XXXX年開封市通許項(xiàng)目發(fā)展建議報(bào)告課件

通許項(xiàng)目發(fā)展建議報(bào)告通許項(xiàng)目發(fā)展建議報(bào)告1項(xiàng)目核心問題背景：通許縣房地產(chǎn)處于初步發(fā)展階段，整體規(guī)劃及產(chǎn)品有待提升，現(xiàn)在通許縣地產(chǎn)項(xiàng)目主要集中西區(qū)，分布在惠賈渠兩側(cè)，周邊環(huán)境優(yōu)美，區(qū)域認(rèn)識度越來越高；北區(qū)板塊正在崛起，現(xiàn)在只有一個(gè)中央公園，咸平湖環(huán)境資源豐富，將來是通許地產(chǎn)項(xiàng)目突出板塊，相信將來一定會超越西區(qū)板塊，本案緊鄰咸平湖，自然環(huán)境，提升本案的區(qū)域價(jià)值。項(xiàng)目全案在通許承擔(dān)一個(gè)什么樣的市場角色？本案應(yīng)該做什么產(chǎn)品來滿足我們的目標(biāo)客群？項(xiàng)目優(yōu)點(diǎn)很多，我們采取什么樣的營銷策略吸引客戶、塑造品牌；我們?nèi)绾捂i定我們的目標(biāo)客戶？項(xiàng)目核心問題背景：通許縣房地產(chǎn)處于初步發(fā)展階段，整體規(guī)劃及產(chǎn)2本案需要解決的問題明確方向（企業(yè)戰(zhàn)略、市場競爭下的策略）清晰思路（整體定位、營銷思路）本案需要解決的問題明確方向（企業(yè)戰(zhàn)略、市場競爭下的策3本案總體軸線宏觀市場分析客戶群定位營銷策略市場環(huán)境分析項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議競爭環(huán)境分析項(xiàng)目屬性詮釋整體產(chǎn)品定位本案總體軸線宏觀市場分析客戶群定位營銷策略市場環(huán)境分析項(xiàng)目物4通許北區(qū)，再造一座城50萬㎡稀缺舒適住宅區(qū)如何樹立核心？如何引領(lǐng)高尚？通許北區(qū)，再造一座城如何樹立核心？5PART1：通許印象PART1：通許印象6河南中心，開封相鄰?fù)ㄔS縣隸屬開封市，地處豫東平原，北臨黃河，距省會鄭州市100公里，七朝古都通許市45公里。通許縣東接杞縣、西連尉氏，南鄰扶溝、太康，北交通許縣。東西寬27.7公里，南北長34.8公里，總面積767.53平方公里。2008年，轄6個(gè)鎮(zhèn)、6個(gè)鄉(xiāng)：城關(guān)鎮(zhèn)、豎崗鎮(zhèn)、玉皇廟鎮(zhèn)、四所樓鎮(zhèn)、朱砂鎮(zhèn)、長智鎮(zhèn)、馮莊鄉(xiāng)、孫營鄉(xiāng)、大崗李鄉(xiāng)、邸閣鄉(xiāng)、練城鄉(xiāng)、厲莊鄉(xiāng)。309個(gè)行政村，611個(gè)自然村，62.46萬人。民族漢族居多，占99.2%，回族和其他少數(shù)民族占0.8%?？h人民政府駐城關(guān)鎮(zhèn)。通許縣扶溝太康尉氏杞縣城市屬性：通許位于河南省中部，緊鄰?fù)ㄔS，距通許僅45公里河南中心，開封相鄰?fù)ㄔS縣東接杞縣、西連尉氏，南鄰扶溝、太康，7通許縣區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通十分發(fā)達(dá)。西距新鄭國際機(jī)場、京廣鐵路、京珠高速公路60公里，北距隴海鐵路45公里。地方鐵路登杞線穿越境內(nèi)，長達(dá)46公里。境內(nèi)高速公路縱橫交錯(cuò)，遍布全縣，日南（日照至南陽）、大廣（大慶至廣州）兩條高速公路交匯與縣城東北3公里，內(nèi)蒙古阿拉善旗至深圳高速公路縱貫全境，已開工建設(shè)的鄭州機(jī)場至商丘高速成公路穿境而過。境內(nèi)有S218、S325、S326省道3條，全縣通車總里程已達(dá)1422.7萬公里，公路密度每百平方公里185.8公里，現(xiàn)已形成了以高速公路、鐵路、國道、省道為骨架，以縣、鄉(xiāng)、村道路為脈絡(luò)的交通網(wǎng)絡(luò)體系城市屬性：西距新鄭國際機(jī)場、京廣鐵路、京珠高速公路60公里，北距隴海鐵路45公里，南蘭、大廣距城區(qū)3公里，交通便捷。通許縣區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通十分發(fā)達(dá)。西距新鄭國際機(jī)場、京廣鐵路8通許縣產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)規(guī)劃占地15.5平方公里，分城東和城北兩個(gè)集聚區(qū)，已開發(fā)利用5.1平方公里，入駐企業(yè)35家，全部投產(chǎn)后可實(shí)現(xiàn)年產(chǎn)值46億元，年獲利稅3.88億元，可安排7000余人就業(yè)。區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善。已形成以電動車產(chǎn)業(yè)為支柱，紡織服裝、機(jī)械制造、釀酒、化工、農(nóng)副產(chǎn)品加工五大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)并存的良好局面。產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)按照“統(tǒng)一規(guī)劃、成片布局、整合資源、拓展空間”的要求，從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、信息平臺打造、服務(wù)環(huán)境的優(yōu)化、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的引進(jìn)等方面高起點(diǎn)規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，最大限度降低企業(yè)入?yún)^(qū)成本，吸引項(xiàng)目向集聚區(qū)聚集，力爭將兩大集聚區(qū)建設(shè)成為通許縣對外開放的“窗口”和招商引資的重要基地3產(chǎn)業(yè)園聚集區(qū)產(chǎn)業(yè)園聚集區(qū)城市屬性：按照通許市委、市政府打好工業(yè)強(qiáng)市攻堅(jiān)戰(zhàn)的總體部署，通許縣大力實(shí)施“開放引進(jìn)”戰(zhàn)略，全面出臺各項(xiàng)招商引資優(yōu)惠政策，打造“政策洼地、投資福地、興業(yè)高地”。通許縣產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)規(guī)劃占地15.5平方公里，分城東和城北兩個(gè)集92011年1-11月份，通許縣規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá)到128家。截至11月末，規(guī)模以上工業(yè)共完成總產(chǎn)值1263835萬元，同比增長25.8%；實(shí)現(xiàn)現(xiàn)價(jià)工業(yè)增加值334175萬元，同比增長26.3%。（一）1-11月通許縣規(guī)模以上工業(yè)發(fā)展情況

1-11月以來，全縣規(guī)模以上工業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的態(tài)勢，尤其進(jìn)入第二季度，由于各企業(yè)生產(chǎn)力度的不斷增強(qiáng)，一批新建新增企業(yè)的加入，全縣規(guī)模以上工業(yè)處于穩(wěn)增速運(yùn)行狀態(tài)，三個(gè)月當(dāng)月的總產(chǎn)值增長速度一直保持在23.7%以上，平均速度達(dá)到了23.8%，全縣規(guī)模以上工業(yè)增加值獲得了24.3%以上的增長速度。同時(shí)產(chǎn)銷銜接良好，1-11份銷售產(chǎn)值共完成1256692萬元，產(chǎn)銷率達(dá)99.4%，同比增長0.7個(gè)百分點(diǎn)，工業(yè)用電量平穩(wěn)控制，1-11月共用電1955.5萬千瓦時(shí)，同比下降7.6個(gè)百分點(diǎn)，遠(yuǎn)低于工業(yè)增加值的增長速度。12.5163030.9703601020304050607009年10年規(guī)劃通許縣城市化進(jìn)程城市建成區(qū)城市化率城市屬性：近6年來，盡管經(jīng)濟(jì)總量仍然不高，但經(jīng)濟(jì)增長勢頭良好，實(shí)現(xiàn)了4年翻一番的較快增速2011年1-11月份，通許縣規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá)到128家。10（二）2012年及未來全縣規(guī)模工業(yè)發(fā)展形勢展望鑒于通許縣工業(yè)結(jié)構(gòu)及傳統(tǒng)發(fā)展模式，歷來縣規(guī)模以上工業(yè)發(fā)展會在下半年開始提速，相應(yīng)而言每年的下半年也是同比基數(shù)逐步加大的時(shí)期，給縣規(guī)模以上工業(yè)增長的壓力也開始逐步加大。首先，老企業(yè)增長空間進(jìn)一步壓縮，難有潛力可挖。全縣目前的128家規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)中，納入統(tǒng)計(jì)兩年以上的企業(yè)有124家，基數(shù)十分龐大，而且經(jīng)過多年的發(fā)展，其產(chǎn)能利用基本飽和，部分企業(yè)已經(jīng)處于下滑狀態(tài)，僅僅依靠企業(yè)自身自然的增長，已經(jīng)沒有多少空間，正常情況下能有10個(gè)百分點(diǎn)的拉動力已很不錯(cuò)了。其次，新增企業(yè)規(guī)模相對較小，拉動力不足。2011下半年全縣共新增企業(yè)4家，預(yù)計(jì)規(guī)模沒有一個(gè)億元企業(yè)，對全年規(guī)模以上工業(yè)增長的拉動力預(yù)計(jì)不會太強(qiáng)。鑒于上述情況，可以預(yù)期隨著去年同期基數(shù)的逐步加大，2012年縣規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟(jì)增長的壓力將是空前的，預(yù)計(jì)累計(jì)增長速度將會慢速提升。城市屬性：近6年來，盡管經(jīng)濟(jì)總量仍然不高，但經(jīng)濟(jì)增長勢頭良好，實(shí)現(xiàn)了4年翻一番的較快增速（二）2012年及未來全縣規(guī)模工業(yè)發(fā)展形勢展望11本案城市屬性：以打造生態(tài)園林城市為目標(biāo)，以創(chuàng)“三城”為載體，按照“兩心、兩軸、三帶、五大片區(qū)”的規(guī)劃布局本案城市屬性：以打造生態(tài)園林城市為目標(biāo)，以創(chuàng)“三城”為載體，12區(qū)域?qū)傩裕罕背菂^(qū)，將成為一座集居住、工業(yè)、辦公、休閑為一體的生態(tài)型新城；將成為通許未來的行政中心與發(fā)展重點(diǎn)；將來對通許市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的價(jià)值逐漸展現(xiàn)，具有良好的發(fā)展前景；西區(qū)居住區(qū)逐步形成。通許以北，生態(tài)新城通許新區(qū)核心區(qū)是集居住、工業(yè)、辦公、休閑為一體的生態(tài)型新城區(qū)。建設(shè)初建成效，區(qū)域崛起在即從近幾年的發(fā)展情況看，西新區(qū)高端項(xiàng)目云集，絕大部分項(xiàng)目都集中在此，北區(qū)生態(tài)居住規(guī)劃已經(jīng)初步形成，區(qū)域崛起在即，相信將來一定會超過西區(qū)區(qū)域?qū)傩裕罕背菂^(qū)，將成為一座集居住、工業(yè)、辦公、休閑為一體的13區(qū)域?qū)傩裕罕眳^(qū)的崛起，啟動了通許縣發(fā)展的新篇章，將成為通許經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展的新興區(qū)與改革發(fā)展的孵化器涵蓋產(chǎn)業(yè)、教育、居住、商貿(mào)等功能產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)居住區(qū)咸平大道聚集行政單位，產(chǎn)業(yè)園區(qū)聚集于此，勢必會帶來強(qiáng)大的人流，咸平湖的建設(shè)改造必將提升北區(qū)區(qū)域價(jià)值。區(qū)域?qū)傩裕罕眳^(qū)的崛起，啟動了通許縣發(fā)展的新篇章，將成為通許經(jīng)14區(qū)域?qū)傩裕憾S著北區(qū)的建設(shè)，通許也將逐漸開始共享部分通許市的優(yōu)勢資源，享受通許20分鐘城市圈的便利區(qū)位優(yōu)勢通許20分鐘城市圈2003年，為了實(shí)現(xiàn)建設(shè)小康社會和中原崛起的宏偉目標(biāo)，河南省委、省政府制定了《河南省全面建設(shè)小康社會規(guī)劃綱要》，作出了實(shí)施區(qū)域性中心城市帶動戰(zhàn)略、加快中原城市群發(fā)展、實(shí)現(xiàn)中原崛起的戰(zhàn)略決策，并確定以鄭州為中心，一個(gè)半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的通許、洛陽、新鄉(xiāng)、焦作、許昌、平頂山、漯河、濟(jì)源9個(gè)省轄市組成中原城市群，同時(shí)大廣高速和國道到通許僅需20分鐘，享受開封老皇城城市生活圈。未來的20分鐘城市圈中心作為通許到通許的橋頭堡，通許北區(qū)新區(qū)將與通許西新區(qū)一起成為卡瘋城市帶的副中心，從而共享20分鐘城市圈核心帶來的巨大區(qū)位優(yōu)勢。20分鐘生活圈區(qū)域?qū)傩裕憾S著北區(qū)的建設(shè)，通許也將逐漸開始共享部分通許市的15項(xiàng)目屬性：本項(xiàng)目地塊所屬區(qū)域位于通許北區(qū)咸平湖景觀中心，屬于通許新區(qū)的第二組團(tuán)，隨著北區(qū)道路管網(wǎng)等系統(tǒng)的完善和咸平湖改造建設(shè)完成，北區(qū)組團(tuán)即將大規(guī)模開發(fā)；項(xiàng)目發(fā)展機(jī)遇明顯。咸平湖本案項(xiàng)目屬性：本項(xiàng)目地塊所屬區(qū)域位于通許北區(qū)咸平湖景觀中心，屬于16項(xiàng)目與城市的關(guān)系：項(xiàng)目的發(fā)展將推動通許房地產(chǎn)市場的升級，提升通許人居水平并奠定新區(qū)的形象，從而奠定核心區(qū)的發(fā)展基調(diào)主導(dǎo)通許房地產(chǎn)開發(fā)方向，引領(lǐng)新一輪建設(shè)熱潮項(xiàng)目距蘭南高速不足5公里、距S218不足1000米，未來的城市之門在項(xiàng)目之北，項(xiàng)目未來將承擔(dān)通許北大門的形象的使命形成通許新城形象，奠定核心區(qū)發(fā)展基調(diào)作為核心區(qū)啟動路的一號路從項(xiàng)目南北貫穿，將帶動區(qū)域與核心區(qū)發(fā)展共同建設(shè)，極大的推進(jìn)項(xiàng)目的面世進(jìn)程。升級通許人居體系隨著核心區(qū)的建設(shè)，項(xiàng)目將享受核心區(qū)域的市政配套與咸平湖湖景資源，將成為項(xiàng)目開發(fā)的巨大利好項(xiàng)目與城市的關(guān)系：項(xiàng)目的發(fā)展將推動通許房地產(chǎn)市場的升級，提升17項(xiàng)目與區(qū)域的關(guān)系：項(xiàng)目位于新區(qū)核心區(qū)的發(fā)展軸線上，承載著引領(lǐng)區(qū)域強(qiáng)勢啟動的關(guān)鍵角色咸平大道次主軸線上，通許北門戶項(xiàng)目緊鄰上海路，與咸平大道不足500米，10分鐘直達(dá)蘭南高速，項(xiàng)目未來將承擔(dān)通許北大門的形象的使命。咸平湖改造、道路建設(shè)，北區(qū)崛起在即！咸平湖改造方案已經(jīng)審批，道路管網(wǎng)正在如火如荼的將建設(shè)，北區(qū)崛起指日可待！項(xiàng)目與區(qū)域的關(guān)系：項(xiàng)目位于新區(qū)核心區(qū)的發(fā)展軸線上，承載著引領(lǐng)18PART2：通許房地產(chǎn)現(xiàn)狀PART2：通許房地產(chǎn)現(xiàn)狀19通許縣房地產(chǎn)市場洞察（一）、市場現(xiàn)狀隨著政府對城市的重新規(guī)劃定位，通許縣房地產(chǎn)發(fā)展迎來了真正的春天，瑞通嘉園、、水榭花都、儷景灣、凱旋城、假日瀾灣

等一批規(guī)模性住區(qū)開工建設(shè)，通許樓市出現(xiàn)了供銷兩旺的繁榮景象。近兩年，通許縣房地產(chǎn)市場雖然取得了較快的發(fā)展并且勢頭良好，但直到目前，樓市發(fā)展并不完善，規(guī)模性樓盤及私人建房共存，樓市整體仍處在“市場發(fā)展的初級階段”。作為一個(gè)新興市場，民權(quán)縣房地產(chǎn)市場有著自己鮮明的個(gè)性，同時(shí)也存在諸多問題值得關(guān)注。通許縣房地產(chǎn)市場洞察（一）、市場現(xiàn)狀隨著政府對城市的重新規(guī)劃20通許縣城目前有房地產(chǎn)項(xiàng)目十余處，房地產(chǎn)項(xiàng)目主要集中在在行政路為中心的縣城中西部，目前集中了通許縣城的大部分樓盤。項(xiàng)目售樓處也主要沿行政路兩側(cè)布置，包括儷景灣、名門世家、瑞通嘉園及城北新區(qū)新亮相的中央公園等。建筑形態(tài)處在多層向小高層過渡階段，居民對小高層產(chǎn)品接受度尚可。房價(jià)水平多層均價(jià)2700-2800元/㎡，高層均價(jià)2800-2900元/㎡。戶型以常規(guī)戶型為主，水榭花都有部分創(chuàng)新。市政無集中供暖，采暖源以地?zé)豳Y源為主。城北新區(qū)范圍內(nèi)有大塊閑置土地，具備良好房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值。營銷推廣水平一般，以常規(guī)戶外廣告牌、墻體廣告、圍檔、單頁、短信及觀賞性活動等為主，廣告表現(xiàn)力一般。樓盤多為開發(fā)商自己銷售。（1）市場特征通許縣城目前有房地產(chǎn)項(xiàng)目十余處，房地產(chǎn)項(xiàng)目主要集中在在行21中央廣場中央公園本案水榭花都水御景灣瑞通嘉園迎賓御花園凱旋城假日瀾灣（2）通許項(xiàng)目分布圖西區(qū)板塊北區(qū)板塊中心板塊通許縣項(xiàng)目主要集中在西區(qū)，即行政路西段，產(chǎn)品以多層為主，部分項(xiàng)目有少量小高層和高層，如凱旋城是純高層項(xiàng)目；整個(gè)市場物業(yè)檔次都不高（除凱旋城外），整體包裝較一般。北區(qū)和老城中心項(xiàng)目較少，北區(qū)只有一個(gè)中央公園，中心城區(qū)中央廣場，但是北區(qū)湖景資源較豐富，道路系統(tǒng)發(fā)達(dá)，政府單位較多，學(xué)校醫(yī)院等云集于此，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?。中央廣場中央公園本案水榭花都水御景灣瑞通嘉園迎賓御花園凱旋城22各項(xiàng)目價(jià)格差異不大，多層從2300-3100元/平米，價(jià)格超過3200以上將是提升瓶頸，。均價(jià)元/平米2900儷景灣（多層）,2600小高2700假日瀾灣（多層）1.儷景灣、水榭花都以地段配套與惠賈河水景資源為依托，引領(lǐng)市場價(jià)格；2.中央廣場位于老城核心，但產(chǎn)品一般，整體價(jià)位相對高點(diǎn)；3.迎賓御花園、瑞通嘉園，自身品質(zhì)不突出，價(jià)值處于洼地；2800中央廣場（高層）2800—3100水榭花都（多層、小高）地段、景觀資源、產(chǎn)品品質(zhì)、開發(fā)品牌成為影響價(jià)格的重要因素通許在售樓盤價(jià)格列表2300迎賓御花園家（多層）（3）通許價(jià)格表現(xiàn)各項(xiàng)目價(jià)格差異不大，多層從2300-3100元/平米，價(jià)23樓盤名稱容積率建筑形式特色水榭花都1.8多層、小高層板式建筑，圍合分布，中心優(yōu)秀景觀。儷景灣1.8多層、小高層兵營排布，無景觀資源假日瀾灣2.946.5層，11.5層后現(xiàn)當(dāng)代板式布局。中央廣場高層。點(diǎn)狀排布、無亮點(diǎn)迎賓御花園1.5多層兵營排布，規(guī)劃一般凱旋城2.6小高層、高層法式板式布局中央公園多層、高層南低北高、兵營排布多層占據(jù)市場主導(dǎo)地位；以小高層11.5層左右高層為主，市場接受度一般。（4）各競品建筑指標(biāo)樓盤名稱容積率建筑形式特色水榭花都1.8多層、小高層板24（5）各競品產(chǎn)品特點(diǎn)樓盤名稱兩居室(㎡)三居室(㎡)四居室(㎡)戶型特點(diǎn)水榭花都109—132㎡146—148㎡全明設(shè)計(jì)、，通透性好、觀景陽臺，戶型合理。儷景灣100-130㎡130-240㎡南北通透、觀景采光好。假日瀾灣90、96㎡116、121、123、124三房兩廳兩衛(wèi)104、113㎡三房兩廳一衛(wèi)寬闊舒適、布局合理。迎賓御花園89㎡118—135㎡130—137㎡精致布局、動靜分區(qū)、通風(fēng)采光好、觀景好。中央廣場95㎡126-146㎡空間利用率高、雙陽臺、南北朝向、百變空間。凱旋城120、115㎡寬步觀景、全明設(shè)計(jì)、南北通透。□以三居室（110-130㎡）為主，戶型設(shè)計(jì)以通透、全明、布局合理、觀景為最普遍特點(diǎn)。.（5）各競品產(chǎn)品特點(diǎn)樓盤名稱兩居室(㎡)三居室(㎡)25（6）各競品建筑風(fēng)格本案風(fēng)格（古典簡約）金藍(lán)灣普羅旺世從建筑風(fēng)格上來看，各競品建筑風(fēng)格特征不明顯，絕大部分是現(xiàn)代或后現(xiàn)代主義風(fēng)格、簡歐，只有凱旋城是法式風(fēng)格；整體建筑造型及形象一般。琥珀名城鄭開森林半島青苑碧麗國都開元華庭儷景灣中央公園水榭花都凱旋城迎賓御花園瑞通嘉園（6）各競品建筑風(fēng)格本案金藍(lán)灣普羅旺世從建筑風(fēng)格上來看，各競26（7）競品園林景觀樓盤名稱綠化率園林排布及特色水榭花都56%中央景觀水系和外部惠賈河景觀資源遙相呼應(yīng)，各棟樓之間都有很多的綠化帶環(huán)繞。凱旋城中央景觀水系與周邊景觀排布合理，體現(xiàn)景觀均好性儷景灣44%景觀規(guī)劃一般迎賓御花園38%景觀規(guī)劃一般中央廣場無景觀在售項(xiàng)目景觀規(guī)劃一般，沒有很好的體現(xiàn)項(xiàng)目景觀優(yōu)勢；項(xiàng)目可在營銷推廣及銷售體驗(yàn)的過程中強(qiáng)調(diào)景觀的優(yōu)勢。（7）競品園林景觀樓盤名稱綠化率園林排布及特色水榭花都27（8）售價(jià)及銷售特征市場消化以剛性需求為主，140以上市場消化不佳，110-130㎡的三房最受市場歡迎。樓盤名稱成交價(jià)格產(chǎn)品去化特征水榭花都小高層2850元/㎡多層3000元/㎡109/132㎡三房去化較快，140以上去化較慢。儷景灣多層2900元/㎡小高層2600元/㎡100-130㎡去化較快，相對115㎡好賣假日瀾灣多層2700元/㎡90、96㎡

兩房去化相對不錯(cuò)，104、113㎡小三房接受度較高，116、121、123、124㎡較好賣。中央廣場高層2800元/㎡（8）售價(jià)及銷售特征市場消化以剛性需求為主，140以上市場消28通過銷售人員訪談及萬科分析獲得（9）競品客戶群分析各競品之間客群情況并不統(tǒng)一，但均離不開周邊客群及外地客戶對項(xiàng)目銷售的支撐；據(jù)了解，品牌、周邊配套、產(chǎn)品是客戶考慮置業(yè)最關(guān)注的因素（價(jià)格除外）。項(xiàng)目名稱成交來源區(qū)域置業(yè)目的客戶關(guān)注點(diǎn)儷景灣通許50%.鄉(xiāng)鎮(zhèn)50%自住居住舒適性及周邊配套水榭花都通許60%.鄉(xiāng)鎮(zhèn)40%自住居住舒適性及周邊配套瑞通嘉園通許50%.鄉(xiāng)鎮(zhèn)50%，自住居住舒適性及周邊配套中央廣場通許50%.鄉(xiāng)鎮(zhèn)50%自住居住舒適性及周邊配套通過銷售人員訪談及萬科分析獲得（9）競品客戶群分析各競品之間29競品小結(jié)地段：未來城市中心，配套較齊全，交通方便；戶型：戶型設(shè)計(jì)上多注重高尚而不奢侈，首次置業(yè)最佳戶型選擇較為熱銷，片區(qū)供應(yīng)比例不足；景觀：景觀設(shè)計(jì)特色鮮明，注重排布上的層次和組合銜接的樓盤品牌檔次市場反映更好；主題：中高端樓盤都具備項(xiàng)目獨(dú)特的主題（如建筑、人文、園林等），把項(xiàng)目優(yōu)勢融入到項(xiàng)目主題推廣中。競品小結(jié)地段：30儷景灣項(xiàng)目案名儷景灣項(xiàng)目地址通許通許縣行政路西段物業(yè)性質(zhì)住宅+商業(yè)開發(fā)商河南興晨置業(yè)有限公司銷售公司上兵行銷售樓電話0378-

32888773288677建筑設(shè)計(jì)景觀及規(guī)劃特點(diǎn)現(xiàn)代簡約物管公司物管收費(fèi)待定總占地面積3萬㎡總建筑面積6萬㎡容積率1.8得房率85%物業(yè)特征別墅式花園洋房小高層為主工程進(jìn)度前四期以基本銷售達(dá)到90%,目前在售第五期住宅情況住宅以多層和小高層為主，住宅面積從70平米到130平米之間銷售價(jià)格開盤日期：年初，均價(jià)：2900元/平米汽車庫售價(jià)待定銷售現(xiàn)狀前四期以基本銷售達(dá)到90%,目前在售第五期優(yōu)劣勢分析緊鄰主干道，交通便捷，但目前公交還不發(fā)達(dá)；周邊配套規(guī)劃較為齊全，但正在加強(qiáng)完善期間，升值空間比較大較同區(qū)位樓盤較為高端；毗鄰市政景觀河，環(huán)境優(yōu)美。（二）個(gè)案樓盤分析儷景灣項(xiàng)目案名儷景灣項(xiàng)目地址通許通許縣行政路西段物業(yè)性質(zhì)住宅312.迎賓御花園項(xiàng)目案名迎賓御花園項(xiàng)目地址行政路和迎賓大道、與文衛(wèi)路交叉口物業(yè)性質(zhì)住宅+商業(yè)開發(fā)商通許宏海置業(yè)銷售公司售樓電話0378-

3282222、3285555建筑設(shè)計(jì)景觀及規(guī)劃特點(diǎn)簡歐物管公司物管收費(fèi)待定總占地面積260畝總建筑面積30萬㎡容積率1.8得房率85%物業(yè)特征別墅式花園洋房小高層為主工程進(jìn)度住宅情況住宅以多層和小高層為主，住宅面積從110平米到137平米之間銷售價(jià)格開盤日期：年初，均價(jià)：2800元/平米汽車庫售價(jià)待定銷售現(xiàn)狀正在咨詢階段優(yōu)劣勢分析小區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，周邊配套設(shè)施齊全，近20000平米商業(yè)風(fēng)情街，滿足日常生活購物所需，交通十分便利。2.迎賓御花園項(xiàng)目案名迎賓御花園項(xiàng)目地址行政路和迎賓大道、與323.水榭花都項(xiàng)目案名水榭花都項(xiàng)目地址通許縣行政路西段物業(yè)性質(zhì)住宅+商業(yè)開發(fā)商通許林景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售公司通許林景售樓電話0378-

4933333.4866666建筑設(shè)計(jì)景觀及規(guī)劃特點(diǎn)簡歐物管公司河南建業(yè)物業(yè)物管收費(fèi)待定總占地面積200畝總建筑面積20萬㎡容積率1.8得房率85%物業(yè)特征別墅式花園洋房小高層為主工程進(jìn)度住宅情況住宅以多層和小高層為主，以適中三房為主銷售價(jià)格開盤日期：年初，均價(jià)：3000元/平米汽車庫售價(jià)待定銷售現(xiàn)狀優(yōu)劣勢分析周邊及小區(qū)內(nèi)部環(huán)境優(yōu)美，占據(jù)核心地段，不僅交通方便，而且周邊的生活配套非常齊全，休閑娛樂設(shè)施也很完善。3.水榭花都項(xiàng)目案名水榭花都項(xiàng)目地址通許縣行政路西段物業(yè)性質(zhì)334.瑞通嘉園項(xiàng)目案名瑞通嘉園項(xiàng)目地址通許縣行政路西段物業(yè)性質(zhì)住宅+商業(yè)開發(fā)商河南命冠房地產(chǎn)銷售公司售樓電4968999建筑設(shè)計(jì)景觀及規(guī)劃特點(diǎn)現(xiàn)代簡約物管公司星瑞物業(yè)物管收費(fèi)待定總占地面積40畝總建筑面積20萬㎡容積率2.0得房率85%物業(yè)特征多層為主工程進(jìn)度前四期已封頂，目前在售第五期住宅情況住宅以多層為主，以兩房及小三房為主銷售價(jià)格開盤日期：年初，均價(jià)：2800元/平米汽車庫售價(jià)待定銷售現(xiàn)狀目前在售房源為一期五棟優(yōu)劣勢分析位于新老城區(qū)結(jié)合部，所以周邊各種生活配套齊全，已經(jīng)開發(fā)到第五期，小區(qū)入駐率比較高，商業(yè)街給給生活帶來了許多便利。4.瑞通嘉園項(xiàng)目案名瑞通嘉園項(xiàng)目地址通許縣行政路西段物業(yè)性質(zhì)345.假日瀾灣

項(xiàng)目地址：文衛(wèi)路西段原西關(guān)造紙廠開發(fā)商：通許縣通富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售熱線：4988999/4930888綠化率：40.3%容積率：2.94項(xiàng)目概況：占地22畝，共計(jì)10棟樓，共戶數(shù)356戶；一批推出1、2、3、5、6號樓，現(xiàn)僅6號樓剩余一半房源，其余樓棟僅剩余少數(shù)房源；其中1、2號樓為六層半，3、5、6號樓為11層半；房源細(xì)節(jié)：坡屋頂帶閣樓；無暖氣；八角窗；大陽臺戶型面積：116、121、123、124㎡三房兩廳兩衛(wèi)，104、113㎡三房兩廳一衛(wèi)，90、96㎡兩房兩廳一衛(wèi)均價(jià)：2700元/㎡左右交房日期：2012年8月31日，現(xiàn)工程部分已封頂

優(yōu)惠：一次性付款優(yōu)惠6%；按揭首付40%，優(yōu)惠1%，首付50%，優(yōu)惠2%，首付60%，優(yōu)惠3%。項(xiàng)目小結(jié)：項(xiàng)目體量較小，有部分東西戶房源，不易消化；產(chǎn)品屬于中等，但是六層半、11層半概念植入較好，獲得市場認(rèn)可。5.假日瀾灣項(xiàng)目地址：文衛(wèi)路西段原西關(guān)造紙廠35多層產(chǎn)品目前仍占據(jù)市場主流，且在戶型功能、戶型面積、價(jià)格等方面存在雷同，市場競爭比較激烈；整體來看，市場對居住品質(zhì)的提升要求不高，地段、開發(fā)商實(shí)力與品牌仍是吸引消費(fèi)者的重要因素；通許本地消費(fèi)者住房消費(fèi)較為理性和務(wù)實(shí)。通許西區(qū)部分項(xiàng)目多層產(chǎn)品已基本售完，部分高層項(xiàng)目由于市場接受度低、客戶置業(yè)習(xí)慣等去化量少，銷售壓力大。隨著后續(xù)高層項(xiàng)目（如迎賓御花園、凱旋城、中央公園）的集中推出，加大了市場投放量。通許市場總結(jié)及啟示啟示：項(xiàng)目在營銷過程中應(yīng)注重主題概念的統(tǒng)一，同時(shí)充分傳播城市未來中心最佳居住區(qū)之一、配套的優(yōu)勢、項(xiàng)目產(chǎn)品的特色、產(chǎn)品的優(yōu)勢等。多層產(chǎn)品目前仍占據(jù)市場主流，且在戶型功能、戶型面積、價(jià)格等方36PART3：本案SWOT分析PART3：本案SWOT分析37區(qū)位：通許北新區(qū)，城市發(fā)展方向，站在城市發(fā)展最前沿；交通：緊鄰上海路，距咸平大道不足300米，距蘭南高速僅10分鐘、直通開封，交通便利；景觀資源：本案與咸平湖僅一路之隔，隨著咸平湖的改造建設(shè)，本區(qū)域景觀資源更加豐富；居?。涸搮^(qū)域居住條件不成熟，生活配套不完善，但項(xiàng)目周邊行政單位和醫(yī)院、學(xué)校較多厚。（1）地段基本情況解析生活配套不齊全、生態(tài)資源較好，城市中心宜居典范。咸平大道行政路人民路上海路解放路咸平湖本案區(qū)位：通許北新區(qū)，城市發(fā)展方向，站在城市發(fā)展最前沿；（1）地38（2）SWOT分析Strengths(優(yōu)勢)地段優(yōu)湖景資源豐富升值潛力大緊鄰上海路，距咸平大道不足300米，距蘭南高速僅10分鐘、直通開封，交通便利湖景資源豐富，是本案的前花園鬧處于通許新區(qū)，未來升值潛力巨大此地段入則寧靜，出則繁華，將廣受客戶的認(rèn)可，且臨近行政路和人民路，出入城區(qū)隨心所欲；（2）SWOT分析Strengths(優(yōu)勢)緊鄰上海路，距咸39政策調(diào)控影響消費(fèi)者購買信心和購買欲望，整體市場轉(zhuǎn)淡。區(qū)域市場不成熟，周邊配套不成熟；居住氛圍不濃厚，客戶認(rèn)識度低；weakness(劣勢)區(qū)域市場不成熟認(rèn)識度不高配套不完善政策調(diào)控影響消費(fèi)者購買信心和購買欲望，整體市場轉(zhuǎn)淡。weak40“地段稀缺”：城市未來中心土地稀缺，可享四路方便的交通；“生態(tài)性”：臨近咸平湖，環(huán)境佳；“未來優(yōu)”：政府招商引力力度較大，本區(qū)域招商引資項(xiàng)目較多，人流集中地；“產(chǎn)品稀缺”：市場產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，我們可走差異化高端路；opportunities(機(jī)會)地段優(yōu)勢前景展望“地段稀缺”：城市未來中心土地稀缺，可享四路方便的交通；op41“大盤競爭”：水榭花都、瑞通嘉園、中央公園體量更大，入市更早，后期產(chǎn)品將調(diào)整與項(xiàng)目后期產(chǎn)品形成直接競爭；“城市理念”：目前開封的居住理念，多層住宅與大宅仍緊密相關(guān)，客戶觀念需引導(dǎo)；“品牌與價(jià)格”：項(xiàng)目即將形成標(biāo)桿性的高價(jià)盤，品牌及價(jià)格將受到市場的考驗(yàn)；threats（威脅）

大盤競爭消費(fèi)理念“大盤競爭”：水榭花都、瑞通嘉園、中央公園體量更大，入市更早42SWOT分析：多利用優(yōu)勢多創(chuàng)造機(jī)會綜合策略SO策略：打造屬于自身的品牌形象，區(qū)域領(lǐng)跑；利于戶型、居住的舒適性等優(yōu)勢，分客源，搶客源；項(xiàng)目戶型面積奢華，吸引高端主流客戶群；ST策略：利用優(yōu)勢的資源打造宜居概念利用價(jià)格策略、產(chǎn)品推售組合策略競爭突圍；產(chǎn)品特點(diǎn)及未來前景對投資客戶進(jìn)行有效拉動。SWOT分析：綜合策略SO策略：43PART4：目標(biāo)客戶分析及定位PART4：目標(biāo)客戶分析及定位44中科院家庭分析模型模型解釋：中國社會科學(xué)院對當(dāng)前中國社會形態(tài)的研究，主要從兩個(gè)大的方面，即經(jīng)濟(jì)階層和社會階層來進(jìn)行研究，同時(shí)輔之于社會組織資源和文化資源兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行劃分。本項(xiàng)目客戶群主要為社會中層以上加農(nóng)民。地市以下級別市場購房者一次性付款比例較高。五大社會經(jīng)濟(jì)等級社會上層：高層領(lǐng)導(dǎo)干部、大企業(yè)經(jīng)理人員、高級專業(yè)人員及大私營企業(yè)主中上層：中低層領(lǐng)導(dǎo)干部、大企業(yè)中層管理人員、中小企業(yè)經(jīng)理人員、中級專業(yè)技術(shù)人員及中等企業(yè)主中中層：初級專業(yè)技術(shù)人員、小企業(yè)主、辦事人員、個(gè)體工商戶、中高級技工、農(nóng)業(yè)經(jīng)營大戶中下層：個(gè)體勞動者、一般商業(yè)服務(wù)人員、工人、農(nóng)民社會底層：生活處于貧困狀態(tài)并缺乏就業(yè)保障的工人、農(nóng)民和無業(yè)、失業(yè)、半失業(yè)者十大社會階層國家及社會管理者階層（擁有組織資源）經(jīng)理人員階層（擁有文化及組織資源）私營企業(yè)主階層（擁有經(jīng)濟(jì)資源）專業(yè)技術(shù)人員階層（擁有文化資源）辦事人員階層（擁有少量文化及組織資源）個(gè)體工商戶階層（擁有少量經(jīng)濟(jì)資源）商業(yè)服務(wù)員工階層（擁有很少量三種資源）產(chǎn)業(yè)工人階層（擁有很少量三種資源）農(nóng)業(yè)勞動者階層（擁有很少量三種資源）城鄉(xiāng)無業(yè)、失業(yè)、半失業(yè)階層（基本沒有三種資源）1、目標(biāo)客戶分析中科院家庭分析模型模型解釋：中國社會科學(xué)院對當(dāng)前中國社會形態(tài)452、客戶定位：購買力范圍10-40萬，以20-30萬居多家庭成員較為復(fù)雜新婚族小三口之家三代同堂二老空巢中產(chǎn)型經(jīng)濟(jì)型富裕型富貴型40-60萬城市新移民（20—65）大三口之家都市新銳（25—30）品質(zhì)家庭（30—50）健康養(yǎng)老（50以上）家庭結(jié)構(gòu)購買力二老＋工作子女60萬以上25-45萬10-25萬2、客戶定位：購買力范圍10-40萬，以20-30萬居多家庭463、客戶基本特征置業(yè)目的：住宅：自住為主，改善性需求；商業(yè)投資為主?？蛻裘枋觯耗挲g：25—60歲為主；家庭年收入：在3萬元以上；家庭構(gòu)成：家庭人口一般為3—5人；客戶敏感度：樓層/價(jià)格：無論自住或投資客戶，對樓層及價(jià)格的敏感度最強(qiáng)；其他依次為：外立面、產(chǎn)品品質(zhì)、景觀、物業(yè)管理等?？h城55%鄉(xiāng)鎮(zhèn)、農(nóng)村遷縣城及外出務(wù)工人員45%3、客戶基本特征置業(yè)目的：縣城鄉(xiāng)鎮(zhèn)、農(nóng)村遷縣城47四類核心目標(biāo)客戶群政府公務(wù)員，私營業(yè)主戶型面積：120-160，三房兩廳關(guān)注因素：環(huán)境、交通、品質(zhì)購買目的：自住購買心理：面子企事業(yè)單位高級管理人員，個(gè)體戶戶型面積：120-140，三房兩廳關(guān)注因素：交通、環(huán)境、品質(zhì)購買目的：自住購買心理：面子農(nóng)村遷縣城富裕家庭戶型面積：110-150，三房兩廳關(guān)注因素：品質(zhì)、環(huán)境、交通、購買目的：自住購買心理：經(jīng)濟(jì)實(shí)惠外出務(wù)工人員戶型面積：100-140，兩房/三房兩廳關(guān)注因素：環(huán)境、交通、品質(zhì)購買目的：自住購買心理：經(jīng)濟(jì)實(shí)惠又不失面子四類核心目標(biāo)客戶群政府公務(wù)員，私營業(yè)主企事業(yè)單位高級管理人員48項(xiàng)目整體定位整體產(chǎn)品定位PART5：項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目整體定位PART5：項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議49如何塑造項(xiàng)目品牌？如何打到他們心靈深處？形象定位要以怎樣的形象出現(xiàn)在目標(biāo)客戶群面前？要用什么方式、“語言”與他們溝通？本項(xiàng)目的形象定位是什么？如何塑造項(xiàng)目品牌？形象定位要以怎樣的形象出現(xiàn)在目標(biāo)客戶群面前50產(chǎn)品定位——地塊因子分析自身資源的匹配度

及本項(xiàng)目自身檔次的初判以上分析表明，本項(xiàng)目地塊自身因素對樓盤的開發(fā)檔次有一定優(yōu)勢，適宜開發(fā)中高端產(chǎn)品的住宅項(xiàng)目；但是從項(xiàng)目的體量上看，不適宜開發(fā)頂端豪宅的先天條件。本項(xiàng)目開發(fā)高檔產(chǎn)品必須通過產(chǎn)品的精細(xì)化和對社區(qū)內(nèi)部環(huán)境的營造才能加以改善。項(xiàng)目開發(fā)中低檔產(chǎn)品和小戶型公寓將會受到成本、區(qū)位、公共效能、品牌破壞等因素的影響。因子分析頂端豪宅高端產(chǎn)品中高檔產(chǎn)品中檔產(chǎn)品中低檔產(chǎn)品小戶型公寓對外部景觀資源要求稀缺資源較好的資源無弱勢資源一般無無對公共效能的依賴弱較弱一般較強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)環(huán)境噪音干擾適應(yīng)性弱較弱較弱較強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)對公共交通的依賴弱較弱較弱較強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)對場地規(guī)模的要求較大規(guī)模較大規(guī)模較大規(guī)模一般基本無要求基本無要求容積率、覆蓋率要求低層低密度低覆蓋率較低覆蓋率一般基本無要求高容積率景觀配套體系要求出類拔萃出類撥萃較高一般基本配套較低對成本價(jià)格的適應(yīng)性強(qiáng)強(qiáng)較強(qiáng)控制成本較低成本一般對銷售價(jià)格的限制市場制高點(diǎn)較高價(jià)格較高價(jià)格一般低價(jià)格一般地塊匹配情況資源不支持不符合基本符合基本符合不支持區(qū)位不支持檔次定位初步判斷——中高端住宅物業(yè)？產(chǎn)品定位——地塊因子分析自身資源的匹配度

51本項(xiàng)目物業(yè)檔次——中高檔次、中高品質(zhì)、科技的、極致的精品社區(qū)極致舒適精品社區(qū)（以差異化產(chǎn)品的打造為核心優(yōu)勢）本項(xiàng)目物業(yè)檔次定位為：產(chǎn)品功能定位關(guān)鍵詞：極致的、舒適的、精品的、純粹的產(chǎn)品定位本項(xiàng)目物業(yè)檔次——中高檔次、中高品質(zhì)、科技的、極致的精品社區(qū)52中高檔、中高品質(zhì)的解決思路和目標(biāo)對比片區(qū)內(nèi)競爭樓盤而言：超越和引領(lǐng)對比市場上高品質(zhì)樓盤而言：精細(xì)、極致、差異化產(chǎn)品定位中高檔、中高品質(zhì)的解決思路和目標(biāo)對比片區(qū)內(nèi)競爭樓盤而言：產(chǎn)品53形象定位精細(xì)·生活·極致城市精工建筑群，極致生活價(jià)值觀精細(xì)品質(zhì)國際都市品味極致生活科技從“城市運(yùn)營”到“文化運(yùn)營”的一次華麗轉(zhuǎn)身——當(dāng)整個(gè)區(qū)域都在叫器著區(qū)域價(jià)值時(shí)，我們把重心放到“產(chǎn)品精細(xì)化”，開始追求一種生活的文化與居住的哲學(xué)。形象定位精細(xì)·生活·極致精細(xì)品質(zhì)國際都市品味極致生活科技從“54打造產(chǎn)品力打造產(chǎn)品力55我們給出的物業(yè)發(fā)展建議并不是設(shè)計(jì)方案，而是對設(shè)計(jì)提出的建設(shè)性意見，即在控制成本的前提下，最大化客戶附加值的因素——原則：一切均基于競爭的價(jià)值增加CVA(CompetitionValueAdded)體現(xiàn)項(xiàng)目定位主題(極致精品住宅)需要說明的是我們給出的物業(yè)發(fā)展建議并不是設(shè)計(jì)方案，而是對設(shè)計(jì)提出的建設(shè)性56產(chǎn)品規(guī)劃建議5.5F退臺式花園洋房“8+1”情景電梯洋房空中花廊聯(lián)排小墅創(chuàng)新產(chǎn)品組合院館級小高層產(chǎn)品規(guī)劃建議5.5F退臺式花園洋房“8+1”情景電梯洋房空中57院館級小高層“8+1”情景電梯洋房5.5F退臺式花園洋房空中花廊聯(lián)排小墅院館級小高層“8+1”情景電梯洋房5.5F退臺式花園洋房空中58項(xiàng)目產(chǎn)品類別配比通過對通許房地產(chǎn)市場的深入調(diào)查與研究，結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)域及消費(fèi)者需求的特征，建議以上幾種產(chǎn)品類別配比如下：產(chǎn)品類型產(chǎn)品配比戶型面積區(qū)間院館小高層20%80-115㎡5.5F退臺花園洋房50%洋房110-150㎡8+1電梯洋房20%150—160㎡四房120-130㎡三房空中花廊聯(lián)排小墅10%120-140㎡項(xiàng)目產(chǎn)品類別配比通過對通許房地產(chǎn)市場的深入調(diào)查與研究，結(jié)合本59PART-1:項(xiàng)目住宅投放產(chǎn)品解析PART-1:項(xiàng)目住宅投放產(chǎn)品解析60產(chǎn)品一：5.5退臺花園洋房戶戶有花園、洋味十足的建筑風(fēng)格住宅產(chǎn)品一：5.5退臺花園洋房戶戶有花園、洋味十足的建筑風(fēng)格住宅61層層退臺花園示意層層退臺62層層退臺花園示意層層退臺63層層退臺，退一步的生活哲學(xué)！層層退臺，退一步的生活哲學(xué)！64私享庭院——有天有地、陽光、清風(fēng)、花香、室內(nèi)外交流的家庭舞臺私享庭院——有天有地、陽光、清風(fēng)、花香、室內(nèi)外交流的家庭舞臺65露臺文化——營造第三生活空間露臺文化——66入戶花園——進(jìn)則入戶相迎，退則休閑、與庭院相約入戶花園——進(jìn)則入戶相迎，退則休閑、與庭院相約67地下私家會所——專屬空間，私享尊崇地下私家會所——專屬空間，私享尊崇68下沉式庭院下沉式庭院69共享庭院示意共享庭院示意70創(chuàng)新共享庭院設(shè)計(jì)——對扣式庭院、彰顯尊貴停車停車共享庭院創(chuàng)新共享庭院設(shè)計(jì)——對扣式庭院、彰顯尊貴停車停車共享庭71人在平臺上活動，車進(jìn)入地下，可做到各組團(tuán)內(nèi)的人車分流；形成半私密院落空間，重溫往日院落情懷，而且不同的院落通過造景，可形成不同的主題，使居民產(chǎn)生安全感、歸屬感和領(lǐng)域感；平臺高出地面1.2米的部分，采用與草坡地面及錯(cuò)落花池相接，可造成小區(qū)整體地形的起伏，營造更加豐富的環(huán)境景觀；營造和諧的鄰里關(guān)系，茶余飯后，園中品茶納涼、觀星賞月；通過院落的門禁系統(tǒng)，進(jìn)行私家庭院的智能化安全管理，營造別墅的私密性。

共享庭院優(yōu)勢人在平臺上活動，車進(jìn)入地下，可做到各組團(tuán)內(nèi)的人車分流；共享庭72組團(tuán)庭院門禁管理庭院內(nèi)景實(shí)景組團(tuán)庭院庭院內(nèi)景實(shí)景73港灣式停車港灣式停車74一層私家花園入戶一層私家花園入戶75親地二層親地二層76一、二層私家花園關(guān)系一、二層私家花園關(guān)系77洋房三層贈送超大露臺，品茶納涼，無限清風(fēng)與陽光洋房三層78洋房四層超長露臺——超值性價(jià)比生活享受洋房四層79洋房五層挑高復(fù)式——寬闊居住空間、張揚(yáng)人生氣度洋房五層80星光露臺挑高客廳星光露臺挑高客廳81產(chǎn)品二：8+1情景電梯洋房產(chǎn)品二：8+1情景電梯洋房82特征：1、2、3層具備花園洋房特征，3、5、7和4、6、8進(jìn)行奇偶錯(cuò)層設(shè)計(jì)。特征：1、2、3層具備花園洋房特征，83觀景電梯——盡覽小區(qū)內(nèi)優(yōu)美景觀，回歸自然觀景電梯——84一層贈送私家花園——獨(dú)立的私家花園入戶

一層贈送私家花園——獨(dú)立的私家花園入戶85奇偶錯(cuò)層、6米挑高奇偶錯(cuò)層、6米挑高86陽光房陽光房87下沉式庭院下沉式庭院88下沉式地下私家豪華會所下沉式地下私家豪華會所89二層設(shè)置親地花園

一層二層二層設(shè)置親地花園一層二層90

二層親地效果示意二層親地效果示意91產(chǎn)品三：空中花廊聯(lián)排小墅開創(chuàng)別墅的空中想象

第一次將親地別墅的建筑形態(tài)疊拼于空中的獨(dú)門獨(dú)院、前庭后院、疊躍宅院在高層、洋房、別墅之外第四種建筑形態(tài)奢華抵臨！產(chǎn)品三：空中花廊聯(lián)排小墅開創(chuàng)別墅的空中想象第一次將親地別墅92空中花廊聯(lián)排特點(diǎn)——疊、躍、宅、院疊：聯(lián)排別墅疊拼于空中的建筑形態(tài)，享受聯(lián)排別墅同樣的生活元素。躍：純板式躍式空間，客廳部分挑高，挑高前庭后院，部分戶型一躍再躍。宅：傳承奢華宅邸精髓，結(jié)合城市現(xiàn)代棲居要求，營造別墅級宅邸生活空間。院：將“院”的本質(zhì)融入空間的建筑肌理，多花池空間，別墅級院落為生活所享?？罩谢ɡ嚷?lián)排特點(diǎn)——疊、躍、宅、院93空中花廊獨(dú)創(chuàng)以空中花廊連接各家門庭，從電梯到家門的通路直享陽光、花木簇?fù)怼?/p>

空中花廊94獨(dú)門獨(dú)院，聯(lián)排別墅式分戶示意獨(dú)門獨(dú)院，聯(lián)排別墅式分戶示意95標(biāo)準(zhǔn)的別墅式入戶示意標(biāo)準(zhǔn)的別墅式入戶示意966米挑高，戶前院落﹑后院花園前花園6米挑高，戶前院落﹑后院花園前花園97后花園后花園986米挑高庭院6米挑高庭院99室內(nèi)疊躍復(fù)式及空間布局由前庭花園進(jìn)入戶門室內(nèi)疊躍復(fù)式及空間布局由前庭花園進(jìn)入戶門100由樓梯至二樓休息室觀景后庭院由樓梯至二樓休息室觀景后庭院101二層臥室二層衛(wèi)生間二層臥室二層衛(wèi)生間102戶型剖面示意

戶型剖面示意103平面示意

平面示意104產(chǎn)品四：空中院館高層不同于普通高層——封閉的陽臺，狹小的室內(nèi)空間，以多姿態(tài)的外部造型、大面積的露臺設(shè)計(jì)，不僅豐富樓體外立面造型，更使室內(nèi)空間無限延伸，擁有更多的陽光與清風(fēng)。產(chǎn)品四：空中院館高層不同于普通高層——封閉的陽105巧妙的“奇偶錯(cuò)層”處理

陽光房奇偶錯(cuò)層巧妙的“奇偶錯(cuò)層”處理陽光房奇偶錯(cuò)層106空中觀景臺

空中觀景臺107架空處理——局部架空，使景觀更通透

架空處理——局部架空，使景觀更通透108星級酒店“入戶大堂”

星級酒店“入戶大堂”109空中庭院花園空中庭院花園1102+1、3+1戶型設(shè)計(jì)

2+1、3+1戶型設(shè)計(jì)111PART-2:建筑風(fēng)格建議PART-2:建筑風(fēng)格建議112建筑表情在符合項(xiàng)目整體定位的前提下，選擇在通許市場獨(dú)具特色的建筑風(fēng)格，形成本項(xiàng)目的差異化、個(gè)性化。為了體現(xiàn)本項(xiàng)目的尊貴典雅、大氣，不失時(shí)尚、流暢的質(zhì)感，故建議以下兩種建筑風(fēng)格：1、現(xiàn)代法式風(fēng)格；2、簡歐風(fēng)格建筑是文化的符號，建筑是凝固的藝術(shù)建筑表情在符合項(xiàng)目整體定位的前提下，選擇在通許市場獨(dú)113關(guān)鍵詞——自然、田園、浪漫、典雅清新傳承法式奢華貴族建筑精粹現(xiàn)代法式風(fēng)格解析——特點(diǎn)：1、布局上突出軸線的對稱，恢宏的氣勢，豪華舒適的居住空間；2、貴族風(fēng)格，高貴典雅；3、細(xì)節(jié)處理上運(yùn)用了法式廊柱、雕花、線條，制作工藝精細(xì)考究；4、點(diǎn)綴在自然中，崇尚沖突之美。關(guān)鍵詞——自然、田園、浪漫、典雅清新傳承法式奢華貴族建筑精粹114XXXX年開封市通許項(xiàng)目發(fā)展建議報(bào)告115XXXX年開封市通許項(xiàng)目發(fā)展建議報(bào)告116XXXX年開封市通許項(xiàng)目發(fā)展建議報(bào)告117XXXX年開封市通許項(xiàng)目發(fā)展建議報(bào)告118關(guān)鍵詞——優(yōu)美、造型別致、雍容華貴延續(xù)歐式建筑經(jīng)典永恒魅力簡歐風(fēng)格解析——特點(diǎn)：1、簡潔、線條分明、講究對稱；2、運(yùn)用色彩的明暗、鮮淡來對視覺進(jìn)行沖擊；3、在設(shè)計(jì)上追求空間變化的連續(xù)性和形體變化的層次感；4、建筑線條部位裝飾為線條或金邊，在造型設(shè)計(jì)上既要突出凹凸感，又要有優(yōu)美的弧線。關(guān)鍵詞——優(yōu)美、造型別致、雍容華貴延續(xù)歐式建筑經(jīng)典永恒魅力簡119XXXX年開封市通許項(xiàng)目發(fā)展建議報(bào)告120XXXX年開封市通許項(xiàng)目發(fā)展建議報(bào)告121效果圖效果圖122XXXX年開封市通許項(xiàng)目發(fā)展建議報(bào)告123PART-3:景觀規(guī)劃建議PART-3:景觀規(guī)劃建議124凝聚通許北區(qū)浩瀚景觀視野凝聚通許北區(qū)浩瀚景觀視野125景觀與建筑應(yīng)相互協(xié)調(diào)，總體風(fēng)格要相互匹配，景觀應(yīng)進(jìn)一步表達(dá)建筑規(guī)劃對戶外空間的要求，注重景觀與建筑的融合、共生。根據(jù)項(xiàng)目所處的區(qū)位以及基地的自然條件、建筑的風(fēng)格等因素，項(xiàng)目的整體景觀風(fēng)格定位：別墅標(biāo)準(zhǔn)，自然、生態(tài)、恒濕景觀體系景觀與建筑應(yīng)相互協(xié)調(diào)，總體風(fēng)格要相互匹配，126一軸∕兩心∕四大公園打造通許百年健康生活核心概念

一軸∕兩心∕四大公園核心概念127景觀大道水景中心四大公園森林公園主題運(yùn)動健康主題碼頭景觀主題兒童樂園主題景觀大道水四森林公園主題運(yùn)動健康主題碼頭景觀主題兒童樂園主題1281、橫亙南北景觀大道——林蔭大道1、橫亙南北景觀大道——林蔭大道129景觀大道景觀大道1302、兩個(gè)水景景觀中心2、兩個(gè)水景景觀中心131XXXX年開封市通許項(xiàng)目發(fā)展建議報(bào)告1323、四大公園主題打造“四大公園”主題社區(qū)開創(chuàng)通許北區(qū)生態(tài)健康生活3、四大公園主題打造“四大公園”主題社區(qū)133森林公園主題森林公園主題134運(yùn)動健康主題運(yùn)動健康主題135運(yùn)動健康主題運(yùn)動健康主題136兒童樂園主題兒童樂園主題137攀巖兒童樂園主題攀巖兒童樂園主題138碼頭景觀主題碼頭景觀主題1394、大門入口景觀4、大門入口景觀140開敞式入口景觀開敞式入口景觀1415、景觀細(xì)節(jié)營造組團(tuán)樹陣景觀5、景觀細(xì)節(jié)營造組團(tuán)樹陣景觀142會所景觀會所景觀143會所景觀會所景觀144景點(diǎn)細(xì)節(jié)營造景點(diǎn)細(xì)節(jié)營造145景點(diǎn)細(xì)節(jié)營造景點(diǎn)細(xì)節(jié)營造146林蔭散步道路邊休閑椅景點(diǎn)細(xì)節(jié)營造林蔭散步道路邊休閑椅景點(diǎn)細(xì)節(jié)營造147景觀小品景觀雕塑景點(diǎn)細(xì)節(jié)營造景觀小品景觀雕塑景點(diǎn)細(xì)節(jié)營造148井蓋景點(diǎn)細(xì)節(jié)營造井蓋井蓋景點(diǎn)細(xì)節(jié)營造井蓋149小型水幕電影配合水景在中央景觀區(qū)或會所設(shè)置水幕電影小型水幕電影配合水景在中央景觀區(qū)或會所設(shè)置水幕電影150車庫景觀部分高層設(shè)置底部架空停車場，或半地下停車場，以滿足人車分流的需求。車庫景觀部分高層設(shè)置底部架空停車場，或半地下停車場，以滿151PART6：營銷推廣部分PART6：營銷推廣部分152“案名”——不僅成為身份的符號，更是價(jià)值的代號，是項(xiàng)目推廣主題與包裝概念集中體現(xiàn)的載體。命名原則：沉穩(wěn)、內(nèi)斂、韻味十足，符合項(xiàng)目地位和樓盤形象。老子說：“道，可道，非常道。名，可名，非恒名，無名，萬物之始。有名，萬物之母?！逼渲猩钜?，或許是懂得“名”又能忽略“名”的商家悟得。一、關(guān)于案名“案名”——命名原則：沉穩(wěn)、內(nèi)斂、韻味十足，符合項(xiàng)目地位和樓153案名建議花墅香堤1、項(xiàng)目含合院別墅、5.5退臺花園洋房、8+1電梯洋房、空中花廊聯(lián)排等特色產(chǎn)品，花園、大露臺、庭院空間、花香四溢，營造別墅級的生活空間，“花墅”一詞與本項(xiàng)目產(chǎn)品整體基調(diào)相吻合；2、“堤”即堤壩、堤岸，本項(xiàng)目臨近咸平湖公園，未來環(huán)境優(yōu)勢明顯，而“香堤”一詞含有花香濃郁、水岸風(fēng)光、宜人風(fēng)景的美好意境；3、“花墅香堤”案名，從項(xiàng)目溫馨浪漫的居住理念與產(chǎn)品規(guī)劃角度出發(fā)，形象的向客戶勾勒出一幅花香四溢、如詩如畫的生活場景，美妙顧盼，引人入勝。

案名建議花墅香堤1、項(xiàng)目含合院別墅、5.5退臺花園洋房、8+154XXXX年開封市通許項(xiàng)目發(fā)展建議報(bào)告155備選案名【紫園】【巴黎春天】【廊橋藝墅】【水岸觀瀾】備選案名【紫園】156二、項(xiàng)目推廣語綜合以上分析，結(jié)合產(chǎn)品本身，同時(shí)為了讓市場感覺新鮮的推廣氣息，從而讓項(xiàng)目真正脫穎而出，特制定以下推廣語——花園里的香堤院落二、項(xiàng)目推廣語綜合以上分析，結(jié)合產(chǎn)品本身，同時(shí)為了讓市場感覺157香堤院落，是我們創(chuàng)造的一種全新生活方式，是對通許居住模式的打破與革新，也是對本項(xiàng)目產(chǎn)品的集中概括，“有天有地有花園，有庭有院才是家”，花園景觀、濱河風(fēng)景、院落情節(jié)、洋房生活，種種元素疊加，構(gòu)架起本項(xiàng)目獨(dú)特的推廣基調(diào)。香堤院落，是我們創(chuàng)造的一種全新生活方式，是對通許居住模式的打158備選推廣語中原首創(chuàng)生態(tài)洋房生活區(qū)備選推廣語中原首創(chuàng)生態(tài)洋房生活區(qū)159三、整合營銷推廣原則★預(yù)測未來把握市場★有的放矢準(zhǔn)確定位★整合資源創(chuàng)新營銷★組合推廣辨證實(shí)施三、整合營銷推廣原則★預(yù)測未來把握市場160四、項(xiàng)目六大營銷手段結(jié)合本項(xiàng)目的推廣主題、整體推廣思路，再結(jié)合項(xiàng)目未來在市場的優(yōu)勢、規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)形態(tài)、產(chǎn)品特點(diǎn)等因素，制定“項(xiàng)目六大營銷手段”，內(nèi)容如下：1、“品牌先行”策略；2、“持續(xù)提升心理價(jià)位”策略；3、“提前展示，充分體驗(yàn)”策略；4、“話題營銷，強(qiáng)勢推出”策略；5、“創(chuàng)新營銷，全員服務(wù)”策略；6、“緊俏發(fā)售”策略。四、項(xiàng)目六大營銷手段結(jié)合本項(xiàng)目的推廣主題、整體161八大營銷動作激情引爆市場五、項(xiàng)目八大營銷動作八大營銷動作激情引爆市場五、項(xiàng)目八大營銷動作162特色公開活動熱透市場八大動作之一法蘭西生活·文化藝術(shù)展覽法國巴黎風(fēng)情時(shí)裝秀法國風(fēng)情表演特色公開活動熱透市場163售樓部展示法國著名藝術(shù)品售樓部展示法國著名藝術(shù)品164巴黎風(fēng)情時(shí)裝秀巴黎風(fēng)情時(shí)裝秀165法國風(fēng)情表演法國風(fēng)情表演166《以戶外媒體構(gòu)建戰(zhàn)略前線》

打造通許一道靚麗風(fēng)景線

車體廣告市區(qū)至現(xiàn)場公交站牌項(xiàng)目周邊道路道旗圍墻廣告售樓處大型精神堡壘八大動作之二《以戶外媒體構(gòu)建戰(zhàn)略前線》八大動作之二167以主流媒體引導(dǎo)客群：

1、電視媒體——通許電視臺房產(chǎn)欄目；2、DM直投、派單、高檔場所資料展架。八大動作之三以主流媒體引導(dǎo)客群：八大動作之三168推廣物料創(chuàng)新：找零袋（或者地圖冊、便簽本等）

針對目標(biāo)人群的消費(fèi)習(xí)慣，向通許及項(xiàng)目地周邊的中高端酒店分發(fā)一些找零袋，制作要精美、高品位。八大動作之四推廣物料創(chuàng)新：找零袋八大動作之四169XXXX年開封市通許項(xiàng)目發(fā)展建議報(bào)告170八大動作之六時(shí)間：2013年6—8月目的：通過系列性活動，為業(yè)主之間提供一個(gè)團(tuán)聚、交流的機(jī)會，同時(shí)針對項(xiàng)目產(chǎn)品進(jìn)行宣傳，體現(xiàn)本項(xiàng)目的產(chǎn)品優(yōu)勢。進(jìn)一步提升開發(fā)商的品牌魅力，促進(jìn)后期銷售工作的順利展開。內(nèi)容：（1）原來生活也可以更美——庭院裝修大講堂（設(shè)計(jì)師沙龍）（2）為生活增色添彩——“涂鴉DIY”活動（3）親手點(diǎn)亮美好未來——創(chuàng)意生活DIY活動（4）散播愛的芬芳——無底價(jià)愛心競拍

洋房生活藝術(shù)節(jié)-系列活動八大動作之六時(shí)間：2013年6—8月洋房生活藝術(shù)節(jié)-系列活動171庭院裝修大講堂庭院裝修大講堂172“涂鴉DIY”活動“涂鴉DIY”活動173創(chuàng)意生活DIY活動創(chuàng)意生活DIY活動174無底價(jià)愛心競拍無底價(jià)愛心競拍175XXXX年開封市通許項(xiàng)目發(fā)展建議報(bào)告176舉辦民間民俗文化藝術(shù)展形式：民間藝術(shù)展示，邀請民間藝人現(xiàn)場制作展現(xiàn)中國民間藝術(shù)品，如：剪紙、雕葫蘆、制作鼻煙壺、陶藝、泥塑、布衣、刺繡等，制作完成后可贈送給業(yè)主。時(shí)間：待定地點(diǎn)：售樓處目的：展示樓盤形象八大動作之七舉辦民間民俗文化藝術(shù)展八大動作之七177XXXX年開封市通許項(xiàng)目發(fā)展建議報(bào)告178浪漫手模手樣制作活動形式：售樓處現(xiàn)場由專業(yè)人士向業(yè)主及意向顧客進(jìn)行手模手樣指導(dǎo)制作，制作完成后，可由業(yè)主自己收藏。時(shí)間：開盤前夕目的：烘托現(xiàn)場氣氛，為本案開盤造勢八大動作之八浪漫手模手樣制作活動八大動作之八179XXXX年開封市通許項(xiàng)目發(fā)展建議報(bào)告180THANKYOU!鄭州萬科地產(chǎn)事業(yè)部THANKYOU!鄭州萬科地產(chǎn)事業(yè)部181通許項(xiàng)目發(fā)展建議報(bào)告通許項(xiàng)目發(fā)展建議報(bào)告182項(xiàng)目核心問題背景：通許縣房地產(chǎn)處于初步發(fā)展階段，整體規(guī)劃及產(chǎn)品有待提升，現(xiàn)在通許縣地產(chǎn)項(xiàng)目主要集中西區(qū)，分布在惠賈渠兩側(cè)，周邊環(huán)境優(yōu)美，區(qū)域認(rèn)識度越來越高；北區(qū)板塊正在崛起，現(xiàn)在只有一個(gè)中央公園，咸平湖環(huán)境資源豐富，將來是通許地產(chǎn)項(xiàng)目突出板塊，相信將來一定會超越西區(qū)板塊，本案緊鄰咸平湖，自然環(huán)境，提升本案的區(qū)域價(jià)值。項(xiàng)目全案在通許承擔(dān)一個(gè)什么樣的市場角色？本案應(yīng)該做什么產(chǎn)品來滿足我們的目標(biāo)客群？項(xiàng)目優(yōu)點(diǎn)很多，我們采取什么樣的營銷策略吸引客戶、塑造品牌；我們?nèi)绾捂i定我們的目標(biāo)客戶？項(xiàng)目核心問題背景：通許縣房地產(chǎn)處于初步發(fā)展階段，整體規(guī)劃及產(chǎn)183本案需要解決的問題明確方向（企業(yè)戰(zhàn)略、市場競爭下的策略）清晰思路（整體定位、營銷思路）本案需要解決的問題明確方向（企業(yè)戰(zhàn)略、市場競爭下的策184本案總體軸線宏觀市場分析客戶群定位營銷策略市場環(huán)境分析項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議競爭環(huán)境分析項(xiàng)目屬性詮釋整體產(chǎn)品定位本案總體軸線宏觀市場分析客戶群定位營銷策略市場環(huán)境分析項(xiàng)目物185通許北區(qū)，再造一座城50萬㎡稀缺舒適住宅區(qū)如何樹立核心？如何引領(lǐng)高尚？通許北區(qū)，再造一座城如何樹立核心？186PART1：通許印象PART1：通許印象187河南中心，開封相鄰?fù)ㄔS縣隸屬開封市，地處豫東平原，北臨黃河，距省會鄭州市100公里，七朝古都通許市45公里。通許縣東接杞縣、西連尉氏，南鄰扶溝、太康，北交通許縣。東西寬27.7公里，南北長34.8公里，總面積767.53平方公里。2008年，轄6個(gè)鎮(zhèn)、6個(gè)鄉(xiāng)：城關(guān)鎮(zhèn)、豎崗鎮(zhèn)、玉皇廟鎮(zhèn)、四所樓鎮(zhèn)、朱砂鎮(zhèn)、長智鎮(zhèn)、馮莊鄉(xiāng)、孫營鄉(xiāng)、大崗李鄉(xiāng)、邸閣鄉(xiāng)、練城鄉(xiāng)、厲莊鄉(xiāng)。309個(gè)行政村，611個(gè)自然村，62.46萬人。民族漢族居多，占99.2%，回族和其他少數(shù)民族占0.8%?？h人民政府駐城關(guān)鎮(zhèn)。通許縣扶溝太康尉氏杞縣城市屬性：通許位于河南省中部，緊鄰?fù)ㄔS，距通許僅45公里河南中心，開封相鄰?fù)ㄔS縣東接杞縣、西連尉氏，南鄰扶溝、太康，188通許縣區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通十分發(fā)達(dá)。西距新鄭國際機(jī)場、京廣鐵路、京珠高速公路60公里，北距隴海鐵路45公里。地方鐵路登杞線穿越境內(nèi)，長達(dá)46公里。境內(nèi)高速公路縱橫交錯(cuò)，遍布全縣，日南（日照至南陽）、大廣（大慶至廣州）兩條高速公路交匯與縣城東北3公里，內(nèi)蒙古阿拉善旗至深圳高速公路縱貫全境，已開工建設(shè)的鄭州機(jī)場至商丘高速成公路穿境而過。境內(nèi)有S218、S325、S326省道3條，全縣通車總里程已達(dá)1422.7萬公里，公路密度每百平方公里185.8公里，現(xiàn)已形成了以高速公路、鐵路、國道、省道為骨架，以縣、鄉(xiāng)、村道路為脈絡(luò)的交通網(wǎng)絡(luò)體系城市屬性：西距新鄭國際機(jī)場、京廣鐵路、京珠高速公路60公里，北距隴海鐵路45公里，南蘭、大廣距城區(qū)3公里，交通便捷。通許縣區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通十分發(fā)達(dá)。西距新鄭國際機(jī)場、京廣鐵路189通許縣產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)規(guī)劃占地15.5平方公里，分城東和城北兩個(gè)集聚區(qū)，已開發(fā)利用5.1平方公里，入駐企業(yè)35家，全部投產(chǎn)后可實(shí)現(xiàn)年產(chǎn)值46億元，年獲利稅3.88億元，可安排7000余人就業(yè)。區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善。已形成以電動車產(chǎn)業(yè)為支柱，紡織服裝、機(jī)械制造、釀酒、化工、農(nóng)副產(chǎn)品加工五大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)并存的良好局面。產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)按照“統(tǒng)一規(guī)劃、成片布局、整合資源、拓展空間”的要求，從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、信息平臺打造、服務(wù)環(huán)境的優(yōu)化、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的引進(jìn)等方面高起點(diǎn)規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，最大限度降低企業(yè)入?yún)^(qū)成本，吸引項(xiàng)目向集聚區(qū)聚集，力爭將兩大集聚區(qū)建設(shè)成為通許縣對外開放的“窗口”和招商引資的重要基地3產(chǎn)業(yè)園聚集區(qū)產(chǎn)業(yè)園聚集區(qū)城市屬性：按照通許市委、市政府打好工業(yè)強(qiáng)市攻堅(jiān)戰(zhàn)的總體部署，通許縣大力實(shí)施“開放引進(jìn)”戰(zhàn)略，全面出臺各項(xiàng)招商引資優(yōu)惠政策，打造“政策洼地、投資福地、興業(yè)高地”。通許縣產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)規(guī)劃占地15.5平方公里，分城東和城北兩個(gè)集1902011年1-11月份，通許縣規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá)到128家。截至11月末，規(guī)模以上工業(yè)共完成總產(chǎn)值1263835萬元，同比增長25.8%；實(shí)現(xiàn)現(xiàn)價(jià)工業(yè)增加值334175萬元，同比增長26.3%。（一）1-11月通許縣規(guī)模以上工業(yè)發(fā)展情況

1-11月以來，全縣規(guī)模以上工業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的態(tài)勢，尤其進(jìn)入第二季度，由于各企業(yè)生產(chǎn)力度的不斷增強(qiáng)，一批新建新增企業(yè)的加入，全縣規(guī)模以上工業(yè)處于穩(wěn)增速運(yùn)行狀態(tài)，三個(gè)月當(dāng)月的總產(chǎn)值增長速度一直保持在23.7%以上，平均速度達(dá)到了23.8%，全縣規(guī)模以上工業(yè)增加值獲得了24.3%以上的增長速度。同時(shí)產(chǎn)銷銜接良好，1-11份銷售產(chǎn)值共完成1256692萬元，產(chǎn)銷率達(dá)99.4%，同比增長0.7個(gè)百分點(diǎn)，工業(yè)用電量平穩(wěn)控制，1-11月共用電1955.5萬千瓦時(shí)，同比下降7.6個(gè)百分點(diǎn)，遠(yuǎn)低于工業(yè)增加值的增長速度。12.5163030.9703601020304050607009年10年規(guī)劃通許縣城市化進(jìn)程城市建成區(qū)城市化率城市屬性：近6年來，盡管經(jīng)濟(jì)總量仍然不高，但經(jīng)濟(jì)增長勢頭良好，實(shí)現(xiàn)了4年翻一番的較快增速2011年1-11月份，通許縣規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá)到128家。191（二）2012年及未來全縣規(guī)模工業(yè)發(fā)展形勢展望鑒于通許縣工業(yè)結(jié)構(gòu)及傳統(tǒng)發(fā)展模式，歷來縣規(guī)模以上工業(yè)發(fā)展會在下半年開始提速，相應(yīng)而言每年的下半年也是同比基數(shù)逐步加大的時(shí)期，給縣規(guī)模以上工業(yè)增長的壓力也開始逐步加大。首先，老企業(yè)增長空間進(jìn)一步壓縮，難有潛力可挖。全縣目前的128家規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)中，納入統(tǒng)計(jì)兩年以上的企業(yè)有124家，基數(shù)十分龐大，而且經(jīng)過多年的發(fā)展，其產(chǎn)能利用基本飽和，部分企業(yè)已經(jīng)處于下滑狀態(tài)，僅僅依靠企業(yè)自身自然的增長，已經(jīng)沒有多少空間，正常情況下能有10個(gè)百分點(diǎn)的拉動力已很不錯(cuò)了。其次，新增企業(yè)規(guī)模相對較小，拉動力不足。2011下半年全縣共新增企業(yè)4家，預(yù)計(jì)規(guī)模沒有一個(gè)億元企業(yè)，對全年規(guī)模以上工業(yè)增長的拉動力預(yù)計(jì)不會太強(qiáng)。鑒于上述情況，可以預(yù)期隨著去年同期基數(shù)的逐步加大，2012年縣規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟(jì)增長的壓力將是空前的，預(yù)計(jì)累計(jì)增長速度將會慢速提升。城市屬性：近6年來，盡管經(jīng)濟(jì)總量仍然不高，但經(jīng)濟(jì)增長勢頭良好，實(shí)現(xiàn)了4年翻一番的較快增速（二）2012年及未來全縣規(guī)模工業(yè)發(fā)展形勢展望192本案城市屬性：以打造生態(tài)園林城市為目標(biāo)，以創(chuàng)“三城”為載體，按照“兩心、兩軸、三帶、五大片區(qū)”的規(guī)劃布局本案城市屬性：以打造生態(tài)園林城市為目標(biāo)，以創(chuàng)“三城”為載體，193區(qū)域?qū)傩裕罕背菂^(qū)，將成為一座集居住、工業(yè)、辦公、休閑為一體的生態(tài)型新城；將成為通許未來的行政中心與發(fā)展重點(diǎn)；將來對通許市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的價(jià)值逐漸展現(xiàn)，具有良好的發(fā)展前景；西區(qū)居住區(qū)逐步形成。通許以北，生態(tài)新城通許新區(qū)核心區(qū)是集居住、工業(yè)、辦公、休閑為一體的生態(tài)型新城區(qū)。建設(shè)初建成效，區(qū)域崛起在即從近幾年的發(fā)展情況看，西新區(qū)高端項(xiàng)目云集，絕大部分項(xiàng)目都集中在此，北區(qū)生態(tài)居住規(guī)劃已經(jīng)初步形成，區(qū)域崛起在即，相信將來一定會超過西區(qū)區(qū)域?qū)傩裕罕背菂^(qū)，將成為一座集居住、工業(yè)、辦公、休閑為一體的194區(qū)域?qū)傩裕罕眳^(qū)的崛起，啟動了通許縣發(fā)展的新篇章，將成為通許經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展的新興區(qū)與改革發(fā)展的孵化器涵蓋產(chǎn)業(yè)、教育、居住、商貿(mào)等功能產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)居住區(qū)咸平大道聚集行政單位，產(chǎn)業(yè)園區(qū)聚集于此，勢必會帶來強(qiáng)大的人流，咸平湖的建設(shè)改造必將提升北區(qū)區(qū)域價(jià)值。區(qū)域?qū)傩裕罕眳^(qū)的崛起，啟動了通許縣發(fā)展的新篇章，將成為通許經(jīng)195區(qū)域?qū)傩裕憾S著北區(qū)的建設(shè)，通許也將逐漸開始共享部分通許市的優(yōu)勢資源，享受通許20分鐘城市圈的便利區(qū)位優(yōu)勢通許20分鐘城市圈2003年，為了實(shí)現(xiàn)建設(shè)小康社會和中原崛起的宏偉目標(biāo)，河南省委、省政府制定了《河南省全面建設(shè)小康社會規(guī)劃綱要》，作出了實(shí)施區(qū)域性中心城市帶動戰(zhàn)略、加快中原城市群發(fā)展、實(shí)現(xiàn)中原崛起的戰(zhàn)略決策，并確定以鄭州為中心，一個(gè)半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的通許、洛陽、新鄉(xiāng)、焦作、許昌、平頂山、漯河、濟(jì)源9個(gè)省轄市組成中原城市群，同時(shí)大廣高速和國道到通許僅需20分鐘，享受開封老皇城城市生活圈。未來的20分鐘城市圈中心作為通許到通許的橋頭堡，通許北區(qū)新區(qū)將與通許西新區(qū)一起成為卡瘋城市帶的副中心，從而共享20分鐘城市圈核心帶來的巨大區(qū)位優(yōu)勢。20分鐘生活圈區(qū)域?qū)傩裕憾S著北區(qū)的建設(shè)，通許也將逐漸開始共享部分通許市的196項(xiàng)目屬性：本項(xiàng)目地塊所屬區(qū)域位于通許北區(qū)咸平湖景觀中心，屬于通許新區(qū)的第二組團(tuán)，隨著北區(qū)道路管網(wǎng)等系統(tǒng)的完善和咸平湖改造建設(shè)完成，北區(qū)組團(tuán)即將大規(guī)模開發(fā)；項(xiàng)目發(fā)展機(jī)遇明顯。咸平湖本案項(xiàng)目屬性：本項(xiàng)目地塊所屬區(qū)域位于通許北區(qū)咸平湖景觀中心，屬于197項(xiàng)目與城市的關(guān)系：項(xiàng)目的發(fā)展將推動通許房地產(chǎn)市場的升級，提升通許人居水平并奠定新區(qū)的形象，從而奠定核心區(qū)的發(fā)展基調(diào)主導(dǎo)通許房地產(chǎn)開發(fā)方向，引領(lǐng)新一輪建設(shè)熱潮項(xiàng)目距蘭南高速不足5公里、距S218不足1000米，未來的城市之門在項(xiàng)目之北，項(xiàng)目未來將承擔(dān)通許北大門的形象的使命形成通許新城形象，奠定核心區(qū)發(fā)展基調(diào)作為核心區(qū)啟動路的一號路從項(xiàng)目南北貫穿，將帶動區(qū)域與核心區(qū)發(fā)展共同建設(shè)，極大的推進(jìn)項(xiàng)目的面世進(jìn)程。升級通許人居體系隨著核心區(qū)的建設(shè)，項(xiàng)目將享受核心區(qū)域的市政配套與咸平湖湖景資源，將成為項(xiàng)目開發(fā)的巨大利好項(xiàng)目與城市的關(guān)系：項(xiàng)目的發(fā)展將推動通許房地產(chǎn)市場的升級，提升198項(xiàng)目與區(qū)域的關(guān)系：項(xiàng)目位于新區(qū)核心區(qū)的發(fā)展軸線上，承載著引領(lǐng)區(qū)域強(qiáng)勢啟動的關(guān)鍵角色咸平大道次主軸線上，通許北門戶項(xiàng)目緊鄰上海路，與咸平大道不足500米，10分鐘直達(dá)蘭南高速，項(xiàng)目未來將承擔(dān)通許北大門的形象的使命。咸平湖改造、道路建設(shè)，北區(qū)崛起在即！咸平湖改造方案已經(jīng)審批，道路管網(wǎng)正在如火如荼的將建設(shè)，北區(qū)崛起指日可待！項(xiàng)目與區(qū)域的關(guān)系：項(xiàng)目位于新區(qū)核心區(qū)的發(fā)展軸線上，承載著引領(lǐng)199PART2：通許房地產(chǎn)現(xiàn)狀PART2：通許房地產(chǎn)現(xiàn)狀200通許縣房地產(chǎn)市場洞察（一）、市場現(xiàn)狀隨著政府對城市的重新規(guī)劃定位，通許縣房地產(chǎn)發(fā)展迎來了真正的春天，瑞通嘉園、、水榭花都、儷景灣、凱旋城、假日瀾灣

等一批規(guī)模性住區(qū)開工建設(shè)，通許樓市出現(xiàn)了供銷兩旺的繁榮景象。近兩年，通許縣房地產(chǎn)市場雖然取得了較快的發(fā)展并且勢頭良好，但直到目前，樓市發(fā)展并不完善，規(guī)模性樓盤及私人建房共存，樓市整體仍處在“市場發(fā)展的初級階段”。作為一個(gè)新興市場，民權(quán)縣房地產(chǎn)市場有著自己鮮明的個(gè)性，同時(shí)也存在諸多問題值得關(guān)注。通許縣房地產(chǎn)市場洞察（一）、市場現(xiàn)狀隨著政府對城市的重新規(guī)劃201通許縣城目前有房地產(chǎn)項(xiàng)目十余處，房地產(chǎn)項(xiàng)目主要集中在在行政路為中心的縣城中西部，目前集中了通許縣城的大部分樓盤。項(xiàng)目售樓處也主要沿行政路兩側(cè)布置，包括儷景灣、名門世家、瑞通嘉園及城北新區(qū)新亮相的中央公園等。建筑形態(tài)處在多層向小高層過渡階段，居民對小高層產(chǎn)品接受度尚可。房價(jià)水平多層均價(jià)2700-2800元/㎡，高層均價(jià)2800-2900元/㎡。戶型以常規(guī)戶型為主，水榭花都有部分創(chuàng)新。市政無集中供暖，采暖源以地?zé)豳Y源為主。城北新區(qū)范圍內(nèi)有大塊閑置土地，具備良好房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值。營銷推廣水平一般，以常規(guī)戶外廣告牌、墻體廣告、圍檔、單頁、短信及觀賞性活動等為主，廣告表現(xiàn)力一般。樓盤多為開發(fā)商自己銷售。（1）市場特征通許縣城目前有房地產(chǎn)項(xiàng)目十余處，房地產(chǎn)項(xiàng)目主要集中在在行202中央廣場中央公園本案水榭花都水御景灣瑞通嘉園迎賓御花園凱旋城假日瀾灣（2）通許項(xiàng)目分布圖西區(qū)板塊北區(qū)板塊中心板塊通許縣項(xiàng)目主要集中在西區(qū)，即行政路西段，產(chǎn)品以多層為主，部分項(xiàng)目有少量小高層和高層，如凱旋城是純高層項(xiàng)目；整個(gè)市場物業(yè)檔次都不高（除凱旋城外），整體包裝較一般。北區(qū)和老城中心項(xiàng)目較少，北區(qū)只有一個(gè)中央公園，中心城區(qū)中央廣場，但是北區(qū)湖景資源較豐富，道路系統(tǒng)發(fā)達(dá)，政府單位較多，學(xué)校醫(yī)院等云集于此，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?。中央廣場中央公園本案水榭花都水御景灣瑞通嘉園迎賓御花園凱旋城203各項(xiàng)目價(jià)格差異不大，多層從2300-3100元/平米，價(jià)格超過3200以上將是提升瓶頸，。均價(jià)元/平米2900儷景灣（多層）,2600小高2700假日瀾灣（多層）1.儷景灣、水榭花都以地段配套與惠賈河水景資源為依托，引領(lǐng)市場價(jià)格；2.中央廣場位于老城核心，但產(chǎn)品一般，整體價(jià)位相對高點(diǎn)；3.迎賓御花園、瑞通嘉園，自身品質(zhì)不突出，價(jià)值處于洼地；2800中央廣場（高層）2800—3100水榭花都（多層、小高）地段、景觀資源、產(chǎn)品品質(zhì)、開發(fā)品牌成為影響價(jià)格的重要因素通許在售樓盤價(jià)格列表2300迎賓御花園家（多層）（3）通許價(jià)格表現(xiàn)各項(xiàng)目價(jià)格差異不大，多層從2300-3100元/平米，價(jià)204樓盤名稱容積率建筑形式特色水榭花都1.8多層、小高層板式建筑，圍合分布，中心優(yōu)秀景觀。儷景灣1.8多層、小高層兵營排布，無景觀資源假日瀾灣2.946.5層，11.5層后現(xiàn)當(dāng)代板式布局。中央廣場高層。點(diǎn)狀排布、無亮點(diǎn)迎賓御花園1.5多層兵營排布，規(guī)劃一般凱旋城2.6小高層、高層法式板式布局中央公園多層、高層南低北高、兵營排布多層占據(jù)市場主導(dǎo)地位；以小高層11.5層左右高層為主，市場接受度一般。（4）各競品建筑指標(biāo)樓盤名稱容積率建筑形式特色水榭花都1.8多層、小高層板205（5）各競品產(chǎn)品特點(diǎn)樓盤名稱兩居室(㎡)三居室(㎡)四居室(㎡)戶型特點(diǎn)水榭花都109—132㎡146—148㎡全明設(shè)計(jì)、，通透性好、觀景陽臺，戶型合理。儷景灣100-130㎡130-240㎡南北通透、觀景采光好。假日瀾灣90、96㎡116、121、123、124三房兩廳兩衛(wèi)104、113㎡三房兩廳一衛(wèi)寬闊舒適、布局合理。迎賓御花園89㎡118—135㎡130—137㎡精致布局、動靜分區(qū)、通風(fēng)采光好、觀景好。中央廣場95㎡126-146㎡空間利用率高、雙陽臺、南北朝向、百變空間。凱旋城120、115㎡寬步觀景、全明設(shè)計(jì)、南北通透?！跻匀邮遥?10-130㎡）為主，戶型設(shè)計(jì)以通透、全明、布局合理、觀景為最普遍特點(diǎn)。.（5）各競品產(chǎn)品特點(diǎn)樓盤名稱兩居室(㎡)三居室(㎡)206（6）各競品建筑風(fēng)格本案風(fēng)格（古典簡約）金藍(lán)灣普羅旺世從建筑風(fēng)格上來看，各競品建筑風(fēng)格特征不明顯，絕大部分是現(xiàn)代或后現(xiàn)代主義風(fēng)格、簡歐，只有凱旋城是法式風(fēng)格；整體建筑造型及形象一般。琥珀名城鄭開森林半島青苑碧麗國都開元華庭儷景灣中央公園水榭花都凱旋城迎賓御花園瑞通嘉園（6）各競品建筑風(fēng)格本案金藍(lán)灣普羅旺世從建筑風(fēng)格上來看，各競207（7）競品園林景觀樓盤名稱綠化率園林排布及特色水榭花都56%中央景觀水系和外部惠賈河景觀資源遙相呼應(yīng)，各棟樓之間都有很多的綠化帶環(huán)繞。凱旋城中央景觀水系與周邊景觀排布合理，體現(xiàn)景觀均好性儷景灣44%景觀規(guī)劃一般迎賓御花園38%景觀規(guī)劃一般中央廣場無景觀在售項(xiàng)目景觀規(guī)劃一般，沒有很好的體現(xiàn)項(xiàng)目景觀優(yōu)勢；項(xiàng)目可在營銷推廣及銷售體驗(yàn)的過程中強(qiáng)調(diào)景觀的優(yōu)勢。（7）競品園林景觀樓盤名稱綠化率園林排布及特色水榭花都208（8）售價(jià)及銷售特征市場消化以