鄭州市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告-調(diào)查分析總結(jié)課件

鄭州市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告------鄭州------------有限公司二零一三年五月十日鄭州市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告------鄭州----------1鄭州房地產(chǎn)市場概況區(qū)域市場分析宏觀市場掃描報告內(nèi)容提綱未來市場預測鄭州房地產(chǎn)市場概況區(qū)域市場分析宏觀市場掃描報告內(nèi)容提綱未來市2宏觀政策掃描宏觀政策掃描3調(diào)控目標和舉措有松有緊，但總體來說與市場預期存在距離。一、在房價調(diào)控目標方面，僅有北京規(guī)定為與2012年相比保持穩(wěn)定，其它大多定為“低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實際增長幅度”--也就是名義增長幅度減去CPI的增幅。根據(jù)中原地產(chǎn)測算，扣除CPI因素，城市的房價目標在7.5%-13.2%。其中也僅有天津、廣州及昆明等市的細則中明確提出剔除保障房部分，價格控制難度相對較高。二、信貸方面，只有北京提出將根據(jù)房價目標進一步提高二套房首付比例。而其他城市只是含糊表示將根據(jù)市場變化，或房價控制目標執(zhí)行情況，適時調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和貸款利率?？梢哉f信貸政策還是留有相當?shù)挠嗟?，力度低于此前預期。三、對于20%的個稅，多個城市的細則都沒有涉及。自上次國五條細則出臺后，對買賣雙方都形成了催促效應，促成了“恐慌性拋盤”和“恐慌性購房”同時并存的奇特局面。

宏觀政策分析調(diào)控目標和舉措有松有緊，但總體來說與市場預期存在距離4宏觀市場掃描2013年4月中國300城市土地市場交易部分數(shù)據(jù)◆供應情況：4月全國300個城市共推出土地3229宗，環(huán)比增加58%，同比增加7%；推出土地面積11812萬平方米，環(huán)比增加40%，同比減少0.5%。其中，住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)882宗，環(huán)比增加32%，同比增加11%；推出土地面積3689萬平方米，環(huán)比增加32%，同比增加2%?！舫山磺闆r：4月全國300個城市共成交土地2153宗，環(huán)比減少17%，同比減少9%；成交面積7566萬平方米，環(huán)比減少24%，同比減少15%。住宅用地635宗，環(huán)比減少18%，同比增加13%；成交面積2564萬平方米，環(huán)比減少21%。宏觀市場掃描2013年4月中國300城市土地市場交易部分數(shù)據(jù)5宏觀市場掃描2013年4月中國主要城市房地產(chǎn)市場交易數(shù)據(jù)◆供應情況：4月重點監(jiān)測城市庫存去化明顯低于3月，除北京、青島、寧波庫存量減少外，其余城市庫存均增加。北京本月庫存去化最快，商品住宅可售面積下降10.73萬平方米?！羰袌鲂枨螅篊REIS中指數(shù)據(jù)庫監(jiān)測顯示，本月監(jiān)測的43個城市中，超過8成城市成交量環(huán)比下降，降幅最大的是丹東，達到65.5%，其次是北京，環(huán)比下降56.6%?！舫山粌r格：本月43個監(jiān)測城市成交價格略有上升，其中深圳環(huán)比漲幅最大，為11.17%。三亞環(huán)比跌幅最大，達15.04%。宏觀市場掃描2013年4月中國主要城市房地產(chǎn)市場交易數(shù)據(jù)◆6

二手房：成交量回落顯著，且降幅大于新房，一線城市受影響程度大2013年4月前三周（4.1-4.21），代表城市日均成交量相比3月降幅均超過50%，其中北京降幅最大，為87%，深圳和蘇州的降幅均在70%左右，天津、成都和杭州降幅在50%-65%之間，均遠超同期新房成交量下降幅度。

◆2013年代表城市二手房日均成交量與2012年全年相比，除北京日均成交量下降52%外，其他城市4月前三周日均成交量均超過去年日均水平，天津和蘇州增幅較大，分別為69%和55%，杭州和成都在15%左右，深圳僅增長6%?？傮w來看，一線代表城市受影響程度超過二線代表城市。宏觀市場掃描二手房：成交7展望：政策落地壓制短期量價上行空間，下半年漸趨平穩(wěn)，全年增長無憂宏觀市場掃描展望：政策落地壓制短期量價上行空間，下半年漸趨平穩(wěn)，全年增長8一、價格方面，隨著各地“國五條”細則落實，房價漲幅將有所放緩，放緩程度將依據(jù)各地方政策嚴厲程度以及執(zhí)行力度有所不同，由于房地產(chǎn)市場特別是房價平穩(wěn)對宏觀經(jīng)濟至關(guān)重要，作為新一屆政府的開局之年，房價仍將是政府關(guān)注的焦點，房價漲幅較大的城市仍存在調(diào)控政策加碼風險，如此前房價漲幅較大的廣州再度加大調(diào)控力度，4月22日廣州市國土局表示將全面執(zhí)行商品房價格申報指導，繼北京之后，又一價格漲幅過大的熱點城市明確表示對住房進行價格指導。二、成交方面，政策影響下，前期成交透支部分未來需求，預計成交量在此前高位基礎(chǔ)上有所回落，但在季節(jié)性因素和供應加大的推動下，二季度總體好于一季度，下半年趨于平穩(wěn)。三、全年來看，在經(jīng)濟企穩(wěn)復蘇力度不強、物價上漲壓力不明顯的形勢下，貨幣政策仍將維持現(xiàn)有基調(diào)，新增貸款增加仍將為房地產(chǎn)業(yè)提供較好的空間，我們?nèi)跃S持年初預判，全年房地產(chǎn)市場總體好于去年。宏觀市場分析一、價格方面，隨著各地“國五條”細則落實，房價漲幅將有所放緩9宏觀市場掃描鄭州房地產(chǎn)市場概況區(qū)域市場分析未來市場預測宏觀市場掃描鄭州房地產(chǎn)市場概況區(qū)域市場分析未來市場預測10“國五條”鄭州版出臺“20%個稅”等只字未提3月31日，鄭州出臺鄭版國五條：一、努力保持住房價格基本穩(wěn)定，鄭州市2013年度新建商品住房價格增幅不高于年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增幅。二、保證普通商品住房用地供應，2013年住房用地供應總量高于前五年平均實際供應量。三、繼續(xù)加大保障性住房建設(shè)，12月5日前完成開工建設(shè)45848套、基本建成45672套的建設(shè)任務。四、加強商品房價格管理，對商品房預售方案中商品住房價格明顯高于該項目上一期實際成交價格或本區(qū)域同品質(zhì)樓盤實際成交價格的，且不接受物價、房管部門指導的商品房項目，可暫不核發(fā)預售許可證。五、進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管。六、加強市場信息引導。建立市房管部門牽頭，國土、地稅等部門參與的信息公開和市場監(jiān)測分析研究機制，監(jiān)控房地產(chǎn)市場走勢，根據(jù)市場變化及時發(fā)布住房消費警示，引導理性投資和合理消費。信息來源：鄭州房地產(chǎn)網(wǎng)2013.03.31宏觀政策分析：鄭州市的“國五條”細則大多是重申了一下國務院“國五條”的一些原則，而對于20%個稅、提高二套房貸等對房地產(chǎn)市場影響較大的抑制投機投資性購房的幾條措施則未提及，這樣的細則可能對房地產(chǎn)市場不會有太大影響?！皣鍡l”鄭州版出臺“20%個稅”等只字未提3月31日，11宏觀市場掃描鄭州市宏觀經(jīng)濟分析分析：上圖圖標顯示，鄭州市宏觀經(jīng)濟發(fā)展迅速，各項經(jīng)濟指標穩(wěn)步增長。這是個健康的經(jīng)濟環(huán)境，有利于房地產(chǎn)市場快速發(fā)展。資料來源：鄭州市歷年經(jīng)濟發(fā)展公告及網(wǎng)絡資料鄭州市近五年經(jīng)濟發(fā)展各項指標宏觀市場掃描鄭州市宏觀經(jīng)濟分析分析：上圖圖標顯示，鄭州市宏觀12根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月第一周鄭州六區(qū)銷售商品房1781套，第二周銷售2274套，第三周銷售2405套，第四周銷售1651套。而3月鄭州六區(qū)平均每周銷售2533套，4月四周最高銷售2405套，尚不及3月的周均銷售套數(shù)。鄭州細則落地后，購房者明顯進入了觀望期，出手速度有所放緩。分析：三月爆漲四月維穩(wěn)五月或升溫數(shù)據(jù)來源：搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)四月各周商品房成交套數(shù)鄭州市房地產(chǎn)行業(yè)概況根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月第一周鄭州六區(qū)銷售商品房1781套，第13鄭州市房地產(chǎn)行業(yè)概況分析：以2010年底為基底，鄭州市商品房庫存截止2013年3月為749萬㎡，近兩個月市場略顯供不應求，高企庫存略有消化，其中高企的庫存依然多為非住宅（辦公、商業(yè)、車庫、地下室其他物業(yè)）市場，約為479.75萬㎡，占比64.1%，較上月上漲3.3個百分點，未來庫存消化壓力非常大。圖1-2

鄭州市商品房庫存走勢圖（以2010年底為基底）

數(shù)據(jù)來源：鄭州市房管局及網(wǎng)資料絡鄭州市房地產(chǎn)行業(yè)概況分析：以2010年底為基底，鄭州市商品房14圖1-3鄭州市3月份商品房各物業(yè)成交面積比例圖

鄭州市房地產(chǎn)行業(yè)概況分析：鄭州住宅一直是市場主力，本月商品純住宅銷售面積占整體比重的76.7%，較1月份比重略有下滑；經(jīng)適房項目本月由于備案項目較多，備案面積占比達10.3%，比重有所提升；而辦公、商業(yè)物業(yè)成交面積比重則相對較為穩(wěn)定，維持8%、5%左右。數(shù)據(jù)來源：鄭州房地產(chǎn)網(wǎng)圖1-3鄭州市3月份商品房各物業(yè)成交面積比例圖鄭州市房地產(chǎn)15圖1-42011.3-2013.3月鄭州商品住宅供銷價走勢圖鄭州市房地產(chǎn)行業(yè)概況分析：隨著國五條的頒布及鄭州細則的溫柔落地，一系列不具有殺傷力的條文對購房者產(chǎn)生的影響甚微，鄭州住宅市場絲毫不減火熱態(tài)勢，3月成交量為84.45萬㎡，環(huán)比上漲136.62%，同比上漲53.32%；成交均價7416元/㎡，較上月有所下滑，環(huán)比下跌2.12%，同比上漲18.45%，主要由于本月經(jīng)適房多個項目集中備案，備案面積達10萬㎡，占比較大，拉低成交均價。數(shù)據(jù)來源：搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)圖1-42011.3-2013.3月鄭州商品住宅供銷價走勢16圖1-5鄭州市商品住宅庫存走勢圖（以2010年底為基底）鄭州市房地產(chǎn)市場概況分析：鄭州市住宅市場截止2013年3月份庫存量約為269.05萬㎡（以2010年底為基底），庫存進一步下滑，庫存壓力持續(xù)減弱。數(shù)據(jù)來源：搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)圖1-5鄭州市商品住宅庫存走勢圖（以2010年底為基底）鄭17圖1-62011.3-2013.3月鄭州商品純住宅供銷價走勢圖鄭州市房地產(chǎn)市場概況分析：3月鄭州樓市各區(qū)域“漲”聲一片，全月成交均價8052元/㎡，較2012年同期上漲幅度為22.3%，環(huán)比漲幅幅度為2.69%，各在售樓盤漲勢明顯，而全月成交均價實際上漲幅度不明顯主要由于個別低價項目、以及諸如暉達新領(lǐng)地、帝苑別墅等較早開發(fā)低價銷售的項目如今剛陸續(xù)備案的影響，拉低了純住宅的實際銷售均價。數(shù)據(jù)來源：搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)圖1-62011.3-2013.3月鄭州商品純住宅供銷價18鄭州市房地產(chǎn)市場概況圖1-72013年3月鄭州市商品純住宅市場成交面積細分分析：本月80-90㎡面積段備案28.87萬㎡，成交均價8068元/㎡，占商品純住宅成交面積38.8%比重，剛需房源依然支撐整個市場。國五條的頒布，使得部分二套房改善型客戶積極入市，以避免可能出現(xiàn)的高首付比例以及高利率，本月120-144㎡面積段房源備案面積16.39萬㎡，占純住宅成交面積22.02%的比重，比重有所提升，后期不排除各地市政府嚴格執(zhí)行國五條，出臺新的補充性地方細則，因此預計后續(xù)改善性二套房房源成交量會繼續(xù)上揚。數(shù)據(jù)來源：搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)鄭州市房地產(chǎn)市場概況圖1-72013年3月鄭州市商品純住19鄭州市房地產(chǎn)市場概況圖1-82013年3月鄭州市商品純住宅市場成交單價細分分析：本月商品純住宅以7000-8000元/㎡為主流價格區(qū)間，備案套數(shù)2554套，備案面積24.07萬㎡，銷售套數(shù)占比32.7%；8000-9000元/㎡價格段本月成交火熱，銷售套數(shù)2199套，套數(shù)占比28.15%，比重較上個月上漲9.11個百分點，上漲速度較快，結(jié)合鄭州目前在售樓盤的明顯上漲走勢，預計后續(xù)8000-9000價格段將取代7000-8000價格段成為主流成交區(qū)間。數(shù)據(jù)來源：搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)鄭州市房地產(chǎn)市場概況圖1-82013年3月鄭州市商品純住宅20分析：商業(yè)市場——銷量維穩(wěn)

3月商業(yè)用房供應面積5.53萬㎡，銷售面積4.52萬㎡，市場持續(xù)供大于求。3月商業(yè)用房銷售均價17915.7元/㎡，環(huán)比上漲40.35%，同比上漲53.23%，主要為升龍廣場、豫航廣場、天旺廣場等項目商鋪房源的備案。圖1-92011-2013年3月鄭州商業(yè)市場供銷價走勢圖鄭州市房地產(chǎn)市場概況數(shù)據(jù)來源：搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)分析：商業(yè)市場——銷量維穩(wěn)3月商業(yè)用房供應面積5.53萬21

分析：商業(yè)物業(yè)庫存——庫存上漲趨勢放緩

商業(yè)物業(yè)截止2013年3月份庫存約為112.91萬㎡，庫存增勢略有放緩，按照鄭州市商業(yè)月均（2011年至2013.3月）5.16萬㎡的消化速度來看，庫存消化需近22個月，去化壓力較大。圖1-10

鄭州市商業(yè)庫存市場走勢圖（以2010年底為基底）鄭州市房地產(chǎn)市場概況數(shù)據(jù)來源：搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)分析：商業(yè)物業(yè)庫存——庫存上漲趨勢放緩

商業(yè)物業(yè)截止222分析：辦公市場——市場成交量價平穩(wěn)

辦公市場依然持續(xù)供大于求，競爭激烈，本月辦公用房供應面積8.9萬㎡，銷售面積7.98萬㎡，銷售均價11098元/㎡，主要為西元國際廣場、綠地中心、聯(lián)盟新城、正弘凱賓城等項目辦公物業(yè)的集中備案。圖1-112011年-2013年3月鄭州辦公市場供銷價走勢圖鄭州市房地產(chǎn)市場概況數(shù)據(jù)來源：搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)分析：辦公市場——市場成交量價平穩(wěn)

辦公市場依然持續(xù)供大23分析：辦公物業(yè)庫存——近兩月供應維穩(wěn)，庫存累積速度放緩

辦公物業(yè)截止2013年3月份庫存量約為101.83萬㎡，庫存增速放緩，然而未來銷售壓力依然較大。圖1-12鄭州市辦公市場庫存量走勢（以2010年底為基底）鄭州市房地產(chǎn)市場概況數(shù)據(jù)來源：搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)分析：辦公物業(yè)庫存——近兩月供應維穩(wěn)，庫存累積速度放緩

24鄭州房地產(chǎn)市場概況區(qū)域房地產(chǎn)市場分析宏觀市場掃描未來市場預測鄭州房地產(chǎn)市場概況區(qū)域房地產(chǎn)市場分析宏觀市場掃描未來市場預測25分析：4月鄭州市各區(qū)域銷量有所轉(zhuǎn)變，二七區(qū)趕超金水區(qū)，位居榜首，鄭東新區(qū)和金水區(qū)緊隨其后。二七區(qū)之所以有如此不俗成績，首先本月區(qū)內(nèi)升龍城、二七萬達廣場均分列本月銷售套數(shù)一二；其次，隨著鄭州城市規(guī)劃著力打造的二七運河組團，給二七區(qū)的房地產(chǎn)市場帶來了契機，加之區(qū)內(nèi)大都為城中村改造的大盤，著力打造剛需盤，周邊大量的剛需客戶更是帶來銷售潛力，綜合各方因素使得二七區(qū)這個后起之秀表現(xiàn)不俗；金水區(qū)和鄭東新區(qū)作為傳統(tǒng)的銷售熱區(qū)，4月表現(xiàn)為穩(wěn)中有增，延續(xù)了熱銷，銷量分別為14.41萬㎡和12.47萬㎡。圖1-13

2013年4月鄭州各區(qū)域各物業(yè)銷售面積分布區(qū)域房地產(chǎn)市場分析數(shù)據(jù)來源：搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)分析：4月鄭州市各區(qū)域銷量有所轉(zhuǎn)變，二七區(qū)趕超金水區(qū)，位居榜26分析：4月份住宅類物業(yè)各區(qū)域較上月除惠濟區(qū)和金水區(qū)有小幅下降外，其余各區(qū)均有不同程度的上揚，鄭東新區(qū)依舊領(lǐng)跑；辦公類物業(yè)較上月除金水區(qū)和中原區(qū)外，其余各區(qū)均有15%左右的漲幅，鄭東新區(qū)以高端寫字樓聚集領(lǐng)跑；商業(yè)類物業(yè)較上月除惠濟區(qū)和中原區(qū)有一定下降外，鄭東新區(qū)基本持平，金水區(qū)和二七區(qū)均有20%左右的漲幅，金水區(qū)以23313元/㎡領(lǐng)跑。圖1-142013年4月鄭州各區(qū)域各物業(yè)銷售均價分布區(qū)域房地產(chǎn)市場分析數(shù)據(jù)來源：搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)分析：4月份住宅類物業(yè)各區(qū)域較上月除惠濟區(qū)和金水區(qū)有小幅下降27Add：中國鄭州?南陽路清華商務F9Tel域市場分析—中原區(qū)中原區(qū)是鄭州市的老城區(qū)、配套成熟、教育資源豐富，但居住環(huán)境相對破舊。在政府在“北擴東移”成功之余，開始謀劃西區(qū)老城改造。近年區(qū)域先后將制造業(yè)外遷，加大招商引資力度，先后引入萬達、寶龍等國內(nèi)外知名企業(yè)，重振區(qū)域商業(yè)格局。加上區(qū)域地鐵1號線的開建，未來區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展將受到政府的大力支撐，住宅和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景可觀。中原區(qū)概況Add：中國鄭州?南陽路清華商務F928中原區(qū)最受關(guān)注項目一覽表區(qū)域市場分析—中原區(qū)中原區(qū)最受關(guān)注項目一覽表區(qū)域市場分析—中原區(qū)29中原區(qū)——個案分析項目概況中原區(qū)——個案分析項目概況30（1）3月9日3#、7#認籌房源情況：項目于3月9日進行3#、7#樓認籌，均為2梯4戶，3#樓29層，7#樓東單元27層，西單元31層，所推房源為79-86㎡的兩房和86㎡的小三房、112-130㎡的三房，共計440套房源。認籌方式：交10000元入會，開盤當天優(yōu)惠4個點。預計價格：8000元/㎡以上。認籌情況：當天認籌492組?？蛻舻皆L情況：當天到訪約520余組客戶，以周邊中原區(qū)中青年客戶為主。中原區(qū)——個案分析（2）3月16日3#、7#開盤房源情況：本次推出3#、7#，為27-31層高層，共4個單元，均為兩梯四戶，共計440套房源。前期認籌情況：開盤當天共認籌680余組。成交價格：3#成交均價8200-8400元/㎡，7#成交均價8100-8200元/㎡。優(yōu)惠方式：前期認籌交10000元入會，開盤當天優(yōu)惠4個點，同時一次性簽約1個點優(yōu)惠，按時簽約1個點優(yōu)惠。銷售情況：當天銷售360余套，成交率81%，79-112㎡房源售罄，僅剩部分128-130㎡戶型。其中128㎡三房成交50%左右，剩余高樓層房源，130㎡的三房僅成交中間樓層的10余套房源。客戶到訪情況：當天到訪約700余組客戶，以周邊中原區(qū)中、青年客戶為主。項目新動態(tài)（1）3月9日3#、7#認籌中原區(qū)——個案分析（2）3月1631中原區(qū)——個案分析推廣分析首次報廣亮相售樓部開放盛大招募首次盛裝開盤

4#開盤3#、7#開盤7月21日開盤方圓經(jīng)緯2012年從入市到年底共投放媒體41版，投放力度較大，推廣訴求語主要通過“中心造城記”、“經(jīng)天緯地，領(lǐng)傲中心”、“醇熟大社區(qū)，收獲金質(zhì)生活”來訴求項目地段優(yōu)勢、項目品質(zhì)及活動信息。進入2013年，項目在沉寂了4個月之久后，3月份開始認籌、開盤活動，本月共投放媒體3次，主要釋放項目認籌、開盤時間節(jié)點及項目戶型信息等，由于前期客戶積累時間較長，再加上通過低首付和零首付等營銷噓頭吸引客戶，因此此次認籌量較大，開盤效果較好。中原區(qū)——個案分析推廣分析首次報售樓部開放32中原區(qū)——個案分析產(chǎn)品分析1、79㎡兩房2、86三房3、112、128、130㎡三房80、4、85㎡兩房中原區(qū)——個案分析產(chǎn)品分析1、79㎡兩房33中原區(qū)—個案分析產(chǎn)品分析：項目本批房源主要以剛需兩房和小三房為主，市場定位明確。戶型大多方正，全明、廚房餐廳一體化設(shè)計，臥室配備大陽臺或飄窗且部分戶型衛(wèi)生間做到干濕分離設(shè)計。南北通透戶型基本上能做到南北雙陽臺設(shè)計，通風采光較好；純南向戶型各個功能間大多超南設(shè)計，采光較好。86㎡“2+1”戶型贈送室內(nèi)花園，購房者可根據(jù)需求進行臥室、書房、儲藏室等的改造，該戶型緊湊實用，性價比較高，比較受客戶青睞。小結(jié)：方圓經(jīng)緯項目所在板塊目前是中原區(qū)競爭比較激烈的區(qū)域，但項目從火爆認籌到此次開盤熱銷再次印證了當下市場剛性需求的旺盛。項目此次推出房源位置較好，且戶型面積比較齊全，滿足各種客戶需求，加之周邊王府井百貨的開業(yè)，也為該項目業(yè)主的生活提供較大便利，且項目門口就是BRT站臺，出行交通較為方便，前期認籌受到廣大客戶的認可，認籌量較大，因此本次開盤相當火爆。中原區(qū)—個案分析產(chǎn)品分析：項目本批房源主要以剛需兩房和小三房34區(qū)域市場分析—惠濟區(qū)惠濟區(qū)市場概況惠濟區(qū)近兩年市場狀況良好，因該區(qū)域緊鄰黃河，生態(tài)環(huán)境良好，區(qū)域北部集中了全市主要的高端居住樓盤，整體形象較好。中國自古就有“北為上”的說法，而鄭州的“北移東擴”似乎暗合了這種傳統(tǒng)。在鄭州樓市的幾個區(qū)域中，除了鄭東新區(qū)以外，北區(qū)發(fā)展也相當迅速。按照鄭州市城市總體規(guī)劃，北區(qū)花園口組團為行政區(qū)的延伸地帶，被規(guī)劃為旅游度假區(qū)，重點發(fā)展旅游娛樂業(yè)，使之成為鄭州市的大型居住區(qū)?；轁鷧^(qū)憑借寬闊的道路，便捷的交通，清新的空氣，大片平整的土地，日益完善的市政設(shè)施，這一切都在吸引著房地產(chǎn)開發(fā)商的目光，同時也召喚著購房者的到來。區(qū)域市場分析—惠濟區(qū)惠濟區(qū)市場概況惠濟區(qū)近兩年市場狀況良好，35惠濟區(qū)最受關(guān)注項目一覽表區(qū)域市場分析—惠濟區(qū)惠濟區(qū)最受關(guān)注項目一覽表區(qū)域市場分析—惠濟區(qū)36惠濟區(qū)——個案分析項目概況惠濟區(qū)——個案分析項目概況373月16日認籌房源信息：項目3月16日認籌，推出7#中間一個單元（2T3戶），20層，5#東單元（2T3戶）、西單元（2T4戶），25層，共計房源235套。認籌方式：繳納一萬元入會，開盤享受兩萬元優(yōu)惠。銷售價格：預計8500-8900元/㎡左右。認籌情況：截至當天中午排卡70余惠濟區(qū)——個案分析項目新動態(tài)3月16日認籌惠濟區(qū)——個案分析項目新動態(tài)38推廣分析惠濟區(qū)——個案分析首次報廣首次開盤基本清盤推出11#12#一期二批房源開盤推出7#8#5#6#開始認籌項目2012年5月份開始報廣亮相，訴求語為“人生領(lǐng)譽步步為峰”，重點訴求項目高品質(zhì)形象。項目首次開盤即實現(xiàn)基本清盤的佳績，此階段項目報廣以業(yè)績彰顯為主訴求點。項目二批房源推出低首付活動，并結(jié)合大量網(wǎng)絡廣告打出“首付6.8萬起住三房上名?！钡脑V求。本次認籌訴求更是凸顯項目品質(zhì)，打出“譽品王座，峰景無疆”的訴求。整體來看，項目報廣力度較大，首次亮相截止本次認籌共計報廣54次，并借助搜房網(wǎng)以及搜房網(wǎng)首頁廣告增強推廣投放量，擴大知名度。2012.5.172012.10.132012.12.82013.3.16項目首次報廣亮相至今54次推廣分析惠濟區(qū)——個案分析首次報廣首次開盤基本清盤推出11#39產(chǎn)品分析惠濟區(qū)——個案分析1、87.39㎡兩室兩廳一衛(wèi)2、126㎡三室兩廳兩衛(wèi)產(chǎn)品分析惠濟區(qū)——個案分析1、87.39㎡兩室兩廳一衛(wèi)2、140惠濟區(qū)——個案分析產(chǎn)品分析：項目開盤房源主要為87-91㎡兩室、122-126㎡的三室及157㎡四室，每一種戶型基本均設(shè)計三陽臺，贈送面積較多，生活舒適度較高，臥室、客廳及衛(wèi)生間均得以最大限度的采光。且7#樓為樓王位置，5#樓處于社區(qū)中心位置，外界噪音影響小，居住環(huán)境好，比較受客戶喜愛。小結(jié)：項目位于南陽路博頌路交匯處西南，位于傳統(tǒng)的居住區(qū)域，項目上次的低首付活動吸引了大量的客戶聚集，取得了較好的業(yè)績，本次認籌推出7#樓王中間一個單元以及位置相對較好的5#樓，而且項目營銷力度比較大，各種報廣宣傳及搜房合作，因此客戶關(guān)注度較高，但是項目目前周邊競品項目較多，升龍匯金廣場在地理位置上優(yōu)于本項目，項目雖然品質(zhì)較高，但是周圍居民對高價項目有一定的抗性，因此對項目銷售造成一定的阻力?；轁鷧^(qū)——個案分析產(chǎn)品分析：項目開盤房源主要為87-91㎡兩41區(qū)域市場分析—金水區(qū)金水區(qū)市場概況金水區(qū)屬于鄭州市成熟行政居住區(qū)，是鄭州市當前城市行政、文化、居住中心地位，發(fā)展較為成熟，因此整體規(guī)劃較少，主要規(guī)劃建設(shè)集中在北區(qū)，包括產(chǎn)業(yè)發(fā)展、環(huán)境改造、交通改善、教育資源再分配等方面，規(guī)劃區(qū)域已擴展到連霍高速以北地區(qū)。目前來看，金水區(qū)居住環(huán)境已較為擁擠，土地稀缺，資源被充分利用，因此短期之內(nèi)金水區(qū)城市建設(shè)和規(guī)劃格局不會有大的改變，主城區(qū)內(nèi)規(guī)劃仍將主要表現(xiàn)為對現(xiàn)有資源的改造，包括城中村改造、道路系統(tǒng)改造（建設(shè)立交、下穿隧道、道路拓寬等）、人文環(huán)境改造等。同時主力發(fā)展方向?qū)⑦M一步向北區(qū)轉(zhuǎn)移，即北環(huán)以北區(qū)域，甚至逐漸向連霍高速以外擴展，這也將是金水區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的長期方向。區(qū)域市場分析—金水區(qū)金水區(qū)市場概況金水區(qū)屬于鄭州市成熟行政居42金水區(qū)最受關(guān)注項目一覽表表區(qū)域市場分析——金水區(qū)金水區(qū)最受關(guān)注項目一覽表表區(qū)域市場分析——金水區(qū)43金水區(qū)——個案分析項目概況金水區(qū)——個案分析項目概況443月31日開盤房源分析：項目開盤推出2#樓2單元，兩梯五戶，32層，其中1-3層為商業(yè)，全為89㎡兩房房源（88.6㎡、89.1㎡），共計145套房源。銷售價格：成交均價10300-10400元/㎡。開盤優(yōu)惠：會員兩萬抵五萬，五天內(nèi)按時簽約優(yōu)惠1%，無付款優(yōu)惠。開盤效果：當天銷售約110套，銷售率75.8%。金水區(qū)——個案分析項目新動態(tài)3月31日開盤金水區(qū)——個案分析項目新動態(tài)45Add：中國鄭州?南陽路清華商務F9Tel廣分析金水區(qū)——個案分析三期首次報廣三期首批房源1#開盤三期2#2單元開盤項目三期于2012年7月31日開始報廣宣傳，至今開盤三次，分別為1#、2#1單元、2#2單元，三期截止此次開盤共報廣18次，整體來看，推廣力度一般，訴求語主要為“半分鐘抵達波士頓近中有境的后灣區(qū)”、“是繁華場更是波士頓后灣生活主場”，“隱蘊人文的后彎區(qū)，豈止是NO.1”，凸顯三期的品質(zhì)以及完善生活配套。2012.7.31201.10.202012.12.42013.3.30項目亮相至今共報廣18次2#一單元開盤Add：中國鄭州?南陽路清華商務F946產(chǎn)品分析金水區(qū)——個案分析1、89㎡兩室兩廳一衛(wèi)2、89㎡兩室兩廳兩衛(wèi)產(chǎn)品分析金水區(qū)——個案分析1、89㎡兩室兩廳一衛(wèi)2、89㎡兩47金水區(qū)——個案分析產(chǎn)品分析：項目此次推出房源全為兩室房源，2T5戶，其中南向兩室戶型較為方正，客廳、臥室、廚房均南向采光，且客廳帶大陽臺、臥室雙飄窗，贈送面積較多，舒適度較高，在開盤當天去化速度亦最快。而通透兩室，戶型設(shè)計則略顯一般，僅主臥朝南，客廳、廚房、次臥均為北向采光，然而北邊臨近東風渠，觀景效果較好，但是開盤當天去化依然相對較慢。小結(jié)：藍堡灣項目一直以高品質(zhì)形象亮相，項目周邊交通較為便利，規(guī)劃的地鐵2號線和8號線又為項目增添交通優(yōu)勢；同時項目占據(jù)鄭州市最頂級的商業(yè)配套，周圍生活、教育、醫(yī)療配套較為完善，在各種優(yōu)勢因素下，項目一直備受市場關(guān)注。項目四期規(guī)劃為大體量商業(yè)，因此三期可謂項目最后一期住宅，資源的稀缺導致此次開盤的2單元雖然較年前開盤的1單元價格上漲近1000元/㎡，但是依然備受追捧。金水區(qū)——個案分析產(chǎn)品分析：項目此次推出房源全為兩室房源，248區(qū)域市場分析—管城區(qū)管城區(qū)市場概況管城區(qū)地處鄭州市的東南部，接金水，臨二七，望鄭東，守中觀直接把守城市南大門。2013年即將開通的地鐵2號線在管城區(qū)均設(shè)置站點使得區(qū)域具備發(fā)展地鐵物業(yè)的先天條件，區(qū)域升值潛力巨大。隨著鄭州市城市規(guī)劃框架的不斷拉大，之前“北移東擴”的發(fā)展戰(zhàn)略受到制約，《鄭州市城市總體規(guī)劃（2008-2020)>明確了東、南、西、三向并舉的發(fā)展模式，未來城市經(jīng)濟增長將更加豐富，南部版塊運動成為近階段發(fā)展重心，為管城老區(qū)煥新顏帶來機遇。區(qū)域市場分析—管城區(qū)管城區(qū)市場概況管城區(qū)地處鄭州市的東南部，49管城區(qū)最受關(guān)注樓盤一覽表區(qū)域市場分析——管城區(qū)管城區(qū)最受關(guān)注樓盤一覽表區(qū)域市場分析——管城區(qū)50管城區(qū)——個案分析項目概況管城區(qū)——個案分析項目概況513月31日認籌房源信息：本次推出7#、8#、9#、10#樓，34層，一個單元，其中7#、10#為兩梯四戶，8#、9#為三梯七戶，共計748套。認籌方式：憑光大銀行紫荊山支行兩萬元三個月定期存單入會，3月31日入會開盤當天一次性4個點，按揭優(yōu)惠3個點，4月1日及以后入會，一次性優(yōu)惠3個點，按揭優(yōu)惠2個點。銷售價格：預計8000-8500元/㎡左右認籌情況：截至當天中午排卡100余組。管城區(qū)——個案分析項目新動態(tài)3月31日認籌管城區(qū)——個案分析項目新動態(tài)52推廣分析管城區(qū)——個案分析2月28日首次報廣亮相3月31日首次認籌項目2月份首次報廣亮相，訴求語為“3600年前，這里是商城之都，理想，在這里改變歷史！理想，在這里改變未來！”，重點通過“理想”來訴求項目的品質(zhì)。項目報廣力度較大，首次亮相截止本次認籌共計報廣20次，均以整版、跨版等大幅宣傳。并借助網(wǎng)絡推廣，擴大知名度。推廣分析管城區(qū)——個案分析2月28日首次報廣亮相3月31日首53產(chǎn)品分析管城區(qū)——個案分析1、88㎡兩室兩廳一衛(wèi)2、139㎡三室兩廳兩衛(wèi)產(chǎn)品分析管城區(qū)——個案分析1、88㎡兩室兩廳一衛(wèi)2、139㎡54管城區(qū)——個案分析產(chǎn)品分析：戶型設(shè)計大都方正，動靜分區(qū)，全明設(shè)計，主臥及客廳均帶大陽臺設(shè)計，三房的戶型為三陽臺。項目以大兩房及大三房為主力戶型，客戶定位于改善型購房客戶，根據(jù)認籌現(xiàn)場氣氛來看，客戶對項目評價較高。小結(jié)：項目位于紫荊山路與航海路交匯處，有優(yōu)越的地緣及交通優(yōu)勢，不僅雄踞鄭州雙主干道，同時，擁有著鄭州唯一的雙地鐵上蓋資源，項目自身以90萬㎡綜合體的形態(tài)面世，是鄭州南中軸唯一的大型綜合體產(chǎn)品，為客戶提供了大型購物中心、商超等完善配套，同時周邊教育氛圍較濃，因此區(qū)域自身的完善配套有效填補了目前的市場空白。管城區(qū)——個案分析產(chǎn)品分析：戶型設(shè)計大都方正，動靜分區(qū)，全明55區(qū)域市場分析—二七區(qū)二七區(qū)市場概況在鄭州都市建設(shè)規(guī)劃中，二七區(qū)被定位為“二七生態(tài)文化新城”，作為鄭州市的傳統(tǒng)商貿(mào)中心，如今，二七生態(tài)文化新城板塊已經(jīng)形成一個全新規(guī)劃的大型居住區(qū)。目前區(qū)域內(nèi)在售項目主要有德潤黃金海岸、伍號院等。除了在售項目以外，板塊內(nèi)還有泰宏建業(yè)國際城、長龍金港、錦繡山河等全新項目，屆時，二七生態(tài)文化新城板塊可謂是群星璀璨、百花齊放。錦繡山河是南鄭州唯一具有1783畝灣區(qū)的生態(tài)腹地大盤；目前尚未上市的泰宏建業(yè)國際城項目，是鄭州市二七區(qū)荊胡村改造項目，也是河南建業(yè)集團和泰宏集團戰(zhàn)略性合作的首個項目。此外，綠地集團投資130億打造的綠地濱河國際城項目將成為鄭州市的新地標，目前，一期工程的139畝土地已經(jīng)獲批。由世紀金源、百榮投資控股集團和合展集團共同投資建設(shè)的鄭州CSD國際時尚商貿(mào)中心項目，未來將建成約380萬平方米的大型物流商業(yè)綜合體。區(qū)域市場分析—二七區(qū)二七區(qū)市場概況在鄭州都市建設(shè)規(guī)劃中，二七56二七區(qū)在售樓盤情況統(tǒng)計表區(qū)域市場分析—二七區(qū)二七區(qū)在售樓盤情況統(tǒng)計表區(qū)域市場分析—二七區(qū)57二七區(qū)——個案分析項目概況二七區(qū)——個案分析項目概況583月31日開盤房源信息：本次推出2#樓北側(cè)產(chǎn)權(quán)式酒店17~25層，四梯十四戶，共計房源112套優(yōu)惠方式：按揭99折，全款98折，開盤當天每平米優(yōu)惠100元成交均價：9200元/㎡認籌情況：當天銷售約90套。二七區(qū)——個案分析項目新動態(tài)3月31日開盤二七區(qū)——個案分析項目新動態(tài)59二七區(qū)——個案分析項目年內(nèi)報廣共計5次，訴求語為“投資20萬享火車站日均30萬商旅人流紅利”，等重點通過人流量為其酒店項目宣傳造勢。項目“5折購房”等廣告語幾乎覆蓋所有主流媒體，廣告力度強，項目知名度較高。推廣分析二七區(qū)——個案分析項目年內(nèi)報廣共計5次，訴求語為“投資20萬60產(chǎn)品分析二七區(qū)——個案分析酒店標準層平面圖產(chǎn)品分析二七區(qū)——個案分析酒店標準層平面圖61二七區(qū)——個案分析產(chǎn)品分析：項目此次推出的戶型面積較小，適合投資，開間、進深比例適中，居住舒適，每戶有獨立衛(wèi)生間，四部垂直電梯便于出行，該戶型設(shè)計及梯戶比是酒店式公寓較好的配置。4.21.5、同致行觀點小結(jié)：正弘凱賓城位于鄭州最成熟的兩大商圈“二七商圈”及“火車站商圈”的交匯區(qū)域，位于鄭州最核心區(qū)域，地理位置極其優(yōu)越。項目周邊銀行、醫(yī)院、學校、商場等配套完善，區(qū)域內(nèi)人流量大，項目推出的酒店式公寓，順應市場的需求，也給投資客戶創(chuàng)造了條件，后期由酒店方統(tǒng)一管理經(jīng)營的模式，讓客戶省去房屋出租的中間環(huán)節(jié)，年底還可參與酒店分紅，可謂低投入高回報。二七區(qū)——個案分析產(chǎn)品分析：項目此次推出的戶型面積較小，適合62區(qū)域市場分析—東區(qū)鄭東新區(qū)市場概況鄭州東區(qū)作為未來的市中心，商業(yè)、居住價值是不可估量的，鄭州城市發(fā)展的重心東移，以世紀大道為主干，南三環(huán)到航海路、金水路、黃河路、北三環(huán)、連霍高速等道路的貫通，使得鄭州東區(qū)處于一個360度輻射全國的交通優(yōu)勢中，而這個優(yōu)勢直接促進了鄭州東區(qū)高尚生活圈的形成。經(jīng)過這幾年的大力發(fā)展，鄭東新區(qū)已今非昔比。最值得一提的是，許多小區(qū)都已建成，宏光藍水岸、雙河灣、新里?盧浮公館、王鼎國際、高速奧蘭花園、美景鴻城等，數(shù)不勝數(shù)。尤其是功能齊全的龍湖南區(qū)，已經(jīng)發(fā)展成為高品位的宜居區(qū)域。城市向東，鄭州向東，如今的鄭東新區(qū)影響力輻射力不斷增強，已成為鄭州新的城市名片，也是鄭州最適宜居住的區(qū)域。區(qū)域市場分析—東區(qū)鄭東新區(qū)市場概況鄭州東區(qū)作為未來的市中心，63鄭東新區(qū)最受關(guān)注樓盤一覽表區(qū)域市場分析—東區(qū)鄭東新區(qū)最受關(guān)注樓盤一覽表區(qū)域市場分析—東區(qū)64東區(qū)——個案分析項目概況東區(qū)——個案分析項目概況65(1)、3月23日認籌房源情況：本次認籌推出一期8#，為兩個單元，均為33層，兩梯三戶設(shè)計。推出房源總套數(shù)為198套。預計價格：預計3月底開盤，預計開盤價格為15000元/㎡。優(yōu)惠方式：交納50000元認籌金，開盤享1%優(yōu)惠。認籌效果：截止當天中午認籌10組。東區(qū)——個案分析項目新動態(tài)（2）、3月30日開盤房源情況：本次開盤8#西單元，共33層，兩梯三戶設(shè)計。推出總房源套數(shù)為90套。成交價格：成交均價為14300元/㎡。優(yōu)惠方式：交納50000元認籌金，開盤成功選房享1%優(yōu)惠。同時一次性優(yōu)惠2%，按揭優(yōu)惠1%。開盤效果：截止當天中午銷售70套(1)、3月23日認籌東區(qū)——個案分析項目新動態(tài)（2）、3月66東區(qū)——個案分析海馬公園此次推出的8#，宣傳力度一般，截止3月30日項目正式開盤，僅在大河報發(fā)布三版報廣。訴求內(nèi)容以“尊重由距離產(chǎn)生262米樓間距，尊重每個生活”、“格局由閱歷成就”為主，主要突出項目樓間距、品質(zhì)、綠化等。推廣分析2013.3.142103.3.232013.3.30項目亮相至開盤共3次東區(qū)——個案分析海馬公園此次推出的8#，宣傳力度一般，截止367Add：中國鄭州?南陽路清華商務F9Tel品分析東區(qū)——個案分析131.97㎡三房131.62㎡三房Add：中國鄭州?南陽路清華商務F968鄭州市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告_調(diào)查分析總結(jié)69鄭州市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告_調(diào)查分析總結(jié)70產(chǎn)品分析海馬公園此次推出一期最后一棟樓8#，樓王定位，為精裝準現(xiàn)房發(fā)售。精裝標準包括地板、墻壁、背景墻、櫥柜、廚具、衛(wèi)生設(shè)施等，各房間均粘貼交房標準。裝修標準為2000元/㎡，檔次參照恒大名都、普羅旺世等高端產(chǎn)品。同時一期內(nèi)院內(nèi)景觀綠化到位，實景現(xiàn)房為項目一大亮點。戶型設(shè)計為南北通透三房和純南向三房，方正，明廚明衛(wèi)，干濕分離，無明顯缺點。除客廳有大陽臺外，主臥均贈送飄窗。東區(qū)——個案分析小結(jié)：海馬公園為鄭東新區(qū)住宅類項目中規(guī)模最大項目，推盤節(jié)奏相對緩慢，但市場口碑較好，尤其是項目的高綠化率、精美的園林景觀贏得了市場的認可。項目此次推出房源均為131㎡左右三房，迎合東區(qū)改善型集中的市場行情。開盤當天實際成交價為14300元/㎡，和東區(qū)東方國際廣場、中力七里灣相比優(yōu)勢明顯，當天中午成交70套，銷售火爆。產(chǎn)品分析海馬公園此次推出一期最后一棟樓8#，樓王定位，為精裝71區(qū)域市場分析—高新區(qū)高新區(qū)市場概況高新區(qū)的區(qū)域生活環(huán)境、居住條件、市政配套隨之大為改觀。置身于此，能夠感受到它濃厚的文化氛圍。鄭州中學、鄭州大學、解放軍信息工程大學等河南省最好的院校及鄭州美術(shù)館都聚集在這里。高新區(qū)在不斷地成長和成熟，高品質(zhì)的住宅配套也日漸成為其發(fā)展的必需。而有消息稱，之前多家房企在高新區(qū)儲備的土地預計今年年底開始動工，也會加劇高新板塊的競爭。隨著鄭州市城市版圖的不斷西進，高新區(qū)不斷做大做強，伴著西大學城、宇通工業(yè)園，以及西環(huán)線的開通，高新區(qū)與鄭州市區(qū)的融城指日可待。區(qū)域市場分析—高新區(qū)高新區(qū)市場概況高新區(qū)的區(qū)域生活環(huán)境、居住72高新技術(shù)開發(fā)區(qū)最受關(guān)注樓盤情況統(tǒng)計表區(qū)域市場分析—高新區(qū)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)最受關(guān)注樓盤情況統(tǒng)計表區(qū)域市場分析—高新區(qū)73高新——個案分析項目概況高新——個案分析項目概況74(1)、3月6日認籌房源情況：本次認籌推出B-4#C公寓房源，20層，4梯18戶，共計360套。房源面積在40-60㎡左右，雙氣，不限購，70年產(chǎn)權(quán)。認籌方式：交1萬元入會，開盤享受3個點優(yōu)惠。認籌結(jié)果：當天排卡150張左右。(2)、3月13日開盤房源情況：本次開盤推出B-4#C公寓房源，20層，4梯18戶，推出7-20層房源，共計233套。除了26套61.5㎡的一室，其余全為46-50㎡的一室。銷售價格：銷售均價6200-6300元/㎡左右。優(yōu)惠方式：前期認籌客戶繳納1萬享開盤3%的優(yōu)惠。(3)、3月30日認籌房源情況：本次認籌推出2#、3#樓，32層，兩梯五戶，一層為底商，本次推出2-32層住宅，共計620套房源。預計價格：銷售均價6500-7000元/㎡左右。認籌方式：繳納1萬入會，享開盤3%的優(yōu)惠。認籌效果：當天排卡近700組。高新區(qū)——個案分析項目新動態(tài)(1)、3月6日認籌高新區(qū)——個案分析項目新動態(tài)75高新區(qū)——個案分析項目公寓新品3月6日開始會員招募，3月13日開盤，僅僅一周的時間認籌150組，住宅類產(chǎn)品3月30日認籌，當天認籌將近700余組，項目歷次火爆的認籌及開盤與項目積極的推廣手段密切相關(guān)，項目二期從入市到3月底雖報廣宣傳僅15次，但項目通過老帶新活動、打電話回訪、短信預約、單頁派送等多種方式均進行集中宣傳，營銷效果較好。推廣分析11月10項目8#開盤1月19日項目5#開盤項目二期認籌至今報廣共計15次高新區(qū)——個案分析項目公寓新品3月6日開始會員招募，3月1376產(chǎn)品分析高新區(qū)——個案分析1、公寓產(chǎn)品分析高新區(qū)——個案分析1、公寓77產(chǎn)品分析高新區(qū)——個案分析（2）、2#樓/3#樓：產(chǎn)品分析高新區(qū)——個案分析（2）、2#樓/3#樓：78產(chǎn)品分析：升龍又一城推出公寓全為一房，三梯十八戶設(shè)計。除了09和10戶是61.5㎡的大標間，其余全為45-50㎡的小標間，戶型設(shè)計都比較方正，都是標間設(shè)計，無特色。由于區(qū)域內(nèi)不限購，可選多套房，因此有客戶意向買下1-6層作為賓館進行運營。2#、3#樓兩梯五戶的設(shè)計，西北、東北67㎡小兩房，西南、東南90㎡南向兩房，純南向92㎡小三房，南北通透99㎡三房。其中99㎡三房戶型設(shè)計方正、南北通透，客廳附帶南向大陽臺，三個臥室均帶飄窗，戶型整體上比較緊湊實用，客戶意向比較強烈；92㎡南向三房亦比較方正，動靜分區(qū)明顯，客廳、廚房、兩個大臥室均超南設(shè)計，衛(wèi)生間、小臥室朝東朝西設(shè)計，整體上采光較好；90㎡的二房設(shè)計略顯狹長，客廳朝東朝西設(shè)計，廚房與餐廳距離較遠，且與衛(wèi)生間正對，客戶對此有一定的抗性。高新區(qū)——個案分析小結(jié)：項目公寓開盤銷售成功主要有以下幾個方面的原因：1、區(qū)域的不限購給項目帶來有利的銷售契機；2、周邊的大學為公寓提供了大批潛在客戶，自住及投資都較為理想；3、相較于市區(qū)大多40或50年產(chǎn)權(quán)的公寓，本項目70年的產(chǎn)權(quán)也是吸引客戶投資的原因之一。而2#及3#認籌如此火爆也是和目前高新區(qū)近年來新開盤項目較少，項目周邊競爭較弱，且區(qū)域部分在售項目的位置與本項目均不造成強勢競爭。而3月份在調(diào)控細則還未出臺之前，高新區(qū)或?qū)⒈患{入限購區(qū)的輿論導致客戶購房恐慌，加之項目本次所推房源全為實用剛需戶型，因此吸引了眾多置業(yè)者前來認籌。產(chǎn)品分析：升龍又一城推出公寓全為一房，三梯十八戶設(shè)計。除了079鄭州房地產(chǎn)市場概況區(qū)域房地產(chǎn)市場分析宏觀市場掃描未來市場預測鄭州房地產(chǎn)市場概況區(qū)域房地產(chǎn)市場分析宏觀市場掃描未來市場預測80趨勢預測：二季度鄭州住宅銷售量價增幅或?qū)⒓涌扉_發(fā)商加快推盤計劃，購房者加緊買房步伐，二者碰撞的火花或能促使5月樓市繼續(xù)升溫。正如河南省房地產(chǎn)業(yè)商會秘書長趙進京所指出的，在“國五條”新的調(diào)控下，新型城鎮(zhèn)化利好因素推動，房地產(chǎn)市場會延續(xù)一季度的行情，繼續(xù)保持增長態(tài)勢，二季度鄭州住宅銷售量價增幅或?qū)⒓涌?。而在住宅投資被打擊的情況下，投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，剛需則會繼續(xù)撐起5月的住宅市場。而面對即將到來的五一黃金周，購房者同樣充滿了期待?？傮w來看，新政后房地產(chǎn)行業(yè)面臨的投資環(huán)境和需求比較樂觀。業(yè)內(nèi)人士介紹，從當前大型房企的銷售戰(zhàn)略看，加快去庫存同時保持適當土地儲備成為共識，5月份，開發(fā)商會推出適當?shù)拇黉N手段來進一步消化庫存。伴隨著小陽春，市場的火熱形式或?qū)⒙?。未來市場預測趨勢預測：二季度鄭州住宅銷售量價增幅或?qū)⒓涌煳磥硎袌鲱A測81THANKSTHANKS82鄭州市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告------鄭州------------有限公司二零一三年五月十日鄭州市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告------鄭州----------83鄭州房地產(chǎn)市場概況區(qū)域市場分析宏觀市場掃描報告內(nèi)容提綱未來市場預測鄭州房地產(chǎn)市場概況區(qū)域市場分析宏觀市場掃描報告內(nèi)容提綱未來市84宏觀政策掃描宏觀政策掃描85調(diào)控目標和舉措有松有緊，但總體來說與市場預期存在距離。一、在房價調(diào)控目標方面，僅有北京規(guī)定為與2012年相比保持穩(wěn)定，其它大多定為“低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實際增長幅度”--也就是名義增長幅度減去CPI的增幅。根據(jù)中原地產(chǎn)測算，扣除CPI因素，城市的房價目標在7.5%-13.2%。其中也僅有天津、廣州及昆明等市的細則中明確提出剔除保障房部分，價格控制難度相對較高。二、信貸方面，只有北京提出將根據(jù)房價目標進一步提高二套房首付比例。而其他城市只是含糊表示將根據(jù)市場變化，或房價控制目標執(zhí)行情況，適時調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和貸款利率。可以說信貸政策還是留有相當?shù)挠嗟?，力度低于此前預期。三、對于20%的個稅，多個城市的細則都沒有涉及。自上次國五條細則出臺后，對買賣雙方都形成了催促效應，促成了“恐慌性拋盤”和“恐慌性購房”同時并存的奇特局面。

宏觀政策分析調(diào)控目標和舉措有松有緊，但總體來說與市場預期存在距離86宏觀市場掃描2013年4月中國300城市土地市場交易部分數(shù)據(jù)◆供應情況：4月全國300個城市共推出土地3229宗，環(huán)比增加58%，同比增加7%；推出土地面積11812萬平方米，環(huán)比增加40%，同比減少0.5%。其中，住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)882宗，環(huán)比增加32%，同比增加11%；推出土地面積3689萬平方米，環(huán)比增加32%，同比增加2%?！舫山磺闆r：4月全國300個城市共成交土地2153宗，環(huán)比減少17%，同比減少9%；成交面積7566萬平方米，環(huán)比減少24%，同比減少15%。住宅用地635宗，環(huán)比減少18%，同比增加13%；成交面積2564萬平方米，環(huán)比減少21%。宏觀市場掃描2013年4月中國300城市土地市場交易部分數(shù)據(jù)87宏觀市場掃描2013年4月中國主要城市房地產(chǎn)市場交易數(shù)據(jù)◆供應情況：4月重點監(jiān)測城市庫存去化明顯低于3月，除北京、青島、寧波庫存量減少外，其余城市庫存均增加。北京本月庫存去化最快，商品住宅可售面積下降10.73萬平方米?！羰袌鲂枨螅篊REIS中指數(shù)據(jù)庫監(jiān)測顯示，本月監(jiān)測的43個城市中，超過8成城市成交量環(huán)比下降，降幅最大的是丹東，達到65.5%，其次是北京，環(huán)比下降56.6%?！舫山粌r格：本月43個監(jiān)測城市成交價格略有上升，其中深圳環(huán)比漲幅最大，為11.17%。三亞環(huán)比跌幅最大，達15.04%。宏觀市場掃描2013年4月中國主要城市房地產(chǎn)市場交易數(shù)據(jù)◆88

二手房：成交量回落顯著，且降幅大于新房，一線城市受影響程度大2013年4月前三周（4.1-4.21），代表城市日均成交量相比3月降幅均超過50%，其中北京降幅最大，為87%，深圳和蘇州的降幅均在70%左右，天津、成都和杭州降幅在50%-65%之間，均遠超同期新房成交量下降幅度。

◆2013年代表城市二手房日均成交量與2012年全年相比，除北京日均成交量下降52%外，其他城市4月前三周日均成交量均超過去年日均水平，天津和蘇州增幅較大，分別為69%和55%，杭州和成都在15%左右，深圳僅增長6%。總體來看，一線代表城市受影響程度超過二線代表城市。宏觀市場掃描二手房：成交89展望：政策落地壓制短期量價上行空間，下半年漸趨平穩(wěn)，全年增長無憂宏觀市場掃描展望：政策落地壓制短期量價上行空間，下半年漸趨平穩(wěn)，全年增長90一、價格方面，隨著各地“國五條”細則落實，房價漲幅將有所放緩，放緩程度將依據(jù)各地方政策嚴厲程度以及執(zhí)行力度有所不同，由于房地產(chǎn)市場特別是房價平穩(wěn)對宏觀經(jīng)濟至關(guān)重要，作為新一屆政府的開局之年，房價仍將是政府關(guān)注的焦點，房價漲幅較大的城市仍存在調(diào)控政策加碼風險，如此前房價漲幅較大的廣州再度加大調(diào)控力度，4月22日廣州市國土局表示將全面執(zhí)行商品房價格申報指導，繼北京之后，又一價格漲幅過大的熱點城市明確表示對住房進行價格指導。二、成交方面，政策影響下，前期成交透支部分未來需求，預計成交量在此前高位基礎(chǔ)上有所回落，但在季節(jié)性因素和供應加大的推動下，二季度總體好于一季度，下半年趨于平穩(wěn)。三、全年來看，在經(jīng)濟企穩(wěn)復蘇力度不強、物價上漲壓力不明顯的形勢下，貨幣政策仍將維持現(xiàn)有基調(diào)，新增貸款增加仍將為房地產(chǎn)業(yè)提供較好的空間，我們?nèi)跃S持年初預判，全年房地產(chǎn)市場總體好于去年。宏觀市場分析一、價格方面，隨著各地“國五條”細則落實，房價漲幅將有所放緩91宏觀市場掃描鄭州房地產(chǎn)市場概況區(qū)域市場分析未來市場預測宏觀市場掃描鄭州房地產(chǎn)市場概況區(qū)域市場分析未來市場預測92“國五條”鄭州版出臺“20%個稅”等只字未提3月31日，鄭州出臺鄭版國五條：一、努力保持住房價格基本穩(wěn)定，鄭州市2013年度新建商品住房價格增幅不高于年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增幅。二、保證普通商品住房用地供應，2013年住房用地供應總量高于前五年平均實際供應量。三、繼續(xù)加大保障性住房建設(shè)，12月5日前完成開工建設(shè)45848套、基本建成45672套的建設(shè)任務。四、加強商品房價格管理，對商品房預售方案中商品住房價格明顯高于該項目上一期實際成交價格或本區(qū)域同品質(zhì)樓盤實際成交價格的，且不接受物價、房管部門指導的商品房項目，可暫不核發(fā)預售許可證。五、進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管。六、加強市場信息引導。建立市房管部門牽頭，國土、地稅等部門參與的信息公開和市場監(jiān)測分析研究機制，監(jiān)控房地產(chǎn)市場走勢，根據(jù)市場變化及時發(fā)布住房消費警示，引導理性投資和合理消費。信息來源：鄭州房地產(chǎn)網(wǎng)2013.03.31宏觀政策分析：鄭州市的“國五條”細則大多是重申了一下國務院“國五條”的一些原則，而對于20%個稅、提高二套房貸等對房地產(chǎn)市場影響較大的抑制投機投資性購房的幾條措施則未提及，這樣的細則可能對房地產(chǎn)市場不會有太大影響?！皣鍡l”鄭州版出臺“20%個稅”等只字未提3月31日，93宏觀市場掃描鄭州市宏觀經(jīng)濟分析分析：上圖圖標顯示，鄭州市宏觀經(jīng)濟發(fā)展迅速，各項經(jīng)濟指標穩(wěn)步增長。這是個健康的經(jīng)濟環(huán)境，有利于房地產(chǎn)市場快速發(fā)展。資料來源：鄭州市歷年經(jīng)濟發(fā)展公告及網(wǎng)絡資料鄭州市近五年經(jīng)濟發(fā)展各項指標宏觀市場掃描鄭州市宏觀經(jīng)濟分析分析：上圖圖標顯示，鄭州市宏觀94根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月第一周鄭州六區(qū)銷售商品房1781套，第二周銷售2274套，第三周銷售2405套，第四周銷售1651套。而3月鄭州六區(qū)平均每周銷售2533套，4月四周最高銷售2405套，尚不及3月的周均銷售套數(shù)。鄭州細則落地后，購房者明顯進入了觀望期，出手速度有所放緩。分析：三月爆漲四月維穩(wěn)五月或升溫數(shù)據(jù)來源：搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)四月各周商品房成交套數(shù)鄭州市房地產(chǎn)行業(yè)概況根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月第一周鄭州六區(qū)銷售商品房1781套，第95鄭州市房地產(chǎn)行業(yè)概況分析：以2010年底為基底，鄭州市商品房庫存截止2013年3月為749萬㎡，近兩個月市場略顯供不應求，高企庫存略有消化，其中高企的庫存依然多為非住宅（辦公、商業(yè)、車庫、地下室其他物業(yè)）市場，約為479.75萬㎡，占比64.1%，較上月上漲3.3個百分點，未來庫存消化壓力非常大。圖1-2

鄭州市商品房庫存走勢圖（以2010年底為基底）

數(shù)據(jù)來源：鄭州市房管局及網(wǎng)資料絡鄭州市房地產(chǎn)行業(yè)概況分析：以2010年底為基底，鄭州市商品房96圖1-3鄭州市3月份商品房各物業(yè)成交面積比例圖

鄭州市房地產(chǎn)行業(yè)概況分析：鄭州住宅一直是市場主力，本月商品純住宅銷售面積占整體比重的76.7%，較1月份比重略有下滑；經(jīng)適房項目本月由于備案項目較多，備案面積占比達10.3%，比重有所提升；而辦公、商業(yè)物業(yè)成交面積比重則相對較為穩(wěn)定，維持8%、5%左右。數(shù)據(jù)來源：鄭州房地產(chǎn)網(wǎng)圖1-3鄭州市3月份商品房各物業(yè)成交面積比例圖鄭州市房地產(chǎn)97圖1-42011.3-2013.3月鄭州商品住宅供銷價走勢圖鄭州市房地產(chǎn)行業(yè)概況分析：隨著國五條的頒布及鄭州細則的溫柔落地，一系列不具有殺傷力的條文對購房者產(chǎn)生的影響甚微，鄭州住宅市場絲毫不減火熱態(tài)勢，3月成交量為84.45萬㎡，環(huán)比上漲136.62%，同比上漲53.32%；成交均價7416元/㎡，較上月有所下滑，環(huán)比下跌2.12%，同比上漲18.45%，主要由于本月經(jīng)適房多個項目集中備案，備案面積達10萬㎡，占比較大，拉低成交均價。數(shù)據(jù)來源：搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)圖1-42011.3-2013.3月鄭州商品住宅供銷價走勢98圖1-5鄭州市商品住宅庫存走勢圖（以2010年底為基底）鄭州市房地產(chǎn)市場概況分析：鄭州市住宅市場截止2013年3月份庫存量約為269.05萬㎡（以2010年底為基底），庫存進一步下滑，庫存壓力持續(xù)減弱。數(shù)據(jù)來源：搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)圖1-5鄭州市商品住宅庫存走勢圖（以2010年底為基底）鄭99圖1-62011.3-2013.3月鄭州商品純住宅供銷價走勢圖鄭州市房地產(chǎn)市場概況分析：3月鄭州樓市各區(qū)域“漲”聲一片，全月成交均價8052元/㎡，較2012年同期上漲幅度為22.3%，環(huán)比漲幅幅度為2.69%，各在售樓盤漲勢明顯，而全月成交均價實際上漲幅度不明顯主要由于個別低價項目、以及諸如暉達新領(lǐng)地、帝苑別墅等較早開發(fā)低價銷售的項目如今剛陸續(xù)備案的影響，拉低了純住宅的實際銷售均價。數(shù)據(jù)來源：搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)圖1-62011.3-2013.3月鄭州商品純住宅供銷價100鄭州市房地產(chǎn)市場概況圖1-72013年3月鄭州市商品純住宅市場成交面積細分分析：本月80-90㎡面積段備案28.87萬㎡，成交均價8068元/㎡，占商品純住宅成交面積38.8%比重，剛需房源依然支撐整個市場。國五條的頒布，使得部分二套房改善型客戶積極入市，以避免可能出現(xiàn)的高首付比例以及高利率，本月120-144㎡面積段房源備案面積16.39萬㎡，占純住宅成交面積22.02%的比重，比重有所提升，后期不排除各地市政府嚴格執(zhí)行國五條，出臺新的補充性地方細則，因此預計后續(xù)改善性二套房房源成交量會繼續(xù)上揚。數(shù)據(jù)來源：搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)鄭州市房地產(chǎn)市場概況圖1-72013年3月鄭州市商品純住101鄭州市房地產(chǎn)市場概況圖1-82013年3月鄭州市商品純住宅市場成交單價細分分析：本月商品純住宅以7000-8000元/㎡為主流價格區(qū)間，備案套數(shù)2554套，備案面積24.07萬㎡，銷售套數(shù)占比32.7%；8000-9000元/㎡價格段本月成交火熱，銷售套數(shù)2199套，套數(shù)占比28.15%，比重較上個月上漲9.11個百分點，上漲速度較快，結(jié)合鄭州目前在售樓盤的明顯上漲走勢，預計后續(xù)8000-9000價格段將取代7000-8000價格段成為主流成交區(qū)間。數(shù)據(jù)來源：搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)鄭州市房地產(chǎn)市場概況圖1-82013年3月鄭州市商品純住宅102分析：商業(yè)市場——銷量維穩(wěn)

3月商業(yè)用房供應面積5.53萬㎡，銷售面積4.52萬㎡，市場持續(xù)供大于求。3月商業(yè)用房銷售均價17915.7元/㎡，環(huán)比上漲40.35%，同比上漲53.23%，主要為升龍廣場、豫航廣場、天旺廣場等項目商鋪房源的備案。圖1-92011-2013年3月鄭州商業(yè)市場供銷價走勢圖鄭州市房地產(chǎn)市場概況數(shù)據(jù)來源：搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)分析：商業(yè)市場——銷量維穩(wěn)3月商業(yè)用房供應面積5.53萬103

分析：商業(yè)物業(yè)庫存——庫存上漲趨勢放緩

商業(yè)物業(yè)截止2013年3月份庫存約為112.91萬㎡，庫存增勢略有放緩，按照鄭州市商業(yè)月均（2011年至2013.3月）5.16萬㎡的消化速度來看，庫存消化需近22個月，去化壓力較大。圖1-10

鄭州市商業(yè)庫存市場走勢圖（以2010年底為基底）鄭州市房地產(chǎn)市場概況數(shù)據(jù)來源：搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)分析：商業(yè)物業(yè)庫存——庫存上漲趨勢放緩

商業(yè)物業(yè)截止2104分析：辦公市場——市場成交量價平穩(wěn)

辦公市場依然持續(xù)供大于求，競爭激烈，本月辦公用房供應面積8.9萬㎡，銷售面積7.98萬㎡，銷售均價11098元/㎡，主要為西元國際廣場、綠地中心、聯(lián)盟新城、正弘凱賓城等項目辦公物業(yè)的集中備案。圖1-112011年-2013年3月鄭州辦公市場供銷價走勢圖鄭州市房地產(chǎn)市場概況數(shù)據(jù)來源：搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)分析：辦公市場——市場成交量價平穩(wěn)

辦公市場依然持續(xù)供大105分析：辦公物業(yè)庫存——近兩月供應維穩(wěn)，庫存累積速度放緩

辦公物業(yè)截止2013年3月份庫存量約為101.83萬㎡，庫存增速放緩，然而未來銷售壓力依然較大。圖1-12鄭州市辦公市場庫存量走勢（以2010年底為基底）鄭州市房地產(chǎn)市場概況數(shù)據(jù)來源：搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)分析：辦公物業(yè)庫存——近兩月供應維穩(wěn)，庫存累積速度放緩

106鄭州房地產(chǎn)市場概況區(qū)域房地產(chǎn)市場分析宏觀市場掃描未來市場預測鄭州房地產(chǎn)市場概況區(qū)域房地產(chǎn)市場分析宏觀市場掃描未來市場預測107分析：4月鄭州市各區(qū)域銷量有所轉(zhuǎn)變，二七區(qū)趕超金水區(qū)，位居榜首，鄭東新區(qū)和金水區(qū)緊隨其后。二七區(qū)之所以有如此不俗成績，首先本月區(qū)內(nèi)升龍城、二七萬達廣場均分列本月銷售套數(shù)一二；其次，隨著鄭州城市規(guī)劃著力打造的二七運河組團，給二七區(qū)的房地產(chǎn)市場帶來了契機，加之區(qū)內(nèi)大都為城中村改造的大盤，著力打造剛需盤，周邊大量的剛需客戶更是帶來銷售潛力，綜合各方因素使得二七區(qū)這個后起之秀表現(xiàn)不俗；金水區(qū)和鄭東新區(qū)作為傳統(tǒng)的銷售熱區(qū)，4月表現(xiàn)為穩(wěn)中有增，延續(xù)了熱銷，銷量分別為14.41萬㎡和12.47萬㎡。圖1-13

2013年4月鄭州各區(qū)域各物業(yè)銷售面積分布區(qū)域房地產(chǎn)市場分析數(shù)據(jù)來源：搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)分析：4月鄭州市各區(qū)域銷量有所轉(zhuǎn)變，二七區(qū)趕超金水區(qū)，位居榜108分析：4月份住宅類物業(yè)各區(qū)域較上月除惠濟區(qū)和金水區(qū)有小幅下降外，其余各區(qū)均有不同程度的上揚，鄭東新區(qū)依舊領(lǐng)跑；辦公類物業(yè)較上月除金水區(qū)和中原區(qū)外，其余各區(qū)均有15%左右的漲幅，鄭東新區(qū)以高端寫字樓聚集領(lǐng)跑；商業(yè)類物業(yè)較上月除惠濟區(qū)和中原區(qū)有一定下降外，鄭東新區(qū)基本持平，金水區(qū)和二七區(qū)均有20%左右的漲幅，金水區(qū)以23313元/㎡領(lǐng)跑。圖1-142013年4月鄭州各區(qū)域各物業(yè)銷售均價分布區(qū)域房地產(chǎn)市場分析數(shù)據(jù)來源：搜狐房地產(chǎn)網(wǎng)分析：4月份住宅類物業(yè)各區(qū)域較上月除惠濟區(qū)和金水區(qū)有小幅下降109Add：中國鄭州?南陽路清華商務F9Tel域市場分析—中原區(qū)中原區(qū)是鄭州市的老城區(qū)、配套成熟、教育資源豐富，但居住環(huán)境相對破舊。在政府在“北擴東移”成功之余，開始謀劃西區(qū)老城改造。近年區(qū)域先后將制造業(yè)外遷，加大招商引資力度，先后引入萬達、寶龍等國內(nèi)外知名企業(yè)，重振區(qū)域商業(yè)格局。加上區(qū)域地鐵1號線的開建，未來區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展將受到政府的大力支撐，住宅和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景可觀。中原區(qū)概況Add：中國鄭州?南陽路清華商務F9110中原區(qū)最受關(guān)注項目一覽表區(qū)域市場分析—中原區(qū)中原區(qū)最受關(guān)注項目一覽表區(qū)域市場分析—中原區(qū)111中原區(qū)——個案分析項目概況中原區(qū)——個案分析項目概況112（1）3月9日3#、7#認籌房源情況：項目于3月9日進行3#、7#樓認籌，均為2梯4戶，3#樓29層，7#樓東單元27層，西單元31層，所推房源為79-86㎡的兩房和86㎡的小三房、112-130㎡的三房，共計440套房源。認籌方式：交10000元入會，開盤當天優(yōu)惠4個點。預計價格：8000元/㎡以上。認籌情況：當天認籌492組?？蛻舻皆L情況：當天到訪約520余組客戶，以周邊中原區(qū)中青年客戶為主。中原區(qū)——個案分析（2）3月16日3#、7#開盤房源情況：本次推出3#、7#，為27-31層高層，共4個單元，均為兩梯四戶，共計440套房源。前期認籌情況：開盤當天共認籌680余組。成交價格：3#成交均價8200-8400元/㎡，7#成交均價8100-8200元/㎡。優(yōu)惠方式：前期認籌交10000元入會，開盤當天優(yōu)惠4個點，同時一次性簽約1個點優(yōu)惠，按