別墅板塊市場(chǎng)研究報(bào)告

25/25懷密不墅板塊市場(chǎng)研究報(bào)告一直以來(lái)，由于不具備關(guān)于商務(wù)支持和涉外生活氛圍，密云和懷柔的不墅市場(chǎng)開(kāi)發(fā)受到相當(dāng)大的制約。而近年來(lái)，北京不墅市場(chǎng)有了一個(gè)新的動(dòng)向——從過(guò)去依托交通資源開(kāi)始向?qū)で缶坝^資源過(guò)渡，景色秀美的懷柔和密云等遠(yuǎn)郊正成為不墅新興區(qū)域。此外，從目前不墅市場(chǎng)的進(jìn)展來(lái)看，現(xiàn)代高速交通消除了人們對(duì)空間距離的畏懼，無(wú)形之中也為懷柔、密云自然資源的開(kāi)發(fā)、完善注入了強(qiáng)大的活力。京承高速立即開(kāi)通的利好消息極大地刺激了開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的熱情。順義、密云、懷柔等區(qū)縣的不墅不僅因戶(hù)籍制度受外地人的青睞，也因快捷的交通、優(yōu)美的環(huán)境、逐漸新穎的建筑形式和低層低密度住宅形態(tài)而日益受到追求居住品質(zhì)的北京人的關(guān)注，那個(gè)地點(diǎn)的低密度、低層新的住宅形式正慢慢成為北京住宅的新“主流”?！皯衙懿皇鍓K”以旅游度假的遠(yuǎn)郊不墅姿態(tài)悄然出現(xiàn)，隨著奧運(yùn)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)、旅游休閑產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展、交通環(huán)境設(shè)施的改善等都給該區(qū)域帶來(lái)極大的利好，密云、懷柔將是以后北京度假休閑不墅、消費(fèi)者第二居所市場(chǎng)拓展的理想?yún)^(qū)域，進(jìn)展前景寬敞。懷密不墅板塊供應(yīng)狀況分析從密云和懷柔這兩個(gè)區(qū)域的開(kāi)發(fā)覺(jué)狀看，由于土地成本較低，土地供應(yīng)量相對(duì)豐富，自然環(huán)境優(yōu)越。據(jù)懷密不墅板塊歷年不墅項(xiàng)目供給統(tǒng)計(jì)能夠得出，懷密板塊的不墅供應(yīng)自2004年呈現(xiàn)逐年上升趨勢(shì)。僅2004年，密云新增的不墅供應(yīng)量為9.8萬(wàn)平方米，純境、紫峽谷、亞瀾灣等度假型不墅成為密云乃至北京不墅市場(chǎng)的一大亮點(diǎn)。其中，茉莉山莊、博世莊園等不墅項(xiàng)目的后續(xù)供應(yīng)有力的支撐著05年懷密的不墅市場(chǎng)，那個(gè)地點(diǎn)有條件成片營(yíng)造上檔次的規(guī)模社區(qū)，見(jiàn)后表：相比成熟不墅區(qū)，懷密不墅板塊的不墅社區(qū)規(guī)模較大,山水四合院占地面積180萬(wàn)平米，此外，項(xiàng)目容積率要緊分布在0.3以下，占到38%的，其次是容積率在0.5—1的經(jīng)濟(jì)性不墅居多，占到31%。不墅區(qū)域內(nèi)環(huán)境上，由于密云和懷柔離城區(qū)較遠(yuǎn)，定位于中檔次不墅的項(xiàng)目比較多，區(qū)域內(nèi)環(huán)境設(shè)計(jì)也比較粗疏，以道路綠化和房屋周?chē)G化為主；目前在售的項(xiàng)目中有個(gè)不定位高端，依靠自然環(huán)境，做景觀和文化底蘊(yùn)的文章。例如密云的亞瀾灣、懷柔的湖光山舍以及天籟·紅螺湖不墅。懷密不墅板塊需求分析據(jù)調(diào)查資料顯示，中低檔不墅（Townhouse、雙拼不墅和疊拼不墅）的消費(fèi)群體以國(guó)家企事業(yè)單位的中高級(jí)治理人員，三資企業(yè)里的白領(lǐng)階層和自由職業(yè)者為主，他們的共同特點(diǎn)是有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，追求舒適、健康、安逸的生活，并希望不斷提高自己的生活品質(zhì)，購(gòu)買(mǎi)類(lèi)不墅要緊作為第一居所。成交客戶(hù)和有效需求要緊集中在月收入20，000元左右的人群。這類(lèi)客戶(hù)的要緊特征是差不多有了第一居所，以私家車(chē)為要緊交通工具，購(gòu)買(mǎi)不墅的目的是為了滿(mǎn)足日益高漲的居住需求和投資的需要。因此，他們?cè)谫?gòu)買(mǎi)不墅產(chǎn)品時(shí)首先考慮項(xiàng)目所在位置是否有便利的交通條件；然后是產(chǎn)品單價(jià)較低，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為如此的項(xiàng)目比更高單價(jià)項(xiàng)目今后的升值潛力和空間要大；最后是總價(jià)要在150～200萬(wàn)范圍內(nèi)，這是由他們的經(jīng)濟(jì)承受能力決定的。這講明隨著我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不斷增強(qiáng)，國(guó)內(nèi)中青年成功人士和中高收入群體差不多成為北京不墅市場(chǎng)的消費(fèi)主體，而且消費(fèi)理念也更趨理性和成熟。調(diào)查顯示，懷柔、密云這兩個(gè)區(qū)域的消費(fèi)群體，差不多屬于二次置業(yè)者，為原來(lái)市內(nèi)有房，但為了改善生活品質(zhì)，進(jìn)行二次置業(yè)，成為他們的第二居所，目前入住率都不是專(zhuān)門(mén)高。目前支撐這兩個(gè)區(qū)域不墅市場(chǎng)尤其是高檔不墅市場(chǎng)的要緊力量仍然是北京市內(nèi)的中高收入、高收入的家庭，京承、京密的通車(chē)對(duì)高檔不墅市場(chǎng)的再度活躍將起到?jīng)Q定性作用懷密不墅板塊產(chǎn)品分析1.建筑類(lèi)型以獨(dú)棟不墅為主，占到51%，其次是聯(lián)排不墅占到28%，雙拼以及疊拼不墅并不作為主流，此外，出現(xiàn)一部分類(lèi)不墅產(chǎn)品，如院落不墅以及三拼不墅，2.面積分布區(qū)域內(nèi)聯(lián)排不墅的主力戶(hù)型在150——200平米，其次是200——300平米，經(jīng)濟(jì)性與舒適度相比，舒適度仍是首先要考慮的對(duì)象。獨(dú)棟不墅的主力戶(hù)型在200——250平米左右，部分高端項(xiàng)目戶(hù)型在300平米以上，通過(guò)操縱戶(hù)型總面積操縱總價(jià)，提高項(xiàng)目性?xún)r(jià)比。疊拼不墅項(xiàng)目較少，主力戶(hù)型面積在170——200平米之間。部分項(xiàng)目如泰和人家、馭水山居采取定制的方式，面積在150——1000平米。懷密不墅板塊價(jià)格分析密云的獨(dú)棟不墅項(xiàng)目的均價(jià)30%分布在5000——6000元/平米，懷柔獨(dú)棟不墅略高，37%不墅項(xiàng)目均價(jià)在6000——7000元/平米；聯(lián)排不墅懷密板塊的聯(lián)排不墅均價(jià)都要緊分布在4000——5000元/平米。疊拼不墅均價(jià)在3200——3500元/平米左右。銷(xiāo)售情況懷柔在售不墅項(xiàng)目銷(xiāo)售情況統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目名稱(chēng)批準(zhǔn)銷(xiāo)售面積㎡簽約面積㎡銷(xiāo)售率龍山新新小鎮(zhèn)61090.8423239.3938.04%MyVilla35981.14355.1512.1%賽班假日31188.23038.059.7%紅螺湖不墅32796.55259.7116%山水墅16835.61593.859.5%密云在售不墅項(xiàng)目銷(xiāo)售情況統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目名稱(chēng)批準(zhǔn)銷(xiāo)售面積㎡簽約面積㎡銷(xiāo)售率鴻福天地52718.41177.260.2%翠提花墅38490.44647.2612.07%水墨庭院36235.2923989.0166.2%密云不墅市場(chǎng)普遍銷(xiāo)售率較低，密云不墅項(xiàng)目大多走經(jīng)濟(jì)型路線同時(shí)淡化了項(xiàng)目品質(zhì)，建筑細(xì)節(jié)、項(xiàng)目細(xì)節(jié)不夠到位，僅以“廉價(jià)”做為唯一賣(mài)點(diǎn)，而如此的定位將直接導(dǎo)致市場(chǎng)同意層面足夠?qū)?，但同意層變短，直接?dǎo)致客群定位不準(zhǔn)確。懷密不墅板塊相關(guān)區(qū)域分析延慶縣在售不墅項(xiàng)目一覽表樓盤(pán)名稱(chēng)建筑類(lèi)型規(guī)模價(jià)格容積率原鄉(xiāng)美利堅(jiān)獨(dú)棟不墅占地面積：18萬(wàn)平方米建筑面積：97萬(wàn)平方米55萬(wàn)元/套

[起]0.18西提國(guó)際·溫泉酒店不墅板樓,獨(dú)棟不墅,雙拼不墅,聯(lián)排不墅占地面積：49000平方米建筑面積：39000平方米4,500元/㎡

[均]0.8蕓溪境獨(dú)棟不墅占地面積：67萬(wàn)平方米建筑面積：1.90萬(wàn)平方米－－0.028加州陽(yáng)光聯(lián)排不墅占地面積：2.6萬(wàn)平米建筑面積：1.05萬(wàn)平米125萬(wàn)元/套

[均]0.4青磚府邸獨(dú)棟不墅占地面積：6.67萬(wàn)平米建筑面積：1.5萬(wàn)平米39萬(wàn)元/套

[均]0.31七星小筑溫泉度假公館聯(lián)排不墅,疊拼不墅

占地面積：0.9公頃建筑面積：10007平米30萬(wàn)元/套

[起]0.9清涼盛景獨(dú)棟不墅,聯(lián)排不墅占地面積：1200畝建筑面積：12.00萬(wàn)平方米7,000元/㎡

[均]0.15龍聚山莊板樓,獨(dú)棟不墅,聯(lián)排不墅

占地面積：32.6萬(wàn)平米建筑面積：13萬(wàn)平米3,500元/㎡

[均]0.38延慶不墅項(xiàng)目以清涼盛景、龍聚山莊為代表的旅游度假休閑不墅，較低的總價(jià)較高的性?xún)r(jià)比吸引了一部分客群。平谷的不墅項(xiàng)目并不占主流，較為有特點(diǎn)的是世外桃苑，由北京八通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資開(kāi)發(fā)。要緊特點(diǎn)是精小、有用、平民化，一期每棟不墅面積為50平方米左右，有獨(dú)立的150平方米的院子。二期面積在60－120平方米，均價(jià)4300元平方米，每套總價(jià)25萬(wàn)－50萬(wàn)元。目前差不多售出20多套。該項(xiàng)目因?yàn)槊娣e小，造價(jià)低，投資額度也小，消費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)降低。面積如此小的不墅產(chǎn)品用于自住的不多，更要緊是一種旅游地產(chǎn)。因?yàn)椴皇情L(zhǎng)期居所，對(duì)配套、交通的要求也就不高。這是一種新產(chǎn)品，在市場(chǎng)上有一定競(jìng)爭(zhēng)力，但并不是不墅的主流產(chǎn)品。懷密不墅板塊潛力分析【交通】攪熱新興不墅板塊隨著京承高速公路的開(kāi)工、通車(chē)，最受益的北京遠(yuǎn)郊區(qū)縣——懷柔、密云正進(jìn)展成為北京新興的高檔住宅開(kāi)發(fā)區(qū)，懷柔、密云的不墅開(kāi)發(fā)越來(lái)越成熟，項(xiàng)目也越來(lái)越多，同時(shí)性?xún)r(jià)比也相對(duì)較高。據(jù)了解，京承高速公路通車(chē)后，從北京到懷柔的行車(chē)時(shí)刻將縮短一半，30分鐘即可到達(dá)懷柔城區(qū)，同時(shí)車(chē)輛行使條件也將極大改善交通時(shí)刻的大大縮短，使不墅更多地作為“第一居所”成為可能，將會(huì)吸引更多的消費(fèi)群體到那個(gè)地點(diǎn)投資置業(yè)，整體市場(chǎng)份額將逐漸放大?！经h(huán)境】自然景觀成就新區(qū)從密云和懷柔這兩個(gè)區(qū)域的開(kāi)發(fā)覺(jué)狀看，由于土地成本較低，土地供應(yīng)量相對(duì)豐富，自然環(huán)境優(yōu)越，那個(gè)地點(diǎn)有條件成片營(yíng)造上檔次的規(guī)模社區(qū)。但因?yàn)榫嚯x東部商務(wù)區(qū)較遠(yuǎn)，專(zhuān)門(mén)多人觀念上認(rèn)為那個(gè)地點(diǎn)的不墅不具備投資的價(jià)值，從市場(chǎng)銷(xiāo)售的情況來(lái)看，那個(gè)地點(diǎn)也以自用為多。密云、懷柔作為“北京山水大觀，首都郊野公園”，隨著奧運(yùn)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)、旅游休閑產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展、交通環(huán)境設(shè)施的改善等都給該區(qū)域帶來(lái)極大的利好，密云、懷柔將是以后北京度假休閑不墅、消費(fèi)者第二居所市場(chǎng)拓展的理想?yún)^(qū)域，進(jìn)展前景寬敞?！靖窬帧繎衙軆傻厥芤妗皟蓭А薄侗本┒际锌傮w規(guī)劃（2004年—2020年）》對(duì)北京市的空間布局做了大的調(diào)整，在構(gòu)建“兩軸—兩帶—多中心”都市空間結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，北京打算形成“中心城—新城—鎮(zhèn)”的市域城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu),其中重點(diǎn)進(jìn)展東部3個(gè)新城。新城是在原衛(wèi)星城基礎(chǔ)上，承擔(dān)疏解中心城人口和功能、聚攏新的產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)區(qū)域進(jìn)展的規(guī)模化都市地區(qū)，具有相對(duì)獨(dú)立性。新城共規(guī)劃了11個(gè)，分不是通州、順義、亦莊、大興、房山、昌平、懷柔、密云、平谷、延慶、門(mén)頭溝?？傮w規(guī)劃的出籠無(wú)疑使懷柔、密云受益匪淺?！救丝凇恳司有聟^(qū)漸成氣候按照新的規(guī)劃，到2020年，北京市總?cè)丝谝?guī)模規(guī)劃操縱在1800萬(wàn)人左右，在操縱中心城規(guī)模的前提下，進(jìn)一步疏解舊城人口,合理調(diào)整中心城內(nèi)的人口分布。屆時(shí)，中心城中心地區(qū)約容納540萬(wàn)人（其中舊城約110萬(wàn)人），邊緣集團(tuán)約270萬(wàn)人，綠化隔離地區(qū)及外圍約40萬(wàn)人。”北京人口規(guī)模的總體操縱，關(guān)于人口日益膨脹的市內(nèi)而言其居住品質(zhì)將大打折扣，住在“郊區(qū)”便成為追求高品質(zhì)生活的人們的最佳選擇，在交通條件極大改善的條件下，懷柔、密云理所因此成了人們的首選?！就顿Y】性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)日趨凸顯懷密不墅板塊目前在售的不墅項(xiàng)目中，價(jià)格在3000～6000元/平方米之間的項(xiàng)目較多，總規(guī)模相對(duì)中等，150～200平方米的Townhouse比較受到市場(chǎng)關(guān)注，相對(duì)比較低的不墅均價(jià)無(wú)疑會(huì)成為人們選擇該區(qū)域不墅的重要砝碼。其產(chǎn)品的凸現(xiàn)也將帶來(lái)同品質(zhì)樓盤(pán)性?xún)r(jià)比、配套、綜合服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)，因?yàn)橛袃?yōu)越的自然景觀和交通，豪宅獨(dú)棟產(chǎn)品也有專(zhuān)門(mén)大的進(jìn)展?jié)摿Α讶岵皇?xiàng)目一覽表項(xiàng)目名稱(chēng)占面建面容積率綠化率物業(yè)類(lèi)不均價(jià)（元/平米）總價(jià)價(jià)格范圍主力戶(hù)型面積范圍開(kāi)盤(pán)時(shí)刻銷(xiāo)售電話總套數(shù)歷史價(jià)格銷(xiāo)售情況泰和人家4、5畝獨(dú)棟不墅仿古四合院40萬(wàn)/套最低價(jià)：35萬(wàn)元/套，起價(jià)：1300元/平方米定制154-306泰和人家二期2006年4月一期2005年12月5205100738新盤(pán)馭水山居40萬(wàn)平方米88000平方米0.220.5獨(dú)棟不墅,雙拼不墅,三拼不墅6000最低價(jià)：90萬(wàn)元/套起價(jià)：4000元/平方米定制150－1000多平方米馭水山居1999年60636188150入住56戶(hù)家春秋(長(zhǎng)城腳下的四合院)一期11萬(wàn)平方米一期2萬(wàn)平方米0.180.67獨(dú)棟不墅7800最低價(jià)：32萬(wàn)元/套最高價(jià)：58萬(wàn)元/套250150-300一期2006年4月22日89602117項(xiàng)目分三期開(kāi)發(fā)，一期100余套50%龍山新新小鎮(zhèn)，鎮(zhèn)江南800400平方米0.40.5獨(dú)棟不墅14000元/平方米最低價(jià)：560萬(wàn)元/套最高價(jià)：850萬(wàn)元/套12000-13000元/平285-3422004-3-1606919994400元/平到13000元/平（由聯(lián)排改獨(dú)棟）38%潮白·麗水莊園200100平方米0.210.7獨(dú)棟不墅,聯(lián)排不墅最低價(jià)：26萬(wàn)元/套最高價(jià)：45萬(wàn)元/套一期聯(lián)排小戶(hù)型107平方米，花園洋房223平方米，毛坯26萬(wàn)元二期2006年5月15日一期2005年9月18日89613388/84813097/84813079/86867601一期共64套二期56套山水四合院180萬(wàn)平方米9萬(wàn)平方米0.050.995獨(dú)棟不墅,雙拼不墅,聯(lián)排不墅,三拼不墅最低價(jià)：71萬(wàn)元/套均價(jià)：90萬(wàn)元/套最高價(jià)：190萬(wàn)元/套370－796平方米/套一期2005-05-16二期2006-2-1084972897/84972890一期96套，二期200套2005年8月50萬(wàn)/套到2006年5月90萬(wàn)/套MyVilla90000平方米20萬(wàn)平方米0.40.5獨(dú)棟不墅6000元/平方米，最低價(jià)：160萬(wàn)元/套均價(jià)：200萬(wàn)元/套最高價(jià)：260萬(wàn)元/套起價(jià)：5100元/平方米307—395平2005年7月23日正式開(kāi)盤(pán)61676666/61679999一期112套2005年6月以來(lái)600012.1%賽班假日67000平方米41000平方米0.640.65雙拼不墅，聯(lián)排不墅6000元/平方米最低價(jià)：126萬(wàn)元/套最高價(jià)：210萬(wàn)元/套228-380228-3818968123489685555

1142005年的5300到2006年56009.7%山水墅64000平方米23877平方米0.360.6獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排不墅6000元/平方米4900元/平--8000元/平285平米——407平米2005-10-161642255/66692004的6300，到2006的58009.5%紅螺湖不墅29196平方米0.230.84獨(dú)棟不墅成交均價(jià)11800元/平米最低價(jià)：260萬(wàn)元/套均價(jià)：350萬(wàn)元/套最高價(jià)：360萬(wàn)元/套280-310250-10502003-11-160682666/2888/29997016%湖光山舍93380平方米25000平方米0.260.58獨(dú)棟9200350萬(wàn)（精裝）400平左右370-6012002-3-160682600832003年8月的7200到2005年8月的800097.6%已售，剩2套渡水山莊34017平方米6500平方米0.6單體獨(dú)棟4200元/平300平左右2000-3-169620015、696469742001-4-8的3888元/平方米到2004-4-14的3980元/平方米僅剩2套長(zhǎng)城溪溪小鎮(zhèn)100000平方米30000平方米0.3院落式不墅(現(xiàn)房)20萬(wàn)至50萬(wàn)每套80余平米至170余平米2005-3-1市內(nèi)：84845931/32、現(xiàn)場(chǎng)：6165255815070%密云不墅板塊項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表項(xiàng)目名稱(chēng)占面容積率綠化率物業(yè)類(lèi)不均價(jià)（元/平米）總價(jià)歷史價(jià)格主力戶(hù)型面積范圍開(kāi)盤(pán)時(shí)刻項(xiàng)目地址銷(xiāo)售電話總套數(shù)銷(xiāo)售情況潮河灣800000平方米0.07595.00%獨(dú)棟不墅,雙拼不墅,聯(lián)排不墅4000元/平方米50－75萬(wàn)元/套2005.09.29-至今3600105－220150－190平米2005-9-1密云縣汽車(chē)站對(duì)面82872421、82872422300瑞海姆公寓1.5640.30%獨(dú)棟不墅,雙拼不墅,聯(lián)排不墅，8000元/平方米2006.03.233600-至今3800300平米左右200－4002005-9-29密云縣西大橋路36號(hào)地塊內(nèi)，6909777769045888144翠提花墅6.50萬(wàn)平方米0.5848.00%獨(dú)棟不墅,雙拼不墅,聯(lián)排不墅獨(dú)棟7700平方米，雙拼6000平方米，聯(lián)排4500元/平方米聯(lián)排65-105萬(wàn)，獨(dú)棟260萬(wàn)左右雙拼160萬(wàn)2005.07.11-至今4500聯(lián)排：162平方米160－3602005-9-10密云縣縣城向北2公里白河西岸69088111、69088222獨(dú)棟不墅5棟,雙拼不墅14棟獨(dú)棟剩2套，雙拼剩3套，鴻福天地7.5055萬(wàn)平方米0.78250.00%聯(lián)排不墅4815元/平方米80-120萬(wàn)元/套2005年9月2445，至今4815157－2802005年5月1日一期開(kāi)盤(pán)密云縣距北京65公里，690898882585賞星悅木不墅200畝0.3580.00%獨(dú)棟不墅,雙拼不墅5000元/平方米；獨(dú)棟不墅均價(jià)6800元/平方米

雙拼不墅均價(jià)4500元/平方米95萬(wàn)元/套－250萬(wàn)元/套2005.04.21-至今5000以獨(dú)棟270平方米和340平方米戶(hù)型為主200－3502004-8-16密云縣十里堡鎮(zhèn)89098688、89099216152水墨庭院8.08萬(wàn)平米0.5743.00%獨(dú)棟不墅,疊拼不墅獨(dú)棟不墅均價(jià)5200元/平方米

疊加不墅均價(jià)3500元/平方米108－208萬(wàn)元/套2005.12.13-至今5200；2004.09.27-2005.12.134500獨(dú)棟不墅戶(hù)型面積228、236、280平方米，疊加不墅戶(hù)型面積176、220平方米.一期2004年10月

二期2005年9月1日密云縣濱河大橋西側(cè)69080111/69080888紫峽谷（現(xiàn)）30.00萬(wàn)平方米0.0990.00%獨(dú)棟不墅均價(jià)：8000元/平方米300萬(wàn)元/套－1200萬(wàn)元/套2004.04.30-至今8000376-624平方米2004-5-6密云縣穆家峪鎮(zhèn)東2公里61056686/9661056588白河澗不墅（現(xiàn)）0.6142.29%獨(dú)棟不墅,聯(lián)排不墅聯(lián)排不墅均價(jià)4200元/平方米

獨(dú)棟不墅均價(jià)5000元/