成都策智市場調查有限公司-長沙市商圈商業(yè)賣場調研

2012年長沙市商業(yè)地產(chǎn)市場分析報告第一部分長沙市商業(yè)現(xiàn)狀總體概述一、總體情況描述目前,長沙市區(qū)基本形成了以五一大道、芙蓉路、韶山路、黃興路、東二環(huán)線為商業(yè)軸,以五一廣場、火車站廣場、伍家?guī)X廣場、東塘-侯家塘為中心輻射的遍布整個市區(qū)的五條主線、六大商圈的零售商業(yè)網(wǎng)點格局。擁有20多座功能齊全、購物環(huán)境良好的現(xiàn)代商貿大廈,擁有10多個大型批發(fā)交易市場。各種外來資本引入,市中心超高層和城市綜合體等大型商業(yè)體正在規(guī)劃籌建中,城市周邊新都市商業(yè)呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展的態(tài)勢,全市形成了綜合市場與專業(yè)市場相結合,大小零售網(wǎng)點相結合的“多個中心、四面開花”商業(yè)網(wǎng)絡體系?？梢哉f,長沙市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展一路平穩(wěn)但亮點不足,同質跟風情況較為嚴重。從目前典型商業(yè)樓盤開發(fā)來看,開發(fā)較火熱的類型為主題型和專業(yè)型商業(yè),商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式存在這開放型和公園型這兩種發(fā)展模式,開發(fā)商開始重視對商業(yè)地產(chǎn)的策劃,商業(yè)地產(chǎn)的一些先進經(jīng)營模式也初見端倪。長沙商鋪市場在2001年啟動之后,“商鋪投資”如潮涌般的興起。2002年商鋪價格同比上漲達30%之多,2003年初在市場大勢調控之后,商鋪投資處于相對穩(wěn)定的階段。2004年長沙商鋪市場出現(xiàn)了房價走高、租價分化、商業(yè)用地供應不足的特征。2005年以后,由于國內商業(yè)企業(yè)的需求、外資進入中國的需求和國內其他投資者的需求等多方面的拉動,導致商鋪市場異常活躍。進入2009年,受到金融危機的影響,長沙商鋪市場出現(xiàn)萎靡現(xiàn)象,但長沙商鋪價格在萎靡中也呈現(xiàn)小幅增長。2012年第一季度,長沙商鋪的平均回報率維持在較高水平,平均回報率達到8%—10%之間,第二季度,新政一出臺,商業(yè)地產(chǎn)市場就好好地火了一把,2012年可以說是開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的大好時機。二、城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃1.城市商業(yè)發(fā)展目標著力打造長沙市1小時經(jīng)濟圈,以長沙市為核心,帶動株洲、湘潭、岳陽、益陽、常德、婁底、衡陽等周邊城市,在開放理念、資源整合方面以及優(yōu)惠政策配套等方面,用現(xiàn)代經(jīng)濟發(fā)展的思維進一步調整、完善,形成全國新一輪經(jīng)濟快速增長中這一區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展總體戰(zhàn)略,使之成為中南地區(qū)現(xiàn)代化商貿中心。長株潭一體化的實施,極大地推動了目前城市邊緣地帶商業(yè)的空間擴張和成熟,在未來城際間交通及市政建設逐步升級完善的情況下,城市群的綜合效應會逐步顯現(xiàn),長沙市的商業(yè)輻射力將大大增加,外來人口的消費必將推動城市商業(yè)的發(fā)展提升。2.商業(yè)體系規(guī)劃長沙市商業(yè)體系結構為:1個市級商業(yè)中心即:五一廣場商業(yè)中心;2個市級商業(yè)副中心即星沙商業(yè)副中心和溁灣鎮(zhèn)商業(yè)副中心;10個區(qū)域性商業(yè)中心即火車站商業(yè)中心、伍家?guī)X商業(yè)中心、東塘商業(yè)中心、紅星商業(yè)中心、望城坡商業(yè)中心、撈霞商業(yè)中心、馬坡嶺商業(yè)中心、黎托商業(yè)中心、觀沙嶺商業(yè)中心、大托商業(yè)中心;30個社區(qū)級商業(yè)中心;5個重點鎮(zhèn)商業(yè)中心;5個一般鎮(zhèn)商業(yè)中心。第二部分長沙市商圈調研與分析一、五一商圈(一商圈范圍以五一廣場為中心,東抵蔡鍔路、西達太平街、南起城南路、北至營盤路,形狀呈長方形,規(guī)劃控制面積達113公頃。代表性商業(yè)有解放西路酒吧一條街、黃興路步行街、民俗民食坡子街三條特色街。(二商圈現(xiàn)狀五一商圈號稱長沙乃至湖南的第一商圈,屬于長沙市級商業(yè)中心,是長沙最核心、最繁華的商圈。注冊有6000余商家,日均客流量40萬人次以上,年消費額達20億元,是長沙人流、物流、資金流、信息流的中心。憑借成熟的商業(yè)環(huán)境與不可復制的優(yōu)越位置,一直是各路商家必爭之地,平和堂、新世界百貨、春天百貨、王府井百貨、百聯(lián)東方廣場都聚集此地。此區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)項目有:中天廣場、五一大道202、明城國際中心、同福大廈、金燁融府、印象天心。(三主要商業(yè)及配套主要商業(yè):新世界購物中心、平和堂、王府井百貨、春天百貨、百聯(lián)東方廣場、蘇寧電器、國美電器、迪信通、萬達沃爾瑪購物廣場、好又多超市、新大新商業(yè)廣場、黃興路步行街、金滿地地下商業(yè)街、坡子街民俗民食街、解放西路酒吧一條街、中山路商業(yè)街。主要配套:餐飲:麥當勞、肯德基、金牛角王中西餐廳、火宮殿、錦繡紅樓、不了鍋、楊裕興面館、黃春和面館、松花江餃子館、麻辣香鍋、花之林、桂林人、四喜餛飩、傣妹、辣阿婆、季季紅火鍋等。銀行:建設銀行、商業(yè)銀行、工商銀行、中國銀行、中信銀行、招商銀行、交通銀行、興業(yè)銀行酒店:喜來登酒店、友誼賓館、萬代大酒店、國貿大酒店、皇冠假日酒店、7天快捷酒店。娛樂:金色年華KTV、溫莎KTV、鉆石錢柜KTV、星光燦爛、魅力四射。交通:旅1、12、312、401、803、138、11、117、118、405、143、202等。(四租售情況調查分析1、集中式商業(yè)物業(yè)名稱規(guī)模(㎡層數(shù)物業(yè)類型商業(yè)業(yè)態(tài)檔次經(jīng)營品種營運方式春天百貨120006層商業(yè)百貨中檔女性服飾、日用百貨、家用電器聯(lián)營萬達購物廣場480004層商業(yè)綜合超市中高檔服飾、日用百貨、蔬果、糧油副食、電影城租賃王府井百貨7000012層商業(yè)百貨中高檔服飾、化妝品、珠寶、鐘表、床品、小家電、餐飲、休閑聯(lián)營平和堂500009層商業(yè)、商務百貨中高檔服飾、化妝品、珠寶、鐘表、床品、小家電、餐飲、休閑聯(lián)營百聯(lián)東方760008層商業(yè)百貨高檔服飾、化妝品、珠寶、鐘表、床品、小家電、餐飲、休閑聯(lián)營新世界購物中心350008層商業(yè)百貨高檔服飾、化妝品、珠寶、鐘表、床品、小家電、餐飲、休閑聯(lián)營國美電器50002層商業(yè)、住宅電器專業(yè)店中檔家電類產(chǎn)品聯(lián)營蘇寧電器75003層商業(yè)、住宅電器專業(yè)店中檔家電類產(chǎn)品聯(lián)營金滿地270001層商業(yè)地下步行街中低檔服裝、飾品租賃2、街鋪根據(jù)本次實地調查情況來看,五一商圈幾條主要街道臨街鋪面的租售情況如下:黃興南路步行街售價35000-60000元/m2,平均租金價格在500-1000元/m2?月,少量鋪面甚至超過1200元/m2?月,最高達到2000元/m2?月;解放西路街鋪20000-40000元/m2,平均租金價格在400-650元/m2?月;蔡鍔南路街鋪25000-40000元/m2,平均租金價格在350-750元/m2?月;中山路商業(yè)街鋪的租金價格相對較低,平均租金價格在200-350元/m2?月(大部分含稅費。(五商圈業(yè)態(tài)構成五一路:寫字樓、影樓、百貨、美容、健身、餐飲;黃興南路和黃興中路:百貨、電器/通迅專業(yè)店、餐飲、娛樂、休閑;解放西路:酒吧一條街;坡子街:美食一條街。(六消費群體及消費力分析五一商圈消費群體以長沙本地的中、青年人為主,少部分來源于外地旅游及周邊城市消費者。因商業(yè)及其各項配套功能完善,完全是一站式服務,所以是長沙消費能力最強的商圈。(七商圈前景對于商業(yè)地產(chǎn)而言,地段是其命脈。地段的無可比擬性首先體現(xiàn)在其交通與生活配套設施上,而這些優(yōu)勢五一廣場商業(yè)中心幾乎全部具備。正是基于對五一廣場商業(yè)中心這一黃金口岸的認同,眾多商家、開發(fā)商、投資者對區(qū)域內的商業(yè)物業(yè)極具信心,市場競爭也將更為激烈,但因其商業(yè)及配套已基本趨于飽和,未來發(fā)展將以舊物業(yè)改造、升級換代為主。二、溁灣鎮(zhèn)商圈(一商圈范圍以楓林一路與麓山路交匯處為中心,向南輻射至湖南大學,北至桐梓坡路湘雅醫(yī)院,東達瀟湘路,西抵金星路,是河西最為成熟的一個商圈。(二商圈現(xiàn)狀溁灣鎮(zhèn)屬于市級商業(yè)副中心,與五一商圈僅一江之隔,是岳麓區(qū)的經(jīng)濟商業(yè)核心。隨著市委、市政府、市人大、市政協(xié)的西遷,及大學城龐大的消費基礎,該商圈近年發(fā)展速度迅猛,匯聚了通程電器、通程百貨、新一佳超市、國美電器、蘇寧電器等一批零售巨頭。此區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)項目有共和世家、建發(fā)?西山匯景、江岸景苑、麓山才苑、沁園春御院、陽光100國際新城。(三商業(yè)及配套大型商業(yè):通程商業(yè)廣場、新一佳超市、國美電器、通程電器、指南針商業(yè)中心、岳麓大學城商貿中心、百信鞋業(yè)、蘇寧電器、步步高超市配套:連鎖餐飲:肯德基、麥當勞、必勝客、不了鍋、四喜餛飩、蒸有味?華人、桂林人、楊裕興面館酒店:麓山賓館、楓林賓館、7天酒店、湖南鹽業(yè)賓館、瑪依拉大酒店銀行:中國銀行、農(nóng)村合作銀行、建設銀行、浦發(fā)銀行、招商銀行、交通銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行交通:6、12、303、305、309、315、318、325、903等公交路線(四租售情況調查分析1、集中商業(yè)物業(yè)名稱規(guī)模(㎡層數(shù)物業(yè)類型商業(yè)業(yè)態(tài)檔次經(jīng)營品種營運方式通程商業(yè)廣場660006層商業(yè)百貨中檔服飾、化妝品、珠寶、鐘表、床品、小家電、餐飲、電影院聯(lián)營新一佳110001層商業(yè)綜合超市中檔服飾、日用百貨、蔬果、糧油副食、小家電、文體自營指南針商業(yè)中心160004層商業(yè)專業(yè)賣場中高檔時尚休閑服裝聯(lián)營大學城商貿中心70002層住宅、商業(yè)專業(yè)賣場中檔電子、信息、文體、服裝自營國美電器25003層商業(yè)電器專業(yè)店中檔家電類產(chǎn)品聯(lián)營通程電器30003層商業(yè)電器專業(yè)店中檔家電類產(chǎn)品聯(lián)營百信鞋業(yè)5001層商業(yè)鞋業(yè)專業(yè)店中檔鞋自營步步高35001層商業(yè)、住宅超市中檔服飾、日用百貨、蔬果、糧油副食、小家電、文體自營蘇寧電器35003層商業(yè)、住宅電器專業(yè)店中檔家電類產(chǎn)品聯(lián)營2、街鋪楓林一路租金在200-400元/㎡?月不等;銀盆嶺路租金在200-350元/㎡?月不等;金星路租金在50-200元/㎡?月不等;麓山路租金在120-280元/㎡?月不等(五商圈業(yè)態(tài)構成業(yè)態(tài)基本齊全,大型百貨有通程商業(yè)廣場,電器專賣城有國美、通程及蘇寧,專業(yè)賣場有大學城商貿中心和指南針商業(yè)中心,連鎖餐飲以服務河西大學城的中餐廳為主,娛樂休閑場所較多,上檔次的較少。總體來看業(yè)態(tài)以中檔為主,高檔消費市場空白,這主要是由于該區(qū)域的消費群體以學生為主,而且離五一商圈僅一江之隔。(六消費群體及消費力分析河西有以中南大學、湖南大學、湖南師范大學為代表的30多所高等院校和科研院所,在校大學生達16萬人,各類科技人員10萬余人,是全省最大的文化科教區(qū)。所以消費群體主要為該區(qū)老師和學生為主,學生的購買力較弱,以滿足生活基本需求為主。(七商圈前景溁灣商圈除通程商業(yè)廣場、新一佳超市、通程電器、國美電器、蘇寧電器、步步高有一定規(guī)模外,大多屬于獨立小門面經(jīng)營,目前規(guī)劃混亂、消費能力偏低是制約其發(fā)展的主要因素。隨著河西先導區(qū)戰(zhàn)略思路的確定,河西將作為政府重點開發(fā)區(qū)域,“三圈一帶一核心”的產(chǎn)業(yè)布局、“三縱四橫”七條快速路、地鐵2號線及5條過江隧道對接河東,將為溁灣鎮(zhèn)這個市級副商業(yè)中心帶來具大的發(fā)展?jié)摿?溁灣商圈作為河西版圖唯一大商圈,相信很快將在眾多商圈中脫穎而出。三、火車站商圈(一商圈范圍以火車站為中心向北輻射至營盤路,南到朝暉路,西至韶山路,東達萬家麗路。(二商圈現(xiàn)狀火車站商業(yè)中心屬于典型的交通口岸物業(yè),交通便利、人潮洶涌,區(qū)域內匯集了阿波羅商業(yè)廣場、華海3C電腦城、百腦匯、國儲、QQ電腦城、曉園數(shù)碼攝影器材城、金蘋果服裝批發(fā)市場、國美電器、三湘南湖大市場、家潤多千禧店、家潤多朝陽店、……電子信息、日雜百貨、餐飲酒店、服裝、娛樂休閑等各類行業(yè)遍布各處。其最主要的經(jīng)營行業(yè)有IT電器、服飾、建材、超市四大類,其中IT賣場和建材市場在國內都有很大的知名度。但同時火車站人流很雜,商圈整體商業(yè)形象不佳,商家信譽較低,這些因素一直困擾著該商圈進一步發(fā)展。此區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)項目有湘域中央、凱通國際城、凱旋國際、越界、萬象新天、左岸右岸、國儲.城市天地。(三大型商業(yè)及配套大型商業(yè):阿波羅商場、家潤多千禧店、家潤多朝陽店、家潤多百貨、百腦匯、國儲電腦城、QQ電腦城、華海3C廣場、曉園數(shù)碼攝影器材城、合峰電腦城、賽博電腦廣場、三湘南湖大市場、通程電器、國美蘇寧、金蘋果大市場、凱通服飾城、金芒果大市場。配套:連鎖餐飲:德克士、肯德基、麥當勞、楊裕興面館、桂林人、玉樓東、秦皇食府酒店:紫東閣華天大酒店、三九楚云大酒店、華天之星、今朝大酒店、凱旋大酒店、泰成大酒店、藍天大酒店、民航大酒店、海程大酒店銀行:建設銀行、工商銀行、浦發(fā)銀行、長沙商業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行交通:1、2、127、146、202、7、9、111、114等公交車經(jīng)過,火車站是長沙最大的公交?？奎c(四租售情況分析1、集中商業(yè)物業(yè)名稱規(guī)模(㎡層數(shù)物業(yè)類型商業(yè)業(yè)態(tài)檔次經(jīng)營品種營運方式友誼阿波羅550005層商業(yè)百貨中高檔服飾、化妝品、珠寶、床上用品、休閑娛樂聯(lián)營三湘南湖大市場300005層商業(yè)家居、建材中高檔家居、建材、燈飾、汽配租賃家潤多千禧店36003層商業(yè)、商務綜合超市中檔服飾、日用百貨、蔬果、糧油副食、小家電自營國美電器24002層商業(yè)電器專業(yè)店中檔家電類產(chǎn)品聯(lián)營國儲電腦城170006層商業(yè)、住宅IT專業(yè)店中檔IT類產(chǎn)品租賃QQ電腦城100005層商業(yè)、商務IT專業(yè)店中檔IT類產(chǎn)品租賃曉園數(shù)碼攝影城36003層商業(yè)攝影器材店中檔攝影器材類產(chǎn)品租賃金蘋果大市場100001層商業(yè)專業(yè)賣場中低檔服飾、鞋帽、化妝品租賃2、街鋪國儲電腦城租金分樓層在100-600元/㎡?月不等;QQ電腦城租金分樓層在100-500元/㎡?月不等;金蘋果大市場租金180-400元/㎡?月不等;凱通服飾廣場租金100-300元/㎡?月不等;車站北路租金200-450元/㎡?月不等;車站中路租金300-800元/㎡?月不等;(五商圈業(yè)態(tài)構成火車站商圈業(yè)態(tài)齊全,尤其以電子信息產(chǎn)品銷售為主,有7家大型IT專業(yè)賣場:百腦匯、國儲電腦城、QQ電腦城、曉園數(shù)碼攝影器材城、合峰電腦城、賽博電腦廣場、華海3C廣場。另外蘇寧、國美、通程電器、家潤多家電超市也有大量IT產(chǎn)品銷售,已形成湖南省最大的電腦及電子產(chǎn)品集散地,輻射面廣。另外還有長沙最早的服裝鞋帽批發(fā)市場——長沙市金蘋果大市場和湖南最大的建材家居市場——三湘大市場。(六消費群體及消費力分析商圈中心區(qū)域人口總數(shù)接近35萬,分別為IT人士、寫字樓白領、企事業(yè)單位以及原有居民群,其中以IT人士為主。另外,外地旅客也占有相當?shù)南M比例,消費能力參差不齊。(七商圈前景依托火車站的交通、人流優(yōu)勢,火車站商業(yè)中心一直是長沙商圈幸運的領先者,是目前出入長沙最主要的口岸之一,流動人口多、素質雜,因此該商圈的經(jīng)營類別也相對比較復雜,“宰客”現(xiàn)象嚴重,本地消費者在此購物比較少。另外,武廣新城建好后,火車站的人流將分流一部分。但憑借IT賣場、服裝批發(fā)市場和建材市場的影響力,客源仍比較穩(wěn)定。如果該商圈能打造成為“誠信商圈”,積極引進品牌商家,火車站商圈后勁依然充足。四、東塘商圈(一商圈范圍地處勞動路和韶山路交匯處,輻射范圍東至車站路,西至芙蓉路,南至新建路,北至城南東路。(二商圈現(xiàn)狀東塘商業(yè)中心是除五一商圈外,與火車站并重的商圈,目前東塘不僅擁有百年老店火宮殿,還有金色家族、友誼商城、百幸鞋城、通程電器、步步高生活超市、家潤多赤崗店、大都市商業(yè)街、平和堂等,構筑了東塘大商業(yè)格局,成為長沙南部一個重要的節(jié)點,東塘商圈的商業(yè)業(yè)態(tài)分布日趨成熟。此區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)項目有建鴻達?華都、三重?星都心苑、長城非常生活、云鼎公館、錦繡世紀、深國投商、東塘瑞府(在建、萬博匯(在建。(三大型商業(yè)及配套大型商業(yè):金世紀商城、金色家族通程世界名品中心、友誼商城、平和堂、家潤多兩家門店、新一佳、步步高、國美電器、通程電器、大都市商業(yè)街。配套:酒店:大華酒店、東方大酒店、神蜀大酒店、南楓酒店、華宇大酒店、天洋大酒店餐飲:肯德基、麥當勞、金牛角中西餐廳、火宮殿、雙燕樓百年餛飩店、米蘿咖啡、上島咖啡、綠茵閣咖啡銀行:農(nóng)業(yè)銀行、建設銀行、工商銀行、中信銀行、興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行、中國銀行交通:有2、7、145、602、601、703、314、137、123、601等公交車經(jīng)過。(四租售情況調查分析1、集中商業(yè)物業(yè)名稱規(guī)模(㎡層數(shù)物業(yè)類型商業(yè)業(yè)態(tài)檔次經(jīng)營品種營運方式金色家族60006層商業(yè)百貨高檔服飾、飾品、化妝品、珠寶、名表、餐飲、美容院聯(lián)營步步高170004層商業(yè)綜合超市中檔服飾、日用百貨、蔬果、糧油副食、電器自營大都市地下商業(yè)街190006個區(qū)商業(yè)地下步行街中檔飾品、服飾、娛樂休閑、電子游戲租賃通程電器80005層住宅、商業(yè)電器專業(yè)店中檔家電類產(chǎn)品聯(lián)營友誼商城250006層商業(yè)百貨中高檔珠寶、化妝品、服飾、家電、體育用品、廚具、床上用品聯(lián)營平和堂6000010層商業(yè)、商務百貨中高檔珠寶、化妝品、服飾、家電、體育用品、廚具、床上用品聯(lián)營2、街鋪韶山中路街鋪平均售價35000-60000元/m2之間,平均租金在100-600元/m2?月之間;韶山北路街鋪平均售價30000-55000元/m2,平均租金100-500元/m2?月之間;韶山南路街鋪平均售價30000-65000元/m2,平均租金150-400元/m2?月之間;勞動西路街鋪平均售價20000-30000元/m2,平均租金100-400元/m2?月之間;大都市步行街街鋪平均售價15000-30000元/m2,平均租金100-300元/m2?月之間。(五商圈業(yè)態(tài)構成主要以百貨超市形態(tài)為主,餐飲娛樂為輔。各大連鎖百貨超市都已進駐東塘,中西餐廳以及各類小吃店品種齊全,基本滿足消費者的需求,但檔次上明顯低于五一商圈。(六消費群體及消費力分析東塘商圈周邊分布有省人大、省水利廳、省國稅局、省話劇團、省教育出版社以及湖南中醫(yī)院大學、稻田中學、雅禮中學,消費群體主要為行政單位工作人員和學生,注重品牌跟品質,消費力較強。(七商圈前景交通便利是商業(yè)地產(chǎn)必備的要素,雖然東塘商業(yè)中心的商業(yè)格局已趨于完善,曙光路與車站路的桂花路的大規(guī)模拓改,推動了東塘商圈的再度升級與擴容,其商業(yè)規(guī)模與繁華程度將會直逼五一廣場商業(yè)中心。五、伍家?guī)X商圈(一商圈范圍芙蓉路與三一大道交匯處。輻射范圍東至車站路,西至湘江路,南至湘雅路,北至棲鳳路。(二商圈現(xiàn)狀伍家?guī)X商圈曾經(jīng)在比較長的一段時間內是長沙商圈中的佼佼者,湘雅醫(yī)院、華夏大市場、開福寺旅游商貿、濱江文化園為伍家?guī)X聚集了大量人流,消費指數(shù)比較高。但前幾年由于原普爾斯馬特、北斗星商貿城的關門,長泰大廈的無人接手,伍家?guī)X商圈被稱為長沙商圈中的“沒落貴族”。這兩年來,天健?芙蓉盛世、伍家?guī)X生活廣場、錦繡華天、四達?新時代廣場等樓盤的興建,給該商圈重新注入了新的活力。此區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)項目:天健?芙蓉盛世、濱江?君悅香邸、建發(fā)?湘江北尚、新時代廣場、伍家?guī)X生活廣場二期、建鴻達商業(yè)廣場、S0H0天都、北辰三角洲(在建萬達廣場(待建。(三大型商業(yè)及配套大型商業(yè):新一佳、泰陽商城、新河家具城、伍家?guī)X機電市場、通程電器。配套:餐飲:秦皇食府、天怡食府、米蘿咖啡、咖啡之冀、活魚村食府、華悅食府、麥當勞酒店:好來登大酒店、新聞大酒店、日晟大酒店、康橋大酒店、華悅大酒店娛樂:諾亞方舟娛樂港、碧濤閣洗浴廣場銀行:工商銀行、長沙商業(yè)銀行、中國銀行交通:111、142、116、143、368、406等公交車經(jīng)過(四租售情況調查分析1、集中商業(yè)物業(yè)名稱規(guī)模(㎡層數(shù)物業(yè)類型商業(yè)業(yè)態(tài)檔次經(jīng)營品種營運方式泰陽商城30002層商業(yè)超市、電器專業(yè)店低檔家電類產(chǎn)品、蔬果、糧油副食自營新一佳104002層帶夾層商業(yè)綜合超市中檔服飾、日用百貨、蔬果、糧油副食、家電自營通程電器30003層商業(yè)、住宅電器專業(yè)店中檔家電類產(chǎn)品自營新河家具城200002層商業(yè)批發(fā)市場低檔家具、生鮮、鞋類、布藝租賃2、街鋪華夏路:街鋪平均售價15000-30000元/m2之間,平均租金在100-300元/m2?月之間;開福寺路:街鋪平均租金在100元/m2?月之間;伍家?guī)X生活廣場:首層臨街商鋪25000元/㎡,內街10000元/㎡;二層6000—8000元/㎡。(五商圈業(yè)態(tài)構成受波隆立交橋對人流阻隔的影響,業(yè)態(tài)不全。整體商業(yè)形象較差,檔次不高。維多利購物中心(原北半星商廈、泰陽商城由傳統(tǒng)百貨轉營,但因受人流和橋體的影響,百貨功能已不復存在,現(xiàn)以檔次不高的批發(fā)和家電賣場為主。相對而言,新一佳超市、通程電器及附近的娛樂、餐飲相對較旺。(六消費群體及消費力分析周邊原始居民跟寫字樓里的白領構成伍家?guī)X商圈最主要的消費群體,消費力能力比較強,但是由于波隆立交橋影響了商業(yè)的扎堆效應,所以目前該區(qū)域的商業(yè)氛圍不濃。(七商圈前景伍家?guī)X商業(yè)中心作為北部的傳統(tǒng)商圈,其應有的作用一直沒有得到完全發(fā)揮。隨著開福區(qū)政府重振伍家?guī)X商圈構想的提出,開福區(qū)將集大力開發(fā)伍家?guī)X周邊新河三角洲,并將濱江文化公園和開福寺旅游商貿圈的建設納入整個伍家?guī)X大商圈。根據(jù)新規(guī)劃,新河三角洲將充分利用現(xiàn)有特點及周邊環(huán)境特色,形成“兩條綠化帶、三個綠化塊、三條區(qū)干道(一橫兩縱、三個功能區(qū)”的結構模式。而開福寺附近將打造一個宗教旅游購物中心,開福寺路拓展延伸到芙蓉路上,同時隨著芙蓉中路金融街概念的提出、萬達廣場落戶于此,伍家?guī)X商圈或將重新崛起。六、紅星商圈(一商圈范圍紅星商業(yè)中心以湘府路與韶山路交匯處為核心,向南輻射至汽車南站,北至新韶西路,東至洞井路,西達至芙蓉南路省政府。(二商圈現(xiàn)狀依托汽車南站、紅星大市場、紅星國際會展中心等人流、物流優(yōu)勢,該區(qū)域飲食、住宿需求日益增大,但目前的生活配套設施還無法滿足當前需求,該區(qū)域內唯一稍具規(guī)模的步步高超市和通程電器。此區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)項目有融程國際花園酒店、紅星?國際星城、高升經(jīng)典、標志長沙商務中心、德思勤商業(yè)廣場(在建、華盛世紀新城、奧林匹克花園、天城?泰祥苑、岳泰?理想城、恒大城。(三大型商業(yè)及配套大型商業(yè):井灣子家具城、紅星汽配城、天劍商場、紅星建材交易中心、湘府百貨、通程廣場、新一佳、步步高、紅星商業(yè)廣場、紅星美凱龍家具廣場配套:餐飲:肯德基、玉樓東、湘西部落、米蘿咖啡、左岸風情中西餐廳酒店:華都酒店、延年商務酒店、豪布斯卡酒店、廣州白天鵝大酒店銀行:工商銀行、交通銀行、光大銀行交通:123、802、134、703、134、147、502、7等公交車經(jīng)過(四商鋪租售情況1、集中商業(yè)物業(yè)名稱規(guī)模(㎡層數(shù)物業(yè)類型商業(yè)業(yè)態(tài)檔次經(jīng)營品種營運方式步步高超市120001層商業(yè)綜合超市中檔服飾、日用百貨、蔬果、糧油副食、電器自營新一佳8000負1層商業(yè)綜合超市中檔服飾、日用百貨、蔬果、糧油副食、電器自營紅星美凱龍600004層商業(yè)家居專業(yè)店高檔家居租賃紅星服飾廣場30003層商業(yè)服飾賣場低檔服飾租賃2、商鋪:韶山路:街鋪平均租金在50元—200元/m2?月?月;湘府路:街鋪平均租金在35—150元/m2?月之間;湘府路與韶山路交匯處:街鋪平均租金在150-300元/m2?月。(五商圈業(yè)態(tài)構成紅星商圈是借農(nóng)博會之機而迅速崛起的南部商圈,商圈內匯聚了多個專業(yè)批發(fā)市場,主要以家居建材、農(nóng)貿花卉、五金機械為主。毗鄰汽車南站,餐飲和酒店業(yè)較為發(fā)達,但是多為一些檔次較低的餐館旅館。受區(qū)域整體市場消費水平及消費意識限制,商業(yè)氛圍暫不成熟,整體來說該商圈業(yè)態(tài)單一,消費檔次不高。(六消費群體及消費力分析消費群體以周邊居民與往來顧客為主,隨著長株潭一體化的加快、省政府的南遷以及周邊各大高檔樓盤的開發(fā),未來的消費潛力巨大。(七商圈前景良好的發(fā)展前景、絕對的區(qū)位優(yōu)勢、巨大的升值潛力毋庸置疑,紅星商業(yè)中心在未來長株潭三市融城后,將激發(fā)其更大的潛力,作為將來財富與人氣齊聚的南長沙復合型現(xiàn)代商貿經(jīng)濟圈,重點將放在發(fā)展品牌餐飲、酒店業(yè)。同時,圭塘河旅游風光帶建設進程的加速,將促進該區(qū)域不僅僅是未來的全省政治文化經(jīng)濟中心區(qū),也是集購物、美食、娛樂、休閑于一體的休閑區(qū)。可見,未來5-10年,將有近20萬人陸續(xù)遷入該區(qū)域生活和工作。屆時,一個商業(yè)繁榮、文化勃興、人氣齊聚的中央政務區(qū)將會在這片充滿活力的土地上迅速崛起。七、星沙商圈(一商圈范圍星沙商圈向南輻射至漓湘路,北至特立路,西達西輔道,東達金華路。(二商圈現(xiàn)狀1996年長沙縣政府遷址星沙鎮(zhèn),2000年星沙成為國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū),憑借優(yōu)越的地理位置和政策扶持,星沙的發(fā)展一日千里。目前以形成汽車產(chǎn)業(yè)、商務區(qū)、教育、工業(yè)這四大產(chǎn)業(yè)區(qū),世界500強有13家在此落戶,三一重工、飛利浦、山河智能、浦沅機械、長豐獵豹、北汽福田等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集聚于此,經(jīng)濟總量急劇增長。在此基礎上,星沙的消費能力亦呈拋物線上升趨勢,星沙商業(yè)樂園、通程商業(yè)廣場、易初蓮花、新一佳,在這個僅僅只有24平方公里的土地上,星沙綻放出她獨特的魅力。此區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)項目有開源鑫景、尚城、錦璨家園、幸福里、香檳小鎮(zhèn)、華潤鳳凰城、尚都花園城、楚天家園。(三商業(yè)及配套大型商業(yè):通程商業(yè)廣場、易初蓮花超市、新一佳、步步高、蘇寧、通程電器、迪信通、星沙商業(yè)步行街配套:餐飲:肯德基、麥當勞、大蓉和、玉樓東、老樹咖啡、上島咖啡、德克士、蒙娜麗莎中西餐廳酒店:華天之星、星期天酒店、天成酒店、明源酒店、紫鑫酒店、明珠國際大酒店、開元大酒店銀行:農(nóng)業(yè)銀行、建設銀行、工商銀行、光大銀行、招商銀行、中信銀行、興業(yè)銀行、長沙商業(yè)銀行交通:501、127、701、703、126(四租售情況調查分析1、集中商業(yè)物業(yè)名稱規(guī)模(㎡層數(shù)物業(yè)類型商業(yè)業(yè)態(tài)檔次經(jīng)營品種營運方式通程商業(yè)廣場420001層商業(yè)地下步行街中檔服飾、家居用品、化妝品、珠寶、小吃、酒吧租賃易初蓮花320003層商業(yè)綜合超市中檔服飾、日用百貨、蔬果、糧油副食、家電、文體自營新一佳50001層商業(yè)綜合超市中檔服飾、日用百貨、蔬果、糧油副食、家電、文體自營蘇寧25003層商業(yè)、住宅電器專業(yè)店中檔家電類產(chǎn)品聯(lián)營通程電器45001層商業(yè)電器專業(yè)店中檔家電類產(chǎn)品聯(lián)營步步高54002層商業(yè)綜合超市中檔服飾、日用百貨、蔬果、糧油副食、小家電、文體自營迪信通5001層商業(yè)手機專業(yè)店中檔手機自營2、街鋪開元路商鋪租金50-300元/㎡?月不等;天華中路商鋪租金30-200元/㎡?月不等(五商圈業(yè)態(tài)構成超市有新一佳、步步高跟國際連鎖易初蓮花,專業(yè)電器賣場有蘇寧和通程,另外有兩個家居建材市場,沒有綜合百貨類大賣場,休閑娛樂以足浴為主,集中在天華路?？傮w來說該商圈以滿足星城居民生活基本需求為主,缺乏大型百貨商場,檔次中等偏低。(六消費群體及消費力分析主要以星城居民為主,星沙目前城鎮(zhèn)人口為20萬人,流動人口15萬人,星沙是全國百家強縣之一,消費力較強。因為離長沙市很近,購買力強的消費者選擇去長沙購物,所以暫沒有大型百貨商場。(七商圈前景良好的規(guī)劃、優(yōu)美的自然環(huán)境,便利的交通,星沙的商業(yè)地產(chǎn)有著不可替代的獨特優(yōu)勢。但也正因為其與緊鄰長沙市的特殊地理位置,缺乏中高檔現(xiàn)代百貨。星沙鎮(zhèn)作為國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū),長沙城市的自然延伸帶,其已經(jīng)在扮演長沙“第六區(qū)”的角色,未來會以引進大型百貨店,以及一批頗具檔次的專賣店、專業(yè)店為主,并適度發(fā)展餐飲住宿、文化娛樂、超市等網(wǎng)點,完善居民日常生活服務設施,形成與長沙經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)和星沙鎮(zhèn)綜合性新城相協(xié)調、配套齊全、功能完備的現(xiàn)代都市商業(yè)中心。八、望城坡商圈(一商圈介紹望城坡商圈地處長沙行政中心、大學城教育中心、麓谷高新區(qū)、岳麓山文化旅游區(qū)、長沙西站交通樞紐等五大中心的核心地。該商圈已建起了郁金香家居裝飾建材廣場、廣大環(huán)球家具超市、湘浙小商品城、河西布匹市場、摩托車配件市場等各種專業(yè)市場,以及雙鶴藥業(yè)為龍頭的銷售總額超過30億元的現(xiàn)代醫(yī)藥物流配送基地。(二商圈前景由于長沙西站的獨特地理位置,望城坡成了長沙西站旁的的交通通衢之地。目前望城坡已經(jīng)成了集長沙西大門二環(huán)、高速、國道、橋、公交、港口6位一體,交通網(wǎng)絡四通八達的地段,內聯(lián)長沙城區(qū),直達火車站和各主要街道,外系寧鄉(xiāng)、常德、株州、湘潭、益陽、張家界等60個市縣,交通的發(fā)達為其注入了發(fā)展活力。九、觀沙嶺商圈(一商圈介紹隨著市政府西遷,市府周邊地區(qū)逐漸形成了一個新興的經(jīng)濟發(fā)展增長帶,也為觀沙嶺商圈帶來了眾多的發(fā)展商機。依托岳麓大道、金星路、銀杉路、杜鵑路和北大橋橋頭,重點發(fā)展商務、會展、商貿餐飲和高檔房產(chǎn)等行業(yè),構建岳麓新城樓宇經(jīng)濟核心發(fā)展區(qū)。該商圈已匯集了新一佳超市、沃爾瑪超市、安居樂園建材超市、茉莉花大酒店、時代帝景大酒店,各大樓盤有濱江?金座、盛大?澤西城、郡原廣場、湘騰城市廣場、美林銀谷、蔚藍海岸、鈺龍?zhí)煜?、北京御園。(二商圈前景隨著岳麓新城規(guī)劃構架的進一步落實和完善,由于便利的交通、各項地產(chǎn)優(yōu)惠措施,使得區(qū)域內房地產(chǎn)開發(fā)越來越火熱。逐漸形成了一個新的經(jīng)濟發(fā)展增長極,帶來了眾多的發(fā)展商機。在吸引了房地產(chǎn)開發(fā)公司的同時,也吸引了大量置業(yè)者,人流迅速增多也為該區(qū)域的消費打下堅實基礎。預計觀沙嶺商業(yè)中心未來將依托岳麓大道、金星路、銀杉路、杜鵑路和北大橋橋頭,重點發(fā)展商務、會展、商貿餐飲和高檔房產(chǎn)等行業(yè),建設商務樓宇,發(fā)展“總部經(jīng)濟”,構建岳麓新城樓宇經(jīng)濟核心發(fā)展區(qū)。十、馬坡嶺商圈(一商圈介紹馬坡嶺商業(yè)中心位于芙蓉區(qū)東部隆平高科技園內,與長沙縣星沙鎮(zhèn)共同組成長沙市的副中心城市—星馬新城。該商圈僅有一個小型農(nóng)貿市滿足周邊市民的生活需求,未形成上規(guī)模的商業(yè)廣場,商業(yè)氛圍不濃,很顯然,目前該區(qū)域內房地產(chǎn)開發(fā)還未受到廣泛關注。(二商圈前景根據(jù)長沙市城市商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃,未來該區(qū)域將建起一座三萬平米以上的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場以及服務于該區(qū)域的生鮮超市,并繼續(xù)發(fā)展科技市場,完善購物、餐飲、休閑、生活服務等配套服務設施,構建以服務于長沙縣、瀏陽市為主要對象的區(qū)域性商業(yè)中心。十一、黎托商圈(一商圈介紹黎托商圈位于雨花區(qū)東部,緊依瀏陽河,是長沙市即將崛起的新商圈和正在建設的東大門。16平方公里的區(qū)域內匯集了武廣高鐵長沙客運站、長株潭汽車總站、城市地鐵黎托站等交通站點,投入運營后預計日均人流將達10萬人次以上,將構建省會長沙市現(xiàn)代交通樞紐和新型商業(yè)中心。商圈內現(xiàn)有美國卡爾森酒店集團、體育新城、喜來登運達國際廣場、綠城桂花城、湘誠陽光100國際新城、中港珠寶旅游城等項目簽約入駐。黎托商圈有可開發(fā)用地7800畝,按照城市規(guī)劃要求,開發(fā)建設武廣新客站核心區(qū)、瀏陽河風光帶、潭陽濱江樂園等重點項目。形成以現(xiàn)代交通樞紐為核心的新的城市副中心。(二商圈前景黎托商業(yè)中心將以武廣高建鐵路黎托客運站的建設為契機,建設完善配套商業(yè)設施,各項交通設施投入運行后,預計該區(qū)域日客流量將達10萬人次,旺盛的人流、物流需要完善的商業(yè)設施配套,占地5000畝的黎托商業(yè)中心將是未來該區(qū)域新型現(xiàn)代商業(yè)的重要載體。十二、大托商圈(一商圈介紹大托商業(yè)中心目前在商業(yè)上還處于規(guī)劃布局階段,交通網(wǎng)絡已開始打造,比利華山、格蘭小鎮(zhèn)、橘郡?米哈斯、保利閬峰云墅等樓盤聚集此處,歐州城、中信新城的商業(yè)部分也正在銷售中。(二商圈前景依托長株潭三市經(jīng)濟一體化和大托機場口的區(qū)位優(yōu)勢,以及以中信新城購物中心為代表的商家落戶于此,結合天心生態(tài)新城的建設,逐步發(fā)展形成了一個新的區(qū)域商業(yè)中心。省政府、天心區(qū)政府南遷,“三館一中心”(省科技館、省地質博物館、省群藝館、省青少年活動中心四大省級配套正式動工,昭示著長株潭融城進入了實質性高速發(fā)展階段。地鐵一號線也將連接大托商圈,這些都為她的發(fā)展帶來更大的契機。十三、撈霞商圈(一商圈介紹開福區(qū)屬于老城區(qū),為了甩掉“北丐”的帽子,近年來該去積極改造舊區(qū),拓展新區(qū),加強基礎設施及相關配套的建設。其中以開福區(qū)政府北移、長石鐵路霞凝站通車和霞凝港啟航為契機,金霞苑、江臨天下、世紀春天、雙灣國際、湘江世紀城等十幾個樓盤相繼建成,珠江花城、萬國城、萬科城等外來大盤先后落戶,共同構成了撈霞板塊。而區(qū)域內的順天?黃金海岸等帶商業(yè)的項目,受到了市場的熱捧。(二商圈前景金霞商業(yè)中心位于開福區(qū)霞凝新港城內,是開福區(qū)現(xiàn)代新城,也是長沙市未來發(fā)展重心。其主要功能是服務于依托霞凝新港和長沙火車貨運北站為中心的物流園,以及青竹湖外商城工業(yè)小區(qū)和大明工業(yè)園,輻射范圍包括長沙縣和望城縣廣大區(qū)域。撈霞商業(yè)中心將成為水陸聯(lián)運中心,并適當發(fā)展居住和商業(yè)貿易的綜合性物流中心,打造中南地區(qū)最大的現(xiàn)代化物流中心。正在加速的新型工業(yè)化進程為該物流中心帶來了良好機遇。第三部分2012年長沙市商業(yè)地產(chǎn)供銷情況分析一、各區(qū)域2012年商業(yè)地產(chǎn)供銷一覽表1、南城2012年商業(yè)地產(chǎn)供銷一覽表樓盤名稱物業(yè)類型商業(yè)規(guī)模價格(萬元/㎡銷售動態(tài)/備注所處商圈中信新城住宅、商業(yè)2層共25000㎡0.82-3.4共16席,還余11席,銷售率為90%大托商圈標志商務中心住宅、寫字樓3層共15000㎡2.0—3.5二、三層整體出租,約50%空置,一層租售率達80%紅星商圈紅星·國際新城住宅、商業(yè)4層共30000㎡整體招商已入駐通程電器紅星商圈奧林匹克花園住宅、商業(yè)1-2層共20000㎡1.53-2.31-2層外街商鋪在售,后期20萬㎡商業(yè)體正在規(guī)劃中紅星商圈德思勤商業(yè)廣場住宅、商業(yè)約10萬㎡待定籌建中紅星商圈岳泰理想城住宅、商業(yè)30000㎡2.0-2.7450米沿街商業(yè)街在售紅星商圈湘府9號住宅、商業(yè)3層共5500㎡1.0-3.21層分割出售,2、3層整體出售,基本售罄紅星商圈恒大城住宅、商業(yè)15000㎡待定國際風情商業(yè)街,暫未對外銷售紅星商圈萬樹丹堤住宅、商業(yè)2層共6000㎡1.7-2.0一層共18套,銷售量為12套紅星商圈金領家族住宅、商業(yè)4層共14000㎡—4層商業(yè)整體租售給了紅星井灣子家居廣場紅星商圈萬科金域華府住宅、商業(yè)10000㎡待定國際風尚商業(yè)街,暫未推售紅星商圈山水城市風景住宅、商業(yè)6000㎡1.034-170㎡商鋪在售紅星商圈長沙歐洲城住宅、商業(yè)16000㎡1.8在售大托商圈亞商國際住宅、商業(yè)4層共11600㎡0.7-3.8目前正在招商中,外街銷售情況較好東塘商圈上海城住宅、商業(yè)1-2層共6000㎡2.0-3.5臨近韶山路商鋪已售60%東塘商圈長城非常生活住宅、商業(yè)4層共4000㎡0.5-2.0目前整體招租東塘商圈云鼎公館住宅、商業(yè)9000㎡0.7-1.71-2層基本銷售完畢,3-4樓整體出售東塘商圈星都心住宅、商業(yè)10000㎡0.7-2.5銷售情況一般東塘商圈茂華國際湘住宅、商業(yè)20000㎡1.5名品街對外租售中黎托商圈星城映象住宅、商業(yè)3000㎡1.5僅余5個鋪面黎托商圈融科檀香山住宅、商業(yè)3000㎡2.030-80㎡的內街商鋪在售黎托商圈盛世華章住宅、商業(yè)9600㎡1.4-1.8還余8席未售黎托商圈綠城·桂花城住宅、商業(yè)2層共18000㎡0.8-1.6在售黎托商圈2、市中心2012年商業(yè)地產(chǎn)供銷一覽表樓盤名稱物業(yè)類型商業(yè)規(guī)模價格(萬元/㎡銷售動態(tài)/備注所處商圈君臨國際住宅、商業(yè)6層共8000㎡整體招商目前還在招商中五一商圈印象天心住宅、商業(yè)2層共8000㎡2.3-3.51層還余3個,2層有大量門面剩余五一商圈少帥府住宅、商業(yè)1層約10000㎡待定暫未啟動招商五一商圈摩天大廈住宅、商業(yè)4層共20000㎡4.0對外招商中五一商圈明城國際住宅、商業(yè)3層12000㎡待定暫未對外銷售五一商圈金燁融府住宅、商業(yè)1層共2000㎡4.0-5.0在售中五一商圈凱通國際城住宅、商業(yè)40000㎡3.011-119㎡產(chǎn)權式商鋪在售,2萬抵3萬特惠火車站商圈融圣國際住宅、商業(yè)1層約6000㎡3.5還余40%商鋪在租售中火車站商圈星典時代住宅、商業(yè)1層約8000㎡2.0-3.0在售中火車站商圈左岸右岸住宅、商業(yè)3層共3500㎡2.3-3.5在售中火車站商圈湘域中央住宅、商業(yè)1層共2000㎡均價50000/㎡引進超市、煙酒店、黃金買賣,目前基本售罄火車站商圈建鴻達·現(xiàn)代華都住宅、商業(yè)6層約20000㎡整體招商1到3層引進國美電器東塘商圈三重·星都心苑住宅、商業(yè)1層約8000㎡1.3—2.5還余10余席在售東塘商圈長城·非常生活住宅、商業(yè)4層約10000㎡3.0已售,正在招商中東塘商圈泊富國際住宅、商業(yè)、商務約20萬㎡待定籌建中五一商圈北辰三角洲商業(yè)城市綜合體約50萬㎡待定籌建中五一商圈3、河西2012年商業(yè)地產(chǎn)供銷一覽表樓盤名稱物業(yè)類型商業(yè)規(guī)模價格(萬元/㎡銷售動態(tài)/備注所處商圈共和世家住宅、商業(yè)1層共5000㎡1.0-2.5僅余10席溁灣鎮(zhèn)曙光泊岸住宅、商業(yè)共1000㎡2.0目前還剩2席溁灣鎮(zhèn)景秀江山住宅、商業(yè)共6000㎡1.5200—300㎡中大型商鋪在售溁灣鎮(zhèn)建發(fā)·西山匯景住宅、商業(yè)1層共6000㎡1.3還剩3席溁灣鎮(zhèn)北京御園住宅、商業(yè)10000㎡1.0還在規(guī)劃中觀沙嶺恒大華府住宅、商業(yè)20000㎡整體招商只租不售,租金約50—100元/㎡.月觀沙嶺麓谷坐標住宅、商業(yè)10000㎡0.7-1.0銷售情況一般觀沙嶺湘騰城市廣場住宅、商業(yè)48000㎡待定為商業(yè)、居住綜合體,目前住宅還未開盤觀沙嶺金麓國際住宅、商業(yè)2層共6000㎡1.2-2.0目前商鋪正在熱售中觀沙嶺陽光100國際新城住宅、商業(yè)1-2層約10000㎡0.8-2.0黃鶴路門面銷售率達90%,其他地段為50%左右溁灣鎮(zhèn)4、東城(含星沙2012年商業(yè)地產(chǎn)供銷一覽表樓盤名稱物業(yè)類型商業(yè)規(guī)模價格(萬元/㎡銷售動態(tài)/備注所處商圈早安星城住宅、商業(yè)1層約6000㎡0.9—1.2在售,部分已經(jīng)營馬坡嶺商圈嘉宇·盛世華章住宅、商業(yè)1層2.0在售黎托商圈上東辛克萊頓住宅、商業(yè)3層共9000㎡1.0-2.0暫未對外銷售火車站商圈萬象新天住宅、商業(yè)1層400米商業(yè)街2.5-4.0在售火車站商圈西子花苑住宅、商業(yè)1層約9000㎡1.7-3.0在售火車站商圈上河國際商業(yè)廣場三期住宅、商業(yè)、商務150000㎡1.0-4.5在售火車站商圈榮鑫家園住宅、商業(yè)3層共2500㎡1.0在售星沙商圈尚都花園城住宅、商業(yè)2層300米商業(yè)街1.2暫未銷售星沙商圈香檳小鎮(zhèn)住宅、商業(yè)2層200米商業(yè)街1.0基本售罄,目前在經(jīng)營中星沙商圈錦璨家園住宅、商業(yè)1層4800㎡0.68-1.5在售,還剩12席星沙商圈5、北城2012年商業(yè)地產(chǎn)供銷一覽表樓盤名稱物業(yè)類型商業(yè)規(guī)模價格(萬元/㎡銷售動態(tài)/備注所處商圈湘江北尚住宅、商業(yè)1層約6000㎡1.5招商中伍家?guī)X商圈伍家?guī)X生活廣場住宅、商業(yè)2層共4000㎡1.5-3.0已經(jīng)營伍家?guī)X商圈通華·SOHO天都住宅、商業(yè)4層共17000㎡3.0-4.0目前還余4席鋪面伍家?guī)X商圈第一灣住宅、商業(yè)1.1萬㎡待定暫未銷售伍家?guī)X商圈天健·芙蓉盛世住宅、商業(yè)4層共16000㎡1.7-2.4目前還余20套左右伍家?guī)X商圈君悅香邸住宅、商業(yè)2層約8000㎡1.9在售伍家?guī)X商圈藏瓏住宅、商業(yè)1層約10000㎡1.0在售月湖長大臥珀住宅、商業(yè)1層約6000㎡1.0在售,情況一般月湖恒大雅苑住宅、商業(yè)20000㎡商業(yè)街待定暫未銷售月湖二、小結1、整體供應分析從以上列表中的數(shù)據(jù)來看,目前,長沙商鋪租售面積總量約為800萬㎡,這是由于大量開發(fā)商進軍商業(yè)地產(chǎn)板塊,致使長沙商業(yè)地產(chǎn)供應面積增量巨大,其中市中心的供應量最大,其次是南城。2、整體需求分析從以上2008年后開盤的項目商鋪的銷售數(shù)據(jù)來看,2008年—2012年7月,長沙商業(yè)地產(chǎn)銷售面積達600萬㎡左右,中央的多次宏觀調控,使得房地產(chǎn)投資從住宅市場轉型到商業(yè)地產(chǎn),市場需求增長快速,2012年上半年需求旺盛的商業(yè)地產(chǎn)市場就充分證明了這一點。3、價格分析目前,長沙內五區(qū)商鋪整體均價在3萬\㎡左右,商鋪價格漲幅同比達30%,投資回報率已上升到8%左右。4、供求關系預判預計未來幾年內,郊區(qū)中等規(guī)模以上的商業(yè)(如社區(qū)購物中心將有所發(fā)展,尤其是在住宅物業(yè)發(fā)展明顯的城南與城西,現(xiàn)象更加明顯;此外,市中心的商圈逐步向外圍擴張,這對周邊城區(qū)及外省客戶吸納能力加強;從長遠來看,商業(yè)地產(chǎn)供求關系將基本保持平衡。第四部分、長沙市典型商業(yè)個案分析一、橙子街區(qū)1、基本情況項目地址(位置韶山南路與香樟路交匯處的東北角所屬商圈東塘三級輻射內,臨近高校、批發(fā)市場,有學生、批發(fā)生意人的消費支持。商場性質街區(qū)商業(yè)開盤時間2005年10月7日商業(yè)建筑面積(㎡25880㎡商鋪售賣性質實物商鋪個鋪面積(㎡50~70進駐商家肯德基、步步高超市、橙子時尚酒店、米蘿咖啡商鋪結構(面寬、進深、高(面寬4.25×(進深8×(高5.5返租不返租,可接受代理招商,有統(tǒng)一的經(jīng)營管理公司廣告訴求長沙首個院落式商業(yè)街區(qū)售價臨街23000萬/㎡,內街15000萬/㎡銷售率100%2、個案借鑒與啟示(1周邊已經(jīng)有較好的消費群體,主要為在校學生,商業(yè)氛圍成熟;(2產(chǎn)品理念和廣告包裝新穎,對消費者形成較大的沖擊;(3韶山南路區(qū)域經(jīng)濟價值正在提升。二、指南針商業(yè)中心1、基本情況項目地址(位置榮灣鎮(zhèn)楓林一路81號所屬商圈榮灣鎮(zhèn)商圈,臨近汽車西站、大學城,有學生、批發(fā)生意人、旅游客的消費支持。商場性質專業(yè)賣場開盤時間2009年7月1日商業(yè)建筑面積(㎡16000㎡商鋪售賣性質實物商鋪經(jīng)營權出售個鋪面積(㎡5~40進駐商家休閑、運動類品牌服飾商家商鋪結構(面寬、進深、高共三層、半圓形結構返租已投資商品經(jīng)營權的方式,投資3萬起,5—10年期限,最高分紅可達117%,統(tǒng)一招商管理。售價1層售3萬/㎡,2層2萬/㎡,3層8000/㎡廣告訴求打造全省最大的專業(yè)型時尚休閑廣場。銷售率80%2、個案啟示和借鑒(1河西最大地鐵站—“溁灣鎮(zhèn)站”門口,屬于地鐵商業(yè)黃金區(qū)域;(2獨特的銷售方式:只售5\10年經(jīng)營權,最低投資門檻為3萬元,銷售面廣;(3定位準確:目前河西還沒有一家像樣的服裝專賣市場,項目搶占了市場空白點。三、黃興路步行街1、基本情況項目地址(位置長沙市黃興南路所屬商圈五一商圈商場性質商業(yè)街開盤時間2004年12月商業(yè)建筑面積(㎡4層共25萬商鋪售賣性質直接銷售個鋪面積(㎡10-300進駐商家中檔服飾、特色餐飲類、電玩娛樂類商鋪結構(面寬、進深、高全長838米,街面寬23-26米返租不返租,統(tǒng)一經(jīng)營管理廣告訴求三湘第一街售價8000—12000元/㎡(2004年銷售率95%2、個案啟示和借鑒(1近30米的街寬,A-F區(qū)各有1-2個通道與外街相連,6個區(qū)共有11個通道,方便消費者內外街選購;(2設計科學,業(yè)態(tài)多樣化,步行街起始南北兩端分別設有萬達購物廣場及好又多超市,中間設有黃興廣場;(3商鋪面積分割合理:外街東側底商單體面積較大,大多在200㎡以上,主要作為品牌商家的形象店或旗艦店。內街底商單體營業(yè)面積在12-30㎡之間。分布在二層及以上樓層的餐飲店、電器通訊店、休閑娛樂場所因其業(yè)態(tài)需求不同,分割的面積跨度較大,分割合理;(4街區(qū)配套設施:外街多處設有飲食、休息區(qū),并建造雕像、假山等景觀,配有休閑長椅、飲料投幣自動售賣機、公用IC卡電話、垃圾桶;西側1-2層設置飲食、休息區(qū)和洗手間。(一金滿地地下商業(yè)街金滿地商業(yè)街自2003年開街至今已有近五年的發(fā)展歷史。作為長沙市最早的地下大型商業(yè)街,當時整個湖南省尚無可以借鑒的成功模式,金滿地一直是“摸著石頭過河”,操作過多種運營模式,經(jīng)過幾次洗牌,到如今已經(jīng)漸漸形成一套自己的成功模式,經(jīng)營狀況日益好轉,開始有了起色,漸漸成為人們耳熟能詳?shù)牡叵律虡I(yè)街的代表。例如,金滿地D區(qū)“紅色戀人”原來整區(qū)規(guī)劃為超市,由開發(fā)商自己經(jīng)營,但操作不成功,后來全部分割成小面積產(chǎn)權商鋪,由開發(fā)商招商部負責招商,返租給業(yè)主,這樣就將整層的風險分散給各個小商戶。各個小商戶良莠不齊,有的經(jīng)營狀況好,有的經(jīng)營狀況不成功,后又經(jīng)過幾次調整,整體經(jīng)營狀況才有起色。D區(qū)去年4月份開業(yè),而招商進行了一年,到去年底招了一半。今年5月,E、F區(qū)進行招商,在招商會上,有部分知名品牌紛紛簽約加盟。至今,各個鋪面基本招商到位,運營狀況良好。金滿地商業(yè)街銷售租賃情況:金滿地商業(yè)街是人防工程,全長609米?？偨ㄖ娣e27000平方米。分為6個街區(qū),A區(qū)美女地圖,B區(qū)波波家族,C區(qū)西部牛仔,D區(qū)紅色戀人,E區(qū)浪漫地帶,F區(qū)終極英雄。共計一千多個門面,面積8-20平方米左右。售價5萬多—10萬多每平方米,均價3萬5—3萬6左右每平方米。分攤50%,共計28個出入口。層高除C區(qū)下段7.2米外其它區(qū)為4米。與客戶簽訂承租協(xié)議,租出去才給租金。第一年返300多—400多每平方米,第二年開始租多少返多少。各區(qū)現(xiàn)行租賃單價及收費情況:A區(qū)800元/平方米,B區(qū)750元/平方米,C區(qū)600元/平方米,D區(qū)500元/平方米,E區(qū)250元/平方米,F區(qū)210/平方米,物業(yè)管理費24元/平方米/月,廣告發(fā)展基金2元/平方米/月,公用能源分攤費按實際消耗按面積計算分攤。電費自購,工商,稅費另行收取。訂合同時首次繳納三個月租金,以后按合同約定繳納,繳納三個月的租金做押金(面積大于20平方米的鋪面此兩項可為2個月。D區(qū)簽合同時一次性繳納一年租金,押金為2個月租金,可免租金一年的優(yōu)惠(即繳一年租金可做兩年。物業(yè)管理費,廣告發(fā)展基金與租金同步繳納。公用能源分攤費于次月15日后按計算分攤數(shù)繳納。入場費合計每鋪收費675元,裝修押金400元/鋪,裝修工人出入證押金5元/人,門鎖押金100元/鎖,電卡押金20元/卡,這四項共計525元可退。消防培訓費100元/戶,裝修垃圾處理費50元/鋪不可退。產(chǎn)權40年?，F(xiàn)金滿地還有4個鋪面,面積都在30平方米左右。是今年五月中旬才打廣告推廣的,當月就租了30多個,上個月租了90個,本月租了80多。2003年開業(yè)時A、B、C的出租率達到了100%,但其它區(qū)租出去的很少,當時還聯(lián)合ETV搞了創(chuàng)業(yè)90天的活動,但收效不大。在媒體宣傳上,金滿地商業(yè)街進行了大量的資金投入,集合了長沙市的大部分媒體進行強勢宣傳,如“湖南經(jīng)濟電視臺”、“湖南生活頻道”、“湖南都市頻道”、“長沙新聞頻道”、“長沙晚報”、“瀟湘晨報”、“三湘都市報”、“當代商報”等,力爭打其打造成長沙的商業(yè)先鋒。金滿地的不足有以下幾點:1、功能劃分不明確,產(chǎn)品形態(tài)單一重復,造成顧客逛了前面幾個區(qū)就沒興趣沒必要逛后面了,后幾區(qū)的生意不如前面。2、指路標識不顯眼,不清楚,顧客分不清方向,找不到地方。3管理混亂,開關店時間不一,沒有統(tǒng)一性。4、路面商業(yè)氛圍不濃,人流量不大,和五一商圈脫節(jié)?，F(xiàn)有幾項調整:1、營業(yè)時間從原來的9點至21點半改到10點半到23點,這是根據(jù)夏季季節(jié)特點而作的調整。2、取消D區(qū)的超市,把D區(qū)的小吃街搬到F區(qū),在F區(qū)增設電玩城,真正形成購物,休閑,餐飲一條龍服務。金滿地商業(yè)街對于本案的啟示:商業(yè)街特別是地下商業(yè)街是個十分復雜的商業(yè)形式,目前整體長沙尚無可借鑒的成功模式,需要在實踐中不斷地摸索和調整,包括規(guī)劃、業(yè)態(tài)、營銷策略、招商策略、價格策略甚至市場推廣方式,都要在實操過程中根據(jù)實際情況進行不斷調整和完善。(二大都市商業(yè)街大都市商業(yè)街和金滿地一樣,也是經(jīng)過了市場的風風雨雨后,日益發(fā)展成熟。大都市商業(yè)街由長沙市雨花區(qū)政府和長沙工程置業(yè)有限公司聯(lián)合開發(fā),由長沙工程置業(yè)有限公司進行投資建設和商業(yè)支付運作。該項目是平戰(zhàn)結合的人防工程,政府形象項目之一,北起勞動東路,南至九芝堂藥業(yè),全長624米,寬39米,總建筑面積26288平方米,其中商鋪面積21220平方米,地下停車場3138平方米,六條地下通道面積1930平方米。是唯一擁有自主產(chǎn)權的地下商業(yè)街。大都市商業(yè)街是城南唯一集購物、休閑、娛樂、美食于一體的一站式流行時尚商業(yè)街,六個功能大區(qū),經(jīng)營品種齊全,購物導向明晰,設有80個停車位,六條地下通道,雙向扶梯、中央空調、消防自動化系統(tǒng)等完善的配套設施。大都市商業(yè)街地處東塘商圈核心位置,周邊濃郁的商業(yè)氛圍為今后市場的經(jīng)營提供了巨大的消費力。同時,隨著長株潭融城進程的加速,省府南遷,韶山南路竣工通車,東塘商圈的升值前景不可估量。該項目的招商策略是先利用招商人員的客戶資源將鋪位填滿,然后進行嚴格的篩選。大都市有專業(yè)的招商公司進駐,商鋪產(chǎn)權所有者與招商公司簽訂招商協(xié)議。招商人員經(jīng)驗都很豐富,有關各自的客戶資源,因此招商的難度并不大。同時,還利用老客戶帶新客戶進來。經(jīng)營戶有從金滿地、東塘秀街、芙蓉南路韓國街、井灣子那邊過來的,也有從黃興南路步行街過來的。提倡經(jīng)營戶委托招商公司招商,便于統(tǒng)一規(guī)劃。目前在大都市商業(yè)街,株洲的商品比較多,分區(qū)業(yè)態(tài)方面女性服飾經(jīng)營狀況較好。。每個區(qū)100個鋪位,單位面積10-20平米,分攤50%。目前銷售價格:10000-16000元/平米,租金120-500元/平米(按使用面積計算,物管8元/平米,轉讓費最高達到5萬元。該項目前期經(jīng)營不善,曾經(jīng)出現(xiàn)過幾次業(yè)主退鋪事件。目前有所改善。大都市商業(yè)街對本案的啟示:1、對于地下商業(yè)街這種復雜的商業(yè)形式,在發(fā)展初期,就選擇市場是比較困難的,只能是讓市場選擇你,隨著日益發(fā)展成熟,再主動地選擇市場。例如對知名品牌的篩選,也是隨著商業(yè)街的發(fā)展而逐步進行的。2、經(jīng)營戶有區(qū)域的適應過程,要適當引導。有的經(jīng)營戶在另一區(qū)域做的時間長了,對東塘的環(huán)境就不一定十分適應,甚至有的會搬走。3、要重視商業(yè)街的環(huán)境建設,同樣的商品,擺在環(huán)境好的地方賣與擺在環(huán)境差一些的地方賣,往往在價格上會有很大的區(qū)別。4、做商業(yè)要有穩(wěn)定的客戶量支撐,消費群的定位要準確且不能過于狹窄。例如,河西的潮流特區(qū)經(jīng)營狀況不好,因為那里的主要消費群為學生,而奇裝異服并不適合學生的穿戴,這是消費群定位不準確的例子。而金蘋果的經(jīng)營狀況好,則是因其品種繁多、檔次不一因,因而其消費群廣而形成的。5、因為長沙地下商業(yè)街目前還不成熟,風險較大,調整性太大,所以不適合做餐飲,因為餐飲的裝修成大太高,動則幾十萬,如果操作失敗,轉讓是非常困難的,不利于業(yè)態(tài)的洗牌。另一方面,餐飲需要煙道和水管,而在地下修建成本相對地面大很多。(七新大陸銀座項目總體定位:集購物,玩樂,餐飲,文化,休閑,社交等多功能消費于一體的一站式大型流行主題購物中心.商業(yè)狀況:地下一層和地上五層為商場,可容納600家經(jīng)營商.其中地下建筑面積為3000多平米,共分割成160余個鋪位,面積從8平米到25平米不等.商場共有10個進出通道,18臺手扶電梯,觀光電梯,特色步行梯組成。業(yè)態(tài)分布情況:負一層;精品世界一層:品位空間二層:時尚元素三層:嘻美天地四層:潮爆秀場五層:動感基地頂層:運動公園售價情況:一層:70000-80000元/平米負一層:50000-65000元/平米租金情況:負一層:400元/平方租賃期及租賃方式:1.租賃期:普通商鋪為三年,每年遞增1%,(回報率第一年7.5%,第二年8.5%,第三年9.5%三年后重新簽約,租金按當時市場行情定.2.租賃方式:押金為2個月租金,合同期滿若不再續(xù)約了退還,租金3個月一交.3.物業(yè)管理費為25元/平方米4.分攤:45%優(yōu)勢:地理位置優(yōu)越,商業(yè)氛圍成熟,推廣力度大.(為引進知名品牌,在深圳等地做了推廣劣勢:價位偏高,讓投資者信心打折.地下商鋪分割仍沒有考慮到鋪位的通達性,影響客戶的回流。(八黃興路商業(yè)步行街黃興南路步行商業(yè)街北起司門口,南到南門口,全長838米,街面寬23-26米,包括近萬平方米的黃興廣場,商業(yè)總面積25萬平方米,其中新建面積15萬平方米,總投資10億元人民幣,是集購物、休閑、娛樂、餐飲、文化及旅游等多項功能于一體的綜合性場所。步行商業(yè)街通過突出商業(yè)功能、體現(xiàn)古城風貌、展示湖湘文化、注入時代氣息,使其以一流的市容市貌、一流的燈飾裝潢、一流的街區(qū)文化、一流的服務質量、一流的管理水平成為長沙經(jīng)濟繁榮的代表點、城市文明的形象點、歷史文化遺產(chǎn)與現(xiàn)代文明在商業(yè)發(fā)展中的交融點,整個步行商業(yè)街已經(jīng)成為長沙城市形象新的標志性建筑群,黃興南路步行商業(yè)街已經(jīng)成為全新概念的商業(yè)中心及旅游區(qū),并贏來了“三湘商業(yè)第一街”的美譽。黃興路步行商業(yè)街是當之無愧的鋪王之王,地段無可比擬,價格同樣令人咋舌,引領著全長沙商鋪價格制高點。目前,步行街商鋪售價一般為7萬-9萬元/平方米,價高者甚至超過10萬元/平方米。步行街永遠是商家必爭之地,這不僅取決于它所帶來的巨大人流量和銷售額,在品牌展示方面,步行街同樣表現(xiàn)得出類拔萃。備注:◆金滿地步行商業(yè)街生意情況,整體呈現(xiàn)南強北弱,A——F人氣遞減;◆物業(yè)管理費:A\B\C\D區(qū),30元/平米·月;E/F區(qū),20元/平米·月;能源消耗費(水電實際使用,按面積分攤;◆營業(yè)時間:早上9:30——晚上10點花園街Villa于長沙最繁華的五一商圈、長沙商業(yè)心臟——黃興路步行街南端與城南路的交匯處。1000米范圍內,擁有人民路、黃興北路步行街、王府井百貨、平和堂、太平街、文廟坪、化龍池酒吧街、樂和購物城等數(shù)十個長沙成熟商業(yè)地標,是長沙人必逛的商業(yè)中心!花園街Villa定位為長沙新生代“立體商街”,總體營業(yè)面積超13000平米。直擊18-30歲的時尚消費人群,是集特色性、趣味性、觀賞性于一體的獨立型潮流商業(yè)體。領跑新時代的財富先機,創(chuàng)造長沙新商業(yè)財富增長點。1層招營:品牌服裝/鞋包/飾品/手機數(shù)碼/美發(fā)/美甲造型/花店/創(chuàng)意家居/甜品/咖啡/面包房/奶茶/小吃/中西餐廳/攝影店/寵物店等夾層招營范圍:攝影、婚紗、甜品、咖啡、美發(fā)造型等2-3層招營范圍:二層主營中小型餐飲,三層大型餐飲娛樂4-8層招營范圍:服飾、鞋包、化妝品等淘寶實體店,高級成衣定制、攝影工作室、特色餐廳、小型寵物用品店等售價情況:一層:70000-80000元/平米二-三層:50000-70000元/平米四-八層:30000-40000元/平米租金情況::350-700元/平方租賃期及租賃方式:5.租賃期:普通商鋪為三年,每年遞增1%,(回報率第一年7.5%,第二年8.5%,第三年9.5%三年后重新簽約,租金按當時市場行情定.6.租賃方式:押金為2個月租金,合同期滿若不再續(xù)約了退還,租金3個月一交.7.物業(yè)管理費為45元/平方米8.分攤:45%9.錦繡瀟湘文化廣場項目地址:岳麓區(qū)湖南大學天馬學生公寓東側建筑形態(tài):分區(qū)域集中商業(yè)火車頭共3層,1-5#共4層火車頭2.2米層高,1-5#4米層高業(yè)態(tài)分布:精品、藝術品、服飾、餐飲等項目特點:只出租,不對外銷售租賃價格:1-5#:一層80,二層40,三層30,四層25租賃政策:一次簽五年,可轉租押金1200元/平米,五年后退還二層以上整層整體招租銷售情況:一期共471個鋪面火車頭410個鋪面,剩2個1-5#一層61個鋪面,全部(金蘋果商圈(金蘋果大市場商場調研報告商場名稱金蘋果大市場成立時間1994年隸屬關系金蘋果經(jīng)貿有限公司商場規(guī)模建筑面積約65000平米營業(yè)面積約50000平米營業(yè)時間早7點到晚5點經(jīng)營方式零售兼批發(fā)經(jīng)營區(qū)劃(包含經(jīng)營品種及格局金蘋果鞋服大世界:一層北區(qū)童裝,南區(qū)服裝二層北區(qū)童裝,南區(qū)服裝百三層北區(qū)家居床上用品南區(qū)小百貨批發(fā)四層庫房地下一層鞋金蘋果服裝精品城:服裝新世紀服裝城:服裝小百精品步行街:服裝其余商場外店鋪:服裝包鞋小百經(jīng)營特色大規(guī)模、低價格、多品種為經(jīng)營特色客流狀況日均18000人次(周一統(tǒng)計貨品來源深圳溫州株洲少數(shù)大品牌廠家直接供貨主要輻射區(qū)域長沙本地以及周邊市縣商場主要消費人群特性消費人群層次中低檔消費人群消費原因物美價廉商家進貨經(jīng)營檔次中低檔(一般30元到300元物流情況(包含運輸方式和貨運規(guī)模陸運地理位置及交通狀況市場位于長沙市車站中路78號,火車站往南約150米。交通狀況:乘805路803路368路348路317路168路158路135路126路121路120路B線110路108路公交車可到達此地合作方式租賃(5年至15年以及終身買斷聯(lián)營檔口數(shù)量及戶型檔口總數(shù)網(wǎng)查近3000個鋪面,實查總計2343個鋪面(包括金蘋果鞋服大世界新世紀服裝城金蘋果服裝精品城以及精品步行街附:照片文件夾一中各戶型面積及該戶型的檔口數(shù)量金蘋果鞋服大世界:5.8平米至150平米女裝348間男裝161間小百貨家居床上用品共計323間小葵花童裝服飾廣場:(金蘋果鞋服大世界一,二層南區(qū)鋪面5平米至30平米一層130個間二層145個間共計275間地下鞋城:6平米至35平米共計277間金蘋果服裝精品城:4.5平米至12平米女裝217間男裝36間共計253間新世紀服裝城:5.5平米至18平米女裝220間男裝2間化裝品百貨9間共計231間精品步行街:8平米至40平米女裝195間男裝20間共計215間其余商場外店鋪:5平米至40平米女裝131間男裝52間鞋23間包44間小百10間共計260間檔口總數(shù)量:共計2343間各項收費細則各樓層/區(qū)域租金金蘋果鞋服大世界:一層350元/平米/月二層280元/平米三層250元/平米/月至200元/平米/月(三層買斷價格1200元/平米至1800元/平米鞋城(金蘋果鞋服大世界地下一層北區(qū):250元/平米/月小葵花童裝服飾廣場:40元/平米/月金蘋果服裝精品:250元/平米/月新世紀服裝城:200元/平米/月精品步行街:200元/平米/月至400元/平米/月(備注:分為5年至15年的買斷以及終身買斷,與業(yè)戶商定管理費逐年遞增,漲浮不大,百分之三到百分之五。以金蘋果鞋服大世界為中心,樓內外門市從外至內無規(guī)律遞增在金蘋果鞋服大世界后身,地下一層鞋城對面新建100多間鋪面(,平均面積約7.5平米對外招租,以5年為買斷期,1萬元/平米,管理費為200元/平米/月,國稅