海創(chuàng)園海智項(xiàng)目市場研究及項(xiàng)目建議報(bào)告課件

海創(chuàng)園海智項(xiàng)目

市場研究及項(xiàng)目建議報(bào)告海創(chuàng)園海智項(xiàng)目

市場研究及項(xiàng)目建議報(bào)告1項(xiàng)目屬性研究地塊屬性研究區(qū)域?qū)傩匝芯砍鞘泻暧^研究區(qū)域市場研究市場專題研究外地項(xiàng)目考察市場深度研究案例借鑒研究整體定位物業(yè)定位客戶定位項(xiàng)目定位經(jīng)濟(jì)測算注:魚骨圖是由日本管理大師石川馨先生所創(chuàng),本提綱運(yùn)用整理問題型魚骨圖,表示本研究報(bào)告的結(jié)構(gòu)構(gòu)成.

海智項(xiàng)目研究脈絡(luò)項(xiàng)目屬性研究地塊屬性研究區(qū)域?qū)傩匝芯砍鞘泻暧^研究區(qū)域市場研究2第一部分項(xiàng)目屬性研究地塊屬性研究區(qū)域?qū)傩匝芯宽?xiàng)目屬性結(jié)論產(chǎn)業(yè)屬性研究第一部分項(xiàng)目屬性研究地塊屬性研究區(qū)域?qū)傩匝芯宽?xiàng)目屬性3地塊屬性研究項(xiàng)目位于杭州市區(qū)余杭區(qū)創(chuàng)新基地海創(chuàng)園一期項(xiàng)目距離西湖直線距離約9公里，距離市中心武林廣場直線距離約10公里。區(qū)位分析基地研究交通配套發(fā)展規(guī)劃價(jià)值界定地鐵1號(hào)線

項(xiàng)目宗地淘寶城項(xiàng)目中心城區(qū)蕭山城區(qū)大余杭片區(qū)杭州繞城地鐵2號(hào)線地塊屬性研究項(xiàng)目位于杭州市區(qū)余杭區(qū)創(chuàng)新基地海創(chuàng)園一期區(qū)位分4區(qū)位分析基地研究交通配套發(fā)展規(guī)劃價(jià)值界定基地周圍全部都屬于海創(chuàng)園待建項(xiàng)目地塊方正，主入口可設(shè)在北側(cè)，地形方正有利于整體規(guī)劃50米限高園區(qū)式辦公方向宗地現(xiàn)狀為濕地，地塊內(nèi)有大量植被，灌木，喬木，廢棄的生態(tài)農(nóng)莊北側(cè)杭州師范大學(xué)（在建）東側(cè)待建土地（企業(yè)辦公）西側(cè)待建土地（企業(yè)辦公）南側(cè)西待建土地宗地現(xiàn)狀：土堆亂石/未平整占地（㎡）32627用途總部研發(fā)和商業(yè)商務(wù)辦公建面（㎡）48624限高（m）50年限40年地塊屬性研究區(qū)位分析基地研究交通配套發(fā)展規(guī)劃價(jià)值界定區(qū)位分析基地周圍全部都屬于海創(chuàng)園待建項(xiàng)目北側(cè)杭州師范大學(xué)（在5規(guī)劃指標(biāo)規(guī)劃未調(diào)整土地占地面積：

48624平方米容積率：2.47總建筑面積：150000平方米建筑限高：50米用地性質(zhì)：總部研發(fā)和商業(yè)商務(wù)辦公使用年限：40年地塊屬性研究地上建筑面積約120000平方米建筑密度小于30%，綠地率大于25%限高50M,規(guī)劃高度4.8M,建筑高度不能超過45.2M裙房不超過18M停車要數(shù)大于850個(gè)。配建一個(gè)對外開放的公共停車場配建一個(gè)大于4000平米的公共開放空間機(jī)動(dòng)車開口有距離規(guī)定規(guī)劃指標(biāo)規(guī)劃未調(diào)整地塊屬性研究地上建筑面積約120000平6項(xiàng)目解讀區(qū)位分析基地研究交通配套發(fā)展規(guī)劃價(jià)值界定項(xiàng)目所屬區(qū)域，東西向以文一西路為主干道，南北向則主要靠東西大道，繞城西線為主要干道，區(qū)域內(nèi)并沒有四橫四縱的道路網(wǎng)絡(luò)，使得交通未能便捷，同時(shí)距離主城區(qū)黃龍、文教、武林三大商圈距離都較遠(yuǎn)項(xiàng)目所屬余杭區(qū)倉前鎮(zhèn)周邊并沒有主要功能區(qū)塊，資源配套也較為缺乏。周圍景觀資源缺乏，多為農(nóng)民自建房，安置房，和在建項(xiàng)目，主要配套來自學(xué)校和周圍樓盤的零散商業(yè)城西住區(qū)高新文教武林商圈湖濱商圈黃龍商圈浙大校區(qū)項(xiàng)目解讀區(qū)位分析項(xiàng)目所屬區(qū)域，東西向以文一西路為主干道，南北7區(qū)位分析基地研究交通配套發(fā)展規(guī)劃價(jià)值界定杭州地鐵集團(tuán)擬在上報(bào)地鐵二期建設(shè)規(guī)劃，期限為2010~2016年，其中之一：軌道交通5號(hào)線工程(余杭鎮(zhèn)——蕭山火車南站，約50公里)。地鐵5號(hào)線工程線路全長53.4公里，全為地下線，設(shè)車站38座，其中換乘站15座西起老余杭，經(jīng)倉前街道（余杭區(qū)）、三墩街道、浙大紫金港、申花（西湖區(qū)）、橋西、拱宸橋街道（拱墅區(qū)）、運(yùn)河商貿(mào)中心、石橋街道、東新街道、和平廣場（下城區(qū)）、艮山門、經(jīng)建國路至城站火車站樞紐，再沿江城路轉(zhuǎn)望江門（上城區(qū)）、雄鎮(zhèn)樓、至飛云江路口，經(jīng)隧道過江，至濱江區(qū)江南大道，沿長河路至長河街道（濱江區(qū)），再轉(zhuǎn)向?yàn)I康路、新汽車南站，沿金城路、人民廣場（蕭山區(qū)），至杭州火車南站樞紐，往東至新街鎮(zhèn)，并預(yù)留瓜瀝組團(tuán)輕軌接口。區(qū)位分析杭州地鐵集團(tuán)擬在上報(bào)地鐵二期建設(shè)規(guī)劃，期限為20108區(qū)位分析基地研究交通配套發(fā)展規(guī)劃價(jià)值界定項(xiàng)目解讀功能定位：海創(chuàng)園定位為未來科技園，余杭創(chuàng)新基地，城區(qū)最大的高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展連片區(qū)塊整體規(guī)劃：海創(chuàng)園位于杭州城西科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)核心區(qū)塊，規(guī)劃面積10平方公里，于2010年7月掛牌，定位為按全新機(jī)制運(yùn)行的人才改革發(fā)展試驗(yàn)區(qū)，集聚海內(nèi)外高層次人才的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新高地。海創(chuàng)園已投入60億元巨資做優(yōu)園區(qū)環(huán)境，新建道路40公里，完成綠化65萬平方米；12萬平方米人才公寓和18萬平方米科創(chuàng)中心正在抓緊實(shí)施之中，400余套人才房裝修完畢。世界一流水準(zhǔn)的國家級(jí)創(chuàng)新技術(shù)的“人才特區(qū)”區(qū)位分析項(xiàng)目解讀功能定位：海創(chuàng)園定位為未來科技園，余杭創(chuàng)新基9區(qū)位分析基地研究交通配套發(fā)展規(guī)劃價(jià)值界定項(xiàng)目解讀現(xiàn)海創(chuàng)園一期1平方公里已經(jīng)完成規(guī)劃設(shè)計(jì)，212畝啟動(dòng)區(qū)塊由政府投資建設(shè)，已于2010年12月開工，另有17萬方孵化大樓和12萬方人才公寓正在建設(shè)；規(guī)劃總面積212畝，總建面積37萬，其中地上建筑面積23.7萬方，地下11.6萬方，業(yè)態(tài)類型包括創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心，會(huì)議中心，展示中心，高端研發(fā)辦公，酒店商業(yè)等。目前施工圖區(qū)位分析項(xiàng)目解讀現(xiàn)海創(chuàng)園一期1平方公里已經(jīng)完成規(guī)劃設(shè)計(jì)，210區(qū)位分析基地研究交通配套發(fā)展規(guī)劃價(jià)值界定地塊現(xiàn)狀價(jià)值較好，區(qū)域配套尚不成熟，海創(chuàng)園規(guī)劃未來利好。受區(qū)域發(fā)展規(guī)劃和政府政策支持的影響，預(yù)測未來年地塊價(jià)值會(huì)有較大幅度的提升。評判級(jí)別優(yōu)良一般較差土地級(jí)別☆★

自然景觀

☆★空氣質(zhì)量☆★交通情況☆★

生活配套

☆★社會(huì)治安

☆★

歷史人文

☆★

區(qū)位形象☆★商業(yè)氛圍

☆★商務(wù)氛圍☆

★地塊當(dāng)前價(jià)值評判：（現(xiàn)狀）優(yōu)秀價(jià)值點(diǎn)：無良好價(jià)值點(diǎn)：6個(gè)★一般價(jià)值點(diǎn)：3個(gè)★較差價(jià)值點(diǎn)：1個(gè)★

地塊3~5年后價(jià)值評判：（預(yù)測）優(yōu)秀價(jià)值點(diǎn)：5個(gè)☆

良好價(jià)值點(diǎn)：5個(gè)☆一般價(jià)值點(diǎn)：無較差價(jià)值點(diǎn)：無項(xiàng)目解讀區(qū)位分析地塊現(xiàn)狀價(jià)值較好，區(qū)域配套尚不成熟，海創(chuàng)園規(guī)劃未來利11戰(zhàn)略地位區(qū)位屬性研究本案從城市發(fā)展戰(zhàn)略高度上來看，項(xiàng)目所在的倉前鎮(zhèn)，處于旅游西進(jìn)戰(zhàn)略的發(fā)展帶上。項(xiàng)目所在的倉前區(qū)域位于西湖和新西湖(南湖)的中間地帶上，處于由杭州向臨安、富陽、安徽黃山等地黃金旅游線的重要節(jié)點(diǎn)，處于杭州城市核心景觀區(qū)和遠(yuǎn)郊景區(qū)的結(jié)合部，具地理位置的戰(zhàn)略性優(yōu)勢。戰(zhàn)略地位區(qū)位屬性研究本案從城市發(fā)展戰(zhàn)略高度上來看，項(xiàng)目所在的12整體規(guī)劃區(qū)位屬性研究功能定位

把余杭區(qū)打造成為杭州現(xiàn)代服務(wù)業(yè)副中心、長三角先進(jìn)制造業(yè)基地、創(chuàng)新科教基地、文化休閑旅游中心、區(qū)域綜合交通物流中心，杭州大都市區(qū)北部集“經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)、生態(tài)城區(qū)、文化名區(qū)”為一體的現(xiàn)代化生活品質(zhì)都市新區(qū)?？傮w發(fā)展框架：一副（臨平副城）三組團(tuán)（余杭組團(tuán)良渚組團(tuán)瓶窯組團(tuán)）三帶四廊其中本項(xiàng)目所在的倉前鎮(zhèn)所屬在“三組團(tuán)”中的余杭組團(tuán)，由余杭、閑林、倉前、中泰、五常等鄉(xiāng)鎮(zhèn)和街道組成，建設(shè)成東入杭州主城，西接臨安，集高檔居住、旅游休閑、科研開發(fā)、高等教育為一體的現(xiàn)代化生態(tài)型新城區(qū)。規(guī)劃余杭組團(tuán)的功能定位是“創(chuàng)新極核，濕地水鄉(xiāng)，居住新城”。整體規(guī)劃區(qū)位屬性研究功能定位總體發(fā)展框架：其中本項(xiàng)目所在的倉13整體規(guī)劃區(qū)位屬性研究《杭州城西科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)規(guī)劃》，產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)以及與產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)發(fā)展有密切聯(lián)系的周邊相關(guān)地區(qū)，涉及余杭的五常街道、倉前鎮(zhèn)、閑林鎮(zhèn)、余杭鎮(zhèn)、中泰鄉(xiāng)，臨安的錦城、青山湖街道及橫畈鎮(zhèn)的部分地區(qū)，東至杭州繞城高速公路，南至余杭杭徽高速公路、臨安自然山體一線，西至臨安市錦城街道，北至中苕溪北塘樓村、杭長高速公路一線。重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)，即杭州城西科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)“十二五”時(shí)期的重點(diǎn)啟動(dòng)區(qū)，包括余杭創(chuàng)新基地(含南湖綜合整治與保護(hù)區(qū)，下同)和青山湖科技城部分地區(qū)，規(guī)劃面積為69.4平方公里。整體規(guī)劃區(qū)位屬性研究《杭州城西科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)規(guī)劃》，產(chǎn)業(yè)集聚14產(chǎn)業(yè)屬性研究國家級(jí)千人計(jì)劃2008年12月，中共中央辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)《中央人才工作協(xié)調(diào)小組關(guān)于實(shí)施海外高層次人才引進(jìn)計(jì)劃的意見》。海外高層次人才引進(jìn)計(jì)劃（簡稱“千人計(jì)劃”），主要是圍繞國家發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，從2008年開始，用5到10年，在國家重點(diǎn)創(chuàng)新項(xiàng)目、重點(diǎn)學(xué)科和重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室、中央企業(yè)和國有商業(yè)金融機(jī)構(gòu)、以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)為主的各類園區(qū)等，引進(jìn)并有重點(diǎn)地支持一批能夠突破關(guān)鍵技術(shù)、發(fā)展高新產(chǎn)業(yè)、帶動(dòng)新興學(xué)科的戰(zhàn)略科學(xué)家和領(lǐng)軍人才回國（來華）創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)。千人計(jì)劃的組織領(lǐng)導(dǎo)海外高層次人才引進(jìn)工作小組負(fù)責(zé)千人計(jì)劃的組織領(lǐng)導(dǎo)和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。工作小組由中央組織部、人力資源和社會(huì)保障部會(huì)同教育部、科技部、中國人民銀行、國資委、中國科學(xué)院、中央統(tǒng)戰(zhàn)部、外交部、發(fā)改委、工業(yè)和信息化部、公安部、財(cái)政部、僑辦、中國工程院、自然科學(xué)基金委、外專局、共青團(tuán)中央、中國科協(xié)等單位組成。

高科技產(chǎn)業(yè)高級(jí)人才產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)屬性研究國家級(jí)千人計(jì)劃2008年12月，中共中央辦公廳轉(zhuǎn)152011年12月31日，浙江杭州未來科技城（海創(chuàng)園）黨工委、管委會(huì)正式掛牌。浙江省委常委、組織部長蔡奇出席動(dòng)工儀式并講話，副省長陳加元，市委常委、組織部長于躍敏，市委常委朱金坤出席儀式。2009年1月，中共中央辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)《中央人才工作協(xié)調(diào)小組關(guān)于實(shí)施海外高層次人才引進(jìn)計(jì)劃的意見》，要求各地區(qū)各部門進(jìn)一步解放思想，完善體制機(jī)制，健全政策措施，以更寬的眼界、更寬的思路和更寬的胸襟做好海外高層次人才引進(jìn)工作。

2009年6月15日，教育部召開高等學(xué)校實(shí)施“千人計(jì)劃”視頻會(huì)議，對高等學(xué)校加快實(shí)施“千人計(jì)劃”進(jìn)行動(dòng)員部署。中央組織部副部長、中央人才工作協(xié)調(diào)小組副組長李智勇，教育部部長周濟(jì)出席會(huì)議并講話2010年7月28日，受黨中央、國務(wù)院邀請，70位國家引進(jìn)海外高層次人才“千人計(jì)劃”入選專家28日到北戴河休假。中共中央政治局委員、國務(wù)委員劉延?xùn)|，中共中央政治局委員、中央書記處書記、中組部部長李源潮，前往北戴河看望。2010年7月，浙江省委組織部和杭州市、余杭區(qū)合作，在余杭掛牌成立浙江海外高層次人才創(chuàng)新園（簡稱“海創(chuàng)園”），并于11月被中組部列入重點(diǎn)聯(lián)系的四大科創(chuàng)城。千人計(jì)劃大事記產(chǎn)業(yè)屬性研究2011年12月31日，浙江杭州未來科技城（海創(chuàng)園）黨工委、16●軟件、信息服務(wù)與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)

1、電子商務(wù)

2、信息技術(shù)外包（ITO）、業(yè)務(wù)流程外包（BPO）等服務(wù)外包

3、各類設(shè)計(jì)、管理與應(yīng)用軟件、信息處理軟件

4、操作系統(tǒng)、數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)、軟件平臺(tái)與中間件

5、信息增值服務(wù)

6、動(dòng)畫、動(dòng)漫、游戲等產(chǎn)品●電子與信息制造產(chǎn)業(yè)

1、高速寬帶網(wǎng)絡(luò)設(shè)備與產(chǎn)品、光傳輸設(shè)備、寬帶、有線、無線和衛(wèi)星接入芯片、設(shè)備與系統(tǒng)、數(shù)字移動(dòng)通信產(chǎn)品及關(guān)鍵配套件

2、集成電路、信息功能材料及器件，信息安全產(chǎn)品與系統(tǒng)

3、電子專用設(shè)備、儀器

4、無線射頻設(shè)備及產(chǎn)品

5、嵌入式軟件及產(chǎn)品

6、機(jī)器人●對外服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有重要平臺(tái)作用的國內(nèi)外著名培訓(xùn)機(jī)構(gòu)或中介機(jī)構(gòu)●高教科研產(chǎn)業(yè)主要定位于為創(chuàng)新基地產(chǎn)業(yè)發(fā)展配套的，具有國際一流水平的，具有產(chǎn)、學(xué)、研合作能力的高等教育學(xué)校、科研院所。產(chǎn)業(yè)屬性研究產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向：軟件、信息服務(wù)與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等技術(shù)領(lǐng)域的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)；電子與信息制造產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)；有利于服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)發(fā)展的培訓(xùn)或中介機(jī)構(gòu)；高教科研產(chǎn)業(yè)?！褴浖?、信息服務(wù)與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)屬性研究產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向：17項(xiàng)目屬性結(jié)論根據(jù)上述分析，本項(xiàng)目兼具了多重性質(zhì)的高科技產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，是杭州未來科技城的重要組成部分，在杭州城市發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)程中具有重要地位的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目高科技產(chǎn)業(yè)孵化基地國家級(jí)海外兼國內(nèi)高級(jí)人才匯聚之地杭州西部都市風(fēng)貌展示區(qū)科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目屬性結(jié)論根據(jù)上述分析，本項(xiàng)目兼具了多重性質(zhì)的高科技產(chǎn)業(yè)項(xiàng)18第二部分市場深度研究城市宏觀研究區(qū)域市場研究市場專題研究第二部分市場深度研究城市宏觀研究區(qū)域市場研究市場專題19經(jīng)杭線路距離全長設(shè)計(jì)時(shí)速時(shí)間滬杭客運(yùn)專線160km350km/h38min杭甬客運(yùn)專線150km350km/h30min寧杭客運(yùn)專線251km350km/h60min杭長客運(yùn)專線884km350km/h180min杭黃客運(yùn)專線260km250km/h80min高速客運(yùn)鐵路運(yùn)營大大縮減了城市間的距離，將長三角城市群交通圈壓縮至一小時(shí)范圍內(nèi)，使杭州的地理核心位置更為突出，與上海的同城效應(yīng)更加明顯，上海的部分商務(wù)功能可能因?yàn)槌杀緣毫D(zhuǎn)移到杭州，杭州在商務(wù)地位得到提升。城市宏觀研究——經(jīng)濟(jì)經(jīng)杭線路距離全長設(shè)計(jì)時(shí)速時(shí)間滬杭客運(yùn)專線160km350km20市場分析——經(jīng)濟(jì)杭州市GDP走勢表現(xiàn)寫字樓樓市場規(guī)模對比GDP增長率來看，近幾年來杭州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展均處于全國平均水平之上，整體宏觀環(huán)從境十分穩(wěn)定，且人均GDP突破1萬美元，標(biāo)志著步入“上中等”發(fā)達(dá)國家水平。同時(shí)針對全國四大城市GDP與寫字樓市場規(guī)模對比發(fā)現(xiàn)，基本呈現(xiàn)線性正相關(guān)，這就意味著杭州寫字樓市場未來隨著整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將會(huì)有更大的發(fā)展空間。城市宏觀研究——固定資產(chǎn)市場分析——經(jīng)濟(jì)杭州市GDP走勢表現(xiàn)寫字樓樓市場規(guī)模對比GD21杭州市固定資產(chǎn)投資西湖區(qū)固定資產(chǎn)投資杭州市近幾年固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)較大幅度的快速增長，其中房地產(chǎn)是主要貢獻(xiàn)行業(yè)，在全市提出“樓宇經(jīng)濟(jì)”發(fā)展目標(biāo)后，新興辦公物業(yè)在固定資產(chǎn)投資中的比重日趨提高，杭州樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力，僅次于北上廣圳，居全國35個(gè)主要城市的第5位。單從項(xiàng)目所在區(qū)域西湖區(qū)來看，固定資產(chǎn)份額位列全市前矛，與之相對應(yīng)的樓宇經(jīng)濟(jì)更是高居首位，全區(qū)稅收3000萬以上，樓宇超過20幢。杭州市固定資產(chǎn)投資西湖區(qū)固定資產(chǎn)投資杭州市近幾年固定資產(chǎn)投資2248.7%杭州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值2005年2006年2007年2008年2009年2010年第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值（億元）1297.51552.11879.82213.12509.92893.4增長率16.4%16.7％16.1%13.8%13.9%12.3%第三產(chǎn)業(yè)在杭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用舉足輕重，也是未來杭州經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型與提升的關(guān)鍵所在。目前整個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的對比來看，杭州以二、三產(chǎn)業(yè)兩分天下，但第三產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)逐年增長趨勢。辦公寫字樓市場的發(fā)展一定是基于第三產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展，未來空間隨之增加。城市宏觀研究——產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)48.7%杭州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化第三產(chǎn)業(yè)2005年2006年20023國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)表明,宏觀經(jīng)濟(jì)增長和人均GDP水平?jīng)Q定了一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段,以此為參照,2007年杭州人均GDP約8063美元,目前杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展大致處于穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期向減緩發(fā)展期過渡的階段.人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重超速發(fā)展單純數(shù)量型改善需求為主改善需求為主生存、改善需求兼有生存需求減緩發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期快速發(fā)展期啟動(dòng)期1000-4000美元4000-8000美元8000-20000美元800-1000美元(數(shù)據(jù)來源：杭州統(tǒng)計(jì)局)城市宏觀研究房地產(chǎn)市場發(fā)展水平國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)表明,宏觀經(jīng)濟(jì)增長和人均GDP水平?jīng)Q定了一個(gè)242005~2010年杭州市房地產(chǎn)投資水平：

異常基本正常正常運(yùn)行基本正常異常2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅<-5%-5%-5%5%-15%15%-25%>25%35.7%適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求房地產(chǎn)投資/GDP<5%5%-10%10%-15%15%-20%>20%16.1%

反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，較合理指標(biāo)為10-15%房地產(chǎn)投資/固定資產(chǎn)投資<15%15%-22%22%-30%30%-37%>37%36%反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國家的比例為20%-25%從2010年的指標(biāo)來看,就整個(gè)杭州而言，房地產(chǎn)行業(yè)正處于一個(gè)高速發(fā)展階段，主要是受09年火爆的樓市影響，開發(fā)商紛紛加大開發(fā)力度，但時(shí)下政策收緊，預(yù)計(jì)未來2年內(nèi)將出現(xiàn)回調(diào)跡象。區(qū)域市場研究——房地產(chǎn)投資2005~2010年杭州市房地產(chǎn)投資水平：異?；菊；?5杭州商品房市場分物業(yè)近5年成交量走勢住宅地產(chǎn)市場波動(dòng)明顯，風(fēng)險(xiǎn)加??；商業(yè)地產(chǎn)市場敏感較弱發(fā)展穩(wěn)健。區(qū)域市場研究——房地產(chǎn)成交量杭州商品房市場分物業(yè)近5年成交量走勢住宅地產(chǎn)市場波動(dòng)明顯，風(fēng)26市場分析——地產(chǎn)商住倒掛愈發(fā)凸顯；寫字樓年均增幅12%。杭州商品房市場分物業(yè)近5年成交價(jià)走勢區(qū)域市場研究——房地產(chǎn)成交量市場分析——地產(chǎn)商住倒掛愈發(fā)凸顯；寫字樓年均增幅12%。杭州272009年杭州主城區(qū)土地出讓概覽2010年杭州主城區(qū)土地出讓概覽用地類型板塊區(qū)位出讓宗地?cái)?shù)占地面積總建筑面積平均容積率平均樓面地價(jià)住宅類濱江區(qū)414萬35萬2.512859拱墅區(qū)2276萬185萬110307江干區(qū)2396萬227萬0.98691上城區(qū)26萬12萬2.221594西湖區(qū)738萬77萬0.99304下城區(qū)413萬33萬1.111213下沙區(qū)1148萬135萬0.66474商業(yè)類濱江區(qū)35萬16萬3.55063拱墅區(qū)213萬3萬2.65639江干區(qū)813萬54萬4.210222上城區(qū)33萬12萬3.610449西湖區(qū)722萬43萬23432下城區(qū)811萬31萬2.83598下沙區(qū)714萬56萬43063用地類型板塊區(qū)位出讓宗地?cái)?shù)占地面積總建筑面積平均容積率平均樓面地價(jià)住宅類濱江區(qū)313萬48萬3.68026拱墅區(qū)951萬116萬2.310864江干區(qū)415萬374萬2.514098上城區(qū)00000西湖區(qū)419萬311萬1.718163下城區(qū)38萬23萬2.716671下沙區(qū)629萬74萬2.66110商業(yè)類濱江區(qū)00000拱墅區(qū)57萬24萬3.46337江干區(qū)49萬48萬5.27323上城區(qū)10.7萬5.7萬7.814426西湖區(qū)1043萬92萬2.13721下城區(qū)79萬38萬4.34503下沙區(qū)713萬44萬3.46012杭州土地市場無論從成交量還是成交價(jià)來看，近兩年仍以住宅用地為主，商住倒掛現(xiàn)象依然明顯，但從今年雙限政策開始后，上半年土地市場成交慘淡，相比之下，商業(yè)用地更受開發(fā)商青睞，未來存在較大發(fā)展空間。從區(qū)域來看，住宅用地以拱墅和下沙為近兩年成交大戶，而商業(yè)用地以西湖區(qū)一枝獨(dú)秀，加之目前存量，預(yù)計(jì)未來2~3年內(nèi)西湖區(qū)市場供應(yīng)量將近150萬方，其中寫字樓估計(jì)70~80萬方。區(qū)域市場研究——土地市場2009年杭州主城區(qū)土地出讓概覽2010年杭州主城區(qū)土地出讓28市場分析——地產(chǎn)政策嚴(yán)控住宅地產(chǎn)，寫字樓市場蓄勢待發(fā)。杭州主城區(qū)寫字樓市場近一年半供需價(jià)走勢供需比1.47：1供需比0.99：1區(qū)域市場研究——寫字樓成交量市場分析——地產(chǎn)政策嚴(yán)控住宅地產(chǎn)，寫字樓市場蓄勢待發(fā)。杭州主29市場分析——地產(chǎn)杭州主城區(qū)寫字樓近一年半市場成交份額走勢19.0%25.6%區(qū)域市場研究——寫字樓成交量政策嚴(yán)控住宅地產(chǎn)，寫字樓市場蓄勢待發(fā)。市場分析——地產(chǎn)杭州主城區(qū)寫字樓近一年半市場成交份額走勢1930區(qū)域市場研究西湖區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展西溪濕地周邊的蔣村西溪板塊，依靠浙大紫金港校區(qū)發(fā)展起來的大三墩板塊，以及位于之江國家旅游開發(fā)區(qū)的之江轉(zhuǎn)塘板塊是西湖區(qū)土地成交的重點(diǎn)所在。項(xiàng)目所在的蔣村西溪板塊，土地成交的格局主要依據(jù)幾條東西向交通干線進(jìn)行劃分，文一西路以北主要以住宅用地或商住綜合用地為主，天目山路以南主要以純住宅用地為主，文一西路與天目山路之間的區(qū)域?yàn)槲飨匀粷竦鼐坝^的主體所在，成交土地大多是為西溪濕地國家公園提高商業(yè)服務(wù)的商業(yè)經(jīng)營性用地。2008年，綠城在蔣村以萬元樓面價(jià)拿地，將區(qū)域價(jià)值再次向上提升，未來板塊內(nèi)文一西路以北區(qū)域?qū)?huì)成為一個(gè)高端人文風(fēng)景社區(qū)。區(qū)域市場研究西湖區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展西溪濕地周邊的蔣村西溪板塊，31區(qū)域市場研究西湖區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展90年代中期-末期福利性住房蔣村板塊，以綠城為代表的開發(fā)商2001年以后學(xué)校外遷，文教板塊興起浙大紫金港校區(qū)，帶動(dòng)城西樓市向北發(fā)展，古墩路向北，三墩板塊融入大城西2007年西溪板塊全面爆發(fā)，杭州高端物業(yè)主要集中區(qū)域綜合用地項(xiàng)目開發(fā)主要集中在西湖區(qū)市區(qū)范圍，分別沿文一、文二、文三、天目山路向西拓展至古墩路區(qū)域市場研究西湖區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展90年代中期-末期2001年32服務(wù)業(yè)三大代表：文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)、科技產(chǎn)業(yè)構(gòu)筑服務(wù)經(jīng)濟(jì)高地打造城鄉(xiāng)融合典范培育創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新樂土營造綠色和諧家園深入構(gòu)筑以總部樓宇經(jīng)濟(jì)為支撐，以文化創(chuàng)意、休閑旅游和高新技術(shù)為主導(dǎo)的富有西湖特色的“1+3”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，形成以高端服務(wù)為主的新經(jīng)濟(jì)形態(tài)，成為全省服務(wù)經(jīng)濟(jì)高地。進(jìn)一步加強(qiáng)和諧杭州示范區(qū)和都市鄉(xiāng)村建設(shè)，協(xié)調(diào)推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施完善、社會(huì)保障健全、身份文化認(rèn)同“三位一體”，率先實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)基本公共服務(wù)均等化，成為全省城鄉(xiāng)融合發(fā)展新典范。充分發(fā)揮轄區(qū)科技、人才、商務(wù)集聚優(yōu)勢，健全合作開放網(wǎng)絡(luò)，營造有序市場競爭氛圍，激活創(chuàng)新活力、做強(qiáng)創(chuàng)新載體、拓展創(chuàng)新空間，成為全省乃至全國一流的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新樂土。進(jìn)一步凝聚政府、企業(yè)、社會(huì)和群眾合力，優(yōu)先發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)、打造低碳城區(qū)，加強(qiáng)社會(huì)管理創(chuàng)新，成為全省綠色和諧家園的引領(lǐng)示范。十二五規(guī)劃戰(zhàn)略導(dǎo)向優(yōu)先發(fā)展服務(wù)經(jīng)濟(jì)是西湖區(qū)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型主戰(zhàn)略創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新是西湖區(qū)可持續(xù)發(fā)展主動(dòng)力發(fā)展服務(wù)經(jīng)濟(jì)、扶持創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新是西湖區(qū)未來發(fā)展的重點(diǎn)方向市場分析——經(jīng)濟(jì)區(qū)域市場研究

服務(wù)業(yè)三大代表：文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)、科技產(chǎn)業(yè)構(gòu)筑服務(wù)經(jīng)濟(jì)高33區(qū)域市場研究余杭區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境圖中經(jīng)濟(jì)指標(biāo)能夠反映出：從絕對值來看，余杭區(qū)經(jīng)濟(jì)處于平穩(wěn)發(fā)展期，但從GDP等值增幅的情況可以看出，余杭區(qū)近年的經(jīng)濟(jì)增長主要原因是物價(jià)上漲，而非創(chuàng)造價(jià)值的增加。從三產(chǎn)結(jié)構(gòu)看，余杭區(qū)目前的經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)仍是以工業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)所占比例較低，這也是余杭區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸所在。(工業(yè)投入高，創(chuàng)造價(jià)值低，第三產(chǎn)業(yè)投入低，創(chuàng)造價(jià)值高);固定資產(chǎn)投資增長滯緩，05年開始的政策調(diào)整對于余杭區(qū)這類近郊房地產(chǎn)市場影響巨大，因此房地產(chǎn)開發(fā)投資額也停滯不前。區(qū)域市場研究余杭區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境圖中經(jīng)濟(jì)指標(biāo)能夠反映出：34區(qū)域市場研究余杭區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展余杭區(qū)在未來杭州規(guī)劃中，被劃分為一副城三組團(tuán)四個(gè)部分，分別是臨平副城、余杭組團(tuán)、良渚組團(tuán)以及塘棲組團(tuán)，在杭州居住發(fā)展規(guī)劃中，這一副城三組團(tuán)是未來杭州主城區(qū)居住功能的有力補(bǔ)充。余杭區(qū)近年成交土地，主要還是以住宅用地為主，商業(yè)經(jīng)營性用地較少。

06年以前，在這一副城三組團(tuán)中，臨平副城和余杭組團(tuán)是余杭房地產(chǎn)發(fā)展的絕對主力，從06年開始，杭州城市北部逐漸興起，許多大型市場落戶良渚，良渚組團(tuán)發(fā)展速度加快，土地成交量逐年增加，余杭組團(tuán)受前幾年政府大量協(xié)議出讓土地的影響，土地流拍情況嚴(yán)重，臨平副城除天都城外其他項(xiàng)目基本都以當(dāng)?shù)叵癁橹?，土地成交基本維持不溫不火的局面。區(qū)域市場研究余杭區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展余杭區(qū)在未來杭州規(guī)劃中，被劃35區(qū)域市場研究07年之前，余杭區(qū)商品房的年去化量維持在150萬平方米以內(nèi)，這個(gè)數(shù)字到2007年基本增加了一倍，在杭州房地產(chǎn)市場量價(jià)齊升的大環(huán)境帶動(dòng)下，余杭區(qū)商品房在量和價(jià)上也都有了突破，臨平副城的喬司、天都城和良渚組團(tuán)表現(xiàn)尤為突出。軌道交通開工建設(shè)、公交一體化等利好大大提升了余杭區(qū)房地產(chǎn)市場的吸引力，除塘棲組團(tuán)外，其他區(qū)域以基本可以實(shí)現(xiàn)對主城區(qū)的輻射了。余杭區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展余杭組團(tuán)良渚組團(tuán)塘棲組團(tuán)臨平副城區(qū)域市場研究07年之前，余杭區(qū)商品房的年去化量維持在150萬36片區(qū)規(guī)劃方面，兩個(gè)區(qū)的相鄰單元已經(jīng)在功能定位上體現(xiàn)出“大杭州”的發(fā)展思路，尤其是城市西部的融合，在高校、產(chǎn)業(yè)、旅游、配套等方面都有相對明確的前景。從道路規(guī)劃和交通組織來看，道路的延伸，路網(wǎng)的加密，都體現(xiàn)出了區(qū)域整體發(fā)展的思路。余杭區(qū)和西湖區(qū)通過更多新建和延伸的道路將區(qū)域間的聯(lián)系大大加強(qiáng)。西湖區(qū)功能定位和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，為周邊區(qū)域的發(fā)展提供了更多的資源，隨著高校外遷、產(chǎn)業(yè)調(diào)整以及居住外擴(kuò)，余杭區(qū)在人力資源和產(chǎn)業(yè)資源上都獲得了更多的支持。城市化進(jìn)程的加快，使得區(qū)域的人口不斷增長，對商業(yè)和商務(wù)的需求使得區(qū)域的發(fā)展走到了新的時(shí)期。余杭區(qū)在承接西湖區(qū)外溢的人力和產(chǎn)業(yè)需求之外，自身也獲得了整合資源，發(fā)展新的經(jīng)濟(jì)形態(tài)的機(jī)會(huì)。區(qū)域市場研究兩個(gè)行政區(qū)的融合互動(dòng)關(guān)系片區(qū)規(guī)劃方面，兩個(gè)區(qū)的相鄰單元已經(jīng)在功能定位上體現(xiàn)出“大杭37區(qū)域市場研究項(xiàng)目所在片區(qū)在售項(xiàng)目情況樓盤名稱大華西溪風(fēng)情中都·西溪CIC西溪蝶園西溪里西港新界物業(yè)地址西湖區(qū)文一西路，文二西路，距西溪濕地國家公園400米余杭區(qū)倉前鎮(zhèn)朱廟村文一路北側(cè)，西湖區(qū)東至規(guī)劃道路、南至文一西路、西至規(guī)劃道路、北至規(guī)劃道路西湖區(qū)文一西路（蔣村西路口）西湖區(qū)振華路與西園路交匯處開發(fā)商杭州大華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中都房產(chǎn)集團(tuán)杭州萬坤置業(yè)有限公司坤和建設(shè)集團(tuán)股份有限公司億科置業(yè)（杭州）有限公司物業(yè)類型聯(lián)體別墅一幢五星級(jí)商務(wù)中心/寫字樓、一幢酒店式金領(lǐng)寓所、六幢國際商務(wù)寫字樓、三幢科技孵化器大樓及兩幢精裝單身寓所精裝修多層、小高層、高層TOWNHOUSE排屋和高層花園式寫字樓占地面積2001000平方米34138平方米155838平方米120000平方米90543平方米總建面積500000平方米153621平方米420000平方米250000平方米250000平方米開盤時(shí)間首期開盤為2003-2-18計(jì)劃在2008年9-10月開盤2007-12-212008-7-212007-05-26主力戶型面積240-350平方米寫字樓面積在300-500平方米左右190平方米左右公寓87、89平方米；排屋255-320平方米50平方米左右、4.78米層高LOFT，100—300平方米單層辦公、1000-4000平方米左右獨(dú)棟銷售均價(jià)22000元/平方米待定16000-23000元/平米公寓15000-16000元/平方米；排屋28000-30000元/平方米7200元/平方米，LOFT8600元/平方米銷售面積一期水岸茗苑有聯(lián)排排屋360余套，已售完；二期水榭茗邸有聯(lián)排排屋、疊排排屋共340余套，已售完；三期水榭香堤有雙拼排屋、聯(lián)排排屋和獨(dú)立別墅312套，已售完；四期水岸豪庭130余套聯(lián)體別墅，以銷售35551.7平方米。待定已推70901.55平方米，已售32619.53平方米已推58696.27平方米，已售37380.42平方米已推31868.12平方米，已售4131.76平方米區(qū)域市場研究項(xiàng)目所在片區(qū)在售項(xiàng)目情況樓盤名稱大華西溪風(fēng)情中都38市場分析——地產(chǎn)根據(jù)本項(xiàng)目可售部分體量，以及大體開發(fā)方向，賦予下列兩種類型寫字樓以不同權(quán)重，預(yù)測本項(xiàng)目消化周期為8個(gè)月左右。西湖區(qū)SOHO寫字樓月度成交量西湖區(qū)大面積寫字樓月度成交量樓盤數(shù)量銷售面積銷售周期861000近18個(gè)月樓盤名稱銷售面積銷售周期天際大廈29000近4個(gè)月浙商財(cái)富中心7000近2個(gè)月420方/月/個(gè)5000方/月/個(gè)20%80%市場分析——地產(chǎn)根據(jù)本項(xiàng)目可售部分體量，以及大體開發(fā)方向，賦39

第一次調(diào)控：2010年4月17日是上半年行情的絕對拐點(diǎn)房地產(chǎn)政策分析區(qū)域市場研究第一次調(diào)控：2010年4月17日是上半年行情的絕對拐點(diǎn)房地40

第二次調(diào)控：2010年9月29日政策迅猛/收效甚微調(diào)控要點(diǎn)政策解析暫停發(fā)放第三套房貸1推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)2限購令風(fēng)靡各大城市3新政公布之前，曾有部委人士表示，此次政策或?qū)⑸婕胺慨a(chǎn)稅新政。但發(fā)現(xiàn)，此次并未明確房產(chǎn)稅試點(diǎn)情況。房產(chǎn)稅政策可能會(huì)由試點(diǎn)城市公布自己的具體政策，而不是由部委文件統(tǒng)一公布。房產(chǎn)稅一旦開征，其規(guī)模將達(dá)到7000億元。不小的房產(chǎn)稅額度將會(huì)給地方稅收以很大的補(bǔ)充，同時(shí)一旦開征房產(chǎn)稅必將對地方依靠出讓土地的財(cái)政模式給以徹底的改革。此條政策不再像“國十條”那樣只要求房價(jià)過高城市有選擇性地實(shí)行，將有利于打壓投資投機(jī)性購房，尤其是外地投資投機(jī)者。對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上”，以前的政策中對于首次購買90平米以下普通住宅的貸款最低首付可為20%，現(xiàn)在一刀切，必須三成以上。“各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購買住房”，這條將比較有力地堵住那些通過消費(fèi)貸款買房的所謂“灰色通道”。但同時(shí)對居民的改善型需求也有影響。對于抑制投資投機(jī)需求，限購政策不愧為“精確打擊”的武器，真正是遏制住了投資機(jī)的“咽喉”，但是多數(shù)城市出臺(tái)限購令加了時(shí)間定語“暫定”，表示限購令是臨時(shí)的，有效時(shí)間或?yàn)榘肽辍⒒驗(yàn)閹讉€(gè)月等。但就浙江而言，目前僅有杭州、寧波和溫州三地出臺(tái)相關(guān)限購政策，在這種情況下，大部分投資客很可能會(huì)選擇沒有限購政策的城市投資置業(yè)。政策分析區(qū)域市場研究第二次調(diào)控：2010年9月29日政策迅猛/收效甚微調(diào)控要點(diǎn)41

附加政策：房地產(chǎn)行業(yè)有待真正面臨重新洗牌加息通道資金監(jiān)管時(shí)隔三年后的加息通道，雖然并非主要針對房地產(chǎn)市場，但同樣存在較大影響，尤其是一旦進(jìn)入加息周期，無論對開發(fā)貸款還是購房貸款來說都存在巨大壓力，同時(shí)我們預(yù)計(jì)2011年還將有2~3次加息。去年11月1日，《浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法》正式實(shí)行，新批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目預(yù)售金已被納入專門賬戶進(jìn)行監(jiān)管，開發(fā)商使用預(yù)售金已嚴(yán)重受限。11月17日，繼浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法實(shí)施之后，《杭州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)施細(xì)則》正式出臺(tái)，是浙江省首個(gè)城市細(xì)則。細(xì)則出臺(tái)對開發(fā)商的資金鏈存在較大考驗(yàn)，邊銷售邊拿地的快速滾動(dòng)模式將難以再現(xiàn)，但已有開發(fā)商開始研究相應(yīng)對策，比如成立自家名下的建筑公司，就可以從建筑公司這邊轉(zhuǎn)出一部分預(yù)售資金。區(qū)域市場研究房地產(chǎn)政策分析附加政策：房地產(chǎn)行業(yè)有待真正面臨重新洗牌加息通道資金監(jiān)管時(shí)42

新國八條：2011年1月26日限購/限貸/增稅/加供進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任調(diào)整完善相關(guān)稅收政策加大保障安居工程建設(shè)力度嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)合理引導(dǎo)住房需求2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)。多渠道籌集保障性住房房源；擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面；加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制；增加公共租賃住房供應(yīng)。個(gè)人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，按銷售收入全額征稅；對定價(jià)明顯超過周邊房價(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。保障住房用地不低于住房用地供應(yīng)總量的70%；商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量；競地單位須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。房價(jià)上漲過快城市要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施；對已有1套住房限購1套、擁有2套及以上住房者暫禁購房。對各地穩(wěn)定房價(jià)和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn)，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國情出發(fā)理性消費(fèi)。對制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。強(qiáng)化差別化住房信貸政策貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；嚴(yán)查商業(yè)銀行差別化住房信貸違規(guī)行為。落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房價(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制如期確定并公布年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)、房價(jià)上漲幅度控制目標(biāo)或未完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的地區(qū)須要向國務(wù)院作出報(bào)告，并接受問責(zé)。從2成到6成使杠桿效應(yīng)去掉了66.67%，同時(shí)起到跌時(shí)擴(kuò)大損失、漲時(shí)縮小收益的作用，溢價(jià)型住宅投資客得到了堅(jiān)決退場的信號(hào)。政策將迫使資金進(jìn)入商用物業(yè)，因?yàn)樯逃梦飿I(yè)本身沒有受到政策的管制，反而其租賃回報(bào)率提供了明確的進(jìn)場信號(hào)。區(qū)域市場研究房地產(chǎn)政策分析新國八條：2011年1月26日限購/限貸/增稅/加供進(jìn)一步43市場分析小結(jié)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迎來了前所謂未的高速增長機(jī)遇市場分析小結(jié)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迎來了前所謂未的高速增長機(jī)遇44重點(diǎn)個(gè)案:中都·西溪CIC區(qū)域市場研究中都·西溪CIC位于西溪生態(tài)科技島核心區(qū)位，總建筑面積逾16萬平方米，由一幢五星級(jí)商務(wù)中心/寫字樓、一幢酒店式金領(lǐng)寓所、六幢國際商務(wù)寫字樓、三幢科技孵化器大樓及兩幢精裝單身寓所組成，建成后將成為未來西溪生態(tài)科技島的文化、經(jīng)濟(jì)、商務(wù)中心。中都·西溪CIC定位為浙江風(fēng)投總部基地，商務(wù)中心將提供餐飲、住宿、休閑、娛樂等一切風(fēng)投活動(dòng)所需要的商務(wù)設(shè)施。寫字樓、酒店式寓所以及各種生活配套，為創(chuàng)業(yè)者提供完整的“創(chuàng)業(yè)生活鏈”。孵化器為風(fēng)投投資的創(chuàng)業(yè)企業(yè)低租或免租提供辦公場所。中都.西溪CIC，從硬件條件上已經(jīng)完全滿足于“浙江風(fēng)投總部基地”的所有條件。項(xiàng)目計(jì)劃在2008年9-10月份開盤。重點(diǎn)個(gè)案:中都·西溪CIC區(qū)域市場研究中都·西溪CIC位于西45重點(diǎn)個(gè)案:中都·西溪CIC區(qū)域市場研究項(xiàng)目組成幢數(shù)層數(shù)總建筑面積產(chǎn)品說明科技孵化器34F/9F3萬m2蛋圓形建筑外觀,最大限度視野五星級(jí)商務(wù)中心126F2.7萬m2一層為商務(wù)中心、大堂吧、西餐廳、咖啡館、零點(diǎn)餐廳，二層為宴會(huì)廳、洗浴中心，三層為多功能廳、大小會(huì)議室、高檔KTV、足浴，四層為游泳池、健身房、乒乓球室、臺(tái)球室、棋牌室，五至十六層為酒店式豪華寫字樓，十七層二十六層為五星級(jí)商務(wù)客房酒店式金領(lǐng)寓所126F2.7萬m2五星級(jí)配套設(shè)施和五星級(jí)服務(wù)，室內(nèi)國際名家設(shè)計(jì)國際商務(wù)寫字樓613F2.5萬m2獨(dú)立門廳，外立面玻璃幕墻，干掛石材；規(guī)劃500個(gè)車位；5A智能設(shè)計(jì)單幢面積5000平方米，適合大中型企業(yè)總部辦公；單層面積200-400平方米，適合中小型企業(yè)獨(dú)立辦公。精裝寓所223F/27F4.3萬m2戶型面積30-80平方米重點(diǎn)個(gè)案:中都·西溪CIC區(qū)域市場研究項(xiàng)目組成幢數(shù)層數(shù)總建筑46重點(diǎn)個(gè)案:中都·西溪CIC區(qū)域市場研究123456寫字樓產(chǎn)品設(shè)計(jì)特點(diǎn):6幢國際商務(wù)寫字樓,空間相連,可分可合;單幢面積5000平方米，適合大中型企業(yè)總部辦公；單層面積200-400平方米，適合中小型企業(yè)獨(dú)立辦公;目的:通過產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)避產(chǎn)權(quán)只分割到幢分割到層的產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn).重點(diǎn)個(gè)案:中都·西溪CIC區(qū)域市場研究123456寫字樓產(chǎn)品47樂富智匯園由泰普森置業(yè)公司開發(fā)的樂富*智匯園位于拱墅科技工業(yè)功能區(qū)祥園路28號(hào)。是以“現(xiàn)代工業(yè)設(shè)計(jì)創(chuàng)意園和文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意園”為定位，工業(yè)產(chǎn)業(yè)與文化產(chǎn)業(yè)相互交融、和諧共存的新型創(chuàng)意園區(qū)。樂富*智匯園占地4.2萬平方米，總建筑面積102486平方米。目前一期工程已經(jīng)建成，建筑面積為27153平方米。目前，環(huán)境設(shè)計(jì)、平面設(shè)計(jì)、服飾設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、家居設(shè)計(jì)、現(xiàn)代工業(yè)設(shè)計(jì)研發(fā)等二十多家創(chuàng)意型且有一定品位的公司已入駐我園區(qū)。2007年年底前已經(jīng)完成招商工作，入駐企業(yè)近30家，入駐率達(dá)到100%。二期總建筑面積為75333平方米，由8幢獨(dú)立樓宇、1幢16層主樓及攝影棚組成。區(qū)內(nèi)有科技創(chuàng)業(yè)起步功能區(qū)、LOFT設(shè)計(jì)創(chuàng)意功能區(qū)、高科技影視文化創(chuàng)意功能區(qū)、現(xiàn)代工業(yè)創(chuàng)意功能區(qū)以及商務(wù)、會(huì)展、生活服務(wù)配套區(qū)域。其中8幢風(fēng)格獨(dú)特的單體樓宇組成二期LOFT設(shè)計(jì)創(chuàng)意區(qū)塊，室內(nèi)高大而開敞的空間淡化建筑“層”的概念。延伸到室內(nèi)的下沉景觀開放空間，締造辦公與休閑相結(jié)合的完美遐想。樂富*智匯園標(biāo)志性的高層主樓設(shè)有會(huì)務(wù)中心、展示中心、商務(wù)會(huì)所、創(chuàng)意書店、現(xiàn)代創(chuàng)意工業(yè)博物館、健身場館、員工餐廳、咖啡吧、西餐廳等。樂富智匯園由泰普森置業(yè)公司開發(fā)的樂富*智匯園位于拱墅科技工業(yè)48區(qū)域市場研究項(xiàng)目位于杭州市余杭區(qū)文一西路延伸段，新省委黨校西側(cè)，西溪生態(tài)科技島核心區(qū)，臨近國家級(jí)濕地公園--西溪濕地外圍，兼享優(yōu)越的自然環(huán)境，極具生態(tài)價(jià)值，項(xiàng)目總投資15億元，占地127畝，總建筑面積月27萬平方米。

杭州恒生科技園，建筑類型涵蓋獨(dú)棟花園辦公、孵化器、標(biāo)準(zhǔn)平房。復(fù)式寫字樓、綜合配套，園區(qū)成為杭州IT軟件、高新技術(shù)、創(chuàng)新創(chuàng)意、外貿(mào)金融等產(chǎn)業(yè)集聚之地，并為它們的孵化、成長、加速提供最優(yōu)秀的平臺(tái)。

浙江省金融工程中心、杭州市企業(yè)技術(shù)中心、杭州市服務(wù)外包企業(yè)協(xié)會(huì)、上海聚源數(shù)據(jù)服務(wù)公司（金融后臺(tái)服務(wù)中心）、杭州數(shù)米網(wǎng)科技有限公司等多家知名企業(yè)已入駐杭州恒生科技園。重點(diǎn)個(gè)案:恒生科技園區(qū)域市場研究項(xiàng)目位于杭州市余杭區(qū)文一西路延伸段，新省委黨校西49區(qū)域市場研究重點(diǎn)個(gè)案:恒生科技園(一)留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)優(yōu)惠政策1、留學(xué)人員來余杭創(chuàng)辦企業(yè)，可憑本人護(hù)照(中國或外國的)等有關(guān)文件到所在地工商行政管理部門注冊登記，注冊資本金可按有關(guān)最低標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，并可在二年內(nèi)分步驟付款；帶高新技術(shù)成果在余杭創(chuàng)業(yè)的非公司制企業(yè)，貨幣出資最低為1000美元。留學(xué)人員在余杭創(chuàng)辦的獨(dú)資、合資企業(yè)，符合有關(guān)規(guī)定的，可登記注冊為外商投資企業(yè)并享受外商投資企業(yè)的優(yōu)惠政策。2、留學(xué)人員創(chuàng)辦企業(yè)可以優(yōu)惠價(jià)購買創(chuàng)業(yè)園區(qū)內(nèi)生產(chǎn)、科研用房；租用園區(qū)的生產(chǎn)、科研用房，建筑面積在一定平方米內(nèi)的，第一年租金全額補(bǔ)助，第二年至第三年減半補(bǔ)助。3、對公費(fèi)留學(xué)人員進(jìn)區(qū)創(chuàng)業(yè)的項(xiàng)目，由區(qū)財(cái)政按不低于1:1的比例給予配套資助。4、留學(xué)人員隨歸子女入托、入中小學(xué)，憑《杭州市留學(xué)回國人員工作證》或《外國專家證》，由區(qū)教育行政部門為其就近安排在優(yōu)質(zhì)公辦學(xué)校就讀，轉(zhuǎn)學(xué)手續(xù)隨到隨辦，不收取政府規(guī)定以外的任何費(fèi)用。高中招生時(shí)，參加統(tǒng)一文化考試并在同等條件下優(yōu)先錄取。 (二)針對高新科技企業(yè)的優(yōu)惠政策 1、通過“雙軟”認(rèn)定的軟件企業(yè)，其銷售自主開發(fā)的軟件產(chǎn)品享受國家相關(guān)政策。對列入國家軟件百強(qiáng)企業(yè)，且通過自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)登記的，給予高額獎(jiǎng)金獎(jiǎng)勵(lì)。對列入省、市信息服務(wù)與軟件業(yè)示范企業(yè)的，分別給予一定額度的獎(jiǎng)金獎(jiǎng)勵(lì)。2、高新技術(shù)企業(yè)，對經(jīng)認(rèn)定的國家級(jí)、省級(jí)、市級(jí)、區(qū)級(jí)的高新技術(shù)企業(yè)，分別按4個(gè)等級(jí)給予獎(jiǎng)金獎(jiǎng)勵(lì)。3、科技型企業(yè)，對經(jīng)認(rèn)定的省級(jí)、市級(jí)、區(qū)級(jí)的科技型企業(yè)，分別按3個(gè)等級(jí)給予獎(jiǎng)金獎(jiǎng)勵(lì)。4、新辦的高新技術(shù)企業(yè)，自新辦之日起一至三年內(nèi)，報(bào)經(jīng)地稅部門批準(zhǔn)，可免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和水利建設(shè)專項(xiàng)資金。5、區(qū)財(cái)政安排專項(xiàng)資金用于企業(yè)上市所必需的培訓(xùn)、咨詢、規(guī)范改制等前期費(fèi)用的補(bǔ)助。 (三)優(yōu)先購房的優(yōu)惠政策 1、新引進(jìn)企業(yè)總部在余杭購買辦公房的，一次性購買價(jià)在規(guī)定金額以上的，經(jīng)認(rèn)定按房價(jià)給予一定百分比的獎(jiǎng)勵(lì)。2、區(qū)級(jí)(含)以上高新技術(shù)企業(yè)、科技型中小企業(yè)、擁有區(qū)級(jí)以上企業(yè)研發(fā)中心和技術(shù)中心的企業(yè)、列入“1356”工程培育的企業(yè)，可獲得人才房優(yōu)先認(rèn)購資格。具有認(rèn)購資格企業(yè)引進(jìn)的人才滿足一定條件可優(yōu)先申購人才房。購買人才房，具體享受面積按本科生、中級(jí)職稱(技師)；碩士生、副高職稱(高級(jí)技師)；博士生、正高職稱；夫妻雙方同為我區(qū)引進(jìn)人才這四個(gè)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。3、購買人才房的申請人符合住房公積金貸款條件的，可優(yōu)先申請住房公積金貸款。

區(qū)域市場研究重點(diǎn)個(gè)案:恒生科技園(一)留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)優(yōu)惠政策50區(qū)域市場研究恒生科技園總投資15億元，總占地面積160畝，總建筑面積27萬平方米，包括辦公、商業(yè)、配套，容積率小于2.18項(xiàng)目總共分為三期：一期用地面積約27530平方米二期用地面積約28528平方米三期用地面積約28608平方米一期地上、地下總建筑面積5.7萬平方米，將建設(shè)1.6萬平方米孵化器，11棟獨(dú)立研發(fā)中心和6000平米綜合配套,容積率1.53，建筑密度30.5%，綠地率20.2%。二期為16棟小獨(dú)棟三期目前還在規(guī)劃，具體細(xì)節(jié)未定重點(diǎn)個(gè)案:恒生科技園區(qū)域市場研究恒生科技園總投資15億元，總占地面積160畝，總51第三部分案例借鑒研究外地項(xiàng)目考察上海篇第三部分案例借鑒研究外地項(xiàng)目考察52位置:位于浦東新區(qū)中部項(xiàng)目概況：成立于1992年7月，規(guī)劃面積25平方公里，分為技術(shù)創(chuàng)新區(qū)、高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)、科研教育區(qū)、生活區(qū)等功能小區(qū)。至2005年9月，園區(qū)累計(jì)引進(jìn)注冊企業(yè)4141家，吸引跨國公司研發(fā)中心91家。交通道路:園區(qū)與內(nèi)環(huán)線相連，距南浦大橋3.6公里，距市中心人民廣場13公里，距外灘商務(wù)區(qū)9公里龍東大道連接內(nèi)環(huán)線和浦東國際機(jī)場,西面的羅南大道是連接內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線主干道路。地鐵:地鐵二號(hào)線從虹橋機(jī)場途經(jīng)張江到浦東國際機(jī)場,在人民廣場與地鐵一號(hào)線交匯。中山公園站可換乘輕軌明珠線機(jī)場：園內(nèi)距虹橋機(jī)場25公里，距離浦東國際機(jī)場21公里?；疖囌荆壕嗌虾；疖囌?7公里。上海從上海火車可直達(dá)全國各主要城市級(jí)香港特區(qū)。張江模式——上海張江高科技園區(qū)地鐵站外環(huán)內(nèi)環(huán)磁懸浮經(jīng)典案例研究

53位置:位于浦東新區(qū)中部張江模式——上海張江高科技園區(qū)上海張江高科技園區(qū)規(guī)劃技術(shù)創(chuàng)新區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)居住區(qū)科研教育區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)主要包括：生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地、集成電路產(chǎn)業(yè)區(qū)、科技產(chǎn)業(yè)區(qū)。技術(shù)創(chuàng)新區(qū)主要包括：孵化樓、辦公樓、標(biāo)準(zhǔn)廠房和商業(yè)中心、文體中心、地鐵站、公寓、別墅等公共配套設(shè)施。重點(diǎn)發(fā)展孵化和創(chuàng)新項(xiàng)目。科研教育區(qū)主要包括：研發(fā)中心、國家信息安全基地、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地（二期）、大學(xué)園區(qū)、醫(yī)院、國家實(shí)驗(yàn)室等。重點(diǎn)發(fā)展高等教育和科學(xué)基礎(chǔ)研究。居住服務(wù)區(qū)：主要包括一個(gè)面積為40萬平方米的主題公園及商業(yè)、金融配套等。

德宏賓館聯(lián)想大廈園區(qū)入口園區(qū)景觀居住服務(wù)區(qū)54上海張江高科技園區(qū)規(guī)劃技術(shù)創(chuàng)新區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)高科張江高科技園區(qū)的“星星之火”良好的宏觀經(jīng)濟(jì)形式政策的扶植較好的區(qū)位條件（陸家嘴）高效的運(yùn)營模式(靈活）三大核心產(chǎn)業(yè)得到了迅速擴(kuò)張（產(chǎn)業(yè)鏈方向上的與規(guī)模上的同時(shí)擴(kuò)張）在三大核心產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張的帶動(dòng)，一些其它的產(chǎn)業(yè)也迅速入住張江高科技園區(qū)，從而張江高科技園區(qū)進(jìn)入一個(gè)良性循環(huán)的發(fā)展階段。國家人類基因組南方研究中心國家新藥篩選中心上海超級(jí)計(jì)算國家級(jí)研發(fā)機(jī)構(gòu)生物醫(yī)藥集成電路、信息技術(shù)通過引入一系列的國際級(jí)別的研發(fā)中心為張江構(gòu)建了一個(gè)良好的技術(shù)與人才平臺(tái)55張江高科技園區(qū)的“星星之火”良好的宏觀經(jīng)濟(jì)形式三大核心產(chǎn)業(yè)得當(dāng)初的“星星之火”已發(fā)展成園區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：集成電路、軟件、生物醫(yī)藥企業(yè)類型生物醫(yī)藥集成電路研發(fā)中心信息技術(shù)教育機(jī)構(gòu)中介機(jī)構(gòu)企業(yè)數(shù)量2076342487850各產(chǎn)業(yè)企業(yè)數(shù)占總企業(yè)數(shù)的比重生物醫(yī)藥和記黃埔醫(yī)藥（上海）有限公司羅氏（上海）管理有限公司上海中信亞特斯診斷試劑有限公司夏瀚生物工程（上海）有限公司集成電路上海華虹NEC電子有限公司德州儀器半導(dǎo)體技術(shù)（上海）有限公司邁世微電子（上海）有限公司伯威微電子（上海）有限公司軟件（信息技術(shù)）薩蒂揚(yáng)軟件技術(shù)（上海）有限公司SAP公司印度Infosys公司畢博信息技術(shù)上海（有限）公司研發(fā)中心通用電器（中國）研究開發(fā)中心有限公司霍尼韋爾（中國）有限公司杜邦（中國）研究開發(fā)有限公司上海中科大研究發(fā)展中心有限責(zé)任公司各產(chǎn)業(yè)著名企業(yè)56當(dāng)初的“星星之火”已發(fā)展成園區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：企業(yè)類型生上海張江高科技園區(qū)成功因素分析政策吸引力上海市委、市政府頒布“聚焦張江”戰(zhàn)略，具體目標(biāo)為：把張江園區(qū)建設(shè)成為技術(shù)創(chuàng)新和科技成果轉(zhuǎn)化、產(chǎn)業(yè)化的示范基地；產(chǎn)學(xué)研結(jié)合、綜合改革的先行先試基地；創(chuàng)新人才、研發(fā)機(jī)構(gòu)和高科技企業(yè)集聚與輻射基地；與市場經(jīng)濟(jì)和知識(shí)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的科技服務(wù)基地。借助政府之手和市場之手形成開發(fā)合力、整合各種開發(fā)資源，形成不同于"硅谷模式"的"張江模式"。產(chǎn)業(yè)集聚引發(fā)研發(fā)集聚通過推進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展模式，在較短的時(shí)間里，在集成電路、軟件、生物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，快速實(shí)現(xiàn)了中外資相關(guān)企業(yè)的高度聚集，形成了強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)群體。生產(chǎn)制造企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，提升產(chǎn)業(yè)能級(jí)，實(shí)現(xiàn)技術(shù)與服務(wù)的本地化使研發(fā)中心具備了快速進(jìn)入的前提條件

依托上海浦東雄厚的人才資源、優(yōu)惠的產(chǎn)業(yè)政策、完備的金融服務(wù)、發(fā)達(dá)的信息網(wǎng)絡(luò)背靠著長三角廣闊的制造業(yè)基地，是外商戰(zhàn)略性投資設(shè)立研發(fā)中心的首選地構(gòu)建完善的研發(fā)服務(wù)體系，主要包括搭建技術(shù)平臺(tái)和服務(wù)平臺(tái)、加強(qiáng)人才培養(yǎng)等新建了國家人類基因組南方研究中心、國家新藥篩選中心、國家新藥安全評價(jià)中心、上海光源工程中心、上海超級(jí)計(jì)算等國家級(jí)研發(fā)機(jī)構(gòu)，與ＧＥ、杜邦、霍尼韋爾、羅門哈斯等跨國公司研發(fā)中心，共同構(gòu)筑起園區(qū)最高層面的技術(shù)平臺(tái)通過企業(yè)化和市場化運(yùn)作，搭建一些研發(fā)創(chuàng)新的公共型技術(shù)支持平臺(tái)，如軟件增值平臺(tái)、生物醫(yī)藥外包平臺(tái)等等。另外，園區(qū)還建立起眾多公共科研實(shí)驗(yàn)室、公共測試、檢測中心等。57上海張江高科技園區(qū)成功因素分析政策吸引力產(chǎn)業(yè)集聚引發(fā)研發(fā)集聚同濟(jì)大學(xué)及科技產(chǎn)業(yè)區(qū)臨平北路商務(wù)圈和平公園曲陽商務(wù)中心鞍山商圈五角場商圈(復(fù)旦科技園區(qū))四平路北外灘航運(yùn)中心大連路遂道陸家嘴高?？萍紖^(qū)國際商務(wù)區(qū)區(qū)位：上海楊浦區(qū)，臨近同濟(jì)大學(xué)；片區(qū)背景：楊浦區(qū)是上海傳統(tǒng)高教區(qū)，老工業(yè)基地；目前定位于“知識(shí)楊浦”，依托高教資源，聚集了大量設(shè)計(jì)、IT、廣告行業(yè)；傳統(tǒng)居住聚集區(qū)，寫字樓供應(yīng)量少；片區(qū)現(xiàn)狀：22個(gè)國家級(jí)重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室14所高等院校100多家科研院所2000余家設(shè)計(jì)、廣告等創(chuàng)意公司20萬本科生、研究生和博士生創(chuàng)智天地創(chuàng)智天地——打造都市生活第三地58同濟(jì)大學(xué)及科技產(chǎn)業(yè)區(qū)臨平北路和平公園曲陽商務(wù)中心鞍山商圈五角創(chuàng)智天地開發(fā)商香港瑞安公司地理位置江灣鎮(zhèn)體育場與復(fù)旦大學(xué)之間建筑設(shè)計(jì)美國SOM設(shè)計(jì)師事務(wù)所土地面積84公頃（1260畝）建筑面積－100萬總投資－100億元一期創(chuàng)智SOHO開盤－2006年下半年，售價(jià)15000元/平創(chuàng)智中心－提供辦公、商業(yè)、研發(fā)、學(xué)習(xí)、休閑及文化設(shè)施創(chuàng)智SOHO

－提供住宅以及辦公、零售、休閑、娛樂設(shè)施的多功能小區(qū)?？萍紙@

－著重推動(dòng)IT等高科技產(chǎn)業(yè)研發(fā)江灣體育公園

－以江灣體育場為中心的綜合體育休閑場所，包括室內(nèi)游泳池、體育館等其他體育設(shè)施59創(chuàng)智天地開發(fā)商香港瑞安公司地理位置江灣鎮(zhèn)體育場與復(fù)旦大學(xué)之間創(chuàng)智天地公共活動(dòng)中心區(qū)

創(chuàng)智廣場創(chuàng)新天地學(xué)習(xí)天地高科技園區(qū)

生活工作區(qū)

信息廣場科企天地會(huì)議中心中外高科技公司孵化期的企業(yè)支撐性服務(wù)企業(yè)研發(fā)機(jī)構(gòu)中小企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)基金終身教育行政管理人才培訓(xùn)特色商業(yè)街住宅街坊高科技研發(fā)高科技產(chǎn)業(yè)化創(chuàng)智天地的規(guī)劃功能劃分：主要分為公共活動(dòng)中心、生活工作區(qū)、高科技園區(qū)

公共活動(dòng)中心區(qū)--提供辦公、研發(fā)、學(xué)習(xí)、休閑及文化設(shè)施；

生活工作區(qū)--提供辦公、零售、休閑、娛樂設(shè)施以及住宅的多功能小區(qū)。

高科技園區(qū)--著重推動(dòng)研發(fā)。60創(chuàng)智天地公共活動(dòng)中心區(qū)創(chuàng)智廣場創(chuàng)新天地學(xué)習(xí)天地高科技園區(qū)創(chuàng)智天地的客戶形成一種“生物鏈”，資源共生，互相依存，形成一個(gè)全新科技集聚區(qū)和市場生態(tài)環(huán)境

創(chuàng)智天地客戶定位于大學(xué)、科研機(jī)構(gòu)、跨國公司研發(fā)中心、科技公司、創(chuàng)業(yè)小公司、風(fēng)險(xiǎn)投資基金、科技孵化中心、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)（律師、咨詢、會(huì)計(jì)事務(wù)所等），等等，并提供一種客戶生物鏈，資源共生。創(chuàng)業(yè)小公司風(fēng)險(xiǎn)基金大學(xué)科研機(jī)構(gòu)律師事務(wù)所跨國公司研發(fā)中心會(huì)計(jì)事務(wù)所現(xiàn)代服務(wù)公司61創(chuàng)智天地的客戶形成一種“生物鏈”，資源共生，互相依存，形成一“創(chuàng)智天地”是一個(gè)居住與工作相融合的新型社區(qū)，提供一種全新的生活方式“創(chuàng)智天地”就是要營造這么一個(gè)適合知識(shí)經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)的環(huán)境，適合知識(shí)工作者生存的環(huán)境，他們在那里不僅工作，還要生活，他們的工作生活規(guī)律和方式不是簡單的上班、下班、回家的概念，是融合在一起的，工作中有生活，生活中有工作。生活工作區(qū)工地實(shí)景

公共活動(dòng)中心區(qū)效果

62“創(chuàng)智天地”是一個(gè)居住與工作相融合的新型社區(qū)，提供一種全新的創(chuàng)智天地的運(yùn)行盈利模式：把握科技時(shí)代脈搏，獲取長期收益公共活動(dòng)中心租售長期收益生活工作區(qū)會(huì)有一部分物業(yè)用于出售，收回主要投資高科技園區(qū)租售獲取長期收益獲取長期收益為主要目的63創(chuàng)智天地的運(yùn)行盈利模式：把握科技時(shí)代脈搏，獲取長期收益公共活6464創(chuàng)智天地成功因素分析：宏觀角度二是城市配套成熟：項(xiàng)目距離五角場中心區(qū)不足五分鐘步行路程，而五角場正在被上海政府打造為城市副中心，各項(xiàng)大型配套已完全成熟。一是時(shí)機(jī)把握準(zhǔn)確：上海中長期規(guī)劃提出科技興市的戰(zhàn)略，而瑞安公司借此東風(fēng)，與楊浦區(qū)政府合作，提出打造上海科技中心的概念，并得到了政府的強(qiáng)力支持（政府入股）。三是區(qū)域科技氛圍濃厚：項(xiàng)目周邊名校林立，提供了大量的高科技后備人才。65創(chuàng)智天地成功因素分析：宏觀角度二是城市配套成熟：項(xiàng)目距離五角創(chuàng)智天地成功因素分析：產(chǎn)品角度一是在城市中心走低密度生態(tài)化路線：創(chuàng)智天地一改過去寫字樓地處“水泥森林”的印象，同時(shí)一改過去科技園實(shí)用、簡單、檔次低的現(xiàn)象，在城市中心走了一條高品質(zhì)（甲級(jí)配置）、生態(tài)化的路線。二是充分體現(xiàn)創(chuàng)意性：通過色彩、門口造型、小品、樓梯、LOFT等產(chǎn)品構(gòu)件營造一種創(chuàng)意的空間感。66創(chuàng)智天地成功因素分析：產(chǎn)品角度一是在城市中心走低密度生態(tài)化路創(chuàng)智天地成功因素分析：營銷角度一是自身渠道強(qiáng)勁：瑞安公司在上海有兩座頂級(jí)寫字樓，期間與多數(shù)公司建立了良好的關(guān)系，深知公司擴(kuò)張之苦，瑞安在第一時(shí)間向他們伸出了橄欖枝。二是借勢政府：利用各種活動(dòng)先后邀請了上海市級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和國家重要領(lǐng)導(dǎo)人視察、參觀該項(xiàng)目，在市場上產(chǎn)生了強(qiáng)大的社會(huì)影響力。三是高性價(jià)比：利用政府關(guān)系，對重點(diǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收等方面的優(yōu)惠，同時(shí)與部分重點(diǎn)引進(jìn)企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略聯(lián)盟，參與項(xiàng)目的建設(shè)。四是明星效應(yīng)：首期引入國際明星企業(yè)，奠定產(chǎn)品氣質(zhì)，同時(shí)為后期產(chǎn)品推廣奠定基礎(chǔ)。67創(chuàng)智天地成功因素分析：營銷角度一是自身渠道強(qiáng)勁：瑞安公司在上創(chuàng)智天地成功因素分析：營銷角度一是自身渠道強(qiáng)勁：瑞安公司在上海有兩座頂級(jí)寫字樓，期間與多數(shù)公司建立了良好的關(guān)系，深知公司擴(kuò)張之苦，瑞安在第一時(shí)間向他們伸出了橄欖枝。二是借勢政府：利用各種活動(dòng)先后邀請了上海市級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和國家重要領(lǐng)導(dǎo)人視察、參觀該項(xiàng)目，在市場上產(chǎn)生了強(qiáng)大的社會(huì)影響力。三是高性價(jià)比：利用政府關(guān)系，對重點(diǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收等方面的優(yōu)惠，同時(shí)與部分重點(diǎn)引進(jìn)企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略聯(lián)盟，參與項(xiàng)目的建設(shè)。四是明星效應(yīng)：首期引入國際明星企業(yè)，奠定產(chǎn)品氣質(zhì)，同時(shí)為后期產(chǎn)品推廣奠定基礎(chǔ)。68創(chuàng)智天地成功因素分析：營銷角度一是自身渠道強(qiáng)勁：瑞安公司在上第三部分案例借鑒研究外地項(xiàng)目考察北京篇第三部分案例借鑒研究外地項(xiàng)目考察69位置:位于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)中軸路（未來國際企業(yè)大道）的端點(diǎn)，構(gòu)成了區(qū)內(nèi)商務(wù)公建區(qū)和東部工業(yè)區(qū)的分界線，同時(shí)也構(gòu)成了開發(fā)區(qū)中心形象的重要組成和標(biāo)志。項(xiàng)目概況：項(xiàng)目總占地12萬平方米，總建筑面積約11萬平方米，其中地上部分9萬平方米，計(jì)劃分為三期開發(fā)，于2005年中全部竣工。其中一期面積3萬平米左右，主力戶型在1000-3000平米之間。容積率：0.77，綠化率：41%。

交通:位于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)南大門的入口處項(xiàng)目北部有開發(fā)區(qū)內(nèi)唯一交通服務(wù)中心三條主干道通往市中心配套：項(xiàng)目擁有滿足員工就餐、商務(wù)洽談、健身娛樂、購物休閑功能的商務(wù)會(huì)所;

北京開發(fā)區(qū)五星級(jí)的博達(dá)國際交流中心、朝林大廈；海關(guān)、商檢、外匯管理局等機(jī)構(gòu)，及專家公寓、青年公寓、保稅倉庫、中心郵局、電信局、金融服務(wù)機(jī)構(gòu)、消防中心等配套設(shè)施。北京亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)BDA國際企業(yè)大道——關(guān)于客戶的思考亦莊BDA70位置:位于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)中軸路（未來國際企業(yè)大道）的端點(diǎn)，構(gòu)準(zhǔn)確的市場定位獲得市場先入者優(yōu)勢成交客戶民營居多，且均為外地企業(yè)，有極少數(shù)亦莊工業(yè)園擴(kuò)容的客戶（資生堂），客戶比較追求個(gè)性化辦公、在乎辦公的環(huán)境。高層寫字樓多層寫字樓廠房+寫字樓獨(dú)棟辦公樓獨(dú)棟辦公樓生態(tài)獨(dú)棟辦公樓BDA國際企業(yè)大道市場定位過程市場細(xì)分生態(tài)獨(dú)棟辦公樓目標(biāo)市場1500~3000平方米的環(huán)境優(yōu)美的、獨(dú)棟式的、智慧型產(chǎn)業(yè)建筑市場定位大型企業(yè)的研發(fā)、設(shè)計(jì)部門中等規(guī)模的以研發(fā)、設(shè)計(jì)、商務(wù)或增值服務(wù)為主題的智力密集型企業(yè)目標(biāo)客戶入駐客戶特征：部分入駐客戶名錄：中石化;資生堂;白領(lǐng)服飾;世紀(jì)城房地產(chǎn);寶恒服裝設(shè)計(jì);西班牙奉爾文特控制系統(tǒng)(北京)公司;中國黃金集團(tuán);71準(zhǔn)確的市場定位獲得市場先入者優(yōu)勢成交客戶民營居多，且均為外地個(gè)性化、特色化的建筑產(chǎn)品叩開客戶心門規(guī)劃：地塊的規(guī)劃和交通設(shè)計(jì)特別強(qiáng)調(diào)安全性，方便性，以及和建筑與景觀之間的滲透與結(jié)合。每個(gè)獨(dú)立的企業(yè)都可以很方便地自成一個(gè)體系，享有自己的室外景觀空間。通過場地內(nèi)部的車行路所形成的主路網(wǎng)可以非常方便地到達(dá)每個(gè)建筑。分布整個(gè)場地的人行路將建筑和道路有機(jī)的結(jié)合在一起，突出了公園的感覺。

建筑：

既考慮到彼此之間的對比，又在形式、色彩和材料的應(yīng)用上不失和諧。

體量和形式力求人性化和親近感，同時(shí)又融合到景觀中去。外立面運(yùn)用不同材質(zhì)、虛實(shí)效果以及不同質(zhì)感的對比；特別強(qiáng)調(diào)的入口處的立面和標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)，給各個(gè)企業(yè)以品牌的感覺。鋸齒型排布，退臺(tái)以及雨棚的引入，強(qiáng)調(diào)建筑設(shè)計(jì)的雕塑化感覺。環(huán)境：精心設(shè)計(jì)的草坪，湖面、小溪和坡地等元素創(chuàng)造一個(gè)建筑與景觀自然融合的小環(huán)境。相鄰建筑之間，采用加密樹木形成其緩沖帶。72個(gè)性化、特色化的建筑產(chǎn)品叩開客戶心門規(guī)劃：建筑：環(huán)境：72依托開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)，截取各產(chǎn)業(yè)高端作為自己的目標(biāo)客戶亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的五大產(chǎn)業(yè)鏈電子信息光機(jī)電一體化

生物技術(shù)與新醫(yī)藥

新材料與新能源

軟件制造

代表企業(yè)諾基亞、朗訊科技中國數(shù)字電視聯(lián)盟

代表企業(yè)SMC、ABB、施耐德、GE

代表企業(yè)拜爾、安萬特人類基因組北方研究中心國家病毒生物中心代表企業(yè)英納超導(dǎo)嘉捷恒信大陸太極中鈔錫克拜

代表企業(yè)北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)軟件園、軟件工程師學(xué)院

以開發(fā)區(qū)五大產(chǎn)業(yè)鏈為依托

聚引此五大產(chǎn)業(yè)鏈的上下游及相關(guān)企業(yè)，形成更加完善的產(chǎn)業(yè)協(xié)作關(guān)系，最終形成具有強(qiáng)烈競爭優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)集群。

國際企業(yè)大道73依托開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)，截取各產(chǎn)業(yè)高端作為自己的目標(biāo)客戶亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)通過客戶分析來了解客戶典型公司白領(lǐng)服飾世紀(jì)城房地產(chǎn)寶恒服裝設(shè)計(jì)3棟6000平米2000平米1000平米背景資料服飾行業(yè)，民營，已經(jīng)作出品牌，員工60——70人，氛圍良好。地產(chǎn)公司，民營，行業(yè)領(lǐng)袖從事皮裘批發(fā)的國際貿(mào)易公司，民營，10人以下，總部在東四十條，現(xiàn)辦公面積200平米成交過程欲自行設(shè)計(jì)，遭拒絕；已流失；后在開發(fā)商努力下簽約。5月來訪，第一次來就認(rèn)可本案，不存在溝通障礙，第二次來后下定原無需求，被誘導(dǎo)出來。原認(rèn)為價(jià)格（5300）合適，到場后認(rèn)為貴6400，而且不需要這么大。從總價(jià)平衡、業(yè)務(wù)擴(kuò)大、產(chǎn)品本身等點(diǎn)突破。價(jià)格談判經(jīng)歷三輪談判，成交6050元/平米。成交周期從客戶關(guān)注——簽約，近一年；從追訪——簽約，共計(jì)四個(gè)月。拆遷（貴友后面）因素也促使白領(lǐng)縮短簽約時(shí)間。三個(gè)月，（等合同一個(gè)半月，注冊一個(gè)月）估計(jì)正常情況下20天就能成交從前期——7月，三個(gè)月?？蛻籼攸c(diǎn)老總有想象力和創(chuàng)造力，希望形成自己的風(fēng)格。A樓，面積小，做倉庫；B樓，最漂亮，私人活動(dòng)區(qū)，貴賓接待、健身房、游泳池；廠房加辦公。周期短，對地產(chǎn)熟悉，知道成本但無價(jià)格障礙客戶開通。（非企業(yè)行為，類似賣住宅），未考慮熱水、供暖、就餐、車位等因素，后期客戶服務(wù)難度大。74通過客戶分析來了解客戶典型公司白領(lǐng)服飾世紀(jì)城房地產(chǎn)寶恒服裝設(shè)入駐國內(nèi)企業(yè)較多，需求集中在1000-2000平米體育器材公司：工廠在馬駒橋，主營業(yè)務(wù)是健身培訓(xùn)，需求1600平米，已經(jīng)在總部基地買房，想退掉。置業(yè)計(jì)劃——三個(gè)月之內(nèi)，30個(gè)人來看，多次，對產(chǎn)品有強(qiáng)烈好感，對周邊環(huán)境不關(guān)心（可能會(huì)欣賞）。購買原因：外地企業(yè)，考慮政府因素較高，總部基地的銷售與政府掛鉤；退房原因：與業(yè)務(wù)單位距離遠(yuǎn)，戶型不滿意，西南部區(qū)域環(huán)境差，社區(qū)雜亂。派格藍(lán)地：童裝，前期客戶，要求：首付分期，一年交清；要有工廠；價(jià)格要降低；流失原因：對開發(fā)區(qū)無特殊偏好，價(jià)格阻力明顯。飲料公司：需求面積為辦公面積500—800平米，廠房1500—2000平米，主要想購買廠房。客戶已PASS，PASS原因：不符合入園標(biāo)準(zhǔn)。新奧集團(tuán)：需求面積為2000平米?，F(xiàn)在廊坊辦公，屬科技研發(fā)企業(yè)，計(jì)劃在北京設(shè)總部。此客戶已于2004年7月25日取消購買計(jì)劃，改為租賃。原因：老總覺得項(xiàng)目的獨(dú)棟朝向不好，價(jià)格高，資金不足。依文服飾：需求2000平米，不認(rèn)可開發(fā)區(qū)的位置——郊區(qū)遠(yuǎn)；不認(rèn)可本案位置——荒（周邊可能是工廠）；定總部基地，流失原因：對區(qū)域大環(huán)境質(zhì)疑；對本案的土地性質(zhì)、車位、費(fèi)用等方面有明顯不認(rèn)可；75入駐國內(nèi)企業(yè)較多，需求集中在1000-2000平米體育器材公國內(nèi)客戶看重園區(qū)提供的平臺(tái)白領(lǐng)服飾有限公司：“中國職業(yè)女裝第一品牌”在BDA國際企業(yè)大道買了6000平米共3棟研發(fā)辦公樓，建一個(gè)研發(fā)設(shè)計(jì)中心。白領(lǐng)服飾置業(yè)原因——香水效應(yīng)：1、亦莊是北京唯一具有由大批世界500強(qiáng)企業(yè)搭建的國際化平臺(tái)，站到這個(gè)平臺(tái)上，白領(lǐng)更容易實(shí)現(xiàn)國際化。2、新買基地，白領(lǐng)很看重BDA的獨(dú)棟將是白領(lǐng)的亞洲總部駐地及研發(fā)設(shè)計(jì)眾多世界500強(qiáng)企業(yè)扎堆的環(huán)境，他們先進(jìn)的經(jīng)營理念有利于白領(lǐng)邁上國際化的平臺(tái)。這好比進(jìn)香水店，即便不買，但身上也會(huì)被沾上香味。3、遷到理念和文化比較先進(jìn)的環(huán)境。由市場定位的企業(yè)遷址趨勢是，從接近原料到接近市場趨向于接近信息、接近高級(jí)人才。一些落后地區(qū)的企業(yè)紛紛往大城市遷徙就證明了這一點(diǎn)，比如匯源果汁集團(tuán)總部從山東沂源遷到北京就是典型的例子4、加工基地還是在外地，要遷的主要是研發(fā)和營銷基地。76國內(nèi)客戶看重園區(qū)提供的平臺(tái)白領(lǐng)服飾有限公司：“中國職業(yè)女裝第國外客戶看重政策、環(huán)境并彰顯自身風(fēng)格西班牙泰爾文特控制系統(tǒng)（北京）有限公司：全球?qū)崟r(shí)IT公司，幾十年來一直致力于為特定工業(yè)部門（能源、交通、運(yùn)輸以及環(huán)保）提供高技術(shù)附加值的IT解決方案。泰爾文特控制系統(tǒng)（北京）有限公司是西班牙名企泰爾文特集團(tuán)在華投資的獨(dú)資子公司，自1998年入駐開發(fā)區(qū)租賃物業(yè)辦公至今，企業(yè)規(guī)模已初步形成。

泰爾文特置業(yè)原因：1、認(rèn)可中國現(xiàn)在的政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境；2、在開發(fā)區(qū)買樓，一開發(fā)區(qū)的環(huán)境好；二是交通便利；三是區(qū)內(nèi)有很多國外的大型企業(yè)，產(chǎn)業(yè)氛圍好；四是各項(xiàng)配套服務(wù)十分完善；五也是最為關(guān)鍵的一點(diǎn)，開發(fā)區(qū)的BDA國際企業(yè)大道的獨(dú)棟建筑風(fēng)格與設(shè)計(jì)理念非常符合泰爾文特的需要，并且還可以擁有自己獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)。3、泰爾文特曾經(jīng)考慮過在開發(fā)區(qū)購地自建，但由于開發(fā)區(qū)土地政策的限制未能實(shí)現(xiàn)?，F(xiàn)在1000-3000平米的企業(yè)獨(dú)棟正好符合置業(yè)需要。77國外客戶看重政策、環(huán)境并彰顯自身風(fēng)格西班牙泰爾文特控制系統(tǒng)（從成功與失敗中積累的寶貴經(jīng)驗(yàn)促成客戶購買的因素對北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)整體產(chǎn)業(yè)環(huán)境和政策環(huán)境的認(rèn)同優(yōu)美的自然生態(tài)環(huán)境滿足智力密集型企業(yè)的特殊生產(chǎn)力結(jié)構(gòu)

BDA國際企業(yè)大道的建筑及服務(wù)理念低密度景觀型獨(dú)棟的建筑形態(tài)滿足了彰顯企業(yè)個(gè)性與擁有系統(tǒng)化的標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的企業(yè)的軟性需求

部分意向客戶流失的原因西南部區(qū)域差,社區(qū)雜亂;價(jià)格阻力;不能符合客戶的某些特定需求;個(gè)別獨(dú)棟朝向不好;區(qū)域大環(huán)境得不到某些客戶的認(rèn)同;不認(rèn)可開發(fā)區(qū)位置——郊區(qū)遠(yuǎn)

78從成功與失敗中積累的寶貴經(jīng)驗(yàn)促成客戶購買的因素對北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)對決定客戶購買因素的理性思考

在綜合分析影響客戶購買決策因素的基礎(chǔ)上,我們將這些因素分成三大類:第一類:必須滿足的因素;第二類:綜合考慮的因素;第三類:加分因素必須滿足的因素交通便利配套完善面積滿足其個(gè)性化需求政府優(yōu)惠政策高速信息網(wǎng)絡(luò)綜合考慮的因素入駐相關(guān)企業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)框架辦公樓面積易于劃分人力資源基礎(chǔ)區(qū)域大環(huán)境完善的服務(wù)體系生態(tài)環(huán)境加分因素標(biāo)桿企業(yè)入駐特色化的服務(wù)靈活的經(jīng)營方式彰顯企業(yè)個(gè)性與文化的建筑形態(tài)

79對決定客戶購買因素的理性思考在綜合分析影響客戶購買位置:豐臺(tái)南四環(huán)西路188號(hào)項(xiàng)目概況：豐臺(tái)總部基地是中關(guān)村豐臺(tái)園與英國道豐國際集團(tuán)合作開發(fā).占地65公頃，總建筑面積106萬平方米，容積率約1