的七、八月份。綜觀全年，春天風(fēng)和日麗，夏季稍熱多雨，秋季天高氣爽，冬天冰封雪飄。最佳旅游季節(jié)為秋季?！局饕匀毁Y源】全市已發(fā)現(xiàn)鐵、銅、鋅、石膏、大理石等礦產(chǎn)八大類45種，其中鐵礦石已探明儲量27億噸以上，石灰石礦(水泥)儲量2.1億噸,溶劑石灰(冶金)儲量1.3億噸。南芬露天鐵礦具有低磷低硫低雜質(zhì)等特點(diǎn)，用此鐵礦煉出的鐵被譽(yù)為“人參鐵”?！拘姓^(qū)劃】本溪市設(shè)平山、明山、溪湖、南芬4個市轄區(qū)，本溪、桓仁2個滿族自治縣和一個經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。全市共25個街道辦事處（含兩縣各一個）、40個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、229個社區(qū)、289個村民委。全市有漢、滿、回、朝鮮、蒙等26個民族。【人口】據(jù)本溪2007年統(tǒng)計(jì)年鑒顯示，2007年本溪市共有家庭555039戶，人口總計(jì)1559748人，非農(nóng)業(yè)人口1045117人。平山區(qū)人口為842200人，溪湖區(qū)人口為319142人，明山區(qū)184093人，南芬區(qū)53269人。人口自然增長率為-0.11‰.1.本本溪市概概況2.本溪溪市宏觀觀經(jīng)濟(jì)分分析數(shù)據(jù)解讀讀2007年，全全市生產(chǎn)產(chǎn)總值實(shí)實(shí)現(xiàn)475.6億元，，比上年年增長15%；；2007年，本本溪市GDP位位列遼寧寧省第八八位，規(guī)規(guī)模以上上工業(yè)增增加值的的增加是是GDP實(shí)現(xiàn)高高增長的的主要來來源?！綠DP】數(shù)據(jù)解讀讀2007年，全全社會固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資實(shí)實(shí)現(xiàn)181億元元，增長長20.2%；2007年，本本溪市固定資產(chǎn)產(chǎn)投資額額位列遼遼寧省第九位，其中房房地產(chǎn)投投資額位位列全省省第四位，可見本本溪市在在房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)領(lǐng)域具有有極高的的投資熱熱度。【固定資產(chǎn)產(chǎn)投資】數(shù)據(jù)解讀讀2007年，社社會消費(fèi)費(fèi)品零售售總額實(shí)實(shí)現(xiàn)116億元元，增長長17.2%；；2007年，本本溪市社社會消費(fèi)費(fèi)品零售售價總額額位列遼遼寧省第第十一位位，排名名的靠后后顯示本本地消費(fèi)費(fèi)能力一一般。【社會消費(fèi)費(fèi)品零售售總額】【微觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)-國民民總產(chǎn)出出】指標(biāo)07年總產(chǎn)出（萬元）06年總產(chǎn)出（萬元）增長率第一產(chǎn)業(yè)52476744869617.0%第二產(chǎn)業(yè)9768150788449923.9%其中：采礦業(yè)56558533264970.0%制造業(yè)8199384670139822.4%第三產(chǎn)業(yè)2453156210124216.7%其中：批發(fā)零售業(yè)45215740495811.7%交通運(yùn)輸、倉儲和郵政業(yè)53906846484016.0%房地產(chǎn)業(yè)1147589933615.5%以重工業(yè)業(yè)為支柱柱產(chǎn)業(yè)的的經(jīng)濟(jì)正正以較快快的速度度蓬勃發(fā)發(fā)展【微觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)-規(guī)模模以上工工業(yè)企業(yè)業(yè)】指標(biāo)企業(yè)個數(shù)工業(yè)總產(chǎn)值（千元）主營業(yè)務(wù)收入（千元）內(nèi)資企業(yè)3826586434872543850其中：采礦業(yè)10341847134056173黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)505171615158774704有色金屬冶煉及壓延加工業(yè)16729057723858港澳臺投資企業(yè)14458479655853外商投資企業(yè)25956569803302采礦業(yè)、、金屬冶冶煉及壓壓延加工工業(yè)為全全市的支支柱型產(chǎn)產(chǎn)業(yè)【微觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)-就業(yè)業(yè)人口收收入水平平】指標(biāo)工資總額（千元）平均工資（元）總計(jì)國有經(jīng)濟(jì)集體經(jīng)濟(jì)其他經(jīng)濟(jì)全市總計(jì)5743095499422431288543598616004企業(yè)4266482352678230447743522314477事業(yè)979269970098840876320551機(jī)關(guān)497344---------------30149全市就業(yè)業(yè)人口平平均工資資較低1.本本溪市概概況3.城市市發(fā)展愿愿景【城市發(fā)展展總目標(biāo)標(biāo)】到2020年，，把本溪溪建設(shè)成成經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)達(dá),社社會和和諧，環(huán)環(huán)境友好好,布布局合理理，基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施高高效,環(huán)環(huán)境污污染得到到嚴(yán)格控控制和治治理的遼遼東地區(qū)區(qū)現(xiàn)代化化中心城城市，促促進(jìn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)社會全全面、協(xié)協(xié)調(diào)和可可持續(xù)發(fā)發(fā)展，實(shí)實(shí)現(xiàn)老工工業(yè)基地地的全面面振興。。【經(jīng)濟(jì)發(fā)展展目標(biāo)】到2020年，，把本溪溪建設(shè)成成全國重重要的鋼鋼鐵和精精品板材材生產(chǎn)基基地、東東北地區(qū)區(qū)重點(diǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的配配套加工工基地、、沈陽等等遼寧中中部城市市休閑、、娛樂、、度假的的“后花花園”，，打造““鋼鐵城、、森林城城、中藥藥城、旅旅游城””，促進(jìn)本溪溪經(jīng)濟(jì)快快速增長長。【城市空間間發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略】本溪空間間結(jié)構(gòu)采采用點(diǎn)軸軸推進(jìn)模模式，以以本溪中中心城區(qū)區(qū)為經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長極極，以沈沈丹線、、本溪－－小市－－桓仁線線為發(fā)展展軸，構(gòu)構(gòu)筑本溪溪市域城城鎮(zhèn)發(fā)展展的“T”型型空間結(jié)結(jié)構(gòu)。本溪－小小市－桓桓仁發(fā)展展軸沈丹發(fā)展展軸【城鎮(zhèn)化戰(zhàn)戰(zhàn)略】中心城市市聚集發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略(右圖圖標(biāo)1)：重點(diǎn)支持持本溪市市中心市市區(qū)的發(fā)發(fā)展1233西部軸線線聚集戰(zhàn)戰(zhàn)略(右右圖標(biāo)2)：支持歪頭頭山－本本溪－北北臺－南南芬軸線線發(fā)展組團(tuán)發(fā)展展模式(右圖標(biāo)標(biāo)3)：：城市次極極的多點(diǎn)點(diǎn)培育【人口發(fā)展展目標(biāo)】本溪市域域總?cè)丝诳?010年目目標(biāo)導(dǎo)向向值165～175萬萬人口之之間，2020年目標(biāo)標(biāo)導(dǎo)向值值190～200萬人人口之間間。根據(jù)據(jù)城鎮(zhèn)化化水平預(yù)預(yù)測，2010年城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人口120萬萬左右，，2020年城城鎮(zhèn)人口口160萬左右右。【重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)空間布布局】鋼鐵冶煉煉與壓延加工工業(yè)醫(yī)藥制造造業(yè)建材與化化工產(chǎn)業(yè)業(yè)建材與化化工產(chǎn)業(yè)業(yè)農(nóng)產(chǎn)品加加工業(yè)物流業(yè)旅游帶鋼材深加加工制品業(yè)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)市中心【本溪市概概況及宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展情情況總結(jié)結(jié)】本溪市經(jīng)經(jīng)濟(jì)正穩(wěn)穩(wěn)健發(fā)展展，給本本地房地地產(chǎn)市場場帶來良良好的預(yù)預(yù)期重工業(yè)是是本溪的的支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，對對城市的的經(jīng)濟(jì)影影響巨大大從城市化化進(jìn)程來來看，東部區(qū)域域是未來房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展的核核心極城市改造造步伐極極快，工工廠及棚棚戶區(qū)將將逐漸從從市區(qū)消消失二.本本溪市房房地產(chǎn)市市場分析析1.本本溪市概概況1.房地地產(chǎn)市場場基本情情況【2007年底本本溪市房房屋狀況況】截至2007年年底，本本溪市市市區(qū)累計(jì)計(jì)房屋建建筑面積積3433萬平平米，其其中住宅宅1935萬平平米，辦辦公樓206萬萬平米，，商業(yè)營營業(yè)用房房407萬平米米；成套套住宅套套數(shù)245202套，，成套住住宅建筑筑面積1539萬平米米，本年年減少住住宅面積積40萬萬平米；；市區(qū)人人均住宅宅建筑面面積19.96平米。?！?004年-2007年房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)情況】06年，，本溪市市商品房房施工面面積及新新開工面面積達(dá)到到近四年年的頂峰峰，07年兩項(xiàng)項(xiàng)指標(biāo)均均略有下下降。但但整體仍仍處于高高位，顯顯示出了了本溪市市商品房房開發(fā)的的軌跡，，即06年開始始本溪的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場才才真正進(jìn)進(jìn)入高潮潮階段。。持續(xù)兩年年新增施施工量在在360萬平米米以上【2004年-2007年房地地產(chǎn)市場場銷售情情況】04年-07年年，銷售售量呈現(xiàn)現(xiàn)兩種趨趨勢，首首先是自自05年年始，銷銷售量迅迅猛增長長，并連連續(xù)三年年大幅上上升，而而增長率率在06及07年分別別為14%和23.6%。銷銷售量的的連續(xù)上上升與增增長率的的下滑顯顯示：本溪市商商品房年年消化量量增幅在在逐步放放緩。2007年，本本溪市商商品房銷銷售均價價2508元，，較06年增長長10.6%.結(jié)合銷銷售面積積來看，，2006年，，本溪房房地產(chǎn)市市場經(jīng)歷歷了一個個盤整期期，2007年年得以重重新雙雙雙增長。。2008年，，從調(diào)查查來看，，房價仍仍將處于于高位，，但銷售售量下滑滑已不可可避免。。2007年年消化124萬平米米2007年年均價2508元【經(jīng)濟(jì)適用房房建設(shè)情況況】2007年年，經(jīng)濟(jì)適適用房新開開工面積976382平米，，施工面積積1729208平平米，竣工工面積595267平米，共共8224套，銷售售面積537414平米，共共7551套.本市經(jīng)濟(jì)適適用房的供供應(yīng)特點(diǎn)有有如下幾點(diǎn)點(diǎn)：供應(yīng)量大。。如上所述述，2007年施工工面積及新新開工面積積均在百萬萬平米數(shù)量量級，占全全市住宅總總供應(yīng)的三三分之一；；需求量大。。2007年，經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房銷銷售面積53萬平米米，占全市市住宅銷售售量的近五五成，但具具體到銷售售速度，則則很難與其其他城市的的經(jīng)適房相相比；價格較高。。同區(qū)域商商品住宅與與經(jīng)濟(jì)適用用房差價較較小，甚至至持平，不不屬于典型型的經(jīng)濟(jì)適適用房范疇疇，而似乎乎更應(yīng)將其其歸為低檔檔商品房一一類；產(chǎn)品品質(zhì)一一般。在供供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適適用房普遍遍在產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)方面，，材料施工工等方面存存在問題，，以下是選選取的兩個個項(xiàng)目的照照片。百合新城東億瑞磬佳佳園【客戶消費(fèi)特特征】本地居民的的消費(fèi)意識識存在一定定局限性，，往往認(rèn)為為帶電梯住住宅是塔樓樓，多層才才是板樓；；東北部新區(qū)區(qū)是置業(yè)熱熱點(diǎn)區(qū)域，，客戶多認(rèn)認(rèn)為此區(qū)域域物業(yè)升值值價值較大大；置業(yè)客戶無無論是購買買住宅或是是商業(yè)物業(yè)業(yè)多選擇一一次性付款款，2007年房屋屋貸款余額額為149725萬萬元，只相相當(dāng)于當(dāng)年年商品房銷銷售額的二二分之一。。在戶型方面面，90-110平平米的兩居居銷售狀況況最好；商業(yè)物業(yè)方方面，消費(fèi)費(fèi)者經(jīng)歷了了投資的熱熱潮期，具具有代表性性的銀座百百貨，散售售受到追捧捧，目前經(jīng)經(jīng)營狀況較較差，在售售中的世佳佳購物中心心，以年返返租10%吸引投資資，目前銷銷售率已超超過50%.1. 本溪溪市概況2.區(qū)域市市場研究【本溪市三個個房地產(chǎn)區(qū)區(qū)塊】工業(yè)及延伸區(qū)新興及延伸區(qū)老城區(qū)【本溪市三個個房地產(chǎn)區(qū)區(qū)塊---老城區(qū)域域】城市的原始始發(fā)展中心心，具備當(dāng)當(dāng)?shù)刈顑?yōu)良良的教育、、商業(yè)資源源，但陳舊舊的面貌無無法在短時時間內(nèi)改變變，生活品品質(zhì)受到影影響。住宅整體房房價在4000元/平米以上上，處于全全市最高水水平，以小小體量新盤盤供應(yīng)為主主，南部有有中型項(xiàng)目目將進(jìn)入供供應(yīng)。新老商業(yè)物物業(yè)大量供供應(yīng)，購物物方便，但但受制于普普遍消費(fèi)能能力限制，，經(jīng)營同質(zhì)質(zhì)化越發(fā)嚴(yán)嚴(yán)重。區(qū)域內(nèi)二手房交易易市場較為為活躍。【本溪市三個個房地產(chǎn)區(qū)區(qū)塊---新興及延伸伸區(qū)】位于地工路路以東，沈沈丹高速兩兩側(cè)。交通通較為便利利，自然環(huán)環(huán)境優(yōu)越，，城市配套套設(shè)施將逐逐漸完善。。住宅整體房房價在3000元/平米以上上，別墅項(xiàng)項(xiàng)目均價達(dá)達(dá)到5000元/平平米以上。。目前缺乏充足的的商業(yè)、學(xué)學(xué)校及醫(yī)療療配套，生生活便利程程度不高。本溪市重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展區(qū)域域，未來市市政府將遷遷至東部，，熱點(diǎn)項(xiàng)目目多集中于于此，目前前以姚家區(qū)區(qū)域周邊為為開發(fā)熱點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域，將將繼續(xù)向東東的發(fā)展趨趨勢。代表項(xiàng)目有有銀億家園園、富虹太太子城等、、名士華庭庭、碧水云云天等，經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房房有百合家家園。該片區(qū)吸引引了本溪市市及臨近城城市的高端端客戶群。?！颈鞠腥齻€個房地產(chǎn)區(qū)區(qū)塊---工業(yè)及延伸伸區(qū)】主要指溪湖湖區(qū)，位于于太子河以以北，工廠廠及礦區(qū)集集中地區(qū)，，背山面水水，有較好好的自然資資源，但受受工廠污染染較為嚴(yán)重重，且為主主要沉陷區(qū)區(qū)。新建住住宅多分布布于北部區(qū)區(qū)政府周邊邊。房價水平在在1400-2000元/平平米，政府府補(bǔ)貼的經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房房供應(yīng)較多多。房屋大多依依山而建，，交通及各各類生活配配套有待完完善。1. 本溪溪市概況3.主要在在售項(xiàng)目分分析【住宅在售項(xiàng)項(xiàng)目分析---供應(yīng)應(yīng)分析】項(xiàng)目名稱開發(fā)商地理位置供應(yīng)銷售情況市場定位面積/主力面積戶型特點(diǎn)價格豐華新城本鋼明山區(qū)地工路5號1600套月均銷售30套城市坐標(biāo)品質(zhì)名城93-170/80-90廚房設(shè)工作間，有暗室2788東億瑞磬佳園東億本溪湖公園8萬最具居住價值的中式園林純住宅小區(qū)46-120/60-70戶型設(shè)計(jì)不合理，客廳存采光差1400-1900銀億家園銀億明山區(qū)地工路88號23萬銷售60%新奢華主義建筑37-142/90戶型設(shè)計(jì)較合理，采光充足，功能空間豐富2780-3680成德嘉園成德商貿(mào)明山區(qū)峪明路小堡占地32公頃本溪尚層建筑87-140戶型方正、設(shè)計(jì)合理2580-3600鑫兆豪園鳳歧環(huán)保局3萬全新3萬平米雙子塔高層觀景樓王62-127戶型設(shè)計(jì)中規(guī)中矩3580甲秀新苑本鋼平山路38萬未開盤超大規(guī)模高檔生活園區(qū)80-120南領(lǐng)名筑華成明山區(qū)文化路現(xiàn)房珍藏版中小戶型住宅66-120戶型設(shè)計(jì)一般，格局差2680-2930金地廣場花園本鋼大商超市未開盤居城市中心享金地榮華119-145格局較差4000如意家園北方明山區(qū)高峪獨(dú)一無二六層框剪75-96戶型設(shè)計(jì)中規(guī)中矩2480-2660龍鳳花園南宮明山區(qū)大峪一中800套中檔價位尊享富人區(qū)生活90-130/90-100戶型設(shè)計(jì)優(yōu)秀2660-3600百合新城金城高峪榮山街坊多層銷售基本完畢，高層尚余60%北美風(fēng)情森林之城43-107/70-80經(jīng)適房，戶型中規(guī)中矩2280-2960錦程磬苑錦程明山區(qū)唐家路50-126格局及功能性考慮較少，存在黑室2400-2580金龍泉200套銷售80%領(lǐng)居上游擁享天成62-149/90-1003580起太子城一期富虹姚家32萬月均銷售50套1152700-4800碧水云天東川明山區(qū)峪明路16萬銷售率50%親水宜居岸邸44-177戶型設(shè)計(jì)充分考慮采光、功能性等因素2380-3480金色年華本鋼技校958套月均銷售60套70-270/9280-90平米需求較旺盛2800【住宅在售項(xiàng)項(xiàng)目分析---供應(yīng)應(yīng)分析】太子城。東東部新城大大盤，產(chǎn)品品表現(xiàn)模仿仿北京星河河灣，銷售售表現(xiàn)良好好，建筑品品質(zhì)一般，，一期交房房已出現(xiàn)業(yè)業(yè)主退房風(fēng)風(fēng)波?！咀≌谑垌?xiàng)項(xiàng)目分析---供應(yīng)應(yīng)分析】碧水云天。。東部新城城德式風(fēng)格格高端新盤盤，建筑品品質(zhì)、園林林、戶型均均處于區(qū)域域領(lǐng)先地位位?！咀≌谑垌?xiàng)項(xiàng)目分析---供應(yīng)應(yīng)分析】銀億家園。。東部新城城德式風(fēng)格格大盤，周周邊環(huán)境仍仍有待改善善，現(xiàn)房品品質(zhì)、綠化化等屬于區(qū)區(qū)域中等行行列，戶型型設(shè)計(jì)較為為優(yōu)秀?！咀≌谑垌?xiàng)項(xiàng)目分析---供應(yīng)應(yīng)分析】成德嘉園。。城區(qū)東北北部大盤，，在東部市市場，以其其德式洋房房占據(jù)一席席之地，戶戶型設(shè)計(jì)優(yōu)優(yōu)秀?！咀≌谑垌?xiàng)項(xiàng)目分析---銷售售情況】豐華新城銀億家園百合新城金龍泉太子城一期碧水云天金色年華銷售率------60%多層95%高層40%80%-----50%-----銷售速度（月均）30套---------------50套-----60套在本次調(diào)查查中涉及到到的項(xiàng)目，，普遍受到到市場觀望望情緒的影影響，銷售售量較以往往有所下降降，但從銷銷售數(shù)據(jù)來來看，放盤盤期月均30-60套的消化化速度仍說說明市場形形勢較為樂樂觀。【住宅在售項(xiàng)項(xiàng)目分析---價格格情況】工廠及延伸伸區(qū)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房價價格為全市市最低水平平，僅在1400-1900元之間，，新區(qū)及老老區(qū)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房均均價與商品品住宅起價價持平，分分別是新區(qū)區(qū)2800元左右，，老區(qū)2400-3000元元之間。老老區(qū)核心區(qū)區(qū)商品住宅宅價格為全全市最高，，達(dá)到4000元/平米左右右，新區(qū)及及老區(qū)大部部區(qū)域均價價在3000元/平平米左右。。廠礦區(qū)新區(qū)（東區(qū)）老區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房1400-190028002400-3000商品住宅-----2600-37003500-4000價格差小【住宅在售項(xiàng)項(xiàng)目分析---戶型型設(shè)計(jì)】在戶型設(shè)計(jì)計(jì)方面，整整體水平不不高。調(diào)查查的項(xiàng)目中中大部分都都存在設(shè)計(jì)計(jì)上的缺憾憾，異型房房間，暗室室等大量存存在，設(shè)計(jì)計(jì)較好的項(xiàng)項(xiàng)目有銀億億家園，成成德嘉園，，龍鳳花園園，碧水云云天。較差中規(guī)中矩較好豐華新城∨東億瑞磬佳園∨銀億家園∨成德嘉園∨鑫兆豪園∨南領(lǐng)名筑∨金地廣場花園∨如意家園∨龍鳳花園∨百合新城∨錦程磬苑∨碧水云天∨戶型設(shè)計(jì)整整體水平不不高【住宅在售項(xiàng)項(xiàng)目分析---戶型型面積】在售項(xiàng)目的的戶型面積積范圍以60-140平米面面積段居多多，總的來來說面積中中等或偏小小，超大戶戶型很少。。主力戶型型則以90平米左右右為主。主力戶型以以90平米米左右為主主中等偏小戶戶型為主【商業(yè)物業(yè)市市場---商業(yè)物業(yè)業(yè)分布】傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)區(qū)。目前本本溪市主要要商業(yè)區(qū)為為老區(qū)火車車站周邊，，百貨類包包括大商百百貨、華聯(lián)聯(lián)百貨及新新興的銀座座百貨，超超商類包括括大商超市市、世紀(jì)聯(lián)聯(lián)華超市；；專業(yè)市場場包括宏宇宇電器、國國美電器及及小型零售售批發(fā)市場場。新興商業(yè)。。新區(qū)預(yù)計(jì)計(jì)未來十年年內(nèi)將達(dá)到到50萬人人入住，目目前多個大大型商業(yè)正正在建設(shè)中中，代表項(xiàng)項(xiàng)目包括太太子城15000平平米超市，，實(shí)華集團(tuán)團(tuán)橫亙2000米長長街的唐人人街步行商商業(yè)街。公司名稱營業(yè)面積（m2）實(shí)現(xiàn)零售額（億元）營業(yè)利潤（億元）本溪商業(yè)大廈300005.524525華聯(lián)商廈766004.4-6570東方新天地18003.04211世紀(jì)聯(lián)華超市171893.78-6473環(huán)球副食30002.53-746宏宇電器40003.29103國美電器36604.591562銀座百貨30000無統(tǒng)計(jì)資料無統(tǒng)計(jì)資料世佳購物中心40000未營業(yè)未營業(yè)唐人街47500未營業(yè)未營業(yè)【商業(yè)物業(yè)市市場---商業(yè)物業(yè)業(yè)分布】全市和主主要項(xiàng)目的的社區(qū)型商商業(yè)的價格格在5000元/平平米左右；；老區(qū)核心心區(qū)位商業(yè)業(yè)價格在10000元左右在售大型型商業(yè)項(xiàng)目目包括唐人人街，世佳佳購物中心心及實(shí)華新新世界；唐人街項(xiàng)項(xiàng)目位于新新老區(qū)交界界位置，南南北長2000米，，最小鋪位位39平米米，平均130平米米，最大4000平平米獨(dú)棟。。銷售對象象以投資人人群為主，，多采用一一次性付款款方式購買買;世佳購物物中心位于于老區(qū)核心心區(qū)，以返返租方式銷銷售，前五五年10%，6-8年12%，9-10年15%，銷售售情況良好好。項(xiàng)目存存在較多問問題，可能能會在招商商期及經(jīng)營營期爆發(fā),首先，為為劃分小面面積銷售鋪鋪面，內(nèi)部部人流動線線不合理，，其次，返返租計(jì)劃過過于樂觀，，開發(fā)商的的現(xiàn)金流控控制能力尚尚為未知數(shù)數(shù)。項(xiàng)目名稱面積（m2）銷售價格（元/平米）銷售情況唐人街475005000（平層）10000（復(fù)式）已銷售50%世佳購物中心2116040000（使用面積）20000（建筑面積）已銷售60%【本溪市房地地產(chǎn)發(fā)展總總體現(xiàn)狀總總結(jié)】供應(yīng)向東年新開工360萬平平本地開發(fā)經(jīng)適房占總總供應(yīng)三分分之一價格大幅上上漲需求向東年購買100﹢萬平本地消化需求外流經(jīng)適房占總總消化量五五成收入水平低低郊區(qū)開發(fā)市內(nèi)二手房房火爆供嚴(yán)重大于于求東部價值認(rèn)認(rèn)同度高向大城市的的外流不可可阻擋經(jīng)適房沖擊擊商品房且且供應(yīng)過大大價格接近居居民承受力力的臨界點(diǎn)點(diǎn)城市發(fā)展尚尚未到郊區(qū)區(qū)化階段從宏觀市場場及區(qū)域市市場的調(diào)研研結(jié)果來看看：本溪市在遼遼寧省內(nèi)的的綜合排名名較為靠后后，而房地地產(chǎn)開發(fā)排排名卻相對對靠前，顯顯示了目前前本溪市的的房地產(chǎn)開開發(fā)有過熱傾向通過分析供供應(yīng)及吸納納的狀況，，可以看出出，目前本本溪市的供供應(yīng)遠(yuǎn)大于于吸納，僅僅考慮過去去三年的供供應(yīng)量，以以目前的吸吸納水平，，尚需3-5年才能能吸納完畢畢，可以預(yù)預(yù)見，本溪溪市未來三至五五年的市場場競爭將更更加激烈從價格水平平來看，高高至三、四四千元/平平米的價格格，已是本本溪這類城城市的價格格門檻，價格上升空空間非常有有限而從各板塊塊來看，老市區(qū)供應(yīng)應(yīng)最少，銷銷售應(yīng)不成成問題，但但存在著大大量的難度度極大的拆拆遷；而新市區(qū)雖無無拆遷難度度，但供應(yīng)應(yīng)量過大，，市場競爭爭異常激烈烈；溪湖區(qū)充充斥著大量量的經(jīng)濟(jì)適適用房項(xiàng)目目，整體供供應(yīng)達(dá)上百百萬平米，，而本溪市的經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房房不同于其其他城市，，具有銷售售速度慢、、客戶選擇擇度大、價價格優(yōu)勢不不明顯等特特點(diǎn)，因此此，其本質(zhì)質(zhì)應(yīng)屬于有有政府補(bǔ)貼貼的低檔商商品房，如海航集集團(tuán)選擇收收購經(jīng)濟(jì)適適用房項(xiàng)目目，則原本經(jīng)濟(jì)適適用房資金金周轉(zhuǎn)快、、資金利潤潤高的特點(diǎn)點(diǎn)就無從發(fā)發(fā)揮【本溪市房地地產(chǎn)發(fā)展總總體現(xiàn)狀總總結(jié)】三. 實(shí)華項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)域市市場分析及及項(xiàng)目投資資分析1. 本溪溪市概況1.區(qū)域劃劃分【區(qū)域劃分分】根據(jù)海航集集團(tuán)提供的的項(xiàng)目收購購資料，我我們選取項(xiàng)項(xiàng)目所在的的三個區(qū)域域作為主要要競爭區(qū)域域分析，分分別為溪湖湖區(qū)板塊、、南部板塊塊、本溪縣縣板塊溪湖區(qū)南部本溪縣和諧佳園東方新湖儷儷城山水儷城興華儷城擬收購項(xiàng)目目【區(qū)域概述述】板塊地理位置供應(yīng)特點(diǎn)需求特點(diǎn)價格水平擬收購項(xiàng)目溪湖區(qū)板塊溪湖區(qū)，主要為后石、后湖、柳塘三個亞區(qū)域棚戶區(qū)改造區(qū)經(jīng)適房主要供應(yīng)區(qū)低收入家庭的首選1400-1900和諧佳園東方新湖儷城本溪縣板塊本溪縣城區(qū)自然資源最為豐富商品房供應(yīng)為主子女就學(xué)購房需求強(qiáng)烈1600-2020（經(jīng)適）2100-3400（商品）山水儷城南部板塊解放南路以東平山路以南地工路以西城市新區(qū)高容積率產(chǎn)品較多關(guān)注項(xiàng)目品質(zhì)2800-3300（商品）1900-2500（經(jīng)適）興華儷城2.溪湖區(qū)區(qū)板塊溪湖區(qū)板塊塊主要為后后湖、后石石、柳塘區(qū)區(qū)域，又可可劃分為后后湖板塊后后石石板塊柳柳塘板塊塊【溪湖區(qū)板塊】本溪湖公園園柳塘路溪湖西路溪湖東路溪湖東路太子河天橋二街至市區(qū)東方新湖儷儷城和諧佳園東億瑞馨佳佳園錦程改造項(xiàng)項(xiàng)目一鐵山地山地后山板塊后湖板塊柳塘板塊市重點(diǎn)棚戶戶改造區(qū)域域東億項(xiàng)目及及實(shí)華項(xiàng)目目共90萬萬平米的供供應(yīng)，其中中經(jīng)適房60萬平米米左右未來無土地地供應(yīng)【總體供應(yīng)】后湖板塊后石板塊柳塘板塊僅實(shí)華東方方新湖儷城城供應(yīng)未來無土地地供應(yīng)為棚戶改造造區(qū)，山地地，無大片片平整土地地，交通極極為不便目前只有錦錦程公司開開發(fā)的一個個項(xiàng)目可銷售住宅宅存量達(dá)百百萬平米級級【需求特征】礦區(qū)板塊房房價為本溪溪市最低的的區(qū)域，購購房客戶基基本為城市市低收入家家庭后湖板塊后湖板塊主主要以低收收入客戶為為主，但周周邊配套設(shè)設(shè)施亟待改改善后石板塊城城區(qū)發(fā)展較較快，逐漸漸吸引中端端客戶的購購買需求柳塘板塊主主要是回遷遷戶為主后石板塊柳塘板塊短期內(nèi)溪湖湖區(qū)板塊升升級的可能能性不大總需求特征征【在供應(yīng)項(xiàng)目目基本情況況】板塊項(xiàng)目項(xiàng)目類型總建筑面積存量價格后湖板塊東億瑞馨佳園經(jīng)適房28萬6萬1400-1900和諧佳園經(jīng)適房62萬62萬1300-1700后石板塊東方新湖儷城經(jīng)適房45.6萬20萬1668-1940柳塘板塊錦程改造項(xiàng)目回遷樓----------------東億瑞馨佳佳園地理位置后后湖河河西天橋橋橋頭距市市中心（火火車站）5.5公里里交通條件溪溪湖西西路通達(dá)市市區(qū)主要干干道，兩條條公交線路路通過生活配套周周邊缺缺乏必要生生活配套，，未來主要要依靠一公公里外的溪溪湖區(qū)區(qū)政政府周邊建筑面積28萬萬平米，其其中回遷18萬平米米產(chǎn)品類型多多層小小高層高高層戶型面積53-86平平米價格1400-1900開發(fā)程度一一期4萬平米年年底前全部部入住，二二期6萬平平米已開工工銷售情況一一期銷銷售完畢，，二期內(nèi)部部認(rèn)購中推廣主題環(huán)環(huán)境客戶特征低低收入入家庭東億瑞磬家家園經(jīng)適房房東億瑞磬家家園回遷樓樓【東億瑞馨佳佳園】地塊北高南南低，視線線較好臨河高層，，附加值較較高東為山地南為河西為空曠坡坡地北為小學(xué)及及山地【周邊環(huán)境】【規(guī)劃】地塊內(nèi)外兩條河流經(jīng)過，臨河高層水景價值較高【戶型設(shè)計(jì)】南北通透戶型部分戶型客廳不采光主力戶型53-86平米3.本溪縣縣板塊本溪縣板塊塊房地產(chǎn)開開發(fā)主要集集中于縣城城東部沿太太子河區(qū)域域，可劃分分為迎賓西西路板塊、、政府路板板塊、迎賓賓廣場板塊塊【本溪縣板塊塊】濱河西路太子河中興路過境路迎賓路長江路長江路至本溪至桓仁山水儷城錦繡濱江正佳花園佳鑫國際燕東新天地豐澤園慧澤園迎賓廣場板板塊迎賓西路板板塊政府路板塊塊本溪縣主要要供應(yīng)區(qū)域域北區(qū)開發(fā)已已近完成，，南線山水水儷城項(xiàng)目目供應(yīng)最大大未來將向山山水儷城以以南繼續(xù)發(fā)發(fā)展，目前前尚無具體體規(guī)劃【總體供應(yīng)】政府路板塊塊迎賓廣場板板塊迎賓西路板板塊本溪縣核心心區(qū)，為房房價最高區(qū)區(qū)域在供應(yīng)樓盤盤均為小規(guī)規(guī)模項(xiàng)目，，在售面積積在15萬萬平米左右右僅有一個經(jīng)經(jīng)適房項(xiàng)目目供應(yīng)，為為棚戶改造造區(qū)未來亦無大大規(guī)模供應(yīng)應(yīng)項(xiàng)目本溪縣未來來供應(yīng)依然然較大【需求特征】近年，本溪溪縣最重要要的客戶來來自于周邊邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，主主要為解決決子女就學(xué)學(xué)問題迎賓西路板板塊集中了了當(dāng)?shù)刂懈吒叨丝蛻?，，改善居住住條件及子子女就學(xué)是是最大需求求來源政府路板塊塊主要以中中高端客戶戶為主，居居住升級為為主迎賓廣場板板塊以低端端客戶為主主，方便的的就學(xué)條件件及價格是是吸引需求求的動力本地需求多多來自子女女就學(xué)及居居住條件升升級板塊項(xiàng)目項(xiàng)目類型總建筑面積存量價格迎賓西路板塊山水儷城商品房36萬36萬2100-2580佳鑫國際商品房8萬無2890-3390錦繡濱江商品房8萬4萬2300-2500政府路板塊燕東新天地商品房4.5萬4.5萬2780-3300豐澤園商品房5萬3萬2600-3300迎賓廣場板塊惠澤園經(jīng)適房20萬20萬1600-2020【供應(yīng)項(xiàng)目基基本情況】慧澤園地理位置迎迎賓廣廣場、汽車車站西側(cè)生活配套近近距學(xué)學(xué)校、醫(yī)院院、購物場場所建筑面積20萬萬平米容積率1.27綠化率50%項(xiàng)目類型經(jīng)經(jīng)適房房產(chǎn)品類型多多層小小高層價格1600-2020建筑風(fēng)格開發(fā)程度地地塊平平整中，分分一二期開開發(fā)，東區(qū)區(qū)先行開發(fā)發(fā)銷售情況未未正式式銷售，客客戶積累推廣主題環(huán)環(huán)境境客戶特征本本縣低低收入人群群，周邊鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)子女就就學(xué)客戶【慧澤園】】地塊處于兩兩山之間地塊中心地地勢最低利用地勢高高差，層層層造景，規(guī)規(guī)劃合理二期一期一期【規(guī)劃】南北均為山山地東為客運(yùn)站站西為坡地-----自然環(huán)境境良好，視視野受到局局限【周邊環(huán)境】錦繡濱江地理位置濱濱河西西路G區(qū)山山水儷城城北側(cè)生活配套距距離中中小學(xué)校較較近、醫(yī)院院、購物不不便建筑面積8萬平平米容積率1.3項(xiàng)目類型商商品房房產(chǎn)品類型小小高層層主力戶型60-80平平米價格2300-2500開發(fā)程度共共8萬萬平米，一一期開發(fā)六六棟，近期期交房，二二期開發(fā)未未定銷售情況一一期銷銷售60%推廣主題環(huán)環(huán)境境【錦繡濱江】【戶型】設(shè)計(jì)合理，但從功能方面講附加值較低88平米兩兩居43平米一一居93平米兩兩居106平米米三居項(xiàng)目品質(zhì)落落后于周邊邊其它項(xiàng)目目，不具備備同等競爭爭力一期銷售出出現(xiàn)問題，，開發(fā)商迫迫于壓力打打出超低價價特價房的的廣告吸引引客戶二期開發(fā)尚尚無具體規(guī)規(guī)劃，拆遷遷已經(jīng)完成成銷售問題來來自地段（（較偏）、、價格（無無競爭力））、品質(zhì)（（一般）【項(xiàng)目評價價】佳鑫國際地理位置濱濱河西西路縣縣高級中學(xué)學(xué)對面生活配套中中小學(xué)學(xué)校、醫(yī)院院、購物等等生活配套套條件較好好建筑面積8萬平平米容積率2.05項(xiàng)目類型商商品房房產(chǎn)品類型多多層、、小高層、、高層主力戶型80-120平米價格2890-3390開發(fā)程度住住宅共共7萬平米米，18棟棟，一期開開發(fā)16棟棟，已交房房，二期2棟，已封封頂銷售情況一一期已已余閣樓未未售完，二二期銷售85%推廣主題豪豪宅宅客戶特征本本地高高端客戶【佳鑫國際】【戶型】全明戶型設(shè)計(jì)，南北通透，布局合理與實(shí)華集團(tuán)團(tuán)正佳花園園為同期項(xiàng)項(xiàng)目，兩者者前期競爭爭激烈，后后期客戶分分化，佳鑫鑫國際成為為高檔住宅宅代表，而而正佳花園園則淪為普普通項(xiàng)目小高層框架架剪力墻結(jié)結(jié)構(gòu)，與其其它項(xiàng)目形形成差異化化競爭，受受到追捧建筑材質(zhì)選選用、硬件件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、物業(yè)管管理水平均均達(dá)到高品品質(zhì)社區(qū)要要求頂層帶大面面積閣樓產(chǎn)產(chǎn)品銷售不不暢【項(xiàng)目評價】燕東新天地地地理位置財(cái)財(cái)富廣廣場南生活配套本本溪縣縣商業(yè)核心心區(qū)，距醫(yī)醫(yī)院、醫(yī)院院較近建筑面積4.5萬平米，，其中商品品住宅130套，約約11000平米容積率2.64項(xiàng)目類型商商品房房產(chǎn)品類型商商業(yè)上上蓋商品住住宅及回遷遷住宅主力戶型56-83平米米價格2780-3300開發(fā)程度約約2009年6月交房，，目前主體體施工中銷售情況未未正式式銷售推廣主題港港式式生活社區(qū)區(qū)客戶特征咨咨詢客客戶以縣城城內(nèi)居民為為主【燕東新天地地】大型超市及及購物廣場場上蓋住宅宅物業(yè)本溪縣核心心地段，具具備便利的的生活條件件小戶型產(chǎn)品品為主，部部分戶型采采光效果較較差商業(yè)與住宅宅共用通道道，住宅私私密性受到到影響本項(xiàng)目住宅宅適合投資資【項(xiàng)目評價】豐澤園地理位置財(cái)財(cái)政局局對面生活配套中中小學(xué)學(xué)校、醫(yī)院院、購物等等生活配套套條件較好好建筑面積5萬平平米容積率2.4項(xiàng)目類型商商品房房產(chǎn)品類型小小高層層、高層主力戶型130-176平米價格2600-3300開發(fā)程度住住宅共共5萬平米米，9棟，，高層6棟棟，小高層層3棟，2009年年10月入入住銷售情況銷銷售40%推廣主題豪豪宅宅客戶特征本本地高高端客戶【豐澤園】4.南部板塊南部板塊指指解放南路路以東、平平山路以南南、地工路路以西區(qū)域域南部板塊大大致可分為為南地板塊塊、技校板板塊?！灸喜堪鍓K】豐澤隆園解放南路平山路平山路地工路文化路廣裕路轉(zhuǎn)山路北光路東明路振平路和平新村興華儷城天華新家園新家源實(shí)華新興家園甲秀新苑博林金色年華觀山悅平東園南地板塊技校板塊棚戶區(qū)改造造為主供應(yīng)項(xiàng)目少少，近年各各類住宅供供應(yīng)量在60萬平米米左右未來在本鋼鋼周邊預(yù)計(jì)計(jì)可陸續(xù)整整理出40萬平米的的開發(fā)用地地【總體供應(yīng)】廠區(qū)拆遷區(qū)區(qū)近年有較多多項(xiàng)目供應(yīng)應(yīng)，多數(shù)項(xiàng)項(xiàng)目已進(jìn)入入尾盤期可供整理開開發(fā)土地較較少，預(yù)計(jì)計(jì)未來每年年供應(yīng)不會會超過15萬平米新新建住宅南地板塊技校板塊南地板塊中中高檔商品品房發(fā)展起起步較晚，，未來潛力力巨大看重南地區(qū)區(qū)域地理位位置上的優(yōu)優(yōu)勢【客戶需求求特征】看重區(qū)域方方便的子女女就學(xué)條件件周邊廠區(qū)改改造完成狀狀況好，生生活環(huán)境整整潔客戶對居住住品質(zhì)非常?？粗啬系匕鍓K客戶對居住住品質(zhì)非常?？粗丶夹０鍓K中高端客戶戶對品質(zhì)感感、居住環(huán)環(huán)境的需求求較大板塊項(xiàng)目項(xiàng)目類型總建筑面積存量價格南地板塊天華新家園經(jīng)適房8萬無2400-2500新家源經(jīng)適房40萬無2100-2200和平新村商品房------無2800-3500（二手）豐澤隆園商品房3萬無3000-4000（二手）技校板塊實(shí)華新興家園商品房------無3300（二手）博林金色年華商品房11萬（二期）無2800-3300平東園經(jīng)適房14萬無2500（二手）甲秀新苑經(jīng)適房28萬28萬1900起觀山悅商品房45萬45萬未定【供應(yīng)項(xiàng)目情情況】新家源地理理位位置置南南地地，，二二十十五五中中對對面面生活活配配套套生生活活配配套套設(shè)設(shè)施施較較缺缺乏乏，，但但周周邊邊就就學(xué)學(xué)條條件件較較好好建筑筑面面積積40萬萬平平米米容積積率率1.47綠化化率率35%項(xiàng)目目類類型型經(jīng)經(jīng)適適房房產(chǎn)品品類類型型多多層層、、小小高高層層、、高高層層主力力戶戶型型49-78平平米米價格格2100-2200開發(fā)發(fā)程程度度共共40萬萬平平米米，，共共6000余余套套，，回回遷遷房房5000余余套套，，已已開開發(fā)發(fā)五五年年，，僅僅余余部部分分未未入入住住銷售售情情況況銷銷售售完完畢畢推廣主主題地地段段、價價格客戶特特征本本鋼工工人、、其它它低收收入人人群【新家源源】【規(guī)劃】以小高層、高層產(chǎn)品為主規(guī)劃大型社區(qū)入口園林天華新新家園園地理位位置南南地，，二十十五中中對面面生活配配套生生活配配套設(shè)設(shè)施較較缺乏乏，但但周邊邊就學(xué)學(xué)條件件較好好建筑面面積住住宅8萬萬平米米項(xiàng)目類類型經(jīng)經(jīng)適房房產(chǎn)品類類型多多層、、小高高層主力戶戶型60-80平平米價格2400-2500建筑風(fēng)風(fēng)格開發(fā)程程度已已入住住銷售情情況尚尚有40套套左右右未售售推廣主主題地地段段客戶特特征低低收入入人群群【天華新新家園園】和平新新村，，興華華儷城城地塊塊北側(cè)側(cè)，主主力戶戶型100平米米左右右，多多層住住宅二二手價價格最最高達(dá)達(dá)到3500元元豐澤隆隆園位位于于解放放南路路，建建筑面面積3萬平平米，，戶型型60-130平米米，目目前二二手房房價格格最高高達(dá)到到4000元【其它項(xiàng)項(xiàng)目】博林金金色年年華地理位位置地地工號號7號號，技技校對對面生活配配套生生活配配套設(shè)設(shè)施較較缺乏乏建筑面面積二二期11萬萬平米米容積率率：2.1綠化率率：35%項(xiàng)目類類型商商品房房產(chǎn)品類類型多多層、、小高高層、、高層層主力戶戶型110-130平平米價格2800-3300（（尾盤盤）開發(fā)程程度已已入住住銷售情情況尚尚有少少數(shù)大大戶型型未銷銷售推廣主主題戶戶型型、物物業(yè)管管理客戶特特征看看重居居住品品質(zhì)的的中高高端客客戶【博林金金色年年華】觀山悅悅地理位位置地地工路路，技技校南南生活配配套生生活配配套設(shè)設(shè)施較較缺乏乏建筑面面積45萬萬平米米容積率率：1.7綠化率率：33%項(xiàng)目類類型商商品房房產(chǎn)品類類型多多層、、小高高層、、高層層主力戶戶型80-130平平米價格未未定定開發(fā)程程度一一期5萬平平米地地基施施工中中銷售情情況預(yù)預(yù)計(jì)2008年年10月中中旬開開盤銷銷售推廣主主題中中式式風(fēng)格格、自自然環(huán)環(huán)境【觀山悅悅】5.擬擬投資資項(xiàng)目目分析析【擬投資資項(xiàng)目目選取取原則則】開發(fā)風(fēng)風(fēng)險小小，以以本溪溪中高高端客客戶為為主要要客戶戶群；；利潤最最大化化；高品質(zhì)質(zhì)開發(fā)發(fā)，多多附加加值，，高收收益；；客戶認(rèn)認(rèn)同；；地塊無無大量量拆遷遷，或或拆遷遷難度度不大大區(qū)域選選取原原則應(yīng)規(guī)避避風(fēng)險險產(chǎn)品開開發(fā)原原則生活配配套設(shè)設(shè)施成成熟；；價值增增長空空間大大；消費(fèi)者者認(rèn)可可；利潤空空間大大；競爭風(fēng)風(fēng)險可可降低低；序號項(xiàng)目名稱地理位置規(guī)劃用地面積(㎡)建筑面積(㎡)開發(fā)進(jìn)度(㎡)1和諧佳園溪湖區(qū)河西40310066萬（住宅：63萬，公建：3萬）1800002東方新湖儷城溪湖區(qū)河?xùn)|298500456696(回遷房104014;商品房352682)1214313山水儷城本溪縣1689003738204興華儷城平山區(qū)解放南路92200291534動遷階段【擬投投資項(xiàng)項(xiàng)目】】資源來來源：：海航航和諧佳佳園地理位位置溪溪湖西西路距距市市中心心（火火車站站）五五公里里交通條條件溪溪湖西西路通通達(dá)市市區(qū)主主要干干道，，兩條條公交交線路路通過過生活配配套周周邊缺缺乏必必要生生活配配套，，未來來主要要依靠靠一公公里里外外的溪溪湖區(qū)區(qū)區(qū)政政府周周邊建筑面面積62萬萬平米米容積率率1.63產(chǎn)品類類型多多層小小高高層高高層價格1300-1700開發(fā)程程度無無拆遷遷，在在建回回遷房房，封封頂，，已停工三三個月月，經(jīng)適適房部部分尚尚未動動工銷售情情況經(jīng)經(jīng)適適房已已銷售售12套推廣主主題環(huán)環(huán)境境客戶特特征收收入入水平平較低低包包括括工人人、單單收入入家庭庭、新新婚尚尚無穩(wěn)穩(wěn)定收收入的的年輕輕人外外地地常住住務(wù)工工人員員【和諧佳佳園】【地塊情情況】回遷房地形高差溪湖西路淺山地塊西高東低、北高南低，便于組團(tuán)規(guī)劃地塊間存在較大高差，將提高開發(fā)成本臨河面較長，已規(guī)劃臨河觀景高層住宅地塊臨臨近沉沉陷區(qū)區(qū)，或或有部部分地地塊位位于沉沉陷區(qū)區(qū)地塊東東南一一公里里為一一鐵廠廠區(qū)，，污染染嚴(yán)重重西、南南均為為矮山山地塊西西南方方向?yàn)闉槔厦好旱V及及抗日日時期期萬人人坑?xùn)|有鐵鐵路線線，視視野內(nèi)內(nèi)為東東方新新湖儷儷城北為社社區(qū)及及溪湖湖西路路【周邊環(huán)環(huán)境】黑廳三居二居戶型面面積48-101平平米主力戶戶型60-80平米米優(yōu)點(diǎn)小小戶戶型多多居室室，滿滿足多多代居居住需需求缺點(diǎn)客客廳廳、衛(wèi)衛(wèi)生間間不采采光------戶戶型型設(shè)計(jì)計(jì)可優(yōu)優(yōu)化【戶型】【產(chǎn)品】外立面帶有回族建筑元素【SWOT】地塊面面山臨臨水，，可借借助的的景觀觀因素素較豐豐富交通相相對更更為便便利項(xiàng)目尚尚無正正式面面對市市場，，市場場策略略可調(diào)調(diào)整空空間大大相對于于競爭爭項(xiàng)目目，本本項(xiàng)目目開發(fā)發(fā)時間間較晚晚，將將流失失大量量客戶戶水系沒沒有流流經(jīng)地地塊，，東億億瑞馨馨佳園園占有有優(yōu)勢勢項(xiàng)目容容積率率較高高，導(dǎo)導(dǎo)致開開發(fā)成成本加加大主要污污染源源一鐵鐵的搬搬遷將將改變變區(qū)域域的環(huán)環(huán)境質(zhì)質(zhì)量；；主要競競爭對對手瑞瑞馨佳佳園大大規(guī)模模供應(yīng)應(yīng)將提提前消消化大大量需需求市場需需求很很可能能已經(jīng)經(jīng)受到到擠壓壓，且且一個個區(qū)域域不可可能吸吸引所所有的的購買買需求求優(yōu)勢劣勢機(jī)會威脅【市場預(yù)預(yù)期】鑒于以以下情情況：：區(qū)域經(jīng)經(jīng)適房房存量量巨大大，客客戶可可選擇擇空間間非常常大過去一一年區(qū)區(qū)域經(jīng)經(jīng)適房房銷售售量在在十萬萬平米米左右右政府對對價格格的管管制非非常嚴(yán)嚴(yán)格本項(xiàng)目目目前前無拆拆遷等等影響響項(xiàng)目目開發(fā)發(fā)的潛潛在風(fēng)風(fēng)險本項(xiàng)目目預(yù)計(jì)計(jì)年銷銷售量量預(yù)計(jì)計(jì)可在在50000-60000平平米左左右我們認(rèn)認(rèn)為本本項(xiàng)目目的投投資評評估應(yīng)應(yīng)著重重關(guān)注注以下下幾點(diǎn)點(diǎn)：高企的的開發(fā)發(fā)成本本。地地形高高差需需要大大量的的改造造費(fèi)用用，過過高容容積率率下的的小高高層為為主的的產(chǎn)品品結(jié)構(gòu)構(gòu)勢必必大幅幅增加加開發(fā)發(fā)成本本；投資回回收慢慢。本本溪市市經(jīng)適適房區(qū)區(qū)別于于其它它城市市，其其實(shí)際際是廉廉價的的商品品房，，銷售售速度度慢，，投資資回收收期長長，現(xiàn)現(xiàn)金回回收慢慢，且且供應(yīng)應(yīng)量巨巨大；；政府補(bǔ)補(bǔ)貼、、優(yōu)惠惠及土土地成成本。。東億億瑞馨馨佳園園獲得得政府府補(bǔ)貼貼四億億元，，本項(xiàng)項(xiàng)目是是否能能夠獲獲得足足夠的的政府府支持持也是是決定定本項(xiàng)項(xiàng)目投投資價價值的的關(guān)鍵鍵因素素。。東方新新湖儷儷城地理位位置溪溪湖站站對面面原原溪湖湖百貨貨對面面交通條條件溪溪湖西西路通通達(dá)市市區(qū)主主要干干道，，距市市中心心（火火車站站）四四公里里，四四條公公交線線路通通過生活配配套新新營業(yè)業(yè)大商商超市市距本本項(xiàng)目目四百百米，，其它它配套套設(shè)施施齊全全建筑面面積45.66萬萬容積率率1.53綠化率率33%價格1668-1940產(chǎn)品類類型多多層小小高高層高高層開發(fā)程程度一一期回回遷房房1000套，，經(jīng)適適房572套，，已全全部封封頂，，二期期均為為經(jīng)適適房，，尚有有拆遷遷銷售情情況06年9月開開始銷銷售，，目前前一期期尚余余50余套套未售售，二二期已已積累累客戶戶500余余組推廣主主題環(huán)環(huán)境境客戶特特征多多為為收入入水平平較低低人群群，由由于周周邊環(huán)環(huán)境大大為改改觀，，后期期吸引引部分分公務(wù)務(wù)員等等中等等收入入人群群【東方新新湖儷儷城】新湖儷儷城一一期西西區(qū)新湖儷儷城一一期東東區(qū)及及二期期（黃黃色區(qū)區(qū)域））新湖儷儷城東東西區(qū)區(qū)之間間寺廟廟-藏藏龍寺寺【規(guī)劃】經(jīng)適房房回遷房房回遷房房二期地塊為坡地地形，產(chǎn)品延續(xù)了一期風(fēng)格新湖儷儷城南南部大大商超超市新湖儷儷城南南側(cè)街街道老老社區(qū)區(qū)新湖儷儷城西西眺和和諧佳佳園新湖儷儷城南南側(cè)社社區(qū)【周邊環(huán)環(huán)境】大商超市填補(bǔ)了區(qū)域配套的缺乏地塊南側(cè)社區(qū)環(huán)境較為嘈雜西向視野遼闊【項(xiàng)目面面臨的的主要要問題題】二期地塊尚有三百余戶未拆遷住戶【SWOT】地塊較較為平平坦，，只有有少數(shù)數(shù)緩坡坡交通最最為便便利周邊生生活配配套最最為便便利項(xiàng)目周周邊為為老式式社區(qū)區(qū)，較較為嘈嘈雜二期地地塊存存在較較大量量的拆拆遷周邊生生活配配套設(shè)設(shè)施的的完善善，將將吸引引更大大范圍圍的客客戶前前來置置業(yè)市場需需求很很可能能已經(jīng)經(jīng)受到到擠壓壓，且且一個個區(qū)域域不可可能吸吸引所所有的的購買買需求求優(yōu)勢劣勢機(jī)會威脅【市場預(yù)預(yù)期】鑒于以以下情情況：：同區(qū)域域內(nèi)經(jīng)經(jīng)適房房存量量巨大大過去一一年區(qū)區(qū)域經(jīng)經(jīng)適房房銷售售量在在十萬萬平米米左右右政府對對價格格的管管制非非常嚴(yán)嚴(yán)格本項(xiàng)目目二期期開發(fā)發(fā)地塊塊仍存存在拆拆遷問問題本項(xiàng)目目具備備一定定的地地段競競爭優(yōu)優(yōu)勢本項(xiàng)目目已為為二期期積累累了五五百余余組意意向客客戶，，初期期銷售售方面面應(yīng)不不存在在太大大壓力力我們認(rèn)認(rèn)為本本項(xiàng)目目的投投資評評估應(yīng)應(yīng)著重重關(guān)注注以下下幾點(diǎn)點(diǎn)：開發(fā)成成本。。地塊容容積率率高，，拆遷遷成本本高都將大大幅增增加本本項(xiàng)目目的開開發(fā)成成本。。利潤測測算。。需根根據(jù)政政府給給予的的優(yōu)惠政政策及及土地地成本本等，結(jié)結(jié)合高高容積積率、、拆遷遷成本本測算算利潤潤。山水儷儷城地理位位置張張家堡堡太太子河河邊生活配配套距距離中中小學(xué)學(xué)校較較近、、醫(yī)院院、購購物不不便建筑面面積36萬萬平米米容積率率2.21項(xiàng)目類類型商商品房房產(chǎn)品類類型多多層小小高高層高高層層價格2100-2580開發(fā)程程度一一期18萬萬平米米，多多層主主體結(jié)結(jié)構(gòu)施施工中中，二二期拆拆遷中中銷售情情況未未正式式銷售售，客客戶積積累500余組組推廣主主題環(huán)環(huán)境境客戶特特征周周邊鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)子子女就就學(xué)客客戶、、鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)廠礦礦經(jīng)營營者等等收入入較高高人群群【山水儷儷城】南為遠(yuǎn)遠(yuǎn)山北為錦錦繡濱濱江項(xiàng)項(xiàng)目西為紡紡織廠廠及學(xué)學(xué)校東為太太子河河——自然環(huán)環(huán)境良良好，，視野野開闊闊，市市容整整潔【周邊環(huán)環(huán)境】長方形形地塊塊，南南北跨跨度大大，占占據(jù)太太子河河發(fā)源源地的的寶貴貴資源源組團(tuán)規(guī)規(guī)劃，，營造造了豐豐富的的天際際線及及社區(qū)區(qū)景觀觀帶沿河高層產(chǎn)產(chǎn)品充分利利用了河景景、山景優(yōu)優(yōu)勢-----整體規(guī)劃較較為合理【規(guī)劃】一期二期最小戶型48平米，，最大戶型型141平平米主力戶型90.8米米至106.9平米米戶型設(shè)計(jì)合合理，功能能布局、功功能性、采采光性均較較佳-----戶型設(shè)計(jì)具具有一定的的競爭力【戶型】【存在的問題題】二期地塊拆遷量較大，估計(jì)尚有五百戶待拆遷，拆遷阻力較大地塊位于本溪縣城東南角，在本地人心目中偏遠(yuǎn)區(qū)域一期在建樓為磚混結(jié)構(gòu)，而本地人對框架的安全性認(rèn)識度較高，是一劣勢【SWOT】項(xiàng)目面山依依水，環(huán)境境非常優(yōu)越越項(xiàng)目地塊巨巨大，可依依市場需求求調(diào)整產(chǎn)品品結(jié)構(gòu)及類類型項(xiàng)目周邊就就學(xué)條件非非常便利項(xiàng)目位置距距城中心有有一定心理理距離項(xiàng)目周邊生生活配套亟亟待完善周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)并校帶來大量為為解決就學(xué)學(xué)問題的置置業(yè)需求項(xiàng)目周邊項(xiàng)項(xiàng)目供應(yīng)已已接近完畢畢，競爭減小市場面臨飽飽和風(fēng)險拆遷問題可可能影響后后續(xù)開發(fā)進(jìn)進(jìn)程優(yōu)勢劣勢機(jī)會威脅【市場預(yù)期】鑒于以下情情況：周邊已無直直接競爭項(xiàng)項(xiàng)目往年各供應(yīng)應(yīng)項(xiàng)目平均均年銷售量量在40000平米米至60000平米米之間區(qū)域高檔商商品房均價價已達(dá)到3000元元/平米受周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)并校影響響，帶來大大量新增需需求項(xiàng)目具備優(yōu)優(yōu)越的景觀觀優(yōu)勢本項(xiàng)目地塊塊仍存在拆拆遷問題預(yù)計(jì)本項(xiàng)目目可實(shí)現(xiàn)2800-3000元/平米米的整體銷銷售均價我們認(rèn)為本本項(xiàng)目的投投資評估應(yīng)應(yīng)著重關(guān)注注以下幾點(diǎn)點(diǎn)：拆遷成本及及難度。地地塊尚有五五百余戶待待拆遷，據(jù)據(jù)現(xiàn)場調(diào)查查了解，拆遷難度較較大，其導(dǎo)致的的成本增加加，對開發(fā)發(fā)進(jìn)程的影影響需謹(jǐn)慎慎評估。一期產(chǎn)品已已無調(diào)整空空間。一期期產(chǎn)品18萬平米已已動工，已已無對產(chǎn)品品的調(diào)整的的可能。吸納能力。。本溪縣人人口少，往往年供應(yīng)量已吸吸納大部分分需求，本本項(xiàng)目規(guī)模模較大，預(yù)預(yù)計(jì)將有可可能面臨市市場飽和的的風(fēng)險?！九d華儷城】地理位置解解放放南路與轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)山路交界界處附近