民法典解讀-用益物權(quán)課件

《民法典》解讀之用益物權(quán)《民法典》解讀之用益物權(quán)1“三權(quán)分置”入典農(nóng)地融資擔(dān)保集體建設(shè)用地入市住宅建設(shè)用地續(xù)期12345宅基地使用權(quán)“三權(quán)分置”入典農(nóng)地融資擔(dān)保集體建設(shè)用地入市住宅建設(shè)用地續(xù)期2“三權(quán)分置”入典1“三權(quán)分置”入典13《民法典》第339條土地承包經(jīng)營權(quán)人可以自主決定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)。《民法典》第340條土地經(jīng)營權(quán)人有權(quán)在合同約定的期限內(nèi)占有農(nóng)村土地，自主開展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營并取得收益?！睹穹ǖ洹返?41條流轉(zhuǎn)期限為五年以上的土地經(jīng)營權(quán)，自流轉(zhuǎn)合同生效時設(shè)立。當(dāng)事人可以向登記機(jī)構(gòu)申請土地經(jīng)營權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人?！睹穹ǖ洹返?42條通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得權(quán)屬證書的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)?！睹穹ǖ洹返?39條土地承包經(jīng)營權(quán)人可以自主決定依法采取集體土地所有權(quán)土地承包經(jīng)營權(quán)土地經(jīng)營權(quán)集體土地所有權(quán)土地承包經(jīng)營權(quán)土地經(jīng)營權(quán)51980年9月27日，中共中央印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和完善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)責(zé)任制的幾個問題》，正式認(rèn)可在邊遠(yuǎn)山區(qū)貧困地區(qū)可以采取包產(chǎn)到戶。1982年1月，中央1號文件對包產(chǎn)到戶加以提升和普遍推廣。1984年的《中共中央關(guān)于一九八四年農(nóng)村工作的通知》（中發(fā)[1984]1號）的政策文件，是最早確認(rèn)農(nóng)村承包土地可流轉(zhuǎn)的正式政策之一。1986年《民法通則》正式確立了土地承包經(jīng)營權(quán)。1980年9月27日，中共中央印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和完善農(nóng)61988年，《憲法》修訂，以憲法規(guī)定對土地承包經(jīng)營權(quán)作出更高體制確認(rèn)。1988年，《土地管理法》修訂，對于承包土地流轉(zhuǎn)問題作出正式規(guī)定。2002年8月29日，第九屆全國人大常委會通過《農(nóng)村土地承包法》，明確：為穩(wěn)定和完善以家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制，賦予“農(nóng)民長期而有保障的土地使用權(quán)”；同時，允許以發(fā)包方同意為前提的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。1988年，《憲法》修訂，以憲法規(guī)定對土地承包經(jīng)營權(quán)作出更72007年，《物權(quán)法》頒行，在第11章專門規(guī)定“土地承包經(jīng)營權(quán)”，用11個條文（第124-134條）做出框架性規(guī)定。2008年以來，我國決策者關(guān)于農(nóng)村土地承包關(guān)系的思想由“長期不變”轉(zhuǎn)向“長久不變”。2013年7月，習(xí)近平總書記提出，深化農(nóng)村改革，完善農(nóng)村基本經(jīng)營制度，要好好研究農(nóng)村土地所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)三者之間的關(guān)系。2007年，《物權(quán)法》頒行，在第11章專門規(guī)定“土地承包經(jīng)82016年10月30日，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于完善農(nóng)村土地所有權(quán)承包權(quán)經(jīng)營權(quán)分置辦法的意見》，清晰規(guī)范了農(nóng)村土地的所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)的三階分層結(jié)構(gòu)，并且在政策上全面推行“三權(quán)分置”。2018年12月29日，第十三屆全國人大常委會第七次會議通過了《農(nóng)村土地承包法》的修正案，用了數(shù)十個條文規(guī)定土地經(jīng)營權(quán)制度。2016年10月30日，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)了9《農(nóng)村土地承包法》第九條

承包方承包土地后，享有土地承包經(jīng)營權(quán)，可以自己經(jīng)營，也可以保留土地承包權(quán)，流轉(zhuǎn)其承包地的土地經(jīng)營權(quán)，由他人經(jīng)營?！掇r(nóng)村土地承包法》第十條

國家保護(hù)承包方依法、自愿、有償流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)，保護(hù)土地經(jīng)營權(quán)人的合法權(quán)益，任何組織和個人不得侵犯?！掇r(nóng)村土地承包法》第九條承包方承包土地后，享有土地承包經(jīng)營10中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善農(nóng)村土地所有權(quán)承包權(quán)經(jīng)營權(quán)分置辦法的意見（2016年）改革開放之初，在農(nóng)村實(shí)行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制，將土地所有權(quán)和承包經(jīng)營權(quán)分設(shè)，……極大地調(diào)動了億萬農(nóng)民積極性，有效解決了溫飽問題……?，F(xiàn)階段深化農(nóng)村土地制度改革，順應(yīng)農(nóng)民保留土地承包權(quán)、流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)的意愿，將土地承包經(jīng)營權(quán)分為承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)，實(shí)行所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)（以下簡稱“三權(quán)”）分置并行，著力推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化……?！叭龣?quán)分置”……有利于促進(jìn)土地資源合理利用，構(gòu)建新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系，發(fā)展多種形式適度規(guī)模經(jīng)營，提高土地產(chǎn)出率、勞動生產(chǎn)率和資源利用率，推動現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展。中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善農(nóng)村土地所有權(quán)承包權(quán)經(jīng)營112018年中央一號文件對實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略作出全面部署：2020年，鄉(xiāng)村振興取得重要進(jìn)展，制度框架和政策體系基本形成；2035年，鄉(xiāng)村振興取得決定性進(jìn)展，農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化基本實(shí)現(xiàn)；2050年，鄉(xiāng)村全面振興。2018年中央一號文件對實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略作出全面部署：20212《農(nóng)村土地承包法》第三十三條

承包方之間為方便耕種或者各自需要，可以對屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織的土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行互換，并向發(fā)包方備案?！掇r(nóng)村土地承包法》第三十四條

經(jīng)發(fā)包方同意，承包方可以將全部或者部分的土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織的其他農(nóng)戶，由該農(nóng)戶同發(fā)包方確立新的承包關(guān)系，原承包方與發(fā)包方在該土地上的承包關(guān)系即行終止?！掇r(nóng)村土地承包法》第三十三條承包方之間為方便耕種或者各自13《民法典》第399條 下列財產(chǎn)不得抵押：（一）土地所有權(quán)；（二）宅基地、自留地、自留山等集體所有土地的使用權(quán)，但是法律規(guī)定可以抵押的除外；……《物權(quán)法》第184條

下列財產(chǎn)不得抵押：（一）土地所有權(quán)；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；……《民法典》第399條 下列財產(chǎn)不得抵押：14《民法典》第339條土地承包經(jīng)營權(quán)人可以自主決定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)?！睹穹ǖ洹返?40條土地經(jīng)營權(quán)人有權(quán)在合同約定的期限內(nèi)占有農(nóng)村土地，自主開展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營并取得收益?！睹穹ǖ洹返?41條流轉(zhuǎn)期限為五年以上的土地經(jīng)營權(quán)，自流轉(zhuǎn)合同生效時設(shè)立。當(dāng)事人可以向登記機(jī)構(gòu)申請土地經(jīng)營權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。《民法典》第342條通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得權(quán)屬證書的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)?！睹穹ǖ洹返?39條土地承包經(jīng)營權(quán)人可以自主決定依法采取15農(nóng)地融資擔(dān)保2農(nóng)地融資擔(dān)保216中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定（2013年）（20）加快構(gòu)建新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系?！€(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系并保持長久不變，在堅持和完善最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度前提下，賦予農(nóng)民對承包地占有、使用、收益、流轉(zhuǎn)及承包經(jīng)營權(quán)抵押、擔(dān)保權(quán)能，允許農(nóng)民以承包經(jīng)營權(quán)入股發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。鼓勵承包經(jīng)營權(quán)在公開市場上向?qū)I(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)流轉(zhuǎn)，發(fā)展多種形式規(guī)模經(jīng)營。中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定（2013年）（17關(guān)于全面深化農(nóng)村改革加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的若干意見（2014年）17.完善農(nóng)村土地承包政策?！x予農(nóng)民對承包地占有、使用、收益、流轉(zhuǎn)及承包經(jīng)營權(quán)抵押、擔(dān)保權(quán)能。在落實(shí)農(nóng)村土地集體所有權(quán)的基礎(chǔ)上，穩(wěn)定農(nóng)戶承包權(quán)、放活土地經(jīng)營權(quán)，允許承包土地的經(jīng)營權(quán)向金融機(jī)構(gòu)抵押融資。有關(guān)部門要抓緊研究提出規(guī)范的實(shí)施辦法，建立配套的抵押資產(chǎn)處置機(jī)制，推動修訂相關(guān)法律法規(guī)。關(guān)于全面深化農(nóng)村改革加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的若干意見（2014年18農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法（2016年）第六條

通過家庭承包方式取得土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶以其獲得的土地經(jīng)營權(quán)作抵押申請貸款的，應(yīng)同時符合以下條件：（一）具有完全民事行為能力，無不良信用記錄；（二）用于抵押的承包土地沒有權(quán)屬爭議；（三）依法擁有縣級以上人民政府或政府相關(guān)主管部門頒發(fā)的土地承包經(jīng)營權(quán)證；（四）承包方已明確告知發(fā)包方承包土地的抵押事宜。農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法（2016年）第六條19第七條

通過合法流轉(zhuǎn)方式獲得承包土地的經(jīng)營權(quán)的農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體申請貸款的，應(yīng)同時符合以下條件：（一）具備農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營管理能力，無不良信用記錄；（二）用于抵押的承包土地沒有權(quán)屬爭議；（三）已經(jīng)與承包方或者經(jīng)承包方書面委托的組織或個人簽訂了合法有效的經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同，或依流轉(zhuǎn)合同取得了土地經(jīng)營權(quán)權(quán)屬確認(rèn)證明，并已按合同約定方式支付了土地租金；（四）承包方同意承包土地的經(jīng)營權(quán)可用于抵押及合法再流轉(zhuǎn)；（五）承包方已明確告知發(fā)包方承包土地的抵押事宜。第七條通過合法流轉(zhuǎn)方式獲得承包土地的經(jīng)營權(quán)的農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體申20《農(nóng)村土地承包法》第47條

承包方可以用承包地的土地經(jīng)營權(quán)向金融機(jī)構(gòu)融資擔(dān)保，并向發(fā)包方備案。受讓方通過流轉(zhuǎn)取得的土地經(jīng)營權(quán)，經(jīng)承包方書面同意并向發(fā)包方備案，可以向金融機(jī)構(gòu)融資擔(dān)保。擔(dān)保物權(quán)自融資擔(dān)保合同生效時設(shè)立。當(dāng)事人可以向登記機(jī)構(gòu)申請登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)時，擔(dān)保物權(quán)人有權(quán)就土地經(jīng)營權(quán)優(yōu)先受償。土地經(jīng)營權(quán)融資擔(dān)保辦法由國務(wù)院有關(guān)部門規(guī)定?！掇r(nóng)村土地承包法》第47條承包方可以用承包地的土地經(jīng)營權(quán)21《民法典》第339條土地承包經(jīng)營權(quán)人可以自主決定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)?！睹穹ǖ洹返?40條土地經(jīng)營權(quán)人有權(quán)在合同約定的期限內(nèi)占有農(nóng)村土地，自主開展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營并取得收益?！睹穹ǖ洹返?41條流轉(zhuǎn)期限為五年以上的土地經(jīng)營權(quán)，自流轉(zhuǎn)合同生效時設(shè)立。當(dāng)事人可以向登記機(jī)構(gòu)申請土地經(jīng)營權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人?！睹穹ǖ洹返?42條通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得權(quán)屬證書的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)。《民法典》第339條土地承包經(jīng)營權(quán)人可以自主決定依法采取22【爭議】土地承包權(quán)人以承包地進(jìn)行抵押時，抵押的客體是土地承包經(jīng)營權(quán)還是土地經(jīng)營權(quán)？【爭議】土地承包權(quán)人以承包地進(jìn)行抵押時，抵押的客體是土地承包23《農(nóng)村土地承包法》第47條

承包方可以用承包地的土地經(jīng)營權(quán)向金融機(jī)構(gòu)融資擔(dān)保，并向發(fā)包方備案。受讓方通過流轉(zhuǎn)取得的土地經(jīng)營權(quán)，經(jīng)承包方書面同意并向發(fā)包方備案，可以向金融機(jī)構(gòu)融資擔(dān)保。擔(dān)保物權(quán)自融資擔(dān)保合同生效時設(shè)立。當(dāng)事人可以向登記機(jī)構(gòu)申請登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)時，擔(dān)保物權(quán)人有權(quán)就土地經(jīng)營權(quán)優(yōu)先受償。土地經(jīng)營權(quán)融資擔(dān)保辦法由國務(wù)院有關(guān)部門規(guī)定。《農(nóng)村土地承包法》第47條承包方可以用承包地的土地經(jīng)營權(quán)向24農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法（2016年）第六條

通過家庭承包方式取得土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶以其獲得的土地經(jīng)營權(quán)作抵押申請貸款的，應(yīng)同時符合以下條件：（一）具有完全民事行為能力，無不良信用記錄；（二）用于抵押的承包土地沒有權(quán)屬爭議；（三）依法擁有縣級以上人民政府或政府相關(guān)主管部門頒發(fā)的土地承包經(jīng)營權(quán)證；（四）承包方已明確告知發(fā)包方承包土地的抵押事宜。農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法（2016年）第六條25第七條

通過合法流轉(zhuǎn)方式獲得承包土地的經(jīng)營權(quán)的農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體申請貸款的，應(yīng)同時符合以下條件：（一）具備農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營管理能力，無不良信用記錄；（二）用于抵押的承包土地沒有權(quán)屬爭議；（三）已經(jīng)與承包方或者經(jīng)承包方書面委托的組織或個人簽訂了合法有效的經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同，或依流轉(zhuǎn)合同取得了土地經(jīng)營權(quán)權(quán)屬確認(rèn)證明，并已按合同約定方式支付了土地租金；（四）承包方同意承包土地的經(jīng)營權(quán)可用于抵押及合法再流轉(zhuǎn)；（五）承包方已明確告知發(fā)包方承包土地的抵押事宜。第七條通過合法流轉(zhuǎn)方式獲得承包土地的經(jīng)營權(quán)的農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體申26《農(nóng)村土地承包法》第47條

承包方可以用承包地的土地經(jīng)營權(quán)向金融機(jī)構(gòu)融資擔(dān)保，并向發(fā)包方備案。受讓方通過流轉(zhuǎn)取得的土地經(jīng)營權(quán)，經(jīng)承包方書面同意并向發(fā)包方備案，可以向金融機(jī)構(gòu)融資擔(dān)保。擔(dān)保物權(quán)自融資擔(dān)保合同生效時設(shè)立。當(dāng)事人可以向登記機(jī)構(gòu)申請登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)時，擔(dān)保物權(quán)人有權(quán)就土地經(jīng)營權(quán)優(yōu)先受償。土地經(jīng)營權(quán)融資擔(dān)保辦法由國務(wù)院有關(guān)部門規(guī)定?！掇r(nóng)村土地承包法》第47條承包方可以用承包地的土地經(jīng)營權(quán)27《民法典》第440條債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列權(quán)利可以出質(zhì)：（一）匯票、本票、支票；（二）債券、存款單；（三）倉單、提單；（四）可以轉(zhuǎn)讓的基金份額、股權(quán)；（五）可以轉(zhuǎn)讓的注冊商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)等知識產(chǎn)權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)；（六）現(xiàn)有的以及將有的應(yīng)收賬款；（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定可以出質(zhì)的其他財產(chǎn)權(quán)利。《民法典》第440條債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列權(quán)利28《民法典》第342條通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得權(quán)屬證書的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)?！睹穹ǖ洹返?18條以集體所有土地的使用權(quán)依法抵押的，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序，不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地用途?！睹穹ǖ洹返?42條通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)29《農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》（2016年）第二條

本辦法所稱農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款，是指以承包土地的經(jīng)營權(quán)作抵押、由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)（以下稱貸款人）向符合條件的承包方農(nóng)戶或農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體發(fā)放的、在約定期限內(nèi)還本付息的貸款。《農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》30《農(nóng)村土地承包法》第47條

承包方可以用承包地的土地經(jīng)營權(quán)向金融機(jī)構(gòu)融資擔(dān)保，并向發(fā)包方備案。受讓方通過流轉(zhuǎn)取得的土地經(jīng)營權(quán)，經(jīng)承包方書面同意并向發(fā)包方備案，可以向金融機(jī)構(gòu)融資擔(dān)保。擔(dān)保物權(quán)自融資擔(dān)保合同生效時設(shè)立。當(dāng)事人可以向登記機(jī)構(gòu)申請登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)時，擔(dān)保物權(quán)人有權(quán)就土地經(jīng)營權(quán)優(yōu)先受償。土地經(jīng)營權(quán)融資擔(dān)保辦法由國務(wù)院有關(guān)部門規(guī)定?！掇r(nóng)村土地承包法》第47條承包方可以用承包地的土地經(jīng)營權(quán)31《民法典》第361條集體所有的土地作為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依照土地管理的法律規(guī)定辦理?！段餀?quán)法》第151條集體所有的土地作為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法等法律規(guī)定辦理?！睹穹ǖ洹返?61條集體所有的土地作為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依32集體建設(shè)用地入市3集體建設(shè)用地入市333《土地管理法》（2019年8月26日修訂）第六十三條土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，…………通過出讓等方式取得的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押……集體經(jīng)營性建設(shè)用地的出租，集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓及其最高年限、轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與、抵押等，參照同類用途的國有建設(shè)用地執(zhí)行。具體辦法由國務(wù)院制定?！锻恋毓芾矸ā罚?019年8月26日修訂）第六十三條土地利342019年8月26日修訂前《土地管理法》第43條

任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征用的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。2019年8月26日修訂前《土地管理法》第43條任何單位和352019年8月26日修訂前《土地管理法》第63條農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。2019年8月26日修訂前《土地管理法》第63條農(nóng)民集體所36傳統(tǒng)用地制度的弊端：

國有土地所有權(quán)虛化

土地浪費(fèi)嚴(yán)重

不利于企業(yè)競爭

阻礙了城市建設(shè)資金的良性循環(huán)傳統(tǒng)用地制度的弊端： 國有土地所有權(quán)虛化37集體所有建設(shè)用地制度集體土地使用權(quán)不可流轉(zhuǎn)制度的形成20世紀(jì)80年代初：醞釀；1987年4月：國務(wù)院提出“土地使用權(quán)可以有償轉(zhuǎn)讓”的政策；1987年下半年：深圳率先試點(diǎn)土地使用權(quán)有償出讓；1988年2月：中共中央向全國人大提出包括土地條款在內(nèi)的《中國共產(chǎn)黨中央委員會關(guān)于修改〈憲法〉個別條款的建議》；集體所有建設(shè)用地制度集體土地使用權(quán)不可流轉(zhuǎn)制度的形成38土地使用權(quán)的第一次有償出讓1987年9月9日，深圳市政府采用協(xié)議方式，將一塊面積5321平方米的土地的使用權(quán)有償出讓給中國航空進(jìn)出口公司深圳工貿(mào)中心。使用年限為50年，用途為單身職工宿舍，出讓金總價106萬元，折算為每平方米200元。深圳市政府原定以地價為每平方米400元出讓該幅土地使用權(quán)，而中航工貿(mào)中心提出要求以每平方米200元受讓該幅土地。市政府考慮：每平方米土地一次收價200元，按6％的利息滾算，50年積累可得3600元。假如按行政劃撥，每年收土地使用費(fèi)每平方米9元（一類住房用地標(biāo)準(zhǔn)），50年滾算也只有2600元。因此，50年使用一次收200元，對國家來說還是有利的。9月9日，雙方簽訂了土地使用權(quán)出讓合同書。合同規(guī)定：中航工貿(mào)中心必須一次性付清地價，1989年3月1日前竣工，并負(fù)責(zé)完成附屬建筑及公益工程、配套建筑面積390平方米，同時提供公共用地30平方米。土地使用權(quán)的第一次有償出讓1987年9月9日，深圳市政府采用39集體所有建設(shè)用地制度1988年4月12日：七屆人大一次會議根據(jù)中共中央的建議，將《憲法》第10條第四款“任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地?！毙薷臑椋骸叭魏谓M織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓?！?988年12月：七屆全國人大常委會第五次會議根據(jù)《憲法》對《土地管理法》第二條作相應(yīng)修改，增加：“國有土地和集體所有的土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的具體辦法，由國務(wù)院另行規(guī)定。”集體所有建設(shè)用地制度1988年4月12日：七屆人大一次會議根401990年5月，國務(wù)院發(fā)布第55號令、第56號令，發(fā)布《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法》，大大推動了國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓工作，但并未解決農(nóng)村土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓問題。1994年7月5日，八屆全國人大常委會第八次會議通過《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，其中第3條明確規(guī)定：“國家依法實(shí)行國有土地有償、有期限使用制度。”1990年5月，國務(wù)院發(fā)布第55號令、第56號令，發(fā)布《中華41據(jù)統(tǒng)計，1986-1995年，農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整占用耕地和災(zāi)害損毀耕地7000多萬畝，非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地2960萬畝。1997年4月15日中共中央、國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理切實(shí)保護(hù)耕地的通知》，（中發(fā)〔1997〕11號文件）要求加強(qiáng)土地的宏觀管理，加強(qiáng)農(nóng)村集體土地的管理等，宣布全面凍結(jié)非農(nóng)建設(shè)占地一年。1998年4月又發(fā)出《中共中央辦公廳國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)凍結(jié)非農(nóng)業(yè)建設(shè)項(xiàng)目占用耕地的通知》（中辦發(fā)電〔1988〕2號文件），再接著凍結(jié)一年。據(jù)統(tǒng)計，1986-1995年，農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整占用耕地和災(zāi)害損毀42“以中發(fā)〔1997〕11號文件精神為指導(dǎo)，突出切實(shí)保護(hù)耕地這一主題；對現(xiàn)行土地管理法中合理的、切

實(shí)可行的制度、措施予以保留，對一些已經(jīng)不能適應(yīng)現(xiàn)實(shí)情況的規(guī)定加以修改、完善；注意與城市規(guī)劃法、城市房地產(chǎn)管理法、森林法、草原法、漁業(yè)法等有關(guān)

法律相銜接?！薄?998年4月26日第九屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二次會議上《關(guān)于〈中華人民共和國土地管理法（修訂草案）〉的說明》“以中發(fā)〔1997〕11號文件精神為指導(dǎo)，突出切實(shí)保護(hù)耕地431998年，《土地管理法》第二次修訂，刪除了原第二條第四款（即國有土地和集體所有的土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓），并在第43條確立了進(jìn)行建設(shè)只能使用國有土地原則，農(nóng)村土地必須先征收為國有再用于建設(shè)目的；第63條確立了農(nóng)村土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓的原則?！锻恋毓芾矸ā吩噲D建立國家壟斷建設(shè)用地供應(yīng)的制度，不再允許農(nóng)村集體直接出讓土地使用權(quán)用于建設(shè)用途和工商業(yè)。這種思路的進(jìn)一步發(fā)展，就導(dǎo)致了土地儲備制度的普遍推廣。1998年，《土地管理法》第二次修訂，刪除了原第二條第四款44《土地管理法》（2019年8月26日修訂）第六十三條土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，…………通過出讓等方式取得的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押……集體經(jīng)營性建設(shè)用地的出租，集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓及其最高年限、轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與、抵押等，參照同類用途的國有建設(shè)用地執(zhí)行。具體辦法由國務(wù)院制定?！锻恋毓芾矸ā罚?019年8月26日修訂）第六十三條土地利45住宅建設(shè)用地續(xù)期4住宅建設(shè)用地續(xù)期446《民法典》第359條住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋以及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理?！睹穹ǖ洹返?59條住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動續(xù)47《房地產(chǎn)管理法》第22條第1款土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金?！斗康禺a(chǎn)管理法》第22條第1款土地使用權(quán)出讓合同約定的48《物權(quán)法》第149條

住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理?！段餀?quán)法》第149條住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期49《民法典》第359條住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋以及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理?！睹穹ǖ洹返?59條住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動續(xù)50宅基地使用權(quán)5宅基地使用權(quán)551中共中央、國務(wù)院關(guān)于實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見（2018年）九、……要以完善產(chǎn)權(quán)制度和要素市場化配置為重點(diǎn)，激活主體、激活要素、激活市場……。（二）深化農(nóng)村土地制度改革。……完善農(nóng)民閑置宅基地和閑置農(nóng)房政策，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財產(chǎn)權(quán)，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)，不得違規(guī)違法買賣宅基地，嚴(yán)格實(shí)行土地用途管制，嚴(yán)格禁止下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會館。中共中央、國務(wù)院關(guān)于實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見（2018年）52房屋所有權(quán)居住權(quán)+宅基地使用權(quán)+使用權(quán)房屋所有權(quán)居住權(quán)++53感謝觀看THANKYOU匯報人：XXX時間：XX年XX月感謝觀看THANKYOU匯報人：XXX時間：XX年54《民法典》解讀之用益物權(quán)《民法典》解讀之用益物權(quán)55“三權(quán)分置”入典農(nóng)地融資擔(dān)保集體建設(shè)用地入市住宅建設(shè)用地續(xù)期12345宅基地使用權(quán)“三權(quán)分置”入典農(nóng)地融資擔(dān)保集體建設(shè)用地入市住宅建設(shè)用地續(xù)期56“三權(quán)分置”入典1“三權(quán)分置”入典157《民法典》第339條土地承包經(jīng)營權(quán)人可以自主決定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)?！睹穹ǖ洹返?40條土地經(jīng)營權(quán)人有權(quán)在合同約定的期限內(nèi)占有農(nóng)村土地，自主開展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營并取得收益?！睹穹ǖ洹返?41條流轉(zhuǎn)期限為五年以上的土地經(jīng)營權(quán)，自流轉(zhuǎn)合同生效時設(shè)立。當(dāng)事人可以向登記機(jī)構(gòu)申請土地經(jīng)營權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人?！睹穹ǖ洹返?42條通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得權(quán)屬證書的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)。《民法典》第339條土地承包經(jīng)營權(quán)人可以自主決定依法采取集體土地所有權(quán)土地承包經(jīng)營權(quán)土地經(jīng)營權(quán)集體土地所有權(quán)土地承包經(jīng)營權(quán)土地經(jīng)營權(quán)591980年9月27日，中共中央印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和完善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)責(zé)任制的幾個問題》，正式認(rèn)可在邊遠(yuǎn)山區(qū)貧困地區(qū)可以采取包產(chǎn)到戶。1982年1月，中央1號文件對包產(chǎn)到戶加以提升和普遍推廣。1984年的《中共中央關(guān)于一九八四年農(nóng)村工作的通知》（中發(fā)[1984]1號）的政策文件，是最早確認(rèn)農(nóng)村承包土地可流轉(zhuǎn)的正式政策之一。1986年《民法通則》正式確立了土地承包經(jīng)營權(quán)。1980年9月27日，中共中央印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和完善農(nóng)601988年，《憲法》修訂，以憲法規(guī)定對土地承包經(jīng)營權(quán)作出更高體制確認(rèn)。1988年，《土地管理法》修訂，對于承包土地流轉(zhuǎn)問題作出正式規(guī)定。2002年8月29日，第九屆全國人大常委會通過《農(nóng)村土地承包法》，明確：為穩(wěn)定和完善以家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制，賦予“農(nóng)民長期而有保障的土地使用權(quán)”；同時，允許以發(fā)包方同意為前提的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。1988年，《憲法》修訂，以憲法規(guī)定對土地承包經(jīng)營權(quán)作出更612007年，《物權(quán)法》頒行，在第11章專門規(guī)定“土地承包經(jīng)營權(quán)”，用11個條文（第124-134條）做出框架性規(guī)定。2008年以來，我國決策者關(guān)于農(nóng)村土地承包關(guān)系的思想由“長期不變”轉(zhuǎn)向“長久不變”。2013年7月，習(xí)近平總書記提出，深化農(nóng)村改革，完善農(nóng)村基本經(jīng)營制度，要好好研究農(nóng)村土地所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)三者之間的關(guān)系。2007年，《物權(quán)法》頒行，在第11章專門規(guī)定“土地承包經(jīng)622016年10月30日，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于完善農(nóng)村土地所有權(quán)承包權(quán)經(jīng)營權(quán)分置辦法的意見》，清晰規(guī)范了農(nóng)村土地的所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)的三階分層結(jié)構(gòu)，并且在政策上全面推行“三權(quán)分置”。2018年12月29日，第十三屆全國人大常委會第七次會議通過了《農(nóng)村土地承包法》的修正案，用了數(shù)十個條文規(guī)定土地經(jīng)營權(quán)制度。2016年10月30日，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)了63《農(nóng)村土地承包法》第九條

承包方承包土地后，享有土地承包經(jīng)營權(quán)，可以自己經(jīng)營，也可以保留土地承包權(quán)，流轉(zhuǎn)其承包地的土地經(jīng)營權(quán)，由他人經(jīng)營?！掇r(nóng)村土地承包法》第十條

國家保護(hù)承包方依法、自愿、有償流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)，保護(hù)土地經(jīng)營權(quán)人的合法權(quán)益，任何組織和個人不得侵犯?！掇r(nóng)村土地承包法》第九條承包方承包土地后，享有土地承包經(jīng)營64中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善農(nóng)村土地所有權(quán)承包權(quán)經(jīng)營權(quán)分置辦法的意見（2016年）改革開放之初，在農(nóng)村實(shí)行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制，將土地所有權(quán)和承包經(jīng)營權(quán)分設(shè)，……極大地調(diào)動了億萬農(nóng)民積極性，有效解決了溫飽問題……?，F(xiàn)階段深化農(nóng)村土地制度改革，順應(yīng)農(nóng)民保留土地承包權(quán)、流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)的意愿，將土地承包經(jīng)營權(quán)分為承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)，實(shí)行所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)（以下簡稱“三權(quán)”）分置并行，著力推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化……。“三權(quán)分置”……有利于促進(jìn)土地資源合理利用，構(gòu)建新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系，發(fā)展多種形式適度規(guī)模經(jīng)營，提高土地產(chǎn)出率、勞動生產(chǎn)率和資源利用率，推動現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展。中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善農(nóng)村土地所有權(quán)承包權(quán)經(jīng)營652018年中央一號文件對實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略作出全面部署：2020年，鄉(xiāng)村振興取得重要進(jìn)展，制度框架和政策體系基本形成；2035年，鄉(xiāng)村振興取得決定性進(jìn)展，農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化基本實(shí)現(xiàn)；2050年，鄉(xiāng)村全面振興。2018年中央一號文件對實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略作出全面部署：20266《農(nóng)村土地承包法》第三十三條

承包方之間為方便耕種或者各自需要，可以對屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織的土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行互換，并向發(fā)包方備案?！掇r(nóng)村土地承包法》第三十四條

經(jīng)發(fā)包方同意，承包方可以將全部或者部分的土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織的其他農(nóng)戶，由該農(nóng)戶同發(fā)包方確立新的承包關(guān)系，原承包方與發(fā)包方在該土地上的承包關(guān)系即行終止?！掇r(nóng)村土地承包法》第三十三條承包方之間為方便耕種或者各自67《民法典》第399條 下列財產(chǎn)不得抵押：（一）土地所有權(quán)；（二）宅基地、自留地、自留山等集體所有土地的使用權(quán)，但是法律規(guī)定可以抵押的除外；……《物權(quán)法》第184條

下列財產(chǎn)不得抵押：（一）土地所有權(quán)；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；……《民法典》第399條 下列財產(chǎn)不得抵押：68《民法典》第339條土地承包經(jīng)營權(quán)人可以自主決定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)?！睹穹ǖ洹返?40條土地經(jīng)營權(quán)人有權(quán)在合同約定的期限內(nèi)占有農(nóng)村土地，自主開展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營并取得收益?！睹穹ǖ洹返?41條流轉(zhuǎn)期限為五年以上的土地經(jīng)營權(quán)，自流轉(zhuǎn)合同生效時設(shè)立。當(dāng)事人可以向登記機(jī)構(gòu)申請土地經(jīng)營權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人?！睹穹ǖ洹返?42條通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得權(quán)屬證書的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)?！睹穹ǖ洹返?39條土地承包經(jīng)營權(quán)人可以自主決定依法采取69農(nóng)地融資擔(dān)保2農(nóng)地融資擔(dān)保270中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定（2013年）（20）加快構(gòu)建新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系?！€(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系并保持長久不變，在堅持和完善最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度前提下，賦予農(nóng)民對承包地占有、使用、收益、流轉(zhuǎn)及承包經(jīng)營權(quán)抵押、擔(dān)保權(quán)能，允許農(nóng)民以承包經(jīng)營權(quán)入股發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。鼓勵承包經(jīng)營權(quán)在公開市場上向?qū)I(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)流轉(zhuǎn)，發(fā)展多種形式規(guī)模經(jīng)營。中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定（2013年）（71關(guān)于全面深化農(nóng)村改革加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的若干意見（2014年）17.完善農(nóng)村土地承包政策。……賦予農(nóng)民對承包地占有、使用、收益、流轉(zhuǎn)及承包經(jīng)營權(quán)抵押、擔(dān)保權(quán)能。在落實(shí)農(nóng)村土地集體所有權(quán)的基礎(chǔ)上，穩(wěn)定農(nóng)戶承包權(quán)、放活土地經(jīng)營權(quán)，允許承包土地的經(jīng)營權(quán)向金融機(jī)構(gòu)抵押融資。有關(guān)部門要抓緊研究提出規(guī)范的實(shí)施辦法，建立配套的抵押資產(chǎn)處置機(jī)制，推動修訂相關(guān)法律法規(guī)。關(guān)于全面深化農(nóng)村改革加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的若干意見（2014年72農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法（2016年）第六條

通過家庭承包方式取得土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶以其獲得的土地經(jīng)營權(quán)作抵押申請貸款的，應(yīng)同時符合以下條件：（一）具有完全民事行為能力，無不良信用記錄；（二）用于抵押的承包土地沒有權(quán)屬爭議；（三）依法擁有縣級以上人民政府或政府相關(guān)主管部門頒發(fā)的土地承包經(jīng)營權(quán)證；（四）承包方已明確告知發(fā)包方承包土地的抵押事宜。農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法（2016年）第六條73第七條

通過合法流轉(zhuǎn)方式獲得承包土地的經(jīng)營權(quán)的農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體申請貸款的，應(yīng)同時符合以下條件：（一）具備農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營管理能力，無不良信用記錄；（二）用于抵押的承包土地沒有權(quán)屬爭議；（三）已經(jīng)與承包方或者經(jīng)承包方書面委托的組織或個人簽訂了合法有效的經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同，或依流轉(zhuǎn)合同取得了土地經(jīng)營權(quán)權(quán)屬確認(rèn)證明，并已按合同約定方式支付了土地租金；（四）承包方同意承包土地的經(jīng)營權(quán)可用于抵押及合法再流轉(zhuǎn)；（五）承包方已明確告知發(fā)包方承包土地的抵押事宜。第七條通過合法流轉(zhuǎn)方式獲得承包土地的經(jīng)營權(quán)的農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體申74《農(nóng)村土地承包法》第47條

承包方可以用承包地的土地經(jīng)營權(quán)向金融機(jī)構(gòu)融資擔(dān)保，并向發(fā)包方備案。受讓方通過流轉(zhuǎn)取得的土地經(jīng)營權(quán)，經(jīng)承包方書面同意并向發(fā)包方備案，可以向金融機(jī)構(gòu)融資擔(dān)保。擔(dān)保物權(quán)自融資擔(dān)保合同生效時設(shè)立。當(dāng)事人可以向登記機(jī)構(gòu)申請登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)時，擔(dān)保物權(quán)人有權(quán)就土地經(jīng)營權(quán)優(yōu)先受償。土地經(jīng)營權(quán)融資擔(dān)保辦法由國務(wù)院有關(guān)部門規(guī)定?！掇r(nóng)村土地承包法》第47條承包方可以用承包地的土地經(jīng)營權(quán)75《民法典》第339條土地承包經(jīng)營權(quán)人可以自主決定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)?！睹穹ǖ洹返?40條土地經(jīng)營權(quán)人有權(quán)在合同約定的期限內(nèi)占有農(nóng)村土地，自主開展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營并取得收益?！睹穹ǖ洹返?41條流轉(zhuǎn)期限為五年以上的土地經(jīng)營權(quán)，自流轉(zhuǎn)合同生效時設(shè)立。當(dāng)事人可以向登記機(jī)構(gòu)申請土地經(jīng)營權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人?！睹穹ǖ洹返?42條通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得權(quán)屬證書的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)?！睹穹ǖ洹返?39條土地承包經(jīng)營權(quán)人可以自主決定依法采取76【爭議】土地承包權(quán)人以承包地進(jìn)行抵押時，抵押的客體是土地承包經(jīng)營權(quán)還是土地經(jīng)營權(quán)？【爭議】土地承包權(quán)人以承包地進(jìn)行抵押時，抵押的客體是土地承包77《農(nóng)村土地承包法》第47條

承包方可以用承包地的土地經(jīng)營權(quán)向金融機(jī)構(gòu)融資擔(dān)保，并向發(fā)包方備案。受讓方通過流轉(zhuǎn)取得的土地經(jīng)營權(quán)，經(jīng)承包方書面同意并向發(fā)包方備案，可以向金融機(jī)構(gòu)融資擔(dān)保。擔(dān)保物權(quán)自融資擔(dān)保合同生效時設(shè)立。當(dāng)事人可以向登記機(jī)構(gòu)申請登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)時，擔(dān)保物權(quán)人有權(quán)就土地經(jīng)營權(quán)優(yōu)先受償。土地經(jīng)營權(quán)融資擔(dān)保辦法由國務(wù)院有關(guān)部門規(guī)定?！掇r(nóng)村土地承包法》第47條承包方可以用承包地的土地經(jīng)營權(quán)向78農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法（2016年）第六條

通過家庭承包方式取得土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶以其獲得的土地經(jīng)營權(quán)作抵押申請貸款的，應(yīng)同時符合以下條件：（一）具有完全民事行為能力，無不良信用記錄；（二）用于抵押的承包土地沒有權(quán)屬爭議；（三）依法擁有縣級以上人民政府或政府相關(guān)主管部門頒發(fā)的土地承包經(jīng)營權(quán)證；（四）承包方已明確告知發(fā)包方承包土地的抵押事宜。農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法（2016年）第六條79第七條

通過合法流轉(zhuǎn)方式獲得承包土地的經(jīng)營權(quán)的農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體申請貸款的，應(yīng)同時符合以下條件：（一）具備農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營管理能力，無不良信用記錄；（二）用于抵押的承包土地沒有權(quán)屬爭議；（三）已經(jīng)與承包方或者經(jīng)承包方書面委托的組織或個人簽訂了合法有效的經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同，或依流轉(zhuǎn)合同取得了土地經(jīng)營權(quán)權(quán)屬確認(rèn)證明，并已按合同約定方式支付了土地租金；（四）承包方同意承包土地的經(jīng)營權(quán)可用于抵押及合法再流轉(zhuǎn)；（五）承包方已明確告知發(fā)包方承包土地的抵押事宜。第七條通過合法流轉(zhuǎn)方式獲得承包土地的經(jīng)營權(quán)的農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體申80《農(nóng)村土地承包法》第47條

承包方可以用承包地的土地經(jīng)營權(quán)向金融機(jī)構(gòu)融資擔(dān)保，并向發(fā)包方備案。受讓方通過流轉(zhuǎn)取得的土地經(jīng)營權(quán)，經(jīng)承包方書面同意并向發(fā)包方備案，可以向金融機(jī)構(gòu)融資擔(dān)保。擔(dān)保物權(quán)自融資擔(dān)保合同生效時設(shè)立。當(dāng)事人可以向登記機(jī)構(gòu)申請登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)時，擔(dān)保物權(quán)人有權(quán)就土地經(jīng)營權(quán)優(yōu)先受償。土地經(jīng)營權(quán)融資擔(dān)保辦法由國務(wù)院有關(guān)部門規(guī)定?！掇r(nóng)村土地承包法》第47條承包方可以用承包地的土地經(jīng)營權(quán)81《民法典》第440條債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列權(quán)利可以出質(zhì)：（一）匯票、本票、支票；（二）債券、存款單；（三）倉單、提單；（四）可以轉(zhuǎn)讓的基金份額、股權(quán)；（五）可以轉(zhuǎn)讓的注冊商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)等知識產(chǎn)權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)；（六）現(xiàn)有的以及將有的應(yīng)收賬款；（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定可以出質(zhì)的其他財產(chǎn)權(quán)利?！睹穹ǖ洹返?40條債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列權(quán)利82《民法典》第342條通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得權(quán)屬證書的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)?！睹穹ǖ洹返?18條以集體所有土地的使用權(quán)依法抵押的，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序，不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地用途?！睹穹ǖ洹返?42條通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)83《農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》（2016年）第二條

本辦法所稱農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款，是指以承包土地的經(jīng)營權(quán)作抵押、由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)（以下稱貸款人）向符合條件的承包方農(nóng)戶或農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體發(fā)放的、在約定期限內(nèi)還本付息的貸款?！掇r(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》84《農(nóng)村土地承包法》第47條

承包方可以用承包地的土地經(jīng)營權(quán)向金融機(jī)構(gòu)融資擔(dān)保，并向發(fā)包方備案。受讓方通過流轉(zhuǎn)取得的土地經(jīng)營權(quán)，經(jīng)承包方書面同意并向發(fā)包方備案，可以向金融機(jī)構(gòu)融資擔(dān)保。擔(dān)保物權(quán)自融資擔(dān)保合同生效時設(shè)立。當(dāng)事人可以向登記機(jī)構(gòu)申請登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)時，擔(dān)保物權(quán)人有權(quán)就土地經(jīng)營權(quán)優(yōu)先受償。土地經(jīng)營權(quán)融資擔(dān)保辦法由國務(wù)院有關(guān)部門規(guī)定?！掇r(nóng)村土地承包法》第47條承包方可以用承包地的土地經(jīng)營權(quán)85《民法典》第361條集體所有的土地作為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依照土地管理的法律規(guī)定辦理。《物權(quán)法》第151條集體所有的土地作為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法等法律規(guī)定辦理。《民法典》第361條集體所有的土地作為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依86集體建設(shè)用地入市3集體建設(shè)用地入市387《土地管理法》（2019年8月26日修訂）第六十三條土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，…………通過出讓等方式取得的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押……集體經(jīng)營性建設(shè)用地的出租，集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓及其最高年限、轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與、抵押等，參照同類用途的國有建設(shè)用地執(zhí)行。具體辦法由國務(wù)院制定?！锻恋毓芾矸ā罚?019年8月26日修訂）第六十三條土地利882019年8月26日修訂前《土地管理法》第43條

任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征用的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。2019年8月26日修訂前《土地管理法》第43條任何單位和892019年8月26日修訂前《土地管理法》第63條農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。2019年8月26日修訂前《土地管理法》第63條農(nóng)民集體所90傳統(tǒng)用地制度的弊端：

國有土地所有權(quán)虛化

土地浪費(fèi)嚴(yán)重

不利于企業(yè)競爭

阻礙了城市建設(shè)資金的良性循環(huán)傳統(tǒng)用地制度的弊端： 國有土地所有權(quán)虛化91集體所有建設(shè)用地制度集體土地使用權(quán)不可流轉(zhuǎn)制度的形成20世紀(jì)80年代初：醞釀；1987年4月：國務(wù)院提出“土地使用權(quán)可以有償轉(zhuǎn)讓”的政策；1987年下半年：深圳率先試點(diǎn)土地使用權(quán)有償出讓；1988年2月：中共中央向全國人大提出包括土地條款在內(nèi)的《中國共產(chǎn)黨中央委員會關(guān)于修改〈憲法〉個別條款的建議》；集體所有建設(shè)用地制度集體土地使用權(quán)不可流轉(zhuǎn)制度的形成92土地使用權(quán)的第一次有償出讓1987年9月9日，深圳市政府采用協(xié)議方式，將一塊面積5321平方米的土地的使用權(quán)有償出讓給中國航空進(jìn)出口公司深圳工貿(mào)中心。使用年限為50年，用途為單身職工宿舍，出讓金總價106萬元，折算為每平方米200元。深圳市政府原定以地價為每平方米400元出讓該幅土地使用權(quán)，而中航工貿(mào)中心提出要求以每平方米200元受讓該幅土地。市政府考慮：每平方米土地一次收價200元，按6％的利息滾算，50年積累可得3600元。假如按行政劃撥，每年收土地使用費(fèi)每平方米9元（一類住房用地標(biāo)準(zhǔn)），50年滾算也只有2600元。因此，50年使用一次收200元，對國家來說還是有利的。9月9日，雙方簽訂了土地使用權(quán)出讓合同書。合同規(guī)定：中航工貿(mào)中心必須一次性付清地價，1989年3月1日前竣工，并負(fù)責(zé)完成附屬建筑及公益工程、配套建筑面積390平方米，同時提供公共用地30平方米。土地使用權(quán)的第一次有償出讓1987年9月9日，深圳市政府采用93集體所有建設(shè)用地制度1988年4月12日：七屆人大一次會議根據(jù)中共中央的建議，將《憲法》第10條第四款“任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。”修改為：“任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓?！?988年12月：七屆全國人大常委會第五次會議根據(jù)《憲法》對《土地管理法》第二條作相應(yīng)修改，增加：“國有土地和集體所有的土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的具體辦法，由國務(wù)院另行規(guī)定?！奔w所有建設(shè)用地制度1988年4月12日：七屆人大一次會議根941990年5月，國務(wù)院發(fā)布第55號令、第56號令，發(fā)布《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法》，大大推動了國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓工作，但并未解決農(nóng)村土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓問題。1994年7月5日，八屆全國人大常委會第八次會議通過《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，其中第3條明確規(guī)定：“國家依法實(shí)行國有土地有償、有期限使用制度?！?990年5月，國務(wù)院發(fā)布第55號令、第56號令，發(fā)布《中華95據(jù)統(tǒng)計，1986-1995年，農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整占用耕地和災(zāi)害損毀耕地7000多萬畝，非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地2960萬畝。1997年4月15日中共中央、國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理切實(shí)保護(hù)耕地的通知》，（中發(fā)〔1997〕11號文件）要求加強(qiáng)土地的宏觀管理，加強(qiáng)農(nóng)村集體土地的管理等，宣布