合富輝煌廣州東山領(lǐng)匯廣場(chǎng)項(xiàng)目策劃方案

東山領(lǐng)匯廣場(chǎng)項(xiàng)目策劃方案合富輝煌(中國(guó))房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司東山領(lǐng)匯廣場(chǎng)項(xiàng)目策劃方案合富輝煌(中國(guó))房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司2東山城市價(jià)值

東山城市價(jià)值

3東山，前世·今生近現(xiàn)代周秦·南越19世紀(jì)初永泰禪寺龜崗商業(yè)街近代培正書(shū)院外國(guó)教堂城郊884棟洋樓別墅無(wú)數(shù)的華僑和政要中共“三大遺址”明宦官韋眷在廣州城東郊（現(xiàn)鐵路工人文化宮）興建寺廟，成化皇帝賜名“永泰禪寺”，俗稱(chēng)“太監(jiān)寺”。后改成東山寺。相傳為南越貴族墓冢之地，龍脈相承，具有文昌大運(yùn)。一戰(zhàn)后東山成為歸國(guó)華僑和政府官員的聚居地，。建國(guó)前這100年間，東山建起了884幢風(fēng)格別致的小洋樓。國(guó)共后來(lái)在這里牽手合作，東山成為革命搖籃。

外國(guó)傳教士興起了在東山買(mǎi)地建房的潮流，建起了教堂、書(shū)院等慈善機(jī)構(gòu)，其中就有培正中學(xué)的前身培正書(shū)院。過(guò)去的歷史，成就今天的濃郁人文氣息，厚重，醇雅。東山，前世·今生近現(xiàn)代周秦·南越19世紀(jì)初永泰禪寺近代培正書(shū)4東山，前世·今生解放后90年代環(huán)市東商圈興起廣州政商文化中心2005年兩區(qū)合一越秀合并東山政要聚居發(fā)展迅速世界大都市獎(jiǎng)亞運(yùn)契機(jī)2008~至今改革開(kāi)放以來(lái)，東山順應(yīng)時(shí)代步伐，成為廣州市政治、商貿(mào)及文化藝術(shù)中心。承繼解放前的歷史，東山成為廣州政要辦公及聚居的主要區(qū)域。新河浦修舊計(jì)劃榮獲世家大都市獎(jiǎng)二等獎(jiǎng)讓全國(guó)再一次認(rèn)識(shí)東山的魅力。廣州亞運(yùn)成為東山發(fā)展的又一次契機(jī)，政府優(yōu)化城市中心的戰(zhàn)略性考慮揭開(kāi)東山新一頁(yè)。越秀區(qū)與東山區(qū)兩區(qū)合并，從此東山只有地域上的概念。大越秀將兩區(qū)優(yōu)勢(shì)發(fā)揮得更為淋漓盡致，東山區(qū)作為廣州政治核心的作用更為明顯今天的東山，教育強(qiáng)區(qū)，政要權(quán)力重地，城市商貿(mào)中心。東山，前世·今生解放后90年代環(huán)市東商圈興起2005年兩區(qū)合5東山百年風(fēng)云造就厚重醇雅東山人文東山洋樓已經(jīng)式微，但是人文一脈相承。解不開(kāi)的是東山情結(jié)，堅(jiān)持的是東山的生活高度。歷史悠久的東山建筑，處處流露近現(xiàn)代風(fēng)云際會(huì)的痕跡東山百年風(fēng)云造就厚重醇雅東山人文東山洋樓已經(jīng)式微，但是人文一6中洋合璧，各萃精華的建筑精髓東山中洋合璧，各萃精華的建筑精髓東山7現(xiàn)代東山的居住價(jià)值地理位置優(yōu)越----三大商圈+兩大CBD商務(wù)區(qū)環(huán)繞項(xiàng)目周邊教育資源豐富----項(xiàng)目周邊有多所重點(diǎn)中小學(xué)，教育配套完善交通方便快捷----地鐵1號(hào)線(xiàn)，5號(hào)線(xiàn)的交匯中心，28條公交線(xiàn)路途經(jīng)本項(xiàng)目生活配套齊全----周邊衣食住行等生活配套一應(yīng)俱全。購(gòu)物近在咫尺----五分鐘到達(dá)市中心各大成熟商圈東山與天河雙重價(jià)值的完美結(jié)合絕對(duì)是現(xiàn)代都市中產(chǎn)新貴的理想居所現(xiàn)代東山的居住價(jià)值地理位置優(yōu)越----三大商圈+兩大CBD商地理位置優(yōu)越天河北CBD珠江新城CBD環(huán)市路CBD東風(fēng)路商圈中山路商圈本案兩大傳統(tǒng)商圈+三大CBD商務(wù)區(qū)環(huán)繞項(xiàng)目周邊地理位置優(yōu)越天河北CBD珠江新城CBD環(huán)市路CBD東風(fēng)路商圈教育資源豐富

多所重點(diǎn)中小學(xué)，教育配套完善育才小學(xué)育才中學(xué)廣州市第七中學(xué)培正中學(xué)廣州市第十六中學(xué)鐵一小學(xué)八一小學(xué)梅花路小學(xué)本案東風(fēng)東路小學(xué)廣東工業(yè)大學(xué)中山醫(yī)科大學(xué)教育資源豐富

多所重點(diǎn)中小學(xué)，教育配套完善育才交通方便快捷

雙地鐵交匯，28條公交線(xiàn)路途經(jīng)本項(xiàng)目本案地鐵5號(hào)線(xiàn)地鐵1號(hào)線(xiàn)交通方便快捷

雙地鐵交匯，28條公交線(xiàn)路途經(jīng)生活配套齊全

周邊衣食住行等生活配套一應(yīng)俱全。本案共和市場(chǎng)楊箕市場(chǎng)好又多超市水均崗市場(chǎng)空軍醫(yī)院百佳超市中國(guó)銀行工商銀行建設(shè)銀行生活配套齊全

周邊衣食住行等生活配套一應(yīng)俱全。購(gòu)物近在咫尺

五分鐘到達(dá)市中心各大成熟商圈本案流線(xiàn)前線(xiàn)中華廣場(chǎng)農(nóng)林下路東山口五羊新城天河城廣場(chǎng)正佳廣場(chǎng)購(gòu)物近在咫尺

五分鐘到達(dá)市中心各大成熟商圈本13東山·情結(jié)在“東山區(qū)”已經(jīng)不復(fù)存在的今天，“東山”對(duì)于羊城的意義，卻遠(yuǎn)不止是一個(gè)行政區(qū)；住在東山，意味著優(yōu)越的身份與地位，意味著優(yōu)人一等的教育，意味著精神與物質(zhì)生活的富足。所以，東山人驕傲，廣州人欽羨。所以，東山人堅(jiān)持留在這里，廣州人夢(mèng)想進(jìn)入這里。東山，是一種不可替代的居住情結(jié)，一種難以企及的生活高度。東山·情結(jié)在“東山區(qū)”已經(jīng)不復(fù)存在的今天，哪類(lèi)型的客戶(hù)將會(huì)是認(rèn)同本項(xiàng)目核心價(jià)值的同道中人？

鎖定項(xiàng)目客戶(hù)——哪類(lèi)型的客戶(hù)將會(huì)是認(rèn)同本項(xiàng)目核心價(jià)值的同道中人？

鎖定項(xiàng)目合富輝煌在東山、天河成功操作多個(gè)項(xiàng)目，特對(duì)環(huán)市東-水蔭路板塊和珠江新城板塊近期成交客戶(hù)進(jìn)行調(diào)研，并對(duì)典型的潛在意向客戶(hù)進(jìn)行個(gè)訪(fǎng)，了解客戶(hù)的具體情況，指導(dǎo)本項(xiàng)目客戶(hù)定位。區(qū)域市場(chǎng)客戶(hù)案例分析合富輝煌在東山、天河成功操作多個(gè)項(xiàng)目，特對(duì)環(huán)客戶(hù)以30-40歲的中年客戶(hù)為主;46%以上是國(guó)有企事業(yè)單位職工，或公職人員，因此收入穩(wěn)定，且福利較高,幷有較高的公積金；做生意客戶(hù)的比例也有23%，這部分客戶(hù)具有較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力；有少量香港、外商客戶(hù)，約占5%。主流成交客戶(hù)：30-40歲的國(guó)企人員客戶(hù)以30-40歲的中年客戶(hù)為主;主流成交客戶(hù)：30-40歲客戶(hù)以原東山區(qū)客戶(hù)為主，其次是天河區(qū)客戶(hù)；客戶(hù)工作范圍：項(xiàng)目周邊電力局、自來(lái)水公司、鐵路局員工、政府機(jī)構(gòu)公務(wù)員、銀行、新聞出版社、軍區(qū)、舞蹈學(xué)院、園林局等機(jī)關(guān)單位人員、公務(wù)員客戶(hù)。熱點(diǎn)成交區(qū)域：原東山周邊、天河客戶(hù)以原東山區(qū)客戶(hù)為主，其次是天河區(qū)客戶(hù)；熱點(diǎn)成交區(qū)域：原東客戶(hù)特性：現(xiàn)代都市中產(chǎn)新貴，二次置業(yè)占主流中高層：客戶(hù)都是在社會(huì)上具有一定地位的企業(yè)中、高層人士；購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)：收入穩(wěn)定且豐厚，擁有私家車(chē)，并且大部分都為二次置業(yè)以上；核心家庭：家庭結(jié)構(gòu)以三口之家為主。客戶(hù)特性：現(xiàn)代都市中產(chǎn)新貴，二次置業(yè)占主流中高層：客戶(hù)都是在語(yǔ)錄：現(xiàn)居住在東山口附近，想另外在該區(qū)域買(mǎi)一套兩房的單位，方便就近照顧父母，上班都比較方便，而且最重要的是方便兒子上重點(diǎn)小學(xué)。房子方面，建筑風(fēng)格要時(shí)尚新穎，戶(hù)型要方正實(shí)用的，最好還有些大陽(yáng)臺(tái)、飄窗之類(lèi)的贈(zèng)送空間。十分注重家庭，希望能和家人在同一個(gè)區(qū)域內(nèi)居住，重視教育配套，對(duì)戶(hù)型要求高關(guān)鍵詞：區(qū)域、教育、家庭、建筑風(fēng)格、戶(hù)型客戶(hù)：李小姐

置業(yè)意向：70～85平方米兩房置業(yè)預(yù)算：約180萬(wàn)年齡：30歲職業(yè)：公務(wù)員家庭結(jié)構(gòu)：一家三口居住區(qū)域：東山工作區(qū)域：天河潛在客戶(hù)案例——東山中端客戶(hù)語(yǔ)錄：現(xiàn)居住在東山口附近，想另外在該區(qū)域買(mǎi)一套兩房的單位，方語(yǔ)錄：現(xiàn)住天河?xùn)|，但老婆在環(huán)市路上班，想在東山買(mǎi)套房子，讓女兒入讀較好的學(xué)校，自己在天河北上班也比較方便。雖然有車(chē)，但附近最好有地鐵，地段要好，什么都有，生活十分便利。但人口不要太雜的，最好都是高素質(zhì)的人士。選擇靠近工作區(qū)域居住，并且交通方便，為子女教育置業(yè)，看重同質(zhì)而居的居住社區(qū)氛圍。關(guān)鍵詞：地鐵、教育、周邊生活配套、同質(zhì)而居客戶(hù)：陳先生

置業(yè)意向：三房，100平方米左右置業(yè)預(yù)算：約250萬(wàn)年齡：37歲職業(yè)：企業(yè)中層管理家庭結(jié)構(gòu)：一家三口居住區(qū)域：天河工作區(qū)域：天河潛在客戶(hù)案例——天河中高端客戶(hù)語(yǔ)錄：現(xiàn)住天河?xùn)|，但老婆在環(huán)市路上班，想在東山買(mǎi)套房子，讓女語(yǔ)錄：生于斯，長(zhǎng)于斯，不希望離開(kāi)東山區(qū)居住?，F(xiàn)在在梅花路附近住，想換個(gè)好一點(diǎn)的房子，只考慮東山的物業(yè)，但又不想買(mǎi)二手的房子，因?yàn)闄n次不夠，管理水平不高，所以會(huì)考慮一些新建的一手優(yōu)質(zhì)的物業(yè)。外形要有特色，房子要方正實(shí)用，還要通風(fēng)透氣采光好。具有東山地域情結(jié)，渴望擁有東山的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，買(mǎi)房會(huì)綜合考慮戶(hù)型、品質(zhì)與物業(yè)管理服務(wù)等因素，要求較高。關(guān)鍵詞：東山，檔次感，優(yōu)質(zhì)物業(yè)、外觀(guān)、戶(hù)型客戶(hù)：莫生

置業(yè)意向：緊湊型的小三房，約130平方米置業(yè)預(yù)算：約300萬(wàn)年齡：38歲職業(yè)：電力局高管家庭結(jié)構(gòu)：一家三口居住區(qū)域：東山工作區(qū)域：東山潛在客戶(hù)案例——東山高端客戶(hù)語(yǔ)錄：生于斯，長(zhǎng)于斯，不希望離開(kāi)東山區(qū)居住。現(xiàn)在在梅花路附近語(yǔ)錄：天河沒(méi)有好學(xué)校，希望兒子在家附近念省一級(jí)中學(xué)，在東山買(mǎi)一套就最方面了，又能方便我上班。希望在中山一路附近購(gòu)買(mǎi)一套舒適的單位，最好有會(huì)所商場(chǎng)等商業(yè)配套，交通便利，一定要南的單位，通風(fēng)對(duì)流、戶(hù)型方正裝修風(fēng)格要時(shí)尚。看重東山教育資源，同時(shí)需求便捷的交通，注重生活品質(zhì)，對(duì)南向景觀(guān)單位有要求。關(guān)鍵詞：省一級(jí)中學(xué)、地段、南向、裝修風(fēng)格客戶(hù)：王生

置業(yè)意向：三房單位，約150平方米置業(yè)預(yù)算：約350萬(wàn)年齡：43歲職業(yè)：私企老板家庭結(jié)構(gòu)：一家三口居住區(qū)域：天河工作區(qū)域：珠江新城潛在客戶(hù)案例——天河高端客戶(hù)語(yǔ)錄：天河沒(méi)有好學(xué)校，希望兒子在家附近念省一級(jí)中學(xué)，在東山買(mǎi)置業(yè)關(guān)鍵因素：東山情結(jié)、地段價(jià)值、重點(diǎn)教育、交通便利、生活配套、產(chǎn)品綜合素質(zhì)區(qū)域市場(chǎng)客戶(hù)分析：客戶(hù)特質(zhì)客戶(hù)群以東山、天河區(qū)客戶(hù)為主，受居住及工作區(qū)域影響大；客戶(hù)文化教育水平較高，具有一定的家庭收入；年齡集中在35-50歲之間，家庭結(jié)構(gòu)大部分為三人之家；置業(yè)東山中重點(diǎn)關(guān)注的是教育資源；重視家庭，對(duì)生活質(zhì)量、居住氛圍要求較高對(duì)房子的戶(hù)型設(shè)計(jì)、裝修風(fēng)格、物業(yè)管理等綜合素質(zhì)有較高的要求。置業(yè)關(guān)鍵因素：區(qū)域市場(chǎng)客戶(hù)分析：客戶(hù)特質(zhì)客戶(hù)群以東山、天河區(qū)本項(xiàng)目客戶(hù)組成及定位本項(xiàng)目客戶(hù)組成及定位客戶(hù)群客戶(hù)特性客戶(hù)圈層特性項(xiàng)目訴求點(diǎn)置業(yè)選擇面廣，但對(duì)老東山的區(qū)域及教育資源情有獨(dú)鐘。同時(shí)需要便捷的交通，對(duì)產(chǎn)品的綜合素質(zhì)有著強(qiáng)烈的需求。典型客戶(hù)：天河、珠江新城企業(yè)高層、私企主第二圈層：其他越秀、天河等客戶(hù)（合富輝煌擁有周邊地區(qū)數(shù)以萬(wàn)計(jì)的客戶(hù)資源）重要客戶(hù)交通、地段、教育資源、產(chǎn)品綜合素質(zhì)核心客戶(hù)第一圈層：區(qū)域內(nèi)客戶(hù)群（包括：政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位，周邊專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，教育系統(tǒng)單位周邊的原居民）認(rèn)準(zhǔn)東山地頭，因大部分是東山本區(qū)域的居民，認(rèn)同東山的教育資源，生活配套及產(chǎn)品素質(zhì)是他們挑選的關(guān)鍵。典型客戶(hù)：公務(wù)員、機(jī)關(guān)單位干部、銀行高管、老師等。地段、創(chuàng)新產(chǎn)品、教育、生活配套客戶(hù)群客戶(hù)特性客戶(hù)圈層特性項(xiàng)目訴求點(diǎn)置業(yè)選擇面廣，但對(duì)老東山區(qū)域潛在客戶(hù)：政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位自來(lái)水公司鐵路局本案省人大常委會(huì)政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位越秀區(qū)法院羊城晚報(bào)社稅務(wù)局地質(zhì)局電力局區(qū)域潛在客戶(hù)：政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位自來(lái)水公司鐵路局本案省人大區(qū)域潛在客戶(hù)：專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)（醫(yī)療、金融等）工商銀行本案專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)空軍醫(yī)院建設(shè)銀行中國(guó)銀行

區(qū)域潛在客戶(hù)：專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)（醫(yī)療、金融等）工商銀行本案專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)空區(qū)域潛在客戶(hù)：教育系統(tǒng)客戶(hù)群培正中學(xué)鐵一小學(xué)八一小學(xué)本案廣東工業(yè)大學(xué)東風(fēng)東路小學(xué)梅花路小學(xué)育才小學(xué)育才中學(xué)廣州市第七中學(xué)中山醫(yī)科大學(xué)廣州市第十六中學(xué)教育系統(tǒng)區(qū)域潛在客戶(hù)：教育系統(tǒng)客戶(hù)群培正中學(xué)鐵一小學(xué)八一小學(xué)本案廣東區(qū)域公務(wù)員專(zhuān)業(yè)人士(醫(yī)療/傳媒/文教/IT/金融等)企事業(yè)單位人員生意人私企高管其他東山越秀省委、市委、區(qū)府、人大、政協(xié)、司法系統(tǒng)、國(guó)稅局、地稅局等廣東工業(yè)大學(xué)、空軍醫(yī)院、省人民醫(yī)院、眼科醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院、中國(guó)移動(dòng)、電信局等氣象局、地質(zhì)局、地礦局、南方電網(wǎng)、供電局、自來(lái)水公司、鐵路局、區(qū)法院等電子批發(fā)、煙酒貿(mào)易、建材貿(mào)易等在東風(fēng)東路沿線(xiàn)辦公區(qū)工作的私營(yíng)企業(yè)主或者高管教育投資購(gòu)買(mǎi)天河省檢察院省農(nóng)行、國(guó)土局、省婦幼保健院等煙草公司、電力局、交警大隊(duì)、消防局等電子、物流貿(mào)易等天河北沿線(xiàn)高檔寫(xiě)字樓辦公客戶(hù)教育投資購(gòu)買(mǎi)區(qū)域資源優(yōu)勢(shì)，一網(wǎng)打盡潛在客戶(hù)！區(qū)域潛在客戶(hù)一覽表區(qū)域公務(wù)員專(zhuān)業(yè)人士(醫(yī)療/傳媒/文教/IT/金融等)企事業(yè)單區(qū)域市場(chǎng)客戶(hù)：客戶(hù)定位中高端的客戶(hù)：兩房或三房的客戶(hù)價(jià)格承受能力較好，可選擇的范圍大。對(duì)物業(yè)的檔次與品質(zhì)感更為關(guān)注，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)要求比較高?？蛻?hù)層次：中高端客戶(hù)共性因素：東山情結(jié)、重點(diǎn)教育、配套優(yōu)勢(shì)、升值保值戶(hù)型方正好用、朝向好、外觀(guān)新穎置業(yè)訴求：現(xiàn)代豪華品質(zhì)感、貼心的物業(yè)服務(wù)、教育配套，生活配套同質(zhì)而居。置業(yè)預(yù)算：200-300萬(wàn)元需求戶(hù)型：80-150平方米區(qū)域市場(chǎng)客戶(hù)：客戶(hù)定位中高端的客戶(hù)：兩房或三房的客戶(hù)客戶(hù)層次他們多數(shù)居住在東山越秀、天河等；是來(lái)自外地但已在廣州工作多年的廣州人；具有文化底蘊(yùn)、高知識(shí)力的一群。他們從事穩(wěn)定的職業(yè)（公務(wù)員/政府機(jī)關(guān)單位/金融/醫(yī)療/教育等），事業(yè)成功，是企業(yè)的骨干他們重視家庭、重視下一代的教育、講究生活、服務(wù)質(zhì)量他們注重項(xiàng)目的品質(zhì)，對(duì)現(xiàn)代的高素質(zhì)產(chǎn)品很認(rèn)同，高附加值能很好地打動(dòng)他們。他們年齡大多為30~50歲之間，以三口之家、二口之家為主他們喜歡擇鄰而居，注重鄰里和諧客戶(hù)特質(zhì)：現(xiàn)代的，中產(chǎn)新貴他們多數(shù)居住在東山越秀、天河等；是來(lái)自外地但已在廣州工作多年離工作地點(diǎn)不遠(yuǎn)，離家人親友不遠(yuǎn)留戀東山居住氛圍，喜歡周邊成熟配套建筑戶(hù)型設(shè)計(jì)有特點(diǎn)，有公共空間給家人享用愛(ài)東山愛(ài)家庭重教育講享受具有東山及天河城市價(jià)值核心圈情結(jié)為子女能有良好的教育與人文環(huán)境有實(shí)力有實(shí)力的現(xiàn)代都市中產(chǎn)新貴離工作地點(diǎn)不遠(yuǎn)，留戀東山居住氛圍，建筑戶(hù)型設(shè)計(jì)有特點(diǎn)，愛(ài)東山33順應(yīng)天時(shí)，坐擁地利，兼得人和。

領(lǐng)匯項(xiàng)目應(yīng)該走得更高！

順應(yīng)天時(shí)，坐擁地利，兼得人和。

領(lǐng)匯項(xiàng)目應(yīng)該走得更高！

345.1項(xiàng)目定位5.1項(xiàng)目定位35匯聚時(shí)尚與驕傲的東山現(xiàn)代尊尚居所文化中產(chǎn)東山.天河城市價(jià)值核心圈項(xiàng)目核心價(jià)值項(xiàng)目核心客戶(hù)項(xiàng)目定位匯聚時(shí)尚與驕傲的文化中產(chǎn)東山.天河城市價(jià)值核心圈項(xiàng)目核心價(jià)值36項(xiàng)目命名東山·領(lǐng)匯或東山領(lǐng)匯公館注：我司認(rèn)為東山領(lǐng)匯廣場(chǎng)商業(yè)味道較濃，不適宜作為項(xiàng)目住宅部分的案名，因此需要進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整；如項(xiàng)目商場(chǎng)部分能改為別的名字進(jìn)行推廣，我司認(rèn)為可以用“東山·領(lǐng)匯”作為案名；但如商場(chǎng)部分不改變名稱(chēng)的話(huà)，“東山·領(lǐng)匯”就容易和商業(yè)部分混淆，可采用“東山領(lǐng)匯公館”的名稱(chēng)與商場(chǎng)進(jìn)行區(qū)隔。項(xiàng)目命名東山·領(lǐng)匯注：我司認(rèn)為東山領(lǐng)匯廣場(chǎng)商業(yè)味道較濃，不適推廣形象在形象推廣方面，我司建議由廣告公司在分析本項(xiàng)目的特色，理解項(xiàng)目的特征后提出具體的推廣形象建議。推廣形象在形象推廣方面，我司建議由廣告公司在分析本項(xiàng)38高定位，蘊(yùn)含品牌與效益雙重高價(jià)值！

高價(jià)值并非一蹴而就，我們?nèi)绾文茏龅酶茫?/p>

項(xiàng)目?jī)r(jià)值升級(jí)策略——高定位，蘊(yùn)含品牌與效益雙重高價(jià)值！

高價(jià)值并非一蹴而就，我們395.2項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升策略5.2項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升策略40我們今天看的東山○○我們今天看的東山○○41國(guó)際·

現(xiàn)代·

繁華·

活力建筑風(fēng)格現(xiàn)代、簡(jiǎn)約、具有時(shí)尚氣息國(guó)際·現(xiàn)代·繁華·活力42如何保留舊有的文化底蘊(yùn)，結(jié)合現(xiàn)代都市的繁華打造“匯聚時(shí)尚與驕傲的東山尊尚居所”如何保留舊有的文化底蘊(yùn)，打造“匯聚時(shí)尚與驕傲的東山尊尚居所”43我們需要作有效的投入,把錢(qián)花在亮點(diǎn)上，為項(xiàng)目創(chuàng)造出最大化價(jià)值,以豪宅標(biāo)準(zhǔn)定制，建議本項(xiàng)目：投入2000元/㎡成本裝修獲得4000元/㎡裝修效果參考名師的設(shè)計(jì)打造，將產(chǎn)品價(jià)值最大化我們需要作有效的投入,將項(xiàng)目打造成充滿(mǎn)現(xiàn)代都市氣息而又富有文化韻味的產(chǎn)品。這樣！才能吸引一群志趣相投的都市文化人認(rèn)可追捧。售樓中心、樣板房及配套建議將項(xiàng)目打造成充滿(mǎn)現(xiàn)代都市氣息而又富有文化韻味的產(chǎn)品。售樓

裝修時(shí)尚、簡(jiǎn)約富有藝術(shù)感銷(xiāo)售中心裝修時(shí)尚、簡(jiǎn)約富有藝術(shù)感銷(xiāo)售中心

超過(guò)大堂設(shè)計(jì)，盡顯豪宅氣息；高檔次石材運(yùn)用，體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)感；設(shè)計(jì)現(xiàn)代、豪華，極具國(guó)際時(shí)尚感。銷(xiāo)售中心超過(guò)大堂設(shè)計(jì)，盡顯豪宅氣息；銷(xiāo)售中心47公共空間豪華感強(qiáng)的住戶(hù)大堂與電梯間，體現(xiàn)項(xiàng)目檔次公共空間豪華感強(qiáng)的住戶(hù)大堂與電梯間，體現(xiàn)項(xiàng)目檔次48電梯間電梯間選用較高檔次的石材與燈飾，體現(xiàn)樓王豪宅的高配置。電梯間電梯間選用較高檔次的石材與燈飾，體現(xiàn)樓王豪宅的高配置?？罩兴皥@林充分利用空間，建造空中水景園林廣場(chǎng)，并進(jìn)行藝術(shù)處理，將園林景觀(guān)、人的活動(dòng)空間融合其中，周邊是匠心獨(dú)具的綠色植物以及現(xiàn)代建筑小品，形成了和諧的景觀(guān)感與空間感。空中水景園林充分利用空間，建造空中水景園林廣場(chǎng)，并進(jìn)行藝術(shù)處空中水景會(huì)所空中水景廣場(chǎng)周邊的架空層會(huì)所，里面特設(shè)健身房、臺(tái)球室、乒乓球室、棋牌室、閱覽室、兒童活動(dòng)室等，業(yè)主在會(huì)所中運(yùn)動(dòng)時(shí)，透過(guò)玻璃看見(jiàn)的是美麗的水景園林，業(yè)主在這里，不僅可以鍛煉身體，還能邂逅更多知己、匯聚知音，盡享淡泊閑情。兒童活動(dòng)室健身室書(shū)畫(huà)室棋牌室空中水景會(huì)所空中水景廣場(chǎng)周邊的架空層

選擇時(shí)尚的風(fēng)格來(lái)營(yíng)造該室內(nèi)氛圍，帶出現(xiàn)代、典雅而奢華的設(shè)計(jì)感覺(jué)。有文化品位的白領(lǐng)人士喜歡的時(shí)尚奢華風(fēng)格樣板房選擇時(shí)尚的風(fēng)格來(lái)營(yíng)造該室內(nèi)氛圍，帶出現(xiàn)代、典

在現(xiàn)代簡(jiǎn)約的裝修中加入中式元素，例如木制、藤制家具的運(yùn)用，屏風(fēng)、博古架的配搭，并充分運(yùn)用豐富的裝飾細(xì)節(jié)借景與借意，體現(xiàn)主人品位，營(yíng)造富東方文化氣息的現(xiàn)代居家空間。文化藝術(shù)人士欣賞的現(xiàn)代中式典雅風(fēng)格樣板房在現(xiàn)代簡(jiǎn)約的裝修中加入中式元素，例如木制、藤53高科技豪華配置，定制品牌交樓標(biāo)準(zhǔn)大金VRV2變頻中央空調(diào)日本林內(nèi)煮食爐、抽油煙機(jī)、消毒碗柜、燃?xì)鉄崴鱅C卡門(mén)禁與電梯聯(lián)動(dòng)門(mén)磁、窗磁和紅外微波雙鑒探測(cè)器、煤氣泄漏探測(cè)器智能終端與遙控空調(diào)、電視的開(kāi)關(guān)和局部燈光調(diào)整和情景模式控制可視智能信息及對(duì)講終端互聯(lián)網(wǎng)遠(yuǎn)程家電、信息、安防等控制終端德國(guó)高級(jí)浴具樣板房高科技豪華配置，定制品牌交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房54物業(yè)服務(wù)聘請(qǐng)知名物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，如港聯(lián)物業(yè)或白天鵝物業(yè)管理公司等為住戶(hù)提供高素質(zhì)日常服務(wù)體現(xiàn)高端項(xiàng)目檔次，并達(dá)到物業(yè)保值物業(yè)服務(wù)聘請(qǐng)知名物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，如港聯(lián)物業(yè)或白天鵝物業(yè)管理公司55物業(yè)服務(wù)日常管家

每棟塔樓配套3－5名日常管家，業(yè)主購(gòu)樓、收樓、入住后，服務(wù)如一，負(fù)責(zé)為業(yè)主解決全程相關(guān)事宜。私享全效助理物業(yè)服務(wù)日常管家私享全效助理56項(xiàng)目參照項(xiàng)目參照57領(lǐng)峰開(kāi)發(fā)商：合景泰富地產(chǎn)

總建面積:28萬(wàn)㎡規(guī)模：包含超六星級(jí)的廣州W酒店、住宅、酒店式公寓，其中住宅約有500多套貨量設(shè)計(jì)方案：采用簡(jiǎn)約的新現(xiàn)代主義風(fēng)格報(bào)價(jià)口徑：30000元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)：5000元/㎡戶(hù)型面積：住宅產(chǎn)品是160——260平方米的三房、四房，并有45-130平方米酒店服務(wù)式公寓2500元/㎡成本裝修，獲得5000元/㎡效果領(lǐng)峰開(kāi)發(fā)商：合景泰富地產(chǎn)

2500元/㎡成本裝修，獲得5058領(lǐng)峰－交樓標(biāo)準(zhǔn)：入戶(hù)門(mén)----采用名貴鐵刀木及斑馬木飾面實(shí)心子母門(mén)，大門(mén)外鑲嵌名貴貝母馬賽克，裝設(shè)名廠(chǎng)豪華密碼+ID卡智能門(mén)鎖。門(mén)套及封口線(xiàn)為木制造領(lǐng)峰－交樓標(biāo)準(zhǔn)：入戶(hù)門(mén)----59領(lǐng)峰－交樓標(biāo)準(zhǔn)：天花----客廳、餐廳采用造型天花，掃ICI乳膠漆配豪華水景吊燈領(lǐng)峰－交樓標(biāo)準(zhǔn)：天花----60領(lǐng)峰－交樓標(biāo)準(zhǔn)：浴室----地面鋪進(jìn)口古木紋石，銀箔馬賽克。墻身鋪砌金屬拼水晶馬賽克及進(jìn)口意大利白木紋石。安裝造型天花，洗手臺(tái)鋪砌進(jìn)口古木紋石，配鏡柜，德國(guó)杜拉維特洗手盤(pán)及德國(guó)STEINBERG冷熱水龍頭；配日本TOTO座廁；淋浴房配美國(guó)貝朗冷熱水頭頂花灑、美國(guó)貝朗冷熱水移動(dòng)花灑；裝設(shè)科勒豪華按摩浴缸，配美國(guó)貝朗冷熱水浴缸龍頭。領(lǐng)峰－交樓標(biāo)準(zhǔn)：浴室----61領(lǐng)峰－交樓標(biāo)準(zhǔn)：廚房----裝設(shè)豪華組合廚柜，附送德國(guó)摩恩龍頭及瑞士弗蘭卡星盤(pán)，并附送西門(mén)子電熱爐、西門(mén)子微波爐、西門(mén)子洗碗機(jī)、西門(mén)子洗衣干衣機(jī)、西門(mén)子蒸餾咖啡機(jī)；伊萊克斯嵌入式抽油煙機(jī)（06單元贈(zèng)送西門(mén)子）嵌入式抽油煙機(jī)、伊萊克斯嵌入式冰箱05及07戶(hù)型贈(zèng)送迷你小冰箱及高級(jí)紅酒柜。領(lǐng)峰－交樓標(biāo)準(zhǔn)：廚房----62珠江都薈開(kāi)發(fā)商：珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)總建面積:5.8萬(wàn)㎡規(guī)模：共有三棟，層高均為33層，共418套配套：項(xiàng)目園林為立體園林綠化設(shè)計(jì)，擁有小區(qū)園林和首層架空花園，局部為二層屋面園林。二層有露天泳池、多功能室、露天休閑區(qū)等設(shè)施。報(bào)價(jià)口徑：23000元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)：4000元/㎡戶(hù)型面積：戶(hù)型面積為77-130㎡2000元/㎡成本裝修，獲得4000元/㎡效果珠江都薈開(kāi)發(fā)商：珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)2000元/㎡成本裝修，獲得4063珠江都薈－交樓標(biāo)準(zhǔn)：客廳----地面鋪砌優(yōu)質(zhì)天然石材，附地腳線(xiàn)，墻身貼特色墻布（具備防潮、防霉功能）珠江都薈－交樓標(biāo)準(zhǔn)：客廳----64珠江都薈－交樓標(biāo)準(zhǔn)：浴室----地面鋪名貴天然石材。洗手臺(tái)鋪砌進(jìn)口瓷磚，配鏡柜，德國(guó)杜拉維特冷熱水龍頭；配日本TOTO座廁。珠江都薈－交樓標(biāo)準(zhǔn)：浴室----65廚房----地面鋪高級(jí)名貴防滑磚材，裝設(shè)豪華組合廚柜及杜拉維特水龍頭，并附送西門(mén)子消毒碗柜、西門(mén)子冰箱、西門(mén)子微波爐、西門(mén)子嵌入式抽油煙機(jī)。珠江都薈－交樓標(biāo)準(zhǔn)：廚房----珠江都薈－交樓標(biāo)準(zhǔn)：合富輝煌廣州東山領(lǐng)匯廣場(chǎng)項(xiàng)目策劃方案6667星匯云錦開(kāi)發(fā)商：越秀城建地產(chǎn)總建面積:19萬(wàn)㎡規(guī)模：由三層地下室、四層商業(yè)裙樓、四座40多層高的塔樓組成。近50億元貨量。配套：近7000㎡的頂級(jí)會(huì)所、6000㎡的空中花園設(shè)計(jì)方案：采用簡(jiǎn)約的新現(xiàn)代主義風(fēng)格，建筑主題為“空中花園+水晶之城”報(bào)價(jià)口徑：25000元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)：5000－6000元/㎡戶(hù)型面積：戶(hù)型面積有70多㎡、90㎡、190㎡、230㎡2000元/㎡成本裝修，獲得4000元/㎡效果星匯云錦開(kāi)發(fā)商：越秀城建地產(chǎn)2000元/㎡成本裝修，獲得4星匯云錦－交樓標(biāo)準(zhǔn)：客廳----木門(mén)用貝殼馬賽克飾條,地面鋪設(shè)了黃色石材，墻身用了罕見(jiàn)的皮飾配以古典圖案的夾層玻璃,客廳、餐廳采用造型天花.星匯云錦－交樓標(biāo)準(zhǔn)：客廳----69星匯云錦－交樓標(biāo)準(zhǔn)：浴室----地面鋪進(jìn)口石材。墻身鋪砌高級(jí)瓷磚。德國(guó)杜拉維特潔具及世界頂級(jí)瑞士勞芬衛(wèi)浴。星匯云錦－交樓標(biāo)準(zhǔn)：浴室----70星匯云錦－交樓標(biāo)準(zhǔn)：廚房----裝設(shè)德國(guó)博得寶櫥柜，附送西門(mén)子電熱爐、西門(mén)子微波爐、西門(mén)子抽油煙機(jī)、西門(mén)子消毒碗柜等五件套及惠普雙門(mén)冰箱。星匯云錦－交樓標(biāo)準(zhǔn)：廚房----——謝謝————謝謝——東山領(lǐng)匯廣場(chǎng)項(xiàng)目策劃方案合富輝煌(中國(guó))房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司東山領(lǐng)匯廣場(chǎng)項(xiàng)目策劃方案合富輝煌(中國(guó))房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司73東山城市價(jià)值

東山城市價(jià)值

74東山，前世·今生近現(xiàn)代周秦·南越19世紀(jì)初永泰禪寺龜崗商業(yè)街近代培正書(shū)院外國(guó)教堂城郊884棟洋樓別墅無(wú)數(shù)的華僑和政要中共“三大遺址”明宦官韋眷在廣州城東郊（現(xiàn)鐵路工人文化宮）興建寺廟，成化皇帝賜名“永泰禪寺”，俗稱(chēng)“太監(jiān)寺”。后改成東山寺。相傳為南越貴族墓冢之地，龍脈相承，具有文昌大運(yùn)。一戰(zhàn)后東山成為歸國(guó)華僑和政府官員的聚居地，。建國(guó)前這100年間，東山建起了884幢風(fēng)格別致的小洋樓。國(guó)共后來(lái)在這里牽手合作，東山成為革命搖籃。

外國(guó)傳教士興起了在東山買(mǎi)地建房的潮流，建起了教堂、書(shū)院等慈善機(jī)構(gòu)，其中就有培正中學(xué)的前身培正書(shū)院。過(guò)去的歷史，成就今天的濃郁人文氣息，厚重，醇雅。東山，前世·今生近現(xiàn)代周秦·南越19世紀(jì)初永泰禪寺近代培正書(shū)75東山，前世·今生解放后90年代環(huán)市東商圈興起廣州政商文化中心2005年兩區(qū)合一越秀合并東山政要聚居發(fā)展迅速世界大都市獎(jiǎng)亞運(yùn)契機(jī)2008~至今改革開(kāi)放以來(lái)，東山順應(yīng)時(shí)代步伐，成為廣州市政治、商貿(mào)及文化藝術(shù)中心。承繼解放前的歷史，東山成為廣州政要辦公及聚居的主要區(qū)域。新河浦修舊計(jì)劃榮獲世家大都市獎(jiǎng)二等獎(jiǎng)讓全國(guó)再一次認(rèn)識(shí)東山的魅力。廣州亞運(yùn)成為東山發(fā)展的又一次契機(jī)，政府優(yōu)化城市中心的戰(zhàn)略性考慮揭開(kāi)東山新一頁(yè)。越秀區(qū)與東山區(qū)兩區(qū)合并，從此東山只有地域上的概念。大越秀將兩區(qū)優(yōu)勢(shì)發(fā)揮得更為淋漓盡致，東山區(qū)作為廣州政治核心的作用更為明顯今天的東山，教育強(qiáng)區(qū)，政要權(quán)力重地，城市商貿(mào)中心。東山，前世·今生解放后90年代環(huán)市東商圈興起2005年兩區(qū)合76東山百年風(fēng)云造就厚重醇雅東山人文東山洋樓已經(jīng)式微，但是人文一脈相承。解不開(kāi)的是東山情結(jié)，堅(jiān)持的是東山的生活高度。歷史悠久的東山建筑，處處流露近現(xiàn)代風(fēng)云際會(huì)的痕跡東山百年風(fēng)云造就厚重醇雅東山人文東山洋樓已經(jīng)式微，但是人文一77中洋合璧，各萃精華的建筑精髓東山中洋合璧，各萃精華的建筑精髓東山78現(xiàn)代東山的居住價(jià)值地理位置優(yōu)越----三大商圈+兩大CBD商務(wù)區(qū)環(huán)繞項(xiàng)目周邊教育資源豐富----項(xiàng)目周邊有多所重點(diǎn)中小學(xué)，教育配套完善交通方便快捷----地鐵1號(hào)線(xiàn)，5號(hào)線(xiàn)的交匯中心，28條公交線(xiàn)路途經(jīng)本項(xiàng)目生活配套齊全----周邊衣食住行等生活配套一應(yīng)俱全。購(gòu)物近在咫尺----五分鐘到達(dá)市中心各大成熟商圈東山與天河雙重價(jià)值的完美結(jié)合絕對(duì)是現(xiàn)代都市中產(chǎn)新貴的理想居所現(xiàn)代東山的居住價(jià)值地理位置優(yōu)越----三大商圈+兩大CBD商地理位置優(yōu)越天河北CBD珠江新城CBD環(huán)市路CBD東風(fēng)路商圈中山路商圈本案兩大傳統(tǒng)商圈+三大CBD商務(wù)區(qū)環(huán)繞項(xiàng)目周邊地理位置優(yōu)越天河北CBD珠江新城CBD環(huán)市路CBD東風(fēng)路商圈教育資源豐富

多所重點(diǎn)中小學(xué)，教育配套完善育才小學(xué)育才中學(xué)廣州市第七中學(xué)培正中學(xué)廣州市第十六中學(xué)鐵一小學(xué)八一小學(xué)梅花路小學(xué)本案東風(fēng)東路小學(xué)廣東工業(yè)大學(xué)中山醫(yī)科大學(xué)教育資源豐富

多所重點(diǎn)中小學(xué)，教育配套完善育才交通方便快捷

雙地鐵交匯，28條公交線(xiàn)路途經(jīng)本項(xiàng)目本案地鐵5號(hào)線(xiàn)地鐵1號(hào)線(xiàn)交通方便快捷

雙地鐵交匯，28條公交線(xiàn)路途經(jīng)生活配套齊全

周邊衣食住行等生活配套一應(yīng)俱全。本案共和市場(chǎng)楊箕市場(chǎng)好又多超市水均崗市場(chǎng)空軍醫(yī)院百佳超市中國(guó)銀行工商銀行建設(shè)銀行生活配套齊全

周邊衣食住行等生活配套一應(yīng)俱全。購(gòu)物近在咫尺

五分鐘到達(dá)市中心各大成熟商圈本案流線(xiàn)前線(xiàn)中華廣場(chǎng)農(nóng)林下路東山口五羊新城天河城廣場(chǎng)正佳廣場(chǎng)購(gòu)物近在咫尺

五分鐘到達(dá)市中心各大成熟商圈本84東山·情結(jié)在“東山區(qū)”已經(jīng)不復(fù)存在的今天，“東山”對(duì)于羊城的意義，卻遠(yuǎn)不止是一個(gè)行政區(qū)；住在東山，意味著優(yōu)越的身份與地位，意味著優(yōu)人一等的教育，意味著精神與物質(zhì)生活的富足。所以，東山人驕傲，廣州人欽羨。所以，東山人堅(jiān)持留在這里，廣州人夢(mèng)想進(jìn)入這里。東山，是一種不可替代的居住情結(jié)，一種難以企及的生活高度。東山·情結(jié)在“東山區(qū)”已經(jīng)不復(fù)存在的今天，哪類(lèi)型的客戶(hù)將會(huì)是認(rèn)同本項(xiàng)目核心價(jià)值的同道中人？

鎖定項(xiàng)目客戶(hù)——哪類(lèi)型的客戶(hù)將會(huì)是認(rèn)同本項(xiàng)目核心價(jià)值的同道中人？

鎖定項(xiàng)目合富輝煌在東山、天河成功操作多個(gè)項(xiàng)目，特對(duì)環(huán)市東-水蔭路板塊和珠江新城板塊近期成交客戶(hù)進(jìn)行調(diào)研，并對(duì)典型的潛在意向客戶(hù)進(jìn)行個(gè)訪(fǎng)，了解客戶(hù)的具體情況，指導(dǎo)本項(xiàng)目客戶(hù)定位。區(qū)域市場(chǎng)客戶(hù)案例分析合富輝煌在東山、天河成功操作多個(gè)項(xiàng)目，特對(duì)環(huán)客戶(hù)以30-40歲的中年客戶(hù)為主;46%以上是國(guó)有企事業(yè)單位職工，或公職人員，因此收入穩(wěn)定，且福利較高,幷有較高的公積金；做生意客戶(hù)的比例也有23%，這部分客戶(hù)具有較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力；有少量香港、外商客戶(hù)，約占5%。主流成交客戶(hù)：30-40歲的國(guó)企人員客戶(hù)以30-40歲的中年客戶(hù)為主;主流成交客戶(hù)：30-40歲客戶(hù)以原東山區(qū)客戶(hù)為主，其次是天河區(qū)客戶(hù)；客戶(hù)工作范圍：項(xiàng)目周邊電力局、自來(lái)水公司、鐵路局員工、政府機(jī)構(gòu)公務(wù)員、銀行、新聞出版社、軍區(qū)、舞蹈學(xué)院、園林局等機(jī)關(guān)單位人員、公務(wù)員客戶(hù)。熱點(diǎn)成交區(qū)域：原東山周邊、天河客戶(hù)以原東山區(qū)客戶(hù)為主，其次是天河區(qū)客戶(hù)；熱點(diǎn)成交區(qū)域：原東客戶(hù)特性：現(xiàn)代都市中產(chǎn)新貴，二次置業(yè)占主流中高層：客戶(hù)都是在社會(huì)上具有一定地位的企業(yè)中、高層人士；購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)：收入穩(wěn)定且豐厚，擁有私家車(chē)，并且大部分都為二次置業(yè)以上；核心家庭：家庭結(jié)構(gòu)以三口之家為主?？蛻?hù)特性：現(xiàn)代都市中產(chǎn)新貴，二次置業(yè)占主流中高層：客戶(hù)都是在語(yǔ)錄：現(xiàn)居住在東山口附近，想另外在該區(qū)域買(mǎi)一套兩房的單位，方便就近照顧父母，上班都比較方便，而且最重要的是方便兒子上重點(diǎn)小學(xué)。房子方面，建筑風(fēng)格要時(shí)尚新穎，戶(hù)型要方正實(shí)用的，最好還有些大陽(yáng)臺(tái)、飄窗之類(lèi)的贈(zèng)送空間。十分注重家庭，希望能和家人在同一個(gè)區(qū)域內(nèi)居住，重視教育配套，對(duì)戶(hù)型要求高關(guān)鍵詞：區(qū)域、教育、家庭、建筑風(fēng)格、戶(hù)型客戶(hù)：李小姐

置業(yè)意向：70～85平方米兩房置業(yè)預(yù)算：約180萬(wàn)年齡：30歲職業(yè)：公務(wù)員家庭結(jié)構(gòu)：一家三口居住區(qū)域：東山工作區(qū)域：天河潛在客戶(hù)案例——東山中端客戶(hù)語(yǔ)錄：現(xiàn)居住在東山口附近，想另外在該區(qū)域買(mǎi)一套兩房的單位，方語(yǔ)錄：現(xiàn)住天河?xùn)|，但老婆在環(huán)市路上班，想在東山買(mǎi)套房子，讓女兒入讀較好的學(xué)校，自己在天河北上班也比較方便。雖然有車(chē)，但附近最好有地鐵，地段要好，什么都有，生活十分便利。但人口不要太雜的，最好都是高素質(zhì)的人士。選擇靠近工作區(qū)域居住，并且交通方便，為子女教育置業(yè)，看重同質(zhì)而居的居住社區(qū)氛圍。關(guān)鍵詞：地鐵、教育、周邊生活配套、同質(zhì)而居客戶(hù)：陳先生

置業(yè)意向：三房，100平方米左右置業(yè)預(yù)算：約250萬(wàn)年齡：37歲職業(yè)：企業(yè)中層管理家庭結(jié)構(gòu)：一家三口居住區(qū)域：天河工作區(qū)域：天河潛在客戶(hù)案例——天河中高端客戶(hù)語(yǔ)錄：現(xiàn)住天河?xùn)|，但老婆在環(huán)市路上班，想在東山買(mǎi)套房子，讓女語(yǔ)錄：生于斯，長(zhǎng)于斯，不希望離開(kāi)東山區(qū)居住?，F(xiàn)在在梅花路附近住，想換個(gè)好一點(diǎn)的房子，只考慮東山的物業(yè)，但又不想買(mǎi)二手的房子，因?yàn)闄n次不夠，管理水平不高，所以會(huì)考慮一些新建的一手優(yōu)質(zhì)的物業(yè)。外形要有特色，房子要方正實(shí)用，還要通風(fēng)透氣采光好。具有東山地域情結(jié)，渴望擁有東山的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，買(mǎi)房會(huì)綜合考慮戶(hù)型、品質(zhì)與物業(yè)管理服務(wù)等因素，要求較高。關(guān)鍵詞：東山，檔次感，優(yōu)質(zhì)物業(yè)、外觀(guān)、戶(hù)型客戶(hù)：莫生

置業(yè)意向：緊湊型的小三房，約130平方米置業(yè)預(yù)算：約300萬(wàn)年齡：38歲職業(yè)：電力局高管家庭結(jié)構(gòu)：一家三口居住區(qū)域：東山工作區(qū)域：東山潛在客戶(hù)案例——東山高端客戶(hù)語(yǔ)錄：生于斯，長(zhǎng)于斯，不希望離開(kāi)東山區(qū)居住。現(xiàn)在在梅花路附近語(yǔ)錄：天河沒(méi)有好學(xué)校，希望兒子在家附近念省一級(jí)中學(xué)，在東山買(mǎi)一套就最方面了，又能方便我上班。希望在中山一路附近購(gòu)買(mǎi)一套舒適的單位，最好有會(huì)所商場(chǎng)等商業(yè)配套，交通便利，一定要南的單位，通風(fēng)對(duì)流、戶(hù)型方正裝修風(fēng)格要時(shí)尚?？粗貣|山教育資源，同時(shí)需求便捷的交通，注重生活品質(zhì)，對(duì)南向景觀(guān)單位有要求。關(guān)鍵詞：省一級(jí)中學(xué)、地段、南向、裝修風(fēng)格客戶(hù)：王生

置業(yè)意向：三房單位，約150平方米置業(yè)預(yù)算：約350萬(wàn)年齡：43歲職業(yè)：私企老板家庭結(jié)構(gòu)：一家三口居住區(qū)域：天河工作區(qū)域：珠江新城潛在客戶(hù)案例——天河高端客戶(hù)語(yǔ)錄：天河沒(méi)有好學(xué)校，希望兒子在家附近念省一級(jí)中學(xué)，在東山買(mǎi)置業(yè)關(guān)鍵因素：東山情結(jié)、地段價(jià)值、重點(diǎn)教育、交通便利、生活配套、產(chǎn)品綜合素質(zhì)區(qū)域市場(chǎng)客戶(hù)分析：客戶(hù)特質(zhì)客戶(hù)群以東山、天河區(qū)客戶(hù)為主，受居住及工作區(qū)域影響大；客戶(hù)文化教育水平較高，具有一定的家庭收入；年齡集中在35-50歲之間，家庭結(jié)構(gòu)大部分為三人之家；置業(yè)東山中重點(diǎn)關(guān)注的是教育資源；重視家庭，對(duì)生活質(zhì)量、居住氛圍要求較高對(duì)房子的戶(hù)型設(shè)計(jì)、裝修風(fēng)格、物業(yè)管理等綜合素質(zhì)有較高的要求。置業(yè)關(guān)鍵因素：區(qū)域市場(chǎng)客戶(hù)分析：客戶(hù)特質(zhì)客戶(hù)群以東山、天河區(qū)本項(xiàng)目客戶(hù)組成及定位本項(xiàng)目客戶(hù)組成及定位客戶(hù)群客戶(hù)特性客戶(hù)圈層特性項(xiàng)目訴求點(diǎn)置業(yè)選擇面廣，但對(duì)老東山的區(qū)域及教育資源情有獨(dú)鐘。同時(shí)需要便捷的交通，對(duì)產(chǎn)品的綜合素質(zhì)有著強(qiáng)烈的需求。典型客戶(hù)：天河、珠江新城企業(yè)高層、私企主第二圈層：其他越秀、天河等客戶(hù)（合富輝煌擁有周邊地區(qū)數(shù)以萬(wàn)計(jì)的客戶(hù)資源）重要客戶(hù)交通、地段、教育資源、產(chǎn)品綜合素質(zhì)核心客戶(hù)第一圈層：區(qū)域內(nèi)客戶(hù)群（包括：政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位，周邊專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，教育系統(tǒng)單位周邊的原居民）認(rèn)準(zhǔn)東山地頭，因大部分是東山本區(qū)域的居民，認(rèn)同東山的教育資源，生活配套及產(chǎn)品素質(zhì)是他們挑選的關(guān)鍵。典型客戶(hù)：公務(wù)員、機(jī)關(guān)單位干部、銀行高管、老師等。地段、創(chuàng)新產(chǎn)品、教育、生活配套客戶(hù)群客戶(hù)特性客戶(hù)圈層特性項(xiàng)目訴求點(diǎn)置業(yè)選擇面廣，但對(duì)老東山區(qū)域潛在客戶(hù)：政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位自來(lái)水公司鐵路局本案省人大常委會(huì)政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位越秀區(qū)法院羊城晚報(bào)社稅務(wù)局地質(zhì)局電力局區(qū)域潛在客戶(hù)：政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位自來(lái)水公司鐵路局本案省人大區(qū)域潛在客戶(hù)：專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)（醫(yī)療、金融等）工商銀行本案專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)空軍醫(yī)院建設(shè)銀行中國(guó)銀行

區(qū)域潛在客戶(hù)：專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)（醫(yī)療、金融等）工商銀行本案專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)空區(qū)域潛在客戶(hù)：教育系統(tǒng)客戶(hù)群培正中學(xué)鐵一小學(xué)八一小學(xué)本案廣東工業(yè)大學(xué)東風(fēng)東路小學(xué)梅花路小學(xué)育才小學(xué)育才中學(xué)廣州市第七中學(xué)中山醫(yī)科大學(xué)廣州市第十六中學(xué)教育系統(tǒng)區(qū)域潛在客戶(hù)：教育系統(tǒng)客戶(hù)群培正中學(xué)鐵一小學(xué)八一小學(xué)本案廣東區(qū)域公務(wù)員專(zhuān)業(yè)人士(醫(yī)療/傳媒/文教/IT/金融等)企事業(yè)單位人員生意人私企高管其他東山越秀省委、市委、區(qū)府、人大、政協(xié)、司法系統(tǒng)、國(guó)稅局、地稅局等廣東工業(yè)大學(xué)、空軍醫(yī)院、省人民醫(yī)院、眼科醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院、中國(guó)移動(dòng)、電信局等氣象局、地質(zhì)局、地礦局、南方電網(wǎng)、供電局、自來(lái)水公司、鐵路局、區(qū)法院等電子批發(fā)、煙酒貿(mào)易、建材貿(mào)易等在東風(fēng)東路沿線(xiàn)辦公區(qū)工作的私營(yíng)企業(yè)主或者高管教育投資購(gòu)買(mǎi)天河省檢察院省農(nóng)行、國(guó)土局、省婦幼保健院等煙草公司、電力局、交警大隊(duì)、消防局等電子、物流貿(mào)易等天河北沿線(xiàn)高檔寫(xiě)字樓辦公客戶(hù)教育投資購(gòu)買(mǎi)區(qū)域資源優(yōu)勢(shì)，一網(wǎng)打盡潛在客戶(hù)！區(qū)域潛在客戶(hù)一覽表區(qū)域公務(wù)員專(zhuān)業(yè)人士(醫(yī)療/傳媒/文教/IT/金融等)企事業(yè)單區(qū)域市場(chǎng)客戶(hù)：客戶(hù)定位中高端的客戶(hù)：兩房或三房的客戶(hù)價(jià)格承受能力較好，可選擇的范圍大。對(duì)物業(yè)的檔次與品質(zhì)感更為關(guān)注，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)要求比較高?？蛻?hù)層次：中高端客戶(hù)共性因素：東山情結(jié)、重點(diǎn)教育、配套優(yōu)勢(shì)、升值保值戶(hù)型方正好用、朝向好、外觀(guān)新穎置業(yè)訴求：現(xiàn)代豪華品質(zhì)感、貼心的物業(yè)服務(wù)、教育配套，生活配套同質(zhì)而居。置業(yè)預(yù)算：200-300萬(wàn)元需求戶(hù)型：80-150平方米區(qū)域市場(chǎng)客戶(hù)：客戶(hù)定位中高端的客戶(hù)：兩房或三房的客戶(hù)客戶(hù)層次他們多數(shù)居住在東山越秀、天河等；是來(lái)自外地但已在廣州工作多年的廣州人；具有文化底蘊(yùn)、高知識(shí)力的一群。他們從事穩(wěn)定的職業(yè)（公務(wù)員/政府機(jī)關(guān)單位/金融/醫(yī)療/教育等），事業(yè)成功，是企業(yè)的骨干他們重視家庭、重視下一代的教育、講究生活、服務(wù)質(zhì)量他們注重項(xiàng)目的品質(zhì)，對(duì)現(xiàn)代的高素質(zhì)產(chǎn)品很認(rèn)同，高附加值能很好地打動(dòng)他們。他們年齡大多為30~50歲之間，以三口之家、二口之家為主他們喜歡擇鄰而居，注重鄰里和諧客戶(hù)特質(zhì)：現(xiàn)代的，中產(chǎn)新貴他們多數(shù)居住在東山越秀、天河等；是來(lái)自外地但已在廣州工作多年離工作地點(diǎn)不遠(yuǎn)，離家人親友不遠(yuǎn)留戀東山居住氛圍，喜歡周邊成熟配套建筑戶(hù)型設(shè)計(jì)有特點(diǎn)，有公共空間給家人享用愛(ài)東山愛(ài)家庭重教育講享受具有東山及天河城市價(jià)值核心圈情結(jié)為子女能有良好的教育與人文環(huán)境有實(shí)力有實(shí)力的現(xiàn)代都市中產(chǎn)新貴離工作地點(diǎn)不遠(yuǎn)，留戀東山居住氛圍，建筑戶(hù)型設(shè)計(jì)有特點(diǎn)，愛(ài)東山104順應(yīng)天時(shí)，坐擁地利，兼得人和。

領(lǐng)匯項(xiàng)目應(yīng)該走得更高！

順應(yīng)天時(shí)，坐擁地利，兼得人和。

領(lǐng)匯項(xiàng)目應(yīng)該走得更高！

1055.1項(xiàng)目定位5.1項(xiàng)目定位106匯聚時(shí)尚與驕傲的東山現(xiàn)代尊尚居所文化中產(chǎn)東山.天河城市價(jià)值核心圈項(xiàng)目核心價(jià)值項(xiàng)目核心客戶(hù)項(xiàng)目定位匯聚時(shí)尚與驕傲的文化中產(chǎn)東山.天河城市價(jià)值核心圈項(xiàng)目核心價(jià)值107項(xiàng)目命名東山·領(lǐng)匯或東山領(lǐng)匯公館注：我司認(rèn)為東山領(lǐng)匯廣場(chǎng)商業(yè)味道較濃，不適宜作為項(xiàng)目住宅部分的案名，因此需要進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整；如項(xiàng)目商場(chǎng)部分能改為別的名字進(jìn)行推廣，我司認(rèn)為可以用“東山·領(lǐng)匯”作為案名；但如商場(chǎng)部分不改變名稱(chēng)的話(huà)，“東山·領(lǐng)匯”就容易和商業(yè)部分混淆，可采用“東山領(lǐng)匯公館”的名稱(chēng)與商場(chǎng)進(jìn)行區(qū)隔。項(xiàng)目命名東山·領(lǐng)匯注：我司認(rèn)為東山領(lǐng)匯廣場(chǎng)商業(yè)味道較濃，不適推廣形象在形象推廣方面，我司建議由廣告公司在分析本項(xiàng)目的特色，理解項(xiàng)目的特征后提出具體的推廣形象建議。推廣形象在形象推廣方面，我司建議由廣告公司在分析本項(xiàng)109高定位，蘊(yùn)含品牌與效益雙重高價(jià)值！

高價(jià)值并非一蹴而就，我們?nèi)绾文茏龅酶茫?/p>

項(xiàng)目?jī)r(jià)值升級(jí)策略——高定位，蘊(yùn)含品牌與效益雙重高價(jià)值！

高價(jià)值并非一蹴而就，我們1105.2項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升策略5.2項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升策略111我們今天看的東山○○我們今天看的東山○○112國(guó)際·

現(xiàn)代·

繁華·

活力建筑風(fēng)格現(xiàn)代、簡(jiǎn)約、具有時(shí)尚氣息國(guó)際·現(xiàn)代·繁華·活力113如何保留舊有的文化底蘊(yùn)，結(jié)合現(xiàn)代都市的繁華打造“匯聚時(shí)尚與驕傲的東山尊尚居所”如何保留舊有的文化底蘊(yùn)，打造“匯聚時(shí)尚與驕傲的東山尊尚居所”114我們需要作有效的投入,把錢(qián)花在亮點(diǎn)上，為項(xiàng)目創(chuàng)造出最大化價(jià)值,以豪宅標(biāo)準(zhǔn)定制，建議本項(xiàng)目：投入2000元/㎡成本裝修獲得4000元/㎡裝修效果參考名師的設(shè)計(jì)打造，將產(chǎn)品價(jià)值最大化我們需要作有效的投入,將項(xiàng)目打造成充滿(mǎn)現(xiàn)代都市氣息而又富有文化韻味的產(chǎn)品。這樣！才能吸引一群志趣相投的都市文化人認(rèn)可追捧。售樓中心、樣板房及配套建議將項(xiàng)目打造成充滿(mǎn)現(xiàn)代都市氣息而又富有文化韻味的產(chǎn)品。售樓

裝修時(shí)尚、簡(jiǎn)約富有藝術(shù)感銷(xiāo)售中心裝修時(shí)尚、簡(jiǎn)約富有藝術(shù)感銷(xiāo)售中心

超過(guò)大堂設(shè)計(jì)，盡顯豪宅氣息；高檔次石材運(yùn)用，體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)感；設(shè)計(jì)現(xiàn)代、豪華，極具國(guó)際時(shí)尚感。銷(xiāo)售中心超過(guò)大堂設(shè)計(jì)，盡顯豪宅氣息；銷(xiāo)售中心118公共空間豪華感強(qiáng)的住戶(hù)大堂與電梯間，體現(xiàn)項(xiàng)目檔次公共空間豪華感強(qiáng)的住戶(hù)大堂與電梯間，體現(xiàn)項(xiàng)目檔次119電梯間電梯間選用較高檔次的石材與燈飾，體現(xiàn)樓王豪宅的高配置。電梯間電梯間選用較高檔次的石材與燈飾，體現(xiàn)樓王豪宅的高配置?？罩兴皥@林充分利用空間，建造空中水景園林廣場(chǎng)，并進(jìn)行藝術(shù)處理，將園林景觀(guān)、人的活動(dòng)空間融合其中，周邊是匠心獨(dú)具的綠色植物以及現(xiàn)代建筑小品，形成了和諧的景觀(guān)感與空間感。空中水景園林充分利用空間，建造空中水景園林廣場(chǎng)，并進(jìn)行藝術(shù)處空中水景會(huì)所空中水景廣場(chǎng)周邊的架空層會(huì)所，里面特設(shè)健身房、臺(tái)球室、乒乓球室、棋牌室、閱覽室、兒童活動(dòng)室等，業(yè)主在會(huì)所中運(yùn)動(dòng)時(shí)，透過(guò)玻璃看見(jiàn)的是美麗的水景園林，業(yè)主在這里，不僅可以鍛煉身體，還能邂逅更多知己、匯聚知音，盡享淡泊閑情。兒童活動(dòng)室健身室書(shū)畫(huà)室棋牌室空中水景會(huì)所空中水景廣場(chǎng)周邊的架空層

選擇時(shí)尚的風(fēng)格來(lái)營(yíng)造該室內(nèi)氛圍，帶出現(xiàn)代、典雅而奢華的設(shè)計(jì)感覺(jué)。有文化品位的白領(lǐng)人士喜歡的時(shí)尚奢華風(fēng)格樣板房選擇時(shí)尚的風(fēng)格來(lái)營(yíng)造該室內(nèi)氛圍，帶出現(xiàn)代、典

在現(xiàn)代簡(jiǎn)約的裝修中加入中式元素，例如木制、藤制家具的運(yùn)用，屏風(fēng)、博古架的配搭，并充分運(yùn)用豐富的裝飾細(xì)節(jié)借景與借意，體現(xiàn)主人品位，營(yíng)造富東方文化氣息的現(xiàn)代居家空間。文化藝術(shù)人士欣賞的現(xiàn)代中式典雅風(fēng)格樣板房在現(xiàn)代簡(jiǎn)約的裝修中加入中式元素，例如木制、藤124高科技豪華配置，定制品牌交樓標(biāo)準(zhǔn)大金VRV2變頻中央空調(diào)日本林內(nèi)煮食爐、抽油煙機(jī)、消毒碗柜、燃?xì)鉄崴鱅C卡門(mén)禁與電梯聯(lián)動(dòng)門(mén)磁、窗磁和紅外微波雙鑒探測(cè)器、煤氣泄漏探測(cè)器智能終端與遙控空調(diào)、電視的開(kāi)關(guān)和局部燈光調(diào)整和情景模式控制可視智能信息及對(duì)講終端互聯(lián)網(wǎng)遠(yuǎn)程家電、信息、安防等控制終端德國(guó)高級(jí)浴具樣板房高科技豪華配置，定制品牌交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房125物業(yè)服務(wù)聘請(qǐng)知名物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，如港聯(lián)物業(yè)或白天鵝物業(yè)管理公司等為住戶(hù)提供高素質(zhì)日常服務(wù)體現(xiàn)高端項(xiàng)目檔次，并達(dá)到物業(yè)保值物業(yè)服務(wù)聘請(qǐng)知名物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，如港聯(lián)物業(yè)或白天鵝物業(yè)管理公司126物業(yè)服務(wù)日常管家

每棟塔