北京大興孫村組團四期a地塊宜居生態(tài)社區(qū)項目競買報告-調(diào)查

首城置業(yè)關(guān)注地塊分析報告宗地概況分析報告目錄宗地交易情況區(qū)域市場分析項目初步定位項目價值研判項目競買策略一、宗地概況分析區(qū)域前景良好，極具發(fā)展?jié)摿Τ鞘袌D之大興區(qū)區(qū)位優(yōu)勢不斷增強配套設(shè)施不斷完善發(fā)展?jié)摿Σ粩嗵嵘幱诃h(huán)渤海經(jīng)濟圈的中心，不但是京津塘高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶上的一個重要環(huán)節(jié)，還是京九鐵路的龍頭，將成為溝通南北東西的現(xiàn)代化物流中心之一。是東西兩個發(fā)展帶上的重要節(jié)點，承擔疏解中心城人口和功能、集聚新的產(chǎn)業(yè)，具有相對獨立性。從09年底起投資380億用于相關(guān)設(shè)施建設(shè)。首都新機場、地鐵和大醫(yī)院的不斷完善有力的推動著區(qū)域的不斷發(fā)展。區(qū)域圖之大興新城良好政策機遇和交通優(yōu)勢有力的助推了未來區(qū)域的發(fā)展是北京市“十二五”時期重點關(guān)注和發(fā)展的地區(qū)之一。定位于戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)新區(qū)、區(qū)域發(fā)展支點、創(chuàng)新驅(qū)動前沿、低碳綠色家園。區(qū)域交通優(yōu)勢明顯，京九線及南六環(huán)和京開高速為一體的大交通網(wǎng)路。首都新機場也為今后區(qū)域交通提供了有力支撐，宗地圖之項目本體交通優(yōu)勢和周邊產(chǎn)業(yè)有力的助推了未來項目的發(fā)展毗連地鐵4號線生物醫(yī)藥基地站，南六環(huán)和京開高速近在咫尺，公路交通優(yōu)勢明顯。項目周邊小路網(wǎng)已初見雛形，天堂河相關(guān)工程也在進行推進。地塊緊鄰基地辦公大樓和服務(wù)基地，區(qū)位優(yōu)勢明顯?，F(xiàn)狀圖宗地內(nèi)土地平整，唯有西南角有部分市政工程施工。掛牌項目各地塊控制性詳細規(guī)劃指標序號規(guī)劃地塊編號用地性質(zhì)用地規(guī)模（平方米）容積率地上建筑面積（平方米）控制高度（米）建筑密度（%）綠地率（%）空地率（%）10505-037U31郵政設(shè)施用地（非出讓）103750.33113123030

20505-046F3其它多功能用地553562.8154997604530

30505-048S31機動車停車場庫用地44630.2893181030

40505-047R2二類居住用地462512.8129503802535

50505-038R52小學用地（非出讓）150000.812000182530

合計————131445——300506————————詳細規(guī)劃指標二、宗地交易情況分析掛牌出讓，設(shè)定價格上下限出讓方式掛牌起始時間2011年4月19日9:00掛牌底價150000萬元競價階梯750萬元競買保證金30000萬元價格上限未公開達到價格上限不接受更高報價，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場投報另行配建公告租賃房（最低100平方米）掛牌價格構(gòu)成政府土地收益0505-048（機動車停車場庫用地）地塊暫按商業(yè)用途收取政府土地收益0505-046（其他多功能用地）地塊0505-047（二類居住用地）地塊暫按居住用途收取政府土地收益0505-038（小學用地）不在本次出讓范圍內(nèi)，未收取政府土地收益0505-037（郵政設(shè)施用地）土地開發(fā)建設(shè)補償76413萬元相關(guān)指標三、市場場分析當前項目目較少，，未來競競爭激烈烈周邊項目目情況競爭項目目建筑形形態(tài)多為為洋房、、高層板板樓，其其次是別別墅類項項目。項目名稱區(qū)域總建面積(㎡)開盤時間銷售狀態(tài)(住宅、商鋪)銷售報價(元)(別墅)銷售報價(元)果嶺假日大興區(qū)80,0002006-1-20銷售18,00014,000博悅府大興區(qū)23，000

2010-3-20銷售18,50025,000保利新茉莉公館大興區(qū)404，907

2011-8-1銷售19，092

藝苑·桐城大興區(qū)168，000

2009-5-16銷售19,000-20，000

火神廟國際商業(yè)中心大興區(qū)340，0002009-7銷售48，000

本案周邊已成成交土地地金融街控控股股份份有限公公司北京邦達達房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司本案保利（北北京）房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司明發(fā)集團團北京房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司重慶龍湖地地產(chǎn)發(fā)展有有限公司周邊已成交交土地列表表竟體周邊待待上市體量量較多，將將會在近一一兩年陸續(xù)續(xù)銷售，潛潛在競爭力力大。宗地名稱宗地位置建設(shè)用地面積(平方米）規(guī)劃建筑面積(平方米)規(guī)劃用途成交日期成交價(萬元)樓面地價（元/平方米）受讓單位北京市大興區(qū)生物醫(yī)藥基地東配套11號地居住用地項目（配建公共租賃房）大興區(qū)北臧村鎮(zhèn)113957252885居住用地2010-12-232000007909金融街控股股份有限公司北京市大興區(qū)生物醫(yī)藥基地東配套6號及7號0505-053、0505-062地塊住宅混合公建用地項目大興區(qū)北臧村鎮(zhèn)165338462946住宅混合公建用地2010-12-233480897519重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司北京市大興區(qū)生物醫(yī)藥基地東配套12、13、14號地居住、商業(yè)金融用地項目大興區(qū)北臧村鎮(zhèn)156018404907二類居住用地、商業(yè)金融用地、文化娛樂用地2010-12-233168007824保利（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北京市大興區(qū)生物醫(yī)藥基地東配套7號地0505-052、0505-055地塊住宅混合公建、托幼用地項目國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓掛牌公告大興區(qū)北臧村鎮(zhèn)50934131575F1住宅混合公建用地；R53托幼用地2011-1-51000007600明發(fā)集團北京房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北京市大興區(qū)生物醫(yī)藥基地綜合配套區(qū)商業(yè)金融用地項目大興區(qū)黃村鎮(zhèn)102076306228C2商業(yè)金融用地2011-2-23995003249北京邦達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司四、項目初初步定位四、項目初初步定位（一）開發(fā)發(fā)企業(yè)開發(fā)發(fā)特點1、開發(fā)業(yè)業(yè)績項目區(qū)域類型體量公司目前正正在開發(fā)建建設(shè)項目，，項目占地地面積23萬平米，，總建筑面面積近60萬平米，，是集住宅宅、商業(yè)、、酒店式公公寓、教育育配套等多多種產(chǎn)品形形態(tài)于一體體的大型城城市綜合體體。2.開發(fā)優(yōu)優(yōu)勢。3.開發(fā)資資質(zhì)（二）、宗宗地SWOT分分析及突破破點1、SWOT分析優(yōu)勢（Strength）分分析：宗地位于大大興新城規(guī)規(guī)劃中的孫孫村組團范范圍內(nèi)，規(guī)規(guī)劃定位為為設(shè)施完備備的居住組組團，發(fā)展展策略為改改造完善，，本項目為為純居住用用地，完全全符合所處處孫村組團團的規(guī)劃定定位；宗地所處孫孫村組團距距離大興行行政中心黃黃村鎮(zhèn)僅有有5公里左左右，可相相對便捷的的共享黃村村完善的各各項配套設(shè)設(shè)施，地段段區(qū)位優(yōu)勢勢比較明顯顯。宗地西側(cè)為為孫村中學學和孫村小小學，可方方便入住居居民中的學學齡青少年年就近入學學，享有較較為便利的的教育配套套設(shè)施。劣勢（Weakness））分析：本項目宗地地周邊區(qū)域域現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)業(yè)集聚程度度、生產(chǎn)總總值和發(fā)展展水平相對對較低；商業(yè)、醫(yī)療療等居住配配套服務(wù)設(shè)設(shè)施目前相相對匱乏，，當期居住住氛圍尚未未完全成熟熟。機會（Opportunity）分分析：列入大興區(qū)區(qū)“十二五五”規(guī)劃綱綱要的首都都第二機場場建設(shè)已經(jīng)經(jīng)確定選址址于大興南南部，2011年年有望啟動動工程建設(shè)設(shè)，對于大大興新城臨臨空及相關(guān)關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟濟發(fā)展、資資源集聚和和區(qū)域升值值將帶來巨巨大的發(fā)展展機遇；2007年年9月18日，金融融街建設(shè)開開發(fā)有限公公司在孫村村組團本項項目北側(cè)拿拿下一宗A-06、、07、13、14地塊住宅宅用地，現(xiàn)現(xiàn)為在售的的金色漫香香郡項目，，總規(guī)劃建建面25.7萬平米米，將在一一定程度上上提高本項項目所處區(qū)區(qū)域居住及及綜合配套套水平，帶帶動區(qū)域地地段價值的的提升。威脅（Threat）分析析：當前北京市市出臺一系系列旨在抑抑制房地產(chǎn)產(chǎn)市場投機機投資行為為和房價過過快上漲的的房地產(chǎn)宏宏觀調(diào)控政政策，嚴格格限制本地地和外來人人口在京投投資購房數(shù)數(shù)量，提高高改善型和和投資型購購房的首付付比例和貸貸款申請標標準，該政政策的執(zhí)行行力度和延延續(xù)時限將將在相當程程度上影響響到本項目目所處區(qū)域域未來商品品房需求的的增長，對對未來項目目建成后的的銷售將形形成較大壓壓力。本項目所處處區(qū)域已進進駐的大開開發(fā)商金融融街將對本本項目產(chǎn)品品規(guī)劃、定定位和銷售售各方面形形成一定的的競爭威脅脅。2、項目難難點與突破破點本項目位于于南六環(huán)外外，周邊尚尚無軌道交交通站點以以及大型綜綜合商業(yè)配配套設(shè)施，，對于該區(qū)區(qū)域非自駕駕出行的居居民的生活活、對外交交流帶來一一定的困難難，在提高高本項目對對自住型購購房需求的的吸引力方方面具有相相當?shù)碾y度度。應(yīng)著力打造造適應(yīng)孫村村組團發(fā)展展定位的優(yōu)優(yōu)質(zhì)舒適型型居住社區(qū)區(qū)，同時努努力改善本本區(qū)域居住住配套設(shè)施施，提高本本項目的綜綜合居住性性價比，吸吸引盡可能能多的有效效購房需求求，達到短短期內(nèi)快速速回籠資金金的目的。。（三）、產(chǎn)產(chǎn)品定位方方向根據(jù)本項目目的規(guī)劃設(shè)設(shè)計條件，，結(jié)合項目目的本體、、市場、開開發(fā)商情況況，本項目目的產(chǎn)品定定位方向應(yīng)應(yīng)為——面向大興新新城中等收收入自住需需求為主的的群體打造造綠色宜居居生態(tài)社區(qū)區(qū)（小高層層板樓），，實現(xiàn)與大大興城區(qū)的的快捷溝通通與品質(zhì)生生活一體化化。宗地產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃分布小高層公寓寓居住用地建建筑規(guī)劃產(chǎn)產(chǎn)品拆分建建議地塊編號建筑面積占地面積樓棟數(shù)層數(shù)小高層（商品房）A-248112373751011地塊編號車位個數(shù)地上停車位A-24203地下停車位608車位合計811（四）、客客群定位方方向本項目的區(qū)區(qū)位情況（（位于大興興新城孫村村組團四期期）、規(guī)劃劃建設(shè)指標標（R2居住用用地）和體體量（規(guī)劃劃建面81123平平方米），，決定了本本項目面向向的客戶群群體將主要要是：大興新城孫孫村組團區(qū)區(qū)域內(nèi)工作作生活的中中等收入群群體；大興孫村組組團周邊區(qū)區(qū)域（黃村村）內(nèi)工作作的中等收收入群體。。（五）、項項目開發(fā)進進度計劃（六）、項項目銷售價價格預(yù)判物業(yè)類型預(yù)計2012年銷售均價小高層板樓約15000元/平方米（住宅）停車位約14萬/個根據(jù)項目本本體、區(qū)域域市場以及及目標客群群初步定位位，對項目目規(guī)劃建設(shè)設(shè)的物業(yè)類類型2012年的銷銷售價格大大致預(yù)判如如下：五、項目價價值研判（一）、項項目投資成成本構(gòu)成序號工程或費用名稱投資金額（萬元）樓面成本一土地成本538485106二前期工程費86282三建筑安裝工程費275822615四基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費4851460五管理、銷售、財務(wù)、不可預(yù)見及其他費用9694919六經(jīng)營稅費和土地增值稅9770926總投資10784410226總銷售收入12940512270稅后利潤161701533稅后投資利潤率15.00%稅后銷售利潤率12.50%（二）、宗宗地開發(fā)銷銷售收入估估算

項目名稱項目合計（一）銷售總收入萬元1276471商品住宅可售面積(萬M2)8.1123銷售均價(元/平米)15000收入(萬元)1216852公共租賃房可售面積(萬M2)0.00銷售均價(元/平米)5500收入(萬元)03可售停車位（個）426銷售單價(萬元/個)140000收入(萬元)5963

項目名稱項目合計（二）經(jīng)營稅費萬元7084兩稅一費5.50%7021印花稅0.05%64（三）、投投資敏感性性分析銷售收入變動-15%-10%-5%0%5%10%15%銷售總收入（萬元）108499.9844114882.3365121264.6885127647.0405134029.3925140411.7446146794.0966均價（元/平方米）10288108931149912104127091331413919稅后利潤（萬元）155663431112915916207032549030277投資凈利潤率1.5%6.0%10.5%15.0%19.5%24.0%28.4%銷售凈利潤率1.4%5.5%9.2%12.5%15.4%18.2%20.6%（四）、投投資分析結(jié)結(jié)論在掛牌起始始價格4.71億億元的底價價成交情況況下，本項項目稅后投投資凈利潤潤率能達到到19.5%，稅后后銷售利潤潤率能達到到15.5%；在最高掛牌牌競價5.21億元元的情況下下，本項目目稅后投資資凈利潤率率能達到15%，稅稅后銷售利利潤率能達達到12.5%。本項目掛牌牌競價的價價格區(qū)間為為4.71億元至5.21億億元之間（（如未達到到本次掛牌牌出讓宗地地設(shè)定的合合理土地上上限價格））。六、項目競競買策略根據(jù)掛牌文文件，本次次掛牌競價價不允許競競買人自主主報價，競競價階梯為為人民幣250萬元元，即后一一次報價在在前一次報報價的基礎(chǔ)礎(chǔ)上僅允許許增加一個個競價階梯梯250萬萬元。土地儲備中中心在掛牌牌競價期間間可根據(jù)競競買人競價價情況調(diào)整整遞增幅度度并公示。。競買原則1、在本項項目競買申申請起始時時間2011年4月月19日9時提出競競買申請，，并提交第第一份有效效競買報價價單，最先先獲取競買買資格；2、在有其其他競買者者提交競買買報價單的的情況下，，及時獲取取相關(guān)報價價信息，與與自身報價價區(qū)間比較較，如其他他競買者報報價在我方方可承受報報價區(qū)間范范圍內(nèi)，且且未超過出出讓方設(shè)定定的土地掛掛牌出讓價價格上限，，則應(yīng)及時時在最高報報價基礎(chǔ)上上增加一個個報價階梯梯，遞交新新的競買報報價單。競買策略建建議在達到上限限價格（設(shè)設(shè)為X萬元）以以后，將停停止接受更更高報價轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為現(xiàn)場競競投公共租租賃房面積積，若我方方可承受的的最高報價價52100萬元在在該上限價價格X之上上，則可另另外投報公公租房最大大建面Y=（52100-X）×10000/(15000-4000)平方米米。（其中15000-4000指宗地地內(nèi)商品住住宅銷售單單價與公共共租賃房政政府回購價價格之差。。）如掛牌出讓讓設(shè)定的上上限價格為為50000萬元，則現(xiàn)現(xiàn)場競投公公共租賃房房的最大面面積應(yīng)為：：Y=（52100-50000）×10000/(15000-4000)=1909平方米。。此時凈投資資利潤率仍仍可以達到到15.5%，銷售售凈利潤率率達到12.8%。。Thankyou！9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。12月-2212月-22Wednesday,December21,202210、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。00:10:2900:10:2900:1012/21/202212:10:29AM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。12月月-2200:10:2900:10Dec-2221-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。00:10:2900:10:2900:10Wednesday,December21,202213、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。12月-2212月-2200:10:2900:10:29December21,202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。21十二月月202212:10:29上午午00:10:2912月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月2212:10上上午12月-2200:10December21,202216、行動出成果果，工作出財財富。。2022/12/210:10:2900:10:2921December202217、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時時，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點的的射線線向前前。。。12:10:29上上午12:10上午00:10:2912月-229、沒有失敗敗，只有暫暫時停止成成功！。12月-2212月-22Wednesday,December21,202210、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒有。。。00:10:3000:10:3000:1012/21/202212:10:30AM11、成功就是是日復(fù)一日日那一點點點小小努力力的積累。。。12月-2200:10:3000:10Dec-2221-Dec-2212、世世間間成成事事，，不不求求其其絕絕對對圓圓滿滿，，留留一一份份不不足足，，可可得得無無限限完完美美。。。。00:10:3000:10:3000:10Wednesday,December21,202213、不知知香積積寺，，數(shù)里里入云云峰。。。12月月-2212月月-2200:10:3000:10:30December21,202214、意志堅強的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。21十二月月202212:10:30上午午00:10:3012月-2215、楚塞三湘接接，荊門九派派通。。。十二月2212:10上上午12月-2200:10December21,202216、少年十五五二十時，，步行奪得得胡馬騎。。。2022/12/210:10:3000:10:3021December202217、空山新雨雨后，天氣氣晚來秋。。。12