北京延慶某別墅項目策劃書-

延慶別墅項目策劃書目錄北京別墅總述1延慶基本概況2延慶縣房地產(chǎn)市場分析3本案地理位置，現(xiàn)狀（SWOT)等分析4本案客群定位、產(chǎn)品定位5未來投資趨向前景闡述、物業(yè)等。6項目推廣去化策略方向7北京別墅總述1北京別墅市場總述中央別墅區(qū)：溫榆河附近、亞北區(qū)經(jīng)濟類別墅區(qū)：大興區(qū)、通州區(qū)昌平區(qū)、順義區(qū)等近郊區(qū)投資、渡假類別墅：懷柔區(qū)、密云縣、延慶縣、平谷區(qū)等遠(yuǎn)郊區(qū)縣延慶基本概況2【地理區(qū)位】延慶位于北京西北郊東與懷柔相鄰，南與昌平相聯(lián)，西面和北面與河北省懷來、赤城接壤距北京市區(qū)74公里是首都北京的北大門【環(huán)境地貌】北東南三面環(huán)山，西臨官廳水庫小盆地地貌（延懷盆地）延慶位于盆地東部平均氣溫8攝氏度著名的避暑勝地延慶地理概況【行政概況】全縣轄11鎮(zhèn)4鄉(xiāng)，376個行政村，總?cè)丝?7.8456萬人，農(nóng)業(yè)人口17.5666萬人，非農(nóng)業(yè)人口10.279萬人?！巨r(nóng)業(yè)大縣】首都北京的農(nóng)副產(chǎn)品供應(yīng)基地首都北菜園綠色食品基地【生態(tài)旅游資源豐富】京郊第一旅游大縣年均接待游客近1121.7萬人次國家級生態(tài)示范縣【經(jīng)濟總量GDP】2007年全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值510952萬元，比上年增長12%。其中：第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值67238萬元(農(nóng)業(yè)普查調(diào)整后數(shù)據(jù))，增長14.5%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值126250萬元，增長8.6%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值317464萬元，增長12.9%。區(qū)域經(jīng)濟實力與綜合競爭力進一步提升，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)占地區(qū)生產(chǎn)總值比重繼續(xù)上升，達到62.13%?！竟I(yè)生產(chǎn)態(tài)勢較好，規(guī)模以上工業(yè)生產(chǎn)增速較快】據(jù)工業(yè)統(tǒng)計，2008年1-10月份，全縣規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值278093.5萬元，比去年同期增長29%。其中：中型工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值85890.3萬元，增長11.4%。【消費品市場運行平穩(wěn)，社會消費品零售額穩(wěn)步增長】2008年1-10月份，全縣完成社會消費品零售額313211萬元，比去年同期增長13.2%。其中：吃類完成125316萬元，增長14%；穿類完成49894萬元，增長13.4%；用類完成126446萬元，增長9.1%；燒類完成11555萬元，增長69.6%。各類市場成交額為100002萬元，比去年同期增長3%。1-10月全縣完成外貿(mào)出口供貨額56530萬元，比去年同期下降14.4%。【旅游市場開始升溫，旅游人數(shù)、旅游收入降幅回落】截至08年10月底，全縣A級及主要旅游景區(qū)（點）共接待海內(nèi)外游客725.5萬人次，比去年同期下降17.7%，降幅較1-9月回落4.3個百分點；實現(xiàn)旅游收入40377.6萬元，比去年同期下降21.3%，降幅較1-9月回落8.4個百分點。延慶經(jīng)濟發(fā)展概況【全社會固定資產(chǎn)投資增速減緩，房地產(chǎn)投資降幅較大】08年1-10月份，全社會固定資產(chǎn)投資完成22374萬元，比去年同期增長12.3%，增幅比去年同期回落17.8個百分點。其中：城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成154898萬元，增長28.2%；房地產(chǎn)開發(fā)投資完成32315萬元，下降24.6%；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資完成36527萬元,增長2.9%?！矩斦杖胂陆担用駜π畲婵钤黾印拷刂沟?8年10月底，全縣實現(xiàn)財政收入53196萬元，比去年同期下降11.9%；完成財政支出252556萬元，比去年同期增長34.5%。10月末，金融機構(gòu)各項貸款余額535038萬元，比去年同期增長7.3%；金融機構(gòu)和郵局儲蓄所各項存款余額為1123541萬元，比去年同期增長22.9%；其中：城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額為663437萬元，增長28.2%?！境青l(xiāng)居民收入水平穩(wěn)步提高】據(jù)城鄉(xiāng)居民住戶調(diào)查資料顯示：08年1-10月份，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16818.1元，比去年同期增長9.6%；農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入8741.7元，比去年同期增長12.2%?！久耖g投資日趨活躍，投資主體日趨多元化】【國有投資呈逐年上升趨勢，資金主要投向電力、交通、公共設(shè)施等行業(yè)】【投資拉動醫(yī)藥、新能源等重點產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)模不斷擴大，工業(yè)效益明顯提高】【農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整，蔬菜、果品、奶牛等產(chǎn)業(yè)化步伐加快】【加大旅游設(shè)施投資，全縣旅游業(yè)穩(wěn)步發(fā)展】【城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施明顯改善】【衛(wèi)生教育全面發(fā)展，硬件水平不斷提高】延慶經(jīng)濟發(fā)展總體特征【城鎮(zhèn)鎮(zhèn)體體系系】根據(jù)據(jù)《北京京城城市市總總體體規(guī)規(guī)劃劃(2004-2020年)》》確定定形形成成由由中中心心城城、、新新城城、、鎮(zhèn)鎮(zhèn)構(gòu)構(gòu)成成的的三三級級城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)體體系系。。延延慶慶縣縣規(guī)規(guī)劃劃城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)體體系系等等級級為為新新城城、、重重點點鎮(zhèn)鎮(zhèn)、、一一般般鎮(zhèn)鎮(zhèn)、、鄉(xiāng)鄉(xiāng)。。新城：指延慶新城。。重點鎮(zhèn)（4個）：分別是康莊鎮(zhèn)鎮(zhèn)、永寧鎮(zhèn)、、舊縣鎮(zhèn)和八八達嶺鎮(zhèn)。一般鎮(zhèn)（6個）：分別是大榆樹樹鎮(zhèn)、張山營營鎮(zhèn)、沈家營營鎮(zhèn)、千家店店鎮(zhèn)、四海鎮(zhèn)鎮(zhèn)、井莊鎮(zhèn)。。鄉(xiāng)：規(guī)劃保留東部部山區(qū)4個鄉(xiāng)為大莊科科鄉(xiāng)、劉斌堡堡鄉(xiāng)、香營鄉(xiāng)鄉(xiāng)、珍珠泉鄉(xiāng)鄉(xiāng)。【城鎮(zhèn)職能】延慶新城：是全縣的政治治、經(jīng)濟、文文化中心；是是首都國際交交往中心的重重要組成部分分，聯(lián)系西北北地區(qū)的交通通樞紐和重要要門戶，國際際化旅游休閑閑區(qū)和服務(wù)基基地?！境擎?zhèn)規(guī)模】2020年全縣規(guī)劃總總?cè)丝跒?8萬人，城鎮(zhèn)人人口為24.4萬人。2020年城市化達到到64%延慶總體規(guī)劃劃鄉(xiāng)鎮(zhèn)名稱現(xiàn)狀總?cè)丝冢ㄈf人）規(guī)劃總?cè)丝冢ㄈf人）規(guī)劃城鎮(zhèn)人口（萬人）城鎮(zhèn)重點發(fā)展軸延慶新城9.51515康莊鎮(zhèn)3.652永寧鎮(zhèn)2.2532八達嶺鎮(zhèn)0.653.52舊縣鎮(zhèn)2.332.21.0小計18.3328.722川區(qū)城鎮(zhèn)大榆樹鎮(zhèn)1.481.50.5張山營鎮(zhèn)2.442.50.4沈家營鎮(zhèn)1.221.00.3井莊鎮(zhèn)1.31.00.3小計6.4461.5山區(qū)城鎮(zhèn)四海鎮(zhèn)0.740.50.2千家店鎮(zhèn)1.140.80.3大莊科鄉(xiāng)0.610.50.1劉斌堡鄉(xiāng)0.670.50.1香營鄉(xiāng)0.950.70.1珍珠泉鄉(xiāng)0.420.30.1小計4.533.30.9總計29.33824.4延慶規(guī)規(guī)劃人人口指指標(biāo)序號類別面積（平方公里）占縣域總面積比例（%）1縣域總面積1993.75100.0%2城市建設(shè)用地29.281.5%3縣外及特殊用地4.200.2%4交通設(shè)施用地35.891.8%5旅游用地3.560.2%6綠化用地20.311.0%7水域和其他用地1900.5195.3%其中水域65.893.3%耕地371.3618.6%園地108.085.4%林地1313.7965.9%農(nóng)村建設(shè)用地20.401.0%獨立工礦用地20.991.1%*29.28平方公公里包包括預(yù)預(yù)留發(fā)發(fā)展用用地3.19平方公公里（（其中中新城城3平方公公里，，各鎮(zhèn)鎮(zhèn)、鄉(xiāng)鄉(xiāng)0.19平方公公里）），為為應(yīng)對對不同同人口口增長長狀況況和城城市化化進程程，適適時啟啟動。。*29.28平方公公里包包括延延慶經(jīng)經(jīng)濟技技術(shù)開開發(fā)區(qū)區(qū)和八八達嶺嶺工業(yè)業(yè)園區(qū)區(qū)，縣縣外及及特殊殊用地地4.2平方公公里不不計入入占地地指標(biāo)標(biāo)。延慶規(guī)規(guī)劃用用地指指標(biāo)【規(guī)劃范范圍】延慶新新城規(guī)規(guī)劃范范圍為為延慶慶鎮(zhèn)行行政管管轄范范圍67.3平方公公里，，并包包括大大榆樹樹鎮(zhèn)部部分建建設(shè)用用地1.6平方公公里，，總規(guī)規(guī)劃用用地約約68.9平方公公里。?！境鞘行孕再|(zhì)】首都國國際交交往中中心的的重要要組成成部分分，聯(lián)聯(lián)系北北京西西北地地區(qū)的的交通通樞紐紐，是是服務(wù)務(wù)北京京的國國際化化旅游游休閑閑區(qū)，，區(qū)域域物流流和生生態(tài)農(nóng)農(nóng)業(yè)基基地。?！境鞘新毮苣堋课挥谏鷳B(tài)態(tài)資源涵涵養(yǎng)區(qū),是北京城城市整體體生態(tài)安安全格局局的重要要組成，，是首都都生態(tài)環(huán)環(huán)境的重重要組成成部分；；位于北京京市備用用水源地地，在生生態(tài)保護護和水資資源保護護方面承承擔(dān)重要要職能；；首都國際際交往事事業(yè)重要要組成和和旅游服服務(wù)基地地；服務(wù)于北北京市民民的休閑閑度假基基地；北京西北北的門戶戶，具有有區(qū)域物物流和區(qū)區(qū)域會展展的職能能；重要的生生態(tài)產(chǎn)業(yè)業(yè)和都市市現(xiàn)代農(nóng)農(nóng)業(yè)示范范區(qū)；延慶縣的的行政、、經(jīng)濟、、文化中中心，生生態(tài)宜居居新城典典范?！拘鲁且?guī)模模】根據(jù)《北京城市市總體規(guī)規(guī)劃》和《西部發(fā)展展帶協(xié)調(diào)調(diào)規(guī)劃》，2020年延慶新新城人口口規(guī)劃控控制規(guī)模模為15萬人。新城人口口包括常常住人口口10萬，暫住住人口3.5萬，高校校人口約約1.5萬，到規(guī)規(guī)劃期末末新城規(guī)規(guī)劃范圍圍內(nèi)農(nóng)村村人口全全部轉(zhuǎn)化化為城市市人口。。延慶新新城總建建設(shè)用地地控制規(guī)規(guī)模為18平方公里里。(包括發(fā)展展備用地地3平方公里里，依據(jù)據(jù)滾動編編制的近近期建設(shè)設(shè)規(guī)劃按按照實際際發(fā)展需需求適時時啟動)延慶新城城規(guī)劃【新城發(fā)展展方向】規(guī)劃期內(nèi)內(nèi)新城以以向南、、向北和和西南為為主導(dǎo)發(fā)發(fā)展方向向，在滿滿足官廳廳水庫庫庫區(qū)防洪洪要求和和基本農(nóng)農(nóng)田保護護要求的的前提下下適當(dāng)發(fā)發(fā)展三里里河周邊邊及西部部用地。。遠(yuǎn)景發(fā)發(fā)展依托托延康路路、延琉琉路等縣縣內(nèi)交通通聯(lián)絡(luò)干干線，延延空間發(fā)發(fā)展軸向向康莊、、八達嶺嶺和永寧寧作組團團式發(fā)展展。【新城空間間布局】新城的空空間布局局將以媯媯水大街街為新城城發(fā)展主主軸，以以媯水河河、三里里河濕地地為城市市生態(tài)景景觀帶，，充分利利用河流流、林網(wǎng)網(wǎng)、農(nóng)田田等自然然生態(tài)要要素作為為隔離空空間，疏疏密有度度，合理理布局。。在現(xiàn)有組組團的結(jié)結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)礎(chǔ)上發(fā)展展分散組組團，形形成“一一軸兩帶帶多組團團”的布布局結(jié)構(gòu)構(gòu)。在城城市西部部保留較較大的開開闊地段段，工程程地質(zhì)較較差或高高程不滿滿足要求求的地區(qū)區(qū)，應(yīng)控控制為綠綠化用地地?！拘鲁枪δ苣懿季帧繕?gòu)建新城城“兩組組團——五片重點點功能區(qū)區(qū)”的城城市功能能結(jié)構(gòu)。?！皟山M組團”指指媯水河河兩岸的的南北組組團，““五片重重點功能能區(qū)”為為生態(tài)共共享功能能區(qū)、綜綜合旅游游服務(wù)區(qū)區(qū)、舊縣縣城歷史史風(fēng)貌區(qū)區(qū)、生態(tài)態(tài)科研示示范區(qū)和和高等教教育組團團等?！揪幼∮糜玫夭疾季帧啃鲁欠斗秶鷥?nèi)內(nèi)的所所有舊舊村將將全部部改造造，農(nóng)農(nóng)村城城市化化人口口的安安置由由現(xiàn)狀狀居住住區(qū)和和新增增居住住用地地妥善善解決決，按按規(guī)范范指標(biāo)標(biāo)進行行配套套設(shè)施施建設(shè)設(shè)。新新增居居住用用地主主要分分布在在三里里河以以西、、香苑苑街以以北、、媯水水河以以南等等地區(qū)區(qū)，到到2020年新城城人均均住宅宅面積積35平方米米。三三里河河西部部建設(shè)設(shè)少量量度假假別墅墅和低低層連連排度度假公公寓，，控制制一類類住宅宅的建建設(shè)規(guī)規(guī)模，，大力力發(fā)展展節(jié)地地型生生態(tài)住住宅小小區(qū)。?！拘鲁浅浅鞘性O(shè)設(shè)計】新城建建筑整整體設(shè)設(shè)計采采用低低層、、低密密度、、低強強度的的建設(shè)設(shè)方式式，嚴(yán)嚴(yán)格控控制建建筑、、建筑筑群體體的建建設(shè)范范圍與與體量量，控控制城城市尺尺度與與自然然環(huán)境境相協(xié)協(xié)調(diào)，，避免免對城城市景景觀視視廊及及風(fēng)貌貌保護護區(qū)形形成““突兀?！钡牡挠绊戫憽８叨瓤乜刂菩鲁堑牡慕ㄖ螒B(tài)態(tài)宜采采用坡坡頂多多層建建筑為為主，，普遍遍高度度宜控控制在在18米。住宅與與公建的尺尺度比例宜宜協(xié)調(diào)不宜宜對比強烈烈。城市整體高高度趨勢應(yīng)應(yīng)由東南向向西北逐漸漸低落，逐逐步融入到到西部的自自然環(huán)境中中。街區(qū)高高度由東南南向西北分分為24米以上，18-24米，9-18米三擋控制制。沿縣域空間間發(fā)展主軸軸集中布置置的18-24米多層區(qū)，，主要位于于媯河南岸岸和京張路路東及南部部組團建成成區(qū)。南、、北城市組組團主要以以18米建成區(qū)（（商業(yè)區(qū)、、居住區(qū)））為主，舊舊村改造居居住區(qū)不再再新建6層以上住宅宅區(qū)。三里里河以西的的分散組團團以低層、、低密度建建設(shè)為主，，禁止建設(shè)設(shè)18米以上建筑筑。重要城市節(jié)節(jié)點為突出出城市形象象，在24米高度分區(qū)區(qū)控制的基基礎(chǔ)上最高高建筑高度度可控制在在36米左右。色彩控制新城的建筑筑色彩選擇擇應(yīng)與自然然環(huán)境背景景和街區(qū)功功能定位相相協(xié)調(diào)，不不同的功能能街區(qū)可以以有不同的的色彩特征征。對于城城市的重要要節(jié)點和城城市入口等等，適當(dāng)采采用豐富的的色彩，又又助于增強強標(biāo)志性和和吸引力，，成為城市市亮點。延慶房地產(chǎn)市場發(fā)展分析3【房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資逐年年降溫】房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資增速速由2004年的35.9%下降到2007年的2.9%，占全社會會固定資產(chǎn)產(chǎn)投資的比比重逐漸減減少，由34.2%下降19.1%?！痉欠康禺a(chǎn)固固定資產(chǎn)投投資所占比比重增大】非房地產(chǎn)固固定投資由由2004年的65.8%上升到2007年的80.9%，增長15.1個百分點。。延慶房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資資逐年降溫溫【固定資產(chǎn)投投資增速大大幅回落】2008年1-9月份，全縣縣全社會固固定資產(chǎn)投投資完成190987萬元，比上上年同期增增長6.3%，增幅比上上半年回落落78.2個百分點。。其中，第第三季度完完成63286萬元，同比比下降42.7%。城鎮(zhèn)固定定資產(chǎn)投資資增速大幅幅減緩和房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資下降降是造成全全社會固定定資產(chǎn)投資資增幅大幅幅回落的主主要原因。。今年1-9月，城鎮(zhèn)固固定資產(chǎn)投投資完成127584萬元，同比比增長18.4%，增幅較上上半年回落落125.3個百分點。?！痉康禺a(chǎn)開發(fā)發(fā)投資下降降】2008年1-9月，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)累計完成成投資30682萬元，同比比下降25.1%，增幅較上上半年回落落35.1個百分點。。農(nóng)村固定定資產(chǎn)投資資略增。1-9月農(nóng)村固定定資產(chǎn)投資資完成32721萬元，比上上年同期增增長6.1%?！窘ㄖI(yè)產(chǎn)值值增速明顯顯下降】受奧運期間間停止施工工的政策影影響，建筑筑業(yè)產(chǎn)值在在前兩個季季度增幅較較大的情況況下，第三三季度大幅幅下降。今今年1-9月份建筑業(yè)業(yè)資質(zhì)企業(yè)業(yè)完成建筑筑業(yè)總產(chǎn)值值146818.8萬元，同比比增長11.2%，增幅較上上半年下降降了44.8個百分點。。其中，7-9月份建筑業(yè)業(yè)產(chǎn)值完成成45285.6萬元，同比比下降32.4%。2008年以來固定定資產(chǎn)投資資和建筑產(chǎn)產(chǎn)業(yè)值增幅幅回落【基本屬性】欠發(fā)達、內(nèi)內(nèi)源型的縣縣域市場；；【消費能力】區(qū)域市場本本地人口數(shù)數(shù)量規(guī)模小小，本地消消費能力弱弱；【市場特特征】地理位位置偏偏遠(yuǎn)，，尚未未成為為北京京城市市中心心資金金轉(zhuǎn)移移和人人口轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移的的主要要承接接市場場；【開發(fā)規(guī)規(guī)?！糠康禺a(chǎn)產(chǎn)市場場總體體開發(fā)發(fā)規(guī)模模和銷銷售規(guī)規(guī)模偏偏小，，近兩兩年每每年的的住宅宅銷售售面積積僅10萬平米米左右右。延慶房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場特點點分析析【供需關(guān)關(guān)系】近兩年年來，，延慶慶房地地產(chǎn)市市場總總體上上處于于供需需基本本平衡衡的市市場形形態(tài)，，基于于延慶慶住宅宅市場場目前前在售售貨量量較少少和2006-2007年兩年住宅土土地出讓規(guī)劃劃建筑面積28.4萬平米的情況況，結(jié)合每年年10萬平米左右右的市場銷銷售規(guī)模，，未來兩年年內(nèi)，延慶慶房地產(chǎn)市市場供需基基本平衡的的基本結(jié)構(gòu)構(gòu)不會發(fā)生生根本性的的變化；【市場結(jié)構(gòu)】房地產(chǎn)市場場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)簡單，市市場細(xì)分尚尚不明顯；；房地產(chǎn)高高級市場形形態(tài)尚未顯顯現(xiàn)：商務(wù)務(wù)辦公房地地產(chǎn)市場尚尚未啟動，，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)仍然處于于傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)為主的原原始形態(tài)、、小戶型公公寓和投資資型公寓市市場尚未啟啟動；旅游地產(chǎn)市市場：資源源優(yōu)勢明顯顯但旅游休休閑地產(chǎn)過過度發(fā)展，，管理能力力成為進一一步發(fā)展的的主要瓶頸頸，產(chǎn)權(quán)投投資酒店對對市場信心心的打擊比比較嚴(yán)重（（金色假日日、快樂無無窮大、白白果園度假假村等項目目案例）。。截至

2008年12月

15日

全市東城西城崇文宣武朝陽海淀豐臺石景山通州項目個數(shù)13752033234441320215337101總可售面積(m2)235127755232149935683233785199097457278285015522594896804972005329其中住宅套數(shù)1131913771870132323853355275879144433716553其中住宅面積(m2)1398710993932239761204363272724432717511368649462804494651814368

房山順義門頭溝大興懷柔密云昌平延慶平谷開發(fā)區(qū)項目個數(shù)4753661262710161111總可售面積(m2)9932081605797192919720756207054372012137236228977117151289722其中住宅套數(shù)8175100358184359113326167516209762440其中住宅面積(m2)896258137957892399521987199742349932911331248988024145811截止2008年12月15日，延慶可可售期房項項目有6個，總可售售面積2.89萬㎡，其中中可售期房房住宅總套套數(shù)209套。截至2008年12月15日延慶可售售期房統(tǒng)計計截至

2008年12月

15日

全市東城西城崇文宣武朝陽海淀豐臺石景山通州項目個數(shù)34197669878398738046894273總可售面積(m2)18426957104930010561621004569546306716073027511481410517171521381668其中住宅套數(shù)38102139863167498811093473645445251314其中住宅面積(m2)53227972915941103789757588788153891368885245927662772159071

房山順義門頭溝大興懷柔密云昌平延慶平谷開發(fā)區(qū)項目個數(shù)16911412215361924173914總可售面積(m2)232098417550172035036807583018977812587221043171586279994其中住宅套數(shù)76314973232672101210446051056194其中住宅面積(m2)10978832161345183131353768015710780301143362640728958截止2008年12月15日，延慶可可售現(xiàn)房項項目有73個，總可售售面積10.4萬㎡，其中中可售現(xiàn)房房住宅總套套數(shù)510套。截至2008年12月15日延慶未簽簽約現(xiàn)房統(tǒng)統(tǒng)計樓盤名稱地址價格建筑形態(tài)總建筑面積（㎡）容積率戶型面積首期開盤時間媯河麗景新房延慶縣媯水南街18號院5,500元/㎡

[均]普通住宅多層板樓1.8萬1.5678-160㎡預(yù)計2009年上半年麥金利山新房延慶縣古崖居西側(cè)200萬元/套

[起]獨棟別墅1.86萬0.3210-400㎡2008年8月8日原鄉(xiāng)墅新房延慶縣康莊鎮(zhèn)小豐營村70萬元/套

[均]獨棟別墅1.5萬0.28200-370㎡2006年6月18日原鄉(xiāng)美利堅新房延慶縣古崖居西側(cè)120萬元/套

[起]獨棟別墅18萬0.18130-3202005年10月清涼盛景新房延慶縣八達嶺鎮(zhèn)政府南側(cè)8,380元/㎡

[起]獨棟聯(lián)排別墅12萬0.15210-3602004年7月15日龍聚山莊新房延慶縣延慶縣城正北8公里（龍慶峽風(fēng)景區(qū)）3,500元/㎡

[均]板樓公寓、獨棟聯(lián)排別墅13萬0.38公寓80-100㎡、別墅200-480㎡2001年10月1日舜澤園新房延慶縣縣城中心媯水湖南側(cè)128萬元/套

[起]板樓公寓、聯(lián)排別墅48萬1.2136-236㎡2002年10月快樂無窮大(龍慶峽假日鄉(xiāng)村俱樂)新房延慶縣龍慶峽風(fēng)景區(qū)25萬元/套

[均]塔樓產(chǎn)權(quán)酒店5.3萬0.3343-84㎡2000年10月11日開發(fā)區(qū)公寓延慶縣

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普通住宅多層板樓16萬240-100㎡2004年3月西提國際·溫泉酒店別墅(溫泉馨苑)尾房延慶縣八達嶺溫泉度假村北側(cè)(八達嶺高速19出口出往北)5,500元/㎡

[均]板樓公寓、別墅3.9萬0.8公寓50-130、別墅240㎡2005年10月15日陽光假日別墅(玫瑰山谷)尾房延慶縣八達嶺長城300萬元/套

[均]獨棟聯(lián)排別墅560.3250-500㎡2002年7月延慶目前在在售樓盤基基本信息備注：紅色色數(shù)據(jù)為估估值延慶在售項項目個案分分析項目名稱項目位置物業(yè)類別占地面積總建面積容積率主力戶型開盤時間均價總銷售率備注媯河麗景延慶縣媯水南街18號院普通住宅板樓/多層12145㎡19432㎡1.56兩居/三居未開盤預(yù)計5500元/㎡未開盤項目共3棟樓，220套。麥金利山延慶縣古崖居西側(cè)獨棟別墅62000㎡21500㎡0.3四室兩廳四衛(wèi)2008年8月8日10000元/㎡不詳原鄉(xiāng)墅延慶縣康莊鎮(zhèn)小豐營村獨棟別墅5.3萬㎡1.5萬㎡0.28四居2006年6月18日3000元/㎡50%小產(chǎn)權(quán)，在售30棟現(xiàn)房原鄉(xiāng)美利堅延慶縣古崖居西側(cè)獨棟別墅97萬㎡18萬㎡0.18250㎡四居一期2005-10-18近期2008年5月18日9800元/㎡約15%精裝修。和麥金利山為同一個開發(fā)商。清涼盛景延慶縣八達嶺鎮(zhèn)政府南側(cè)獨棟別墅、聯(lián)排別墅80萬㎡12萬㎡0.15四居2004年7月15日一期尾房聯(lián)排9000元/㎡獨棟17000元/㎡二期擬20000元/㎡25%二期預(yù)計2008年年底開盤。龍聚山莊延慶縣城正北8公里（龍慶峽風(fēng)景區(qū)）公寓/獨棟別墅/聯(lián)排別墅32.6萬㎡13萬㎡0.38二居/三居/四居2001-10-1公寓3500元/㎡聯(lián)排4000元/㎡獨棟6800元/㎡30%共999套。在售一二期尾房。舜澤園延慶縣縣城中心媯水湖南側(cè)普通住宅聯(lián)排別墅40.58萬㎡48.13萬㎡1.18三室兩廳2002-10-12008-12-156500元/㎡60%一期售罄，二期為78套聯(lián)排。燕羽山莊延慶縣永寧鎮(zhèn)拱辰街40號獨棟別墅共330萬㎡，一期106667㎡一期3000㎡0.06四居未開盤預(yù)計3500元/㎡未開盤小產(chǎn)權(quán)。延慶主要在在售項目一一覽【延慶地產(chǎn)開開發(fā)三階段段】第一階段：：以度假式式產(chǎn)權(quán)酒店店為主，2000年-2004年間，延慶慶開發(fā)了五五六個產(chǎn)權(quán)權(quán)酒店項目目。戶型面積多多在40-60㎡左右。第二階段：：別墅開發(fā)發(fā)占主導(dǎo)。。在售的8個項目中，，5個為別墅項項目。別墅墅戶型面積積多在210-400㎡左右。第三階段：：隨著城市市化、延慶慶新城規(guī)劃劃的發(fā)展，，普通住宅宅開發(fā)開始始提上日程程。普通住宅戶戶型面積以以80-100㎡左右兩房、、110-120㎡左右三房為為主。◆延慶慶在售住宅宅項目共約約8個，在售總總體量約100萬㎡。在售售項目中5個為純別墅墅項目，容容積率全部部在0.3以下。2個為公寓和和別墅混合合項目，1個為純普通通住宅項目目?！魪慕ㄖ螒B(tài)態(tài)上看，延延慶別墅90%為2層建筑，普普通住宅為為多層板樓樓，高層在在當(dāng)?shù)氐慕咏邮芏容^低低?！粼谑垌椖績r價格相差懸懸殊，從3000元/㎡到10000元/㎡甚至有項目目擬開盤獨獨棟報價2萬元/㎡（清涼盛景景）?！粽w來看，，延慶項目目去化緩慢慢，別墅項項目位置大大多較偏遠(yuǎn)遠(yuǎn)，主要依依托當(dāng)?shù)氐牡穆糜钨Y源源進行宣傳傳、推廣、、銷售。而普通住宅宅的客源主主要為本地地居民。延慶在售項項目總體特特征分析天倫隨園——姑蘇園林完完美移植于于北京的典典范建筑類型：：獨棟別墅墅位置：昌平平區(qū)，十三三陵水庫旁旁總價：最低價：700萬元/套均價：800萬元/套最高價：2500萬元/套銷售狀態(tài)：：已售磬；；一脈傳承蘇蘇州園林精精髓，從從蘇州造園園工匠，到到造園材料料，皆來自自千里之遙遙的蘇州，，僅太湖石石就從江南南運來5000噸，傾情打打造出純正正的私家蘇蘇州園林；；天倫隨園——姑蘇園林完完美移植于于北京的典典范園區(qū)內(nèi)的房房屋被高達達近萬平米米潺潺蜿蜒蜒的水面自自然分割，，讓潺潺流流水淌過每每一戶的私私家園林。。戶均擁有600—1000平米的私家家蘇州園林林，廊、閣閣、軒、亭亭、榭，皆皆臨水而建建，造型豐豐富，式樣樣各異，變變幻無窮，，整個園區(qū)區(qū)猶如依水水而行的畫畫舫觀山悅——淺山別墅類型：別墅墅建筑類型：：獨棟別墅墅最新動態(tài)：：觀山悅?cè)坎繛楠殫潉e別墅，2006年9月開盤，戶戶型面積在在370平米米—480平米米之之間間，，起起價價在在341萬/套，2007年9月入住住。項目位位置：：昌平平區(qū)鳳鳳山山南麓麓昌昌平區(qū)區(qū)水庫庫路19號項目規(guī)規(guī)模：：占地地面積積：42萬平方方米建建筑筑面積積：14萬平方方米樓座展展示：：西區(qū)區(qū)戶數(shù)數(shù)77棟總價：：最低低價：：341萬元/套開盤時時間：：觀山山悅2006年9月入住時時間：：觀山山悅2007年9月30日銷售狀狀況：：剩余余兩套套。均均為樣樣板間間，帶帶精裝裝修銷銷售，，850萬/套；觀山悅悅——淺山別別墅建筑整整體立立面設(shè)設(shè)計，，采用用現(xiàn)代代幾何何構(gòu)圖圖手法法，利利用虛虛實材材質(zhì)、、冷暖暖色調(diào)調(diào)，結(jié)結(jié)合建建筑間間的““空中中花園園”，，形成成建筑筑特有有的簡簡約與與時尚尚。建筑設(shè)設(shè)計充充分考考慮與與山體體地勢勢的協(xié)協(xié)調(diào)，，南采采陽光光，北北觀山山景。。觀山山別墅墅，倡倡導(dǎo)人人與自自然的的和諧諧統(tǒng)一一住宅宅，通通過景景觀墻墻保證證了居居住的的私密密性。。龍湖·滟瀾山山田田園生生活，，開啟啟。。。。類型：：別墅墅建筑類類型：：聯(lián)排排別墅墅價格：：均價價36000元/平方米米開發(fā)商商：北北京龍龍湖置置業(yè)有有限公公司項目規(guī)規(guī)模：：占地面面積：：約24萬平方方米建筑面面積：：19萬平方方米,地上約約10.8萬平方方米樓座展展示：：分為為3期開發(fā)發(fā),430戶情景營營銷的的巨大大成功功2007年7月21日，滟滟瀾山山對外外開放放，當(dāng)當(dāng)日超超過1500人來到到現(xiàn)場場參觀觀。2007年9月1日，龍龍湖12年來的的發(fā)展展壯大大史在在北京京改寫寫。龍龍湖?滟瀾山山一期期開盤盤，首首批入入市132套，當(dāng)日即即實現(xiàn)銷售售121套，成交金金額達7.3億，一周內(nèi)內(nèi)全部售罄罄，銷售金金額達7.6億。2007年10月13日，滟瀾山山二期開盤盤，推出88套別墅，相相繼售磬。。2007年11月24日，滟瀾山山三期開盤盤，200多組一期二二期業(yè)主到到場，當(dāng)日日接待客戶戶近600人，開盤兩兩日銷售47套，簽約3.65億。在天氣氣寒冷的的12月，滟瀾山山銷售70余套。2008年3月5日，龍湖?滟瀾山全新新CC樣板間已經(jīng)經(jīng)開放。2008年4月初，龍湖湖?滟瀾山四期期盛大入市市。截止到到目前銷售售僅剩20套，全部實實現(xiàn)期房銷銷售項目以地中中海別墅風(fēng)風(fēng)格，含括括托斯卡納納式、西班班牙式、意意大利式。。龍湖·滟瀾山田田園生活，，開啟。。。。開盤時間：：龍湖·滟瀾山別墅墅四期2008年4月6日,三期2007年11月24日開盤入住時間：：龍湖·滟瀾山別墅墅四期2009年11月30日，一至三三期2009年3月30日最新動態(tài)：：龍湖滟瀾山山別墅四期期聯(lián)排別墅墅08年4月6日推出，共共38套，戶型面面積地上220-300平方米，地地下90-140平方米，均均價36000元/平方米,2009年11月入住。；“植物是建建筑的外立立面”，這這句話在滟滟瀾山得到到了最直觀觀的詮釋。。鳥瞰圖媯河麗景——基本信息項目基本資料占地面積12145.325平方米建筑面積19432.52平方米容積率1.56總地價3600萬元/2007年12月4日樓板價1853元/㎡物業(yè)費約0.6元/平米/月開發(fā)商北京天麒偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)公司北京天麒匯眾商貿(mào)公司媯河麗景——基本信息社區(qū)配套：：幼稚園：延延慶第二幼幼兒園中中小學(xué)：延延慶四小、、延慶二中中

大學(xué)：：北科院銀銀行：農(nóng)農(nóng)業(yè)銀行、、農(nóng)商行綜綜合商場場：新中環(huán)環(huán)購物廣場場

醫(yī)院：：社區(qū)醫(yī)院院結(jié)構(gòu)：全現(xiàn)現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)寬寬帶：小小區(qū)的商服服網(wǎng)點，每每戶設(shè)一條條電話線、、一條有線電電視線和一一條寬帶入入戶線.暖氣：市政政供暖停車位:113個交通狀況況：919、920、鐵路S2線等項目區(qū)位位圖項目簡析析：本項目是是目前在在延慶市市區(qū)相對對比較成成熟的普普宅項目，09年2月底開盤盤，起均均價在5500元左右，，通過市場場調(diào)研分分析，周周邊人群群對項目目的認(rèn)知知度比較高，，但是作作為普宅宅，其均均價水平平與目前前延慶居民收入入水平相相比較還還是偏高高的。媯河麗景景——基本信息息項目產(chǎn)品資料物業(yè)類型普通住宅建筑類型板樓、多層樓棟數(shù)3棟建筑層數(shù)4層/5層/6層一/兩梯幾戶一梯兩戶戶型面積區(qū)間78-160㎡整體主力戶型兩居/三居在售主力戶型未開盤入住時間2009年10月精裝修與否毛坯銷售電話81193391媯河麗景景——基本信息息銷售現(xiàn)狀狀：截至目前前，項目目獲批準(zhǔn)準(zhǔn)銷售項項目共計計：181套，其中中已成交交套數(shù)為為154套，銷售售平均價價格為5379元/平方米。。媯河麗景景——基本信息息備注：該地塊起起始價1799.31萬元，成成交價幾幾近起始始價的2倍。項目目共三棟棟樓，分分別為1、2、3號樓。1號樓為地地上6層，2號樓為地地上5層，三號號樓為地地上4層。共220套，全部部為一梯梯兩戶南南北通透透，戶型型面積78-85平方米左左右兩居居、104平方米三三居、101-135平米躍層層四居、、160平米躍層層六居。。媯河麗景景——基本信息息原鄉(xiāng)墅外觀圖原鄉(xiāng)墅——基本信息息項目基本資料占地面積5.3萬㎡建筑面積1.5萬㎡容積率0.28總地價集體用地產(chǎn)權(quán)年數(shù)小產(chǎn)權(quán)物業(yè)費0.80元/平方米·月投資商北京河朔清水房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)商小豐營村民委員會原鄉(xiāng)墅——基本信息息項目產(chǎn)品資料物業(yè)類型別墅建筑類型獨棟別墅樓棟數(shù)60棟建筑層數(shù)2層一/兩梯幾戶獨棟別墅戶型面積區(qū)間240-270㎡整體主力戶型四居在售主力戶型四居入住時間現(xiàn)房精裝修與否毛坯、部分精裝銷售電話81187114原鄉(xiāng)墅——基本信息息項目銷售資料首期開盤時間2006年6月18日首期開盤均價2800元/㎡總套數(shù)60套總銷售率50%在售開盤時間2006年6月18日在售房源均價70萬元/套；3000元/㎡在售物業(yè)類型獨棟別墅在售套數(shù)30套在售銷售率/統(tǒng)計日50%/2008-12-16區(qū)域延慶縣項目地址康莊鎮(zhèn)小豐營村原鄉(xiāng)墅——基本信息息備注：該項目為為小產(chǎn)權(quán)權(quán)，現(xiàn)在在已停售售。項目配套套有：超超市、占占地18畝的的社社區(qū)私享享休閑會會館，內(nèi)內(nèi)設(shè)室內(nèi)內(nèi)游泳館館，保齡齡球，網(wǎng)網(wǎng)球，健健身房，，網(wǎng)吧。。多功能能廳，以以及桑拿拿室等娛娛樂與休休閑于一一體的健健康會所所。寬帶：管管線接口口暖氣：集集中供暖暖。原鄉(xiāng)墅——基本信息息清涼盛景景——基本信息項目基本資料占地面積80萬㎡建筑面積12萬㎡容積率0.15產(chǎn)權(quán)年數(shù)70年物業(yè)費一期2.60元/㎡·月；二期3.5元/㎡·月開發(fā)商北京靖夏仲清房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑類型獨棟別墅、聯(lián)排別墅樓棟數(shù)約396棟戶型面積區(qū)間獨棟：258-359㎡聯(lián)排：約210㎡物業(yè)公司北京古燕鴻衛(wèi)物業(yè)管理有限公司

清涼盛景E1樓座圖清涼盛景——基本信息首期開盤時時間2004年7月15日首期開盤均均價4600元/㎡總套數(shù)396棟,1期100棟,2期135棟在售房源均均價聯(lián)排8380-9980元/㎡獨棟16080元/㎡起二期預(yù)計20000元/㎡銷售價格：：截至目前，，項目獲批批準(zhǔn)銷售共共計104套，其中已已成交套數(shù)數(shù)為82套，銷售部分已已成交均價價為：9748元/平方米。清涼盛景——基本信息銷售現(xiàn)狀清涼盛景在在售一期尾尾房，二期期原定于2008年底開盤，，但是由于于房地產(chǎn)低低迷的行情情及工程進進度原因，，推遲到2009年5月初開盤。。目前項目目處于封盤盤狀態(tài)，且且禁止任何何人出入；；清涼盛景樓座效果圖清涼盛景——基本信息龍聚山莊——基本信息項目基本資料占地面積40萬㎡建筑面積20萬㎡容積率0.38產(chǎn)權(quán)年數(shù)70年物業(yè)費普通住宅0.3元/㎡/月別墅1元/㎡/月開發(fā)商北京龍聚山莊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，后變更為北京七星房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)公司北京九燕龍物業(yè)管理公司龍聚山莊——基本信息龍聚山莊——基本信息物業(yè)類型公寓別墅墅建筑類型板樓,獨棟別墅,聯(lián)排別墅建筑層數(shù)2層/4層一/兩梯幾戶別墅/4層不帶電梯梯戶型面積區(qū)區(qū)間80-320多㎡，部分分獨棟1000㎡㎡整體主力戶戶型二居/三居/四居備注：2008年1月24日，北京龍龍聚山莊房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司司與北京京京西北房地地產(chǎn)開發(fā)有有限公司聯(lián)聯(lián)合中標(biāo)位位于延慶縣縣京張路口口東的住宅宅用地，該該地塊占地地31523平方米，總總建40044平方米。招招標(biāo)地價2200萬元，成交交價3180萬元元，，樓樓面面地地價價795元/㎡㎡。一期期260棟別別墅墅（（230套為為獨獨棟棟、、30套為為聯(lián)聯(lián)排排））、、20棟4層板板樓樓；；二二期期300套。。目目前前在在售售一一二二期期尾尾房房。。目目前前要要求求一一次次性性付付款款，，享享受受9.8折優(yōu)優(yōu)惠惠。。龍聚聚山山莊莊———基本本信信息息項目銷售資料首期開盤時間2001-10-1首期開盤均價2600元/㎡總套數(shù)654戶及360佘幢別墅

總銷售率30%在售開盤時間2006年在售房源均價公寓3500元/㎡聯(lián)排4000--5000元/㎡（大產(chǎn)權(quán)）獨棟6800元--8000/㎡（大產(chǎn)權(quán)）在售物業(yè)類型聯(lián)排/獨棟在售套數(shù)258套區(qū)域延慶縣項目地址延慶縣城正北6公里龍聚聚山山莊莊———基本本信信息息銷售售現(xiàn)現(xiàn)狀狀：：項目目為為小小魯魯莊莊與與開開發(fā)發(fā)商商合合作作開開發(fā)發(fā)，，包包含含部部分分小小產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)與與大大產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)，，具具體體銷銷售售面面積積無無法法查查詢詢，，但但該該項項目目2006年對對外外報報均均價價為為4506元/平方方米米；；2008年對對外外報報價價為為3500元/平方方米米（（公公寓寓部部分分））；；獨獨棟棟部部分分為為6800元/平方方米米。。舜澤園鳥瞰效果圖舜澤澤園園———基本本信信息息項目基本資料占地面積40.58萬平方米建筑面積48.13萬平方米容積率1.18產(chǎn)權(quán)年數(shù)40年物業(yè)費潁澤洲0.40元/㎡/月；舜澤園住宅0.35元/㎡/月；別墅0.55－1元/㎡/月投資商北京龍慶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)商北京龍慶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)公司潁澤洲弘城物業(yè)公司；舜澤園龍慶物業(yè)舜澤澤園園———基本本信信息息舜澤園——基本信息備注：舜澤園項目目分二期開開發(fā)，一期期為1－9號樓，板樓樓，一梯2戶，共657戶，現(xiàn)已售售罄。項目目二期為聯(lián)聯(lián)排別墅，，共78套，在售。。目前在售別別墅均價8000-9000元，臨湖別別墅售價在在10000元以上，但但僅剩一套套；舜澤園——基本信息實景圖燕羽山莊——基本信息項目基本資料占地面積總占地約330萬㎡，一期106667㎡建筑面積一期3000㎡容積率0.06總地價集體用地產(chǎn)權(quán)年數(shù)小產(chǎn)權(quán)·會員制物業(yè)費2.50元/平方米·月投資商北京富明達農(nóng)林科技發(fā)展有限公司開發(fā)商北京富明達農(nóng)林科技發(fā)展有限公司燕羽山莊——基本信息項目產(chǎn)品資料物業(yè)類型別墅建筑類型獨棟別墅樓棟數(shù)一期約200棟建筑層數(shù)2層一/兩梯幾戶獨棟戶型面積區(qū)間100-300㎡整體主力戶型四居在售主力戶型四居入住時間2009-05精裝修與否毛坯燕羽山莊——基本信息項目銷售資料首期開盤時間預(yù)計2009年3月首期開盤均價預(yù)計3500元/㎡總套數(shù)一期200套總銷售率0%在售開盤時間未開盤在售房源均價暫定3500元/㎡在售物業(yè)類型獨棟別墅在售套數(shù)擬推200套在售銷售率/統(tǒng)計日未開盤區(qū)域延慶縣項目地址延慶縣永寧鎮(zhèn)拱辰街40號燕羽山莊——基本信息備注：該項目采取取“定制式式”推出方方式的森林林別墅，業(yè)業(yè)主可根據(jù)據(jù)自己的意意愿，從擇擇地選林、、居所方位位、建筑形形態(tài)、樣式式風(fēng)格、室室內(nèi)裝飾到到景觀設(shè)計計均可自由由作主，也也可聘請項項目定制顧顧問專家團團為業(yè)主以以及家人提提供專業(yè)指指導(dǎo)。銷售現(xiàn)狀：：小產(chǎn)權(quán)會員員定制式別別墅，目目前還沒開開始道路建建設(shè)，最小小面積為50平方米起。。對外銷售售價格為3000元/平方米。燕羽山莊——基本信息實景圖實景圖燕羽山莊——基本信息燕羽山莊——基本信息燕羽山莊——基本信息原鄉(xiāng)美利堅堅——原汁原味的的美國西部部風(fēng)情原鄉(xiāng)美利堅堅——原汁原味的的美國西部部風(fēng)情原鄉(xiāng)美利堅堅——原汁原味的的美國西部部風(fēng)情物業(yè)類型：：別墅建筑類別：：獨棟別墅占地面積：1507畝建筑面積：：97萬平方米綠化率率：76.00％容積率率：0.180規(guī)模：900棟美式精裝小小獨棟開盤時間：2005-10-18項目位置：延延慶縣古崖居居西側(cè)特點：風(fēng)景區(qū)里的別別墅，純美式式、精裝修的的休閑度假別別墅。項目位位于延慶古崖崖居西側(cè)，三三面環(huán)山，地地形覆蓋自然然山谷，有地地下山泉及百百畝果園原鄉(xiāng)美利堅——原汁原味的美美國西部風(fēng)情情銷售現(xiàn)狀：首期開盤時間間2005年10月18日首期開盤均價價6000元/㎡總套數(shù)900余套銷售率50%在售開盤時間間2008年5月18日（三期）在售物業(yè)類型型獨棟別墅平均售價價是9700元/平方米多多。主力戶型型為132的，138的，140多的，170多的比較較多一些些，最低低的總價價在130萬左右。。平均總總價在150萬左右。。無處不在在的細(xì)節(jié)節(jié)原鄉(xiāng)美利利堅——獨棟外立立面實景景原鄉(xiāng)美利利堅——室內(nèi)實景景原鄉(xiāng)美利利堅——項目特色色原鄉(xiāng)美利利堅每棟棟別墅平平均面積積僅150平米，容容積率僅僅0.18。如此此低密密度的的私有有小型型別墅墅，意意味著著占有有了更更多的的自然然美境境。精精致的的小獨獨棟點點綴在在原始始自然然風(fēng)貌貌之中中，具具有原原生自自然的的居住住氛圍圍，營營造出出美國國拓荒荒時期期西部部小鎮(zhèn)鎮(zhèn)的居居住氛氛圍。。特色一一：超超低容容積率率的規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計原鄉(xiāng)美美利堅堅——項目特特色1)規(guī)劃建建筑面面積20721平米的的美國國西部部風(fēng)情情休閑閑娛樂樂度假假商街街，集集酒店店、餐餐飲、、會所所、超超市、、特色色商業(yè)業(yè)、教教堂于于一體體，帶帶您體體驗純純粹的的世外外莊園園生活活。2)7.9平方公公里自自由樂樂土，，野生生別墅墅戶外外主題題樂園園激情情放韁韁3)COWBOY牛仔、、BUFFALO獵戶、、INDIAN印第安安等多多種精精裝風(fēng)風(fēng)格，，滿足足個性性需求求4)千畝果果林、、百年年原生生樹、、百種種飛鳥鳥、野野生動動植物物，原原生別別墅居居住觀觀原鄉(xiāng)美美利堅堅——項目特色原鄉(xiāng)美利堅堅是純粹的的“小”獨獨棟別墅，，面積在70—150平方米之間間，每戶擁擁有600平方米的私私家庭院或或私家果林林，總價在在50—100萬元左右，，是目前北北京別墅市市場上戶型型最小、總總價最低的的獨棟別墅墅項目。特色二：小小戶型別墅墅設(shè)計原鄉(xiāng)美利堅堅——項目特色原鄉(xiāng)美利堅堅——項目特色目前，延慶慶區(qū)最主要要的度假、、娛樂資源源是冰燈、、滑雪場和和溶洞，冰冰燈和滑雪雪場是應(yīng)季季節(jié)的娛樂樂項目，而而溶洞在近近幾年已經(jīng)經(jīng)很難吸引引公眾的注注意力，由由此可見，，延慶區(qū)的的度假、旅旅游等行業(yè)業(yè)急需突破破發(fā)展。原鄉(xiāng)美利堅堅的社區(qū)規(guī)規(guī)劃內(nèi)有萬萬余平方米米的豪華會會所，還有有主題商店店、音樂會會堂、CLUB等北京市場場最完善的的會所及新新穎的娛樂樂項目，為為延慶區(qū)的的旅游經(jīng)濟濟發(fā)展打開開了新局面面。麥金利山每每戶擁有600平方米的私私家庭院或或私家果林林。同時擁擁有萬余平平方米的豪豪華高尚會會所；社區(qū)內(nèi)有主主題商店、、特色餐廳廳、陶藝館館、音樂會會堂、CLUB、戶外運動動場、跑馬馬場，等等等，餐飲娛娛樂一應(yīng)俱俱全。特色三：新新穎的娛樂樂設(shè)施原鄉(xiāng)美利堅堅——項目特色金礦主題，，在商業(yè)中中設(shè)計金礦礦下面的礦礦井，讓大大家感覺進進入礦井像像采礦工人人的體會。。規(guī)劃一個小小火車道，，小孩子去去，或者大大人去都可可以乘坐，，裝飾的風(fēng)風(fēng)格就是西西部舊火車車站的感覺覺教堂文化等等等，可以以欣賞一些些音樂會，，另外可以以舉辦一些些草坪婚禮禮露天天電影，我我們叫“五五分錢劇場場”，也是是描寫西部部的，晚上上拉開熒幕幕就可以看看一部西部部片，所以我們著力力打造西部的的特色，在裝裝飾不用說了了，追求純粹粹的木質(zhì)的風(fēng)風(fēng)格，木屋的的粗獷的風(fēng)格格，造價非常常高的。另外外準(zhǔn)備打造一一個特色就是是根據(jù)美國的的節(jié)目，到時時候根據(jù)萬圣圣節(jié)，復(fù)活節(jié)節(jié)啊，像父親親節(jié)啊，就是是美國特色的的這些文化，，我們將來就就是在文化的的基礎(chǔ)上，努努力地塑造，，呈現(xiàn)出美國國的節(jié)目的特特點。原鄉(xiāng)美利堅——項目特色原鄉(xiāng)美利堅——項目特色本案地理位置，現(xiàn)狀（SWOT)分析4本案位于延慶慶市北冠帽山山麓，毗鄰原原北京防衛(wèi)科科技學(xué)院，石石京龍滑雪場場－黃柏寺－－龍慶峽風(fēng)景景區(qū)域內(nèi)，距距離延慶市區(qū)區(qū)約8公里，有920環(huán)線公交車直直達。本案達延慶卓家營民俗旅旅游采摘園采摘園黃柏寺民俗旅旅游龍慶峽龍聚山莊石京龍滑雪場場快樂假日舊小路北京防衛(wèi)科技技學(xué)院冠帽山N920環(huán)線920環(huán)線石京龍賓館韓郝莊民俗旅旅游本案地理位置置——SWOT分析項目周邊基本本概況項目周邊基本本概況項目周邊基本本概況項目周邊基本本概況項目周邊基本本概況項目周邊基本本概況地塊評估北京東北部是是改革開放以以來最早的富富人區(qū)之一，，此區(qū)域由優(yōu)優(yōu)異的空氣質(zhì)質(zhì)量、便利的的交通路線以以及蜿蜒流過過的溫榆河所所構(gòu)成的理想想居住環(huán)境一一直吸引著眾眾多購買群的的注意力，將將修養(yǎng)生憩之之所選址在此此區(qū)域內(nèi)或用用來接待重要要來賓。本案就處在此此區(qū)域的上佳佳位置，優(yōu)良良的自然環(huán)境境在東北部地地產(chǎn)市場中也也是首屈一指指的。本案客群定位位、產(chǎn)品定位位優(yōu)勢分析：1.北京原生態(tài)景景觀區(qū)域，依依山傍水，環(huán)環(huán)境優(yōu)美、北京“夏都””避暑佳地。。2.毗鄰龍慶峽風(fēng)風(fēng)景區(qū)以及民民俗村旅游、、采摘園與滑雪場等季季節(jié)性人群集集中、旅游度度假經(jīng)濟氛圍濃厚。3.與延慶周邊的的別墅項目比比較，交通相相對便利，有920環(huán)線公交車路路線直達社區(qū)區(qū)門口。劣勢分析：1.項目地處北京京市區(qū)北端，，地域相對偏偏遠(yuǎn)。冬季存在取暖暖問題。2.項目目前產(chǎn)品品定位相對落落后，社區(qū)規(guī)劃與戶戶型配比不合合理。3.項目為軍屬小小產(chǎn)權(quán)用地。。機會分析：1.延慶房產(chǎn)市場場在京區(qū)輻射射圈內(nèi)屬于后后發(fā)性發(fā)展，，北京市對于延延慶市每年20億的特殊經(jīng)濟濟扶助以及延慶生態(tài)態(tài)旅游經(jīng)濟的的發(fā)展使得延延慶房產(chǎn)市場還有很大大的發(fā)展空間間。2.京區(qū)旅游度假假熱潮，拉動動內(nèi)需經(jīng)濟政政策的傾向性性。威脅分析：1.受大的經(jīng)濟環(huán)環(huán)境影響，延延慶目前別墅墅市場也普遍存在滯滯銷狀況。2.項目周邊別墅墅項目產(chǎn)品定定位、價格定定位高低不同，對于本本案的去化具具有競爭力。。3.按照目前項目目的規(guī)劃與產(chǎn)產(chǎn)品定位，客客戶群的圈定與價格格體系將難以以定位。4.目前國家對于于別墅類用地地的開發(fā)與規(guī)規(guī)劃有明令禁止措措施，如何有有效規(guī)避政策策沖突。本案SWOT分析項目地建議保保留古樹木與與古亭項目地建議保保留古樹木與與古亭項目地建議保保留古樹木與與古亭本案客群定位、產(chǎn)品定位51、別墅客群分分類中國現(xiàn)階段社社會階層劃分分：（摘自中國社社會科學(xué)院最最新研究成果果報告）（1）國家與社會會管理者階層層、（2）經(jīng)理人員階階層（3）私營企業(yè)主主階層（4）專業(yè)技術(shù)人人員階層（5）辦事人員階階層（6）個體工商戶戶階層（7）商業(yè)服務(wù)人人員階層（8）產(chǎn)業(yè)工人階階層（9）農(nóng)業(yè)勞動者者階層（10）城鄉(xiāng)無業(yè)、、失業(yè)、半失失業(yè)者階層；；別墅客戶構(gòu)成成別墅市場需求求結(jié)構(gòu)日趨合合理，主要可可以分為以下下幾個層次：：1、由外資企業(yè)業(yè)家、高層管管理者、外交交使館人員等等構(gòu)成的國外外購買需求，，國外購買需需求不斷擴大大。這部分買買家傾向于北北京市東北部部高檔豪華別別墅區(qū)。2、從歐美美留學(xué)歸歸國創(chuàng)業(yè)業(yè)人士。。隨著經(jīng)經(jīng)濟政策策的調(diào)整整和投資資環(huán)境的的改善，，大批留留學(xué)人員員回國創(chuàng)創(chuàng)業(yè)，他他們要求求高質(zhì)量量的生活活和理想想的居住住環(huán)境，，回國人人員不斷斷增加，，別墅的的需求量量也在增增大。特特別是聚聚集在中中關(guān)村的的海歸派派。3、財力雄雄厚的港港澳、臺臺富商，，由于在在北京的的經(jīng)濟社社會關(guān)系系，他們們長時間間滯留京京城，形形成對京京城別墅墅較為穩(wěn)穩(wěn)定的需需求。這這類人士士更青睞睞于近郊郊區(qū)商住住兩用的的別墅。。4、中資資企業(yè)家家、高級級經(jīng)理人人及IT、金融、、房地產(chǎn)產(chǎn)界精英英，他們們積累了了大量財財富，追追求生活活的品位位與質(zhì)量量，改善善居住條條件時多多考慮郊郊區(qū)環(huán)境境優(yōu)美的的花園式式別墅。。5、薪資優(yōu)優(yōu)厚的律律師、會會計師、、高級知知識分子子構(gòu)成的的城市““中產(chǎn)階階級”，，二次置置業(yè)時多多會選擇擇親近自自然又具具有良好好人文環(huán)環(huán)境的經(jīng)經(jīng)濟型別別墅。別墅消費費者調(diào)研研分析此外，我我們對密密云、懷懷柔、、、平谷、、延慶、、昌平等等區(qū)域的的別墅市市場進行行了一次次系統(tǒng)的的研究和和分析，，并通過過本司銷銷售團隊隊與這幾幾大區(qū)域域別墅業(yè)業(yè)主直接接進行了了抽樣訪訪問，以以期從市市場供應(yīng)應(yīng)，需求求等方面面對北京京別墅的的現(xiàn)狀進進行了深深入了解解。受訪人群群以中青青年為主主在受訪人人群中，，年齡35歲以下的的比例為為42％，35-40歲之間的的比例為為34％，表明明這次調(diào)調(diào)研總體體年齡情情況偏年年輕，購購買群體體日趨年年輕化。。這主要要是由于于社會大大環(huán)境為為個人創(chuàng)創(chuàng)業(yè)提供供了較好好的條件件，出現(xiàn)現(xiàn)了一大大批通過過自己努努力而事事業(yè)有成成的中青青年精英英階層，，這些人人群也是是我們今今后營銷銷的重點點目標(biāo)客客戶群。。教育程度度普遍較較高在受訪人人群中，，大專以以上學(xué)歷歷的比例例為96％，其中中本科為60％，研究究生為15％，一方方面是由由于整個個社會受受教育程程度提高高，另一一方面也也說明在在這個知知識經(jīng)濟濟的年代代，積累累財富的的途徑已已跨越從從前靠閱閱歷和經(jīng)經(jīng)驗積累累的過程程，新的的年輕的的中堅力力量正在在崛起。。購房決策主主體的性別別正在模糊糊化在受訪人群群中，男性性的比例為為53％，女性達達到47％，女性在在家庭購房房中的決策策權(quán)逐漸顯顯現(xiàn)，“男男主外，女女主內(nèi)”的的傳統(tǒng)觀念念變得模糊糊。從女性性思想角度度出發(fā)進行行營銷推廣廣不失為一一種補充。。服務(wù)業(yè)從業(yè)業(yè)人員、中中高層管理理人員是需需求主體在受訪人群群中，從事事服務(wù)行業(yè)業(yè)(包括金融、、保險、地地產(chǎn)、廣告告、貿(mào)易等等)的人群占了了65％，制造業(yè)業(yè)(電子、生物物、IT等)占了23％，政府行行政事業(yè)單單位占了5％。在受訪人群群中，擔(dān)任任高層管理理職位的占占了29％，擔(dān)任中中層管理職職位的占了了26％，專業(yè)人人士(律師、醫(yī)生生、教師等等)占了13％。消費者購房房背景分析析受訪人群多多居住在朝朝陽、海淀淀在受訪人群群中，有34％長期居住住在朝陽區(qū)區(qū)，22％長期居住住在海淀區(qū)區(qū)，這兩個個區(qū)被訪者者共占56％，其余人人群分布在在其他各區(qū)區(qū)內(nèi)。由于于本次調(diào)研研項目分布布在東西南南北4個區(qū)域，但但是被訪者者分布卻有有著很高的的集中度，，這說明朝朝陽區(qū)和海海淀區(qū)的居居民對高檔檔樓盤有較較強的購買買力。擁有物業(yè)價價值(想要買但是是沒有買的的物業(yè)沒有有記錄到總總價值)集中在200-400萬之間在受訪人群群中，有31％擁有的物物業(yè)價值在在200-400萬之間，100-200萬的有23％，100萬以下的有有15％，400-600刀的有18％，600萬以上的有有10％，物業(yè)價價值呈現(xiàn)正正態(tài)分布。。郊區(qū)度假正正在成為一一種生活方方式在受訪人群群中，有55％被訪者表表示將在一一年內(nèi)考慮慮選擇郊區(qū)區(qū)度假的方方式，其中中，有30％表示將在在半年內(nèi)考考慮這種生生活方式。。郊區(qū)度假假的方式已已經(jīng)漸漸被被大家所接接受，并成成為一種時時尚。行程時間最最好控制在在兩個小時時在受訪人群群中，有29％被訪者表表示對時間間多