大連友誼鮑魚肚項(xiàng)目整體定位報(bào)告課件

大連友誼鮑魚肚項(xiàng)目

整體定位報(bào)告謹(jǐn)呈：大連友誼集團(tuán)版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國(guó)）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。：[2007]GW33大連友誼鮑魚肚項(xiàng)目

整體定位報(bào)告謹(jǐn)呈：大連友誼集團(tuán)版權(quán)聲明項(xiàng)目開發(fā)背景市場(chǎng)環(huán)境分析區(qū)域價(jià)值定位中央別墅區(qū)價(jià)值體系客戶策略階段開發(fā)策略產(chǎn)品策略經(jīng)濟(jì)測(cè)算2項(xiàng)目開發(fā)背景市場(chǎng)環(huán)境分析區(qū)域價(jià)值定位中央別墅區(qū)價(jià)值體系客戶策項(xiàng)目開發(fā)背景項(xiàng)目概況與界定企業(yè)開發(fā)目標(biāo)3項(xiàng)目開發(fā)背景項(xiàng)目概況與界定3本項(xiàng)目位于大連旅順口區(qū)鮑魚肚村，距大連市中心直線距離24.5公里，屬于城市近郊區(qū)域24.5km20.4km人民廣場(chǎng)星海灣旅順口市區(qū)22.6km周水子機(jī)場(chǎng)項(xiàng)目位置小平島億達(dá)藍(lán)灣9km大學(xué)城軟件園項(xiàng)目位于大連市旅順口區(qū)鮑魚肚村，距離大連市中心區(qū)直線距離約24.5公里，車行距離30公里，車行40分鐘左右項(xiàng)目距離星海灣直線距離約20.4公里，車行距離24公里，車行30分鐘左右；距離旅順口市區(qū)直線距離約9公里，車行距離13公里，車行10分鐘左右；軟件園二期已開發(fā)至小平島附近，距離項(xiàng)目地塊車行20分鐘左右，大學(xué)城位于億達(dá)藍(lán)灣以西，距離項(xiàng)目地塊車行約5分鐘；旅順口區(qū)甘井子區(qū)區(qū)位條件4本項(xiàng)目位于大連旅順口區(qū)鮑魚肚村，距大連市中心直線距離24.5項(xiàng)目地塊通過快速路旅順南路與城市實(shí)現(xiàn)便捷的交通聯(lián)系，但公共交通系統(tǒng)尚不完善旅順南路：連接大連市主城區(qū)與旅順口區(qū)的主干道之一，99年建成，全長(zhǎng)30多公里，雙向四車道，通行順暢且沿途風(fēng)景秀麗；軟件園、小平島、億達(dá)藍(lán)灣等均分布在旅順南路兩側(cè)；與地塊聯(lián)系：項(xiàng)目地塊內(nèi)有兩條道路可以與旅順南路連接，道路等級(jí)較低，但通達(dá)性尚可；圖右側(cè)道路進(jìn)入地塊到達(dá)海邊需要10分鐘車程，圖左側(cè)道路進(jìn)入地塊需要車行5分鐘左右；項(xiàng)目地塊旅順南路地塊內(nèi)連接旅順南路的道路交通方式公交汽車：今年７月３１日，旅順南路公交化線路正式開通，大連火車站至旅順，全長(zhǎng)４７公里，途徑軟件園、黑石礁、星海廣場(chǎng)等；從星海廣場(chǎng)至地塊需要４５分鐘以上；有軌電車和輕軌：目前有軌電車２０２路已延伸至小平島，距離項(xiàng)目地塊尚有16公里，且尚無繼續(xù)向旅順方向延伸的正式規(guī)劃；交通狀況入口1入口25項(xiàng)目地塊通過快速路旅順南路與城市實(shí)現(xiàn)便捷的交通聯(lián)系，但公共交項(xiàng)目總占地4200畝，整體容積率0.7，計(jì)劃分四期取地開發(fā)，屬于大規(guī)模低密度項(xiàng)目開發(fā)位置大連市旅順口區(qū)鮑魚肚村占地4200畝，約280萬平米建面約200萬平米容積率0.7，可調(diào)回遷房約300余戶1000余村民需要回遷，回遷房不得高于五層其他旅順口區(qū)政府對(duì)于旅順南路沿線開發(fā)沒有詳細(xì)規(guī)劃，由開發(fā)商報(bào)規(guī)，政府批準(zhǔn)；開發(fā)商要求五星級(jí)酒店必須要做，并由集團(tuán)運(yùn)營(yíng)；可通過旅順區(qū)域配套打造，協(xié)議地價(jià)款，實(shí)行部分返還規(guī)劃指標(biāo)6項(xiàng)目總占地4200畝，整體容積率0.7，計(jì)劃分四期取地開發(fā)，項(xiàng)目地塊具有南向海岸線，地形地貌豐富，山巒和谷地為主，植被茂盛，空氣良好；通達(dá)性與私密性兼具；內(nèi)有少量待遷物業(yè)項(xiàng)目有綿延的南向海岸線，目前有村民從事漁業(yè)生產(chǎn)勞動(dòng)，有部分地段海水較淺，可以供人游玩；項(xiàng)目地塊內(nèi)部山勢(shì)起伏，地形較為復(fù)雜，植被覆蓋繁茂，景象萬千，風(fēng)景宜人；300余戶1000余村民較集中的分布于一期地塊內(nèi)，地塊西出口處有幾處農(nóng)家樂需要拆遷；地塊內(nèi)部道路等級(jí)參差不齊，但與旅順南路連接的兩條道路路況較好，且無其他與外界連通通道，私密性較好；地塊現(xiàn)狀7項(xiàng)目地塊具有南向海岸線，地形地貌豐富，山巒和谷地為主，植被地塊周邊市政配套建設(shè)滯后，周邊有少量中等檔次旅游設(shè)施，軟件園與新建項(xiàng)目有較大量的配套規(guī)劃大學(xué)城基本情況：位于旅順口區(qū)龍王塘街道鹽場(chǎng)新村，占地2.7平方公里；兩校區(qū)共計(jì)劃建設(shè)65棟樓，近70萬平方米，計(jì)劃投資近20億元。其中60棟封頂，預(yù)計(jì)年內(nèi)竣工，近3萬名師生遷入；藍(lán)灣：億達(dá)藍(lán)灣擁有項(xiàng)目對(duì)面塔河灣浴場(chǎng)的30年經(jīng)營(yíng)權(quán)，現(xiàn)已運(yùn)營(yíng)3年時(shí)間；項(xiàng)目本身有北美風(fēng)情商業(yè)街；規(guī)劃二期在郭水路和旅順南路交叉處有一座五星級(jí)度假酒店；地塊：目前項(xiàng)目地塊內(nèi)只有水、電保障，取暖、道路改造、環(huán)境整治以及其他市政設(shè)施不齊全龍王塘附近休閑旅游設(shè)施：大連白銀山世紀(jì)公園；水上人間，大連較知名室內(nèi)海水泳場(chǎng)，集會(huì)議、住宿、餐飲于一體；周邊散布一些檔次不高的度假村、農(nóng)家樂等；軟件園二期基本情況：東起陰陽(yáng)山西至黃泥川，綿延10公里的旅順南路兩旁，可用地面積8.6平方公里左右，規(guī)劃建筑面積400多萬平方米；規(guī)劃就業(yè)崗位20萬；預(yù)計(jì)近五年時(shí)間完成二期建設(shè)和三期主題公園建設(shè)；配套：有經(jīng)營(yíng)性配套包括酒店、商業(yè)設(shè)施、娛樂等，在河口灣相對(duì)集中，開發(fā)強(qiáng)度最大；小平島：小平島規(guī)劃有3萬平米東北最大規(guī)模會(huì)所，現(xiàn)有一期已建成，包括溫泉泳池、餐飲等；在建160米高1000平米的婚慶廣場(chǎng)；在建商業(yè)廣場(chǎng)，有近萬平米的超市和商場(chǎng)；規(guī)劃有五星級(jí)酒店；有軌電車通行至小平島附近；旅順南路周邊配套8地塊周邊市政配套建設(shè)滯后，周邊有少量中等檔次旅游設(shè)施，軟件園地塊解析小結(jié)——1、通達(dá)性條件雖然目前項(xiàng)目周邊公共交通不發(fā)達(dá)，但道路通達(dá)順暢且沿途風(fēng)景可觀性極強(qiáng)；項(xiàng)目被山體環(huán)繞，但有兩條通道與主干道連接，既保證私密性有提供交通便捷性；2、良好的自然資源南向海岸線，極具有可開發(fā)的潛質(zhì)和吸引客戶的先天條件；地形地貌豐富，植被覆蓋良好，環(huán)境改造成本會(huì)相應(yīng)減少，同時(shí)與自然更加親近；地塊優(yōu)勢(shì)條件地塊劣勢(shì)條件3、周邊市政配套設(shè)施相對(duì)落后目前項(xiàng)目地塊內(nèi)只有水、電保障，取暖、道路改造、環(huán)境整治以及其他市政設(shè)施不齊全地塊周邊生活配套設(shè)施尚不完善。9地塊解析小結(jié)——1、通達(dá)性條件地塊優(yōu)勢(shì)條件地塊劣勢(shì)條件3、周全國(guó)宜居中心城市

大連在《2005中國(guó)城市宜居指數(shù)報(bào)告》中名列第一，眾多指標(biāo)（城市環(huán)境、空氣質(zhì)量、交通狀況等）均較高，被譽(yù)為最適宜居住的城市

山海資源資源屬性：項(xiàng)目具備南向海岸線和植被覆蓋、地勢(shì)起伏山體的資源，如何充分整合和利用這些資源是項(xiàng)目開發(fā)必須解決的重要問題。城市近郊區(qū)位屬性：項(xiàng)目距離大連市中心、星海灣廣場(chǎng)以及旅順口區(qū)中心地帶距離分別為20余公里和9公里，車行方便，公交車已由長(zhǎng)途改為城市公化線路，項(xiàng)目所在位置已屬于城市蔓延帶；大規(guī)模開發(fā)綜合開發(fā)開發(fā)屬性：項(xiàng)目整體占地4200畝，是大連市已知項(xiàng)目中最大項(xiàng)目，首期占地68萬平米，在大連也屬較大規(guī)模開發(fā)，因此在項(xiàng)目發(fā)展策略的制定中也必須考慮大盤的開發(fā)特點(diǎn)，在形成持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力的基礎(chǔ)上分階段建立開發(fā)策略；開發(fā)屬性：開發(fā)商希望整合集團(tuán)現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)資源，如酒店、商業(yè)等，形成自己的開發(fā)模式，同時(shí)項(xiàng)目啟動(dòng)、配套等決定項(xiàng)目將是綜合開發(fā)；項(xiàng)目屬性界定——具有山海資源的城市近郊大規(guī)模綜合開發(fā)項(xiàng)目10全國(guó)宜居中心城市大連在《2005中國(guó)城市項(xiàng)目開發(fā)背景項(xiàng)目概況與界定企業(yè)開發(fā)目標(biāo)11項(xiàng)目開發(fā)背景項(xiàng)目概況與界定11開發(fā)商目標(biāo)以及項(xiàng)目限制條件一、項(xiàng)目成功啟動(dòng)與運(yùn)作，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)成為集團(tuán)主力業(yè)務(wù)一、保證項(xiàng)目階段開發(fā)的成功，實(shí)現(xiàn)每期穩(wěn)定現(xiàn)金流三、保證現(xiàn)金流穩(wěn)定的狀況下實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化企業(yè)目標(biāo)二、創(chuàng)建項(xiàng)目品牌，提升集團(tuán)整體品牌形象首期預(yù)計(jì)投入10個(gè)億，有上市公司融資、項(xiàng)目公司自身融資多種融資渠道；預(yù)計(jì)2008年將項(xiàng)目放入上市公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)；已成立獨(dú)立項(xiàng)目公司，利用5年左右集團(tuán)以地產(chǎn)為龍頭，整合集團(tuán)其他的產(chǎn)業(yè)（酒店、商業(yè)等）形成一種可復(fù)制性，持續(xù)發(fā)展盈利模式。背景條件項(xiàng)目目標(biāo)二、2010年實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，實(shí)現(xiàn)正向現(xiàn)金流12開發(fā)商目標(biāo)以及項(xiàng)目限制條件一、項(xiàng)目成功啟動(dòng)與運(yùn)作，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)項(xiàng)目開發(fā)背景市場(chǎng)環(huán)境分析區(qū)域價(jià)值定位中央別墅區(qū)價(jià)值體系客戶策略階段開發(fā)策略產(chǎn)品策略經(jīng)濟(jì)測(cè)算13項(xiàng)目開發(fā)背景市場(chǎng)環(huán)境分析區(qū)域價(jià)值定位中央別墅區(qū)價(jià)值體系客戶策市場(chǎng)環(huán)境分析城市宏觀經(jīng)濟(jì)與特質(zhì)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體特征濱海物業(yè)研究14市場(chǎng)環(huán)境分析城市宏觀經(jīng)濟(jì)與特質(zhì)14由于半島端頭的地理位置和城市定位的不同，大連同周邊城市的聯(lián)系低于遼中城市群的中心城市沈陽(yáng)城市規(guī)模人口國(guó)務(wù)院對(duì)于城市的定位沈陽(yáng)總面積1.3萬平方公里，市區(qū)面積3495平方公里總?cè)丝?20.4萬人，市區(qū)人口506.6萬人沈陽(yáng)市是遼寧省省會(huì)，全省的經(jīng)濟(jì)、政治、文化中心，東北地區(qū)最大的中心城市，全國(guó)重要的工業(yè)基地，國(guó)家級(jí)歷史文化名城和旅游城市大連12573.85平方公里，市區(qū)面積2414.96平方公里人口590萬,市區(qū)人口253萬大連是我國(guó)北方沿海重要的中心城市和港口、旅游城市沈陽(yáng)大連遼寧中部城市群123456沈陽(yáng)中心城市的服務(wù)、輻射功能，汽車和裝備工業(yè)產(chǎn)業(yè)基地鐵嶺現(xiàn)代能源基地和農(nóng)產(chǎn)品深加工基地?fù)犴樖?、化工原料及深加工產(chǎn)業(yè)總部本溪和鞍山鋼鐵產(chǎn)業(yè)整合，打造鋼鐵基地遼陽(yáng)化纖原料及深加工基地鞍山和本溪鋼鐵產(chǎn)業(yè)整合，打造鋼鐵基地營(yíng)口依托港口優(yōu)勢(shì)，形成新型重化工基地1H經(jīng)濟(jì)圈1H通勤圈擴(kuò)散到大連郊縣以沈陽(yáng)為中心的城市群協(xié)作與分工遼寧中部城市群：中國(guó)第四大都市經(jīng)濟(jì)圈遼寧中部城市群是指以沈陽(yáng)為中心，1鐵嶺、2撫順、3本溪、4遼陽(yáng)、5鞍山、6營(yíng)口為主體的城市群密集區(qū)；土地面積65040平方公里，占全省總面積的43.95%，人口2150.8萬人，占全省總?cè)丝诘?1.1%；2006年，中部城市群實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值5688億元，占全省的61.4%，社會(huì)消費(fèi)品零售額1941.7億元，占全省的56.5%，人均社會(huì)消費(fèi)品零售額為9046元；以沈陽(yáng)為核心的中部城市群重要指標(biāo)均占到遼寧省的一半以上，沈陽(yáng)的中心地位逐步樹立；——數(shù)據(jù)來源沈陽(yáng)政府工作報(bào)告15由于半島端頭的地理位置和城市定位的不同，大連同周邊城市的聯(lián)系但作為中國(guó)北方最為開放的城市，大連國(guó)際化趨勢(shì)日益明顯，國(guó)際化城市的領(lǐng)先地位逐步確立大連日本韓國(guó)俄羅斯機(jī)場(chǎng)名稱2006年客流量航線總數(shù)國(guó)際航線大連周水子機(jī)場(chǎng)635萬人次11944沈陽(yáng)桃仙機(jī)場(chǎng)530萬人次8130哈爾濱太平機(jī)場(chǎng)364萬人次6823長(zhǎng)春龍嘉機(jī)場(chǎng)220萬人次2092003年國(guó)務(wù)院為振興東北經(jīng)濟(jì)，明確提出把大連建成東北亞重要的國(guó)際航運(yùn)中心；大連機(jī)場(chǎng)建設(shè)目標(biāo)：東北亞跨經(jīng)濟(jì)區(qū)、雙扇面輻射的復(fù)合型門戶樞紐機(jī)場(chǎng)；日本航線：通航城市7個(gè)，航班數(shù)量68班/周，僅次于上海，居于全國(guó)第二；俄羅斯航線：通航城市8個(gè)，航班數(shù)量與通航城市均位居全國(guó)第一；國(guó)際化指標(biāo)1：世界交通的重要樞紐國(guó)際化指標(biāo)2：三產(chǎn)快速增長(zhǎng)，城市綜合服務(wù)功能三產(chǎn)占總產(chǎn)值45%，自99年確定軟件業(yè)為核心支柱產(chǎn)業(yè)，年平均增長(zhǎng)率達(dá)60%以上國(guó)際化指標(biāo)3：城市開發(fā)度，外資引入對(duì)外貿(mào)易07年上半年遼寧利用外資47.1億美元，大連實(shí)際利用外資15.4億美元，占比33%；2007上半年，大連市自營(yíng)進(jìn)出口完成171.41億美元，同比增長(zhǎng)29.34%，占全省進(jìn)出口總額的62.06%。其中，外貿(mào)出口96.18億美元，同比增長(zhǎng)34.1%，占全省出口總額的57.73%；對(duì)外貿(mào)易對(duì)全市經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用不斷增強(qiáng)，上半年出口總值占全市GDP的42%，外貿(mào)進(jìn)出口占大連港貨物吞吐總量的38.5%。國(guó)際化指標(biāo)4：跨國(guó)公司和金融總部數(shù)量目前共有130家世界財(cái)富500強(qiáng)企業(yè)落戶遼寧，其中選址于大連的有83家，占比64%；大連亦是中國(guó)外資金融機(jī)構(gòu)最為集中的5個(gè)城市之一。目前有各類外資金融機(jī)構(gòu)22家。國(guó)際化指標(biāo)5：國(guó)際化人才的聚集度大連的外商資目前擁有18家研發(fā)中心，并且有全球采購(gòu)中心入住，軟件業(yè)從業(yè)人員年增長(zhǎng)率達(dá)到25%以上數(shù)據(jù)來源：大連市對(duì)外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作局統(tǒng)計(jì)局16但作為中國(guó)北方最為開放的城市，大連國(guó)際化趨勢(shì)日益明顯，國(guó)際化近年來大連連續(xù)承辦多次重要的國(guó)際會(huì)議，城市影響力顯著提升，成為東三省乃至全國(guó)重要的對(duì)外展示窗口世界經(jīng)濟(jì)論壇是以研討世界經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域存在的問題、促進(jìn)國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作與交流為宗旨的非官方國(guó)際性機(jī)構(gòu)，被稱為非官方的經(jīng)濟(jì)最高級(jí)會(huì)議。世界經(jīng)濟(jì)論壇由全球有影響的國(guó)家首腦、企業(yè)首腦和知名專家組成。參加該論壇的企業(yè)會(huì)員包括全球70多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的1000多家大公司和企業(yè)，它們的年?duì)I業(yè)額合計(jì)超過4萬億美元；今年的達(dá)沃斯年會(huì)將于9月6日至9月8日在大連舉行，屆時(shí)溫家寶總理以及80余個(gè)國(guó)家和地區(qū)的1500余名政界、商界、新聞界的高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)人將參與會(huì)議；達(dá)沃斯會(huì)議在大連的召開意味著大連在現(xiàn)有國(guó)際形象和影響力上的顯著提升，大連的城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展借此機(jī)會(huì)也會(huì)有明顯改善；大連國(guó)際服裝節(jié)是國(guó)內(nèi)最知名的集服裝展示、貿(mào)易洽談、文化研討、旅游于一體的綜合盛會(huì)，已成功舉辦18屆，影響力已超出國(guó)門；大連國(guó)際服裝節(jié)舉辦的國(guó)際服裝紡織品博覽會(huì)（已升級(jí)為國(guó)家級(jí)）、世界名師時(shí)裝展演（國(guó)際一線設(shè)計(jì)師均有參加）、青年設(shè)計(jì)師創(chuàng)意大賽、狂歡節(jié)等活動(dòng)已成為大連新的城市名片；大連知名會(huì)展活動(dòng)亞太經(jīng)合組織第三次高官會(huì)議第五屆亞歐經(jīng)濟(jì)部長(zhǎng)會(huì)議WTO非正式小型部長(zhǎng)會(huì)議20國(guó)財(cái)長(zhǎng)會(huì)議亞歐經(jīng)濟(jì)高層論壇世界港口大會(huì)等國(guó)際會(huì)議大連國(guó)際馬拉松大賽：舉辦20年，國(guó)際級(jí)賽事，國(guó)際上參與人數(shù)前十五位的大賽；大連國(guó)際徒步大會(huì)大連軟交會(huì)：以舉行五屆，與北京軟博會(huì)并列中國(guó)兩大軟件交易、研發(fā)會(huì)議；大連日本周/日本大連周亞姐競(jìng)選中國(guó)內(nèi)地總決賽大連汽車展：國(guó)內(nèi)較大規(guī)模以汽車交易為主的展會(huì)；06年大連會(huì)展中心主展廳承辦大型活動(dòng)40多項(xiàng)，基本上每周都有活動(dòng)，創(chuàng)收6億元人民幣；……17近年來大連連續(xù)承辦多次重要的國(guó)際會(huì)議，城市影響力顯著提升，成自20世紀(jì)初，隨著青島核心支柱產(chǎn)業(yè)制造業(yè)的快速發(fā)展，整體經(jīng)濟(jì)水平逐漸超越大連，房地產(chǎn)高端市場(chǎng)價(jià)格與內(nèi)生需求亦高于大連大連與青島GDP總額及增長(zhǎng)率的比較大連與青島人均可支配收入的比較數(shù)據(jù)來源：大連、青島統(tǒng)計(jì)年鑒大連2000年開始GDP總額青島超越，此后差距越來越大，至06年差距已達(dá)600多億；GDP增長(zhǎng)率自98年開始，大連就一直低于青島；大連人均可支配收入與青島差距也越來越大，至06年差距已達(dá)1978元；城市沿海高端物業(yè)售價(jià)外地人在沿海物業(yè)客戶中占比大連目前大連市場(chǎng)10000元以上住宅屬于豪宅范圍，目前市場(chǎng)最高價(jià)新盤為濱海核心區(qū)價(jià)格為16000元整體市場(chǎng)外地人購(gòu)房比25%左右，沿海物業(yè)中能達(dá)到50%以上，高端盤中的占比會(huì)更高；青島2005年青島沿海高檔住宅均價(jià)為8000-13000元，目前青島沿海高端住宅均價(jià)1５000元，最高價(jià)格20000元（東海路9號(hào)），八大關(guān)別墅均價(jià)高達(dá)30000元（海信.青泉墅）沿海高端物業(yè)與高端物業(yè)主力人群均為青島本地人群，本地購(gòu)房與外地購(gòu)房的比例為7：318自20世紀(jì)初，隨著青島核心支柱產(chǎn)業(yè)制造業(yè)的快速發(fā)展，整體經(jīng)濟(jì)伴隨近年來大連高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，推動(dòng)高端人才的聚集，城市發(fā)展后勢(shì)強(qiáng)勁，為高端市場(chǎng)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)服務(wù)綜合競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)業(yè)環(huán)境重點(diǎn)打造服務(wù)綜合競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)業(yè)環(huán)境促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)升級(jí)大連青島城市城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力差異化道路大連首先打造環(huán)境，完善綜合服務(wù)功能，吸引高素質(zhì)人口，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和替代，最終提升整體的競(jìng)爭(zhēng)力青島通過優(yōu)惠政策吸引國(guó)際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，進(jìn)一步打造環(huán)境，目前還處于完善商業(yè)和綜合配套階段，提高綜合競(jìng)爭(zhēng)力，面臨產(chǎn)業(yè)升級(jí)壓力年均增長(zhǎng)率50%以上面積及占比06年GDP及占比GDP平均增長(zhǎng)率十一五末預(yù)計(jì)GDP總量其他大連全市1.25萬平方公里2569.7億12.3%左右8000-10000億十一五末，高新產(chǎn)業(yè)尤其是IT將超過石油產(chǎn)業(yè)，成為大連第一支柱產(chǎn)業(yè)；高新技術(shù)從業(yè)人員20多萬（大學(xué)及以上學(xué)歷），人均創(chuàng)收40萬；在全國(guó)十大軟件園中，出口穩(wěn)居第三，對(duì)日軟件出口則排名第二，前10位軟件出口企業(yè)中，大連擁有2家；

高新區(qū)22.5平方公里0.18%140億5.45%50%以上800-1000億10%-15%一個(gè)軟件從業(yè)人員可以帶動(dòng)8個(gè)人就業(yè)，平均每個(gè)員工年創(chuàng)價(jià)值20～50萬元，直接為當(dāng)?shù)刎暙I(xiàn)2～5萬元；旅順南路軟件產(chǎn)業(yè)帶大連軟件園二期項(xiàng)目，計(jì)劃用5～8年的時(shí)間，在占地30平方公里，可建用地10平方公里土地上，投資150億元，建造400萬平方米的軟件開發(fā)、信息服務(wù)、軟件教育培訓(xùn)及相配套的生活設(shè)施。重點(diǎn)發(fā)展國(guó)際軟件外包業(yè)務(wù)；——億達(dá)集團(tuán)、軟件園董事：孫蔭環(huán)19伴隨近年來大連高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，推動(dòng)高端人才的聚集，城濱海的自然風(fēng)光、宜人的氣候條件、良好的城市環(huán)境，使大連位居中國(guó)宜居城市之首大連素有中國(guó)的“北方明珠”之稱。東臨黃海，西瀕渤海，南與山東半島隔海相望，加之海洋性氣候，使大連具備良好的自然環(huán)境和宜人的氣候；自1995年，大連市政環(huán)境改造工作開始發(fā)力：目前大連有5大特色公園、80多個(gè)廣場(chǎng)、230余處游園、街心綠地；植樹3億棵，市內(nèi)主干道全部綠化，綠化覆蓋率41%，居國(guó)內(nèi)前列；游客來連目的來連游客中，東三省加北京、山東的北方客戶已達(dá)半數(shù)以上；由于天氣原因，每年10月至次年4月的淡季，觀光休閑游游客只占15%左右；——數(shù)據(jù)來源：大連旅游局宣傳處2006年總結(jié)１大連６杭州２廈門７上海３綿陽(yáng)８南京４成都９青島５武漢１０重慶《2005中國(guó)城市宜居指數(shù)報(bào)告》20濱海的自然風(fēng)光、宜人的氣候條件、良好的城市環(huán)境，使大連位居中城市宏觀經(jīng)濟(jì)與特質(zhì)大連為遼寧省以及東北三省和北中國(guó)重要的對(duì)外交往的樞紐中心和形象展示窗口，近年來國(guó)際化趨勢(shì)日益明顯，城市地位顯著提升城市定位發(fā)展前景宜居特質(zhì)迅猛發(fā)展的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)被確定為大連重點(diǎn)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，將為整個(gè)城市帶來為數(shù)眾多的高素質(zhì)、高收入的產(chǎn)業(yè)人群，推動(dòng)高端市場(chǎng)的內(nèi)生需求大連濱海的自然資源與優(yōu)美的城市環(huán)境使大連宜居特性顯著，成為全國(guó)性的旅游度假、商務(wù)會(huì)議、休閑養(yǎng)老與置業(yè)的理想城市，具備全國(guó)性的消費(fèi)市場(chǎng)大連城市特征為高端市場(chǎng)發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)21城市宏觀經(jīng)濟(jì)與特質(zhì)大連為遼寧省以及東北三省和北中國(guó)重要的對(duì)外市場(chǎng)環(huán)境分析城市宏觀經(jīng)濟(jì)與特質(zhì)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體特征濱海物業(yè)研究22市場(chǎng)環(huán)境分析城市宏觀經(jīng)濟(jì)與特質(zhì)22近年大連GDP快速增長(zhǎng)，城市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好，形成房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展的動(dòng)力和基礎(chǔ)大連市人均GDP保持高速增長(zhǎng)，近年來增長(zhǎng)速度均超過12%，而且增速不斷加快。2006年人均GDP達(dá)到42579元（折合5453美元），同比增長(zhǎng)率為10%。按照人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系，大連房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭良好，需求表現(xiàn)為數(shù)量與質(zhì)量并重發(fā)展的階段。GDP增幅和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的關(guān)系

小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展快速發(fā)展大連GDP近五年保持了約14%的增長(zhǎng)速度；2006年大連GDP達(dá)到2569.7億元，增長(zhǎng)速度高于全國(guó)平均水平5.8個(gè)百分點(diǎn)。按照GDP增長(zhǎng)與房地產(chǎn)發(fā)展的一般關(guān)系，伴隨經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁發(fā)展，大連房地產(chǎn)市場(chǎng)處于高速發(fā)展階段。大連歷年GDP及增長(zhǎng)率大連歷年人均GDP及可支配收入23近年大連GDP快速增長(zhǎng)，城市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好，形成房地產(chǎn)大連市房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展期，連續(xù)三年銷售面積大于竣工面積，市場(chǎng)供不應(yīng)求，商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲2002年-2006年大連房地產(chǎn)市場(chǎng)投資2002年-2006年大連房地產(chǎn)市場(chǎng)竣工與施工面積/商品房住宅價(jià)格2002年-2006年大連房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資：固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率高于GDP增長(zhǎng)率，固定資產(chǎn)投資活躍。房地產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)率25%以上，增長(zhǎng)快速房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)：03年土地集中放量，04年土地供應(yīng)緊縮，從05年開始回升，并持續(xù)增加，06年市場(chǎng)供應(yīng)達(dá)到600萬平米，增幅達(dá)25%。房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)：商品住宅銷售量穩(wěn)步上升，商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲。由于受到04、05年土地供應(yīng)不足，導(dǎo)致房?jī)r(jià)迅速竄升。近3年來大連市商品房銷售面積開始高于竣工面積，市場(chǎng)仍顯供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)漲勢(shì)并未得到緩解24大連市房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展期，連續(xù)三年銷售面積大于竣工面積，市隨著城市快速發(fā)展及地形限制，中心區(qū)開始出現(xiàn)“地荒”，房地產(chǎn)發(fā)展加速外擴(kuò)，旅順和開發(fā)區(qū)成為房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域大連位于半島頂端，受山海地形約束，大連市主城區(qū)可用于開發(fā)建設(shè)的土地十分有限；（大連市06年各區(qū)建設(shè)面積）中山區(qū)和西崗區(qū)土地存量不到10%，城市中心區(qū)可開發(fā)用地少，開發(fā)強(qiáng)度極高；2006年新增住宅供應(yīng)中，甘井子、開發(fā)區(qū)、沙河口、旅順?biāo)膮^(qū)成為建筑面積最大的四個(gè)區(qū)域，占到進(jìn)80%的比例；（大連市06年各城區(qū)土地存量）25隨著城市快速發(fā)展及地形限制，中心區(qū)開始出現(xiàn)“地荒”，房地產(chǎn)發(fā)從供應(yīng)總量來看，未來新增供應(yīng)量沒有大幅增長(zhǎng)，市場(chǎng)需求仍將保持旺盛2007全年供應(yīng)量預(yù)計(jì)07后新增住宅項(xiàng)目總量2007年新增上市量2006年項(xiàng)目存量2007年實(shí)際供應(yīng)量項(xiàng)目數(shù)量40561666面積542150039614455410004502445套數(shù)4037836126450040626均價(jià)8826810382928126戶均面積134110120111年內(nèi)新增供應(yīng)量沒有大幅增長(zhǎng)，新增供應(yīng)量與2006年銷售量基本持平，超過2005年銷售量100萬平，預(yù)示2007年大連房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求仍將處于一個(gè)較為平衡的狀態(tài)。上市時(shí)間大多滯后，2007年10月份和2008年6月份將會(huì)形成一個(gè)供應(yīng)高峰，2008年——2009年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)隨著供應(yīng)量的逐步釋放而競(jìng)爭(zhēng)加劇。資料來源：世聯(lián)研究26從供應(yīng)總量來看，未來新增供應(yīng)量沒有大幅增長(zhǎng)，市場(chǎng)需求仍將保持從供應(yīng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，未來以中高端住宅為主，市場(chǎng)賣壓增大，消費(fèi)者心理底線被迫“水漲船高”隨著城市中心區(qū)可開發(fā)用地日漸減少，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，消費(fèi)者不得不接受現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格。新增項(xiàng)目中，高價(jià)區(qū)和中高價(jià)區(qū)項(xiàng)目樓盤比例較高，約70%。近年來，隨著單價(jià)的上升，商品房套均面積持續(xù)下降，表明在購(gòu)買能力未有顯著增強(qiáng)的情況下，消費(fèi)者被迫通過適當(dāng)壓縮購(gòu)買面積來承受高單價(jià)，或者外溢，到其他區(qū)域選擇可接受的產(chǎn)品。據(jù)中國(guó)人民銀行沈陽(yáng)分行發(fā)布《2005年遼寧省金融運(yùn)行報(bào)告》統(tǒng)計(jì)，大連房?jī)r(jià)漲幅自從2005年11月以來連續(xù)七個(gè)月位列全國(guó)三甲，尤其是2006年以來的五個(gè)月中有4個(gè)月同比漲幅第一，漲幅連續(xù)超過15%。（數(shù)據(jù)來源：大連統(tǒng)計(jì)年鑒、房展會(huì)分析）高價(jià)區(qū)（8000元以上）中高價(jià)區(qū)（6500—8000元）中低價(jià)區(qū)（5000—6500元）低價(jià)區(qū)（3500—5000元）項(xiàng)目數(shù)量/比例25/42%16/27%16/27%2/4%面積/比例1726709/44%969736/24%1075000/27%190000/5%套數(shù)/比例13667/38%9253/26%10970/30%2236/6%均價(jià)10300710056004000戶均面積1261059885產(chǎn)品類型高層多層/小高層/高層多層/小高層/高層多層主力戶型50-170㎡100-130㎡85-100㎡60-90㎡各價(jià)區(qū)住宅市場(chǎng)供應(yīng)走勢(shì)（平方米）（元/平方米）27從供應(yīng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，未來以中高端住宅為主，市場(chǎng)賣壓增大，消費(fèi)依靠城市影響力、宜居氛圍和政策引導(dǎo)，東三省外地客戶撐起大連高端市場(chǎng)近半數(shù)份額城市影響力在東三省主要城市中，大連的GDP總量及增長(zhǎng)速度排名均為第一；在中國(guó)統(tǒng)計(jì)局公布的2006年全國(guó)綜合實(shí)力城市評(píng)比結(jié)果中，大連市經(jīng)濟(jì)實(shí)力排名第六位，綜合實(shí)力居第七位，沿海城市僅次于天津；排名城市總得分人口與勞動(dòng)力資源利用經(jīng)濟(jì)發(fā)展社會(huì)發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境保護(hù)與循環(huán)經(jīng)濟(jì)5天津137.719724.977946.424522.695738.91514.70657大連99.491119.395245.656118.639110.00675.793918寧波79.4666.073943.11311.971412.78775.5221青島75.0412.066732.710711.432812.386.44971999200220061999年，大連出臺(tái)規(guī)定，外省市人員在大連市內(nèi)四區(qū)購(gòu)房，購(gòu)房款達(dá)70萬元可落戶1人，再增加20萬元，一家3口方可全部落戶；2002年，大連提出了“住在大連”的口號(hào)，要把大連的房子賣到全國(guó)。為配合該舉措，2003年9月，大連市政府頒布了“在主城區(qū)，外省市人員購(gòu)買商品住宅，購(gòu)房款在35萬元（含35萬元）；購(gòu)買公建商品房，購(gòu)房款達(dá)50萬元以上，其本人、配偶及未婚子女可落戶大連”的新購(gòu)房落戶政策。這項(xiàng)政策極大促進(jìn)了大連的商品房外銷市場(chǎng)，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)商品房外銷面積、金額均達(dá)到30%；2006年6月，大連出臺(tái)新規(guī)定：在主城區(qū)購(gòu)買商品住宅，購(gòu)房款80萬元以上；購(gòu)買公建商品房，購(gòu)房款100萬元以上的，購(gòu)房者本人、配偶及未婚子女可以遷入；雖然金額上升不少，但是是隨著大連房?jī)r(jià)的上漲而采取的措施；近兩年（2005-2007），大連四分之一的房屋賣給了外地人，而這四分之一樓盤在市內(nèi)四區(qū)都有分布，在沿海的樓盤中這一比例會(huì)更高，不會(huì)低于50%，而像星海廣場(chǎng)附近的高檔樓盤中更是不會(huì)低于這個(gè)數(shù)字；外地人來大連置業(yè)的動(dòng)機(jī)主要有以下這幾個(gè)方面：大連宜居，買房來自住，或者給父母養(yǎng)老，甚至給自己養(yǎng)老；為了孩子的教育，大連無論是高校還是基礎(chǔ)教育質(zhì)量相對(duì)還是比較高的；投資，大連房?jī)r(jià)上漲前景還是吸引了一些人來這里投資房地產(chǎn)的；當(dāng)然還有其他不少因素，而且這些因素很可能都不是單一的；從外地人來源上看，東三省的客戶還是占絕對(duì)的比重的，其他地方的客戶也有，但量上相對(duì)還是少些；——大連市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)商品房轉(zhuǎn)讓管理科孟科長(zhǎng)政策引導(dǎo)28依靠城市影響力、宜居氛圍和政策引導(dǎo)，東三省外地客戶撐起大連高從整體銷售狀況來看，大連一萬以上產(chǎn)品定義為市場(chǎng)高端項(xiàng)目，高端市場(chǎng)年消化量有限，并保持相對(duì)穩(wěn)定項(xiàng)目規(guī)模（建面）均價(jià)良玖國(guó)際7萬12000悅泰林里3.7萬10000大華御庭13萬9900聯(lián)排15000伊景華園10萬10500伊頓山莊2萬10000和平現(xiàn)代城15萬10000東方圣荷西20萬12000遠(yuǎn)洋風(fēng)景14萬12000中央公館5萬12000嘉和花樣年華5萬12000錦華·銀座10萬15000文園別墅2萬13800維多利亞莊園6萬13000名城國(guó)際公館13萬12000中端客戶大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)年消化量：500萬平單價(jià)8000以上項(xiàng)目年消化量170萬平單價(jià)1萬以上項(xiàng)目年消化量：21萬平大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)年消化量：500萬平沿海項(xiàng)目年消化量75萬平沿海10000以上項(xiàng)目年消化量：10萬項(xiàng)目規(guī)模（建面）均價(jià)西雅圖·海洋之星5萬10000金廣東海岸23萬11000壹品星海38萬13000百年匯2.6萬13000半島聽濤4.8萬14000大連明珠21萬16000藍(lán)灣20萬15000目前已有市內(nèi)高端項(xiàng)目目前可見沿海高端項(xiàng)目大連房地產(chǎn)銷售總體分析表

市場(chǎng)交易總批次高端項(xiàng)目交易批次占比市場(chǎng)銷售量高端項(xiàng)目銷售量占比05年4432414803.34%424.0718.54.35%06年3152314204.50%493.820.94.2%29從整體銷售狀況來看，大連一萬以上產(chǎn)品定義為市場(chǎng)高端項(xiàng)目，高端大連高端物業(yè)的價(jià)格水平遠(yuǎn)未達(dá)到外地客戶的財(cái)富實(shí)力，平臺(tái)價(jià)格尚有較大可為空間重復(fù)置業(yè)全額付款決策時(shí)間較短不關(guān)注產(chǎn)品細(xì)節(jié)……30大連高端物業(yè)的價(jià)格水平遠(yuǎn)未達(dá)到外地客戶的財(cái)富實(shí)力，平臺(tái)價(jià)格尚宏觀市場(chǎng)分析小結(jié)供應(yīng)穩(wěn)定，需求旺盛，供不應(yīng)求的快速增長(zhǎng)市場(chǎng)城市化進(jìn)程加速，城市外溢速度加快高端市場(chǎng)穩(wěn)定，價(jià)格有較大上升空間大連房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，供不應(yīng)求，銷售價(jià)格穩(wěn)步上升。受中心城土地供應(yīng)不足影響，購(gòu)房外溢趨勢(shì)明顯，旅順和開發(fā)區(qū)成為房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)以中高端為主，高端市場(chǎng)供應(yīng)量穩(wěn)定，外地客戶占據(jù)高端市場(chǎng)近半份額，價(jià)格尚有較大提升空間31宏觀市場(chǎng)分析小結(jié)供應(yīng)穩(wěn)定，需求旺盛，供不應(yīng)求的快速增長(zhǎng)市場(chǎng)城市場(chǎng)環(huán)境分析城市宏觀經(jīng)濟(jì)與特質(zhì)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體特征濱海物業(yè)研究32市場(chǎng)環(huán)境分析城市宏觀經(jīng)濟(jì)與特質(zhì)32金石明珠開發(fā)區(qū)9項(xiàng)目乾豪紅星項(xiàng)目金廣東海岸帝泊灣星海灣諸項(xiàng)目小平島億達(dá)圣北藍(lán)灣浪琴灣/

頤海聽鷗中庚香海小鎮(zhèn)/

麓山蘭灣大連海岸線價(jià)值——沿海開發(fā)模式梳理99年啟動(dòng)06年啟動(dòng)06年啟動(dòng)06年啟動(dòng)07年啟動(dòng)07年啟動(dòng)07年啟動(dòng)07年啟動(dòng)05年啟動(dòng)07年啟動(dòng)33金石明珠開發(fā)區(qū)9項(xiàng)目乾豪紅星項(xiàng)目金廣東海岸帝泊灣星海灣根據(jù)形成價(jià)值的資源的不同，我們將大連的濱海物業(yè)項(xiàng)目分為三類，三類項(xiàng)目的特征及市場(chǎng)表現(xiàn)具有較大差異分類價(jià)值資源代表項(xiàng)目傳統(tǒng)城市板塊內(nèi)項(xiàng)目（星海、東南沿海）板塊價(jià)值—包含強(qiáng)勢(shì)的自然資源價(jià)值與的城市價(jià)值星海國(guó)寶帝柏灣新興城市版圖內(nèi)項(xiàng)目（新城、城市延伸帶）規(guī)劃價(jià)值/自然資源價(jià)值/升值潛力海富經(jīng)典小平島旅游度假區(qū)項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)自然資源價(jià)值/產(chǎn)品價(jià)值/土地價(jià)值浪琴灣藍(lán)灣34根據(jù)形成價(jià)值的資源的不同，我們將大連的濱海物業(yè)項(xiàng)目分為三類，星海灣板塊——依托城市中心區(qū)位、海景資源和知名度，所形成的最成熟也是價(jià)值最高的標(biāo)定身份的財(cái)富階層聚集區(qū)多層、小高層、高層12000以上強(qiáng)勢(shì)海景資源、星海廣場(chǎng)的名片效應(yīng)外地客戶占比超過50%，多次置業(yè)，高端客戶特征分析產(chǎn)品類型價(jià)格平臺(tái)客戶類型項(xiàng)目一品星海半島聽濤大連明珠規(guī)模占地11萬平米，建面37萬，分3期開發(fā)，1期1200套，2+3期1094套占地2.1萬平米，建面地上5.5萬，地下3萬；其中住宅5萬2棟多層、3棟小高層、5棟高層，共500多套；一期8棟樓，二期2棟高層占地6.8萬平米，總建面21萬，8棟高層，1棟小高層，900余戶產(chǎn)品形式小高層、高層多層、小高層、高層高層、小高層戶型高層1梯2、3，109-220平米，主力180-220平米129-191平米，小高層1梯2，高層2梯2戶僅有5種戶型，面積160-600平，平層戶型154-275平米，復(fù)式戶型262-572平米，主力190-270平米客戶50%外地人，主要是東三省比如做房地產(chǎn)、石油、煤炭、政府官員等本地70%，外地30%，有瓦房店、日韓等，本地人主要是生意人和政府官員80%的客戶為“新移民”，即非大連本地人銷售狀況1期03年開始賣，05年完畢；現(xiàn)在賣2期，共342套，今年3月26日開盤，銷售70套左右；面積較少的銷售較快06年9月開盤，1期276套，已售110套，07年8月份每月銷售一套，多層和后排高層剩余較多大面積看海戶型和靠近星海廣場(chǎng)的戶型銷售狀況良好，其他的銷售較慢價(jià)格均價(jià)12000元，最高17000元，毛坯，物業(yè)費(fèi)1.9元；海景房要貴2000-3000元/平米，前排頂層價(jià)格最高起價(jià)8880元，高層層差200-1000元，頂層20000元（3.1米層高）均價(jià)16000配套社區(qū)配套有超市、游泳館、網(wǎng)球場(chǎng)，會(huì)所在高層下面的公建內(nèi)車位戶數(shù)比1.5，中心景觀，底商，不能進(jìn)入社區(qū)內(nèi)部；2000平米的會(huì)所，這個(gè)社區(qū)是封閉的，只能通過大堂電梯進(jìn)入社區(qū)，地下車庫(kù)3000平米會(huì)所，底商（2或3層），共17戶，500-2000平米的公建，長(zhǎng)廊是布局，全部臨街，一層4.5米層高，二層4.2米層高，贈(zèng)送地下室圖片35星海灣板塊——依托城市中心區(qū)位、海景資源和知名度，所形成的東南臨海亞板塊——擁有良好的城市資源與一線海景資源，但價(jià)值未被充分挖掘的中高端產(chǎn)品聚集區(qū)高層9000左右城市資源較好、海景資源強(qiáng)勢(shì)但兩者未有效整合，性價(jià)比產(chǎn)品外地客戶占到一半，有部分非高端客戶特征分析產(chǎn)品類型價(jià)格平臺(tái)客戶類型項(xiàng)目金廣東海岸帝柏灣規(guī)模占地11.8萬平米，建面23.6萬平米，共1500多套，分2期開發(fā)，1期6棟板式高層，共888套，2期未定占地2.8萬，總建面12萬（地上10萬，地下2萬），7棟30層高層，600套產(chǎn)品形式高層高層戶型1期100-160平米，主力150多平米，2期150-260平米A\C以252平米的三室半兩廳兩衛(wèi)為主，B號(hào)樓以284平米的四室兩廳三衛(wèi)為主，D\G號(hào)樓兩側(cè)戶型167平米的三室兩廳兩衛(wèi)，中間戶型是128平米的兩室半兩廳兩衛(wèi)；E\F號(hào)樓兩側(cè)戶型是139平米的三室兩廳兩衛(wèi)，中間的戶型是105平米左右；客戶大連本地和外地人各占一半，外地人主要是東北的，也有南方如深圳的客戶，私營(yíng)業(yè)主、政府人員外地客戶占到50%,大連本土客戶以高端為主，但也有部分年輕工薪階層購(gòu)置小戶型，首付9萬即可銷售狀況1期去年8月開盤，已售約600套；其中北客廳看海的戶型已賣完，客廳朝南，餐廳朝北看海的戶型較多，銷售速度不如前者尾盤，06年以4億的銷售額奪得大連銷售冠軍價(jià)格1期起價(jià)8100元，均價(jià)8500元，最高10100元（前排頂層），后排頂層9000多均價(jià)9500，目前價(jià)格在13000左右配套會(huì)所/商業(yè)街（公建），歐式風(fēng)格2500平米會(huì)所，車位比不足1：1，面臨正在修建的漁人碼頭圖片36東南臨海亞板塊——擁有良好的城市資源與一線海景資源，但價(jià)值未根據(jù)形成價(jià)值的資源的不同，我們將大連的濱海物業(yè)項(xiàng)目分為三類，三類項(xiàng)目的特征及市場(chǎng)表現(xiàn)具有較大差異分類價(jià)值資源代表項(xiàng)目傳統(tǒng)城市板塊內(nèi)項(xiàng)目（星海、東南沿海）板塊價(jià)值—包含強(qiáng)勢(shì)的自然資源價(jià)值與的城市價(jià)值星海國(guó)寶帝柏灣新興城市版圖內(nèi)項(xiàng)目（新城、城市延伸帶）規(guī)劃價(jià)值/自然資源價(jià)值/升值潛力海富經(jīng)典小平島旅游度假區(qū)項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)自然資源價(jià)值/產(chǎn)品價(jià)值/土地價(jià)值藍(lán)灣37根據(jù)形成價(jià)值的資源的不同，我們將大連的濱海物業(yè)項(xiàng)目分為三類，開發(fā)區(qū)濱海板塊——具備一定城市資源，海成為基本條件的平臺(tái)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)平臺(tái)價(jià)格，順應(yīng)價(jià)值圈層開發(fā)的中檔項(xiàng)目聚集區(qū)小高層、高層海景資源、價(jià)格較低外地客戶占比較高、開發(fā)區(qū)、地緣性客戶，大連市內(nèi)客戶較少特征分析產(chǎn)品類型價(jià)格平臺(tái)客戶類型5000-5500項(xiàng)目海富經(jīng)典東庭印象欣怡花園規(guī)模占地面積5.7萬，建筑面積14.7萬，容積率2.55，共11棟，共2000多套，分2期開發(fā)；一期6棟，2棟高層，4棟小高層，4000平米會(huì)所項(xiàng)目占地13000平，總建筑面積達(dá)到49000平方米，共401套占地1萬平米，建面3萬平米，共270套產(chǎn)品小高層、高層高層小高層、高層戶型面積區(qū)間58-270平，主力戶型100-180平米主力戶型90平米左右2居二居65-102，主力區(qū)間90-100；三居110-130，主力戶型122平米客戶戶型80-90平米以紅星村民居多，拆遷后買房，160-170大面積戶型以東三省客戶居多，占比達(dá)到50%以上，主要為了養(yǎng)老、度假、休閑、投資，也有不少國(guó)外華人電話咨詢過項(xiàng)目信息，開發(fā)區(qū)的客戶占到25%自住為主外地客戶居多，特別是東北客戶，大連市客戶相對(duì)少，基本無國(guó)外客戶。銷售狀況6月3號(hào)開盤，目前1期推出6棟約600多套，已銷售80%，8月份一天一套，120-130平的銷售情況良好產(chǎn)品為高層板樓，一層底商3700平米,項(xiàng)目現(xiàn)在屬于預(yù)售階段，還沒有正式開盤，但是整體銷售狀況良好，特別是小戶型，如50平方米的一居，與70平米左右的兩居比較熱銷，認(rèn)購(gòu)了有160余套。去年12月3日開盤，共270套，尾盤價(jià)格均價(jià)6800，高出周邊20%，最高7300-79004700起價(jià)前排小高層最高價(jià)5880，中間高層最高價(jià)6330，后排高層最高價(jià)5330，起價(jià)4080；配套地下停車，一期約500個(gè)車位；項(xiàng)目采用乾豪物業(yè)作為本項(xiàng)目的物業(yè)管理底商圖片表一38開發(fā)區(qū)濱海板塊——具備一定城市資源，海成為基本條件的平臺(tái)產(chǎn)品

項(xiàng)目眾益陽(yáng)光海岸水御蘭庭瑞仕家園深藍(lán)半英里文華園規(guī)模占地面積7.9萬，建面20.5萬平米，其中住宅16.5萬平米，共1219套2棟12層小高層和2棟24層高層占地11萬，總建面31.5萬平，28棟高層、小高層，2886戶，一期15萬平，1221戶，12棟樓占地8000平，總建面27000平米，388戶，3棟樓占地27000平米，總建面78000萬平，總戶數(shù)760戶產(chǎn)品疊拼、多層、小高層、高層小高層、高層高層、小高層小高層高層、小高層戶型多層130-160，售完，高層146-155，332，疊拼別墅230、250（16套）47-140平米，二居90-100，三居110-140平米，90平以下占70%共14種戶型，面積區(qū)間從50平到140平均有小戶型為主，90平米是主力型戶以小戶型為主，40-110平，主力戶型90平米客戶以大連市內(nèi)和東北客戶為主，各占半數(shù)，東北主要來自哈爾濱、大慶等，國(guó)外客戶（美、英、德）比例少，不超過30戶；投資客不多，以度假、養(yǎng)老目的居多（買130-150平米較多），40-45歲以上；東北客戶較多，能占到50%的比例，用來養(yǎng)老、休閑度假、投資等——開發(fā)區(qū)客戶占到60%-70%，外地客戶占30%左右銷售狀況04年9月開盤，當(dāng)時(shí)4000多，比周邊貴2000左右，現(xiàn)在二手房在7000左右，銷售速度10-70套/月不等（淡旺季、調(diào)控政策影響），現(xiàn)在是尾盤；租金約6000元每月，租給外國(guó)高管，比周邊高一倍左右尾盤，400戶不到8個(gè)月銷售完畢8.18日開盤，銷售狀況良好5月初開盤，431套房子，月均銷售100余套，現(xiàn)剩余30套價(jià)格單價(jià)5300-6900，主要是高層，帶精裝修，總價(jià)加15萬左右；物業(yè)費(fèi)1.2元，地下車位9-11萬/個(gè)，現(xiàn)在有部分的別墅改造成了分會(huì)所，可供小區(qū)業(yè)主使用，購(gòu)房售價(jià)中有約定條款起價(jià)4880均價(jià)6000均價(jià)5400元均價(jià)5400元配套2萬平米會(huì)所，人車分流自身沒有配套設(shè)施，主要依靠周邊設(shè)施會(huì)所，初步規(guī)劃有游泳池、餐飲等，網(wǎng)球場(chǎng)在二期規(guī)劃以周邊配套為主以周邊配套為主圖片表二39項(xiàng)目眾益陽(yáng)光海岸水御蘭庭瑞仕家園深藍(lán)半英里文華園規(guī)模占地面城市蔓延區(qū)板塊——依托城市延伸、強(qiáng)勢(shì)規(guī)劃與配套，產(chǎn)品滿足主流需求，濱海新城意向區(qū)域項(xiàng)目小平島規(guī)模占地127萬平米，總建筑面積137萬，容積率1.1，規(guī)劃分為中央居住區(qū)、中央旅游區(qū)、中央別墅區(qū)，灣型游艇碼頭規(guī)劃中，具體方案并未確定產(chǎn)品形式一期小高層，二期有多層及26套別墅戶型一期9棟小高層，90-180平米，主力區(qū)間120-160三居客戶理工、海事老師居多，兩院校在內(nèi)部網(wǎng)進(jìn)行宣傳，有團(tuán)購(gòu)，自住為主，2-3次置業(yè)經(jīng)驗(yàn)，有軟件園的員工置業(yè)，自住、投資均有銷售狀況2006年10月開盤，銷售90%，余40套；今年會(huì)推部分別墅產(chǎn)品，面積350~500平米；一期剛開盤需要銷售代表去找客戶，現(xiàn)在客戶上門量非常大；價(jià)格開盤起價(jià)5980，層差80-100，現(xiàn)在售價(jià)7000-8000元配套景觀由貝爾高林設(shè)計(jì)，配置噴水池/小橋/涼亭/綠植/中央綠地/組團(tuán)綠地/活動(dòng)場(chǎng)地，東北最大會(huì)所，3萬平米，溫泉泳池，海岸商業(yè)街，學(xué)校、幼兒園；五星級(jí)酒店，160米高1000平米的婚慶廣場(chǎng)點(diǎn)評(píng)區(qū)域沙盤展示極具氣勢(shì)，但是區(qū)域內(nèi)有部分土地開發(fā)商并沒有得到土地，尚有不少地方存在規(guī)劃不明確的情況；圖片多層、小高層、高層、別墅海景資源、區(qū)域不成熟、軟件園二期規(guī)劃利好高校教師、軟件園工作人員，自住、投資特征分析產(chǎn)品類型價(jià)格平臺(tái)客戶類型小高層7000-800040城市蔓延區(qū)板塊——依托城市延伸、強(qiáng)勢(shì)規(guī)劃與配套，產(chǎn)品滿足主流根據(jù)形成價(jià)值的資源的不同，我們將大連的濱海物業(yè)項(xiàng)目分為三類，三類項(xiàng)目的特征及市場(chǎng)表現(xiàn)具有較大差異分類價(jià)值資源代表項(xiàng)目傳統(tǒng)城市板塊內(nèi)項(xiàng)目（星海、東南沿海）板塊價(jià)值—包含強(qiáng)勢(shì)的自然資源價(jià)值與的城市價(jià)值星海國(guó)寶帝柏灣新興城市版圖內(nèi)項(xiàng)目（新城、城市延伸帶）規(guī)劃價(jià)值/自然資源價(jià)值/升值潛力海富經(jīng)典小平島旅游度假區(qū)項(xiàng)目（近郊、遠(yuǎn)郊區(qū)域）強(qiáng)勢(shì)自然資源價(jià)值/產(chǎn)品價(jià)值/土地價(jià)值藍(lán)灣41根據(jù)形成價(jià)值的資源的不同，我們將大連的濱海物業(yè)項(xiàng)目分為三類，近郊項(xiàng)目——未清晰定義區(qū)域價(jià)值，依托稀缺的產(chǎn)品形式和自然資源實(shí)現(xiàn)單項(xiàng)目的高端認(rèn)知項(xiàng)目?jī)|達(dá)藍(lán)灣規(guī)?？傉嫉孛娣e40萬平，兩期開發(fā)，一期占地35萬，建面20萬，共178套別墅，分兩期銷售，首期臨近會(huì)所的57棟和兩棟高層銷售；二期占地5萬平，5棟高層，一棟五星級(jí)酒店；產(chǎn)品形式獨(dú)棟、精裝修酒店式公寓（高層）戶型獨(dú)棟面積180-250平米，贈(zèng)送100余平的地下室；公寓50-130平客戶獨(dú)棟主要是以大連市內(nèi)的客戶為主銷售狀況獨(dú)棟的銷售狀況良好，酒店式公寓的銷售緩慢；價(jià)格獨(dú)棟整體出售，300-400萬之間，精裝修酒店式公寓7000-8000元/平米配套風(fēng)情商業(yè)街，與青云映山的58街風(fēng)格類似，二期規(guī)劃會(huì)有五星級(jí)度假酒店，塔河灣浴場(chǎng)30年的經(jīng)營(yíng)權(quán)，目前已經(jīng)運(yùn)營(yíng)了3年多；點(diǎn)評(píng)環(huán)形水系，主打“resort”概念，項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)為海岸度假生活區(qū)；圖片獨(dú)棟、高層稀缺產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)型小獨(dú)棟、度假生活方式獨(dú)棟客戶以大連市內(nèi)客戶為主特征分析產(chǎn)品類型價(jià)格平臺(tái)客戶類型獨(dú)棟15000，公寓尚未定價(jià)42近郊項(xiàng)目——未清晰定義區(qū)域價(jià)值，依托稀缺的產(chǎn)品形式和自然資源遠(yuǎn)郊旅游度假板塊——依托土地價(jià)值、自然生態(tài)環(huán)境零散分布，價(jià)值遠(yuǎn)低于其他濱海區(qū)域項(xiàng)目金石明珠麓島蘭灣中庚香海小鎮(zhèn)規(guī)模占地20萬平米，總建面20萬平米總建面16萬平米，1600余戶占地16萬平米，建面18。4萬平米，分3期開發(fā)，目前在售1、2期產(chǎn)品形式多層花園洋房、小高層、高層退臺(tái)洋房、多層、高層戶型48平米-130平米，均有陽(yáng)光房、大陽(yáng)臺(tái)等入戶；社區(qū)組團(tuán)主力戶型80-120平80-120平米客戶下半年開盤，客戶積累期市內(nèi)客戶較少，以本地人和東三省客戶為主，自住和養(yǎng)老休閑用途較多主要是大連市與外地人，以投資為主，旅順本地人很少銷售狀況下半年開盤，客戶積累期——1期去年8月開盤，剩30多套，2期今年5月開盤價(jià)格——均價(jià)50001期尾盤二層3680元，最高4500元，2期均價(jià)4500元配套以周邊的學(xué)校、超市、醫(yī)院等配套為主生活配套設(shè)施較少，周邊有部分學(xué)校及公園等離海邊50米，封閉式沙灘和游艇碼頭圖片——多層、小高層、高層完全無城市資源、自然生態(tài)資源強(qiáng)勢(shì)特征分析產(chǎn)品類型價(jià)格平臺(tái)客戶類型4500-5000區(qū)域內(nèi)客戶\東三省客戶43遠(yuǎn)郊旅游度假板塊——依托土地價(jià)值、自然生態(tài)環(huán)境零散分布，價(jià)值濱海物業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)順應(yīng)城市價(jià)值梯度小平島產(chǎn)品均價(jià)慧島星空小高層（9）7500旅順項(xiàng)目產(chǎn)品均價(jià)頤海聽鷗多層（15）4800浪琴灣多層（16）5200小高層、高層（17）4650開發(fā)區(qū)項(xiàng)目產(chǎn)品均價(jià)海富經(jīng)典小高層、高層（11）6800瑞仕家園小高層、高層（12）6000深藍(lán)半英里小高層（13）5400文華園小高層、高層（14）5400旅游度假區(qū)項(xiàng)目產(chǎn)品均價(jià)麓島蘭灣洋房（18）5000中庚香海小鎮(zhèn)洋房（19）4500東南沿海項(xiàng)目產(chǎn)品均價(jià)中信海天瀛洲別墅（5）17000順達(dá)濱?；▓@別墅（6）17000帝柏灣高層（7）9500金廣東海岸高層（8）8500星海項(xiàng)目產(chǎn)品均價(jià)一品星海小高層、高層（1）12000半島聽濤小高層、高層（2）13000大連明珠小高層、高層（3）16000金玉星海高層（4）11000藍(lán)灣產(chǎn)品均價(jià)藍(lán)灣獨(dú)棟（10）15000400050006000700080009000100001100012000130001400015000傳統(tǒng)城市板塊新城板塊旅游度假區(qū)獨(dú)棟多層小高層、高層110192348791112131415171618藍(lán)灣通過較高的產(chǎn)品力可以實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)超越區(qū)域平臺(tái)的價(jià)值星海東南沿海561600044濱海物業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)順應(yīng)城市價(jià)值梯度小平島產(chǎn)品均價(jià)慧島星空小高層從產(chǎn)品面積分布上看，主要分為三類：90-130平米普通產(chǎn)品；130-200平米舒適產(chǎn)品；200-400平米高端產(chǎn)品項(xiàng)目產(chǎn)品主力戶型面積（平米）總價(jià)（萬）一品星海小高層、高層（1）180-220210-260半島聽濤小高層、高層（2）121-191160-250大連明珠小高層、高層（3）190-270300-430金玉星海高層（4）165-243180-270帝柏灣高層（5）105-284100-270金廣東海岸高層（6）150128小平島小高層（7）120-16090-120藍(lán)灣獨(dú)棟（8）180-250300-400海富經(jīng)典小高層、高層（9）100-18068-122瑞仕家園小高層、高層（10）50-14030-84深藍(lán)半英里小高層（11）9049文華園小高層、高層（12）9049頤海聽鷗多層（13）100-12048-58浪琴灣多層（14）90-12047-62小高層、高層（15）90-12042-56麓島蘭灣洋房（16）80-12040-60中庚香海小鎮(zhèn)洋房（17）80-12036-54順達(dá)濱?；▓@別墅（18）220-450300-580中信海天瀛洲別墅（19）263-479450-800天安海景花園小高層（20）150-16075-803050709011013015017019021023070m2100m2130m2160m2190m2220m2250m2270m2獨(dú)棟多層小高層、高層182345679101214171113151625018192045從產(chǎn)品面積分布上看，主要分為三類：90-130平米普通產(chǎn)品；對(duì)市場(chǎng)在售主要項(xiàng)目銷售價(jià)格與消化速度之間進(jìn)行分析總價(jià)（萬元）銷售速度（套/月）204060801001201401601802002010408060100120眾益陽(yáng)光海岸半島聽濤西雅圖海洋之星君悅豪庭宏城金棕櫚億峰現(xiàn)代城欣怡花園新東方公寓楓瀾雅筑水御蘭庭綠洲半島金廣東海岸嘉洲陽(yáng)光帝柏灣華良海景花園順達(dá)海濱花園中信海天瀛洲壹品星海金玉星海星海陽(yáng)光中庚香海小鎮(zhèn)小平島萬達(dá)明珠浪琴灣結(jié)論：高單價(jià)，總價(jià)超過180~200萬的產(chǎn)品市場(chǎng)銷化速度較慢，年消化量在2-3萬平米。產(chǎn)品形式以低密度或超大戶型高層產(chǎn)品。市場(chǎng)主流中高端產(chǎn)品，總價(jià)在80~150萬區(qū)間內(nèi)，市場(chǎng)銷售狀況穩(wěn)定，能夠?qū)崿F(xiàn)8-10萬平米/年的消化速度，產(chǎn)品形式以高層，小高層為主，個(gè)別具備強(qiáng)勢(shì)資源項(xiàng)目在可以突破市場(chǎng)平臺(tái)，如一品星海。市場(chǎng)低總價(jià)產(chǎn)品，總價(jià)低于60萬的產(chǎn)品市場(chǎng)消化速度可以達(dá)到12萬平米/年。產(chǎn)品形式主要是高層小高層產(chǎn)品。文華園46對(duì)市場(chǎng)在售主要項(xiàng)目銷售價(jià)格與消化速度之間進(jìn)行分析總價(jià)（萬元）星海灣和東南沿海項(xiàng)目銷售狀況表項(xiàng)目規(guī)模入市時(shí)間產(chǎn)品類型價(jià)格戶型面積銷售速度約合年消化量一品星海占地11萬平米，建面37萬，分3期開發(fā)，1期1200套，2+3期1094套2003小高層、高層12000180-220平米10-15套/月3萬平金玉星海占地1.1萬平米，6.6萬平米建筑面積，4棟高層板樓，共308套2005.3高層165-243平米5套/月1萬平大連萬達(dá)明珠占地6.8萬平米，總建面21萬，8棟高層，1棟小高層，900余戶2006.6高層、小高層16000190-2705套以下/月1.4萬半島聽濤占地2.1萬平米，建面地上5.5萬，地下3萬；其中住宅5萬2棟多層、3棟小高層、5棟高層，共500多套2006.9小高層、高層13000129-191平米20套/月3.5萬平宏都筑景占地10萬平米，建面18.7萬平米，共1600套，分2期開發(fā)，1期986套2006.10多層、小高層、高層900080-150平米40套/月5.5萬金廣東海岸占地11.8萬平米，建面23.6萬平米，共1500多套，分2期開發(fā)，1期6棟板式高層，共888套，2期未定2006.8高層9000100-160平米50套/月9.5萬帝柏灣占地2.8萬，總建面12萬（地上10萬，地下2萬），7棟30層高層，600套2006.5高層9500106-260平米40套/月9.5萬47星海灣和東南沿海項(xiàng)目銷售狀況表項(xiàng)目規(guī)模入市時(shí)間產(chǎn)品類型價(jià)格戶開發(fā)區(qū)項(xiàng)目銷售狀況表項(xiàng)目名稱規(guī)模入市時(shí)間產(chǎn)品類型價(jià)格戶型面積銷售速度約合年消化量眾益陽(yáng)光海岸占地面積7.9萬，建面20.5萬平米，其中住宅16.5萬平米，共1219套2005.8多層、高層6800130-16050-70套/月8-10萬平米楓瀾雅筑1棟高層塔樓，共約290套2006.7高層700040-18030套/月3萬平米西雅圖海洋之星占地21689平米，建筑面積54189平米2006.6小高層1000040-22040套/月5萬平米海富經(jīng)典占地面積5.7萬，建筑面積14.7萬，容積率2.55，共2000多套2007.3小高層、高層700058-18070套/月9.6萬平米東庭印象項(xiàng)目占地13000平，總建筑面積達(dá)到49000平方米，共401套2007.4小高層、高層540050-14080-90套/月10萬平米水御蘭亭2棟12層小高層和2棟24層高層2006.10小高層、高層550047-13050-60套/月8萬平米欣怡花園占地1萬平米，建面3萬平米，共270套2006.12小高層、高層550065-15720-30套4.2萬平米深藍(lán)半英里占地8000平，總建面27000平米，388戶，3棟樓2007.7小高層、高層550040-12080-100套12萬平米文華園占地27000平米，總建面78000萬平，總戶數(shù)760戶2007.5小高層、高層530040-101120套/月20萬平米瑞仕家園占地11萬，總建面31.5萬平，28棟高層、小高層，2886戶，一期15萬平，1221戶，12棟樓2007.8小高層、高層590060-140————48開發(fā)區(qū)項(xiàng)目銷售狀況表項(xiàng)目名稱規(guī)模入市時(shí)間產(chǎn)品類型價(jià)格戶型面積小平島與旅順項(xiàng)目銷售狀況表項(xiàng)目規(guī)模入市時(shí)間產(chǎn)品類型價(jià)格戶型面積銷售速度約合年消化量小平島占地127萬平米，總建筑面積137萬，容積率1.1一期2006.4小高層、高層6700120-160平米75套/月7萬二期2007.3小高層、高層8000100-140平米190套/月17萬浪琴灣占地7萬平米，總建面10萬平米，容積率1.4，30余棟樓，1100余戶2007.6多層、小高層、高層520090-120平米100套/月11萬中庚香海小鎮(zhèn)占地16萬平米，建面18.4萬平米，分3期開發(fā)，目前在售1、2期2006.8洋房、多層、高層450080-120平米70套/月8萬49小平島與旅順項(xiàng)目銷售狀況表項(xiàng)目規(guī)模入市時(shí)間產(chǎn)品類型價(jià)格戶型面濱海物業(yè)分析小結(jié)根據(jù)城市價(jià)值圈層的規(guī)律兌現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值，高價(jià)值區(qū)域跟隨大勢(shì)和領(lǐng)袖；低價(jià)值區(qū)域?qū)崿F(xiàn)海岸線的自然價(jià)值別墅類產(chǎn)品可實(shí)現(xiàn)高于區(qū)域?yàn)I海物業(yè)平臺(tái)7000-10000元的價(jià)格主流高端產(chǎn)品面積控制在200-300平米，總價(jià)超過200萬項(xiàng)目銷售速度緩慢根據(jù)城市價(jià)值圈層規(guī)律，濱海物業(yè)價(jià)格梯度板塊形成別墅產(chǎn)品為市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品，可實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)高于板塊平臺(tái)的價(jià)格水平濱海物業(yè)產(chǎn)品價(jià)格天花板效應(yīng)明顯，高總價(jià)產(chǎn)品銷售速度明顯下降50濱海物業(yè)分析小結(jié)根據(jù)城市價(jià)值圈層規(guī)律，濱海物業(yè)價(jià)格梯度板塊形項(xiàng)目開發(fā)背景市場(chǎng)環(huán)境分析區(qū)域價(jià)值定位中央別墅區(qū)價(jià)值體系客戶策略階段開發(fā)策略產(chǎn)品策略經(jīng)濟(jì)測(cè)算51項(xiàng)目開發(fā)背景市場(chǎng)環(huán)境分析區(qū)域價(jià)值定位中央別墅區(qū)價(jià)值體系客戶策區(qū)域價(jià)值定位區(qū)域自身資源條件競(jìng)爭(zhēng)比較分析區(qū)域價(jià)值定位52區(qū)域價(jià)值定位區(qū)域自身資源條件52依山臨海的地形地貌制約了大連城區(qū)發(fā)展，土地資源的緊缺決定了城市“西拓北進(jìn)”的發(fā)展方向，旅順將成為承接中心區(qū)人口轉(zhuǎn)移的主要區(qū)域“按照“西拓北進(jìn)”的思路，把大連城區(qū)西拓至旅順、北擴(kuò)到金州，構(gòu)筑“兩城三星”組團(tuán)式城市空間布局?！皟沙恰奔创筮B主城區(qū)與大連新市區(qū)，“三星”即莊河市、瓦房店市和普蘭店市三個(gè)衛(wèi)星城?！薄督ㄔO(shè)“大大連”規(guī)劃綱要》主城區(qū)：由中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)和旅順口區(qū)組成。城市用地由現(xiàn)在的200平方公里擴(kuò)大到300平方公里左右；“大大連”的構(gòu)想最早在2002年提起，直接原因就是半島尖端的大連，由于地形限制，城市發(fā)展空間嚴(yán)重不足。旅順口區(qū)人口2020年將增加70萬人，中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)加起來則只會(huì)增加13.3萬人左右；53依山臨海的地形地貌制約了大連城區(qū)發(fā)展，土地資源的緊缺決定了城旅順南路路況良好通暢，沿線景色優(yōu)美，周邊維持原生態(tài)景觀，擁有綿延南向海景路況沿路環(huán)境沿路山林隧道爛漫櫻花南向海景漁船唱晚54旅順南路路況良好通暢，沿線景色優(yōu)美，周邊維持原生態(tài)景觀，擁有旅順南路沿線區(qū)域主要承擔(dān)現(xiàn)代高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)與濱海旅游功能，被譽(yù)為大連綠色硅谷地帶中路生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展帶大連半島南部旅游功能區(qū)北路現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶：包括雙島臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)、三澗、瑩城子、革鎮(zhèn)堡高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)、后鹽物流園區(qū)、北海高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)南路現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶：羊頭洼臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)、水師營(yíng)高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大學(xué)城產(chǎn)業(yè)園區(qū)、黃泥川高新技術(shù)研發(fā)區(qū)、大連高新技術(shù)園區(qū)大連灣及灣外綜合功能區(qū)主城區(qū)案線水域規(guī)劃：旅順南部定義為海濱旅游度假區(qū)；黑石礁西部旅游、水產(chǎn)功能區(qū)軟件開發(fā)區(qū)，通信技術(shù)區(qū)，信息服務(wù)區(qū)，教育培訓(xùn)區(qū)，綜合服務(wù)區(qū)，生態(tài)保護(hù)區(qū)55旅順南路沿線區(qū)域主要承擔(dān)現(xiàn)代高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)與濱海旅游功能，被譽(yù)目前，旅順南路高新產(chǎn)業(yè)帶架構(gòu)已基本搭建成型，各重要節(jié)點(diǎn)的啟動(dòng)工程業(yè)已順利展開軟件園一期：軟件園一期98年起步，06年產(chǎn)值70個(gè)億，入住企業(yè)300多家，出口額近3億美元，居全國(guó)軟件園區(qū)第二位；“官助民辦”模式開創(chuàng)新的發(fā)展類型；凌水灣：IBD，大連創(chuàng)智產(chǎn)業(yè)商務(wù)區(qū)，依托現(xiàn)有區(qū)域優(yōu)勢(shì)建設(shè)科技文化廣場(chǎng)、航海博物館、多媒體體驗(yàn)中心、數(shù)字化影視中心、音樂廳和濱水文化娛樂設(shè)施，形成大連西部一個(gè)新的科技文化中心；主要發(fā)展數(shù)字內(nèi)容產(chǎn)業(yè)、出版業(yè)、傳媒藝術(shù)業(yè)、數(shù)碼設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)（工業(yè)設(shè)計(jì)、軟件設(shè)計(jì)、服裝設(shè)計(jì)、旅游紀(jì)念品設(shè)計(jì)、廣告設(shè)計(jì)）、視覺藝術(shù)產(chǎn)業(yè)等科技服務(wù)產(chǎn)業(yè)以及技術(shù)展示交易、工業(yè)旅游和休閑娛樂業(yè)；七賢嶺：對(duì)七賢嶺產(chǎn)業(yè)基地進(jìn)行大規(guī)模產(chǎn)業(yè)改造提升，采取“騰籠換鳥”的方式，拆除40萬平方米的舊工業(yè)廠房，使傳統(tǒng)的加工業(yè)逐步退出，代之以現(xiàn)代化的“樓宇經(jīng)濟(jì)”，重點(diǎn)發(fā)展包括軟件、信息服務(wù)、動(dòng)漫、創(chuàng)業(yè)孵化、教育培訓(xùn)、工業(yè)設(shè)計(jì)、研發(fā)等7個(gè)子門類的創(chuàng)智產(chǎn)業(yè)群；軟件園二期：東起陰陽(yáng)山西至黃泥川，綿延10公里的旅順南路兩旁，可用地面積8.6平方公里左右，規(guī)劃建筑面積400多萬平方米，人口規(guī)劃20萬，預(yù)計(jì)投資150億，五年內(nèi)完成二期建設(shè)和三期主題公園建設(shè)；啟動(dòng)為河口工業(yè)園區(qū)；高新區(qū)龍頭分園：規(guī)劃占地23.7平方公里,起步區(qū)規(guī)劃4平方公里，北片區(qū)以生產(chǎn)和居住功能為主；中部片區(qū)以微電子產(chǎn)業(yè)為主；南部片區(qū)是產(chǎn)業(yè)的公共配套區(qū)，主要是低密度居住、辦公、商業(yè)、科研教育等功能；大學(xué)城：目前有兩所大學(xué)進(jìn)入，大連醫(yī)科大學(xué)和大連外國(guó)語(yǔ)大學(xué)，師生近3萬人；旅順南路產(chǎn)業(yè)帶行政區(qū)劃面積：133.11平方公里規(guī)劃人口：50萬人東起：黑石礁的東北財(cái)經(jīng)大學(xué)西至：大學(xué)城56目前，旅順南路高新產(chǎn)業(yè)帶架構(gòu)已基本搭建成型，各重要節(jié)點(diǎn)的啟動(dòng)軟件園的發(fā)展歷程：逐步面向世界，產(chǎn)業(yè)實(shí)力快速增強(qiáng)，國(guó)際化人才集聚1998199920002001200220032004200520062007啟動(dòng)期1998年，大連軟件園啟動(dòng)，采取“官助民辦”形式，由億達(dá)集團(tuán)下屬的軟件園股份有限公司負(fù)責(zé)建設(shè)、招商、運(yùn)營(yíng)等事項(xiàng)；“國(guó)家火炬計(jì)劃軟件產(chǎn)業(yè)基地“表明大連軟件產(chǎn)業(yè)高調(diào)起動(dòng)；機(jī)遇期2001年，大連提出建立“中日軟件產(chǎn)業(yè)合作戰(zhàn)略門戶”，標(biāo)志大連開始走國(guó)際化道路并重點(diǎn)對(duì)日出口；目前大連對(duì)日軟件出口額在全國(guó)軟件園中排名第二；戰(zhàn)略擴(kuò)張期2005年，大連市正式啟動(dòng)旅順南路產(chǎn)業(yè)帶建設(shè)工作，軟件園二期建設(shè)作為啟動(dòng)區(qū)；軟件園二期從河口沿旅順南路發(fā)展至黃泥川，軟件園二期的啟動(dòng)區(qū)為河口國(guó)際軟件園，目前已有東軟國(guó)際軟件園（河口分園）騰飛工業(yè)園區(qū)在建；大連軟件園發(fā)展目標(biāo)：“東北亞軟件及信息服務(wù)中心”，即業(yè)務(wù)面向日、韓、港、臺(tái)、中國(guó)內(nèi)地等北亞地區(qū)，輻射北美歐洲等其它相關(guān)地區(qū)，成為國(guó)際、國(guó)內(nèi)軟件外包和信息服務(wù)企業(yè)集中區(qū)，成為中國(guó)最大的軟件出口基地、中國(guó)最大的軟件專業(yè)人才培養(yǎng)基地。預(yù)計(jì)2012年大連市軟件和信息服務(wù)業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到800-1000億，占大連市GDP的1/6左右。高速發(fā)展期2002-2005年，大連開始全方位接納國(guó)際軟件和信息服務(wù)業(yè)的外包業(yè)務(wù)；目前，大連軟件園已成功引進(jìn)軟件企業(yè)348家，其中41%為外資企業(yè)，世界500強(qiáng)企業(yè)32家。包括IBM、Genpact、HP、埃森哲、SAP、松下、諾基亞、索尼等一批大型跨國(guó)企業(yè)，CSK、歐姆龍、阿爾派、FTS、古野電器等眾多日資軟件企業(yè)……軟件園一期規(guī)劃：2.98平方公里，2005年軟件園一期建設(shè)基本完成，建設(shè)總面積160萬平米，產(chǎn)業(yè)人口約4萬人，辦公室出租率95%57軟件園的發(fā)展歷程：逐步面向世界，產(chǎn)業(yè)實(shí)力快速增強(qiáng)，國(guó)際化人才軟件園作為大連軟件行業(yè)發(fā)展的引領(lǐng)者，從業(yè)人員素質(zhì)與收入水平遠(yuǎn)高于大連市平均水平大連軟件園從業(yè)人員學(xué)歷構(gòu)成數(shù)據(jù)來源：大連市信息產(chǎn)業(yè)局軟件園內(nèi)企業(yè)工作人員收入狀況分析級(jí)別職位比例數(shù)量收入二期預(yù)計(jì)人數(shù)高層總裁總經(jīng)理2％10030—400萬300050020—100萬中高層總監(jiān)3％900—150020—50萬4500中層員工項(xiàng)目經(jīng)理部門經(jīng)理15％3000—45007—10萬22500普通員工普通員工80％130005—6萬120000110002—4萬軟件園年均增長(zhǎng)率超過60%

接近半數(shù)的軟件企業(yè)落戶軟件園軟件園從業(yè)人員中85%的人具有本科及以上學(xué)歷，大連市從業(yè)人員平均僅有20%的人具有大專以上學(xué)歷；現(xiàn)在一個(gè)應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生進(jìn)入軟件園的一般性企業(yè)工作起薪在300-4000元人民幣，2、3年后能夠達(dá)到5000-6000左右，一個(gè)一般企業(yè)的中層干部年收入在10萬以上，大連去年在崗職工年收入才6000左右，這些數(shù)字意味著在大連軟件園的員工較高的起點(diǎn)、較快的成長(zhǎng)和廣闊的上升空間；——億達(dá)集團(tuán)、軟件園股份有限公司董事長(zhǎng)孫蔭環(huán)58軟件園作為大連軟件行業(yè)發(fā)展的引領(lǐng)者，從業(yè)人員素質(zhì)與收入水平遠(yuǎn)軟件園二期高調(diào)起勢(shì)，規(guī)劃面積、產(chǎn)業(yè)人口以及配套設(shè)施的打造均遠(yuǎn)高于一期軟件園二期位置與規(guī)模：東起陰陽(yáng)山西至黃泥川，綿延10公里的旅順南路兩旁，可用地面積8.6平方公里左右，規(guī)劃建筑面積400多萬平方米軟件園二期規(guī)劃：規(guī)劃理念：注重對(duì)于自然環(huán)境保護(hù)，采用“城市”的概念，功能復(fù)合而非單一，配套的建設(shè)量較大，自成中心。產(chǎn)業(yè)定位：軟件園一期延續(xù)，以軟件外包高端服務(wù)業(yè)為主軟件園二期人口規(guī)劃：就業(yè)崗位20萬配套：有經(jīng)營(yíng)性配套包括酒店、商業(yè)設(shè)施、娛樂等，在河口灣相對(duì)集中，開發(fā)強(qiáng)度最大資金投入：150億人民幣開發(fā)周期：預(yù)計(jì)近五年時(shí)間完成二期建設(shè)和三期主題公園建設(shè)新加坡騰飛工業(yè)園新加坡騰飛集團(tuán)與億達(dá)聯(lián)合開發(fā)，占地35公頃，包括7座辦公樓，3萬IT工作崗位，600000平米商務(wù)空間。核心產(chǎn)業(yè)為IT業(yè)，包括簡(jiǎn)柏特，IBM，戴爾，惠普，埃森哲，索尼和松下等知名公司。東軟國(guó)際軟件園（河口分園）東軟集團(tuán)與億達(dá)聯(lián)合開發(fā)，投資12億，占地45公頃，建面26萬平米，分三期，一期“東軟軟件研發(fā)基地”和“東北大學(xué)東軟信息技術(shù)學(xué)院”已建成，二期03年建成，三期正在建設(shè)中，全部建成后能容納1.5萬人就業(yè)，年銷售額3億美元；河口灣產(chǎn)業(yè)配套區(qū)億達(dá)集團(tuán)與香港瑞安集團(tuán)聯(lián)合開發(fā)，占地面積約66萬平方米，規(guī)劃建筑面積約100萬平方米，其中，產(chǎn)業(yè)用房面積40萬平方米，會(huì)議、商業(yè)、休閑設(shè)施等配套10萬平方米，以及一座10萬平方米的5星級(jí)酒店。從明年初啟動(dòng)建設(shè)，3-5年內(nèi)將全部建成，容納軟件從業(yè)人員2萬人；中科院創(chuàng)新園區(qū)中科院與大連市政府合建，7萬平米，包括國(guó)家催化工程研究中心、國(guó)家燃料電池及氫源技術(shù)工程研究中心、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)大廈，預(yù)計(jì)年內(nèi)完工；黃泥川河口灣59軟件園二期高調(diào)起勢(shì)，規(guī)劃面積、產(chǎn)業(yè)人口以及配套設(shè)施的打造均遠(yuǎn)旅順南路沿線散點(diǎn)式分布少量的旅游休閑設(shè)施，尚未形成有效的資源整合和較高的知名度項(xiàng)目位置白銀山溫泉城：項(xiàng)目總的規(guī)劃面積為30.3萬平方米，總建筑面積22.3萬平方米，分為A、B、C三個(gè)區(qū)，建設(shè)內(nèi)容包括酒店、賓館、俱樂部、公建等以及相應(yīng)得配套設(shè)施；水上人間：2003年9月底，水上人間二期工程竣工，13.6萬平方米，10000人容納力的水上活動(dòng)區(qū)域，5000人的餐飲供應(yīng)能力和6000平方米的室內(nèi)健身廣場(chǎng)；龍王塘水庫(kù)公園櫻花園，位于龍王塘街道官房以北，自然形成一道峽谷長(zhǎng)廊；塔河灣浴場(chǎng)：塔河灣海水浴場(chǎng)位于旅順口區(qū)東部的龍王塘鎮(zhèn)內(nèi)，在通往旅順至大連南路段鹽場(chǎng)連接郭家溝村沿黃海岸邊，全長(zhǎng)3公里左右。獅虎園：坐落在旅順南路龍?zhí)两值佬」律剿畮?kù)，投資5000萬元，占地面積30萬平方米；60旅順南路沿線散點(diǎn)式分布少量的旅游休閑設(shè)施，尚未形成有效的資源自身資源條件評(píng)價(jià)——具備成為城市高端居住區(qū)的資質(zhì)與城市中心良好的位置關(guān)系快速交通干道聯(lián)系城市中心南向強(qiáng)勢(shì)海景資源、山地資源獨(dú)立的區(qū)域感和私密的居住環(huán)境大規(guī)模低密度綜合開發(fā)本體條件：天生麗質(zhì)城市中長(zhǎng)期人口轉(zhuǎn)移的主要方向政府規(guī)劃為高新產(chǎn)業(yè)與生態(tài)保護(hù)區(qū)產(chǎn)業(yè)積聚效應(yīng)明顯，高素質(zhì)人才聚集一定量的未被整合的旅游資源城市配套不完善，房地產(chǎn)認(rèn)知陌生區(qū)

區(qū)域特征：升值潛力巨大城市延伸方向——高素質(zhì)人口集聚區(qū)——未被充分開發(fā)的——