![商丘物流園項(xiàng)目課件_第1頁(yè)](http://file4.renrendoc.com/view/b5021fe9c6f093ba651d1fc8a2d09856/b5021fe9c6f093ba651d1fc8a2d098561.gif)
![商丘物流園項(xiàng)目課件_第2頁(yè)](http://file4.renrendoc.com/view/b5021fe9c6f093ba651d1fc8a2d09856/b5021fe9c6f093ba651d1fc8a2d098562.gif)
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![商丘物流園項(xiàng)目課件_第4頁(yè)](http://file4.renrendoc.com/view/b5021fe9c6f093ba651d1fc8a2d09856/b5021fe9c6f093ba651d1fc8a2d098564.gif)
![商丘物流園項(xiàng)目課件_第5頁(yè)](http://file4.renrendoc.com/view/b5021fe9c6f093ba651d1fc8a2d09856/b5021fe9c6f093ba651d1fc8a2d098565.gif)
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2012年11月商丘物流園項(xiàng)目前期定位思路市場(chǎng)調(diào)研·商業(yè)定位·規(guī)劃建議·開(kāi)發(fā)策略12012年11月商丘物流園項(xiàng)目前期定位思路市場(chǎng)調(diào)研·目錄第一部分解讀商丘第二部分市場(chǎng)調(diào)研第三部分商業(yè)預(yù)判第四部分規(guī)劃建議第五部分開(kāi)發(fā)節(jié)奏2目錄第一部分解讀商丘2第一部分解讀商丘
3第一部分解讀商丘3項(xiàng)目位于中原經(jīng)濟(jì)區(qū)重要城市、全國(guó)重要交通樞紐-商丘城區(qū)東南部,城市價(jià)值明顯。商丘商丘隴海線隴海線京九線中原經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展已成為國(guó)家戰(zhàn)略,商丘做為中原經(jīng)濟(jì)區(qū)重要城市將迎來(lái)發(fā)展契機(jī)。商丘為全國(guó)鐵路重要縱向交通動(dòng)脈京九線、橫向交通動(dòng)脈隴海線交匯處,為全國(guó)重要交通樞紐。項(xiàng)目區(qū)域隸屬于梁園區(qū)管轄,梁園區(qū)為商丘市經(jīng)濟(jì)、文化、交通、信息中心,是商丘市政府所在地,本項(xiàng)目位于梁園區(qū)東南部,距市政府1.5公里,城市價(jià)值明顯。商丘老城區(qū)4項(xiàng)目位于中原經(jīng)濟(jì)區(qū)重要城市、全國(guó)重要交通樞紐-商丘城區(qū)東南部商丘未來(lái)規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展新區(qū),項(xiàng)目區(qū)域位于老城區(qū)與新區(qū)銜接地帶,規(guī)劃價(jià)值將日益凸顯。商丘新區(qū)規(guī)劃:商丘新區(qū)將建設(shè)成為商丘的活力新城區(qū)、中央商務(wù)區(qū)、商業(yè)金融區(qū)、物流商貿(mào)區(qū)、文化科教區(qū)、生態(tài)宜居區(qū)等六大功能完備的新區(qū)。商丘新區(qū)起步區(qū)為日月新城CBD;商丘新區(qū)在商丘市區(qū)東部集中布局,西以中州路為界,東至梁園區(qū)與虞城縣行政邊界,南至連霍高速公路,北至梁園區(qū)雙八鎮(zhèn)、中州街道辦事處和虞城縣古王集鄉(xiāng)邊界,虞城縣賈寨鎮(zhèn)納入新區(qū)行政管理范圍,規(guī)劃總面積約198平方公里。項(xiàng)目區(qū)域位于商丘老城區(qū)與商丘新區(qū)的銜接地帶,隨著新城建設(shè),作為過(guò)渡地帶,項(xiàng)目所在區(qū)域規(guī)劃價(jià)值將日益凸顯。價(jià)值一:商丘新區(qū)的建設(shè)必將帶來(lái)政府基礎(chǔ)建設(shè)投資向新區(qū)方向轉(zhuǎn)移,項(xiàng)目區(qū)域城市面貌將進(jìn)一步改善;價(jià)值二:新區(qū)建設(shè)將帶來(lái)大量人口導(dǎo)入,在新區(qū)建設(shè)成熟之前,將在新老城區(qū)之間產(chǎn)生大量的居住需求;商丘新區(qū)起步區(qū)5商丘未來(lái)規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展新區(qū),項(xiàng)目區(qū)域位于老城區(qū)與新區(qū)銜接地帶,隨著商虞一體化進(jìn)程推進(jìn),區(qū)域作為重要承接地帶將在城建、居住、配套服務(wù)方面迎來(lái)發(fā)展契機(jī)。商丘市“十二五”規(guī)劃建議提出的“一核”,就是指商丘市中心城區(qū)、商丘新區(qū)和商虞一體化,商虞一體化是商丘市政府未來(lái)城市建設(shè)的重點(diǎn)工作之一。項(xiàng)目區(qū)域作為商虞一體化重要承接地帶將承擔(dān)起城市建設(shè)、人口居住、配套服務(wù)等城市功能。為促進(jìn)商虞一體化進(jìn)城,虞城在城市規(guī)劃方面牢牢堅(jiān)持向西發(fā)展,盡快與商丘市區(qū)對(duì)接的思路,盡快開(kāi)通南環(huán)路至華商大道、木蘭大道至北海路、嵩山路至長(zhǎng)江路、隴海路北至勝利路四條交通干道,總投資超過(guò)150億元。6隨著商虞一體化進(jìn)程推進(jìn),區(qū)域作為重要承接地帶將在城建、居住、第二部分市場(chǎng)調(diào)研
7第二部分市場(chǎng)調(diào)研7商丘物流市場(chǎng)比較發(fā)達(dá),根據(jù)統(tǒng)計(jì),市區(qū)范圍內(nèi)現(xiàn)有各類市場(chǎng)約22個(gè),總建筑面積約141萬(wàn)㎡,其中,商鋪一層建筑面積約78萬(wàn)㎡。名稱規(guī)模(㎡)名稱規(guī)模(㎡)白云副食品批發(fā)市場(chǎng)33000農(nóng)機(jī)市場(chǎng)27000光彩市場(chǎng)270000種子市場(chǎng)5500農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)350000中意建材城120000梁園市場(chǎng)12000京隴商貿(mào)城46000京九建材城18000市場(chǎng)街8000汽配城7000東風(fēng)市場(chǎng)11000向陽(yáng)路步行街18000中原車城180000電子市場(chǎng)3000鋼材市場(chǎng)22000金地廣場(chǎng)1700金鷹市場(chǎng)140000家電市場(chǎng)60000世紀(jì)建材城7000歐亞市場(chǎng)20000旺角廣場(chǎng)500008商丘物流市場(chǎng)比較發(fā)達(dá),根據(jù)統(tǒng)計(jì),市區(qū)范圍內(nèi)現(xiàn)有各類市場(chǎng)約22所有在營(yíng)業(yè)商戶數(shù)量不低于13152戶,數(shù)量每年都在緩慢增長(zhǎng),根據(jù)訪談,約20%的商戶有擴(kuò)大營(yíng)業(yè)面積的需求。名稱商戶數(shù)量(戶)名稱商戶數(shù)量(戶)白云副食品批發(fā)市場(chǎng)960農(nóng)機(jī)市場(chǎng)——光彩市場(chǎng)2100種子市場(chǎng)300農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)4100中意建材城600梁園市場(chǎng)1600京隴商貿(mào)城900京九建材城260市場(chǎng)街800汽配城110東風(fēng)市場(chǎng)300向陽(yáng)路步行街800中原車城——電子市場(chǎng)80鋼材市場(chǎng)——金地廣場(chǎng)12金鷹市場(chǎng)500家電市場(chǎng)230世紀(jì)建材城100歐亞市場(chǎng)100旺角廣場(chǎng)2009所有在營(yíng)業(yè)商戶數(shù)量不低于13152戶,數(shù)量每年都在緩慢增長(zhǎng),園區(qū)型物流園經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以批發(fā)為主,兼有零售;道路型市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)均為零售。園區(qū)型物流園主要依賴銷售渠道,道路型市場(chǎng)主要依賴人流量。名稱經(jīng)營(yíng)形式名稱經(jīng)營(yíng)形式白云副食品批發(fā)市場(chǎng)批發(fā)種子市場(chǎng)批發(fā)為主,兼顧零售光彩市場(chǎng)批、零兼顧中意建材城批發(fā)為主、零售次之農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)批發(fā)京隴商貿(mào)城批發(fā)為主、零售次之梁園市場(chǎng)批發(fā)為主,兼有零售市場(chǎng)街批、零兼顧京九建材城批、零兼顧東風(fēng)市場(chǎng)零售汽配城零售中原車城——向陽(yáng)路步行街零售鋼材市場(chǎng)批發(fā)電子市場(chǎng)零售金鷹市場(chǎng)批發(fā)為主、零售次之金地廣場(chǎng)零售世紀(jì)建材城零售為主家電市場(chǎng)零售旺角廣場(chǎng)零售為主農(nóng)機(jī)市場(chǎng)零售歐亞市場(chǎng)零售為主10園區(qū)型物流園經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以批發(fā)為主,兼有零售;道路型市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)種類涉及生產(chǎn)、生活、輕型、重型等各個(gè)方面,其中,農(nóng)產(chǎn)品、建材類、服裝類和汽車類三類業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)面積最大。名稱規(guī)模(㎡)名稱規(guī)模(㎡)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)350000歐亞市場(chǎng)20000光彩市場(chǎng)270000京九建材城18000中原車城180000向陽(yáng)路步行街18000金鷹市場(chǎng)140000梁園市場(chǎng)12000中意建材城120000東風(fēng)市場(chǎng)11000家電市場(chǎng)60000市場(chǎng)街8000旺角廣場(chǎng)50000汽配城7000京隴商貿(mào)城46000世紀(jì)建材城7000白云副食品批發(fā)市場(chǎng)33000種子市場(chǎng)5500農(nóng)機(jī)市場(chǎng)27000電子市場(chǎng)3000鋼材市場(chǎng)22000金地廣場(chǎng)170011經(jīng)營(yíng)種類涉及生產(chǎn)、生活、輕型、重型等各個(gè)方面,其中,農(nóng)產(chǎn)品、市區(qū)核心地塊租金水平在40-60元/月/㎡,城市邊緣位置租金水平在30元/月/㎡左右;對(duì)租金支撐水平最高的為服裝、小百貨(日化、床上用品等)和副食品;租金水平最高的為向陽(yáng)路步行街(100-200元/㎡/月),其次是梁園市場(chǎng)(110元/㎡/月)和旺角廣場(chǎng)(100元/㎡/月)。名稱一層租金(元/月/㎡)名稱一層租金(元/月/㎡)白云副食品批發(fā)市場(chǎng)60種子市場(chǎng)23光彩市場(chǎng)35中意建材城20農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)30京隴商貿(mào)城40梁園市場(chǎng)110市場(chǎng)街80京九建材城40東風(fēng)市場(chǎng)60汽配城40中原車城不詳向陽(yáng)路步行街100-200鋼材市場(chǎng)——電子市場(chǎng)30金鷹市場(chǎng)60金地廣場(chǎng)25世紀(jì)建材城50家電市場(chǎng)19旺角廣場(chǎng)100農(nóng)機(jī)市場(chǎng)——?dú)W亞市場(chǎng)5012市區(qū)核心地塊租金水平在40-60元/月/㎡,城市邊緣位置租金多數(shù)物流市場(chǎng)出租率能夠達(dá)到100%,未能滿租的市場(chǎng)出租率基本能夠達(dá)到80%以上;出租率與所處區(qū)位無(wú)關(guān),與市場(chǎng)定位直接相關(guān)。名稱出租率名稱出租率白云副食品批發(fā)市場(chǎng)100%種子市場(chǎng)80%光彩市場(chǎng)80%中意建材城85%農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)——京隴商貿(mào)城100%梁園市場(chǎng)100%市場(chǎng)街100%京九建材城90%東風(fēng)市場(chǎng)100%汽配城80%中原車城100%向陽(yáng)路步行街100%鋼材市場(chǎng)——電子市場(chǎng)90%金鷹市場(chǎng)100%金地廣場(chǎng)50%世紀(jì)建材城100%家電市場(chǎng)90%旺角廣場(chǎng)100%農(nóng)機(jī)市場(chǎng)——?dú)W亞市場(chǎng)100%13多數(shù)物流市場(chǎng)出租率能夠達(dá)到100%,未能滿租的市場(chǎng)出租率基本多數(shù)物流市場(chǎng)采用“田“字形商業(yè)內(nèi)街的建筑格局,極少數(shù)物流市場(chǎng)采用“田“字形商業(yè)內(nèi)街+集中型商業(yè)攤位的建筑格局,建筑形式總體上比較簡(jiǎn)單。名稱建筑形式名稱建筑形式白云副食品批發(fā)市場(chǎng)商業(yè)內(nèi)街種子市場(chǎng)商業(yè)內(nèi)街光彩市場(chǎng)商業(yè)內(nèi)街中意建材城商業(yè)內(nèi)街農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)商業(yè)內(nèi)街及攤位京隴商貿(mào)城商業(yè)內(nèi)街梁園市場(chǎng)商業(yè)內(nèi)街+市場(chǎng)攤位市場(chǎng)街商業(yè)內(nèi)街京九建材城商業(yè)內(nèi)街東風(fēng)市場(chǎng)市政道路商業(yè)街汽配城商業(yè)內(nèi)街中原車城獨(dú)棟4S店向陽(yáng)路步行街市政道路商業(yè)街鋼材市場(chǎng)露天廣場(chǎng)電子市場(chǎng)商業(yè)內(nèi)街金鷹市場(chǎng)商業(yè)內(nèi)街金地廣場(chǎng)商業(yè)內(nèi)街及社區(qū)底商世紀(jì)建材城商業(yè)內(nèi)街家電市場(chǎng)商業(yè)內(nèi)街旺角廣場(chǎng)商業(yè)內(nèi)街農(nóng)機(jī)市場(chǎng)半露天廣場(chǎng)歐亞市場(chǎng)商業(yè)內(nèi)街、住宅底商14多數(shù)物流市場(chǎng)采用“田“字形商業(yè)內(nèi)街的建筑格局,極少數(shù)物流市場(chǎng)多數(shù)市場(chǎng)商業(yè)用房為兩層,一層用于經(jīng)營(yíng),二層多數(shù)用于儲(chǔ)藏,少數(shù)作日常生活之用,二層空間利用率不高。主體結(jié)構(gòu)為兩層的市場(chǎng),容積率約1.2左右,市場(chǎng)容量不高。名稱商業(yè)層數(shù)名稱商業(yè)層數(shù)白云副食品批發(fā)市場(chǎng)1-2層種子市場(chǎng)2層光彩市場(chǎng)2-4層中意建材城2層農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)1層京隴商貿(mào)城2-3層梁園市場(chǎng)1層市場(chǎng)街1-2層京九建材城2層?xùn)|風(fēng)市場(chǎng)1-2層汽配城2層中原車城——向陽(yáng)路步行街1-2層鋼材市場(chǎng)——電子市場(chǎng)2層金鷹市場(chǎng)1-3層金地廣場(chǎng)2層世紀(jì)建材城1-2層家電市場(chǎng)2層旺角廣場(chǎng)1-2層農(nóng)機(jī)市場(chǎng)——?dú)W亞市場(chǎng)1-2層15多數(shù)市場(chǎng)商業(yè)用房為兩層,一層用于經(jīng)營(yíng),二層多數(shù)用于儲(chǔ)藏,少數(shù)市場(chǎng)中僅一層的商鋪單鋪面積約30㎡/間左右,兩層聯(lián)體的商鋪單鋪面積集中在50-80㎡/間,面寬3.3—4.2米,進(jìn)深10—12米。名稱商業(yè)層數(shù)單鋪面積(㎡)名稱商業(yè)層數(shù)單鋪面積(㎡)白云副食品批發(fā)市場(chǎng)1-2層36種子市場(chǎng)2層70光彩市場(chǎng)2-4層80中意建材城2層90農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)1層——京隴商貿(mào)城2-3層60梁園市場(chǎng)1層30左右市場(chǎng)街1-2層27京九建材城2層80東風(fēng)市場(chǎng)1-2層30汽配城2層80中原車城————向陽(yáng)路步行街1-2層56鋼材市場(chǎng)————電子市場(chǎng)2層18金鷹市場(chǎng)1-3層40金地廣場(chǎng)2層50-80世紀(jì)建材城1-2層120家電市場(chǎng)2層65旺角廣場(chǎng)1-2層140農(nóng)機(jī)市場(chǎng)————?dú)W亞市場(chǎng)1-2層60-8016市場(chǎng)中僅一層的商鋪單鋪面積約30㎡/間左右,兩層聯(lián)體的商鋪單服飾、百貨類商業(yè)對(duì)營(yíng)業(yè)面積需求較小,通常一間商鋪即可滿足其需求,建材家具類、汽配類商業(yè)營(yíng)業(yè)面積需求較大,通常需要3間左右商鋪才能滿足其基本經(jīng)營(yíng)需求。名稱規(guī)模(㎡)商戶數(shù)量(戶)戶均面積(㎡)單鋪面積(㎡)名稱規(guī)模(㎡)商戶數(shù)量(戶)戶均面積(㎡)單鋪面積(㎡)白云副食品批發(fā)市場(chǎng)330009603436種子市場(chǎng)55003001870光彩市場(chǎng)270000210012980中意建材城12000060020090農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)350000410085——京隴商貿(mào)城460009005160梁園市場(chǎng)120001600830左右市場(chǎng)街80008001027京九建材城180002606980東風(fēng)市場(chǎng)110003003730汽配城70001106480中原車城180000——————向陽(yáng)路步行街180008002356鋼材市場(chǎng)22000——————電子市場(chǎng)3000803818金鷹市場(chǎng)14000050028040金地廣80世紀(jì)建材城700010070120家電市場(chǎng)6000023026165旺角廣場(chǎng)50000200250140農(nóng)機(jī)市場(chǎng)27000——————?dú)W亞市場(chǎng)2000010020060-8017服飾、百貨類商業(yè)對(duì)營(yíng)業(yè)面積需求較小,通常一間商鋪即可滿足其需服飾類、百貨類、副食品類商業(yè)對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)空間有一定要求,通常15㎡左右即可滿足需求;建材裝飾類商業(yè)對(duì)展示空間要求較高,通常需要3個(gè)門面,對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)空間要求不高,尤其在常規(guī)建筑格局中二層及以上空間較難作為倉(cāng)庫(kù)使用。名稱經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)商業(yè)層數(shù)二層空間功能名稱經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)商業(yè)層數(shù)二層空間功能白云副食品批發(fā)市場(chǎng)副食品1-2層倉(cāng)庫(kù)種子市場(chǎng)種子2層生活、少量倉(cāng)儲(chǔ)光彩市場(chǎng)服裝、建材、五金、機(jī)電等2-4層生活、少量倉(cāng)儲(chǔ)中意建材城建材、裝飾用品2層生活、少量倉(cāng)儲(chǔ)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)農(nóng)產(chǎn)品1層——京隴商貿(mào)城服飾、日化、小商品、床上用品2-3層倉(cāng)儲(chǔ)梁園市場(chǎng)鞋類、服裝1層——市場(chǎng)街服飾、鞋類1-2層倉(cāng)儲(chǔ)京九建材城建材、裝飾用品2層生活、少量倉(cāng)儲(chǔ)東風(fēng)市場(chǎng)日化、服裝、文具、工藝品1-2層倉(cāng)儲(chǔ)汽配城汽車、電動(dòng)車、農(nóng)機(jī)配件2層
中原車城汽車銷售及維修————向陽(yáng)路步行街服飾、鞋類、小吃1-2層倉(cāng)儲(chǔ)鋼材市場(chǎng)鋼材————電子市場(chǎng)電腦、耗材2層生活金鷹市場(chǎng)服裝、鞋帽1-3層倉(cāng)儲(chǔ)金地廣場(chǎng)健身、美容、舞蹈2層——世紀(jì)建材城建材衛(wèi)浴1-2層生活、少量倉(cāng)儲(chǔ)家電市場(chǎng)家電2層生活旺角廣場(chǎng)高檔服飾、餐飲1-2層營(yíng)業(yè)農(nóng)機(jī)市場(chǎng)農(nóng)用機(jī)械————?dú)W亞市場(chǎng)古玩、電子、日化1-2層營(yíng)業(yè)18服飾類、百貨類、副食品類商業(yè)對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)空間有一定要求,通常15㎡在產(chǎn)權(quán)方面,約有一半市場(chǎng)的商鋪產(chǎn)權(quán)分散屬于個(gè)人,少數(shù)市場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)既有開(kāi)發(fā)商自持,也有個(gè)人購(gòu)買。就目前調(diào)研來(lái)看,市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)是否集中,對(duì)中低端市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)并沒(méi)有直接影響,但會(huì)對(duì)市場(chǎng)以后的改造提升造成阻礙。名稱產(chǎn)權(quán)歸屬名稱產(chǎn)權(quán)歸屬白云副食品批發(fā)市場(chǎng)個(gè)人種子市場(chǎng)個(gè)人光彩市場(chǎng)個(gè)人及開(kāi)發(fā)商中意建材城個(gè)人農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)市場(chǎng)管理方京隴商貿(mào)城——梁園市場(chǎng)梁園區(qū)市場(chǎng)街個(gè)人京九建材城個(gè)人東風(fēng)市場(chǎng)個(gè)人汽配城個(gè)人中原車城——向陽(yáng)路步行街個(gè)人鋼材市場(chǎng)——電子市場(chǎng)個(gè)人金鷹市場(chǎng)個(gè)人金地廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)商世紀(jì)建材城個(gè)人家電市場(chǎng)個(gè)人旺角廣場(chǎng)個(gè)人農(nóng)機(jī)市場(chǎng)——?dú)W亞市場(chǎng)個(gè)人19在產(chǎn)權(quán)方面,約有一半市場(chǎng)的商鋪產(chǎn)權(quán)分散屬于個(gè)人,少數(shù)市場(chǎng)的產(chǎn)在輻射范圍方面,市區(qū)和6縣1市是主要輻射范圍,部分市場(chǎng)可輻射到臨近的蘇、魯、徽部分縣區(qū),輻射范圍大小主要取決于市場(chǎng)規(guī)模的大小。名稱主要輻射范圍名稱主要輻射范圍白云副食品批發(fā)市場(chǎng)6縣1市種子市場(chǎng)6縣1市光彩市場(chǎng)6縣1市中意建材城6縣1市,魯、蘇、徽部分縣區(qū)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)河南東部及魯、蘇、徽部分區(qū)域京隴商貿(mào)城6縣1市,魯、蘇、徽部分縣區(qū)梁園市場(chǎng)6縣1市為主,魯、蘇、徽部分縣區(qū)市場(chǎng)街6縣1市京九建材城6縣1市,市區(qū)比重較大東風(fēng)市場(chǎng)市場(chǎng)附近汽配城市區(qū)及6縣1市中原車城6縣1市,魯、蘇、徽部分縣區(qū)向陽(yáng)路步行街市區(qū)及近郊鋼材市場(chǎng)6縣1市,魯、蘇、徽部分縣區(qū)電子市場(chǎng)市區(qū)及近郊金鷹市場(chǎng)6縣1市,魯、蘇、徽部分縣區(qū)金地廣場(chǎng)市場(chǎng)附近世紀(jì)建材城市區(qū)家電市場(chǎng)市區(qū)旺角廣場(chǎng)市區(qū)農(nóng)機(jī)市場(chǎng)6縣1市歐亞市場(chǎng)市區(qū)20在輻射范圍方面,市區(qū)和6縣1市是主要輻射范圍,部分市場(chǎng)可輻射根據(jù)隨機(jī)訪談,約50%-60%的商鋪使用者并非購(gòu)房者,投資客是商鋪的購(gòu)買主力。21根據(jù)隨機(jī)訪談,約50%-60%的商鋪使用者并非購(gòu)房者,投資客結(jié)論:1、檔次不宜高,中低端商業(yè)具有極強(qiáng)的生命力繼承和積淀教訓(xùn)和改進(jìn)2、專業(yè)化程度越高,越有利于擴(kuò)大市場(chǎng)影響力3、規(guī)模越大,越有利于擴(kuò)大輻射范圍,規(guī)模效應(yīng)至關(guān)重要1、現(xiàn)有市場(chǎng)建筑結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單,難以提高市場(chǎng)容量2、1-2層聯(lián)體出租降低了商鋪?zhàn)饨饐蝺r(jià)水平3、二層及二層以上空間利用率低,著重考慮提高二層及以上空間價(jià)值4、倉(cāng)儲(chǔ)空間必不可少,應(yīng)考慮便捷、廉價(jià)的倉(cāng)庫(kù)5、充分考慮投資者與使用者的關(guān)系,降低投資門檻,鼓勵(lì)投資客進(jìn)入22結(jié)論:1、檔次不宜高,中低端商業(yè)具有極強(qiáng)的生命力繼承和積淀教第三部分商業(yè)預(yù)判
23第三部分商業(yè)預(yù)判23由于修建鄭徐高鐵,道北四個(gè)主要市場(chǎng)均要面臨拆遷,這四個(gè)市場(chǎng)總建筑面積約98000㎡,商戶數(shù)量約2960戶,即使全部遷入,也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足本項(xiàng)目約25萬(wàn)㎡的總建規(guī)模(僅包括物流市場(chǎng)部分),因此必須充分挖掘市場(chǎng)潛力。名稱規(guī)模(㎡)商戶數(shù)量經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)白云副食品批發(fā)市場(chǎng)33000960副食品京隴商貿(mào)城46000900服飾、日化、小商品、床上用品市場(chǎng)街8000800服飾、鞋類東風(fēng)市場(chǎng)11000300日化、服裝、文具、工藝品25萬(wàn)㎡-9.8萬(wàn)㎡=15.2萬(wàn)㎡24由于修建鄭徐高鐵,道北四個(gè)主要市場(chǎng)均要面臨拆遷,這四個(gè)市場(chǎng)總填滿本項(xiàng)目25萬(wàn)㎡市場(chǎng)空間的四種思路:一、現(xiàn)有市場(chǎng)的搬遷及搬遷過(guò)程中的擴(kuò)容二、引進(jìn)新的商業(yè)種類三、引進(jìn)龍頭企業(yè),量身定制四、做足配套產(chǎn)業(yè)25填滿本項(xiàng)目25萬(wàn)㎡市場(chǎng)空間的四種思路:一、現(xiàn)有市場(chǎng)的搬遷及搬根據(jù)估算,現(xiàn)有面臨搬遷的四個(gè)市場(chǎng)在搬遷過(guò)程中大約有20%-30%的商戶可能擴(kuò)大營(yíng)業(yè)面積,每個(gè)商戶擴(kuò)大幅度約為50%-100%,由此測(cè)算,可擴(kuò)充的商業(yè)規(guī)模大約27000㎡。計(jì)入現(xiàn)有商業(yè)面積,通過(guò)現(xiàn)有市場(chǎng)搬遷大約可產(chǎn)生12.5萬(wàn)㎡的商業(yè)需求。名稱規(guī)模(㎡)商戶數(shù)量可能擴(kuò)張的商戶數(shù)量經(jīng)營(yíng)形式出租率單鋪面積(㎡)每個(gè)商戶擴(kuò)大幅度擴(kuò)大面積(㎡)白云副食品批發(fā)市場(chǎng)3300096030%批發(fā)100%36一間商鋪,即100%10368京隴商貿(mào)城4600090030%批發(fā)為主、零售次之100%60半間商鋪,即50%8100市場(chǎng)街800080030%批、零兼顧100%27一間商鋪,即100%6480東風(fēng)市場(chǎng)1100030020%零售100%30一間商鋪,即100%1800一、現(xiàn)有市場(chǎng)的搬遷及搬遷過(guò)程中的擴(kuò)容26根據(jù)估算,現(xiàn)有面臨搬遷的四個(gè)市場(chǎng)在搬遷過(guò)程中大約有20%-3二、引進(jìn)新的商業(yè)種類結(jié)合商丘現(xiàn)有物流市場(chǎng)實(shí)際情況,本項(xiàng)目不宜引進(jìn)的商業(yè)種類有:汽車農(nóng)機(jī)、鋼材、農(nóng)產(chǎn)品、電子產(chǎn)品等。1、汽車農(nóng)機(jī):已有規(guī)模龐大的汽車市場(chǎng)和農(nóng)機(jī)市場(chǎng),適合半露天經(jīng)營(yíng),難以分割出售產(chǎn)權(quán);2、鋼材:高度依賴鐵路運(yùn)輸,市場(chǎng)內(nèi)須引進(jìn)鐵路專用線;3、農(nóng)產(chǎn)品:310國(guó)道農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)規(guī)模大,影響大,且有政府扶持,本項(xiàng)目難以形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì);4、電子產(chǎn)品:此類商品以零售為主,依賴高客流量生存,適宜布局在市區(qū)核心路段,不宜在較偏位置。27二、引進(jìn)新的商業(yè)種類結(jié)合商丘現(xiàn)有物流市場(chǎng)實(shí)際情況,本項(xiàng)目不宜二、引進(jìn)新的商業(yè)種類根據(jù)商丘現(xiàn)有物流市場(chǎng)實(shí)際情況,可以考慮引進(jìn)的商業(yè)種類有:副食品、服飾、建材、家具、家居、裝修裝飾、家電、小商品、日化、汽配、農(nóng)資等。面積需求排名租金支撐排名1、建材2、家具、家居3、服飾4、副食品5、裝修裝飾6、家電7、小商品8、日化9、汽配10、農(nóng)資1、服飾2、副食品3、日化4、小商品5、家具、家居6、建材7、家電8、裝修裝飾8、汽配9、農(nóng)資28二、引進(jìn)新的商業(yè)種類根據(jù)商丘現(xiàn)有物流市場(chǎng)實(shí)際情況,可以考慮引二、引進(jìn)新的商業(yè)種類整體分析,可以考慮引進(jìn)的10大類商業(yè)對(duì)市場(chǎng)的適應(yīng)性比較強(qiáng),對(duì)建筑結(jié)構(gòu)的要求程度較低,對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)分割出售不會(huì)產(chǎn)生抗性,多數(shù)商業(yè)可以通過(guò)適當(dāng)引導(dǎo)向負(fù)一層、二層和三層布局,提升二層及以上空間價(jià)值。商業(yè)種類可以分布的樓層對(duì)建筑的特殊要求服飾1-2層商鋪可自由組合副食品1-2層商鋪可自由組合日化1-3層商鋪可自由組合小商品1-3層商鋪可自由組合家具、家居1-3層商鋪可自由組合家電1-3層商鋪可自由組合建材1-2層商鋪可自由組合裝修裝飾1-2層商鋪可自由組合汽配1層商鋪可自由組合農(nóng)資1層商鋪可自由組合29二、引進(jìn)新的商業(yè)種類整體分析,可以考慮引進(jìn)的10大類商業(yè)對(duì)市二、引進(jìn)新的商業(yè)種類綜合考慮需求面積、租金承受能力和對(duì)建筑硬件的適應(yīng)性,可以引進(jìn)的商業(yè)按重要性排序如下:第一、副食品第二、服飾第三、建材、家電、家具家居(建材、家電和家具家居必須共生)第四、小商品、日化(小商品和日化適宜搭配共生)第五、裝修裝飾第六、農(nóng)資第七、汽配30二、引進(jìn)新的商業(yè)種類綜合考慮需求面積、租金承受能力和對(duì)建筑硬二、引進(jìn)新的商業(yè)種類引進(jìn)新的商業(yè)種類時(shí),應(yīng)避免通過(guò)價(jià)格廝殺“虎口搶食”,而把立足點(diǎn)放在商業(yè)轉(zhuǎn)移過(guò)程中的規(guī)模擴(kuò)容。1、建筑布局更加便捷,方便商戶經(jīng)營(yíng);2、規(guī)模更大,規(guī)模效應(yīng)更加明顯;3、物業(yè)服務(wù)更加人性化,商戶經(jīng)營(yíng)環(huán)境更好;4、配套服務(wù)產(chǎn)業(yè)(銀行、娛樂(lè)等)更加完善,商戶經(jīng)營(yíng)更有效率;5、開(kāi)業(yè)初期適度的租金優(yōu)惠措施。商戶可在其他市場(chǎng)繼續(xù)經(jīng)營(yíng),同時(shí)在本項(xiàng)目開(kāi)設(shè)新店
31二、引進(jìn)新的商業(yè)種類引進(jìn)新的商業(yè)種類時(shí),應(yīng)避免通過(guò)價(jià)格廝殺“二、引進(jìn)新的商業(yè)種類初步考慮,可把排名前五的商業(yè)(副食品、服飾、建材、家電、家具家居)作為重點(diǎn)引入業(yè)種?,F(xiàn)有市場(chǎng)(道北面臨拆遷的四個(gè)市場(chǎng)不計(jì)入在內(nèi))按照20%的商戶擴(kuò)張、每個(gè)商戶擴(kuò)容幅度100%來(lái)測(cè)算,可新增商業(yè)營(yíng)業(yè)面積需求83510㎡。名稱規(guī)模(㎡)商戶數(shù)量擴(kuò)張商戶比例單鋪面積擴(kuò)張幅度擴(kuò)張規(guī)模光彩市場(chǎng)270000210020%80100%33600梁園市場(chǎng)12000160020%30100%9600京九建材城1800026020%80100%4160向陽(yáng)路步行街1800080020%56100%8960家電市場(chǎng)6000023020%65100%2990中意建材城12000060020%90100%10800金鷹市40100%4000世紀(jì)建材城700010020%120100%2400旺角廣場(chǎng)5000020020%140100%5600歐亞市場(chǎng)2000010020%70100%140032二、引進(jìn)新的商業(yè)種類初步考慮,可把排名前五的商業(yè)(副食品、服三、引進(jìn)龍頭企業(yè)量身定制可考慮引進(jìn)居然之家、歐凱龍、紅星美凱龍等知名家居龍頭進(jìn)駐。這類龍頭企業(yè)需求面積大,可以考慮城市邊緣位置,可以自主或合作開(kāi)發(fā),也可租賃。不足之處是,如果租賃,租金水平較低。一個(gè)家具龍頭企業(yè)大約需要30000-35000㎡。家居建材選址要求:建筑面積30000--35000平方米建筑高度約25米,3層建筑標(biāo)準(zhǔn)一層層高8.5米以上,長(zhǎng)以100~~150米、寬以75~~100米為最佳,柱網(wǎng)10×10米以上地塊要求扣除綠化、退讓、車位等因素后,保持建筑物的建筑要求,保證主面臨街,周圍道路進(jìn)出方便,保證門前有廣場(chǎng)。車位500--1200個(gè),以地上為最佳商場(chǎng)出入口保證主入口及出口最少各一個(gè),并設(shè)置專門的貨車出入基礎(chǔ)設(shè)施要求雙路供電,2200KV;雙路供水,管徑主管≥100mm,支管≤75mm建筑承載倉(cāng)庫(kù)≥1.5T,經(jīng)營(yíng)區(qū)≥500KG,一樓地面承重2500KG/平方米33三、引進(jìn)龍頭企業(yè)量身定制可考慮引進(jìn)居然之家、歐凱龍、紅星美凱四、做足配套產(chǎn)業(yè)充分拉長(zhǎng)配套服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈條,大力引進(jìn)銀行、餐飲、娛樂(lè)等配套商業(yè),優(yōu)化市場(chǎng)功能,提升市場(chǎng)綜合服務(wù)水平。根據(jù)對(duì)其他物流市場(chǎng)的考察,配套服務(wù)類商業(yè)比重不低于總營(yíng)業(yè)面積的5%,由此測(cè)算本項(xiàng)目需要的配套商業(yè)面積不低于13000㎡??梢砸M(jìn)的配套商業(yè):銀行、餐飲、住宿、娛樂(lè)、洗浴、茶社、棋牌、健身等按需求面積排序:住宿、娛樂(lè)、洗浴、餐飲、健身、棋牌、銀行、茶社34四、做足配套產(chǎn)業(yè)充分拉長(zhǎng)配套服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈條,大力引進(jìn)銀行、餐飲結(jié)論:通過(guò)測(cè)算,以上四種途徑能夠產(chǎn)生大約25萬(wàn)㎡的商業(yè)需求,基本可以滿足本項(xiàng)目的招商需求。一、現(xiàn)有市場(chǎng)的搬遷及搬遷過(guò)程中的擴(kuò)容二、引進(jìn)新的商業(yè)種類三、引進(jìn)龍頭企業(yè),量身定制四、做足配套產(chǎn)業(yè)125000㎡84000㎡30000㎡13000㎡+++=252000㎡35結(jié)論:通過(guò)測(cè)算,以上四種途徑能夠產(chǎn)生大約25萬(wàn)㎡的商業(yè)需求,第四部分規(guī)劃建議
36第四部分規(guī)劃建議36一、便于分割銷售;二、提升二層及以上空間利用率;三、要有使用方便的倉(cāng)儲(chǔ)空間;四、優(yōu)質(zhì)地塊要優(yōu)用,劣質(zhì)地塊應(yīng)巧用,做到”地“盡其用。規(guī)劃分析原則37一、便于分割銷售;規(guī)劃分析原則37住宅市場(chǎng)集中型商業(yè)市場(chǎng)倉(cāng)儲(chǔ)倉(cāng)儲(chǔ)1、最北面兩塊地居住規(guī)模較小,難以形成居住院落;整個(gè)項(xiàng)目應(yīng)有適當(dāng)?shù)膫}(cāng)儲(chǔ)空間,而這兩塊地更適宜規(guī)劃倉(cāng)儲(chǔ)空間。2、臨包河一帶居住價(jià)值最高,景觀好,且位于地塊最里面,相對(duì)安靜,不易受到市場(chǎng)影響,適宜規(guī)劃為住宅。3、臨睢陽(yáng)北路一側(cè)應(yīng)規(guī)劃為市政形象好、檔次高端的商業(yè)建筑。4、地塊其他區(qū)域可規(guī)劃為物流市場(chǎng),作為整個(gè)項(xiàng)目的主體,呈現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)。38住市場(chǎng)集市場(chǎng)倉(cāng)儲(chǔ)倉(cāng)儲(chǔ)1、最北面兩塊地居住規(guī)模較小,難以形成居1、住宅定位為以商戶為主力客群、服務(wù)于市場(chǎng)的高檔住宅區(qū);2、建筑形式為高層點(diǎn)式塔樓,兩梯四戶;3、南北縱向只規(guī)劃一排住宅樓,在此基礎(chǔ)上容積率做到最大。391、住宅定位為以商戶為主力客群、服務(wù)于市場(chǎng)的高檔住宅區(qū);391、副食品、服飾、建材等商業(yè)均需要一定的倉(cāng)儲(chǔ)面積,尤其建材對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)的需求面積更大。北側(cè)兩塊地規(guī)劃為倉(cāng)儲(chǔ)空間能夠提高商戶的經(jīng)營(yíng)便利性,提高經(jīng)營(yíng)效率。2、單層8000-10000㎡(兩塊地合并計(jì)算),4層左右,總建筑面積3.2萬(wàn)-4萬(wàn)㎡。3、垂直交通要足夠方便,便于商戶上下貨物;平面交通應(yīng)循環(huán)有序,道路寬度合適,方便商戶進(jìn)貨出貨。401、副食品、服飾、建材等商業(yè)均需要一定的倉(cāng)儲(chǔ)面積,尤其建材對(duì)1、臨睢陽(yáng)北路一側(cè)的建筑檔次要高,外立面新穎,能夠體現(xiàn)市場(chǎng)的形象;2、商業(yè)裙樓規(guī)模要大,能夠容納家居巨頭、休閑娛樂(lè)、住宿餐飲等配套性商業(yè)的入住。411、臨睢陽(yáng)北路一側(cè)的建筑檔次要高,外立面新穎,能夠體現(xiàn)市場(chǎng)的1、西區(qū)可規(guī)劃為封閉的店中店型的商場(chǎng);層數(shù)可達(dá)到3-4層;2、東區(qū)規(guī)劃為傳統(tǒng)的露天式、“田“字形市場(chǎng)步行街,層數(shù)為兩層,二層應(yīng)有外廊互相連接。3、這種建筑格局有利于提升二層以上空間利用率,有利于分割銷售。西區(qū)東區(qū)421、西區(qū)可規(guī)劃為封閉的店中店型的商場(chǎng);層數(shù)可達(dá)到3-4層;西便于銷售和提升二層商業(yè)價(jià)值應(yīng)是本項(xiàng)目規(guī)劃的重點(diǎn)之一。為了降低購(gòu)買門檻、便于銷售,商鋪面積應(yīng)控制在30㎡左右,從而降低商鋪總價(jià);商鋪面寬4米左右,進(jìn)深8米左右;為了充分提升二層商業(yè)價(jià)值,應(yīng)考慮采用雙首層設(shè)計(jì),盡量把客流量導(dǎo)向二層。43便于銷售和提升二層商業(yè)價(jià)值應(yīng)是本項(xiàng)目規(guī)劃的重點(diǎn)之一。為了降低第五部分開(kāi)發(fā)節(jié)奏
44第五部分開(kāi)發(fā)節(jié)奏441、住宅回現(xiàn)速度較快,能夠貢獻(xiàn)現(xiàn)金流;2、東半幅地塊臨近睢陽(yáng)北路,是本項(xiàng)目的”臉面“,交通便利性相對(duì)西半幅土地要高。3、東半幅土地的不臨睢陽(yáng)北路的市場(chǎng)部分建筑結(jié)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單,便于快速施工、盡早銷售。4、相對(duì)于東半幅規(guī)劃的露天市場(chǎng),西半幅土地上的封閉式店中店商場(chǎng)是對(duì)整個(gè)項(xiàng)目商業(yè)層次的拔高,結(jié)構(gòu)更復(fù)雜,招商更有挑戰(zhàn)性,理應(yīng)充分借鑒項(xiàng)目一期的規(guī)劃、銷售和招商經(jīng)驗(yàn)?;谇拔膶?duì)整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃和定位,建議本項(xiàng)目分兩期開(kāi)發(fā),住宅及東半幅地塊為一期,西半幅地塊和北部?jī)蓧K地為二期。5、北側(cè)兩塊地定位為倉(cāng)儲(chǔ),在市場(chǎng)招租率較低和商戶未正常營(yíng)業(yè)之前,對(duì)倉(cāng)庫(kù)的需求比較弱,因此應(yīng)放在第二期開(kāi)發(fā)。一期一期一期二期二期二期451、住宅回現(xiàn)速度較快,能夠貢獻(xiàn)現(xiàn)金流;基于前文對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)一期工程主要承接道北面臨拆遷的四個(gè)市場(chǎng)(白云副食品批發(fā)市場(chǎng)、京隴商貿(mào)城、市場(chǎng)街、東風(fēng)市場(chǎng))的搬遷商戶和引進(jìn)家居巨頭企業(yè),具有一定的迫切性;二期工程主要吸引現(xiàn)有的建材、裝修裝飾、家電、家具家居市場(chǎng)的商戶。在一期規(guī)劃中,服飾和鞋類對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)的需求相對(duì)更大,宜靠北布局;服飾類與小商品、床上用品等商業(yè)在經(jīng)營(yíng)方面具有一定相似性,而副食品相對(duì)特殊,宜靠南布局。46一期工程主要承接道北面臨拆遷的四個(gè)市場(chǎng)(白云副食品批發(fā)市場(chǎng)、謝謝47謝謝472012年11月商丘物流園項(xiàng)目前期定位思路市場(chǎng)調(diào)研·商業(yè)定位·規(guī)劃建議·開(kāi)發(fā)策略482012年11月商丘物流園項(xiàng)目前期定位思路市場(chǎng)調(diào)研·目錄第一部分解讀商丘第二部分市場(chǎng)調(diào)研第三部分商業(yè)預(yù)判第四部分規(guī)劃建議第五部分開(kāi)發(fā)節(jié)奏49目錄第一部分解讀商丘2第一部分解讀商丘
50第一部分解讀商丘3項(xiàng)目位于中原經(jīng)濟(jì)區(qū)重要城市、全國(guó)重要交通樞紐-商丘城區(qū)東南部,城市價(jià)值明顯。商丘商丘隴海線隴海線京九線中原經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展已成為國(guó)家戰(zhàn)略,商丘做為中原經(jīng)濟(jì)區(qū)重要城市將迎來(lái)發(fā)展契機(jī)。商丘為全國(guó)鐵路重要縱向交通動(dòng)脈京九線、橫向交通動(dòng)脈隴海線交匯處,為全國(guó)重要交通樞紐。項(xiàng)目區(qū)域隸屬于梁園區(qū)管轄,梁園區(qū)為商丘市經(jīng)濟(jì)、文化、交通、信息中心,是商丘市政府所在地,本項(xiàng)目位于梁園區(qū)東南部,距市政府1.5公里,城市價(jià)值明顯。商丘老城區(qū)51項(xiàng)目位于中原經(jīng)濟(jì)區(qū)重要城市、全國(guó)重要交通樞紐-商丘城區(qū)東南部商丘未來(lái)規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展新區(qū),項(xiàng)目區(qū)域位于老城區(qū)與新區(qū)銜接地帶,規(guī)劃價(jià)值將日益凸顯。商丘新區(qū)規(guī)劃:商丘新區(qū)將建設(shè)成為商丘的活力新城區(qū)、中央商務(wù)區(qū)、商業(yè)金融區(qū)、物流商貿(mào)區(qū)、文化科教區(qū)、生態(tài)宜居區(qū)等六大功能完備的新區(qū)。商丘新區(qū)起步區(qū)為日月新城CBD;商丘新區(qū)在商丘市區(qū)東部集中布局,西以中州路為界,東至梁園區(qū)與虞城縣行政邊界,南至連霍高速公路,北至梁園區(qū)雙八鎮(zhèn)、中州街道辦事處和虞城縣古王集鄉(xiāng)邊界,虞城縣賈寨鎮(zhèn)納入新區(qū)行政管理范圍,規(guī)劃總面積約198平方公里。項(xiàng)目區(qū)域位于商丘老城區(qū)與商丘新區(qū)的銜接地帶,隨著新城建設(shè),作為過(guò)渡地帶,項(xiàng)目所在區(qū)域規(guī)劃價(jià)值將日益凸顯。價(jià)值一:商丘新區(qū)的建設(shè)必將帶來(lái)政府基礎(chǔ)建設(shè)投資向新區(qū)方向轉(zhuǎn)移,項(xiàng)目區(qū)域城市面貌將進(jìn)一步改善;價(jià)值二:新區(qū)建設(shè)將帶來(lái)大量人口導(dǎo)入,在新區(qū)建設(shè)成熟之前,將在新老城區(qū)之間產(chǎn)生大量的居住需求;商丘新區(qū)起步區(qū)52商丘未來(lái)規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展新區(qū),項(xiàng)目區(qū)域位于老城區(qū)與新區(qū)銜接地帶,隨著商虞一體化進(jìn)程推進(jìn),區(qū)域作為重要承接地帶將在城建、居住、配套服務(wù)方面迎來(lái)發(fā)展契機(jī)。商丘市“十二五”規(guī)劃建議提出的“一核”,就是指商丘市中心城區(qū)、商丘新區(qū)和商虞一體化,商虞一體化是商丘市政府未來(lái)城市建設(shè)的重點(diǎn)工作之一。項(xiàng)目區(qū)域作為商虞一體化重要承接地帶將承擔(dān)起城市建設(shè)、人口居住、配套服務(wù)等城市功能。為促進(jìn)商虞一體化進(jìn)城,虞城在城市規(guī)劃方面牢牢堅(jiān)持向西發(fā)展,盡快與商丘市區(qū)對(duì)接的思路,盡快開(kāi)通南環(huán)路至華商大道、木蘭大道至北海路、嵩山路至長(zhǎng)江路、隴海路北至勝利路四條交通干道,總投資超過(guò)150億元。53隨著商虞一體化進(jìn)程推進(jìn),區(qū)域作為重要承接地帶將在城建、居住、第二部分市場(chǎng)調(diào)研
54第二部分市場(chǎng)調(diào)研7商丘物流市場(chǎng)比較發(fā)達(dá),根據(jù)統(tǒng)計(jì),市區(qū)范圍內(nèi)現(xiàn)有各類市場(chǎng)約22個(gè),總建筑面積約141萬(wàn)㎡,其中,商鋪一層建筑面積約78萬(wàn)㎡。名稱規(guī)模(㎡)名稱規(guī)模(㎡)白云副食品批發(fā)市場(chǎng)33000農(nóng)機(jī)市場(chǎng)27000光彩市場(chǎng)270000種子市場(chǎng)5500農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)350000中意建材城120000梁園市場(chǎng)12000京隴商貿(mào)城46000京九建材城18000市場(chǎng)街8000汽配城7000東風(fēng)市場(chǎng)11000向陽(yáng)路步行街18000中原車城180000電子市場(chǎng)3000鋼材市場(chǎng)22000金地廣場(chǎng)1700金鷹市場(chǎng)140000家電市場(chǎng)60000世紀(jì)建材城7000歐亞市場(chǎng)20000旺角廣場(chǎng)5000055商丘物流市場(chǎng)比較發(fā)達(dá),根據(jù)統(tǒng)計(jì),市區(qū)范圍內(nèi)現(xiàn)有各類市場(chǎng)約22所有在營(yíng)業(yè)商戶數(shù)量不低于13152戶,數(shù)量每年都在緩慢增長(zhǎng),根據(jù)訪談,約20%的商戶有擴(kuò)大營(yíng)業(yè)面積的需求。名稱商戶數(shù)量(戶)名稱商戶數(shù)量(戶)白云副食品批發(fā)市場(chǎng)960農(nóng)機(jī)市場(chǎng)——光彩市場(chǎng)2100種子市場(chǎng)300農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)4100中意建材城600梁園市場(chǎng)1600京隴商貿(mào)城900京九建材城260市場(chǎng)街800汽配城110東風(fēng)市場(chǎng)300向陽(yáng)路步行街800中原車城——電子市場(chǎng)80鋼材市場(chǎng)——金地廣場(chǎng)12金鷹市場(chǎng)500家電市場(chǎng)230世紀(jì)建材城100歐亞市場(chǎng)100旺角廣場(chǎng)20056所有在營(yíng)業(yè)商戶數(shù)量不低于13152戶,數(shù)量每年都在緩慢增長(zhǎng),園區(qū)型物流園經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以批發(fā)為主,兼有零售;道路型市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)均為零售。園區(qū)型物流園主要依賴銷售渠道,道路型市場(chǎng)主要依賴人流量。名稱經(jīng)營(yíng)形式名稱經(jīng)營(yíng)形式白云副食品批發(fā)市場(chǎng)批發(fā)種子市場(chǎng)批發(fā)為主,兼顧零售光彩市場(chǎng)批、零兼顧中意建材城批發(fā)為主、零售次之農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)批發(fā)京隴商貿(mào)城批發(fā)為主、零售次之梁園市場(chǎng)批發(fā)為主,兼有零售市場(chǎng)街批、零兼顧京九建材城批、零兼顧東風(fēng)市場(chǎng)零售汽配城零售中原車城——向陽(yáng)路步行街零售鋼材市場(chǎng)批發(fā)電子市場(chǎng)零售金鷹市場(chǎng)批發(fā)為主、零售次之金地廣場(chǎng)零售世紀(jì)建材城零售為主家電市場(chǎng)零售旺角廣場(chǎng)零售為主農(nóng)機(jī)市場(chǎng)零售歐亞市場(chǎng)零售為主57園區(qū)型物流園經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以批發(fā)為主,兼有零售;道路型市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)種類涉及生產(chǎn)、生活、輕型、重型等各個(gè)方面,其中,農(nóng)產(chǎn)品、建材類、服裝類和汽車類三類業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)面積最大。名稱規(guī)模(㎡)名稱規(guī)模(㎡)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)350000歐亞市場(chǎng)20000光彩市場(chǎng)270000京九建材城18000中原車城180000向陽(yáng)路步行街18000金鷹市場(chǎng)140000梁園市場(chǎng)12000中意建材城120000東風(fēng)市場(chǎng)11000家電市場(chǎng)60000市場(chǎng)街8000旺角廣場(chǎng)50000汽配城7000京隴商貿(mào)城46000世紀(jì)建材城7000白云副食品批發(fā)市場(chǎng)33000種子市場(chǎng)5500農(nóng)機(jī)市場(chǎng)27000電子市場(chǎng)3000鋼材市場(chǎng)22000金地廣場(chǎng)170058經(jīng)營(yíng)種類涉及生產(chǎn)、生活、輕型、重型等各個(gè)方面,其中,農(nóng)產(chǎn)品、市區(qū)核心地塊租金水平在40-60元/月/㎡,城市邊緣位置租金水平在30元/月/㎡左右;對(duì)租金支撐水平最高的為服裝、小百貨(日化、床上用品等)和副食品;租金水平最高的為向陽(yáng)路步行街(100-200元/㎡/月),其次是梁園市場(chǎng)(110元/㎡/月)和旺角廣場(chǎng)(100元/㎡/月)。名稱一層租金(元/月/㎡)名稱一層租金(元/月/㎡)白云副食品批發(fā)市場(chǎng)60種子市場(chǎng)23光彩市場(chǎng)35中意建材城20農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)30京隴商貿(mào)城40梁園市場(chǎng)110市場(chǎng)街80京九建材城40東風(fēng)市場(chǎng)60汽配城40中原車城不詳向陽(yáng)路步行街100-200鋼材市場(chǎng)——電子市場(chǎng)30金鷹市場(chǎng)60金地廣場(chǎng)25世紀(jì)建材城50家電市場(chǎng)19旺角廣場(chǎng)100農(nóng)機(jī)市場(chǎng)——?dú)W亞市場(chǎng)5059市區(qū)核心地塊租金水平在40-60元/月/㎡,城市邊緣位置租金多數(shù)物流市場(chǎng)出租率能夠達(dá)到100%,未能滿租的市場(chǎng)出租率基本能夠達(dá)到80%以上;出租率與所處區(qū)位無(wú)關(guān),與市場(chǎng)定位直接相關(guān)。名稱出租率名稱出租率白云副食品批發(fā)市場(chǎng)100%種子市場(chǎng)80%光彩市場(chǎng)80%中意建材城85%農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)——京隴商貿(mào)城100%梁園市場(chǎng)100%市場(chǎng)街100%京九建材城90%東風(fēng)市場(chǎng)100%汽配城80%中原車城100%向陽(yáng)路步行街100%鋼材市場(chǎng)——電子市場(chǎng)90%金鷹市場(chǎng)100%金地廣場(chǎng)50%世紀(jì)建材城100%家電市場(chǎng)90%旺角廣場(chǎng)100%農(nóng)機(jī)市場(chǎng)——?dú)W亞市場(chǎng)100%60多數(shù)物流市場(chǎng)出租率能夠達(dá)到100%,未能滿租的市場(chǎng)出租率基本多數(shù)物流市場(chǎng)采用“田“字形商業(yè)內(nèi)街的建筑格局,極少數(shù)物流市場(chǎng)采用“田“字形商業(yè)內(nèi)街+集中型商業(yè)攤位的建筑格局,建筑形式總體上比較簡(jiǎn)單。名稱建筑形式名稱建筑形式白云副食品批發(fā)市場(chǎng)商業(yè)內(nèi)街種子市場(chǎng)商業(yè)內(nèi)街光彩市場(chǎng)商業(yè)內(nèi)街中意建材城商業(yè)內(nèi)街農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)商業(yè)內(nèi)街及攤位京隴商貿(mào)城商業(yè)內(nèi)街梁園市場(chǎng)商業(yè)內(nèi)街+市場(chǎng)攤位市場(chǎng)街商業(yè)內(nèi)街京九建材城商業(yè)內(nèi)街東風(fēng)市場(chǎng)市政道路商業(yè)街汽配城商業(yè)內(nèi)街中原車城獨(dú)棟4S店向陽(yáng)路步行街市政道路商業(yè)街鋼材市場(chǎng)露天廣場(chǎng)電子市場(chǎng)商業(yè)內(nèi)街金鷹市場(chǎng)商業(yè)內(nèi)街金地廣場(chǎng)商業(yè)內(nèi)街及社區(qū)底商世紀(jì)建材城商業(yè)內(nèi)街家電市場(chǎng)商業(yè)內(nèi)街旺角廣場(chǎng)商業(yè)內(nèi)街農(nóng)機(jī)市場(chǎng)半露天廣場(chǎng)歐亞市場(chǎng)商業(yè)內(nèi)街、住宅底商61多數(shù)物流市場(chǎng)采用“田“字形商業(yè)內(nèi)街的建筑格局,極少數(shù)物流市場(chǎng)多數(shù)市場(chǎng)商業(yè)用房為兩層,一層用于經(jīng)營(yíng),二層多數(shù)用于儲(chǔ)藏,少數(shù)作日常生活之用,二層空間利用率不高。主體結(jié)構(gòu)為兩層的市場(chǎng),容積率約1.2左右,市場(chǎng)容量不高。名稱商業(yè)層數(shù)名稱商業(yè)層數(shù)白云副食品批發(fā)市場(chǎng)1-2層種子市場(chǎng)2層光彩市場(chǎng)2-4層中意建材城2層農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)1層京隴商貿(mào)城2-3層梁園市場(chǎng)1層市場(chǎng)街1-2層京九建材城2層?xùn)|風(fēng)市場(chǎng)1-2層汽配城2層中原車城——向陽(yáng)路步行街1-2層鋼材市場(chǎng)——電子市場(chǎng)2層金鷹市場(chǎng)1-3層金地廣場(chǎng)2層世紀(jì)建材城1-2層家電市場(chǎng)2層旺角廣場(chǎng)1-2層農(nóng)機(jī)市場(chǎng)——?dú)W亞市場(chǎng)1-2層62多數(shù)市場(chǎng)商業(yè)用房為兩層,一層用于經(jīng)營(yíng),二層多數(shù)用于儲(chǔ)藏,少數(shù)市場(chǎng)中僅一層的商鋪單鋪面積約30㎡/間左右,兩層聯(lián)體的商鋪單鋪面積集中在50-80㎡/間,面寬3.3—4.2米,進(jìn)深10—12米。名稱商業(yè)層數(shù)單鋪面積(㎡)名稱商業(yè)層數(shù)單鋪面積(㎡)白云副食品批發(fā)市場(chǎng)1-2層36種子市場(chǎng)2層70光彩市場(chǎng)2-4層80中意建材城2層90農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)1層——京隴商貿(mào)城2-3層60梁園市場(chǎng)1層30左右市場(chǎng)街1-2層27京九建材城2層80東風(fēng)市場(chǎng)1-2層30汽配城2層80中原車城————向陽(yáng)路步行街1-2層56鋼材市場(chǎng)————電子市場(chǎng)2層18金鷹市場(chǎng)1-3層40金地廣場(chǎng)2層50-80世紀(jì)建材城1-2層120家電市場(chǎng)2層65旺角廣場(chǎng)1-2層140農(nóng)機(jī)市場(chǎng)————?dú)W亞市場(chǎng)1-2層60-8063市場(chǎng)中僅一層的商鋪單鋪面積約30㎡/間左右,兩層聯(lián)體的商鋪單服飾、百貨類商業(yè)對(duì)營(yíng)業(yè)面積需求較小,通常一間商鋪即可滿足其需求,建材家具類、汽配類商業(yè)營(yíng)業(yè)面積需求較大,通常需要3間左右商鋪才能滿足其基本經(jīng)營(yíng)需求。名稱規(guī)模(㎡)商戶數(shù)量(戶)戶均面積(㎡)單鋪面積(㎡)名稱規(guī)模(㎡)商戶數(shù)量(戶)戶均面積(㎡)單鋪面積(㎡)白云副食品批發(fā)市場(chǎng)330009603436種子市場(chǎng)55003001870光彩市場(chǎng)270000210012980中意建材城12000060020090農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)350000410085——京隴商貿(mào)城460009005160梁園市場(chǎng)120001600830左右市場(chǎng)街80008001027京九建材城180002606980東風(fēng)市場(chǎng)110003003730汽配城70001106480中原車城180000——————向陽(yáng)路步行街180008002356鋼材市場(chǎng)22000——————電子市場(chǎng)3000803818金鷹市場(chǎng)14000050028040金地廣80世紀(jì)建材城700010070120家電市場(chǎng)6000023026165旺角廣場(chǎng)50000200250140農(nóng)機(jī)市場(chǎng)27000——————?dú)W亞市場(chǎng)2000010020060-8064服飾、百貨類商業(yè)對(duì)營(yíng)業(yè)面積需求較小,通常一間商鋪即可滿足其需服飾類、百貨類、副食品類商業(yè)對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)空間有一定要求,通常15㎡左右即可滿足需求;建材裝飾類商業(yè)對(duì)展示空間要求較高,通常需要3個(gè)門面,對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)空間要求不高,尤其在常規(guī)建筑格局中二層及以上空間較難作為倉(cāng)庫(kù)使用。名稱經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)商業(yè)層數(shù)二層空間功能名稱經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)商業(yè)層數(shù)二層空間功能白云副食品批發(fā)市場(chǎng)副食品1-2層倉(cāng)庫(kù)種子市場(chǎng)種子2層生活、少量倉(cāng)儲(chǔ)光彩市場(chǎng)服裝、建材、五金、機(jī)電等2-4層生活、少量倉(cāng)儲(chǔ)中意建材城建材、裝飾用品2層生活、少量倉(cāng)儲(chǔ)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)農(nóng)產(chǎn)品1層——京隴商貿(mào)城服飾、日化、小商品、床上用品2-3層倉(cāng)儲(chǔ)梁園市場(chǎng)鞋類、服裝1層——市場(chǎng)街服飾、鞋類1-2層倉(cāng)儲(chǔ)京九建材城建材、裝飾用品2層生活、少量倉(cāng)儲(chǔ)東風(fēng)市場(chǎng)日化、服裝、文具、工藝品1-2層倉(cāng)儲(chǔ)汽配城汽車、電動(dòng)車、農(nóng)機(jī)配件2層
中原車城汽車銷售及維修————向陽(yáng)路步行街服飾、鞋類、小吃1-2層倉(cāng)儲(chǔ)鋼材市場(chǎng)鋼材————電子市場(chǎng)電腦、耗材2層生活金鷹市場(chǎng)服裝、鞋帽1-3層倉(cāng)儲(chǔ)金地廣場(chǎng)健身、美容、舞蹈2層——世紀(jì)建材城建材衛(wèi)浴1-2層生活、少量倉(cāng)儲(chǔ)家電市場(chǎng)家電2層生活旺角廣場(chǎng)高檔服飾、餐飲1-2層營(yíng)業(yè)農(nóng)機(jī)市場(chǎng)農(nóng)用機(jī)械————?dú)W亞市場(chǎng)古玩、電子、日化1-2層營(yíng)業(yè)65服飾類、百貨類、副食品類商業(yè)對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)空間有一定要求,通常15㎡在產(chǎn)權(quán)方面,約有一半市場(chǎng)的商鋪產(chǎn)權(quán)分散屬于個(gè)人,少數(shù)市場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)既有開(kāi)發(fā)商自持,也有個(gè)人購(gòu)買。就目前調(diào)研來(lái)看,市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)是否集中,對(duì)中低端市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)并沒(méi)有直接影響,但會(huì)對(duì)市場(chǎng)以后的改造提升造成阻礙。名稱產(chǎn)權(quán)歸屬名稱產(chǎn)權(quán)歸屬白云副食品批發(fā)市場(chǎng)個(gè)人種子市場(chǎng)個(gè)人光彩市場(chǎng)個(gè)人及開(kāi)發(fā)商中意建材城個(gè)人農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)市場(chǎng)管理方京隴商貿(mào)城——梁園市場(chǎng)梁園區(qū)市場(chǎng)街個(gè)人京九建材城個(gè)人東風(fēng)市場(chǎng)個(gè)人汽配城個(gè)人中原車城——向陽(yáng)路步行街個(gè)人鋼材市場(chǎng)——電子市場(chǎng)個(gè)人金鷹市場(chǎng)個(gè)人金地廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)商世紀(jì)建材城個(gè)人家電市場(chǎng)個(gè)人旺角廣場(chǎng)個(gè)人農(nóng)機(jī)市場(chǎng)——?dú)W亞市場(chǎng)個(gè)人66在產(chǎn)權(quán)方面,約有一半市場(chǎng)的商鋪產(chǎn)權(quán)分散屬于個(gè)人,少數(shù)市場(chǎng)的產(chǎn)在輻射范圍方面,市區(qū)和6縣1市是主要輻射范圍,部分市場(chǎng)可輻射到臨近的蘇、魯、徽部分縣區(qū),輻射范圍大小主要取決于市場(chǎng)規(guī)模的大小。名稱主要輻射范圍名稱主要輻射范圍白云副食品批發(fā)市場(chǎng)6縣1市種子市場(chǎng)6縣1市光彩市場(chǎng)6縣1市中意建材城6縣1市,魯、蘇、徽部分縣區(qū)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)河南東部及魯、蘇、徽部分區(qū)域京隴商貿(mào)城6縣1市,魯、蘇、徽部分縣區(qū)梁園市場(chǎng)6縣1市為主,魯、蘇、徽部分縣區(qū)市場(chǎng)街6縣1市京九建材城6縣1市,市區(qū)比重較大東風(fēng)市場(chǎng)市場(chǎng)附近汽配城市區(qū)及6縣1市中原車城6縣1市,魯、蘇、徽部分縣區(qū)向陽(yáng)路步行街市區(qū)及近郊鋼材市場(chǎng)6縣1市,魯、蘇、徽部分縣區(qū)電子市場(chǎng)市區(qū)及近郊金鷹市場(chǎng)6縣1市,魯、蘇、徽部分縣區(qū)金地廣場(chǎng)市場(chǎng)附近世紀(jì)建材城市區(qū)家電市場(chǎng)市區(qū)旺角廣場(chǎng)市區(qū)農(nóng)機(jī)市場(chǎng)6縣1市歐亞市場(chǎng)市區(qū)67在輻射范圍方面,市區(qū)和6縣1市是主要輻射范圍,部分市場(chǎng)可輻射根據(jù)隨機(jī)訪談,約50%-60%的商鋪使用者并非購(gòu)房者,投資客是商鋪的購(gòu)買主力。68根據(jù)隨機(jī)訪談,約50%-60%的商鋪使用者并非購(gòu)房者,投資客結(jié)論:1、檔次不宜高,中低端商業(yè)具有極強(qiáng)的生命力繼承和積淀教訓(xùn)和改進(jìn)2、專業(yè)化程度越高,越有利于擴(kuò)大市場(chǎng)影響力3、規(guī)模越大,越有利于擴(kuò)大輻射范圍,規(guī)模效應(yīng)至關(guān)重要1、現(xiàn)有市場(chǎng)建筑結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單,難以提高市場(chǎng)容量2、1-2層聯(lián)體出租降低了商鋪?zhàn)饨饐蝺r(jià)水平3、二層及二層以上空間利用率低,著重考慮提高二層及以上空間價(jià)值4、倉(cāng)儲(chǔ)空間必不可少,應(yīng)考慮便捷、廉價(jià)的倉(cāng)庫(kù)5、充分考慮投資者與使用者的關(guān)系,降低投資門檻,鼓勵(lì)投資客進(jìn)入69結(jié)論:1、檔次不宜高,中低端商業(yè)具有極強(qiáng)的生命力繼承和積淀教第三部分商業(yè)預(yù)判
70第三部分商業(yè)預(yù)判23由于修建鄭徐高鐵,道北四個(gè)主要市場(chǎng)均要面臨拆遷,這四個(gè)市場(chǎng)總建筑面積約98000㎡,商戶數(shù)量約2960戶,即使全部遷入,也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足本項(xiàng)目約25萬(wàn)㎡的總建規(guī)模(僅包括物流市場(chǎng)部分),因此必須充分挖掘市場(chǎng)潛力。名稱規(guī)模(㎡)商戶數(shù)量經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)白云副食品批發(fā)市場(chǎng)33000960副食品京隴商貿(mào)城46000900服飾、日化、小商品、床上用品市場(chǎng)街8000800服飾、鞋類東風(fēng)市場(chǎng)11000300日化、服裝、文具、工藝品25萬(wàn)㎡-9.8萬(wàn)㎡=15.2萬(wàn)㎡71由于修建鄭徐高鐵,道北四個(gè)主要市場(chǎng)均要面臨拆遷,這四個(gè)市場(chǎng)總填滿本項(xiàng)目25萬(wàn)㎡市場(chǎng)空間的四種思路:一、現(xiàn)有市場(chǎng)的搬遷及搬遷過(guò)程中的擴(kuò)容二、引進(jìn)新的商業(yè)種類三、引進(jìn)龍頭企業(yè),量身定制四、做足配套產(chǎn)業(yè)72填滿本項(xiàng)目25萬(wàn)㎡市場(chǎng)空間的四種思路:一、現(xiàn)有市場(chǎng)的搬遷及搬根據(jù)估算,現(xiàn)有面臨搬遷的四個(gè)市場(chǎng)在搬遷過(guò)程中大約有20%-30%的商戶可能擴(kuò)大營(yíng)業(yè)面積,每個(gè)商戶擴(kuò)大幅度約為50%-100%,由此測(cè)算,可擴(kuò)充的商業(yè)規(guī)模大約27000㎡。計(jì)入現(xiàn)有商業(yè)面積,通過(guò)現(xiàn)有市場(chǎng)搬遷大約可產(chǎn)生12.5萬(wàn)㎡的商業(yè)需求。名稱規(guī)模(㎡)商戶數(shù)量可能擴(kuò)張的商戶數(shù)量經(jīng)營(yíng)形式出租率單鋪面積(㎡)每個(gè)商戶擴(kuò)大幅度擴(kuò)大面積(㎡)白云副食品批發(fā)市場(chǎng)3300096030%批發(fā)100%36一間商鋪,即100%10368京隴商貿(mào)城4600090030%批發(fā)為主、零售次之100%60半間商鋪,即50%8100市場(chǎng)街800080030%批、零兼顧100%27一間商鋪,即100%6480東風(fēng)市場(chǎng)1100030020%零售100%30一間商鋪,即100%1800一、現(xiàn)有市場(chǎng)的搬遷及搬遷過(guò)程中的擴(kuò)容73根據(jù)估算,現(xiàn)有面臨搬遷的四個(gè)市場(chǎng)在搬遷過(guò)程中大約有20%-3二、引進(jìn)新的商業(yè)種類結(jié)合商丘現(xiàn)有物流市場(chǎng)實(shí)際情況,本項(xiàng)目不宜引進(jìn)的商業(yè)種類有:汽車農(nóng)機(jī)、鋼材、農(nóng)產(chǎn)品、電子產(chǎn)品等。1、汽車農(nóng)機(jī):已有規(guī)模龐大的汽車市場(chǎng)和農(nóng)機(jī)市場(chǎng),適合半露天經(jīng)營(yíng),難以分割出售產(chǎn)權(quán);2、鋼材:高度依賴鐵路運(yùn)輸,市場(chǎng)內(nèi)須引進(jìn)鐵路專用線;3、農(nóng)產(chǎn)品:310國(guó)道農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)規(guī)模大,影響大,且有政府扶持,本項(xiàng)目難以形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì);4、電子產(chǎn)品:此類商品以零售為主,依賴高客流量生存,適宜布局在市區(qū)核心路段,不宜在較偏位置。74二、引進(jìn)新的商業(yè)種類結(jié)合商丘現(xiàn)有物流市場(chǎng)實(shí)際情況,本項(xiàng)目不宜二、引進(jìn)新的商業(yè)種類根據(jù)商丘現(xiàn)有物流市場(chǎng)實(shí)際情況,可以考慮引進(jìn)的商業(yè)種類有:副食品、服飾、建材、家具、家居、裝修裝飾、家電、小商品、日化、汽配、農(nóng)資等。面積需求排名租金支撐排名1、建材2、家具、家居3、服飾4、副食品5、裝修裝飾6、家電7、小商品8、日化9、汽配10、農(nóng)資1、服飾2、副食品3、日化4、小商品5、家具、家居6、建材7、家電8、裝修裝飾8、汽配9、農(nóng)資75二、引進(jìn)新的商業(yè)種類根據(jù)商丘現(xiàn)有物流市場(chǎng)實(shí)際情況,可以考慮引二、引進(jìn)新的商業(yè)種類整體分析,可以考慮引進(jìn)的10大類商業(yè)對(duì)市場(chǎng)的適應(yīng)性比較強(qiáng),對(duì)建筑結(jié)構(gòu)的要求程度較低,對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)分割出售不會(huì)產(chǎn)生抗性,多數(shù)商業(yè)可以通過(guò)適當(dāng)引導(dǎo)向負(fù)一層、二層和三層布局,提升二層及以上空間價(jià)值。商業(yè)種類可以分布的樓層對(duì)建筑的特殊要求服飾1-2層商鋪可自由組合副食品1-2層商鋪可自由組合日化1-3層商鋪可自由組合小商品1-3層商鋪可自由組合家具、家居1-3層商鋪可自由組合家電1-3層商鋪可自由組合建材1-2層商鋪可自由組合裝修裝飾1-2層商鋪可自由組合汽配1層商鋪可自由組合農(nóng)資1層商鋪可自由組合76二、引進(jìn)新的商業(yè)種類整體分析,可以考慮引進(jìn)的10大類商業(yè)對(duì)市二、引進(jìn)新的商業(yè)種類綜合考慮需求面積、租金承受能力和對(duì)建筑硬件的適應(yīng)性,可以引進(jìn)的商業(yè)按重要性排序如下:第一、副食品第二、服飾第三、建材、家電、家具家居(建材、家電和家具家居必須共生)第四、小商品、日化(小商品和日化適宜搭配共生)第五、裝修裝飾第六、農(nóng)資第七、汽配77二、引進(jìn)新的商業(yè)種類綜合考慮需求面積、租金承受能力和對(duì)建筑硬二、引進(jìn)新的商業(yè)種類引進(jìn)新的商業(yè)種類時(shí),應(yīng)避免通過(guò)價(jià)格廝殺“虎口搶食”,而把立足點(diǎn)放在商業(yè)轉(zhuǎn)移過(guò)程中的規(guī)模擴(kuò)容。1、建筑布局更加便捷,方便商戶經(jīng)營(yíng);2、規(guī)模更大,規(guī)模效應(yīng)更加明顯;3、物業(yè)服務(wù)更加人性化,商戶經(jīng)營(yíng)環(huán)境更好;4、配套服務(wù)產(chǎn)業(yè)(銀行、娛樂(lè)等)更加完善,商戶經(jīng)營(yíng)更有效率;5、開(kāi)業(yè)初期適度的租金優(yōu)惠措施。商戶可在其他市場(chǎng)繼續(xù)經(jīng)營(yíng),同時(shí)在本項(xiàng)目開(kāi)設(shè)新店
78二、引進(jìn)新的商業(yè)種類引進(jìn)新的商業(yè)種類時(shí),應(yīng)避免通過(guò)價(jià)格廝殺“二、引進(jìn)新的商業(yè)種類初步考慮,可把排名前五的商業(yè)(副食品、服飾、建材、家電、家具家居)作為重點(diǎn)引入業(yè)種?,F(xiàn)有市場(chǎng)(道北面臨拆遷的四個(gè)市場(chǎng)不計(jì)入在內(nèi))按照20%的商戶擴(kuò)張、每個(gè)商戶擴(kuò)容幅度100%來(lái)測(cè)算,可新增商業(yè)營(yíng)業(yè)面積需求83510㎡。名稱規(guī)模(㎡)商戶數(shù)量擴(kuò)張商戶比例單鋪面積擴(kuò)張幅度擴(kuò)張規(guī)模光彩市場(chǎng)270000210020%80100%33600梁園市場(chǎng)12000160020%30100%9600京九建材城1800026020%80100%4160向陽(yáng)路步行街1800080020%56100%8960家電市場(chǎng)6000023020%65100%2990中意建材城12000060020%90100%10800金鷹市40100%4000世紀(jì)建材城700010020%120100%2400旺角廣場(chǎng)5000020020%140100%5600歐亞市場(chǎng)2000010020%70100%140079二、引進(jìn)新的商業(yè)種類初步考慮,可把排名前五的商業(yè)(副食品、服三、引進(jìn)龍頭企業(yè)量身定制可考慮引進(jìn)居然之家、歐凱龍、紅星美凱龍等知名家居龍頭進(jìn)駐。這類龍頭企業(yè)需求面積大,可以考慮城市邊緣位置,可以自主或合作開(kāi)發(fā),也可租賃。不足之處是,如果租賃,租金水平較低。一個(gè)家具龍頭企業(yè)大約需要30000-35000㎡。家居建材選址要求:建筑面積30000--35000平方米建筑高度約25米
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