




版權(quán)說明:本文檔由用戶提供并上傳,收益歸屬內(nèi)容提供方,若內(nèi)容存在侵權(quán),請(qǐng)進(jìn)行舉報(bào)或認(rèn)領(lǐng)
文檔簡(jiǎn)介
浦東北蔡文化商貿(mào)園項(xiàng)目浦東北蔡文化商貿(mào)園項(xiàng)目本項(xiàng)目目標(biāo)
完善區(qū)域功能改造人居環(huán)境提高生活質(zhì)量提升區(qū)域品味經(jīng)濟(jì)效益社會(huì)效益開發(fā)進(jìn)程總目標(biāo)一級(jí)土地運(yùn)營(yíng),土地收益;合作開發(fā),取得長(zhǎng)期收益分期分批出讓,滾動(dòng)開發(fā)分解目標(biāo)詮釋目標(biāo)安置、就業(yè)引進(jìn)目標(biāo)客戶長(zhǎng)期稅收重塑區(qū)域形象區(qū)域增值區(qū)域可持續(xù)發(fā)展。。。。。。2本項(xiàng)目目標(biāo)完善區(qū)域功能經(jīng)濟(jì)效益社會(huì)效益開發(fā)進(jìn)程總目標(biāo)一級(jí)土世博園本項(xiàng)目本項(xiàng)目規(guī)劃為北蔡地區(qū)中心,位于浦東區(qū)三林世博功能區(qū)域內(nèi)的東北側(cè)本項(xiàng)目規(guī)劃為三林世博功能區(qū)域四個(gè)地區(qū)中心之一;位于三林功能區(qū)域內(nèi)的東北側(cè)三林世博功能區(qū)3世博園本項(xiàng)目本項(xiàng)目規(guī)劃為北蔡地區(qū)中心,位于浦東區(qū)三林世博功能項(xiàng)目總占地49.1公頃,對(duì)外交通相對(duì)便利,四至道路仍待改善四至北蔡地區(qū)中心基地位于高科西路以南、蓮園路以北、蓮溪路以西、博華路以東的范圍,共49.1公頃;交通道路兩條城市干道:滬南路、高科西路(四車道快速干道),其中高科西路東段為雙車道支路為,交通擁擠;三條城市支路:博文路:雙車道快速干道蓮園路、蓮溪路:雙車道支路交通便捷度目前無軌道交通穿過,對(duì)外交通依靠公交體系蓮園路滬南路高科西路博文路蓮園路蓮溪路高科西路滬南路通過地塊中部,為貫穿浦東南北的交通要道4項(xiàng)目總占地49.1公頃,對(duì)外交通相對(duì)便利,四至道路仍待改善四地塊現(xiàn)狀主要為工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地和舊宅基地,拆遷難度大,有部分保留用地,白蓮涇河貫穿東西基地內(nèi)現(xiàn)狀有部分工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地,分布在博文路以南,白蓮涇、小腰涇兩側(cè)。目前部分廠區(qū)已完成拆遷工作;滬南路西、博文路(高科西路)南現(xiàn)狀多為舊鎮(zhèn)區(qū)?;貎?nèi)滬南路東、博文路(高科西路)南現(xiàn)狀主要是舊宅基地、白蓮涇河道和已建蓮溪新村居住小區(qū);白蓮涇河貫穿地塊東西宅基地工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地,部分拆遷舊鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)娛樂中心,已有拆遷意向宅基地××年建居住小區(qū),保留用地××年建居住小區(qū),保留用地北蔡醫(yī)院、市政公司,部分保留用地主要為大面積的舊宅基地,拆遷難度較大5地塊現(xiàn)狀主要為工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地和舊宅基地,拆遷難度大,有部分保留項(xiàng)目背景及約束條件將本項(xiàng)目打造為三林世博功能區(qū)的分區(qū)商業(yè)中心、公共服務(wù)中心;定位具備市場(chǎng)可操作性,3-5年內(nèi)初見成效地塊內(nèi)有大量的宅基地,尚未動(dòng)遷,動(dòng)遷成本很高;土地前期費(fèi)用按600萬/畝計(jì)算,則開發(fā)后至少要實(shí)現(xiàn)〉600萬/畝的市場(chǎng)地價(jià);地塊現(xiàn)有的北蔡醫(yī)院(約2公頃)、宏蓮馨苑(02年建)、蓮溪新村(約7公頃)需保留客戶目標(biāo)約束條件在委托世聯(lián)前,本地塊已有兩個(gè)初步的定位及規(guī)劃方案,但由于沒有解決遠(yuǎn)期定位與近期開發(fā)的矛盾問題,定位及規(guī)劃被迫中止;世聯(lián)的委托工作主要為解決項(xiàng)目整體定位、各功能準(zhǔn)確定位、開發(fā)策略幾方面內(nèi)容項(xiàng)目委托背景6項(xiàng)目背景及約束條件將本項(xiàng)目打造為三林世博功能區(qū)的分區(qū)商業(yè)中目標(biāo)條件分解一:世博功能區(qū)分區(qū)商業(yè)中心、公共配套中心意味著什么?地區(qū)中心根據(jù)《三林世博功能區(qū)域規(guī)劃》,其規(guī)劃公建用地約30公頃,規(guī)劃公建建筑面積約45萬平方米公共服務(wù)中心——配置大比例的公共服務(wù)設(shè)施,承擔(dān)為整個(gè)區(qū)域提供公共服務(wù)的職能商業(yè)、娛樂中心——解決地區(qū)購(gòu)物、休閑娛樂、商務(wù)辦公的需求形象、價(jià)值中心——需高端定位,樹立區(qū)域價(jià)值標(biāo)桿,向外展示整個(gè)區(qū)域的形象必須高端定位,同時(shí)有大比例的公建設(shè)施7目標(biāo)條件分解一:世博功能區(qū)分區(qū)商業(yè)中心、公共配套中心意味著什目標(biāo)條件分解二:3-5年內(nèi)實(shí)現(xiàn)600萬/畝以上的出讓地價(jià)意味著什么?488(06年)項(xiàng)目基地2006年出讓商業(yè)用地305萬/畝2005年出讓綜合用地270萬/畝北蔡近年出讓地價(jià)——300萬/畝出讓地價(jià)〉600萬/畝現(xiàn)狀目標(biāo)3-5年內(nèi)實(shí)現(xiàn)意味著:必須短期內(nèi)大幅突破現(xiàn)有區(qū)域價(jià)值和區(qū)域形象;引入市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)的高盈利的項(xiàng)目;8目標(biāo)條件分解二:3-5年內(nèi)實(shí)現(xiàn)600萬/畝以上的出讓地價(jià)意味核心問題解析在周邊區(qū)域發(fā)展落后、地塊內(nèi)部拆遷量大、公建設(shè)施規(guī)劃比例大的情況下,如何在3-5年內(nèi)實(shí)現(xiàn)600萬/畝以上的出讓地價(jià)?Q2本項(xiàng)目如何定位才能滿足地區(qū)中心的功能需求,同時(shí)最大化實(shí)現(xiàn)核心區(qū)域價(jià)值?
Q19核心問題解析在周邊區(qū)域發(fā)展落后、地塊內(nèi)部拆遷量大、公建設(shè)施規(guī)在項(xiàng)目研究中,世聯(lián)項(xiàng)目組就本項(xiàng)目所涉及的一系列問題進(jìn)行了廣泛的調(diào)查和深入研究實(shí)地調(diào)研與踏勘調(diào)研內(nèi)容:城市土地出讓情況城市房地產(chǎn)開發(fā)情況不同物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀及周邊環(huán)境……調(diào)研區(qū)域:花木文化商務(wù)區(qū)新國(guó)際博覽區(qū)張江高科區(qū)三林功能區(qū)……訪談及查閱資料市場(chǎng)調(diào)查問卷:發(fā)放問卷170份,回收156份有效問卷問卷共三部分,42道題……專業(yè)人士:地產(chǎn)顧問5名城市規(guī)劃1名商業(yè)地產(chǎn)5名消費(fèi)者深度訪談10名……查閱資料:浦東新區(qū)綜合發(fā)展規(guī)劃上海市標(biāo)準(zhǔn)城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定基準(zhǔn)地價(jià)……國(guó)內(nèi)外案例分析參考案例20多個(gè)布林德利,伯明翰六本木,東京蘇荷區(qū),紐約曼哈頓昆西綜合區(qū),波士頓克拉碼頭,新加坡Templebar,都柏林葉巴.貝那中心,舊金山……標(biāo)桿案例5個(gè)布林德利,伯明翰六本木,東京福岡博多水城,日本……地區(qū)商貿(mào)中心開發(fā)規(guī)律研究消費(fèi)者行為研究區(qū)域發(fā)展開發(fā)模式研究地區(qū)中心區(qū)開發(fā)策略……專題研究10在項(xiàng)目研究中,世聯(lián)項(xiàng)目組就本項(xiàng)目所涉及的一系列問題進(jìn)行了廣泛世聯(lián)研究:舊城改造的地區(qū)中心價(jià)值最大化的KPI體系KPI體系引入品牌發(fā)展商參與區(qū)域更新保證核心示范項(xiàng)目的優(yōu)先建設(shè)區(qū)域的城市價(jià)值挖掘:區(qū)域在城市發(fā)展中的機(jī)遇、使命和價(jià)值空間的充分挖掘,是區(qū)域最大的價(jià)值增值點(diǎn)政府啟動(dòng)、推動(dòng)更新計(jì)劃內(nèi)因外因區(qū)域重新定位:充分挖掘區(qū)域的優(yōu)勢(shì)資源,尋找價(jià)值增值引爆點(diǎn),提煉地區(qū)中心的核心特色區(qū)域整體規(guī)劃:通過案例借鑒和區(qū)域自身?xiàng)l件分析,提煉地區(qū)中心規(guī)劃的價(jià)值增值體系整體布局的最合理體現(xiàn):充分考慮各功能的布局和組合要求,以特色、合理的布局最大化實(shí)現(xiàn)地區(qū)中心的整體價(jià)值開發(fā)策略的最優(yōu)化實(shí)現(xiàn):從地區(qū)中心舊城改造的規(guī)律出發(fā),結(jié)合市場(chǎng)發(fā)展,從開發(fā)次序、開發(fā)模式等方面最大化實(shí)現(xiàn)地區(qū)中心的價(jià)值11世聯(lián)研究:舊城改造的地區(qū)中心價(jià)值最大化的KPI體系KPI體系我們的研究思路研究思路區(qū)域的城市價(jià)值挖掘發(fā)展方向初判成功案例借鑒區(qū)域重新定位最優(yōu)化開發(fā)策略第一部分發(fā)展戰(zhàn)略第二部分整體定位第三部分項(xiàng)目規(guī)劃第四部分開發(fā)策略匯報(bào)議程舊城改造的地區(qū)中心價(jià)值最大化的KPI體系各功能準(zhǔn)確定位功能布局區(qū)域整體規(guī)劃12我們的研究思路研究思路區(qū)域的城市價(jià)值挖掘發(fā)展方向初判成功案例第一部分發(fā)展戰(zhàn)略第二部分整體定位第三部分項(xiàng)目規(guī)劃第四部分開發(fā)策略區(qū)域發(fā)展背景解構(gòu)項(xiàng)目?jī)r(jià)值機(jī)遇分析區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略13第一部分發(fā)展戰(zhàn)略第二部分整體定位第三部分項(xiàng)位于兩大新都市副中心周邊和城市化發(fā)展主方向上的優(yōu)勢(shì),賦予北蔡巨大的發(fā)展空間和稀缺的土地價(jià)值上海正進(jìn)入大規(guī)??焖俣际袛U(kuò)張階段,外環(huán)線內(nèi)正形成五大都市副中心;北蔡位于都市擴(kuò)張主方向上,緊鄰建設(shè)中的兩大副中心,具備了巨大的區(qū)域發(fā)展空間上海的都市擴(kuò)張:?jiǎn)沃行?多中心發(fā)展花木副中心五角場(chǎng)副中心真如副中心徐家匯副中心世博副中心北蔡上海的都市擴(kuò)張——多中心發(fā)展格局外環(huán)線都市擴(kuò)張背景下14位于兩大新都市副中心周邊和城市化發(fā)展主方向上的優(yōu)勢(shì),賦予北蔡北蔡將吸引大量上海城區(qū)人口及周邊產(chǎn)業(yè)高素質(zhì)人群,實(shí)現(xiàn)區(qū)域人口升級(jí)轉(zhuǎn)換三林世博區(qū)承接中心城區(qū)人口,是上海人口主要流動(dòng)方向之一;目前,北蔡區(qū)域內(nèi)新推出的樓盤已吸引了大量新上海人(主要為年輕白領(lǐng)、一次置業(yè)者)、張江高科園區(qū)等周邊高素質(zhì)產(chǎn)業(yè)置業(yè)人群2005年三林世博功能區(qū)現(xiàn)狀居住人口60萬上海大都市人口擴(kuò)散模式北蔡中央城區(qū)隨著上海的快速城市化,大量中心城區(qū)人口遷往城市近郊及遠(yuǎn)郊,北蔡所在的三林世博功能區(qū)是上海主要的人口流動(dòng)區(qū),目前正吸引大量城區(qū)人口置業(yè)2020年三林世博功能區(qū)規(guī)劃居住人口100萬北蔡引入的城區(qū)人口樓盤置業(yè)人群大華錦繡華城以新上海人為主文化馨苑張江高科園區(qū)(中興、華為)員工及本地教師等地杰國(guó)際城年輕白領(lǐng)、張江高科園區(qū)等北蔡區(qū)域內(nèi)新推出的高品質(zhì)樓盤吸引了大量新上海人、年輕白領(lǐng)及張江高科等周邊高素質(zhì)置業(yè)人群郊區(qū)近郊都市擴(kuò)張背景下15北蔡將吸引大量上海城區(qū)人口及周邊產(chǎn)業(yè)高素質(zhì)人群,實(shí)現(xiàn)區(qū)域人口北蔡擁有巨大的地價(jià)升值空間,未來可形成與徐家匯等持平的土地價(jià)值圈層上海目前正形成以陸家嘴、人民廣場(chǎng)為地價(jià)峰值核心的地價(jià)圈層;北蔡具有巨大的地價(jià)升值空間;隨著都市的擴(kuò)張發(fā)展和區(qū)域價(jià)值的被感知,近年三林世博功能區(qū)的地價(jià)巨幅上漲3904471290徐匯區(qū)黃浦區(qū)北蔡37682500150012003457487以陸家嘴、人民廣場(chǎng)為地價(jià)峰值核心,向外形成地價(jià)遞減圈層305271北蔡現(xiàn)狀地價(jià)僅為300萬元/畝,有巨大的地價(jià)升值空間數(shù)據(jù)來源:上海房地產(chǎn)開發(fā)決策咨詢系統(tǒng)三林、北蔡等區(qū)域與徐家匯處于同一地價(jià)圈層區(qū)位,隨著快速城市化發(fā)展,將達(dá)到與徐家匯同一的地價(jià)水平2006-2007年北蔡周邊地價(jià)圈層(萬/畝)2003-2007年三林世博區(qū)域土地出讓價(jià)變化(萬元/畝)2007年1290萬元/畝,軌道7號(hào)線浦江耀華站地塊都市擴(kuò)張背景下16北蔡擁有巨大的地價(jià)升值空間,未來可形成與徐家匯等持平的土地價(jià)以世博會(huì)為契機(jī),北蔡地區(qū)將發(fā)展為上海重要的現(xiàn)代化宜居城區(qū)和第三產(chǎn)業(yè)示范區(qū)都市發(fā)展融合背景下,北蔡將成為上海重要的現(xiàn)代居住、第三產(chǎn)業(yè)示范區(qū)世博功能區(qū)規(guī)劃在新的發(fā)展規(guī)劃中,北蔡融合入三林世博功能區(qū),依托會(huì)展旅游、國(guó)際貿(mào)易、文化休閑等三大主體功能,建設(shè)一個(gè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚、居住商貿(mào)綜合的現(xiàn)代化宜居城區(qū),不斷體現(xiàn)“城市,讓生活更美好”的主題資料來源:《三林世博功能區(qū)域規(guī)劃》(調(diào)整)“城市,讓生活更美好”都市擴(kuò)張背景下17以世博會(huì)為契機(jī),北蔡地區(qū)將發(fā)展為上海重要的現(xiàn)代化宜居城區(qū)和第大規(guī)模重大項(xiàng)目開發(fā)將快速推動(dòng)北蔡實(shí)現(xiàn)突破性的區(qū)域發(fā)展和價(jià)值提升,打造上海的“新北蔡”云集上海市重大開發(fā)計(jì)劃:浦江兩岸綜合開發(fā)、世博功能區(qū)開發(fā)、花木文化行政中心浦江兩岸綜合開發(fā):位于浦江兩岸開發(fā)的重點(diǎn)地區(qū),會(huì)展、文化休閑、商務(wù)、貿(mào)易、生態(tài)居住的功能定位,將使其快速融入都市核心區(qū)世博功能區(qū)的集中投資建設(shè):世博園區(qū)直接投資將達(dá)到30億美元,由此帶動(dòng)約150~300億美元的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、交通、商業(yè)以及舊區(qū)改造等延伸領(lǐng)域的投資世博會(huì)效應(yīng):本屆世博會(huì)預(yù)計(jì)帶來7000萬消費(fèi)人流,2010年與世博會(huì)相關(guān)消費(fèi)預(yù)計(jì)達(dá)100億元,將快速拉動(dòng)區(qū)域的跳躍發(fā)展“新北蔡”一體化的交通體系建設(shè):將建地鐵線3條、快速軌道線2條、輕軌線2條、“3橋5隧”的越江交通、輪渡線4條、公交和有軌電車線l8條現(xiàn)代的活力的都市的宜居的示范的都市擴(kuò)張背景下18大規(guī)模重大項(xiàng)目開發(fā)將快速推動(dòng)北蔡實(shí)現(xiàn)突破性的區(qū)域發(fā)展和價(jià)值提區(qū)域發(fā)展背景總結(jié)北蔡的發(fā)展現(xiàn)狀是否符合“新北蔡”的價(jià)值、形象與功能?本項(xiàng)目在其中具備怎樣的機(jī)遇、價(jià)值與使命?在上海大都市擴(kuò)展融合的背景下,以世博會(huì)為契機(jī),北蔡地區(qū)未來將成為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚、居住商貿(mào)綜合的現(xiàn)代化宜居城區(qū),演繹“城市,讓生活更美好”的主題北蔡地區(qū)擁有廣闊的發(fā)展空間和實(shí)現(xiàn)區(qū)域價(jià)值突破的重大機(jī)遇正重大的機(jī)遇,“新北蔡”都市擴(kuò)張背景下19區(qū)域發(fā)展背景總結(jié)北蔡的發(fā)展現(xiàn)狀是否符合“新北蔡”的價(jià)值、80-90年代發(fā)展的集鎮(zhèn)中心是北蔡最早的商業(yè)及公共服務(wù)中心,人口檔次較低,業(yè)態(tài)較落后北蔡集鎮(zhèn)中心為北蔡發(fā)展的起始區(qū),是北蔡最早的商業(yè)及公共服務(wù)中心;集鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)人口檔次相對(duì)較低,居住小區(qū)及商業(yè)配套等均存在形態(tài)落后、混亂等問題區(qū)域發(fā)展格局
項(xiàng)目地塊培花新村綠川新村北蔡鎮(zhèn)域北蔡集鎮(zhèn)區(qū)北中路北蔡鎮(zhèn)的發(fā)展由高科西路-博華路-鎮(zhèn)中心路-川陽(yáng)河范圍內(nèi)的集鎮(zhèn)中心區(qū)起步,集中在80-90年代建設(shè)。北蔡發(fā)展分析:80-90年代人口構(gòu)成:主要為80年代中心城區(qū)的動(dòng)遷戶、戶籍農(nóng)民、小規(guī)模工業(yè)聚集的外來人口。集鎮(zhèn)內(nèi)大多為80-90年代建造的居住小區(qū);集鎮(zhèn)中心區(qū)形成了北蔡最早的商業(yè)及公共服務(wù)中心:小商品市場(chǎng)、超市;電影院、KTV等娛樂設(shè)施;北蔡醫(yī)院、小學(xué)、新華書店;酒店、旅館等。存在檔次低、布局混亂等問題2080-90年代發(fā)展的集鎮(zhèn)中心是北蔡最早的商業(yè)及公共服務(wù)中心,2000年后北蔡價(jià)值被感知,集中開發(fā)了大量大型現(xiàn)代居住社區(qū)和高端現(xiàn)代公共功能,產(chǎn)業(yè)及人口開始升級(jí)2000年后北蔡開始跳躍式發(fā)展,開發(fā)了大規(guī)模的現(xiàn)代居住社區(qū)和高端現(xiàn)代公共設(shè)施;開始了產(chǎn)業(yè)及人口結(jié)構(gòu)的調(diào)整升級(jí)
項(xiàng)目地塊北蔡鎮(zhèn)域北蔡集鎮(zhèn)中心萬邦城市花園朋大別墅文化馨苑六里現(xiàn)代生活園區(qū)浦東干部學(xué)院文化公園(規(guī)劃)地杰國(guó)際城北蔡工業(yè)園北蔡發(fā)展分析:2000年后隨著快速城市化擴(kuò)張、北蔡區(qū)域價(jià)值的被感知,北蔡區(qū)由原集鎮(zhèn)中心向四周發(fā)展;品牌開發(fā)商入駐,開發(fā)大規(guī)模的現(xiàn)代居住小區(qū):大華錦繡華城、萬邦城市花園等;規(guī)劃、建設(shè)高等級(jí)的現(xiàn)代公共設(shè)施:浦東干部學(xué)院、文化公園、北蔡工業(yè)園、和平汽車城等;人口構(gòu)成:由于品牌現(xiàn)代居住社區(qū)的開發(fā)及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整,引入了中心城區(qū)及張江高科等高素質(zhì)人群212000年后北蔡價(jià)值被感知,集中開發(fā)了大量大型現(xiàn)代居住社區(qū)和北蔡地區(qū)形成價(jià)值盆地的格局,原有集鎮(zhèn)的商業(yè)及公共配套中心成為的價(jià)值低谷北蔡集鎮(zhèn)中心的功能業(yè)態(tài)及檔次不能滿足周邊現(xiàn)代化功能的發(fā)展需求;形成了價(jià)值盆地的格局
北蔡鎮(zhèn)域現(xiàn)代生活園區(qū)工業(yè)基地區(qū)域浦東文化中心落后、分散的商業(yè)及公共配套中心檔次遞減北蔡集鎮(zhèn)中心22北蔡地區(qū)形成價(jià)值盆地的格局,原有集鎮(zhèn)的商業(yè)及公共配套中心成為由于區(qū)域商業(yè)及公共配套的落后,不能滿足新的發(fā)展需求,北蔡新開發(fā)社區(qū)均須配置大體量配套以吸引購(gòu)房者北蔡新開發(fā)的現(xiàn)代居住社區(qū)均已大規(guī)模的社區(qū)商業(yè)、公共配套為主要賣點(diǎn),以彌補(bǔ)區(qū)域配套落后的不足;區(qū)域配套落后成為制約地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展、吸引新型人口的重要因素大華錦繡華城地杰國(guó)際城規(guī)模:占地330公頃;配套:-商業(yè):40000多m2的樂購(gòu)錦繡生活購(gòu)物中心;200米歐洲街,集購(gòu)物、休閑、娛樂于一身;-公共配套:逾20萬m2的中央森林公園:濕地公園、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、露天劇場(chǎng)等;中小學(xué)、幼兒園、郵電局、銀行、醫(yī)院規(guī)模:占地100公頃,總建筑面積110萬m2;配套:-商業(yè):25萬m2的超規(guī)模歐式商業(yè)街區(qū)——新御城,包括商務(wù)中心、四星級(jí)酒店、大型公園等;2700m2的文體中心、6700m2大型室內(nèi)綜合市場(chǎng)及12300m2沿街商鋪;-公共配套:1所30個(gè)班的中學(xué)、1所30個(gè)班的小學(xué)以及3所幼兒園北蔡地區(qū)新開發(fā)的現(xiàn)代居住社區(qū),入駐的品牌開發(fā)商實(shí)行了大規(guī)模的“造鎮(zhèn)”計(jì)劃,自我完善配套以吸引購(gòu)房客戶23由于區(qū)域商業(yè)及公共配套的落后,不能滿足新的發(fā)展需求,北蔡新開區(qū)域人群普遍看好北蔡的未來發(fā)展前景,但配套不足的問題突出消費(fèi)者對(duì)北蔡鎮(zhèn)的發(fā)展預(yù)期未來前景好郊區(qū)配套不足環(huán)境差產(chǎn)業(yè)區(qū)交通便利房?jī)r(jià)低物業(yè)有投資價(jià)值Miss選擇人數(shù)6145181494221百分比39.1%28.8%11.5%9.5%5.8%2.6%1.3%1.3%0.6%被選擇答案中,消費(fèi)者選擇最多的前三項(xiàng)為未來前景好(39.1%)、郊區(qū)(28.8%)、配套不足(11.5%)。24區(qū)域人群普遍看好北蔡的未來發(fā)展前景,但配套不足的問題突出消費(fèi)消費(fèi)者普遍認(rèn)為在舊城改造、周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)及政府規(guī)劃的帶動(dòng)下,北蔡地區(qū)未來發(fā)展?jié)摿薮笙M(fèi)者對(duì)北蔡鎮(zhèn)的發(fā)展預(yù)期市場(chǎng)有需求但無場(chǎng)所舊城改造就有升值潛力未來周邊帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展政府規(guī)劃好,未來商業(yè)氣氛好其他Miss選擇人數(shù)4642312933百分比29.5%26.9%19.9%18.6%1.9%1.9%對(duì)北蔡鎮(zhèn)的預(yù)期,排在前四位的是市場(chǎng)有需求但無場(chǎng)所、舊城改造有升值潛力、周邊帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展、政府規(guī)劃好,未來商業(yè)氣氛好,分別占應(yīng)答樣本的29.5%、26.9%、19.9%、18.8%26.5%29.5%19.9%18.6%1.3%1.3%25消費(fèi)者普遍認(rèn)為在舊城改造、周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)及政府規(guī)劃的帶動(dòng)下,北缺乏代表新北蔡時(shí)代發(fā)展的價(jià)值形象核心沖突北蔡北蔡缺乏統(tǒng)一的區(qū)域形象,缺乏強(qiáng)勢(shì)代表“新北蔡”的價(jià)值形象核心浦東文化中心:浦東圖書館、國(guó)際文化交流中心、現(xiàn)當(dāng)代藝術(shù)博物館、時(shí)尚中心;浦東干部學(xué)校上海現(xiàn)代居住示范區(qū)落后、分散的商業(yè)及公共中心:小商品市場(chǎng)、平價(jià)超市、旅館、低端的KTV、足浴、迪吧等休閑娛樂設(shè)施;發(fā)展?jié)摿薮螅M(fèi)者普遍看好北蔡的價(jià)值配套不足,郊區(qū)的現(xiàn)狀26缺乏代表新北蔡時(shí)代發(fā)展的價(jià)值形象核心沖突北蔡北蔡缺乏統(tǒng)一的區(qū)北蔡區(qū)域-人口升級(jí)演變模型——本項(xiàng)目將成為“舊北蔡”轉(zhuǎn)向“新北蔡”的轉(zhuǎn)折點(diǎn),與區(qū)域互動(dòng)發(fā)展1997~1999年起步期2000~2007年快速發(fā)展跳躍發(fā)展期繁榮期自然發(fā)展關(guān)鍵舉措大規(guī)模社區(qū)開發(fā):錦繡華城地杰國(guó)際城海上國(guó)際花園人口結(jié)構(gòu)本地居民上海及外地投資客戶部分張江及浦東白領(lǐng)本地上海居民外來打工、經(jīng)商者區(qū)域形象近郊的中檔居住區(qū)社區(qū)內(nèi)配套較完善,但區(qū)域環(huán)境差、配套落后落后、臟亂、是農(nóng)村;心理距離遠(yuǎn)本項(xiàng)目區(qū)域核心強(qiáng)勢(shì)打造文化的、娛樂的、活力的、特色的浦東白領(lǐng)、上海一次置業(yè)者;部分中高檔置業(yè)者投資客戶本地居民比例減少區(qū)域功能完善、升級(jí)高檔樓盤開發(fā)浦東及上海的年輕白領(lǐng)為主;浦東的高素質(zhì)人群;投資客戶本地居民比例減少文化的、品位的、活力的、宜居的中高檔現(xiàn)代生活園區(qū)吸引樹立27北蔡區(qū)域-人口升級(jí)演變模型——本項(xiàng)目將成為“舊北蔡”轉(zhuǎn)向“新作為北蔡地區(qū)歷史及規(guī)劃中的核心,本項(xiàng)目至少應(yīng)當(dāng)承擔(dān)三大使命1、區(qū)域的價(jià)值標(biāo)桿和領(lǐng)跑者,“新北蔡”的形象代表3、增強(qiáng)城市人的精神歸屬感,現(xiàn)代都市生活理念的示范2、“新北蔡”的活力中心,上海城市功能的完善28作為北蔡地區(qū)歷史及規(guī)劃中的核心,本項(xiàng)目至少應(yīng)當(dāng)承擔(dān)三大使命第一部分發(fā)展戰(zhàn)略第二部分整體定位第三部分項(xiàng)目規(guī)劃第四部分開發(fā)策略發(fā)展方向初判成功案例借鑒發(fā)展方向初判消費(fèi)需求特征項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)條件29第一部分發(fā)展戰(zhàn)略第二部分整體定位第三部分項(xiàng)項(xiàng)目周邊產(chǎn)業(yè)將集聚大量文化、商務(wù)、創(chuàng)意、會(huì)展、高科技等高素質(zhì)人群在距北蔡地區(qū)中心3-4公里(車程約20分鐘以內(nèi))的范圍內(nèi),圍繞著六大浦東新興產(chǎn)業(yè)組團(tuán):北側(cè)以文化、商務(wù)、創(chuàng)意、會(huì)展、高科技產(chǎn)業(yè)為主;南側(cè)為現(xiàn)代都市工業(yè)和現(xiàn)代專業(yè)市場(chǎng)特色商圈;六大產(chǎn)業(yè)組團(tuán)初步成型,為浦東新世紀(jì)的重大功能項(xiàng)目;將集聚大量文化、商務(wù)、創(chuàng)意、會(huì)展、高科技等高素質(zhì)人群資料來源:浦東規(guī)劃院提供資料項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)資源30項(xiàng)目周邊產(chǎn)業(yè)將集聚大量文化、商務(wù)、創(chuàng)意、會(huì)展、高科技等高素質(zhì)地塊位于兩大城市發(fā)展軸上,高科西路連通陸家嘴及東西兩大新興產(chǎn)業(yè)區(qū)城市南北主干道、東西主干道項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)資源往張江高科往世博會(huì)展區(qū)往南匯周浦往陸家嘴北蔡地區(qū)中心滬南路-浦東的門戶通道高科西路-連接浦東東西兩大新興產(chǎn)業(yè)區(qū)的廊道31地塊位于兩大城市發(fā)展軸上,高科西路連通陸家嘴及東西兩大新興產(chǎn)位于龍陽(yáng)路交通樞紐附近,建設(shè)中的地鐵7號(hào)線將通過項(xiàng)目地塊上海地鐵7號(hào)線是目前上海市正在建設(shè)中的重大工程。從上海西北部穿越繁華的市中心至上海東南角。跨越寶山、普陀、靜安、徐匯、浦東新區(qū)。2005年11月開工,預(yù)計(jì)09年底試運(yùn)營(yíng);地鐵M7(規(guī)劃)龍陽(yáng)路交通樞紐北蔡地區(qū)中心500米地鐵站32位于龍陽(yáng)路交通樞紐附近,建設(shè)中的地鐵7號(hào)線將通過項(xiàng)目地塊上海地塊北側(cè)的上海文化公園是本項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)資源,將吸引大量文化藝術(shù)高端人群浦東干部學(xué)院文化公園開發(fā)建設(shè)地鐵m7保留用地時(shí)尚中心國(guó)際文化交流中心圖書館現(xiàn)當(dāng)代藝術(shù)博物館關(guān)鍵文化元素:時(shí)尚、藝術(shù)、交流總用地67.04公頃(1006畝);文化公園47.49公頃(714畝)吸引人群:藝術(shù)工作者、新聞媒體、文化學(xué)者、時(shí)尚人群、高素質(zhì)市民等項(xiàng)目地塊項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)資源33地塊北側(cè)的上海文化公園是本項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)資源,將吸引大量文化位于白蓮涇旅游帶上,尺度適宜的河流貫穿地塊,將大幅提升項(xiàng)目地塊的價(jià)值濱水資源對(duì)商業(yè)區(qū)的價(jià)值提升——舊工業(yè)廠房項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)資源34位于白蓮涇旅游帶上,尺度適宜的河流貫穿地塊,將大幅提升項(xiàng)目地在現(xiàn)代知識(shí)經(jīng)濟(jì)、休閑經(jīng)濟(jì)的大發(fā)展下,現(xiàn)代人對(duì)文化與休閑等精神層面的需求不斷凸現(xiàn)精神需求與生活文化品位的提升休閑經(jīng)濟(jì)的爆發(fā):發(fā)達(dá)國(guó)家將進(jìn)入休閑,生命中50%的時(shí)間用于休閑;目前我國(guó)城市居民休閑時(shí)間已占25%。隨著人們生活中休閑時(shí)間的增加,娛樂、運(yùn)動(dòng)和文化活動(dòng)等形式的休閑產(chǎn)品和服務(wù)的需求突出,休閑消費(fèi)成為時(shí)尚和人們最大的精神需求。知識(shí)經(jīng)濟(jì):居民對(duì)子女教育和個(gè)人教育文化科技水平逐步上升的重視程度不斷提高使居民教育費(fèi)支出大幅度上升;
生活消費(fèi)需求文化與休閑的需求35在現(xiàn)代知識(shí)經(jīng)濟(jì)、休閑經(jīng)濟(jì)的大發(fā)展下,現(xiàn)代人對(duì)文化與休閑等精神上海消費(fèi)結(jié)構(gòu)顯著變化:教育文化、娛樂醫(yī)療等支出大幅上升1995-2005年上海城市居民家庭人均消費(fèi)支出構(gòu)成變化
1995-2005年間,上海居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)有著顯著的變化:吃、穿、用支出比例明顯下降;教育文化、娛樂服務(wù)、交通通訊、醫(yī)療保健支出大幅上升;教育文化娛樂服務(wù)占居民消費(fèi)總支出的16.5%,比95年上升7.9%,成為上海居民的第二大消費(fèi)支出05年上海居民醫(yī)療保健支出占5.8%,上升3.9%36上海消費(fèi)結(jié)構(gòu)顯著變化:教育文化、娛樂醫(yī)療等支出大幅上升199在被調(diào)人群統(tǒng)計(jì)中,北蔡區(qū)域人口呈現(xiàn)了年輕化、教育程度較高、有一定購(gòu)買能力、多為三口之家的特征北蔡鎮(zhèn)人口統(tǒng)計(jì)特征年齡統(tǒng)計(jì)特征:被調(diào)查對(duì)象年齡多集中于20-29周歲之間,占樣本容量的51.3%。個(gè)人收入特征:被調(diào)查對(duì)象個(gè)人收入多集中于2000-6000之間,占樣本容量的68%,6000元以上占總?cè)萘康?6.8%。教育程度特征:被調(diào)查對(duì)象學(xué)歷多為本科,占樣本容量44.9%,教育程度在??埔陨蠟?2.4%。家庭構(gòu)成特征:被調(diào)查對(duì)象多為三口之家,占樣本容量的60.5%.37在被調(diào)人群統(tǒng)計(jì)中,北蔡區(qū)域人口呈現(xiàn)了年輕化、教育程度較高、有區(qū)域人群對(duì)家庭成員教育、休閑娛樂、人際交往及醫(yī)療保健等需求旺盛消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣調(diào)查消費(fèi)者在工作日下班時(shí)間喜歡在家散步和逛超市(在被選答案中分別占76%和43%),在雙休日喜歡在家、逛超市和去大型購(gòu)物中心,(在被選答案中分別占76%、43%和30%)消費(fèi)者對(duì)家庭收入支出(除去家庭日常生活費(fèi)用)傾向于購(gòu)物、家庭成員教育和休閑、娛樂與旅游,占總樣本的比重分別為49%、45%、25%。38區(qū)域人群對(duì)家庭成員教育、休閑娛樂、人際交往及醫(yī)療保健等需求旺大部分區(qū)域群體突出希望北蔡區(qū)域發(fā)展具綜合一站式體驗(yàn)的購(gòu)物中心及文化藝術(shù)設(shè)施為改善區(qū)域環(huán)境,消費(fèi)者認(rèn)為:首先應(yīng)該加強(qiáng)的是大型購(gòu)物中心(54.2%);其次是文化藝術(shù)設(shè)備(42.6%)和大型超市(34.2%)。大型購(gòu)物中心文化藝術(shù)設(shè)備大型超市電影院健身場(chǎng)所花鳥魚市場(chǎng)大型百貨酒店賓館其他選擇人數(shù)8466533127171583百分比54.2%42.6%34.2%20.0%17.4%11.0%9.7%5.2%1.9%消費(fèi)者調(diào)查39大部分區(qū)域群體突出希望北蔡區(qū)域發(fā)展具綜合一站式體驗(yàn)的購(gòu)物中心地區(qū)核心的功能由單純的商業(yè)中心演變?yōu)榫C合文化、服務(wù)、社交等精神層面的精神家園地區(qū)核心功能演變商業(yè)中心購(gòu)物餐飲娛樂酒店商務(wù)交通商業(yè)會(huì)展公寓生活中心商業(yè)服務(wù)教育文化醫(yī)療社交精神家園40地區(qū)核心的功能由單純的商業(yè)中心演變?yōu)榫C合文化、服務(wù)、社交等精本項(xiàng)目發(fā)展方向充分挖掘文化主題特色及濱水空間特色,打造獨(dú)特體驗(yàn)的融合購(gòu)物、娛樂、辦公、酒店、公共服務(wù)等綜合功能的區(qū)域核心優(yōu)勢(shì)資源區(qū)域使命消費(fèi)趨勢(shì)本區(qū)域的發(fā)展方向?yàn)椋?1本項(xiàng)目發(fā)展方向充分挖掘文化主題特色及濱水空間特色,打造獨(dú)特體第一部分發(fā)展戰(zhàn)略第二部分整體定位第三部分項(xiàng)目規(guī)劃第四部分開發(fā)策略發(fā)展方向初判成功案例借鑒項(xiàng)目整體定位價(jià)值增值、成功打造KPI發(fā)展方向初判42第一部分發(fā)展戰(zhàn)略第二部分整體定位第三部分項(xiàng)我們研究了20多個(gè)國(guó)內(nèi)外的地區(qū)公共中心,從中尋找對(duì)本項(xiàng)目的啟示大規(guī)模區(qū)域發(fā)展舊區(qū)改建為地區(qū)核心功能區(qū)城市文化中心重點(diǎn)考察案例六本木Templebar初步考慮案例:布林德利,英國(guó)伯明翰市上野商業(yè)中心,東京淺草商業(yè)中心,東京六本木商業(yè)中心,東京町田商業(yè)中心,東京CoinStreetArea,英國(guó)泰晤士河南岸蘇荷區(qū),紐約曼哈頓昆西商業(yè)綜合區(qū),波士頓克拉碼頭,新加坡新加坡河Templebar,都柏林葉巴.貝那中心,舊金山……標(biāo)桿案例六本木大規(guī)模區(qū)域發(fā)展舊區(qū)改建為地區(qū)核心功能區(qū)濱水多功能區(qū)重點(diǎn)考察案例布林德利日本福崗博多運(yùn)河城新加坡河標(biāo)桿案例新加坡河布林德利43我們研究了20多個(gè)國(guó)內(nèi)外的地區(qū)公共中心,從中尋找對(duì)本項(xiàng)目的啟曾是儲(chǔ)運(yùn)中心的新加坡河現(xiàn)在改造為集居住、商業(yè)、娛樂、休閑、商務(wù)、旅游的多功能綜合區(qū)域新、舊生活方式的演變。摩天樓與城市遺留的歷史建筑并存。?具有魅力的濱水環(huán)境;?適合人們居住、休閑、娛樂;?旅游熱點(diǎn),觀光船接載游客游覽沿河的著名景點(diǎn);?著名企業(yè)機(jī)構(gòu)的辦公地點(diǎn),如FullertonBuilding,BankofChina,OCBCCenter,CliffordPier,ChangeAlley,RafflesPlace,AsiaInsuranceBuilding,andTelokAyerMarket新加坡河劃分為5塊:RafflesQuay,CollyerQuay,BoatQuay,ClarkeQuay,RobertsonQuay.新加坡河44曾是儲(chǔ)運(yùn)中心的新加坡河現(xiàn)在改造為集居住、商業(yè)、娛樂、休閑、商MerlionParkEsplanade,Theatres-on-the-Bay
RafflesLandingSite
TheFullertonSingapore
BoatQuay
LiangCourt
RiversidePoint
通過水上觀光線路,整合購(gòu)物中心、酒店、娛樂設(shè)施等資源,構(gòu)成著名的多功能特色景點(diǎn)新加坡河45MerlionParkEsplanade,Raffles克拉碼頭:新加坡最出名的碼頭,傳統(tǒng)的商業(yè)與現(xiàn)代多樣的業(yè)態(tài)結(jié)合,并引進(jìn)大型機(jī)動(dòng)游戲,打造亮點(diǎn)項(xiàng)目——吸引購(gòu)物和觀光游客?重建5個(gè)街坊,特色店、紀(jì)念品店和古董店。?原來的60家倉(cāng)庫(kù)和辦公室已改為200多間特色的餐廳、酒吧、娛樂場(chǎng)所、商鋪。?跳蚤市場(chǎng),每周日10am~6pm開放,超過40個(gè)貨攤,出售古董、收藏品、手工藝品等。?新加坡最刺激的G-MaxReverseBungy(蹦極彈跳機(jī))。?管弦音樂會(huì),反映當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)和Clarke碼頭的魅力。Present:Past:
ClarkeQuay坐落在新加坡北岸,在19世紀(jì)一直是商業(yè)中心、造船和修船中心。由倉(cāng)庫(kù)改造的餐廳、酒吧等濱水餐飲傳統(tǒng)和現(xiàn)代的完美結(jié)合船上餐飲新加坡河46克拉碼頭:新加坡最出名的碼頭,傳統(tǒng)的商業(yè)與現(xiàn)代多樣的業(yè)態(tài)結(jié)合特色的街坊商業(yè)跳蚤市場(chǎng)特色街步行系統(tǒng)風(fēng)味小吃新加坡河47特色的街坊商業(yè)跳蚤市場(chǎng)新加坡河47BoatQuay:延續(xù)昔日的商業(yè)氣息,保留和翻新沿岸的商鋪,打造華美的建筑物,形成多姿多彩的區(qū)域——適合商務(wù)人士消遣?高檔飯店、露天餐廳、酒吧,由于靠近商業(yè)金融中心,這里成了時(shí)尚上班一族的好去處。?以前,按照中國(guó)風(fēng)水,南岸凹地像鯉魚腹部,聚集了許多商鋪?,F(xiàn)在完好保存了沿河的一排商鋪。?駁船觀光:原本用作運(yùn)貨的駁船現(xiàn)在運(yùn)載旅客參觀新加坡河。Present:Past:
100年前,BoatQuay是貿(mào)易基地,每天上演著起貨卸貨的忙碌情景
。19世紀(jì)60年代,3/4的海運(yùn)業(yè)發(fā)生在BoatQuay。這里是新加坡昌盛的源頭,也是早期開拓者的娛樂場(chǎng)地。colourfulfacades&playfulthematic駁船觀光新加坡河48BoatQuay:延續(xù)昔日的商業(yè)氣息,保留和翻新沿岸的商鋪RobertsonQuay:距核心區(qū)較遠(yuǎn),環(huán)境高雅,游客較少,藝術(shù)、文化氣息濃厚——適合居民休閑?環(huán)境安靜,晚上最理想的散步場(chǎng)所。?聚集國(guó)際飯店、露天餐廳、酒吧、藝術(shù)室、咖啡廳,迎合不同的需要。?沿岸酒店建筑。RobertsonQuay在1880年由歐洲和中國(guó)商人創(chuàng)建,用來設(shè)立辦公室、倉(cāng)庫(kù)和貨物裝卸碼頭。Present:Past:
avibrantquarterwithallfrescodining,artsandculture.新加坡河49RobertsonQuay:距核心區(qū)較遠(yuǎn),環(huán)境高雅,游客較地標(biāo)構(gòu)筑物——?dú)v史雕塑、城市象征、現(xiàn)代建筑萊佛士坊?坐落在BoatQuay附近。?讓新加坡人想起古昔的日子,Raffles踏上新加坡,國(guó)家的命運(yùn)隨之改變。魚尾獅公園?魚尾獅身成為新加坡的符號(hào)。?獅身——Singapore在梵語里是“獅城”的意思;魚尾——新加坡最開始是漁村。濱海藝術(shù)中心
?位置:MarinaBay
?占地:6公頃
?功能:新加坡最主要的文化
娛樂和表演藝術(shù)中心。
LandmarksRafflesLandingSiteTheMerlionTheEsplanade新加坡河50地標(biāo)構(gòu)筑物——?dú)v史雕塑、城市象征、現(xiàn)代建筑萊佛士坊魚尾獅公園引入大型機(jī)動(dòng)項(xiàng)目蹦極,產(chǎn)生新的亮點(diǎn);酒吧街和絢麗的燈光打造了新加坡的不夜城蹦極機(jī)DIS標(biāo)識(shí)酒吧街新加坡河51引入大型機(jī)動(dòng)項(xiàng)目蹦極,產(chǎn)生新的亮點(diǎn);酒吧街和絢麗的燈光打造了新加坡河上坐落12座橋,既充分連通河兩岸,又形成區(qū)域的景觀特色車行橋人行橋新加坡河52新加坡河上坐落12座橋,既充分連通河兩岸,又形成區(qū)域的景觀特親水、自然的河岸的設(shè)計(jì),充分利用河岸空間蜿蜒的河道濱水林蔭道,長(zhǎng)6公里(兩岸各3公里),寬10到15公尺,露天餐廳等。濱水綠帶,彎道處集中綠地石頭砌的堤岸,避免人工造成的刻意和生硬.新加坡河53親水、自然的河岸的設(shè)計(jì),充分利用河岸空間蜿蜒的河道新加坡河5新加坡河對(duì)本項(xiàng)目的啟示:1充分234通過對(duì)新加坡河的清理,成功完成一加一大于二的區(qū)域改造工作,使臟亂差的新加坡河面貌一新。在核心區(qū)增添娛樂設(shè)施,打造亮點(diǎn)項(xiàng)目。區(qū)域價(jià)值的整合:通過新加坡河形成旅游主線,整合區(qū)域價(jià)值。通過對(duì)整體區(qū)域的準(zhǔn)確定位,把散布在周邊地區(qū)的不同景點(diǎn)連在了一條主線上——新加坡河。以參與性的購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂為主題,不僅僅是本地人休閑娛樂、購(gòu)物的主要場(chǎng)所,同時(shí)也是吸引外地游客的旅游區(qū)。54新加坡河對(duì)本項(xiàng)目的啟示:1充分234通過對(duì)新加坡河的清理,成布林德利地區(qū)借助ICC項(xiàng)目的開發(fā)契機(jī),實(shí)現(xiàn)舊城改造,打造多功能的區(qū)域核心,帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展布林德利國(guó)際會(huì)議中心(ICC),全英國(guó)最大的集會(huì)中心布林德利得地區(qū),占地10公頃,毗鄰伯明翰運(yùn)河,與ICC隔岸相望舊布林德利地區(qū)原為伯明翰市金屬制造業(yè)的主要工業(yè)區(qū),充滿大量專業(yè)碼頭、運(yùn)河船只和工廠廠房。20世紀(jì)50年代,伯明翰的金屬貿(mào)易萎縮,工廠全部關(guān)閉,布林德利從此呈現(xiàn)一派蕭條、破落的景象。1983年借助國(guó)際會(huì)議中心(ICC)的開發(fā)契機(jī),布林德利地區(qū)啟動(dòng)改造計(jì)劃;5年多的改造,將破落的內(nèi)城改造為集商店、餐館、咖啡館、辦公樓、住宅、文化設(shè)施、公共廣場(chǎng)等多種業(yè)態(tài)存在的國(guó)際會(huì)議中心(ICC)配套中心。區(qū)域發(fā)展衰落區(qū)域重建后55布林德利地區(qū)借助ICC項(xiàng)目的開發(fā)契機(jī),實(shí)現(xiàn)舊城改造,打造多功通過步行通道,充分建立布林德利地區(qū)與ICC的聯(lián)系與ICC聯(lián)系的步行通道使得自維多利亞廣場(chǎng)——張伯倫廣場(chǎng)——世紀(jì)廣場(chǎng)的步行系統(tǒng)得到進(jìn)一步延伸。ICC成為布林德利地區(qū)新的空間節(jié)點(diǎn)ICC規(guī)劃了布林德利區(qū)通往ICC的軸線。軸線穿過ICC室內(nèi)通道到達(dá)布林德利地區(qū);設(shè)置多條步行橋梁,連通ICC和布林德利地區(qū)布林德利穿過ICC的室內(nèi)軸線連通ICC與布林德利的步行橋梁布林德利56通過步行通道,充分建立布林德利地區(qū)與ICC的聯(lián)系與ICC聯(lián)濱水資源的充分利用:濱河特色商業(yè)休閑街、最大化的親水設(shè)計(jì)、濱河特色元素構(gòu)建建筑上采用了碼頭、濱河特有的構(gòu)件,如起重機(jī)、煙囪等保留原基礎(chǔ)上歷史遺產(chǎn)的吸引力濱河住宅每戶都有臺(tái)階可以直接下到水邊,并提供拴船設(shè)施濱河區(qū)由餐館、酒吧和一些特色商店組成;用開敞的店面取代原來硬生生的河堤;上下分為兩層,下層緊靠運(yùn)河的纖道,上層為商業(yè)街,并有多條步行橋梁飛架兩岸;布林德利57濱水資源的充分利用:濱河特色商業(yè)休閑街、最大化的親水設(shè)計(jì)、濱以公共廣場(chǎng)為核心,綜合辦公、商業(yè)、休閑娛樂、文化、住宅多種功能文化娛樂設(shè)施、辦公建筑10萬m2的辦公面積;3萬m2的商業(yè)面積;120住宅樓;2600個(gè)停車位,包括一棟綜合停車樓。標(biāo)志性建筑:50米高的辦公樓,位于廣場(chǎng)東部公共空間:以廣場(chǎng)作為該地區(qū)核心的重要地標(biāo),布置特色咖啡廳、草坪、疊水池等休閑設(shè)施,可以兼作露天劇場(chǎng),吸引人群,是地區(qū)的活力中心布林德利的功能構(gòu)成布林德利58以公共廣場(chǎng)為核心,綜合辦公、商業(yè)、休閑娛樂、文化、住宅多種功布林德利案例對(duì)本項(xiàng)目的借鑒1充分234對(duì)河道徹底的清理,并制定相應(yīng)的制度保護(hù)治理后的運(yùn)河免受二次污染。設(shè)計(jì)者充分挖掘歷史資源,最大限度的保留這些資源,這些措施讓人時(shí)時(shí)想起布林德利的過去。建筑充分的親水性,多步行道路設(shè)計(jì),可以快速的抵達(dá)水邊。濱水商業(yè)街開敞式店面,運(yùn)河內(nèi)用于運(yùn)輸?shù)拇?,高架的小橋,便捷了人民出行的更讓人輕易的穿梭于水系。通過步行通道、橋梁等充分與ICC形成互動(dòng)59布林德利案例對(duì)本項(xiàng)目的借鑒1充分234對(duì)河道徹底的清理,并制以創(chuàng)新的開發(fā)理念,將北蔡地區(qū)中心最終建設(shè)成為以文化體育、濱水功能為特色以商業(yè)娛樂為核心具有示范作用的地區(qū)活力中心“新北蔡”的精神核心和價(jià)值標(biāo)桿INTHECITY,ONTHERIVER魅力新北蔡-非常城市客廳60以創(chuàng)新的開發(fā)理念,將北蔡地區(qū)中心最終建設(shè)成為INTHEC區(qū)域核心區(qū)的構(gòu)成要素都市魅力休閑多元
示范未來urban-charmrecreationdiversificationdemo61區(qū)域核心區(qū)的構(gòu)成要素urban-charmrecreatioWORLDUNION地區(qū)活力中心都市魅力多元休閑示范未來單體建筑的魅力:形成強(qiáng)制性視覺沖擊——標(biāo)志性建筑/形象中心/區(qū)域中軸/大型公建原創(chuàng)建筑的魅力:個(gè)性獨(dú)特的建筑風(fēng)格,豐富的建筑外立面和精致的顏色,時(shí)尚現(xiàn)代的產(chǎn)品形象,充分表達(dá)都市的多變、自由與活力識(shí)別系統(tǒng)的魅力:世界性、開放性、設(shè)計(jì)的魅力,國(guó)際化的指標(biāo)體系多樣化的產(chǎn)品組合:多層次多建筑形式的產(chǎn)品,滿足多樣化的人群需要,打造可以居住一生的社區(qū)多功能組合:商業(yè)及其他配套在居住用地步行可達(dá)范圍內(nèi)的復(fù)合,提供快捷、方便的多方位生活服務(wù)特色休閑娛樂設(shè)施:城市級(jí)休閑娛樂設(shè)施的建設(shè),提供都市時(shí)尚活力的休閑娛樂活動(dòng)大尺度公共開放空間:為所有居民提供交流、放松的自然空間經(jīng)濟(jì)發(fā)展示范:為居民提供就業(yè)機(jī)會(huì),促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展社會(huì)人口發(fā)展示范:提供各階段教育機(jī)構(gòu),提高社區(qū)人口素質(zhì);提供全方位醫(yī)療保障;提供人性化、促進(jìn)交流的社區(qū)活動(dòng),促進(jìn)區(qū)域社會(huì)人口全面發(fā)展構(gòu)成要素12/21/202262WORLDUNION地區(qū)活力中心都市魅力多元休閑示范未來單體借助與文化公園的整體影響力,本項(xiàng)目的目標(biāo)服務(wù)群體可大幅擴(kuò)大核心服務(wù)人群常住人口:
-培花、北蔡、六里居住組團(tuán),約20萬流動(dòng)人口:文化公園吸引人群—藝術(shù)工作者、新聞媒體、文化學(xué)者、時(shí)尚人群、高素質(zhì)市民等輻射人群機(jī)會(huì)人群常住人口:-浦東及上海居住人群流動(dòng)人口:周邊產(chǎn)業(yè)人群—世博園功能吸引人群、陸家嘴金融貿(mào)易中心吸引人群等常住人口:-花木、御橋、南新居住組團(tuán)流動(dòng)人口:周邊產(chǎn)業(yè)人群—新國(guó)際博覽組團(tuán)、花木商務(wù)文化組團(tuán)、白蓮涇創(chuàng)意組團(tuán)、專業(yè)市場(chǎng)組團(tuán)、都市工業(yè)組團(tuán)、張江高科組團(tuán)服務(wù)人群定位63借助與文化公園的整體影響力,本項(xiàng)目的目標(biāo)服務(wù)群體可大幅擴(kuò)大核地區(qū)核心的功能組合商業(yè)規(guī)劃的HOPSCA(豪布斯卡)定理集H酒店、O辦公室、P停車場(chǎng)、S購(gòu)物空間、C集會(huì)公共活動(dòng)娛樂空間A公寓
等的現(xiàn)代化和一體化的新型商業(yè)街區(qū)國(guó)外商業(yè)規(guī)劃理念發(fā)展了四個(gè)階段,最新的理念為“和諧理論”,即現(xiàn)代商業(yè)中心要綜合包括社會(huì)功能、城市文化、城市建筑風(fēng)格、城市景點(diǎn)、城市歷史等方面的內(nèi)在和諧,可以概括為HOPSCA(豪布斯卡)定理綜合和諧開發(fā)的重要性體現(xiàn)在商業(yè)與文化、娛樂、商務(wù)辦公等設(shè)施的共同開發(fā)上。例:大阪市FestivalGate商業(yè)區(qū)與游樂園共同開發(fā),取得巨大成功;福岡市CanalCity商業(yè)區(qū)充分打造具有節(jié)日氣氛的綜合商業(yè)空間;商業(yè)中心區(qū)綜合開發(fā)強(qiáng)調(diào)保持居住機(jī)能,努力提高商業(yè)區(qū)的夜間人口,避免商業(yè)區(qū)晚間“空城”;改建開發(fā)造成商業(yè)區(qū)的居住人口急劇下降問題是我們應(yīng)吸取的教訓(xùn)之一。指導(dǎo)英國(guó)舊城改造日本的步行街重建新加坡的新城規(guī)劃和建設(shè)英國(guó)的購(gòu)物中心取得了良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益功能定位分析64地區(qū)核心的功能組合商業(yè)規(guī)劃的HOPSCA(豪布斯卡)定理國(guó)以東京商業(yè)中心為例,其功能組成基本包括日本東池袋4丁目再開發(fā):日本錦系町北口一~三丁目再開發(fā):2000年總建筑面積約30萬平方米,包括:商務(wù)辦公樓大型百貨店零售商店高級(jí)酒店劇場(chǎng)和多功能廳169戶住宅幕張新都心開發(fā):用地規(guī)模522公頃開發(fā)內(nèi)容商務(wù)辦公、高級(jí)飯店、商業(yè)設(shè)施、會(huì)議展覽中心、住宅、文教設(shè)施等計(jì)劃就業(yè)人口15萬計(jì)劃居住人口3萬大宮新都心開發(fā):用地規(guī)模48公頃開發(fā)內(nèi)容商務(wù)辦公、高級(jí)飯店、商業(yè)設(shè)施、會(huì)議展覽中心、住宅、文教設(shè)施等計(jì)劃就業(yè)人口5萬計(jì)劃居住人口--65以東京商業(yè)中心為例,其功能組成基本包括日本東池袋4丁目再開發(fā)利用吸引力/可行性圖表進(jìn)行本項(xiàng)目的功能選擇與組合排序各功能對(duì)本項(xiàng)目的吸引力如何?我們能否在大約3-5年內(nèi)初步成功實(shí)施這一模式?這一模式的市場(chǎng)規(guī)模將有多大?回報(bào)率是否具有吸引力?這一模式是否會(huì)帶來新機(jī)遇(如:帶來其它行業(yè)的商家)?這一模式能否提高區(qū)域的形象?這一模式是否適合具體地段和空間參數(shù)?北蔡是否具備有助于關(guān)鍵成功因素實(shí)現(xiàn)的內(nèi)在因素?我們能采取哪些步驟縮短與關(guān)鍵成功因素的差距?高吸引力低低可行性高資料來源:世聯(lián)小組分析66利用吸引力/可行性圖表進(jìn)行本項(xiàng)目的功能選擇與組合排序各功能對(duì)根據(jù)地區(qū)核心功能需求和北蔡的市場(chǎng)現(xiàn)狀,進(jìn)行本項(xiàng)目的功能選擇與排序高吸引力低低可行性高酒店集會(huì)公共活動(dòng)娛樂空間公寓辦公室購(gòu)物空間67根據(jù)地區(qū)核心功能需求和北蔡的市場(chǎng)現(xiàn)狀,進(jìn)行本項(xiàng)目的功能選擇與第一部分發(fā)展戰(zhàn)略第二部分整體定位第三部分項(xiàng)目規(guī)劃第四部分開發(fā)策略各功能準(zhǔn)確定位功能布局各功能業(yè)態(tài)、體量、功能演繹需求分析規(guī)律及案例借鑒市場(chǎng)現(xiàn)狀68第一部分發(fā)展戰(zhàn)略第二部分整體定位第三部分項(xiàng)WORLDUNIONPlan1.商業(yè)計(jì)劃:特色體驗(yàn)一站式商業(yè)中心區(qū)域型商業(yè)體現(xiàn)濱水及文化主題特色的地區(qū)級(jí)購(gòu)物中心社區(qū)商業(yè)濱水特色商業(yè)針對(duì)文化公園及張江等周邊高素質(zhì)人群文化、休閑、娛樂需求的臨水特色商業(yè)街滿足居民日常生活需要,提高居住便利性,完善的配套提升住宅的價(jià)值12/21/202269WORLDUNIONPlan1.商業(yè)計(jì)劃:特色體驗(yàn)一站式商WORLDUNIONPlan1.商業(yè)計(jì)劃:特色體驗(yàn)一站式商業(yè)中心區(qū)域型商業(yè)體現(xiàn)濱水及文化主題特色的地區(qū)級(jí)購(gòu)物中心社區(qū)商業(yè)濱水特色商業(yè)針對(duì)文化公園及張江等周邊高素質(zhì)人群文化、休閑、娛樂需求的臨水特色商業(yè)街滿足居民日常生活需要,提高居住便利性,完善的配套提升住宅的價(jià)值12/21/202270WORLDUNIONPlan1.商業(yè)計(jì)劃:特色體驗(yàn)一站式商北蔡商業(yè)以項(xiàng)目地塊及北中路為核心,為區(qū)域商業(yè)中心,周邊圍繞大型社區(qū)形成配套商業(yè)圈區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀主題型美食休閑風(fēng)情街其中新都匯商務(wù)苑總建面1.6萬平方米。租金2.8-4.2元/天/平方米北中路商業(yè)一條街大華錦繡華城商業(yè)配套圈樂購(gòu)賣場(chǎng):商業(yè)及娛樂休閑氛圍較好香榭麗大道:人氣略顯冷清區(qū)域商業(yè)中心項(xiàng)目地塊社區(qū)配套商業(yè)社區(qū)配套商業(yè)71北蔡商業(yè)以項(xiàng)目地塊及北中路為核心,為區(qū)域商業(yè)中心,周邊圍繞大區(qū)域型商業(yè)功能嚴(yán)重不足,以滿足基本消費(fèi)需求的中低檔購(gòu)物為主,形態(tài)以大賣場(chǎng)及商業(yè)街為主;社區(qū)型商業(yè)相對(duì)完善區(qū)域型商業(yè)——主要分布于高科西路-滬南路、北中路上,以大賣場(chǎng)及沿街商鋪為主,商品基本為平價(jià)的日常生活消費(fèi)品,部分品牌專賣店??傮w上檔次較低,布局分散,缺乏吸引力,不能滿足區(qū)域購(gòu)物的需求中小規(guī)模超市——農(nóng)工商、家得利、聯(lián)華超市,規(guī)模約500m2-1500m2,平價(jià)日常商品;國(guó)美電器小商品市場(chǎng):低檔日常商品;品牌專賣店:協(xié)亨手機(jī)、元祖、養(yǎng)和堂等沿街平價(jià)服裝店、箱包鞋店六里現(xiàn)代生活社區(qū)樂購(gòu)大賣場(chǎng)、香榭麗商業(yè)街健身俱樂部品牌餐飲、體育專賣店銀行租金約90元/m2.月社區(qū)型商業(yè)——新開發(fā)社區(qū)生活服務(wù)型商業(yè)配套完善,以大賣場(chǎng)、商業(yè)街為主,包括連鎖餐飲、專賣店、休閑健身設(shè)施;老社區(qū)商業(yè)為自發(fā)形成萬邦都市花園購(gòu)物配套少,以餐飲、休閑為主美食休閑廣場(chǎng)陽(yáng)光天堂KTV俱樂部龍匯美食廣場(chǎng):約20-30家商家,區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀72區(qū)域型商業(yè)功能嚴(yán)重不足,以滿足基本消費(fèi)需求的中低檔購(gòu)物為主,800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展綜合業(yè)種的業(yè)態(tài)綜合性商業(yè)形式轉(zhuǎn)型商業(yè)形式消費(fèi)者價(jià)格敏感多選擇,自由購(gòu)物空間多種需求個(gè)性消費(fèi)——?dú)W美經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)證明,當(dāng)城市的人均GDP達(dá)到4000美金以上時(shí),人們單純購(gòu)物的時(shí)間會(huì)明顯縮短,此時(shí)融合休閑、娛樂與購(gòu)物的業(yè)態(tài)將迅速發(fā)展。商業(yè)形態(tài)-城市經(jīng)濟(jì)模型:區(qū)域的商業(yè)形式隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而發(fā)展人均GDP城市化率25%45%70%85%95%+人均GDP位于1500美金以下;城市化水平在25%以下人均GDP位于1500~2000美金;城市化水平在45%以下人均GDP位于2000~4500美金;城市化水平在45%以上70%以下人均GDP位于4500~8000美金;城市化水平在70%以上90%以下人均GDP位于8000~20000美金;城市化水平在90%以上商業(yè)處于與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)相匹配的原始狀態(tài)商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)第一次升級(jí),取代了農(nóng)業(yè)時(shí)代的地?cái)?、集貿(mào)市場(chǎng),商品為城市生活提供基本保障商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)飛躍,多樣化、規(guī)?;默F(xiàn)代商業(yè)出現(xiàn),如超市、專賣店、精品店等超越商業(yè)范疇的廣義商業(yè)形態(tài)出現(xiàn),SHOPPINGMALL、大型購(gòu)物中心、旅游商業(yè)地產(chǎn)、物流等綜合型商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)廣義性商業(yè)的升華轉(zhuǎn)型,主題性的購(gòu)物公園等極具個(gè)性消費(fèi)的場(chǎng)所出現(xiàn)73800-1500US$1500-4000US$4000-80800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展綜合業(yè)種的業(yè)態(tài)綜合性商業(yè)形式轉(zhuǎn)型商業(yè)形式消費(fèi)者價(jià)格敏感多選擇,自由購(gòu)物空間多種需求個(gè)性消費(fèi)——?dú)W美經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)證明,當(dāng)城市的人均GDP達(dá)到4000美金以上時(shí),人們單純購(gòu)物的時(shí)間會(huì)明顯縮短,此時(shí)融合休閑、娛樂與購(gòu)物的業(yè)態(tài)將迅速發(fā)展。購(gòu)物中心、旅游商業(yè)地產(chǎn)等綜合型商業(yè)形態(tài)發(fā)展空間巨大,將是主流的商業(yè)形態(tài);個(gè)性化、主題性的商業(yè)形態(tài)出現(xiàn),多業(yè)態(tài)的組合、自由的購(gòu)物空間2004年浦東城鎮(zhèn)化率為71.4%
2005年浦東人均GDP已超過8000US$浦東.北蔡人均GDP城市化率+25%45%70%85%95%根據(jù)浦東及北蔡的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平,綜合購(gòu)物、休閑、娛樂等一站式體驗(yàn)功能的購(gòu)物中心等將是主流的商業(yè)形態(tài),個(gè)性化商業(yè)形態(tài)將出現(xiàn)74800-1500US$1500-4000US$4000-80北蔡的商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀不能滿足需求,存在擴(kuò)大發(fā)展商業(yè)的要求消費(fèi)者購(gòu)物現(xiàn)狀的調(diào)查分析39.7%的被調(diào)查人群選擇在北蔡鎮(zhèn)購(gòu)物;57.4%的被調(diào)查人群選擇不在北蔡鎮(zhèn)購(gòu)物;離家近商品便宜不選擇選擇消費(fèi)者選擇不在北蔡地區(qū)購(gòu)物的主要原因:沒有適合自己的購(gòu)物場(chǎng)所(占72.7%);沒有適合自己的品牌(占39.4%);商品種類少(占25.8%)和購(gòu)物環(huán)境差(占22.7%)離自己居住地近(占65.6%)商品價(jià)格便宜(占28.1%)75北蔡的商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀不能滿足需求,存在擴(kuò)大發(fā)展商業(yè)的要求消費(fèi)者消費(fèi)者商業(yè)消費(fèi)偏好的調(diào)查分析區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者去商業(yè)購(gòu)物場(chǎng)所的目的不再是單純的購(gòu)物;同時(shí)進(jìn)行休閑娛樂活動(dòng)的需求突出;此外包括聚會(huì)社交等其他多元化目的;綜合具備購(gòu)物、休閑娛樂功能的購(gòu)物中心能滿足消費(fèi)者的多元需求區(qū)域消費(fèi)者對(duì)具備購(gòu)物、休閑娛樂一站式體驗(yàn)的綜合購(gòu)物中心需求突出得分(滿分為5)購(gòu)物區(qū)域消費(fèi)者對(duì)綜合購(gòu)物中心偏好度最高(3.73分);其次為大型超市(3.5分);對(duì)品牌店、特色商店、專賣店、百貨、商業(yè)街的接收度均較高(3.3-3.5分)休閑娛樂76消費(fèi)者商業(yè)消費(fèi)偏好的調(diào)查分析區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者去商業(yè)購(gòu)物場(chǎng)所的目的對(duì)購(gòu)物中心的室內(nèi)購(gòu)物環(huán)境偏好最高,對(duì)車程20分鐘左右的購(gòu)物中心需求旺盛得分(滿分為5)區(qū)域消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物環(huán)境最偏好的為室內(nèi)空調(diào)環(huán)境(3.72分);對(duì)露天及地下的購(gòu)物環(huán)境接受度均較高對(duì)購(gòu)物中心可接受的車程為20分鐘之內(nèi)。消費(fèi)者商業(yè)消費(fèi)偏好的調(diào)查分析77對(duì)購(gòu)物中心的室內(nèi)購(gòu)物環(huán)境偏好最高,對(duì)車程20分鐘左右的購(gòu)物中未來周邊將有35萬體量的商業(yè)供應(yīng),本項(xiàng)目應(yīng)形成特色,差異化競(jìng)爭(zhēng)本項(xiàng)目周邊未來規(guī)劃有多個(gè)商業(yè)中心,除滿足區(qū)域居民生活之外,另具主題功能,包括:以商業(yè)辦公為主;以會(huì)展游憩為主;以產(chǎn)業(yè)配套為主等本項(xiàng)目應(yīng)與周邊商業(yè)中心形成特色差異化,特色發(fā)展塘橋地區(qū)商業(yè)中心商業(yè)辦公、酒店、文化休閑、教育培訓(xùn)、社區(qū)服務(wù)等;5萬m2左右1花木地區(qū)商業(yè)中心以完善周邊社區(qū)居住配套為主,兼顧游憩、會(huì)展配套,10萬m2左右2三林上南商業(yè)中心以滿足居民的生活消費(fèi)、休閑娛樂為主,15萬m2左右3三林北蔡地區(qū)商業(yè)中心以滿足居民的生活消費(fèi)、休閑娛樂為主,10萬m2左右4張江中區(qū)商業(yè)中心為產(chǎn)業(yè)配套,與商務(wù)辦公、酒店、文化、休閑、娛樂等結(jié)合,5萬m2左右5資料來源:《浦東新區(qū)商業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》54123周邊同級(jí)商業(yè)供應(yīng)未來鄰近將有35萬的中心商業(yè)體量北蔡周邊規(guī)劃的地區(qū)商業(yè)中心78未來周邊將有35萬體量的商業(yè)供應(yīng),本項(xiàng)目應(yīng)形成特色,差異化競(jìng)市場(chǎng)分析結(jié)論北蔡商業(yè)現(xiàn)狀遠(yuǎn)滯后于區(qū)域發(fā)展的要求,不能滿足區(qū)域消費(fèi)者的需求,存在擴(kuò)大商業(yè)發(fā)展的強(qiáng)烈需求;分析發(fā)展現(xiàn)狀,通過城市經(jīng)濟(jì)-商業(yè)形態(tài)模型的判斷,和消費(fèi)者調(diào)查分析,得出:本項(xiàng)目發(fā)展具購(gòu)物、休閑娛樂一站式體驗(yàn)功能的綜合購(gòu)物中心的可行性高:需求旺盛;區(qū)域市場(chǎng)空白;城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平支持服務(wù)區(qū)域人群的主題一站式購(gòu)物中心79市場(chǎng)分析結(jié)論北蔡商業(yè)現(xiàn)狀遠(yuǎn)滯后于區(qū)域發(fā)展的要求,不能滿足區(qū)將白蓮涇河引入購(gòu)物中心,形成濱水特色購(gòu)物體驗(yàn)在購(gòu)物中心內(nèi)建設(shè)一條人工運(yùn)河,引天然河水進(jìn)入人造運(yùn)河;本項(xiàng)目購(gòu)物中心案例:日本福岡博多水城80將白蓮涇河引入購(gòu)物中心,形成濱水特色購(gòu)物體驗(yàn)在購(gòu)物中心內(nèi)建建筑主題化、特色化,觀光與商業(yè)結(jié)合,形成購(gòu)物中心的特定磁場(chǎng)本項(xiàng)目購(gòu)物中心81建筑主題化、特色化,觀光與商業(yè)結(jié)合,形成購(gòu)物中心的特定磁場(chǎng)本特色的中庭與休憩廣場(chǎng)是購(gòu)物中心成功的重要因素之一本項(xiàng)目購(gòu)物中心82特色的中庭與休憩廣場(chǎng)是購(gòu)物中心成功的重要因素之一本項(xiàng)目購(gòu)物中多項(xiàng)高規(guī)格的體驗(yàn)式娛樂設(shè)施,成為其核心功能本項(xiàng)目購(gòu)物中心83多項(xiàng)高規(guī)格的體驗(yàn)式娛樂設(shè)施,成為其核心功能本項(xiàng)目購(gòu)物中心83業(yè)態(tài)包括多元一站式購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)服務(wù)等區(qū)域級(jí)購(gòu)物中心的內(nèi)部組合通常為:百貨、精品超市、專賣店、服裝和家庭裝飾用品店,以及電影院、飲食街、游樂場(chǎng)等休閑娛樂設(shè)施主力店陣容豪華------經(jīng)營(yíng)成功的有效保障大賣場(chǎng)-----世紀(jì)聯(lián)華眼鏡:茂昌百貨----友誼百貨鐘表:亨達(dá)利家居---特力屋娛樂:好樂迪運(yùn)動(dòng)休閑----迪卡儂兒童游樂:湯姆熊精品超市----屈臣氏服裝:耐克\優(yōu)衣庫(kù)家電賣場(chǎng)----永樂餐飲----KFC\麥當(dāng)勞\味千\星巴克\巴黎貝田面包\必勝客\避風(fēng)塘以上海長(zhǎng)寧區(qū)西郊百聯(lián)購(gòu)物中心為例:84業(yè)態(tài)包括多元一站式購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)服務(wù)等區(qū)域級(jí)本項(xiàng)目一站式體驗(yàn)購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)配比現(xiàn)代通行的區(qū)域購(gòu)物中心的功能配比大概是:購(gòu)物:52%餐飲:18%休閑娛樂:30%上海長(zhǎng)寧西郊百聯(lián)購(gòu)物中心:購(gòu)物:50%餐飲:14%休閑娛樂:36%北京金源購(gòu)物中心:購(gòu)物:67%餐飲:12%休閑娛樂:25%本項(xiàng)目購(gòu)物中心業(yè)態(tài)比例約為:購(gòu)物:50%餐飲:20%休閑娛樂:30%85本項(xiàng)目一站式體驗(yàn)購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)配比現(xiàn)代通行的區(qū)域購(gòu)物中心的功本項(xiàng)目一站式體驗(yàn)購(gòu)物中心的規(guī)模可為8-9萬購(gòu)物百貨、精品超市、電器、生活館、運(yùn)動(dòng)休閑、文化藝術(shù)、工藝禮品等餐飲咖啡、西餐、飲吧、酒吧、速食店等休閑娛樂科技樂園、溜冰場(chǎng)、KTV、保健美容等根據(jù)上海區(qū)域級(jí)購(gòu)物中心的體量規(guī)律,及本項(xiàng)目30萬常住服務(wù)人口,本購(gòu)物中心的總體規(guī)模約為8-9萬平米50%20%30%86本項(xiàng)目一站式體驗(yàn)購(gòu)物中心的規(guī)??蔀?-9萬購(gòu)物百貨、精品超市WORLDUNIONPlan1.商業(yè)計(jì)劃:特色體驗(yàn)一站式商業(yè)中心區(qū)域型商業(yè)體現(xiàn)濱水及文化主題特色的地區(qū)級(jí)購(gòu)物中心社區(qū)商業(yè)濱水特色商業(yè)針對(duì)文化公園及張江等周邊高素質(zhì)人群文化、休閑、娛樂需求的臨水特色商業(yè)街滿足居民日常生活需要,提高居住便利性,完善的配套提升住宅的價(jià)值12/21/202287WORLDUNIONPlan1.商業(yè)計(jì)劃:特色體驗(yàn)一站式商沿白蓮涇河北側(cè)彎曲布置;打造親水、開敞、可步行的臨水特色商業(yè)街:形態(tài)豐富,自由靈動(dòng)針對(duì)文化公園及張江等周邊高素質(zhì)人群的休閑購(gòu)物需求,沿白蓮涇河北側(cè)彎曲布置的臨水特色商業(yè)街底層臨水商業(yè)街親水步行開敞休憩88沿白蓮涇河北側(cè)彎曲布置;針對(duì)文化公園及張江等周邊高素質(zhì)人群濱水特色商業(yè)街工藝品店酒吧茶吧手工藝品店琴行…藝術(shù)文化的經(jīng)營(yíng)主題藝術(shù)文化的街頭小品自由與個(gè)性文化與藝術(shù)12/21/202289濱水特色商業(yè)街工藝品店藝術(shù)文化的經(jīng)營(yíng)主題藝術(shù)文化的街頭小品自WORLDUNIONPlan1.商業(yè)計(jì)劃:特色體驗(yàn)一站式商業(yè)中心區(qū)域型商業(yè)體現(xiàn)濱水及文化主題特色的地區(qū)級(jí)購(gòu)物中心社區(qū)商業(yè)濱水特色商業(yè)針對(duì)文化公園及張江等周邊高素質(zhì)人群文化、休閑、娛樂需求的臨水特色商業(yè)街滿足居民日常生活需要,提高居住便利性,完善的配套提升住宅的價(jià)值12/21/202290WORLDUNIONPlan1.商業(yè)計(jì)劃:特色體驗(yàn)一站式商WORLDUNIONPlan1.商業(yè)計(jì)劃:社區(qū)商業(yè)12/21/202291WORLDUNIONPlan1.商業(yè)計(jì)劃:社區(qū)商業(yè)12/1社區(qū)商業(yè)服務(wù)金融、郵政、沖印店、美發(fā)店、干洗店、租賃中介、電器維修…快餐西餐、中餐館、面包店……餐飲便利店、音像店、藥店…超市家居家居飾品、日雜店、玩具店、寵物店…社區(qū)商業(yè)街業(yè)態(tài)選擇要素:滿足社區(qū)居民日常生活需求。同一范圍內(nèi),相同經(jīng)營(yíng)內(nèi)容商家不可超過兩家。社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)92社區(qū)商業(yè)服務(wù)金融、郵政、沖印店、美發(fā)店、干洗店、租賃中資料來源:城市居住區(qū)規(guī)劃根據(jù)城市規(guī)劃指標(biāo),社區(qū)商業(yè)規(guī)模可確定為5千平米左右居住區(qū)小區(qū)組團(tuán)戶數(shù)(戶)10000-160003000-5000300-1000人口(人)30000-5000010000-150001000-3000
居住區(qū)小區(qū)組團(tuán)建筑面積用地面積建筑面積用地面積建筑面積用地面積總指標(biāo)1668~3293
(2228~4213)2172~5559
(2762~6329)968~2397
(1338~2977)1091~3835
(1491~4585)362~856
(703~1356)488~1058
(868~1578)其
中教育600~12001000~2400330~1200708~2400160~400300~500醫(yī)療衛(wèi)生(含醫(yī)院)78~198
(178~398)138~378
(298~548)38~9878~2286~2012~40文體125~245225~64545~7565~10518~2440~60商業(yè)服務(wù)708~910600~940450~570100~600150~370100~400社區(qū)服務(wù)59~46476~66859~29276~32819~3216~28金融郵電(含銀行、郵電局)20~30
(60~80)25~5016~2222~34----市政公用(含居民存車處)40~150
(460~820)70~360
(500~960)30~140
(400~720)50~140
(450~760)9~10
(350~510)20~30
(400~550)行政管理其它46~9637~72--------公共服務(wù)設(shè)施控制指標(biāo)(㎡/千人)本項(xiàng)目住宅建筑面積約15萬平米,按浦東新區(qū)城鎮(zhèn)人均居住面積16.7平米(《上海政府網(wǎng)》統(tǒng)計(jì)資料)計(jì)算,預(yù)計(jì)居民約9375人,預(yù)計(jì)常住人口約9500人,屬于小區(qū)級(jí)別;按小區(qū)級(jí)別規(guī)劃指標(biāo),商業(yè)面積應(yīng)控制在450-570平米/千人×9.5人=4300-5500平米之間社區(qū)商業(yè)規(guī)模93資料來源:城市居住區(qū)規(guī)劃根據(jù)城市規(guī)劃指標(biāo),社區(qū)商業(yè)規(guī)??纱_定WORLDUNIONPlan2.公共設(shè)施計(jì)劃:文化體育中心標(biāo)志性功能、建筑,現(xiàn)代人的精神家園醫(yī)療中心音樂文化廣場(chǎng)重大活動(dòng)聚集地,身邊的藝術(shù)與文化重要空間交換節(jié)點(diǎn)改善區(qū)域的健康醫(yī)療需求,提升區(qū)域地位及價(jià)值,尤其提升周邊住宅價(jià)值12/21/202294WORLDUNIONPlan2.公共設(shè)施計(jì)劃:文化體育中心北蔡區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有文化體育功能落后,分布零散,不能滿足周邊消費(fèi)者生活配套需要新華書店:營(yíng)業(yè)面積500平米左右經(jīng)營(yíng)范圍僅為中小學(xué)教材及其他書籍北蔡圖書館:現(xiàn)有館舍面積215m2少兒圖書室、成人報(bào)刊閱覽室、成人外借室3個(gè)對(duì)外窗口文化體育配套設(shè)施等級(jí)低,功能落后;目前已不能滿足周邊居民增長(zhǎng)的文化生活需求周邊較為缺乏供居民健身運(yùn)動(dòng)的綜合場(chǎng)所現(xiàn)有文化體育設(shè)施工作日人氣亦旺盛,以老人為主,文化氛圍濃厚僅有的小規(guī)模書店不能滿足當(dāng)?shù)氐男枨蠊搀w育設(shè)施極少;現(xiàn)僅有的小規(guī)模休憩健身公園極受歡迎95北蔡區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有文化體育功能落后,分布零散,不能滿足周邊消費(fèi)者區(qū)域人群對(duì)文化、建設(shè)需求旺盛,對(duì)功能完善的文化體育健身中心有較高的需求消費(fèi)者的文化體育需求調(diào)查泛目標(biāo)群關(guān)注個(gè)人健康,最喜歡光臨的健身場(chǎng)所是設(shè)施齊全的體育中心(占應(yīng)答樣本的37.2%),男性對(duì)健身中心的偏好高于女性。泛目標(biāo)群每星期的健身頻率是1.52次.96區(qū)域人群對(duì)文化、建設(shè)需求旺盛,對(duì)功能完善的文化體育健身中心有上海同類地區(qū)級(jí)文化中心均設(shè)置了獨(dú)立的多功能文化藝術(shù)中心;政府主導(dǎo),市場(chǎng)運(yùn)作,確保公益浦東康橋文化中心集歌舞表演、電影、圖書為一體的鎮(zhèn)文化中心借助該工作室的人文資源和品牌資源來提升文化服務(wù)檔次,同時(shí)改革原來文化站的運(yùn)作方式徐匯區(qū)西南片的文化藝術(shù)中心集學(xué)習(xí)、健身、休閑、娛樂等功能于一體占地面積4683平方米建筑面積10512平方米項(xiàng)目投資4800萬功能設(shè)置圖書分館(四樓,使用館面積1300平方米)包括閱覽區(qū)和時(shí)尚書吧、影劇院、健身中心(三樓210平方米)、休閑餐廳及各類娛樂活動(dòng)室和多功能排練廳運(yùn)作方式直接屬區(qū)文化局管理徐匯長(zhǎng)橋文化藝術(shù)中心占地面積28畝建筑面積7560平方米項(xiàng)目投資6000萬功能設(shè)置圖書館、健身房、影劇院、棋牌等娛樂活動(dòng)室和表演排練廳等運(yùn)作方式委托社會(huì)機(jī)構(gòu)(孫徐春工作室)經(jīng)營(yíng)管理,管理人員由社會(huì)機(jī)構(gòu)招聘,政府采用成立管理委員會(huì)等方式對(duì)其領(lǐng)導(dǎo)上海同類文化中心97上海同類地區(qū)級(jí)文化中心均設(shè)置了獨(dú)立的多功能文化藝術(shù)中心;政府龍崗文化中心占地5萬平方米,總投資5.5億,建筑面積10萬平方米,歷經(jīng)8年建成。是由政府投資的大型公益項(xiàng)目多功能綜合場(chǎng)館,有A、B、C、D、E、F六個(gè)互相連通又相對(duì)獨(dú)立的建筑區(qū),4萬平米純公益性質(zhì)。A區(qū):有1200座的劇院,另有600座的高檔音樂廳;B區(qū):文化館;C區(qū):設(shè)備用房、書城、屋頂花園;D區(qū):藏書100萬冊(cè)圖書館E區(qū):獨(dú)立地下停車庫(kù);F區(qū):配套服務(wù)樓采取市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng),實(shí)行“分塊承包、市場(chǎng)競(jìng)投”方式確定經(jīng)營(yíng)者,引入社會(huì)資源進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。
涵蓋基層公共文化服務(wù)、文化產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)、配套服務(wù)三大模塊是市民演出、展覽、會(huì)議、購(gòu)書、讀書、繪畫、藝術(shù)培訓(xùn)等文化娛樂的理想場(chǎng)所深圳龍崗文化中心98龍崗文化中心占地5萬平方米,總投資5.5億,建筑面積10萬平滿足現(xiàn)代人培訓(xùn)、藝術(shù)文化學(xué)習(xí)交流、運(yùn)動(dòng)健身、娛樂休閑等精神需求的文化休閑中心定位——文化休閑中心不僅使居民享受到便利的“一站式”文化服務(wù),還提供表演休閑舞臺(tái),帶動(dòng)社區(qū)文化活動(dòng)。運(yùn)營(yíng)方式——采用市場(chǎng)運(yùn)作方式,通過招標(biāo)形式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理功能物業(yè)形態(tài)文化活動(dòng)中心兒童成長(zhǎng)基地標(biāo)志性建筑建筑體量約2-3萬文化俱樂部影劇場(chǎng)、音樂廳藝術(shù)培訓(xùn)(戲曲、舞蹈等)書城(購(gòu)書、讀書沙龍等)教育培訓(xùn)老年活動(dòng)中心配套咖啡廳等體育基地健身中心體育場(chǎng)館本項(xiàng)目休閑中心99滿足現(xiàn)代人培訓(xùn)、藝術(shù)文化學(xué)習(xí)交流、運(yùn)動(dòng)健身、娛樂休閑等精神需標(biāo)志性建筑,形成強(qiáng)烈視覺沖擊及視覺焦點(diǎn),展現(xiàn)文化中心的動(dòng)感、活力,成為區(qū)域地標(biāo)運(yùn)用現(xiàn)代、夸張的建筑手法創(chuàng)造包括表演場(chǎng)、媒體展示館以及富含文化意義的場(chǎng)所本項(xiàng)目文化體育中心——區(qū)域標(biāo)志性建筑12/21/2022100標(biāo)志性建筑,形成強(qiáng)烈視覺沖擊及視覺焦點(diǎn),展現(xiàn)文化中心的動(dòng)感成長(zhǎng)天地大眾體驗(yàn)培訓(xùn)交流動(dòng)感生活文化展示的平臺(tái)藝術(shù)交流的舞臺(tái)12/21/2022101成長(zhǎng)天地大眾體驗(yàn)文化展示的平臺(tái)12/18/2022101音樂文化廣場(chǎng)——人流聚集節(jié)點(diǎn)入口廣場(chǎng)與特色商業(yè)街共同組成區(qū)域商業(yè)中心的地區(qū)級(jí)公共空間,形成區(qū)域名片廣場(chǎng)空間與周邊商業(yè)相融合,并形成居民休憩與交流的空間入口主廣場(chǎng)通過大面積的音樂噴泉、綠地等突出整體形象12/21/2022102音樂文化廣場(chǎng)——人流聚集節(jié)點(diǎn)入口廣場(chǎng)與特色商業(yè)街共同組成區(qū)域露天劇場(chǎng)假日書市假日展覽古玩交易市場(chǎng)廣場(chǎng)街角小咖啡廳…12/21/2022103露天劇場(chǎng)12/18/2022103北蔡鎮(zhèn)醫(yī)院現(xiàn)有規(guī)模不能滿足區(qū)域需求,建設(shè)地區(qū)醫(yī)療中心,滿足現(xiàn)代居住人群的醫(yī)療需求,提升區(qū)域地位及價(jià)值北蔡鎮(zhèn)衛(wèi)生院作為擔(dān)負(fù)整個(gè)北蔡地區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生的醫(yī)院,承擔(dān)的壓力較繁重。部分民營(yíng)性質(zhì)的醫(yī)院的建造,并未能成功造成分流,板塊內(nèi)急需在此方面得到提升醫(yī)療配套北蔡鎮(zhèn)醫(yī)院:占地約5000平米左右,為一級(jí)甲等醫(yī)院核定床位數(shù)90;實(shí)際開放102個(gè)共5棟樓,分別設(shè)置住院部、門診部、西藥房及行政部門等基本功能較齊全功能目標(biāo):應(yīng)建立向多個(gè)社區(qū)共同服務(wù)的二級(jí)以上綜合性醫(yī)院根據(jù)《居住地區(qū)級(jí)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》,醫(yī)療中心建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)為45~70m2/千人,用地面積70~100m2/千人。區(qū)域直接服務(wù)人口20萬,則需用地面積2萬平米左右,建筑面積1.5萬平米左右建議本項(xiàng)目可將原北蔡鎮(zhèn)醫(yī)院分別向西、北擴(kuò),形成地區(qū)性中心醫(yī)院(如圖示)104北蔡鎮(zhèn)醫(yī)院現(xiàn)有規(guī)模不能滿足區(qū)域需求,建設(shè)地區(qū)醫(yī)療中心,滿足現(xiàn)WORLDUNIONPlan3.酒店計(jì)劃:主題體驗(yàn)、文化品位;自由經(jīng)濟(jì)12/21/2022105WORLDUNIONPlan3.酒店計(jì)劃:主題體驗(yàn)、文化品北蔡酒店分布特征明顯:集鎮(zhèn)中心內(nèi)大量低端旅館,培花組團(tuán)為經(jīng)濟(jì)型酒店,沿城市主干道高科西路、滬南路發(fā)展中檔星級(jí)酒店主要分布于集鎮(zhèn)中心及新博覽中心附近,特征明顯:培花、萬邦集鎮(zhèn)中心北蔡大酒店北蔡大酒店上海申花酒店,經(jīng)濟(jì)型北蔡假日之星,經(jīng)濟(jì)型浦東會(huì)展大酒店,準(zhǔn)四星上海吉儂賓館,二星新國(guó)際博覽中心世博會(huì)館北蔡工業(yè)園總部基地鳳都之星旅館創(chuàng)鋒、星達(dá)、悅舜旅館集鎮(zhèn)中心無星級(jí)旅館,等級(jí)低,規(guī)模小北蔡大酒店創(chuàng)鋒等3家旅館
鳳都之星旅館培花、萬邦組團(tuán)臨近新博覽中心,均為經(jīng)濟(jì)型酒店申花酒店北蔡假日之星
高科西路依托世博會(huì)館,發(fā)展會(huì)展星級(jí)酒店,檔次較高浦東會(huì)展大酒店滬南路依托城市主干道及北蔡工業(yè)園,星級(jí)賓館吉儂賓館106北蔡酒店分布特征明顯:集鎮(zhèn)中心內(nèi)大量低端旅館,培花組團(tuán)為經(jīng)濟(jì)幾乎所有酒店及旅館均經(jīng)營(yíng)良好,會(huì)展帶來巨大的需求;北蔡區(qū)域發(fā)展酒店空間廣闊北蔡酒店類型構(gòu)成示意圖目前北蔡酒店以低端的旅館為主;經(jīng)濟(jì)型酒店2家,二星級(jí)酒店1家;準(zhǔn)四家酒店1家規(guī)模出租率與客戶構(gòu)成北蔡酒店平均房?jī)r(jià)酒店類型現(xiàn)付價(jià)(元/晚)浦東會(huì)展大酒店418二星級(jí)酒店198經(jīng)濟(jì)型酒店199無星級(jí)酒店209北蔡酒店整體出租率較高,客戶以參加新國(guó)際博覽中心的會(huì)展客戶為主,部分自浦東機(jī)場(chǎng)的酒店類型房間數(shù)(間)浦東會(huì)展大酒店150申花經(jīng)濟(jì)酒店216無星級(jí)酒店北蔡大酒店4500m2,52間40107幾乎所有酒店及旅館均經(jīng)營(yíng)良好,會(huì)展帶來巨大的需求;北蔡區(qū)域發(fā)根據(jù)現(xiàn)代酒店消費(fèi)趨勢(shì)
溫馨提示
- 1. 本站所有資源如無特殊說明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請(qǐng)下載最新的WinRAR軟件解壓。
- 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請(qǐng)聯(lián)系上傳者。文件的所有權(quán)益歸上傳用戶所有。
- 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網(wǎng)頁(yè)內(nèi)容里面會(huì)有圖紙預(yù)覽,若沒有圖紙預(yù)覽就沒有圖紙。
- 4. 未經(jīng)權(quán)益所有人同意不得將文件中的內(nèi)容挪作商業(yè)或盈利用途。
- 5. 人人文庫(kù)網(wǎng)僅提供信息存儲(chǔ)空間,僅對(duì)用戶上傳內(nèi)容的表現(xiàn)方式做保護(hù)處理,對(duì)用戶上傳分享的文檔內(nèi)容本身不做任何修改或編輯,并不能對(duì)任何下載內(nèi)容負(fù)責(zé)。
- 6. 下載文件中如有侵權(quán)或不適當(dāng)內(nèi)容,請(qǐng)與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
- 7. 本站不保證下載資源的準(zhǔn)確性、安全性和完整性, 同時(shí)也不承擔(dān)用戶因使用這些下載資源對(duì)自己和他人造成任何形式的傷害或損失。
最新文檔
- 壓力容器用鋼材焊接工藝要求考核試卷
- 汽車空調(diào)系統(tǒng)風(fēng)道流動(dòng)與壓力損失分析考核試卷
- 領(lǐng)導(dǎo)力在遠(yuǎn)程團(tuán)隊(duì)管理中的應(yīng)用考核試卷
- 機(jī)器制造企業(yè)寧?kù)o生產(chǎn)尺度化評(píng)定尺度
- 公司代理合同13篇
- 正規(guī)的離婚協(xié)議書(資料15篇)
- 污水安全治理活動(dòng)方案
- 模特在田園走秀活動(dòng)方案
- 汽車趣味游戲活動(dòng)方案
- 民俗活動(dòng)儀仗隊(duì)活動(dòng)方案
- 2025春季學(xué)期國(guó)開電大本科《管理英語4》一平臺(tái)機(jī)考真題及答案(第八套)
- 2025屆上海市中考語文真題作文題目解析+范文
- 2025年全國(guó)普通高校招生全國(guó)統(tǒng)一考試數(shù)學(xué)試卷(新高考Ⅰ卷)含答案
- 2025年河南省豫地科技集團(tuán)有限公司社會(huì)招聘169人筆試參考題庫(kù)附帶答案詳解析集合
- DZ/T 0269-2014地質(zhì)災(zāi)害災(zāi)情統(tǒng)計(jì)
- 北京市海淀區(qū)2023-2024學(xué)年高二下學(xué)期期末考試英語試卷(含答案)
- 【KAWO科握】2025年中國(guó)社交媒體平臺(tái)指南報(bào)告
- TCEC691-2022故障錄波及行波測(cè)距一體化裝置技術(shù)規(guī)范
- 高級(jí)衛(wèi)生專業(yè)技術(shù)資格-副高級(jí)(護(hù)理學(xué))真題庫(kù)-14
- 歷史明清時(shí)期的科技與文化課件-2024-2025學(xué)年統(tǒng)編版七年級(jí)歷史下冊(cè)
- 爆破三員培訓(xùn)
評(píng)論
0/150
提交評(píng)論