某地產(chǎn)的產(chǎn)品戰(zhàn)略方針課件

萬科的產(chǎn)品戰(zhàn)略2008年11月1日.

.....萬科的產(chǎn)品戰(zhàn)略2008年11月1日......目錄產(chǎn)品戰(zhàn)略

(1)產(chǎn)品理念：以客戶為導(dǎo)向

(2)產(chǎn)品選擇：鎖定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務(wù)

(3)研發(fā)體系：致力于住宅產(chǎn)業(yè)化研究和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化

(4)萬科八個產(chǎn)品品類及其中的重點產(chǎn)品系列目錄產(chǎn)品戰(zhàn)略房地產(chǎn)產(chǎn)品分類標(biāo)準(zhǔn)

延長產(chǎn)品線，鎖定終身客戶以檔次區(qū)分產(chǎn)品：低檔、中檔、高檔根據(jù)客戶全生命周期的購房行為來進(jìn)行產(chǎn)品類型區(qū)分首次置業(yè)、首次換房、二次換房、退休置業(yè)萬科確立了鎖定終身客戶的策略，就是為特定人群打造住宅產(chǎn)品，適應(yīng)他們在人生不同階段的的需求而做產(chǎn)品細(xì)分。萬科關(guān)注客戶的需求差異，并認(rèn)為目前中國城市消費者70％以上已經(jīng)歷首次置業(yè)，不少正在首次或二次換房，至于退休置業(yè)，隨著中國人口老齡化的趨勢，需求其實已經(jīng)存在。這種針對客戶生命周期所作的產(chǎn)品線延長和產(chǎn)品細(xì)分，使其集團各項目之間，特別是同一區(qū)域同一城市間的項目不再是孤立的、單獨的個體，而成為一個有機整體，項目間互為補充，互為依托，使其集團形成完整充實的產(chǎn)品鏈。房地產(chǎn)產(chǎn)品分類標(biāo)準(zhǔn)延長產(chǎn)品線，鎖定終身客戶以檔次區(qū)分產(chǎn)品：是否以客戶為導(dǎo)向進(jìn)行產(chǎn)品生產(chǎn)

萬科的產(chǎn)品模式是以客戶為導(dǎo)向的萬科模式：客戶需求導(dǎo)向先研究客戶特征，再尋找合適地塊擅長概念創(chuàng)新，提倡把產(chǎn)品做活整個產(chǎn)品產(chǎn)出過程中，客戶需求是一條貫穿始終的主線。過程中引入客戶意見，迎合理性消費者需求金地模式：項目為導(dǎo)向先找合適地塊，再研究客戶特征擅長產(chǎn)品創(chuàng)新，主張把產(chǎn)品做精在產(chǎn)品定型后，其買點、熱點的打造也是非常重要的萬科的對產(chǎn)品的衡量標(biāo)準(zhǔn)是“客戶的滿意程度”，考量項目成功與否的最重要指標(biāo)、同時也是考核項目第一責(zé)任人的主要指標(biāo)，就是客戶滿意度。一旦把質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與客戶滿意度掛鉤，那就意味價值觀的轉(zhuǎn)變和整個經(jīng)營思路的調(diào)整。是否以客戶為導(dǎo)向進(jìn)行萬科的產(chǎn)品模式是以客戶為導(dǎo)向的萬科模式：萬科產(chǎn)品形象萬科產(chǎn)品形象產(chǎn)品范圍專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)管理：萬科物業(yè)服務(wù)是其品牌形象不可或缺的支柱，萬科物業(yè)管理不僅成為維持品牌滿意度關(guān)鍵驅(qū)動因素，也成為消費者購買的關(guān)鍵驅(qū)動因素功能特性位置地段不理想小區(qū)環(huán)境格調(diào)典雅親情、人生的物管使用者白領(lǐng)、高學(xué)歷職業(yè)經(jīng)理人士質(zhì)量/價值出色的物管、小區(qū)環(huán)境給消費者帶來了很高的性價比品牌效應(yīng)所帶的品牌聲譽給消費者帶來較高的附加值產(chǎn)地/起源來自深圳的全國知名品牌營銷溝通《萬科》周刊文化傳播產(chǎn)生光環(huán)效應(yīng)王石人格魅力在主流媒體的社會影響前期策劃和銷售服務(wù)相輔相成的影響物管服務(wù)入住后的人性化管理制度社區(qū)文化締結(jié)的情感聯(lián)結(jié)品牌效應(yīng)帶來的尊貴感受萬科產(chǎn)品形象萬科產(chǎn)品形象產(chǎn)品范圍專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)功能特性位2005年萬科從關(guān)注產(chǎn)品轉(zhuǎn)向關(guān)注客戶，學(xué)習(xí)帕爾迪，從客戶的收入、生命周期、以及價值取向進(jìn)行多維度細(xì)分基本情況經(jīng)濟務(wù)實家庭(25%)生活形態(tài)房屋需求關(guān)注晚年家庭(6%)職業(yè)新銳家庭(29%)彰顯成功家庭(9%)望子成龍家庭(31%)工作3-5年，有一定的積蓄和經(jīng)濟基礎(chǔ)，成員比較年輕，學(xué)歷較高，大部分無孩在意生活的品質(zhì)和享受生活，娛樂休閑活動最豐富對房屋的社會標(biāo)簽價值有認(rèn)同，房屋的物理特征上強調(diào)的是個性特征，好的戶型很重要收入水平一般，以孩子為生活核心是這類家庭的最大特點有著強烈的家庭觀念這類家庭對房屋有一種心理上的依賴，注重文化氛圍和居住健康性處于社會中高端階層，高學(xué)歷，高收入，高社會地位工作忙碌，經(jīng)常加班，休閑娛樂活動的層次比其他家庭都要高很多房屋購買是事業(yè)成功的標(biāo)志，注重健身場所，硬件設(shè)施，物業(yè)管理，山水園林，位置等有足夠經(jīng)濟實力的退休老人，同時又較為關(guān)心自身的生活。進(jìn)行老年人喜歡的安靜運動房屋是老人安享晚年的地，娛樂鍛煉場所、醫(yī)院、小型醫(yī)療機構(gòu)等是看重的因素收入不是很高，對價格非常敏感，從現(xiàn)有的經(jīng)濟能力，未來事業(yè)發(fā)展出發(fā)來買房價格敏感型家庭在生活中的著多方面都表現(xiàn)的比較節(jié)省購房謹(jǐn)慎認(rèn)真，房屋有著重要的投資意義，務(wù)實的購房風(fēng)格，對房屋物理特征嚴(yán)格把關(guān)新的客戶細(xì)分使得萬科關(guān)注客戶“首次購房—首次換房－二次換房－退休用房”的終身購房計劃，終身客戶模式使得萬科使每類客戶需求產(chǎn)品得到專業(yè)研究和提升，也使萬科拓展了開發(fā)領(lǐng)域——從為中產(chǎn)階級白領(lǐng)、私營企業(yè)主開發(fā)城鄉(xiāng)結(jié)合部的中檔住宅中解放出來，開發(fā)從城市中心區(qū)、城郊結(jié)合部到遠(yuǎn)郊的各區(qū)域各檔次住宅?？蛻艏?xì)分帶來的客戶群擴大大大延伸了其產(chǎn)品線2005年萬科從關(guān)注產(chǎn)品轉(zhuǎn)向關(guān)注客戶，學(xué)習(xí)帕爾迪，從客戶的收2007年萬科調(diào)整了細(xì)分客戶類別客戶類別基礎(chǔ)特征購房動因產(chǎn)品需求特征年輕家庭25-30歲，以經(jīng)濟型客戶為主。首次置業(yè)對價格比較敏感、距離工作單位較近的位置、較為重視戶型設(shè)計、傾向于購買大型社區(qū)；戶型面積需求集中于90平米左右的緊湊型兩房兩廳小小太陽25-30歲,以普通職員和一般管理者為主，經(jīng)濟水平有限。通常夫妻中一人工作輕松首次置業(yè)或改善型經(jīng)濟務(wù)實型：價格水平、交通狀況是其最為關(guān)注；需求戶型以緊湊兩房為主中間收入水平：其對交通狀況的關(guān)注程度高于對價格的關(guān)注；對周邊自然環(huán)境和教育文化配套較為重視高收入水平：對價格不敏感，注重交通狀況和戶型布局、以及開發(fā)商品牌小太陽35-39歲，以中層管理和個體私營業(yè)主為主。通常夫妻中一人工作相對輕松。改善型經(jīng)濟務(wù)實型：需求戶型以兩房及緊湊三房為主中間收入水平：對交通狀況的關(guān)注程度高于對價格的關(guān)注高收入水平：對價格不敏感，注重交通狀況和戶型布局、以及開發(fā)商品牌，戶型選擇傾向于大面積三房后小太陽40-45歲，以企業(yè)中層管理者和個體私營業(yè)主為主。通常家庭生活工作壓力較大改善型經(jīng)濟務(wù)實型：需求戶型以緊湊兩房、三房為主中間收入水平：傾向于靠近高質(zhì)量中學(xué)購房；需求戶型以三房為主高收入水平：戶型選擇傾向于大面積戶型，小高層、高層或花園洋房?？粘布彝?5歲以上，以經(jīng)濟型客戶為主。安度晚年以經(jīng)濟型空巢家庭客戶為主，對價格較為敏感，傾向戶型為緊湊型兩房兩廳。成功人士——滿足心理需求傾向于市中心的小規(guī)模社區(qū)，大面積高層、小高層住宅周邊環(huán)境較好的獨棟別墅，對稀缺性資源有較高要求2007年萬科調(diào)整了細(xì)分客戶類別客戶類別基礎(chǔ)特征購房動因產(chǎn)萬科核心產(chǎn)品系列下的客戶細(xì)分產(chǎn)品系列品類主力細(xì)分客戶客戶描述客戶細(xì)分家庭生命周期比例年齡購買原因金色家園商務(wù)住宅，周邊寫字樓密集，商業(yè)價值高商務(wù)人士投資頂級商務(wù)人士投資改善居住，配套齊全三代（孩子）10%35-45歲改善后小太陽40%40-45歲改善小太陽40%35-39歲改善中年之家10%45-50歲空巢首次置業(yè)，低總價青年之家85%25-35歲首次青年持家15%25-30歲首次城市花園城郊改善居住環(huán)境三代（孩子）10%35-45歲改善后小太陽20%40-45歲改善小太陽30%35-39歲改善中年之家5%45-50歲空巢青年持家5%30-35歲改善小小太陽30%30-35歲改善產(chǎn)品系列品類主力細(xì)分客戶客戶描述客戶細(xì)分家庭生命周期比例年齡購買原因四季花園郊區(qū)首次置業(yè)，低價青年之家50%25-35歲首次小小太陽20%25-30歲首次青年持家10%25-30歲首次三代（孩子）10%25-30歲首次老年一代10%45歲以上空巢郊區(qū)享受型，改善居住為主三代（孩子）50%35-45歲改善后小太陽50%35-45歲改善高檔稀缺城市郊區(qū)，資源稀缺高城市稀缺地段，占有稀缺資源萬科對客戶進(jìn)行全生命周期的細(xì)分，同一經(jīng)濟水平范圍內(nèi)，同類客戶需求具有趨同性，因此剔出經(jīng)濟因素對區(qū)域選擇的影響，將客戶按家庭生命周期進(jìn)行細(xì)分，通過家庭生命周期、價值觀、支付能力三個緯度11個類別完成的，其目的是希望能夠在豐富產(chǎn)品線的同時，服務(wù)于更多的人群。為了更好的配合產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程的開展，產(chǎn)品一定要保證具有鮮明的特質(zhì)，以便于客戶的清晰分類萬科核心產(chǎn)品系列下的客戶細(xì)分產(chǎn)品類主力細(xì)分客戶客戶描述客戶萬科不同目標(biāo)客群所對應(yīng)的產(chǎn)品客戶類別需求特征選擇產(chǎn)品項目名稱年輕家庭首次置業(yè)高層金色家園多層、小高層四季花城小高層、高層新里程小小太陽家庭首次置業(yè)多層、小高層四季花城小高層、高層魅力之城改善居住多層、小高層、高層城市花園小高層、高層魅力之城高層金色家園小高層、高層萬科城小高層、高層新里程小太陽家庭改善居住高層金色家園多層、小高層、高層城市花園小高層、高層魅力之城小高層、高層、花園洋房萬科城小高層、高層新里程客戶類別需求特征選擇產(chǎn)品項目名稱后小太陽家庭改善居住高層金色家園多層、小高層、高層城市花園多層、小高層四季花城小高層、高層新里程小高層、高層魅力之城小高層、高層、花園洋房萬科城高層金域蘭灣空巢家庭安度晚年高層金色家園多層、小高層、高層城市花園多層、小高層四季花城小高層魅力之城成功人士投資或改善高層金色家園高層金域蘭灣高層、花園洋房萬科城聯(lián)排別墅萬科藍(lán)山、燕南園獨棟別墅十七英里、第五園、蘭喬圣菲等萬科不同目標(biāo)客群所對應(yīng)的產(chǎn)品客戶需求選擇產(chǎn)品項目名稱年輕目錄二、戰(zhàn)略篇1、愿景和價值觀2、商業(yè)模式3、產(chǎn)品戰(zhàn)略

(1)產(chǎn)品理念：以客戶為導(dǎo)向

(2)產(chǎn)品選擇：鎖定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務(wù)

(3)研發(fā)體系：致力于住宅產(chǎn)業(yè)化研究和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化

(4)萬科八個產(chǎn)品品類及其中的重點產(chǎn)品系列4、……目錄二、戰(zhàn)略篇從金域藍(lán)灣、東海岸、17英里，到萬科城……產(chǎn)品更為成熟、風(fēng)格日趨細(xì)致創(chuàng)造階段集中力量于面向新興白領(lǐng)階層的住宅產(chǎn)品：萬科以一種白領(lǐng)文化為中國城市白領(lǐng)階層做產(chǎn)品最早的天景花園，到榮獲“魯班獎”的荔景大廈從圍合式、人車分流的城市花園，到四季花城、金色家園、青青家園、水榭花都、西山庭院起步階段成長階段90年代中期形成，專注于城鄉(xiāng)結(jié)合部面向新興白領(lǐng)的中檔住宅區(qū)90年代末期形成城區(qū)高密度高層中檔住宅區(qū)03年開始，發(fā)展自然人文系列，高端產(chǎn)品個性化處理同時，致力于住宅產(chǎn)業(yè)化和定制化產(chǎn)品研究確定專注于發(fā)展?jié)摿Υ蟮某鞘械淖≌a(chǎn)品的專業(yè)化路線從金域藍(lán)灣、東海岸、17英里，到萬科城……產(chǎn)品更為成熟、風(fēng)格萬科的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)定位于城市主流產(chǎn)品，大眾住宅開發(fā)，以城市中產(chǎn)階級為主要客群，大規(guī)模住宅開發(fā)為主1993年在對跨區(qū)域管理模式的探討中，產(chǎn)品策略走上“減法”之路，品種集中于城鄉(xiāng)結(jié)合部的大眾住宅開發(fā)2000年6月，王石明確指出“商品住宅從面向少數(shù)群體的奢侈消費轉(zhuǎn)向普通人的大眾消費成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢”。萬科提出了“標(biāo)準(zhǔn)化”“專業(yè)化”，要像造汽車一樣造房子，即用標(biāo)準(zhǔn)化手段來解決規(guī)?；a(chǎn)和跨地域開發(fā)的問題。萬科專注于培養(yǎng)核心產(chǎn)品系列有利于提高品牌的核心競爭力，已經(jīng)形成了穩(wěn)定的主產(chǎn)品、副產(chǎn)品線，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化程度高大眾住宅中低端住宅高端住宅萬科產(chǎn)品結(jié)構(gòu)示意圖蘭喬圣菲系列等特點：高端≠豪宅萬科積極尋找具有優(yōu)勢地段和優(yōu)勢資源的地塊，打造高端產(chǎn)品系列，提升品牌形象兩限房、廉租房特點：非盈利性，不納入產(chǎn)品線，但是對于提升企業(yè)社會參與度有一定的推動作用代表項目：北京豐臺紅獅兩限房萬科的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)定位于城市主流產(chǎn)品，大眾住宅開發(fā)，以城市中產(chǎn)階鎖定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務(wù)，平衡兩端產(chǎn)品

大眾住宅萬科開發(fā)低端產(chǎn)品的步伐受到宏觀調(diào)控政策的影響很大。高端產(chǎn)品的利潤較之大眾住宅高很多，對哪個有實力的開發(fā)商都是一種誘惑低端產(chǎn)品積累社會影響和政府資源

2004年前后，當(dāng)國內(nèi)主流開發(fā)商集體“向上”時，只有萬科率先“向下”延伸產(chǎn)品線。2006年“國六條”和九部委《意見》，表態(tài)要加大廉租房等政策性住房的建設(shè)力度，2005年10月，萬科啟動關(guān)注城市低收入人群住房問題的“海螺計劃”，成就“新式圍屋”的廉租房構(gòu)想。2006年前萬科在上海、天津等地便已陸續(xù)推出其小戶型產(chǎn)品“螞蟻工房”，與后來主管部門力推的“90/70”政策，積極發(fā)展小戶型住宅的精神，不謀而合。高端產(chǎn)品保證利潤萬科2000年就推出了一批精品樓盤，將產(chǎn)品線向上延長，深圳彩園、俊園、溫馨家園、北京萬科星園、上海優(yōu)詩美地、華爾茲花園、沈陽萬科花園新城等充分表現(xiàn)了融環(huán)境、土地、住宅和人于一體的風(fēng)格。2006年11月21日，上海萬科通過股權(quán)收購正式獲取浦東濱江項目，一舉進(jìn)入城市核心地帶，實現(xiàn)了上海萬科14年來的愿望，首度進(jìn)入市中心高檔住宅市場。在萬科區(qū)域布局的大部分市場，萬科都已經(jīng)進(jìn)入了高端市場。能夠把握一輪很好的發(fā)展機會，分散風(fēng)險。但產(chǎn)品體系建立是否能跟上新的模式，還要時間去驗證。鎖定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務(wù)，平衡兩端產(chǎn)品大眾住宅萬科開萬科以城市城郊結(jié)合部為重點區(qū)域，以中心區(qū)的物業(yè)走精品路線，以新興白領(lǐng)為主力消費群，進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)和復(fù)制在城郊結(jié)合部拿地的價格低，難度小各個城市對城郊結(jié)合部的大規(guī)模開發(fā)政策使萬科意識到靠規(guī)模經(jīng)營可以降低成本和形成競爭優(yōu)勢，而規(guī)模經(jīng)營還有一個大的好處是可以有完善的服務(wù)設(shè)施配套。

上海萬科城市花園的成功，讓萬科意識到了城郊結(jié)合部住宅開發(fā)的無窮潛力以城市城郊結(jié)合部為重點區(qū)域近幾年新興白領(lǐng)發(fā)展成為住宅市場的主導(dǎo)性顧客群體。新興白領(lǐng)受經(jīng)濟能力的制約，中檔戶型是他們的最佳選擇萬科面對的更多的是城市的白領(lǐng)，從中高檔到高檔調(diào)整到以中檔為主少數(shù)高檔這樣的定位，始終把握主流市場。中心區(qū)的物業(yè)發(fā)展堅持走萬科精品路線，同時希望把萬科水準(zhǔn)提升到一個新的高度，讓萬科品牌有一個更高的期望值，讓萬科地產(chǎn)有一個更高的美譽度。以新興白領(lǐng)為主力消費群標(biāo)準(zhǔn)化大規(guī)模復(fù)制降低了成本，縮短了開發(fā)周期中心區(qū)物業(yè)萬科以城市城郊結(jié)合部為重點區(qū)域，以中心區(qū)的物業(yè)走精品路線，以萬科連續(xù)幾年快速增長，得益于選擇了需求空間巨大風(fēng)險最小的住宅市場資料來源：公司年報萬科主要業(yè)務(wù)指標(biāo)2004—2007三年間，萬科主營業(yè)務(wù)收入快速增長，住宅產(chǎn)業(yè)的自主性剛性需求是萬科過去和未來業(yè)績穩(wěn)定增長的基石。城鎮(zhèn)化的進(jìn)程加速決定了未來我國房地產(chǎn)業(yè)尤其全國區(qū)域的城鎮(zhèn)住宅產(chǎn)業(yè)將處于迅速發(fā)展階段。我國的住房剛性需求旺盛，供需矛盾短期內(nèi)無法解決。相對于商業(yè)地產(chǎn)，住宅開發(fā)也是難度相對較低、周轉(zhuǎn)相對較快、風(fēng)險最小的房地產(chǎn)細(xì)分市場。萬科專注于住宅開發(fā)，無疑是選擇了需求空間最大，風(fēng)險最小的房地產(chǎn)細(xì)分市場。萬科連續(xù)幾年快速增長，得益于選擇了需求空間巨大風(fēng)險最小的住宅目錄二、戰(zhàn)略篇1、愿景和價值觀2、商業(yè)模式3、產(chǎn)品戰(zhàn)略

(1)產(chǎn)品理念：以客戶為導(dǎo)向

(2)產(chǎn)品選擇：鎖定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務(wù)

(2)研發(fā)體系：致力于住宅產(chǎn)業(yè)化研究和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化

(3)萬科八個產(chǎn)品品類及其中的重點產(chǎn)品系列4、……目錄二、戰(zhàn)略篇產(chǎn)品系列形成產(chǎn)品品牌，與企業(yè)品牌構(gòu)成互動式發(fā)展模式企業(yè)品牌系統(tǒng)子品牌1：產(chǎn)品品牌子品牌2：物業(yè)管理品牌城市花園系列四季花城系列金色系列創(chuàng)新產(chǎn)品系列品牌產(chǎn)品子品牌3：企業(yè)文化子品牌4：客戶關(guān)系管理復(fù)制擴張互動式發(fā)展模式：建立系統(tǒng)的品牌管理結(jié)構(gòu)，在企業(yè)品牌和產(chǎn)品品牌的運作上，形成以項目品牌帶動企業(yè)品牌，再通過企業(yè)品牌帶動多項目的良性互動式發(fā)展一線城市：深圳、上海、廣州、北京二線城市：沈陽、南京、武漢、成都三線城市：佛山、蘇州、大連、鞍山全國性思維本地化運作產(chǎn)品系列形成產(chǎn)品品牌，與企業(yè)品牌構(gòu)成互動式發(fā)展模式企業(yè)品牌系2006年開始，隨著客戶細(xì)分而延伸產(chǎn)品線，目前萬科產(chǎn)品線的劃分標(biāo)準(zhǔn)基本還是按照八個產(chǎn)品品類，依據(jù)土地性質(zhì)來進(jìn)行的，未來的發(fā)展方向?qū)⑹歉采w客戶生命周期的產(chǎn)品線

四大產(chǎn)品系列以距離城市中心遠(yuǎn)近劃分城市花園系列四季花城系列金色家園系列創(chuàng)新系列八大產(chǎn)品品類

結(jié)合項目所處位置和客戶需求特點進(jìn)一步歸納細(xì)化G1：酒店式公寓G2：城市改善G3：城市棲居C：城郊改善T1：郊區(qū)棲居T2：舒適養(yǎng)老TOP1：城市中心高端TOP2：郊區(qū)高端Golden系列City系列TH系列Top系列全產(chǎn)品線針對客群：第一次購房第一次換房第二次換房老年用房鎖定客戶，建立覆蓋全生命周期的產(chǎn)品線2006年開始，隨著客戶細(xì)分而延伸產(chǎn)品線，目前萬科產(chǎn)品線的劃專業(yè)化創(chuàng)造核心競爭力:產(chǎn)品創(chuàng)新策略產(chǎn)品創(chuàng)新策略在細(xì)分客戶價值的基礎(chǔ)上，形成住宅產(chǎn)品體系，建立萬科住宅標(biāo)準(zhǔn)；通過工廠化生產(chǎn)，提高住宅的品質(zhì)和性價比；推進(jìn)節(jié)能省地型產(chǎn)品的研究和應(yīng)用；以和諧、自然、生態(tài)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行未來可能住宅的研發(fā)，為住宅產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)更多的自主知識產(chǎn)權(quán)。專業(yè)化創(chuàng)造核心競爭力:產(chǎn)品創(chuàng)新策略產(chǎn)品創(chuàng)新策略產(chǎn)品研發(fā)引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展1994年11月，萬科設(shè)立了一個與設(shè)計單位密切溝通的平臺——萬創(chuàng)建筑設(shè)計顧問有限公司，開始從規(guī)劃設(shè)計方面提煉更高的產(chǎn)品競爭力。萬創(chuàng)一方面作為開發(fā)商與設(shè)計單位之間的橋梁，另一方面成為萬科規(guī)劃設(shè)計人才的寶庫。1994年北京萬科城市花園的德國式低層高密度設(shè)計，和上海萬科城市花園的新加坡式設(shè)計，是萬科在城郊結(jié)合部進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)的成功嘗試。1998年，萬科成立建筑研究中心，專責(zé)研究與建筑、住宅、生活密切相關(guān)的前瞻性課題。萬科的注意力，開始集中于消費者的細(xì)節(jié)需求以及住宅產(chǎn)品本身。2000年萬科推出的溫馨家園、北京萬科星園等樓盤表現(xiàn)了融環(huán)境、土地、住宅和人于一體的風(fēng)格，其中北京萬科星園被聯(lián)合國人居委員會評為2000年全國優(yōu)秀社區(qū)環(huán)境金獎。2002年3月18日，國家知識產(chǎn)權(quán)局受理了萬科“戶戶帶花園或露臺的住宅”設(shè)計的實用新型專利申請，標(biāo)志著萬科住宅標(biāo)準(zhǔn)化與產(chǎn)品創(chuàng)新的成功結(jié)合涵蓋住宅的合理功能、性能、可持續(xù)發(fā)展等方面的《萬科住宅標(biāo)準(zhǔn)》與《室外工程、環(huán)境工程標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計體系》、《規(guī)劃設(shè)計、配套系統(tǒng)、物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計體系》一起，構(gòu)成萬科設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化體系產(chǎn)品研發(fā)引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展1994年11月，萬科設(shè)立了一個與設(shè)計單產(chǎn)品研發(fā)引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展（續(xù)）2002年1月投資4000萬元的萬科建筑研究中心大樓落成。作為萬科對建筑研究、新材料新技術(shù)應(yīng)用研究的基地，大樓本身就包含多項新技術(shù)產(chǎn)品的應(yīng)用研究中心的任務(wù)，是以市場需求為導(dǎo)向，深刻了解客戶的需求，追蹤行業(yè)發(fā)展的新亮點，關(guān)注住宅科技成果的轉(zhuǎn)化和應(yīng)用，確保萬科在住宅開發(fā)領(lǐng)域的技術(shù)領(lǐng)先地位。至今，中心已經(jīng)就復(fù)合式廚房、住宅衛(wèi)生間設(shè)計、滲水地磚研究、室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等課題進(jìn)行了詳細(xì)的探討，部分研究成果已經(jīng)或即將應(yīng)用于深圳大梅沙項目、武漢四季花城、沈陽四季花城、南京金色家園等項目研究中心依托有關(guān)政府主管部門、中國建筑設(shè)計研究院、中國建筑科學(xué)研究院以及各大高校建筑系和科研所，建立了專家?guī)?，同時與日本建筑中心、加拿大房屋署、香港理工大學(xué)、香港城市大學(xué)等境外科研機構(gòu)建立了密切聯(lián)系。美國麻省理工大學(xué)為深圳萬科四季花城進(jìn)行了節(jié)能設(shè)計；瑞士聯(lián)邦高等工科大學(xué)的低能耗住宅概念在萬科廣泛流傳；日中建筑住宅產(chǎn)業(yè)協(xié)議會向萬科介紹了日本建材生產(chǎn)廠商情況和住宅產(chǎn)業(yè)化研究成果；東京筑波技術(shù)短期大學(xué)對老年住宅的研究令萬科受益匪淺；針對深圳金域藍(lán)灣項目，研究中心專門請教了香港建筑署對濕地環(huán)境設(shè)計的見解……通過國際交流以較低的成本，把外國的成熟技術(shù)引進(jìn)到中國的房地產(chǎn)開發(fā)項目中來。以領(lǐng)先的技術(shù)持續(xù)滿足和超越客戶不斷提高的需求，是萬科的研究方向。產(chǎn)品研發(fā)引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展（續(xù)）2002年1月投資4000萬元的萬99年政府建設(shè)部等八部委提出住宅產(chǎn)業(yè)化,王石是第一個也是唯一一個響應(yīng)者2005年10月，萬科工業(yè)化實驗1號樓破土動工2006年4月，高薪聘請外籍專家伏見文明（原豐田建設(shè)技術(shù)總監(jiān)）擔(dān)任產(chǎn)品技術(shù)總監(jiān)，負(fù)責(zé)萬科住宅產(chǎn)業(yè)化事宜；引入原寶潔信息流程管理專家陳東鋒，負(fù)責(zé)萬科信息化標(biāo)準(zhǔn)化的工作住宅產(chǎn)業(yè)元年起步期成長期2007年11月，集合萬科工業(yè)化生產(chǎn)資源的第一個市場化項目“上海新里程”進(jìn)入市場八年的努力，萬科住宅產(chǎn)業(yè)從理想逐步變?yōu)楝F(xiàn)實，并開始投入市場未來隨著中外精英的加入，萬科住宅產(chǎn)業(yè)化的步伐將加快99050607萬科致力于住宅標(biāo)準(zhǔn)化和住宅產(chǎn)業(yè)化，形成產(chǎn)品系列也是住宅產(chǎn)業(yè)化的方式和步驟99年政府建設(shè)部等八部委提出住宅產(chǎn)業(yè)化,王石是第一個也是唯萬科一直致力于住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，采取了一系列的手段進(jìn)行推進(jìn)時間住宅產(chǎn)業(yè)化舉措目的及意義1994年成立萬創(chuàng)建筑設(shè)計顧問有限公司增強設(shè)計控制能力，輸出設(shè)計人才1998年成立萬科建筑研究中心進(jìn)行住宅產(chǎn)業(yè)化研究的機制保障2001年啟動“合金計劃”把各地公司各個階段比較優(yōu)秀的開發(fā)操作經(jīng)驗融合在一起，提煉出一套性能穩(wěn)定，可廣泛覆蓋的執(zhí)行規(guī)范2002-2004年出臺《項目設(shè)計流程》、《項目設(shè)計成果標(biāo)準(zhǔn)》、《萬科生態(tài)住宅標(biāo)準(zhǔn)》及《萬科住宅節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)》優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計和生產(chǎn)流程，制定相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)體系，提高產(chǎn)品質(zhì)量和生產(chǎn)效率2005年上半年產(chǎn)品線管理，明晰產(chǎn)品線職能部門的工作搭建一個完整的“住宅工業(yè)化”研究和生產(chǎn)平臺2005年下半年推出“全面家居解決方案”圍繞業(yè)主需求設(shè)計覆蓋不同層面的住宅產(chǎn)品，制定一系列精裝標(biāo)準(zhǔn)體系2006年初上海首試住宅產(chǎn)業(yè)化“全面家居解決方案”首試住宅產(chǎn)業(yè)化2006年4月首次引入外籍高管伏見文明（原豐田住宅中國首席代表）擔(dān)任產(chǎn)品技術(shù)總監(jiān)高薪聘請國內(nèi)外優(yōu)秀人才提高萬科住宅工廠化水平2007年11月“上海新里程”開盤，工業(yè)化生產(chǎn)資源的第一個市場化項目進(jìn)入市場標(biāo)志著萬科“搭積木”時代到來萬科一直致力于住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，采取了一系列的手段進(jìn)行推進(jìn)時間住宅產(chǎn)業(yè)化與傳統(tǒng)開發(fā)模式相比，能夠保證企業(yè)快速發(fā)展1000億的營業(yè)收入需要每年1000萬平米的生產(chǎn)規(guī)模來保障，而傳統(tǒng)的模式只能生產(chǎn)100萬平米住宅產(chǎn)業(yè)化是實現(xiàn)十年千億目標(biāo)的重要手段傳統(tǒng)住宅開發(fā)模式難以實現(xiàn)規(guī)模化和標(biāo)準(zhǔn)化，阻礙了企業(yè)的快速發(fā)展以傳統(tǒng)開發(fā)模式，萬科每年只能建10000套房子，難以滿足現(xiàn)有的住房需求傳統(tǒng)住宅開發(fā)模式的弊端住宅規(guī)模化需要建立起產(chǎn)業(yè)化體系，住宅開發(fā)更要走工業(yè)化道路提高生產(chǎn)效率、提高住宅質(zhì)量、減低生產(chǎn)成本日本、美國都已經(jīng)建立起住宅產(chǎn)業(yè)化體系，住宅產(chǎn)業(yè)化將是房地產(chǎn)行業(yè)的一次技術(shù)革命住宅產(chǎn)業(yè)化的優(yōu)勢設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化標(biāo)準(zhǔn)化試驗產(chǎn)品定型化構(gòu)件工廠化預(yù)制現(xiàn)場裝配化實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)工業(yè)化生產(chǎn)如同生產(chǎn)汽車一樣，配件和安裝分開，也就是說，萬科根據(jù)規(guī)劃圖紙，在“非工地”的“配件工廠”里生產(chǎn)出建筑所需的柱子、大梁、樓梯、樓板等一切“配件”，然后，將這些“配件”運輸?shù)健肮さ亍边M(jìn)行組裝《住宅使用標(biāo)準(zhǔn)》《住宅性能標(biāo)準(zhǔn)》完成住宅產(chǎn)品體系的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計，形成標(biāo)準(zhǔn)化部品體系住宅產(chǎn)業(yè)化與傳統(tǒng)開發(fā)模式相比，能夠保證企業(yè)快速發(fā)展1000億住宅產(chǎn)業(yè)化的實踐與最新動向——全面家居解決方案，圍繞業(yè)主需求設(shè)計覆蓋不同層面的住宅產(chǎn)品，制定一系列精裝標(biāo)準(zhǔn)體系未來趨勢第一次革命的數(shù)量需求：大戶型、面子第二次革命品質(zhì)需求：高品質(zhì)、舒適性萬科全面家居解決方案單個產(chǎn)品難以滿足客戶的需求（例如：海爾的全面家電解決方案）特點毛坯房產(chǎn)品成品房開發(fā)成本低高開發(fā)難度低高產(chǎn)品品質(zhì)低高產(chǎn)品的可復(fù)制性強弱產(chǎn)品競爭力弱強隨著房地產(chǎn)市場的逐步成熟，產(chǎn)品趨于同質(zhì)化，成品房在提高產(chǎn)品品質(zhì)和產(chǎn)品競爭力方面明顯優(yōu)于毛坯房萬科利用其較完善的產(chǎn)品體系和成本控制上的優(yōu)勢，全面推行成品房，將提升其在住宅市場的產(chǎn)品競爭力住宅產(chǎn)業(yè)化的實踐與最新動向——全面家居解決方案，圍繞業(yè)主需求萬科全面家居解決方案不同于單純的精裝修/全裝修，是涵蓋不同層面的住宅產(chǎn)品，形成覆蓋開發(fā)全過程的一系列標(biāo)準(zhǔn)體系裝修對象：毛坯房沒有完整的產(chǎn)品體系裝修與室內(nèi)設(shè)計脫節(jié)設(shè)計只是起到美化的作用，在功能改造上無能為力精裝修/全裝修全面家居解決方案裝修對象：成型的戶型具有完整的產(chǎn)品體系建筑設(shè)計、室內(nèi)設(shè)計和景觀設(shè)計并行設(shè)計的重點是實用性，設(shè)計的復(fù)雜性和技術(shù)要求更高承建商供應(yīng)商監(jiān)理公司

設(shè)計師共贏萬科的作用系統(tǒng)和平臺的搭建者資源集成者全面家居解決方案＝“共生體系”萬科全面家居解決方案不同于單純的精裝修/全裝修，是涵蓋不同層全面家居解決方案將形成八大功能系統(tǒng)，未來產(chǎn)品以成品房為主八大功能系統(tǒng)玄關(guān)空間系統(tǒng)衛(wèi)浴空間系統(tǒng)收納空間系統(tǒng)家政空間區(qū)域家居智能化系統(tǒng)

廚房空間系統(tǒng)

廳房空間系統(tǒng)公共空間區(qū)域2007年：項目裝修房開工面積達(dá)到50%2008年：項目裝修房開工面積達(dá)到80%（除別墅）2010年：項目裝修房開工面積達(dá)到100%50%80%100%在未來2-3年將全面實現(xiàn)全家居解決方案，提升萬科產(chǎn)品的品質(zhì)和市場競爭力全面家居解決方案將形成八大功能系統(tǒng)，未來產(chǎn)品以成品房為主八大目錄二、戰(zhàn)略篇1、愿景和價值觀2、商業(yè)模式3、產(chǎn)品戰(zhàn)略

(1)產(chǎn)品理念：以客戶為導(dǎo)向

(2)產(chǎn)品選擇：鎖定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務(wù)

(3)研發(fā)體系：致力于住宅產(chǎn)業(yè)化研究和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化

(4)萬科八個產(chǎn)品品類及其中的重點產(chǎn)品系列4、……目錄二、戰(zhàn)略篇產(chǎn)品系列核心價值品類金色GOLDEN系列(城市住宅)便捷的城市生活注重工作便利,關(guān)心產(chǎn)品服務(wù)及品質(zhì)G1（商務(wù)住宅）追求居住改善和品質(zhì)G2（城市改善）低總價優(yōu)勢G3（城市棲居）城花

CITY系列(城郊住宅)

舒適居住

（第一居所）追求舒適居住C（城郊改善）四季

TOWN系列(郊區(qū)住宅)低價格價格務(wù)實T1（郊區(qū)棲居）舒適居住

（第二居所）

考慮父母養(yǎng)老或休閑——T2（郊區(qū)享受）

高檔TOP系列自然人文占有稀缺資源銷售價格在市區(qū)均價2倍以上TOP1（城市豪宅）TOP2（郊區(qū)豪宅）

萬科目前產(chǎn)品系列可以大致歸集到八個產(chǎn)品品類中，實際上八個產(chǎn)品品類最本質(zhì)的還是根據(jù)地塊屬性來確定產(chǎn)品系列核心價值品類金色便捷的城市生活注重工作便利,關(guān)心產(chǎn)品金色GOLDEN系列(城市住宅)品類土地屬性主力細(xì)分客戶構(gòu)成產(chǎn)品典型項目項目命名結(jié)構(gòu)價值排序比例家庭生命周期年齡購買動機主力戶型產(chǎn)品

類型產(chǎn)品核心價值點G1

（商務(wù)住宅）1)商務(wù)屬性高,周邊寫字樓密集，交通高度發(fā)達(dá)

2)地塊可能有不利因素影響，如交通噪音以及人群復(fù)雜等

3)商業(yè)價值高、居住價值一般**商務(wù)人士*投資單房（25—35）

一房（35－45）高層商務(wù)服務(wù)海晟名苑萬科X路X號頂級商務(wù)人士投資大戶型：有高端傾向

二房160-170

三房180-200高層北京US聯(lián)邦公寓G2

（城市改善）1)周邊配套完善，交通便捷，通常較為安靜

2)適宜居住110%孩子三代35－45改善四房（180—220）小高層

高層大家庭生活成都金色萬科金XXX240%后小太陽40-45改善三房（150－180）小高層

高層功能完善340%小太陽35-39改善三房（150－180）小高層

高層凸顯主人功能410%老年一代45-50空巢二房（100－120）小高層

高層凸顯自我功能G3

（城市棲居）1）要求公共交通密集，站點在步行距離內(nèi)

2）周邊有較完善的生活配套

3）居住價值一般170%青年之家25－35棲居一房（30－50）二房（65－80）高層功能緊湊武漢C8-B8

成都加州灣萬科XX匯、萬科XX閣、萬客XX苑、萬科XX工房215%青年持家25－30棲居三房（80－90）高層功能緊湊315%小小太陽30－35棲居三房（80－90）高層功能緊湊金色GOLDEN系列(城市住宅)品類土地屬性主力細(xì)分客戶構(gòu)成城花CITY系列(城郊住宅)品類土地屬性主力細(xì)分客戶構(gòu)成產(chǎn)品典型項目項目命名結(jié)構(gòu)價值排序比例家庭生命周期年齡購買動機主力戶型產(chǎn)品

類型產(chǎn)品核心價值點C

（城郊改善）1）交通便捷，可快速到達(dá)；離城市成熟區(qū)域比較近

2）相對市中心居住密度低

3）地塊所在區(qū)域居住氛圍良好（水質(zhì)、空氣質(zhì)量好）110%孩子三代35－45改善四房（150－190）

四房（200—240）情景洋房

TownHouse享受功能水晶城西山庭院萬科XXX園220%后小太陽40－45改善三房（130－150）情景洋房情趣功能三房（180—200）TownHouse330%小太陽35－39改善三房（130－150）情景洋房炫耀展示三房（180—200）TownHouse45%老年一代45-50空巢二房（90－100）多層

小高層凸顯自我功能55%青年持家30-35改善三房（110－130）注重父母630%小小太陽30-35改善三房（110－130）功能合理城花CITY系列(城郊住宅)品類土地屬性主力細(xì)分客戶構(gòu)成產(chǎn)品四季TOWN系列(郊區(qū)住宅)品類土地屬性主力細(xì)分客戶構(gòu)成產(chǎn)品典型項目項目命名結(jié)構(gòu)價值排序比例家庭生命周期年齡購買動機主力戶型產(chǎn)品

類型產(chǎn)品核心價值點T1

（郊區(qū)棲居）1）距離目標(biāo)客戶原有居住（工作）地點較遠(yuǎn)

2）交通不便利，公交線路缺乏或基本沒有

3）項目周邊通常無配套，依賴小區(qū)內(nèi)部解決

4）要有小區(qū)環(huán)境

5）地塊條件通常只有三通（水電路）*50%青年之家25－35棲居二房（75－85）多層

小高層

高層功能實用上海假日風(fēng)景一二期

深圳四季花城一到五期萬科XXX城20%小小太陽25-30棲居二房（75－85）功能實用10%青年持家25－30棲居三房（90－110）功能實用10%孩子三代25-30棲居三房（90－110）功能實用10%老年一代45以上空巢二房（75－85）功能實用T2

（郊區(qū)享受）

1）有自然資源

2）距離城市較遠(yuǎn),但有快速道路可達(dá)

3）沒有完善生活配套,但地塊周邊可能有休閑配套(或有條件可做到)150%孩子三代35－45空巢三房（200—240）TownHouse資源擁有杭州良渚

深圳東海岸以資源命名250%后小太陽35－45改善一房兩房（50-90）情景多層資源擁有四季TOWN系列(郊區(qū)住宅)品類土地屬性主力細(xì)分客戶構(gòu)成產(chǎn)品高檔TOP系列自然人文品類土地屬性主力細(xì)分客戶構(gòu)成產(chǎn)品典型項目項目命名結(jié)構(gòu)價值排序比例家庭生命周期年齡購買動機主力戶型產(chǎn)品

類型產(chǎn)品核心價值點TOP1

（城市豪宅）位于城市稀缺地段或占有城市的稀缺景觀資源——————高——————資源占有俊園——TOP2

（郊區(qū)豪宅）

位于郊區(qū),占有稀缺景觀資源資源占有十七英里高檔TOP系列自然人文品類土地屬性主力細(xì)分客戶構(gòu)成產(chǎn)品典型項經(jīng)過幾個階段萬科已經(jīng)形成幾個主流產(chǎn)品系列，尤其是為外界熟知的四大產(chǎn)品系列第一代產(chǎn)品：起步階段時間：1988-1998特點：處于產(chǎn)品開發(fā)初級階段，并沒有形成規(guī)?；?、標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)的產(chǎn)品系列代表項目：天景花園、荔景大廈（獲“魯班大獎”）第二代產(chǎn)品：成長階段時間：1999-2002特點：集中于住宅領(lǐng)域，形成關(guān)注大眾住宅的產(chǎn)品系列代表項目：GOLDEN(金色家園)、CITY(城市花園)、TOWN(四季花城)等三大產(chǎn)品系列第三代產(chǎn)品：創(chuàng)新階段時間：2002年至今特點：在原有產(chǎn)品系列的基礎(chǔ)上，不斷創(chuàng)新，產(chǎn)品更成熟，設(shè)計更加注重客戶需求代表項目：金域藍(lán)灣、東海岸、17英里、萬科城從1992年開始形成城郊住宅CITY(城市花園)系列：90年代末形成城市住宅GOLDEN(金色)系列：1999年開始形成郊區(qū)住宅TOWN(四季)系列：2003年開始形成高檔TOP(自然人文)系列：經(jīng)過幾個階段萬科已經(jīng)形成幾個主流產(chǎn)品系列，尤其是為外界熟知的萬科形成了相對穩(wěn)定的產(chǎn)品系列：城市花園、四季花城、金色家園和自然人文系列舉例產(chǎn)品特色產(chǎn)品線（形成時間）產(chǎn)品系列深圳萬科四季花城、萬科·東海岸、武漢萬科四季花城地處城市郊區(qū)或城市結(jié)合部；規(guī)模大，通常成片開發(fā)；中檔低密度高層或小高層建筑；大面積綠化景觀；配套商業(yè)街、商業(yè)廣場。四季花城系列（1999年開始）上海萬科城市花園、深圳第五園、成都萬科城市花園城市中心區(qū)外圍住宅產(chǎn)品，地處城市邊緣地帶；能適應(yīng)城市發(fā)展要求，融入成為城市的一部分；中高檔郊區(qū)低密度住宅，以小高層大戶型為主；大面積綠化景觀城市花園系列花園新城系列（1992年開始）深圳萬科金色家園、成都萬科金色家園、萬科·金域東郡城市中心區(qū)高密度高層住宅；土地有限；高容積率；綠化帶狹窄，沒有足夠的空間營造園林。金色家園系列（90年代末期形成）深圳萬科17英里花園、上海萬科蘭喬圣菲、深圳天琴灣、北京西山庭院、天津水晶城特別地塊，特別處理；高端客戶定位；住宅購買已超越“住”的意義，追求的是高尚生活方式。自然人文系列（2003年開始）萬科形成了相對穩(wěn)定的產(chǎn)品系列：城市花園、四季花城、金色家園和四個主流成熟產(chǎn)品系列城市布局過程城市花園金色家園四季花城92上海北京天津沈陽深圳939495969798990102030405060700成都長春武漢大連廣州鞍山92939495969798990102030405060700南昌成都武漢上海沈陽深圳北京（在售）92深圳939495969798990102030405060700南京沈陽成都佛山天津?qū)幉ǎㄔ谑郏┨K州（在售）武漢（在售）共11個項目，269萬平米共7個項目，260萬平米共9個項目，168萬平米城市花園系列是最早形成品牌的系列，最能代表萬科產(chǎn)品特點四季花城系列已經(jīng)覆蓋一線城市，規(guī)模化程度高金色系列主要在二線、三線城市布局四個主流成熟產(chǎn)品系列城市布局過程城市花園金色家園四季花城92四個主流產(chǎn)品系列的核心特征：歸屬于哪個產(chǎn)品系列取決于地快屬性屬性系列名稱特點目標(biāo)客群相關(guān)的樓盤名稱成熟產(chǎn)品系列金色系列市區(qū)高層高密度住宅城市白領(lǐng)金色家園城花系列城郊的中低密度住宅白領(lǐng)、金領(lǐng)城市花園、假日風(fēng)景花城系列大規(guī)模郊區(qū)低密度住宅向往郊區(qū)生活的城市中產(chǎn)階級四季花城創(chuàng)新產(chǎn)品系列自然人文系列位于特殊地段或擁有稀缺資源的住宅高端客群十七英里、萬科第五園、金域藍(lán)灣、東海岸金色系列：0-10公里城花系列：11-30公里四季系列：〉30公里四個主流產(chǎn)品系列的核心特征：歸屬于哪個產(chǎn)品系列取決于地快屬性主流成熟產(chǎn)品系列要素分析系列名稱所在區(qū)域（距市區(qū)的距離）交通條件及出行方式規(guī)模（m2）容積率產(chǎn)品組合戶型區(qū)間（m2）配套核心價值點金色家園成熟區(qū)域（0-10公里）交通便捷，出行方便10-30萬2-6以小高層、高層為主，輔以洋房70-130主要依靠周邊配套城市中心區(qū)高品質(zhì)生活城市花園城鄉(xiāng)結(jié)合部（11-30公里）交通較便捷，出行依賴地鐵不定20-30萬1.2-1.9以多層、小高層為主，輔以高層和洋房70-130主要依靠周邊配套，內(nèi)部以生活配套為主城鄉(xiāng)圍合式住宅生活四季花城近郊區(qū)（大于30公里）交通較便捷，通勤時間較長25-70萬1-1.5以多層、花園洋房為主，配以少量小高層65-140內(nèi)部生活配套相對完善大社區(qū)小圍合成熟產(chǎn)品系列準(zhǔn)確定位了區(qū)域客群的需求，形成了穩(wěn)定的產(chǎn)品開發(fā)模式，成為萬科進(jìn)入新城市的先鋒，實現(xiàn)了快速復(fù)制、快速盈利的目標(biāo)以二居、三居為主，戶型面積區(qū)間逐漸增大多層產(chǎn)品占總開發(fā)規(guī)模的80%距離市區(qū)越遠(yuǎn)，但是城市未來發(fā)展的重點區(qū)域主流成熟產(chǎn)品系列要素分析系列名稱所在區(qū)域交通條件及出行方式規(guī)萬科2007年開發(fā)項目中的十四個產(chǎn)品系列產(chǎn)品系列規(guī)劃建筑面積占地面積07年開工面積07年竣工面積累計竣工面積魅力之城系列4,184,0932,771,2881,147,528348950790009萬科城系列3,675,0782,493,715665,417290,284634,679金域藍(lán)灣系列3,100,3691,047,796634,562189839365130四季花城系列2,325,3821,875,256331,406335,3861,619,210城市花園系列1,274,199960,78539,915253,3181,196,569金色家園系列1,259,897494,593525,08182903148937高爾夫系列1,151,481921,331167,703175,406372,728其他金域系列1,093,608327,390466,47400假日風(fēng)景系列872,162588,085273458168,569299,458藍(lán)山系列622,405653,83821,43786,946273,462蘭喬圣菲系列601,180902,723122,800110,828214,032其他金色系列409,902202,679240,64900金御系列404,657195,887259,00840,34540,345金色城品系列190,96377,313598544415344153總計21,165,37613,512,6794,955,2922,126,9275,998,712萬科2007年開發(fā)項目中的十四個產(chǎn)品系列產(chǎn)品系列規(guī)劃建筑面積萬科產(chǎn)品系列（按建筑面積排序）在萬科2007年開發(fā)的項目中，按規(guī)劃建筑面積計算有50%的項目可以歸入14個產(chǎn)品系列中。其中，又以魅力之城、萬科城、金域藍(lán)灣、世紀(jì)花城、城市花園系列為重點。萬科產(chǎn)品系列（按建筑面積排序）在萬科2007年開發(fā)的項目中，萬科產(chǎn)品線廣但集中度高魅力之城、萬科城、金域藍(lán)灣、四季花城系列占系列產(chǎn)品總建筑面積的63%萬科產(chǎn)品線廣但集中度高魅力之城、萬科城、金域藍(lán)灣、四季花城系萬科產(chǎn)品系列詳情（1）產(chǎn)品線項目名稱位置占地面積規(guī)劃建筑面積萬科權(quán)益所屬區(qū)域假日風(fēng)景系列北京假日風(fēng)景豐臺區(qū)224,254421,97851%環(huán)渤海區(qū)域天津假日風(fēng)景西青區(qū)228,534296,57355%環(huán)渤海區(qū)域大連假日風(fēng)景甘井子區(qū)135,297153,611100%環(huán)渤海區(qū)域高爾夫系列昆山高爾夫巴城鎮(zhèn)484,000330,00085%長江三角洲區(qū)域東莞高爾夫花園寮步鎮(zhèn)301,711429,374100%珠江三角洲區(qū)域武漢高爾夫城市花園東西湖區(qū)135,620392,10749%其他金色家園系列廣州金色家園越秀區(qū)7,71634,987100%珠江三角洲區(qū)域佛山金色家園南海區(qū)86,007280,607100%珠江三角洲區(qū)域長沙金色家園雨花區(qū)12,76853,135100%珠江三角洲區(qū)域蘇州金色家園滄浪區(qū)134,771242,36055%長江三角洲區(qū)域無錫金色家園新區(qū)122,206295,98155%長江三角洲區(qū)域天津金色家園南開區(qū)58,400105,325100%環(huán)渤海區(qū)域鞍山金色家園鐵東區(qū)48,87497,884100%環(huán)渤海區(qū)域武漢金色家園江漢區(qū)23,851149,618100%其他萬科產(chǎn)品系列詳情（1）產(chǎn)品線項目名稱位置占地面積規(guī)劃建筑面萬科產(chǎn)品系列詳情（2）產(chǎn)品線項目名稱位置占地面積規(guī)劃建筑面積萬科權(quán)益所屬區(qū)域金色城品系列杭州金色城品上城區(qū)3,58413,593100%長江三角洲區(qū)域南京金色城品雨花區(qū)42,31897,18570%長江三角洲區(qū)域上海金色城品浦東新區(qū)19,38944,153100%長江三角洲區(qū)域武漢金色城品江漢區(qū)12,02236,03255%其他其他金色系列廣州金色康苑荔灣區(qū)6,57657,823100%珠江三角洲區(qū)域廣州金色荔苑荔灣區(qū)5,73440,152100%珠江三角洲區(qū)域?qū)幉ń鹕钝粗輩^(qū)190,369311,927100%長江三角洲區(qū)域城市花園系列廣州城市花園黃埔區(qū)117,198192,817100%珠江三角洲區(qū)域鞍山城市花園鐵東區(qū)161,444180,885100%環(huán)渤海區(qū)域成都城市花園錦江區(qū)322,196479,627100%其他武漢城市花園武昌區(qū)359,947420,870100%其他萬科產(chǎn)品系列詳情（2）產(chǎn)品線項目名稱位置占地面積規(guī)劃建筑面萬科產(chǎn)品系列詳情（3）產(chǎn)品線項目名稱位置占地面積規(guī)劃建筑面積萬科權(quán)益所屬區(qū)域金域藍(lán)灣系列深圳金域藍(lán)灣福田區(qū)40,234236,664100%珠江三角洲區(qū)域廣州金域藍(lán)灣白云區(qū)144,657433,97150%珠江三角洲區(qū)域東莞金域藍(lán)灣大朗鎮(zhèn)91,780178,25951%珠江三角洲區(qū)域珠海金域藍(lán)灣香州區(qū)23,58497,023100%珠江三角洲區(qū)域長沙金域藍(lán)灣芙蓉區(qū)143,405393,71580%珠江三角洲區(qū)域廈門金域藍(lán)灣思明區(qū)55,657186,064100%珠江三角洲區(qū)域南京金域藍(lán)灣江寧區(qū)272,298612,80370%長江三角洲區(qū)域無錫金域藍(lán)灣濱湖區(qū)154,468390,37055%長江三角洲區(qū)域天津金域藍(lán)灣開發(fā)區(qū)60,208277,80096%環(huán)渤海區(qū)域成都金域藍(lán)灣成華區(qū)61,505293,700100%其他其他金域系列成都金域西嶺金牛區(qū)97,751413,87060%其他南京金域緹香建鄴區(qū)48,938111,249100%長江三角洲區(qū)域深圳金域東郡龍崗區(qū)104,801315,808100%珠江三角洲區(qū)域佛山金域華庭南海區(qū)75,900252,68155%珠江三角洲區(qū)域金御系列深圳金御華庭寶安區(qū)68,289189,688100%珠江三角洲區(qū)域佛山金御華府南海區(qū)127,598214,969100%珠江三角洲區(qū)域萬科產(chǎn)品系列詳情（3）產(chǎn)品線項目名稱位置占地面積規(guī)劃建筑面萬科產(chǎn)品系列詳情（4）產(chǎn)品線項目名稱位置占地面積規(guī)劃建筑面積萬科權(quán)益所屬區(qū)域蘭喬圣菲系列佛山蘭喬圣菲順德區(qū)110,000325,041100%珠江三角洲區(qū)域上海蘭喬圣菲閔行區(qū)317,48590,268100%長江三角洲區(qū)域沈陽蘭喬圣菲東陵區(qū)344,365107,399100%環(huán)渤海區(qū)域長春蘭喬圣菲凈月區(qū)130,87378,472100%環(huán)渤海區(qū)域藍(lán)山系列東莞萬科藍(lán)山大嶺山鎮(zhèn)146,674278,074100%珠江三角洲區(qū)域廣州藍(lán)山花園白云區(qū)74,034146,442100%珠江三角洲區(qū)域上海藍(lán)山小城浦東新區(qū)433,130197,889100%長江三角洲區(qū)域魅力之城系列武漢魅力之城武昌區(qū)218,340415,059100%其他成都魅力之城成華區(qū)380,501738,78560%其他沈陽魅力之城于洪區(qū)156,817300,766100%環(huán)渤海區(qū)域青島魅力之城城陽區(qū)200,289357,45980%環(huán)渤海區(qū)域無錫魅力之城濱湖區(qū)960,0001,348,69560%長江三角洲區(qū)域鎮(zhèn)江魅力之城潤州區(qū)770,903832,921100%長江三角洲區(qū)域杭州魅力之城江干區(qū)84,438190,408100%長江三角洲區(qū)域萬科產(chǎn)品系列詳情（4）產(chǎn)品線項目名稱位置占地面積規(guī)劃建筑面萬科產(chǎn)品系列詳情（5）產(chǎn)品線項目名稱位置占地面積規(guī)劃建筑面積萬科權(quán)益所屬區(qū)域四季花城系列佛山四季花城南海區(qū)533,955552,621100%珠江三角洲區(qū)域上海四季花城寶山區(qū)383,678455,501100%長江三角洲區(qū)域南昌四季花城北區(qū)高新區(qū)374,335479,47150%長江三角洲區(qū)域北京四季花城順義區(qū)195,817286,470100%環(huán)渤海區(qū)域沈陽四季花城于洪區(qū)387,471551,319100%環(huán)渤海區(qū)域萬科城系列北京金隅萬科城昌平區(qū)178,908543,81349%環(huán)渤海區(qū)域沈陽萬科城和平區(qū)365,566892,28249%環(huán)渤海區(qū)域廣州萬科城籮崗區(qū)222,001154,914100%珠江三角洲區(qū)域鞍山萬科城高新區(qū)167,422365,007100%環(huán)渤海區(qū)域東莞常平萬科城常平鎮(zhèn)660,400425,784100%珠江三角洲區(qū)域佛山萬科城禪城區(qū)386,400778,088100%珠江三角洲區(qū)域深圳萬科城龍崗區(qū)513,018515,190100%珠江三角洲區(qū)域萬科產(chǎn)品系列詳情（5）產(chǎn)品線項目名稱位置占地面積規(guī)劃建筑面萬科的產(chǎn)品戰(zhàn)略2008年11月1日.

.....萬科的產(chǎn)品戰(zhàn)略2008年11月1日......目錄產(chǎn)品戰(zhàn)略

(1)產(chǎn)品理念：以客戶為導(dǎo)向

(2)產(chǎn)品選擇：鎖定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務(wù)

(3)研發(fā)體系：致力于住宅產(chǎn)業(yè)化研究和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化

(4)萬科八個產(chǎn)品品類及其中的重點產(chǎn)品系列目錄產(chǎn)品戰(zhàn)略房地產(chǎn)產(chǎn)品分類標(biāo)準(zhǔn)

延長產(chǎn)品線，鎖定終身客戶以檔次區(qū)分產(chǎn)品：低檔、中檔、高檔根據(jù)客戶全生命周期的購房行為來進(jìn)行產(chǎn)品類型區(qū)分首次置業(yè)、首次換房、二次換房、退休置業(yè)萬科確立了鎖定終身客戶的策略，就是為特定人群打造住宅產(chǎn)品，適應(yīng)他們在人生不同階段的的需求而做產(chǎn)品細(xì)分。萬科關(guān)注客戶的需求差異，并認(rèn)為目前中國城市消費者70％以上已經(jīng)歷首次置業(yè)，不少正在首次或二次換房，至于退休置業(yè)，隨著中國人口老齡化的趨勢，需求其實已經(jīng)存在。這種針對客戶生命周期所作的產(chǎn)品線延長和產(chǎn)品細(xì)分，使其集團各項目之間，特別是同一區(qū)域同一城市間的項目不再是孤立的、單獨的個體，而成為一個有機整體，項目間互為補充，互為依托，使其集團形成完整充實的產(chǎn)品鏈。房地產(chǎn)產(chǎn)品分類標(biāo)準(zhǔn)延長產(chǎn)品線，鎖定終身客戶以檔次區(qū)分產(chǎn)品：是否以客戶為導(dǎo)向進(jìn)行產(chǎn)品生產(chǎn)

萬科的產(chǎn)品模式是以客戶為導(dǎo)向的萬科模式：客戶需求導(dǎo)向先研究客戶特征，再尋找合適地塊擅長概念創(chuàng)新，提倡把產(chǎn)品做活整個產(chǎn)品產(chǎn)出過程中，客戶需求是一條貫穿始終的主線。過程中引入客戶意見，迎合理性消費者需求金地模式：項目為導(dǎo)向先找合適地塊，再研究客戶特征擅長產(chǎn)品創(chuàng)新，主張把產(chǎn)品做精在產(chǎn)品定型后，其買點、熱點的打造也是非常重要的萬科的對產(chǎn)品的衡量標(biāo)準(zhǔn)是“客戶的滿意程度”，考量項目成功與否的最重要指標(biāo)、同時也是考核項目第一責(zé)任人的主要指標(biāo)，就是客戶滿意度。一旦把質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與客戶滿意度掛鉤，那就意味價值觀的轉(zhuǎn)變和整個經(jīng)營思路的調(diào)整。是否以客戶為導(dǎo)向進(jìn)行萬科的產(chǎn)品模式是以客戶為導(dǎo)向的萬科模式：萬科產(chǎn)品形象萬科產(chǎn)品形象產(chǎn)品范圍專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)管理：萬科物業(yè)服務(wù)是其品牌形象不可或缺的支柱，萬科物業(yè)管理不僅成為維持品牌滿意度關(guān)鍵驅(qū)動因素，也成為消費者購買的關(guān)鍵驅(qū)動因素功能特性位置地段不理想小區(qū)環(huán)境格調(diào)典雅親情、人生的物管使用者白領(lǐng)、高學(xué)歷職業(yè)經(jīng)理人士質(zhì)量/價值出色的物管、小區(qū)環(huán)境給消費者帶來了很高的性價比品牌效應(yīng)所帶的品牌聲譽給消費者帶來較高的附加值產(chǎn)地/起源來自深圳的全國知名品牌營銷溝通《萬科》周刊文化傳播產(chǎn)生光環(huán)效應(yīng)王石人格魅力在主流媒體的社會影響前期策劃和銷售服務(wù)相輔相成的影響物管服務(wù)入住后的人性化管理制度社區(qū)文化締結(jié)的情感聯(lián)結(jié)品牌效應(yīng)帶來的尊貴感受萬科產(chǎn)品形象萬科產(chǎn)品形象產(chǎn)品范圍專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)功能特性位2005年萬科從關(guān)注產(chǎn)品轉(zhuǎn)向關(guān)注客戶，學(xué)習(xí)帕爾迪，從客戶的收入、生命周期、以及價值取向進(jìn)行多維度細(xì)分基本情況經(jīng)濟務(wù)實家庭(25%)生活形態(tài)房屋需求關(guān)注晚年家庭(6%)職業(yè)新銳家庭(29%)彰顯成功家庭(9%)望子成龍家庭(31%)工作3-5年，有一定的積蓄和經(jīng)濟基礎(chǔ)，成員比較年輕，學(xué)歷較高，大部分無孩在意生活的品質(zhì)和享受生活，娛樂休閑活動最豐富對房屋的社會標(biāo)簽價值有認(rèn)同，房屋的物理特征上強調(diào)的是個性特征，好的戶型很重要收入水平一般，以孩子為生活核心是這類家庭的最大特點有著強烈的家庭觀念這類家庭對房屋有一種心理上的依賴，注重文化氛圍和居住健康性處于社會中高端階層，高學(xué)歷，高收入，高社會地位工作忙碌，經(jīng)常加班，休閑娛樂活動的層次比其他家庭都要高很多房屋購買是事業(yè)成功的標(biāo)志，注重健身場所，硬件設(shè)施，物業(yè)管理，山水園林，位置等有足夠經(jīng)濟實力的退休老人，同時又較為關(guān)心自身的生活。進(jìn)行老年人喜歡的安靜運動房屋是老人安享晚年的地，娛樂鍛煉場所、醫(yī)院、小型醫(yī)療機構(gòu)等是看重的因素收入不是很高，對價格非常敏感，從現(xiàn)有的經(jīng)濟能力，未來事業(yè)發(fā)展出發(fā)來買房價格敏感型家庭在生活中的著多方面都表現(xiàn)的比較節(jié)省購房謹(jǐn)慎認(rèn)真，房屋有著重要的投資意義，務(wù)實的購房風(fēng)格，對房屋物理特征嚴(yán)格把關(guān)新的客戶細(xì)分使得萬科關(guān)注客戶“首次購房—首次換房－二次換房－退休用房”的終身購房計劃，終身客戶模式使得萬科使每類客戶需求產(chǎn)品得到專業(yè)研究和提升，也使萬科拓展了開發(fā)領(lǐng)域——從為中產(chǎn)階級白領(lǐng)、私營企業(yè)主開發(fā)城鄉(xiāng)結(jié)合部的中檔住宅中解放出來，開發(fā)從城市中心區(qū)、城郊結(jié)合部到遠(yuǎn)郊的各區(qū)域各檔次住宅?？蛻艏?xì)分帶來的客戶群擴大大大延伸了其產(chǎn)品線2005年萬科從關(guān)注產(chǎn)品轉(zhuǎn)向關(guān)注客戶，學(xué)習(xí)帕爾迪，從客戶的收2007年萬科調(diào)整了細(xì)分客戶類別客戶類別基礎(chǔ)特征購房動因產(chǎn)品需求特征年輕家庭25-30歲，以經(jīng)濟型客戶為主。首次置業(yè)對價格比較敏感、距離工作單位較近的位置、較為重視戶型設(shè)計、傾向于購買大型社區(qū)；戶型面積需求集中于90平米左右的緊湊型兩房兩廳小小太陽25-30歲,以普通職員和一般管理者為主，經(jīng)濟水平有限。通常夫妻中一人工作輕松首次置業(yè)或改善型經(jīng)濟務(wù)實型：價格水平、交通狀況是其最為關(guān)注；需求戶型以緊湊兩房為主中間收入水平：其對交通狀況的關(guān)注程度高于對價格的關(guān)注；對周邊自然環(huán)境和教育文化配套較為重視高收入水平：對價格不敏感，注重交通狀況和戶型布局、以及開發(fā)商品牌小太陽35-39歲，以中層管理和個體私營業(yè)主為主。通常夫妻中一人工作相對輕松。改善型經(jīng)濟務(wù)實型：需求戶型以兩房及緊湊三房為主中間收入水平：對交通狀況的關(guān)注程度高于對價格的關(guān)注高收入水平：對價格不敏感，注重交通狀況和戶型布局、以及開發(fā)商品牌，戶型選擇傾向于大面積三房后小太陽40-45歲，以企業(yè)中層管理者和個體私營業(yè)主為主。通常家庭生活工作壓力較大改善型經(jīng)濟務(wù)實型：需求戶型以緊湊兩房、三房為主中間收入水平：傾向于靠近高質(zhì)量中學(xué)購房；需求戶型以三房為主高收入水平：戶型選擇傾向于大面積戶型，小高層、高層或花園洋房?？粘布彝?5歲以上，以經(jīng)濟型客戶為主。安度晚年以經(jīng)濟型空巢家庭客戶為主，對價格較為敏感，傾向戶型為緊湊型兩房兩廳。成功人士——滿足心理需求傾向于市中心的小規(guī)模社區(qū)，大面積高層、小高層住宅周邊環(huán)境較好的獨棟別墅，對稀缺性資源有較高要求2007年萬科調(diào)整了細(xì)分客戶類別客戶類別基礎(chǔ)特征購房動因產(chǎn)萬科核心產(chǎn)品系列下的客戶細(xì)分產(chǎn)品系列品類主力細(xì)分客戶客戶描述客戶細(xì)分家庭生命周期比例年齡購買原因金色家園商務(wù)住宅，周邊寫字樓密集，商業(yè)價值高商務(wù)人士投資頂級商務(wù)人士投資改善居住，配套齊全三代（孩子）10%35-45歲改善后小太陽40%40-45歲改善小太陽40%35-39歲改善中年之家10%45-50歲空巢首次置業(yè)，低總價青年之家85%25-35歲首次青年持家15%25-30歲首次城市花園城郊改善居住環(huán)境三代（孩子）10%35-45歲改善后小太陽20%40-45歲改善小太陽30%35-39歲改善中年之家5%45-50歲空巢青年持家5%30-35歲改善小小太陽30%30-35歲改善產(chǎn)品系列品類主力細(xì)分客戶客戶描述客戶細(xì)分家庭生命周期比例年齡購買原因四季花園郊區(qū)首次置業(yè)，低價青年之家50%25-35歲首次小小太陽20%25-30歲首次青年持家10%25-30歲首次三代（孩子）10%25-30歲首次老年一代10%45歲以上空巢郊區(qū)享受型，改善居住為主三代（孩子）50%35-45歲改善后小太陽50%35-45歲改善高檔稀缺城市郊區(qū)，資源稀缺高城市稀缺地段，占有稀缺資源萬科對客戶進(jìn)行全生命周期的細(xì)分，同一經(jīng)濟水平范圍內(nèi)，同類客戶需求具有趨同性，因此剔出經(jīng)濟因素對區(qū)域選擇的影響，將客戶按家庭生命周期進(jìn)行細(xì)分，通過家庭生命周期、價值觀、支付能力三個緯度11個類別完成的，其目的是希望能夠在豐富產(chǎn)品線的同時，服務(wù)于更多的人群。為了更好的配合產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程的開展，產(chǎn)品一定要保證具有鮮明的特質(zhì)，以便于客戶的清晰分類萬科核心產(chǎn)品系列下的客戶細(xì)分產(chǎn)品類主力細(xì)分客戶客戶描述客戶萬科不同目標(biāo)客群所對應(yīng)的產(chǎn)品客戶類別需求特征選擇產(chǎn)品項目名稱年輕家庭首次置業(yè)高層金色家園多層、小高層四季花城小高層、高層新里程小小太陽家庭首次置業(yè)多層、小高層四季花城小高層、高層魅力之城改善居住多層、小高層、高層城市花園小高層、高層魅力之城高層金色家園小高層、高層萬科城小高層、高層新里程小太陽家庭改善居住高層金色家園多層、小高層、高層城市花園小高層、高層魅力之城小高層、高層、花園洋房萬科城小高層、高層新里程客戶類別需求特征選擇產(chǎn)品項目名稱后小太陽家庭改善居住高層金色家園多層、小高層、高層城市花園多層、小高層四季花城小高層、高層新里程小高層、高層魅力之城小高層、高層、花園洋房萬科城高層金域蘭灣空巢家庭安度晚年高層金色家園多層、小高層、高層城市花園多層、小高層四季花城小高層魅力之城成功人士投資或改善高層金色家園高層金域蘭灣高層、花園洋房萬科城聯(lián)排別墅萬科藍(lán)山、燕南園獨棟別墅十七英里、第五園、蘭喬圣菲等萬科不同目標(biāo)客群所對應(yīng)的產(chǎn)品客戶需求選擇產(chǎn)品項目名稱年輕目錄二、戰(zhàn)略篇1、愿景和價值觀2、商業(yè)模式3、產(chǎn)品戰(zhàn)略

(1)產(chǎn)品理念：以客戶為導(dǎo)向

(2)產(chǎn)品選擇：鎖定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務(wù)

(3)研發(fā)體系：致力于住宅產(chǎn)業(yè)化研究和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化

(4)萬科八個產(chǎn)品品類及其中的重點產(chǎn)品系列4、……目錄二、戰(zhàn)略篇從金域藍(lán)灣、東海岸、17英里，到萬科城……產(chǎn)品更為成熟、風(fēng)格日趨細(xì)致創(chuàng)造階段集中力量于面向新興白領(lǐng)階層的住宅產(chǎn)品：萬科以一種白領(lǐng)文化為中國城市白領(lǐng)階層做產(chǎn)品最早的天景花園，到榮獲“魯班獎”的荔景大廈從圍合式、人車分流的城市花園，到四季花城、金色家園、青青家園、水榭花都、西山庭院起步階段成長階段90年代中期形成，專注于城鄉(xiāng)結(jié)合部面向新興白領(lǐng)的中檔住宅區(qū)90年代末期形成城區(qū)高密度高層中檔住宅區(qū)03年開始，發(fā)展自然人文系列，高端產(chǎn)品個性化處理同時，致力于住宅產(chǎn)業(yè)化和定制化產(chǎn)品研究確定專注于發(fā)展?jié)摿Υ蟮某鞘械淖≌a(chǎn)品的專業(yè)化路線從金域藍(lán)灣、東海岸、17英里，到萬科城……產(chǎn)品更為成熟、風(fēng)格萬科的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)定位于城市主流產(chǎn)品，大眾住宅開發(fā)，以城市中產(chǎn)階級為主要客群，大規(guī)模住宅開發(fā)為主1993年在對跨區(qū)域管理模式的探討中，產(chǎn)品策略走上“減法”之路，品種集中于城鄉(xiāng)結(jié)合部的大眾住宅開發(fā)2000年6月，王石明確指出“商品住宅從面向少數(shù)群體的奢侈消費轉(zhuǎn)向普通人的大眾消費成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢”。萬科提出了“標(biāo)準(zhǔn)化”“專業(yè)化”，要像造汽車一樣造房子，即用標(biāo)準(zhǔn)化手段來解決規(guī)?；a(chǎn)和跨地域開發(fā)的問題。萬科專注于培養(yǎng)核心產(chǎn)品系列有利于提高品牌的核心競爭力，已經(jīng)形成了穩(wěn)定的主產(chǎn)品、副產(chǎn)品線，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化程度高大眾住宅中低端住宅高端住宅萬科產(chǎn)品結(jié)構(gòu)示意圖蘭喬圣菲系列等特點：高端≠豪宅萬科積極尋找具有優(yōu)勢地段和優(yōu)勢資源的地塊，打造高端產(chǎn)品系列，提升品牌形象兩限房、廉租房特點：非盈利性，不納入產(chǎn)品線，但是對于提升企業(yè)社會參與度有一定的推動作用代表項目：北京豐臺紅獅兩限房萬科的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)定位于城市主流產(chǎn)品，大眾住宅開發(fā)，以城市中產(chǎn)階鎖定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務(wù)，平衡兩端產(chǎn)品

大眾住宅萬科開發(fā)低端產(chǎn)品的步伐受到宏觀調(diào)控政策的影響很大。高端產(chǎn)品的利潤較之大眾住宅高很多，對哪個有實力的開發(fā)商都是一種誘惑低端產(chǎn)品積累社會影響和政府資源

2004年前后，當(dāng)國內(nèi)主流開發(fā)商集體“向上”時，只有萬科率先“向下”延伸產(chǎn)品線。2006年“國六條”和九部委《意見》，表態(tài)要加大廉租房等政策性住房的建設(shè)力度，2005年10月，萬科啟動關(guān)注城市低收入人群住房問題的“海螺計劃”，成就“新式圍屋”的廉租房構(gòu)想。2006年前萬科在上海、天津等地便已陸續(xù)推出其小戶型產(chǎn)品“螞蟻工房”，與后來主管部門力推的“90/70”政策，積極發(fā)展小戶型住宅的精神，不謀而合。高端產(chǎn)品保證利潤萬科2000年就推出了一批精品樓盤，將產(chǎn)品線向上延長，深圳彩園、俊園、溫馨家園、北京萬科星園、上海優(yōu)詩美地、華爾茲花園、沈陽萬科花園新城等充分表現(xiàn)了融環(huán)境、土地、住宅和人于一體的風(fēng)格。2006年11月21日，上海萬科通過股權(quán)收購正式獲取浦東濱江項目，一舉進(jìn)入城市核心地帶，實現(xiàn)了上海萬科14年來的愿望，首度進(jìn)入市中心高檔住宅市場。在萬科區(qū)域布局的大部分市場，萬科都已經(jīng)進(jìn)入了高端市場。能夠把握一輪很好的發(fā)展機會，分散風(fēng)險。但產(chǎn)品體系建立是否能跟上新的模式，還要時間去驗證。鎖定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務(wù)，平衡兩端產(chǎn)品大眾住宅萬科開萬科以城市城郊結(jié)合部為重點區(qū)域，以中心區(qū)的物業(yè)走精品路線，以新興白領(lǐng)為主力消費群，進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)和復(fù)制在城郊結(jié)合部拿地的價格低，難度小各個城市對城郊結(jié)合部的大規(guī)模開發(fā)政策使萬科意識到靠規(guī)模經(jīng)營可以降低成本和形成競爭優(yōu)勢，而規(guī)模經(jīng)營還有一個大的好處是可以有完善的服務(wù)設(shè)施配套。

上海萬科城市花園的成功，讓萬科意識到了城郊結(jié)合部住宅開發(fā)的無窮潛力以城市城郊結(jié)合部為重點區(qū)域近幾年新興白領(lǐng)發(fā)展成為住宅市場的主導(dǎo)性顧客群體。新興白領(lǐng)受經(jīng)濟能力的制約，中檔戶型是他們的最佳選擇萬科面對的更多的是城市的白領(lǐng)，從中高檔到高檔調(diào)整到以中檔為主少數(shù)高檔這樣的定位，始終把握主流市場。中心區(qū)的物業(yè)發(fā)展堅持走萬科精品路線，同時希望把萬科水準(zhǔn)提升到一個新的高度，讓萬科品牌有一個更高的期望值，讓萬科地產(chǎn)有一個更高的美譽度。以新興白領(lǐng)為主力消費群標(biāo)準(zhǔn)化大規(guī)模復(fù)制降低了成本，縮短了開發(fā)周期中心區(qū)物業(yè)萬科以城市城郊結(jié)合部為重點區(qū)域，以中心區(qū)的物業(yè)走精品路線，以萬科連續(xù)幾年快速增長，得益于選擇了需求空間巨大風(fēng)險最小的住宅市場資料來源：公司年報萬科主要業(yè)務(wù)指標(biāo)2004—2007三年間，萬科主營業(yè)務(wù)收入快速增長，住宅產(chǎn)業(yè)的自主性剛性需求是萬科過去和未來業(yè)績穩(wěn)定增長的基石。城鎮(zhèn)化的進(jìn)程加速決定了未來我國房地產(chǎn)業(yè)尤其全國區(qū)域的城鎮(zhèn)住宅產(chǎn)業(yè)將處于迅速發(fā)展階段。我國的住房剛性需求旺盛，供需矛盾短期內(nèi)無法解決。相對于商業(yè)地產(chǎn)，住宅開發(fā)也是難度相對較低、周轉(zhuǎn)相對較快、風(fēng)險最小的房地產(chǎn)細(xì)分市場。萬科專注于住宅開發(fā)，無疑是選擇了需求空間最大，風(fēng)險最小的房地產(chǎn)細(xì)分市場。萬科連續(xù)幾年快速增長，得益于選擇了需求空間巨大風(fēng)險最小的住宅目錄二、戰(zhàn)略篇1、愿景和價值觀2、商業(yè)模式3、產(chǎn)品戰(zhàn)略

(1)產(chǎn)品理念：以客戶為導(dǎo)向

(2)產(chǎn)品選擇：鎖定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務(wù)

(2)研發(fā)體系：致力于住宅產(chǎn)業(yè)化研究和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化

(3)萬科八個產(chǎn)品品類及其中的重點產(chǎn)品系列4、……目錄二、戰(zhàn)略篇產(chǎn)品系列形成產(chǎn)品品牌，與企業(yè)品牌構(gòu)成互動式發(fā)展模式企業(yè)品牌系統(tǒng)子品牌1：產(chǎn)品品牌子品牌2：物業(yè)管理品牌城市花園系列四季花城系列金色系列創(chuàng)新產(chǎn)品系列品牌產(chǎn)品子品牌3：企業(yè)文化子品牌4：客戶關(guān)系管理復(fù)制擴張互動式發(fā)展模式：建立系統(tǒng)的品牌管理結(jié)構(gòu)，在企業(yè)品牌和產(chǎn)品品牌的運作上，形成以項目