某市棗莊項目發(fā)展思路概述課件

謹(jǐn)呈：河南省新棗莊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司[2010]-ZZTZH-07版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸同致行（中國）地產(chǎn)顧問有限公司所有，未同致行（中國）地產(chǎn)顧問有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。2010.07新棗莊項目項目營銷策劃思路謹(jǐn)呈：河南省新棗莊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司[2010]-ZZTZH新棗莊項目開發(fā)重要參考案例——曼哈頓發(fā)展解讀本次匯報溝通之前新棗莊項目開發(fā)重要參考案例——本次匯報溝通之前解讀一：作為城市綜合體，項目往往承擔(dān)著再造區(qū)域形象和整合區(qū)域價值的功能，本項目亦有類似之處本項目東臨雛形初具的鄭東新區(qū)、北臨鄭州期貨市場及未來商務(wù)圈、南臨中原最大的家具中博建材市場，西臨河南省委各級直屬機(jī)關(guān)所在地。同時，現(xiàn)有未來大道兩側(cè)作為國內(nèi)最大的期貨交易市場之一，吸引著全省甚至全國各地的期貨交易，也是全國最大的糧棉期貨交易基地。曼哈頓解讀解讀一：作為城市綜合體，項目往往承擔(dān)著再造區(qū)域形象和整合區(qū)域住宅建面：42萬M2商業(yè)建面：22萬M2寫字樓建面：17萬M2酒店+酒店式公寓建面：5萬M2解讀二：作為城市綜合體，必須在規(guī)劃上考慮其各種功能的互補(bǔ)性，甚至放置整個區(qū)域上的功能互補(bǔ)作用曼哈頓解讀城市綜合體住宅、商業(yè)、酒店、寫字樓、公寓住宅建面：商業(yè)建面：寫字樓建面：酒店+酒店式公寓建面：5萬M住宅雙地面，商業(yè)雙首層—代表國內(nèi)社區(qū)規(guī)劃最高水準(zhǔn)架空園林解讀三：作為城市綜合體，除了容積率，“商業(yè)”價值的大小才是決定整個項目贏利水平的關(guān)鍵曼哈頓解讀住宅雙地面，商業(yè)雙首層—代表國內(nèi)社區(qū)規(guī)劃最高水準(zhǔn)架空園林解讀１、中博會期間，曼哈頓項目先后接待全國各大省市代表團(tuán)600人次參觀考察；２、河南省幾乎所有地市的四大班子都來曼哈頓考察學(xué)習(xí)；３、曼哈頓的合作、開發(fā)、營銷基本上是鄭州市各行政區(qū)設(shè)參照的標(biāo)準(zhǔn)模版；４、曼哈頓的住宅、商業(yè)、公寓價格成為周邊片區(qū)甚至鄭州市的價格標(biāo)桿。曼哈頓解讀解讀四：作為城市綜合體，以“單個項目”成功所贏得的社會效應(yīng)，將有可能超過以“項目開發(fā)數(shù)量”取勝所能贏得的社會效應(yīng)１、中博會期間，曼哈頓項目先后接待全國各大省市代表團(tuán)600人推售面積9.8萬㎡推售面積11.6萬㎡曼哈頓·上東區(qū)曼哈頓·國際公寓曼哈頓·第五大道曼哈頓·首府曼哈頓中心推售面積5萬㎡推售面積3萬㎡推售面積10.8萬㎡2007.01.272007.04.212007.06.302007.122007.09.2718億飄紅業(yè)績，令升龍企業(yè)品牌升華

2007年推出住宅、公寓、商業(yè)、寫字樓合計超過35萬平方米曼哈頓解讀解讀五：作為城市綜合體，具備在短期內(nèi)實現(xiàn)高銷售額的條件，關(guān)鍵在于開發(fā)和營銷策略的組織推售面積9.8萬㎡推售面積11.6萬㎡曼哈頓·上東區(qū)曼哈頓·做中國最有價值的房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)同致行（中國）簡介TOUCHSTONE（CHINA）深圳·北京·南京·鄭州·長沙·廈門·西安·濟(jì)南·香港做中國最有價值的房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)同致行（中國）簡介TOUCHS1995年成立，勵精圖治15年，成功策劃和代理300多個大型住宅、寫字樓、商業(yè)項目及綜合體以房地產(chǎn)評估起步，經(jīng)營范圍涵蓋土地規(guī)劃·房地產(chǎn)全程策劃·銷售代理·顧問研究·網(wǎng)絡(luò)交易6大服務(wù)系統(tǒng)分支機(jī)構(gòu)遍布深圳·北京·南京·鄭州·廈門·長沙·濟(jì)南·西安和香港等地，業(yè)務(wù)涉及全國37個城市做中國最有價值的房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)同致行1995年成立，勵精圖治15年，成功策劃和代理300多個大型至2009年，累積在全國代理銷售住宅、寫字樓、商業(yè)、綜合體等總面積2370萬平方米連續(xù)多年被建設(shè)部評為“中國10大房地產(chǎn)營銷策劃機(jī)構(gòu)”，深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長單位全國100家放心中介機(jī)構(gòu)，2006全國優(yōu)秀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，全國100強(qiáng)房地產(chǎn)策劃代理機(jī)構(gòu)做中國最有價值的房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)同致行至2009年，累積在全國代理銷售住宅、寫字樓、商業(yè)、綜合體等深圳第1家國土資源部A級土地評估機(jī)構(gòu)，第1家建設(shè)部“壹”級房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)現(xiàn)有員工1200余人，其中50%以上為本科以上高等學(xué)歷，5%為外籍或留學(xué)人士做中國最有價值的房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)同致行深圳第1家國土資源部A級土地評估機(jī)構(gòu)，第1家建設(shè)部“壹”級做中國最有價值的房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)同致行服務(wù)體系代理sales&marketing顧問DevelopmentConsuilting評估RealEstateAppraisal同致行經(jīng)紀(jì)PropertyBrokerage有家網(wǎng)U同致行（中國）研究與數(shù)據(jù)服務(wù)Research&Data住宅策劃代理服務(wù)residentialservices寫字樓策劃代理服務(wù)officeservices商鋪策劃代理服務(wù)retailservices戰(zhàn)略顧問服務(wù)strategicconsulting住宅顧問服務(wù)Residentialconsulting商業(yè)顧問服務(wù)office&retailconsulting機(jī)構(gòu)評估服務(wù)land&buildingappraisal個人評估服務(wù)personalpropertyappraisal投資咨詢服務(wù)InvestmentAdvisoryService房屋租售服務(wù)2ndpropertyselling&leasing機(jī)構(gòu)安家服務(wù)corporatepropertyservices按揭代理服務(wù)mortgageagency產(chǎn)權(quán)辦證服務(wù)Titledocumentationservices做中國最有價值的房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)代理顧問評估同致行經(jīng)紀(jì)有房地產(chǎn)全程系統(tǒng)化服務(wù)策劃代理消費(fèi)者研究及產(chǎn)品策劃前期土地及市場研究項目前期服務(wù)重點(diǎn)針對開發(fā)商新拍地塊開展的專業(yè)服務(wù)。服務(wù)重點(diǎn)在于對土地性質(zhì)的研判及對市場的研究。著重于項目開發(fā)思路及土地價值挖掘的發(fā)展方向。項目中期服務(wù)重點(diǎn)著重解決產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計及目標(biāo)客戶的對應(yīng)關(guān)系。服務(wù)重點(diǎn)在于產(chǎn)品的打造及對人群的研究。從規(guī)劃及定位就確定項目在市場的定位及優(yōu)勢，銷售只是臨門一腳的工作。項目后期服務(wù)重點(diǎn)達(dá)到價格與銷售速度的完美結(jié)合。重點(diǎn)在于建立起項目與客戶完全暢通的渠道，完美的完成銷售。著重于銷售的現(xiàn)場把握能力及策略的市場應(yīng)變能力。同致行過程溝通修正體系強(qiáng)調(diào)與開發(fā)商及規(guī)劃、園林等專業(yè)公司的多方探討，確定物業(yè)發(fā)展方向。通過資源整合，組織專家團(tuán)與開發(fā)商一起討論項目規(guī)劃等工作。定期出品市場報告與開發(fā)商溝通，隨時掌握市場變化。參與到產(chǎn)品細(xì)節(jié)的研討，并針對同類型物業(yè)進(jìn)行分析研究。以例會形式推進(jìn)各項工作，使整體工作得以順利推進(jìn)。定期出品銷售周報、人群分析等報告，辨證前期人群定位，根據(jù)市場變化予以調(diào)整。競爭對手分析及片區(qū)新項目開盤總結(jié)，了解競爭態(tài)勢。隨時調(diào)整價格策略，以實現(xiàn)價值最大化。做中國最有價值的房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)同致行服務(wù)體系房地產(chǎn)全程系統(tǒng)化服務(wù)策劃代理消費(fèi)者研究及產(chǎn)品策劃前期土地及市同致行CS銷售美學(xué)CS是客戶滿意（CUSTOMERSATISFACTION）的簡稱，是“客戶對其要求已被滿足的程度的感受”，是人們在接受了產(chǎn)品或服務(wù)包括其所攜帶信息的刺激以后，所作的一種肯定的心理狀態(tài)，是人們對產(chǎn)品的一種主觀的綜合的評價。CS現(xiàn)場管理模式是讓銷售現(xiàn)場從功能化轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)滿意度的專業(yè)體系實現(xiàn)滿意度體驗化功能基本銷售功能——實現(xiàn)滿意度銷售CS銷售管理模式服務(wù)做中國最有價值的房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)同致行服務(wù)體系同致行CS銷售美學(xué)CS是客戶滿意（CUSTOMERSAT海量信息將支持到項目決策及應(yīng)變——戰(zhàn)略調(diào)整及決策應(yīng)變信息基礎(chǔ)海量信息系統(tǒng)整合服務(wù)將營銷線脈搏化在瞬息萬變的市場中，營銷是不能一成不變的，海量信息服務(wù)系統(tǒng)的建立，將使項目根據(jù)市場的變化提前作出應(yīng)變，形成脈搏化、跳躍化的營銷脈絡(luò)，引領(lǐng)市場而不是跟隨市場。海量信息系統(tǒng)將使?fàn)I銷決策更為順暢市場決勝在于決策，而決策則在于對市場的掌控，信息系統(tǒng)的建立解決決策環(huán)節(jié)的周轉(zhuǎn)迂回，為項目與市場迅速判斷提供準(zhǔn)確依據(jù)。官方信息更新（政策解讀）同致行專業(yè)期刊動態(tài)市場跟蹤項目區(qū)域市場信息更新循環(huán)信息服務(wù)體系做中國最有價值的房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)同致行服務(wù)體系同致行信息庫+同城客戶會+多個案例沉淀+三級市場……海量信息將支持到項目決策及應(yīng)變——戰(zhàn)略調(diào)整及決策應(yīng)變信息基礎(chǔ)資源營銷是低成本而高效的營銷方式——全方位的專業(yè)技術(shù)支持戰(zhàn)略性資源整合服務(wù)地產(chǎn)服務(wù)鏈資源模式，360度專業(yè)整合同致行除了有各地分公司及三級市場渠道等多方自身資源外，外部資源極其豐富。從市場、到建筑、園林、咨詢等一系列地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)的整合，形成360度系統(tǒng)地產(chǎn)服務(wù)模式，為項目提供更為周全而專業(yè)的服務(wù)。項目建筑資源網(wǎng)絡(luò)資源園林資源三級市場資源營銷資源Citymark賽美建筑

柏濤(墨爾本)

泛亞易道

貝爾高林加拿大奧雅園境師事務(wù)所做中國最有價值的房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)同致行服務(wù)體系資源營銷是低成本而高效的營銷方式——全方位的專業(yè)技術(shù)支持戰(zhàn)略華北區(qū)域中南區(qū)域華南區(qū)域至2007年，同致行（中國）已在全國37個城市開展房地產(chǎn)綜合服務(wù)。并在以深圳為核心的華南區(qū)域，以南京為核心的中南區(qū)域，以鄭州為核心的華北區(qū)域建立了8家分支機(jī)構(gòu)。為同致行（中國）橄欖計劃的實施奠定了堅實的基礎(chǔ)……三大戰(zhàn)略區(qū)域做中國最有價值的房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)同致行戰(zhàn)略平臺華北區(qū)域中南區(qū)域華南區(qū)域至2007年，同致行（中國）已在全國“團(tuán)隊”價值以團(tuán)隊為綱，團(tuán)隊是由“人”組成的。人才的重視與貯備，是團(tuán)隊承前啟后的動力源泉。“專業(yè)”價值以專業(yè)為本，才能在未來的商戰(zhàn)競爭中，立于不敗之地，使企業(yè)在良性層次上穩(wěn)健發(fā)展。“創(chuàng)新”價值以創(chuàng)新為魂，集團(tuán)化的管理運(yùn)營才能保持鮮活的生命力?！翱蛻簟眱r值以客戶為先，才能達(dá)成企業(yè)的終極價值與理想。任何商業(yè)交易與服務(wù)的核心都在于交易的完整性、雙贏性。做中國最有價值的房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)同致行價值觀“團(tuán)隊”價值以團(tuán)隊為綱，團(tuán)隊是由“人”組成的。人才的重視與貯事前計劃結(jié)果第一，過程第二事中執(zhí)行結(jié)果第一，完美第二事后總結(jié)結(jié)果第一，理由第二服務(wù)宗旨——董事長語錄做中國最有價值的房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)同致行思想結(jié)果導(dǎo)向一切策劃與銷售的成敗均以“為發(fā)展商創(chuàng)造價值”的結(jié)果為導(dǎo)向！事前計劃結(jié)果第一，過程第二服務(wù)宗旨——董事長語四點(diǎn)四級服務(wù)質(zhì)保體系做中國最有價值的房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)同致行戰(zhàn)略平臺項目定位價格方案開盤策略銷售策略集團(tuán)各職能部門技術(shù)平臺研究管理銷售管理集團(tuán)技術(shù)委員會/決策委員會置業(yè)顧問分公司總經(jīng)辦銷售總監(jiān)項目經(jīng)理策劃總監(jiān)銷售經(jīng)理主策劃師置業(yè)顧問執(zhí)行策劃執(zhí)行策劃置業(yè)顧問分公司總經(jīng)辦銷售總監(jiān)項目經(jīng)理策劃總監(jiān)銷售經(jīng)理主策劃師置業(yè)顧問執(zhí)行策劃執(zhí)行策劃置業(yè)顧問分公司總經(jīng)辦銷售總監(jiān)項目經(jīng)理策劃總監(jiān)銷售經(jīng)理主策劃師置業(yè)顧問執(zhí)行策劃執(zhí)行策劃1342為結(jié)果導(dǎo)向創(chuàng)造條件四點(diǎn)四級服務(wù)質(zhì)保體系做中國最有價值的房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)項目定位集同致行15年致力為每一座城市代表性、標(biāo)志性項目提供服務(wù)深圳瑞河耶納深圳西湖林語深圳中航香水郡深圳嘉寶田花園深圳菲詩艾倫深圳丹楓雅苑深圳星海名城深圳聽海花園深圳挪威森林深圳中央商務(wù)大廈深圳中銀大廈深圳航天大廈深圳江蘇大廈深圳聯(lián)泰大廈深圳時代科技大廈深圳現(xiàn)代商務(wù)大廈深圳卓越時代廣場深圳賽格廣場深圳賽格群星廣場鄭州曼哈頓廣場鄭州中原新城鄭州寶龍城市廣場鄭州高速奧蘭花園鄭州星鉆洛陽世紀(jì)華陽石家莊天山水榭花都南京奧體新城昆山中航城長沙大璽門商業(yè)公園長沙鵬基諾亞山林長沙泊愛藍(lán)灣益陽中核緹香名苑韶關(guān)龍洲島·菲詩艾倫中信井岡山國會中心西安絲路花城·香榭西安首府哈爾濱TIMES·國際公館徐州紅星美凱龍鎮(zhèn)江翠竹園別墅……同致行15年致力為每一座城市代表性、標(biāo)志性項目提供服務(wù)深圳同致行15年致力為品牌、知名開發(fā)企業(yè)提供更有價值的服務(wù)深圳萬科地產(chǎn)深圳中海地產(chǎn)深圳招商地產(chǎn)深圳卓越地產(chǎn)深圳星河地產(chǎn)深圳中信集團(tuán)深圳中航集團(tuán)深圳東部集團(tuán)深圳中核置業(yè)深圳富春東方地產(chǎn)深圳中城銀浦地產(chǎn)深圳新浩實業(yè)深圳市賽格集團(tuán)深圳中銀集團(tuán)深圳前海股份深圳金眾集團(tuán)深圳恒立冠投資深圳廣森投資中國南山開發(fā)集團(tuán)深圳地業(yè)地產(chǎn)河南建業(yè)集團(tuán)河南升龍置業(yè)河南高速南京奧體建設(shè)石家莊天山集團(tuán)鎮(zhèn)江中房新鴻鎮(zhèn)江恒順地產(chǎn)中華永恒慈善基金會深圳聯(lián)泰地產(chǎn)深圳鵬基集團(tuán)深圳南光地產(chǎn)深圳振業(yè)集團(tuán)……同致行15年致力為品牌、知名開發(fā)企業(yè)提供更有價值的服務(wù)深圳做中國最有價值的房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)同致行經(jīng)典業(yè)績同致行（中國）作為一個全國性大型品牌房地產(chǎn)綜合服務(wù)商，致力于以高銷售率及市場影響力來實現(xiàn)客戶價值，同致行中國過往代理項目中，90%以上項目銷售率超過95%；65%以上項目實現(xiàn)100%完美銷售；鄭州同致行成立于2006年，是同致行（中國）在鄭州成立的全資子公司、在華中區(qū)域開設(shè)的重要分支機(jī)構(gòu)。憑借同致行品牌的技術(shù)與經(jīng)驗沉淀，先后在鄭州及河南省內(nèi)策劃代理了城市綜合體、純商業(yè)、大型住宅、豪宅、寫字樓及大型舊城改造項目15個以上，目前在鄭州市的代理建筑面積市場占有率排行第一名。鄭州分公司地址：鄭州市金水路曼哈頓中心24F電話Tel：（0371）65963000傳真Fax：（0371）65968588郵編：450008做中國最有價值的房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)同致行（中國）作為一個全國性大鄭州分公司發(fā)展沉淀客戶需求典型案例360度貼身服務(wù)模式全方位為客戶解決專業(yè)問題專業(yè)型營售溢價模式創(chuàng)造最大價值化的專業(yè)營銷體系。精細(xì)化產(chǎn)品創(chuàng)造模式為項目提升競爭力。CS現(xiàn)場管理模式建立具備服務(wù)性的銷售體系，提升項目形象及客戶殺傷力全程信息服務(wù)模式充分掌握市場動態(tài)，對執(zhí)行策略做出隨機(jī)調(diào)整戰(zhàn)略性資源整合模式整合各方資源，為項目造勢曼哈頓廣場建業(yè)世紀(jì)華陽寶龍城市廣場中原新城遠(yuǎn)大理想城高速奧蘭花園六大價值創(chuàng)作模式做中國最有價值的房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)同致行經(jīng)典業(yè)績鄭州分公司發(fā)展沉淀客戶需求典型案例360度貼身服務(wù)模式全方鄭州同致行三大陣營業(yè)務(wù)體系上市公司陣營鑫苑（中國）建業(yè)住宅集團(tuán)寶龍集團(tuán)河南鑫苑、建投鑫苑……建業(yè)洛陽中亞、建業(yè)開封大宏……外域公司陣營福建升龍企業(yè)北京住總集團(tuán)升龍置業(yè)、元龍地產(chǎn)……本土公司陣營河南高速正商地產(chǎn)高速·奧蘭花園……洛陽住總置業(yè)……河南寶龍置業(yè)……正商·紅河谷、正商城……其他企業(yè)惠眾置業(yè)、盛潤地產(chǎn)……做中國最有價值的房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)同致行經(jīng)典業(yè)績鄭州同致行上市公司陣營鑫苑（中國）建業(yè)住宅集團(tuán)寶龍集團(tuán)河南鑫曼哈頓廣場位置：鄭州市中心金水路與未來路交匯處規(guī)模：約80萬平方米物業(yè)類型：住宅、商業(yè)、公寓、寫字樓操盤時間：2006~（目前為第三期）實現(xiàn)均價：住宅5500元/平米,商業(yè)38000元/平米經(jīng)典業(yè)績：2007年總銷售額實現(xiàn)18個億創(chuàng)造2007年鄭州樓市銷售面積、套數(shù)、價格三料冠軍做中國最有價值的房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)鄭州同致行代理經(jīng)典為同致行積累了在鄭州操作綜合性多種形態(tài)物業(yè)的成功經(jīng)驗曼哈頓廣場位置：鄭州市中心金水路與未來路交匯處做中國中原新城位置：鄭州市西區(qū)隴海路與桐柏路交匯處規(guī)模：約280萬平方米物業(yè)類型：住宅、商業(yè)、公寓操盤時間：2008~經(jīng)典業(yè)績：2009年全年總銷售額實現(xiàn)24個億創(chuàng)造2009年度鄭州樓市銷售面積、套數(shù)雙料冠軍做中國最有價值的房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)鄭州同致行代理經(jīng)典同致行代理鄭州超大規(guī)模城中村改造項目的代表作品，成功典范中原新城位置：鄭州市西區(qū)隴海路與桐柏路交匯處做中國最鑫苑·現(xiàn)代城位置：鄭州核心區(qū)隴海路與慶豐街交匯處規(guī)模：約23萬平方米物業(yè)類型：住宅、商業(yè)操盤時間：2009年10月~經(jīng)典業(yè)績：2010年5月25日開盤銷售87%，均價達(dá)到7300元/㎡，二期8月份開盤做中國最有價值的房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)鄭州同致行代理經(jīng)典成為同致行在鄭州核心區(qū)操作項目的又一代表性作品，成為鑫苑中國2010年415新政后表現(xiàn)最優(yōu)異樓盤鑫苑·現(xiàn)代城位置：鄭州核心區(qū)隴海路與慶豐街交匯處做高速·奧蘭花園位置：鄭東新區(qū)東風(fēng)東路與商都路交匯處北規(guī)模：約45萬平方米物業(yè)類型：住宅、商業(yè)操盤時間：2009年7月~經(jīng)典業(yè)績：一期673套房源開盤當(dāng)天售罄二期均價達(dá)到7500元/㎡，開盤當(dāng)日勁銷80%，預(yù)計7月份實現(xiàn)全面清盤做中國最有價值的房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)鄭州同致行代理經(jīng)典為同致行在東區(qū)操作項目積累了成功經(jīng)驗及優(yōu)越的客戶資源高速·奧蘭花園位置：鄭東新區(qū)東風(fēng)東路與商都路交匯處契子同致行將有可能成為新棗莊地產(chǎn)在鄭州發(fā)展的最佳營銷代理合作伙伴！契子同致行將有可能成為新棗莊地產(chǎn)在鄭州發(fā)展的最佳營銷代理合作1234透視項目開發(fā)環(huán)境與前景項目發(fā)展環(huán)境、發(fā)展前景、區(qū)域市場狀況、地塊開發(fā)價值、發(fā)展模式對項目發(fā)展定位的認(rèn)知項目產(chǎn)品價值、定位思考、產(chǎn)品發(fā)力點(diǎn)及物業(yè)發(fā)展建議解讀項目營銷戰(zhàn)略項目營銷戰(zhàn)略思考、營銷模式與條件分析部分營銷執(zhí)行內(nèi)容提示營銷要點(diǎn)提示、同致行團(tuán)隊本次匯報溝通的目標(biāo)1234透視項目開發(fā)環(huán)境與前景本次匯報溝通的目標(biāo)透視項目開發(fā)環(huán)境與前景1同致行思考項目開發(fā)環(huán)境與前景【同致行思考】項目發(fā)展模式分析項目區(qū)域及市場狀況地塊開發(fā)條件與價值區(qū)域市場競爭格局透視項目開發(fā)環(huán)境與前景1同致行思考項目開發(fā)環(huán)境與前景【同致行鄭州是全國重要的交通、通訊樞紐，是新亞歐大陸橋上的重要城市，處于我國交通大十字架的中心位置。已經(jīng)成為一個鐵路、公路、航空、郵電通信兼具的綜合性樞紐城市鄭州借助自身“中國之心”的優(yōu)勢地理區(qū)位，依托國家中部崛起的宏偉規(guī)劃、膠良好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)、自身人才優(yōu)勢，正成為帶動中部崛起的一極。鄭州房地產(chǎn)大勢鄭州是全國重要的交通、通訊樞紐，是新亞歐大陸橋上的重要城市，啟示——對于新棗莊地產(chǎn)來講，鄭州在中原城市群的核心領(lǐng)導(dǎo)地位，將為企業(yè)的房地產(chǎn)版塊運(yùn)動帶來強(qiáng)大的發(fā)展機(jī)遇，但隨著“中原城市群”、“舊改加速城市化進(jìn)程”的戰(zhàn)略深化及實施，又會對新棗莊地產(chǎn)的版塊運(yùn)動價值帶來前所未有的機(jī)遇。如何準(zhǔn)確挖掘新棗莊地產(chǎn)版塊的價值潛力，打造新棗莊地產(chǎn)版塊在鄭州的差異化形象，將成為新棗莊地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的根本問題。鄭州房地產(chǎn)大勢政治角度——鄭州作為河南省代表性的省會級中心城市，隨著“中原城市群”、“舊城、城中村改造”等加快城市化進(jìn)程戰(zhàn)略的實施及深化，將為項目開發(fā)帶來機(jī)遇和挑戰(zhàn)國家中部崛起，河南省中原城市群和鄭汴一體化戰(zhàn)略的實施，以及省域城鎮(zhèn)體系確定的“鄭開都市圈”的規(guī)劃設(shè)想，均指向鄭州在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的領(lǐng)導(dǎo)地位。啟示——鄭州房地產(chǎn)大勢政治角度——鄭州作為河南省代表性的省會經(jīng)濟(jì)角度——鄭州充分利用外部機(jī)遇，各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均快速大幅提升，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了有力支撐，也為項目多元化發(fā)展奠定了基礎(chǔ)2005年至今，鄭州市第一產(chǎn)業(yè)比重逐年下降，第二產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位，且比重呈現(xiàn)上升趨勢，成為鄭州市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長的有力保障，第二產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定增長將推動第三產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展階段。2005年至今社會品零售總額逐年大幅增長。2009年，鄭州市全年完成社會消費(fèi)品零售總額1434.8億元，同比增長18.9%。2009年，鄭州市居民消費(fèi)價格指數(shù)5年來首次回落，同比下降0.2%。2009年全年，鄭州市物價水平全年負(fù)增長。隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)觸底回升，流通性逐步恢復(fù)，2010年物價指數(shù)環(huán)比數(shù)據(jù)逐月回升。近年來，鄭州市人均消費(fèi)快速增加，2009年人均消費(fèi)性支出首次突破萬元大關(guān)。啟示——鄭州經(jīng)濟(jì)的泡沫小，實體經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)強(qiáng)大，支撐了房地產(chǎn)剛性需求的增長，社會財富的增加使得投資需求更為旺盛。新棗莊地產(chǎn)在項目開發(fā)上需要根據(jù)鄭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)深入研究市場需求，充分利用鄭州經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展所帶來的地產(chǎn)機(jī)遇。鄭州房地產(chǎn)大勢經(jīng)濟(jì)角度——鄭州充分利用外部機(jī)遇，各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均快速大幅提升人口角度——鄭州城市化進(jìn)程加快、剛性人口穩(wěn)步激增，將在未來幾年內(nèi)拉動鄭州房地產(chǎn)的良性、快速發(fā)展，為鄭州房地產(chǎn)及項目開發(fā)水平的提升奠定了堅實的基礎(chǔ)按照鄭州市城市發(fā)展規(guī)劃，至2020年，全市總?cè)丝趯⑦_(dá)到1100萬，城市化水平80%左右。其中市區(qū)人口500萬，人口規(guī)模較目前擴(kuò)大0.5倍，按人均住房面積20㎡計算，相當(dāng)于未來十年將新增3700萬㎡的剛性住房需求，年均新增剛性需求將達(dá)到370萬㎡

；按照歷年來鄭州城鎮(zhèn)人口增加絕對值來看，基本在8-14萬之間，年均增長12萬，其中市區(qū)人口約為10萬，按人均住房面積20㎡計算，相當(dāng)于每年將新增200萬㎡的剛性住房需求；鄭州市人均可支配收入增長平穩(wěn)，年均增幅在10%以上，2009年城市居民人均可支配收入達(dá)到117417元，在中部省會城市中僅次于武漢市。居民收入的快速增長與消費(fèi)能力不斷提高，亦將帶動房地產(chǎn)消費(fèi)力的提升。啟示——鄭州作為省會中心城市，隨著城市規(guī)模的擴(kuò)展、城市化率的加速、剛性人口的激增，將對鄭州房地產(chǎn)市場廣闊的開發(fā)前景奠定基礎(chǔ)。而對于雅寶地產(chǎn)來講，隨著城市發(fā)展格局的演變，在參與到這種“分羹”的過程的同時，又將直面各種威脅。同樣是機(jī)遇和挑戰(zhàn)，必將要求企業(yè)充分挖掘自身版塊運(yùn)動的先決優(yōu)勢，將其發(fā)展為可持續(xù)發(fā)展的競爭條件，方有更多機(jī)會向更為廣闊的發(fā)展空間邁進(jìn)。鄭州房地產(chǎn)大勢人口角度——鄭州城市化進(jìn)程加快、剛性人口穩(wěn)步激增，將在未來幾房地產(chǎn)角度——近十年鄭州房地產(chǎn)市場一直處于供銷相對平衡、穩(wěn)定同步增長的狀態(tài)，相對合理的發(fā)展走勢，為雅寶項目的發(fā)展搭建了穩(wěn)定而可信任的平臺啟示——鄭州房地產(chǎn)市場歷年來處于供銷相對平衡、穩(wěn)定同步增長的狀態(tài)，未出現(xiàn)供過大于求等不平衡的現(xiàn)象，與國內(nèi)其他省會城市相比，鄭州的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出“以剛性需求沉著應(yīng)對變局”的中庸之勢，對于雅寶企業(yè)來講，這一要素將對項目的持續(xù)滾動開發(fā)形成有力支撐。2004年開始,由于鄭州市城市化進(jìn)程速度加快，鄭州市在中原地區(qū)獨(dú)特的城市地位，住房需求快速增長；2005-2007年鄭州市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)飛速發(fā)展的狀態(tài)，市場容量逐年突破，成交價格年年攀升直；2008年全國各大城市商品房銷售價格，銷售量相應(yīng)縮水，而鄭州商品房銷售均價卻在保持平穩(wěn)的基礎(chǔ)上略有上升，得益于鄭州商品房市場以自住需求為主，投機(jī)比例有限，市場整體發(fā)展健康，這一結(jié)論在2009年的市場表現(xiàn)中得到印證。鄭州房地產(chǎn)大勢房地產(chǎn)角度——近十年鄭州房地產(chǎn)市場一直處于供銷相對平衡、穩(wěn)定房地產(chǎn)角度——2008年被抑制的剛性需求在2009年得到充分釋放，成交量的回升增強(qiáng)了價格漲勢，2010年成交量及價格將繼續(xù)呈現(xiàn)上揚(yáng)趨勢，并將持續(xù)至2010年底啟示——在房地產(chǎn)自身發(fā)展相對合理的狀態(tài)下，受宏觀層面的影響，2010年初鄭州房地產(chǎn)出現(xiàn)了小幅度的回落，但價格出現(xiàn)了快速上漲，這是春節(jié)長假樓市傳統(tǒng)銷售淡季和近期樓市調(diào)控政策密集出臺雙重影響的結(jié)果，但從上半年來看，未來鄭州樓市仍然處于需求旺盛期。這一信號對于雅寶鄭東首個項目來講，提示我們應(yīng)充分利用市場變化的這一誘因，加快開發(fā)速度，搶占市場先機(jī)，在變化進(jìn)程階段成功啟動項目，并借以穩(wěn)定整體項目開發(fā)節(jié)奏。2009年鄭州市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積累計741.74萬㎡，銷售面積累計1161.2萬㎡，新增批準(zhǔn)預(yù)售面積空缺380萬㎡，購房需求旺盛。2010年初市場開發(fā)保持謹(jǐn)慎和克制，商品房銷售面積170.3萬㎡，新增批準(zhǔn)預(yù)售面積85.1萬㎡，較銷售面積少了85.2萬㎡，供需、出現(xiàn)失衡，2010年需求依然呈現(xiàn)旺盛。2009年鄭州市商品房銷售均價在5000元/㎡左右波動，幅度較大，2010年開始價格呈現(xiàn)出明顯的上升趨勢，近2個月商品房銷售均價超過5000元/㎡，增速明顯加快。鄭州房地產(chǎn)大勢房地產(chǎn)角度——2008年被抑制的剛性需求在2009年得到充分機(jī)遇：據(jù)不完全統(tǒng)計，09年下半年至2010年，鄭州市將有眾多項目陸續(xù)入市，將向市場投放1375萬㎡商品房。2010年后，鄭州在迎來住宅精品時代同時，更需要的是品質(zhì)化樓盤的升級。競爭：北區(qū)今后將是土地資源占有的激烈競爭區(qū)域，開發(fā)商品牌有影響力，但在品質(zhì)方面的突破有限。對于本項目來講需要充分做好前期規(guī)劃，通過項目的良好運(yùn)作贏得鄭州市，贏得中原人心，對新棗莊地產(chǎn)今后河南布局影響重大。鄭州房地產(chǎn)大勢房地產(chǎn)角度——

2010年后，鄭州房地產(chǎn)市場將進(jìn)入品質(zhì)化時代，“高端樓盤”將成為未來房地產(chǎn)發(fā)展的主流和競爭主戰(zhàn)場，本項目決勝的關(guān)鍵將在于——開發(fā)戰(zhàn)略啟示——鄭州樓市發(fā)展已接近一線城市，高端項目基本集結(jié)于政府新規(guī)劃區(qū)域，同時鄭州樓市正逐步走向成熟，品牌與品質(zhì)的結(jié)合，將是鄭州樓市發(fā)展方向。鄭州高端樓盤代表性項目項目名稱項目位置總套數(shù)當(dāng)前預(yù)售總面積已售房屋均價當(dāng)前可售套數(shù)當(dāng)前可售面積近30天銷售近30天成交均價物業(yè)形態(tài)藍(lán)堡灣花園路與東風(fēng)路交匯處122520978571159219294187491高層天驕華庭花園路與農(nóng)科路交匯處西（7月3日開始認(rèn)籌）總共3000總建面30萬——————————高層嘉辰時代公寓經(jīng)三路與農(nóng)科路交匯處96762631680540333322807102高層金印現(xiàn)代城金三路與徐砦路交匯處96011114062598459706918484高層陽光新城2/3期渠北路北中州大道西1943227479572815136430149907多層、小高層圣菲城4期渠東路東北環(huán)路南2255247905418348640777188351小高層、疊加別墅正弘數(shù)碼公寓文博東路西金基路北327014429161662112107372高層機(jī)遇：鄭州房地產(chǎn)大勢房地產(chǎn)角度——2010年后，鄭州房地同致行思考綜合政治、經(jīng)濟(jì)、人口以及房地產(chǎn)發(fā)展來看，鄭州整體的房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境處于一種“無欲則剛”的狀態(tài)——開發(fā)商與消費(fèi)者都保持相對理性，沒有大起大落的開發(fā)與銷售，也沒有大起大落的價格跌漲，房地產(chǎn)在一種“墨守成規(guī)”的狀態(tài)下穩(wěn)步向前邁進(jìn)，可以說是國內(nèi)發(fā)展中房地產(chǎn)演變進(jìn)程發(fā)展最為穩(wěn)定的代表性城市之一；隨著下一步鄭州城市格局的演變，新棗莊地產(chǎn)勢必將參與到房地產(chǎn)第一陣營更大層面的交鋒戰(zhàn)役當(dāng)中。棗莊項目開發(fā)，將把新棗莊地產(chǎn)的戰(zhàn)略局勢拉上更高的層面——引領(lǐng)新棗莊地產(chǎn)借助鄭州城市化進(jìn)程飛速發(fā)展從而引領(lǐng)區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展；作為營銷人，我們將致力于與新棗莊地產(chǎn)共同挖掘北區(qū)CLD區(qū)域價值高度及對區(qū)域價值的提升作用，為新棗莊地產(chǎn)在未來的戰(zhàn)役中決勝當(dāng)好的參謀與前鋒！項目擁有良好的市場發(fā)展環(huán)境，但機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存，決勝的關(guān)鍵將在于開發(fā)戰(zhàn)略！核心詞——交鋒在望，戰(zhàn)略決勝同致行思考綜合政治、經(jīng)濟(jì)、人口以及房地產(chǎn)發(fā)展來看，鄭州整體的鄭州市寫字樓市場2006年后增長較快。2009年鄭州市辦公類商品房供應(yīng)量大幅下滑，全年供應(yīng)21.1萬平方米，同比下降60%。但成交放量高達(dá)61.7萬平方米，同比上升71.4%，成為歷史新高。寫字樓因地段不同價格差異巨大，鄭東新區(qū)、金東板塊、經(jīng)三路北段沿線等寫字樓集聚地，平均售價為10000元/平米，其他非寫字樓聚集地區(qū)辦公用房售價較低，多被作為住宅銷售。目前鄭州市商務(wù)市場尚不成熟，但隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，商務(wù)需求檔次也將不斷升級，商務(wù)市場發(fā)展空間較大。寫字樓競爭市場——隨鄭州市政規(guī)劃的發(fā)展，鄭州寫字樓的市場一直處于穩(wěn)步上升的狀態(tài)，供銷基本平衡，但成交價格提升緩慢，對棗莊項目而言，開發(fā)寫字樓的未來前景尚好，但面臨著品質(zhì)與價格直接的關(guān)系平衡問題。概況——近年來，鄭州市房地產(chǎn)市場高速發(fā)展，住宅市場供需兩旺，而辦公市場份額較少。隨著鄭州市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，尤其第三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，市場對辦公類產(chǎn)品需求也將不斷多樣化，低檔次的商貿(mào)商務(wù)市場，將難以滿足鄭州市商貿(mào)服務(wù)業(yè)的發(fā)展需求，對棗莊項目而言將會面臨著全面升級和更新的過程，為國內(nèi)外品牌商貿(mào)、商務(wù)企業(yè)進(jìn)入預(yù)留空間。寫字樓市場掃描鄭州市寫字樓市場2006年后增長較快。寫字樓競爭市場——隨鄭隨著城市北移東擴(kuò)的戰(zhàn)略發(fā)展，鄭州核心商務(wù)東移，鄭東新區(qū)必將成為企業(yè)發(fā)展的國際化展示平臺．未來將形成老城區(qū)與鄭東新區(qū)兩大核心板塊競爭力。寫字樓競爭市場——目前鄭州寫字樓競爭市場已形成五大核心板塊，目前主要競爭板塊為金東、CBD商務(wù)板塊，棗莊項目位于經(jīng)三路商務(wù)板塊，將參與到三大板塊的競爭中，為項目提供更大的挑戰(zhàn)空間。寫字樓市場掃描碧沙崗商務(wù)板塊碧沙崗商務(wù)板塊紫荊山商務(wù)板塊金東商務(wù)板塊CBD碧沙崗商務(wù)板塊經(jīng)三路商務(wù)板塊成熟商務(wù)板塊未來商務(wù)發(fā)展方向隨著城市北移東擴(kuò)的戰(zhàn)略發(fā)展，鄭州核心商務(wù)東移，鄭東新區(qū)必將成區(qū)域競爭市場——經(jīng)三路商務(wù)板塊寫字樓體量超過60萬平方米，商務(wù)氛圍已基本成熟。對于棗莊項目，提升寫字樓的品質(zhì)，充分利用板塊內(nèi)豐富的投資和辦公客戶資源，是寫字樓營銷的關(guān)鍵。寫字樓市場掃描國際企業(yè)中心金城國際廣場招銀大廈省匯中心財富廣場思達(dá)數(shù)碼大廈整個板塊寫字樓體量超過60萬平米，屬于自發(fā)形成的商務(wù)區(qū)；客戶主要是針對銀行保險類企業(yè)，企業(yè)數(shù)量大，品牌企業(yè)多聚集；寫字樓配套設(shè)施基本具備，物業(yè)檔次偏低；物業(yè)管理水平需要提高，租金水平較低。名稱位置體量國際企業(yè)中心農(nóng)業(yè)路與經(jīng)五路交匯處10萬平方米金城國際廣場東風(fēng)路與經(jīng)三路交匯處19萬平方米財富廣場經(jīng)三路與豐產(chǎn)路交匯處15萬平方米省匯中心農(nóng)業(yè)路與政七街交匯處8.4萬平方米招銀大廈農(nóng)業(yè)路與花園交匯處5.6萬平方米思達(dá)數(shù)碼大廈經(jīng)三路與紅專路交匯處2.85萬平方米區(qū)域競爭市場——經(jīng)三路商務(wù)板塊寫字樓體量超過60萬平方米，商區(qū)域?qū)懽謽瞧焚|(zhì)分析——從目前版塊內(nèi)代表性寫字樓項目來看，寫字樓的硬件設(shè)置較為低端，外立面、大堂、層高等難以體現(xiàn)甲級寫字樓應(yīng)有的檔次。棗莊項目在相對地段不占優(yōu)勢的情況下，應(yīng)重點(diǎn)打造寫字樓的硬件設(shè)施。寫字樓市場掃描樓盤名稱標(biāo)準(zhǔn)層面積㎡外立面樓面格局大堂層高標(biāo)準(zhǔn)層高車位數(shù)量車位建面比中央空調(diào)銷售均價元/㎡租金/㎡/天國際企業(yè)中心1700石幕結(jié)合單元分割10米3.3米355281:1是——1.2元金城國際廣場20001500石材外墻單元分割10米3米450422：1否70001.0-1.2財富廣場10001500石材外墻單元分割5米3米762236：1否——1元省匯中心1500石材外墻單元分割5米3.3米240283：1否8000

1.1元招銀大廈2000玻璃幕墻單元分割10米3米156346：1是95002元思達(dá)數(shù)碼大廈1800石幕結(jié)合自由分割10米3.5米175163：1否65001元外立面多采用干掛石材，對于體現(xiàn)檔次的玻璃幕墻運(yùn)用較少；大堂挑高較低，標(biāo)準(zhǔn)層高普遍低于3.3米，降低了寫字樓的整體品質(zhì)和舒適度；基本都未配備中央空調(diào)，缺乏甲級寫字樓應(yīng)具有的基本硬件要求。區(qū)域?qū)懽謽瞧焚|(zhì)分析——從目前版塊內(nèi)代表性寫字樓項目來看，寫字寫字樓市場掃描區(qū)域?qū)懽謽瞧焚|(zhì)分析——從目前寫字樓項目配套設(shè)施來看，辦公的商務(wù)配套明顯不足，說明版塊內(nèi)寫字樓的開發(fā)理念仍較為落后。對于棗莊項目，應(yīng)引入先進(jìn)的開發(fā)理念，提升版塊內(nèi)商務(wù)價值，進(jìn)行差異化競爭。樓盤名稱商務(wù)中心會議室銀行票務(wù)中心郵局會所餐飲運(yùn)動場所車庫商超國際企業(yè)中心————

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————金城國際廣場————

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————財富廣場————

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——————省匯中心————

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——————招銀大廈————

——————————————思達(dá)數(shù)碼大廈————

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——————寫字樓市場掃描區(qū)域?qū)懽謽瞧焚|(zhì)分析——從目前寫字樓項目配套設(shè)施同致行思考項目應(yīng)打造品質(zhì)標(biāo)桿，借助其良好的區(qū)域位置，突破現(xiàn)有格局引領(lǐng)新的產(chǎn)品理念，打造產(chǎn)品差異化，提升項目價值空間。寫字樓競爭市場——隨鄭州市政規(guī)劃的發(fā)展，鄭州寫字樓的市場一直處于穩(wěn)步上升的狀態(tài)，供銷基本平衡，但成交價格提升緩慢，對棗莊項目而言，開發(fā)寫字樓的未來前景尚好，但面臨著品質(zhì)與價格直接的關(guān)系平衡問題。寫字樓競爭市場——目前鄭州市寫字樓競爭區(qū)域已形成五大核心板塊，目前主要競爭板塊為CBD板塊和金東板塊，棗莊項目將參與到三大板塊競爭，為項目提供更大的挑戰(zhàn)空間。區(qū)域?qū)懽謽瞧焚|(zhì)分析——從目前各區(qū)域代表性寫字樓項目發(fā)展來看，寫字樓在辦公配套和硬件設(shè)施配套方面較為落后，導(dǎo)致租賃價格普遍偏低。區(qū)域?qū)懽謽歉偁幨袌觥壳敖?jīng)三路板塊商務(wù)氛圍較為濃厚，客群認(rèn)可度高，區(qū)域內(nèi)在售項目多為公寓式辦公物業(yè)，純寫物業(yè)已無在售產(chǎn)品，區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龈偁帀毫π?，發(fā)展空間足。同致行思考項目應(yīng)打造品質(zhì)標(biāo)桿，借助其良好的區(qū)域位置，突破現(xiàn)有多年來，鄭州市在售商業(yè)市場處于供大于求的狀態(tài)。受2008年樓市波動影響，2009年鄭州市商業(yè)用房供應(yīng)量大幅下滑，全年供應(yīng)61.6萬平方米，同比下降34.8%。同期，商業(yè)用房成交量保持穩(wěn)定增長，全年成交94.4萬平方米，同比增加30.2%。使得鄭州商業(yè)市場5年來首次供求逆轉(zhuǎn)，全年供求比1.53。商業(yè)用房的價格也保持穩(wěn)定上漲趨勢，2009年全市商業(yè)用房成交均價8036元/平方米，同比上漲1%。從圖中數(shù)據(jù)可知，鄭州市商業(yè)市場受宏觀經(jīng)濟(jì)影響較小，商業(yè)開發(fā)與投資日益成熟。數(shù)據(jù)來源：鄭州市房管局商業(yè)市場概況——隨著鄭州市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，尤其第三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，市場對商業(yè)、辦公類產(chǎn)品需求也將不斷多樣化，低檔次的商貿(mào)商務(wù)市場，將難以滿足鄭州市商貿(mào)服務(wù)業(yè)的發(fā)展需求，將會面臨著全面升級和更新的過程。這為棗莊項目商業(yè)進(jìn)駐預(yù)留了空間。商業(yè)市場掃描多年來，鄭州市在售商業(yè)市場處于供大于求的狀態(tài)。受2008年樓鄭州商業(yè)市場格局——在鄭州市商業(yè)格局中，本項目位于花園路商圈的輻射區(qū)域，商業(yè)氛圍較為濃厚，為項目打造中高端商業(yè)物業(yè)提供了較好的支撐。目前鄭州市已經(jīng)形成的成熟商圈有三個：二七商業(yè)中心、紫荊山商業(yè)中心、碧沙崗商業(yè)中心。跟據(jù)政府規(guī)劃，鄭州市未來將形成5個市級商業(yè)中心：二七商業(yè)中心、紫荊山商業(yè)中心、碧沙崗商業(yè)中心、龍湖商業(yè)中心和新東站商業(yè)中心，龍湖、新東站商業(yè)中心的將在未來東區(qū)發(fā)展過程中成為城市重要的商業(yè)配套。根據(jù)規(guī)劃，鄭州市將發(fā)展41個區(qū)域級商業(yè)中心，以服務(wù)本區(qū)域居民消費(fèi)為主，包括已經(jīng)基本成熟的花園路商圈、曼哈頓商圈、大學(xué)路商圈、南陽路東風(fēng)路商圈、文化路黃河路商圈、建設(shè)路桐柏路商圈、文化路北環(huán)商圈等。同時，鄭州市還將發(fā)展無數(shù)個社區(qū)級商業(yè)，以服務(wù)社區(qū)居民為主，提供日常生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)。商業(yè)市場掃描曼哈頓商圈龍湖商圈新東站商圈城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域城市傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域紫荊山商圈二七商圈碧沙崗商圈花園路商圈城市新興商業(yè)區(qū)域鄭州商業(yè)市場格局——在鄭州市商業(yè)格局中，本項目位于花園路商圈序號商業(yè)區(qū)域名稱序號商業(yè)區(qū)域名稱1花園路緯四路商業(yè)中心21鳳凰路東明路商業(yè)中心2花園路農(nóng)業(yè)路商業(yè)中心22航海路一O七商業(yè)中心3文化路黃河路商業(yè)中心23高新區(qū)南部商業(yè)中心4黃河路南陽路商業(yè)中心24高新區(qū)北部商業(yè)中心5農(nóng)業(yè)路東三街商業(yè)中心25高新區(qū)西部商業(yè)中心6東風(fēng)路豐慶路商業(yè)中心26經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)商業(yè)中心7文化路北環(huán)路商業(yè)中心27龍子湖北區(qū)商業(yè)中心8南陽寨商業(yè)中心28龍子湖南區(qū)商業(yè)中心9金水路未來大道商業(yè)中心29中央大道泰山路商業(yè)中心10常砦商業(yè)中心30中央大道衡山路商業(yè)中心11隴海路慶豐街商業(yè)中心31龍湖北區(qū)第一商業(yè)中心12航海路大學(xué)路商業(yè)中心32龍湖北區(qū)第二商業(yè)中心13嵩山路隴海路商業(yè)中心33大學(xué)城北區(qū)商業(yè)中心14中原路桐柏路商業(yè)中心34柳林商業(yè)中心15伏牛路隴海路商業(yè)中心35須水商業(yè)中心16航海西路桐柏路商業(yè)中心36石佛商業(yè)中心17桐柏路冉屯路商業(yè)中心37溝趙商業(yè)中心18秦嶺路鄭上路商業(yè)中心38老鴉陳商業(yè)中心19紫荊山路東大街商業(yè)中心39圃田商業(yè)中心20紫荊山路航海路商業(yè)中心40十八里河商業(yè)中心鄭州商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)概況商業(yè)市場掃描序號商業(yè)區(qū)域名稱序號商業(yè)區(qū)域名稱1花園路緯四路商業(yè)中心21鳳花園路商圈作為區(qū)域級的商業(yè)中心，匯聚了眾多知名高端的零售百貨業(yè)態(tài)進(jìn)駐，正在超高端方向發(fā)展。對棗莊項目來講，應(yīng)跟隨商圈發(fā)展大勢，抓住良好的機(jī)遇，同時棗莊項目亦必將承擔(dān)一定的整合城市資源、提升商圈價值的功能。商業(yè)市場掃描世紀(jì)聯(lián)華華潤萬家花園路商圈南起紫荊山，北到農(nóng)業(yè)路，而且有繼續(xù)向北發(fā)展的潛力，分布了大商紫荊山百貨、正道花園商廈、正道中環(huán)、國貿(mào)360商業(yè)廣場、大商新瑪特鄭州總店和丹尼斯花園店，其間還有蘇寧電器、家樂福等商業(yè)項目?；▓@路商圈一出生便劍指高端，花園商廈定位精品百貨，大商新瑪特鄭州總店從上月起再次開始了全店招商，重點(diǎn)出擊鄭州目前尚沒有的頂級品牌，丹尼斯百貨人民店和花園店正在調(diào)整，將花園店定位在流行百貨，而人民店也將成為精品百貨。服務(wù)的主要人群則是居住鄭州城東北區(qū)域或者鄭州以北幾個城市、收入較高的白領(lǐng)階層。名稱商業(yè)類型商業(yè)體量檔次定位開業(yè)時間樓層數(shù)國貿(mào)中心百貨+商業(yè)街大商7萬整體17萬中高端2009年8層正道中環(huán)百貨百貨54000㎡高端2004年5層丹尼斯百貨百貨74736㎡高端2008年15層世紀(jì)聯(lián)華大型商超30000㎡中端2004年2層華潤萬家大型商超32000㎡中低端2005年3層花園路商圈作為區(qū)域級的商業(yè)中心，匯聚了眾多知名高端的零售百貨名稱市場定位物業(yè)形態(tài)租金售價業(yè)態(tài)商戶數(shù)量經(jīng)營現(xiàn)狀國貿(mào)中心綜合一站式現(xiàn)代都市休閑購物廣場

地下1層地上8層1層260-300元/㎡/月，2層120-180元/㎡/月；聯(lián)營扣點(diǎn)25.5%不售-1層超市；1層名表、珠寶、化妝品；2層女鞋女裝、男裝男鞋；3層淑女裝、貴婦裝、女鞋女包；4層男服男包；5層運(yùn)動休閑；6層兒童家具；7層餐飲、家電；8層電影院、健身。310優(yōu)正道中環(huán)百貨集購物、休閑、餐飲與一體的一站式百貨商場地上5層——不售1層化妝品、女鞋、珠寶首飾；2層少女少淑；3層淑女貴婦、內(nèi)衣睡衣；4層男裝、男包男鞋；5層運(yùn)動休閑、兒童用品、家居用品270一般丹尼斯百貨集購物、休閑、餐飲與一體的一站式百貨商場地上14層聯(lián)營22%—28%不售1層化妝品、珠寶、名表；2層流行女鞋、時尚女鞋、休閑鞋；3層少女休閑、流行雜貨；4層少淑女裝；5層淑女裝、女士皮件；6層貴婦裝、內(nèi)衣睡衣；7層運(yùn)動休閑；8層西服；9層休閑男裝、皮件；10層童裝童鞋；11層家居用品；12層家電；13層、14層餐飲。410良世紀(jì)聯(lián)華以購物為主大型商超地上2層1層180元/㎡/月2層120元/㎡/月不售1層餐飲、服裝、珠寶、化妝品；2層超市、餐飲52良華潤萬家滿足日常需求的家居購物賣場

地上3層1層150元/㎡/月2層90元/㎡/月3層60元/㎡/月不售1層家居、運(yùn)動休閑、餐飲；2層百貨、電器、家居；3層超市55良花園路商圈典型商業(yè)項目商業(yè)市場掃描名稱市場定位物業(yè)租金售價業(yè)態(tài)商戶數(shù)量經(jīng)營國貿(mào)中心綜合一站式現(xiàn)同致行思考隨著“花園路商圈”的規(guī)劃發(fā)展，未來商圈將更加趨向高端化、品牌化，棗莊項目將承擔(dān)一定的整合城市資源、提升商圈價值的功能。商業(yè)市場概況——隨著鄭州市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，尤其第三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，市場對商業(yè)、辦公類產(chǎn)品需求也將不斷多樣化，低檔次的商貿(mào)商務(wù)市場，將難以滿足鄭州市商貿(mào)服務(wù)業(yè)的發(fā)展需求，將會面臨著全面升級和更新的過程。這為棗莊項目商業(yè)進(jìn)駐預(yù)留了空間。鄭州商業(yè)市場格局——在鄭州市商業(yè)格局中，本項目所在的花園路商圈屬于成熟的區(qū)域級商業(yè)中心，商業(yè)氛圍濃厚，且整體商業(yè)正朝向高端化發(fā)展，為項目打造中高端商業(yè)物業(yè)提供支撐?；▓@路商圈匯聚了眾多知名零售百貨業(yè)進(jìn)駐，知名品牌商家相繼簽約入駐，對棗莊項目來講，應(yīng)跟隨商圈整體的規(guī)劃發(fā)展，抓住良好的機(jī)遇，同時棗莊項目亦必將承擔(dān)一定的整合城市資源、提升商圈價值的功能。同致行思考隨著“花園路商圈”的規(guī)劃發(fā)展，未來商圈將更加趨向高透視項目開發(fā)環(huán)境與前景1同致行思考項目開發(fā)環(huán)境與前景【同致行思考】項目發(fā)展模式分析項目區(qū)域及市場狀況地塊開發(fā)條件與價值區(qū)域市場競爭格局透視項目開發(fā)環(huán)境與前景1同致行思考項目開發(fā)環(huán)境與前景【同致行現(xiàn)狀——項目版塊位于鄭州金水區(qū)的核心，由省級行政生活圈、高端文化生活圈和中心商業(yè)金融區(qū)組合構(gòu)成。北至北環(huán)、南至金水路、西到南陽路、東至中州大道；面積大約為36平方公里，片區(qū)主要屬于金水行政區(qū)域。與鄭東新區(qū)和城西片區(qū)相比，區(qū)域整體人口密度較大，城市主道路橫通豎直、交通便利；金水區(qū)農(nóng)業(yè)路中段、河南科技市場周邊等商務(wù)功能區(qū)為代表的樓宇經(jīng)濟(jì)已經(jīng)崛起，以未來路、經(jīng)三路、花園路和文化路為主的“四縱”，以東風(fēng)路、農(nóng)業(yè)路、黃河路和金水路為主的“四橫”樓宇經(jīng)濟(jì)聚集帶已現(xiàn)雛形，成為該區(qū)經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)跨越式發(fā)展的有力支撐。啟示——項目區(qū)位在金水區(qū)核心，此區(qū)域在土地市場已經(jīng)是絕對稀缺資源，具有絕對的唯一性和不可再生性，片區(qū)對市內(nèi)及外部置業(yè)群體的吸引力是鄭州其他區(qū)域不可比擬的.碧沙崗商圈鄭東新區(qū)紫荊商圈二七商圈國貿(mào)商圈地鐵2號線本項目城中村改造密集區(qū)鄭州核心行政生活圈：省委、省政府等行政事業(yè)單位云集，是河南省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融、信息的中心地區(qū)，教育，醫(yī)療商業(yè)等生活配套齊全，動物園、東風(fēng)渠濱河公園等絕版休閑配套，現(xiàn)居住環(huán)境優(yōu)越、是鄭州最成熟的核心行政居住生活圈。城中村改造密集區(qū)：此片區(qū)城中村聚集、城中村改造步伐加快，目前已形成新建社區(qū)與城中村交錯的新興居住區(qū)，流動人口較多、居住氛圍稍嫌雜亂。未來區(qū)域內(nèi)弓莊、七里河村、五里堡、蘆邢莊等城中村將陸續(xù)改造，區(qū)域?qū)⑸墳猷嵵菪屡d居住組團(tuán)。

鄭東新區(qū)：現(xiàn)核心區(qū)已經(jīng)初成規(guī)模，遠(yuǎn)景概念規(guī)劃范圍150平方公里，規(guī)劃的特點(diǎn)是生態(tài)、文化、共生性城區(qū)，現(xiàn)在生活配套等還不是十分完善，但隨著第二個五年的建設(shè),未來居住環(huán)境將得到進(jìn)一步優(yōu)化。曼哈頓商圈科技市場商圈規(guī)劃市場---板塊概況現(xiàn)狀——項目版塊位于鄭州金水區(qū)的核心，由省級行政生活圈、高端啟示——迎合北區(qū)板塊整體的規(guī)劃發(fā)展方向，棗莊項目對金水板塊發(fā)展將有可能起到引導(dǎo)作用——借助生態(tài)人居和地理位置的特殊性，成為強(qiáng)調(diào)版塊稀缺高品質(zhì)生態(tài)人居的補(bǔ)缺者和領(lǐng)導(dǎo)者，成為區(qū)域的形象表率。未來——按市政規(guī)劃，至２０２０年，鄭州市建設(shè)用地發(fā)展方向主要以東、西、南三個方向為主，北部控制開發(fā)，建設(shè)生態(tài)旅游中心，政策導(dǎo)向?qū)⒏诱蔑@板塊的土地稀缺價值！區(qū)域性中心城市：去年出臺的《鄭州市城市總體規(guī)劃（2008～2020年）》，根據(jù)城市的經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展目標(biāo)和資源環(huán)境特點(diǎn)，鄭州未來發(fā)展的總體目標(biāo)是在2020年以前把鄭州建成名副其實的區(qū)域性中心城市、重要的商貿(mào)城市和樞紐城市，正式邁入現(xiàn)代化大都市行列；區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略：根據(jù)2008-2020年鄭州市城市規(guī)劃、文化路要發(fā)揮大專院校、科研單位集中的優(yōu)勢，完善科研教育功能；沿南陽路結(jié)合工業(yè)用地和城中村搬遷、改造，大力發(fā)展污染小、科技含量高、宜于居住區(qū)。北部沿黃河生態(tài)旅游帶、東風(fēng)渠、金水河綠化帶的建設(shè)將使金水區(qū)的生態(tài)環(huán)境得到進(jìn)一步的提升，增加金水版塊的生態(tài)人居價值根據(jù)規(guī)劃在花園路－文化路－東風(fēng)路附近建設(shè)片區(qū)商業(yè)服務(wù)中心，重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)業(yè)、服務(wù)業(yè)、文化娛樂業(yè)、教育科研業(yè)規(guī)劃市場---城市規(guī)劃啟示——未來——按市政規(guī)劃，至２０２０年，鄭州市建設(shè)用地發(fā)展未來——城市軌道交通、地面交通等的升級，將更加放大未來版塊高端居住功能的核心價值，并增強(qiáng)對未來周邊區(qū)域的輻射引導(dǎo)作用！BRT：2009年5月BRT城市快速公交開通，使花園路、農(nóng)業(yè)路真正發(fā)揮了鄭州北部主要城市干線的優(yōu)勢，將金水核心城區(qū)與東西南北融匯一體，極大了增強(qiáng)了區(qū)域輻射力和吸引力；地鐵：按照鄭州地鐵規(guī)劃，地鐵4號線、5號線都會與2號線在將在花園路與農(nóng)業(yè)路附近形成交匯，其中地鐵2號線貫通南北，北起廣播電臺站，向南跨過南三環(huán)延伸至幸福路，連動鄭州，地鐵的建設(shè)將更加增強(qiáng)項目所在版塊的城市形象，提升版塊價值。啟示——有人士形象地將城市的進(jìn)程比喻為“步行時代”、“馬車時代”、“汽車時代”和“地鐵時代”，而如今，迎來地鐵時代的鄭州城市交通格局的轉(zhuǎn)變，在提升區(qū)域形象，縮短區(qū)域心理距離的同時，也將大幅增強(qiáng)項目所處板塊房地產(chǎn)對其他區(qū)域的輻射力度，使區(qū)域原有的“核心區(qū)位”特征更加突出。規(guī)劃市場---交通未來——城市軌道交通、地面交通等的升級，將更加放大未來版塊高核心城市級核心：二七商圈西區(qū)城市級核心—中原新城西區(qū)輻射級核心：碧沙崗商圈本案區(qū)域輻射級核心—花園路商圈東區(qū)城市極核心：曼哈頓商圈鄭州向東發(fā)展鄭東新區(qū)大鄭州新區(qū)——

CBD新鄭州第2城市組團(tuán)代言鄭州未來中央商務(wù)區(qū)形象規(guī)劃市場---版塊屬性金水路北，北環(huán)路南，南陽路東、中州大道西，扼守花園路，與老城區(qū)交融，毗鄰CBD；鄭州未來最佳的核心生活居住版塊……鄭州CLD—中央生活區(qū)代言鄭州未來高品質(zhì)中央生活區(qū)形象核心城市級核心：升龍國際中心核心城市級西區(qū)城市級西區(qū)輻射級本案區(qū)域輻射級東區(qū)城市極鄭州向CLD1.河南省委、省政府行政所在地6.發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)路2..城市的居住中心7.一流的市政服務(wù)配套3.高端商業(yè)、商務(wù)配套8.生態(tài)環(huán)境優(yōu)美4.文化教育、高校聚集地9.城市高收入人群、精英階層主要聚集地5.高尚娛樂、休閑密集區(qū)10.緊鄰樓宇經(jīng)濟(jì)密集區(qū)本項目所在版塊屬性——CLD中央生活區(qū)規(guī)劃市場---版塊屬性CLD版塊位于城市居住中心地帶，擁有完善的城市生活體系和人文、生態(tài)的絕佳配套。CLD能為成功人士“第一居所”的首選，不僅因為CLD位于城市居住中心，更重要的是其擁有城市一流的生活資源和人文、生態(tài)環(huán)境;CLD能為商界精英繁忙工作中的迎來送往、生意應(yīng)酬提供便利條件;CLD能使家庭內(nèi)的每一位成員都能在CLD里得到他們需要的各種配套;CLD是精英們理性的居住選擇，是都市生活高效便捷的驛站;CLD---中央生活區(qū)按聚集群體可以分為：民營企業(yè)總部匯集的商務(wù)區(qū)；城市精英與高收入白領(lǐng)青睞的中高檔居住區(qū)；聚集大型購物中心、展覽中心等商業(yè)居住區(qū)等等。

CLD屬性CLD1.河南省委、省政府行政所在地6.發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)路2..透視項目開發(fā)環(huán)境與前景1同致行思考項目開發(fā)環(huán)境與前景【同致行思考】項目發(fā)展模式分析項目區(qū)域及市場狀況地塊開發(fā)條件與價值區(qū)域市場競爭格局透視項目開發(fā)環(huán)境與前景1同致行思考項目開發(fā)環(huán)境與前景【同致行陽光新城酒吧一條街丹尼斯大商金馬特動物園文博廣場本案在售項目將入市項目花園路曼哈頓廣場老城區(qū)藍(lán)堡灣思達(dá)數(shù)碼公寓CBD非常soho怡豐·新都匯鄭州國貿(mào)中心金印.現(xiàn)代城羅馬假日銀堤漫步銀基王朝瑞園實驗中學(xué)東風(fēng)渠棗莊項目處于CLD核心，是鄭州房地產(chǎn)市場“高端地產(chǎn)”的代表，周邊在售樓盤不多，不過市區(qū)新的高檔次規(guī)?；蟊P，對大圈層客戶群的吸引，也對本項目形成了三級競爭輻射！一級競爭輻射圈以正弘·藍(lán)堡灣為代表，依托鄭州地標(biāo)性的位置，和其高端的物業(yè)組合形式直接分流市內(nèi)高端客戶及外部高端客戶資源二級競爭輻射圈以銀基王朝為代表，同樣借助高端地產(chǎn)及區(qū)位優(yōu)勢，在城市發(fā)展極的江湖地位上對項目產(chǎn)生競爭三級競爭輻射圈以大觀、升龍鳳凰城為代表，占據(jù)鄭州舊城改造的高端形象，并借助其大規(guī)模優(yōu)勢，對大圈層客戶形成吸引，對本項目的部分圈層客戶群產(chǎn)生了分流啟示——棗莊項目位處鄭州CLD核心黃金板塊，土地資源稀缺，可開發(fā)用地越來越少，但舊城改造版塊高檔次大盤云集、物業(yè)形態(tài)豐富，對項目造成分流客戶、壓迫形象高度的競爭。綠洲云頂大觀升龍鳳凰城競爭市場掃描陽光新城酒吧一條街丹尼斯大商金馬特動物園文博廣場本案在售項目項目所在板塊一級競爭市場目前在售項目供應(yīng)總量為154.7萬㎡，已推出103.34萬㎡，預(yù)計推出51.36萬㎡，綜合容積率為3.58項目名稱物業(yè)類型總占地面積（萬㎡）總建面（萬㎡）容積率已推面積（萬㎡）套數(shù)近期均價（元/㎡）藍(lán)堡灣高層住宅7.28263.5720.9712257491數(shù)碼公寓高層住宅、小戶型3165.1914.4332707372圣菲城小高層、高層、疊加別墅11.33303.924.7922558384金印現(xiàn)代城6棟高層、住宅、商業(yè)0.8517.73.511.119608484非常SOHO高層住宅、小戶型1.15.24.75.18586500嘉辰時代公寓高層住宅0.974.83.54.29676822陽光新城多層、小高層住宅9.85252.6722.7419437000天驕華庭高層住宅8.77303.5未開盤3000未來盤合計—43.15154.7——103.3414478——啟示——區(qū)域內(nèi)土地資源越來越稀缺，預(yù)計推出量僅為51萬㎡，市場競爭激烈程度弱。但是隨著鄭州城市化進(jìn)程的深化，越來越多的城中村改造大盤將逐步入市。對于本項目來講，我們必需對未來競爭環(huán)境提高警惕，通過整體定位、營銷戰(zhàn)略的合理化和差異化組織來應(yīng)對競爭。競爭市場掃描---供應(yīng)量項目所在板塊一級競爭市場目前在售項目供應(yīng)總量為154.7萬㎡一級競爭市場潛在競爭性樓盤價格一覽表——●同致行住宅房地產(chǎn)市場研究項目名稱推出量（萬㎡）銷售率消化量（萬㎡）近期銷售均價（元/㎡）開盤時間銷售月月均銷售量（萬㎡）藍(lán)堡灣20.9791%19.0374912009.1272.72數(shù)碼公寓14.4100%14.473722009.3150.96圣菲城22.484%20.7183842009.1092.30金印現(xiàn)代城11.113%1.4184842008.6240.06非常SOHO5.183%4.2265002009.3150.28嘉辰時代公寓4.275%3.1768222010.521.59陽光新城22.7484%19.270002008.9220.87天驕華庭8.77————7000（預(yù)計）————未開盤合計103.3480%82.17——————1.25競爭市場掃描--價格一級競爭市場潛在競爭性樓盤價格一覽表——●同致行住宅房地產(chǎn)市一級競爭市場在售樓盤銷售均價7520元/㎡,比全市平均水平較高，整體消化速度較快。一級競爭市場推出量（萬㎡）銷售率消化量（萬㎡）銷售均價（元/㎡）月均銷售量（萬㎡）合計103.3480%82.1775201.25在售樓盤不同價格區(qū)間供銷對比圖（單位：萬㎡）通過各區(qū)間價格物業(yè)消化比率來看，6500—7000元/平方米區(qū)間樓盤去化率達(dá)到83%；7000--7500元/平方米區(qū)間商品住宅去化率最好，達(dá)到95%左右；而7500—8500元/平方米左右的樓盤銷售率為66%；這一要素說明，一方面市場對區(qū)域價格接受程度、高價位產(chǎn)品有一定適應(yīng)性，另一方面，部分在售項目在定價體系上也存在一定不合理性，導(dǎo)致高價產(chǎn)品的滯壓，影響了項目的平穩(wěn)發(fā)展。啟示——版塊在售樓盤銷售均價在7520元/㎡,月均消化量為1.25萬㎡；臨近本項目的知名大盤藍(lán)堡灣，初期由于定價體系、整體營銷策略、和市場環(huán)境把控的失誤等因素，開盤近三年，銷售狀況極差，但隨著正弘接手重新調(diào)整策略后，月均銷售量達(dá)到2.72萬㎡；因此基于宏觀政策及市場環(huán)境等諸多不確定因素，對于本項目未來的發(fā)展過程，應(yīng)提高定價體系、銷售控制、推售節(jié)奏的合理性，方有機(jī)會在發(fā)展過程中持續(xù)取勝！競爭市場掃描--價格●同致行住宅房地產(chǎn)市場研究83％95％66％一級競爭市場在售樓盤銷售均價7520元/㎡,比全市平均水平較從潛在競爭性項目的交易時機(jī)與價格交叉分析來看，預(yù)計2010年金水區(qū)幾個大型舊城改造項目會規(guī)?；笈胧校瑢⒃斐纱罅康墓?yīng)熱潮！啟示——09年下半年到10年上半年由于市場原因，本板塊新入市項目較少，09年鄭州新一輪房地產(chǎn)需求高峰的到來，使大觀、升龍鳳凰城、銀基王朝3期、藍(lán)堡灣等大項目都借機(jī)入市，競爭局勢的拉升將無可避免。2010年后、銀基王朝、大觀、升龍鳳凰城等樓盤將批量入市，這幾大樓盤都是金水區(qū)有代表性的大規(guī)模、高檔次知名項目，未來對中高端客戶的競爭將會非常激烈。20087月12月20096月12月201012月6月瑞園升龍鳳凰城1期銀基王朝3期羅馬假日曼哈頓3期非常soho怡豐新都匯藍(lán)堡灣金印現(xiàn)代城綠洲云頂數(shù)碼公寓大觀1期銀堤漫步售價元/平米45005000600075007000時間線8000未來競爭格局——規(guī)模化大盤高品質(zhì)人居55006500競爭市場掃描---推售時機(jī)與價格●同致行住宅房地產(chǎn)市場研究天驕華庭嘉辰時代公寓從潛在競爭性項目的交易時機(jī)與價格交叉分析來看，預(yù)計2010年潛在競爭性項目住宅地產(chǎn)以中高層、高層產(chǎn)品為，其中18層以上的高層占總供給量的93%，由于土地資源限制，本區(qū)域密度低、舒適性高的多層、小高層產(chǎn)品稀缺，供不應(yīng)求！啟示——從產(chǎn)品物業(yè)類型來看，區(qū)域產(chǎn)品類同，中高層住宅產(chǎn)品壟斷市場。主流需求也陷入中高檔自住及投資層面，且短期內(nèi)區(qū)域市場主流需求不會改變。●同致行住宅房地產(chǎn)市場研究項目名稱別墅花園洋房/多層小高層7-11中高層12-18高層＞18藍(lán)堡灣————1147數(shù)碼公寓————3270圣菲城·銀堤漫步———60539金印現(xiàn)代城———655305非常SOHO————844嘉辰時代公寓————967陽光新城—118—431722天驕華庭————3000合計—118—75811794競爭市場掃描---產(chǎn)品類型潛在競爭性項目住宅地產(chǎn)以中高層、高層產(chǎn)品為，其中18層以上的潛在競爭性項目一房占比最高，其次是二房、三房產(chǎn)品，主要產(chǎn)品線以一房、二房、小三房為主，市場需求以“功能性、適用性”為主。啟示——“隨著90/70政策的不斷加深，一房市場未來有潛在供大于求現(xiàn)象，現(xiàn)市場上居住功能性強(qiáng)、適用性高的兩房小三房戶型銷售最快。以上數(shù)據(jù)來源：同致行市調(diào)搜集整理●同致行住宅房地產(chǎn)市場研究項目名稱一房兩房三房四房五房復(fù)式藍(lán)堡灣602105381796154數(shù)碼公寓2370900————銀堤漫步3901001735—15金印現(xiàn)代城6549216040—2非常SOHO592246————嘉辰時代公寓79812642———陽光新城622392410136—71天驕華庭—736192———合計5486280213593906242競爭市場掃描---戶型配比潛在競爭性項目一房占比最高，其次是二房、三房產(chǎn)品，主要產(chǎn)品線從最近新推的幾個項目來看，功能性增強(qiáng)，面積趨小化，說明版塊市場的產(chǎn)品成熟度隨價格、競爭因素等在穩(wěn)步提升。●同致行住宅房地產(chǎn)市場研究房型面積范圍（㎡）藍(lán)堡灣數(shù)碼公寓銀堤漫步金印現(xiàn)代城非常SOHO嘉辰時代公寓陽光新城天驕華庭一房30-50★★★★★★★-50以上★-★★-★--兩房70以下-★--★-★-70-80-★--★★★★80-90--★-★-★★90-100---★--★-100-120★--★----三房100以下--------100-110---★--★-110-120--★★----120-130--★---★-120-140--★--★-★140-160★-★★--★★160以上★-★-----四房150以下--

------150-160--★---★-160-180--★---★-180以上★-★★--★-五房180以上★--

---★-競爭市場掃描---戶型配比一房戶型面積集中在30-50㎡，兩房戶型面積集中在70-90㎡，三房120-160㎡分布分散，“市場細(xì)分”的發(fā)展過程已到達(dá)比較深入的階段。從最近新推的幾個項目來看，功能性增強(qiáng)，面積趨小化，說明版塊市從產(chǎn)品設(shè)計角度來看,目前新的在售項目已通過各種創(chuàng)新方式增加產(chǎn)品附加值，下一步的發(fā)展重點(diǎn)將體現(xiàn)在“舒適度”與“功能性”的居住理念組合方面。●同致行住宅房地產(chǎn)市場研究版塊內(nèi)各項目產(chǎn)品設(shè)計整體偏重經(jīng)濟(jì)實用，基本都采取了平層、凸窗設(shè)計，少量頂層復(fù)式設(shè)計?？罩谢▓@、多陽臺等已逐漸成為產(chǎn)品基本組合，對需要增加成本的半贈送景觀功能區(qū)間，如入戶花園、露臺、挑高陽臺等運(yùn)用非常少，只有部分新開的項目采用。項目名稱平層錯層復(fù)式凸窗轉(zhuǎn)角窗步入凸窗入戶花園露臺多陽臺空中花園挑高陽臺其他藍(lán)堡灣★-★--★--★★

-數(shù)碼公寓★--★--------銀堤漫步★★★★★-★-★---金印現(xiàn)代城★-★---★-★★★-非常SOHO★-----------嘉辰時代公寓★-------★---陽光新城★-★★----★★--天驕華庭★-----★★★-★-競爭市場掃描---設(shè)計理念從產(chǎn)品設(shè)計角度來看,目前新的在售項目已通過各種創(chuàng)新方式增加產(chǎn)從內(nèi)部環(huán)境發(fā)展角度來看，在售項目已呈現(xiàn)出多元化的環(huán)境特色，尤其在新推項目上，引入了相對新穎的環(huán)境設(shè)計理念來制造差異化和提升物業(yè)價值，發(fā)展相對成熟?！裢滦凶≌康禺a(chǎn)市場研究項目名稱園林主題水系水景特色樹種老人活動設(shè)施兒童活動設(shè)施網(wǎng)球場羽毛球場高爾夫球場游泳池休閑設(shè)施社區(qū)標(biāo)志藍(lán)堡灣新古典風(fēng)格★★★★★★★-★★★數(shù)碼公寓現(xiàn)代風(fēng)格---★★----★★銀堤漫步現(xiàn)代風(fēng)格★★★★★-★-★★★金印現(xiàn)代城現(xiàn)代風(fēng)格-★-------★★非常SOHO現(xiàn)代簡約-----------嘉辰時代公寓現(xiàn)代風(fēng)格------★---★陽光新城現(xiàn)代風(fēng)格★★-★★----★-天驕華庭現(xiàn)代風(fēng)格★★★★★-★--★-競爭市場掃描---內(nèi)部環(huán)境從內(nèi)部環(huán)境發(fā)展角度來看，在售項目已呈現(xiàn)出多元化的環(huán)境特色，尤從住區(qū)內(nèi)部配套發(fā)展角度來看，在售項目比較重視基礎(chǔ)配套設(shè)施的打造，對住區(qū)文化輔助功能及設(shè)施的引入尚屬稀缺?！裢滦凶≌康禺a(chǎn)市場研究項目名稱雙氣地暖新風(fēng)地暖空調(diào)會所商業(yè)街休閑廣場體育場館酒店知名學(xué)校圖書/藝術(shù)館藍(lán)堡灣★-★-★★★★★--數(shù)碼公寓★----------銀堤漫步-★--★★★★---金印現(xiàn)代城★---★★★----非常SOHO-----★-----嘉辰時代公寓★---★★-----陽光新城★----★-----天驕華庭★----★★★競爭市場掃描---社區(qū)配套從住區(qū)內(nèi)部配套發(fā)展角度來看，在售項目比較重視基礎(chǔ)配套設(shè)施的啟示——結(jié)合CLD版塊未來發(fā)展等諸多因素，版塊未來的客戶構(gòu)成范圍廣泛，而目前版塊所形成的客戶圈層，將成為未來客戶進(jìn)駐的重要發(fā)展源，客戶之間的紐帶關(guān)系也將日益加劇。以上數(shù)據(jù)來源：同致行市調(diào)搜集整理匯總調(diào)研結(jié)果——版塊客戶55%為外地客戶，主要來源地是新密、新鄭、滎陽、許昌、周口、信陽等地。其中版塊內(nèi)私營企業(yè)主及專業(yè)市場商戶置業(yè)比例約為41%，購買力極強(qiáng)！東南部樓盤外地客戶和商戶比例尤其突出，如曼哈頓、升龍鳳凰城等項目。北部客戶則以區(qū)域內(nèi)政府單位、事業(yè)單位、大型國有企業(yè)等工作的高收入人群，外地客戶比例相對較低，如圣菲城·銀堤漫步等樓盤。

通過在售項目調(diào)研，版塊客戶目前表現(xiàn)出以“外地為主”，“外地客戶本地化”的特征，下一步將隨著客戶圈層的穩(wěn)定，向更廣泛的“外向型”空間輻射。競爭市場掃描---客戶啟示——以上數(shù)據(jù)來源：同致行市調(diào)搜集整理匯總調(diào)研結(jié)果——通過本項目地塊周邊土地供應(yīng)量有限，在售樓盤不多，極具代表性的有藍(lán)堡灣、數(shù)碼公寓、圣菲城·銀堤漫步?！裢滦凶≌康禺a(chǎn)市場研究以上數(shù)據(jù)來源：同致行市調(diào)搜集整理項目名稱項目特征優(yōu)勢劣勢藍(lán)堡灣住宅建面約20.9萬平米高端居住區(qū)曾經(jīng)的地王NO.1規(guī)模優(yōu)勢，未來規(guī)劃大型綜合體區(qū)位商業(yè)、文化優(yōu)勢市政配套齊全由于思達(dá)系破產(chǎn)，市場信譽(yù)惡劣，正弘接手之后，無法很快建立市場信譽(yù)戶型設(shè)計不符合主流市場需求，銷售壓力大數(shù)碼公寓建面約14.4萬平米酒店式公寓小戶型精裝修區(qū)位商業(yè)、市政配套齊全部分戶型過?。?0㎡多），不適合市場需求整體設(shè)計不適合家居，純投資性產(chǎn)品圣菲城四期·銀堤漫步總建面約38萬平米大型生活社區(qū)配套豐富，成熟社區(qū)，生活氛圍強(qiáng)規(guī)模優(yōu)勢區(qū)域優(yōu)勢產(chǎn)品豐富多樣四期銀堤漫步地塊位置已接近北環(huán)線四期項目北側(cè)有高壓線塔及啤酒廠藍(lán)堡灣銀堤漫步數(shù)碼公寓競爭市場掃描---核心競爭樓盤本項目地塊周邊土地供應(yīng)量有限，在售樓盤不多，極具代表性的有藍(lán)由于定位及營銷思想的不同及項目地塊特