央行加息對房地產(chǎn)業(yè)的影響分析

華南師范大學(xué)南海學(xué)院自學(xué)考試本科畢業(yè)論文論文題目央行加息對房地產(chǎn)業(yè)的影響分析學(xué)生姓名黃福榮學(xué)科專業(yè)金融管理準(zhǔn)考證號010111502614指導(dǎo)老師張源論文提交日期2012年3月16日論文答辯日期2012年4月10日內(nèi)容提要：房地產(chǎn)業(yè)對于一個國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到十分關(guān)鍵的位置，然而政府出臺的加息對于調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)得發(fā)展的影響是非常重要的，央行的加息會影響的方方面面的經(jīng)濟(jì)。本論文會先對房地產(chǎn)的發(fā)展總體形勢運用圖文結(jié)合的方式進(jìn)行分析，然后會央行加息進(jìn)行兩點詳細(xì)的分析，一、那么央行為何會這個時候加息?二、那么這次加息對股市與房地產(chǎn)市場會有多少影響？最后會對中國人民銀行加息將對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生五大影響進(jìn)行整體的分析。總而言之，這次加息意味著央行穩(wěn)健的貨幣政策將開始全面實施，其政策的目標(biāo)就是讓當(dāng)前的貨幣政策回到常態(tài)，而貨幣政策回到常態(tài)，不僅有信貸規(guī)模的管制，也是利率的價格調(diào)整。這些都會對國內(nèi)房地產(chǎn)市場造成較大影響，市場決不可低估央行穩(wěn)健貨幣政策威力所在。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)央行加息TOC\o"1-5"\h\z1、對當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展總體形勢的分析IV1.1、房地產(chǎn)投資的走勢說明宏觀調(diào)控已見成效IV\o"CurrentDocument"1.2、判斷房地產(chǎn)是否出現(xiàn)泡沫，關(guān)鍵是看是否存在真實需求IV\o"CurrentDocument"1.3、房地產(chǎn)空置量確實是影響我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“雙刃劍”V\o"CurrentDocument"2、加息對房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈的影響分析VI\o"CurrentDocument"2.1、房地產(chǎn)資金鏈VI\o"CurrentDocument"2.2、加息對房地產(chǎn)資金鏈的影響分析VII\o"CurrentDocument"2.3、房地產(chǎn)公司的應(yīng)對之策VII\o"CurrentDocument"3、對于央行加息的分析VII\o"CurrentDocument"3.1、那么央行為何會這個時候加息？VIII\o"CurrentDocument"3.2、那么這次加息對股市與房地產(chǎn)市場會有多少影響？VIII3.3、概括IX\o"CurrentDocument"4、中國人民銀行加息將對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生五大影響IX\o"CurrentDocument"4.1、小幅加息作用不大IX\o"CurrentDocument"4.2、對各方影響不同X4.2.1、開發(fā)商:面臨市場風(fēng)險X4.2.2、已購房者:負(fù)擔(dān)加重X4.2.3、持幣待購者:支付能力下降X4.2.4、投資者:利潤下降X4.2.5、銀行:違約可能增加X\o"CurrentDocument"4.3加息主“打”開發(fā)商和投資客X\o"CurrentDocument"4.4、自住消費者增加支出不大XI\o"CurrentDocument"4.5、對公積金略有影響XI\o"CurrentDocument"4.6、對二手房影響不大XI\o"CurrentDocument"5、加息對房地產(chǎn)市場影響中性偏負(fù)面XII\o"CurrentDocument"5.1、意外加息，意在穩(wěn)定儲蓄資金，防范通脹和資產(chǎn)價格泡沫:XII\o"CurrentDocument"5.2、加息對實際房屋銷售心理層面的影響大于實際影響。XII\o"CurrentDocument"5.3、加息對上市公司財務(wù)費用支出和凈利潤影響基本可以忽略不計。XII\o"CurrentDocument"5.4加息對房地產(chǎn)股票影響中性偏負(fù)面。XII\o"CurrentDocument"6、結(jié)束語XIII\o"CurrentDocument"7、參考文獻(xiàn)：XIV1、對當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展總體形勢的分析1.1、房地產(chǎn)投資的走勢說明宏觀調(diào)控已見成效當(dāng)前，一種持“房地產(chǎn)過熱論〃、“泡沫論”和“風(fēng)險論”的觀點認(rèn)為，“此前的宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)的緊縮效應(yīng)并不明顯”，其依據(jù)是“1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計資金金額為4924億元，與上年同期相比增長28.7%”。我們認(rèn)為，觀察宏觀調(diào)控措施是否發(fā)揮作用，不能看某一時間段的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，而應(yīng)該看其在較長時間內(nèi)的發(fā)展變化趨勢，走勢比絕對量或相對量更加重要。從圖1中可以清晰的看出，國家采取的抑制固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資過熱的宏觀調(diào)控措施充分發(fā)揮了作用。圖12004年以來固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資增長速度變化趨勢—囹克究產(chǎn)歿寬居壬誑度?房地產(chǎn)投赍信起鹿1.2、判斷房地產(chǎn)是否出現(xiàn)泡沫，關(guān)鍵是看是否存在真實需求我們認(rèn)為，目前的住宅需求仍是真實需求，其依據(jù)如下：首先，從潛在需求看，我國現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民4.9億人，到實現(xiàn)“全面小康”的2020年，我國城市化水平將達(dá)到55-60%，城鎮(zhèn)居民將增長到8億至8.5億人。在此期間約有3-3.5億左右的新增城鎮(zhèn)人口需要解決住房問題。這是從新增城市人口的住房需求進(jìn)行估計。另一方面，原有城市人口同樣存在改善住房條件的需求。2003年末中國城鎮(zhèn)居民人均住房面積為23.8平方米。根據(jù)國外相應(yīng)發(fā)展水平的經(jīng)驗，根據(jù)中國過去城鎮(zhèn)居民住房改善的速度，根據(jù)我國城市化的進(jìn)程等多方面因素和目前的統(tǒng)計資料初步測算，我國2020年城鎮(zhèn)居民的人均住房面積可能要達(dá)35平方米。也就是說，每個城鎮(zhèn)居民的人均住房面積要在目前基礎(chǔ)上再增加10平方米以上。其次，從有效需求測算，不算農(nóng)村進(jìn)城經(jīng)商務(wù)工人員的住房需求，只計算城鎮(zhèn)居民改善住房的需求，如果假定有20%的城鎮(zhèn)家庭有改善住房的要求，而且這20%要求改善住房的城鎮(zhèn)家庭每戶也只是想增加20平方米的住房，那么中國20%的城鎮(zhèn)家庭是2700萬戶，每家增加20平方米，這個現(xiàn)實需求總量是5.4億平方米。這個需求是客觀存在的，是現(xiàn)在就買得起、或者在住房信貸的幫助下買得起的需求。第三，必須注意到，真實有效需求除由居民住房消費支撐的主動需求外，還包括因城市房屋拆遷產(chǎn)生的大量被動需求。隨著城市化進(jìn)程的加快和城市改造力度的加大，我國城市房屋拆遷進(jìn)入快速發(fā)展階段。各地特別是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)房屋拆遷規(guī)模不斷擴(kuò)大，呈快速增長趨勢。2003年，全國城市房屋拆遷量約為1.4億平方米，占當(dāng)年房地產(chǎn)竣工量的28%左右。2003年10月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于控制拆遷規(guī)模規(guī)范拆遷行為的通知》之后，2004年全國城市房屋拆遷量有所下降。但未來一段時間內(nèi)，由于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、舊城改造、危房拆遷，城市房屋拆遷量將仍保持較大規(guī)模，從而形成對房地產(chǎn)的巨大需求。在有真實需求支撐的前提下，即使局部地區(qū)可能出現(xiàn)房地產(chǎn)過熱或結(jié)構(gòu)性過?，F(xiàn)象，也不能就此判斷房地產(chǎn)已經(jīng)是“泡沫經(jīng)濟(jì)”。1.3、房地產(chǎn)空置量確實是影響我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“雙刃劍”根據(jù)目前的統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，不能否認(rèn)房地產(chǎn)空置現(xiàn)象的存在。從圖2中可以看出，如果將商品房年竣工面積與年銷售面積對比，每年都有較大面積的未銷售商品房，且累計總量較大，說明房地產(chǎn)的確存在空置問題。圖2歷年商品房竣工情況和銷售情況對比口而品房蝮工面西（萬平米〕〔I商品房犒告面莎〈萬平家〕但從動態(tài)上看，商品房空置面積并沒有增加，而是呈下降趨勢。2004年8月底，商品房空置面積0.97億平方米，同比減少0.8%，比去年底減少3%。這說明當(dāng)前的房地產(chǎn)空置問題并未惡化。我們認(rèn)為，對于房地產(chǎn)空置現(xiàn)象，必須從兩個方面認(rèn)識:一方面，房地產(chǎn)空置占壓大量資金，其中部分形成不良資產(chǎn)；另一方面，一定規(guī)模的空置對正常的房地產(chǎn)市場是完全必要的，它實際上在某種意義上是一種“庫存”，從而發(fā)揮平抑房價的作用。從圖3的對比可以看出，上海市近幾年房地產(chǎn)供銷兩旺，不僅沒有出現(xiàn)大量空置，連部分以前積壓的房子也賣出去了，而房價表現(xiàn)為一路飆升；北京市則房價比較穩(wěn)定，甚至穩(wěn)中有降，其中房地產(chǎn)空置對房價上升起到的抑制作用不可忽視。圖31998-2003年北京、上海住宅價格趨勢對比60ij05i：n：i04000anno60ij05i：n：i04000anno20001000o199E遷1M9隹?C03E2001?2002?2003?需要補充說明的是，對于我國的房地產(chǎn)空置率，不能簡單套用國際上10%的警戒線，其原因是國內(nèi)空置率的計算方法和國際通行的并不一樣。國際上的空置率是用空置量除以全部存量房，而我國目前的空置量是用空置量除以增量房，分母的不一樣導(dǎo)致我國的房地產(chǎn)空置率與國際比較偏高。2、加息對房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈的影響分析房地產(chǎn)資金鏈就是房地產(chǎn)項目從土地批租、房地產(chǎn)開發(fā)到房地產(chǎn)銷售整個過程中資金的運動過程。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，是典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)。從批租、開發(fā)到銷售都要占用大量資金，由于開發(fā)商自有資金有限，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足房地產(chǎn)大型項目對資金的需求，所以房地產(chǎn)開發(fā)通常需要大量外源融資，比如銀行貸款、房地產(chǎn)投資信托和房地產(chǎn)基金等等。2.1、房地產(chǎn)資金鏈房地產(chǎn)按開發(fā)順序可以分為三個階段——土地批租階段、房地產(chǎn)開發(fā)階段和房地產(chǎn)租售階段。第一階段涉及土地儲備中心需支付的土地儲備資金和開發(fā)商取得土地需支付的土地出讓金，這些資金一般來源于開發(fā)商的自有資金和銀行貸款。第二階段涉及開發(fā)商投入項目的開發(fā)資金和項目施工中的流動資金，主要來源于銀行貸款和開發(fā)商自有資金，此外還有房地產(chǎn)基金和房地產(chǎn)投資信托。第三階段主要涉及購房資金。來源于購房者自有資金和從銀行獲得的個人住房按揭貸款。資金運動過程見圖1。從中可以看到，房地產(chǎn)資金鏈的運動過程涉及很多其他社會部門，房地產(chǎn)資金鏈的風(fēng)險容易傳導(dǎo)到其他部門。上個世紀(jì)90年代初，我國經(jīng)濟(jì)高速增長，一些政策出臺鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)。很多地方的房地產(chǎn)開發(fā)一擁而上，但是需求并沒有較大增長。地方政府和開發(fā)商忽略供需缺口，對市場需求盲目樂觀，結(jié)果是留下了大量“爛尾房”，開發(fā)商資金無法收回，大量破產(chǎn)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位越高，一旦形成泡沫經(jīng)濟(jì)對國民經(jīng)濟(jì)的危害也就越大。2?2、加息對房地產(chǎn)資金鏈的影響分析中國目前已經(jīng)進(jìn)入了一個加息周期，2007年5月19日，人民銀行再次提高存貸款利率，這已經(jīng)是兩年多時間來對貸款利率的第六次加息，這對房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈的影響是深刻的。房地產(chǎn)市場可能陷入資金鏈斷裂的困境，這將給我國經(jīng)濟(jì)帶來極大的風(fēng)險。首行，對開發(fā)商而言，加息一定是個“利空”。利率上調(diào)意味著融資成本增加，開發(fā)商的貸款負(fù)擔(dān)會加重。單看本次一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18個百分點，由現(xiàn)行的6.39%提高到6.57%，所增加的成本幅度并不大，但聯(lián)系到已經(jīng)出臺的土地增值稅清算等政策，加息一定程度上會加劇開發(fā)商資金鏈的繃緊和利潤空間的縮小。自有資金向來不充裕的中小房地產(chǎn)企業(yè)受此影響會更大。同時，銀行擔(dān)心，房地產(chǎn)企業(yè)在面對資金鏈難題的同時，還將遭遇“建筑鏈”問題的困擾。其次，對購房人而言，加息意味著月供有所提高。以總額50萬元、20年期的按揭貸款為例，按等額本金的還款方式計算，加息會增加貸款人支出共計19429.62元，月均多支出80.96元。如果貸款總額是30萬元，則月均增加的支出為67.50元。中原地產(chǎn)物業(yè)經(jīng)理楊?S說，加息對購房人的影響是分層次的，購買高端物業(yè)的高收入人群對利率上調(diào)不敏感，不會因為加息而改變購房意向；相反，購買力有限的中低端收入人群，按揭的壓力本來已經(jīng)很大，對加息導(dǎo)致的額外負(fù)擔(dān)會很敏感。貸款利率升高將直接抑止消費者的購房需求，月供的增加會在一定程度上影響到樓房的銷售。2.3、房地產(chǎn)公司的應(yīng)對之策政府對于地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控中，對資金的控制是其重要手段之一。本次加息同時也會成為政府對資金進(jìn)一步控制的信號，對地產(chǎn)企業(yè)未來資金的微觀選擇的影響是深刻的。雖然加息將提高房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本，按照年增加利息支出0.18%計算，地產(chǎn)公司的盈利減少并不明顯。盡管如此，本次加息對于一些資金鏈緊張、開發(fā)能力低下的小企業(yè)來說無疑是雪上加霜；特別是隨著我國進(jìn)入息周期，這些小企業(yè)與一些大地產(chǎn)商的合并、合作將越來越多的出現(xiàn)我們視野當(dāng)中。而對于業(yè)內(nèi)一些優(yōu)秀企業(yè)，將更多地嘗試不同類型的融資渠道，如IPO、借殼上市、增發(fā)配股、債券、基金合作等。優(yōu)秀企業(yè)將在保證自身資金安全的情況下，加快整合行業(yè)的速度，房地產(chǎn)企業(yè)融資能力重要性將進(jìn)一步顯現(xiàn)3、對于央行加息的分析12月25日，中國人民銀行宣布，自2010年12月26日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。央行的這次加息，既是市場預(yù)料之外，也是市場預(yù)期之中。在市場預(yù)料之外，就在于11月的CPI公布之前，由于市場早就預(yù)期當(dāng)月的CPI會很高，因此在11月份CPI公布之前，央行會加息，但是實際上盡管公布的CPI達(dá)到了28個月的新高，但央行沒有上調(diào)銀行存貸款利率而是上調(diào)了銀行的存款準(zhǔn)備金率。因此，盡管市場預(yù)期穩(wěn)健的貨幣政策轉(zhuǎn)向，加息是一種主要貨幣政策工具，但認(rèn)為由于上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，那么在2010年這樣短的時間里加息的概率就下降了。至于市場預(yù)期之中，因為貨幣政策轉(zhuǎn)向為穩(wěn)健之后，讓非常時期的非常態(tài)的貨幣政策回到常態(tài)的貨幣政策是必然。而要讓貨幣政策回到常態(tài)，通常使用的工具有數(shù)量工具（信貸規(guī)模管制，存款準(zhǔn)備率的變化）、價格工具（利率變動）及公開市場操作等。而利率變化是使用最多最為頻繁的工具，更加上2008年下半年利率下調(diào)200多個基點，因此要讓中國貨幣政策回到常態(tài)，就得讓整個中國的利率水平也回到2008年9月份前的水平。因此，回到常態(tài)的貨幣政策，利率逐漸地上調(diào)是一種必然也是一種主要調(diào)控工具，否則利率上不調(diào)就談不上貨幣政策的轉(zhuǎn)向。3.1、那么央行為何會這個時候加息？實際上所解釋的原因不會太多。從央行貨幣政策轉(zhuǎn)向的基本目標(biāo)來看就在于逐漸收緊過多流動性、就在于應(yīng)對通貨膨脹過高的壓力、就在于擠出房地產(chǎn)泡沫等。但是在時機選擇上則有些特別的考慮。因為，盡管中國的資本項開放度還不高，國內(nèi)外的資金不能夠自由流動，但是在經(jīng)濟(jì)全球化及金融全球化的大背景下，特別是這次美國金融危機之后中國經(jīng)濟(jì)在全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇中的作用，更是顯示出中國經(jīng)濟(jì)政策變化對國際市場的影響。今年以來，中國一些重大經(jīng)濟(jì)政策的變化都容易造成全球金融市場的震蕩。因此，央行選擇這個時候加息，就是考慮發(fā)達(dá)國家圣誕節(jié)假期，國際市場有更多的時間來消化中國央行這次加息的政策信號，以便更為理性反映，從而減少中國貨幣政策變動給國際金融市場帶來的巨大沖擊。中國的情況也是如此。3?2、那么這次加息對股市與房地產(chǎn)市場會有多少影響？對于股市來說，任何一種對流動性收緊的政策都會認(rèn)為是不利于股市的政策。但是這僅是一般性而言。對于當(dāng)前中國的股市來說，懸在其頭上加息的陰影已經(jīng)有近兩個月了，因此，在這兩個月里，只要有加息的風(fēng)吹草動，就立即會引起國內(nèi)股市大跌。因此，這種的溫和加息一旦宣布，股市上加息的陰影就會云開霧散。真正的加息不僅不會成為利空的消息，反之會撥開烏云見太陽。加息也意味著中國經(jīng)濟(jì)完全走出下行的風(fēng)險，整個經(jīng)濟(jì)基本面全面上好，企業(yè)業(yè)績?nèi)嫔仙?，都是股市利好的因素。因此，這次加息對股市負(fù)面影響不大。不過，這次加息對房地產(chǎn)市場的影響則不可低估。因為，這兩年國內(nèi)房地產(chǎn)市場快速增長及房地產(chǎn)泡沫吹大，完全是非常時期非常的貨幣政策所導(dǎo)致的結(jié)果。而央行加息就是要讓這種非常時期的貨幣政策轉(zhuǎn)向，就是的表明央行要讓貨幣政策回到2008年9月之前的常態(tài)貨幣政策的決心。因此，央行這次加息就是向房地產(chǎn)市場發(fā)出一個十分明確的信號，貨幣政策向常態(tài)轉(zhuǎn)變，央行的決心是十分明確的。而且這種轉(zhuǎn)向并非是一蹴而就的，它是一個較長的過程。就當(dāng)前的銀行的利率而言，央行要實行穩(wěn)健的貨幣政策，加息就是一個逐漸的過程。如果非常時期的貨幣政策能夠回到常態(tài)的貨幣政策，那么房地產(chǎn)市場也向這種常態(tài)回歸也是一種必然?；蛟S有人會說，莫說是加息25個基點，即使再加息100個基點，對暴利的房地產(chǎn)市場來完全可能忽略不計。否則，房地產(chǎn)開發(fā)商怎么可到民間信貸市場借高利貸。實際上，貨幣政策對市場影響特別是對房地產(chǎn)市場的影響，直接的成本自然不可小視。更為重要的是，如果房地產(chǎn)市場是一個投機炒作市場，或投資市場，那么對房地產(chǎn)市場影響主要是改變市場投資者預(yù)期。也就是說，一旦投資者認(rèn)識到國內(nèi)貨幣政策會真正地轉(zhuǎn)向，非常時期的貨幣政策會退出，那么房地產(chǎn)投機炒作的融資條件就會改變，投機炒作者想利用銀行的過高杠桿的機會就會減少，融資成本就會上升，投資者的市場預(yù)期會改變。一旦投機炒作者改變市場預(yù)期，那么房地產(chǎn)市場將會發(fā)生根本性變化。再加上，加息是一個逐漸的過程，它對房地產(chǎn)市場的作用是一種累積作用，而這種累積效應(yīng)發(fā)展到某一時點，購買住房的主體結(jié)構(gòu)就會發(fā)生根本的變化。在這里，房地產(chǎn)市場將發(fā)生根本性變化。因此，任何決不可低估央行政策對房地產(chǎn)的重大影響，特別是加息對房地產(chǎn)市場的重大影響。特別是，在中國的特殊的按揭制度下，這次加息對已經(jīng)購買了住房者的影響立即會顯現(xiàn)出來。加上國十條后的住房按揭信貸政策都會在2011年1月1日時全面落實也調(diào)整。因此，這次加息對房地產(chǎn)市場的影響更是會放大。房地產(chǎn)投資者對這種政策變化反映都會在近幾天內(nèi)表現(xiàn)出來。3.3、概括這次加息意味著央行穩(wěn)健的貨幣政策將開始全面實施，其政策的目標(biāo)就是讓當(dāng)前的貨幣政策回到常態(tài)，而貨幣政策回到常態(tài)，不僅有信貸規(guī)模的管制，也是利率的價格調(diào)整。這些都會對國內(nèi)房地產(chǎn)市場造成較大影響，市場決不可低估央行穩(wěn)健貨幣政策威力所在。4、中國人民銀行加息將對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生五大影響中國人民銀行決定，自2006年8月19日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的2.25%提高到2.52%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的5.85%提高到6.12%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整，長期利率上調(diào)幅度大于短期利率上調(diào)幅度。加息到底對目前的房地產(chǎn)市場影響有多大，從各方專家的觀點中能夠看出一些端倪。4.1、小幅加息作用不大北京大學(xué)金融與證券研究中心主任曹鳳岐教授認(rèn)為，這次加息非常必要，肯定會在一定程度上控制投資、信貸過快增長，但影響不是立竿見影的，等一段時間才能看到效果。中國社會科學(xué)院金融研究所研究員易憲容說，宏觀調(diào)控最關(guān)鍵的就是要讓價格機制發(fā)揮作用，這樣才能取得長效。如果不提高資金使用的價格（即利率），“風(fēng)頭”一過，投資還會快速反彈。但此次加息幅度不大，未來一段時期還會逐步加息。摩根士丹利亞太區(qū)董事總經(jīng)理謝國忠表示，短期而言，這次加息主要起心理作用，旨在表明加息將成為一種趨勢，能有效地遏制投資沖動。他預(yù)計年內(nèi)中國還將加息一次，明年則會加息三到四次。瑞士信貸董事總經(jīng)理及亞洲區(qū)首席經(jīng)濟(jì)分析員陶冬此前也表示，內(nèi)地利率仍處于低水平，即使加息一到兩次，對經(jīng)濟(jì)影響也很有限。北京大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心宋國青教授指出，國家現(xiàn)在總調(diào)控的力度已經(jīng)到位，甚至有點偏過，不能再過度加強調(diào)控力度了。4?2、對各方影響不同有關(guān)人士分析認(rèn)為，加息將對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生五大影響。4.2.1、開發(fā)商:面臨市場風(fēng)險加息后，開發(fā)商還貸增加，也就是財務(wù)成本增加，在此情況下，必須加快項目開發(fā)的周轉(zhuǎn)期。而加息后，居民購買力下降，從而可能引起房價下跌，企業(yè)盈利減少甚至虧損。此外，企業(yè)土地儲備成本的風(fēng)險也相應(yīng)提高。4.2.2、已購房者:負(fù)擔(dān)加重盡管房貸可打八五折，但總的來說，貸款月供增加，家庭負(fù)擔(dān)又加重了。4.2.3、持幣待購者:支付能力下降按照慣例，如果按揭購房，月供應(yīng)當(dāng)占家庭月收入的30%至50%為宜。一個月收入為5000元的家庭，如果用收入的50%支付月供，就具有購買價值50萬的房屋的能力。但是，利率提高后，購買力肯定下降。4.2.4、投資者:利潤下降比如，一投資者6成銀行貸款，4成自有資金，投資物業(yè)的市場回報率假定為10%，如果貸款利率分別提高到6%、7%或8%，其他條件不變，則自有資金的投資回報率下降為9%、8%和6%左右，投資者利潤減少導(dǎo)致投資者減少，可望引起房價回落，投資者甚至虧本。4.2.5、銀行:違約可能增加由于住房價值縮水和業(yè)主月供的增加，可能誘使一部分負(fù)資產(chǎn)的家庭主動選擇斷供，或者迫使一部分陷入“現(xiàn)金流危機”的家庭暫時斷供。而開發(fā)商在價格波動下發(fā)生虧損，也會威脅到建設(shè)貸款的安全，這都增加了銀行的風(fēng)險。4.3加息主“打”開發(fā)商和投資客業(yè)內(nèi)人士表示，加息將直接加大房地產(chǎn)市場開發(fā)貸款的資金成本，對依靠信貸資金進(jìn)行開發(fā)的房地產(chǎn)商構(gòu)成一定程度的抑制。這種壓力會首先反映在開發(fā)商身上，從中長期來看，消費市場也會因此受到影響。有業(yè)內(nèi)人士指出，這次央行加息主要針對的是投資過熱，因此，在房地產(chǎn)市場上，對投資的影響大于需求的影響。擴(kuò)大個人房貸優(yōu)惠利率從10%到15%，不是為了限制個人買房，目標(biāo)主要是遏制投資過快增長?！叭欢胄谐鲇诖驌敉顿Y的目的，并不會在很大程度上壓抑需求。即使如此，提高存款利率也會對購房者產(chǎn)生心理影響?！薄皩彿客顿Y者產(chǎn)生更大的影響，這也符合央行此次抑制投資的主旨”。復(fù)地（集團(tuán)）股份有限公司副總裁王寧認(rèn)為：“加息可能對自有資金本來就不充足的開發(fā)商有些影響。”4.4、自住消費者增加支出不大對于此次央行的再次加息，北京中原三級市場部副總經(jīng)理宮萍分析認(rèn)為：1、央行加息可以說是對上半年國家調(diào)控政策的再次深入，凸顯政府抑制投資、穩(wěn)定房價的決心；2、此次加息對于自住消費者影響并不大，但其下限管理由0.9倍擴(kuò)大為0.85倍，給投資者發(fā)出明確的信號，日后加息對自住與投資之間的利率差將會越來越大，符合國家扶持自住、抑制投資的發(fā)展趨勢；3、此次加息對于消費者來說，心理影響要遠(yuǎn)大于加息帶來支出影響，勢必會再度加重消費者的觀望情緒。4.5、對公積金略有影響根據(jù)建設(shè)部、中國人民銀行下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整個人住房公積金存款利率的通知》，從2006年8月19日起，上年結(jié)轉(zhuǎn)的個人住房公積金存款利率由現(xiàn)行的1.71%調(diào)整為1.80%。當(dāng)年歸集的個人住房公積金存款利率不變。對于新政帶來的影響，業(yè)內(nèi)人士表示，該政策的實施，存款利率調(diào)整的額度不高，貸款利率也并未提高，因此對市場影響不會很大，但對市民的心理影響較大，能夠在一定程度上刺激市民的公積金消費心理。在買房的過程中，運用公積金貸款買房的市民可能會稍微有所增加。首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授張躍慶認(rèn)為，鑒于住房公積金雖然絕對數(shù)量不小，但在整個存款體系中的比例不大，而且其使用方向固定，因此從宏觀上講，不能帶來什么變化。張躍慶同時表示，此舉的積極意義在于，這樣可以加大住房公積金的吸收力度，增加存款數(shù)量。雖然利用住房公積金買房的只是少數(shù)人，但依然對住房消費有一定的鼓勵作用。特別是今年幾個月的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策逐步加強，目前房地產(chǎn)市場上觀望情緒漸升，此次提高公積金貸款比例，能在一定程度上刺激房地產(chǎn)成交量上升，從而讓目前比較低迷的房地產(chǎn)市場慢慢回暖。4.6、對二手房影響不大中國人民銀行宣布，自8月19日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。中大恒基副總王彬認(rèn)為前兩次上調(diào)準(zhǔn)備金率以及這次加息，都是央行為了配合國家宏觀調(diào)控作出的正常舉措。這是政府對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的跟進(jìn)，旨在抑制投資和信貸需求的擴(kuò)張，對房地產(chǎn)二三級市場不會有明顯的影響，但是從購房人心理來看，無疑又是壓上了一塊重石。雖然現(xiàn)在5年以上貸款利率上調(diào)至6.84%，但是細(xì)算一下，每月不過多還款百余元，對實際的生活不會造成太大的壓力。而且消費者通常對政策的反應(yīng)是先觀望，然后發(fā)現(xiàn)市場沒有太大影響之后繼續(xù)購買。去年出臺的營業(yè)稅對二手房市場來說可謂是最嚴(yán)重的打擊，但是消費者的觀望期不過持續(xù)了三個月。而今年5月以來，政府宏觀調(diào)控力度加大，新政頻出，消費者的購房成本一高再高，但是依然無法抑制剛性需求，消費者對政策也有了很強的適應(yīng)性，所以本次央行的加息只會短期內(nèi)給他們帶來心理壓力，并不會影響他們長期的需求。據(jù)中大恒基門店對購房人對政策反應(yīng)的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，83%的客戶的第一反應(yīng)都是一聲嘆息，但最后表示不會放棄購買計劃。所以加息對二手房的交易量的影響可謂是微乎其微。5、加息對房地產(chǎn)市場影響中性偏負(fù)面2010年10月19日晚間，央行決定上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個百分點，由現(xiàn)行的2.25%提高到2.50%;一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個百分點，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.56%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率據(jù)此相應(yīng)調(diào)整。5?1、意外加息，意在穩(wěn)定儲蓄資金，防范通脹和資產(chǎn)價格泡沫:此次加息，中長期存款利率增加的幅度大于短期存款利率增加的幅度，中長期存款利率增加的幅度也大于中長期貸款利率增加的幅度，表明央行一方面希望穩(wěn)定儲蓄資金,減緩儲蓄資金的分流，防范通脹和資產(chǎn)價格的泡沫;另一方面又不希望加息對實體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生過多的不利影響。5?2、加息對實際房屋銷售心理層面的影響大于實際影響。一方面加息提高了實際的購房成本,資金成本的上升將抑制部分需求;另一方面加息使得負(fù)利率情況有所緩解，降低資金流出和配置的意愿，在某種程度上也會抑制部分需求。但是總體來看，一方面，加息幅度較小,以往經(jīng)驗表現(xiàn)，加息初期很難改變資金實際流向;另一方面由于此前央行對于房地產(chǎn)行業(yè)二套房以上的貸款利率已經(jīng)大幅上調(diào)，而此次5年以上貸款利率僅上調(diào)20bp，整體對于實際需求的影響相對有限。5?3、加息對上市公司財務(wù)費用支出和凈利潤影響基本可以忽略不計。截至中報,行業(yè)整體凈負(fù)債率為58.8%，加息將增加房地產(chǎn)上市公司當(dāng)年財務(wù)費用共1.16億，僅占去年利潤的0.28%（具體見表二），整體可以忽略不計。表二加息對財務(wù)費用和利潤率的影響（百萬元、幻凈負(fù)債利息變動財務(wù)賽用g年凈利潤占誦年利潤比例申萬房地產(chǎn)重點公司109,44425bp6B22,4780.3。%申萬房地產(chǎn)指數(shù)公司185,&4425bp11642,0770.28%盜料來源：申萬研究5.4加息對房地產(chǎn)股票影響中性偏負(fù)面。此次加息對行業(yè)影響負(fù)面,但是整體有限。由于此前市場并未預(yù)期此次加息，因此政策出臺將對股價產(chǎn)生負(fù)面的沖擊，但整體來看，幅度較為有限。我們維持前期對于行業(yè)的判斷,未來影響股價的因素將來自于實際需求的下滑,四季度，可能會看到政策和基本面的先后見底，行業(yè)將逐步回歸正常狀況，行業(yè)風(fēng)險逐步釋放，房地產(chǎn)存在重新增加至“標(biāo)配”的機會。6、結(jié)束語從2006年宏觀調(diào)控后情況來看，房地產(chǎn)市