淺析工程造價(jià)管理在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的作用

淺析工程造價(jià)管理在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的作用摘要:工程造價(jià)管理是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的重要組成部分,貫穿于項(xiàng)目管理全過程,對(duì)開發(fā)項(xiàng)目起著關(guān)鍵性的作用。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)進(jìn)行有效的工程造價(jià)控制,降低開發(fā)建設(shè)成本,以提高自身的工程造價(jià)管理水平和經(jīng)濟(jì)效益,降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。本文以工程造價(jià)管理在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的作用展開論述,為房地產(chǎn)公司優(yōu)化造價(jià)過程管理、提升其造價(jià)管理水平提供理論參考。關(guān)鍵詞:工程造價(jià)管理；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；全過程管理隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的不斷完善,企業(yè)管理越來越精細(xì)化,其中工程造價(jià)管理尤為重要。工程造價(jià)管理的特點(diǎn)是,影響因素復(fù)雜,在具體應(yīng)用過程中存在很多問題。為了對(duì)其進(jìn)行合理有效管理,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將造價(jià)管理工作前移,從項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段入手,深入穿透合同管理階段、圖紙會(huì)審階段、計(jì)量計(jì)價(jià)及支付階段、竣工結(jié)算階段,提高工程造價(jià)管理工作的連續(xù)性、準(zhǔn)確性、科學(xué)性,從而更好地管理企業(yè),向著高質(zhì)量管理、高效益方向發(fā)展。1工程造價(jià)管理在房地產(chǎn)開發(fā)全過程中的作用1.1在設(shè)計(jì)階段,工程造價(jià)管理對(duì)項(xiàng)目?jī)?yōu)化設(shè)計(jì)和成本預(yù)測(cè)控制起著重要的作用目前,工程造價(jià)管理工作的范圍得到極大延伸。近年來的項(xiàng)目管理情況表明,項(xiàng)目前期的設(shè)計(jì)方案及圖紙優(yōu)化已經(jīng)成為建設(shè)單位控制成本的一個(gè)新方向。開發(fā)企業(yè)也越來越重視和支持造價(jià)人員參與項(xiàng)目建設(shè)的前期階段管理。（1）造價(jià)管理人員應(yīng)輔助設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案測(cè)算與優(yōu)化,并針對(duì)造價(jià)管理中的疑難問題與設(shè)計(jì)人員進(jìn)行充分交流,從而更好地優(yōu)化工程設(shè)計(jì)方案。（2）工程造價(jià)管理與設(shè)計(jì)方案相融合,能夠?qū)⒔?jīng)濟(jì)與技術(shù)結(jié)合起來,這樣不僅可以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)控制的目的,而且能優(yōu)化項(xiàng)目投資金額,實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益最大化。（3）造價(jià)管理人員應(yīng)將市場(chǎng)造價(jià)信息提供給設(shè)計(jì)人員,以便設(shè)計(jì)人員在設(shè)計(jì)過程中綜合考量相關(guān)造價(jià)指標(biāo),節(jié)約成本。（4）設(shè)計(jì)圖中的管路通常是直線走向,實(shí)際施工時(shí)的拐彎情況并未包含其中。根據(jù)工程造價(jià)經(jīng)驗(yàn),如果設(shè)計(jì)人員能在圖紙上用彎線標(biāo)出管道走向,并給出具體的彎道數(shù)量,那么其工程造價(jià)的結(jié)算結(jié)果將既準(zhǔn)確又科學(xué)。（5）由于安全責(zé)任制度、自身專業(yè)限制等影響,設(shè)計(jì)人員更多地關(guān)注建筑使用的安全性,而對(duì)工程造價(jià)考慮得較少。這時(shí)就需要專業(yè)素質(zhì)過硬、工作經(jīng)驗(yàn)豐富的造價(jià)人員參與其中,與設(shè)計(jì)人員緊密配合,及時(shí)完成設(shè)計(jì)階段的成本優(yōu)化工作。總之,設(shè)計(jì)階段的經(jīng)濟(jì)控制是整個(gè)工程建設(shè)成本控制的重點(diǎn)。工程造價(jià)管理與設(shè)計(jì)的融合可以最大限度地實(shí)現(xiàn)工程的限額設(shè)計(jì)。造價(jià)管理人員協(xié)助設(shè)計(jì)單位優(yōu)化設(shè)計(jì)方案,有利于促進(jìn)項(xiàng)目全面造價(jià)管理的實(shí)施,提高項(xiàng)目的投資效益。1.2在合同管理階段,工程造價(jià)管理對(duì)項(xiàng)目合同價(jià)款和費(fèi)用確定起著決定性的作用合同管理,主要是通過法律合同的形式,對(duì)質(zhì)量、造價(jià)、工期、責(zé)任、承包范圍等各項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行約定。工程造價(jià),主要是明確發(fā)包造價(jià)與結(jié)算管理。在實(shí)際工作中,合同管理通常由法務(wù)、行政等部門單獨(dú)或協(xié)同管理。造價(jià)管理往往以項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)相關(guān)主體為基礎(chǔ),通過合同金額核定、成本測(cè)控、量?jī)r(jià)核定等形式來主導(dǎo)合同的管理。（1）在合同管理階段,核心是確定合同價(jià)。合同價(jià)款即所投資或所支付的費(fèi)用,其明確了工程承發(fā)包雙方的權(quán)利義務(wù)和工作的分配形式,直接影響整個(gè)管理系統(tǒng)的形態(tài)和運(yùn)作,對(duì)工程造價(jià)的確定有著不可忽視的作用。例如,某開發(fā)企業(yè)起草建設(shè)工程合同的通常是行政部門的工作人員,他們對(duì)項(xiàng)目的具體情況往往缺乏全面了解,對(duì)專業(yè)的規(guī)范制度了解得不夠深入,致使簽訂的合同存在諸多隱患（如計(jì)價(jià)取費(fèi)不明確、執(zhí)行的相關(guān)文件沒有及時(shí)更新等）,容易在后期的支付、結(jié)算中引發(fā)雙方矛盾。而此時(shí),造價(jià)管理人員可以從專業(yè)的角度出發(fā),依據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)分析合同價(jià)款,敲定每一個(gè)影響造價(jià)的條款。（2）在合同管理階段,達(dá)成協(xié)議是重要標(biāo)志。在合同簽訂之前,管理人員一定要針對(duì)項(xiàng)目的總體方案、項(xiàng)目所用材料、項(xiàng)目的承包單位情況、項(xiàng)目的環(huán)境情況（自然、交通、人文等因素）等合同條款進(jìn)行仔細(xì)審查,對(duì)于重大款項(xiàng)要形成分析報(bào)告,將其作為造價(jià)管理部門合同備案的附件及依據(jù)。（3）在合同管理階段,風(fēng)險(xiǎn)管控是關(guān)鍵。合同一經(jīng)簽訂,便對(duì)合同雙方產(chǎn)生了約束力,合同中的每一條都與雙方利益相關(guān)。所以,在合同起草和談判過程中,管理人員應(yīng)結(jié)合已建項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn),分析可能存在的各種造價(jià)合同風(fēng)險(xiǎn),對(duì)可能發(fā)生的情況和各個(gè)細(xì)節(jié)問題都要考慮周全,并做出明確判斷,不能存有僥幸心理；對(duì)于合同責(zé)任條款、價(jià)款調(diào)整問題要進(jìn)行明確說明,不可描述得模棱兩可,不能用區(qū)間數(shù)據(jù)界定；一切問題都應(yīng)明確具體地以書面形式規(guī)定,杜絕口頭承諾和保證；合同中應(yīng)體現(xiàn)出有效防范和化解風(fēng)險(xiǎn)措施的具體條款,以免造成一些不必要的糾紛。1.3在圖紙會(huì)審階段,工程造價(jià)管理對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)合理性和科學(xué)性起著不可忽視的作用圖紙會(huì)審是指,建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位共同參加,研究解決各單位提出的問題,審查圖紙是否全面、準(zhǔn)確、安全、可行,確保設(shè)計(jì)的科學(xué)性、合理性、經(jīng)濟(jì)性,將可預(yù)見的設(shè)計(jì)缺陷消滅在施工前,從而提高施工質(zhì)量,節(jié)約施工成本,合理縮短工期,提高經(jīng)濟(jì)效益。造價(jià)管理人員參加圖紙會(huì)審工作,能夠發(fā)揮出自身的專業(yè)優(yōu)勢(shì)。（1）造價(jià)管理人員參與圖紙會(huì)審,首先可以更深層次地了解圖紙?jiān)O(shè)計(jì),現(xiàn)場(chǎng)聽取各參建方從不同角度對(duì)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)提出的問題及解決方案,避免單純地從紙質(zhì)文件獲取信息,從而能夠綜合各方信息,實(shí)現(xiàn)對(duì)人力、物力、財(cái)力的有效控制。（2）造價(jià)管理人員可以更專業(yè)地從成本、經(jīng)濟(jì)的角度出發(fā),對(duì)設(shè)計(jì)中的一些成本過高的材料和設(shè)備提出替換建議,從而在保證性能指標(biāo)的情況下減少材料浪費(fèi)、降低成本。（3）造價(jià)管理人員在圖紙會(huì)審階段能夠綜合多個(gè)案例、大量的調(diào)研數(shù)據(jù),綜合各方面因素,以造價(jià)指標(biāo)、分析數(shù)據(jù)為依據(jù),提出合理化建議,降低工程投資額,提高經(jīng)濟(jì)效益。1.4在計(jì)量計(jì)價(jià)及支付階段,工程造價(jià)管理對(duì)項(xiàng)目成本管理起到控制性作用地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程項(xiàng)目招標(biāo)前都會(huì)完成自己的預(yù)算編制工作,它是簽訂施工合同的依據(jù),是建設(shè)方衡量設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、核算建設(shè)成本的依據(jù),也是資金合理使用的依據(jù)。只有造價(jià)管理人員準(zhǔn)確地計(jì)量計(jì)價(jià),開發(fā)企業(yè)才能合理籌集、安排資金,確保資金的有效使用,保證項(xiàng)目建設(shè)順利進(jìn)行。（1）在計(jì)量計(jì)價(jià)及支付階段,造價(jià)管理人員要建立計(jì)價(jià)及支付的管理制度。制度既要體現(xiàn)嚴(yán)謹(jǐn)性,又要保障順暢性,保障部門之間聯(lián)系緊密,并有利于工程造價(jià)管理與資金管理,保證造價(jià)管理的有效落實(shí)。（2）在計(jì)量計(jì)價(jià)及支付階段,造價(jià)管理人員要把握工程計(jì)量的準(zhǔn)確性及真實(shí)性。工程計(jì)量計(jì)價(jià)出現(xiàn)偏差會(huì)影響建設(shè)單位的資金計(jì)劃,造成對(duì)施工方工程款的支付偏差,而損害承包人的經(jīng)濟(jì)利益和積極性,并有可能造成施工進(jìn)度放慢、工期延誤、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)下降等,難以保證整個(gè)工程目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；而工程計(jì)量計(jì)價(jià)準(zhǔn)確無誤、支付及時(shí)到位,既可保證施工單位的資金周轉(zhuǎn),又能調(diào)動(dòng)其積極性,還能保證投資方的利益。（3）在計(jì)量計(jì)價(jià)及支付階段,造價(jià)管理人員要堅(jiān)持科學(xué)公正的原則,按照合同開展工作,對(duì)工程數(shù)量進(jìn)行嚴(yán)格計(jì)量,對(duì)工程費(fèi)用的變化進(jìn)行科學(xué)計(jì)算,使得工程造價(jià)趨于合理,從而有效保證項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)的全面實(shí)現(xiàn)。1.5在竣工階段,工程造價(jià)管理對(duì)項(xiàng)目投資效果起著全面審查的作用作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)管理過程中的最后一道程序,竣工決算是全面反映竣工項(xiàng)目建設(shè)成果的重要環(huán)節(jié),是衡量建設(shè)項(xiàng)目投資效果的重要手段,也是開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段的關(guān)鍵,還是投資成果轉(zhuǎn)入使用的重要標(biāo)志階段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價(jià)管理人員在竣工階段應(yīng)做好以下工作：（1）管理人員必須仔細(xì)梳理項(xiàng)目應(yīng)遵循的現(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件、計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范技術(shù)文件、過程圖紙、竣工圖紙、簽證變更、驗(yàn)收記錄,做到完整、清晰、不遺漏；分析判斷運(yùn)用的標(biāo)準(zhǔn)是否有據(jù)可依,是否科學(xué),是否與工程實(shí)際相符合,從而保證工程造價(jià)管理的有效性。（2）管理人員應(yīng)對(duì)照合同,核查竣工完成內(nèi)容是否符合合同條款,是否驗(yàn)收合格,簽證變更內(nèi)容是否包含在合同的建設(shè)內(nèi)容中,簽證變更是否履行項(xiàng)目管理審批手續(xù),是否合理、符合實(shí)際情況,施工承包及分包方是否按照合同完成了所有內(nèi)容,等等。（3）管理人員應(yīng)核驗(yàn)并檢查隱蔽工程是否驗(yàn)收齊全、手續(xù)完備,實(shí)際完成工程量與竣工圖是否一致,落實(shí)簽證、變更手續(xù)是否齊全完備、合理,還要按照合同規(guī)定的統(tǒng)一計(jì)量規(guī)則對(duì)簽證變更內(nèi)容進(jìn)行核實(shí)。（4）管理人員應(yīng)嚴(yán)格遵循合同約定的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和原則,應(yīng)橫向到邊,縱向到底,聯(lián)合各個(gè)相關(guān)部門,如工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、物資采購(gòu)、審計(jì)、法律等部門,對(duì)材料、分包、承包單價(jià)進(jìn)行仔細(xì)審核。另外,工程造價(jià)管理人員應(yīng)進(jìn)行市場(chǎng)詢價(jià)與技術(shù)咨詢,并開展分組審核,層層復(fù)核,多次校驗(yàn),做到全面、精準(zhǔn)且合法、合規(guī)。2在全過程管理中，工程造價(jià)管理應(yīng)重視信息化、數(shù)字化（BIM）技術(shù)的應(yīng)用隨著國(guó)家大力推進(jìn)各產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化,項(xiàng)目管理信息化與數(shù)字化已經(jīng)成為新的趨勢(shì)?；ヂ?lián)網(wǎng)+、信息模塊化、數(shù)字化(BIM)技術(shù)的不斷運(yùn)用,對(duì)工程項(xiàng)目管理提出了新的要求。（1）工程造價(jià)資料的積累、儲(chǔ)存與分析,以及市場(chǎng)信息庫的建立,涵蓋了工程造價(jià)全過程管理的各種數(shù)據(jù)信息。企業(yè)借助新一代的造價(jià)軟件,如工程造價(jià)計(jì)價(jià)軟件（套價(jià)軟件）、圖形算量軟件和定額管理軟件等,能夠有效實(shí)現(xiàn)全過程造價(jià)的動(dòng)態(tài)化管理。（2）BIM技術(shù)能夠簡(jiǎn)化數(shù)據(jù)分析的工作量,可實(shí)現(xiàn)測(cè)算數(shù)據(jù)的自動(dòng)存儲(chǔ)和共享,改變了傳統(tǒng)的項(xiàng)目管理信息傳遞方式。這樣不僅能匯總建筑項(xiàng)目的所有數(shù)據(jù)源,而且能實(shí)現(xiàn)多方共享,保持項(xiàng)目信息傳遞的及時(shí)性和準(zhǔn)確性。當(dāng)數(shù)據(jù)發(fā)生變化時(shí),BIM技術(shù)構(gòu)建的立體化工程造價(jià)管理信息庫能夠?qū)⒐こ淘靸r(jià)中不同數(shù)據(jù)之間存在的區(qū)別或聯(lián)系加以整理,從而實(shí)現(xiàn)高效的項(xiàng)目工程造價(jià)事中管理目標(biāo)。（3）工程企業(yè)有必要培養(yǎng)新一代的造價(jià)管理人才,使其在已有的工程造價(jià)管理經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上,緊跟管理技術(shù)革新,不斷學(xué)習(xí)新的造價(jià)管理技術(shù),豐富管理手段,從而更好地提升企業(yè)的造價(jià)管理水平。3結(jié)語在國(guó)家政策的支持和調(diào)控下,未來中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將保持連續(xù)性和穩(wěn)定性特點(diǎn)。在今后的地產(chǎn)項(xiàng)目開